1、房市金碟房市金碟20082008最有价值房产策划最有价值房产策划10001000案案成功商务网创立于2005年，专业提供房地产策划的学习参考集成解决方案，我们的客户遍及全国。真实、赚良心钱是我们的底线。这是一个信息爆炸的网络时代，除了浪费时间、精力，泛滥的资源没有价值！好东西不在多，现在向您推荐的本套房产策划1000案可能是08年对您最有价值的千套资料！我们的房地产资源库新旧资料数以万计，在反复筛选淘汰其中陈旧、重复、残缺、没有份量、没有深度、缺乏创意的鸡肋后，给您的就是这不到5%的1000案！我们吐故纳新、优中选优，新增更多世联、中原、伟业、易居、合富、五大行、博思堂、红鹤及万科、中海等业界2、翘楚的精品力作，我们努力做到只给您有价值的！本套1000案资料以光盘快递提供，450元实价包邮，推荐使用支付宝安全付款。承诺免费提供为期两年的新增资料下载，随盘赠送2007中国房地产广告年鉴和房地产管理、培训经典资料集。网址：（若打不开请刷新再试，网站有最新目录和试用资料下载）站长热线：13955607801 客服QQ：23107290国融大厦商务综合体项目国融大厦商务综合体项目市场研究及产品定位报告市场研究及产品定位报告呈送:北京国融置业有限公司北京中原房地产经纪有限公司2目目录录第一章总论.51.1 亦庄开发区总体概述.51.2 亦庄开发区未来发展规划概述.51.3 亦庄开发区在北京市总体3、发展中的重要地位说明.6第二章区域环境分析.62.1 区域界定.62.2 区域总体环境概述.72.2.1 区域经济环境分析.72.2.2 区域人文环境分析.72.2.3 区域配套设施分析.82.3 区域市场环境具体状况分析.92.3.1 区域总体基础设施分析.92.3.2 区域内写字楼分析.92.3.3 区域内商业分析.112.3.4 区域内酒店分析.17第三章项目分析.183.1 地理位置.183.2 交通状况.193.2.1 对外交通状况.193.2.2 对内交通状况.203.3 地块性质.203.4 项目功能.21第四章项目 SWOT 分析.214.1 项目总体优劣势分析.224.2 办4、公类物业优劣势分析.264.3 商业物业优劣势分析.284.4 居住类物业优劣势分析.31第五章项目定位.345.1 项目定位说明.345.2 产品整体主题定位.345.3.产品分类定位.345.3.1 商业部分定位.345.3.1.1 主题定位.345.3.1.2 档次定位.355.3.1.3 经营定位.355.3.1.4 铺位划分建议.365.3.2 写字楼部分定位.365.3.2.1 主题定位.365.3.2.2 档次定位.365.3.2.3 写字楼办公空间划分建议.3635.3.3 酒店部分定位.375.3.3.1 主题定位.375.3.3.2 档次定位.375.3.3.3 酒店软硬件5、标准建议.385.3.4 定位补充说明.385.4 产品宣传推广定位.395.4.1 推广诉求核心.395.4.1.1 说明.395.4.1.2 推广核心的表现层面.395.4.2 推广手段策略.395.4.2.1 问题的导入.395.4.2.2 本项目推广规划.405.4.2.3 缘由阐述.405.4.2.4 原则.405.4.3 执行策略.415.4.3.1 公关活动.415.4.3.2 现场包装.415.4.3.3 户外广告.425.4.3.4 报纸媒体.425.4.3.5 电视媒体.435.5 销售策略.435.5.1 推盘策略“先商业后写字楼”.435.5.2 开盘推盘策略.435.6、6 客户定位.445.6.1 商业客户定位.445.6.2.1 终端消费者定位.445.6.1.2 投资客户定位.465.6.1.3 经营商户定位.475.6.2 写字楼客户定位.495.6.3 酒店客户定位.515.7 租售价格定位.525.7.1 写字楼租售价格定位.525.7.1.1 影响写字楼价格的因素.525.7.1.2 现有写字楼物业租售价格比较.535.7.1.3 写字楼租金水平建议.545.7.1.4 写字楼销售价格的确定.545.7.2 商业租售价格定位.555.7.2.1 影响商业物业定价的因素.555.7.2.2 现有商业物业租售价格比较.565.7.2.3 商业租金水平7、建议.575.7.2.4 商业销售价格的确定.575.7.3 酒店价格定位.585.7.3.1 现有酒店类产品价格比较.585.7.3.2 酒店价格的确定.584第六章初步经济效益分析.586.1 本案租售方案确定.586.1.1 商业物业租售方案确定.586.1.2 办公类物业租售方案确定.596.1.3 酒店租售方案确定.596.2 总投资估算.596.3 收益比较分析.596.4 经济效益评价.62附件一北京开发区出台集约用地措施.63附件二关于写字楼员工餐厅设置的说明.64附件三星级酒店配置标准.68第一章第一章总论总论1.11.1 亦庄开发区总体概述亦庄开发区总体概述北京经济技术开发8、区是于1994年8月25日经国务院批准为北京市唯一的国家级开发区。开发区同时享有沿海经济技术开发区优惠政策和国家高新技术产业园区优惠政策，是一个具有与国际接轨的新型管理体制的经济区域。2002 年 8月，扩区后的总体规划面积达到 46.8 平方公里。几年来，地产项目入市后迅速热销，房价从两年前的每平米三千多元涨到现在的每平米五千元。数据显示，2004 年亦庄的房地产销售面积超过了 150 万平方米，增速惊人。目前，核心区可开发用地剩余不多，政府已暂停普通商品住房项目审批。1.21.2 亦庄开发区未来发展规划概述亦庄开发区未来发展规划概述图图 1 1：亦庄卫星城总体规划图：亦庄卫星城总体规划图最9、新规划中，亦庄成为重点发展的卫星城。亦庄卫星城以北京经济技术开发区为核心，规划面积 1951 平方公里。工业产值在 2005 年实现 1000 亿元，在完成跨越式发展阶段的基础上，到 2010 年再翻一番。到 2020 年，亦庄卫星城的人口规模将达到 49 万，建设用地面积 643 平方公里。根据规划和政府引导，该区域将成为北京一个重要的城市功能区，担负北京6经济发展和完善产业布局起到重要的作用。在未来的规划中，将兴建大型基础设施及各类生活配套设施，以完善城市功能。目前已经开工的项目包括了开发区东侧的高尔夫球场，凉水河水系污水截流工程及清淤工作、4 万平米企业文化公园及中部即将兴建的两个 3010、0 亩左右的公园、上海沙龙商业配套、10000 多平米的博达国际交流中心综合配套、多家医疗机构等。目前市规委划定了在凉水河的 110 万平方米新住宅区，据悉，“新生活区”范围内的房地产市场开发已经由几大开发商联合开发，预计在未来 5 年之内逐步放量。地铁 5 号线向南延伸至亦庄的轨道线被正式命名为北京亦庄轻轨线，2008年正式通车。1.31.3 亦庄开发区在北京市总体发展中的重要地位说明亦庄开发区在北京市总体发展中的重要地位说明北京经济技术开发区是北京城市空间发展战略提出的“两轴两带多中心”之一，是北京东部发展带的重要节点。目前，亦庄经济技术开发区经济比重占到了北京市的 10%，对产业的拉动作11、用占 26%。大型企业带动的规模效应明显，对高新技术企业的聚集效应越来越明显。同时该区域吸引企业的相关配套设施逐步完善，交通、基础设施、服务环境、政策等因素日益成熟。所以，凝聚企业入住的氛围越来越浓，新注册企业数量呈现加速增长态势。该区域将成为一个有产业发展支撑的边缘集团，成为一个适合产业发展而且宜居的地区。根据规划和政府引导，该区域将成为北京一个重要的城市功能区，担负北京经济发展和完善产业布局起到重要的作用。而且大量的优质制造业和高新技术产业将带来高素质、高收入、高学历的人口聚集，在居住环境日趋完善的基础上，该区域的居住物业需求将保持旺盛的发展势头。第二章第二章区域环境分析区域环境分析2.112、2.1 区域界定区域界定考虑到本案的所处位置及周边市场供需情况，本次市场研究的范围最终确定为：东起京津塘高速公路，西至凉水河沿岸，北起南五环沿线，南至通州马驹桥镇。我们将这一区域界定为区域市场。7亦庄卫星城总体规划面积 195.1 平方公里。东部是科技园区，西部是生活区，中部为公共建筑区（银行、邮局、酒店、娱乐中心、写字楼等），其周边为 143 平方公里的配套协作区，为开发区及投资商的发展提供了广阔的空间。而本案所在位置正处于中部公共建筑区的核心区域，这为本案作为公建开发提供很好的环境支持。2.22.2 区域总体环境概述区域总体环境概述2.2.12.2.1 区域经济环境分析区域经济环境分析亦庄13、作为北京唯一的国家级经济技术开发区已经发展了 12 年，它是最具国际化色彩的区域。截至到 2004 年，开发区累计入区企业 1440 家，国际跨国公司近 70 多家，投资企业分别来自美国、日本、德国、法国、意大利、加拿大、荷兰、芬兰等全世界的 35 个国家，投资总额 53.77 亿美元。其中世界 500 强企业40 多家，如诺基亚、德国拜耳制药、SMC、德国奔驰、美国通用电气、日本松下电工、美国、英国联合利华、美国可口可乐、瑞士。伴随着重大项目、跨国公司、高新技术项目的竞相入区，如今已经初步形成了电子信息、生物技术与新医药、汽车光机电一体化、新材料新能源产业和软件制造业等 5 大主导产业。并形14、成了“星网工业园”、“中芯环球项目”、“京东方工业园”、“富士康工业园”、“北京药谷”等由世界 500 强企业、跨国公司和知名企业、机构组成的“产业航母”。其中三资企业投资规模占投资总额的 75。到目前为止，开发区高新技术企业共计 225 家，其中内资企业 156 家，三资 69家。按产业类别划分，微电子与电子信息 81 家，生物工程与新医药 53 家，机电一体化 36 家，新材料 31 家，节能与环保 16 家，其他 8 家。2.2.22.2.2 区域人文环境分析区域人文环境分析目前在亦庄工作和生活的人群特征是：高级经营管理人员、高级技术人员、外企和中外合资的中高级人员以及市区内的高级白领。15、工业区全封闭的工作环境让人感觉好像走入了无人地带。工厂里的职工大部分住在市中心，上下班搭乘公司的班车，少部分就住在工厂的宿舍里，几乎与世隔绝。但从规划上看，未来开发区人口将达到 40 万至 50 万，如此庞大的数字和众多的入园企业，决定了以后购房者的主体将向园内工作者转变。8经过十几年的发展，该区域集中了大量的高收入、高学历、高素质人群。他们一般事业有所成就，而且发展前景看好，对未来预期乐观，对新鲜事物易于接受，是提升该区域品质的中坚力量。根据我司的经验，对于这些中高端居住社区，人群的聚集特征非常明显，城市中的中高级白领越来越看好这个区域，选择在该区域购房的比重加大。所以通过以上的分析，我们可16、以发现该区域居住氛围日益完善，产业布局合理和经济增长高速发展将保证该区域成为南城的一颗璀璨的明珠，区域发展前景持续看好。根据我们对亦庄地区的调查研究显示，该区域工作和生活的人群特征如下：在外资企业和民营企业就职的人群在该区域占据主导地位；年龄以 30 岁至 40岁的人群为主。亦庄地区企业员工收入状况为：高级管理人员高层年薪 20 万元人民币以上，中层管理人员及政府官员的年薪在 1020 万元人民币，中低白领及技术人员月收入在 5000 元左右。2.2.32.2.3 区域配套设施分析区域配套设施分析自然景观资源自然景观资源亦庄开发区东侧与京津塘高速公路之间有一条宽 300 米的绿化带，北侧与五环17、路间有 1000 米绿化隔离带，西侧与凉水河间有 100 米绿化带，区内绿化率高达 46%。亦庄开发区东侧有五环路旁边最大的高尔夫球场，亦庄中部将兴建两个300 亩左右的公园。生活配套生活配套亦庄医院、博爱医院、同仁医院亦庄分院（占地 5 万平方米，病床 500张，远期服务人口 40万）、慈济医疗保健中心，还有已经投入使用的多伦多国际医院，这是建国以来国内成立的首家国际医院。亦庄经济技术开发区现有北京 21 世纪双语幼儿园、台湾大地幼教、亦庄中学、开发区实验学校（北京二中、史家胡同小学合作建设）、国际艺术学校、北京国际管理专修学院（与新加坡 ISS 国际学校合作）、北京高等职业教育学院、洛杉矶18、社区学院等教育设施。92.32.3 区域市场环境具体状况分析区域市场环境具体状况分析2.3.12.3.1 区域总体基础设施分析区域总体基础设施分析目前亦庄高档地产项目云集，但相应的配套场所却为数不多，远远不能满足区内商务人士及居民的高品质生活需求。因此区域内核心地段的商业空白给本项目未来之发展带来巨大的市场机会。目前来看，该地区较缺少的是商住楼、写字楼、商场、购物中心、会议中心等商业配套，这是整个亦庄大环境下的一个空白。在“BDA 高新产业链与双生态地产发展论坛”上，北京经济技术开发区管委会宣布要将亦庄打造成一个综合性的城镇，改变目前园区内纯粹的住宅开发、人气不足的状况，不仅在开发区核心区推出19、几十栋面积为 10002000 平方米的小独栋写字楼构成的绿色企业园区，还要进一步完善产业配套、商业配套和教育配套等一系列基础设施。这意味着亦庄将在未来的一段时间内着力于开发商业地产市场，营造区域良好的商务氛围，形成一个真正意义上的城市小镇。2.3.22.3.2 区域内写字楼分析区域内写字楼分析表：亦庄开发区写字楼项目资料统计表表：亦庄开发区写字楼项目资料统计表项目名称项目名称地理位置地理位置建筑面积建筑面积（万平米）（万平米）租金价格（租金价格（元元/天天/平米）平米）销售价格销售价格（元（元/平米平米）备注备注BDA 国际企业大道荣华中路南端11-68002004-5-28 开盘豪力大厦开20、发区隆庆街18号22-大地国际商务中心宏达北路 13 号1.21.9-亦庄燕景写字楼贵园东里燕景佳园13 号搂 1080.451.6-朝林大厦荣华中路 15 号83.5-2004-3-1开盘博大大厦荣华中路 15 号8-管委会自10开发区写字楼分布情况开发区写字楼分布情况由上表可以看出，开发区内写字楼集中分布于中轴线上，在建写字楼项目也位于中轴线，该处已经具备了一定的商务氛围。另外在工业区及住宅区也分布有一定数量的写字楼，但其体量及影响有限。开发区写字楼供应情况开发区写字楼供应情况0204060开发区写字楼供应面积(万平米)3.651942.52004年以前2004年入市潜在供应由上图可以看出21、，2004 年以前的写字楼项目体量较小，档次较低。2004 年开发区内写字楼激增，写字楼总体供应量达到 22.65 万平方米。潜在供应：潜在供应：在未来几年内，由于圣福华国际商贸中心的建成以及朝林酒店部分写字楼面积的入市，潜在供应将超过 40 万。预计 2008 年，开发区内写字楼总供应量将接近 70 万平米。开发区写字楼租金分析开发区写字楼租金分析用圣福华国际商贸中心荣华环岛西南38.5-待定在建项目110510开发区写字楼租金面积万平米3.6583元以下3元以上由上图可以看出，开发区内写字楼租金集中于两个区域3元以下及3元以上，其中 3 元以下的项目主要为 2004 年以前的项目，3 元以22、上的项目主要就是 2004年新建成的朝林大厦，朝林大厦目前也是开发区档次最高的写字楼项目。发区写字楼销售分析发区写字楼销售分析目前，开发区在售的写字楼项目只有 BDA 国际企业大道一个项目，项目总建筑面积 11 万平米。该项目一期均价 6400 元/平米，已经售罄，二期均价 6800元/平米，正在热销，客户群主要为技术研发类企业。三期预计 2005 年 4 月份开盘。开发区写字楼入住情况开发区写字楼入住情况开发区写字楼老项目的入住情况不是很乐观，虽然燕景写字楼目前已无面积出租，但大地商务中心、万源商务中心等老项目的出租率皆徘徊在 50%左右。2004年 3 月份开盘的朝林大厦目前出租率已经超过23、了 75%，形势比较乐观。且由于朝林大厦是亦庄开发区内唯一高档写字楼，项目目前吸引了相当一部份外企客户入住，这批外企客户主要表现在外企公司在亦庄的办事处、外企研发机构附带的贸易公司等；另外开发区内还有一批为该地区地产及大型公司服务的企业入住，例如环保类、建筑装饰类等企业。朝林大厦良好的租赁状态也说明了开发区内高档办公项目的缺乏是导致一些高端客户不愿在开发区办公的制约因素。随着开发区内大批高档酒店、写字楼、商业项目的兴建，该区域的商务氛围必将愈加浓厚。2.3.32.3.3 区域内商业分析区域内商业分析区域商业现状区域商业现状12总体供应量共计 14 万平方米左右，亦庄商业目前尚处于起步阶段，市场24、潜力远未释放出来。亦庄经营性商业物业投入运营的目前只有 5 万多平方米左右，而尚未开业的商业面积有近 8.7445 万平方米，总体供应量共计 14 万平方米左右。目前已经营的超市在亦庄只有两家：贵园小区的小白羊超市、大雄城市花园的华润超市，以及达美乐比萨、王者日盛咖啡等少量知名商户，远不能满足区域居民休闲、购物及商务等消费需求。而境界的商业街至今还没有运营，上海沙龙一期近 4.5 万平方米的商业设施目前正处于招商阶段。博达国际交流中心建筑面积 10000 多平方米，是集会议中心、康体娱乐、商住餐饮为一体的综合性服务设施，实行终生会员制，对区内居民开放；国际高尔夫球场是目前离城区最近的一个高尔夫25、球场，现一期已投入使用；体育中心完成一期工程。圣福华国际经济贸易中心已破土动工，这是一个由 5A 级商务大厦、星级酒店、大型高档多功能会展中心、高档公寓等组成，集居住、消费、商务、休闲于一体的建筑群体。几经易手的北京 MALL 还保留着那块空荡荡的土地。而根据规划，过凉水河和京津塘高速路，亦庄的二、三期同样规划有配套区。已有消息透露，金地等公司将在那里建造一定规模的商业设施，与亦庄一期形成区域整体商务商业环境。