1、上海元海大厦上海元海大厦(暂名）暂名）市场咨询及项目定位报告市场咨询及项目定位报告戴德梁行房地产咨询戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司（上海）有限公司机密1客户定位分析客户定位分析宏观政策分析宏观政策分析写字楼市场写字楼市场分析分析项目定位分析项目定位分析项目竞争分析项目竞争分析项目设计建议项目设计建议2宏观政策分析宏观政策分析宏观政策分析宏观政策分析写字楼市场分析写字楼市场分析写字楼市场分析写字楼市场分析项目竞争分析项目竞争分析项目竞争分析项目竞争分析项目定位分析项目定位分析项目定位分析项目定位分析客户定位分析客户定位分析客户定位分析客户定位分析项目设计建议项目设计建议项目设计建议项目设计建2、议3静安区控制性详细规划静安区控制性详细规划静安区控制性详细规划静安区控制性详细规划宏观政策分析宏观政策分析宏观政策分析宏观政策分析4规划指导思想规划指导思想明确其作为中心城区内的“双高区”定位：高品位的商业商务区、高品质的生活居住区。进一步推进以南京路为主体的“一轴两翼”和七大分区功能的完善，推进静安南京路高品位的商务办公、商业服务区的形成和南北两翼高品质生活居住区的形成 合理地进行全区中小学、菜场集市、幼托、老年设施、社区卫生保健中心、社区服务中心、社区活动中心、公共绿地广场等配置，构筑高品质生活居住区的基本框架。进一步提升静安高品质中心城区的环境形象，并成为改善城市投资环境、吸引中外企事3、业单位和居民入驻、促进房地产市场兴旺的重要抓手。保护保留体现静安历史文脉的传统建筑和街区，展示静安以及上海现代化建设丰厚的传统文化底蕴；同时，加强对高层建筑布点的梳理工作，以形成高品质的城市风貌空间体系。规划期限规划期限20102010年年5上海中心商业区的重要部分上海国际经济、金融和贸易中心区的主体组成之一上海城市东西发展景观主轴（陆家嘴-外滩-静安寺-虹桥）的重要窗口城区用地分配与建筑总量规模城区用地分配与建筑总量规模 居住用地占全区用地比重为 41商业、办公、文化娱乐服务用地占 21科研教育卫生体育用地占 9城市道路停车场用地占 20公共绿地占 4市政、水域、特殊用地等其他占 4.4工业4、仓储用地占 0.6全区建筑总量达到全区建筑总量达到16401640万平方米，其中：万平方米，其中：住宅建筑:900万平方米商务贸易办公建筑:360万平方米商业服务娱乐业建筑:230万平方米科教体卫建筑:130万平方米市政设施及其它设施:10万平方米工业仓储:10万平方米城区发展定位与配比城区发展定位与配比“双高双高”定位定位高品位的商业商务区高品位的商业商务区高品质的生活居住区高品质的生活居住区6处于上海城市东西发展主轴上（虹桥机场-静安寺-外滩-陆家嘴），静安城区社会经济发展的主轴线和黄金走廊。静安城区社会经济发展的主轴线和黄金走廊。本案本案城区总体布局城区总体布局 “两翼两翼”南翼地区：延5、安路威海路以南北翼地区：愚园路北京路以北是静安高品质的生活居住区高品质的生活居住区“一轴一轴”静安南京路沿线地区面积约1.8平方公里约180万商务办公建筑和80万商业建筑面积是静安高质量的商务商业区高质量的商务商业区南翼：南翼：面积0.96平方公里。地属上海十个近代建筑风貌保护区之一，是以花园住宅、新式里弄和近代公寓为主体的高档居住区和办公区高档居住区和办公区高档居住区和办公区高档居住区和办公区。北翼：北翼：面积3.86平方公里。由大片老工业区和危棚简住宅改造而成的现代化高层住宅集中地区现代化高层住宅集中地区现代化高层住宅集中地区现代化高层住宅集中地区。7城区总体布局城区总体布局 西分区西分区6、 静安寺地区 面积0.87平方公里全区及上海中心城区西部最重要的综合型中心商业区和文化娱乐旅游宾馆区。上海西区主要的综合交通换乘枢纽之一。以静安古寺和静安公园为核心的上海重要景观旅游轴线和休闲集会中心。反映中西文化合璧特征的近代历史风貌集中的文化窗口地区。东分区东分区 王家沙上海电视台地区 面积0.96平方公里 全区传统商业中心区之一 老字号、专业街、专业商厦密集分布区之一以上海电视台、文汇报业集团为主体的文化传媒领先区和信息服务贸易区全区主要的居住区之一和近代居住风貌保留地区之一。中分区中分区 上海商城梅龙镇广场地区 面积0.96方公里全区高级商务活动中心区和全市四大高级商务办公写字楼区之一7、。全市高档时尚商品消费中心区和国际型商业区之一。全市政治活动、外事接待和大型展览活动的重要地区之一。近代建筑风貌和现代都市建筑景观结合最为完美的地区之一。8北西分区北西分区:曹家渡武宁南路地区 面积1.29平方公里 现代高层居住区 以区际综合商业服务为特色的曹家渡地区商业中心组成区之一 以武宁南路为主体的商贸办公及文化娱乐密集地带。北中分区北中分区 昌平路常德路地区)面积1.16方公里 现代高层居住区 全区的居住分布重心 以昌平路为主体的全区北翼主要的商业服务业中心和行政、文化、体育、科技活动中心北东分区北东分区 江宁路苏州河沿线地区 面积1.41平方公里 现代高层居住区 苏州河滨水居住及旅游8、观光地带 以江宁路为主体的商业服务贸易区和文化公共活动区城区总体布局城区总体布局 南分区南分区 延安路以南地区 面积0.97平方公里全市三大宾馆区之一重要的市级医疗、文化单位分布区。全区高档外销公寓及中小型外销写字楼集中分布地区。全区最集中的花园住宅、新式里弄分布区和上海近代历史风貌保护地区之一。9南京西路商业街南京西路商业街隶属全市商业布局“四街四城”的主框架v特色：特色：以高级商务区、宾馆区、公寓区为依托并辐射全市的国际性的高档商业区和时尚商品消费中心v四大商业业态相组合四大商业业态相组合:现代化大型商业广场、专业特色商厦、潮流品牌专卖店、传统“老字号”特色店v布局：布局：静安寺地区、南京9、西路地区两大商业中心。产业发展规划与布局产业发展规划与布局商业商业南京西路地区商业中心南京西路地区商业中心带状商业区商业建筑总量达40万平方米 静安寺地区商业中心静安寺地区商业中心 块状商业区 建筑总量达40万平方米规划：规划：对梅龙镇、恒隆、中信泰富、亚细亚四大510万平方米商业广场进行平台或地道串接 北侧预留大型立体停车场用地。上海最为流行、高档的时尚商业上海最为流行、高档的时尚商业 消费中心街区和国际化商业区消费中心街区和国际化商业区沪西地区最大和最靓丽的商业购物沪西地区最大和最靓丽的商业购物文化旅游休闲中心。文化旅游休闲中心。10产业发展规划与布局产业发展规划与布局商业商业五大支柱行业10、五大支柱行业百货业(高档为主)服装业(时装为主)食品业服务业(文化、娱乐、中介业为主)旅游业新的增长点新的增长点汽车贸易业家居装潢业电脑家电业形成区域经济的重要支撑商业经济总量发展速度年递增10。q以构造静安南京路市级重点商业圈(含静安寺、南京西路两大商业中心)为重点，形成层次化、特色化、规模化的国际性商业区域，同时要拓展周边区域商业布点。q建设威海路、陕西路、石门路、愚园路等十条左右的专业特色商业街区。q强化商业业态调整，巩固和提高国际知名百货店、购物中心和品牌专卖店在静安商业业态的核心地位q拓宽连锁商业网点建设，超市、便利店、专卖店等网点总量达到500个，年营业额35亿元 规划规划11位居11、上海中心城区的中心以南京路沿线为代表并延伸到延安路、威海路及江宁路南段.总量规模:240240万平方米万平方米已经成为上海市中心区最成规模、档次最高的商务办公区q坚持强化优势、推进招商、控制增量的三大发展策略。q在中心城区内保持对淮海路、徐家汇商务区的领先优势，并与浦东外滩中央金融贸易区、虹桥涉外商务区错位互补发展，共同形成上海多中心的商务贸易办公区的分布格局。q加强静安南京路沿线商务楼盘招商为龙头，推进对沿线60余幢外资和中资楼盘的整体招商策划和市场细分。产业发展规划与布局产业发展规划与布局商务办公商务办公地理位置居中，高档商业组合，中介服务完善，空间环境优雅，主力楼盘声誉好 以政策区位、金12、融业、交易市场为优势先发规模、外贸展馆、毗邻领馆，外商居住重心虹桥外贸商务区陆家嘴外滩中央商务区静安商务区三分天下三分天下 各具特色各具特色 互补发展互补发展规划规划12南京路南京路沿线并包括延安路延安路沿线地区总量控制在250万平方米(留有10万平方米可能的上海展览中心等商务场馆增量)在成都路成都路高架以及武宁南路武宁南路、江宁路江宁路沿线总量不超过40万平方米产业发展规划与布局产业发展规划与布局商务办公商务办公引导一批与商务配套的中介服务企业的率先入驻强化静安商务区综合服务便捷的特色优势所在近年来市级文化传媒和信息服务机构市级文化传媒和信息服务机构纷纷移驻静安报业报业电视电视文艺文艺展览展13、览咨询咨询广告策划广告策划静静安安规划商务办公建设总量上基本不再增加规划商务办公建设总量上基本不再增加13产业发展规划与布局产业发展规划与布局旅游娱乐旅游娱乐三大宾馆群全市三大高级宾馆分布区之一上海中心城区内最大的旅游住停中心规划期末（规划期末（20102010年底）年底）：全区中高级宾馆数达到38所 建筑面积达到100万平米 拥有12000间客房和700万人次以上的接待能力。规划规划静安寺静安寺(希尔顿、贵都、上宾、静宾、4507、航站、百乐门)上海商城上海商城 (波特曼丽丝卡尔顿、锦沧文华、香格里拉与)石门路石门路(四季南洋、地铁假日、海港)q壮大南京路商业购物、文化娱乐、餐饮休闲功能的发14、展 q推进愚园路、吴江路、华山路等文化娱乐餐饮街和旅游风情街的形成 q建设静安寺地区旅游观光线，开发历史文化建筑旅游观光线 q利用航站楼和地铁车站的通达优势和静安区位居全市中心的地理位置，大力引进旅行社等旅游服务机构 q在静安寺地区和南京西路地区设置两个旅游咨询服务中心 14产业发展规划与布局产业发展规划与布局工业工业加大工业结构调整加大工业结构调整加大工业结构调整加大工业结构调整 静安工业要呼应“建设上海工业新高地”的全市发展目标，坚持走商办工业品牌化、大工业配套化之路 形成总部在静安、生产基地在郊县、销售市场在国内外的静安工业发展新格局。城区北翼预留都市型工业发展备用地城区北翼预留都市型工15、业发展备用地城区北翼预留都市型工业发展备用地城区北翼预留都市型工业发展备用地调整改造的主要方向是住宅、商业、绿化、市政和道路广场用地，规划合计调整工业用地约规划合计调整工业用地约41.841.8万平方米万平方米 集中布置诸如电子、食品、服装、商务印刷、办公用品等都市工业或企业设计总部，合计占地面积约4.3万平方米 大力发展服装制衣、食品、电子信息、商务印刷、办公用品和旅游工艺品等六类都市型工业，积极培育通信电缆、精细化工、冶金设备等有基础的配套型工业，并在生物医药、环保节能等行业开发一些现代高新技术产业项目 15产业发展规划与布局产业发展规划与布局住宅发展住宅发展拆除破旧低层住宅110万平方米16、进行住宅建设改造新建建筑面积220万平方米，拆建比为1：2。曹家渡社区曹家渡社区 占地1.50平方公里 规划人口约7.7万人静安寺社区静安寺社区 占地1.57平方公里 规划人口约4.7万人南京西路社区南京西路社区 占地1.62平方公里 规划人口约4.4万人 石门二路社区石门二路社区 占地1.09平方公里 规划人口约4.8万人 江宁路社区江宁路社区 占地1.84平方公里 规划人口约8.4万人 合计住宅总量达到900平方米，其中：高层住宅550万平方米多层住宅230万平方米低层住宅120万平方米规划规划16卫生卫生区内现状有市属医院7家，企业医院3家，医、教、研综合发展基础突出。每23个居委会设置17、一个社区卫生服务站，从而建立起现代化的完善社区卫生服务体系。文化文化上海市级文化资源分布最为富集的区之一，区内市级文化机构密布，发展文化事业基础雄厚。力争在“十五”期间内建成静安北区文化中心(含文化馆、群艺馆和图书馆部分功能)，改变北翼居住密集区缺乏文化设施的薄弱环节。科技科技创造良好的投资创业环境，引进和扶植民营科技企业发展，使之成为区域发展新的经济增长点之一。“十五”期末（2005年），民营科技企业数量达到1500户。科教与社会事业发展布局科教与社会事业发展布局教育教育静安区是上海市基础教育的先进区之一，基础教育水平在全市处于领先地位。静安教育事业要坚持“一流城区建设一流教育”的奋斗目标，18、切实确立教育作为先导性、全局性、基础性知识产业地位，建设好静安“教育高地”17环境景观规划环境景观规划绿化建设与公共绿地绿化建设与公共绿地 “三横四纵三横四纵三横四纵三横四纵”的绿化体系的绿化体系的绿化体系的绿化体系：推进以昌平路、北京路、延安路和成都路、江宁路、常德路富民路、武宁南路为主体的绿化带的形成在各轴线交会处规划控制10组圈状对景绿化节点的形成，并与西南苏州河路、华山路巨鹿路等林荫大道和遍地分布的透墙绿化、建筑物绿化相结合，构成遍布全区的绿化体系。