1、太仓万达广场项目市场研究报告易居中国上海克而瑞信息技术有限公司2011年1月14日谨呈：万达集团2龙湖腾飞阶段龙湖腾飞阶段龙湖腾飞阶段（2006-2006-2006-200920092009）三、太三、太仓商品住宅市商品住宅市场研究及研究及产品建品建议目目 录录四、太四、太仓商商业用房市用房市场研究及研究及产品建品建议五、太五、太仓写字楼市写字楼市场研究及研究及产品建品建议二、太二、太仓房地房地产市市场发展背景研究展背景研究一、项目属性界定1.项目属性界定 区位位置及交通情况 项目地块四至项目属性解读项目位置及交通状况：太仓万达广场项目位于上海东路和娄江路的交界口，在太仓市政府新址旁边，交通出2、行便捷，有利于项目形象展示。地理位置距离主城商圈：0.5公里左右距离太仓市政府：0.1公里左右交通枢纽城市干道：上海西路、上海东路、郑和路、东亭路、人民路、太平路、东仓路、苏州中路本案太仓市政府主城商圈港港城城区区主主城城区区项目属性解读利好因素：项目处于太仓市政府的附近，是未来太仓市的核心，地段好，紧邻一条主干道和娄江，交通便捷、昭示性强，利于塑造高端形象；不利因素：目前地块南侧、西侧道路还没有贯通，且靠着没搬迁的厂房，人流量有限，商业价值较低，有待开发。地块四至：地块地处太仓市政府新址附近，紧邻一条城市主干道，北至县府东路，南到上海东路，西临规划八路，东接娄江及娄江南路。北侧：县府东路南侧3、：上海东路东侧：娄江南路西侧：规划八路2.太仓房地产市场发展背景研究 太仓宏观经济指标研究 太仓房地产发展情况研究宏观经济运行情况研究小结主要经济指标房地产投资情况产业分布状况近几年，太仓市GDP持续稳步增长，2009年GDP达到612亿元，同比增长15.8%。2009年以来，太仓市人均GDP为90134元，房地产市场处于发展期。人口、收入消费情况2009年，太仓市城镇固定资产投资284.26亿元，同比增长14.6%；2005年至今，呈逐年稳步上升态势。2009年，太仓市房地产投资额达41.03亿元，增幅稍有上涨，上涨4.6%。近年太仓市经济发展二、三产业的差距逐渐缩小，第二、三产业基本同步发4、展。未来产业调整方向为，第一产业为基础，巩固第二产业，加快发展第三产业，提高整体产业竞争力。2005年以来，太仓市人均可支配收入平稳上涨，居民消费能力稳步上升，但总体收入水平在苏州各县级市中排名第5位。8房地产发展情况太仓商品房市场：2005-2010年太仓商品房市场成交价格持续保持上涨势头，2009年已达4770元/平方米。2010年1-3季度商品房供求比1：0.85，而市场仍呈现供不应求的态势，房地产处于快速发展阶段。2005-2009年太仓商品房销售面积和价格走势2010年前三季度太仓商品房供求价走势数据来源：太仓市统计局数据来源：太仓市统计局 2005年-2009年太仓商品房销售面积持5、续上涨，08年受宏观经济因素影响，市场衰退，仅成交52.19万平方米，09年市场重现繁荣景象，成交商品房面积143.15万平方米。从近几年商品房成交价格走势来看，价格呈现持续上涨，从2005年的3556元/平方米，上涨至2009年的4770元/平方米，涨幅为34%，预计未来价格仍有上涨空间。2010年1-3季度新建商品房批准预售面积108.7万平方米，商品房销售面积125.78万平方米，供求比1：0.85，1-3季度成交价格5879元/平方米。20052006200720082009050100150200010002000300040005000600098.461.4572.652.1916、43.1535564011428742294770商品房销售面积（万）商品房销售价格（元/）9房地产发展情况一级土地市场：2010年1-12月太仓市土地市场共成交145块土地，总占地面积435.3万平方米，总成交建筑面积563.5万平方米，市场主要成交集中于2月、9月、10月份，占全年供应总量的56%左右。2010年1-12月太仓土地市场成交情况走势数据来源：中国土地市场网2010年1-12月，太仓市土地市场总成交占地面积435.3万平方米，总成交建筑面积563.5万平方米，土地类别属性包括住宅类用地、商业金融用地、工业用地。从各月度土地市场成交情况来看，2月、9月、10月为市场成交高峰期，这7、3个月共成交土地占地面积244.4万平方米，建筑面积315.3万平方米，占全年的56%。房地产发展情况小结土地市场 房地产市场政策调控情况后期走势预测2010年1-12月太仓市土地市场共成交145块土地，总占地面积435.3万平方米，总成交建筑面积563.5万平方米，市场主要成交集中于2、9、10月份，占全年供应总量的56%左右。成交土地以工业类用地为主；价格方面，住宅用地价格最高，达2183元/平方米。2005-2009年太仓商品房市场成交价格持续保持上涨势头，2009年已达4770元/平方米。2010年1-3季度商品房供求比1：0.85，成交价为5879元/平方米，由于当地有较强的购买力，8、市场仍呈现供不应求的状态，房地产处于稳步发展阶段。