1、2024/11/21明大龙玺太湖湾2013年营销工作思考1宜兴龙玺太湖湾山庄宜兴龙玺太湖湾山庄20132013全年各阶段全年各阶段营销推广策划简案营销推广策划简案2024/11/21明大龙玺太湖湾2013年营销工作思考2目标目标年度的任务年度的任务2013年回款目标回款1.2亿元别墅销售总销1.14亿元=+公寓销售总销1.26亿元xx回款率40%回款率60%=2013年销售目标总销2.4亿元2024/11/21明大龙玺太湖湾2013年营销工作思考3市场情况市场情况区域市场区域市场宜兴别墅市场成交低迷，但月度成交稳定，无太大波动；太湖湾板块别墅市场，成交量少，且成交波动较大，受项目开盘及季节性影2、响较大。整体别墅市场表现低迷，太湖湾板块形式更为严峻整体别墅市场表现低迷，太湖湾板块形式更为严峻整体别墅市场表现低迷，太湖湾板块形式更为严峻整体别墅市场表现低迷，太湖湾板块形式更为严峻2024/11/21明大龙玺太湖湾2013年营销工作思考4市场情况市场情况竞品市场竞品市场项目名称项目名称占地面积占地面积总建面积总建面积别墅套数别墅套数/面积面积公寓套数公寓套数/面积面积别墅月均别墅月均去化量去化量公寓月均公寓月均去化量去化量20122012年成交年成交整体去化量整体去化量销售均价销售均价可售余量可售余量九州红墅岭850005572788套/557271.5套/月14套/628614套/6283、6别墅：1081136套/17851万泽太湖庄园900000216000105套216套1套/月4套/月2套183套/36200别墅：12000公寓：10000214套/50153太湖湾度假村 11810066223151套/37190338套/236851套/月5套/月1套472套/56893别墅：13100公寓：765036套/9329卧龙湾400002257050套/225700.5套/月0套31套/14748别墅：1175019套/7790高成香树湾270000160000（一期）112套未售0套未售别墅10000以上（预计）区域内以别墅产品为主，公寓产品为辅，各项目月均去化速度较慢，4、区域内以别墅产品为主，公寓产品为辅，各项目月均去化速度较慢，区域内以别墅产品为主，公寓产品为辅，各项目月均去化速度较慢，区域内以别墅产品为主，公寓产品为辅，各项目月均去化速度较慢，区域内可售约为区域内可售约为区域内可售约为区域内可售约为8.88.88.88.8万方左右。万方左右。万方左右。万方左右。2024/11/21明大龙玺太湖湾2013年营销工作思考5市场情况市场情况成交及库存成交及库存项目项目 开盘时间开盘时间 产品类型产品类型 套数套数 合计去化合计去化 合计去化总额合计去化总额 剩余套数剩余套数九洲红墅岭 2012年4月独栋 1001双拼、三联排49141920035万泽太湖庄园 25、010年5月独栋 48242300024非独栋5713480044太湖湾度假村 独栋 69494550020非独栋10296335006卧龙湾 独栋 4229920013双拼826高成香树湾 未开盘独栋 0000叠墅00002024/11/21明大龙玺太湖湾2013年营销工作思考6市场情况市场情况未来推量未来推量时间轴项目2013年3月万泽太湖庄园万泽太湖庄园太湖湾度假村太湖湾度假村高成香树湾高成香树湾卧龙湾卧龙湾九州红墅岭九州红墅岭2013年5月2013年7月2013年9月2013年11月4月推B岛组团（约40套）下半年推出C岛组团（月36套）在售剩余一期房源，今年未有新房推出在售剩余房源，6、未有新房推出在售剩余房源，未有新房推出3月推出1.1期（约56套）9月推出剩余1期房源（约56套）2013201320132013年新推别墅产品仅太湖庄园和高成香树湾两项目，未来竞品年新推别墅产品仅太湖庄园和高成香树湾两项目，未来竞品年新推别墅产品仅太湖庄园和高成香树湾两项目，未来竞品年新推别墅产品仅太湖庄园和高成香树湾两项目，未来竞品别墅市场竞争激烈。别墅市场竞争激烈。别墅市场竞争激烈。别墅市场竞争激烈。2024/11/21明大龙玺太湖湾2013年营销工作思考7市场情况市场情况竞品动态竞品动态项目在售项目在售项目名称项目名称 主力产品及面积段主力产品及面积段 项目进度项目进度 本周营销动态本7、周营销动态 在售项目九洲红墅岭双拼：430-450平米 独栋：1200平米2012年4月20日首批推出50套别墅均价13000元/现推出特价房550万，430左右，具体房源现场售楼处咨询万泽太湖庄园小公寓：52-84平米 目前在售一期，包含小公寓及别墅产品 项目在售300-370多平米的联排别墅，总价250万-400万/套，580-850平米的独栋别墅仅剩少量余房，总价600万-1600万/套。现购房促销活动，“买别墅，送奔驰GLK，或送公寓！”活动 独栋：580-850平米联排别墅：300-370平米即将推出B岛和C 岛独栋别墅，面积大约500-700平米，均价12000。总价600-8408、万之间 太湖湾度假村独栋：290-540平米双拼：270平米尾盘 卧龙湾独栋：600平米双拼别墅：300平米 尾盘 待售项目高成香树湾联排别墅：280会所及示范区仍在装修中，销售团队未进场，首批房源暂时未开盘销售，预计明年3月开盘。