1、“西信产业园西信产业园”项目项目 写字楼需求市场分析报告写字楼需求市场分析报告 委托方：重庆西南信息产业园开发有限公司委托方：重庆西南信息产业园开发有限公司执行方：重庆东禾广告有限公司执行方：重庆东禾广告有限公司时间：时间：2003年年9月月30日日前言鉴于西信产业园具有的高科技行业特征，因此在需求调查上主要针对高科技企业进行分析，并以整体市场状态作为大背景进行综合比较。本次调查分析的数据资料主要来自于西信生产力中心提供的调查报告，同时结合了我司对重庆写字楼市场现状的调查分析和相关市场资料统计分析。一重庆写字楼市场需求现状（一）从企业办公现状看需求（一）从企业办公现状看需求重庆目前的写字楼市场2、，普遍存在物业档次不高、商务氛围不够成熟、服务水平低劣、公共区域装修简陋、硬件设施落后、商务配套欠完善等问题，虽然也出现了一批上档次的写字楼项目，但总体来说，真正具有高品质的写字楼寥寥可数，远远不能满足直辖市商务办公市场的需求和整体形象。根据调查，重庆企业目前的办公现场地除现有的在使用中的、有着正式写字楼物业形象和称号的办公物业，如大都会、泰兴科技大厦、重庆数码港、西亚商务大厦、渝高大厦、渝高广场、帝豪名都外，另外还有大量中小型企业散布在诸如孵化楼、创业楼、老旧办公物业、甚至住宅楼中办公。如渝州电脑城3-9层就作为办公用房出租，渝高广场B座作为住宅使用，其仍有28%左右的公司性客户在内办公。企3、业对物业选择比例图 从从此此表表可可看看出出写写字字楼楼市市场场潜潜力力很很大大，需需求求旺旺盛盛，特特别别是是本本项项目目针针对对的的高高科科技技企企业业客客户户群群，出出于于企企业业实实力力和和对对形形象象的的考考虑虑，对对上上档档次次的的高高品品质质写写字字楼楼需需求更大。求更大。由此，我们可得出：由此，我们可得出：需求特征需求特征需求特征需求特征1 1：专业写字楼市场需求旺盛。专业写字楼市场需求旺盛。专业写字楼市场需求旺盛。专业写字楼市场需求旺盛。（二）从在售物业看需求（二）从在售物业看需求重庆市目前在售写字楼中比较典型的有：跃华国际商务、东和银都、浪高凯悦、重庆国际商务大厦、渝高广场4、CD座、华宇名都城、中信实业大厦、华宇世纪银河等。从这些楼盘的销售面积来看，目前重庆写字楼市场供应量以中小户型为主，面积集中在40-150平方米左右，入驻企业绝大部分为中小型企业。而从西信产业园主要针对的高科技企业客户需求情况来看，200500平米以及500平米以上的办公面积需求占据主流。从中我们可以看出，目前市场上普遍缺乏能满足高科技企业大中型办公场地需求的写字楼。由此，我们可得出：需需需需求求求求特特特特征征征征2 2：目目目目前前前前市市市市场场场场上上上上普普普普遍遍遍遍缺缺缺缺乏乏乏乏能能能能满满满满足足足足高高高高科科科科技技技技企业大中型办公场地需求的写字楼。企业大中型办公场地需5、求的写字楼。企业大中型办公场地需求的写字楼。企业大中型办公场地需求的写字楼。（三）从现有物业租售价格看需求（三）从现有物业租售价格看需求项目名称 经营形式建面销售价格（元/平方米）面积分割（平方米）租赁价格（元/平方米）租售率希尔顿大厦售55006012098%大都会商厦租8030090100%半岛国际商务大厦租8012005098%重庆国际商务大厦售/租30001703006338%东和银都售31003060暂无北辰名都售287012315090%中信实业大厦租60120304060%阳光城大厦售25002600308035%项目名称经营形式 建面销售价格（元/平方米）面积分割（平方米）租赁6、价格（元/平方米）租售率重 庆 数 码港租4015031-3582%西 亚 商 务大厦租售265014015028（含物管）83%帝豪名都以售为主清水房3100装修房3200-40005816825-3090%高创锦业售4394-4773（套内）456870%华 宇 名 都城售3080-4070（套面）407060%融信大厦售2500330070150100%跃华-国际商务售260034903523028%世纪公寓租90110900/套/月80%现状分析重庆较有代表性的写字楼物业销售价格主要集中在3000-4000元/平方米之间（建筑面积），租赁价格主要在30-50元/平方米之间。其中江北区域7、写字楼物业销售价格主要集中在2500-3000元/平方米之间（建筑面积），租赁价格主要在25-40元/平方米之间，与渝中区相比差距较大，与石桥铺、南岸、九龙坡也略低一点，与沙坪坝基本相当。而从高科技企业需求调查来看，在办公物业的租购价格方面，大部分企业办公物业的购买价格集中于2000-5000元/m2的中间价位，说明这是目前一种比较大众化的价位；在租赁价格上，20-50元/月/m2的比例最高，占了总体的40%；其次是10-20元/月/m2；10元/月/m2以下以及50元/月/m2以上的比例较少。需求特征需求特征3：目前高科技企业办公场地的目前高科技企业办公场地的购买价格比市场平均价位略高，说明8、高科购买价格比市场平均价位略高，说明高科技企业对中高档次写字楼要求较大。技企业对中高档次写字楼要求较大。总体上说，总体上说，目前目前高科技企业办公场地的购买价格在高科技企业办公场地的购买价格在20005000元元/平米之间、租赁价格在平米之间、租赁价格在2050元元/平米之间，与市场平均价位相平米之间，与市场平均价位相比，略有偏高比，略有偏高；与江北区域写字楼价格相比，偏高趋势更为明显。