1、思思 源源集集 团团房房 地地 产产 基基 础础 知知 识识 培培 训训房地产开发的主要内容及相应基础知识房地产开发的主要内容及相应基础知识房地产开发的主要内容和产品种类建筑基础知识培训规划基础知识培训建筑鉴赏1 1、房地产开发的主要内容和产品种类、房地产开发的主要内容和产品种类有关房屋产品类型的名词有关房屋产品类型的名词居住类地产居住类地产p普通住宅普通住宅F是指按所在地一般民用住宅建筑标准建造的居住用房屋。目前，它多为多层住宅和高层住宅。思源集团房地产基础知识培训房地产开发的主要内容及相应基础知识：房地产开发的主要内容及相应基础知识：1 1、房地产开发的主要内容和产品种类房地产开发的主要内2、容和产品种类低层住宅为一层至三层；多层住宅为四层至六层；中高层住宅为七层至九层；高层住宅为十层及以上F是指在郊区或风景区建造的舒适式园林住宅，一般拥有私家车库、花园、草坪、院落等。是指在郊区或风景区建造的舒适式园林住宅，一般拥有私家车库、花园、草坪、院落等。F配套设施标准较高；p高高档档住住宅宅F具有良好的物业管理服务；F部分高档住宅带精装修；有关房屋产品类型的名词有关房屋产品类型的名词居住类地产居住类地产产业亩均创收的比较思源集团房地产基础知识培训房地产开发的主要内容及相应基础知识：房地产开发的主要内容及相应基础知识：1 1、房地产开发的主要内容和产品种类房地产开发的主要内容和产品种类F销售3、价格明显高于同时期、同区域的普通住宅；p别墅别墅有关房屋产品类型的名词有关房屋产品类型的名词居住类地产居住类地产p高档公寓高档公寓是指其单位建筑面积造价通常高于当地一般民用住宅造价一倍以上的公寓，通常为跃层式住宅、顶层有花园的、或多层住宅配有电梯的，并拥有良好的绿化、商服、物业管理等配套设施。p酒店式服务公寓酒店式服务公寓是指提供酒店式管理服务的公寓。是指提供酒店式管理服务的公寓。F始于1994年，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”;F市场定位很高;F它是集住宅、酒店、会所多功能于一体的;F具有“自用”和“投资”两大功效，除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居4、式的服务，让人有宾至如归的感觉。思源集团房地产基础知识培训房地产开发的主要内容及相应基础知识：房地产开发的主要内容及相应基础知识：1 1、房地产开发的主要内容和产品种类房地产开发的主要内容和产品种类有关房屋建筑类型的名词有关房屋建筑类型的名词居住类地产居住类地产p独立式别墅独立式别墅该类别墅指在建筑设计形式上独门独院的住宅。房屋具有独立的围护墙体，房屋周围一般都有面积不等的绿地、院落。住宅的层数基本是3层或3层以下，具有私密性强、价格较高等显著特征，在住宅等级中居于顶尖位置。p双拼别墅双拼别墅该类别墅是由两个单户别墅拼联组成，中间共用一道建筑分隔墙，每个单元可三面采光，均有天有地，住宅的层数大5、多在三层或三层以下，它是介于联排别墅与独立式别墅之间的中间产品。思源集团房地产基础知识培训房地产开发的主要内容及相应基础知识：房地产开发的主要内容及相应基础知识：1 1、房地产开发的主要内容和产品种类房地产开发的主要内容和产品种类别墅的狭义定义为独立式住宅，广义上将低密度的类似产品统称为别墅类产品，广义上有以下类型组成：有关房屋建筑类型的名词有关房屋建筑类型的名词居住类地产居住类地产p联排别墅联排别墅联排别墅于19世纪四五十年代发源于英国新城镇时期，欧美普及。联排别墅又称TOWNHOUSE，有天有地，每户独门独院。它是由几个三层左右的单户别墅并联组成，每个单元与共邻单元之间共用一道建筑分割墙。6、思源集团房地产基础知识培训房地产开发的主要内容及相应基础知识：房地产开发的主要内容及相应基础知识：1 1、房地产开发的主要内容和产品种类房地产开发的主要内容和产品种类p叠拼别墅叠拼别墅该类别墅是由两组类似复式的住宅上下叠加而成，高度为四层或四层半，上面两户，下面两户，每一套户型或有天（叠上有露台）或有地（叠下有花园）。有关房屋建筑类型的名词有关房屋建筑类型的名词居住类地产居住类地产p联排别墅联排别墅联排别墅于19世纪四五十年代发源于英国新城镇时期，欧美普及。联排别墅又称TOWNHOUSE，有天有地，每户独门独院。它是由几个三层左右的单户别墅并联组成，每个单元与共邻单元之间共用一道建筑分割墙。思7、源集团房地产基础知识培训房地产开发的主要内容及相应基础知识：房地产开发的主要内容及相应基础知识：1 1、房地产开发的主要内容和产品种类房地产开发的主要内容和产品种类p叠拼别墅叠拼别墅该类别墅是由两组类似复式的住宅上下叠加而成，高度为四层或四层半，上面两户，下面两户，每一套户型或有天（叠上有露台）或有地（叠下有花园）。有关房屋建筑类型的名词有关房屋建筑类型的名词居住类地产居住类地产思源集团房地产基础知识培训房地产开发的主要内容及相应基础知识：房地产开发的主要内容及相应基础知识：1 1、房地产开发的主要内容和产品种类房地产开发的主要内容和产品种类p塔楼塔楼指各面长高比均小于1的建筑，塔式建筑各朝向8、的建筑外墙均为长边主要是指以共用楼梯、电梯为核心布置多层住房的高层住宅。通俗的说，塔楼以电梯、楼梯为布局核心，上到楼层之后，向四面走可以直接进入户内。塔楼的基本形式：传统的塔楼形式有十字形、井字型和房型塔楼，改良后的塔楼形式为蝶型塔楼。板楼的售价明显高于塔楼，传统塔楼对采光通风活动空间采取了牺牲，对于没有明显板、塔偏好的消费者而言，蝶塔帮助实现了成本和户型的平衡。有关房屋建筑类型的名词有关房屋建筑类型的名词居住类地产居住类地产p板楼板楼指非塔式建筑的其它建筑。当板式建筑主要朝向建筑长度大于次要朝向建筑长度两倍以上时，其主要朝向的建筑外墙称长边，次要朝向的建筑外墙称端边。当板式建筑主要朝向建筑长9、度大于次要朝向建筑长度两倍以下时，其各朝向的建筑外墙均为长边。是指由多个住宅单元组合而成，每单元均设有楼梯或楼梯、电梯均有的住宅；每个单元用自己单独的楼梯、电梯。板楼又称排楼，是并排兴建而成的建筑体，一般为多层或者小高层。思源集团房地产基础知识培训房地产开发的主要内容及相应基础知识：房地产开发的主要内容及相应基础知识：1 1、房地产开发的主要内容和产品种类房地产开发的主要内容和产品种类其它相关物业类型名词其它相关物业类型名词办公类地产办公类地产p定义定义建筑物内供办公人员经常办公的房间称为办公室，以此为单位集合成一定数量的建筑物称为办公建筑。思源集团房地产基础知识培训房地产开发的主要内容及相应10、基础知识：房地产开发的主要内容及相应基础知识：1 1、房地产开发的主要内容和产品种类房地产开发的主要内容和产品种类p办公建筑的分类：办公建筑的分类：公寓式办公楼 apartment-office building。由统一物业管理，根据使用要求，可由一种或数种平面单元组成。单元内设有办公、会客空间和卧室、厨房和厕所等房间的办公楼。酒店式办公楼 hoteL-office building。提供酒店式服务和管理的办公楼。综合楼 multiple-use building。由两种及两种以上用途的楼层组成的公共建筑。商务写字楼 business office building。在统一的物业管理下，以商务11、为主，由一种或数种单元办公平面组成的办公建筑。其它相关物业类型名词其它相关物业类型名词商业类地产商业类地产p定义定义商业地产，即商业房地产，也叫商业物业商业地产是指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲设施等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。商业地产同时包括商业运营商和消费者两级客户。思源集团房地产基础知识培训房地产开发的主要内容及相应基础知识：房地产开发的主要内容及相应基础知识：1 1、房地产开发的主要内容和产品种类房地产开发的主要内容和产品种类其它相关物业类型名词其它相关物业类型名词商业类地产商业类地产p商圈商圈是指商店以其所在地点为中12、心，沿着一定的方向和距离扩张，吸引顾客的辐射范围，简单 的说，也就是来店顾客所居住的区域范围。商圈大致由三部分组成，即主圈、次圈、边圈。F主圈：主圈：即主要商圈，也称第一商圈或核心商圈，是指最接近商店的区域。在主要商圈内，消费者去商店购物最为方便，一般情况下，百货商店65左右的顾客来自主要商圈。F次圈：次圈：即次要商圈，是指位于主要商圈外围的次要区域。在这一区域，顾客较为分散，但消费者来店消费也较为方便，在次要商圈聚集的顾客约占25左右。F边圈：边圈：即边缘商圈，也称第三商圈，是指位于次要商圈以外的区域。在边缘商圈内散居着百货商店约10的顾客。思源集团房地产基础知识培训房地产开发的主要内容及相13、应基础知识：房地产开发的主要内容及相应基础知识：1 1、房地产开发的主要内容和产品种类房地产开发的主要内容和产品种类其它相关物业类型名词其它相关物业类型名词商业类地产商业类地产p业态介绍业态介绍百货店：百货店：是在一个大建筑物内，根据不同商品部门设销售区，开展各自的进货、管理、运营的零售业态。超级市场：超级市场：是采取自选销售方式、以销售生鲜商品、食品和向顾客提供日常必需品为主要目的的零售业态。大型综合超市：大型综合超市：是采取自选销售方式，以销售大众化实用品为主，并将超级市场和折扣商店的经营优势合为一体、满足顾客一次性购全的零售业态。便利店：便利店：是指满足顾客便利性需求为主要目的零售业态。14、专业店：专业店：是指经营某一大类商品为主，并且具备有丰富专业知识的销售人员和提供适当售后服务的零售业态。