表：亦庄现有商业供应量统计表表：亦庄现有商业供应量统计表位置位置业态分布业态分布面积面积租售价格租售价格特点特点备注备注上海沙龙一期影院、超市、餐饮、青少年活动中心42580 平方米平方26、米9000-12000 元/平方米3-6 元/天/平方米具体划分为餐饮区、超市区、娱乐区及生活配套服务区尚未开业上海沙龙二期娱乐和高档餐饮15000 平方米未定产品有所升级尚未开业境界商业规划有书店、健身、文化、休闲、咖啡近 6000 平方米，长约19000-13800 元/平方米文化型的商业。带走廊的尚未开业13街馆、花店等200 米均价 11000 元/平方米街铺完全的欧式风格。商业街已初具雏形，但目前营业的不多品味500高档餐饮、超市、咖啡厅、健身中心、银行、品牌专卖店23865 平方米1030016498元/平方米34.5 元/天/平方米开发区内唯一独立的集餐饮、娱乐、休闲于一身的高档27、商业中心尚未开业博达国际交流中心是集会议中心、康体娱乐、商住、餐饮为一体的综合性服务设施10000 多平方米-实行终生会员制，对区内居民开放-圣福华国际俱乐部烤鸭、中华家常菜、网球、游泳、酒吧、娱乐-档次较高、价格较贵已开业经营大雄商业中心华润超市、达美乐比萨、日盛咖啡、太古食府、中国银行、浦发银行、同仁堂药店等13000 平方米只租不售目前亦庄业态种类最齐全的地段已开业经营大雄底商美容美发、舍宾、盲人按摩、办公用品、刘师昆钢琴-这社区服务已开业经营西环北路北段震东方饭店，餐馆约平方米，川、湘、粤风味各异，价位中档。-有目前亦庄最大的餐馆已开业经营14区域商业区域商业租租售售水平水平分析分析旁28、边有龙发建材市场天华园底商中医保健、装饰公司、美容美发、彩扩、动物医院、冰淇淋店-3 元/天/平方米小区配套类已开业经营天华西路路西侧卫生服务站、农村信用社、大萨干洗、网吧、天羽轩茶艺楼、水饺店、汉阳永和、肥仔记粥店、胖子拉面、亦海人家涮肉、广东家乡菜、杭州小吃等约 10000 平方米4.5 元/天/平方米这一地段属亦庄早期建设地段，因此规模都是很大已开业经营狮城百丽庄园东侧首航超市、福奈特洗衣店、姜杰钢琴艺术中心、翰海鑫业美食苑、茶苑沿街开设-商业相对集中已开业经营荣华中路东侧工商、交通等各大银行，邮局、税务-银行较为集中的街道已开业经营创新大厦座一江水酒楼、赛百味、宜品家尝、湖北菜馆、鸿毛29、酒楼、办公用品-统称宏大餐饮文化广场，餐饮比较集中已开业经营15目前，亦庄许多小区的商业多为社区商业，对外销售的商铺面积主要为100200 平方米的小店铺，售价基本从 9000 元/平方米到 17000 元/平方米不等。从市场的租赁情况看，由于这里能够出租的店铺不多，导致市场商铺租价水平偏高，租金水平一般在 36 元不等。亦庄早期建设缺乏整体商业规划，以致现在商铺大多散落在各小区内，没有形成一定的规模效应。但由于亦庄区域内交通环境良好，人流量和聚集程度相当，店铺没有像市中心那样，存在太大的价差。这里租价以每平方米每天 33.5 元较为普遍。表：部分项目租金参考表表：部分项目租金参考表区域商业特30、点区域商业特点亦庄开发区的商业配套不足且结构较单一。总体来说，亦庄整体商业物业呈点状分布，大部分集中在已建社区附近。商业设施网点少、结构单一、规模小，且多为中档次。居民的日常社交和商务活动基本聚集在大雄城市花园的邻里中心。住宅产品中只有金地格林小镇等个别社区的商业服务设施已投入使用。本区域大型集中商业物业为数不多。亦庄一期配套生活区总规模约 15 万平方米，目前已开发了 20 多个项目。随着各项目客户将陆续入住，再加上早先入住的大雄郁金香舍、一栋洋房等买房人，亦庄目前已形成了一座近 10 万人口的百万平方米大型高档生活区。亦庄的居民多在市中心上班，习惯了在市中心消费，亦庄之所以没有大型商业进入31、，主要就缘于目前在亦庄的常住人口和固定消费人口太少。住在亦庄的人流动性太大，难以满足大型商用物业的客流量。2008 年，亦庄的常住与流动人口将达到四五十万，流动人口将接近 30 万，将成为拥有 40 万至 50 万人口的综合性居住区。庞项目名称项目名称面积范围面积范围租售价格参考租售价格参考大雄城市花园邻里中心一100-500 平方米4-6 元/天/平方米境界商业街100 平方米以上均价 11000 元/平方米上海沙龙一期80-1000 平方米3-6 元/天/平方米地下 1.5 元/天/平方米16大的人口数量肯定带来惊人的商业需求，亦庄的商铺也因而会吸引更多的投资客。从市场销售情况看，亦庄各项32、目出售的商铺买家中，投资者都超过了 50以上。一般聚集了 15 万-20 万常住人口的地方就会出现大型超市。随着亦庄住宅区的发展，开发商对商业重视度的提高，以前 99%的住宅体量会变成带有 5%至10%的商业体量，社区商业也会越来越完备。经过几年的发展，亦庄住宅产品已出现多样化趋势，从低层公寓、叠拼HOUSE 到小独栋到高档住宅，亦庄可谓应有尽有，这使得居住在这里的人群层次也日渐呈现多元化。居住人群的多元化为亦庄社区商业的发展提供了消费基础，适合更多商业形态在此出现。亦庄主要以发展产业为主，产业规模的扩大，要求相关配套设施也随之增加。目前亦庄的住宅区已具有一定规模，产业区的发展规模也在扩大，未33、来形成综合型产业区域后将带动亦庄整个商业的发展。商业开发建议商业开发建议目前在亦庄已运营的大型商业项目风险较大，因为不仅人流上难以保证，也很难改变亦庄居民的消费习惯。所以做大型主力店要非常慎重。不要将商业做成普通的社区配套，而是尽量确定商业部分的街区功能，这样既满足了社区居民的商业需求，也满足了区域居民及商务人士的消费需求。青睐到开发区购房置业的人士有相当一部分是企业中上层的管理人员和私企业主以及金融、证券、律师、保险、IT、新闻媒体、房地产界的从业人员，基本是有车一族。他们大多都把开发区当第一居所常住。亦庄经济技术开发区内的国际化企业中，经济基础较好、收入较高的中高级职员，成为亦庄别墅类物业34、的主要购买人群。而市区内的高知人群在客户比例中占相当数量，境界有 70以上为市中心上班的白领一族，金地格林小镇的此类业主更多达 90左右，年轻人为数不少，月收入基本在 8000 元以上。高知人才对消费讲究品位、品质和档次，满足基本生活配套需求的商业适合在亦庄经营，最好是 200 平方米左右的中档商店，购物环境雅致，产品具有差异性，这样的店铺风险较低。从商业类型上看，亦庄商业经营者对餐饮和日用杂货类商业物业需求量较大，而对娱乐商业物业需求量较小，这主要是因为亦庄娱乐市场的开放力度不够，需求还不集中。172.3.42.3.4 区域内酒店分析区域内酒店分析表：开发区酒店项目资料统计表表：开发区酒店项35、目资料统计表开发区酒店供应及入住情况开发区酒店供应及入住情况开发区现有酒店四家，其中只有一家四星级酒店（锦江富园大酒店），由于开发区内高档次酒店较少，客户可选择的余地比较小，目前酒店入住情况相对乐观，入住率皆在 80%以上。开发区现有及在建酒店项目集中分布在中轴线上，地理位置优越。开发区酒店客户情况分析开发区酒店客户情况分析开发区不仅是高新技术产业基地，也是旅游度假、休闲、生活的聚集地。入住开发区酒店的客户既有休闲旅游来的人群，也有企业长期派驻人员。例如红恩度假村内就有一批日本企业外派人员长期入住。虽然现在大部分的外企外派人员居住在城内，但随着开发区内配套设施的逐步完善，必将吸引更多的外派人员36、及高级管理人员入住开发区内高档酒店。开发区酒店潜在供应开发区酒店潜在供应调查显示，目前在建和拟建的酒店类项目有两家，总建筑面积 20 多万，皆项目名称项目名称地理位置地理位置性质性质建筑面积建筑面积（万平米）（万平米）入住率入住率备注备注北京锦江富园大酒店荣华中路 11 号酒店（四星）-80%193 套房北京红恩度假村小羊坊中路 1 号酒店（二星）-100%部分为长期国外客户朝林酒店荣华中路酒店（五星）大于 16 万-拟建圣福华国际商贸中心荣华环岛西南酒店（五星）9-在建18为五星级大酒店，预计 2006 年及 2008 年分别投入使用。两个大酒店的建成将填补开发区高档酒店不足的局面，为开发区37、内商务往来及旅游休闲提供更大的便利。第三章第三章项目分析项目分析3.13.1 地理位置地理位置本项目位于北京经济开发区核心地带,属于开发区公建规划区域(如图:星号为本项目)。项目东部紧邻荣华路，南部为锦江富园大酒店配套项目预留地，西部为鹿鸣苑住宅小区，北部紧邻天华北街，本项目处于荣华路与天华北街交汇十字路口的西南角。本项目所在公建区域西部紧邻住宅建设区域，未来住宅区域内的消费人群到达本项目的距离就会相对缩短。本项目所处位置在整个开发区中属于交通门户区域，地理位置优势明显，距离荣华环岛仅几百米，而荣华环岛在整个园区内属于交通主要交汇点，外来车辆人员通过量较大，无疑会使本项目的可视度提高,有利于未38、来本项目的发展和知名度的提高。193.23.2 交通状况交通状况3.2.13.2.1 对外交通状况对外交通状况目前从北京市区进入北京经济开发区的主要道路有两个(如道路示意图)：一是津京塘高速公路，二是由市区进入开发区的城市主干路,例如博大路、成寿寺路。从目前道路情况来看，大部分进入园区车辆会选择京津塘高速路和博大路，由于成寿寺路相对其它两条道路其交通条件较差，被选中的可能性较小，交通流量有限。经由津京塘高速路进入园区的车辆可以由北环东路到达荣华环岛，经由博大路进入园区的车辆可由荣华北路到达荣华环岛，从整个开发区道路规划中可以看出，荣华环岛是整个园区重要交通干道的交汇点，同时环岛又处于园区最北侧39、，可以说荣华环岛是整个开发区面向北京市区的交通门户窗口，由这里向西可到达园区内的住宅区域，向东进入工业园区，本项目经由主干道荣华中路到达荣华环岛，距离仅 600 米左右，这使本项目的交通条件占据优势，荣华环岛的特殊交通地位对于本项目交通条件的优势意义重大。同时，园区内对外公交系统主要设置在住宅区域内，没有经过本项目的公交车辆，到达亦庄的公交线路如表所示，园区设置的班车由京津塘高速进入园区，并且途径荣华环岛，这为外来人员到达本项目提供了便利。20公交线路列表公交线路列表3.2.23.2.2 对内交通状况对内交通状况本项目东侧紧邻荣华中路，荣华中路是园区内的主要干路，通过荣华中路可与各规划区域支线40、路连接，项目自身西侧紧邻住宅区域，到达住宅区域的路程变得较短，本项目可由万源街直接向西进入到住宅区域内部，经初步测算由住宅区域最远端到达本项目车程在 10 分钟以内，步行 30 分钟以内，对于住宅区域内的人群到达本项目是很方便的。工业规划区位于项目东侧，距离相隔也较近，区域内道路交通规划四通八达，未来对于工业园区的人群到达本项目也很便利。3.33.3 地块性质地块性质本项目地块位于经济开发区规划的公建用地区域内，用地编号为 C-15。从开发区整体规划情况来看，公建区域将工业用地与住宅用地隔离开来，保证了工业与住宅互不干扰，同时公建用地区域位于园区南北主干路（荣华路）两侧，有利于未来公建项目的自41、身发展。线路编号线路编号起始站起始站终点站终点站备注备注974974 路路东直门东直门亦庄亦庄-946946 支路支路八里河八里河卫生院卫生院-927927 路路永定门永定门柴厂屯柴厂屯中转车亦庄站中转车亦庄站927927 支路支路永定门永定门长子营长子营中转车亦庄站中转车亦庄站723723 路路崇文门崇文门马驹桥马驹桥中转车亦庄站中转车亦庄站324324 路路公主坟公主坟亦庄亦庄-213.43.4 项目功能项目功能本项目处于开发区公建规划用地内，未来本项目在定位时会主要考虑三个方向的功能，功能依次如下：写字楼功能写字楼作为本项目定位考虑的功能之一，其主要将是服务于园区内的企业，企业办公人员部42、分居住在园区住宅内，还有部分居住于市区内，本项目的地理位置以及交通条件完全满足办公人群到达本项目的要求。市区内居住人群可搭乘园区班车，在华荣环岛下车到达本项目。园区内居住人群从住宅区域到达本项目可驾车或步行，时间均可保证在 30 分钟内到达。酒店功能本项目酒店主要服务于园区内高级职员尤其是外国企业员工以及企业商务来往人员的住宿或办公要求，对于处于园区核心地带的项目，酒店应该弥补了园区内市场的部分空白。由本项目到达工业园区的路程也比较短，这就方便了在酒店内居住的公司员工或商务客户。商业功能从目前开发区规划来看，园区内住宅、办公场所并不匮乏，但为园区内生活工作人群提供购物消费的场所较为匮乏，虽然近43、期有些住宅项目做了商业配套建设，但其提供的总量仍然有限，园区内商业项目主要服务于园区内的生活和办公人群，商业功能可以包括商场、超市、休闲娱乐等服务内容，本项目距离园区内住宅区域路程较近，根据实地考察由住宅区域西部步行到达本项目需 30 分钟左右，车行 5 分钟以内，这种时间长度对于商业购物人群是可以接受的，本项目商业功能的引入是具有可行性的，其条件完全可以吸引人群到达本项目商业场所消费。第四章第四章项目项目 SWOTSWOT 分析分析SWOT 分析法能够较客观而准确地分析和研究一个项目现实情况，是市场竞争分析的常用方法。所谓 SWOT 分析法，也被称为态势分析法，是运用系统分析的思想，把各种因44、素相互匹配起来加以分析，从中得出一系列相应的结论（对策）。22运用这种方法，有利于市场竞争参与者对所处市场环境进行全面、系统、准确的分析，借此制定相应的市场对策，提高市场竞争力。进行项目优势、机会分析（Strengthandopportunity），目的在于策划前期充分认识到项目的优势并且有效的利用，针对其优势以及特点进行延伸拓展，并把优势作为重点和主线穿插到项目整体策划和营销中。而对项目自身的不足（Weakness）和将要有可能面临的竞争和威胁（Threat）的分析，主要目的在于尽早发现并改进、弱化项目的缺陷，使项目素质得到整体的提升，市场竞争力得以增强。4.14.1 项目总体优劣势分析项目45、总体优劣势分析本案商业、酒店、写字楼三个方向，因其各自注重因素的偏重，将分别阐述。下面我们将以区域市场调研和项目分析为依据，根据我司对本项目的理解，现对项目总体的 SWOT 矩阵如下所示：项目总体项目总体 SWOTSWOT 矩阵分析矩阵分析4.1.14.1.1 项目总体优势分析项目总体优势分析 地理位置优越，本项目地处亦庄开发区核心区域，道路交通占有优势地理位置优越，本项目地处亦庄开发区核心区域，道路交通占有优势项目优势分析（项目优势分析（S S）项目机会分析（项目机会分析（O O）1地理位置优越，本项目位于公建区的核心区域，消费潜力较大。2项目开发时期相对周边项目靠后，在本案上市之际，周边已46、经形成较好的环境。3地区发展前景看好，供应量趋近于稳定。4综合类物业联动效应突出。1本区域综合类物业定位的项目很少，为本项目提供了发展空间。2亦庄经济技术开发区的利好政策。3把握入市时机为本项目赢得市场。项目劣势分析（项目劣势分析（W W）项目威胁分析（项目威胁分析（T T）1项目开发周期较长，不可预测性对于项目的影响较大。1各类物业的规模配比及定位不当，将直接威胁到整个项目的成败。23亦庄经济技术开发区与市中心的连接有三条主要道路，分别为京津塘高速公路、通往南四环的博大路和成寿寺路，距离三环路 7 公里，距离 CBD 17公里，对于有车族而言，驾车去国贸只需 20 分钟，交通较为便利。未来的47、亦庄轻轨线路将于 2008 年建成通车。现通往亦庄经济技术开发区的公交车有 732、324、723路，小 35 路、927 路、946 路，976 路，空调 859 路。荣华环岛是整个园区重要交通干道的交汇点，同时环岛又处于园区最北侧，可以说荣华环岛是整个开发区面向北京市区的交通门户窗口，由这里向西可到达园区内的住宅区域，向东进入工业园区，本项目经由主干道荣华中路到达荣华环岛，距离仅 600 米左右，这使本项目的交通条件占据优势，荣华环岛的特殊交通地位对于本项目交通条件的优势意义重大。项目开发时期相对周边项目靠后，在本案上市之际，周边已经形成较好环项目开发时期相对周边项目靠后，在本案上市之际，48、周边已经形成较好环境境按照目前的规划设计，本项目开发时期相对周边项目靠后，这对于本项目有较合理的市场切入和商业定位提供很好的时机。一方面待综合物业开始进入实质性运作阶段，本项目及周边物业开发基本完成，将为本项目积累大量的目标消费群体，有助于项目经营初期便可以迅速旺场。另一方面，现时周边高档物业规划了一定规模的写字楼、商业、酒店，这些物业的经营，将逐步改善项目所在地区目前正处于空白的商务、商业环境，形成较有影响总体商务氛围。但这些物业因受其规模、性质等限制，不会对本项目未来的经营产生绝对威胁，通过本项目规模优势的体现以及特色策划，将与其他项目达到区域共赢，而目前这些商业物业的发展将对本项目起到市49、场催化剂的作用，营造出本项目需要的商务环境。地区发展前景看好，供应量趋于稳定地区发展前景看好，供应量趋于稳定北京经济技术开发区已经投入建设十年有余，亦庄卫星城将以北京经济技术开发区为核心，规划面积共195.1平方公里。有关部门预测，到2010 年，亦庄卫星城将基本建成。同时，该区域工业产值在 2005 年实现 1000 亿元，而到 2020年，亦庄卫星城的总人口将达到 49 万人。区域供应保持稳定，发展前景十分开好。24根据市场调研结果显示，项目所在区域现状较为乐观，商务、商业、趋近于稳定，居住氛围、市政建设等均较为成熟，实际上本项目得以支撑的主要因素在于区域未来前景看好。从市场的角度出发，本50、项目最大支撑点为项目周边的消费人口，固定消费人口日趋增多，项目成功经营的可能性就越大。综合类物业联动效应突出综合类物业联动效应突出本项目为综合类物业，各物业类型之间联动作用突出，写字楼客户同时可以成为酒店式公寓的购买者，而大体量的商业配套可以吸引写字楼及酒店式公寓的客户,同时，也可以成为写字楼和酒店式公寓的卖点所在。