2010年江苏省和太仓市出台多项房地产政策来抑制房价上涨和规范房地产市场，如银行执行差别化房贷、严控商品房销售市场秩序及规范住房公积金管理。太仓银行规定一套房首付至少三成，二套房提至五成，三套房全面停贷，对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民，暂停发放购房贷款。预计太仓市商品房市场供给量将仍持续呈现上涨态势；而成交量方面短期内虽有所下滑，但刚性需求始终存在并且数量庞大，成交价格仍有上涨空间。3.太仓商品住宅市场研究及产品建议太仓商品住宅市场总体情况分析 典型竞争项目研究潜在供应量分析商品住宅市场小结住宅客户定位及产品建议19、2房地产发展情况太仓商品住宅市场：2006-2010年太仓商品住宅成交量和价格持续保持上涨势头，2010年前3季度均价已达5896元/平方米；2009年住宅成交量达到高峰，为108.56万平方米，进入2010年前3季度，成交量达到62平方米2006-2010年前3季度太仓商品住宅成交量价走势2010年前3季度太仓商品住宅成交量价走势数据来源：太仓市统计局数据来源：太仓市住房和城乡建设局 2006年-2009年太仓商品住宅销售面积持续上涨，08年受金融危机影响，市场成交下挫，仅成交36.33万平方米，09年市场重现繁荣景象，住宅成交面积108.56万平方米；从近几年商品房成交价格走势来看，价格呈10、现持续上涨，从2006年的3844元/平方米，上涨至2009年的4572元/平方米；2010年1-3季度新建商品住宅销售面积62万平方米，1-3季度成交价格5896元/平方米。成交结构分析：太仓市住宅成交各户型中二房、三房为主，最受欢迎的面积段为80-140平方米；成交主力总价段在100万以下。数据来源：cric2010年太仓市住宅成交各户型中，二房、三房最受欢迎。二房成交占比42%，三房成交占比51%，其他户型成交占比较小。2010年太仓市住宅成交面积段中，80-100平方米面积段成为成交主力，成交占比36%，其次为120-140平方米面积段，成交占比29%。再次为100-120平方米面积段11、，成交占比21%。2010年太仓市住宅成交总价段较为分散，没有出现面积段和户型中成交集中的情况。成交总价段量较大的为100万以下段，成交占比77%。总价段面积段太仓商品住宅市场总体情况户型太仓商品住宅市场总体情况在售住宅价格分布：太仓市在售住宅价格段主要集中在7000-9000元/平方米之间，目前在售项目主要分布在城区和新区太仓市在售住宅项目价格多集中在7000-9000元/平方米单价段。该单价段内的项目占总项目数量的77%；目前在售大部分项目主要集中在城区及新区。太仓市在售住宅项目价格分布图数据来源：易居市调单位：元/平米在售项目供应和成交面积段分析：1、选取原则皆为销售较好，所面对的市场环12、境对目前借鉴意义较大；2、选取项目档次相对较高、品质较好或者开发商实力强大，受到购房者认可。从市场整体看，目前一居室70-80平方米面积段是供应量和成交量最多的面积段，累计供应2.6万平方米，去化率为75%；太仓商品住宅市场总体情况一房60平米以下60-70平米70-80平米合计套数面积套数面积套数面积套数面积供应224108482717193742681262539379成交2191062621292802004650130801可售52222515909467661248578去化比例98%98%7%8%75%75%80%78%续上表从上表可以看出，目前太仓二房户型房源比较受欢迎，其中8013、-90和90-100平方米面积段市场供应量和成交量最大，累计市场供应量达17.7和 21.4万平方米，2238和2116套房源，成交量达16.9和19.5万平方米、2012和2042套，其去化率为96%和91%；太仓商品住宅市场总体情况二房80-9090-100100-110110-120120-130130-140140平米以上合计套数面积套数面积套数面积套数面积套数面积套数面积套数面积套数面积供应21161779452238 214333114611485421424496141180081418621724365886553934成交20211698532042 19590810401014、3994185211641151468822661318445418507717可售9580921961842510610860293332263320121596459246846217去化比例96%95%91%91%91%91%86%86%82%82%14%14%76%76%92%92%上表显示，120-130平方米面积段供应量位居首位，累计供应为25.8平方米，累计供应套数2076套，这个面积段的成交情况相对比较理想，去化率为94%；130-140平方米供应量为二位，累计供应为19.4万平方米，其去化率为85%；整体来看，120-130平方米和130-140平方米面积段供应及成交占比较大15、。