1、设想问题Q1：项目租售比例？Q2：项目租售价格？Q3：项目销售期限？项目本体分析n本体属性n开发制约余姚中心城区本案本体属性/区位：项目位于城区西南，位置较偏n 余姚位于长江三角洲南翼，宁波市西北部，东与宁波市江北区、鄞州区相邻，西连上虞市，北毗慈溪市；n 本案位于余姚西南，隶属兰江街道，距中心城区5公里,余姚高速道口2.5公里;高速道口本体属性/配套：交通通达性好，但周边缺乏配套设施本案南 雷 南 路南 环 西 路谭 家 岭 西 路交通n 南环西路为城区绕城公路，连接城市主干道谭家岭西路和南雷南路，可通达余姚城区各区域；配套n 周边仅403路公交；无其他餐饮、金融、商务等配套；n 万达广场距2、本案2.5公里;n 汽车南站距本案3公里;万达商圈汽车南站本体属性/四至：东南西三面厂区，北面民房，环境较差23145南侧苗木基地4西侧道路厂房3道路民房1东侧道路2厂房5本体属性/规划：集产业服务、办公、人才公寓一体的创意园区名称面积（）用地面积83506建筑面积153959地上建筑面积125259其中产业服务中心107888研发楼16345其他1000建筑密度33.25%容积率1.5绿地率20%研发楼区块，主体研发楼区块，主体4层，部分层，部分2层，层，总建总建52923平米平米产业服务中心（产业服务中心（12F)大气、简约公建立面大气、简约公建立面人才公寓人才公寓开发制约/自身限制：项目3、内、外环境影响开发进程及客户心理内部高压电塔内部现有建筑周边厂房n 地块内、外现有的高压电线，会影响项目开发进度及办公氛围；n 地块内部现有建筑，会影响项目开发进度；n地块周边为厂区、民宅，易对客户产生“环境差，不宜商办”先期心理影响；开发制约/其他限制：区域发展、开发商品牌效应、产品特性等 因素，使项目开发风险加大n 区域发展限制余慈片区发展规划落实及不断投入，将令余姚城市建设产生偏重，对城南板块而言，弊大于利；n 品牌效应不足作为企业在余姚首个开发项目，在当地品牌影响力相对不足；n 规模较大，产品单一项目为工业用地，规模较大，产品单一，后续销售压力较大；地段价值梳理：项目在区位、配套、环境4、品牌、产品等诸方 面存在抗性n 项目地处余姚城南，位置较偏；n 地块交通通达性较好，但周边配套设施缺乏；n 地块内、外环境影响项目开发进程及客户心理；n 余慈统筹规划，对地块而言，弊大于利；n 开发商在当地品牌效应不足；n 项目规模较大，产品单一，开发风险较大；市场环境分析n城市发展n楼市动态n市场环境城市发展/规划：余慈统筹规划，对地块区域价值提升有限1、区域空间结构n”一轴“即贯穿南北的生态经济发展轴；n”二区“即北部都市发展区和南部生态发展区；n”三带“即沿湾产业带、沿329国道城镇发展带、沿姚江旅游发展带；2、北部都市区空间结构n”一个中心“即余姚城区、慈溪城区和姚北周巷片区；n”三5、园“即慈溪杭州湾新区、余姚滨江产业园区、龙山慈东产业园区；n”六镇“即观海卫、三北、庵东、泗门、丈亭、梁弄；余慈统筹规划城市发展/规划：余姚城区规划，对区域地块功能提升有限余姚中心城区规划n 形成”三轴、三心、五片“空间布局；n”三轴“即现代服务业发展轴、城市第二产业发展轴和沿江生活休闲轴；n”三心“即老城商贸文化中心、高铁商务中心和生态绿心；n”五片“即城中片、城北片、城南片、城西片和生态片；城南片功能定位n 作为余姚老城居住功能向外拓展和疏解的主要空间区域之一，成为余姚城市居住环境最佳区域；n 整合区块内经济开发区南区产业发展，优化布局，提升功能。