购物中心的租赁经营模式分析报告（23页）.PDF-地产文库

购物中心的租赁经营模式分析报告（23页）.PDF

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上传人：新****库编号：115149 2021-05-03 23页 3.54MB

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1、购物中心的租赁经营模式大总结寻找购物中心的最佳赢利模式(二) 一、零售产权、整体租赁模式适用类型：大型封闭式购物中心二、零售产权、分权租赁模式适用类型：专业型步行街及底商三、自留产权、整体租赁模式适用类型：中小型百货超市和商场购物中心的经营方式有自营、联营、租赁等三种，鉴于目前开发商的人力和管理能力的有限，普遍选择租赁的经营模式，而租赁模式具体又分为零售产权整体租赁、零售产权分零租赁和自留产权整体租赁三种模式。本报告重点分析这三种租赁模式，并提出相关的可行性建议，供开发商能够灵活运用。一、零售产权、整体租赁的运作模式分析如前面报告1提到的广百新翼在其商铺的销售中2、，采取了所有权、经营权、使用权三权分离的模式：为提高市场接纳力，将商场产权划整为零，划分为 10-100 平方米的小产权进行销售回收大量资金。然后通过回报租金的方法从购房者手中取回商业铺面的经营权，其年回报利率定在8%左右（高于银行贷款利率才有吸引力）。这样所有权属于投资者、经营权由专业商业管理公司掌控、入场经营商家拥有物业使用权，实现了三权分离。在统一经营的背景下，最大程度实现商业物业的整体经营价值，同时使建筑单体获得最大的价值与租金增长空间。这是一种高收益高风险的运作模式，适用于大型封闭式商场。从广百新翼的运作来看，通过拆零产权、销售旺铺回收了3、巨额资金，大大缓解了开发商的资金紧张问题。而广百新翼交由“广百” 统一经营管理，则进一步增强了中小投资者的信心，促进了商铺的销售。业内把零售产权、整体租赁的商业物业又称作“管理型商铺”，其根本特征是开发商拆零销售产权回收资金，通过长达 10-20 年固定化、利率化的返租回报，将经营权从投资者手中取回，然后委托专业的商业管理公司进行物业的管理和经营，获取租金，回报投资者。因为由专业公司代为管理，投资者获取长期稳定的返租回报，故名“管理型商铺” 。、各方利弊分析 (1)开发商：快速回笼资金，风险小对绝大多数开发商而言，是没有足够的资金实力和耐心等待物业的逐渐升值和租金缓慢抬升。通过零售产权，短期内回收大量资金，保证工程建设的顺利进行和物业的正常营运这或许是不得已而为之的解决之道。封闭式的大型商业物业往往一卖就散，一散就乱。通过将经营权以固定分红

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