叠加别墅：90-140平米2024/11/21明大龙玺太湖湾2013年营销工作思考8市场情况市场情况个案情况个案情况项目概况九州红墅岭1项目概况简介区域太湖湾区域开发商常州九州福星房地产景观公司绿城占地85000总建55727绿化率40%容积率0.45产品线独栋、双拼和三拼联排项目特色：九洲红墅岭位于太湖湾旅游度假区内，紧邻太湖湾金陵大饭店，与城市的喧嚣保持微妙距离9、。项目坐山望湖，与环球动漫嬉戏谷一山之隔，沿盘山公路，5分钟内即可到达嬉戏谷。沪宁高铁、沪宁高速、宁杭高速、沿江高速和锡宜高速交汇而过，交通便捷，自驾即轻松前往。项目为双拼别墅规划设计，英伦建筑风格唯美大气。2024/11/21明大龙玺太湖湾2013年营销工作思考9市场情况市场情况个案情况个案情况销售情况九州红墅岭1物业推出套数主力面积售价已售套数去化率开盘时间红 墅 岭独栋1120000%2012-4联排49438-456130001428%2012-4主力户型456 5室3厅1厨4卫主力户型438 4室3厅1厨4卫九州红墅岭，2012年4月共推出49套别墅，主要以双拼及三联排别墅为主，面积10、在438-456之间，单价都在1.3万起，优惠额度不高。项目为太湖湾区域唯一的纯别墅社区，产品单一，单价高，总价高，配套全部依赖外部。2024/11/21明大龙玺太湖湾2013年营销工作思考10市场情况市场情况个案情况个案情况现场体验九州红墅岭1门口导示会所会所大厅示范区及工地现状景观走道洽谈区项目售楼处位于小区主入口，可远观太湖，小区景观自然，小区整体与山地相结合环境优美。业务员现场接待和介绍比较随意，但小区物业服务尚可2024/11/21明大龙玺太湖湾2013年营销工作思考11市场情况市场情况个案情况个案情况项目概况万泽太湖庄园2项目概况简介区域太湖湾区域开发商常州万泽天海置业景观公司美国11、EDSA占地60万总建21.6万绿化率50%容积率0.36产品线联排、独栋别墅、公寓、洋房项目特色：万泽太湖庄园，位于常州市武进区太湖湾旅游度假区内。距离常州市区约45公里，车程在40分钟左右；距离无锡市区约25公里，车程20分钟左右。距离沪宁杭各两个小时车程，为休闲旅游的最佳距离。项目规划占地256.3万平米，总开发面积约64万平米，是环太湖地区超大规模一线湖景高档社区。2024/11/21明大龙玺太湖湾2013年营销工作思考12市场情况市场情况个案情况个案情况精装公寓商业及会所在售独栋别墅联排别墅未售独栋别墅销售情况万泽太湖庄园2位置物业推出套数主力面积售价已售套数去化率开盘时间a岛公寓212、1660、8010000（精装）14682%2010-5联排573709000-100001323%2010-5独栋48570-85013000-140002450%2010-5b岛独栋40480-1000待定00%暂未推出c岛独栋36480-1000待定00%暂未推出独栋别墅558，加上花园+露台合计709联排别墅258，加上花园面积合计3762024/11/21明大龙玺太湖湾2013年营销工作思考13市场情况市场情况个案情况个案情况现场体验万泽太湖庄园2洽谈区别墅立面样板房会客厅样板房餐厅公寓外立面会所小区走道小区景观项目售楼处周围环境优美，同时可见太湖和小区景观。小区内部配套设施完善，环13、境优美。业务员现场介绍较为全面，但说辞方面有些不足。2024/11/21明大龙玺太湖湾2013年营销工作思考14市场情况市场情况个案情况个案情况项目概况简介区域太湖湾区域开发商江苏高成房地产投资集团景观公司占地27万方总建16万方绿化率40%容积率0.6产品线独栋、联排和叠墅项目概况高成香树湾3项目特色：高成太湖香树湾高成太湖香树湾坐落于常州武进太湖湾旅游度假区内的环太湖路，开元度假村和竺山湖小镇的西侧，自然条件优越，拥有丰富的山湖资源和绵延7公里的湖岸线。集别墅、公寓、商业、酒店、娱乐为一体，立足于高起点、高品位、高标准，结合自身宅间绿化和公共景观资源优势，创造生态绿化的纯别墅社区。项目建筑14、的朝向均能满足日照朝向要求。项目建成后，将会成为太湖湾景区内规模大一个纯西班牙风情山地别墅花园。2024/11/21明大龙玺太湖湾2013年营销工作思考15市场情况市场情况个案情况个案情况销售情况高成香树湾3一期1.1期物业推出套数主力面积售价已售套数1.1期独栋450065015000暂未销售联排4 28012000暂未销售叠墅4890-14010000暂未销售会所主力户型90 2室3厅1卫主力户型104 2室2厅1卫2024/11/21明大龙玺太湖湾2013年营销工作思考16销售情况高成香树湾3市场情况市场情况个案情况个案情况主入口超大会所洽谈区小区景观别墅现状外部河流项目会所面积超大，目15、前未对外开放。销售团队尚未进场，会所仍在内部装修中，示范区工程已结束，景观呈现效果较好。