太仓商品住宅市场总体情况续上表三房110平米以下110-120120-130130-140140-150150-160160平米以上合计套数面积套数面积套数面积套数面积套数面积套数面积套数面积套数面积供应862924222873272320762577501439194069103414989554857381141895833749622成交838898412753134019432411811219161330575832691015902951364889613686可售242581121383133165702203273945966626446983529053944135935去16、化比例97%97%96%96%94%94%85%83%56%56%19%19%36%36%84%82%从上表可以看出，四室产品的整体供应量相对较少。200平方米以上面积段的供应量最大，累计供应达48417平方米，累计供应套数199套。从四室各面段产品去化比例来看，160-170平方米和160平方米面积段以下四居销售情况相对较好。太仓商品住宅市场总体情况续上表四房160平米以下160-170170-180180-190190-200200平米以上合计套数面积套数面积套数面积套数面积套数面积套数面积套数面积供应527597467586488220397193001994841738479013成交17、52759739644427461628516800992415924547984可售0071142213604112025001002425813931029去化比例100%100%85%85%56%56%72%72%0%0%50%50%64%61%太仓商品住宅市场总体情况续上表五房、六房非市场主流产品。五房230-240450-460合计套数面积套数面积套数面积供应493283624124556成交003136931369可售0%0%38%38%25%30%去化比例49325225593187六房230-240合计套数面积套数面积供应102300102300成交9207092070可售1218、301230去化比例90%90%90%90%复式140-150180-190220-230合计套数面积套数面积套数面积套数面积供应3431236092002142794成交34311180490081512可售0011805110161281去化比例100%100%50%50%44%45%57%54%3.太仓商品住宅市场研究及产品建议太仓商品住宅市场总体情况分析 典型竞争项目研究潜在供应量分析住宅产品建议城区房地产发展情况研究城区主要在售项目目前城区在售商品住宅项目销售均价集中在7000-9000元/平方米左右，项目多集中于新区，多数楼盘品质相对较高。怡和丽景二期怡和丽景二期主要在售项目项目名19、称总建筑面积（平方米）销售价格（元/平方米）华源上海城4014197800锦绣新城7463057000南城水岸580677500怡景南园748519000景瑞荣御蓝湾3673448000绿地城2091327500滨河花园1536008000上海公馆649219300金御湾532368000塞纳丽舍1250317000华阳星城607286800浙建太和丽都2700009000典型竞争项目供给及成交供求及去化典型竞争项目供给及去化分析项目名称所在区域总建筑面积（万）开盘时间供应情况成交情况成交价格（元/平米）累计销售率月均去化速度（套）存量去化周期（月）面积（）套数面积（）套数浙建太和丽都新城区220、72010.9.306684343642063302900069%1001.3华源上海城新区402009.12.3123207118441707591440780078%1203.4锦绣新城新区752003.3.3163821060386288995954700099%651.3金御湾城区5.32009.12.14271844227621295800067%236.4怡景南园城区7.52009.11.14817237137423292900079%213.8塞纳丽舍城区12.52008.11.79054193080217856700092%352.1景瑞荣御蓝湾新区36.72010.4.10621、995453859767462800086%581.3绿地城新城区20.92010.1.2114935116186367900750078%753.5滨河花园城区15.42010.9.171878217710241109800062%361.9华阳星城新区6.12010.11.102268021610725105680049%532.1从供求关系角度来看，销售率最好的项目为锦绣新城、塞纳丽舍、景瑞荣御蓝湾等，累计销售率均在85%以上。浙建太和丽都在10年9月份开盘，销售势头较好。从去化速度看，浙江太和丽都、华源上海城的去化速度最快，每月平均去化在100套以上。从存量去化周期来看，金御湾项目消化22、时间较长，近7个月。一房70合计供应套数96145280374615成交套数9412685280500可售套数21919594115去化比例98%87%30%75%81%典型竞争项目去化情况分析标准型三房、舒适型二房去化率较高。