；与江北区域写字楼价格相比，偏高趋势更为明显。由此，我们可得出：二现有写字楼高科技企业构成现有写字楼高科技企业构成调查调查1、行业比例、行业比例 科技企业75%研究机构4%服务企业16%其它类型5%2企业性质比9、例企业性质比例15%15%58%58%4%4%8%8%15%15%国有企业国有企业私营企业私营企业集体企业集体企业合资企业合资企业有限责任公司有限责任公司3.企业规模企业规模（1）企业办公面积）企业办公面积以企业办公面积大小作为划分的标准：办公面积在500平方米以上为大型企业，办公面积在200-500平方米为中型企业，办公面积在200平方米以下为小型企业。本次被调查企业办公空间面积在500平米以上数量最多，占了36%的比例，这其中又以产值在1000万以上的科技企业居多；其次是100-200平米的企业，占了总体的30%；最少的是办公面积为50-100平米的企业，只占了总体的13%。（2）企业员工10、人数）企业员工人数（3）企业产值）企业产值本次被调查企业中年产值在1000万以上的最多，占企业总数的33%。其中研究类企业中60%的年产值在1000万以上；科技类企业中35%的年产值在1000万以上；而服务类和其它类企业年产值达到1000万的较少。年产值200万以下的企业居第二位，占企业总数的25%，主要是服务类企业，服务行业43%的企业年产值在200万以下。年产值200500万的企业排名第三，占企业总数的19%。主要是服务类企业和科技类企业。年产值5001000万的排在最后，占企业总数的16%。主要是其它类企业，其它类行业43%的企业年产值在这一档次。总体上说，研究类企业整体年产值最高，其次11、是科技类企业，再总体上说，研究类企业整体年产值最高，其次是科技类企业，再次是其它类企业，服务类企业年产值最低。次是其它类企业，服务类企业年产值最低。因此，我们推导出：需求特征需求特征4：目前目前重庆写字楼中的高科技企业主要以科技重庆写字楼中的高科技企业主要以科技企业为主；企业性质半数以上为私营；企业规模、实力企业为主；企业性质半数以上为私营；企业规模、实力普遍较强，对办公面积的需求也较大。普遍较强，对办公面积的需求也较大。三高科技企业对项目的主观三高科技企业对项目的主观认知认知在区域选择上，大多数企业认为北部新区的选址好，对北部新区的投资潜力很有信心，愿意到北部新区投资，但同时大部分企业又认为12、北部新区2008年才能初具规模，普遍对园区建设的工期信心不足，认为一期工程的完成不能使园区的功能初具规模。而且在办公区域选择上，绝大部分被调查企业认为在未来会有更多具有同种优势的开发区出现，他们有更多的选择，对整个的投资环境持乐观的态度。另外，也有一部分企业认为北部新区面临的竞争压力大，觉得已经有高新区等开发区的在前，吸引了很多的商家，北部新区作为后来者想赶超前者难度较大。在对产业园的认识上，大部分企业都认为政策优惠和产业集中化是信息园区比较大的优势，相对来说，人文环境及信息通畅方面的优势不明显。具体针对西信产业园项目而言，绝大部分企业认为西信产业园区的优势主要集中在丰富的信息资源上，地理位置13、和品牌的优势不明显。同时，多数企业认为西南信息产业园的劣势主要是在知名度不够，应该加大宣传的力度，以及提高信息到达率。总体来说，他们普遍看好北部新区的发展前景，但对北部新总体来说，他们普遍看好北部新区的发展前景，但对北部新区近期环境和工程进度信心不足，持观望态度，需要宣传推广加区近期环境和工程进度信心不足，持观望态度，需要宣传推广加以引导，鼓舞他们对项目所在区域的信心。而在他们对西信项目以引导，鼓舞他们对项目所在区域的信心。而在他们对西信项目的认识上，也反映出需要加强宣传推广，使他们对项目的优势有的认识上，也反映出需要加强宣传推广，使他们对项目的优势有较全面的了解。较全面的了解。由此，我们可得14、出：需求特征需求特征5：企业普遍看好西信项目所在的企业普遍看好西信项目所在的区域发展前景，但对北部新区近期环境信区域发展前景，但对北部新区近期环境信心不足，对西信项目也缺乏了解，心不足，对西信项目也缺乏了解，需要加需要加强宣传推广。强宣传推广。四高科技企业看重的投资环四高科技企业看重的投资环境分析：境分析：调查结果显示，企业目前看重的投资环境主要有以下几种：首先是优惠的政策，有74%人选择了此项；其次是较集中的产业氛围，有71%人次选择此项；再次是方便的商务环境，选择此项的有69%人。大部分人认为优美的自然环境还不是他们看重的投资环境的要素，在本次调查中，只有33%人次选择了此项。可以看出，现15、阶段的企业以追求经济效益为目标，比较看重政策优惠、商务环境等能很快带来利益的因素，而较少考虑自然环境等因素。由此，我们可得出：需需求求特特征征6：优优惠惠政政策策、集集中中的的产产业业氛氛围围、商商务务环环境境是是企企业业选选择择办办公公场场地地最最看看重重的的因因素。素。五高科技企业需求分析：五高科技企业需求分析：1、客户需求整体分析：、客户需求整体分析：（1）对目前办公状态满意点：）对目前办公状态满意点：调查分析结果显示：大部分企业对目前自身所处的位置交通条件、信息沟通与交流、物业的周边环境都比较满意。