2024/11/21明大龙玺太湖湾2013年营销工作思考17市场情况市场情况市场总结市场总结1 1 1 12 2 2 23 3 3 34 4 4 45 5 5 520132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/持续加推开盘强销形象蓄势预热蓄水2024/11/2118明大龙玺太湖湾2013年营销工作思考思考思考策略的核心策略的核心2 2月月4 4月月5 5月月3 3月月产品说明会产品说明会6 6月月7 16、7月月8 8月月9 9月月1010月月1111月月1212月月售楼处公开售楼处公开示范区公开示范区公开&首批联排开盘首批联排开盘公寓产品推出公寓产品推出推广策略推广策略推广策略推广策略活动策略活动策略活动策略活动策略渠道策略渠道策略渠道策略渠道策略销售策略销售策略销售策略销售策略项目高调亮相，形象跳脱，避免形象同质化项目高调亮相，形象跳脱，避免形象同质化结合重大营销节点，注重活动有效性结合重大营销节点，注重活动有效性深挖区域客户，合理利用现有资源，注重外部渠道的嫁接深挖区域客户，合理利用现有资源，注重外部渠道的嫁接增强执行力，保证专业度，坐拓并行营销增强执行力，保证专业度，坐拓并行营销201317、2013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/2024/11/2119明大龙玺太湖湾2013年营销工作思考加推持销开盘强销形象蓄势预热蓄水2 2月月4 4月月5 5月月3 3月月产品说明会产品说明会6 6月月7 7月月8 8月月9 9月月1010月月1111月月1212月月售楼处公开售楼处公开示范区公开示范区公开&首批联排开盘首批联排开盘公寓产品推出公寓产品推出重大节点重大节点重大节点重大节点项目形象释放项目形象释放销售技巧强化销售技巧强化渠道营销，大量蓄客渠道营销，大量蓄客强化产品，开盘引爆18、强化产品，开盘引爆营销工作营销工作营销工作营销工作吸筹热销吸筹热销吸筹热销吸筹热销形象炒作形象炒作形象炒作形象炒作现场售楼处进场现场售楼处进场活动营销，项目蓄水活动营销，项目蓄水集中蓄客集中蓄客集中蓄客集中蓄客关键词关键词关键词关键词卖点深化，渠道深挖卖点深化，渠道深挖客户维护，新品持销客户维护，新品持销持销维护持销维护持销维护持销维护推广主题推广主题推广主题推广主题湖岸的度假地湖岸的度假地湖岸的度假地湖岸的度假地近太湖近太湖近太湖近太湖 远江湖远江湖远江湖远江湖落地落地执行的动作执行的动作眼见为实！碧水蓝天的魅力眼见为实！碧水蓝天的魅力眼见为实！碧水蓝天的魅力眼见为实！碧水蓝天的魅力很多很多19、很多很多“忙人忙人忙人忙人”都不知道都不知道都不知道都不知道很多很多很多很多“鸟人鸟人鸟人鸟人”已经在太湖湾住下了已经在太湖湾住下了已经在太湖湾住下了已经在太湖湾住下了20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/2024/11/2120明大龙玺太湖湾2013年营销工作思考主题主题主题主题媒体媒体媒体媒体渠道渠道渠道渠道活动活动活动活动推广重点：推广重点：湖岸的度假地湖岸的度假地湖岸的度假地湖岸的度假地 节点：节点：春节春节春节春节方向：方向：形象发声形象发声形象发声形象发声 重点通路20、：重点通路：户外（市区、机场、高速）户外（市区、机场、高速）户外（市区、机场、高速）户外（市区、机场、高速）、报广、微博、报广、微博、报广、微博、报广、微博手段：策源现有渠道资源接洽，有效资源筛选，重点跟进，后期活动邀约至现场手段：策源现有渠道资源接洽，有效资源筛选，重点跟进，后期活动邀约至现场主题：主题：候鸟的假期候鸟的假期候鸟的假期候鸟的假期 事件活动：事件活动：王子找候鸟王子找候鸟王子找候鸟王子找候鸟资源接洽资源接洽资源接洽资源接洽 渠道布点渠道布点渠道布点渠道布点 案场案场案场案场专业技巧培训专业技巧培训专业技巧培训专业技巧培训执行执行一阶段执行思考一阶段执行思考2 2月月3 3月月421、 4月月20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/2024/11/2121明大龙玺太湖湾2013年营销工作思考执行执行一阶段执行思考一阶段执行思考第一阶段工作重点第一阶段工作重点第一阶段工作重点第一阶段工作重点推广策略推广策略推广策略推广策略推广目的：利用新春社会热门关注点嫁接项目形象进行炒作推广目的：利用新春社会热门关注点嫁接项目形象进行炒作利用阶段推广主题“候鸟的假期候鸟的假期候鸟的假期候鸟的假期”触发“寻找候鸟度假地寻找候鸟度假地”的事件话题引起社会对项目的关注度20132022、13房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/2024/11/2122明大龙玺太湖湾2013年营销工作思考执行执行一阶段执行思考一阶段执行思考第一阶段工作重点第一阶段工作重点第一阶段工作重点第一阶段工作重点推广策略推广策略推广策略推广策略话题话题营销营销目的目的目的目的-项目形象首次亮相，快速引爆品牌知名度。契机契机契机契机-现在过春节往往会全家人以度假的形式度过，2013年春节过后（大年初五）就是情人节，借助此节点通过话题引发事件，引起关注度。策略策略策略策略-由推广主题延伸，通过媒体社会化传播23、，引起话题。创意创意创意创意-通过王尔德经典的童话故事中快乐王子里候鸟和王子的关系，延伸至一对恋人的曲折故事。高富帅“王子”先生跟“候鸟”小姐告白，策划寻找活动。期间没有任何项目信息，瞬间在情人节前后引起大众共鸣。