4.1.24.1.2 项目总体劣势分析项目总体劣势分析 项目开发周期较长，不可预测性对项目的影响较大项目开发周期较长，不可预测性对项目的影响较大工程计划将于 2004 年 10 月开工，总工期约为 28 个月，2007 年 1 月基本竣工。项目的开发周期为 28 个月，开发周期较长51、，在开发周期内不可预测的因素会对项目产生影响。应对措施：应对措施：对于投资者和经营者来说，由于投资金额大、缺乏金融支持、急于收取投资回报等因素的影响，此类客户对于期房的需求不多，他们更需要可以在短期内开始盈利的现房，长期的观望、等待容易失去大量的有效目标客户。因此在项目运作前期，应根据工程进度不断进行项目形象的宣传推广，以此增强投资者对本项目的投资期盼，提高其对本项目的投资信心，不断积累客户资源，为后期销售奠定基础。我司建议根据市场需求实际状况，在适当时机推出实体样板，或进行三维效果的动画演示，形式上相当于项目的竣工日期得到了提前，为投资客户提供了可以亲身体会的商业环境，以此弥补期房对于投资客52、户的各种影响，同时增强其信心。另外，我司会及时捕捉市场动态信息并做出分析，根据市场情况随时调整策略，为本项目提供策划顾问跟踪服务，力争通过我司与贵方的共同努力，把项目的市场风险降低到最小程度。254.1.34.1.3 项目总体机会分析项目总体机会分析 区域综合类定位的项目稀缺，为本案提供了发展空间区域综合类定位的项目稀缺，为本案提供了发展空间由于统一的规划，亦庄区域被人为的分为东部工业区，西部生活区，中部为公建配套区，从而使得该区域内的综合类项目十分匮乏。本项目办公、商业乃至居住的全功能定位成为区域内的亮点。从而有效地聚集区域内的人流、物流，充分体现本项目的市场定位和项目的发展空间。亦庄经济技53、术开发区的利好政策亦庄经济技术开发区的利好政策北京经济技术开发区为入住的企业提供的利好政策，以及经济开发区合理的规划，使得开发区犹如一个小社会，为房地产项目提供了广阔的发展前景。把握入市时机为本项目赢得市场把握入市时机为本项目赢得市场由于本项目入市时间和周边项目相比较晚完工，而项目所在区域目前商业及商务氛围又不浓厚，商业设施欠缺，因而本项目的入市时期相对其周边项目晚建成有一定的优势，其有效地避免商业氛围的培育期和客源的储备期，也能及时地发现或弥补适合本区域的商业业态及商务档次，并能及时调整整个项目的经营定位和市场定位，从而和对本项目有一定竞争性的项目进行错位化经营、差异化管理，进而提升本项目整54、体的市场市值，达到从大众化综合物业向中高档化综合物业演变，并形成区域性标地性建筑，物业单位价值达到市场最大化。4.1.34.1.3 项目总体威胁分析项目总体威胁分析 各类物业的规模配比及定位不当，将直接威胁到整个项目的成败各类物业的规模配比及定位不当，将直接威胁到整个项目的成败由于本项目属于综合类物业，项目涉及商业、办公及居住类物业。假如这几类物业中的某类物业出现定位不准确，都会对项目总体产生威胁。应对措施：应对措施：对各类物业进行总体把控，在突出各类物业自身特色的同时将各类物业统一在一个基调之内。根据上述分析，对于本项目而言，发展办公、商业、酒店式公寓类物业均具有理论可行性。26但是，如何针55、对本项目自身特点，结合区域市场要素，对本项目物业类型、物业体量进行准确的定位，选择能够充分迎合市场发展趋势，并保证开发商利益最大化的物业类型组合模式与各物业类型比例，需要更为科学、严谨的论证分析。以下我司将通过针对本项目的物业类型组合论证、物业体量核算、各物业类型租售价格定位，以保证本项目的功能完善性、物业依托性为基本原则，提出对本项目发展兼具价值最大化与实际可操作性的市场定位方案。4.24.2 办公类物业优劣势分析办公类物业优劣势分析本项目就目前的规划而言，会涉及到一座 23 层 89 米高的写字楼，因此，就写字楼物业我司进行 SWOT 分析，得出 SWOT 矩阵如下所示：办公类物业办公类物56、业 SWOTSWOT 矩阵分析矩阵分析4.2.14.2.1 办公类物业优势分析办公类物业优势分析 紧邻亦庄主干道，交通位置具有优势紧邻亦庄主干道，交通位置具有优势本项目位于亦庄公建区的核心位置，邻亦庄区域的主干道，距荣华环岛只有600 米，对于办公类物业而言，良好的交通道路优势，及可视性是项目的绝对优势所在，因此，对于办公类物业而言，位置及道路占有优势。项目优势分析（项目优势分析（S S）项目机会分析（项目机会分析（O O）1紧邻亦庄主干道，交通位置具有优势。2亦庄经济技术开发区的利好政策支撑。3区域发展前景看好。1亦庄区域内国内外企业聚集，能够吸引与之往来密切的公司的入主。2亦庄区域内办公类57、物业在产品上存在空白；本项目外观设计和内部装修尚未定型，产品有较大的调整余地。项目劣势分析（项目劣势分析（W W）项目威胁分析（项目威胁分析（T T）1没有突出的设计或个性化的理念。2目标客户定位模糊。3综合类项目的物业管理难度提高。4周边商务环境欠佳。1未来亦庄区域办公类物业集中放量，对本项目的冲击。2银行对写字楼贷款支持不足。27 亦庄经济技术开发区的利好政策支撑亦庄经济技术开发区的利好政策支撑根据亦庄的规划，未来的亦庄经济技术开发区，其办公的功能将逐步向公建区域迁移，而工业区则主要设置企业厂房。未来在公建区内的写字楼需求将会大幅增加。该规划为本项目的办公类物业提供的良好的发展前景。4.258、.24.2.2 办公类物业劣势分析办公类物业劣势分析 写字楼没有突出的设计和个性化的理念写字楼没有突出的设计和个性化的理念从本项目的初步规划，我司认为本项目没有突出的设计和个性化的理念。在产品上不能满足现代人的需求。亦庄楼盘卖得好，除了亦庄开发区大环境好外，另一个重要原因就是这些楼盘大多设计前卫，品优质高、亮点多。而本案并不符合该特点。应对措施：应对措施：我司将在后续的项目市场定位中，提出合理化建议，使得本项目不论从产品设计及宣传推广两方面突出个性化倾向。综合类项目的物业管理难度提高综合类项目的物业管理难度提高写字楼的物业管理在写字楼品质里占有举足轻重的地位。本项目涉及写字楼、酒店式公寓、商业59、三类物业类型，因此，对于人流的组织和动静分区等问题使得综合类物业的管理难度提高。应对措施：应对措施：我司会为贵司提出相应的物业管理以及商业经营管理建议，包括物业管理模式建议，物业公司建议，商业经营管理公司及模式建议。以期达到良好的办公和商业、居住氛围。周边商务环境欠佳周边商务环境欠佳2004 年以前的写字楼项目体量较小，档次较低。2004 年开发区内写字楼激增，写字楼总体供应量达到 22.65 万平方米。但亦庄的写字楼商务环境还属于起步阶段。应对措施：应对措施：根绝我司的预测以及对未来市场上潜在供应的统计，在未来几年内，由于圣福华国际商贸中心的建成以及朝林酒店部分写字楼面积的入市，潜在供应将超60、过 40 万。预计 2008 年，开发区内写字楼总供应量将接近 70万平米。28因此，我司认为未来区域的商务环境将得到极大的改善。4.2.34.2.3 写字楼类物业机会分析写字楼类物业机会分析 区域内国内外企业聚集能够吸引与之来往密切的企业的入主区域内国内外企业聚集能够吸引与之来往密切的企业的入主本区域整体规划分为产业区和配套生活区，在产业区里已入住 35 个国家1000 多家企业，世界 500 强中 40 家企业、60 多家国际跨国公司。与之有业务往来以及依靠其生存的研发类、金融类、科技类等企业的入主。亦庄区域内办公类物业供应量仅为 22.65 万平方米，随着亦庄经济技术开发区的进在构成上的61、进一步完善，工业区将主要设置企业厂房，办公类物业将逐步向公建区域转移，再加上与这些知名企业业务往来密切的企业的入主，未来区域内办公类物业的需求将十分旺盛。亦庄区域办公类物业在产品上存在空白，本项目产品上有较大的调整余地亦庄区域办公类物业在产品上存在空白，本项目产品上有较大的调整余地目前亦庄区域的办公类物业 2004 年以前的物业属于中低档次的产品，4.2.44.2.4 本项目威胁分析本项目威胁分析 亦庄区域未来办公类物业大体量放量对本项目的冲击亦庄区域未来办公类物业大体量放量对本项目的冲击根据我司调研的结果，在 2008 年之前，亦庄区域的写字楼供应量将达到 70万平方米，体量巨大，而本项目将62、在 2007 年上市，区域未来的写字楼物业将对本项目形成很大竞争。应对措施：应对措施：在充分了解竞争对手的前提下，充分利用本项目优越的地理位置，进行错位定位，在竞争中占据优势。4.34.3 商业物业优劣势分析商业物业优劣势分析本项目在四层以下的位置，设计了底商类物业，就该类物业做了 SWOT 分析，得出 SWOT 矩阵如下所示：商业物业商业物业 SWOTSWOT 矩阵分析矩阵分析项目优势分析（项目优势分析（S S）项目机会分析（项目机会分析（O O）294.3.14.3.1 商业物业优势分析商业物业优势分析 本项目商业体量完全能够吸纳本项目商业体量完全能够吸纳亦庄区域的商业设施十分匮乏，本项目63、周边的包括一品亦庄在内的大量住宅的入住将完全能够吸纳本项目的商业物业的体量。从上海沙龙新天地等商业项目的热销以及周边居民对商业的需求也可以看出，亦庄区域对于商业的需求十分旺盛，本项目的商业体量并不大，完全能够很快吸纳。4.3.24.3.2 商业物业劣势分析商业物业劣势分析 亦庄属于低密度住宅区，人口密度低，不利于繁荣的商业氛围的形成亦庄属于低密度住宅区，人口密度低，不利于繁荣的商业氛围的形成亦庄生活住宅区以其低容积率著称，容积率在 1-1.5 之间，对于商业项目而言，人气是商业经营繁荣的最主要的指标之一，消费者也会选择在周边半径一定范围内的商业场所进行消费。因此，亦庄区域不利于商业氛围的形成。64、应对措施：应对措施：在进行经营定位和档次定位时，我司会结合亦庄区域的特点，进行合理的经营定位。同时，会在产品和宣传推广建议里通过产品外里面、户外广1本项目位于中部公建核心区域。2本项目晚于周边项目的上市，使得本项目有足够的消费人群。3本项目的商业体量完全能够吸纳。1区域内商业物业十分匮乏，市场存在空白，经营前景十分看好。2区域市场现在及未来规划发展的消费人群将为本项目集结大量人气。3商铺投资逐渐成为房地产投资热点，投资前景看好。项目劣势分析（项目劣势分析（W W）项目威胁分析（项目威胁分析（T T）1亦庄属于低密度住宅区，人口密度较低，商业氛围不浓。2底商类物业对经营业态有所限制。3本案商业体65、量有限，不利于商业氛围的营造。1随着商业物业不断发展和成熟，市场竞争日趋激烈。2项目周边商业对本项目商业经营冲击较大。30告、灯光、花旗等产品设计建议，以及一系列的宣传推广活动达到繁荣的商业景象。底商类物业对经营业态有所限制底商类物业对经营业态有所限制本项目初步设计为三座建筑物的四层以下部分底商，根据规定：底商类物业限制餐饮娱乐及网吧等经营业态。而根据我司的分析，餐饮类是亦庄目前主要缺乏的业态，同样也是市场需求最为旺盛的。应对措施：应对措施：合理规划业态，充分利用裙房和独立的商业楼。以其达到最为合理、商业价值最大化的效果。本案商业体量有限，不利于商业氛围的营造本案商业体量有限，不利于商业氛围的66、营造本项目总体量为 96300.30 平方米，属于中等规模项目，而项目还规划了办公类、居住类和商业类物业。因此，商业体量有限，不利于商业氛围的营造。应对措施：应对措施：根据我司对区域市场的分析，我司认为商业物业的投资风险较小，适度加大商业物业的体量。有利于商业氛围的营造，同时也能够减少项目的投资风险。4.3.34.3.3 商业物业机会分析商业物业机会分析 区域内商业物业十分匮乏，市场存在空白，经营前景看好区域内商业物业十分匮乏，市场存在空白，经营前景看好现阶段亦庄经济技术开发区商业物业的供应量很少，根据我司的投入运营的只有 3 万多平方米，餐饮与娱乐等业态严重不足。餐饮类业态是目前经营商户的主67、要需求。区域现有及未来规划发展的消费人群将为本案集结大量人气区域现有及未来规划发展的消费人群将为本案集结大量人气亦庄经济技术开发区处于北京新城市发展规划中的东部发展带上，新的城市发展规划为开发区描绘了更美好的发展前景，同时“扩区”工作的顺利进行为开发区提供了更加广阔的发展空间。美好的发展前景与广阔的发展空间，有理由也有能力吸引更多的高收入高消费人群来此工作、居住，这无疑将提升亦庄经济技术开发区的区域消费力，为商业物业的生存与发展提供必要的保障。商铺投资逐渐成为房地产投资热点，投资前景看好商铺投资逐渐成为房地产投资热点，投资前景看好31市场调研报告中已经分析，虽然近几年北京商业物业发展迅速，已经68、具备了一定的市场基础，但是相对上海、深圳等房地产（商业）发达地区仍然存在一定的差距。市场主要表现为相对其他物业开发面积较少，而市场需求方面仍然有待进一步提高。但是由于进行商铺投资具有回报率高、市场风险相对其他投资较小等特点，近几年，尤其是 2002 年商铺投资市场已经开始逐渐活跃，成为房地产投资的热点，吸引了越来越多的资金的介入，商铺投资市场得到了有效的推进和培育。一方面将会吸引越来越多的投资客关注，另一方面投资者的投资观念、投资市场的整体环境也将趋于成熟，市场需求将有较大幅度增长。4.3.44.3.4 商业物业威胁分析商业物业威胁分析 项目周边商业对本项目商业经营的冲击项目周边商业对本项目商69、业经营的冲击尽管亦庄区域目前商业供应量很小，商业设施十分匮乏，但是，不少项目已经规划出其商业部分。根据我司进行的市场调研的结果，目前，亦庄区域内仅有的独立商业设施是 3.5 万平米的品味 500，该设施的经营定位在餐饮娱乐及少量精品店。而其他商业设施都为住宅类项目的底商包括上海沙龙新天地 6 万平米商业、大雄城市花园 1.3 万平米社区商业、金地格林小镇 1 万平米社区商业、境界0.6 万平米社区商业街。经营业态以超市、餐饮娱乐和社区配套为主。应对措施：应对措施：我司将根据亦庄区域现有及潜在的商业物业供给总量、业态、行业等，并结合商户需求得出本项目商业物业的经营定位。4.44.4 居住类物业优70、劣势分析居住类物业优劣势分析本项目初步设计了酒店式公寓类产品物业，就该类物业我司进行了 SWOT 分析，得出 SWOT 矩阵如下所示：酒店式公寓类物业酒店式公寓类物业 SWOTSWOT 分析分析项目优势分析（项目优势分析（S S）项目机会分析（项目机会分析（O O）1本项目所处地理位置优势本项目属于综合类物业商业联动效应突出。1酒店式公寓定位的住宅类物业在亦庄区域十分稀少，避免了同质竞争。324.4.14.4.1 居住类项目劣势分析居住类项目劣势分析 对于居住类物业来说，本项目公建立项土地使用年限为对于居住类物业来说，本项目公建立项土地使用年限为 5050 年，项目可能只年，项目可能只能提供能71、提供 6 6 成成 1010 年贷款，能源使用费用按公建类物业标准年贷款，能源使用费用按公建类物业标准项目公建立项，土地使用年限仅 50 年，是住宅类物业极难超越的一大障碍。而银行只能提供 6 成 10 年贷款，这一劣势也是由其 50 年产权所带来的又一不利因素，这造成本项目的首付较高、月供额较大的不利局面。且能源的使用费按照公建类物业标准，一般住户将难以承受。应对措施：应对措施：建议提升项目档次，寻求较好的物管，保证其可以提供完善的客户服务，以私产酒店号召市场，带给客户以实际的四星级酒店感受，使其认可产品的酒店实质，从而接受酒店 50 年产权的正常值。对于贷款方面的劣势可从两方面来加以克服。72、一是项目产品以小户型面世，这样总价相对低，首付和月供即使在 6 成 10 年的情况下也不会太高；二是据悉中国将在 05 年底放宽外资银行对国人的人民币贷款业务，届时贷款问题所带来的矛盾有望得到进一步的解决。不符合亦庄区域居住类物业低密度的特点不符合亦庄区域居住类物业低密度的特点亦庄区域的住宅热卖的一个主要因素是这里的住宅大多都是低密度的，而本案居住类物业并不具备这一特点，成为在同等区位环境下，较其他项目的劣势。应对措施：应对措施：随着亦庄区域楼盘的热卖，其土地价格随之日趋攀高。容积率上升是必然的趋势。根据本案的特征，找准客群定位，提高塔楼的整体品质。4.4.24.4.2 居住类物业机会分析居住73、类物业机会分析 酒店式公寓定定位的住宅类物业在亦庄区域十分稀少，能够避免同质竞争酒店式公寓定定位的住宅类物业在亦庄区域十分稀少，能够避免同质竞争项目劣势分析（项目劣势分析（W W）项目威胁分析（项目威胁分析（T T）1项目以公建立项土地使用年限为50年，项目可能只能提供 6 成 10 年贷款。且项目的能源使用费按照公建类物业标准。2不符合亦庄区域住宅热卖的低密度要求。1紧邻本项目的锦江富园酒店会对本项目的部分可群形成竞争。2区域内居住类物业竞争很大。3该定位在客群上存在较大风险。33酒店式公寓目前在亦庄市场上还十分奇缺，在住宅市场上，多为 Townhouse、独栋、叠拼、板式多层、小高层。而酒74、店式公寓定位的居住类物业还十分奇缺。因此，本项目的该类定位能够避免与其他项目的同质竞争。4.4.34.4.3 居住类物业威胁分析居住类物业威胁分析 紧邻本项目的锦江富园酒店会与本项目形成竞争紧邻本项目的锦江富园酒店会与本项目形成竞争紧邻本案的锦江富园酒店是一个四星级酒店，会与本案的酒店式公寓的定位形成竞争格局。应对措施：应对措施：尽管本案临近锦江富园酒店，但从该酒店的高入住率可以看出该区域的酒店的需求是十分旺盛的。在硬件水平与运营方式上与原有酒店产生差别，为本项目创造生存空间。该定位在客群上存在较大风险该定位在客群上存在较大风险根据本项目的初步规划，涉及两座酒店式公寓。该定位在是否存在足够的客75、群，该类客群的购买力均存在较大风险。应对措施：应对措施：我司将在后续的定位中提出本项目的市场定位和客群定位，以调整项目初步规划，并将该定位细化。通过项目的 SWOT 分析，我司得出以下一些结论，以期为项目的定位提供支持：本项目的商业部分在操作过程中，风险较小，优势较大。