（2）目前办公状态不满意点：）目前办公状态不满意点：从调查结果分析：企业目前对所在地物业16、的硬件配置最不满意，其次是对物管服务不满意；再次是对周边环境和通风条件不满意；以后依次是信息沟通与交流、位置交通、物业形象、配套、价格因素、行业分散度等。（3）产品形态需求：）产品形态需求：A办公用房的档次办公用房的档次中等档次办公用房占主要需求，有55%的企业选择；34%的企业选择了高档次，另有11%的企业选择了一般的档次。B办公空间类型办公空间类型58%的企业倾向于用标准式的写字间作为自己的办公用房；25%的企业希望有自己的办公大楼，另外17%的企业则认同商住式的写字楼。专用写字间的需求最大。C户型选择户型选择60%的企业希望自己规划分割自己的办公空间，他们需要全开放式的空间，另有36%的17、企业需要小面积独立单间与开许空间相结合的办公用房空间，只有3%的企业需要小面积独立单间，另外1%则要有其它类型的。D办公室层高选择办公室层高选择73%的企业要求有2.8米以上的层高，12%的企业认为有2.8米的层高就足够了，另外有15%的企业持无所谓的态度。表明企业对办公空间的要求日益挑剔，都需要更高一点的空间。E办公楼类型选择办公楼类型选择41%的企业选择了高层的办公楼，40%的企业选择了小高层的办公楼，19%的企业选择了多层。可以看出，在这个选择上，企业分为了势力相当的两大阵营“选择高层”与“选择小高层”，而选择7层以上办公楼的占了绝对的多数，总的比例超过了80%。（4）面积需求：）面积需18、求：企业将来购买或租赁新的办公场地大部分要求200-500平米与500平米以上的场地，分别占了总体的37%，其次是100-200平米的场地。说明将来企业在选择新的场地时都在考虑以后的发展，他们需要一个能够支撑他们后续发展的办公场地。（5）价格需求：）价格需求：租房价格需求租房价格需求很大部分的企业在租房价格的选择上都倾向于视情况而定，并没有一个确定的范围，这部分企业占了53%的比例；有28%的企业认为30元/月/平米的价格比较理想；另有17%的企业认为50元/月/平米价格是他们的理想租房价格。购房价格需求购房价格需求对于准备自购办公用房的这部分企业，对他们回答的能接受的购房最高价格分析可知：同19、租房的选择一样，大部分企业都选择了视情况而定；30%的企业能够接受3000-4000元/平米的价格；14%的企业能接受4000-5000元/平米的价格；2%和1%的企业分别能够接受5000-6000元/平米和6000元/平米以上的价格。购房总价接受程度购房总价接受程度购房的最高总价承受分析如下：26%的企业能接受20-40万的总价；16%的企业能接受40-60万的总价；而能够接受200万以上价格的企业比例也占了11%。总的来看，高低价分布比较均衡，对各层次房价都有相当比例的受众群。（6）付款方式选择）付款方式选择在新购房的付款方式选择上，44%的企业选择了分期付款，42%的企业选择按揭，而准备20、采取一次性付款购房的企业只占总体的12%。（7）地域需求：）地域需求：对企业理想的办公区域的选择对比分析如上图：渝中区高居首位，成为企业办公区域的首选；而高新区作为新开发成规模的园区，也有很多选择此地作为办公地点；渝北区仅居第三，高于沙坪坝等区的选择率。（8）社区配置需求：）社区配置需求：A.智能化配置：智能化配置：对办公大楼中智能设施的重要度评价，被调查企业认为有线宽带、电视监控报警系统、内部智能化门禁系统、局域网比较重要，园区应该优先布置这些设施；背景音乐、智能化收费系统则不哪么重要，不应优先考虑。B.空调配置：空调配置：对办公楼中安置的空调类型的调查表明：一半的企业认为集中式的中央空调较21、好，26%的企业希望安装小户式的中央空调，24%的企业则需要自己独立的空调。C.装修选择：装修选择：大部分的企业都认为应该有基本的装修，这部分的比例占到了65%；而认为不需要与持无所谓的比例接近，分别有18%和17%。D.车位配置：车位配置：94%的企业需要轿车泊位，有35%的企业需要货车泊位。对轿车泊位个数的需要分析表明：需要2个轿车泊位的企业的较其它的多，需要其它个数的泊位的企业相对要少；也有个别的企业需要20个泊位。大多需要货车泊位的企业有一个货车泊位就足够了，需要3个或以上货车泊位的企业数量较少。E.仓库配置：仓库配置：31%的企业需要仓库，另外69%的企业则认为他们用不着仓库。在回答22、了他们需要的仓库面积的企业当中，需要100及100平米以上的仓库的企业的数量远大于选择其它面积的企业的数量。企业大多需要内空高度在3米以上的仓库。需要库房的企业当中有64%的企业要求用独立的库房，另外36%的企业认为非独立的库房也能满足它们的要求。F.办公室特殊要求：办公室特殊要求：大部分企业对办公室并没有特殊需要，这部分企业的比例占到了88%，另外有12%的企业对他们的办公空间有特殊的要求，比如防静电等。（10）.社区配套需求：社区配套需求：A.商务配套：商务配套：大部分企业认为银行、多功能会议室、商务中心、生活商业配套这此商务设施应该有，而证券、保险则不提供也可。对公共空间要求的重要度调查23、表明：被调查企业商务中心、展示中心比较重要，非正式的交流空间、技术培训中心的重要度次之。B.服务配套：服务配套：在园区的服务配套方面，要求有集中的员工用餐地点的企业较其它的多，要求交通车服务、休闲运动场所、专门的广告发布场地的企业的数量差距不大。