创意创意创意创意-爱要说出来“告白日”传播传播传播传播-微博主导+线下活动+地产专业网站+报广20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/2024/11/21明大龙玺太湖湾2013年营销工作思考23执行执行一阶段执行思考一阶段执行思考第一阶段工作重点第一阶段工作重点第一阶段24、工作重点第一阶段工作重点推广策略推广策略推广策略推广策略2 2 2 2月月月月14141414日（初五）市中心上演寻找女朋友求爱记日（初五）市中心上演寻找女朋友求爱记日（初五）市中心上演寻找女朋友求爱记日（初五）市中心上演寻找女朋友求爱记配合配合活动活动2 2 2 2月月月月24242424日（十五）王子先生终于跟美丽的候鸟小姐求爱成功日（十五）王子先生终于跟美丽的候鸟小姐求爱成功日（十五）王子先生终于跟美丽的候鸟小姐求爱成功日（十五）王子先生终于跟美丽的候鸟小姐求爱成功穿王子装的帅哥与候鸟小姐是多年的网友，但从未见面在长久的聊天中王子先生被候鸟小姐吸引本想在今年的情人节告白却无论用什么方式都25、联系不上王子先生害怕候鸟小姐春节期间相亲成功无奈之下走上大街询问路人“有没有见到候鸟小姐”引得路人纷纷拍照配合报广、微博宣传：配合报广、微博宣传：配合报广、微博宣传：配合报广、微博宣传：王子的告白：如果上天再给我一次机会王子的告白：如果上天再给我一次机会请让我找到她再说请让我找到她再说看到报纸微博并有我街照的请看到报纸微博并有我街照的请xxxxxx有有就送电影票，送完为止！请关注我的微博就送电影票，送完为止！请关注我的微博20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/2024/11/226、1明大龙玺太湖湾2013年营销工作思考24执行执行一阶段执行思考一阶段执行思考第一阶段工作重点第一阶段工作重点第一阶段工作重点第一阶段工作重点渠道布点渠道布点渠道布点渠道布点长三角区域是本项目重要的客户来源区域，为了更加行之有效的持续拓展此类区域的客户，我们将首先针对宜兴进行私营业主及操长三角区域是本项目重要的客户来源区域，为了更加行之有效的持续拓展此类区域的客户，我们将首先针对宜兴进行私营业主及操作宜兴项目中合作较好的高端资源的推介和拓展（作宜兴项目中合作较好的高端资源的推介和拓展（现有资源：针对九龙依云及融创氿园别墅客户名单进行活动邀约现有资源：针对九龙依云及融创氿园别墅客户名单进行活动邀27、约）。）。活动形式：主要通过春节期间的饭局营销，其中穿插项目推介等，达到项目推广的目的。活动形式：主要通过春节期间的饭局营销，其中穿插项目推介等，达到项目推广的目的。活动时间：活动时间：20132013年年2 2月月活动地点：宜兴宾馆活动地点：宜兴宾馆活动预算：活动预算：2 2万元万元/次次合作资源名称合作资源名称资源介绍资源介绍整合活动整合活动执行细则执行细则诺亚财富诺亚财富中国目前最大的独立理财顾问机构，拥有200名以上净资产在300万以上的高端客户资源名流酒会/晚宴/财经论坛通过论坛/酒会/晚宴的形式，邀请高端客户到场，活动中穿插项目推介，为项目赢得口碑，建立渠道关系网，便于后期拓展渠道28、客户资源。宜兴工商联、青商会、宜兴工商联、青商会、环科园环科园拥有数百名宜兴市各界优秀青年的企业家资源20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/2024/11/21明大龙玺太湖湾后期营销工作思考25策源渠道资源整合嫁接策源渠道资源整合嫁接策源渠道资源整合嫁接策源渠道资源整合嫁接譬如譬如第一阶段工作重点第一阶段工作重点第一阶段工作重点第一阶段工作重点渠道布点渠道布点渠道布点渠道布点执行执行一阶段执行思考一阶段执行思考20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震29、撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/2024/11/21261.1.业务员整体接受系统性培训，并进行销售说辞整改；业务员整体接受系统性培训，并进行销售说辞整改；2.2.业务员集中进行新说辞考核，并进行集中性的针对性辅导；业务员集中进行新说辞考核，并进行集中性的针对性辅导；3.3.意向度较高客户由销售经理级别以上的业务员接待，保证销售转化；意向度较高客户由销售经理级别以上的业务员接待，保证销售转化；4.4.改进奖励机制，提供更具吸引力的激励措施，提升业务员积极性；改进奖励机制，提供更具吸引力的激励措施，提升业务员积极性；5.5.定期对业务员进行30、项目的全方位考核。定期对业务员进行项目的全方位考核。