建议开发商能够采取街铺的形式大面积分割商铺进行销售收回资金。本项目办公类物业在操作过程中，风险也相对较小，机会较多。建议开发商以产品在同类竞争中取胜。本项目居住类物业在错作过程中，劣势较大，风险较多，客户定位较难。我司将着重对该定位在后续的项目定位中加以细化。34第五章第五章项目定位项目定位5.15.1 项目定位说明项目定位说明76、项目市场定位的准确与否是项目能否成功的关键因素。根据市场竞争及调研分析，为项目进行合理和切实可行的市场定位，并将市场定位进行必要的细分，从而确定项目的经营主题定位、经营档次定位、经营功能定位、目标客群定位、价格定位等，为项目后期的经营创造基本的依据。市场定位的基础在于对本项目与竞争项目的深入分析和对客户需求的准确判断，并由此提出或确定：本项目是什么，给谁用的基本内容；本项目与竞争项目的不同之处，这种不同之处应当对消费者具有巨大的吸引力，是其它竞争者所无法模仿的；本项目在消费者心理中与众不同的感觉，地位。应当提醒注意的是，市场定位不是去创造某种新奇或者与众不同的事物，而是去操纵已经存在于心中的东77、西，去重新组合已经存在的联系。5.25.2 产品整体主题定位产品整体主题定位经过对市场及项目的深入分析，北京中原将本项目定位最终确立为：集酒店、写字楼以及商业配套为一体的“集合式商务中心集合式商务中心”。5.3.5.3.产品分类定位产品分类定位5.3.15.3.1 商业部分定位商业部分定位5.3.1.15.3.1.1 主题定位主题定位根据市场调研和项目分析，我司建议本项目商业部分定位以服务于本项目及园区内居住和办公人群为主，业态功能以餐饮、休闲为主，商务配套为辅的多层次商业中心，借助丰富、合理的业态配比打造本项目之独特商业，通过市场供需现状的分析论证，证明此定位在该区域内有较大的市场空间，未来78、拥有较为广阔的发展前景。综上所述，本项目商业部分主题定位为：35区域内集餐饮、商务配套为一体的商业中心5.3.1.25.3.1.2 档次定位档次定位开发区内的企业多为大中型企业，同时还有相当数量寄生型企业，这些企业员工尤其是中高级管理人员具有较高的消费能力，同时目前园区内商业配套较为匮乏，档次偏低，难以满足大中型公司商务往来的需求。园区内的住宅基本属于业主的第二居所，这些购房者消费能力较高，总体来看园区内生活和工作的人群具有以下特征：高级经营管理人员、高级技术人员、外企和中外合资的中高级高级经营管理人员、高级技术人员、外企和中外合资的中高级人人员以及市区内的高级白领员以及市区内的高级白领。结合79、项目自身硬件及所指向的消费群等综合因素考虑，我司将本案商业档次定位在中高档。5.3.1.35.3.1.3 经营定位经营定位结合本项目所在区域实际市场需求情况，将商业经营业态体量进行合理配置，避免出现经营不良的现象。其经营业态定位如下：餐饮方面：餐饮方面：档次中高档、品种多样化，以满足园区企业及住宅消费客群。档次中高档、品种多样化，以满足园区企业及住宅消费客群。由于园区内整体消费能力较高，中高档餐饮供应量较少，同时企业商务宴请的实际需求很大，将档次定位为中高档品牌餐饮是符合市场需求的，在餐饮业态中引入中西式快餐、西餐简餐、茶餐厅、咖啡屋、饮品屋（含茶类饮品）、冷饮等餐饮业态，这些餐饮业态具有一定80、的商务特色，可以为企业商务洽谈、员工休息提供良好的服务和氛围，提高本项目整体品质。商务配套方面：商务配套方面：立足于本项目写字楼及园区内其它写字楼及企业需求立足于本项目写字楼及园区内其它写字楼及企业需求引进为商务办公人员提供商务办公、基本生活、工作需求的商业内容，如银行、小型超市、彩扩中心，面积不宜过大，以方便为主。银行设在一层，其他没有特殊要求的可以设在地下或其他楼层。通过我司的调研发现，写字楼内的小型超市不仅给商务办工人群提供了方便，同时为商业带来大量有效消费人群，有助于提高商业人气，增加购物氛围。综上所述，对于本项目商业业态的引入，其餐饮体量应占据主导，商务配综上所述，对于本项目商业业态81、的引入，其餐饮体量应占据主导，商务配套其次但也是必须引入的，未将常见的精品店购物形式引入本项目，其原因是套其次但也是必须引入的，未将常见的精品店购物形式引入本项目，其原因是36目前园区内的市场消费情况不适合，市场消化能力差，大体量引入精品店形式目前园区内的市场消费情况不适合，市场消化能力差，大体量引入精品店形式风险较大，但不排除未来随着园区居住人群的增加得以改善，但这种发展需要风险较大，但不排除未来随着园区居住人群的增加得以改善，但这种发展需要一个长期的过程，时间越长风险越大，所以本司对于精品店形式的引入持保守一个长期的过程，时间越长风险越大，所以本司对于精品店形式的引入持保守态度。态度。5.82、3.1.45.3.1.4 铺位划分建议铺位划分建议本项目商业部分主要为地上一至四层，业态引入主要以餐饮为主，其中品牌大型中高档餐饮是主要的引入方向，对此在铺位划分时应以业态形式酌情考虑，一般大型品牌餐饮需要 1000 至 2000 平米的面积（包括操作间），中小型餐饮一般需要 200 平方米以上面积，银行等商务配套需根据客户需要而定，我司建议本项目商业业态将休闲餐饮及银行等商务配套设置于一至二层，大中型餐饮集中设置于三至四层，在建筑设计中做好烟道等配套设施设计。5.3.25.3.2 写字楼部分定位写字楼部分定位5.3.2.15.3.2.1 主题定位主题定位我司经过前期市场的调研与分析将 A、B83、 两栋塔楼定位为写字楼，由市场研究数据表明目前区域内写字楼市场需求量较大，针对目前开发区内企业对于写字楼的需求，以及近期开发区管委会出台了集约用地的五项措施（文件见附录 1），文件中提出工业项目的行政办公等非生产型用房的建筑面积不得超过总建筑面积的 10，这个措施未来在某种程度上会刺激企业对于写字楼需求的增长。5.3.2.25.3.2.2 档次定位档次定位目前开发区内原有写字楼较为陈旧，硬件设施条件陈旧，其档次已经不能满足目前园区内大中型企业对于良好办公环境的要求，同时园区内新建成中高档写字楼供应量较低，需求市场还有很大潜在空间尤其是中高档写字楼市场，经过深入的调研和分析，我司将本项目定位档次84、为中高档。5.3.2.35.3.2.3 写字楼办公空间划分建议写字楼办公空间划分建议对于纯写字楼项目，其办公空间的划分主要受到以下几点因素的影响，首先是客户群的要求，入住公司的类型对于办公面积的大小的要求有所区别，例如IT 行业的公司绝大部分公司规模较小，对于小单元办公环境较为偏爱，50-8037平方米最受欢迎，80-120 平方米的次之，500 平方米以上的就较为难出租。对于大中型公司租用面积集中在 100 平方米以上，甚至整层。其次写字楼档次的要求，对于较高档写字楼一般分割面积较大，一般在 150 平方米以上。针对本项目定位为中高档写字楼，处于经济开发区，大中型公司与小型公司入住的可能性是85、均等的，小型公司略有优势。灵活的大空间是优先考虑的布局方式，但重点是如何确保最小单元的面积不要过大，保证大小兼顾是非常重要的，根据我司调研数据库显示，以普通的大开间方式为主，应保证最小单元划分在100 平方米左右。目前已有写字楼情况来看，针对大中型公司为主要客户的写字楼划分最小单元面积在100平方米左右最为合适，租售最好的在150平方米左右，具有实力的公司一般会整层租住。对于小公司为主要客群的写字楼 50-80 平方米的房间最好出租，80-120 平方米也不错，到 200 平方米左右就较差，而 500 左右就比较困难出租了。对于写字楼办公空间面积的划分，但由于多方面的因素影响，往往在实际操作过86、程中无法完全实现策划中所体现的内容，目前市场上写字楼的划分情况只能作为参考，毕竟不同项目所处的商业环境和客户对象存在差异，依据即时市场的需求情况进行划分，才能达到较好的经济效益和利益的最大化。5.3.35.3.3 酒店部分定位酒店部分定位5.3.3.15.3.3.1 主题定位主题定位我司将本项目 C 栋楼定位为酒店，由前期市场调研数据表明园区内酒店市场需求量很大，但目前园区内酒店供应量较低，不能完全满足园区内企业的商务需求，企业商务往来人员以及部分高级管理人员需要酒店住宿，其潜在需求市场巨大。5.3.3.25.3.3.2 档次定位档次定位目前园区内酒店档次差距较大，市场调研数据表明中高档酒店需87、求很大，但现在园区内部分酒店虽然标注为星级，实际硬件设施无法达到星级标准，其设施较为陈旧，园区内企业商务往来较多为高级管理人士，对于酒店服务及设施要求较高，现状无法满足要求，中高档酒店供应量明显不足，虽然规划中有部分高档酒店的项目，但未来其需求市场潜力仍然巨大，针对本项目由于建筑规划等因素，38在硬件方面很难达到高档酒店标准，同时高档酒店相对投入也大，本项目应在市场中寻求合理位置，密切注意市场需求变化，与其它项目产生错位经营减缓竞争，价格及服务上寻找市场突破点，根据目前市场状况，暂且本司将项目中酒店的档次定位为中高档。5.3.3.35.3.3.3 酒店软硬件标准建议酒店软硬件标准建议酒店硬件设88、施及服务内容是体现酒店档次的重要标准，我司将三星级以上酒店软硬件标准列出（附录 3），仅供本项目参考使用，并在实际中灵活应用。5.3.45.3.4 定位补充说明定位补充说明说明说明 1:1:酒店与写字楼位置定位说明酒店与写字楼位置定位说明经过市场调研及分析，开发区内酒店市场与写字楼市场都存在需求，在为本项目定位时同时选择两种物业类型，在确定时进行优化选择，将 A、B 两栋塔楼定位为写字楼，C 栋楼定位为酒店。考虑到写字楼市场需求相对较大，同时客群较为固定，对于临街优势可以更好的发挥作用提高写字楼品质，同时 A、B 两栋直接面向工业园区，从某种层面上考虑适合做写字楼。C 栋楼面向住宅区域，其景观89、较好更适合做酒店，虽然酒店出口没有在主干道一侧，但其流动的客群对于这种临街要求不明显，同时避开主干道的噪音影响，写字楼的高品质会带动酒店的发展。说明说明 2:2:关于超市业态的引入关于超市业态的引入我司本次定位没有将大型超市业态引入本项目，建议在商业一层设立精品超市，例如屈臣士。经市场调研大型超市在开发区内存在市场，但目前有多个项目已经规划了大面积超市，本项目所在公建区相对而言距离住宅区有一定距离，同时大型超市的引入往往对于写字楼品质是有反面影响的，本项目写字楼定位品质较高，超市不利于本项目的写字楼的发展。说明说明 3:3:关于写字楼职工餐厅的设置说明（见附录关于写字楼职工餐厅的设置说明（见附90、录 2 2）395.45.4 产品宣传推广定位产品宣传推广定位5.4.15.4.1 推广诉求核心推广诉求核心5.4.1.15.4.1.1 说明说明在本项目的整合推广过程中，在不同的销售阶段以及通过对竞争对手的监控，必定需要制定相异的推广策略，逐步深化项目形象。然而“万变不离其宗”，在整个推广期中，无论广告策略如何调整，项目的形象定位必须保持完整、和谐与统一，强化客户对本项目的纵深认识，使其达到心理认同的最终目标，从而促进成交。本项目“集合式的商务中心，提供集合式的服务”，这是本此项目的形象定位是整个推广诉求的核心，任何手段的运用、诉求的延伸，均以更好的传达了此信息为选择标准。5.4.1.25.91、4.1.2 推广核心的表现层面推广核心的表现层面本项目与企业之间互助的关系本项目与企业之间互助的关系本项目写字楼服务的主要客群是开发区内的企业，这些企业有着良好的运营背景，他们重视企业的对外形象，并且深知办公场所给企业带来的巨大的形象价值，本项目定位形式在市区内也许并不稀奇，但对于亦庄开发区而言，在酒店及商业供应市场较为匮乏的状况下，将高档写字楼与酒店，商业结合在一起运作，无疑是对园区内市场需求的巨大刺激，对于园区内企业具有很强的吸引力。产品层面产品层面本项目所处地理位置的特殊性，其产品所具有的“集合性”服务品质，表现在产品硬件、规划组织、价格以及整个项目的合作团队上，我司在报告中重点强调并在92、推广中逐项展开。5.4.25.4.2 推广手段策略推广手段策略5.4.2.15.4.2.1 问题的导入问题的导入任何房地产项目，其推广手段的种类是大同小异的，然而市场中经常可以发现这样的情况：40不同类别，不同档次的项目，其推广手段的选用往往是不同的，有的项目几乎只选用报纸广告，有的项目几乎只做高层公关销售；同类别项目，其运用手段的主次是有分别的，有的侧重于报纸广告，比如大多数住宅项目，有点侧重于公关活动，比如高档次的写字楼项目，有的则直接依赖于促销信息，从而造成了效果的迥然不同。如此等等。此种现象均可以归纳为营销中推广手段的分配问题。制定适应市场、符合项目的分配策略，可以达到事半功倍的推广效93、果，直接带动销售。5.4.2.25.4.2.2 本项目推广规划本项目推广规划我司对本项目的推广手段分配有如下规划：（1）公关活动、现场包装为主要推广手段，出新出奇，引爆市场。（2）辅之以报纸媒体、户外媒体、电视媒体等立体推广手段。5.4.2.35.4.2.3 缘由阐述缘由阐述目前市场营销中普遍缺乏运用公关活动的意识，而在本项目的目标客户分析中，北京中原判定，园区内企业知名度较高，具有良好的市场敏感度，其决策者对公关活动的敏感度较高，其心理认同的趋向明显，因此公关活动在目前市场中是大有可为的，必然区别于对手，并且在推广层面令对手始料不及，造成市场的轰动。5.4.2.45.4.2.4 原则原则本项94、目作为市场中的中高端产品，在推广姿态中要有所体现，一是要区别于目前无论是写字楼还是住宅项目惯用的平面媒体，二是要力求较高调入市，选用有持续推广力的手段。无疑公关活动的选用是符合此目的的，尽管好的公关活动操作性难，一次性投入费用较高造成风险加大，但其在市场中制造的话题性是历久弥新的、是有相当持续力的，并且直接增强客户对开发商的信心，其他推广手段所无法企及。对于面临激烈竞争，有如此体量的高端项目，单纯的一种推广手段是显然不能支撑整个销售的，因此，在推广手段的分配中，同样要把握全面的原则，41使用综合性的立体手段，在现场包装、报纸广告、户外广告、销售工具等环节也需要适当发力，相互配合补充。在其他手段95、的运用中，我司建议强化对现场包装的重视程度，由于本项目所处园区内重要的核心区内，视野较好，把本项目的现场包装做成推广中的第二亮点，其次为报纸广告、户外媒体、电视媒体等。网络媒体可以在不增加预计外成本的情况下酌情考虑5.4.35.4.3 执行策略执行策略5.4.3.15.4.3.1 公关活动公关活动公关活动是本项目的最重要手段，例如可组织园区内知名企业主管针对目前开发区内办公条件的专题研讨会等，借势宣传自身产品，同时获取企业需求信息。虽然公关活动是本项目重要宣传手段，但这不意味着把公关活动泛滥的使用，人为的策划很多低质量、低影响的无效活动。一是在于耗费过多的人力成本，也造成费用不易控制，二是与之96、所以选用公关活动的初衷也背道而驰。北京中原认为，公关活动策划的要求可归纳如下：高质量、高传播力：不考虑策划低档次的公关活动。宁缺勿滥：失败的公关活动对项目的形象折扣是巨大的，因此必须反复论证一个活动的创意与效果，直到最终满意为止。数量得当、使用得当：公关活动作为整体营销推广活动的核心，其数量应适当安排，不宜过多的采用，公关活动成本较高。成本控制：总成本在活动组织前要充分核算，以整个项目推广期的高度统筹安排，规避风险。5.4.3.25.4.3.2 现场包装现场包装现场包装主要涵盖两方面内容，其一是售楼处内部环境的包装策略，包括位置选择、装修风格、功能划分、包装渲染等，其二是工地地盘的包装策略，包97、括围墙包装、入口处包装以及施工现场的其他部分。现场包装策略充分利用本项目所处的地理位置上的优势，在园区内造成更大的影响力。425.4.3.35.4.3.3 户外广告户外广告根据目前推广策略的不断调整，以及市场的制约因素，北京中原认为：在现场包装做足文章的基础上，项目周边的区域户外广告在数量及位置的选择上要充分考虑，避免不必要的广告投入，由于本项目处于经济开发区内，园区相对独立，在由市区进入开发区的主要几个交通路口各选择一块户外广告较为适合，同时起到引领及宣传的作用。在费用可控的条件下，可在市区主要环线道路一侧选择一块广告牌进行宣传使用，可扩大本项目在市区内市场的影响。5.4.3.45.4.3.98、4 报纸媒体报纸媒体报纸媒体的运用，虽然不作为本项目营销推广中的最重要手段，但由于其本身所具有的灵活、及时等特点，仍是推广中不可忽视的环节。北京中原对运用报纸媒体的策略是：软硬结合：软硬结合：硬性广告具有直观、简约、冲击力强等特点，但同时，其自身的限制因素决定，它对项目的深度挖掘是十分有限的，尤其在铺垫市场、阐述理念时它的作用更是十分有限。而软性文章正好弥补了它在此方面所表现出来的不足。因此，在利用报纸媒体时，软硬结合是运用中最关键的一个原则，尤其是在前期市场预热阶段，更是硬性广告所无法替代。节奏清晰：节奏清晰：本项目的推广费用有限，为了最大效率的利用，北京中原建议，根据销售阶段的不同，广告投99、放应充分注意节奏，安排合理的媒介计划。开盘期要保持较强的投放密度，持续销售期或销售淡季可不做考虑。“大报原则大报原则”：北京做房地产广告的报纸主要集中在北京青年报、精品购物指南、北京晚报等，考虑到本项目服务客群的区域性，在开发区内选择具有区域特性的报刊，例如开发区自己的报刊以及园区内企业定制量较大的报刊，这样使宣传更具有针对性。北京中原建议，把握“大报原则”，切勿贪价格的小便宜，事实上对于投放效果不佳的媒体多花一分钱也是冤枉的。但若因此会导致媒体关系恶化，小众媒体会围攻项目则另当别论。“大版面原则大版面原则”:作为高端项目，北京中原建议做硬性广告时，最小也要保持“整版”篇幅，阶段性的运用“通版100、”，体现项目的大气，凸现实力档次。43新闻报道是报纸媒体运用中的有力补充。配合公关活动的策划，在舆论方面给予渲染、炒作，更好的扩大公关活动的影响范围，深化公关活动影响力。