1、“购物中心+街区”模式“购物中心+街区”模式中，由于购物中心部分是发展商整体持有的，街区是采取销售的模式，将产权销售给小业主的，街区虽然是与购物中心相对独立，但毕竟还是一个有机的整体，街区运营一定会大大影响购物中心的整体形象，因此街区通过何种销售格局，何种销售模式，既能够满足商铺的价值最大化，又能够保证未来的良好运营，至关重要！通过实践，街区的销售模式并没有唯一答案，可以根据不同的商圈，不同的区域成熟度，可以采用不同的销售模式。从铺位的格局来看，街区主要有联体销售和独立铺位销售两种模式：1、联体销售就是采用“一拖二”，或者“一拖二、三”的联体销售模式，通过一层带动高楼层商铺的销售。该模式第一优2、势就是联体销售在一定程度上降低了二、三层等高楼层的销售风险。第二优势是通过联体捆绑销售，减少了铺位的数量。但劣势也很明显，就是联体大宗销售，降低了项目的销售单价含金量，同时也增加了单铺的销售总值，一般要达到500、600甚至 1000 万，大幅抬高了投资门槛。该模式要特别关注要点是联体销售，但不一定可以联体租赁，只有少数的品牌零售商和餐饮可以租赁两层使用，2、独立铺位销售就是结合着每个楼层的不同业态定位，找到卖点，进行单铺销售，该模式的优势一是单铺的面积小，提升了单价含金量，销售总值得到了最大化。二是单铺的总值小，投资门槛相对较低，投资客层面广销售的压力小。劣势主要有两点，一是铺位数量增多，需3、要的意向投资客量变大，增加了现场接待的难度，也增加了开盘的把控难度。二是增加了二三层商铺的销售难度，需要对二三层商铺进行强势塑造，奠定投资客的投资信心。该模式主要的适用业态：一层以大量的零售为主，同时可经营小型餐饮和便利业态；二层将以小型零售为主，局部规划零售业态；三层等高楼层则以中大型餐饮休闲娱乐为主；该模式关注要点：其中一层街区的销售没有什么大的障碍，因为存活几率较大，可适当提高售价，降低投资回报率。二三等高楼层商铺的销售难度增加了，建议在价格上略降低，提升投资回报率，提高投资客的投资信心。从而确保整个项目的业态组合的稳定性。从销售模式来看，街区主要以下四种销售模式：1、硬售模式即直接销售4、，不采用任何形式和相关承诺。该模式的优势，一是发展商可在短期内进行销售回笼资金，并且无需承担返租补贴。二是发展商将街区销售掉，将商业经营压力转嫁给了小业主。该模式的劣势也比较明显，一是产权分离，中大型品牌店难以引进；二是无法统一规划经营业态及规范整体形象；三是若街区经营不好，对于项目整体形象必然会带来影响。该模式主要适用于区域非常成熟的区域。2、销售给买铺自营商户的模式即对投资客限制为买铺自营的商户。为了把控街区销售后的经营管理，增强项目的整体竞争力，将商铺销售给商户，无疑是为街区未来的招商和运营管理奠定了良好的基础。该模式的优势，一是连锁商家买铺，都是经过战略性选择的，严格的选址，一旦购买，5、就会作为一个永续经营的商战平台去经营，不会轻易退出，有利于项目快速度过培育期。二是连锁商家的资金雄厚，基本采取一次性付款，利于发展商的资金快速回笼。该模式的最为显著的劣势就是不利于项目的价值最大化，因为连锁商家基本上大宗购买，单价含金量较低；二是连锁商家的选址程序复杂，对项目的考察时间长，将延长项目的销售周期。从运营的角度来看，该模式是最佳的，就算延长招商周期和发展商牺牲点利益，最好还是引进一些龙头品牌进驻，以确保优质的商户进驻，利于项目的长治久安。但项目运作还是要结合企业的战略需求，要根据实际的招商进度和开发商在业界的号召力等实际情况，来判断是整体采用该模式，还是局部采用该模式。3、采用带租6、约转让的模式即是先将商铺招商，等商家签了进场合同之后，以带租约的形式将商铺销售。该模式的优势，一是通过招商保证前期商业定位与形象；二是能够奠定投资客的购买信心，能快速回收资金，无需承担返租补贴与相关税费；三是短期内使业主获得稳定收益。该模式的劣势：一是如果整体采用带租约转让模式，必然会导致铺位租金差异，影响销售进度；二是销售难度较大，售价与租金之间产生的收益回报低难以达到投资者期望；三是各类手续复杂，易产生纠纷，影响公司品牌。该模式适用的项目，一种是项目所在商圈氛围已形成且经营红火，无需担心后续收益；第二种是对于商业氛围有一定成熟度的市场，可以通过签订几个知名度高，租金承受能力强的品牌，为项目7、打造售价样板，让投资客充满信心。4、有短期包租模式即是发展商先将商铺销售，然后承诺业主几年内返给业主应得的租金，但是租赁权归发展商所有，等返租年限过了之后业主才享有租赁权，短期包租通常是包租两年到三年，少量项目也有五年的。该模式优势，一是通过包租期，发展商可以对业态进行良好的把控。二是通过 2、3 年甚至是 5 年的包租，保证了街区的运营，包租期结束后，街区已经形成了良好稳定的商业氛围，再交付给小业主，既能坚定投资者信心，又能为发展商在返租后卸下返租包袱。该模式劣势，一是发展商要承担前几年的返租补贴；二是返租结束后的统一经营管理的能力要求较高；三是因返租而产生相应的返租法律风险。