1、怎样做一个成功的怎样做一个成功的房地产销售人员房地产销售人员如何做一个优秀的置业顾问主讲人赢商网-运营中心，最专业“商业地产在线商学院”，海量专业资料每日更新中！资料下载地址：http:/ 房产和地产 房地产市场 房地产开发 房地产消费建筑学基本常识 建筑物不同分类 建筑物构造知识 商品房面积计算 学看住宅建筑图房地产开发知识 项目开发流程 项目投资分析 开发成本构成 项目全程策划房地产交易知识 选房应注意的问题 不同产品的特点 房地产交易及税费 按揭贷款和保险房地产物业管理 物业管理基本概念 物业管理原则 物业管理服务内容 房屋验收知识房地产法律法规 房地产从业人员应掌握的几部“大法”有关地2、方法规、如何及时掌握政策信息继续学继续学：房地产行业基础知识房地产行业基础知识房地产专业知识培训：从零开始，学房地产从零开始，学房地产 专业知识专业知识房地产是指土地上的房屋等建筑物和构筑物，是房产和地产两种财产的总称；房产分为：住宅类和非住宅类；住宅类分为：商品房和非商品房；房屋户型分配：（1）按舒适程度来划分，房屋户型可分为安置型、实用型、舒适型、豪华型。（2）按户室比来划分，房屋户型可分为单间、1房1厅、2房1厅或2厅、3房1厅或2厅，还可衍生为四室、五室、复式、跃层式、错层式结构等；户型种类：平层、错层、三错层、跃层、别墅；户型图内容安排：楼盘名称、单元、房号、位置示意图、结构布局、面3、积大小功能面积、朝向、功能分区；专业知识专业知识.商品房是指开发商以市场地价市场地价取得土地使用权进行开发建设并经过国土局批准在市场上流通的房地产，它是可领独立房地产证并可转让、出租、继承、抵押、赠与、交换的房地产。福利商品房是指政府按住房制度改革方案免除房地产的地价免除房地产的地价，按房屋的成本造价售给企业或符合条件的职工，带有福利性质的房屋。微利商品房与福利房不同在于不免地价，并有略高于房地产成本的微利，这类房屋由市由市政府主管单位筹资建设政府主管单位筹资建设，用来解决企业职工住宅困难户，价格由政府确定价格由政府确定，实行优惠价格政策。经济适用房经济适用房是面向中低收入家庭的普通住宅普通住4、宅。自建房（集资房）是指各单位自筹资金或合资兴建房屋。产权由投资单位所有，一般自用为主，一般自用为主，不得在市场上流通（按规定已补交地价的除外）。不得在市场上流通（按规定已补交地价的除外）。房地产产权证是房屋土地权属凭证合二为一房屋土地权属凭证合二为一，是房地产权属的法律凭证。房地产产权：房地产产权：指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地使用权，具体内容是产权人对房地产的占有、使用、收益和依占有、使用、收益和依法处分法处分的权利。土地使用权出让的形式土地使用权出让的形式协议出让招标出让拍卖出让行政划拨使用权有权出让的土地，必须是国有土地；集体所有的土地必集体所有的土地必须办理征用手续转化为5、国有土地后，才能转让须办理征用手续转化为国有土地后，才能转让。有偿出让的地块可以是生地也可以是熟地，还可以是连同地上建筑物及附属设施一并出让的土地。生地：待开发的土地熟地：完成市政设施市政设施的土地 专业知识专业知识 专业知识专业知识土地使用年限：土地使用年限：1、居住用地70年2、工业用地50年3、教育、科技、文卫、体育50年4、商业、旅游、娱乐40年5、综合用地或其他用地50年6、加油站、加气站用地为20年 专业知识专业知识房地产市场一级市场、二级市场、三级市场。一级市场是指国家以土地所有者和管理者国家以土地所有者和管理者的身份，将土地土地使用权使用权出让给房地产经营者与使用者的交易市场。6、二级市场是指土地使用权出让后，由房地产经营者投资开发后，从事房屋出售、出租、土地转让、抵押等房地产交从事房屋出售、出租、土地转让、抵押等房地产交易易。三级市场是指在二级市场的基础上再转让或出租的房地产交易。专业知识专业知识“五证”国有土地使用证：是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让土地使用权出让金金，获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证。建设用地用地规划许可证：是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目的位置和范围符建设项目的位置和范围符合城市规划合城市规划的法定凭证。