对项目的工程进度、时间节点跟进见报，有效发布项目信息。5.4.3.55.4.3.5 电视媒体电视媒体依据宣传推广费用的计划，充分利用本公司的自有资源，在电视媒体上放出声音，可以适当选择公交移动电视进行宣传，是对推广手段的有效完善。但本项目针对的客户具有区域性特点，所以电视媒体的宣传无需投入太大，可根据销售进展情况适时调整。5.55.5 销售策略销售策略5.5.15.5.1 推盘策略推盘策略“先商业后写字楼先商业后写字楼”写字楼101、与商业部分的推盘先后，主要由两方面决定，其一是商业部分的规划，其二是两种业态对工程进度的不同要求。本项目规划有相当面积为商业，其对提升写字楼的人气具有一定的帮助，同时商业业态引入的档次也会提升写字楼的档次，相反写字楼销售的成功会提升项目知名度，有利于招商引资。本司在定位推盘策略时建议将商业部分推盘提前于写字楼较好。因此，我司建议，推盘中先主推“商业部分”，写字楼部分适当推后，待聚集一定人气后有利于写字楼的推盘。5.5.25.5.2 开盘推盘策略开盘推盘策略开盘就意味着项目正式在市场亮相出售，其推盘方式要考虑是否有利于项目销售的宏观控制，是否有利于项目的后续销售工作的展开，因此必须有如下考虑：（102、1）保证楼层的相对整体性销售，避免出现“散”层“零”面积。（2）在优先保证大客户需求同时，兼顾楼盘的相对高价位出售。（3）考虑开盘时来访客户对不同面积的需求可能。因此，北京中原建议，开盘时以 B 栋的个别楼层为主推单位，主要针对开盘购买时的小业主，单位的选择要价位高中低兼顾，户型格局齐全，同时推出 A 栋个别整层及相邻楼层，作为整售，考虑可能出现的大客户购买可能。445.65.6 客户定位客户定位5.6.15.6.1 商业客户定位商业客户定位根据前期的市场调研，从消费者的市场需求，项目周边的供给特征，项目自身的个性综合分析，本项目的目标客户定位应包括三个方面，即：终端消费人群、经营商户和投资购103、买者。终端消费人群是本项目赖以生存的基础，消费人群的定位是商铺进行经营商户定位的重要依据，也是项目招商的重要参考资料，同时，本项目消费人群的购买力也是各商家入驻的主要条件。投资购买者是项目商业设施后期的销售和出租经营所针对的人群，他们在本项目中扮演着重要的角色。经营商户是商业经营好坏的直接把控者，引进有针对性的商户才有可能经营好整个商业设施。5.6.2.15.6.2.1 终端消费者定位终端消费者定位根据本项目 3 万多平方米的商业体量，我司认为亦庄区域生活区内的居住、公建区内的商务人群都是本项目的商业物业的终端消费人群。下面我司着重就这部分人群加以分析。终端消费者规模终端消费者规模从分布情况来104、看，住宅现状供应量主要集中在亦庄开发区一期规划用地（15平方公里）的西北部。由于此区域开发时间较早，土地已经开发殆尽，未来住宅开发热点将外移至凉水河西侧南部新区、京津塘高速东侧路东新区和马驹桥地区。物业名称物业名称总建面（万平米）总建面（万平米）分布分布上海沙龙22.8西北部一世情园4.1南部大雄郁金香舍19.13西北部卡尔生活馆6.41西北部金地格林小镇30西北部莲水怡园13南部亲爱的6.3西北部一品亦庄14西北部45从2001-2020 亦庄卫星城总体规划示意图来看，亦庄将突破凉水河界向西发展，经过京津塘高速公路向东发展，穿越六环路向南发展，从而形成北京最具规模的卫星城，总居住人口将超过 105、20 万人，而且仍然保持低密度大社区的特点。客群分析客群分析根据我司的历史积累和我们近期对这个区域的调查和研究，本区域内的客户群构成特征大致如下：从客户来源区域上看，主要还是集中在市区内的高端消费人群，其中以 CBD 区域内为主体，而本区域内的人群仍然不足；从客户身份上看，主要是高端管理人群、中层白领阶层和政府官员以及企事业管理人员；从年龄分布看，主要集中在 2535 岁，其它年龄段相对很少；从家庭人员构成来看，以两口之家和三口之家为绝对主体。目前在亦庄工作和生活的人群特征是：高级经营管理人员、高级技术人员、外企和中外合资的中高级人员以及市区内的高级白领。工厂里的职工大部分住在城里，少部分就住106、在工厂的宿舍里。但从规划上看，未来开发区人口将达到 40万至 50 万，如此庞大的数字和众多的入园企业，决定了以后购房者的主体将向园内工作者转变。根据我们对亦庄地区的调查研究显示，该区域工作和生活的人群特征如下：在外资企业和民营企业就职的人群在该区域占据主导地位；年龄以30 岁至 40 岁的人群为主。亦庄地区企业员工收入状况为：高级管理人员高层年瀛海名居19.9西南部领域7.4西北部一栋洋房15.2西北部东晶国际7西北部浉城百丽12西北部莱因河畔10西北部米兰天空4.3西北部星岛嘉园30西北部星岛假日11西北部新康家园21西北部46薪 20 万元人民币以上，中层管理人员及政府官员的年薪在 10107、20万元人民币，中低白领及技术人员月收入在 5000 元左右。无论是在亦庄生活的居住人群，或是在亦庄工作的商务人群都是本项目商业部分的终端消费人群，这类人群既有较高的消费水平也有较强的消费能力。5.6.1.25.6.1.2 投资客户定位投资客户定位投资客户是本项目的购买者，也是开发商获得利润的主要来源。从前期的市场调研分析来看，目前北京商业物业的投资市场较为活跃，将成为未来房地产投资的热点。本项目拥有地理位置及交通上的优势，同时区域内缺乏相应商业物业而周边人群消费潜力大，商铺经营前景乐观，是投资者的重要信心保障，结合本项目的特点，其投资客户的定位按投资目的划分包括以下几类：经营型经营型这类投资108、者购买商铺的主要目的是自己经营，一般为大型品牌商家，其资金实力雄厚，对商铺品质、经营前景和性价比比较关注，对商铺面积分割、店面装修及经营管理模式有较严格的要求。此类型客户一般所占比例较少。短线投资型短线投资型一般为专业的房地产投资者，主要看重项目的短期效益，待项目升值后再转手。这类投资者非常理性，一般在项目的前期就开始关注，对项目的发展前景有自己的判断和分析，其选择购买的时机一般会在项目刚入市之际，商铺的价值增长空间是决定其购买的重要因素。长期投资型长期投资型这部分人有一定闲散资金，由于银行利率的降低，买房是为了使资金能够保值和增值，从中赚取租金回报。这部分人一般对产品的认识不够深，对投资回报109、的预期非常关注，因此，在针对这些人群的推广中，应着重商铺投资回报的诉求。本项目由于为写字楼底商，我司认为该商业物业的主要针对的客户主要是经营型的商户和长期投资型。475.6.1.35.6.1.3 经营商户定位经营商户定位本项目总体规划商业面积 3 万多平方米，此规模体量的商业在该区域完全能够被吸纳，由于本项目周边范围内商业分布不集中，因此本项目在经营商户的定位上，应以多种业态综合经营的形式为主。本项目需在硬件设置和经营管理上采取一定的策略来吸引这类商家。本项目经营商户包括大型集团客户和零散商户，商户总体为中高档。经营商户的定位是项目进行招商的前提，同时，带有租约的商铺对投资者有极大的吸引力，这110、也为商铺后期的销售打下了基础。经营商户选铺原则：经营商户选铺原则：商铺投资者选择商务楼、写字楼底商商铺的原则是：首先确定哪个商铺从外部、内部具有最好的可视性；选择较好的楼层；以客流量为考虑参数，进行深入挑选；最后结合拟选择商铺的上述条件及自身资金状况，和开发商进行购买价格或租金的洽商。目标商户同其业态规划紧密相关，本项目目标经营商户以各类型的餐饮为主，包括中餐正餐、西式快餐、西式正餐、休闲餐饮等各类型商户。并配商务和生活配套、金融服务、小型超市、娱乐项目、银行等。引进商户的原则是知名品牌和特色经营，以把本项目打造成区域内经典时尚精品商业物业为宗旨。以下为我司结合招商部推荐的商户，对经营者提出的111、定位：餐饮类餐饮类行业行业面积面积（平方米）（平方米）租金租金（天（天/平米）平米）意向要求意向要求其它其它品牌品牌中式正餐中式正餐300-800300-8002.5-3.52.5-3.5 元元隔油池、天然气、隔油池、天然气、排烟排风、上下排烟排风、上下水、新风、电力水、新风、电力营业时间营业时间较长、车较长、车位位俏江南、俏江南、渝渝乡人家乡人家西式正餐西式正餐400-1200400-12006 6 元以内元以内动力电、上下水、动力电、上下水、排烟排风、天然排烟排风、天然气、新风气、新风广告位、广告位、车车位、双路位、双路电、承租电、承租期期5 5 年以上年以上莫斯科餐莫斯科餐厅、西里厅、西112、里亚亚里意式餐里意式餐厅厅日本料理日本料理300-400300-4006-86-8 元元上下水、排烟排上下水、排烟排风风广告位、广告位、承承租期租期 5 5 年年以以上、中高上、中高档档酒乃泷、酒乃泷、松松子、江户子、江户川川韩国烧烤韩国烧烤200-400200-4004 4 元元上下水、排烟排上下水、排烟排风风承租期承租期5 5 年年以上以上三千里、三千里、雪雪岳山岳山48 配套类配套类中式快餐中式快餐200-400200-4004-4.54-4.5 元元上下水、排烟排上下水、排烟排风风承租期承租期5 5 年年以上以上永和大王、永和大王、红高粱红高粱西式快餐西式快餐200-400200-40113、08 8 元元首层或地上首层或地上 1 1 层层+2+2层或地下层或地下1 1层层+首层、排烟排风、首层、排烟排风、上下水上下水承租期承租期5 5 年年以上、对以上、对门门面宽度和面宽度和楼板承重楼板承重有一定要有一定要求求麦当劳、麦当劳、肯肯得基、好得基、好伦伦哥哥日式快餐日式快餐200-400200-4004-54-5 元元上下水、排烟排上下水、排烟排风风首层或地首层或地下一层、下一层、广广告位告位吉野家、吉野家、面面爱面爱面西饼店西饼店60-20060-2005 5 元以内元以内上下水、电力、上下水、电力、排排风排烟风排烟冷藏设施冷藏设施好利来、好利来、上上好佳好佳咖啡馆咖啡馆100-2114、00100-2004.54.5 元以内元以内电力、上下水电力、上下水背景音乐、背景音乐、可露天经可露天经营营雕刻时光雕刻时光酒吧酒吧100-200100-2004.54.5 元以内元以内电力、上下水电力、上下水晚间营业晚间营业时间较长时间较长河水、男河水、男孩孩女孩女孩茶馆茶馆150-400150-4004-4.54-4.5 元元上下水、独立开上下水、独立开门、位于门、位于1 1 层至层至三三层、隔音好层、隔音好中高档消中高档消费费五福茶艺五福茶艺馆、茗仁馆、茗仁茶茶艺馆艺馆饮品店饮品店100-300100-3004.54.5 以内以内上下水、电力、上下水、电力、排排风排烟风排烟不含酒精不含酒115、精饮料饮料仙踪林仙踪林要求要求行业行业面积面积电力电力选址选址楼层楼层租金租金其它要求其它要求药店药店标准标准150-400150-400平方米平方米民用电民用电常驻人常驻人口、人流口、人流量较大区量较大区一层或二一层或二层层高层层高 3 3米米4.54.55 5 元元/天天/平米平米承租承租 3 3年以上，年以上，除除商场外要求独立商场外要求独立门面，门面，300-500300-500 米米内无药店，产权内无药店，产权必必须归业主所有须归业主所有花店花店标准标准 10-10-3030 平方平方米米民用电民用电成熟社区成熟社区周边周边一层临街一层临街商铺商铺4.54.55 5 元元/天天/平米116、平米独立门面，要求独立门面，要求通通风良好，承租期风良好，承租期不不超过三年超过三年影楼影楼标准标准 70-70-120120 平方平方米米民用电民用电商业氛围商业氛围浓重地段浓重地段一层或二一层或二层层4 4 元元/天天/平米平米独立门面，广告独立门面，广告位，橱窗展示，位，橱窗展示，承承租期租期 3 35 5 年年冲印冲印标准标准 30-30-8080 平方平方米米动力电动力电社区周边社区周边物业底商物业底商首层，超首层，超市进出口市进出口4-64-6 元元/天天/平平米米独立门面，机器独立门面，机器安安装位置需增加通装位置需增加通风口风口口腔诊口腔诊标准标准 100100动力电动力电人流117、量较人流量较一层，层一层，层3-63-6 元元/天天/平平独立门面，停车独立门面，停车位位495.6.25.6.2 写字楼客户定位写字楼客户定位 目前开发区工业区入主的企业目前开发区工业区入主的企业开发区累计入区企业 1440家，国际跨国公司近 70 多家，其中世界 500 强企业 40 多家。伴随着重大项目、跨国公司、高新技术项目的竞相入区，如今已经初步形成了电子信息、生物技术与新医药、汽车光机电一体化、新材料新能源产业和软件制造业等 5 大主导产业。其中三资企业投资规模占投资总额的 75。到目前为止，开发区高新技术企业共计 225 家，其中内资企业 156 家，三资 69家。按产业类别划分118、，微电子与电子信息 81 家，生物工程与新医药 53 家，机电一体化 36 家，新材料 31 家，节能与环保 16 家，其它 8 家。以下为我司统计的入主开发区内的世界 500 强企业名录。开发区内世界开发区内世界 500500 强企业名录强企业名录所所-200-200 平平方米方米大，高档大，高档物业周边物业周边高高 3 3 米以米以上上米米、广告位、广告位宠物店宠物店标准标准 80-80-200200 平方平方米米动力电动力电成熟社区成熟社区一层一层2-42-4 元元/天天/平平米米独立门面，承租独立门面，承租期期2 2 年以上，年以上，200200 米米半径范围内无其半径范围内无其它宠物119、店它宠物店电讯器电讯器材材标准标准100-200100-200平方米平方米动力电动力电成熟社区成熟社区一层一层3.53.5 元元/天天/平平米米独立门面，承租独立门面，承租期期2 2 年以上，广告年以上，广告位位区内企业名称区内企业名称投资总部名称投资总部名称1.北京德尔福汽车系统有限公司*德尔福2.北京奥多特汽车技术服务有限公司（GM）*GM3.北京三井联通通信技术有限公司*三井物产4.北京伊藤忠华糖综合加工有限公司*伊藤洋华堂5.航卫通用电器医疗系统有限公司*GE6.通用电气运输系统（中国）有限公司*GE7.北京通用电气华伦医疗设备有限公司*GE8.北京瑞格乐咖啡食品有限公司*日本住友9.120、北京金长科国际电子有限公司*IBM10.北京霍尼韦尔节能设备有限公司*霍尼韦尔11.日邦印刷有限公司*大日本印刷50 本项目写字楼客户定位本项目写字楼客户定位基于上述对开发区入主企业的调研及项目分析，本项目写字楼部分的客户主要来自于与亦庄工业区上述的国内外知名企业有业务往来及依附于这些企业的中型公司。他们的业务范围就在亦庄区域，他们包括如下类型企业：12.和路雪（中国）有限公司*联合利华13.拜耳医药保健有限公司*拜耳14.拜耳光翌板材有限责任公司*拜耳15.北京 ABB 电气传动系统有限公司*ABB16.北京康宁科技光缆有限公司*康宁17.融盛资产管理有限责任公司*高盛18.第一联合资产管理121、有限责任公司*摩根-斯坦利19 北京可口可乐饮料有限公司*可口可乐20.北京安万特制药有限公司*法国安万特21.北京诺基亚中信数字技术有限公司*诺基亚22.诺基亚移动通讯设备有限公司*诺基亚23.诺基亚（中国）技术服务有限公司*诺基亚24.北京怡和科技发展有限公司*怡和25.北京松下电工有限公司*日本松下26.施耐德电气销售（北京）有限公司*施耐德电气27.北京松下电工营销有限公司*日本松下28.三洋能源（北京）有限公司*三洋29.施耐德（北京）中压电器有限公司*施耐德电气30.施耐德（北京）低压电器有限公司*施耐德电气31.梅塞尔北方工业气体有限公司（北京）*赫斯特32.北京基士敦阀门有限公122、司*TYCO33.北京中视联条件接收系统有限公司*飞利浦34.北京金佰利个人卫生用品有限公司*金佰利35.爱而普空气产品高科技气体（北京）有限公司*AP36.北京住力电通光电技术有限公*日本住友37.东方热电公司*联合技术38.北京京东方光电科技有限公司*韩国现代39.拓普康精密仪器(北京)有限公司*日本东芝40.欧海家居有限公司欧倍德时尚家居购物中心*欧倍德51国内外大型企业：根据亦庄经济技术开发区的规划，工业区的办公功能将被弱化，而逐步向公建区迁移，因此，国内外大型企业的入主将是本项目的主要客源。依附于 500 强企业的上下游公司：这类公司多为中小型公司。研发、技术类科研公司：亦庄区域的优123、惠政策以及便利的交通和配套设施以及景观资源是这类公司选择亦庄区域办公的主要原因。业务在亦庄区域内的新服务性企业，如律师、广告公司、咨询公司、语言学校等：该类公司随着亦庄经济技术开发区的进一步完善，将陆续到位。以上为可能在本项目内办公的客户类型，而本项目优先考虑销售，故投资型客户也将是本项目重要的目标客群。亦庄地区对于科技类公司的吸引在于北京经济技术开发区的优惠政策，大量的科技类公司会占用很多的政策区内写字楼，保持政策区的整体高出租率。综上所述，本项目的目标客户比较集中，在亦庄区域这个不够成熟的商务楼宇市场，以较好产品吸纳这些客户。5.6.35.6.3 酒店客户定位酒店客户定位根据我司的市场调查124、结果：我司认为以持有经营的四星级酒店代替原规划中的酒店式公寓。根据区域市场研究：如果兴建酒店式公寓有许多弊端，无论是自主型或是投资型的客户都会存在较大风险。客户定位客户定位我司根据市场及项目自身状况认为本项目的酒店类物业的客户定位为：跨国公司长期包租与开发区内企业有业务往来的差旅人士旅游人士跨国公司的高层管理人员会长期出差在中国，普通住宅对于繁忙的他们来说不能提供高品质的酒店式服务。因此，这个公司会长期包租星级酒店，而亦庄区域内硬件水平较高的酒店十分匮乏。这类公司长期包租的客户是本项目的主要客52户。外地大型企业往来的商务人士，他们常常需要出入亦庄，甚至一住就是数月，他们喜好良好的居住环境。