城市公共广场城市公共广场 规划设置静安寺广场、玫瑰园广场、王家沙广场、广电大厦广场、恒隆商业广场、协和商业广场、曹家渡商业广场、体育中心广19、场、北区文化广场和苏州河滨河广场等城市公共活动广场10处，总面积约为15000平方米.18城市空间景观建设城市空间景观建设 “多岛多带多岛多带”对北翼北翼广大居住开发地带内而言，采用“岛”式理论，进行高层建筑相对集中的布置方式，其间安排一系列的多层建筑地带进行阻隔，形成错落有致、空间丰富的现代化中心城区住宅区的合理形态。“一轴一环、多岛多带一轴一环、多岛多带”“一轴一轴”南京路南京路高层、超高层建筑分布连带轴，为全市性东西主轴和商务商业、公共活动轴线，成为全区的制高走廊全区的制高走廊。“一环一环”一个低层、低多层建筑分布环带，环绕南京路环绕南京路高层建筑轴分布高层建筑轴分布并对之进行高高层建筑20、延伸的阻隔层建筑延伸的阻隔。规划对规划对这一地带不再允许新开发高层这一地带不再允许新开发高层建筑的出现，并严格控制环内建筑的出现，并严格控制环内现状存在的现状存在的1010个左右的高层组个左右的高层组团的进一步扩大。团的进一步扩大。19道路交通综合规划道路交通综合规划市级主干路在区内有市级主干路在区内有4 4条条,市级次干路市级次干路1818条，全区道路规划合计条，全区道路规划合计6363条，道路面积率由条，道路面积率由1414提高到提高到21.521.5划定南京西路作为机动客车专用道划定延安路等主次干路作为机动车专用道，在西苏州河路南苏州河路、吴江路、青海路等道路根据道路通行情况，适时设置全21、步行或半步行道路。根据全市轨道交通规划，静安区共有五条地铁线和一条轻轨线经过静安区共有五条地铁线和一条轻轨线经过，分别是已建的地铁1号线和地铁2号线、选线论证中的地铁4号线、远期预留的地铁9号线、地铁11号线、轻轨DD线。静安寺地区建设了上海浦东国际机场城市航站楼静安寺地区建设了上海浦东国际机场城市航站楼(CAT)CAT)，成为全市空中客运的延伸服务口岸。规划结合苏州河整治工程的进展，在康定东路的北侧开发建设苏州河水上旅游码头在康定东路的北侧开发建设苏州河水上旅游码头，作为全市旅游活动的重要节点和全区水上观光进出的口岸，其南、西侧各预留相应的文化娱乐公共设施用地，作为开发旅游延伸功能的备用地。22、轨道交通规划轨道交通规划20历史风貌保护计划历史风貌保护计划静安区是上海近代历史文化风貌的重点保护地区之一，保护规划风貌分区和保护方向是：静安区是上海近代历史文化风貌的重点保护地区之一，保护规划风貌分区和保护方向是：南风貌组群南风貌组群南风貌组群南风貌组群：位于延安路华山路以南以东地区，包括9个相连的街坊，建筑历史风貌最为浓郁和完整，是以环境优雅著称的近代法租界高档居住区的代表区域之一。中风貌组群中风貌组群中风貌组群中风貌组群：江宁路胶州路北京路新闸路围合地区，包括4个相连的街坊，是上海近代公共租界(西区)的代表性区域之一。东风貌组群：东风貌组群：东风貌组群：东风貌组群：石门路铜仁路延安路南京23、路围合地区，包括4个相连的街坊，是上海近代公共租界(西区)另一类代表性区域。西风貌组群西风貌组群西风貌组群西风貌组群：乌北路镇宁路之间的愚园路两侧地区，包括2个相连街坊，是上海西部华界区的代表区域之一，并反映了地处三界交会的中西文化交融的特色氛围。四大风貌保护组群合计占地面积约172万平方米，内有历史建筑约109万平方米，空间组合上呈犄角之势，围绕静安寺及南京西路地区辐射展开。21宏观政策分析宏观政策分析南京西路、威海路规划南京西路、威海路规划南京西路、威海路规划南京西路、威海路规划22规划目标规划目标至2010年，将静安南京路建设成集国际性商务活动、高品级商业购物、时尚性生活消费、精致性城市24、景观于一体的城市中心，成为上海跻身于现代化国际大都市的标志性中心城区。以创造优良的城市中心区的生活品质(Quality of Life)为基准，建构丰富的具有多样化及可选择性(Diversity and Choice)的城市中心区生活氛围和交流魅力，使中心城区形成为一个生机勃勃的居住、工作和娱乐综合地域(Live-Work-Play)，独具特有的氛围和魅力。23功能及市场战略功能及市场战略以英美领事商务签证中心为依托，扩大对跨国公司总部的吸引；以现有现代服务业最为发达的优势，强化客户聚类现象，形成现代服务业的中心；利用地处浦西几何中心的位置，吸引各大银行开设浦西支行或代表处；利用上海新闻媒体聚25、集静安的基础，吸引海内外媒体集团、信息内容产业企业和广告业巨子，形成国际媒体、广告、内容产业之谷。打造上海乃至中国的媒体娱乐业的中心，成为中国的“时代广场(Times Square)”。甲级办公楼仍应作为静安南京路的主力业态来进行发展甲级办公楼仍应作为静安南京路的主力业态来进行发展规划办公楼的建筑面积规划办公楼的建筑面积规划办公楼的建筑面积规划办公楼的建筑面积：242万平方米，其中：甲级甲级甲级甲级写字楼总量达到130万平方米，比例为54%乙级乙级乙级乙级写字楼总量达到 32万平方米，比例为13%规划规划未来发展形成若干副区域：未来发展形成若干副区域：未来发展形成若干副区域：未来发展形成若干副26、区域：会议展览区外国领事区金融办公分中心区跨国公司及现代服务业公司总部区媒体区（包括电视及电影制作、出版业、广告公司）24功能及市场战略功能及市场战略进一步扩大高档商业中心的规模，在梅泰恒地区和静安寺地区继续发展一批高档百货、品牌专卖中心和顶级街铺，发挥静安南京路作为上海国际大都市中高档品牌尤其是服装品牌展示和销售中心为主的商业功能。加大对静安寺、石门路、协和城地区商业中心的培育，应着力进行差异化投入及缺陷补充，补充商业断层，形成多层次的商业中心体系，如静安寺地区涵盖中高档商业和旅游购物概念、石门路地区为前卫、时尚购物区，协和城则引入国际风情主题化、卡通化购物区和品牌折扣店为主。大力发展沿街商27、业街铺和支马路街铺，形成特色专业店、品牌旗舰店、概念店、系列店群，发挥街铺在形成品牌专卖店和专业店中的主力作用。加大对文化娱乐休闲业和餐饮业的引进力度，开发商用裙房、会所俱乐部、小型博物馆以及独立街铺，形成餐饮、酒吧、影视、演出、娱乐、歌舞、休闲、健身等现代消费业群，发展铜仁路、青海路、吴江路等一批国际风情休闲街。同时，运用静安南京路地区国际国内大型旅行社集中的优势条件，扩大旅游交易、旅游推介等功能。围绕静安南京路的静安寺以及富有文化氛围的老建筑、老弄堂风情，形成都市特色旅游功能。高档商业街区将作为静安南京路的特色定位进一步扩大高档商业街区将作为静安南京路的特色定位进一步扩大规划商业娱乐建筑面28、积：规划商业娱乐建筑面积：规划商业娱乐建筑面积：规划商业娱乐建筑面积：96万平方米，其中：高档主力购物中心达到高档主力购物中心达到高档主力购物中心达到高档主力购物中心达到8 8 8 8个：个：个：个：建筑面积39万平方米。25功能及市场战略功能及市场战略继续发挥静安南京路五星级酒店的总体经营状况在全市处于的领先位置优势，参考全市8%的年度增长率，保持适度的增长规模和新盘投入，维护好年发展成型的商务环境，发展浦西香格里拉等一批高星级商务宾馆。依托便捷的交通配套及完善的商业基础设施，抓住上海未来国际及国内旅游业发展的机遇，着力发展一批旅游星级宾馆，并为带动区域内餐饮、购物、娱乐等产业的发展提供新的29、客源；凸现上海展览中心其地处市中心唯一的上规模的会展场地的优势，适时进行二期扩大建设。按照“北会南展”的功能格局，会议与展示功能的结合，侧重房产展、珠宝展、各类品牌发布会、品牌推介会等。同时，上海展览中心还应同静安南京路的高档宾馆、高级商务楼联动，共同拓展商务功能。考虑到会展业对中心办公区商务活动量、物流量的提升作用，在新建的中心办公区，尤其是商办综合体或大型酒店内中，设置一定比例的会展设施，以增加商务活动气氛和满足商务活动需求。酒店服务设施和会展设施是巩固和发展静安中心办公区的重要支柱酒店服务设施和会展设施是巩固和发展静安中心办公区的重要支柱规划酒店建筑面积：规划酒店建筑面积：规划酒店建筑面30、积：规划酒店建筑面积：72万平方米，客房数为4430个，其中：商务宾馆面积：商务宾馆面积：商务宾馆面积：商务宾馆面积：55万平方米，客房数为3400个上海展览中心建筑中面积扩大到10.7万平方米商办综合体或大型酒店内会展面积比例按平均5计算，约在5.6万平方米左右。26功能及市场战略功能及市场战略加强以静安南京路南北两侧二线地区高档次服务式公寓，尤其是加强以静安南京路南北两侧二线地区高档次服务式公寓，尤其是A A、B B和和B B类公寓的建设类公寓的建设，提升静安南京路的高品质生活居住功能，并以由此产生的高标准生活消费、高质量生活需求再有效刺激了静安南京路商业、商务功能的发展。启动对沿线一大批31、历史住宅，尤其是相当数量的保护性近代公寓、新里、花园洋房的居民置换和保护性改造工作。启动对沿线一大批历史住宅，尤其是相当数量的保护性近代公寓、新里、花园洋房的居民置换和保护性改造工作。利用市场机制，引入各类资金，作为服务式公寓进行置换发展。以解决好由于年久失修、加之实际居住人口过密带来的保护建筑屡受损害和群众居住始终难以改善的问题，并形成以保留历史风貌的老建筑为主体的静安南京路两翼典雅、高尚的近代风貌型居住生活街区。特别是沿华业公寓、静安别墅、茂北石库门等一带，可形成受海外归来人士、致富人士以及外籍人士的亲睐的富有历史文化底蕴老静安领事公寓概念地区。现代高档公寓住宅的强化是建设市中心型的商务区32、和历史风貌保护区的重要内容现代高档公寓住宅的强化是建设市中心型的商务区和历史风貌保护区的重要内容27梅泰恒地区梅泰恒地区 茂名北路至陕西北路西康路，长约0.3公里，占地面积30公顷。该地区得名于位于南京西路上的三个标志性的顶级购物中心和甲级写字楼梅龙镇广场、中信泰富广场和恒隆广场。汇集了全上海80的世界级知名品牌，是沪上最高档的购物中心。推进亚细亚大厦等停工楼盘的尽早复工，推进恒隆二期等甲级写字楼的尽快开工，推进梅陇镇东侧地块等招商工作，形成梅泰恒地区顶级写字楼可持续的发展势头形成梅泰恒地区顶级写字楼可持续的发展势头以43街坊的保护性改造为主体，推动中安名品街铺的双向发展，形成街坊内侧的一批世33、界级名牌的旗舰店，扩大梅泰恒地区的品牌购物中心功能扩大梅泰恒地区的品牌购物中心功能。在43街坊内建设以近代历史风貌保护区为载体的综合性的时尚休闲消费区，根本改变静根本改变静安南京路休闲娱乐时尚消费发展不尽同步的局面。安南京路休闲娱乐时尚消费发展不尽同步的局面。对梅泰恒三大广场及亚细亚大厦、各二期地块进行跨街区空中连接或地下商业空间连接，并研究其与地铁二号线石门一路站体连接的方案，减少地面商业人流对城市道路的干扰和减少地面商业人流对城市道路的干扰和形成与轨道交通的便捷联系。形成与轨道交通的便捷联系。规划建筑总量为规划建筑总量为8888万平方米万平方米商务办公建筑41万平方米商业建筑31万平方米居34、住建筑11万平方米公共设施3万平方米定位定位商务办公、时尚休闲、品牌购物中心。商务办公、时尚休闲、品牌购物中心。顶级的商务办公，最有号召力的时尚购物中心顶级的商务办公，最有号召力的时尚购物中心顶级的商务办公，最有号召力的时尚购物中心顶级的商务办公，最有号召力的时尚购物中心本地区未来主要推进的工作为本地区未来主要推进的工作为本地区未来主要推进的工作为本地区未来主要推进的工作为28石门路地区石门路地区从成都北路至茂名北路，长约0.8公里，占地面积50公顷。该地区分布有：上海电视台和广电大厦、IT公司聚集的甲级写字楼南证大厦和招商局广场分布地，具有得天独厚的信息传媒业的发展基础。推进恒基中心、兴业广35、场、武术馆基地和石门二路转角基地等商办基地向信息传媒性写字楼的发展，结合青海路绿地的广场化改造和岳阳医院建筑的置换改造，形成信息传媒的主体发展区信息传媒的主体发展区。以吴江路步行街永久性建设和石门路林荫广场的形成为基础，结合石门路对接工程和预留未来地铁三站的商业通道，形成静安南京路又一令人耳目一新的标志性的公共空间标志性的公共空间。努力推动以张家花园石库门群、西王花园里弄小区、同孚大楼、德义大楼、公益医院为代表的历史建筑保护性改造工作，形成历史风情浓郁又能适应现代历史风情浓郁又能适应现代生活功能的特色商业娱乐街区和酒店服务公寓生活功能的特色商业娱乐街区和酒店服务公寓。