思源集团房地产基础知识培训房地产开发的主要内容及相应基础知识：房地产开发的主要内容及相应基础知识：1 1、房地产开发的主要内容和产品种类房地产开发的主要内容和产品种类其它相关物业类型名词其它相关物业类型名词商业类地产商业类地产p业态介绍业态介绍专卖店：专卖店：是指专门经营或授权经营制造商品品牌和中间商品牌的零售业态。购物中心：购物中心：是指企业有计划地开发、拥有、管理运营的各类零售业态、服务设施的集合体。仓储商店：仓储商店：是指在大型综合超市经营的商品基础上，筛选大众化实用品销售，并实行储销15、一体、以提供有限服务和低价格商品为主要特征的、采取自选方式销售的零售业态。家居中心：家居中心：是指以与改善、建设家庭居住环境有关的装饰、装修等用品、日用杂品、技术及服务为主的、采取自选方式销售的零售业态。思源集团房地产基础知识培训房地产开发的主要内容及相应基础知识：房地产开发的主要内容及相应基础知识：1 1、房地产开发的主要内容和产品种类房地产开发的主要内容和产品种类其它相关物业类型名词其它相关物业类型名词产业地产产业地产p定义定义产业地产：产业地产：是指在新经济和新型工业化背景下，以产业为依托，地产为载体，以工业楼宇、高新技术产业研究与发展用房、生态写字楼为主要开发对象，综合开发、集约化经营16、的多功能综合性产业商服地产。p产业地产的形态产业地产的形态由于产业地产与城市化发展的必要性，城市发展与产业结合的必要性，其主要形态包括：城市新区、城市副中心、都市型产业园、大学产业园区、创意产业园、媒体产业园等具备产业聚集特点，并在此基础上为之服务的综合性产业商服地产。产业地产追求资源价值最大化，而不是企业价值最大化。思源集团房地产基础知识培训房地产开发的主要内容及相应基础知识：房地产开发的主要内容及相应基础知识：1 1、房地产开发的主要内容和产品种类房地产开发的主要内容和产品种类其它相关物业类型名词其它相关物业类型名词旅游地产旅游地产p定义定义旅游地产：旅游地产：即旅游房地产，就是以旅游、休17、闲、度假人群为目标、为最终消费者的物业形式。旅游地产包括：旅游地产包括：休闲度假村、旅游景区主题休闲公园、旅游(休闲)培训基地、会议中心、运动村、产权酒店、分时度假酒店、高尔夫度假村、风景名胜度假村、海景住宅、景区住宅(风格别墅)、民俗度假村、国际休闲度假中心等旅游置业项目。所有这些以旅游、休闲度假为主题的置业，可称为旅游地产。思源集团房地产基础知识培训房地产开发的主要内容及相应基础知识：房地产开发的主要内容及相应基础知识：1 1、房地产开发的主要内容和产品种类房地产开发的主要内容和产品种类华侨城华侨城其它相关物业类型名词其它相关物业类型名词旅游地产旅游地产景区住宅：景区住宅：旅游休闲培训基地18、和国际休闲度假中心：旅游休闲培训基地和国际休闲度假中心：自营式酒店：自营式酒店：产权酒店：产权酒店：思源集团房地产基础知识培训房地产开发的主要内容及相应基础知识：房地产开发的主要内容及相应基础知识：1 1、房地产开发的主要内容和产品种类房地产开发的主要内容和产品种类2 2、建筑基础知识培训、建筑基础知识培训到建筑鉴赏建筑基本分类及基本建筑术语建筑基本分类及基本建筑术语建筑基本分类建筑基本分类 p民用建筑基本分类民用建筑基本分类民用建筑的分类以及建筑物举例：居住建筑 住宅建筑宿舍建筑：单身宿舍或公寓、学生宿舍或公寓等公共建筑 办公建筑：各级立法、司法、党委、政府办公楼，商务、企业、事业、团体、社19、区办公楼等科研建筑：实验楼、科研楼、设计楼等文化建筑：剧院、电影院、图书馆、博物馆、档案馆、文化馆、展览馆、音乐厅、礼堂等商业建筑：百货店、超级市场、大型综合超市、便利店、专业店、专卖店、购物中心、仓储商店、家居中心等等体育建筑：体育场、体育馆、游泳馆、健身房等医疗建筑：综合医院、专科医院、康复中心、急救中心、疗养院等交通建筑：汽车客运站、港口客运站、铁路旅客站、空港航站楼、地铁站等司法建筑：法院、看守所、监狱等纪念建筑：纪念碑、纪念馆、纪念塔、故居等园林建筑：动物园、植物园、游乐场、旅游景点建筑、城市建筑小品等综合建筑：多功能综合大楼、商住楼、商务中心等房地产开发的主要内容及相应基础知识：房20、地产开发的主要内容及相应基础知识：2 2、建筑基础知识培训建筑基础知识培训思源集团房地产基础知识培训建筑基本分类及基本建筑术语建筑基本分类及基本建筑术语建筑基本分类建筑基本分类p按房屋建筑结构分类：按房屋建筑结构分类：砌体结构砌体结构内外墙、柱等由砖、石、砌块砌成，并用以承重，统称砌体结构，常用于单层空旷的房屋或八层以下的多层房屋。其优点是耐火性、化学稳定性和大气稳定性好；易于就地取材，节约钢材、水泥和木材；隔热、隔声性能好。缺点是抗拉、弯、剪及抗震性能差；材料用量多，结构自重大，但砌体工作繁重，施工进度慢。房地产开发的主要内容及相应基础知识：房地产开发的主要内容及相应基础知识：2 2、建筑基21、础知识培训建筑基础知识培训思源集团房地产基础知识培训建筑基本分类及基本建筑术语建筑基本分类及基本建筑术语建筑基本分类建筑基本分类p按房屋建筑结构分类：按房屋建筑结构分类：框架结构框架结构框架结构是由梁、柱等线形杆件组成的一种结构体系。各平面框架通过连系梁和板连成空间体系，以承受竖向及水平荷载。框架结构布置灵活，使用方便，可获得较大的室内空间，广泛用于多层厂房、旅馆、科研楼、办公楼、医院、商场、学校等多、高层建筑。框架结构承受水平荷载的能力较低，刚度较小，使用时受房屋高度限制；采用砌体填充墙时，墙体在地震中容易损坏。房地产开发的主要内容及相应基础知识：房地产开发的主要内容及相应基础知识：2 2、22、建筑基础知识培训建筑基础知识培训思源集团房地产基础知识培训建筑基本分类及基本建筑术语建筑基本分类及基本建筑术语建筑基本分类建筑基本分类p按房屋建筑结构分类：按房屋建筑结构分类：板柱结构板柱结构由楼（屋面）板、柱等构件组成的、承受垂直及水平荷载的空间结构体系，板柱结构除有框架结构的优点外，还有结构高度小，顶棚平整，采光、通风及卫生条件好，模板及施工简单等优点。采用升板法施工可节约大量模板。采用预应力方法将预制板、柱连成整体，叫预应板柱结构。此种结构若采用预置密肋轻型板，还可克服一般板柱结构板厚过大的缺点。板柱结构常用于医药、食品、冷库、商场及医院等建筑，预应力板柱体系常用于住宅建筑中。房地产开发23、的主要内容及相应基础知识：房地产开发的主要内容及相应基础知识：2 2、建筑基础知识培训建筑基础知识培训思源集团房地产基础知识培训建筑基本分类及基本建筑术语建筑基本分类及基本建筑术语建筑基本分类建筑基本分类p按房屋建筑结构分类：按房屋建筑结构分类：剪力墙结构剪力墙结构由纵横承重墙体组成的结构体系叫剪力墙结构。按施工方法分为现浇剪力墙结构和装配式剪力墙结构，一般采用现浇剪力墙结构。它的空间整体性好，刚度大，抗侧力强度高，水平力作用下侧向变形小。装配式剪力墙结构一般由装配式大型墙板拼装而成。墙板之间及墙板与楼板之间的连接十分重要，一般内外墙板除用焊接连接外，还要将留有锚筋、齿槽和插筋的相邻墙板用混凝24、土浇成整体；采用卡口楼板，与端头留有齿槽和锚筋的墙板通过后浇混凝土形成整体连接。这种结构体系，一般以横墙承重为多。考虑到结构整体性的需要，内纵墙一般以承重墙处理，外纵墙不承重，而采用围护墙板。p剪力墙结构中剪力墙的构造应满足以下剪力墙结构中剪力墙的构造应满足以下要求：要求：剪力墙应在建筑物的平面内沿几个主轴方向布置并拉通对直。剪力墙应沿竖向贯通建筑物的全高，当房屋的底层或顶层需要有较大空间时。可将在底层或顶层的部分剪力墙改成框架形成框支剪力墙，该层结构应予加强。剪力墙的厚度不应小于16mm，并不小于楼层高度的1/20，混凝土强度等级不应小于C20。剪力墙宜不开洞（构造洞除外），尤其是底层；如开25、门窗孔洞，应符合如图要求。房地产开发的主要内容及相应基础知识：房地产开发的主要内容及相应基础知识：2 2、建筑基础知识培训建筑基础知识培训思源集团房地产基础知识培训建筑基本分类及基本建筑术语建筑基本分类及基本建筑术语建筑基本分类建筑基本分类p按房屋建筑结构分类：按房屋建筑结构分类：框架剪力墙框架剪力墙在框架结构体系中适当布置剪力墙，组成框架与剪力墙协同工作的结构体系。其中剪力墙是主要的抗侧力构件。这种体系既有框结构使用上的灵活性，又有较强的抗震能力和较好的刚度，是常用的高层结构体系，适用于各类公共建筑。p框架剪力墙结构中的剪力墙的布置与构造应满足下列要求：框架剪力墙结构中的剪力墙的布置与构造应26、满足下列要求：每个独立的结构单元，剪力墙应对称均匀地布置，纵横向剪力墙宜成组布置成L形或T形；剪力墙应贯通建筑物地全高，厚度逐渐减薄，厚墙不应小于16mm，且不小于楼层净高的1/20。剪力墙宜布置在结构单元的中间区段，尽可能利用楼、电梯间或服务设施空间形成封闭式的剪力墙；当楼盖水平刚度有突破时，宜在突变处加设剪力墙，并加厚楼板。房地产开发的主要内容及相应基础知识：房地产开发的主要内容及相应基础知识：2 2、建筑基础知识培训建筑基础知识培训思源集团房地产基础知识培训建筑基本分类及基本建筑术语建筑基本分类及基本建筑术语建筑基本分类建筑基本分类p按房屋建筑结构分类：按房屋建筑结构分类：筒体结构体系筒27、体结构体系将建筑物内的墙体围成筒构形成空间薄壁筒体，或将框架柱的间距加密，加强度的刚度形成封闭的框筒，采用一个或多个这类的筒体做为结构的主要抗侧力构件的结构体系称为筒体结构体系。房地产开发的主要内容及相应基础知识：房地产开发的主要内容及相应基础知识：2 2、建筑基础知识培训建筑基础知识培训思源集团房地产基础知识培训建筑基本分类及基本建筑术语建筑基本分类及基本建筑术语建筑基本分类建筑基本分类p按房屋建筑结构分类：按房屋建筑结构分类：普通钢结构普通钢结构普通钢结构是主要的建筑结构类型之一。