高125、品质酒店同样是他们的选择。他们需要比完善的服务配套，如餐饮方面、娱乐方面、休闲方面，方便交友娱乐等。5.75.7 租租 售价格定位售价格定位地段与价格是影响项目销售的两大主要因素，其中地段是一个固定不变的因素，可塑程度不高。价格则是一个可变因素，在市场竞争中可根据对手情况和项目自身在市场中的位置随时进行调整。可以说，在地段因素基本不变的情况下，价格因素对项目销售将起到决定性的作用。有竞争优势的价格对项目销售将起到极大的推动作用。对于开发商而言，建设一个好的产品并不困难，但是如何确定销售价格以及怎样才能在最短的时间内完成项目的销售，将主要取决于项目的定价以及有效的价格策略。定价方法一般分为三种，126、即成本加成法、市场比较法和租金反推法。在本项目前期项目产品和形象都没有成型的情况下，我司将采用市场比较的定价方法对项目进行初步定价。5.7.15.7.1 写字楼租写字楼租 售价格定位售价格定位5.7.1.15.7.1.1 影响写字楼价格的因素影响写字楼价格的因素写字楼产品的市场定位写字楼产品的市场定位一般而言，物业定价的高低，取决于其综合市场定位的高低，写字楼物业综合素质高，其市场定位高，价格自然高，反之亦然。一个恰当的符合物业市场定位的价格，辅之以行之有效的销售策略，便容易取得良好的销售成绩。反之，违背其真实市场定位所确定的销售价格，便会违反市场规律，极易导致销售工作的失败。写字楼产品所处的127、定价环境写字楼产品所处的定价环境稳定的政治局势，繁荣的经济环境以及良好的供给关系，能促使物业价格走强；同样，经济萧条、物业明显供过于求时，物业降价或者重新定位、包装是比较常用的手段。53企业经营目标企业经营目标企业持不同的经营目标，会采用不同的定价策略。企业通过定价来追求的目标主要有如下几种：生存目标；最大当期利润目标；最高销售率。写字楼产品的竞争性写字楼产品的竞争性开发商定价时无论采用何种定价方法，其所制定的价格都应具有一定的市场竞争性。因为价格是房地产销售中令广大客户最为敏感的因素之一，故应保证项目在推广销售时（特别是在推广销售初期）的价格具有一定的竞争力，此举有利于项目在入市之初就能吸引128、客户关注，尽快抢占市场份额，并创造较旺的人气，为后期销售打下较好的基础。5.7.1.25.7.1.2 现有写字楼物业租售价格比较现有写字楼物业租售价格比较根据对周边市场的调研，选定五个项目的调研数据作为本项目写字楼市场价格定位的基本依据（数据内容详见下表）：表：区域同类写字楼产品租金价格比较表表：区域同类写字楼产品租金价格比较表调研数据显示：亦庄区域写字楼出租价格根据其地理位置、产品的功能、交通条件、物业服务水平等的差异可分为三个档次，一档的价格为：每天每平米 2元以下，二档的价格为 2-3 元/平方米/天，三档的价格为 3-4 元/平方/天。从总体上看，写字楼的出租价格差别较小。项目名称项目129、名称地理位置地理位置建筑面积（建筑面积（万万平米）平米）租金价格（元租金价格（元/天天/平米）平米）入住率入住率朝林大厦荣华中路 15 号83.575%豪力大厦开发区隆庆街 18 号2280%大地国际商务中心宏达北路 13 号1.21.950%万源商务中心开发区宏达北路 10 号11.860%创新大厦开发区宏达北路 12 号1.32.880%54目前区域内在售写字楼项目只有 BDA 国际大道一个项目，项目资料如下：表：区域同类写字楼产品销售价格比较表表：区域同类写字楼产品销售价格比较表由于该项目为花园式独栋办公布局，项目销售针对的客户群体为希望相对独立办公空间的 1000-2000 平米的客户130、，考虑到本项目的客户定位及建筑布局，因此，因此，本项目写字楼部分销售价格定位不参考该项目。5.7.1.35.7.1.3 写字楼租金水平建议写字楼租金水平建议从表（区域同类写字楼产品租金价格比较表区域同类写字楼产品租金价格比较表）可以看出，目前，二档和三档写字楼的出租率处于较高的水平上，平均价格为 3.15 元/平方米/天。其中一档写字楼为早期项目，楼盘体量小且物业管理相对落后，出租率较低；二档和三档写字搂皆为近几年开发的项目，尤其是三档写字楼的代表项目朝林大厦为 2004年上半年推出的新盘，该项目推出后迅速吸引了一批具有外企背景的贸易公司及办事处，其中相当部分为原来在市内办公的企业。根据本项目131、的规模、定位及周边区域环境，参考周边区域写字楼租金水平，同时结合对未来市场需求乐观的预期，我司建议该项目价格定位于略高于第三档次写字楼的均价（3.15 元/月/平米），平均租赁价格在平均租赁价格在 3.2-3.83.2-3.8 元元/平方米平方米/天天。考虑未来市场的发展有可能会出现更好的预期，可根据实际情况灵活调整报价！5.7.1.45.7.1.4 写字楼销售价格的确定写字楼销售价格的确定根据中原公司对亦庄区域写字楼市场长期监测累积数据及现阶段区域调研数据，同时结合考虑本项目的综合素质及周边区域环境，我司建议项目初期销我司建议项目初期销售售价格定位于价格定位于 8000-90008000-9132、000 元元/平米平米，根据销售工作的开展，若销售工作乐观，可视具体情况将项目售价提高 5-10 个百分点。考虑到未来市场的发展有可能会出现更好的预期，可根据实际情况灵活调整报价！项目名称项目名称地理位置地理位置建筑面积建筑面积（万平米）（万平米）租金价格（租金价格（元元/天天/平米）平米）销售均价（元销售均价（元/平米）平米）BDA 国际企业大道开发区中轴路端点11-6800555.7.25.7.2 商业租商业租 售价格定位售价格定位5.7.2.15.7.2.1 影响商业物业定价的因素影响商业物业定价的因素从区域项目的整体来看，商业物业定价基本上在写字楼售价的一倍左右。另外，价位同项目整体的133、质素相关，项目整体档次高，其商业店铺销售价格也高。从租金和售价对比来看，一般项目投资者的投资回收期在 812 年，是一个相对合理的空间。直接影响商业物业定价的因素主要有以下几点：商业物业的产品力商业物业的产品力产品力是项目综合质素的重要组成部分，也是项目定价的重要参考指标，好的产品对促进项目销售的贡献超过 70%，好的产品是项目价格的重要支撑点。产品力是一个反映项目质素和产品开发水平的综合指标，项目所处的地段、功能定位、营销环境、硬件配套设施和商场管理构成了商业物业定价的重要因素，只有充分发挥项目产品的整体优势，才能有效的提升商铺的价格。商业物业的形象力商业物业的形象力良好的项目形象是提升项目134、价格的重要指标。商业物业与住宅物业相比，在销售阶段比较难以建立项目的形象，因为商业物业在销售阶段仍未开业，商场经营能否旺场仍是未知数，让投资者对项目难有初步的形象。如果目标客户没有对项目产生好感，对其购买商铺的价格预期会大打折扣，势必影响商铺的销售价格。确定合理的利润率确定合理的利润率商铺的价格在定价过程中，首先要确定一个合理的利润率，制定既保证发展商能够赚取合理利润，又能在市场上有竞争力的销售价格。如果发展商追求过高的利润回报，必然导致销售价格高居不下，从而削弱了项目的竞争力，延缓了销售进程。从目前市场的情况来看，大部分项目的售价都有不同程度的虚高成分，有很多项目，开始销售状况良好，而后直线135、下滑，就是因为价格操控失当、价格调整幅度过大，导致暂时性的滞销，使开发商面临巨大的风险。贴近市场的承受力贴近市场的承受力56开发的产品必须要拿到市场上成交，才有实质性的开发意义。发展商在确定产品售价时，一定要清晰的认识到，商铺卖给谁，他们能否接受这个价格？商铺的消费实质是以投资行为为主导，真正以自己经营而购买的不多，投资者最终都要将商铺租给商家使用，如果找不到商家，商铺租不出去，投资者就很难实现投资回报；即使商铺能够成功出租，租金水平应参考市场的供需情况制定，只有当商铺的租金大于投资款利息，商铺业主才有机会盈利。因此，投资者最终还是要看商家对租金价格的承受能力，所以商铺的售价必然受到市场的供求136、关系影响，如果背离市场承受力，则难以产生旺销局面。5.7.2.25.7.2.2 现有商业物业租售价格比较现有商业物业租售价格比较表：亦庄现有商业物业租售价格参考表表：亦庄现有商业物业租售价格参考表商业名称商业名称业态构成业态构成商业类型商业类型租售价格租售价格天华园底商中医保健、装饰公司、美容美发、彩扩、动物医院、冰淇淋店住宅底商3 元/天/平方米天华西路西侧商铺卫生服务站、农村信用社、干洗店、网吧、茶艺楼、餐饮等临街商铺4.5 元/天/平方米品味 500高档餐饮、超市、咖啡厅、健身中心、银行、品牌专卖店集中独立商业中心1030016498 元/平方米34.5 元/天/平方米境界商业街规划有书137、店、健身、文化、休闲、咖啡馆、花店等商业街底商900013800 元/平方米均价11000元/平方米上海沙龙一期影院、超市、餐饮、青少年活动中心集中商业中心900012000 元/平方米36 元/天/平方米大雄商业中心超市、西式快餐、咖啡厅、中式餐饮、银行、药店等集中商业中心46 元/天/平方米57据本司实地调研发现，项目所在区域早期商业项目多为住宅底商，其目前交易价格约为3元/天/平方米；而新建社区的底商租金报价在36元左右天/平方米；而新建集中商业物业的报价在 34.5 元/天/平方米。5.7.2.35.7.2.3 商业租金水平建议商业租金水平建议根据本项目自身素质、物业档次及周边区域环境138、，结合项目周边其他同类物业的现有租金水平，同时综合考虑未来两年区域配套发展成熟会带来租金水平上扬等因素，就本案租金水平，我司建议：本物业商业部分的租金水平定在 4 4 元元/天天/平方米平方米7 7 元元/天天/平方米平方米。另外，由于商业物业实际成交的租金水平与招商情况直接相关，不同商业业态对租金水平的承受能力差异很大，建议贵司在后期招商过程中对本案商业部分的租金价格做相应的符合市场需求的调整，以便实现租金价值的利润最大化。5.7.2.45.7.2.4 商业销售价格的确定商业销售价格的确定由于本项目所处地理位置较为优越，结合项目前面的租金价格定位，考虑目标客户的投资回报，并综合参照区域内其他139、商业物业的销售价格以及本物业在两年后入市这一因素，本案商业部分的平均售价初步定在 1.61.6 万元万元/平方米（建筑平方米（建筑面积）。面积）。商铺价格弹性很大：在同一区域内，销售面积不同单价不同，一般面积越大单价越低；楼层不同单价不同，以基准层价格确定，每高一层降低，第四层降低，地下一层降低不等。5.7.35.7.3 酒店价格定位酒店价格定位5.7.3.15.7.3.1 现有酒店类产品价格比较现有酒店类产品价格比较表表:酒店类产品价格比较表酒店类产品价格比较表项目名称项目名称级别级别标准间面标准间面积积标准间门标准间门市价市价标准间目标准间目前报价前报价商务套间商务套间门市价门市价商务套间140、商务套间目前报价目前报价北京锦江富园大酒店四星308303591328550北京红恩度假村二星2042925860036858本次价格定位选取可比较酒店 3 家，其四星级酒店 1 家，二星级酒店 2家。5.7.3.25.7.3.2 酒店价格的确定酒店价格的确定根据本项目的规模、定位及周边区域环境，参考周边区域酒店标准价及套间的价格水平，同时结合北京中原对酒店类项目长期运作的经验以及亦庄区域酒店类项目市场长期监测，我司建议本物业酒店房间出租成交价格为 240400 元/天/间。考虑到本项目入市时期未来市场发展的不同状况，建议项目入市时灵活调整价格，如若市场预期更好，可适当调高价格。第六章第六章初141、步经济效益分析初步经济效益分析在本项目各部分各种物业租售价格已全部确定的基础之上，我司将结合上述论证推算本项目可获取的经济收益状况。考虑本项目的特点，我司将就多种运作模式进行相应收益分析，从而寻求对于开发商最为有利、最为可行之方案并重点推荐。6.16.1 本案租本案租 售方案确定售方案确定6.1.16.1.1 商业物业租商业物业租 售方案确定售方案确定由于本项目所处地理位置较为优越，商铺一层、二层销售前景比较乐观，三层以上部分商铺为能够最大程度的获取利润采用先招商后销售的营销策略，在做好销售控制的同时，还要做好招商工作的控制，把握好招商与销售的推广节奏，实现投资型商铺“先租后售”策略的成功操作142、。根据我司以往的策划经验，结合目前市场行情和项目自身特征,我司建议：项目商业部分定位为各式餐饮、商务、生活配套等行业，主要针对个人投资型客户和中型高档次商品经营商户，由于餐饮业租金承受能力较强也容易销售，利润空间比较大，建议一开始就采取大铺位分割，将 1-2 层或 1-3 层捆绑式销售的方式。伊梦华都大酒店二星18368238646420596.1.26.1.2 办公类物业租办公类物业租 售方案确定售方案确定在办公类物业上市期间，为规避竞争对手，对两座写字楼分别采取散售和整售相结合的方式，在争取大客户的同时，兼顾中小型企业的需求。因此，我司建议办公类物业采取以售为主，租售结合、优先销售的方式。143、6.1.36.1.3 酒店租酒店租 售方案确定售方案确定在上述分析中，我司认为亦庄区域兴建酒店式公寓这类投资类居住型项目存在较大风险。为保障本项目公建类酒店的服务以及经营，我司建议酒店采取持有经营的模式，以收取得持续稳定的收入。6.26.2 总投资估算总投资估算根据贵司所提供的数据，本项目的项目资金计划为：截止到 2004 年 10月，本项目已经投入转让款 4000 万元，土地出让金及契税 2778 万元，合计 6778 万元已付清。前期咨询、建筑设计费 875 万元，临建 55 万元，其他费用 55万元，三项合计 985 万元，已付 462 万元。前期费用共计 7763 万元，已付 7240144、万元。2004 年 10 月至 2007 年 1 月需支出设计费、拆除费用、基础处理费用及地下工程、地上结构工程、设备安装工程、装修工程、工程管理费用、行政、经营、利息等费用共计约 42864 万元。根据贵司所提供的数据，我司计算的本项目总投资估算为 5.0627 亿元6.36.3 收益比较分析收益比较分析 运作模式一：酒店、商业、办公类全部租赁运作模式一：酒店、商业、办公类全部租赁本项目商业、办公类物业品质极佳，如若采取只租不售的方式进行长期经营，开发商将可获取持续的租金收益回报，同时完整产权的保留也将保证商业经营稳定持续的良好发展状态。具体收益状况如下：租赁性物业收益租赁性物业收益物物业业145、类类型型指标指标值值年收益年收益（元）（元）5 5 年内收益年内收益（元）（元）5050 年总收益年总收益(元元)酒店建筑面积（平方米）10151.021378006106890030106890030060由此计算出的各类物业的年金收益为 0.90936-1.261590.90936-1.26159亿元。5 年内的总收益为 4.54681-6.307944.54681-6.30794 亿元人民币。50 年总收益为 45.46808-63.0794445.46808-63.07944 亿元人民币。注：注：对于商业出租类物业在 3 年的养店期过后其租金会以年 3%-5%的增长率递增。由于本案尚处146、于前期策划阶段，我司在计算其租金收益时对该递增忽略不计。酒店的使用率较低，但是我司在核算酒店建筑面积时，已经将底商部分刨除。且本酒店以舒适性的标准为主，因此，我司将本项目酒店使用率以 65%计算。运作模式二：酒店持有出租；商业、写字楼销售运作模式二：酒店持有出租；商业、写字楼销售租赁类物业收益租赁类物业收益使用率65%标间使用面积（平方米）20标间租金（元/间/天）240入住率75%写字楼建筑面积（平方米）16359.7+14406.330126067.2-35774704.8150630336-1788735241506303360-1788735240租金（元/平方米/天）3.2-3.8入147、住率85%商业建筑面积（平方米）3042639432096-69006168197160408-3450308401971604800-3450308400租金（元/平方米/天）4-7入住率90%物物业业类类型型指标指标值值年收益年收益（元）（元）5 5 年内收益年内收益（元）（元）5050 年总收益年总收益（元）（元）酒店建筑面积（平方米）10151.0213780061068900301068900300使用率65%标间使用面积（平方米）20标间租金（元/间/天）240入住率75%61销售性物业收入销售性物业收入销售类物业还将缴纳经营税金及附加我司计算如下表所示：经计算，销售类物业所缴纳的148、税务总计为 0.41158 亿元。经营税金及附加经营税金及附加采取运营方式二：采取此方案的出租物业的年租金收益是：出租物业的年收益是0.213780.21378亿元。5年的投资收益为1.068901.06890亿元。50年的投资收益是10.610.689008900亿元。销售类物业的收入是 7.483277.48327 亿元人民币。同时要缴纳 0.41158 亿元营业税金。6.46.4 经济效益评价经济效益评价运作模式一一般为高品质、高价值物业通用的行销策略，通过保留完整的物业产权并进行有效的商业管理，获取非常之高的租金回报收益，并将实现商业形象的最大化和经营难度的最小化；当然开发商也将直接面149、对长期持有物业的经营风险。本项目无论从地理位置、环境、消费基础或是自身素质等方面，均有较好的市场前景，因此我司认为，本项目公建类物业若采用“只租不售”模式为较为可取之行销策略，从计算的租金收益也可看出：5 年内获取 4.54681-6.30794 亿元人民币的收益，50 年开发商将获取高达 45.46808-63.07944 亿的投资回报。