销售专业提升销售专业提升销售专业提升销售专业提升第一阶段工作重点第一阶段工作重点第一阶段工作重点第一阶段工作重点销售培训销售培训销售培训销售培训明大龙玺太湖湾2013年营销工作思考执行执行一阶段执行思考一阶段执行思考20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/2024/11/2127明大龙玺太湖湾2013年营销工作思考主题主题主题主题媒体媒体媒体媒体渠道渠道渠道渠道活动活动活动活动推广重点：推广重点：近太湖近太湖近太湖近太湖 远江湖31、远江湖远江湖远江湖 节点：节点：5 5 5 5月初月初月初月初方向：方向：全方位全方位全方位全方位 高举高打高举高打高举高打高举高打 重点通路：重点通路：户外（市区、机场、高速）户外（市区、机场、高速）户外（市区、机场、高速）户外（市区、机场、高速）、报广、微博、彩信、报广、微博、彩信、报广、微博、彩信、报广、微博、彩信、DMDMDMDM手段：竞品拦截，化敌为我；定向堵截，分流客户手段：竞品拦截，化敌为我；定向堵截，分流客户主题：主题：产品公开产品公开产品公开产品公开 重要活动：重要活动：新品发布会新品发布会新品发布会新品发布会深耕宜兴深耕宜兴深耕宜兴深耕宜兴 扩大客群扩大客群扩大客群扩大客群32、案场案场案场案场针对性说辞引导针对性说辞引导针对性说辞引导针对性说辞引导执行执行二阶段执行思考二阶段执行思考4 4月月5 5月月6 6月月20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/2024/11/21明大龙玺太湖湾2013年营销工作思考28第二阶段工作重点第二阶段工作重点第二阶段工作重点第二阶段工作重点媒体推广媒体推广媒体推广媒体推广三亚、丽江、西藏？马代、普吉岛、东京？不要再浪费时间、空间、机票、钞票？都市人的心理 舍远求近 -快餐时代 凡事要快都市人的代表 “苏锡常”-繁华都市33、 静动皆宜推广核心概念：推广核心概念：长三角最长三角最“近近”的度假地的度假地近太湖近太湖 远江湖远江湖诠释：近太湖：度假黄金地远江湖：符合现代人远离都市短暂逃离的心理执行执行二阶段执行思考二阶段执行思考20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/2024/11/21明大龙玺太湖湾2013年营销工作思考29第二阶段工作重点第二阶段工作重点第二阶段工作重点第二阶段工作重点媒体推广媒体推广媒体推广媒体推广执行执行二阶段执行思考二阶段执行思考媒媒媒媒体体体体执执执执行行行行户外户外户外户外34、-重新选点，占据市区、高速出入口、竞品周边位置醒目广告位重新选点，占据市区、高速出入口、竞品周边位置醒目广告位重新选点，占据市区、高速出入口、竞品周边位置醒目广告位重新选点，占据市区、高速出入口、竞品周边位置醒目广告位DM-DM-DM-DM-建立精准的客户据库平台，投放渠道更精准、形式内容抓住客户心理建立精准的客户据库平台，投放渠道更精准、形式内容抓住客户心理建立精准的客户据库平台，投放渠道更精准、形式内容抓住客户心理建立精准的客户据库平台，投放渠道更精准、形式内容抓住客户心理短信短信短信短信-定期彩信投放突出实景优势，增加系列短信投放定期彩信投放突出实景优势，增加系列短信投放定期彩信投放突出35、实景优势，增加系列短信投放定期彩信投放突出实景优势，增加系列短信投放报纸报纸报纸报纸-重大节点投放，画面、内容更具可读性重大节点投放，画面、内容更具可读性重大节点投放，画面、内容更具可读性重大节点投放，画面、内容更具可读性杂志杂志杂志杂志-机场大巴杂志广告植入，针对旅游度假投资客群机场大巴杂志广告植入，针对旅游度假投资客群机场大巴杂志广告植入，针对旅游度假投资客群机场大巴杂志广告植入，针对旅游度假投资客群横幅横幅横幅横幅-乡镇多点横幅广告乡镇多点横幅广告乡镇多点横幅广告乡镇多点横幅广告开开开开盘盘盘盘前前前前首首首首次次次次全全全全面面面面覆覆覆覆盖盖盖盖20132013房地产营销策划大全房地36、产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/2024/11/21明大龙玺太湖湾后期营销工作思考30产品发布会活动产品发布会活动产品发布会活动产品发布会活动全球湖岸度假地产品发布会全球湖岸度假地产品发布会全球湖岸度假地产品发布会全球湖岸度假地产品发布会活动时间：活动时间：20132013年年5 5月月1818日日活动目的：活动目的：作为项目产品的首次公开亮相，同时为一周后的售楼处公开接待预热举行新品发布会，通过媒体报道引发全城关注。活动地点：活动地点：开元大酒店活动内容：活动内容：邀请新客户、媒体到场，公开宣传视频和介绍用37、PPT，现场安排乐队演出、冷餐、美甲等暖场环节，增强互动性，为项目聚集人气，同时进行第一轮价格试水。活动人数活动人数：约约100100组组第二阶段工作重点第二阶段工作重点第二阶段工作重点第二阶段工作重点活动策略活动策略活动策略活动策略执行执行二阶段执行思考二阶段执行思考20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/2024/11/21明大龙玺太湖湾2013年营销工作思考31示范区公开活动示范区公开活动示范区公开活动示范区公开活动-全球湖岸度假区盛大公开全球湖岸度假区盛大公开全球湖岸度假38、区盛大公开全球湖岸度假区盛大公开活动时间：活动时间：20132013年年5 5月月2828日日活动目的：活动目的：在实景示范区公开的后，通过“候鸟群体”的话题，引发事件营销，正面树立项目形象，吸引客户关注。活动内容：活动内容：邀请新老客户家庭、亲友、媒体，嫁接前期渠道已积累客户，到场参观样板示范区，聚集人气。活动当天配合初步的价格区间释放进行认筹，为开盘洗客。