房地产开发的主要内容及相应基础知识：房地产开发的主要内容及相应基础知识：2 2、建筑基础知识培训建筑基础知识培28、训思源集团房地产基础知识培训建筑基本分类及基本建筑术语建筑基本分类及基本建筑术语建筑用地及规划技术指标建筑用地及规划技术指标建设用地建设用地建设单位可用于工程建设的用地。建筑用地面积由城市规划行政部门确定的建设用地边界线所围合的用地水平投影面积，不包括代征地的面积。代征市政用地代征市政用地由城市规划行政部门确定范围，由建设单位代替城市政府征用集体所有土地或办理国有土地使用权划拨手续，并负责拆迁现状地上物、安置现状居民和单位后，交由市政、交通部门进行管理的规划市政、道路用地。代征绿化用地代征绿化用地由城市规划行政部门确定范围，由建设单位代替城市政府征用集体所有土地或办理国有土地使用权划拨手续，并29、负责拆迁现状地上物、安置现状居民和单位后，交由市、区园林绿化行政部门进行管理（包括公园绿地、河湖绿地、文物绿地、绿化隔离区绿地、交通防护绿地等）的规划城市公共绿地。其它代征用地其它代征用地由于建设工程的建设而造成的日照遮挡或由于其他原因，由城市规划行政部门确定范围，需由建设单位负责拆迁现状地上物并安置现状居民和单位的用地（该用地由建设单位或城市规划行政部门指定单位进行管理）。房地产开发的主要内容及相应基础知识：房地产开发的主要内容及相应基础知识：2 2、建筑基础知识培训建筑基础知识培训思源集团房地产基础知识培训建设用地的分类及定义建设用地的分类及定义建筑基本分类及基本建筑术语建筑基本分类及基本30、建筑术语建筑用地及规划技术指标建筑用地及规划技术指标p容积率容积率容积率容积率是指一定地块内，地上总建筑面积与建设用地面积的比值。容积率是衡量建设用地使用强度的一项重要指标。容积率的值是无量纲的比值，通常以地块面积为1，地块内地上建筑物的总建筑面积对地块面积的倍数，即为容积率的值。容积率以公式表示如下：容积率实际于城市规划管理秩序要，为改善城市居住环境条件，为控制人口密度和产业密度，即控制土地使用强度等而提出的一个限制指标。容积率越高，则意味着建筑面积越大，单位土地成本越低，房屋成本越低。同时也意味着人均占有绿地面积减小，居住环境质量下降。容积率关系到居住的舒适程度，容积率越低，舒适度相对越高31、；房地产开发的主要内容及相应基础知识：房地产开发的主要内容及相应基础知识：2 2、建筑基础知识培训建筑基础知识培训思源集团房地产基础知识培训建设用地规划技术指标建设用地规划技术指标容积率总建筑面积（地上）建设用地面积建筑基本分类及基本建筑术语建筑基本分类及基本建筑术语建筑用地及规划技术指标建筑用地及规划技术指标p容积率容积率房地产开发的主要内容及相应基础知识：房地产开发的主要内容及相应基础知识：2 2、建筑基础知识培训建筑基础知识培训思源集团房地产基础知识培训建设用地规划技术指标建设用地规划技术指标容容积积率率对应对应的住宅的住宅产产品品类类型（一般情况下）型（一般情况下）0.5以内纯独栋别墅32、（顶级别墅容积率一般在0.15-0.4）0.8-1.0联排、叠拼别墅1.11.6多层住宅、小高层住宅1.82.1小高层板楼或塔楼2.1以上高层建筑楼不同容积率对应的产品类型不同容积率对应的产品类型注：本文主要指在普遍情况下不同容积率所对应的产品类型建筑基本分类及基本建筑术语建筑基本分类及基本建筑术语建筑用地及规划技术指标建筑用地及规划技术指标p建筑密度建筑密度建筑密度建筑密度:一定地块内所有建筑物的基底总面积占用地面积的百分比。单位：。建筑密度是反映建设用地经济性的主要指标之一。计算公式为：房地产开发的主要内容及相应基础知识：房地产开发的主要内容及相应基础知识：2 2、建筑基础知识培训建筑基础33、知识培训思源集团房地产基础知识培训建设用地规划技术指标建设用地规划技术指标建筑密度建筑密度建筑基底建筑基底总总面面积积建建设设用地用地总总面面积积建筑基本分类及基本建筑术语建筑基本分类及基本建筑术语建筑用地及规划技术指标建筑用地及规划技术指标建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，如果计算多、高层住宅的建筑面积，则是各层建筑面积之和。建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。单体建筑的总建筑面积：单体建筑的总建筑面积：指该建筑物每层外墙外围的水平投影面积之和。单体建筑的地上建筑面积：单体建筑的地上建筑面积：指该建筑物地上部分每层外墙外围的水平投影34、面积之和。单体建筑的地下建筑面积：单体建筑的地下建筑面积：指该建筑物地下部分每层外墙外围的水平投影面积之和。群体建筑的总建筑面积：群体建筑的总建筑面积：指各单体建筑的总建筑面积之和。群体建筑的地上建筑面积：群体建筑的地上建筑面积：指各单体建筑的地上建筑面积之和。群体建筑的地下建筑面积：群体建筑的地下建筑面积：指各单体建筑的地下建筑面积之和。房地产开发的主要内容及相应基础知识：房地产开发的主要内容及相应基础知识：2 2、建筑基础知识培训建筑基础知识培训思源集团房地产基础知识培训建筑面积建筑面积建筑基本分类及基本建筑术语建筑基本分类及基本建筑术语建筑用地及规划技术指标建筑用地及规划技术指标建筑高度35、建筑高度一般指建筑物室外地面到其檐口（平屋顶）或屋面面层（坡屋顶）的高度。房地产开发的主要内容及相应基础知识：房地产开发的主要内容及相应基础知识：2 2、建筑基础知识培训建筑基础知识培训思源集团房地产基础知识培训建筑高度建筑高度一般地区，其建筑高度，平顶房屋按女儿墙高度计算；坡顶房屋按屋檐和屋脊的平均高度计算。屋顶上的附属物，如电梯间、楼梯间、水箱、烟囱等，其总面积不超过屋顶面积的20%，且高度不超过4米的，不计入建筑高度之内。空调冷却塔等设备高度不计入建筑高度。采用传统坡屋面形式的建筑，一般以屋面下檐口计算建筑高度。屋顶坡度大于30时,按坡屋顶高度一半处计算建筑高度。对于屋顶部分采取错落方式36、的复杂形体建筑，以大于标准层建筑面积20的最高点处计算建筑高度。建筑基本分类及基本建筑术语建筑基本分类及基本建筑术语建筑用地及规划技术指标建筑用地及规划技术指标退线距离：系指建筑物后退各种规划控制线（包括：规划道路、绿化隔离带、铁路隔离带、河湖隔离带、高压走廊隔离带）的距离。退界距离：系指建筑物后退相邻单位建设用地边界线的距离。城市道路：系指在总体规划和分区土地使用规划中已确定的及详细规划中规定 的主干道、次干道、支路。建筑工程与城市道路之间的距离：系指建筑物临城市道路一侧最突出部分与道路红线之间的水平方向的垂直距离。城市道路宽度：系指该道路两侧规划红线之间的水平方向的垂直距离。现有城市道路路37、面边线：当路面为单幅路时，系指路牙线；当路面为三幅路(机动车道与非机动车道之间以隔离带分隔)时，系指非机动车道路牙线。房地产开发的主要内容及相应基础知识：房地产开发的主要内容及相应基础知识：2 2、建筑基础知识培训建筑基础知识培训思源集团房地产基础知识培训建筑退让建设用地边线距离建筑退让建设用地边线距离建筑基本分类及基本建筑术语建筑基本分类及基本建筑术语建筑用地及规划技术指标建筑用地及规划技术指标p建筑间距建筑间距指两栋建筑物或构筑物外墙外皮最凸出处（不含居住建筑阳台）之间的水平距离。规划设计时应综合考虑防火、防震、日照、通风、采光、视线干扰、防噪、绿化、卫生、管线埋设、建筑布局形式以及节约用38、地等要求，确定合理的建筑间距。p建筑间距系数建筑间距系数一般指在正南北或正东西方向上出现重叠的建筑之间，遮挡建筑与被遮挡建筑在正南北或正东西方向上的水平距离与遮挡建筑高度的比值。（只有在同期规划建设的平行相对的板式建筑之间，指遮挡建筑与被遮挡建筑在平行相对的垂线方向上的水平距离与遮挡建筑高度的比值。）房地产开发的主要内容及相应基础知识：房地产开发的主要内容及相应基础知识：2 2、建筑基础知识培训建筑基础知识培训思源集团房地产基础知识培训建筑间距与建筑间距系数建筑间距与建筑间距系数建筑基本分类及基本建筑术语建筑基本分类及基本建筑术语建筑用地及规划技术指标建筑用地及规划技术指标房地产开发的主要内容39、及相应基础知识：房地产开发的主要内容及相应基础知识：2 2、建筑基础知识培训建筑基础知识培训思源集团房地产基础知识培训建筑间距与建筑间距系数建筑间距与建筑间距系数p群体布置时板式居住建筑的间距系数群体布置时板式居住建筑的间距系数建筑朝向与正南夹角02020以上6060以上新建区1.71.41.5改建区1.61.41.51.7H(1.6H)1.4H1.5H北02020以上以上6060以上以上在规划设计中要特别注意两个临界角度(20、60)的准确性。在正南北向按照1.6（改建区）或1.7（新建区）间距系数计算后，建筑间距大于120米时，可按120米控制建筑间距。在正东西向按照1.5间距系数计算后，40、建筑间距大于50米时，可按50米控制建筑间距。建筑基本分类及基本建筑术语建筑基本分类及基本建筑术语建筑用地及规划技术指标建筑用地及规划技术指标遮挡阳光建筑群的长高比1.0以下1.02.02.0以上2.52.5以上新建区1.01.21.51.7改建区1.01.21.51.6房地产开发的主要内容及相应基础知识：房地产开发的主要内容及相应基础知识：2 2、建筑基础知识培训建筑基础知识培训思源集团房地产基础知识培训建筑间距与建筑间距系数建筑间距与建筑间距系数p多栋塔式居住建筑的间距系数多栋塔式居住建筑的间距系数p中小学教室、托儿所和幼儿园的活动室、医疗病房建筑的间距系数中小学教室、托儿所和幼儿园的活动41、室、医疗病房建筑的间距系数建筑朝向与正南夹角02020以上6060以上建筑间距系数1.91.61.8建筑基本分类及基本建筑术语建筑基本分类及基本建筑术语建筑用地及规划技术指标建筑用地及规划技术指标p多层建筑的消防间距多层建筑的消防间距多层民用建筑之间的防火间距，不应小于下表的规定。