企业更希望提供集中的员工用餐地点、交通车服务、休闲运动场地，选择这些的企业超过了半数。大部分企业要求园区提供乒乓球、羽毛球场等休闲运动场所，38%的企业认为无所谓，只有5%的企业认为没有必要。园区是否提供专门的广告发布场地，48.9%的企业认为有必要提供，37%的企业认为提不提供无所谓，14.5%的企业不需要提供专门的广告发布场地。C.周边生活设施配套24、：周边生活设施配套：周边的生活设施的重要度分析表明：餐厅、超市、运动娱乐设施、绿色景观空间对被调查企业来说都比较重要，而认为学校等设施的重要度不高。D.园区景观配套：园区景观配套：对园区内的景观要求的分布如下：超过一半的企业认为只要环境优美就行，并不一定要局限于哪一种园林风格，选择现代风格的企业有26%，赞成用中国传统园林的企业占了15%，而欣赏欧式园林的企业只占8%的比例。（11）知晓途径：）知晓途径：在本次的调查中，对企业获取信息的渠道分析发现：报纸、实地考察、人际介绍、互联网是他们获取物业信息的主要渠道，而通过宣传单、现场广告牌等获取办公地点物业信息的企业较少。作为传统媒体的报纸、新兴媒25、体互联网、亲身体验是大部分企业选择办公地点运用较多的渠道。2.客户需求概括评述：客户需求概括评述：（1）不满集中于：不满集中于：企业对物业的硬件配置最不满意，其次对物管服务也不满意；说明目前重庆办公用房的物业的硬件配置还没有达到业主所期望的要求，而且对物业的管理也没有跟上，很多业主对此不甚满意，正在积极寻求更好的物业空间。这为西信项目介入市场提供了有利的先决条件。（2）对产品形态的需求）对产品形态的需求:大部分企业需要中等档次的标准式的写字间作为自己的办公用房；7层以上的“高层”与“小高层”是他们选择办公楼的主流；在户型上，他们需要全开放式的空间，自己规划分割办公空间，（3）对产品面积的需求）26、对产品面积的需求大部分要求200-500平米与500平米以上的场地，其次是100-200平米的场地。（4）对产品地域的需求）对产品地域的需求渝中区高居首位，成为企业办公区域的首选；而高新区作为新开发成规模的园区，也有很多选择此地作为办公地点；渝北区仅居第三，高于沙坪坝等区的选择率。（5）社区配置需求：）社区配置需求：客户对智能化配置主要要求有线宽带、电视监控报警系统、内部智能化门禁系统、局域网；背景音乐、智能化收费系统则不很重要。有一半的企业选择集中式的中央空调，另外一半企业希望安装小户式的中央空调和自己独立的空调。大部分的企业都认为应该有基本的装修。94%的企业需要轿车泊位，35%的企业需要27、货车泊位。需要2个轿车泊位的企业的较其它的多，大多需要货车泊位的企业有一个货车泊位就足够了。2/3以上企业不需要仓库。需要仓库的企业当中，大部分要求用独立的库房，仓库内空高度在3米以上，面积在100及100平米以上。大部分企业对办公室并没有特殊需要。（6）社区配套需求：）社区配套需求：银行、多功能会议室、商务中心、生活商业配套是企业最大的需求。企业更希望提供集中的员工用餐地点、交通车服务、休闲运动场地，选择这些的企业超过了半数。大部分企业要求园区提供乒乓球、羽毛球场等休闲运动场所，餐厅、超市、运动娱乐设施、绿色景观空间对被调查企业来说都比较重要，而认为学校等设施的重要度不高。超过一半的企业认为28、只要环境优美就行，并不一定要局限于哪一种园林风格，选择现代风格的企业有相对较多，结合项目高科技特征，选择现代风格较为适宜。（7）价位需求：）价位需求：大部分企业都选择了视情况而定，基本上都能够接受购房3000-5000元/平米、租赁3050元/月/平方米的价格。说明高科技类企业对价格相对来说不是很关注，他们更重视位置交通、物业管理、项目形象、行业集中度、政策等因素。（8）付款方式：）付款方式：绝大部分企业选择分期付款和按揭，而准备采取一次性付款购房的企业只占总体的极少数。这与高科技类企业更愿意将资金用于投资发展有关，也与企业市场总体置业趋势相吻合。（9）信息渠道：）信息渠道：传统媒体的报纸、人29、际介绍、亲身体验、新兴媒体互联网是企业选择办公地点运用较多的渠道。其中对人际介绍和亲身体验的重视说明企业在选择办公场地上非常理性和稹重，也具有强烈的圈层意识，在西信项目的推广上可对此进行针对性推广。企业对互联网的重视程度与高科技类企业特征有关，网络是它们日常工作中必不可少的工具，相对与于其它行业，高科技企业对网络的倚赖度更为明显。综上所诉：我们总结出：需求特征需求特征7：对现有办公环境的不满集中于硬件配置和物对现有办公环境的不满集中于硬件配置和物管服务。管服务。需需求求特特征征8：中中等等档档次次、7层层以以上上的的“高高层层”与与“小小高高层层”标标准式的写字间，可灵活分割的全开放式自由空间30、是企业准式的写字间，可灵活分割的全开放式自由空间是企业选择办公楼的主流需求。选择办公楼的主流需求。需求特征需求特征9：信息、安全、便捷是高科技企业客户对办信息、安全、便捷是高科技企业客户对办公场地配置的主要需求。公场地配置的主要需求。需求特征需求特征10：对写字楼物业综合态势和多功能服务的需对写字楼物业综合态势和多功能服务的需求强烈，对商业配套、生态、绿色、人性化的需求日趋求强烈，对商业配套、生态、绿色、人性化的需求日趋明显。明显。需求特征需求特征11：对价格不很敏感，主要重视位置交通、行对价格不很敏感，主要重视位置交通、行业集中度、物业管理、项目形象、政策等因素。