（通过“招、拍、挂”在出让前已经通过城市规划的标准。）建设工程工程规划许7、可证：是有关建设工程符合城市规划要求建设工程符合城市规划要求的法律凭证。建设工程施工许可证（建设工程开工证）：是有关建设工程符合项目开工的条件，可以进入施工阶段的凭证。商品房销售（预售）许可证：是商品房进入市场的凭证。“两书”住宅质量保证书住宅质量保证书住宅使用说明书住宅使用说明书 专业知识专业知识基底面积基底面积是指建筑物首层的建筑面积。用地面积用地面积指城市规划行政主管部门确定的建设用地位置和界线所围合的用地之水平投影面积水平投影面积。总建筑面积总建筑面积指小区内住宅、公共建筑、商业、人防地下室等面积的总和。容积率容积率是建筑总面积和建筑用地的比。建筑密度建筑密度（覆盖率）等于建筑物底层占8、地面积与用地面积的比。绿化率绿化率等于绿化面积与用地面积之比。建筑类型：低层住宅：1-3层多层住宅：8层以下小高层住宅：18层以下高层住宅：33层以上跃层住宅：楼中楼，上下两个楼面复式住宅：概念上是一层，并不具备完整的两层空间，但层高较高，可在局部掏出夹层，提高空间利用率。错层住宅：没有完全分为两层，动静分区。专业知识专业知识朝向 层数 层高 开间 进深长度 体型 净高 标高 楼高栋距 山墙 分户墙 户内墙 外墙女儿墙 柱梁 楼板 立面 天花玄关 露台 入户花园 阳台 飘窗 专业知识专业知识法律知识定金：定金：是合同当事人为确保合同的履行而自愿约定的一种担保形式。商品房交易中，买家履性合同后，9、定金应当抵作价款或者收回；若买家不履行合同的，应双倍返还定金。我国还担保法还规定：定金应以书面形式约定，不得超过主合同标准额的20%。当事人一旦以书面形式对定金做了约定并实际支付了定金，即产生相应的法律后果。定金合同从实际交付定金之日起生效。若当事人即约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。订金订金并非一个规范的法律概念，实际上它具有预付款的性质，是当事人的一种支付手段，并不具备担保性质。商品房交易中，如买家不履型合同义务，并不表示他丧失了请求返还订金的权利；反之，若卖家不履行义务亦不须双倍返还订金，但这并不意味合同违约方无须承担违约责任。专业知识专业知识建筑10、结构：砖木、砖混、框架、框剪结构；“七通一平”：上下水通、电通、路通、排污通、排污通、通讯通、煤气通、热力通通讯通、煤气通、热力通，场地平整。专业知识专业知识交通状况A主干道及规划道路B公交线路情况C交通系统规划D城市交通发展规划与设施返回返回项目产品A基本资料B规划理念C产品规划D建材及装修标准E公共配套设施F绿化景观设计G物业管理返回返回基本资料A户型种类B面积范围C主力户型D产品优势E价格情况返回返回项目优劣A卖点说明B户型优劣C环境优劣D配套优劣返回返回户型图的内容安排楼盘名称单元房号位置示意图结构布局面积大小功能面积朝向功能分区返回返回功能分区玄关 储藏室起居室 屏风主卧室 酒吧卧室11、 洗衣间儿童房 过道书房 生活阳台客房 观景阳台工人房 LDK一体化返回返回LDK一体化是指客厅、餐厅、厨房三者采用开敞式的自由分割布局。返回返回面积的概念A 建筑面积B 使用面积C 产权面积D 公有建筑面积（公摊面积）返回返回房屋建筑面积 指房屋外墙（柱）勒角以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯、具有上盖结构牢固层高在2.2米（含2.2米）以上的永久性建筑。返回返回使用面积和产权面积使用面积：指房屋内部全部可供使用的空间面积，按房屋内墙的水平投影计算。产权面积：指产权主依法拥有房房屋所有权的房屋建筑面积。返回返回共有建筑面积又称为“公摊面积”是指产权主共同占有或共同使12、用的面积。