从典型项目各户型去化比例来看，一房户型中70平方米以上户型去化率最高；舒适型80-110二房面积去化率最高；三房中120-140平方米户型去化率较高。典型竞争项目去化分析二房110合计供应套数18001825209411861465431成交套数1800181019201040965046可售套数001517414650385去化比例100%0%99%92%88%66%23、93%三房170合计供应套数086226320761312103474505671成交套数08382511943109257517134729可售套数024121332204595737942去化比例0%97%95%94%83%56%23%26%83%四房210合计合计供应套数255464834080238成交套数253392725027146可售套数02711905392去化比例100%60%84%56%73%0%34%61%典型竞争项目去化分析续上表从典型项目各户型去化比例来看，四房户型、复式户型市场供应及成交较少，整体去化率分别为61%、42%。复式17013一室金御湾绿地城滨河花园万鸿24、大唐时代7021070二室华源上海城华阳星城金御湾怡景南园景瑞荣御蓝湾绿地城浙建太和丽都滨河花园万鸿大唐时代锦绣新城60-7018070-8080-9025352150590-10080245641071971801047100-1102834837672110-1204452188120-1302178130105二室、三室户型成交占比较大竞品热销二室面积在80-110平米；三室面积在120-140平方米；四室、复式成交较少。一室面积成交较好在50-70平方米，主要成交项目为绿地城和万鸿大唐时代。二室面积成交最好在80-110平方米，主要成交项目为绿地城、锦绣新城等。三室面积成交最好在12025、-140平方米，主要成交项目为华源上海城和锦绣新城等。四室主要成交项目为景瑞荣御蓝湾；复式主要成交项目为怡景南园。典型竞争项目分析注：数据为项目自开盘以来商品住宅成交量四室华源上海城怡景南园景瑞荣御蓝湾浙建太和丽都万鸿大唐时代140-150213150-1603160-17039170382813复式怡景南园140-1503150-20012004典型项目供给及成交成交价格典型竞争项目分析数据来源：cric数据来源：cric注：成交价格为项目开盘以来的平均价格从价格来看，竞品成交单价集中在7000-9000元/平方米之间；总价基本在70-100万之间。从成交均价来看，浙建太和丽都、怡景南园成交26、均价在竞品中处于较高水平。从成交套均总价来看，总价水平较为集中，主要在70-100万水平。典型项目未来供应：主要竞品存量较多，其中已推案未售部分合计19.1万平方米，未推案部分存量为111.9万平方米。本项目入市将与这些竞品产生直接竞争。典型项目未来供应分析主要竞品项目上市存量与未上市存量情况单位：万平方米目前，竞品项目的上市存量为19.1万平方米，未上市量为111.9万平方米。其中上市存量较多的项目为华源上海城，存量在6.1万平方米。未上市存量较多的项目有景瑞荣御蓝湾、浙建太和丽都、华源上海城，项目未上市存量均超过了15万平方米。3.太仓商品住宅市场研究及产品建议太仓商品住宅市场总体情况分析27、典型竞争项目研究 潜在供应量分析住宅产品建议已成交未开工土地：从市场后续供应量来看，太仓市住宅未来还可入市体量为94.4万平方米，主要分布在新区及各镇2010年太仓市住宅类用地已成交未开工土地列表土地位置土地属性成交总价（万元）楼板价(元/)总用地面积()总建筑面积()出让时间受让方沙溪镇胜利村20、21组住宅用地12000132356681906902010-12-08太仓尼盛置业有限公司、江苏五洋房产有限公司双凤镇双周公路南侧住宅用地3180175515097181162010-12-08周逸新新区梅花苑、凤莲苑小区住宅用地19603428357457182010-11-29太仓恒通置业有28、限公司新区朝阳路北、四通路东住宅用地400003526453811134522010-10-11苏州禹海置业有限公司新区常胜路西、宁波路南，新区常胜路西、南京路北住宅用地12000046101859232602922010-09-27苏州雅鹿置业有限公司科教新城利民社区住宅用地476002700881601763202010-09-15佳兆业地产（深圳）有限公司新区发达路西、五州路南住宅用地3400114524736296832010-09-15太仓恒通投资集团有限公司浮桥镇南环路南侧、牌九路西侧住宅用地54023817452226882010-07-21太仓市富桥实业有限公司璜泾镇文昌街住宅29、用地6203509846177232010-07-21顾学成、朱瑞娟城厢镇204国道西、弇山西路北住宅用地202001716588551177102010-07-21昆山市城南置业有限公司浏河镇郑和南路住宅用地254023296058109042010-07-15太仓顺龙房地产开发有限公司双凤镇建新路东侧住宅用地9006988598128972010-07-15太仓顺龙房地产开发有限公司陆渡镇新浏河北侧住宅用地3550179111013198232010-06-30太仓市通中置业有限公司城厢镇新城区群星社区住宅用地1788.24637529804476862010-06-22太仓市城市建设投资30、集团有限公司潜在供应量分析3.