房地产开发的主要内容及相应基础知识：房地产开发的主要内容及相应基础知识：2 2、建筑基础知识培训建筑基础知识培训思源集团房地产基础知识培训消防间距消防间距民用建筑的防火间距民用建筑的防火间距耐 火 等 级耐火等级一、二级三级四级防火间距(m)一、二级679三 级7810四 级91012建筑基本分类及基本建筑术语建筑基42、本分类及基本建筑术语建筑用地及规划技术指标建筑用地及规划技术指标p高层建筑的消防间距高层建筑的消防间距高层建筑之间及高层建筑与其它民用建筑之间的防火间距不应小于下表的规定。房地产开发的主要内容及相应基础知识：房地产开发的主要内容及相应基础知识：2 2、建筑基础知识培训建筑基础知识培训思源集团房地产基础知识培训消防间距消防间距高层建筑之间及高层建筑与其它民用建筑之间的防火间距高层建筑之间及高层建筑与其它民用建筑之间的防火间距(m)(m)建筑类别高层建筑裙 房其它民用建筑耐 火 等 级一、二级三级四级高层建筑13991114裙 房96679建筑基本分类及基本建筑术语建筑基本分类及基本建筑术语建筑用43、地及规划技术指标建筑用地及规划技术指标p其它间距其它间距通风间距通风间距通风间距是为了获得较好的自然通风，两幢建筑间为避免受由于风压而形成的负风压影响所需保持的最小距离。生活私密性间距生活私密性间距应在设计中注意避免出现对居室的视线干扰情况。一般最小为18米。城市防灾疏散间距城市防灾疏散间距城市主要防灾疏散通道两侧建筑间距应大于40米，且应大于建筑高度的1.5倍。房地产开发的主要内容及相应基础知识：房地产开发的主要内容及相应基础知识：2 2、建筑基础知识培训建筑基础知识培训思源集团房地产基础知识培训建筑基本分类及基本建筑术语建筑基本分类及基本建筑术语建筑用地及规划技术指标建筑用地及规划技术指标44、p建筑工程绿化用地面积的要求建筑工程绿化用地面积的要求n一般规定一般规定l成片绿化的用地面积,按绿化设计的实际范围计算。绿化设计中园林设施的占地,计算为绿化用地；非园林设施的占地,不计算为绿化用地。l庭院绿化的用地面积,按设计中可用于绿化的用地计算。但距建筑外墙1.5 米和道路边线1 米以内的用地,不计算为绿化用地。l两个以上单位共有的绿化用地,按其所占各单位的建筑物面积的比例分开计算。l道绿化用地面积,按道路设计中的绿化设计计算,分段绿化的分段计算l宅旁(宅间)绿化面积计算，起止绿地边界对宅间路、组团路和小区路算到路边，当小区路设有人行便道时算到便道边，沿居住区路、城市道路则算到红线；距房屋45、墙脚1.5米；对其它围墙、院墙算到墙脚；房地产开发的主要内容及相应基础知识：房地产开发的主要内容及相应基础知识：2 2、建筑基础知识培训建筑基础知识培训思源集团房地产基础知识培训建筑工程绿化用地面积的要求与计算办法建筑工程绿化用地面积的要求与计算办法建筑基本分类及基本建筑术语建筑基本分类及基本建筑术语建筑用地及规划技术指标建筑用地及规划技术指标p建筑工程绿化用地面积的要求建筑工程绿化用地面积的要求n一般规定一般规定l道路绿地面积计算，以道路红线内规划的绿地面积为准进行计算l院落式组团绿地面积计算，绿地边界距宅间路、组团路和小区路路边1米；当小区路有人行便道时，算到人行便道边；临城市道路、居住区46、级道路时算到道路红线；距房屋墙脚1.5米；l开敞型院落组团绿地，至少有一个面面向小区路，或向建筑控制线宽度不小于10米的组团级主路敞开，并向其开设绿地的主要出入口；l株行距在6米6 米以下栽有乔木的停车场,计算为绿化用地面积。房地产开发的主要内容及相应基础知识：房地产开发的主要内容及相应基础知识：2 2、建筑基础知识培训建筑基础知识培训思源集团房地产基础知识培训建筑工程绿化用地面积的要求与计算办法建筑工程绿化用地面积的要求与计算办法建筑基本分类及基本建筑术语建筑基本分类及基本建筑术语建筑用地及规划技术指标建筑用地及规划技术指标p建设工程绿化用地面积的计算办法建设工程绿化用地面积的计算办法n地下47、设施实行覆土绿化：地下设施实行覆土绿化：建设工程对其地下设施实行覆土绿化，在符合以下规定时，可按一定比例计入该工程的绿化用地面积指标：l该建设工程用地范围内无地下设施的绿地面积已达到北京市城市绿化条例相应规定指标的50%以上者；l实行覆土绿化的部分，不被建、构筑物所围合（其开放边长应不小于总边长的1/3），覆土断面与设施外部土层相接，并具备光照、通风等植物生长的必要条件；l实行覆土绿化必须保持必要的覆土厚度，形成以乔木为主的合理种植结构，保证绿地效益的发挥。l凡符合上述规定的地下设施实行覆土绿化的，其地下设施顶板上部至室外地坪覆土厚度达3米（含3米）以上，其绿化面积可按1：1计入该工程的绿化用48、地面积指标；覆土厚度达1.5米（含1.5米）以上，其绿化面积可按1/2计入该工程的绿化用地面积指标。房地产开发的主要内容及相应基础知识：房地产开发的主要内容及相应基础知识：2 2、建筑基础知识培训建筑基础知识培训思源集团房地产基础知识培训建筑工程绿化用地面积的要求与计算办法建筑工程绿化用地面积的要求与计算办法建筑基本分类及基本建筑术语建筑基本分类及基本建筑术语建筑用地及规划技术指标建筑用地及规划技术指标p建设工程绿化用地面积的计算办法（要点）建设工程绿化用地面积的计算办法（要点）n屋顶绿化：屋顶绿化：建设工程实施屋顶绿化，建设屋顶花园，在符合下述规定时，可按其面积的1/5计入该工程的绿化用地面49、积指标：该建设工程用地范围内无地下设施的绿地面积已达到北京市城市绿化条例相应规定指标50%以上者；实行绿化的屋顶（或构筑物顶板）高度在18米以下；按屋顶绿化技术要求设计，实现永久绿化，发挥相应效益。房地产开发的主要内容及相应基础知识：房地产开发的主要内容及相应基础知识：2 2、建筑基础知识培训建筑基础知识培训思源集团房地产基础知识培训建筑工程绿化用地面积的要求与计算办法建筑工程绿化用地面积的要求与计算办法建筑图纸的基础认识建筑图纸的基础认识建筑平面图建筑平面图建筑平面图反映出房屋的形状、大小及房间的布置，墙、柱的位置和厚度，门窗的类型和位置等。因此建筑平面图是施工过程中施工放线、砌墙、安装门窗50、预留空洞、室内装修及编制预算、施工备料等工作的重要依据，是施工图中最基本、最重要的图样之一。房地产开发的主要内容及相应基础知识：房地产开发的主要内容及相应基础知识：3 3、建筑图纸的基础认识建筑图纸的基础认识思源集团房地产基础知识培训建筑图纸的基础认识建筑图纸的基础认识建筑立面图建筑立面图建筑立面图主要表示房屋的外貌特征和立面处理要求。主要有正立面、背立面和侧立面。建筑立面图主要为室外装修所用。房地产开发的主要内容及相应基础知识：房地产开发的主要内容及相应基础知识：3 3、建筑图纸的基础认识建筑图纸的基础认识阅读立面图应注意以下内容：与平面图对照，了解房屋的外形、屋顶形式以及门、窗、阳台、台51、阶和檐口等的形状及位置等；了解立面各部位的装修做法；了解建筑物的总高和各层的标高及室内外高差。思源集团房地产基础知识培训建筑图纸的基础认识建筑图纸的基础认识建筑剖面图建筑剖面图假想用一个或两个（必要时多个）剖切平面沿着房屋的横向或纵向，将房屋垂直剖切后所得到的平面图，称为建筑剖面图。建筑剖面图主要表示建筑物内部在高度方向的结构形式、高度尺寸、内部分层情况和各部位的联系，是与平面图、立面图配套的三大图样之一。房地产开发的主要内容及相应基础知识：房地产开发的主要内容及相应基础知识：3 3、建筑图纸的基础认识建筑图纸的基础认识阅读建筑剖面图应注意以下内容：明确剖面图的剖切位置、投影方向；了解各部分（52、如梁、板与墙、柱）的相互关系、构造做法及结构形式等；了解建筑物的总高、室内外地坪标高、各楼层标高、门窗及窗台高度等；注意图中索引及文字说明，了解详细的位置、内容等。思源集团房地产基础知识培训建筑图纸的基础认识建筑图纸的基础认识建筑透视图和表现图建筑透视图和表现图住宅建筑的透视图，表示建筑物内部空间形体与实际所能看到的住宅建筑本身的相类似的主体图像，它具有强烈的三度空间透视感，非常直观地表现了住宅的造型、体量、空间布置、色彩和外部环境。一般都是在住宅设计和住宅销售时使用。从高外俯视的透视图又叫做“鸟瞰图”或“俯视图”。房地产开发的主要内容及相应基础知识：房地产开发的主要内容及相应基础知识：3 353、建筑图纸的基础认识建筑图纸的基础认识思源集团房地产基础知识培训建筑图纸的基础认识建筑图纸的基础认识小区规划图小区规划图小区规划图主要说明拟建筑物所在的地理位置和周围环境的平面布置。一般在图上应标出小区内各功能建筑物的平面形状、平面布置；房地产开发的主要内容及相应基础知识：房地产开发的主要内容及相应基础知识：3 3、建筑图纸的基础认识建筑图纸的基础认识思源集团房地产基础知识培训3 3、规划基础知识培训、规划基础知识培训建筑面积的分类和技术规范建筑面积的分类和技术规范住宅技术经济指标住宅技术经济指标p住宅设计应计算下列技术经济指标：住宅设计应计算下列技术经济指标：各功能空间使用面积（）；套内使用54、面积（/套）；住宅标准层总使用面积（）；住宅标准层总建筑面积（）；住宅标准层使用面积系数（%）；套型建筑面积（/套）；套型阳台面积（/套）。规划基础知识培训：规划基础知识培训：1 1、住宅建筑面积分类和技术规范住宅建筑面积分类和技术规范思源集团房地产基础知识培训建筑面积的分类和技术规范建筑面积的分类和技术规范住宅技术经济指标住宅技术经济指标p住宅设计技术经济指标计算，应符合下列规定：住宅设计技术经济指标计算，应符合下列规定：套内使用面积套内使用面积等于套内各功能空间使用面积之和；住宅标准层总使用面积住宅标准层总使用面积等于本层各套型内使用面积之和；住宅标准层建筑面积住宅标准层建筑面积，按外墙结55、构外表面及柱外沿或相邻界墙轴线所围合的水平投影面积计算，当外墙设外保温层时，按保温层外表面计算；标准层使用面积系数标准层使用面积系数等于标准层使用面积除以标准层建筑面积；套型建筑面积套型建筑面积等于套内使用面积除以标准层的使用面积系数；套型阳台面积套型阳台面积等于套内各阳台结构底板投影净面积之和。