规划建筑总量为规划建筑总量36、为159159万平方米万平方米商务办公建筑70万平方米居住建筑52万平方米商业建筑21万平方米宾馆建筑10万平方米公共设施6万平方米定位定位定位定位信息传媒、公共活动和综合服务区信息传媒、公共活动和综合服务区信息传媒、公共活动和综合服务区信息传媒、公共活动和综合服务区未来主要推进的工作未来主要推进的工作未来主要推进的工作未来主要推进的工作市中心的中心，未来的信息传媒区市中心的中心，未来的信息传媒区市中心的中心，未来的信息传媒区市中心的中心，未来的信息传媒区29人民广场地区人民广场地区 既是上海市的行政文化中心，又是上海最重要和最具传统与历史意义的公共活动中心。人民广场地区将强化行政文化功能，依37、托文化娱乐资源集中的优势，发展具有海派文化与高雅文化和谐共存的多层次文化休闲娱乐业，并进一步完善上海交通枢纽功能，改造道路交通设施，建设公交、地铁换乘中心。黄浦区规划黄浦区规划金融 IT,信息服务 贸易物流（10大船运，6家在黄浦）专业服务（咨询，会展，广告）市级机关向人民广场集中。逐渐发展成为上海的行政，文化，交通枢纽行政，文化，交通枢纽行政，文化，交通枢纽行政，文化，交通枢纽。政策扶持：政策扶持：发展趋势：发展趋势：30金帆大厦金帆大厦市级机关办公集中化市级机关办公集中化金帆大厦位于人民广场西南角，原设计为国泰君安证券的总部大厦，由国泰君安与建设银行共同投资建设。后由于国泰君安的资金和债务38、问题，2001年被信达资产管理公司收购其股权。在委托高伟物业整幢出售近一年，仍旧没有成交。根据可靠消息，现市政府机关事务局正与业主进行洽谈，很有可能将其作为人民广场地区第二个市级机关办公集中地，以满足人民大厦的机构的扩充和原在其他地区的部门搬迁至此的写字楼需求。31宏观政策分析宏观政策分析房地产政策法规房地产政策法规房地产政策法规房地产政策法规32市级机关向财政部、国家税务局关于市级机关向财政部、国家税务局关于营业税若干政策问题的通知营业税若干政策问题的通知财税（2003）16号-单位和个人转让在建项目时不管理 是否办理项人和土地使用人的更名手续，其实质是发生了转让不动产所有权或土地使用权的行39、为。对于转让在建项目行为应按以下办法征收营业税：1、转让已完成土地前期开发或正在进行土地前期开发，但尚未进入施工阶段的在建项目，按“转让无形资产”税目中“转让土地使用权”项目征收营业税。2、转让已进入建筑物施工阶段的在建项目，按“销售不动产”税目征收税。在建项目是指立项建设但尚未完工的房地产项目或其它建设项目。-房地产政策法规房地产政策法规33-单位和个人在提供营业税应税劳务、转让无形资产、销售不动产时，如果将价款与折扣额价款与折扣额在同一张发票上注明的，以折扣后的价款为营业额；如果将折扣额另开发票的，不其在财务上如何处理，均不得从营业额中减除。(三)单位和个人提供应税劳务、转让无形资产和销售40、不动产时，因受让方违约而从受让方取得的赔偿金赔偿金收入，应并入营业额中征收营业税。(二十)单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去减去不动产或土地使用权的购置或受让原价原价后的余额为营业额。单位和个人销售或转让抵债所得不动产、土地使用权的，以全部收入减去减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。-房地产政策法规房地产政策法规34中国人民银行关于规范住房金融业务的通知中国人民银行关于规范住房金融业务的通知 银发2001195号-规范个人商业用方贷款管理。借款人申请个人商业用方抵押贷款的抵借比不得超过60%60%，贷款期限最长不得超过1010年，所购商业用方41、应为现房现房。-关于取消本市非居住房屋租售对象限制的通知关于取消本市非居住房屋租售对象限制的通知沪房地资市200340号-自2003年3月1日起，取消本市国有土地上的各类非居住房屋的租售对象限制（但国家和本市有特殊规定的除外），全面建立开放、统一的商品房交易市场-：一、取消取消本市国有土地上的商业、旅游、娱乐、金融、服务业、商品房等各类非居住房屋 （以下简称各类非居住房屋）租售对象内、外销之分，境内外单位、个人均可购买和租赁。二、在建的各类非居住房屋应按规定取得取得商品房预售许可证后，境内外单位、个人方可预购和预租。-房地产政策法规房地产政策法规35上海市地方税务局关于加强个人上海市地方税务局42、关于加强个人非居住用房出售、租赁行为税收征管理工作通知非居住用房出售、租赁行为税收征管理工作通知 沪地税流(2002)603号-对个人出售办公房、商业用房、生产用房等非自己居住用房(以下简称非居住用房)，应按规定全额缴纳营业税、按规定缴纳土地增值税、各种附加和个人所得税。二、对个人出租非居住用房，应按规定全额征收5%5%的营业税，按规定缴纳12%12%的房产税和个人所得税。（约为16%）三、个人出租非居住用房的租金收入低于本市营业税征收标准的，免征营业税，但仍应按规定缴纳12%12%的房产税和个人所得税。四、对个人出租非居住用房，在本市城镇土地使用税开征范围内的，应按规定缴纳城镇土地使用税。-43、房地产政策法规房地产政策法规36宏观政策分析宏观政策分析宏观政策分析宏观政策分析写字楼市场分析写字楼市场分析项目竞争分析项目竞争分析项目竞争分析项目竞争分析项目定位分析项目定位分析项目定位分析项目定位分析客户定位分析客户定位分析客户定位分析客户定位分析项目设计建议项目设计建议项目设计建议项目设计建议写字楼市场分析写字楼市场分析37上海市甲级写字楼市场分析上海市甲级写字楼市场分析上海市甲级写字楼市场分析上海市甲级写字楼市场分析写字楼市场分析写字楼市场分析38静安静安沿南京西路，以“梅恒泰”为核心，跨国综合客户。长宁长宁以虹桥及延安西路为中心，客户多为展览、贸易、物流类。徐汇徐汇以徐家汇商圈为核心44、，目前规模不大，客户多为科技类。卢湾卢湾楼盘沿淮海中路分布，客户多为跨国综合类客户。陆家嘴陆家嘴陆家嘴楼盘品质高，客户多为金融机构。黄浦黄浦楼盘分布在人民广场周边、外滩及延安东路，客户特征不明显上海甲级写字楼的分布区域上海甲级写字楼的分布区域39本区域甲级写字楼最为聚集的虹桥在未来几年甲级写字楼供应量很少。中山公园地区IT企业的集聚效应正在形成。上海经济重心东移的趋势对长宁地区写字楼的市场带来了负面影响。徐汇区甲级写字楼比例在现有6个CBD区域最低。徐家汇、淮海中路西段、肇嘉浜路将成为本区域未来35年甲级写字楼主要聚集区域。数量少、分布分散的特征将导致徐汇区CBD在新一轮的竞争中处于相对劣势。45、长宁徐汇上海甲级写字楼区域市场特征上海甲级写字楼区域市场特征虹桥虹桥中山公园中山公园淮海路淮海路徐家汇徐家汇肇嘉浜路肇嘉浜路40目前静安CBD主要甲级写字楼分布在南京西路东段(成都路到铜仁路)，和卢湾CBD一起保持着浦西最高的租金水平和入住率。未来的35年，南京西路西段(铜仁路到镇宁路)沿线，将成为浦西国际甲级写字楼最为集中供应的地区。南京西路将成为浦西最顶级的甲级写字楼街区。卢湾CBD主要沿淮海中路分布，目前与静安南京路共同扮演着浦西甲级写字楼市场的主要角色。未来35年，本区域将成为目前6个CBD中新供应量最少的地区。较少的未来供应量将使本区域在新一轮CBD竞争中落后于其他区域。静安卢湾上海46、甲级写字楼区域市场特征上海甲级写字楼区域市场特征淮海路淮海路太平桥地区太平桥地区南京西路南京西路41黄浦CBD甲级写字楼主要分布在人民广场、延安东路沿线、外滩沿线。未来35年，人民广场地区将有大量写字楼供应，此地区将成为大量政府机构办公的聚集地。外滩金融区的功能将被加强，外滩附近的一些街区将被改造为具有上海历史特色的商务区。受益于国家金融中心的定位和上海经济中心东移的趋势，陆家嘴CBD成为目前上海甲级写字楼供应量最大的CBD。未来35年，陆家嘴甲级写字楼供应量仍将保持全上海新供应量的第一位。大连路隧道及复兴东路隧道的建成以及陆家嘴地区商务配套设施的进一步完善，将使陆家嘴CBD对于金融类为主的公47、司更具吸引力。陆家嘴黄浦上海甲级写字楼区域市场特征上海甲级写字楼区域市场特征小陆家嘴小陆家嘴人民广场人民广场延安东路沿线延安东路沿线外滩外滩42上海甲级写字楼供应量上海甲级写字楼供应量43上海甲级写字楼供应分析（区域划分）上海甲级写字楼供应分析（区域划分）44上海甲级写字楼市场供应量介绍上海甲级写字楼市场供应量介绍注：此预测数据仅供参考注：此预测数据仅供参考未来未来5 5年的甲级写字楼供应量将超过此前年的甲级写字楼供应量将超过此前1010年供应量总和的年供应量总和的1.41.4倍。倍。45上海历年甲级写字楼（上海历年甲级写字楼（部分部分）1996 1996 之前之前上海商城上海国贸中心 东海商48、业中心一期仲盛金融中心华都大厦19961996船舶大厦二百永兴瑞安广场招商局广场港泰大厦港陆广场19971997东海商业中心二期上海证券大厦兰升大厦百富勤大厦梅龙镇广场19981998嘉里中心百腾大厦中区广场香港广场上海广场美罗大厦汇丰大厦世界广场19991999中环广场金钟广场金贸大厦浦项商务广场中国保险大厦20002000中信泰富广场中银大厦中海大厦大上海时代广场恒隆广场1 1大部分的发展商来自东南亚地区。大部分的发展商来自东南亚地区。2.2.在金融危机期间，由于部分楼盘的停工，市场供应量在金融危机期间，由于部分楼盘的停工，市场供应量有所减少。有所减少。20012001虹桥上海城一期中国电49、信大厦仙乐斯广场20022002中欣大厦中欣大厦外滩中心外滩中心海洋大厦海洋大厦虹桥上海城二期虹桥上海城二期浦发大厦浦发大厦万都中心万都中心海通证券大厦海通证券大厦香港新世界大厦香港新世界大厦4620032003年供应量年供应量编号编号项目名称项目名称区域区域写字楼建面写字楼建面等级等级1航新大厦徐汇区29,279A-2万泰大厦静安区21,000A-3中商大厦陆家嘴55,000A-4海通证券大厦黄浦区61,000A5长春藤大厦静安区14,704A-6均瑶大厦徐汇区60,000A-7震旦大厦陆家嘴66,000A-8来福士大厦黄浦区87,733A+9兆丰大厦长宁区55,000A-10轻科大厦徐汇区50、11,000A-11白渡路商办楼黄浦区20,000A-12埃力生国际大厦黄浦区19,502A-13企业大道卢湾区77,000A-总计总计577577，218218由于市场的不确定性，以上数据仅供参考由于市场的不确定性，以上数据仅供参考186795341011122141347编号编号项目名称项目名称区域区域写字楼建面写字楼建面等级等级1银峰大厦陆家嘴33,101A-2天安中心黄浦区45,000A3华敏翰尊国际长宁区136,000A4大正三角地广场虹口区31,952A-5新京大厦静安区25,000A-6黄浦104地块黄浦区40,952A7建谊大厦闸北区34,485A-8华尔登广场二期徐汇区74,51、000A+9财富广场陆家嘴35,000A10上海国际商城陆家嘴20,000A-11元海大厦静安区39,000A总计总计5144905144904625837110119由于市场的不确定性，以上数据仅供参考由于市场的不确定性，以上数据仅供参考20042004年新供应量年新供应量48编号编号项目名称项目名称区域区域写字楼建面写字楼建面等级等级1虹桥绿丹兰大厦虹桥36,000A2印尼黄金置地大厦陆家嘴75,000A+3平安金融广场徐汇区42,618A4上海嘉华中心徐汇区66,000A5上海银行大厦陆家嘴85,000A+6花旗集团大厦陆家嘴89,000A+7中融世纪广场陆家嘴89,000A+8晶采世纪52、大厦静安区28,771A-9港汇广场二期徐汇区125,000A+总计总计607389607389918327654由于市场的不确定性，以上数据仅供参考由于市场的不确定性，以上数据仅供参考20052005年新供应量年新供应量49编号编号项目名称项目名称区域区域写字楼建面写字楼建面等级等级1平安保险大厦陆家嘴90,000A+2中融壁玉蓝天大厦陆家嘴100,000A+3高宝金融中心陆家嘴79,106A+4GIC大厦陆家嘴60,000A+5大中里项目静安区71,000A6中金广场徐汇区30,000A7越洋大厦静安区101,865A+8汇德丰广场静安区112,075A+总计总计631,565631,5653、587653421由于市场的不确定性，以上数据仅供参考由于市场的不确定性，以上数据仅供参考20062006年新供应量年新供应量50编号编号项目名称项目名称区域区域写字楼建面写字楼建面等级等级1开开项目写字楼静安区100,000A+2嘉里中心二期静安区67,000A+3万都淮海路项目徐汇区75,000A+4廖创兴金融中心大楼黄浦区85,000A5新梅联合广场陆家嘴85,000A-6益来国际大厦陆家嘴30,000A-7招商集团陆家嘴项目陆家嘴100,000A+8正大集团总部陆家嘴50,000A+9光大银行大厦陆家嘴62,300A10伊藤忠开发大厦陆家嘴38,700A11协和广场二期静安区76,0054、0A+12恒成广场静安区48,000A13新鸿基美食城静安区300,000A+14恒隆广场二期静安区70,000A+15北外滩中心（世贸）虹口区150,000A16环球金融中心陆家嘴240,000A+总计总计1,542,0001,542,00071015985142112431113 166710由于市场的不确定性，以上数据仅供参考由于市场的不确定性，以上数据仅供参考其他新供应量其他新供应量51v 未来35年原有六大CBD区域甲级写字楼将迎来供应高峰，CBD地位日益巩固。