1、写在前面教师进修学校地块的战略地位教师进修学校地块的战略地位西子地产高层的开发理念造就了本项目的豪宅方向；教师进修学校地块的稀缺性奠定了本项目的豪宅地位。之于西子地产而言之于西子地产而言教师进修学校地块将成为西子地产继西子花园一起之后高端项目运作的伟大开端；教师进修学校地块将成为整个盱眙高端项目的标杆；最为重要的是教师进修学校地块的开发将展现淮安西子地产公司实力及塑造品牌影响力的重要项目。金域凯旋宫金域凯旋宫这样一个项目，我们称之为：这样一个项目，我们称之为：p金域：市中心黄金地段，生活配套完善、交通便捷，成熟生活，近在咫尺；p凯旋：胜利的凯旋，成功的凯旋，进而衍生出身份的象征；p宫：皇宫，奢2、华、贵族，代表尊贵；p此案名字字珠玑，对得上豪宅味，称得上高端盘。进入正文共同开启金域凯旋宫的豪宅篇章共同开启金域凯旋宫的豪宅篇章壹壹市场分析市场分析贰贰产品定位产品定位叁叁营销推广营销推广肆肆视觉冲浪视觉冲浪市场分析高端项目研究思路高端项目研究思路项目属性与预期项目属性与预期本位价值先决条件老城区，国贸、商贸结合板块，传统居住区，随着老城区的改造，片区价值必将提升。除了项目北侧与南侧临街外，项目总体具备“大隐于市”的意境。项目周边卖场、医院、银行、学校等生活配套完善，交通便捷，成熟生活，唾手可得。目前尚未规划，发挥余地比较大，将打造成盱眙高端物业的里程碑。区域价值项目四至项目资源项目规划项项3、目目整整体体属属性性界界定定项目期望发展方向项目期望发展方向盱眙县城高端物业里程碑盱眙县城高端物业里程碑p盱眙高端物业发展的至高点；p老城区的王者项目。期望基点源于项目所具有的地块稀缺性。期望基点源于项目所具有的地块稀缺性。对城市：成为盱眙县的荣耀对人居：重新定义高端品质对品牌：植入盱眙高端市场“新的发展机遇，新的战略高度，引领城市区域新的价值标杆，开创盱眙地产时代新纪元”！本项目肩负的使命本项目肩负的使命 鉴于此，如何顺势而为，将项目做成盱眙高端物业的里程碑，成功的引导并引领市场？思考？！站在如此高度上，我们需要研究的问题更加的清晰，分别为：针对城市经济能力是否足以支撑高端物业发展的判断 针4、对项目是否具备发展高端物业的条件高端市场存在背景本位价值先决条件盱眙经济持续保持高速发展，城市的经济总量处于周边同等城市前列，居民收入稳步提高，在这样的背景下高端市场具备发展基础和强劲上升力。一、盱眙高端物业的先决条件1p盱眙是长三角最具投资价值的20个县（市)、全国最具投资潜力中小城市百强、国家科技富民强县试点县。p2009年底整个城市的生产总值达到了129.1亿元，较上年度增长了6.91%；p全县人均GDP25086元，比上年增长12.3%；p整体经济水平处于淮安市前列。一、盱眙高端物业的先决条件2工业经济快速发展，基础设施全面开花，城镇居民人均可支配收入持续增强，为豪宅的存在提供了客观的5、条件。私营企业蓬勃发展，同时也催生了大量中高端人群，为盱眙高端项目开发带来了充足的客源。三心、两轴、四片区三心、两轴、四片区北北 移移滨滨河河观观光光区区政务新区政务新区经经济济开开发发区区东扩东扩主城城区p“三心”：城西旅游休闲中心，商贸服务中心，行政办公中心。p“两轴”：沿淮河东路-金源北路-迎宾大道的城市生长 轴，沿淮河东路-金鹏大道-圣山路的产业拓展轴。p“四片区”：滨河观光区、现代服务区、政务新区和经济开发区。p城市发展方向：遵循“显山露水、东扩北移、两区互融、具有个性”的发展方向。城市规划进一步完善，盱眙县中等城市框架逐步拉开，加速城市化进程将会进一步刺激房地产开发；一、盱眙高端物6、业的先决条件3小结：盱眙具备发展高端物业的先决条件。