业集中度、物业管理、项目形象31、政策等因素。需求特征需求特征12：报纸、人际介绍、亲身体验、新兴媒体互报纸、人际介绍、亲身体验、新兴媒体互联网是企业选择办公地点最重视的信息渠道。联网是企业选择办公地点最重视的信息渠道。六各行业特征分析六各行业特征分析本次调查的高科技企业主要可分为软件类、研究类、服务类、其它科技类四大行业，下面主要针对这四大行业进行需求特征细分，以考察不同类型企业的置业需求：1、软件类行业（信息产业）、软件类行业（信息产业）企业类型：企业类型：软件开发、销售、系统、网络的运营商典型特征：典型特征：全天侯配套服务行业特征：行业特征：主要从事电脑软件的开发、销售、系统的建立，有的兼顾硬件的销售等。此种类型企业一32、般都存在办公的需求，大量实力弱的小型公司选择在租金相对便宜的非正式办公物业内办公，如渝高广场B座就存在大量这类型公司；而实力较强的公司，如金卡路桥、税航科技等均租购有1000平米及以上的办公面积。需求特征：需求特征：A、行业聚集，形成聚合态势；B、全天侯配套服务（对项目配套与公共设施要求高，如咖啡吧等；由于其多加班要求，需要24小时服务）；C、政府优惠政策。软件类行业需求特征总析：软件类行业需求特征总析：软件产业靠近现有和潜在客户，与最终用户要求比较近距离的营销服务、产品展示、市场营销活动。因此，其需求发达的交通，周围的酒店、会展中心、培训设施等必不可少；对外观的要求比较简单，符合公司的市场定33、位就行；内部格局需求自由可分割的大开间布局，层高要求较高，过于压抑的空间会加大员工的紧张感；配套设施：空调系统的发达程度是重要指标，软件企业弹性化工作较多。另外，网络服务系统工作不能间断，通常需要办公楼空调的延时服务，这方面需求不容忽视。综合布线、通讯传输是他们最基本的要求；同时他们也需要安全与风险管理，强调物管安全。2、服务类行业。、服务类行业。企业类型：企业类型：咨询、顾问、管理公司、事务所、服务中心、技术中心等典型特征：典型特征：注重形象行业特征：行业特征：区域依赖性较强，对交通、位置极为看重，与服务的客户能方便快捷的交流是他们主要的办公需求。相对于其它几类高科技企业而言，服务类企业办公34、场地面积需求较小，租赁办公场地的比例较大。需求特征：需求特征：A、注重公司形象，希望所购物业成为其实力象征；B、交通便捷；C、配套设施完善。服务类行业需求特征总析：服务类行业需求特征总析：咨询、管理类服务性行业较为注重企业的形象及包装，希望办公场所成为其实力的表征，因此对物业的外观、硬件配置十分看重。3研究类企业研究类企业企业类型：企业类型：研究中心、设计院、技术公司等典型特征：典型特征：需要安全、私密的研究环境行业特征：行业特征：主要进行科技的研发、设计，绝大部分是为企业自身服务，少量兼顾对外服务。因行业的技术保密需要，对办公场地的安全系统、独立性和静谧性极为看重，而对位置交通则相对不是很重35、视。需求特征：需求特征：A、安全性、独立性、静谧性办公环境的需求；B、与其它类型企业相比，置业面积较大，主要以购买为主，价格承受力强；C、智能监控系统、保安管理是主要的配套服务需求。D、对交通、位置相比不是很看重。研究类行业需求特征总析：研究类行业需求特征总析：安全性、独立性、静谧性办公环境是他们最大的置业需求；在社区配套服务上，他们更看重智能监控系统、保安管理等配套；置业面积较大，价格承受力强。4其它科技类企业其它科技类企业企业类型：企业类型：科技公司、信息公司、工程公司等典型特征：典型特征：重视企业形象和商务配套行业特征：行业特征：与研究类企业有部分类似，但不以研究开发为主，主要进行市场拓36、展和服务。与其他企业相比，这类企业与服务类企业较为相似，都较为看重企业形象、交通、位置和商务配套。需求特征：需求特征：A、注重公司形象，希望所购物业成为其实力象征；B、交通便捷、区位成熟；C、租赁和按揭是主要的置业方式，资金更愿意再投资扩大企业规模；D、希望社区配套设施完善，特别是商务配套上。其它科技类行业需求特征总析：其它科技类行业需求特征总析：注重公司形象、交通和区位环境，对物业配套、外观较为重视，租赁和按揭是其主要的置业方式。由以上分析我们可得出：需求特征需求特征13：高科技企业普遍要求完善的商务配套，高科技企业普遍要求完善的商务配套，便利的交通、智能化系统和安防设施。其中软件类、便利的37、交通、智能化系统和安防设施。其中软件类、研究类企业对安防和智能化要求最突出，服务类和其研究类企业对安防和智能化要求最突出，服务类和其它科技类企业对办公形象、交通、位置要求最突出。它科技类企业对办公形象、交通、位置要求最突出。七企业需求交叉分析七企业需求交叉分析在投资区域意向上：在投资区域意向上：各类型企业到新区投资发展的意愿都比较强烈，绝大部分的都愿意到新区投资；认为新区能够给他们更好的发展机会。其中软件类的有94%的企业愿意到新区发展，居各行业之首，是西信项目最值得关注的客户群。在目前办公面积上：在目前办公面积上：服务类的企业办公面积以100-200平米的为主，软件类的企业类主要集中于10038、-200平米面积和500平米以上面积部分，研究类的企业的办公面积集中于500平米以上；其它科技类的企业也以500平米以上的企业居多。另外服务类与软件类的企业在100-200平米、200-500平米、500平米以上的面积的比例分布较接近，说明此两类企业愿意选择此三类大小的办公场地。