1、重庆北碚区房地产市场研究重庆北碚区房地产市场研究领域市场研究部（2009年12月）1.1.北碚区未来规划方向北碚区未来规划方向功能空间布局功能空间布局1.1.北碚区未来规划方向北碚区未来规划方向交通规划交通规划绕城高速北碚-西彭段已通车，大大缩短 新城区与各区域间的距离，且路况良好；城区滨江路的修建不仅改善交通路况，也 对北碚的发展起着重要作用；环线的打造有效的解决了交通的便捷与流 畅性。1.1.北碚区未来规划方向北碚区未来规划方向桥梁建设桥梁建设嘉悦大桥嘉悦大桥嘉悦大桥东接渝北区悦来镇，西接北碚区蔡家岗，全长9公里，双向8车道，在主城区中“8车道的通行能力尚属首创”；嘉悦大桥是连接重庆市中环2、快速干道的关键节点，可高效的链接渝北区、北部新区、渝中区等主城区域与北碚区的交通。嘉悦大桥的建成将拉近北碚区域主城区的距离，将使北碚区的经济及交通又质的飞跃。1.1.北碚区未来规划方向北碚区未来规划方向十里温泉城规划及前景十里温泉城规划及前景总占地面积12平方公里，总投资12亿元，拥有多家假日酒店，10余个自然“温泉井”点缀其间；建成后预计每年可接待游客180-200万人次，年收入可望达到54000-60000万元人民币；该区域计划有较大规模的旅游休闲房地产开发面积。预计2010年建成。1.1.北碚区未来规划方向北碚区未来规划方向蔡家组团（同兴工业园区）规划及建设蔡家组团（同兴工业园区）规划及3、建设蔡家组团其幅员面积75平方公里，规划建设面积48平方公里，人口50万人；组团建设用地条件得天独厚，土地相对平坦开阔，工程地质条件较好；该区域将聚集大批大型知名企业和重点骨干企业的人才于组团开发建设；产业大量人群驻入必有居住需求，目前主要建设经济适用房，未来将建设高品质住宅区。2008年，蔡家组团招商引资到位资金46.42亿元；投产企业实现工业总产值143.97亿元；完成工业固定资产投资57.23亿元。1.1.北碚区未来规划方向北碚区未来规划方向小结小结u随着绕城高速和轻轨的建成通车以及重庆主城区的不断扩张，未来北碚区将进一步融入主城，随着绕城高速和轻轨的建成通车以及重庆主城区的不断扩张，未4、来北碚区将进一步融入主城，凭借优越的人居及自然环境，将成为主城区居民购房的重要选择地。凭借优越的人居及自然环境，将成为主城区居民购房的重要选择地。u伴随十里温泉城、蔡家组团的不断建设，都将推动当地的房地产开发，同时也将使北碚区呈现伴随十里温泉城、蔡家组团的不断建设，都将推动当地的房地产开发，同时也将使北碚区呈现 多组团的发展格局。多组团的发展格局。2.12.1北碚区土地市场交易分析北碚区土地市场交易分析2.2.北碚区房地产市场运行情况北碚区房地产市场运行情况北碚区土地成交面积及成北碚区土地成交面积及成交单价相对主城区有所差交单价相对主城区有所差距；近两年土地成交保持距；近两年土地成交保持稳步增5、长的趋势稳步增长的趋势北碚区非工业用地的土地北碚区非工业用地的土地成交面积及成交单价保持成交面积及成交单价保持稳步上涨的趋势稳步上涨的趋势2.22.2北碚区房地产市场供需分析北碚区房地产市场供需分析2.2.北碚区房地产市场运行情况北碚区房地产市场运行情况近三年北碚区商品房供求近三年北碚区商品房供求比在比在0.5-0.60.5-0.6之间，市场表之间，市场表现为供过于求现为供过于求20092009年年1-111-11月北碚区商品月北碚区商品房供求关系总体来看仍然房供求关系总体来看仍然表现为供过于求表现为供过于求2.32.3北碚区商品房成交价格分析北碚区商品房成交价格分析2.2.北碚区房地产市场运6、行情况北碚区房地产市场运行情况自自20052005年以来，北碚区商品房成交均价保持年以来，北碚区商品房成交均价保持稳中有升的态势，稳中有升的态势，20072007年受年受“特区特区”利好政策利好政策影响，价格略有上涨；而影响，价格略有上涨；而20082008年及年及20092009年北碚年北碚区屡有新盘面世，成交均价也有近两成的上涨。