太仓商品住宅市场研究及产品建议太仓商品住宅市场总体情况分析典型竞争项目研究潜在供应量分析 住宅产品建议户型配比建议 通过对太仓商品住宅市场供应和成交结构分析，畅销产品集中在50-60平方米的一居、80-100平方米的二居、120-140平方米的三居；本项目主要购买人群定位为改善型置业人群及投资人群，故舒适型产品占比较大；我们建议，本项目以舒适二房、标准三房为主力户型，并搭配部分一房产品。对本项目产品建议产品编号主力户型主力面积（）面积段中值()套数（套）套数比例面积()面积比例一房一室一厅（1卫）50-6065908%56505%二房二室一厅（1卫）80-908531、29026%2373021%二房一厅（2卫）90-1009528025%2599023%三房三室一厅（1卫）120-13012526924%3277029%三室二厅（2卫）130-14013519017%2486022%合计户均面积10111191130004.太仓商业用房市场研究及产品建议 全市商圈市场概述全市商业用房市场分析典型竞争项目分析潜在供应量分析商业产品建议以市区人民路和新华路为中心的市区核心商圈，随着南洋广场、华旭财富中心的入驻营业，将大大提升核心商圈的辐射力；市区中心市区中心商圈商圈武陵路电子一条街核心商圈核心商圈特色商圈特色商圈次级商圈次级商圈人民路综合人民路综合商业街商业街32、大润发商大润发商圈圈北门街装饰装潢五洋商城五金建材县府街品牌专卖街东盛商东盛商业广场业广场上海广场上海广场五洋广场五洋广场宝龙城宝龙城市广场市广场在售商业在售商业本案本案太仓已形成各种层级的商圈体系，市场细分明显，商业市场较为成熟；整体商业体量较大，集中于市中心区域，市区商业的核心地位将在很长一段时间不会动摇；商业格局沿上海路向东拓展明显，但短期内仍无法聚集人气，当地居民的消费偏好依然在市中心；人民路商业街以及大润发商圈，由于时代超市及大润发等主力店的引入，形成次级商圈，辐射周边客群；围绕核心商圈周边，形成各种主题性特色商圈，如装潢、家居、电子等；在建商业沿上海路向东扩散的趋势明显；太仓商圈格33、局分析位置业态组成临街店铺租金水平（元/.月）规模市区中心商圈人民路与上海西路交汇商场、超市、服装、鞋类、饰品店、餐饮等。代表商业有南洋广场、新城广场、华联商厦、第五季、新世界百货、苏宁电器等。200-300百货商场20000-30000左右，临街店铺100-150次级商圈人民路商街及太平路与锦州路交汇区域综合商业街、超市为主。代表商业恒荣泰广场、大润发超市。100-200一层、临街店铺50-100特色商圈北门街、武陵街、县府街 建材街、电子街、品牌专卖等。50-100一层、临街店铺50-80太仓商业大型主力店多集中于人民路与上海路交汇，属于太仓市中心，整体商业档偏于中档，太仓商圈主要商业街租34、金平均为200-300元/.月，其他沿街商铺租金平均为100-200元/.月，临街商铺面积主要在50-100之间太仓商圈格局分析中心城区商业：商业发展基础较好，以人民路与上海西路交汇为中心点辐射多个商业，区域整体商业档次偏于中档，商业用房主要是临街底商；多集中与城市中心区域，东部商圈还相对较为落后。随着其他大型商业综合体的入市，东部商业氛围会逐渐加强，新商圈也将开始形成。n目前太仓城区区商业发展基础较好，以人民路与上海路交汇为中心点辐射多个商业，区域整体商业档次偏于中档。n人民路与上海西路交汇是目前太仓城区主要的集中商业区域；区域内集中了多个百货商场和娱乐设施，区域内商业多是以提供休闲购物服务35、的百货、娱乐、餐饮等区域人流量相对较大，区域商铺租金平均在200-300元/.月之间；n新天地广场和华旭财富中心为未来开业的商圈内的集中商业体，也将成为区域商业升级的新引擎。太仓商圈格局分析新城广场新世界百货南洋广场第五季百货4.太仓商业用房市场研究及产品建议 全市商圈市场概述 全市商业用房市场分析典型竞争项目分析潜在供应量分析商业产品建议商业用房市场分析本表选取太仓（城区）2009-2010年取得预售许可证的项目进行数据罗列，这些楼盘的共性是：1、皆为销售较好项目，所面对的市场环境对本项目借鉴意义较大；2、物业类型包括底商、独体商业。从上表可以看出，目前市场畅销商铺面积区间在40平方米以下和36、40-60平方米之间，其中40-60平方米之间供应量为34439平方米、945套，成交量为26792平方米、726套，物业类型主要是1层底商商铺；100-150平方米面积段商铺物业供应排在第一位，供应量为47728平方米、394套；而其成交面积排在首位，约为31344平方米，成交套数排在第三位，约为253套；虽然300平方米以上的商铺供应量也比较大，但市场去化一般，说明市场单体面积过大的商铺由于总价和风险的因素，客户比较谨慎；小面积商铺比较受市场欢迎。