一、盱眙高端物业的先决条件小结中等城市雏形初显工业经济与私营经济强大的购买力二、项目成为高端物业的先决条件1整体市场的销售价格较为集中，产品类型较为单一，主要以中低端产品为主，部分项目仍处于预售状态，市场竞争激烈。案名案名状态状态主力物业类型主力物业类型建筑风格建筑风格住宅产品面积住宅产品面积产品档次产品档次帝景国际帝景国际在售商业、多层简欧80-120中档金国园阳光城市金国园阳光城市预售商业、高层现代60-130中档怡和家园怡和家园 预售多高层现代80-90中低档金鼎华府金鼎华府在售多层、高层英伦80-140中高档华厦领秀华厦领秀在售商业、7、高层现代80-140中低端阳光巴黎中央御景园未来市场供应将越发激烈，未来将会有大量的同类型项目入市，客源的争夺严重，错开同质化竞争将会是项目的主要发展方向。20102011帝景国际怡和家园2季度2009金国园阳光城市金鼎华府）3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度小太湖国际新城小太湖国际新城从项目选择的入市时间而言，未来项目的竞争市场降会越发激烈，势必会加剧项目客源的争夺，需要通过产品来避免同质化竞争；二、项目成为高端物业的先决条件2二、项目成为高端物业的先决条件3从地块所处的区域及地段来看，本项目具备发展高端物业的条件小结：本项目具备成就高端物业的先决条件。二、项目成为8、高端物业的先决条件小结项目地段优势区域市场品质需求具备差异化条件产品定位高端项目产品特点高端项目产品特点项目发展战略项目客户定位项目发展定位项目产品定位1、发展战略分析市场条件p片区市场处于规划建设的初期，区域价值有待提升。p在售市场各个板块之间的竞争激烈，卖现有资源还是目前在售项目的主要优势。p从市场的产品品质来看，区域内目前尚缺少具有代表性的项目。p未来市场的竞争将会越来越多的迎来同质化的状况，我们需要在市场中树立自己的形象。引领整个区域市场的发展。自身条件p随着区域规划的不断完善，未来项目区域具有强劲的升值潜力。p整个区域的生活、交通配套有一定的优势。p项目的地段具有打造高端项目的优势，9、目前规划尚未出来，发挥的余地很大。p项目较高的土地成本需要我们打造非常规的产品。提升项目的利润价值。市中心市场尚缺少具有统领整个区域的高品质社区项目，一定程度上影响了整个区域的房地产地位。项目具有开创市中心高品质居住社区，提升区域价值的责任和使命。2、发展战略定位u搭便车、借势u以小博大，杀伤战术u价格战的制造者u改变游戏规则u突出新的评估标准u强调产品的特色和价值u目标明确，挖掘客户u瞄准市场缝隙u差异化产品和需求点u市场领跑者u游戏规则的建立者u区域影响者结合本项目自身资源以分析，可以认为本项目可以以板块领导者以及市场产品差异化的角色进入市场。3、发展战略解析领导者（板块发展、资源占有战略10、）领导者（板块发展、资源占有战略）差异化的产品（产品策略）差异化的产品（产品策略）板块发展潜力、资源的稀缺性、产品的稀缺性、品质生活的倡导者！项目发展战略项目客户定位项目发展定位项目产品定位居住品质提升型刚性需求型身份生活向往型自然资源占有型项目自身的条件和拥有的资源为本案成为中高端项目奠定基础，市场需求和购买力为项目产品提供了可能，因此项目客户锁定中高端客户层。中端客户中高端客户高端顶端本项目定位于盱眙高品质形象住宅社区，针对人群明晰。