规划基础知识培训：规划基础知识培训：1 1、住宅建筑面积分类和技术规范住宅建筑面积分类和技术规范思源集团房地产基础知识培训建筑面积的分类和技术规范建筑面积的分类和技术规范住宅技术经济指标住宅技术经济指标p套内使用面积计算，应符合下列规定：套内使用面积计算，应符合下列规定：套内使用面积包括卧室、起居室（56、厅）、厨房、卫生间、餐厅、过道、前室、贮藏室、壁柜等的使用面积的总和；跃层住宅中的套内楼梯按自然层数的使用面积总和计入使用面积烟囱、通风道、管井等均不计入使用面积；室内使用面积按结构墙体表面尺寸计算，有复合保温层，按复合保温层表面尺寸计算；利用坡屋顶内空间时，顶板下表面与楼面的净高低于1.20m的空间不计算使用面积；净高在1.20m2.10m的空间按1/2计算使用面积；净高超过2.10m的空间全部计入使用面积；坡层顶内的使用面积单独计算，不得列入标准层使用面积和标准层建筑面积中，需计算建筑总面积时，利用标准层使用面积系数反求。阳台面积应按结构底板投影面积单独计算，不计入每套使用面积或建筑面积内57、。规划基础知识培训：规划基础知识培训：1 1、住宅建筑面积分类和技术规范住宅建筑面积分类和技术规范思源集团房地产基础知识培训建筑面积的分类和技术规范建筑面积的分类和技术规范建筑面积规范建筑面积规范p计入建筑面积的部分计入建筑面积的部分单层建筑物高度在2.20米及上上者应计算全面积，高度不足2.20米者应计算1/2面积。利用坡屋顶内空间时净高超过2.10米的部位应计算全面积，净高在1.20米至2.10米的部位应计算1/2面积，净高不足1.20米的部位不应计算面积。单层建筑物内设有局部楼层者，局部楼层的二层及以上楼层，有围护结构的应按围护结构外围水平面积计算，无围护结构的应按其结构底板水平面积计算58、。层高在2.20米及以上者应计算全面积，层高不足2.20米者应计算1/2面积。多层建筑首层建筑面积按外墙勒脚以上结构的外围水平面积计算，二层及二层以上按外墙结构的外围水平面积计算。层高在2.20米及以上者应计算全面积，层高不足2.20米者应计算1/2面积。多层建筑坡屋顶内和场馆看台下，当设计加以利用时净高超过2.10米的部位应计算全面积，净高在1.20米至2.10米的部位应计算1/2面积，净高不足1.20米的部位不应计算面积。规划基础知识培训：规划基础知识培训：1 1、住宅建筑面积分类和技术规范住宅建筑面积分类和技术规范思源集团房地产基础知识培训建筑面积的分类和技术规范建筑面积的分类和技术规范59、建筑面积规范建筑面积规范p计入建筑面积的部分计入建筑面积的部分建筑物内的室内楼梯间、电梯井、观光电梯井、提物井、垃圾道、管道井、通风排气竖井、附墙烟囱应按自然层计算建筑面积。雨篷结构的外边线至外墙结构外边线的宽度超过2.10米者，就按雨篷结构板的水平投影面积的1/2计算。有永久性顶盖的室外楼梯，应按建筑物自然层的水平投影面积的1/2计算。建筑物的阳台均应按其水平投影面积的1/2计算。有永久性顶盖无围护结构的车棚、货棚、站台、加油站、收费站等，应按其顶盖水平投影面积的1/2计算。高低联跨的建筑物，应以高跨结构外边线为界分别计算建筑面积，其高低跨内部连通时，其变形缝应计算在低跨面积内。以幕墙作为围60、护结构的建筑物，应按幕墙外边线计算建筑面积。建筑物外墙有外保温隔热层的，应按保温隔热层外边线计算建筑面积。建筑物内变形缝，应按其自然层合并在建筑物面积内计算。规划基础知识培训：规划基础知识培训：1 1、住宅建筑面积分类和技术规范住宅建筑面积分类和技术规范思源集团房地产基础知识培训建筑面积的分类和技术规范建筑面积的分类和技术规范住宅建筑面积规范住宅建筑面积规范p不计入建筑面积的部分不计入建筑面积的部分建筑物通道（骑楼、过街楼的底层）。建筑物内的设备管道夹层。建筑物内分隔的单层房间，舞台及后台悬挂幕布、布景的天桥、挑台等。屋顶水箱、花架、凉棚、露台、露天游泳池。建筑物内的操作平台、上料平台、安装箱61、或罐体平台。勒脚、附墙柱、垛、台阶、墙面抹灰、装饰面、镶贴块料面层、装饰性幕墙、空调室外机搁板（箱）、飘窗、构件、配件、宽度在2.10米及以内的雨蓬以及与建筑物内不相连通的装饰性阳台、挑廊。无永久性顶盖的架空走廊、室外楼梯和用于检修、消防等的室外钢楼梯、爬梯。自动扶梯、自动人行道。独立烟囱、烟道、地沟、油（水）灌、气柜、水塔、贮油（水）池、贮仓、栈桥、地下人防通道、地铁隧道。规划基础知识培训：规划基础知识培训：1 1、住宅建筑面积分类和技术规范住宅建筑面积分类和技术规范思源集团房地产基础知识培训城市居住区规划设计规范城市居住区规划设计规范居住区分级控制规模居住区分级控制规模规划基础知识培训：规62、划基础知识培训：2 2、城市居住区规划设计规范城市居住区规划设计规范思源集团房地产基础知识培训居住区分级控制规模居住区分级控制规模居住区小区组团户数(户)1000016000300050003001000人口(人)3000050000100001500010003000城市居住区规划设计规范城市居住区规划设计规范居住区用地平衡控制指标居住区用地平衡控制指标(%)规划基础知识培训：规划基础知识培训：2 2、城市居住区规划设计规范城市居住区规划设计规范思源集团房地产基础知识培训 表表 3.0.2 居住区用地平衡控制指标居住区用地平衡控制指标（%）用地构成居住区小区组团1住宅用地(R01)5060563、56570802公建用地(R02)152512226123道路用地(R03)10189177154公共绿地(R04)7.51851536居住区用地(R)100100100城市居住区规划设计规范城市居住区规划设计规范公共服务设施控制指标（平方米公共服务设施控制指标（平方米/千人）千人）规划基础知识培训：规划基础知识培训：2 2、城市居住区规划设计规范城市居住区规划设计规范思源集团房地产基础知识培训居住区小区组团建筑面积用地面积建筑面积用地面积建筑面积用地面积总指标16683293(22284213)21725559(27626329)9682397(13382977)10913835(1491464、585)362856(7031356)4881058(8681578)其中教育60012001000240033012007002400160400300500医疗卫生(含医院)78198(178398)138378(298548)3898782286201240文体12524522564545756510518244060商业服务700910600940450570100600150370100400社区服务5946476668592927632819321628金融邮电(含银行、邮电局)2030(6080)255016222234-市政公用(含居民存车处)40150(460820)703665、0(500960)30140(400720)50140(450760)910(350510)2030(400550)行政管理及其它46963772-城市居住区规划设计规范城市居住区规划设计规范配建公共停车场配建公共停车场(库库)停车位控停车位控制指标制指标 规划基础知识培训：规划基础知识培训：2 2、城市居住区规划设计规范城市居住区规划设计规范思源集团房地产基础知识培训名称单位自行车机动车公共中心车位/100建筑面积大于或等于7.5大于或等于0.45商业中心车位/100营业面积大于或等于7.5大于或等于0.45集贸市场车位/100营业场地大于或等于7.5大于或等于0.30饮食店车位/100营业66、面积大于或等于3.6大于或等于0.30医院、门诊所车位/100建筑面积大于或等于1.5大于或等于0.304 4、建筑鉴赏、建筑鉴赏返回建筑基础知识思源集团房地产基础知识培训2020世纪著名建筑鉴赏世纪著名建筑鉴赏流水别墅，美国（1935年）建筑师：F.L.赖特联合国总部大厦，美国纽约（19461952年）建筑师：w.K.哈里森 思源集团房地产基础知识培训2020世纪著名建筑鉴赏世纪著名建筑鉴赏马赛公寓，法国（19461952年）建筑师：勒柯布西耶西格拉姆大厦，美国纽约（19541958年）建筑师：密斯凡德罗思源集团房地产基础知识培训2020世纪著名建筑鉴赏世纪著名建筑鉴赏朗香教堂（法国朗香）建67、筑师：勒柯布西耶19501953年悉尼歌剧院，澳大利亚（19591973年）建筑师：J.伍重思源集团房地产基础知识培训2020世纪著名建筑鉴赏世纪著名建筑鉴赏蓬皮杜艺术与文化中心，法国巴黎（1977年）建筑师：R.罗杰斯和R.皮亚诺沃特迪士尼音乐厅洛杉矶建筑师：弗兰克盖里2003思源集团房地产基础知识培训2020世纪著名建筑鉴赏世纪著名建筑鉴赏卢浮宫扩建工程，法国巴黎（1988年）建筑师：贝聿铭卢浮宫扩建工程，法国巴黎（1988年）建筑师：贝聿铭思源集团房地产基础知识培训中国著名建筑鉴赏中国著名建筑鉴赏故宫角楼 天坛祈年殿北京城东南角楼-思源集团房地产基础知识培训中国著名建筑鉴赏中国著名建筑鉴68、赏鸟巢奥运工程国家大剧院中华世纪坛中关村e世界思源集团房地产基础知识培训运用西式古典建筑形式运用西式古典建筑形式 居住建筑鉴赏居住建筑鉴赏思源集团房地产基础知识培训运用西式古典建筑形式运用西式古典建筑形式 居住建筑鉴赏居住建筑鉴赏运用中式建筑形式运用中式建筑形式 南方中式居住建筑鉴赏南方中式居住建筑鉴赏思源集团房地产基础知识培训思源集团房地产基础知识培训运用中式建筑形式运用中式建筑形式 北方中式居住建筑鉴赏北方中式居住建筑鉴赏现代居住建筑鉴赏现代居住建筑鉴赏思源集团房地产基础知识培训现代居住建筑鉴赏现代居住建筑鉴赏思源集团房地产基础知识培训现代居住建筑鉴赏现代居住建筑鉴赏思源集团房地产基础知识69、培训第六章第六章 产品规划设计产品规划设计总体规划布局居住区的空间布局与环境设计居住区的道路规划单元平面的设计住宅户型设计居住区及居住建筑无障碍设计居住区建筑造型绿地及活动场地公共服务设施智能化系统产品规划设计：产品规划设计：1 1、总体规划布局总体规划布局 思源集团房地产基础知识培训总体规划布局总体规划布局内容内容居住区总体布局是指对居住区的各功能用地（住宅、公共服务设施、道路广场、公共绿地等），根据居民生活活动的需要所采取的某种形式。