本案项目区域城市发展/经济：余姚第三产业比6、重偏低，有很大发展空间2011年宁波市区/余姚生产总值、第三产业总值2011年宁波市四区三产比例2011年余姚三产比例n余姚国内生产总值660亿，为宁波市区33%；n余姚第三产业产值为224亿，为宁波市区24%；n余姚三产比例为6%：60%：34%；宁波市区三产比例为23%：30%：47%；n 以上数据说明，余姚第三产业发展存在很大空间，”退二进三“产业政策还须进步推进；楼市动态：近几年余姚商品房/写字楼成交量回落2008年6月-2012年6月余姚写字楼销售面积n 2011-2012年6月，余姚商品房成交量明显回落；n 2011-2012年6月，余姚商品房成交价格上升明显，增幅20%左右；成交7、价格主要受悦龙湾等高素质楼盘成交影响；n 近几年，余姚写字楼年成交量徘徊在5万平米；n成交量有限受新开写字楼项目偏少有关；商品房写字楼市场环境/格局：写字楼价格1000元/，租金0.8-1.5元/城北区域城西区域市中心区域中塑商务大厦售价：10000元/平米租金：0.8-1.0元/平米中塑世纪大厦售价：10000元/平米文山创意广场租金;1.5元/平米阳光国际大厦租金;1.2-1.5元/平米中宇大厦租金;1.0元/平米阳明188租金;1.0元/平米太平洋写字楼租金;1.1-1.3元/平米时代大厦租金;1元/平米白云商贸中心租金;1元/平米市场环境/个案/中宇大厦：入驻企业为品牌实力型企业，整体8、档 次较高项目名称：中宇大厦n 地址：玉立路、长安路n 物业类型：1*14F，总建1.6万；n 产品面积：1100；n 层高：3.5米；n 装修情况：公共部分装修，内部毛坯；n 配套：分层中央空调、员工餐厅；n 租价：1元/天/；n 物管费：3元；n入住率：90%；n入驻企业：房产公司、政府机关为主；n办公面积：1100为主n备注：开发商持有物业，对外招商；市场环境/个案/阳光国际：入驻企业较杂，档次一般项目名称：阳光国际大厦n 地址：玉立路、长元路n 物业类型：1*22F，总建2.3万；n 产品面积：70-1000；主力70、140；n 层高：3.6米；n 配套：分层式中央空调；n 租赁价：9、1元/天/；n 物管费：2.5元/月/；n 入住率：80%n 入驻企业：贸易、金融类企业为主；n 办公面积：70-200为主；n交付：2010年市场环境/个案/太平洋：入驻企业规模偏小，档次较低项目名称：太平洋办公楼n 地址：南滨江路、新建路n 物业类型：1*13F，n 总建面积：7000；n 产品面积：60-70；n 层高：3.2米；n 配套设施：2部电梯；n 立面主材：面砖；n 租赁价：1元/天/；n 入住率：70%n 入驻企业：贸易类、制造类为主；n 办公面积：100以下为主；市场环境/个案/时代大厦：入驻企业规模偏小，档次较差项目名称：时代大厦n 地址：南雷路n 物业类型：1*10F；10、n 总建面积：8000；n 产品面积：60-200；n 层高：3.2米；n 配套设施：2部电梯；n 立面主材：涂料、玻璃幕墙；n 租赁价：1元/天/；n 入住率：70%n 入驻企业：广告/媒体/培训类为主；n办公面积：100-200；市场环境/个案/中塑国际：入驻企业较纯粹，项目档次较高项目名称：中塑国际大厦n 地址：塑料城舜达西路n 物业类型：1*5F/2*28F，总建10万；n 产品面积：150-1500；n 配套设施：5部电梯，商务中心；n 售价：1万元/；n 销售率：95%n 租赁价：1元/天/；n 入住率：60-70%n 入驻企业：以塑料、贸易类为主；n 办公面积：100-200为主11、；市场环境/个案/中塑世纪：产品面积偏小，档次一般n 项目名称：中塑世纪大厦n 地址：新建北路n 物业类型：1*12F，1*25F，总建约6万；n 产品面积：40-200，主力70-80；n 