目标客群：盱眙私营业主、开发区高管人士、公务员等本案目标客户整体属性：1、客户定位2、本案目标客户的心理属性提炼p包容性吸纳，不排斥任何新鲜的东西，高档的事物11、都乐于接受，且对新出现的事物充满兴趣；p虚荣感，希望在自己的圈子内能得到认可；p身份感，在圈子里有一定的地位，同时也要有与身份相匹配的住所；p品质感，追求的不是越来越多的金钱，而是一种有品位的生活方式；p从众心理，对于新鲜的事物在心理较接受，但行动上开始非常保守，当圈子内陆续跟进时，其行动也较迅速，从众心理较强。关键词：品牌、品质、地段、资源、身价、圈层3、本项目价值要素及客户需求契合项目发展战略项目客户定位项目发展定位项目产品定位1、客户购买驱动力分析无论什么样的客户，无论出自什么样的购买目的，我们能够带给他们的是什么？一个令自己满意的产品？一个富裕阶层的标签？一个属于自己圈层的邻居？一个梦12、想的理想居所？我们能够给我们的客户带来的是：我们能够给我们的客户带来的是：“尊崇身份居住感受大宅尊崇身份居住感受大宅”“城区真正高端品质的高层居所城区真正高端品质的高层居所”2、项目发展方向根据上面对于客户需求点的分析，我们对于项目的发展方向确定：市中心高端物业里程碑盱眙高端物业样板区项目价值点：领导城区的产品品质上流圈层 完善的生活配套便利的交通环境项目发展战略项目客户定位项目发展定位项目产品定位优势：优势：地块处于盱眙县市中心，区域认可度较高；地形方正，南低北高，利于整体布局；北侧沿主干道，利于商业运作；周边生活配套齐备，居住的便利度和舒适度较高；西子地产实力雄厚，品质保证。劣势：劣势：项13、目周边鲜有作为高端项目所需的自然景观资源；项目周边整体环境欠佳，配套档次较低；地价偏高，在市场竞争中无绝对优势；盱眙当地对高层产品的购买抗性比较大。机会：机会：盱眙房地产市场越来越成熟，购房者对高端物业需求量将继续 上升；区域内尚无成熟的高端物业，这对于本项目成为区域领导者创 造了有利条件；本项目的规划思路较高，较好的产品品质将为项目赢得市场机 会。威胁：威胁：盱眙城市人口有限，项目之间对购房客户的争夺将更加激烈，特别是别墅价格分流本项目部分客源；一级土地市场成交量带来的未来供给压力；来自政策面的威胁，近期银行对二套房贷收紧政策，这对刚刚 步入平稳上升通道的房地产市场有一定负面影响，尤其是针对14、 不止拥有一套房产的高端购房群体。1、地块SWOT分析2、项目突破口优势：优势：地块处于盱眙县市中心，区域认可度较高；地形方正，南低北高，利于整体布局；北侧沿主干道，利于商业运作；周边生活配套齐备，居住的便利度和舒适度较高；西子地产实力雄厚，品质保证。机会：机会：盱眙房地产市场越来越成熟，购房者对高端物业需求量将继 续上升；区域内尚无成熟的高端物业，这对于本项目成为区域领导者 创造了有利条件；本项目的规划思路较高，较好的产品品质将为项目赢得市场 机会。1.扬长避短，发挥项目处于盱眙市中心为客户认可的地段优势；2.突出项目周边的生活及交通配套；3.抓住项目周边尚无成熟高端项目的有利时机，树立项目15、作为区域领导者的地位；4.根据项目周边的商业配套情况，将本项目商业部分打造成为板块内商业核心；5.在产品上做出特色，与市场上现有产品形成差异，引起市场关注，提升项目品质感。3、建筑风格定位：新古典主义u目前盱眙市场上多为现代简约式建筑风格，建筑外立面材料也越来越多选用瓷砖。u也有少数楼盘选用欧式建筑风格，如，凤悦天晴选用西班牙风格.金鼎华府选用英 伦风格，项目一上市就抓住了客户的目光，提升了项目整体的品质感和文化内涵。市场现有项目建筑风格市场现有项目建筑风格本项目建筑风格建议本项目建筑风格建议综合考虑，建议本案采用欧式新古典主义建筑风格，立面较现代、西班牙、英伦等更丰富，更加有文化内涵和艺术气16、息。与本项目定位高端项目契合，与高端客户的身份感、品质感相匹配。外立面主体色彩建议采用米黄色。