v 静安CBD、小陆家嘴CBD将分别成为浦西、浦东最具竞争力的CBD区域。v北外滩、世博园区将成为新兴CBD地区v 楼宇经济55、对于区域财政及经济的促进作用导致闸北、普陀、杨浦、虹口、闵行 等区纷纷启动写字楼项目，这些新兴区域写字楼将吸引区域型客户的入驻，形成不同规模的“卫星商务区”SBD(Satellite Business District)今后今后3535年上海甲级写字楼供应总体趋势年上海甲级写字楼供应总体趋势52今后今后3535年上海甲级写字楼供应区域分布特征分析年上海甲级写字楼供应区域分布特征分析北外滩北外滩世博园世博园世博园世博园v 原有六大CBD区域写字楼仍将大量集中 供应，CBD地位日益巩固。v 小陆家嘴将在2007年前完成所有地块的 启动开发，南京西路主要商务地块也将 在近23年内全部启动。v 北外滩56、世博园区将成为新兴CBD地区v 楼宇经济对于区域财政及经济的促进作 用导致闸北、普陀、杨浦、虹口、闵行 等区纷纷启动写字楼项目，这些新兴区 域写字楼将吸引区域型客户的入驻，形 成不同规模的“区域商务中心”DBC(District Bussiness Centre)v 今后35年上海写字楼供应将出现如下局面：“时间集中、地区分散、主体多元”市场风险加剧。项目写字楼营销期及竣工交付期将面临大量项目项目写字楼营销期及竣工交付期将面临大量项目,多层次的竞争多层次的竞争53上海今后上海今后3535年写字楼投资市场形势预测年写字楼投资市场形势预测1 1.大量亚洲金融危机期间停建写字楼楼盘、地块于近年复工57、2 2.东南亚知名开发商在上海加大商业地产项目投资力度3 3.大量不具备房地产运作经验的投资公司介入商业房地产领域4 4.通过住宅开发发展壮大的房地产企业纷纷进入写字楼开发领域5 5.商业房地产内外销并轨将刺激信息不对称的开发商加速写字楼开发6 6.楼宇经济对于财政及经济的拉动作用将促使各区加速写字楼开发预预 测测v多种因素的协同效应将在写字楼开发上产生合力，上海以甲级写字楼为主的写字楼市场已经迎来新的供应高峰。v上海甲级写字楼将在今后35年内大量供应市场，吸纳被市场广为看好的需求量54上海甲级写字楼空置率趋势上海甲级写字楼空置率趋势 55上海甲级写字楼入住率分析上海甲级写字楼入住率分析56上58、海甲级写字楼市场租金分析与预测上海甲级写字楼市场租金分析与预测57截至截至20022002年第四季度年第四季度上海各区域甲级写字楼平均租金叫价上海各区域甲级写字楼平均租金叫价58上海甲级写字楼入驻率分析上海甲级写字楼入驻率分析截至截至20022002年第四季度年第四季度比照美国纽约、中国香港、新加坡和日本东京的甲级写字楼市场，上海甲级写字楼的入驻率相对令人满意比照美国纽约、中国香港、新加坡和日本东京的甲级写字楼市场，上海甲级写字楼的入驻率相对令人满意59上海写字楼售价与租金回报率分析上海写字楼售价与租金回报率分析目前写字楼租金回报率呈稳中上升趋势，保持在目前写字楼租金回报率呈稳中上升趋势，保持59、在910%910%之间这同样是市场之间这同样是市场接受的租金回报率范围，可作为本项目定价提供参考依据。接受的租金回报率范围，可作为本项目定价提供参考依据。截至截至20022002年第四季度年第四季度60项目名称项目名称区域区域入驻率入驻率租金租金1恒隆广场静安 96%0.50-0.852嘉里中心静安98%0.50-0.853中信泰富广场静安98%0.50-0.854上海商城静安93%0.60-1.205金茂大厦陆家嘴90%0.50-0.906中银大厦陆家嘴90%0.50-0.907汇丰大厦陆家嘴92%0.60-1.208中环广场卢湾95%0.50-0.759力宝广场卢湾90%0.50-0.7560、10瑞安广场卢湾95%0.60-0.80最高品质，拥有最佳表现最高品质，拥有最佳表现 12345687910上海十大国际甲级写字楼上海十大国际甲级写字楼排位不分前后排位不分前后61写字楼市场分析写字楼市场分析静安区甲级写字楼市场分析静安区甲级写字楼市场分析静安区甲级写字楼市场分析静安区甲级写字楼市场分析62静安区甲级写字楼租金和入驻率静安区甲级写字楼租金和入驻率静安区呈现上海甲级写字楼市场的最高租金静安区呈现上海甲级写字楼市场的最高入驻率 在上海国际甲级写字楼供应量中占重要比重上海甲级写字楼市场最好的租户组合 上海地区最好的基础建设和便利设施i 63南京西路甲级写字楼规模效应南京西路甲级写字楼61、规模效应南证大厦南证大厦梅龙镇广场梅龙镇广场已动工或规划项目已动工或规划项目汇德丰广场汇德丰广场112,075112,075越洋大厦越洋大厦89,38489,384嘉里二期嘉里二期67,00067,000开开项目开开项目100,000100,000恒隆广场恒隆广场 二期二期 70,00070,000协和广场协和广场76,00076,000上海商城上海商城嘉里中心嘉里中心中信泰富广场中信泰富广场恒隆广场恒隆广场中欣广场中欣广场现有项目现有项目66,00066,00095,00095,00071,29971,29933,13533,13580,00080,00025,00025,00036,00062、36,00064南京西路现有甲级写字楼南京西路现有甲级写字楼33,13533,135南证大厦南证大厦梅龙镇广场梅龙镇广场上海商城上海商城嘉里中心嘉里中心中信泰富广场中信泰富广场恒隆广场恒隆广场中欣广场中欣广场66,00066,00095,00095,00071,29971,29980,00080,00025,00025,00036,00036,000静安区现有的大多数甲级写字楼都集中分布在南京西路沿线，有良好的租金回报和入驻率，并且拥有优质的跨国企业租户组合。恒隆广场、中信泰富广场和嘉里中心在业界被誉为上海浦西地区最成功的甲级写字楼。1989年建成的上海商城是上海最早的甲级写字楼之一，大量优质63、的跨国公司、驻沪代表处和使领馆驻扎其中，使之变成上海 涉外商务和外事活动最频繁的地点。在这些高素质的甲级写字楼互相辉映下，静安区已成为上海最成功的核心商务区之一。上海市外事办上海市外事办65南京西路国际甲级写字楼未来新供应量南京西路国际甲级写字楼未来新供应量汇德丰广场汇德丰广场112,075112,075越洋大厦越洋大厦89,38489,384嘉里二期嘉里二期67,00067,000开开项目开开项目100,000100,000恒隆广场恒隆广场 二二期期 70,00070,000协和广场协和广场76,00076,000 浦西地区绝大多数新的国际甲级写字楼都会在南京西路呈现。所有在规划的国际甲级写64、字楼都是由知名发展商参与，并会按国际先进水准进行设计和施工建设。预计在3-4年内上述项目将陆续落成。随着这些项目的交付使用，静安区将成为上海的核心CBD之一。66上海甲级写字楼租户分析上海甲级写字楼租户分析上海甲级写字楼主要租户上海甲级写字楼主要租户传统制造，金融机构，专业咨询，IT 67 静安静安 卢湾卢湾 长宁长宁 陆家嘴陆家嘴 黄浦黄浦企业区域分布企业区域分布ITIT、传统制造业、专业服务、零售、贸易和物流业依次是静安和黄浦区目前的主力行业。传统制造业、专业服务、零售、贸易和物流业依次是静安和黄浦区目前的主力行业。68金融机构金融机构专业咨询专业咨询部分知名企业客户部分知名企业客户69制65、药业制药业律师行律师行部分知名企业客户部分知名企业客户70传统制造业传统制造业广告业广告业部分知名企业客户部分知名企业客户71资讯科技业资讯科技业CNCCNC 中国网通中国网通消费品、货运业消费品、货运业部分知名企业客户部分知名企业客户72日资企业日资企业部分知名企业客户部分知名企业客户73 租赁面积在300-1400平方米建筑面积的中型租户，平均占所有前述现有六幢写字楼可租赁面积的44%，在五年内，加入WTO对中国特别是上海经济的正面刺激作用将发挥至最大，这些在亚洲和大中国地区的业务也将会有良好的发展，人员编制将会大幅扩充。客户面积需求统计分析客户面积需求统计分析74梅龙镇广场梅龙镇广场物业66、概况物业概况大楼硬件设施大楼硬件设施75梅龙镇广场主要租户梅龙镇广场主要租户76尽管有许多跨国的贸易、信息和广告公司，但都无法承受过高的租金在南京西路写字楼中最矮的净层高机电系统很难升级主要零售租户-伊诗丹带来过多的人流影响写字楼的专业形象周边车道以单行道为主，租户的进出非常不便使梅龙镇广场南京西路上入驻率最高的写字楼，同时可能是租金投资回报最低的写字楼使梅龙镇广场南京西路上入驻率最高的写字楼，同时可能是租金投资回报最低的写字楼梅龙镇广场的市场表现梅龙镇广场的市场表现77恒隆广场恒隆广场Building HardwareBuilding HardwareGeneral InformationG67、eneral Information物业概况物业概况大楼硬件设施大楼硬件设施78恒隆广场的主要租户恒隆广场的主要租户79目前浦西最高和最有气势的国际甲级写字楼许多位列财富500强的跨国企业入驻其中 物业交付标准非常高先进的楼宇智能化机电设施国际知名一线零售品牌带来名气方便的租户日常设施顺畅的交通动线布局使恒隆广场成为南京西路上取得租金投资回报最高的甲级写字楼使恒隆广场成为南京西路上取得租金投资回报最高的甲级写字楼恒隆广场的市场表现恒隆广场的市场表现80写字楼市场分析写字楼市场分析写字楼用户市场趋势分析写字楼用户市场趋势分析写字楼用户市场趋势分析写字楼用户市场趋势分析81宏观经济宏观经济 国民生68、产总值国民生产总值资料来源：上海市统计年鉴 20世纪90年代，上海紧紧抓住开发开放浦东这一历史性的发展机遇，深化改革，扩大开放，积极开拓，奋力拼搏，使国民经济实现了持续快速健康发展，经济运行的稳定性和抗波动能力大大提高。1991年以来，上海经济已连续10年保持两位数增长。国民生产总值从1991年的105亿美元激增至2002年的660亿美元。伴随着上海经济的腾飞，人民生活也已步入小康生活。随着中国加入世界贸易组织及2010年世界博览会的成功，上海经济的未来将一片光明。82(第三产业比重增加第三产业比重增加)将导致写字楼需求结构性增加！将导致写字楼需求结构性增加！产业规划结构性调整产业规划结构性调69、整83原有写字楼客户企业规模的扩大对写字楼的需求增加原有写字楼客户企业规模的扩大对写字楼的需求增加19981998年年GE ChinaGE ChinaShartexShartex Center Center20022002年年GE LightingGE LightingNan Nan ZhengZheng Building BuildingGE MedicalGE MedicalInternational Trade CenterInternational Trade CenterGE PlasticsGE PlasticsGE EnginesGE EnginesGE Turbo System70、sGE Turbo SystemsGE Special MaterialsGE Special MaterialsGE IndustrialGE IndustrialUnited PlazaUnited PlazaGE CorporateGE CorporateGE CapitalGE CapitalPlaza 66Plaza 6684370370万平方米万平方米上海上海上海上海750750万平方米万平方米19001900万平方米万平方米26002600万平方米万平方米547547万平方米万平方米新加坡新加坡新加坡新加坡伦敦伦敦伦敦伦敦东京东京东京东京29002900万平方米万平方米纽约纽约纽71、约纽约香港香港香港香港上海甲级写字楼拥有上海甲级写字楼拥有 广阔的市场发展空间广阔的市场发展空间85宏观政策分析宏观政策分析宏观政策分析宏观政策分析写字楼市场分析写字楼市场分析写字楼市场分析写字楼市场分析项目竞争分析项目竞争分析项目定位分析项目定位分析项目定位分析项目定位分析客户定位分析客户定位分析客户定位分析客户定位分析项目设计建议项目设计建议项目设计建议项目设计建议项目竞争分析项目竞争分析86项目竞争分析项目竞争分析主力竞争分析主力竞争分析主力竞争分析主力竞争分析87晶采世纪大厦晶采世纪大厦交付日期:2005 年第一季度总面积 :36190 平方米建筑面积总楼层 :26层标准层面积:11272、0-1200 平方米建筑面积净层高 :待确认地板:待确认电梯数 :6停车位 :待确认实用率 :70%发展商发展商发展商发展商台湾鼎集团。