1.1.各行业需求交叉分析各行业需求交叉分析在将要选择的办公面积上：在将要选择的办公面积上：各类型企都倾向于选择面积较大的场地；选择平米的企业占的比例很小；研究类的企业选择平米以上的比例较大；服务类倾向于选择平米的场地；软件类与其它科技类选择平米和平米以上的比例接近，都高于其它选择。总总体体上上说说，200500平平米39、米和和平平米米以以上上的的办办公公场场地地是是目目前前高科技类企业置业选择的主流。高科技类企业置业选择的主流。在产品形态的需求上：在产品形态的需求上：四类的企业选择中等档次的比例都较大。研究类企业倾向于拥有自己的办公大楼，对小面积的单间开放空间与全开放空间的偏好度等同；服务类、软件类企业以及其它科技类的企业大部分倾向于标准的写字间，对开放的空间更加偏好，小面积独立单间全开放空间也比较爱好，但选择的比例要小于全开放的空间。总总体体上上说说，中中等等档档次次、全全开开放放式式的的标标准准写写字字间间是是高高科科技技类类企企业业置置业的主流需求。业的主流需求。在价格需求上：在价格需求上：购买价格：大40、部分企业选择视情况而定，服务类、软件类以及其它科技类的企业接受3000-4000元的价格的比例较高价格的多，而研究类的两者比例相当。租赁价格：大部分企业选择视情况而定，其次是选择元月/m2与元月/m2；软件类与其它科技类元月/m2的比例大于选择元月/m2的企业。服务类选择元月/m2的比例多于元月/m2。总总体体上上说说，购购买买价价格格3000-4000元元、租租赁赁价价格格3050元元月月/m2是是高高科技企业置业的主流需求。科技企业置业的主流需求。在付款方式上：在付款方式上：各类企业在未来购买新的办公场地，服务类、软件类选择分期付款和按揭的比例较大，选择一性付款的比例小；研究类的企业选择一41、次性付款与按揭的比例相当，其它科技类的按揭的比例最高，分期付款次之，一次性付款比例最少。总体上说，分期付款和按揭是高科技企业置业的主流需求。总体上说，分期付款和按揭是高科技企业置业的主流需求。在社区配置需求上：在社区配置需求上：有线宽带：各类企业对有线宽带这一上网方式的支持率都很高，达到了80%或以上。电视监控报警系统：出于安全及各种技术保密的需要，软件类与研究类的企业对电视监控报警系统的支持率都比较高。而服务类与其它科技类的企业的支持率相对要低于前两者。智能化门禁系统：研究类的企业对内部智能化门禁系统的支持率很高，达到了90%，软件类、服务类与其它科技类对支持率相近。总总体体上上说说，有有线42、线宽宽带带、电电视视监监控控报报警警系系统统、智智能能化化门门禁禁系系统统是是绝绝大大部部分分高高科科技技企企业业的的基基本本需需求求，也也是是西西信信产产业业园园理理应应具备的基础设施。具备的基础设施。在社区配套上：在社区配套上：商务中心：各类企业对园区必须要有商务中心这一观点的认同率如上图所示：软件类企业的认同度最高，达到了72%；其它科技类的企业认同度次之，达到64%；总的来看，各类企业对此观点的支持率都超过了50%。多功能会议中心：从上图的分析来看，各类企业都以高支持率观成在园区应该有多功能会议中心，他们认为此设施对他们的商务活动有比较大的影响力。其中以软件类企业的支持率最高，达到了743、9%。金融设施：大部分企业都认为园区必须要有很行这种金融设施，其中软件类企业的赞成率最高，有92%，其它科技类次之，有84%。相对的服务类与研究类的支持度要小一此，分别是77%与80%。展示中心、商务中心、餐厅、公交等公共空间设施：在四类企业中，其它科技类的企业认为展示中心最重要；软件类企业认为商务中心重要高；四类企业都认为餐厅很重要，它的重要度支持率高于其它三种设施。除了研究类企业外，其它三类企业认为公交设施也是比较重要。总体上说，商务中心、多功能会议中心、金融设施、总体上说，商务中心、多功能会议中心、金融设施、展示中心、商务中心、餐厅、公交等公共空间设施各展示中心、商务中心、餐厅、公交等公44、共空间设施各类高科技企业都非常重视，是西信产业园应尽力完善类高科技企业都非常重视，是西信产业园应尽力完善的社区配套服务。的社区配套服务。需需求求特特征征14：各各类类型型企企业业大大部部分分都都愿愿意意到到新新区区投投资资发发展展，其其中中软软件类企业意愿最强烈。件类企业意愿最强烈。需需求求特特征征15：中中等等档档次次、200500平平米米和和平平米米以以上上的的全全开开放放式式标标准准写写字字间间是是目目前前高高科科技技类类企企业业置置业业选选择择的的主主流流。其其中中研研究究类类企企业业对对办办公公场场地地面面积积要要求求最最大大，软软件件类类和和其其它它科科技技类类企企业业居居中中，服45、务类企业对办公面积的要求最小。服务类企业对办公面积的要求最小。需需求求特特征征16：购购买买价价格格3000-4000元元、租租赁赁价价格格3050元元月月/m2是是高高科科技技企企业业置置业业的的主主流流需需求求；分分期期付付款款和和按按揭揭是是高高科科技技企企业业置置业的主要方式。业的主要方式。需求特征需求特征17：高科技企业普遍需要智能化系统、安防系统、商务高科技企业普遍需要智能化系统、安防系统、商务配套、金融设施、员工餐厅等服务设施。配套、金融设施、员工餐厅等服务设施。