立面主材：n干挂大理石、玻璃幕墙；n 开盘：2012-03n 售价：1万元/；n 销售率：30%；市场环境/个案/文山创意广场：旧厂房改造，余姚现有最大的文 化创意园区项目名称：文山创意广场n 地址：新建北路、文山路n 物业类型：1-8F，旧厂房改造；n 总建：约9万，一期约1万；n 产品面积：主力50、70、150；n 层高：4-8米；n 租赁价：1.5元/天/；n 签约率：一期70%；n 开园：一期212、012.09n 入驻企业：科研、孵化等创新企业n 办公面积：50-4000；n 备注：定向招商，政策扶持；市场环境/个案/阳明188：厂房改造项目，规模偏小，余姚首个 文化创意项目项目名称：阳明188n地址：阳明西路188号n物业类型：1-2F，旧厂房改造；n总建：5000；n产品面积：主力50；n租赁价：1.0元/天/；n入住率：90%以上；n开园：2010.07n入驻企业：以动漫、设计创意、工程检测类公司为主；n办公面积：50-1000；100-200；n备注：定向招商，政策扶持；市场环境/客户分析：入驻企业以贸易、生产制造类为主；办公 需求面积400以下为主入驻客户办公需求面积入驻客户类13、型n 入驻企业办公需求面积以400以下为主，其中办公面积100以下占35%；n 写字楼入驻企业以贸易类、生产制造类为主，占整体69%；市场环境/市场供需：2012年6月-2014年，余姚市区写字楼供 应量预计在31万项目体量()供应时间中塑世纪大厦4.5万存量中塑商务大厦0.5万存量银亿四明广场1万2012年年底保利文化广场2万2014年众安三期5万2014年河姆渡世纪广场8万2014年南雷南路行政商务区10万2013-2014年合计31万n 至2012年6月，余姚市区写字楼存量约5万；n 预计2013年始，南雷路行政商务区部分写字楼将陆续“隐性”推向市场，两年内，供应体量在10万以上；n 214、014年，众安三期、河姆渡世纪广场、保利项目写字楼项目将陆续推向市场；n 截至2014年，余姚市区写字楼供应量预计在31万以上；2012年6月-2014年余姚写字楼预计供应量市场环境/市场供需：2014年，余姚写字楼供应量明显，市场 竞争更为激烈2012年6月-2014年余姚写字楼供需情况n 2012年6月-2013年，市区写字楼供应量有限；2014年，写字楼项目将陆续推向市场，供应量将急速放大；n 依“退二进三”产业发展趋势，市区写字楼需求量将稳步提升，预计2013年需求量为5万，2014年为6万；n 2014年，余姚写字楼市场供需比持续放大，市场竞争激烈；市场环境梳理n 根据城市规划发展，15、地块所在区块价值提升有限；n 余姚第三产业比重偏低为主；企业办公需求面积以400，还有很大发展空间，为当地写字楼发展带来机遇；n 近几年，余姚商品房/写字楼成交量下滑明显，但成交价格稳步提升；n 余姚写字楼成交价格约1万元/，租金0.8-1.5元/天/；n 余姚现有2个文化创意园区均为旧房改造项目，只租不售，租赁情况良好；n 现有写字楼入住企业以贸易、生产制造类企业以下为主；n 至2014年，余姚写字楼供应量将达到31万，按余姚写字楼市场5-6万/年销售量，市场竞争会愈发激烈；项目可行性分析n租售比例n租售价格n销售策略租售比例/个案介绍项目名称：创新128n地址：鄞县大道、启明路n物业类型：16、165独栋办公楼；3栋人才公寓；n总建：约20万，分三期开发；n产品面积：625-2000，主力700-900；n售价：9000元/；n入住率：整体70%；n开园：一期2010.07，现二、三期已开园；项目名称：创E慧谷n地址：镇海中官西路n物业类型：36独栋办公楼，3栋人才公寓，2幢高层写字楼；n总建：10万，分二期开发；n产品面积：625-2000，主力700-900；n开园：2009.09租售比例项目位置体量()创新128鄞州20万创E慧谷镇海10万134创意谷江北区0.5万民和惠风和畅文化产业园 高新区13万创意1956江北区3万新芝8号江北区0.5万合计47万宁波市区现已开园、在建文17、化产业园区项目规模约47万平米，考虑未知相似项目，按1.2系数核算，宁波文化产业园区项目规模为56万平米。