在长宁区新华路有其发展的第一个住宅项目晶采名人大厦，取得过一定的成功。晶采世纪大厦是鼎集团在上海的第二个地产项目。没有上海写字楼项目发展经验。88设计理念设计理念设计理念设计理念美国F+A建筑事务所在中国没有其他设计案例。本项目的概念以新欧洲文艺复兴风为引导，主题是绿化，营造花园式街区：将人们所追求的公园式街景移至“晶采世纪大厦”方圆约100米内，其间布置有绿树，路灯，花园式休闲座椅，地砖艺术，使之成为静安区特色街景之一。晶采世纪大厦晶采世纪大厦大堂设计大堂设73、计大堂设计大堂设计用挑高3层空间吸纳南向阳光，将地下一层的咖啡吧和二楼的艺术展示厅相连接。并在大堂入口处设置与街灯相辉映的特殊灯筒。89营销策略营销策略营销策略营销策略写字楼标准房型设计参照台湾的通用概念，中央区域分布大量承重柱，对整层或大型租户的空间设计布局带来严重障碍。此等设计吸引的应该是以中小型用户为主。发展商对写字楼营销比较陌生，市场推广的态度不够积极，非常保守。至今未委托任何物业咨询机构对其进行专业的市场推广，租售和价格策略一直不明朗。以卖住宅的老思想来卖写字楼。晶采世纪大厦晶采世纪大厦花园花园概念与周围环境较协调四季酒店和大中里项目有正面迭加效应 发展商回报期望值太高 房型落后，实74、用率较低 地理位置难显标志性 台湾商人固有之反复和拖沓作风项目劣势项目劣势项目优势项目优势90天安中心天安中心交付日期:2004 年第三季度总面积 :48000 平方米建筑面积总楼层 :30 层标准层面积:约 1300-1650 平方米建筑面积净层高 :待确认地板:待确认电梯数 :8+1停车位 ：180实用率 :75%发展商发展商发展商发展商天安中国投资有限公司，在上海曾发展过黄浦区的住宅项目河滨豪园和临近世纪公园的天安花园。天安中心是其在上海的第一个写字楼项目。该公司拥有自己的物业管理公司。市场总经理是何志康，到任该项目之前主理新鸿基的中环广场的市场推广。管理风格“独特”，难以和市场沟通。975、1设计理念设计理念设计理念设计理念该大厦的建筑和结构设计方安在亚洲金融危机前已完成，因此在很多方面显得比较落后，包括承重柱的分布，弧型的外立面设计等。在市场推广概念上没有什么创新，沿用以往的传统卖点，是香港背景的发展商固用手法。天安中心天安中心92营销策略营销策略营销策略营销策略写字楼标准房型设计为弧型，承重柱大。影响整层或大型用户的空间设计布局。独家销售代理为第一太平。该公司在上海销售型写字楼的市场推广上没有任何代理经验。而且没有固定的市场营销策划和项目现场代理团队。目前其在市场上叫价美金3000/平方米建筑面积，且没有任何新的概念作为支撑，脱离市场实际承接力。天安中心天安中心发展商回报期望76、值太高房型落后，实用率较低缺乏专业团队的支持与配合，难有良好形象地理位置优越，交通便利周围环境和景观理想，视野开阔附近市级商业、文化设施完备项目优势项目优势项目劣势项目劣势93华敏翰尊国际华敏翰尊国际预计交付日期:2004 年第二季度总面积 :127，900 平方米建筑面积总楼层 :28 层标准层面积:2500 平方米建筑面积净层高 :2.7米地板 :水泥地电梯数 :16+2停车位 :500实用率 :75%发展商发展商发展商发展商台湾蔡-家族，发展过长宁区住宅项目华敏世纪广场。华敏翰尊国际是其在上海的第一个写字楼项目。该公司拥有自己的物业管理公司。之前没有任何上海写字楼发展经验。公司治理有浓厚77、的家族管理风格。94设计理念及宣传卖点设计理念及宣传卖点华敏翰尊国际华敏翰尊国际建建筑筑外外观观及及内内部部公公共共空空间间的的设设计计以以古古典典风风格格为为主主，建建筑筑元元素素上上突突出出“帝帝王王”的的主主题题，力力求求营营造造大大气气、尊荣、豪华的氛围。尊荣、豪华的氛围。宣宣传传卖卖点点上上主主打打“眼眼光光”主主题题，意意在在突突出出“有有投投资资眼眼光光的的人人就就会会看看准准本本案案投投资资机机会会”的的主主题题，通通过过“拉拉”的方式展开一系列的营销宣传。的方式展开一系列的营销宣传。95营销策略营销策略营销策略营销策略写字楼标准房型设计比较理想，适合整层或大型用户的空间设计布78、局。目前拥有自己的近30个人的销售队伍。中级主管为新进的原太平洋房屋的台湾籍干部，市场总经理为女性，30岁，市场经验比较薄弱。科技设计有新意，独创有万兆光纤万兆光纤5000平方米豪华共享大堂，风格独特住宅销售理念，会有相当大的媒体广告投放充分利用原住宅的会所提供服务比元海早取得预售证，有时间优势华敏翰尊国际华敏翰尊国际延安路高架影响难以避免地理位置难显标志性管理层怀疑下属能力、内部“派系”斗争不断项目优势项目优势项目劣势项目劣势96发展商发展商发展商发展商台湾地产商，在上海的第一个地产项目。没有任何上海写字楼发展经验，该项目位于人民广场东侧（西藏路以东，汕头路以南，云南路以西，广东路以北）是一79、座与基地环境呼应，集普遍的建筑形态和灵活的平面布局于一体的纯智能化办公大楼。都市总部大楼（都市总部大楼（黄浦黄浦104104地块）地块）预计交付日期:2004 年第二季度总面积 :40950 平方米建筑面积总楼层 :22 层标准层面积 :2000 平方米建筑面积净层高 :2.8米地板 :架空地板电梯数 :待确认停车位 :138实用率 :75%97设计理念设计理念设计理念设计理念由世界著名的日本丹下都市建筑设计公司进行设计。都市总部大楼（都市总部大楼（黄浦黄浦104104地块）地块）都市总部大楼都市总部大楼文化文化政治政治历史历史与环境协调与环境协调节能节能传统传统对应对应历久弥新历久弥新耐久力80、耐久力结构结构安全安全庄重、安全感庄重、安全感自然空间自然空间柔和性柔和性功能性功能性舒适性舒适性98设计理念设计理念设计理念设计理念都市总部大楼（都市总部大楼（黄浦黄浦104104地块）地块）项目周围有市政府、博物馆、大剧院、工人文化宫等公共、文化、历史性建筑，正面是人民广场。在保持与人民广场的空间连续性同时，兼顾与南侧工人文化宫协调性。追求不为时代所改变的经典性建筑形态。根据不同历史阶段的需求变化提供灵活的平面形式。选择最大程度节省能源的机电设施。为使用者提供物理的舒适性基础上，确保对四周建筑物拥有开阔的眺望性，将合理的自然光引入办公空间内部，提高使用者的精神舒适性。通过光与影相互交织突出81、独特的存在感，通过对称式构图获得稳定感。为该项目内部使用者和由外部眺望的人们提供庄重厚实和安全感。99营销策略营销策略营销策略营销策略写字楼标准房型设计比较理想，为了符合智能化，在标准层设置了150毫米高的架空地板，在核心筒设计基础上，可做弹性分割的二分割及四分割法，使每个客户可分别设立设计布局。主入口：符合整层或大型用户的空间至今未委托任何物业咨询机构对其进行专业的市场推广，租售和价格策略一直不明朗。都市总部大楼（都市总部大楼（黄浦黄浦104104地块）地块）地理位置优越，正人民广场，交通便利周围环境和景观理想，视野开阔设计合理，硬件水准超前附近市级商业、文化设施完备尚未指定任何专业团队的支82、持与配合项目优势项目优势项目劣势项目劣势100项目竞争分析项目竞争分析潜在竞争分析潜在竞争分析潜在竞争分析潜在竞争分析101发展商发展商发展商发展商原为香港陆姓玩具制造商，在上海发展过三个项目，分别为写字楼-港陆黄浦中心、港陆广场和别墅项目-嘉华山庄。由于其创始人在几年前过世，后人没有能力打理上海的业务，因此将三个项目公司卖给香港和记黄埔地产集团。在接手上述几个质素并非良好的资产后，和记黄埔已经在市场上开始带租约暗标出售港陆广场的中区部分楼层。出售成交价约为美金2200-2400/平方米建筑面积，现有租约的租金水平大概在美金0.45-0.50之间，投资回报率不够吸引投资客户。但市场反应不够积极83、。为尽快出手，在下半年不排除和记黄埔下调成交价格的可能性。港陆广场港陆广场102华尔登广场二期华尔登广场二期 （THE CENTRE）预计交付日期:2004 年第 季度总面积 :85，350 平方米建筑面积总楼层 :40标准层面积 :2140 平方米建筑面积净层高 :2.7米地板:架空地板 电梯数 :18停车位 :300实用率 :70-75%发展商发展商发展商发展商此项目是香港和记黄埔地产集团自己在上海发展的第三个，也是最高品质的国际甲级写字楼。该项目的设计参照香港长江中心，是上海第一个尝试地板送风系统的写字楼。和记黄埔力图将此项目作为浦西地区的新地标。103华尔登广场二期华尔登广场二期 （T84、HE CENTRE）层数40层建筑结构核心筒外框架结构外墙玻璃幕墙楼面面积约2200平方米实用率约72%外墙至墙间距离约12.5米至15.5米楼面承载能力300公斤/平方米标准楼板与楼板间高度4.4米高架地板高度500毫米客用电梯18部可载21人(1650公斤）的高速电梯分布4个使用区域消防/载货用电梯2部消防/载货用电梯服务于各个楼层暖气，通风及空调系统空调均采用四管式地台送风，同时每层配备直接数控式可变风量系统。空调系统设计标准室温标准夏季 24度 冬季 22度鲜风量 8.3升/秒/人电力负载设计130VA/平方米紧急电力供应600KVA供租户使用停车场地下1-2层车库设263个车位预计落85、成日期约2004年初发展商上海新汇房产开发有限公司上海和汇房产开发有限公司由香港和记黄埔地产有限公司及香港长江实业(集团）有限公司共同投资的企业建筑设计泰瑞尔建筑师陈世民建筑师事务所室内设计顾问利是百顺设计有限公司园林设计顾问怡境师结构设计顾问奥雅纳工程顾问有限公司机电设备设计顾问重威工程结构、机电设备工程师第九设计研究院人防工程师上海市地下建筑设计研究所合作伙伴合作伙伴结构摘要结构摘要104华尔登广场二期华尔登广场二期 （THE CENTRE）设计理念设计理念设计理念设计理念105上海精英会上海精英会 发展商发展商发展商发展商原为静安区商委和-。现已由人民集团股权置换下此项目公司。人民集团没86、有任何写字楼发展经验。该项目的地理位置比较优越，地处“梅泰恒”地区，并享有地铁2号线石门路站上盖的优势。写字楼租户有德国-零售部分的主力租户为肯德基和必胜客。写字楼的主入口在吴江路，进出不太方便。租户中的跨国公司和外资机构驻沪办事处大部分是由于业务需要或预算不足去“梅泰恒”才搬迁至此。由于使用不便等因素日益体现，预计在附近新的写字楼落成后大多会搬离此地。106发展商发展商发展商发展商台湾，在上海的第一个地产项目。没有任何写字楼发展经验。长春藤大厦长春藤大厦v项目发展初期的成本非常高，仅楼板价就为美金900/平方米建筑面积。v亚洲金融危机对其的影响比较大，增加了不少财务融资成本并因此停工数年。v87、在2002年复工后，发展商在项目功能定位上又有多次反复，至今仍未明确租售政策。v该项目的“风水”在业内人士看来也是有比较大的问题。107项目竞争分析项目竞争分析SWOTSWOT分析分析分析分析 108元海大厦元海大厦109SWOT 分析分析项目优势项目优势 地理位置优越，地处静安，黄浦，卢湾三区的交界。依托人民广场地区的发展，周边商业设施齐全，有着良好的商务环境。交通便捷，南京西路，提升品质项目未设计建造，可以在前期及项目施工中介入营销、物业等，为项目提供完善的方案 项目在电力、弱电等方面可以采用较新的标准。项目所处区域人文环境良好，为项目的品质提供支持。项目劣势项目劣势 项目原有初步设计与目88、前的市场及项目定位存在较大的差距，而且在原有初步的设计在某些方面难以改进，项目在硬件上较难达到新建甲级写字楼水平 项目所在地离高架较近，因此而产生的空气，噪音污染会对本项目的品质有一定影响。项目所处地区非传统CBD地区，办公聚集效应不明显。110项目威胁项目威胁 中国加入WTO效应的显现，世博会的成功申办将为上海发展提供较长期的利好，本项目交付的2005年左右将是写字楼需求的高峰。上海经济的发展带动大量企业对写字楼扩租的需求。