1、1二三线城市综合体案例研究2案例研究/二三线城市综合体发展案例/苏州圆融时代广场圆融时代广场位于苏州工业园区金鸡湖东岸，是集购物、餐饮、休闲、娱乐、商务、文化、旅游等诸多功能于一体的大规模、综合性、现代化、高品质的城市级“商业综合体”，建成后将成为苏州市域CBD最繁华的商业中心和华东地区最具影响力和商业价值的品牌街区。3案例研究/二三线城市综合体发展案例/苏州圆融时代广场在苏州这样的二线城市发展都市综合体，受城市整体承载能力的限制，其消费群体通常都是面向整个城市的。因此，综合体的开发定位必须与整个城市的发展相融，借助城市整体发展的推动力量，顺势而动。苏州是我国发达地级城市的代表，不仅是吴文化的2、发源地，而且其经济实力已经远远超越一般的省会城市。从苏州城市的发展进程看，城市居住文化的升级与更新遵循着“从古城区发展到园区一区（湖西）到园区二期（湖东）到园区三期”的轨迹：苏州古城区：已形成古色古香，江南风情的宜居氛围；未来居民也以苏州原籍居民为主，古城区暂不具备居住品质整体抬高一个水准的可能。苏州新区:起步较早，但发展上却落后于后来居上的园区；房产开发档次不高，大盘少，布局散乱，不够集中。苏州工业园区：园区规划、建造融合新加坡国际化理念与苏州文化底蕴于一体；其特色为整体规划较为合理，在绿化，道路方面较城区完善，其崭新的居住环境与现代化的配套，翻开了苏州城市进程的新一页。4案例研究/二三线城3、市综合体发展案例/苏州圆融时代广场苏州工业园区是我国与新加坡合作的结晶，带动了苏州整个城市新区规划达到全国最高水平，为我国可持续发展树立了标杆。入驻商企云集轴心商业区终成现实，尽握前所未有的空前商机。苏州工业园区于1994年2月经国务院批准设立，同年5月实施启动。行政区划288平方公里，其中，中新合作区80平方公里，下辖娄葑、唯亭、胜浦等三个镇，户籍人口31.5万（常住人口61万）。苏州工业园区的发展目标是：建设成为具有国际竞争力的高科技工业园区和现代化、国际化、信息化的创新型、生态型新城区。5地理位置苏州工业园区金鸡湖东占地面积21万平方米建筑面积51万平方米开幕时间2008年12月16日建4、筑设计美国HOK国际（亚洲太平洋）有限公司商业顾问仲量联行测量师事务所（香港）有限公司物业顾问第一太平戴维斯物业顾问（上海）有限公司案例研究/二三线城市综合体发展案例/苏州圆融时代广场圆融时代广场未来新城核心圆融时代广场是苏州有史以来规模最大、业态最全的复合性商业地产项目，是集零售、餐饮、娱乐、商务、旅游、休闲、文化等元素为一体的大规模、综合性、现代化、高品质的城市级“商业综合体”及一站式消费的复合性商业地产项目，建成后将成为苏州市域CBD最繁华的商业中心和华东地区最具影响力和商业价值的品牌街区。6案例研究/二三线城市综合体发展案例/苏州圆融时代广场圆融时代广场未来新城核心为苏州首家城市级“城5、市综合体”，圆融时代广场在诸多方面开创了苏州商业地产先河。全方位经营业态包括零售、餐饮、娱乐、商务、文化、休闲、旅游等，荟萃国际国内知名品牌，满足一站式消费。500米巨型神奇天幕、4000多个地下车位、6个地铁出口、水上巴士、空中连廊、水雾广场、主题景观、时尚夜景圆融时代广场以前瞻视野创新苏州商业格局，引领苏州CBD湖畔时尚生活方式。圆融时代广场购物中心部分7圆融时代广场交通网络四通八达，现代大道、机场路、金鸡湖大桥环绕周围；2个大型公交换乘中心位于时代广场两端；苏州轻轨一号线6个地铁出入口与广场全面对接，一号线将连接苏州最重要的城市节点与商业、文脉动线。圆融时代广场通过景观设计将多个独立建筑6、有机串联，使休闲、娱乐与购物融合在一起。横穿时代广场东西的天然河道，引入金鸡湖活水，未来水上巴士穿梭其中；滨河餐饮娱乐区，网罗无国界美味，尽享世界珍馐；500米长的LED巨型天幕更是成为圆融天幕街区的最大景观亮点。