区屡有新盘面世，成交均价也有近两成的上涨。20092009年年1-111-11月，北碚区商品房成交均价保持月，北碚区商品房成交均价保持小幅上升的趋势，由于北碚区商品房供应量相小幅上升的趋势，由于北碚区商品房供应量相对主城其他区域较小，易受单盘影响，故商品对主城其他7、区域较小，易受单盘影响，故商品房成交均价有所波动。房成交均价有所波动。2.42.4北碚区与主城区商品房成交对比分析北碚区与主城区商品房成交对比分析2.2.北碚区房地产市场运行情况北碚区房地产市场运行情况北碚区商品房成交量及成交北碚区商品房成交量及成交套数在主城区中相对套数在主城区中相对“落后落后”北碚区商品房建面成交均价北碚区商品房建面成交均价在主城区中相对落后，仅高在主城区中相对落后，仅高于巴南区于巴南区3.13.1北碚区房地产区域版块分析北碚区房地产区域版块分析3.3.北碚区房地产区域版块分析及市场竞争分析北碚区房地产区域版块分析及市场竞争分析老城版块城北版块城南版块三溪口版块3.3.北碚8、区房地产区域版块分析及市场竞争分析北碚区房地产区域版块分析及市场竞争分析城南版块城南版块北碚主城拓展重点区域，政府机北碚主城拓展重点区域，政府机关集中地；北碚重点打造的嘉陵关集中地；北碚重点打造的嘉陵风情步行街已逐步成型；目前为风情步行街已逐步成型；目前为北碚住宅开发量最大的版块。北碚住宅开发量最大的版块。城北版块城北版块地处老城和城南新城的连接点，地处老城和城南新城的连接点，生活配套较为成熟，大部分项目生活配套较为成熟，大部分项目已入住，在售项目不多，物业档已入住，在售项目不多，物业档次普遍较高。次普遍较高。三溪口版块三溪口版块北碚低密度物业集中板块，拥有北碚低密度物业集中板块，拥有稀缺的自9、然资源。稀缺的自然资源。老城版块老城版块北碚居住氛围最浓、生活配套最北碚居住氛围最浓、生活配套最完善的区域，但几无地块可供开完善的区域，但几无地块可供开发；区域内暂无销售项目。发；区域内暂无销售项目。3.3.北碚区房地产区域版块分析及市场竞争分析北碚区房地产区域版块分析及市场竞争分析3.23.2北碚区房地产主要在售项目分析北碚区房地产主要在售项目分析北碚区在售项目物业形态较为丰富，项目可开发面积普遍较小，以多层、小高层为主。版块版块项目名称项目名称物业形态物业形态占地面积（万方）占地面积（万方）建筑面积（万方）建筑面积（万方）容积率容积率城南板块海宇依云香榭高层3.142海宇缙水楼台高层、花园10、洋房36.362.6缙云华府小高层4.3652.5兴现金鼎龙泉花园洋房、小高层7.14412.1651.5海宇嘉茵苑多层、花园洋房5.24513.2612.4海宇逸景苑多层、小高层、高层2.6596.7932.32渝复竹芸山水多层162.99鲁商云山原筑别墅13.3347.50.5海宇新城国际小高层4 城北版块云景华庭小高层118.651.27北温泉9号高层、洋房16241.49三溪口版块江山假日多层、小高层、高层262.49巨豪香溪美林花园洋房8261.28中安长岛别墅6.84（一期）3.631（一期）0.533.3.北碚区房地产区域版块分析及市场竞争分析北碚区房地产区域版块分析及市场竞争分11、析北碚区在售项目物业以普通住宅为主，别墅为辅，目前市场花园洋房物业相对匮乏。北碚区在售项目物业两房和三房成为其主力供应房型，一房及单配等主力投资房型相对较少。3.33.3北碚区房地产主要在售项目供给分析北碚区房地产主要在售项目供给分析3.3.北碚区房地产区域版块分析及市场竞争分析北碚区房地产区域版块分析及市场竞争分析北碚区在售项目物业户型供应以建面71-110平方米的两房和三房为主，其中71-90平方米的两房比例最大。户型面积供应户型面积供应3.3.北碚区房地产区域版块分析及市场竞争分析北碚区房地产区域版块分析及市场竞争分析一房（一房（9%9%）紧凑一房（紧凑一房（1%1%）50 50 以下以12、下标准一房（标准一房（7%7%）51-6051-60舒适一房（舒适一房（1%1%）6161以上以上房型分配房型分配注：图中所列面积均为建筑面积。