居住区规划分级结构有三种基本形式：居住区小区组团三级结构：居住区组团或小区组团两极结构。组团是构成居住区或小区的基本单元，也可独立设置。产品规划设计：产品规划70、设计：1 1、总体规划布局总体规划布局 思源集团房地产基础知识培训总体规划布局总体规划布局原则原则居住区的规划布局，应综合考虑周边环境、路网结构、公建与住宅布局、群体组合、绿地系统及空间环境等的内在联系，构成一个完善的、相对独立的有机整体，并应遵循下列原则：符合城市总体规划的要求；符合统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设的原则；综合考虑所在城市的性质、社会经济、气候、民族、习俗和传统风貌等地方特点和规划用地周围的环境条件，充分利用规划用地内有保留价值的河湖水域、地形地物、植被、道路、建筑物与构筑物等，并将其纳入规划；适应居民的活动规律，综合考虑日照、采光、通风、防灾、配建设施及管理71、要求，创造安全、卫生、方便、舒适和优美的居住生活环境；为老年人、残疾人的生活和社会活动提供条件；为工业化生产、机械化施工和建筑群体、空间环境多样化创造条件；为商品化经营、社会化管理及分期实施创造条件；充分考虑社会、经济和环境三方面的综合效益产品规划设计：产品规划设计：2 2、居住区空间布局与环境设计居住区空间布局与环境设计 思源集团房地产基础知识培训居住区空间布局与环境设计居住区空间布局与环境设计内容内容建筑密度；建筑密度；住栋布置；住栋布置；空间层次；空间层次；院落空间；院落空间；产品规划设计：产品规划设计：2 2、居住区空间布局与环境设计居住区空间布局与环境设计 思源集团房地产基础知识培训72、居住区空间布局与环境设计居住区空间布局与环境设计原则原则规划布局和建筑应体现地方特色，与周围环境相协调；合理设置公共服务设施，避免烟、气（味）、尘及噪场对居民的污染和干扰；精心设置建筑小品，丰富与美化环境；注重景观和空间的完整性，市政公用站点等宜与住宅或公建结合安排；供电、电讯、路灯等管线宜地下埋设；公共活动空间的环境设计，应处理好建筑、道路、广场、院落、绿地和建筑小品之间及其与人的活动之间的相互关系.当住区临近交通干线，或不能远离固定的设备噪声源，应采取隔离和降噪措施，如采取道路声屏障、低噪声路面、绿化降噪、限制重载车通行等；对产生噪声干扰的固定的设备噪声源采取隔声和消声措施产品规划设计：产73、品规划设计：3 3、居住区道路规划居住区道路规划 思源集团房地产基础知识培训居住区道路规划居住区道路规划内容内容道路系统构架；道路系统构架；出入口选择；出入口选择；住区道路路面及便道；住区道路路面及便道；机动车停车率；机动车停车率；自行车停车位；自行车停车位；标示标牌；标示标牌；住区周边交通；住区周边交通；产品规划设计：产品规划设计：3 3、居住区道路规划居住区道路规划 思源集团房地产基础知识培训居住区道路规划居住区道路规划原则原则根据地形、气候、用地规模、用地四周的环境条件、城市交通系统以及居民的出行方式，应选择经济，便捷的道路系统和道路断面形式；小区内应避免过境车辆的穿行，道路通而不畅，避74、免往返迂回，并适于消防车、救护车、商店货车和垃圾车等的通行；有利于居住区内各类用地的划分和有机联系，以及建筑物布置的多样化；当公共交通线路引入居住区级道路时，应减少交通噪声对居民的干扰；在地震烈度不低于六度的地区，应考虑防灾救灾要求；满足居住区的日照通风和地下工程管线的埋设要求；城市旧区改建，其道路系统应充分考虑原有道路特点，保留和利用有历史文化价值的街道；应便于居民汽车的通行；同时保证行人、骑车人的安全便利。小区内主要至少应有两个出入口；居住区内主要道路至少应有两个方向与外围道路相连；机动车道对外出入口数应控制，其出入口间距不应小于150米。当沿街建筑物长度超过160米时，应设洞口尺寸不小于75、4米4米的消防车通道。人行出口间距不宜超过80米，当超过时，应在建筑底层加设人行通道口。产品规划设计：产品规划设计：3 3、居住区道路规划居住区道路规划 思源集团房地产基础知识培训居住区道路规划居住区道路规划原则原则居住区内道路与城市道路相连接时，交角不宜小于75；当居住区内道路坡度较大时，应设缓冲段与城市道路相接。居住区内尽端式道路的长度不宜大于120米，并设不小于12米12米的回车场地。居住区内外联系应适于消防车、救护车、商店货车和垃圾车等的通行，同时应避免过境车辆穿行。居住区内道路可分为居住区道路（红线宽度不宜小于20米）、小区路（路面宽58米，建筑控制线之间的宽度不宜小于14米）、组团76、路（路面宽35米，建筑控制线之间的宽度不宜小于10米）和宅间小路（路面宽度不宜小于2.5米）四级。居住区道路边缘指道路红线；小区、组团宅间小路的边缘指路面边线，当小区路设有人行便道时，其道路边缘指便道边线。临街布置的住宅，其出入口应避免直接开向城市道路和居住区级道路。居住区内道路边缘至建筑物的最小距离，应符合下表规定：建筑物与道路关系居住区道路(米)小区路(米)组团路以下(米)面向道路、无出入口高层5多层33322面向道路、有出入口52.5山墙面向道路高层4多层2221.51.5围墙面向道路1.51.51.5产品规划设计：产品规划设计：3 3、居住区道路规划居住区道路规划 思源集团房地产基础知77、识培训车位规划车位规划依据城市道路交通规划设计规范，城市机动车公共停车场用地面积，宜按当量小汽车停车位数计算。地面停车场用地面积，每个停车位宜为25-30平米；停车楼和地下停车库的建筑面积，每个停车位宜为35-40平米。机动车公共停车场用地面积按照小汽车停车位数计算，并列停车位最小尺寸6米2.5米，侧式停车位最小尺寸为6.52米，摩托车停车场用地面积，每个停车位宜为2.5-2.7平米。自行车公共停车场用地面积，每个停车位宜为1.5-1.8平米。居住区配套停车位要求居住区配套停车位要求普通居住区按照三环路以内3辆/10户，三环路以外5辆/10户。公寓按照1辆/户别墅区按照2辆/户产品规划设计：产78、品规划设计：4 4、单元平面的设计单元平面的设计 思源集团房地产基础知识培训单元平面设计单元平面设计单元平面布局的内容单元平面布局的内容单元平面布局和空间利用；单元平面布局和空间利用；住宅进深和面宽；住宅进深和面宽；产品规划设计：产品规划设计：4 4、单元平面的设计单元平面的设计 思源集团房地产基础知识培训单元平面设计单元平面设计单元平面布局的原则单元平面布局的原则住宅单元平面的设计应根据居住活动的基本要求和活动规律，来布局和确定住宅功能空间的总体关系。使工作、睡眠、交流、餐食、盥洗等饮食起居的各种活动在一定的面积和空间内得到最充分、适用和经济的安排。空间布局合理，动静分区，电梯、楼梯和排水管79、井不邻近居住空间布置，垃圾间位置避免串味和污染环境。平面布置比较紧凑，能够充分利用空间，有利于减少公摊面积。楼层单元平面应规整，无过分凹凸现象，体形系数不宜过大，平面布置应兼顾节能和卫生通风要求。平面进深和户均面宽应适当，兼顾节地和舒适的要求。产品规划设计：产品规划设计：4 4、单元平面的设计单元平面的设计 思源集团房地产基础知识培训单元平面设计单元平面设计单元公共空间布局的内容单元公共空间布局的内容单元人口进厅或门厅的设置；单元人口进厅或门厅的设置；楼梯间的设置；楼梯间的设置；垃圾收集设施；垃圾收集设施；产品规划设计：产品规划设计：4 4、单元平面的设计单元平面的设计 思源集团房地产基础知识80、培训单元平面设计单元平面设计单元公共空间布局的原则单元公共空间布局的原则多层住宅底层设进厅和高层住宅底层设门厅，可为居民提供交往、停留的空间，也为设置信报箱、管理间等设施提供空间。候梯厅的进深要方便物品搬运，且使候梯不觉拥挤，因此候梯厅的进深不应小于轿厢的深度。楼梯踏步的宽窄和高低决定了楼梯的坡度，它直接影响到人上下楼梯的安全和舒适程度，楼梯平台宽度对方便物品搬运尤为重要。垃圾道在住宅中已被取消，对于多层住宅袋装垃圾应在室外设固定的存放地点，此内容在环境性能指标里有要求。对于高层住宅，袋装垃圾在每层应有固定的存放地点；垃圾收集空间或垃圾间的设置应满足卫生要求，应避免浊气、虫蝇的滋生，避免对住户81、的生活造成影响。产品规划设计：产品规划设计：4 4、单元平面的设计单元平面的设计 思源集团房地产基础知识培训单元平面设计单元平面设计单元公共空间布局的其他原则单元公共空间布局的其他原则强调住宅的可改造性，考虑在住宅全寿命周期内，能通过适当改造，适应不断变化的居住要求。例如采用大开间结构体系，可灵活分隔、易改造，保证分隔方式的多样化；对非承重墙可采用易分隔的轻质材料，以便于拆装。产品规划设计：产品规划设计：5 5、住宅户型住宅户型 思源集团房地产基础知识培训住宅户型住宅户型套内功能空间设置和布局套内功能空间设置和布局 p套内功能空间设置和布局的内容套内功能空间设置和布局的内容套内卧室、起居室(厅82、)、餐厅、厨房、卫生间、贮藏室、阳台等功能空间的配置、布局和交通组织；居住空间的自然通风、采光和视野；厨房位置及其自然通风和采光。