上海今后第三产业的大力发展将直接产生对写字楼的需求。大量外资、外地企业进沪发展产生了对写字楼的新生需求。写字楼发展将由追求硬件配置向追求软件服务、办公环境、办公品位过渡，89、这将使本项目的优势得以发挥。对办公环境要求高的广告、设计、文化类公司及外资办事处将在未来几年大量增加，这将使本项目的优势得以发挥。人民广场的定位及改造。大型买客的时机。项目机会项目机会 全国性的房地产泡沫警告将在一定程度上影响到写字楼市场。上海未来35年甲级写字楼的集中大量供应将使市场竞争更为激烈。最新出台的非住宅税收政策将较大影响写字楼投资收益，进而抑制客户投资购买写字楼。大量销售型写字楼过度营销将对写字楼市场造成多方面的负面影响。今后35年上海写字楼市场面临多区域的供应格局，各区将用政策留驻区域性客户。大量同类型供应政策风险价格SWOT 分析分析111项目竞争分析项目竞争分析案例分析案例分90、析案例分析案例分析112华夏银行大厦（原名京银大厦）华夏银行大厦（原名京银大厦）发展商发展商发展商发展商上海京银大厦建设发展有限公司，中方为中国华能集团，外方为韩国汉拿能源集团。该物业的总建筑面积是70,650 平方米，座落于浦东小陆家嘴中心地区。是少有的以售为主的甲级写字楼。在1999年落成并对外销售。挑战挑战挑战挑战京银大厦在2000年曾经整栋销售给一家投资机构。但因各种原因，业主目前收回该物业并分拆出售。外界对此间情况不明确。解决方案解决方案解决方案解决方案为了争取到足够的投资者和市场注意力，戴德梁行建议业主接受独家代理作市场推广。全力调动戴德梁行本身资源被并作大批量邮递、特别开幕仪式和91、各类研讨软性推广活动。成果成果成果成果在戴德梁行入驻后对国内外各类个人与机构投资者开展强力的推广过程和安排外地巡回推广等。推广期间，戴德梁行与业主事先确认阶段售价底线并有充分授权，业主只负责对销售面积的控制。因此八个月内与客户达成占写字楼出售面积近90%的成交同时吸引到华夏银行、爱使股份、上海能源等大型金融企业和上市公司并将成功改名为华夏银行大厦。113圣爱大厦圣爱大厦发展商发展商发展商发展商中房集团、上海基督教协会和一家港资公司。该物业的总建筑面积是-平方米，座落于徐家汇中心地区。是少有的以售为主的甲级写字楼。在2002年落成并对外销售。挑战挑战挑战挑战但因各种原因，业主的建设资金一直存在问92、题，原计划2000年落成的物业因资金原因没有完工，并分拆出售。外界对此间情况不明确。解决方案解决方案解决方案解决方案以低价和于徐家汇中心地区新的写字楼物业的唯一性作市场推广，成果成果成果成果吸引到上海外商服务中心等有影响力的机构，王经理王经理114兆丰数码广场兆丰数码广场发展商发展商发展商发展商新长宁集团。该物业的总建筑面积是-平方米，座落于中山公园地区，地铁2号线的上盖。是长宁区规划的商业和交通集散枢纽中心地区。是少有的以售为主的甲级写字楼。在2002年落成并对外销售。挑战挑战挑战挑战此地一向是居住和商业区，很少有商务办公的氛围，周边的商务配套设施也捉襟见肘。解决方案解决方案解决方案解决方案93、为了争取到足够的投资者和市场注意力，邀请高力房地产顾问作为联合独家代理作市场推广。原本希望能借助高力的客户资源，但没有实现。被迫充分利用发展商的政治背景，即是区房地局直属企业的优势，争取到多媒体产业园的税务优惠政策。成果成果成果成果吸引到LG，DELL等大型租户入驻，随着他们的上下游企业纷纷搬迁到此。由于是现房的原因，其他企业也纷纷入住115宏观政策分析宏观政策分析宏观政策分析宏观政策分析写字楼市场分析写字楼市场分析写字楼市场分析写字楼市场分析项目竞争分析项目竞争分析项目竞争分析项目竞争分析项目定位分析项目定位分析客户定位分析客户定位分析客户定位分析客户定位分析项目设计建议项目设计建议项目设计94、建议项目设计建议项目定位分析项目定位分析116项目定位分析项目定位分析117营销主题定位营销主题定位金字塔金字塔生态健康主题生态健康主题人性化大厦主题人性化大厦主题城市景观主题城市景观主题国际品牌组合主题国际品牌组合主题未来升值诉求未来升值诉求尊崇、高贵诉求尊崇、高贵诉求 核核心心诉诉求求支支持持型型诉诉求求基基础础诉诉求求I IIIIIIIIIII118目前甲级写字楼更关注硬件品质及形象，随着非典型肺炎的传播，写字楼如何应对健康问题将目前甲级写字楼更关注硬件品质及形象，随着非典型肺炎的传播，写字楼如何应对健康问题将被重视，此时对于健康主题的定位及宣传将受到事半功倍的效果。被重视，此时对于健康95、主题的定位及宣传将受到事半功倍的效果。生态健康主题生态健康主题营销主题定位营销主题定位金字塔金字塔办公室保持新鲜的空气人体健康因素人体健康因素心理健康心理健康公共空间环境公共空间环境在色彩、材质、尺度等方面提供让人愉悦的公共环境。公共空间功能公共空间功能提供休闲、放松、沟通等有益于愉悦心情、释放压力的功能。办公室内保持使人舒适的温湿度办公空间内保持较小的噪声办公室提供适合眼睛健康的照度光光光光 空气空气空气空气声音声音声音声音温湿度温湿度温湿度温湿度生理健康生理健康119在元海大厦中办公在元海大厦中办公“工作就象在疗养工作就象在疗养”享受与大自然相媲美的新鲜空气，享受与大自然相媲美的新鲜空气，96、保持身体的健康，保持最佳的办公效率。保持身体的健康，保持最佳的办公效率。以在大自然中办公为核心的健康主题定位以在大自然中办公为核心的健康主题定位营销主题定位营销主题定位金字塔金字塔主题描述主题描述生态健康主题生态健康主题120v采用欧美最先进的空气净化装置采用欧美最先进的空气净化装置主题宣传点主题宣传点营销主题定位营销主题定位金字塔金字塔生态健康主题生态健康主题（国家质量监督检验检疫总局、卫生部和国家环保局于2002年11月19日发布，2003年3月1日实施）v符合室内空气质量标准符合室内空气质量标准121主题宣传点主题宣传点营销主题定位营销主题定位金字塔金字塔生态健康主题生态健康主题元海大厦97、与汤臣高尔夫球场（世纪公园）空气质量相同元海大厦与汤臣高尔夫球场（世纪公园）空气质量相同122 分隔新风系统为多个子系统，分隔新风系统为多个子系统，防止流行性呼吸道传染病的传播防止流行性呼吸道传染病的传播.主要措施主要措施营销主题定位营销主题定位金字塔金字塔生态健康主题生态健康主题 新风严格过滤，设置过滤装置新风严格过滤，设置过滤装置 加大新风供应标准加大新风供应标准 123预留高级卫生间上下水管、预留内部楼梯、预留弱电容量等，体现人性化主题。在装饰材质的选用、公共空间的布置、公司楼层水牌的设计等方面为客户着想，于细节处体现人文关怀。在客户选购和入住的全过程，通过周到服务体现项目高档品质和人文98、关怀。人性化大厦主题人性化大厦主题营销主题定位营销主题定位金字塔金字塔预留功能预留功能关注关注细节细节周到服务周到服务124通过通过“城市景观城市景观”主题的挖掘，在满足客户对于景观需求的同时，体现建筑对于城市及社会主题的挖掘，在满足客户对于景观需求的同时，体现建筑对于城市及社会的贡献，提升本项目的品质层次。的贡献，提升本项目的品质层次。城市景观主题城市景观主题营销主题定位营销主题定位金字塔金字塔分别以高架和人民广场两个主要位置为视觉设计目标，布置灯光景观系统，体现“动”、“静”两种灯光景观主题，丰富本项目标志性特征。灯光景观主题灯光景观主题提炼外观造型的美感诉求及象征意义（如象征上海的白玉兰99、），变高架劣势为优势，提炼变换 外观造型景观主题外观造型景观主题125变高架劣势为优势，通过在高架不同方位的不同景观，创造“横看成岭侧成峰，远近高低各不同”的效果，从动态的角度丰富本项目城市景观的主题起到移步换景。城市景观主题城市景观主题营销主题定位营销主题定位金字塔金字塔充分利用裙房屋顶空间，布置以参天大树为主的绿化景观，创造上海独有的“空中花园”景观：吸引高架人流的注意，强化标志性特征 为本项目写字楼客户创造景观，改善环境，制造卖点，同时强化前述“生态、健康”的主题动态变换景观主题动态变换景观主题空中绿化景观主题空中绿化景观主题126通过本项目多角度国际品牌合作的诉求，强化本项目优质甲级写100、字楼的形象。通过本项目多角度国际品牌合作的诉求，强化本项目优质甲级写字楼的形象。国际品牌组合主题国际品牌组合主题营销主题定位营销主题定位金字塔金字塔主要客户组合主要客户组合国际品牌组合国际品牌组合物业管理公司物业管理公司材料设备供应商材料设备供应商规划设计公司规划设计公司营销代理公司营销代理公司127宾利车服务宾利车服务尊崇、高贵诉求尊崇、高贵诉求营销主题定位营销主题定位金字塔金字塔128优质的甲级写字楼应该在客户所关注的方面体现出客户对于品质档次的追求与要求，进而体优质的甲级写字楼应该在客户所关注的方面体现出客户对于品质档次的追求与要求，进而体现楼盘对于客户的尊崇，彰显入住客户的高贵层次。现101、楼盘对于客户的尊崇，彰显入住客户的高贵层次。关键材料与设备的质量关键材料与设备的质量尊崇、高贵诉求尊崇、高贵诉求营销主题定位营销主题定位金字塔金字塔豪华大堂的精心设计豪华大堂的精心设计电梯厅及走道的精心设计与布置电梯厅及走道的精心设计与布置129 以以“未来升值未来升值”为中心对本项目前景进行综合诉以求获取更高、超出目前市场认同的的租售价格。为中心对本项目前景进行综合诉以求获取更高、超出目前市场认同的的租售价格。营销主题定位营销主题定位金字塔金字塔未来升值诉求未来升值诉求本项目地处三个本项目地处三个CBDCBD中心中心 距离电视台、政府办公机构较近距离电视台、政府办公机构较近地理位置升值诉求地102、理位置升值诉求人民广场改造后的综合环境人民广场改造后的综合环境元海大厦元海大厦卢卢 湾湾黄黄 浦浦静静安安130综合品质升值诉求综合品质升值诉求营销主题定位营销主题定位金字塔金字塔未来升值诉求未来升值诉求变换景观变换景观-以前述项目的综合品质为诉求点。以前述项目的综合品质为诉求点。独有特色升值诉求独有特色升值诉求空中花园空中花园生态健康生态健康131项目定位分析项目定位分析品质定位品质定位品质定位品质定位132品质定位品质定位 人民广场的CBD地位加强 本项目多层次的营销主题定位 本项目独有优势的可行性 因项目为续建项目而产生的一系列劣势 地处CBD边缘，周边办公聚集效应不强 周边环境局促主要103、优势因素主要优势因素主要劣势因素主要劣势因素以人的“获得健康获得健康获得健康获得健康、赢得尊重赢得尊重赢得尊重赢得尊重、感受舒适感受舒适感受舒适感受舒适”为目标，避开项目固有不足或将其转化为优势，将项目定位为以满足人在办公中深层次真正需求为本的功能型优质甲功能型优质甲功能型优质甲功能型优质甲级写字楼级写字楼级写字楼级写字楼品质定位品质定位品质定位品质定位133竞争分析图竞争分析图综合品质综合品质回报预期回报预期晶采世纪大厦元海大厦元海大厦上海精英会华敏翰尊国际都市总部大楼华尔登广场二期天安中心长春藤大厦港陆广场134竞争策略定位竞争策略定位价价格格优优势势服服务务优优势势生生态态优优势势品品牌104、牌优优势势元海大厦元海大厦品品牌牌优优势势135项目定位分析项目定位分析价格定位价格定位价格定位价格定位136价格定位价格定位品质因素：品质因素：根据前述品质定位，本项目虽然在一些硬件上具有先天的不足，但经过设计的改进、功能的增加以及通过对人在工作中综合需求的满足，本项目综合品质较高，且具有一定的独特性，能够支持较高的价格定位。1 1.价格定位价格定位2 2.竞争因素：竞争因素：未来35年内，无论从上海市还是本区域的角度来讲，本项目将面临多个项目、大量集中供应的激烈竞争，此类竞争项目的合理均价一般在USD18002800/平方米之间。因此，过高的价格定位将导致目标客户的流失。3 3.需求因素：105、需求因素：上海经济的快速发展以及中国经济龙头地位的确立使得越来越多的企业选择购买写字楼在上海长期发展，客户的多样性特征逐渐显现，其中价格承受能力相对高的客户已经形成一定的群体效应。4 4.回报因素：回报因素：租金回报率一直是客户考查写字楼售价的主要指标，目前且今后相当长的一段时间内810%的租金回报率都将对定价具有一定的指导作用。当然，可以通过升值的卖点诉求弱化此项指标。综合以上因素，在本项目改进前USD18001900USD18001900/平方米的基础上，在能够落实本建议书的各项改进及营销卖点落实建议的前提下，本项目的平均价格可定位在USD24002500USD24002500/平方米的范106、围内。