4、规划建议：打破兵营式的排布，以中央景观为核心，围合式，半围合式布局以中央景观为核心，围合、半围合式布局，既能强化景观的品质，又可以避免兵营式排布的单调。4、规划建议：沿五墩西路是项目的重要形象面，应重点打造。1.建议将小区主入口设置在五墩西路上，以凯旋门为模型，建造极其尊贵的欧式门楼。2.建议沿街建筑先行动工，等裙楼立面完成后再作销售，一则可以将售楼处设置在裙楼商业用房里，二则将沿街建设成为小区的形象展示区，增强视觉的震撼。5、立面风格建议新古典主义风格可以迎合了人们对华贵、高雅的品位的追求。由于17、长期历史沉淀的原因，新古典主义风格就象欧洲的旧贵族一样，讲究庄重、华贵、夸饰。5、立面风格示意：立面材质三段式的立面分割，底层采用大理石干挂，中间采用质感的面砖，强调华丽与庄重，顶部以金色的穹顶为风格象征。沿街裙房，大理石干挂。5、立面风格示意：建筑细节欧式古典建筑特征5、立面风格示意：建筑细节金色的穹顶6、入户门厅建议7、商业街及入口示意5、户型建议p专注满足专注满足居住和改善居住需求居住和改善居住需求设计的住设计的住宅更能被市场所接受；宅更能被市场所接受；p建筑面积是影响购房总价的重大因素建筑面积是影响购房总价的重大因素之之一，选择合适的面积，可以更有效地控制一，选择合适的面积，可以更有效18、地控制购房总价投入购房总价投入p对户型功能性要求齐全方面，对户型功能性要求齐全方面，三房三房始终始终占市场主流。占市场主流。5、户型建议户型产品创新解析入户花园、阳台、露台、空中庭院（内庭院）凸窗、飘窗户型产品的创新，相应的会带来建筑成本的增加；但相对与项目价格的提升及销售速度的提升，建筑成本的增加物有所值。户型创新建议阳台阳台结合客厅或主卧布置，增加宽敞感，赠送一半面积。方式：赠送一半面积户型创新建议露台层高6米的大露台，不计建筑面积，为住户提供更多活动空间的同时，又可形成立体绿化丰富立面造型户型创新建议入户花园可将入户花园隔成一个开敞的书房或和室（注：甚至有6米高的入户花园，可随意隔成两层19、）入户花园可以隔房户型创新建议空中院馆（内庭院）内庭院将室外景观引入室内，创造更私密的半室外空间。赠送面积效率非最高，但实用性较强。说明：入户花园的升级版。通过一个空间使多个空间共享阳光、景观，更具空间的层次感和舒适性。空中庭院，使客厅进深变短，通风性更好；同时得到几个空间的共享，多处于北侧，客户可自行封闭处理户型创新建议凸窗说明：赠送面积最常用的方法。在中大户型中常用正常凸窗，在中小户型中常用倒凸窗。现在也出现有同时方法作赠送衣柜的做法。窗未落地，不计入建筑面积，但室内空间却有所扩大，窗台可以小坐，可以摆放陈设，也可以通过焦距调整成为梳妆台或写字台，具有很大的使 用价值。飘窗8、项目景观建议20、建议在小区入口出设计的小区大门要体现出项目的奢华、大气，从而让客户对开发商实力及项目前景产生足够的信任感和向往感。入口广场的设计，可以让客户从入口处就看到项目的特色和品质感，并聚集人气，与商业街连通。本司建议小区大门可以在前期先做起来，一为树立项目高端形象，其次也可作为项目的销售体验中心。8、项目景观建议小区里的小广场、小品、雕塑等要体现古典主义建筑风格的特点，要做的繁复、精致，彰显文化内涵和艺术品位。8、项目景观建议9、项目智能化建议p根据项目的差异化定位和高端产品定位，我司提出在产品规划中加入智能化系 统概念。一方面提升项目品质，一方面突出项目产品特色。p针对市场上楼盘都只有一些普通的智能21、化配套，我司建议引进智能安保设备，在市场上打出高端差异化产品。p建议智能化设备包括：一卡通停车管理系统、智能安防系统。