供求结构分析：目前太仓城区在售商业用房供应量24.6万平方米，成交量13.1万平方米，主力成交商铺面积在40平方米以下、40-60平方米、10037、-150平方米。40以下40-6060-8080-100100-150150-200200-250250-300300-500500以上合计套数面积套数面积套数面积套数面积套数面积套数面积套数面积套数面积套数面积套数面积套数面积供应9453443940520446286204021981757439447728115191974810676236001742611846429582533245539成交7262679226413130135890912511208253313447712293225019615934515399554711658131158可售219764714173161538、1114937363661411638438690426565717440829107194137487875114381去化比例77%78%65%64%47%44%63%64%64%66%67%64%46%47%26%27%61%59%11%13%65%53%4.太仓商业用房市场研究及产品建议全市商圈市场概述全市商业用房市场分析 典型竞争项目分析潜在供应量分析商业产品建议典型项目南洋广场典型竞争项目分析南洋广场是太仓面积最大（总面积229400平米，停车位1200个。包括103630平米商业广场区、31650平米酒店式公寓、94200平米商业住宅区）、功能最多、停车场最大、业态规划最全的首家39、综合“欢乐购物广场”。南洋广场自开街以来，共招商主力店、次主力店、品牌商家等共139户。就目前来看，经营情况并不是十分理想。南洋广场项目地址太仓市人民南路96号开发企业南洋（太仓）房地产置业发展有限公司总建面积229400平方米商业面积121868平方米租售情况招商85%商业类型广场建筑以2至4层低层为主业态业种综合类商铺面积25.46-137.8平方米标准层高4.5米销售形态70%自营主力商户沃尔玛、尖莎咀百货、国美电器开盘时间2008年10月商业广场区商业广场区酒店式公寓酒店式公寓住宅区住宅区典型项目东盛商业广场东盛商业广场项目地址上海东路南侧、娄江路东侧开发企业太仓尼盛置业有限公司总建面40、积92106平方米商业面积50000平方米租售情况出租、出售商业类型商业街商铺商铺层数1-4层业态业种餐饮、休闲、娱乐、购物、酒店、居住多位一体的超大型现代欧陆风情商业休闲广场报价售价10000-20000元/平米租金3元/天商铺面积32-12800平方米主力商户待定开盘时间2008年6月项目总建筑面积9万多平米；其中5万多平方米的商业，现可售面积2万多平米本项目主要以餐饮休闲娱乐为主，现有大餐饮和数码港、两个经济型宾馆、一些银行已经入驻。典型竞争项目分析典型项目新天地商业广场新天地商业广场项目地址城厢镇北城河以南、向阳路以北、人民路以东开发企业太仓市城市建设投资集团有限公司总建面积4700041、平方米商业面积20000平方米租售情况出售商业类型沿街、内铺商铺层数局部5层、主题3层层高1层：4.5米；2-3层3.3米业态业种餐饮、娱乐、数码城报价2-3万元/平米商铺面积主力面积30-60平米开盘时间2010年11月13楼为高级餐饮，购物为主，小面积30起45楼为高级休闲，娱乐，电动城，KTV，电影院，最大面积700 可按揭，最高贷款50%，最长可贷10年。可选择包租，包租5年，前三年租金（商铺价格21%）一次性返还。典型竞争项目分析典型项目上海国际广场上海国际广场项目地址太仓市上海东路太平路交汇处开发企业苏州国信集团东源建设投资有限公司总建面积43789平方米商业面积8440平方米租售42、情况销售商业类型商业外街和内庭商铺层数1-3层业态业种金融、证券、展厅、SPA会所、咖啡、酒店宾馆、健身美容美体、商务中心、及餐饮等便利服务报价待定主力商户待定开盘时间2009年5月28日本项目太仓上海广场，分为A、B两区，其中A区总建筑面积约44789.81平方米，包括一个地上3层、地下一层的商业裙房（地下室为车库和设备用房）、一栋18层酒店式公寓和一栋19层的办公用房，B区总建筑面积约25863.15平方米，包括一个地上3层、地下一层的商业裙房（地下室为车库和设备用房）、一栋19层酒店式公寓。本项目为中高档定位，商业部分主要定位为金融、证券、展厅、SPA会所、咖啡、酒店宾馆、健身美容美体、43、商务中心、及餐饮等便利服务。典型竞争项目分析4.太仓商业用房市场研究及产品建议全市商圈市场概述全市商业用房市场分析典型竞争项目分析 潜在供应量分析商业产品建议已成交未开工土地：从市场后续供应量来看，太仓市商业未来还可入市体量为40.7万平方米，主要分布在新区及各镇。