注：图中所列面积均为建筑面积。两房（两房（43%43%）紧凑两房（紧凑两房（9%9%）61-7561-75标准两房（标准两房（23%23%）75-9075-90舒适两房（舒适两房（11%11%）9191以上以上三房（三房（27%27%）紧凑三房（紧凑三房（4%4%）91-10091-100标准三房（标准三房（11%11%）100-115100-115舒适三房（舒适三房（12%12%）115115以上以上四房（四房（19%19%）紧凑四房（紧凑四房（4%13、4%）116-125116-125以下以下标准四房（标准四房（5%5%）125-140125-140舒适四房（舒适四房（8%8%）140140以上以上3.3.北碚区房地产区域版块分析及市场竞争分析北碚区房地产区域版块分析及市场竞争分析3.33.3北碚区房地产主要在售项目成交量分析北碚区房地产主要在售项目成交量分析北碚区主要在售项目普遍去化速度较慢，开发周期也相对较长。项目名称项目名称开盘时间开盘时间销售周期销售周期已供应体量（万方）已供应体量（万方）去化率去化率月均去化体量（万方）月均去化体量（万方）缙云华府2008.1212个月约4.36595%约0.364兴现金鼎龙泉2009.102个月约14、3.570%约1.5海宇嘉茵苑2009.11（近期）1个月约1.295%约1.2海宇逸景苑2007.1026个月约6.79399%约0.261渝复竹芸山水（一期）2008.915个月约4.2100%约0.28海宇新城国际2009.66个月约4.595%约0.75巨豪香溪美林2007.531个月6.590%约0.21中安长岛2009.120个月约290%约1.83.3.北碚区房地产区域版块分析及市场竞争分析北碚区房地产区域版块分析及市场竞争分析3.33.3北碚区房地产主要在售项目成交价格分析北碚区房地产主要在售项目成交价格分析普通物业普通物业建面成交价格对比建面成交价格对比单位：元单位：元/1515、001500200020002500250030003000350035004000400045004500海宇依云香榭海宇依云香榭海宇缙水楼台海宇缙水楼台缙云华府缙云华府兴现金鼎龙泉兴现金鼎龙泉海宇嘉茵苑海宇嘉茵苑海宇逸景苑海宇逸景苑渝复竹芸山水渝复竹芸山水海宇新城国际海宇新城国际云景华庭云景华庭江山假日江山假日高层高层32003200高层高层34003400小高层小高层34003400小高层小高层36003600小高层小高层42004200小高层小高层40004000小高层小高层34003400小高层小高层40004000小高层小高层37503750小高层小高层34003400北碚区在售普16、通物业（含多层、小高层、高层）的建面成交均价集中在3400-4000元/平方米。3.3.北碚区房地产区域版块分析及市场竞争分析北碚区房地产区域版块分析及市场竞争分析3.33.3北碚区房地产主要在售项目成交价格分析北碚区房地产主要在售项目成交价格分析高端物业高端物业建面成交价格对比建面成交价格对比单位：元单位：元/40004000450045005000500055005500600060006500650070007000兴现金鼎龙泉兴现金鼎龙泉鲁商云山原筑鲁商云山原筑中安长岛中安长岛北碚区在售花园洋房物业建面成交均价集中在4400-4700元/平方米。7500750080008000巨豪香溪17、美林巨豪香溪美林47004700440044006300630070007000花园洋房花园洋房别墅别墅北碚区在售别墅物业建面成交均价集中在6000-7000元/平方米。4.4.北碚区房地产客源分析北碚区房地产客源分析客源分析客源分析沙坪坝区：8%大渡口区：3%九龙坡区：1%南岸区：1%巴南区：1%渝中区：1%渝北区：6%北部新区：5%江北区：3%合川区：9%其他区县：4%商品房成交客户主要以北碚区为主，而主城西区、主城北区及区县客户也占据一定比例。