宁波在建、开园文化创意园区项目租售比例宁波文化创意园项目规模56万余姚国内生产总值为宁波市区33%余姚第三产业总值为宁波市区24%同比例，余姚文化创意园项目规模18.5万同等比例，余姚文化创意园项目规模13.4万以第三产业繁荣度为比例，对余姚文化创意园规模进行评估，考虑余姚“退二进三”空间，认为余姚文化创意园规模在15万较合适余姚现有文化创意园项目“文山创意广场”、“阳明188”共计规模7.5-9.5万，尚有5.5-7.5万市场空间，取中间值6.5万本案建筑体量约12.5万，其中6.5万体18、量适合开发文化创意园项目租售比例文化创意园体量6.5万“普通写字楼”体量6万浙商1号政策扶持，租售价有保证！无政策扶持，租售价较低！可售部分持有部分租售价格分析评分指标权重文山创意广场阳明188本案地段40%353830规模10%849通达性20%161715配套20%181915外立面10%769合计100%848478权重100%60%40%100%租金价格(元/天/)1.51.01.2通过市场比较法，得出本案写字楼（可售部分）租金为1.2元/天/，按4%年投资回报率，推算本案写字楼售价为11000元/；销售价格测算（一）租售价格分析销售价格测算（二）鄞县大道鄞县大道天童南路天童南路鄞州核19、心区创新创新128 9000元元/雍城世家雍城世家 15000元元/盛世天城盛世天城 15000元元/风格璟院风格璟院 17000元元/蝶园蝶园 13000元元/创新128周边住宅价格约15000元/周边住宅与创新128价格比值在1.6：11.7：1租售价格分析销售价格测算（二）谭家岭路谭家岭路南雷南路南雷南路本案本案本案周边住宅价格约10000元/周边住宅与创新128价格比值在1.6：11.7：1本案周边住宅价格9000元/；依照比值，本案写字楼（销售部分）售价为5900-6300元/；万达广场万达广场 11000元元/余姚市区金色蓝庭金色蓝庭 8500元元/租售价格分析销售价格分析（可售部20、分）根据价格测算一、二测算，本案销售价格在6000-11000元/；依因地制宜考量，以余姚当地写字楼/文化创意园市场价格作为本案价格评估主要依据；本案销售价格：11000元/*60%+6000元/*40%=9000元/租赁价格分析（可售部分）按年投资回报率4%计算，本案租赁价格为1元/天/；销售期限销售策略n开盘前：招商先行，销售紧跟先谈妥几家知名、品牌企业入驻，树立项目市场形象和价值，增强投资客与自用客户购买信心，保证项目一推出市场即产生良好效应；销售阶段：销售和招商并重n招商工作不放松，形成不断有企业入驻态势，持续增强投资客与自用客户购买信心；同时，销售稳步推进，销售价格稳步提升；销售期限n案例提示：创新128 共20万，目前整体销售率约90%，销售4年，销售速度4.5万/年；n2012年6月2014年，余姚市区写字楼供应量将31万，同期写字楼需求量仅14万，供需矛盾突出，市场竞争激烈；n宁波市区写字楼需求量约50万/年；余姚市区写字楼需求量约5万/年；n项目将是余姚市区仅有享受政策扶持的写字楼销售项目，为本案加分不少；根据以上分析，本案6.5万写字楼体量销售期限将在2年以上！