共有建筑面积的组成返回返回返回面积计算返回面积计算共有建筑面积的组成电梯井楼梯间垃圾道设备间公共门过道地下室值班室为小区服务的公共用房物业管理用房返回返回面积的计算原则A 计算全部面积的原则B 计算一半面积的原则返回返回全面积的计算原则（一）A永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积，多层房屋按各层建筑面积的总和计算；B房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在2.2米以上部位计算建筑面积；C穿过房屋的通道、房屋内的门厅、大厅，均一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.2米以上的按水平投影面积计算；全面积的计算原则（二）D楼梯间、电梯（观光梯）井、提升井、垃圾道、管13、道井等均按房屋的自然层计算面积；E房屋天面上属于永久性建筑，层高在2.2米以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.2米以上的部位，按其外围水平投影面积计算；全面积的计算原则（三）F 挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影 面积计算；G 属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各 层水平投影面积计算；H 与房屋相连的有柱走廊、两房屋间有上 盖和柱的走廊按投影面积计算；I 房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外 围水平投影面积计算；全面积的计算原则（四）J 地下室、半地下室及其相应出入口，层 高在2.2米以上的，按外墙投影面积计 算；K 有柱或有围护结构的门廊、门斗，按其 柱或围护结构的外围水平投影14、面积计算。返回返回半面积的计算原则A 与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其 围护结构外围水平投影面积的一半计算；B 未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水 平投影面积的一半计算；C 无顶盖的室外楼梯，按各层水平投影面积的 一半计算；D 有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围 投影面积一半计算。返回返回面积的计算面积计算是指水平面积的测算，分为房屋和用地面积测算。建筑面积（销售面积）套内面积使用面积公摊面积使用率得房率公摊系数单元公摊小区公摊返回返回建筑面积（销售面积）销售面积=套内面积+公摊面积返回返回套内面积和使用面积套内面积：是指单位户型的外墙和分户墙的中心线所围成的面积以及阳台的面积之15、和。使用面积：指房屋内全部可供使用的空间面积。返回返回使用率 使用面积使用率=（%）建筑面积（销售面积）返回返回银行按揭的流程（一）A 客户与开发商签订正式购房合同并交纳 不低于20%或30%的首期房款；B 客户携带身份证、购房合同、付首期的 凭证复印件、还款能力证明到银行办理 有关贷款申请手续；C 银行审查借款人的身份、储蓄存款情况、还贷能力；银行按揭的流程（二）D 银行同意后，银行、房地产开发商、购 房者分别签定借款合同、抵押合同、保 证合同；E 购房者办理抵押房产保险（注：银行是 第一受益人）；F 银行、购房者到房产局有关部门办理 抵押登记办理；银行按揭的流程（三）G 购房者到银行办理贷16、款手续；H 银行将贷款转到开发商售房专户上；I 借款人按月还款（也可提前还贷款）；J 还款完毕，办理房产抵押登记注销手续，借款人取得所购房产权；返回返回办理按揭的费用A 评估费（一般为评估金额的0.4%）B 保险费（房价款*保险费率*贷款年限）C 抵押登记费（按房产局的规定）D 公证费用返回返回办理按揭的条件A 具有城镇常住户口B 具有稳定的职业和收入C 开发商与银行签订有按揭协议D 签订了购房合同E 支付了不少于20%或30%的首期购房款F 以所购房作抵押或开发商提供保证返回返回按揭款项的计算A 首期款的计算 首期款=房款总额*（20%或30%）B 按揭款的计算 按揭款=房款总额 首期款 （取整到仟位）返回返回按揭的年龄要求A A 要求年满要求年满1818周岁以上，具有完全民事行为能力，周岁以上，具有完全民事行为能力，男的在男的在6 65 5周岁以下，女的在周岁以下，女的在6060周岁以下。周岁以下。B B 现在年龄加贷款年限：男性不超过现在年龄加贷款年限：男性不超过6 65 5年，女性年，女性不超过不超过6060年，且贷款期限不能超过年，且贷款期限不能超过3030年。年。返回返回谢谢 谢谢 观观 赏赏