137宏观政策分析宏观政策分析宏观政策分析宏观政策分析写字楼市场分析写字楼市场分析写字楼市场分析写字楼市场分析项目竞争分析项目竞争分析项目竞争分析项目竞争分析项目定位分析项目定位分析项目定位分析项目定位分析客户定位分析客户定位分析项目设计建议项目设计建议项目设计建议项目设计建议客户定位分析客户定位分析138目标客户分析目标客户分析目标客户分析目标客户分析客户定位分析客户定位分析139客户定位客户定位v 政府机构v 外省市驻沪办事处v 媒体类相关公司v 个人投资者v 基金型投资者v保险公司v中外资银行v证券公司v民营企业v上市公司v汽车行业相关公司v商贸物流行业v纺织服装类公司地地 理理 107、位位 置置行行 业业 发发 展展投投 资资 主主 体体140目标客户分析目标客户分析元海大厦元海大厦地理位置地理位置媒体类相关公司媒体类相关公司 政府机构政府机构外省市驻沪办事处外省市驻沪办事处141人民广场人民广场根据规划，为了提高政府运作效率，根据规划，为了提高政府运作效率，人民广场地区将成为政府集中办公的行政中心人民广场地区将成为政府集中办公的行政中心政府机构及其相关部门政府机构及其相关部门政府将在今后几年内通过租赁或购买写字楼的模式进驻人民广场地区租赁租赁此类客户主要包括此类客户主要包括市、区政府各委、办、局等市、区政府各委、办、局等 购购买买142人民广场行政中心地位的突显。外省市驻108、沪办事处及相关组织在此可以更有效率地开展工作。本项目相对较低的租售价格将受到此类客户的青睐。外省市驻沪办事处及相关组织外省市驻沪办事处及相关组织将有一大批外省市驻沪办事处及相关组织迁入人民广场地区将有一大批外省市驻沪办事处及相关组织迁入人民广场地区143人民广场地区将是传媒类相关公司入驻的首选人民广场地区将是传媒类相关公司入驻的首选媒体类相关公司媒体类相关公司中国的传媒类公司与政府有着必然的紧密联系。上海电视台地处本区域范围内，将吸引较多的传媒公司。v广告公司v调查公司v发行公司v节目制作公司v广告检测公司v发行监测机构v收视收听监测公司v其他配套服务商等此类客户主要包括此类客户主要包括随着上109、海经济的进一步发展和进一步对外开放，媒体类产业链的各环节将得到迅猛发展144行业发展行业发展纺织服装行业纺织服装行业保险公司保险公司中外资银行中外资银行证券公司证券公司民营企业民营企业上市公司上市公司汽车行业汽车行业商贸物流行业商贸物流行业目标客户分析目标客户分析145保监会已放松对保险公司购置自用办公房的限制，在资本金5%内可自行决定购买办公房。v太平人寿、大众保险等大公司v一些新成立的合资保险公司v新华，康泰，等增资扩股，并积极准备上市的保险企业。保险公司保险公司目标客户主要包括：目标客户主要包括：中国入世后，保险业将有较大的发展空间，保险界出现可以投资写字楼的新趋势中国入世后，保险业将有110、较大的发展空间，保险界出现可以投资写字楼的新趋势上海地区已拥有写字楼的保险公司有：平安保险，太平洋保险，中国人寿，中国人民保险。友邦保险在外滩使用的友邦大厦是购买30年的使用权。华泰保险华泰保险新华人寿新华人寿大众保险大众保险泰康人寿泰康人寿太平人寿太平人寿天安人寿天安人寿146v外资银行对中国市场有其长期战略考虑和承诺并已将其业务管理总部业务管理总部放置在浦东小陆家嘴浦东小陆家嘴。v从战略备份、安全性、交通便利的角度考虑，其后勤保障中心后勤保障中心一般会安排在浦西浦西。v当初在浦东小陆家嘴的原因是由于国家金融政策规定不得以而为之，浦西的便利会促使他们考虑更多的营业网点营业网点或市场推广中心市111、场推广中心、个人理财中心个人理财中心的设置。外资银行在浦西地区增加营业网点或后勤总部的可能外资银行在浦西地区增加营业网点或后勤总部的可能外资银行外资银行汇丰银行汇丰银行在仙乐斯广场租赁了将近15000平方米的写字楼作为其为亚太区提供影像数据处理的三大中心之一（其初衷是希望购买，但因为价格等问题与发展商没有完全达成一致而改变计划）我司认为此等趋势会发展。147 中资银行在浦西地区增加营业网点或后勤总部的可能中资银行在浦西地区增加营业网点或后勤总部的可能v受国家金融政策的驱使，大多数国有商业银行已在小陆家嘴地区自建写字楼作为区域总部。v但事实上大部分的业务仍旧集中在浦西地区，因此将浦西地区各类后勤112、部门集中化的趋势将势不可挡。v由于上市准备的需要，银行也将购买写字楼作为增加固定资产的重要手段之一。中资银行中资银行148中大型的东方证券，国泰君安、中信、银河等资本金在资本金在8 8亿元以上的企业亿元以上的企业都应该考虑向其推荐裙房并就命名权推荐裙房并就命名权。证券公司购买写字楼的可能性证券公司购买写字楼的可能性证券公司分析证券公司分析海通证券海通证券已经参建原银晨数码广场16000平方米，并成功取得该物业的命名权，现已改名为海通证券大厦。目标客户主要包括：目标客户主要包括：149民营企业集团购买写字楼的可能性民营企业集团购买写字楼的可能性民营企业民营企业所选择的写字楼都要体现尊贵和身价。由113、于浦东小陆家嘴地区的写字楼90%都是以租赁为主，因此浦西市中心必然是他们的第二选择。大中华区金融、航运和高科技制造业中心大中华区金融、航运和高科技制造业中心物流优势物流优势,金融优势金融优势江浙地区江浙地区中大型民营企业中大型民营企业集团集团资讯优势、人才优势资讯优势、人才优势长江三角洲地区经贸枢纽长江三角洲地区经贸枢纽营销中心、研发中心营销中心、研发中心150民营企业集团购买写字楼的可能性民营企业集团购买写字楼的可能性民营企业民营企业v在福布斯中国大陆首富排行上榜的100人中有47位涉足房地产业。v在这47家企业中，以房地产和建筑建材业作为唯一或第一主业的就有26个。v其余的，则是在其他行业114、积累了足够的资金后转而投向房地产的。（万向集团）v今年排行榜前十名中有八人从事房地产业。v前三名全是房地产界赫赫有名的人物：荣智健、许荣茂和孙广信。在前两年的排行榜中，涉及房地产业的企业还不到三分之一，如今已增长到1/2，这个趋势随着房地产的进一步发展还有可能继续提高，同时也将吸引大量的其他民营企业集团涉足房地产投资。151上市公司一般在年底会对资金安排比较好的走势，以便在年报上有好的表现。但是其对购买对象的考虑会比较谨慎。会考虑能够马上与银行取得按揭或抵押贷款的。一般为公司自用一半，出租一半。上市公司购买写字楼的意图上市公司购买写字楼的意图上市公司上市公司很多上市公司的大股东会先以固定资产项115、目名义购得写字楼，然后以较高的价格转让给上市公司。为准备上市，一些公司会策略地购置写字楼作为固定资产，以达到上市所必须具备的固定资产额度。年报表现年报表现年报表现年报表现增加固定资产增加固定资产增加固定资产增加固定资产套取资金套取资金套取资金套取资金152汽车行业汽车行业汽车制造厂商，汽车制造厂商，（如大众、吉利等）汽车销售和服务商，汽车销售和服务商，（如宝德、永达等）汽车零部件采购及物流公司汽车零部件采购及物流公司（如美国天合公司、安吉汽车物流等）汽车零部件生产厂商汽车零部件生产厂商（如米其林轮胎、依顿变速器公司)作为上海作为上海6大支柱产业之一的汽车产业，将在未来几年中快速增长（如下图）大116、支柱产业之一的汽车产业，将在未来几年中快速增长（如下图）目标客户主要包括：目标客户主要包括：153作为上海将大力发展六大支柱产业之一，商贸物流行业将在今后几年内获得较大的发展空间。作为上海将大力发展六大支柱产业之一，商贸物流行业将在今后几年内获得较大的发展空间。商贸物流行业商贸物流行业由于本项目靠近南京东路及人民广场等商圈，本区域商贸物流类企业聚集度相对其他区域较高，因此此类客户为本项目主要目标客户。本案所在区域客户分析本案所在区域客户分析154纺织服装行业纺织服装行业v 中国在纺织服装行业拥有较大的劳动力资源成本优势v 根据加入WTO签署的协议 2005年配额取消以后，如果排除所有新老壁垒，117、那么按中国在非配 额地区的服装市场份额标准，将有220亿美元的增长空间，相当于2001年出口总额的60。入世后中国的纺织服装行业将获得较大的发展入世后中国的纺织服装行业将获得较大的发展我行在代理京银大厦租售的过程中，大量纺织服装类公司前来洽谈租售，希望在上海建立窗口企业，直面全国市场及国际市场。实践表明此类行业将在今后几年中快速增长。155目标客户分析目标客户分析投资主体投资主体基金型投资者基金型投资者个人投资者个人投资者 机构投资者机构投资者（见前述分析）（见前述分析）156一般东南亚地区的购买者避税需要，通常以英属百慕大或维京群岛的注册公司名义购买，可能需要外资银行作按揭的贷款安排。个人投118、资客户的投资热情对国家投资的税务政策调整有非常高的警惕性和灵敏度！个人投资客户的投资热情对国家投资的税务政策调整有非常高的警惕性和灵敏度！个人投资市场分析个人投资市场分析个人投资个人投资由于前期股票投资市场一度低迷，纷纷抽出资金投入，且有中长期投资计划，并看重资本增值而非短期抄作，这与住宅楼市场有很大的区别。同时，中国大陆尤其是江浙一带的个人投资者仍是主要投资客户群体，另一方面，实践表明，华中、华北、东北等非江浙一带的个人投资者也将逐渐增多，在写字楼投资市场上占据不可忽视的份额。若股票或其他投资市场没有暴涨的行情和长期利好的政策面根本转变，一般不会轻易抛售所拥有的写字楼物业。此类客户的付款方式119、通常会要求分期或按揭。由于本身大多从事现金流量比较大的生意和业务，若有需要，也可以一次性付清所有购房款。国内身份人士国内身份人士国内身份人士国内身份人士海外身份人士海外身份人士海外身份人士海外身份人士157基金型投资市场分析基金型投资市场分析基金型投资者基金型投资者在华主要投资机构在华主要投资机构v 房地产投资基金的出现，验证了我国房地产业正向国际并轨。v 中国房地产业的发展吸引了大量国外房地产投资基金的进入，给房产市场带来了充裕的资金。v 基金型投资者在投资时较为保守，投资回报率要求较高，一般要求毛回报率在15%以上。158客户需求分析客户需求分析客户需求分析客户需求分析客户定位分析客户定位120、分析159客户需求客户需求营商环境尊贵地位硬件性能运营成本增值前景证券公司证券公司银行银行保险公司保险公司个人投资者个人投资者民营企业民营企业上市公司上市公司增值前景营商环境尊贵地位硬件性能运营成本尊贵地位增值前景硬件性能运营成本营商环境营商环境运营成本硬件性能尊贵地位增值前景营商环境尊贵地位硬件性能增值前景运营成本增值前景营商环境硬件性能尊贵地位运营成本硬件性能硬件性能营商环境营商环境尊贵地位尊贵地位硬件性能硬件性能营商环境营商环境尊贵地位尊贵地位160 在2006年租赁面积需求为2000-2500平方米建筑面积的租户将是越洋项目最有价值的客户。此类客户在各专业领域皆是排名前位的领导企业，在121、上海和中国市场有相当份额的占有率和长期承诺，对租金又有相当的承受能力，但对挑选写字楼有下列各类具体要求：v后备电力供应v平面布置v实际使用面积v企业公共形象v办公设施安全v员工餐饮v访客隐秘性客户需求定位客户需求定位v 天花净高v 地面承重度v 通讯容量v 布线系统v 加时空调费v 主电力供应v 空气质量因此该类客户大多数都倾向于租赁单层面积以便统一管理和运作因此该类客户大多数都倾向于租赁单层面积以便统一管理和运作 161宏观政策分析宏观政策分析宏观政策分析宏观政策分析写字楼市场分析写字楼市场分析写字楼市场分析写字楼市场分析项目竞争分析项目竞争分析项目竞争分析项目竞争分析项目定位分析项目定位分122、析项目定位分析项目定位分析客户定位分析客户定位分析客户定位分析客户定位分析项目设计建议项目设计建议项目修改建议项目修改建议162项目修改建议项目修改建议总体项目分析总体项目分析总体项目分析总体项目分析163 总体建筑建议总体建筑建议原有地块示意图：多层住宅高层住宅原有广告招牌164总体建筑建议总体建筑建议6 层群楼內设置中庭区域增加与室外空间的流通性并增设室内景观。建议群楼外墙可采用大量玻璃材质，1层大堂地坪也可部分采用玻璃材质。可使整个大堂中庭在整体效果上更为通透，不仅有良好的采光效果，还可在气氛上营造速度感和未来感。并可与群楼办公楼层相协调。在首层大堂及办公楼入口处可装点自然的植物及跳色的123、家居布置，营造休闲轻松的氛围，使主樓及裙樓的中庭部分与大堂出入口部分完美结合，成为整个建筑结构的主要构成部分。为使其空间构成与外界环境相融合，可在门厅及出入通道处设置标志景观，底层大堂可设置高级的主題餐饮区，咖啡休闲区及展覽区域，使整个大堂作为人流的主要聚集地。中庭连接了群楼的办公区域及底层的大堂入口区域，通过不同的分割来体现本项目超前的设计理念，并由此带来不可估量的社会及经济价值。