案例研究/二三线城市综合体发展案例/苏州圆融时代广场交通体系8五大区域介绍：久光百货区为苏州注入时尚都会魅力总面积16万平方米，建筑设计新颖独特，是集国际著名品牌、餐饮美食及流行娱乐于一体的超大型“一站式”百货公司，引进了首次进入苏州市场的100多个品牌，部分更是首次进入中国市场。生活休闲区家时尚联合体汇集生活全主题包括家居、家电、数码及儿童天地等主题专业商场，倡导精致生活方式，充分7、满足家庭式消费。圆融天幕街区全权代言活色生香的游购情景体验天幕街区分为圆融天幕东街和圆融天幕西街两大部分。通过500米LED巨型天幕把多个独立建筑有机串联，将休闲、娱乐、餐饮与购物融合在一起，在神奇天幕下徜徉，使得购物本身变为一种独特的情景体验。滨河餐饮区体验美食美景动感地带沿河的餐饮，包罗环球美食及娱乐。将美食与美景融为一体，网罗无国界美味，成为一种别有情趣的生活享受。商务办公区CBD原点国际商务写字楼由四栋国际标准写字楼组成的CBD地标级国际商务建筑群。为高端优质企业量身打造。圆融时代广场其它四大区域为其配套，商务优势不显自露。案例研究/二三线城市综合体发展案例/苏州圆融时代广场功能区域规8、划9圆融时代广场承接了湖东商业服务功能区的重要功能，在这里，吃有吃的区域，逛有逛的场所，买有买的地方，看有看的景观，玩有玩的天地；与传统商圈相比，圆融时代广场有着更为明晰的功能定位、规划设计和区域划分，这是对传统商圈的全面超越。园区是苏州未来的发展方向，而苏州未来新城在湖东，以圆融时代广场为中心的湖东商圈，符合苏州总体发展规划，未来将形成继观前商圈、石路商圈、新区狮山路商圈外，全新的苏州“第四商圈”案例研究/二三线城市综合体发展案例/苏州圆融时代广场以圆融时代广场为中心的湖东商圈，符合苏州总体发展规划，未来将形成继观前商圈、石路商圈、新区狮山路商圈外，全新的苏州“第四商圈”10案例研究/二三线9、城市综合体发展案例/常州金凯悦金凯悦的核心物业类型为办公、住宅和商业构成11案例研究/二三线城市综合体发展案例/常州金凯悦常州是一座拥有2500多年文字记载历史的古城，同时又是一座充满现代气息、经济较发达的新兴工业城市。现辖金坛、溧水两个县级市和武进、新北、天宁、钟楼、戚野堰五个行政区，全市总面积4375平方公里，户籍总人口354.7万人。12案例研究/二三线城市综合体发展案例/常州金凯悦基地周边形成成熟的城市居住生活区，西侧为高档小区，东侧为新建成河景名苑小区，环境品质较好，具有滨河优势。周边配套设施齐全。13案例研究/二三线城市综合体发展案例/常州金凯悦依据基地本身的地形特征，依照沿主要干10、道设置广场，以广场为核心沿照街道进行商业面的扩展。并在必要位置设置百货、超市、主力店。14案例研究/二三线城市综合体发展案例/常州金凯悦商业面沿街道布开。15案例研究/二三线城市综合体发展案例/常州金凯悦在物业比例上以办公楼与住宅为主，商业8.6万方左右，但占比较小，尚在12%左右。项目数值单位规划用地面积106030平方米总建筑面积573953.5平方米建筑占地面积33652平方米居住户数2063户地上建筑面积42007.5平方米其中高层住宅268193平方米小院连排住宅7000平方米商业百货32441平方米店铺37493.5平方米办公313392平方米酒店式公寓31918平方米公建设施11640平方米地下总面积153876平方米其中百货5207平方米商铺16191平方米车库132478平方米容积率3.96建筑密度31.74%16案例研究/二三线城市综合体发展案例/常州金凯悦一期建设以住宅为主，而其以办公、商业、其他广场为主，其中在人流较弱处设置主力店以保证两侧人流足够活跃，在大型主力店之间形成商业街。整体商业店铺给人一种内商场购物的感觉。17案例研究/二三线城市综合体发展案例/常州金凯悦项目尚未完全建设，但由于地段佳，物业设计理念先进，已成为常州最令人期待的楼盘之一。