1、 MAX商业策划目 录一.项目背景综述3二.针对性项目市场分析6（一）市场环境6（二）旅游环境71扬州现有旅游市场状况72制约旅游业发展的主要瓶颈9（三）酒店环境111扬州酒店业的发展现状112扬州酒店业存在的一些问题12（四）百货环境141扬州市商业发展的态势142扬州文昌商圈内主要商场情况15（五）超市环境17（六）餐饮娱乐环境191餐饮环境现状及问题192娱乐环境现状及问题20三商业竞争21（一）酒店项目竞争力分析21（二）百货项目竞争力分析22（三）超市项目竞争力分析32（四）餐饮项目竞争力分析35（五）娱乐项目竞争力分析381沐浴业竞争分析382KTV竞争分析40四人群分析 41（一2、）本地消费者分析41（二）旅游者分析45（二）旅游者分析47五市场发展趋势预判49（一）旅游市场趋势分析49（二）酒店市场趋势分析51（三）百货及零售市场趋势分析52（四）餐饮及娱乐市场趋势分析53六项目发展概况（一）目标消费群（二）消费结构（三）消费行为（四）项目发展主题（五）功能定位（六）规划风格及特色建议（七）商业业态布局 1 地面规划 2 地下规划 （八）物业类型 1商业物业定位 2酒店物业定位七建筑关系（一）平面布置（二）空间关系（三）符合商家用途（四）商家提供配套设施及配置要求八动线安排 （一）垂直交通 （二）出入口 （三）人流安排 （四）车流安排 （五）物流安排九创意设计 （一）3、整体景观 （二）景观布局 1走道设计和指示牌 2小景布局 （三）广场区域 （四）地下推广区 （五）主题故事十经营方式 （一）商业区 （二）小吃街 （三）酒店区 （四）营运建议 （五）出租模式分析 （六）出售模式分析 （七）先出租再出售模式分析一. 项目背景综述千古名邑扬州地处长江中下游平原东端，江苏省中部，东近黄海，与南通、盐城市交界；西通南京，与六合、天长县接壤；南临长江，与镇江、无锡市隔江相望；北接淮水，与淮阴市毗邻；中有京杭大运河纵贯南北。历来是水陆交通枢纽，南北漕运的咽喉，苏北的重要门户。扬州市现有总面积6638平方公里，人口444.82万，辖广陵区、郊区、宝应县、邗江县，代管仪征、江4、都、高邮3个县级市。市区面积148平方公里，人口50万。 优越的自然条件和历史积累，让扬州相继获得了“国家级园林城市”、“全国最佳人居环境城市”等称号。近年来，随着改革开放的不断深入，城市自身的综合实力不断增强,城市地位也得到了很大的提升,扬州进入了经济社会全面发展的新时期。铁路、大桥、西北绕城和沿江高等级公路的建成贯通之后，扬州的交通区位优势得以很快凸现，旅游发展、物流畅通的制约瓶颈逐步打破。2005年,扬州市的GDP总值为922亿元(115亿美元),比2004年增长15%,列全国所有城市第42位.扬州的人均GDP从2004年的17200元(2146美元)增长到了2005年的20034元(25、500美元),年增幅超过16%,位列江苏省第二名。随着社会经济不断发展，城乡居民收入逐步提高，购买力日趋增强，消费品市场保持稳步快速增长的良好势头。根据扬州市商贸局近日向社会公布的资料:今年一季度全市实现社会消费品零售总额90亿元，同比增长15.2，其中，市区社会消费品零售总额41.1亿元，同比增长13.8%。同时,全市消费品市场也呈现出一些特点:文昌商圈消费集聚效应日渐显著，商圈功能逐步完善，综合经营能力明显提高。数据显示，今年一季度文昌商圈实现社会消费品零售总额达6.84亿元，同比增长30.1%。可见：文昌商圈不仅成为市民购物的首选地，也成为吸引外来游客的亮点。另据数据：全市餐饮业今年一季6、度共实现营业额10.3亿元，同比增长15%。其中市区4.6亿元，同比增长11.2%。休闲沐浴业火爆异常，市区400多家休闲沐浴企业，一季度实现营业额超过2.5亿元，同比增幅在20%以上。随着人们生活水平的提高，美容美发业也稳步增长，一季度总体营业额同比增幅在10%以上。扬州的城市发展潜力日益突显，但一些客观因素同时也制约着扬州经济的长足发展。例如扬州市区的旧城改造问题，一直是各方关注的焦点，能否通过旧城改造，振兴、升华城市特有的历史文化积淀，打造新形态的城市功能结构，将是扬州市谋求更大发展的决定性因素之一。为此扬州市政府也明确提出了实施“城市历史文化复兴工程”的理念，与“城市经营”紧密关联。而7、教场因其所处的独特地理位置，也成为了这场旧城改造运动中的重中之重。本次研究项目位于扬州城市中心区域，占地120多亩，属于旧城范围，是扬州的城市核心区，同时，教场也是扬州城市历史文化复兴工程的核心项目。本项目充分利用各方面优势，拟建设成为一个以民俗文化为核心，以扬州本土市井文化、商业文化为依托，以主题休闲和特色游憩为主题，综合观光、娱乐、购物、餐饮、居住等功能的历史城市型文化休闲中心区。按照规划，整个项目将会划分为是商业区，特色高档餐饮娱乐区,主题公园观光区,酒店区等几个功能区域，接下来，我们就将按针对以上几个方面对该项目所处的环境加以分析。二. 