物业类型物业类型建筑面积建筑面积（平方米）（平方米）销售价格销售价格（元（元/平方米）平方米）销售收入销售收入（元）（元）写字楼 A 座16359.78500261511000写字楼 B 座14406.38500商业3042616000486816000销售150、总收入748327000项目名称合计（元）1销售总收入7483270002经营税金及附加411579852.1营业税374163502.2城市维护建设税2619144.52.3教育费附加112249162运作模式二为目前市场中运用最为普遍的行销方式，销售与租赁的良好搭配将使开发商在前期操作过程中变得较为主动和灵活。通过上述计算看出，5 年内在获取 1.06890 亿元租金收入的同时，在运作前期将获取 7.48327 亿元的销售收入。即 5 年内所获得的总的现金流为 1.06890 亿元人民币，50 年开发商获得10.68900 亿元人民币。综上所述，从投资收益的角度分析，本项目将面临多种选择方151、式且均较为可行，但是通过比较我司建议，开发商采用第二套营销策略，即酒店持有经营，写字楼和商业部分以销售为主的方式较为合理。同时，由于本项目现阶段尚处于开发的最初阶段，最终采用何种租售方式应根据各方面因素综合确定，其中开发商资金运转与效益回报要求、物业经营要求及风险最小化要求最为重要，在后期顾问服务中，我司将与贵方进行不断的探讨和协商，从而在保证开发商良好收益的情况下确定最为合理、有效的行销策略。附件一附件一北京开发区出台集约用地措施北京开发区出台集约用地措施调整项目用地控制指标，控制企业配套用地近日，北京市经济技术开发区管理委员会出台了五项集约用地措施。这五条措施包括：1取消项目预留用地。对于152、需要分期建设的大项目，根据其近期建设的实际需要提供用地；对于已建成投产的项目内预留用地，要督促企业尽快引进项目、63开工建设。把好工业项目入区关，鼓励引入占地少、用水少、物耗少、能耗少、污染少、高附加值、高科技含量的项目。2对于外商投资企业投资总额低于 1000 万美元、内资企业投资总额低于8000 万人民币的项目，原则上不单独供地，推荐进区内标准厂房或周边开发区。3调整建设项目用地控制指标，提高土地利用率。将工业项目容积率从0612 提高到 0815。鼓励企业使用地下空间，地下面积不计入容积率指标。合理规划布局建设项目，工业项目的建筑密度从目前不高于 45提高到不低于 55。统一调控绿化指标153、，在区域总体绿化率不低于 30的前提下，工业项目用地绿化比例不低于 25。4严格界定和控制企业配套用地，工业项目的行政办公等非生产型用房的建筑面积不得超过总建筑面积的 10，而超过50的要按公建用地核定出让地价。加强对入区项目用地的跟踪管理，对未按规定时限建设的项目及时进行清理。5对于企业取得土地使用权后未在规定期限内开发建设造成土地闲置的，征收相当于土地使用权出让金 20的土地闲置费；签订出让合同后满两年未动工建设的，解除出让合同，收回其土地使用权附件二关于写字楼员工餐厅设置的说明附件二关于写字楼员工餐厅设置的说明1 1 11员工餐厅设置的原则员工餐厅设置的原则关于写字楼员工餐厅的设置，由于154、其所在区域的不同在开发建设时期考虑程度有所不同。目前北方地区在写字楼项目策划时会对员工餐厅设置给予简要建议，南方地区中高档写字楼一般不对员工餐厅加以考虑。关于写字楼员工餐厅的设置,一般如果写字楼内有其它剩余面积或其面积商业利用价值不大的情况下，将考虑作为员工餐厅面积使用，员工餐厅的设置没有现行的文件标准,对其面积的配比可以通过对现有写字楼的员工餐厅进行综合比较。北方地区员工餐厅经营64状况普遍较好，在个别写字楼甚至出现人满而餐厅面积不足的现象，通过我司长期调研资料表明，写字楼内员工选择工餐用餐方式时大部分员工选择写字楼内的员工餐厅（见图表），应该说员工餐厅的设置是非常必要的。员工用餐方式比例图155、（共员工用餐方式比例图（共 148148148148份问卷）份问卷）22%22%51%5%在楼外定盒饭在楼内餐厅自带2 2 22员工餐厅面积配比员工餐厅面积配比由于各地对于写字楼员工餐厅设置的考虑程度有所差异，目前没有相关写字楼员工餐厅配比的可行性文件规范进行参考,根据我司写字楼数据库的资料统计，采用现有写字楼员工餐厅的面积配比进行综合比较分析的方法，得出符合写字楼员工餐厅面积的配比值。分析以上列表中几个写字楼的员工餐厅设置比例，我们发现员工餐厅的设置基本没有明显的规律可以遵循，上表中大致员工餐厅的比重占总办公面积的 1.7建筑面积平方米员工餐厅使用面积平方米联合大厦710001301泛利大厦156、86000500人寿大厦1158001500嘉里中心80000（写字楼）(71%)590华彬国际大厦53000(70%)180东海中心23400（71）400（无操作间）送餐型华润大厦71000（70）700光华长安大厦50000（77）300（无操作间）送餐型中粮广场60000600651.8，但此数值由于参考写字楼的数量有限不具有普遍性，参考清华大学郑凌所著高层写字楼建筑策划（机械工业出版社），其中关于员工食堂的设置比例根据对多个写字楼的餐厅面积统计得到员工餐厅的比重为总办公建筑面积的 1.35.2之间，部分具有对外服务的餐厅其比例可在 1.89.4之间变化，其结论建议员工餐厅占总办公建筑157、面积比重 5较为合适。3 3 33员工餐厅的就餐形式员工餐厅的就餐形式写字楼内员工餐厅主要以快餐为主，其就餐形式主要为两种，一是自选型，这种方式取餐速度较快，摊位无服务人员，主要在出入口设置收费处，一般以人头收费，例如朝外商圈员工自助餐厅 10 元/人、CBD 商圈 15 元/人。总体来看其自助价位在 10-15 元/人间浮动。二是点菜型，这种方式主要在摊位设有服务人员，取菜在摊位前由服务人员提供。收费以单份菜价为标准。目前还存在一种员工餐厅，餐厅不设置操作间，而采取定餐送餐形式，其餐厅只是发挥就餐区域的功能。4 4 44员工餐厅设置注意事项员工餐厅设置注意事项对于不去员工餐厅就餐的人员来说，158、餐厅的缺点也会表现出来，其原因主要见图表，从图表中我们可以看到人太多、环境差是其中的主要原因，其次价格、服务也是员工考虑的主要问题。员工餐厅作为写字楼配套设施，为了节省时间大多数员工会选择楼内餐厅就餐，餐厅设置的档次应适当注意，标准太高会让使用者觉得无法承受，太低又会无法满足员工的需求。对于人太多这一点可通过加大餐厅面积的比重来缓解，其次注意餐厅的管理避免由于管理上的落后导致经营状况的下降，提高服务质量和饭菜质量尤为重要。员工不去员工餐厅的原因（共员工不去员工餐厅的原因（共 148148148148份问卷）份问卷）6628%17%28%14%13%人太多价格贵空间环境差饭菜差服务不好5 5 5159、5本项目员工餐厅设置建议本项目员工餐厅设置建议本项目总体建筑面积为 153000 平米，以员工餐厅占 5计算，本项目写字楼配员工餐厅面积为 7122653561 平米（建筑面积）。由于本项目写字楼内设有其它餐厅形式，本楼内员工就餐条件得以补充，同时避免本项目商用面积减小，所以建议面积配比选择不要过大，选择比重 1.3较为合适，即：712261.3926平米（建筑面积），也可根据实际情况略加提高。员工餐饮聚集人流较大，略显混乱，所以在设置位置选择时避免造成对于其它商业项目的影响，例如某些轻餐厅需要较好的环境，安静舒适的氛围，若靠近员工餐厅可能会降低其就餐环境的质量。一些写字楼餐厅增加了对外服务内160、容，所以会适当提高员工餐厅的装饰标准，但由于其成本的增加，经营风险加大，在市场还未完全确定的情况下，不宜将经营定位范围扩大，建议本项目员工餐厅还是主要以服务本写字楼办公人群为主。员工餐厅档次定位要合理，可采用自助及点菜的就餐形式并举，价格定位不应过高或过低，保证自助价格在 10 至 15 元/人，且应根据日后经营状况及时调整餐饮价格，做到切实为本写字楼员工服务，确保本写字楼内的消费群体成为餐厅的主要客源。员工餐厅虽然在档次等方面要比本项目内的其它餐饮低，但员工餐厅的服务客群是相当大的，餐厅的硬件条件不应太差，要具有合理性最大限度的利用面积为员工服务，提高服务和饭菜质量，加强经营管理。67附件附161、件三星级三星级酒店配置标准酒店配置标准68一一 饭店布局合理，外观具有一定的特色。饭店布局合理，外观具有一定的特色。二二 饭店内公共信息图形符号符合饭店内公共信息图形符号符合 LB/TLB/T 001001。三三 有空调设施，各区域通风良好。有空调设施，各区域通风良好。四四 有与饭店星级相适应的计算机管理系统。有与饭店星级相适应的计算机管理系统。五五 前厅前厅a.有与接待能力相适应的前厅。内装修美观别致。有与饭店规模、星级相适应的总服务台；b.总服务台有中英文标志，分区段设置接待、问讯、结帐，24h 有工作人员在岗；c.提供留言服务；d.提供一次性总帐单结帐服务(商品除外)；e.提供信用卡服务162、；f.12h 提供外币兑换服务；g.总服务台提供饭店服务项目宣传品，饭店价目表，中英文本市交通图，全国旅游交通图，本市和全国旅游景点介绍、各种交通工具时刻表、与住店客人相适应的报刊；h.有完整的预订系统，可接受国内和国际客房和国内餐饮预订；i.有饭店和客人同时开启的贵重物品保险箱。保险箱位置安全、隐蔽，能够保护客人的隐私；j.设门卫应接员，16h 迎送客人；k.设专职行李员，有专用行李车，18h 为客人提供行李服务。有小件行李存放处；l.设值班经理，24h 接待客人；m.设大堂经理，18h 在前厅服务；n.在非经营区设客人休息场所；o.提供店内寻人服务；p.提供代客预订和安排出租汽车服务；q.163、门厅及主要公共区域有残疾人出入坡道，配备轮椅。有残疾人专用卫生间或厕位，能为残疾人提供特殊服务；r.能用英语服务。各种指示用和服务用文字至少用中英文同时表示；s.总机话务员至少能用 2 种外语(英语为必备语种)为客人提供电话服务。六六 客房客房a.至少有 40 间(套)可供出租的客房；b.房间面积宽敞；c.装修良好、美观，有软垫床、梳妆台或写字台、衣橱及衣架、座椅或简易沙发、床头柜、床头灯及行李架等配套家具。室内满铺地毯，或为木地板。室内采用区域照明且目的物照明度良好；d.有卫生间，装有抽水恭桶、梳妆台(配备面盆、梳妆镜)、浴缸并带淋浴喷头(有单独淋浴间的可不带淋浴喷头)，配有浴帘、晾衣绳。采164、取有效的防滑措施。卫生间采用较高级建筑材料装修地面、墙面，色调柔和，目的物照明度良好。有良好的排风系统或排风器、110/220V 电源插座。24h 供应冷、热水；e.有可直接拨通国内和国际长途的电话。电话机旁备有使用说明及市内电话簿；f.有彩色电视机、音响设备，并有闭路电视演播系统。播放频道不少于 1669个，其中有卫星电视节目或自办节目，备有频道指示说明和节目单。播放内容应符合中国政府规定。自办节目至少有 2 个频道，每日不少于 2 次播放，晚间结束播放时间不早于 0 时；g.具备有效的防噪音及隔音措施；h.有遮光窗帘；i.有单人间；j.有套房；k.有残疾人客房，该房间内设备能满足残疾人生活165、起居的一般要求；l.有与饭店本身星级相适应的文具用品。有饭店服务指南、价目表、住宿规章、本市旅游景点介绍、本市旅游交通图、与住店客人相适应的报刊；m.客房、卫生间每天全面整理 1 次，每日更换床单及枕套，客用品和消耗品补充齐全；n.提供开夜床服务，放置晚安卡；o.24h 提供冷热饮用水及冰块及免费提供茶叶或咖啡；p.客房内一般要有微型酒吧(包括小冰箱)，提供适量饮料，并在适当位置放置烈性酒，备有饮酒器具和酒单；q.客人在房间会客，可应要求提供加椅和茶水服务；r.提供叫醒服务；s.提供留言服务；t.提供衣装干洗、湿洗和熨烫服务；u.有送餐菜单和饮料单，18h 提供中西式早餐或便餐送餐服务，有可挂166、置门外的送餐牌；v.提供擦鞋服务。七七餐厅及酒吧餐厅及酒吧a.总餐位数与客房接待能力相适应；b.有中餐厅。晚餐结束客人点菜时间不早于 21 时；c.有咖啡厅(简易西餐厅)，能提供自助早餐、西式正餐。咖啡厅(或有一餐厅)营业时间不少于 16h 并有明确的营业时间；d.有适量的宴会单间或小宴会厅。能提供中西式宴会服务；e.有独立封闭式的酒吧；f.餐厅及酒吧的主管、领班和服务员能用流利的英语提供服务。八八厨房厨房a.位置合理；b.墙面满铺瓷砖，用防滑材料满铺地面，有吊顶；c.冷菜间、面点间独立分隔，有足够的冷气设备。冷菜间内有空气消毒设施；d.粗加工间与操作间隔离，操作间温度适宜，冷气供给应比客房更167、为充足；e.有足够的冷库；f.洗碗间位置合理；g.有专门放置临时垃圾的设施并保持其封闭；h.厨房与餐厅之间，有起隔音、隔热和隔气味作用的进出分开的弹簧门；i.采取有效的消杀蚊绳、蟑螂等虫害措施。九九 公共区域公共区域a.提供回车线或停车场；b.3 层(含)以上的楼房有足够的客用电梯；70c.有公用电话，并配备市内电话簿；d.有男女分设的公共卫生间；e.有小商场，出售旅行日常用品、旅游纪念品、工艺品等商品；f.代售邮票、代发信件，办理电报、传真、复印、国际长途电话、国内行李托运、冲洗胶卷等；g.必要时为客人提供就医方便；h.有应急供电专用线和应急照明灯。十十选择项目选择项目(共共 7979 项，168、至少具备项，至少具备 1111 项项)客房（客房（1010 项）项）a.客房内可通过视听设备提供帐单等的可视性查询服务，提供语音信箱服务；b.卫生间有饮用水系统；c.不少于 50%的客房卫生间淋浴与浴缸分设；d.不少于 50%的客房卫生间干湿区分开(有独立的化妆间)；e.所有套房分设供主人和来访客人使用的卫生间；f.设商务楼层，可在楼层办理入住登记及离店手续，楼层有供客人使用的商务中心及休息场所；g.商务楼层的客房内有收发传真或电子邮件的设备；h.为客人提供免费店内无线寻呼服务；i.24h 提供洗衣加急服务；j.委托代办服务(金钥匙服务)。餐厅及酒吧餐厅及酒吧(9(9 项项)a.有大堂酒吧；b169、.有专业性茶室；c.有布局合理、装饰豪华、格调高雅的西餐厅，配有专门的西餐厨房；d.有除西餐厅以外的其他外国餐厅，配有专门的厨房；e.有饼屋；f.有风味餐厅；g.有至少容纳 200 人正式宴会的大宴会厅，配有专门的宴会厨房；h.有至少 10 个不同风味的餐厅(大小宴会厅除外)；i.有 24h 营业的餐厅。商务设施及服务商务设施及服务(5(5 项项)a.提供国际互联网服务，传输速率不小于 64kbit/s；b.封闭的电话间(至少 2 个)；c.洽谈室(至少容纳 10 人)；d.提供笔译、口译和专职秘书服务；e.图书馆(至少有 1000 册图书)。会议设施会议设施(10(10 项项)a.有至少容纳170、 200 人会议的专用会议厅，配有衣帽间；b.至少配有 2 个小会议室；c.同声传译设施(至少 4 种语言)；d.有电话会议设施；e.有现场视音频转播系统；.有供出租的电脑及电脑投影仪、普通胶片投影仪、幻灯机、录像机、文件71粉碎机；g.有专门的复印室，配备足够的复印机设备；h.有现代化电子印刷及装订设备；i.有照相胶卷冲印室；j.有至少 5000 平方米的展览厅公共及健康娱乐设施公共及健康娱乐设施(42(42 项项)a.歌舞厅；b.卡拉 OK 厅或 KTV 房(至少 4 间)；c.游戏机室；d.棋牌室；e.影剧场；f.定期歌舞表演；g.多功能厅，能提供会议、冷餐会、酒会等服务及兼作歌厅、舞厅171、；h.健身房；i.按摩室；j.桑拿浴；k.蒸汽浴；l.冲浪浴；m.日光浴室；n.室内游泳池(水面面积至少 40 平方米)；o.室外游泳池(水面面积至少 100 平方米)；p.网球场；.保龄球室(至少 4 道)；r.攀岩练习室；s.壁球室；t.桌球室；u.多功能综合健身按摩器；v.电子模拟高尔夫球场；w.高尔夫球练习场；x.高尔夫球场(至少 9 洞)；y.赛车场；z.公园；aa.跑马场；ab.射击场；ac.射箭场；ad.实战模拟游艺场；ae.乒乓球室；af.溜冰场；ag.室外滑雪场；ah.自用海滨浴场；ai.潜水；aj.海上冲浪；ak.钓鱼；al.美容美发室；am.精品店；72an.独立的书店；172、ao.独立的鲜花店；ap.婴儿看护及儿童娱乐室。6.3.9.6 安全设施(3 项)a.电子卡门锁；b.客房贵重物品保险箱；c.自备发电系统。四星级四星级酒店配置标准酒店配置标准一一饭店布局合理饭店布局合理a.功能划分合理；b.设施使用方便、安全。二二内外装修采用高档、豪华材料，工艺精致，具有突出风格。内外装修采用高档、豪华材料，工艺精致，具有突出风格。三三饭店内公共信息图形符号符合饭店内公共信息图形符号符合 LB/TLB/T 001001。四四有中央空调有中央空调(别墅式度假村除外别墅式度假村除外)，各区域通风良好。，各区域通风良好。五五有与饭店星级相适应的计算机管理系统。有与饭店星级相适应的173、计算机管理系统。六六有背景音乐系统。有背景音乐系统。七七前厅前厅a.面积宽敞，与接待能力相适应；b.气氛豪华，风格独特，装饰典雅，色调协调，光线充足；c.有与饭店规模、星级相适应的总服务台；d.总服务台有中英文标志，分区段设置接待、问讯、结帐，24h 有工作人员在岗；e.提供留言服务；f.提供一次性总帐单结帐服务(商品除外)；g.提供信用卡服务；h.18h 提供外币兑换服务；i.总服务台提供饭店服务项目宣传品、饭店价目表、中英文本市交通图、全国旅游交通图、本市和全国旅游景点介绍、各种交通工具时刻表、与住店客人相适应的报刊；j.可 18h 直接接受国内和国际客房预订，并能代订国内其他饭店客房；k174、.有饭店和客人同时开启的贵重物品保险箱。保险箱位置安全、隐蔽，能够保护客人的隐私；l.设门卫应接员，18h 迎送客人；m.设专职行李员，有专用行李车，24h 提供行李服务。有小件行李存放处；n.设值班经理，24h 接待客人；o.