北碚区客源购房需求以兼顾居住与投资为主，而自住占据较大比例，纯投资客户相对较少。购房客户多以教师、医生等相关企业的具有稳定收入的群体。5.5.北碚18、区房地产主要开发企业分析北碚区房地产主要开发企业分析海宇地产旗下项目目前占据北碚区房地产市场的“半壁江山”，市场占有率高居榜首。北碚区房地产市场目前以海宇地产为首的本地开发企业为主，而外地及周边区县开发企业也占据一定比例。除海宇外，周边区县开发商及外省市开发商在北碚区市场的份额也高达39%。6.6.北碚区在售典型项目分析北碚区在售典型项目分析u海宇嘉茵苑经济指标项目位置：北碚区卢作孚路168号(行政中心旁)物业形态：小高层、花园洋房容积率：2.4项目规模：总占地面积5.245万平方米 总建筑面积13.261万平方米项目卖点：项目位于北碚区南城版块核心区域，临近行政中心；项目的开发企业海宇地产在19、北碚区的开发项目众多，受到北碚区购房者追捧；项目规划的小高层物业楼间距开阔，视野到达度较高；6.6.北碚区在售典型项目分析北碚区在售典型项目分析u兴现金鼎龙泉经济指标项目位置：北碚区北温泉街道云开路1号物业形态：小高层、花园洋房容积率：1.5总户数：944户，其中A区508户，B区436户项目规模：总占地面积7.144万平方米 总建筑面积12.165万平方米项目卖点：项目背靠缙云山，拥有良好的自然资源，是目前北碚区少有的山居物业；项目主打花园洋房，借助其花园洋房的高品质吸引客户。6.6.北碚区在售典型项目分析北碚区在售典型项目分析u兴现金鼎龙泉2009年9月2009年9月2009年10月兴现金20、鼎龙泉项目报媒推广以形象宣传及开盘信息为主，投放的诉求点较为单一。7.7.北碚区未来供应预估北碚区未来供应预估2010-2011年北碚区商品房供应项目预估版块版块项目名称项目名称占地面积占地面积（万方）（万方）总建筑面积总建筑面积（万方）（万方）预计推出时间预计推出时间备注备注老城版块泰吉滨江项目/602010年中旬/城南板块海宇西湖山水约15万方/2010年中旬物业形态为联排别墅+花园洋房鲁商城南新区项目/2011年物业形态为高层+花园洋房渝复竹芸山水二期/2010年中旬物业形态为小高层城北版块北温泉9号2期森邻海约8万方约11万方2010年1月物业形态为高层+花园洋房8.8.北碚区房地产市21、场总结北碚区房地产市场总结北碚区房地产受自然条件的影响，以多层、小高层及花园洋房等低密度物业为主。北碚区拥有良好的自然资源及人文环境，宜居程度较高，但由于距离主城尚有一定距离，目 前主要体现为内需型购房，主城购房者相对较少。北碚区房地产市场发展相对主城较为缓慢，受主城的分流较大，整体市场呈现销售周期长，去化相对缓慢的特点。北碚区房地产市场目前缺乏有实力的开发企业，导致各个版块的发展速度较为缓慢。小结小结9.9.北温泉九号二期森邻海启示北温泉九号二期森邻海启示项目规划的高层产品市场竞争较为激烈，而花园洋房在区域市场内独树一帜；项目规划的高层产品市场竞争较为激烈，而花园洋房在区域市场内独树一帜；重22、点加强项目规划高层物业的营销推广，采取多种营销方式以快速占领市场；重点加强项目规划高层物业的营销推广，采取多种营销方式以快速占领市场；借助项目一期产品的口碑优势，注重打造区域内高端项目的标杆；借助项目一期产品的口碑优势，注重打造区域内高端项目的标杆；借助项目自身成熟商业配套，打造区域内成熟大社区；借助项目自身成熟商业配套，打造区域内成熟大社区；借助项目周边公园及水库等自然环境景观打造区域景观大盘；借助项目周边公园及水库等自然环境景观打造区域景观大盘；项目二期地块一侧临近高速，采用绿化带的方式以达到隔音的效果；项目二期地块一侧临近高速，采用绿化带的方式以达到隔音的效果；项目高层产品规划的户户均有院馆设计，填补了区域市场内的空缺。项目高层产品规划的户户均有院馆设计，填补了区域市场内的空缺。启示启示THANK YOU!THANK YOU!