产品规划设计：产品规划设计：5 5、住宅户型住宅户型 思源集团房地产基础知识培训住宅户型住宅户型套内功能空间设置和布局套内功能空间设置和布局 p套内功能空间设置和布局的原则（一）套内功能空间设置和布局的原则（一）套内功能空间的设置和布局，既要满足功能上的要求也要满足使用便利和卫生的要求，设计时应合理、有效地组织各功能区块，注重动静分区、洁污分区、提高使用效率。卧室、起居室(厅)、厨房、卫生间是住宅的必要功能空间，为方便使用并增强居住的舒适度，还可设置书房、贮藏空间、83、用餐空间及人口过渡空间。功能空间不应采用过分狭长的形状，为保证空间的有效利用、家具的设置以及采光和视觉的效果，起居室、卧室、餐厅等功能空间的长短边长度比不应大于 1.8。起居厅、卧室是家庭的主要活动空间，具有卫生和隐私的要求，因此，应有良好的自然通风、采光和视野景观，且不受邻居视线干扰。产品规划设计：产品规划设计：5 5、住宅户型住宅户型 思源集团房地产基础知识培训住宅户型住宅户型套内功能空间设置和布局套内功能空间设置和布局 p套内功能空间设置和布局的原则（二）套内功能空间设置和布局的原则（二）每套住宅必须有良好的日照，当有超过4个居住空间时，至少应有2个空间获得日照，以保证居室的卫生条件。关84、于居住空间日照时间，按现行国家标准城市居住区规划设计规范GB50180中住宅建筑日照标准执行。老年人住宅不应低于冬至日日照2h的标准；旧区改建的项目内新建住宅日照标准可酌情降低，但不应低于大寒日日照1h的标准。建筑气候区划、气候区气候区、气候区大城市中小城市大城市中小城市日照标准日大寒日冬至日日照时数（h）231有效日照时间带（h）（当地真太阳时）816915日照时间计算起点底层窗台面产品规划设计：产品规划设计：5 5、住宅户型住宅户型 思源集团房地产基础知识培训住宅户型住宅户型套内功能空间设置和布局套内功能空间设置和布局 p套内功能空间设置和布局的原则（三）套内功能空间设置和布局的原则（三）85、凹口处容易形成涡流，受污染的空气不容易消散，起居室、卧室若朝向凹口开窗，容易使得空气在户间交叉流动，造成串味和疾病的传播。室内交通路线应短而便捷，要保证各功能空间的完整性，避免穿越。特别是不应穿行主要居住空间。交通路线指从人口到达各功能空间的线路，线路越短，则表明平面组织合理，空间利用率高。交通面积是指无法设置家具，为交通使用的纯通道面积，如过大，则居室空间的有效利用率较低。餐厅、厨房同属家庭公用空间，有紧密的功能上的联系，因此餐厅和厨房不应分离过远。从卫生和安全的角度考虑，厨房应有自然采光和通风，且最好邻近出入口，以便蔬菜、食品和垃圾的出入。对于三个及三个以上卧室的住宅，家庭人口偏多，为减少86、卫生间使用紧张的矛盾，照顾主人隐私和方便客人使用，一般设二个或二个以上的卫生间，其中一间为主卧室专用。卫生间的位置应方便使用，一般来讲应紧靠卧室，若有两个卫生间，共享卫生间可设在起居厅旁。功能齐全的卫生间应考虑洗浴、便溺、化妆、洗面等各种需要，洗面和便溺应作适当分隔，相互空间位置和安装尺寸应符合人体工程学的要求。每套住宅至少应设一个功能齐全的卫生间。卫生间不应直接布置在下层住户的卧室、起居室（厅）和厨房的上层。可布置在本套内的卧室、起居室（厅）和厨房的上层；并均应有防水、隔声和便于检修的措施。无前室的卫生间的门不应直接开向起居室（厅）或厨房。套内应设置洗衣机的位置。产品规划设计：产品规划设计：87、5 5、住宅户型住宅户型 思源集团房地产基础知识培训住宅户型住宅户型功能空间尺度功能空间尺度 p功能空间尺度的内容功能空间尺度的内容功能空间面积的配置；起居室(厅)的连续实墙面长度；双人卧室的开间；厨房的操作台长度；储藏空间的使用面积；功能空间净高；产品规划设计：产品规划设计：5 5、住宅户型住宅户型 思源集团房地产基础知识培训住宅户型住宅户型功能空间尺度功能空间尺度 p功能空间尺度的原则（一）功能空间尺度的原则（一）功能空间尺度，既要满足使用功能上的要求，也要满足舒适度的要求。住宅各功能空间的面积分配比例应适当，避免大而不当的现象产生。卧室之间不应穿越，卧室应有直接采光、自然通风，其使用面积88、不宜小于下列规定：双人卧室为10、单人卧室为6、兼起居的卧室为12。起居室（厅）应有直接采光、自然通风，其使用面积不应小于12。起居室（厅）内的门洞布置应综合考虑使用功能要求，减少直接开向起居室（厅）的门的数量。起居室（厅）内布置家具的墙面直线长度应大于3m。无直接采光的餐厅、过厅等，其使用面积不宜大于10。厨房应设置洗涤池、案台、炉灶及排油烟机等设施或预留位置，按炊事操作流程排列，操作面净长不应小于2.10。产品规划设计：产品规划设计：5 5、住宅户型住宅户型 思源集团房地产基础知识培训住宅户型住宅户型功能空间尺度功能空间尺度 p功能空间尺度的原则（二）功能空间尺度的原则（二）单排布置设备的89、厨房净宽不应小于1.50m；双排布置设备的厨房其两排设备的净距不应小于0.90。普通住宅层高宜为2.80。卧室、起居室(厅)的室内净高不应低于2.40，局部净高不应低于2.10,且其面积不应大于室内使用面积的1/3。利用坡屋顶内空间作卧室、起居室（厅）时，其1/2面积的室内净高不应低于2.10。厨房、卫生间的室内净高不应低于2.20。厨房、卫生间内排水横管下表面与楼面、地面净距不应低于1.90，且不得影响门、窗扇开启。产品规划设计：产品规划设计：5 5、住宅户型住宅户型 思源集团房地产基础知识培训住宅户型住宅户型功能空间尺度功能空间尺度 p功能空间尺度的原则（三）功能空间尺度的原则（三）住宅的90、卧室、起居室（厅）内的允许噪声级（A声级）昼间应小于或等于50dB，夜间应小于或等于40dB，分户墙与楼板的空气声的计权隔声量应大于或等于40dB，楼板的计权标准化撞击声压级宜小于或等于75dB。住宅的卧室、起居室（厅）宜布置在背向噪声源的一侧。电梯不应与卧室、起居室（厅）紧邻布置。凡受条件限制需要紧邻布置时，必须采取隔声、减振措施。住宅不应布置在地下室内。当布置在半地下室时，必须对采光、通风、日照、防潮、排水及安全防护采取措施。地下室、半地下室作贮藏间、自行车库和设备用房使用时，其净高不宜低于2；当作汽车库时，应符合现行行业标准汽车库建筑设计规范(JGJ100)的有关规定产品规划设计：产品规91、划设计：5 5、住宅户型住宅户型 思源集团房地产基础知识培训住宅户型住宅户型功能空间尺度功能空间尺度 p功能空间尺度的原则（四）功能空间尺度的原则（四）七层及以上的住宅或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过16以上的住宅必须设置电梯。注：底层作为商店或其它用房的多层住宅，其住户入口层楼面距该建筑物的室外设计地面高度超过16m时必须设置电梯；底层做架空层或贮存空间的多层住宅，其住户入口层楼面距该建筑物的室外地面高度超过16m时必须设置电梯；顶层为两层一套的跃层住宅时，跃层部分不计层数。其项层住户入口层楼面距该建筑物室外设计地面的高度不超过16m时，可不设电梯；住宅中间层有直通室外地面的出入口并92、具有消防通道时，其层数可由中间层起计算；产品规划设计：产品规划设计：5 5、住宅户型住宅户型 思源集团房地产基础知识培训住宅户型住宅户型功能空间尺度功能空间尺度 p功能空间尺度的原则（五）功能空间尺度的原则（五）十二层及以上的高层住宅，每栋楼设置电梯不应少于两台，其中宜配置一台可容纳担架的电梯。高层住宅电梯宜每层设站。当住宅电梯非每层设站时，不设站的层数不应超过两层。塔式和通廊式高层住宅电梯宜成组集中布置。单元式高层住宅每单元只设一台电梯时应采用联系廊连通。候梯厅深度不应小于多台电梯中最大轿厢的深度，且不得小于1.50m。外窗窗台距楼面、地面的高度低于0.90时，应有防护设施，窗外有阳台或平台93、时可不受此限制。窗台的净高度或防护栏杆的高度均应从可踏面起算，保证净高0.90m。产品规划设计：产品规划设计：6 6、居住区及居住建筑无障碍设计范围居住区及居住建筑无障碍设计范围 思源集团房地产基础知识培训居住区及居住建筑无障碍设计范围居住区及居住建筑无障碍设计范围道路道路居住区道路进行无障碍设计应包括以下范围：居住区路的人行道（居住区级）小区路的人行道（小区级）宅间小路的人行道居住区各级道路的人行道纵坡不宜大于2.5%，在人行道中设台阶，应同时设轮椅坡道和扶手。居住区道路无障碍实施范围，应符合相关规定。居住区道路无障碍设计内容，应符合相关规定。设有红绿灯的路口，宜设盲人过街音响装置。产品规划94、设计：产品规划设计：6 6、居住区及居住建筑无障碍设计范围居住区及居住建筑无障碍设计范围 思源集团房地产基础知识培训居住区及居住建筑无障碍设计范围居住区及居住建筑无障碍设计范围公共绿地公共绿地居住区公共绿地进行无障碍设计应包括以下范围：居住区公园（居住区级）小游园（小区级）组团绿地（组团级）儿童活动场各级公共绿地的入口与通路及休息凉亭等设施的平面应平缓防滑，地面有高差时，应设轮椅坡道和扶手。在休息座椅旁设轮椅停留位置。公用厕所的入口、通道及厕位、洗手盆等的无障碍设计，应符合相关规定。居住区级和小区级公共绿地入口地段应设盲道，绿地内的台阶、坡道和其他无障碍设施的位置应设提示盲道。组团级绿地和儿童95、活动场的入口应设提示盲道。产品规划设计：产品规划设计：6 6、居住区及居住建筑无障碍设计范围居住区及居住建筑无障碍设计范围 思源集团房地产基础知识培训居住区及居住建筑无障碍设计范围居住区及居住建筑无障碍设计范围公共服务设施公共服务设施居住区公共服务设计的无障碍设施的无障碍实施范围，应符合相关规定。居住区公共服务设施的无障碍设计设计内容，应符合相关规定。