该模式适用的是8、商业氛围较为成熟的项目，通过两三年的包租运营，即可以达到成熟的程度。人活着的意义，就是活得有价值，可惜很多的人把这种价值看得太浅了，认为拥有更多的财富、拥有社会地位、拥有名气就是价值的体现。这种价值是一种虚伪的价值，更经不起时间的考验。因为这个世界不缺少物质，钱也只是我们获取物质的手段罢了。我们真正缺少的是一种精神、一种真理、一种新知与美，因为这些才能贴近我们的情感，贴近人性，才能让我们感动，才能激发我们潜在的感情与能量。与物质有关的东西，最终是会被时间所遗忘的，并会很快地被遗忘。即使被历史留下了，也是因为一种精神而被留下的。这个世界不缺乏物质，更因为很多的人在内心深处，真正想要的并不是金钱利9、益，而是一种灵魂的归属，可是多数人从来就没有真正地了解过真实的自己，只是把虚假的自己关在了一个笼子里痛苦，把真实的自己放在了笼子外流浪。我们应该更深层次地去发现自己，做个自己想要的那个自己。人活着的意义，就是活得有价值，可惜很多的人把这种价值看得太浅了，认为拥有更多的财富、拥有社会地位、拥有名气就是价值的体现。这种价值是一种虚伪的价值，更经不起时间的考验。因为这个世界不缺少物质，钱也只是我们获取物质的手段罢了。我们真正缺少的是一种精神、一种真理、一种新知与美，因为这些才能贴近我们的情感，贴近人性，才能让我们感动，才能激发我们潜在的感情与能量。与物质有关的东西，最终是会被时间所遗忘的，并会很快地10、被遗忘。即使被历史留下了，也是因为一种精神而被留下的。这个世界不缺乏物质，更因为很多的人在内心深处，真正想要的并不是金钱利益，而是一种灵魂的归属，可是多数人从来就没有真正地了解过真实的自己，只是把虚假的自己关在了一个笼子里痛苦，把真实的自己放在了笼子外流浪。我们应该更深层次地去发现自己，做个自己想要的那个自己。聪明人很多时候之所以是聪明人，是因为他们通常的情况下把别人当成了傻子，而他们自己做的事情，别人看不懂，也不可能会看懂。所以，他们就成了聪明人。但是，我们每一个人都知道，大千世界里面的人，当然说的是普通人，智力都是差不多的，不是差距很大的。这就是很现实的事情。在这个时候，聪明人把别人看成了11、傻子，那么换句话说，就是他们本身就是出现了智力的问题；否则的话，他们是不可能会像小丑一样在表演，在演着独角戏，还要自以为别人不可能看懂、或者是无法看懂的独角戏，这就是聪明人的做法。聪明人这种做法是无可厚非的，因为他本身是愿意这么做的。但是，他做了的时候，却会平添了很多的烦恼。因为在与别人的交往过程中，他们所考虑的事情是，怎么从别人的身上占便宜，从别人的的身上获得好处；或者是算计着别人，看到别人出现漏洞，他们可以获得好处；或者是给同样工作的人挖着坑，让别人掉进去，然后他们也可以获得好处。也许就是几分钱的好处，却可以让他们沾沾自喜，可以高兴很长的时间。别人不知道吗？在聪明人眼睛里面是傻子的人，他们12、也知道。只是他们并不在意很多的小事。因为在他们看来，这些事情是可以忽略不计。几分钱的事情，却要花费着许许多多的精力，去进行算计，这是很不值得的事情，也不行投入这样的精力。所以，很多时候，他们都是没有任何的忧愁，都是会快快乐乐，都是会唱着歌，都是会愉快地过着每一天的。看上去傻傻的，是因为他们不是过多计较个人得失的结果。但是，聪明人就不同了。他们的做法是计较个人的得失，而且是看自己从别人身上获得多少好处。如果没有获得好处，他们就会变得痛苦，变得夜不能寐，变得焦虑，变得失去了自我。怎么才能获得好处？这是他们时时刻刻所要考虑的问题。而他们考虑的结果，在别人看来都会觉得可笑的事情，或者是觉得得不偿失的事13、情，可是这些聪明人是甘之如饴，因为只是几分钱的事情，在这些人看来并不是几分钱的事情，而是意义重大的事情。说到底，即使是意义无论怎么重大，其实还是几分钱的事情而已。聪明人不知道这个道理？知道，他们更加知道的事情是，如果不能够从别人身上获得好处，就是他们的失败，这是他们的习惯，也是他们的“聪明”之处。很多人对于他们的做法只是嗤之以鼻，可是这些聪明人，却会觉得别人都是傻子，因为这些傻子不知道生活就是从这些的几分钱开始的。4、做事要认真，但不要总较真，无须用自己的不完美，去苛求他人的完美。5、人生就一条路，走一步有一步的景观。上帝不会眷顾谁，你有勇气放弃，才有机会得到。6、人生最怕心累。心累，是在乎的东西太多。7、无论做什么，记得是为自己而做，那就毫无怨言。8、不要逃避眼泪，或许那是一种无法言说的幸福；不要痴迷微笑，可能那是一种难以启齿的伤痛。9、一段往事，就算再精彩，也会渐渐模糊；一个昔人，哪怕再深刻，也会慢慢淡忘。10、小时候的欢乐，是单纯带来的；长大后的痛苦，是复杂给予的。11、你是你人生的作者，何必把剧本写得苦不堪言。12、钥匙开不了不属于它的锁。不要想着勉强打开或者特别用力，不然的话伤人伤己。总会有合适的锁，当你打开，你的世界一下子更加五光十色了。而打不开的，总归是要放掉的。