2010年太仓市商服类用地已成交未开工土地列表土地位置土地属性成交总价（万元）楼板价(元/)总用地面积()总建筑面积()出让时间受让方港区通港东路南侧、沪太新路东侧商服用地144005651592172547472010-12-24苏州亚盛投资发展有限公司新区四通路西、五洲路南商服用地40204412607591132010-11-44、29太仓市星都房地产有限公司新区东亭路西侧、规划七路北侧商服用地140055511473252412010-10-18苏州市太仓质量技术监督局新区太平路东、庆阳路南商服用地9101359148866962010-9-15太仓市通达房地产开发有限公司城厢镇太平南路西、南园路南侧商服用地430022127777194432010-9-14太仓市教育发展有限公司新区毛太路西、横河南商服用地24502933642683542010-8-20昆山市周市镇新镇街道中乐社区居民委员会港区沪太新路西侧、城地百货南侧商服用地62029516174210262010-7-21华东环球商贸物流城开发股份有限公司浏河45、镇东港路西侧商服用地11402003406556912010-7-15太仓市瑞安房地产开发有限公司浏河镇市民广场南侧商服用地2802244800124802010-2-22苏州高正投资发展有限公司沙溪镇工业区中心路西侧商服用地38021712484174782010-2-22苏州依厂物流有限公司新区发达路西，五洲路北商服用地16009898091161822010-1-11太仓恒通置业有限公司开发区人民北路西侧商服用地172716926379102062010-1-25江苏省烟草公司苏州市公司潜在供应量分析4.太仓商业用房市场研究及产品建议全市商圈市场概述全市商业用房市场分析典型竞品案例分析潜46、在供应量分析 商业客产品建议商业店铺切割步行街店铺步行街店铺面宽（m）进深(m)产品形式店铺面积()用途沿街商铺6-1010-15一层、二层60150服装、鞋帽、酒吧等住宅底商住宅底商面宽（m）进深(m)产品形式店铺面积()用途住宅底商4-610一层40-60适合各种社区生活配套商业对本项目产品建议结合太仓商铺市场现状、本项目的自身条件及客户调研状况，我们建议本产品的商铺面积不宜过大，商业步行街店铺面积基本介于60-150平方米之间；而社区底商店铺面积则控制在4060平方米之间，这样有利于控制总价，易于短期内快速销售，实现回款。5.太仓写字楼市场研究及产品建议太仓写字楼市场格局分析太仓写字楼物47、业市场分析典型写字楼项目分析太仓写字楼市场小结写字楼产品建议太仓写字楼市场格局分析已售在售以纯写字楼为标准，目前太仓全市纯写字楼项目较少，主要以太仓发展大厦、华侨大厦、华旭财富中心等为代表，其他多数是以办公立项的商住楼为主；全市在售写字楼均位于城区;已售写字楼项目多数已投入使用，太仓写字楼市场整体发展水平相对滞后;太仓写字楼分布现状：太仓市内写字楼物业大多数分布在中心城区交通要道，主要是由于区域坐落着多数政府职能机构，有良好的商业氛围、便利的交通条件。项目名称建筑面积（）占地面积（）标准层面积（）主力面积（）租赁客户租金（元/月.）销售价格(元/)出租率(%)销售率(%)太仓发展大厦2697548、155001400116-238律所，家具，纺织33-36700020%70%华旭财富中心1600027651136289-2312011年4，5月开盘待定华侨大厦331506669.11011150-255贸易，机械，制造60680010%90%莱茵世贸大厦1000090000170036-71建筑，装潢780060%五洋广场23322.590378.11146.592-198650099%上海国际广场43788.838452905.866-2182011年10月入驻680099%东方财富大厦32940.1640001022.26-1-3层银行，另有商业经营930030%世纪财富大厦204749、9.385554.9920.5160贸易，建筑，运输33800090%100%太仓主要写字楼项目基本情况：产品设计多数为小面积分割户型，整层大开间产品较少：租金水平普遍偏低，多在33-36元/月.之间，但出租率较高，多在85%以上。太仓写字楼市场格局分析5.太仓写字楼市场研究及产品建议太仓写字楼市场格局分析太仓写字楼物业市场分析典型写字楼项目分析太仓写字楼市场小结写字楼产品建议目前太仓在售的纯写字楼项目较少，位于新区的太仓发展大厦和华侨大厦是主要代表项目，售价约为7000元/平方米左右。太仓写字楼物业市场分析楼盘名称世纪财富大厦上海国际广场太仓发展大厦华旭财富中心华侨大厦物业类别甲级写字楼甲级50、写字楼甲级写字楼5A甲级写字楼甲级写字楼规模2047922000269751762033150产品划分（）整层1000整层1000整层1200整层1300整层1500租售模式销售，8000元/平方米待定销售，6900元/平方米待定销售，6800元/华侨大厦太仓发展大厦上海国际广场华旭财富中心世纪财富中心写字楼市场分析本表选取太仓（城区）2009-2010年取得预售许可证的项目进行数据罗列，这些楼盘的共性是：1、皆为销售较好项目，所面对的市场环境对本项目借鉴意义较大；2、物业类型为标准写字楼从上表可以看出，目前市场畅销的写字楼分割面积区间在100-300平方米之间，总供应量为87619平方米、551、07套，成交量为55568平方米、328套；其次是1000-1200平方米的面积段，如东方财富大厦，单层面积在1030平方米，大部分都被客户整层购买。