智能化系统，突出科技化、人性化、便捷、安全的概念，力求提高本项智能化系统，突出科技化、人性化、便捷、安全的概念，力求提高本项目的品质感、安全性和居住的舒适度。目的品质感、安全性和居住的舒适度。p感应式IC卡停车场电脑管理系统采用计算机网络控制。p车辆出场时，读出IC卡的编号，在显示器上调出入场车辆的图像和出口CCD摄入的图像进行对比，经判断一致时，给予放行。运用一卡通系统节省人力，易运用一卡通系统节省人力，易于管理，提高社区整体品质感。于管理，提高社区整体品质感。9、项目智能化22、建议p采用红外对射对小区的周界进行实时监 测，以达到周界报警。p和各主管的计算机进行联网，有效防护周界区域，对翻越行为提供及时报警。p还可以向110报警中心自动报警。p能对报警状态、报警时间进行记录，并显示报警区域，通过警笛提示警情发生，便于值班人员即时处理警情。周界防范报警系统周界防范报警系统9、项目智能化建议闭路电视监控闭路电视监控p在住宅区重要区域和公共场所安装摄像机，让控制室内值班人员通过电视墙一目了然全面了解住宅区发生的情况。p保安中心通过录像机能实时记录、以备查证；通过矩阵控制器在控制台切换操作，跟踪监察。p周边环境红外线报警信号可作为相应区域摄像机报警输入信号，一旦报警，相应摄像23、机自动跟踪。p系统控制部分采用智能数字图像运动跟踪报警器来实现全自动操作控制。9、项目智能化建议电子巡更系统电子巡更系统p区域内及重要部位制定保安人员巡更路线，并安装巡更站点，如住宅区内主要道路、盲点、死角等处。p根据小区内设置的各个巡更信息点进行巡逻，由保安进行定时巡访以作记录，可随时按要求增加或更改巡更路线。p管理中心制定严密科学的巡逻计划，建立巡逻点，巡逻管理员用巡更棒在各巡更点接触，中心系统通过联网管理记录该点的各种情况，保证小区内部人员的人身和财产安全。9、项目智能化建议彩色可视楼宇对讲系统彩色可视楼宇对讲系统由彩色可视门禁门口主机、彩色可视室内机、电源、分层解码器、管理中心等组成楼24、宇智能对讲系统。有效地防范外来人员自由进入单元楼内，降低小区盗窃案件发生。封闭式管理住宅小区，进行功能规划，对提高小区安全管理、方便方便小区住户的出入和对来访客人的接待。多通道内部通讯、双向互叫对讲等等，把单纯访客开门提升到多功能综合管理层面上。家庭防盗报警家庭防盗报警家庭防盗报警系统是由保安中心管理主机、家庭报警器、各类传感器和传输缆线组成。家庭被盗的切入点主要是门和窗，传感器对家庭重要地点和区域布防，品质齐全的传感器能代替传统家居内钢筋防盗网，让业主生活在更安全、舒适的环境之中，不再有牢笼感觉。9、项目智能化建议p门磁感应器：主要装在门及门框上，非法闯入时，家庭主机报警，管理主机会显示报警25、地点和性质。p红外线感应器：主要装在窗户和阳台附近，红外探测非法闯入者。较新的窗户和阳台布防技术采用“幕帘式红外探头”，通过薄薄的一层电子束来保护窗户和阳台。p玻璃破碎探测器：装在面对玻璃位置，通过检测玻璃破碎的高频声而报警。p紧急求助按钮：一般装设在较隐蔽地方，家庭发生紧急情况（如打劫、突发疾病），直接向保安中心求助。p保安中心管理主机能及时显示各传感器的报警状态及性质，家庭主机有留守和布防两种状态，主人回家时，在延时时间内解除防盗系统，以免误报。9、项目智能化建议智能安防五大子系统（周界防范系统，闭路电视监控系统，电子巡更系统，彩色可视楼宇对讲系统，家庭防盗报警系统）集合在一个智能化信息平26、台上，利用中央服务器对小区的安全进行监测管理。配合完善的保安管理，更有效的保证小区的安全。该系统的智能化技术及保安的专业管理，可作为本项目的卖点，符合购房者对住宅舒适、安全的需求。