活动人数活动人数：约约200200组组第二阶段工作重点第二阶段工作重点第二阶段工作重点第二阶段工作重点活动策略活动策略活动策略活动策略执行执行二阶段执行思考二阶段执行思考20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震39、撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/2024/11/2132明大龙玺太湖湾2013年营销工作思考第二阶段工作重点第二阶段工作重点第二阶段工作重点第二阶段工作重点渠道执行渠道执行渠道执行渠道执行执行执行二阶段执行思考二阶段执行思考竞品打击竞品打击定向渗透定向渗透针对直接竞品的线下战术针对直接竞品的线下战术针对客户分流的地面战术针对客户分流的地面战术竞品前定期定岗派单；看房车穿梭对方动线；购买竞品前定期定岗派单；看房车穿梭对方动线；购买竞品前定期定岗派单；看房车穿梭对方动线；购买竞品前定期定岗派单；看房车穿梭对方动线；购买对手短信客户名单；化对手40、老客户为本案新客户；对手短信客户名单；化对手老客户为本案新客户；对手短信客户名单；化对手老客户为本案新客户；对手短信客户名单；化对手老客户为本案新客户；销售员关系网挖掘对手客户销售员关系网挖掘对手客户销售员关系网挖掘对手客户销售员关系网挖掘对手客户市区户外、看板、公交车候车亭封杀；重点商圈、市区户外、看板、公交车候车亭封杀；重点商圈、市区户外、看板、公交车候车亭封杀；重点商圈、市区户外、看板、公交车候车亭封杀；重点商圈、乡镇巡展，派单；重点企业大客户、商会等针对性乡镇巡展，派单；重点企业大客户、商会等针对性乡镇巡展，派单；重点企业大客户、商会等针对性乡镇巡展，派单；重点企业大客户、商会等针对性41、优惠拓展优惠拓展优惠拓展优惠拓展20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/2024/11/21明大龙玺太湖湾2013年营销工作思考33第二阶段工作重点第二阶段工作重点第二阶段工作重点第二阶段工作重点案场执行案场执行案场执行案场执行执行执行二二阶段执行思考阶段执行思考针对性说辞引导针对性说辞引导客户评级标准客户评级标准专业技巧培训专业技巧培训现场房源引导及价格说辞现场房源引导及价格说辞现场房源引导及价格说辞现场房源引导及价格说辞针对活动的客户评级及维护动作标准针对活动的客户评级及维护42、动作标准针对活动的客户评级及维护动作标准针对活动的客户评级及维护动作标准业务员切客技巧、三段式接待培训业务员切客技巧、三段式接待培训业务员切客技巧、三段式接待培训业务员切客技巧、三段式接待培训价格策略思考价格策略思考针对别墅的价格策略针对别墅的价格策略针对别墅的价格策略针对别墅的价格策略20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/2024/11/21明大龙玺太湖湾2013年营销工作思考34执行执行三阶段执行思考三阶段执行思考主题主题主题主题媒体媒体媒体媒体渠道渠道渠道渠道活动活动活动43、活动推广重点：推广重点：开盘热销开盘热销开盘热销开盘热销 节点：节点：6 6 6 6月中月中月中月中方向：方向：媒体与事件联动媒体与事件联动媒体与事件联动媒体与事件联动 重点通路：重点通路：户外、报广、网络、彩信、户外、报广、网络、彩信、户外、报广、网络、彩信、户外、报广、网络、彩信、DMDMDMDM、横幅、横幅、横幅、横幅手段：平台构建，扩大战场；圈层活动，全市渗透手段：平台构建，扩大战场；圈层活动，全市渗透主题：主题：圈层活动圈层活动圈层活动圈层活动 重要活动：重要活动：开盘活动、异地巡展开盘活动、异地巡展开盘活动、异地巡展开盘活动、异地巡展深耕宜兴深耕宜兴深耕宜兴深耕宜兴 扩大客群扩大客44、群扩大客群扩大客群案场案场案场案场现场展示提升现场展示提升现场展示提升现场展示提升6 6月月8 8月月9 9月月7 7月月20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/2024/11/21明大龙玺太湖湾2013年营销工作思考35执行执行三阶段执行思考三阶段执行思考第三阶段工作重点第三阶段工作重点第三阶段工作重点第三阶段工作重点媒体应用媒体应用媒体应用媒体应用1 1 1 12 2 2 23 3 3 34 4 4 420132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级45、上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/2024/11/21明大龙玺太湖湾2013年营销工作思考36执行执行三阶段执行思考三阶段执行思考第三阶段工作重点第三阶段工作重点第三阶段工作重点第三阶段工作重点重点活动重点活动重点活动重点活动开盘活动开盘活动开盘活动开盘活动百富聚首，湖山共鸣项目开盘活动百富聚首，湖山共鸣项目开盘活动百富聚首，湖山共鸣项目开盘活动百富聚首，湖山共鸣项目开盘活动活动时间：活动时间：20132013年年6 6月月1515日日活动目的：活动目的：内外场联动，通过房渠道资源导入客户，迅速聚集项目现场人气，制造开盘热销的火爆场面，打响项目知46、名度，扩大影响力。活动内容：活动内容：通过媒体、渠道资源嫁接、风水讲座凸显项目气魄；演艺互动、抽奖环节提升互动性。