供求结构分析：目前太仓城区在售纯写字楼供应量16.8万平方米，成交量约为9万平方米，主力分割面积在100-300平方米左右100以下100-200200-300300-400400-500500-600800-10001000-12001200以上合计套数面积套数面积套数面积套数面积套数面积套数面积套数面积套数面积套数面积套数面积供应24620360307419402004569711359614444234243787191960021303452、0813168396成交968199212294051162616351732144415664378719196000045489896可售15012161951253584195346186400317760000213034035978500去化比例39%40%69%70%58%57%45%48%100%100%25%24%100%100%100%100%0056%53%5.太仓写字楼市场研究及产品建议太仓写字楼市场格局分析太仓写字楼物业市场分析典型写字楼项目分析太仓写字楼市场小结写字楼产品建议项目概况项目名称太仓发展大厦所在区域/板块新区售楼处电话0512-53592828楼盘地址太仓53、市郑和中路309号物业类型写字楼开盘日期2007-6-10最晚交房时间2010-下旬销售状态在售工程进度完工开发商太仓工投置业有限公司销售代理上海汇佳物业管理深圳鹏基物业产品综览总建筑面积56684平方米写字楼建筑面积26975平方米容积率3.0建筑形态21层产品情况功能型写字楼116-238平米装修情况毛坯物业管理费外立面情况现代简约，石材和幕墙玻璃相间销售价格6900元/平方米典型项目太仓发展大厦典型写字楼项目分析项目概况项目名称华侨大厦所在区域/板块新区售楼处电话0512-53235333楼盘地址太仓市上海路5号物业类型写字楼开盘日期2009年上旬最晚交房时间2010年中旬销售状态在售工54、程进度完工开发商苏州东昌置业有限公司销售代理东盛机构物业管理太仓市博尔特物业管理有限公司产品综览总建筑面积33150平方米写字楼建筑面积33150平方米容积率4.31建筑形态21层装修情况毛坯物业管理费2.6元/平.月外立面情况现代简约，石材和幕墙玻璃相间销售价格6800元/平方米5A级写字楼行政公馆典型写字楼项目分析典型项目华侨大厦项目概况项目名称华旭财富中心所在区域/板块城区售楼处电话0512-53111888/1999楼盘地址太仓城厢镇人民南路西侧物业类型综合体开盘日期2009年下旬最晚交房时间2011年中旬销售状态写字楼未售工程进度在建开发商太仓新城投资建设发展公司销售代理自销物业管理55、待定产品综览总建筑面积139690写字楼建筑面积17620平米容积率3.5建筑形态17层点式高层装修情况毛坯物业管理费待定外立面情况销售价格待定典型项目华旭财富中心 5A级写字楼行政公馆典型写字楼项目分析5.太仓写字楼市场研究及产品建议太仓写字楼市场格局分析太仓写字楼物业市场分析典型写字楼项目分析太仓写字楼市场小结写字楼客户定位、产品建议太仓写字楼市场研究小结写字楼市场现状分析写字楼物业市场分析典型竞品项目分析通过对典型写字楼竞品项目研究，目前对本项目能造成直接竞争的竞品项目较少，最有直接威胁的是华旭财富中心项目，因此建议本项目在产品设计上实现差异化。太仓市目前经济结构是以第二、三产业为主，整56、体写字楼市场处于稳步发展期，写字楼市场趋向于中高端市场；太仓现有写字楼项目主要分布在城区和新区，已投入使用的写字楼项目在开间设计上存在缺憾，硬件配套设施一般，高品质5A级写字楼项目市场仍处于起步阶段。目前太仓在售的纯写字楼项目较少，位于新区的太仓发展大厦和华侨大厦是主要代表项目，售价约为7000元/平方米左右。租金水平及出租率租金水平普遍偏低，多在33-36元/月.之间，但出租率较高，多在85%以上。写字楼市场多以售为主，主要方式包租为主。5.太仓写字楼市场研究及产品建议太仓写字楼市场格局分析太仓写字楼物业市场分析典型写字楼项目分析太仓写字楼市场小结写字楼产品建议根据太仓写字楼市场现状及对未来发展趋势的研判，我们认为太仓高档甲级写字楼市场存在较大的发展空间，同时本项目地块又位于太仓政府东侧，形象展示十分重要。但鉴于目前市场租金水平、入住企业需求、潜在销售风险等因素，我们建议在东西两侧各建一栋甲级写字楼，中间两栋规划为公寓式住宅；这样既可以树立起项目的形象面，又有利于项目快速销售。公寓设计偏向于住宅产品，具体户型面积段建议参考住宅部分。建议做两栋甲级写字楼对本项目的产品建议甲级写字楼1公寓式住宅2公寓式住宅3甲级写字楼4Thank you!Thank you!62