2企业年产值与企业特征交叉分析企业年产值与企业特征交叉分析年产值与公司性质年产值与公司性质年产值与员工数量年产值与员工46、数量年产值与现有办公面积年产值与现有办公面积年产值与目前办公面积满意程度年产值与目前办公面积满意程度总体上说，年产值总体上说，年产值5001000万的企业对目前办公面积最不满意，万的企业对目前办公面积最不满意，其次是年产值其次是年产值200500万的企业，这两个档次的企业是西信项目最万的企业，这两个档次的企业是西信项目最应关注的客户资源。应关注的客户资源。年产值与租购意向年产值与租购意向总体上说，大部分企业选择租用办公场地，年产值在总体上说，大部分企业选择租用办公场地，年产值在500万以上的企万以上的企业租房意愿比较明显，而年产值在业租房意愿比较明显，而年产值在200500万的企业则更多选择购47、万的企业则更多选择购买办公场地。买办公场地。年产值与面积需求年产值与物业档次需求年产值与产品形态需求总体上说，标准写字间、全开放空间、高层和小高层是各档次企业总体上说，标准写字间、全开放空间、高层和小高层是各档次企业的主流需求。差异较明显的方面是年产值的主流需求。差异较明显的方面是年产值500万以上的企业首要选择万以上的企业首要选择小高层，而年产值在小高层，而年产值在500万以下的企业首要选择高层。分析原因，应万以下的企业首要选择高层。分析原因，应与年产值高、规模大的企业更注重办公环境的自然性和宽松性，而与年产值高、规模大的企业更注重办公环境的自然性和宽松性，而规模较小的企业主要是服务类、其它48、科技类企业，更注重企业形象规模较小的企业主要是服务类、其它科技类企业，更注重企业形象包装有关。包装有关。年产值与智能化需求档次排序第一位第二位第三位200万元以下有线宽带局域网、内部智能化门禁系统（如密码锁等）国际电视、电话200-500万元有线宽带电视监控报警系统、局域网内部智能化门禁系统（如密码锁等）500-1000万元有线宽带局域网电视监控报警系统1000万元以上有线宽带局域网、内部智能化门禁系统（如密码锁等）电视监控报警系统年产值与商务配套需求年产值与生活配套需求总体上说，各年产值档次的企业都非常重视餐厅、公交、超市、运总体上说，各年产值档次的企业都非常重视餐厅、公交、超市、运动娱乐设49、施、员工宿舍、绿色景观等配套，而对医院和学校需求不动娱乐设施、员工宿舍、绿色景观等配套，而对医院和学校需求不大。对比各年产值档次，可以发现产值较高的企业对员工宿舍更重大。对比各年产值档次，可以发现产值较高的企业对员工宿舍更重视，而产值较低的企业对绿色景观更重视。视，而产值较低的企业对绿色景观更重视。档次排序第一位第二位第三位200万元以下餐厅公交绿色景观空间200-500万元公交餐厅超市500-1000万元餐厅公交超市1000万元以上餐厅、运动娱乐设施公交、员工公寓绿色景观空间由以上分析图表我们可归纳出需求特征需求特征18：年产值年产值2001000万的企业对目前办公万的企业对目前办公面积最不50、满意，是西信项目最应关注的客户资源群体。面积最不满意，是西信项目最应关注的客户资源群体。需需求求特特征征19：大大多多数数企企业业选选择择租租用用办办公公场场地地，年年产产200500万的企业购买意识相对较强。万的企业购买意识相对较强。需求特征需求特征20：中等档次的物业是不同产值企业的主要中等档次的物业是不同产值企业的主要选择，高挡物业其次，选择一般物业档次的企业较少，选择，高挡物业其次，选择一般物业档次的企业较少，说明高科技企业对办公形象普遍较为看重，希望在中高说明高科技企业对办公形象普遍较为看重，希望在中高挡物业内办公。挡物业内办公。需求特征需求特征21：标标准写字准写字间间、全开放空、51、全开放空间间、高、高层层和小高和小高层层是不同是不同产值产值企企业业的主流需求的主流需求。需求特征需求特征22：不同产值的企业都非常重视有线宽带、门不同产值的企业都非常重视有线宽带、门禁系统、报警系统、局域网，而对智能一卡通和背景音禁系统、报警系统、局域网，而对智能一卡通和背景音乐则不是很看重。乐则不是很看重。需求特征需求特征23：不同产值的企业都看重银行、多功能会议不同产值的企业都看重银行、多功能会议室、商务中心、商业生活配套、财税代理、货运、星级室、商务中心、商业生活配套、财税代理、货运、星级客房等商务配套。客房等商务配套。需求特征需求特征24：不同不同产值产值的企的企业业都非常重都非常重52、视视餐餐厅厅、公交、公交、超市、运超市、运动娱乐设动娱乐设施、施、员员工宿舍、工宿舍、绿绿色景色景观观等配套，而等配套，而对对医院和学校需求不大。医院和学校需求不大。3办公用房档次要求与行业特征交叉办公用房档次要求与行业特征交叉分析分析档次要求与公司性质档次要求与公司性质档次要求与员工人数档次要求与员工人数档次要求与年产值档次要求与年产值档次要求与目前办公面积档次要求与目前办公面积档次要求与目前办公面积满意程度档次要求与目前办公面积满意程度档次要求与租购意向档次要求与租购意向档次要求与面积需求档次要求与面积需求总体上说，选择高档办公用房的企业，主要需要总体上说，选择高档办公用房的企业，主要需要53、500平米以上的面积；选择中档办公平米以上的面积；选择中档办公用房的企业，主要需求用房的企业，主要需求200500平米的面积；选择一般办公用房的企业，主要需求平米的面积；选择一般办公用房的企业，主要需求100500平米的面积；而平米的面积；而50100平米的面积在高科技企业中不论哪个档次都需求不平米的面积在高科技企业中不论哪个档次都需求不大。