活动人数活动人数：约约300300组组20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/2024/11/21明大龙玺太湖湾2013年营销工作思考37执行执行三阶段执行思考三阶段执行思考第三阶段工作重点第三阶段工作重点第三阶段工作重点第三阶段工作重点重点活动重点活动重点活动重点活动利用策源苏南公司操作项目的高端客户资源，以无锡为中心，广泛布局，全面渗透，大力挖掘积累客户。利用策源47、苏南公司操作项目的高端客户资源，以无锡为中心，广泛布局，全面渗透，大力挖掘积累客户。针对资源针对资源拓展时间节点拓展时间节点邀约方式邀约方式执行前提执行前提项目名称项目名称客户情况客户情况第一阶段第一阶段第二阶段第二阶段张家港张家港暨阳湖暨阳湖1 1号号张家港最贵别墅豪宅2013年6月2013年7月客户资料获取，进行CALL客及短信，寻找领头羊进行饭局营销，另外组织重点项目看房团进行项目带看客户资料的获取及整理常州常州金地天境金地天境创造常州单价纪录2013年6月2013年7月20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房48、地产商域网：房地产商域网：http:/2024/11/21明大龙玺太湖湾2013年营销工作思考38扩大战场扩大战场圈层活动圈层活动针对项目自身的圈层战术针对项目自身的圈层战术针对客户的圈层战术针对客户的圈层战术整合宜兴高端资源，构建高端资源平台整合宜兴高端资源，构建高端资源平台整合宜兴高端资源，构建高端资源平台整合宜兴高端资源，构建高端资源平台提升活动体验及活动执行环节设置，针对性圈层渗透提升活动体验及活动执行环节设置，针对性圈层渗透提升活动体验及活动执行环节设置，针对性圈层渗透提升活动体验及活动执行环节设置，针对性圈层渗透执行执行三阶段执行思考三阶段执行思考第三阶段工作重点第三阶段工作重点第49、三阶段工作重点第三阶段工作重点渠道执行渠道执行渠道执行渠道执行20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/2024/11/21明大龙玺太湖湾2013年营销工作思考39执行执行三阶段执行思考三阶段执行思考第三阶段工作重点第三阶段工作重点第三阶段工作重点第三阶段工作重点现场提升现场提升现场提升现场提升目标目标目标目标核心点核心点核心点核心点主攻方向主攻方向主攻方向主攻方向样板呈现样板呈现样板呈现样板呈现开盘引爆开盘引爆开盘引爆开盘引爆提升客户吸筹量提升客户吸筹量提升现场展示提升现场展示主50、题景观主题景观样板房样板房动线包装动线包装有效客户量有效客户量推盘策略推盘策略价格策略价格策略利益点利益点20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/2024/11/21明大龙玺太湖湾2013年营销工作思考40执行执行三阶段执行思考三阶段执行思考第三阶段工作重点第三阶段工作重点第三阶段工作重点第三阶段工作重点现场提升现场提升现场提升现场提升主攻方向主攻方向标准点标准点工作核心点工作核心点时间时间开盘前2周内展示工期不得延误工期不得延误景观景观以会所及部分景观为示范区进行公开现场示范区51、实景呈现现场示范区实景呈现样板房样板房充分能够体现项目户型卖点及装修历练，使人产生冲动感5 5月底开放展示月底开放展示动线包装动线包装规范的施工现场，使得客户减弱价格的抗性形象展示，开发商展示，质量工程面展示形象展示，开发商展示，质量工程面展示提升现场展示提升现场展示20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/2024/11/21明大龙玺太湖湾2013年营销工作思考41主攻方向主攻方向标准点标准点工作核心点工作核心点有效的有效的新客户积累新客户积累开盘前2周开始通过认筹洗客，积累有效52、客户，并达到一定的量样板段的呈现，优质的产品展现样板段的呈现，优质的产品展现性价比的性价比的凸显凸显与当时同类型或同总价的房源进行比较，性价远远超出市场，并让客户以此评定性价比，达到购买预期景观、产品、面积段的稀缺，打市场空挡景观、产品、面积段的稀缺，打市场空挡合理的合理的价格策略价格策略经过排摸客户对价格的预期，并确定释放价格的成功性后，引爆市场用价格策略与市场产品进行对比用价格策略与市场产品进行对比价格策略引爆价格策略引爆执行执行三阶段执行思考三阶段执行思考第三阶段工作重点第三阶段工作重点第三阶段工作重点第三阶段工作重点现场提升现场提升现场提升现场提升20132013房地产营销策划大全房地53、产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/2024/11/21明大龙玺太湖湾2013年营销工作思考42执行执行四阶段执行思考四阶段执行思考主题主题主题主题媒体媒体媒体媒体渠道渠道渠道渠道活动活动活动活动推广重点：推广重点：新品加推，持续蓄客新品加推，持续蓄客新品加推，持续蓄客新品加推，持续蓄客 节点：节点：10101010月初月初月初月初方向：方向：保持市场热度保持市场热度保持市场热度保持市场热度 重点通路：重点通路：户外、报广、网络、短信、户外、报广、网络、短信、户外、报广、网络、短信、户外、报广、网络、短信、DMD54、MDMDM手段：充分利用新老客户的关系网，重点城市手段：充分利用新老客户的关系网，重点城市“走出去走出去”拓展新客户拓展新客户主题：主题：客户维护客户维护客户维护客户维护 