功能物业配比建议主楼20层 甲级办公楼 总面积约为：27,800平方米裙樓 6层 商场或陈列式办公楼层 总面积约为：11,620 平方米地下 3层 停车场（大厦的交通枢纽）大堂及共享空间设计建议165总体建筑建议总124、体建筑建议原有地下停车库的出口位与入口位的设置有冲突，应作相应的修改，使整个车流通行顺畅。群楼屋顶标志性建筑物与周边高架较为接近，不能体现出理想的建筑效果，建议将此标志性建筑移位。群楼入口位与周边的广告标志牌位置较为冲突，建议修改，原位处可作为室外广场，设置喷泉，小型标志建筑，绿化及休闲步行街。由于大厦主楼设计位置与相邻的住宅高层距离较近，建议把主楼整个方位进行调整，使主楼光照及通风更为良好，而且还可以增加观景位。在外观上可使建筑更富于动感，在主楼的中间部位增加一标志性建筑设计，或采用特殊外墙灯光处理以增加大厦的标志性。建议可在群楼外侧设置一天桥至对面大厦，即可增加空间流动性，又可增加人流量，125、达到较好的商业效果。群楼会所及屋顶花园设计建议建筑总平面分析建议在群楼5至6层各保留半个面向高架的楼层作为整个办公楼的高级员工会所。可在其间设置展览中心，会议商务中心，室内健身中心，还可设置部分酒吧，餐厅区域。6层屋顶可设置室外网球场，小型高尔夫练习区及屋顶花园。并预留相应的服务设施及服务用房，166 目前甲级写字楼设计标准目前甲级写字楼设计标准地点：交通方便，处公交和地铁沿线；多幢写字楼集中于一个区域。停车位：每200平方米至少一个车位，多用途项目另需额外或邻近车位。大厦整体质量：装修、管修网、楼面承重等符合标准；电力供应充足且有自备发电机组。标准层面积：2，500m2以上，无柱设计进深：从126、外墙到核心筒距离至少12米。楼层高度：净高超过2.8米。架空地板：150mm(一般办公用途)，300mm（金融及高科技用途）电梯：平均每5层有一部电梯服务，或等候时间不超过30秒，选用国际品牌的进口电梯。结构：钢结构+钢筋混凝土结构。空调系统：设计温度夏季：24冬季：22在未来国外新供应的国际级甲级写字楼应达到的设计标准为：167目前甲级写字楼设计标准（续）目前甲级写字楼设计标准（续）通讯系统：两路光纤接入，光纤及超五类电缆垂直布线，拥有充足的电话直线。卫星电视：装置SMAT卫星电线系统及CABD公共天线系统。电力系统：两路35千伏供电，紧急备用发电机。消 防 系 统：智 能 化 消 防 报 127、警 系 统，包 括 自 动 喷 淋 系 统，消 防 栓 系 统，自 动 火 警 报 警 系 统，灭 火 器，烟感系统，应急灯和安全出入口指示等。楼宇管理系统：先进楼宇智能化管理系统，监控和维持大楼供暖，空调及通风系统，消 防 系 统，安 保 系 统 及 广 播 系 统 的 正 常 工 作。另 外 还 需 提 供 自 动 遮 阳 窗 帘 及 自 动 温 湿度控制。电话线：平均每20平方米楼面建筑面积配有一条电话线。智能化：应配备5A智能化设施。使用率：七成或以上。特 殊 要 求：经 一 定 改 造 措 施 后 可 满 足 特 殊 客 户 在 承 重、备 用 电 力 供 应、室 内 温 度、湿 度128、 控 制 及 增加室内楼梯等特殊要求。在未来国外新供应的国际级甲级写字楼应达到的设计标准（续）168功能分配功能分配-1原建筑设计的功能分配图 办公楼区域 面积:27,800m2 层数:20层商场区域 面积:11,620m2 层数:6层车库区域 面积:层数:3层169功能分配功能分配-2建议建筑功能分配图-A 办公楼区域 层数:25层辅助内容:咖啡区,小超市等.大型办公区或会展中心 层数:3层车库区域 层数:2层会所区域 层数:2层分为主楼大堂及裙楼大堂上空空间位.作用为分割主楼及群楼的中空位,并可增加其日照度群楼入口主楼入口170功能分配功能分配-2建议建筑功能分配图-A 主楼与裙楼以此上空129、空间及玻璃顶为分割线方案A中上空空间的具体面积171功能分配功能分配-2建议建筑功能分配图-A 大堂区域自助银行区域上空空间区域大厦管理处区域小超市及休闲咖啡区域盥洗室区域机电区域电梯区域主楼与裙楼分界线172功能分配功能分配-3建议建筑功能分配图-B 办公楼区域 层数:25层大型办公区或健身房或会展中心 层数:2层大型办公区域 楼层:3层大堂区域(包括主楼裙楼大堂及小型商铺辅助设施.)上空空间位.作用裙楼的中空位,可增加其日照度群楼入口主楼入口可设置小型商铺车库区域 层数:2层173功能分配功能分配-3建议建筑功能分配图-B 备注:主楼与裙楼之间无分割,大堂为一体,流通性较好.方案B中上空空130、间的具体面积174功能分配功能分配-2建议建筑功能分配图-A 大堂区域自助银行区域上空空间区域大厦管理处区域小超市及休闲咖啡区域盥洗室区域机电区域电梯区域CC此区域为展示区域175功能分配功能分配-4建议建筑功能分配图-C 办公楼区域 面积:27,800m2 层数:20层大型办公区或健身房或会展中心 面积:5,810m2 层数:3层车库区域 层数:3层 地下1层 地上2层会所区域 面积:1,936m2 层数:1层大卖场区域 面积:m2 层数:2层备注:方案B与方案C的上空空间基本相同,可参考方案B.176项目修改建议项目修改建议建筑设计建议建筑设计建议建筑设计建议建筑设计建议177建筑总平面分131、析建筑总平面分析原建筑入口平面图 原商场入口原办公楼入口现有广告招牌现有高架位现有高层住宅位现有多层住宅位为车库进线为车库出线178建筑总平面分析建筑总平面分析建议建筑入口分析图 意见意见1:1:原商场入口处于高架与广告牌之间,对整体的建筑外观及入口效果有影响,望可把入口改到威海路.意见意见2:2:原商场入口处可改为广场包括:喷泉,标准性建筑造型,休息区及绿化位.意见意见3:3:原车道出口位与入口位有冲突,望可改变出口位的方向.179标志性建筑物概念设计建议标志性建筑物概念设计建议原有标志性建筑物分析建议建议1:1:由于此标志性建筑物与高架及广告招牌有冲突,望可移位至西面建议建议2:2:如原商132、场入口移位,此处可作为建筑底层的主要景观位.建议建议3:3:在主楼的中间位增加一处标志性景观位,可增加建筑的美感及特殊性.建议建议4:4:扩大裙楼屋顶的空中绿化面积,并增加透光玻璃顶及休息位,增加整个建筑的景观及通透感.180建筑物概念设计建议建筑物概念设计建议标志性建筑物设计意见建议建议5:5:原有主楼具背后的高层公寓楼距离较近,建议进行45度旋转,可增加主楼的景观及光线.而且整个建筑也更具立体感.建议建议1:1:由于裙楼的标志性建筑物与周边的高架及广告牌有冲突,建议修改到此处.(与上页建议1相同)181建筑外观风格建议建筑外观风格建议群楼外立面建议建议建议:可在裙楼的外墙位增加一些标志性图133、案及灯光,更增添了建筑的立体感及视觉冲击力.182建筑外观风格建议建筑外观风格建议群楼外立面建议建议建议1:1:办公楼大堂入口参考建议建议2:2:主楼外墙设置灯光参考建议建议3:3:主楼外墙设置标志性装饰建议建议4:4:主楼顶部装饰参考细部处理183建筑建筑,设备及室内材料建议设备及室内材料建议材料建议表-1项目项目标准标准/品牌品牌1、外墙a.Low-E低辐射玻璃幕墙及铝合金嵌板。b.裙楼外墙为花岗石、大理石或Low-E低辐射玻璃幕墙。2、入口大堂及电梯大堂a.入口大厅地面及墙身镶嵌大理石/硬麻石/花岗石/木饰面/玻璃/拉丝不锈，配合造型天花吊顶。b.电梯大堂花岗石/大理石/木饰面/玻璃/镜134、钢装饰。3、空调设备a.CARRIER（开利-USA/MALAYSIA）b.螺杆机（R-134a）150-500冷吨c.离心机（R-134a）300-2000冷吨d.YORK（约克-USA/FRANCE）e.螺杆机（R-134a）100-300冷吨f.离心机（R-134a）350-1300冷吨g.TRANE（特灵-USA/FRANCE）h.螺杆机（R-134a）125-450冷吨I.离心机（R-134a）300-2500冷吨184建筑建筑,设备及室内材料建议设备及室内材料建议材料建议表-2项目项目标准标准/品牌品牌4、电话线及通讯设备 1.多蕊电话线 2.光纤结构化布线系统，总系统可达1000135、mps。每层均配有一对多模光纤 线，提供100 mps1000 mps频带，幷预留两组（二对）备用光纤，以配合 发展使用。品牌：光纤及超五类线 a.IBDN-CANADA b.SIEMON-USA c.PANDUIT-USA d.AVAYA-USA 3.通讯系统品牌 a.IBDN-CANADA b.SIEMON-USA c.PANDUIT-USA d.AVAYA-USA5、电梯a.MITSUBISHI三菱b.SCHINDLER迅达c.OTIS奥迪斯185建筑建筑,设备及室内材料建议设备及室内材料建议材料建议表-2项目项目标准标准/品牌品牌6、电力及后备电源系统a.高低压配电开关 ABB MER136、LINGERIN（FRANCE施耐德(SCHNEIDER)梅兰日兰b.发电机组 CUMMINS（USA康明斯）VOLVO（SWEDEN富豪）DEUTZ（GERMANY道依茨）c.变压器 ABB SIEMENS（西门子）7、电视（视像会视、电视幕墙）a.SONY新力b.PHILIPS菲利浦c.FUJISU富士186建筑建筑,设备及室内材料建议设备及室内材料建议材料建议表-3项目项目标准标准/品牌品牌 8、保安a.AD（USA）b.NTK（USA）c.AB（CANADA）9、消防a.HONEYWELL（USA）（霍尼韦尔）b.JOHUSONCONTROLS（USA）（江森）c.GENT（UK）（精137、灵）187项目修改建议项目修改建议室内外绿化及景观设计建议室内外绿化及景观设计建议室内外绿化及景观设计建议室内外绿化及景观设计建议188A室内外景观绿化设计建议室内外景观绿化设计建议主要景观绿化提示区 BC189室内外景观绿化设计建议室内外景观绿化设计建议A区建议景观绿化设计参考 在广场的主要部位可设置标志性喷泉位,广场的地坪铺设及绿化布置可根据喷泉的具体位置进行延伸,还可在地坪及侧面增加部分射灯位,提供区域照明.在大厦的室外广场部分添置一些带有标志性的建筑物,可以增添大厦的整体景观点,190室内外景观绿化设计建议室内外景观绿化设计建议B区建议景观绿化设计参考 广场休息椅路灯地坪参考广场休息椅138、路灯地坪参考广场的道路可使用不同的材质来铺设,增加区域的划分.广场的主要指示通道可用玻璃油画地坪制作,增加了它的醒目性,而且会成为独特的风景点.广场周边布置部分小型喷泉,即可以配合主题喷泉的概念,有可以增加整个环境的趣味性广场需设置部分的休息位,要充分利用休息位,地坪及地灯的关系,使这三这可以完美结合,使整个环境更为出彩.191室内外景观绿化设计建议室内外景观绿化设计建议C区建议景观绿化设计参考 可在屋顶设在部分休闲庭院,可作为会所的室外休息区,造型望采用比较简洁的块体设计,可与大厦整体风格协调,望可在屋顶设置大面积的绿化,建议道路可采用比较天然的岩石制作.屋顶花园绿化与主楼的关系可在上空空间139、位设置玻璃天棚,增加室内的通透感,在玻璃天棚周边可设置部分绿化位,使整个屋顶花园更为丰满.192室内外景观绿化设计建议室内外景观绿化设计建议景观绿化设计参考建议建议1.可在A区域设置主要建筑景观.2.内容:喷泉,标志性建筑物,绿化,广场位2.可在B区域设置广场休息区,主要道路标志及绿化区域.3.可在C区增大绿化面积,使成为建筑的主要绿化景观区,增加休闲区域.4.在原有建筑改造中增加一处上空玻璃造型位,增加了空间的流动性及裙楼的日照度.193项目修改建议项目修改建议室内装修设计建议室内装修设计建议室内装修设计建议室内装修设计建议194室内装修设计建议室内装修设计建议中庭设计参考裙楼上空空间位的图140、片参考,可把一二层的大堂部分与以上部分用玻璃天棚分割,使不同空间的使用更为独立.建议上空空间位的型状采用流线造型,自动扶梯的位置及空中通道的位置可错开,使整个空间更为丰富.地层大堂区域的空间尽可能的挑高,可在室内设置部分绿化,透光上空位的玻璃天棚可隐约看到天空,使室内外更为流通,更具自然气象.195室内装修设计建议室内装修设计建议具体设计参考-2大堂入口细部钢结构处理参考.大堂入口位处望可采用全高大玻璃隔断,增加建筑的通透率,顶部采用简洁的遮阳处理,可增加建筑的细部处理.电梯厅的墙面可采用花岗岩材质.需注意细部处的灯光处理.196室内装修设计建议室内装修设计建议具体设计参考-3在办公大堂可增加挑空位及休息区(可设置为咖啡位),及增加了空间流通性,更通过丰富的结构衬托建筑的美感.大堂的辅助设备区域选用的色彩比较沉稳,线条应比较流畅简洁,以块面结构为主.大堂区域的天花应采用比较简洁的风格.沙发选用钢及皮质,更可烘托整体气氛.197