大。档次要求与购房总价接受度总体上说，选择高档办公用房的企业大多数能接受总体上说，选择高档办公用房的企业大多数能接受200万以上的总价；万以上的总价；选择中挡办公用房的企业大多数能接受选择中挡办公用房的企业大多数能接受2080万的总价；选择一般万的总价；选54、择一般办公用房的企业基本上都只能接受办公用房的企业基本上都只能接受60万以下的总价。万以下的总价。档次要求与产品形态需求总体上说，标准写字间、高层和小高层建筑形态、全开放式空间和独立单总体上说，标准写字间、高层和小高层建筑形态、全开放式空间和独立单间开放空间在各档次需求中都是最主要的选择。各档次对比而言，独立间开放空间在各档次需求中都是最主要的选择。各档次对比而言，独立办公楼在选择高档办公用房的企业中相对需求更大；高层在选择高档办公办公楼在选择高档办公用房的企业中相对需求更大；高层在选择高档办公用房的企业中需求更大，小高层在选择中档办公用房的企业中需求更大；用房的企业中需求更大，小高层在选择中55、档办公用房的企业中需求更大；独立单间开放空间在选择一般办公用房的企业中需求更大。独立单间开放空间在选择一般办公用房的企业中需求更大。档次要求与智能化需求档次排序第一位第二位第三位高有线宽带电视监控报警系统、局域网内部智能化门禁系统（如密码锁等）中有线宽带内部智能化门禁系统（如密码锁等）电视监控报警系统一般有线宽带局域网国际电视、电话档次要求与商务配套需求档次要求与生活配套需求档次排序第一位第二位第三位高餐厅公交娱乐运动设施中餐厅公交超市一般餐厅绿色景观空间公交根据以上图表分析我们归纳出：需求特征需求特征25：选择选择高档高档办办公用房的企公用房的企业业主要特征：年主要特征：年产产值值在在10056、0万以上，企万以上，企业员业员工在工在50人以上，需求面人以上，需求面积积在在500平米以上，大多数能接受平米以上，大多数能接受200万以上的万以上的总总价，以价，以购买购买为为主。主。需求特征需求特征26：选择中档办公用房的企业主要特征：年产选择中档办公用房的企业主要特征：年产值在值在1000万以上和万以上和200500万这两个层次上的企业最多，万这两个层次上的企业最多，企业员工主要在企业员工主要在2050人之间，需求面积在人之间，需求面积在200500平平米之间，大多数能接受米之间，大多数能接受2080万的总价，以租用为主。万的总价，以租用为主。需求特征需求特征27：选择一般办公用房的企业57、主要特征：年产选择一般办公用房的企业主要特征：年产值在值在200万以下，企业员工主要在万以下，企业员工主要在2050人之间，需求面人之间，需求面积在积在100500平米之间，大多数只能接受平米之间，大多数只能接受60万以下的总万以下的总价，以租用为主。价，以租用为主。重庆写字楼市场供重庆写字楼市场供/需关系对应需关系对应需求结论需求结论供给现状供给现状专业写字楼市场需求极其旺盛。专业写字楼市场需求极其旺盛。适合高科技企业大中型办公场适合高科技企业大中型办公场地的写字楼需求无法得到满足。地的写字楼需求无法得到满足。供给市场结构失衡，市场面临重新洗牌供给市场结构失衡，市场面临重新洗牌写字楼物业总体58、素质偏低，规模偏小，写字楼物业总体素质偏低，规模偏小，已经不能满足现代商务办公的需求。已经不能满足现代商务办公的需求。目目前前重重庆庆写写字字楼楼中中的的高高科科技技企企业业主主要要以以科科技技企企业业为为主主，企企业业性性质质半半数数以以上上为为私私营营，企企业业规规模模、实实力力普普遍遍较较强强，对对办办公公面面积积的的需需求也较大。求也较大。写写字字楼楼物物业业总总体体素素质质偏偏低低，规规模模偏偏小小，已经不能满足现代商务办公的需求。已经不能满足现代商务办公的需求。星级酒店式管理是高档写字楼必备的要星级酒店式管理是高档写字楼必备的要素。素。目前高科技企业办公场地的购目前高科技企业办公场59、地的购买价格比市场平均价位略高，说买价格比市场平均价位略高，说明高科技企业对中高档次写字楼明高科技企业对中高档次写字楼要求较大。要求较大。客客户户层层次次日日趋趋明明显显，促促成成写写字字楼楼市市场场演演变。变。行业集中化及行业关联性特征明显。行业集中化及行业关联性特征明显。重庆写字楼市场供重庆写字楼市场供/需关系对应需关系对应需求结论需求结论供给现状供给现状目目前前重重庆庆写写字字楼楼中中的的高高科科技技企企业业主主要要以以科科技技企企业业为为主主，企企业业性性质质半半数数以以上上为为私私营营，企企业业规规模模、实实力力普普遍遍较较强强，对对办办公公面面积积的的需需求也较大。求也较大。写写字字楼楼物物业业总总体体素素质质偏偏低低，规规模模偏偏小小，已经不能满足现代商务办公的需求。已经不能满足现代商务办公的需求。星级酒店式管理是高档写字楼必备的要星级酒店式管理是高档写字楼必备的要素。素。目前高科技企业办公场地的购目前高科技企业办公场地的购买价格比市场平均价位略高，说买价格比市场平均价位略高，说明高科技企业对中高档次写字楼明高科技企业对中高档次写字楼要求较大。要求较大。客客户户层层次次日日趋趋明明显显，促促成成写写字字楼楼市市场场演演变。变。行业集中化及行业关联性特征明显。行业集中化及行业关联性特征明显。