重要活动：重要活动：答谢活动（老带新）答谢活动（老带新）答谢活动（老带新）答谢活动（老带新）资源有效利用，重点城市外拓资源有效利用，重点城市外拓资源有效利用，重点城市外拓资源有效利用，重点城市外拓案场案场案场案场有效的客户维护，建立客户评级标准有效的客户维护，建立客户评级标准有效的客户维护，建立客户评级标准有效的客户维护，建立客户评级标准9 9月月1111月月1212月月1010月月20132013房地产营销策划大全房地产营55、销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/2024/11/21明大龙玺太湖湾2013年营销工作思考44执行执行四阶段执行思考四阶段执行思考第四阶段工作重点第四阶段工作重点第四阶段工作重点第四阶段工作重点客户维护客户维护客户维护客户维护主攻方向主攻方向标准点标准点工作核心点工作核心点老客户培养老客户培养首批客户的有效维护圈层活动维系老客户圈层活动维系老客户市场热度市场热度56、新的信息释放，引起关注，吸引客户释放新产品信息，提升关注度，吸引来人释放新产品信息，提升关注度，吸引来人寻求本地客户人群，整理客户名单，建立客户档案；充分利用互联网、微信群、彩信等精准、低成本渠道寻求本地客户人群，整理客户名单，建立客户档案；充分利用互联网、微信群、彩信等精准、低成本渠道20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/2024/11/21明大龙玺太湖湾2013年营销工作思考45类型组类型组动作动作/目的目的活动配合活动配合D D转转C C说辞引导说辞引导/明确项目喜好度与57、购买意愿明确项目喜好度与购买意愿 BBQBBQ高端美容美甲高端美容美甲C C转转B-B-活动邀约活动邀约/明确主要决策人与意向房源明确主要决策人与意向房源 美食主题活动美食主题活动中秋游园会中秋游园会B-B-转转B+B+现场实景感受现场实景感受/明确意向房源与实际资金状况明确意向房源与实际资金状况奢侈品发布会奢侈品发布会中秋游园会中秋游园会B+B+转转A A现场实景感受现场实景感受/说辞邀约，利用实景体验逼定说辞邀约，利用实景体验逼定奢侈品发布会奢侈品发布会客户答谢晚宴客户答谢晚宴执行执行四阶段执行思考四阶段执行思考第四阶段工作重点第四阶段工作重点第四阶段工作重点第四阶段工作重点客户维护客户维58、护客户维护客户维护客户升级计划客户升级计划20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/2024/11/21明大龙玺太湖湾后期营销工作思考461.1.老带新老带新BBQBBQ家庭日家庭日邀请老客户及其亲友来现场邀请老客户及其亲友来现场BBQBBQ，提供丰盛的美食和抽奖环节，维护，提供丰盛的美食和抽奖环节，维护老客户的同时，口碑传播，积累意向客户。老客户的同时，口碑传播，积累意向客户。2.2.客户答谢专场活动客户答谢专场活动为答谢老客户，年终举行客户答谢晚宴，美食自助与现场抽奖互为答谢老59、客户，年终举行客户答谢晚宴，美食自助与现场抽奖互动的完美结合，为客户送去精美礼品，进一步提升项目形象。动的完美结合，为客户送去精美礼品，进一步提升项目形象。目的：目的：目的：目的：开盘后项目有了一定的客户和渠道积累，乘势启动开盘后项目有了一定的客户和渠道积累，乘势启动开盘后项目有了一定的客户和渠道积累，乘势启动开盘后项目有了一定的客户和渠道积累，乘势启动“老带新老带新老带新老带新”，并适时加推新产品，制造市场热度。，并适时加推新产品，制造市场热度。，并适时加推新产品，制造市场热度。，并适时加推新产品，制造市场热度。老带新活动老带新活动老带新活动老带新活动执行执行四阶段执行思考四阶段执行思考第四60、阶段工作重点第四阶段工作重点第四阶段工作重点第四阶段工作重点客户维护客户维护客户维护客户维护20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/2024/11/21明大龙玺太湖湾2013年营销工作思考47执行执行营销费用预算营销费用预算线上线上类别类别形式形式具体内容具体内容投放时间投放时间费用预计费用预计（万元）（万元）户外户外大牌/LED/公交站台选取高速收费口及市中心优秀广告位2-12月90报纸宜兴日报、现代快报整版或跨版全年重大节点投放，5次30杂志汣风、机场大巴节点性高端杂志广告植61、入5月、10月20网络房产网、新浪网首页组合形式5-6月、9-10月20电台江苏交广101.1选取重点时段套餐，每天12次，15秒6月、10月30线下线下渠道活动DM重点企业、专业市场数据库蓄客期每月1-2次派单或投递20短信/彩信主要以高端客户及企业主名单平均每周一次，2万条/次20营销活动重大节点、渠道圈层、现场SP活动大型活动10万元/场，渠道SP2-3万元/场70其他其他物料制作销售物料楼书、折页、户型单页、拎袋、纸杯1-12月50展点宣传外接待点现场临时接待处、房展会3-6月、8-12月50合计4002024/11/21明大龙玺太湖湾2013年营销工作思考48THE ENDTHE END