高科技的智能化安防系统提升了项目整体品质感，符合项目现代、高档社高科技的智能化安防系统提升了项目整体品质感，符合项目现代、高档社区的定位，为项目宣传增加又一大卖点，在市场上具有强大号召力，在后区的定位，为项目宣传增加又一大卖点，在市场上具有强大号召力，在后期物业管理上也可以节省安保人员的物力、财力投入。期物业管理上也可以节省安保人员的物力、财力投入。9、项目智能化建议营销推广金域凯旋宫天生贵胄背后的策略金域凯旋宫天生27、贵胄背后的策略高端物业之血统金域凯旋宫之价值金域凯旋宫之形象高端营销之精髓金域凯旋宫之战略序号序号判定高端物业的基因条件判定高端物业的基因条件1无可替代的升值地段2不可复制的稀缺资源3科学立体的交通网络4殿堂级的生活配套圈5高尚质素的居住群体6品味卓然的生活观念7与生俱来的文化基因8比肩国际的王牌物业9大师级设计服务团队10上风上水的堪舆环境行嘉定义的豪宅10大基因还有一点极其重要，一个高端项目，如果不能将所在区域带动成为高端居住片区，则其亦不能称为真正的高端物业。高端物业之血统金域凯旋宫之价值金域凯旋宫之形象高端营销之精髓金域凯旋宫之战略在高端物业标准体系下，检视金域凯旋宫的价值，是否具备成28、为盱眙高端物业范本的条件，在市场竞争中，是否具备竞争力，如果还不够，需要从哪些方面进行加强。一、现有价值1、市中心黄金地段项目地处盱眙县老城区核心地段，五墩西路旁，黄金地段，潜力无限。一、现有价值2、完善的生活配套项目地处国贸、商贸两个主力商圈结合板块，购物、休闲、医疗、教育、金融等生活配套完善，成熟便利生活唾手可得。一、现有价值3、欧式古典主义建筑二、价值提升1、区域认同项目虽处于老城区核心地段，但目前区域内尚无成熟的高端物业，我司建议借鉴南京江宁板块的经验，在非传统高端物业区域，开创高端物业先河，带动整体板块价值提升。二、价值提升2、大师团队目前项目整体规划尚未确定，我司建议在做建筑规划及29、景观规划的时候聘请国际或国内一线设计公司操刀，提升项目整体品质，提高高端客户对项目的认同。二、价值提升3、皇家物管物业服务体系，引入具有英国皇家物业服务背景的专业公司加盟。英式管家源于英国皇室，讲究礼仪、细节和虚荣，将管家的职业理念和职责范围按照宫廷礼仪进行了严格的规范，成为行业标准，成为家政服务的经典。英式管家享誉世界的最初，只有世袭贵族和有爵位的名门才能享受，原因无他，出自宫廷血统尊贵而已。以欧洲贵族皇室遗风、欧式庄园大宅、欧洲皇家物业为基础，展现盱眙贵族居住荣耀，引领高端物业巅峰生活观。二、价值提升4、高尚观念1、黄金地段2、完善配套3、欧式古典4、区域认同5、大师团队6、皇家物业7、高30、尚观念1、城市核心，潜力无限2、成熟生活，唾手可得3、盱眙城市名流府邸4、盱眙市心第一高端物业区5、一流设计公司操刀6、英式皇家物业服务7、展现盱眙贵族居住荣耀三、全面价值体系高端物业之血统金域凯旋宫之价值金域凯旋宫之形象高端营销之精髓金域凯旋宫之战略高端客户居住特性出行习惯交际习性新政影响信息渠道极其看重圈内朋友的介绍，另外除去行业相关媒体外，看电视比较少，会浏览新闻类和自身行业网站。影响程度不大，结合高端物业的市场行情，高端物业在市场低谷期间成交量基本不受影响，反映出高端物业的保值性和抗风险性；但也表现出一定的观望情绪，视政策执行程度而定。和一般的生意伙伴交际，通常会选择高档餐厅、咖啡厅等31、公共场合，主要考虑在苏州，如果时间允许，也会考虑去外地。对能产生生意机会的圈层活动，以及与奢侈品相结合的小规模活动，会感兴趣。极其看重“品质”具有浓重的品质情结，家族意识较强，通常一家人聚居在一起，或同一区域 因为生意关系，通常会在盱眙及外地来回奔波，出行方式以自驾走高速为主，基本不坐火车。