产品规划设计：产品规划设计：7 7、居住区建筑造型居住区建筑造型 思源集团房地产基础知识培训居住区建筑造型居住区建筑造型居住区建筑造型包括造型与外立面、色彩效果和室外灯光。其中，建筑与外立面包括建筑形式、建筑造型、外立面。建筑形式美观、新颖，具有96、现代居住建筑风格，能体现地方气候特点和建筑文化传统。建筑造型在空间变化和体形上均有灵活而宜人的处理，造型设计不得在采光、通风、视线干扰、节能等方面严重影响或损害住宅使用功能，不过多地采用无功能意义的多余构件和装饰。外立面简洁，具有现代风格。室外设施的位置合适，保持住区景观的整体效果。对暴露在外墙的各种管道及设备均有必要的细部处理，不影响外立面造型效果。对外装空调的位置及洞口、支架形式均进行了有效的造型处理，并有组织排水；避免水迹、锈迹、加建阳台、露台及外设防盗设施对造型的影响；防盗网均应设在窗的室内一侧。产品规划设计：产品规划设计：8 8、绿地与活动场地绿地与活动场地 思源集团房地产基础知识培97、训绿地与活动场地绿地与活动场地布局原则布局原则绿地与活动场地的应包括绿地配置、植物丰实度与绿化栽植和室外活动场地。p布局原则：布局原则：住区绿地布局合理，各级游园及绿地配置均匀，并在设计中考虑区内外绿地的有机联系，方便居民活动使用。根据住区不同的规划组织结构类型，设置相应的中心公共绿地。住区公共绿地至少有一边与相应级别的道路相邻。应满足有不少于1/3的绿地面积在标准日照阴影范围之外。块状、带状公共绿地同时应满足宽度不小于8m，面积不少于400m2的要求。参见现行国家标准城市居住区规划设计规范GB50180。绿地中配置适当的硬质铺装，一般占绿地面积的1015，发挥绿地综合功能的作用。当住区临近交98、通干线，或不能远离固定的设备噪声源，应采取隔离和降噪措施，如采取道路声屏障、低噪声路面、绿化降噪、限制重载车通行等；对产生噪声干扰的固定的设备噪声源采取隔声和消声措施产品规划设计：产品规划设计：8 8、绿地与活动场地绿地与活动场地 思源集团房地产基础知识培训绿地与活动场地绿地与活动场地布局原则布局原则绿地与活动场地的应包括绿地配置、植物丰实度与绿化栽植和室外活动场地。p布局原则：布局原则：居住小区内建筑散地、墙面(包括挡土墙)、平台、屋顶、阳台和停车场6种场地应充分绿化，既可增加住区的绿化量，又不影响建筑及设施的使用。平台绿化要把握“人流居中，绿地靠窗”的原则，即将人流限制在平台中部，以防止对99、平台首层居民的干扰。绿地靠窗设置，并种植一定数量的灌木和乔木，减少户外人员对室内居民的视线干扰。屋顶绿地分为坡屋面和平屋面绿化两种，应种植耐旱、耐移栽、生命力强、抗风力强、外形较低矮的植物。坡屋面多选择贴伏状藤本或攀缘植物。平屋顶以种植观赏性较强的花木为主，并适当配置水池、花架等小品，形成周边式和庭园式绿化。停车场绿化可分为：周界绿化、车位间绿化和地面绿化及铺装。总之，本条评定内容遵循“可绿化的用地均应绿化”的要求提出。产品规划设计：产品规划设计：8 8、绿地与活动场地绿地与活动场地 思源集团房地产基础知识培训绿地与活动场地绿地与活动场地布局原则布局原则绿地与活动场地的应包括绿地配置、植物丰实100、度与绿化栽植和室外活动场地。p布局原则：布局原则：充分发挥植物的各种功能和观赏特点，合理配置，常绿与落叶、速生与慢生相结合，构成多层次的复合生态结构，达到人工配置的植物群落自然和谐。栽植多类型植物群落和植物配置的多层次，有助于增加绿量，可一定程度上减少环境绿化养护费。为了提高绿化景观环境质量，减少绿化的维护成本，住区内的绿化应重视乔木数量，切实增加绿化面积。本条要求乔木量3株100m2绿地面积，可以按住区(总乔木量总绿地面积)来计算。产品规划设计：产品规划设计：9 9、公共服务设施公共服务设施 思源集团房地产基础知识培训公共服务设施公共服务设施公共服务设施应包括配套公共服务设施和环境卫生。p公101、共服务设施的内容公共服务设施的内容教育设施；医疗设施；多功能文体活动室；儿童活动场地；老人活动与服务支援设施；露天体育活动场地；游泳馆(池)；戏水池；体育场馆或健身房；商业设施；金融邮电设施；市政公用设施；社区服务设施。产品规划设计：产品规划设计：9 9、公共服务设施公共服务设施 思源集团房地产基础知识培训公共服务设施公共服务设施p公共服务设施的原则公共服务设施的原则教育设施的配置应符合城市居住区规划设计规范GB50180中对教育设施设置的规定。提供居住区级范围内的医疗卫生服务。社区健康服务中心、门诊部分为市级、区级或镇级医院的派出机构，提供儿科、内科、妇幼与老年保健。该条应符合城市居住区规划102、设计规范GB50180对医疗卫生服务设施设置的规定。产品规划设计：产品规划设计：9 9、公共服务设施公共服务设施 思源集团房地产基础知识培训p公共服务设施的原则公共服务设施的原则儿童游乐场应该在景观绿地中划出固定的区域，一般均为开敞式。游乐场地必须阳光充足，空气清洁，能避开强风的袭扰。应与住区的主要交通道路相隔一定距离，减少汽车噪声的影响并保障儿童的安全。儿童游乐场周围不宜种植遮挡视线的树木，保持较好的可通视性。儿童游乐场设施的选择应能吸引和调动儿童参与游戏的热情，兼顾实用性与美观。色彩可鲜艳但应与周围环境相协调。游戏器械选择和设计应尺度适宜，避免儿童被器械划伤或从高处跌落，可设置保护栏、柔软103、地垫、警示牌等。产品规划设计：产品规划设计：9 9、公共服务设施公共服务设施 思源集团房地产基础知识培训公共服务设施公共服务设施p公共服务设施的原则公共服务设施的原则设置老人活动与服务支持设施，包括活动设施、休息座椅等。室外健身器材要考虑老年人的使用特点，要采取防跌倒措施。座椅的设计应满足人体舒适度要求。居住区结合绿地与环境配置，设置露天体育健身活动场地。健身活动场地包括运动区和休息区。运动区应保证有良好的日照和通风，地面宜选用平整防滑适于运动的铺装材料，同时满足易清洗、耐磨、耐腐蚀的要求。休息区布置在运动区周围，供健身运动的居民休息和存放物品。休息区宜种植遮阳乔木，并设置适量的座椅。居住区游104、泳池设计必须符合游泳池设计的相关规定。游泳池不宜做成正规比赛用池，池边尽可能采用优美的曲线，以加强水的动感。设置社区服务设施，一般情况下0.61万人应设一处社区服务中心，设置与居民日常生活密切的居委会、社区管理机构等。产品规划设计：产品规划设计：9 9、公共服务设施公共服务设施 思源集团房地产基础知识培训公共服务设施公共服务设施p环境卫生内容环境卫生内容公共厕所数量与建设标准；废物箱配置；垃圾收运；垃圾存放与处理产品规划设计：产品规划设计：9 9、公共服务设施公共服务设施 思源集团房地产基础知识培训公共服务设施公共服务设施p环境卫生原则环境卫生原则“居住用地，每平方公里35座”，参照此标准，本105、标准规定居住小区内公共厕所设置要求每30公顷1座以上，不足30公顷至少设置1座。为提高小区内环境卫生水平，为方便公众人厕，鼓励小区内公共设施如商店等设置厕所并对外开放。废物箱一般设置在道路的两旁和路口，废物箱应美观、卫生、耐用并能防雨、阻燃”。垃圾容器一般设在居住单元出入口附近隐蔽的位置，其外观色彩及标志应符合垃圾分类收集的要求。垃圾容器分为固定式和移动式两种。垃圾容器应选择美观与功能兼备，并且与周围景观相协调产品，要求坚固耐用，不易倾倒。垃圾存放与处理做到减少垃圾处理负载，实现垃圾资源化与垃圾减量化。生活垃圾减量化、资源化是生活垃圾管理的重要目标，而生活垃圾的分类收集是实现这一目标的基础，也106、是生活垃圾管理的发展趋势。要求居住区具有生活垃圾分类收集设施，将生活垃圾中可降解的有机垃圾进行分类收集的设施；对可燃垃圾进行单独分类收集的设施；对生活垃圾中的煤灰进行单独分类收集的设施。若居住区规模较小时，不宜建垃圾处理房，但使用生活垃圾分类收集，做到存放垃圾及时清运。产品规划设计：产品规划设计：1010、智能化系统智能化系统 思源集团房地产基础知识培训智能化系统智能化系统智能化系统应包括管理中心与工程质量、系统配置和运行管理。p管理中心与工程质量内容包括：管理中心与工程质量内容包括：管理中心、管线工程、安装质量、电源与防雷接地；p配置内容包括配置内容包括 ：安全防范子系统；管理与监控子系统；107、信息网络子系统。产品规划设计：产品规划设计：1010、智能化系统智能化系统 思源集团房地产基础知识培训智能化系统智能化系统p配置原则：配置原则：应将智能化系统管线纳入居住区综合管网的设计中，并满足居住区总平面规划和房屋结构对预埋管路的要求。采用优化技术，如选用总线技术、电力线传输技术与无线技术等，减少户内外管线数量。应根据不同的地区和系统，提出符合规定的接地与防雷方案。居住区智能化系统宜采用集中供电方式，对于家庭报警及自动抄表系统必须保证市电停电后的24h内正常工作。通过在居住区周界、重点部位与住户室内安装安全防范装置，并由居住区物业管理中心统一管理。目前可供选用的安全防范装置主要有：闭路电视108、监控系统、周界防越报警系统、电子巡更装置、可视对讲装置与住宅报警装置等。应依据小区的市场定位、当地的社会治安情况以及是否封闭式管理等因素，综合考虑技防人防，确定系统，提高居住区安全防范水平。管理与监控系统主要有：户外计量装置或C卡表具、车辆出入管理、紧急广播装置与背景音乐、给排水、变配电设备与电梯集中监视、物业管理计算机系统等。应依据小区的市场定位来选用，充分考虑运行维护模式及可行性。信息网络子系统由居住区宽带接入网、控制网、有线电视网、电话交换网和家庭网组成，提倡采用多网融合技术。建立居住区网站，采用家庭智能终端与通信网络配线箱等。信息网络系统配置应依据小区的市场定位来选用，充分考虑运行维护模式及可行性。产品规划设计：产品规划设计：1010、智能化系统智能化系统 思源集团房地产基础知识培训智能化系统智能化系统