设大堂经理，18h 在前厅服务；p.在非经营区设客人休息场所；q.提供店内寻人服务；r.提供代客预订和安排出租汽车服务；s.门厅及主要公共区域有残疾人出入坡道，配备轮椅。有残疾人专用卫生间或厕位，能为残疾人 提供特殊服务；t.至少能用 2 种外语(英语为必备语种)提供服务。各种指示用和服务用文字至少用中英文同时表示；73u.总机话务员至少能用 2 种外语(英语为必备语种175、)为客人提供电话服务。八八客房客房a.至少有 40 间(套)可供出租的客房；b.70%客房的面积(不含卫生间)不小于 20 平方米；c.装修豪华，有豪华的软垫床、写字台、衣橱及衣架、茶几、座椅或简易沙发、床头柜、床头灯、台灯、落地灯、全身镜、行李架等高级配套家具。室内满铺高级地毯，或为优质木地板等。采用区域照明且目的物照明度良好；d.有卫生间，装有高级抽水恭桶、梳妆台(配备面盆、梳妆镜)、浴缸并带淋浴喷头(有单独淋浴间的可以不带淋浴喷头)，配有浴帘、晾衣绳。采取有效的防滑措施。卫生间采用豪华建筑材料装修地面、墙面，色调高雅柔和，采用分区照明且目的物照明度良好。有良好的排风系统、110/220V176、 电源插座、电话副机。配有吹风机。24h 供应冷、热水；e.有可直接拨通国内和国际长途的电话。电话机旁备有使用说明及市内电话簿；f.有彩色电视机、音响设备，并有闭路电视演播系统。播放频道不少于 16个，其中有卫星电视节目或自办节目，备有频道指示说明和节目单。播放内容应符合中国政府规定。自办节目至少有 2 个频道，每日不少于 2 次播放，晚间结束播放时间不早于凌晨 1 时；g.具备十分有效的防噪音及隔音措施；h.有内窗帘及外层遮光窗帘；i.有单人间；j.有套房；k.有至少 3 个开间的豪华套房；l.有残疾人客房，该房间内设备能满足残疾人生活起居的一般要求；m.有与饭店本身星级相适应的文具用品。有177、饭店服务指南、价目表、住宿规章、本市旅游景点介绍、本市旅游交通图、与住店客人相适应的报刊；n.客房、卫生间每天全面整理 1 次，每日更换床单及枕套，客用品和消耗品补充齐全，并应客人要求随时进房清扫整理，补充客用品和消耗品；o.提供开夜床服务，放置晚安卡、鲜花或赠品；p.24h 提供冷热饮用水及冰块并免费提供茶叶或咖啡；q.客房内设微型酒吧(包括小冰箱)，提供充足饮料，并在适当位置放置烈性酒，备有饮酒器具和酒单；r.客人在房间会客，可应要求提供加椅和茶水服务；s.提供叫醒服务；t.提供留言服务；u.提供衣装干洗、湿洗、熨烫及修补服务，可在 24h 内交还客人。16h 提供加急服务；v.有送餐菜单178、和饮料单，24h 提供中西式早餐、正餐送餐服务。送餐菜式品种不少于 10 种，饮料品种不少于 8 种，甜食品种不少于 6 种，有可挂置门外的送餐牌；w.提供擦鞋服务。九九餐厅及酒吧餐厅及酒吧a.总餐位数与客房接待能力相适应；b.有布局合理、装饰豪华的中餐厅。至少能提供 2 种风味的中餐。晚餐结束74客人点菜不早于 22 时；c.有独具特色、格调高雅、位置合理的咖啡厅(简易西餐厅)。能提供自助早餐、西式正餐。咖啡厅(或有一餐厅)营业时间不少于 18h 并有明确的营业时间；d.有适量的宴会单间或小宴会厅。能提供中西式宴会服务；e.有位置合理、装饰高雅、具有特色、独立封闭式的酒吧；f.餐厅及酒吧的主179、管、领班和服务员能用流利的英语提供服务。餐厅及酒吧至少能用 2 种外语(英语为必备语种)提供服务。十十厨房厨房a.位置合理、布局科学，保证传菜路线短且不与其他公共区域交叉；b.墙面满铺瓷砖，用防滑材料满铺地面，有吊顶；c.冷菜间、面点间独立分隔，有足够的冷气设备。冷菜间内有空气消毒设施；d.粗加工间与操作间隔离，操作间温度适宜，冷气供给应比客房更为充足；e.有足够的冷库；f.洗碗间位置合理；g.有专门放置临时垃圾的设施并保持其封闭；h.厨房与餐厅之间，有起隔音、隔热和隔气味作用的进出分开的弹簧门；i.采取有效的消杀蚊蝇、蟑螂等虫害措施。十一十一公共区域公共区域a.有停车场(地下停车场或停车楼)180、；b.有足够的高质量客用电梯，轿厢装修高雅，并有服务电梯；c.有公用电话，并配备市内电话簿；d.有男女分设的公共卫生间；e.有商场，出售旅行日常用品、旅游纪念品、工艺品等商品；f.有商务中心，代售邮票，代发信件，办理电报、电传、传真、复印、国际长途电话、国内行李托运、冲洗胶卷等。提供打字等服务；g.有医务室；h.提供代购交通、影剧、参观等票务服务；i.提供市内观光服务；j.有应急供电专用线和应急照明灯。十二十二选择项目选择项目(共共 7979 项，至少具备项，至少具备 2828 项项)1 1客房客房(10(10 项项)a.客房内可通过视听设备提供帐单等的可视性查询服务，提供语音信箱服务；b.卫181、生间有饮用水系统；c.不少于 50%的客房卫生间淋浴与浴缸分设；d.不少于 50%的客房卫生间干湿区分开(有独立的化妆间)；e.所有套房分设供主人和来访客人使用的卫生间；f.设商务楼层，可在楼层办理人住登记及离店手续，楼层有供客人使用的商务中心及休息场所；g.商务楼层的客房内有收发传真或电子邮件的设备；h.为客人提供免费店内无线寻呼服务；i.24h 提供洗衣加急服务；j.委托代办服务(金钥匙服务)。2 2餐厅及酒吧餐厅及酒吧(9(9 项项)75a.有大堂酒吧；b.有专业性茶室；c.有布局合理、装饰豪华、格调高雅的西餐厅，配有专门的西餐厨房；d.有除西餐厅以外的其他外国餐厅，配有专门的厨房；e.182、有饼屋；f.有风味餐厅；g.有至少容纳 200 人正式宴会的大宴会厅，配有专门的宴会厨房；h.有至少 10 个不同风味的餐厅(大小宴会厅除外)；i.有 24h 营业的餐厅。3 3商务设施及服务商务设施及服务(5(5 项项)a.提供国际互联网服务，传输速率不小于 64kbit/s；b.封闭的电话间(至少 2 个)；c.洽谈室(至少容纳 10 人)；d.提供笔译、口译和专职秘书服务；e.图书馆(至少有 1000 册图书)。4 4会议设施会议设施(10(10 项项)a.有至少容纳 200 人会议的专用会议厅，配有衣帽间；b.至少配有 2 个小会议室；c.同声传译设施(至少 4 种语言)；d.有电话会183、议设施；e.有现场视音频转播系统；f.有供出租的电脑及电脑投影仪、普通胶片投影仪、幻灯机、录像机、文件粉碎机；g.有专门的复印室，配备足够的复印机设备；h.有现代化电子印刷及装订设备；i.有照相胶卷冲印室；j.有至少 5000 平方米的展鉴厅。5 5公共及健康娱乐设施公共及健康娱乐设施(42(42 项项)a.歌舞厅；b.卡拉 OK 厅或 KTV 房(至少 4 间)；c.游戏机室；d.棋牌室；e.影剧场；f.定期歌舞表演；g.多功能厅，能提供会议、冷餐会、酒会等服务及兼作歌厅、舞厅；h.健身房；i.按摩室；j.桑拿浴；k.蒸汽浴；l.冲浪浴；m.日光浴室；n.室内游泳池(水面面积至少 40 平方184、米)；o.室外游泳池(水面面积至少 100 平方米)；p.网球场；76q.保龄球室(至少 4 道)；r.攀岩练习室；s.壁球室；t.桌球室；u.多功能综合健身按摩器；v.电子模拟高尔夫球场；x.高尔夫球场(至少 9 洞)；y.赛车场；z.公园；aa.跑马场；ab.射击场；ac.射箭场；ad.实战模拟游艺场；ae.乒乓球室；af.溜冰场；ag.室外滑雪场；ah.自用海滨浴场；ai.潜水；aj.海上冲浪；ak.钓鱼；al.美容美发室；am.精品店；an.独立的书店；ao.独立的鲜花店；ap.婴儿看护及儿童娱乐室。6 6安全设施安全设施(3(3 项项)a.电子卡门锁；b.客房贵重物品保险箱；c.自备185、发电系统。五星级五星级酒店配置标准酒店配置标准一一饭店布局合理饭店布局合理a.功能划分合理；b.设施使用方便、安全。二二内外装修采用高档、豪华材料，工艺精致，具有突出风格。内外装修采用高档、豪华材料，工艺精致，具有突出风格。三三 饭店内公共信息图形符号符合饭店内公共信息图形符号符合 LB/TLB/T 001001。四四有中央空调有中央空调(别墅式度假村除外别墅式度假村除外)，各区域通风良好。，各区域通风良好。五五有与饭店星级相适应的计算机管理系统。有与饭店星级相适应的计算机管理系统。六六有背景音乐系统有背景音乐系统。七七前厅前厅a.面积宽敞，与接待能力相适应；b.气氛豪华，风格独特，装饰典雅，186、色调协调，光线充足；c.有与饭店规模、星级相适应的总服务台；d.总服务台有中英文标志，分区段设置接待、问讯、结帐，24h 有工作人员在岗；77e.提供留言服务；f.提供一次性总帐单结帐服务(商品除外)；g.提供信用卡服务；h.18h 提供外币兑换服务；i.总服务台提供饭店服务项目宣传品、饭店价目表、中英文本市交通图、全国旅游交通图、本市和全国旅游景点介绍、各种交通工具时刻表、与住店客人相适应的报刊；j.可 18h 直接接受国内和国际客房预订，并能代订国内其他饭店客房；k.有饭店和客人同时开启的贵重物品保险箱。保险箱位置安全、隐蔽，能够保护客人的隐私；l.设门卫应接员，18h 迎送客人；m.设专187、职行李员，有专用行李车，24h 提供行李服务。有小件行李存放处；n.设值班经理，24h 接待客人；o.设大堂经理，18h 在前厅服务；p.在非经营区设客人休息场所；q.提供店内寻人服务；r.提供代客预订和安排出租汽车服务；s.门厅及主要公共区域有残疾人出入坡道，配备轮椅。有残疾人专用卫生间或厕位，能为残疾人提供特殊服务；t.至少能用 2 种外语(英语为必备语种)提供服务。各种指示用和服务用文字至少用中英文同时表示；u.总机至少能用 3 种外语(英语为必备语种)为客人提供电话服务。八八客房客房a.至少有 40 间(套)可供出租的客房；b.70%客房的面积(不含卫生间和走廊)不小于 20 平方米；188、c.装修豪华，有豪华的软垫床、写字台、衣橱及衣架、茶几、座椅或简易沙发、床头柜、床头灯、台灯、落地灯、全身镜、行李架等高级配套家具。室内满铺高级地毯，或为优质木地板等。采用区域照明且目的物照明度良好；d.有卫生间，装有高级抽水恭桶、梳妆台(配备面盆、梳妆镜)、浴缸并带淋浴喷头(有单独淋浴间的可以不带淋浴喷头)，配有浴帘、晾衣绳。采取有效的防滑措施。卫生间采用豪华建筑材料装修地面、墙面，色调高雅柔和，采用分区照明且目的物照明度良好。有良好的排风系统、110/220V 电源插座、电话副机。配有吹风机和体重称。24h 供应冷、热水；e.有可直接拨通国内和国际长途的电话。电话机旁备有使用说明及市内电话189、簿；f.有彩色电视机、音响设备，并有闭路电视演播系统。播放频道不少于 16个，其中有卫星电视节目或自办节目，备有频道指示说明和节目单。播放内容应符合中国政府规定。自办节目至少有 2 个频道，每日不少于 2 次播放，晚间结束播放时间不早于凌晨 1 时；g.具备十分有效的防噪音及隔音措施；h.有内窗帘及外层遮光窗帘；i.有单人间；j.有套房；k.有至少 5 个开间的豪华套房；l.有残疾人客房，该房间内设备能满足残疾人生活起居的一般要求；78m.有与饭店本身星级相适应的文具用品。有饭店服务指南、价目表、住宿规章、本市旅游景点介绍、本市旅游交通图、与住店客人相适应的报刊；n.客房、卫生间每天全面整理 190、1 次，每日更换床单及枕套，客用品和消耗品补充齐全，并应客人要求随时进房清扫整理，补充客用品和消耗品；o.提供开夜床服务，放置晚安卡、鲜花或赠品；p.24h 提供冷热饮用水及冰块并免费提供茶叶或咖啡；q.客房内设微型酒吧(包括小冰箱)，提供充足饮料，并在适当位置放置烈性酒，备有饮酒器具和酒单；r.客人在房间会客，可应要求提供加椅和茶水服务；s.提供叫醒服务；t.提供留言服务；u.提供衣装干洗、湿洗、熨烫及修补服务，可在 24h 内交还客人。16h 提供加急服务；v.有送餐菜单和饮料单，24h 提供中西式早餐、正餐送餐服务。送餐菜式品种不少于 10 种，饮料品种不少于 8 种，甜食品种不少于 6191、 种，有可挂置门外的送餐牌；w.提供擦鞋服务。九九餐厅及酒吧餐厅及酒吧a.总餐位数与客房接待能力相适应；b.有布局合理、装饰豪华的中餐厅。至少能提供 2 种风味的中餐。晚餐结束客人点菜时间不早于 22 时；c.有布局合理、装饰豪华、格调高雅的高级西餐厅，配有专门的西餐厨房；d.有独具特色、格调高雅、位置合理的咖啡厅(简易西餐厅)。能提供自助早餐、西式正餐。咖啡厅(或有一餐厅)营业时间不少于 18h 并有明确的营业时间；e.有适量的宴会单间或小宴会厅。能提供中西式宴会服务；f.有位置合理、装饰高雅、具有特色、独立封闭式的酒吧；g.餐厅及酒吧的主管、领班和服务员能用流利的英语提供服务。餐厅及酒吧至192、少能用 3 种外语(英语为必备语种)提供服务。十十厨房厨房a.位置合理、布局科学，保证传菜路线短且不与其他公共区域交叉；b.墙面满铺瓷砖，用防滑材料满铺地面，有吊顶；c.冷菜间、面点间独立分隔，有足够的冷气设备。冷菜间内有空气消毒设施；d.粗加工间与操作间隔离，操作间温度适宜，冷气供给应比客房更为充足；e.有足够的冷库；f.洗碗间位置合理；g.有专门放置临时垃圾的设施并保持其封闭；h.厨房与餐厅之间，有起隔音、隔热和隔气味作用的进出分开的弹簧门；i.采取有效的消杀蚊蝇、蟑螂等虫害措施。十一十一公共区域公共区域a.有停车场(地下停车场或停车楼)；b.有足够的高质量客用电梯，轿厢装修高雅，并有服务193、电梯；c.有公用电话，并配备市内电话簿；d.有男女分设的公共卫生间；79e.有商场，出售旅行日常用品、旅游纪念品、工艺品等商品；f.有商务中心，代售邮票，代发信件，办理电报、电传、传真、复印、国际长途电话、国内行李托运、冲洗胶卷等。提供打字等服务；g.有医务室；h.提供代购交通、影剧、参观等票务服务；i.提供市内观光服务；j.有应急供电专用线和应急照明灯。十二十二选择项目选择项目(共共 7878 项，至少具备项，至少具备 3535 项项)1 1 客房客房(10(10 项项)a.客房内可通过视听设备提供帐单等的可视性查询服务，提供语音信箱服务；b.卫生间有饮用水系统；c.不少于 50%的客房卫生194、间淋浴与浴缸分设；d.不少于 50%的客房卫生间干湿区分开(有独立的化妆间)；e.所有套房分设供主人和来访客人使用的卫生间；f.设商务楼层，可在楼层办理人住登记及离店手续，楼层有供客人使用的商务中心及休息场所；g.商务楼层的客房内有收发传真或电子邮件的设备；h.为客人提供免费店内无线寻呼服务；i.24h 提供洗衣加急服务；j.委托代办服务(金钥匙服务)。2 2餐厅及酒吧餐厅及酒吧(8(8 项项)a.有大堂酒吧；b.有专业性茶室；c.有除西餐厅以外的其他外国餐厅，配有专门的厨房；d.有饼屋；e.有风味餐厅；f.有至少容纳 200 人正式宴会的大宴会厅，配有专门的宴会厨房；g.有至少 10 个不同195、风味的餐厅(大小宴会厅除外)；h.有 24h 营业的餐厅。3 3商务设施及服务商务设施及服务(5(5 项项)a.提供国际互联网服务，传输速率不小于 64kbit/s；b.封闭的电话间(至少 2 个)；c.洽谈室(至少容纳 10 人)；d.提供笔译、口译和专职秘书服务；e.图书馆(至少有 1000 册图书)。4 4会议设施会议设施(10(10 项项)a.有至少容纳 200 人会议的专用会议厅，配有衣帽间；b.至少配有 2 个小会议室；c.同声传译设施(至少 4 种语言)；d.有电话会议设施；e.有现场视音频转播系统；f.有供出租的电脑及电脑投影仪、普通胶片投影仪、幻灯机、录像机、文件粉碎机；80196、g.有专门的复印室，配备足够的复印机设备；h.有现代化电子印刷及装订设备；i.有照相胶卷冲印室；j.有至少 5000 平方米的展鉴厅。5 5公共及健康娱乐设施公共及健康娱乐设施(42(42 项项)a.歌舞厅；b.卡拉 OK 厅或 KTV 房(至少 4 间)；c.游戏机室；d.棋牌室；e.影剧场；f.定期歌舞表演；g.多功能厅，能提供会议、冷餐会、酒会等服务及兼作歌厅、舞厅；h.健身房；i.按摩室；j.桑拿浴；k.蒸汽浴；l.冲浪浴；m.日光浴室；n.室内游泳池(水面面积至少 40 平方米)；o.室外游泳池(水面面积至少 100 平方米)；p.网球场；q.保龄球室(至少 4 道)；r.攀岩练习室197、；s.壁球室；t.桌球室；u.多功能综合健身按摩器；v.电子模拟高尔夫球场；w.高尔夫球练习场；x.高尔夫球场(至少 9 洞)；y.赛车场；z.公园；aa.跑马场；ab.射击场；ac.射箭场；ad.实战模拟游艺场；ae.乒乓球室；af.溜冰场；ag.室外滑雪场；ah.自用海滨浴场；ai.潜水；aj.海上冲浪；ak.钓鱼；al.美容美发室；am.精品店；an.独立的书店；81ao.独立的鲜花店；ap.婴儿看护及儿童娱乐室。6 6安全设施安全设施(3(3 项项)a.电子卡门锁；b.客房贵重物品保险箱；c.自备发电系统。7 7服务质量要求服务质量要求服务基本原则服务基本原则对客人一视同仁，不分种族、198、民族、国别、贫富、亲疏，不以貌取人。对客人礼貌、热情、友好。对客人诚实，公平交易。尊重民族习俗，不损害民族尊严。遵守国家法律、法规，保护客人合法权益。服务基本要求服务基本要求仪容仪表要求a.服务人员的仪容仪表端庄、大方、整洁。服务人员应佩戴工牌，符合上岗要求；b.服务人员应表情自然、和蔼、亲切，提倡微笑服务。举止姿态要求举止文明，姿态端庄，主动服务，符合岗位规范。语言要求a.语言要文明、礼貌、简明、清晰；b.提倡讲普通话；c.对客人提出的问题无法解决时，应予以耐心解释，不推诿和应付。服务业务能力与技能要求服务人员应具有相应的业务知识和技能，并能熟练运用。服务质量保证体系具备适应本饭店运行的、有效的整套管理制度和作业标准，有检查、督导及处理措施。