一、高端客户属性p站位于盱眙，区域板块的领导者；p“百万买房，千万买邻”的圈层荣誉感；p欧式古典主义贵族生活客户认可；p与城市零距离的优势需要表达。项目优势+客户取向=二、项目形象指导三、项目定位城市名流府邸城市名流府邸市心豪宅标杆市心豪宅标杆四、SLOGAN从此，盱眙有了真正的贵族从此，盱眙有了真正的贵族32、五、案名金域凯旋宫金域凯旋宫主推：备选：西子凯旋宫 西子爱丁堡 卢浮宫馆 中环凯旋宫 白金瀚宫 御品尚层 泰府名邸 融华世家 君临天下 名人世家高端物业之血统金域凯旋宫之价值金域凯旋宫之形象高端营销之精髓金域凯旋宫之战略高端物业的营销，因为项目特性及客户属性都有别与高端物业的营销，因为项目特性及客户属性都有别与普通物业，因此营销方式亦需不走常规路。普通物业，因此营销方式亦需不走常规路。高端物业，客户消费时，更多是为了满足其某种欲望。因此，客户欲望给予高端物业营销动作以指引。非理性精神需求占有控制稀缺性资源个人价值及地位认同私密与人身财富安全占有欲身份感安全感满足客户欲望需求的营销精髓高端物业之33、血统金域凯旋宫之价值金域凯旋宫之形象高端营销之精髓金域凯旋宫之战略经过全面评估金域凯旋宫所处内外环境，梳理项目价值体系，参照高端物业营销模型，行嘉制定本案营销战略，并提出三大战役及目标：（一）区域价值重塑，获取高端客户认同；（二）项目价值展现，投其所好赢得喜欢；（三）服务细节体验，打动客户推动成交。项目及目标客户的高端属性，都决定了金域凯旋宫面对的是一个寡众市场，因此我们的营销也需要精准到位。寡众营销，大多数人仰望，道听途说；少数人拥有，亲临体验。金域凯旋宫核心营销战略媒体高调炒作、与政府活动联动1、盱眙主流媒体持续高调炒作区域板块的规划；2、政府搭台，西子组织举办专场区域及项目推荐会，并参加34、重点房展会；3、西子地产与盱眙政府联合发力，参与“盱眙国际龙虾节”活动，扩大知 名度和影响力。三大营销战役之一：区域价值重塑高调炒作盱眙市中心第一高端物业示范区盱眙主流媒体高调炒作政府搭台，西子专场区域及项目推荐会利用专场推荐会及参加重点房展会的形式，对项目所在区域及项目进行宣传政企联动，参与盱眙国际龙虾节的举办渠道发力，圈层活动聚集，媒体软性配合1、体验式销售中心开放仪式；3、金域凯旋宫“居住风水与财富人生”讲坛；4、黄金及玉器鉴赏投资说明会。三大营销战役之二：项目价值展现金域凯旋宫需销售体验中心开放“居住风水与财富人生”专题讲座，满足客户的安全感金域凯旋宫“居住风水与财富人生”讲坛金域凯旋35、宫黄金玉器投资说明会三大营销战役之三：服务细节体验产品之上，服务为王！1、英式皇家物业服务；2、行嘉高端质素销售团队；3、高端客户联谊酒会。英式管家接待，彰显客户身份英式贵族物业接待，满足目标客户身份感及安全感行嘉高端物业部高质素销售团队行嘉地产精英销售团队，以专业和服务赢取客户信任，满足其身份感和安全感金域凯旋宫高端客户联谊酒会项目高端客户联谊酒会，以及客户圈层交际平台的创造，满足其身份感规划、拆迁规划、拆迁8月9月10月11月12月开工开工推广、客户积累推广、客户积累20112011年年1 1月底月底开盘开盘推介会、风水讲座、投资说明会推介会、风水讲座、投资说明会系列活动系列活动关键节点安排关于媒体、活动、渠道、现场四个营销执行维度的比重考量高端物业营销，现场胜过宣传，活动大过广告。首先确定“现场为王”的核心原则，无论现场产品品质营造、销售接待服务、现场包装细节，都将是打动高端客户的根本；其次依托渠道精准挖掘客户而展开的圈层活动，是高端物业营销的主要手段。视觉冲浪完成金域凯旋宫的尊贵体验完成金域凯旋宫的尊贵体验LOGOLOGO的其它表现楼书封面