针对性项目市场分析 （一） 市场环境扬州市是历史8、文化名城，丰富的文化底蕴使旅游资源得天独厚、潜力巨大。在发展以旅游为核心的服务业方面，具有三大资源优势：一是环境优势。近几年来扬州市以创建生态市为突破口，大力加强环境整治和生态建设，先后获得国家卫生城、环保模范城、国家生态示范市和江苏省最佳人居环境奖城市等桂冠。二是文化优势。扬州文化的多元性主要表现在以唐、宋、明、清古城为代表的城址文化；以扬剧、清曲、评话、木偶戏为代表的曲艺文化；以湖上园林、住宅园林、扬派盆景为代表的园艺文化；以盐商住宅和会馆建筑、沐浴休闲为代表的盐商文化；以扬州漆器、玉器、剪纸、绣品、通草花为代表的工艺文化；以淮扬菜系为代表的烹饪文化；以扬州八怪、为代表的书画文化；以大明寺9、高旻寺、仙鹤寺为代表的宗教文化等等。三是服务优势，以“三把刀”为代表的淮扬美食、美发美容、沐浴休闲享誉海内外。 随着宁启铁路的开通及润扬长江大桥建成通车，苏中地区的交通瓶颈不复存在，扬州旅游业发展面临着千载难逢的历史性发展机遇。根据扬州市发展总体规划，扬州定位于“长三角地区北部休闲之都”，将积极开发休闲度假、体验式旅游产品，尤其是丰富都市休闲旅游产品，教场项目即被列为扬州都市旅游的重点项目。扬州市2004年的游客已达900万人次，经扬州市旅游发展总体规划预测，到2007年扬州市接待的游客将达到1500万人次。这部分客人为本项目提供了一个基本的市场基础，保证了基础的市场容量。经分析测算，教场建10、成后将可吸引游客为630万人次/年。另一方面，教场地处扬州最核心的市中心文昌商圈，是扬州商贸文化活动的中心区域。该商圈内的大型购物中心或百货商场，平均每日人流在23万人次。根据对比研究，教场建成后平均每日人流在3万人次。因此，项目建成时，总市场容量的最低有保证基数为630万人次，项目具备了生存的背景，拥有合理的市场支撑，具备相当的可行性。教场项目是一个复合性商业地产项目，作为扬州市的SCRD地区，它既发挥着城市休闲旅游度假功能，又担负着零售、餐饮、娱乐等商业功能。因此，本研究报告分别从旅游度假和城市商业两个方面进行市场研究与预测。（二）旅游环境 1扬州现有旅游市场状况扬州市作为我国首批历史文化11、名城之一，在旅游市场具有相当的知名度，但旅游产品单一，称得上是“旅游大市”，但不是“旅游强市”。目前扬州旅游产品结构单一，吸引游客的主要景区还是传统的“瘦大个”（即瘦西湖、大明寺、个园），以传统的园林旅游为主，度假型、商务型、文化型旅游产业发展虽已启动，但规模较小、质量不高，不能适应当前国际上由观光旅游向度假型、文化型旅游以及特种旅游市场、复合型旅游市场转变的发展趋势。市区明清古城、古典园林等独特资源虽然具有较强的吸引力，但这种特性如果不加以放大和发展，往往会使扬州成为中转、过境、节点型旅游地。近年来，扬州虽然在发掘、整合旅游资源，发展新兴旅游景点、载体上做了大量工作，但缺乏吸引不同口味旅游者12、的旅游“套餐”，扬州还没有真正成为众多旅游者的首选和必选目的地。据扬州市旅游局资料:2002年扬州市全年共接待游客643.13万人次,至2004年,已增长到922万人次,05年曾是实现了1300多万人次的接待量.根据扬州市旅游规划,至2007年,扬州每年的旅游人数将达到1500万人次以上.但同时,由于现有住宿、餐饮等功能配套不齐备，夜游客占的比例偏高。同时，由于旅游产品单调，缺乏上规模上档次的休闲娱乐和度假设施，以扬州为目的地游客占总量的比例偏低。而且由于扬州目前产品供给的限制，以参加会议为主要目的的游客占总量的比例也非常低。现有的基础游客结构显示出了进入扬州游客以观光为主的过境地特征，过境游13、客超过70%；扬州地区的餐饮、住宿、娱乐、会议等功能的缺失一定程度上限制了过夜游客的数量和结构比例，缩短了游客的滞留时间，因此区域开发中的功能设计为扭转游客结构比例、发掘潜在的盈利空间提供了极大的可能性。如何吸引这些游客来项目区消费，或者能吸引其中的多少游客来项目区消费，则取决于项目运营管理水平的高低。此基础市场容量的存在，是区域开发可行性的前提。尤其强调的是，扬州市最新编制的旅游发展总体规划已经将教场地区列为重点开发并推向市场的都市旅游和休闲度假的重头戏。鉴于扬州“长三角地区北部休闲之都”的旅游城市定位，一个集旅游观光、休闲娱乐、购物、餐饮、住宿于一体的大型都市旅游CRD区域，无疑是扬州目前14、最为迫切需要的。而教场项目的开发建设和运营，正好吻合了扬州市旅游产业结构升级发展的需要。2制约旅游业发展的主要瓶颈旅游服务业所涵盖的吃、住、行、游、购、娱六个要素环节中，扬州目前还存在着不少瓶颈制约： 1) 旅游产品老化，特色不鲜明。扬州的旅游产品目前基本上还是传统的观光型产品，而适宜休闲度假、生态旅游的产品的发展严重滞后。目前的旅游产品在省内特色不鲜明，旅游定位不明确。与休闲相关的周末度假游、家庭度假游、保健旅游、科技旅游、教育旅游、工业旅游、农业旅游、体育旅游、文化旅游、都市旅游等相关旅游产品和设施战略性短缺，旅游业、文化产业、娱乐业和体育产业尚待整合成一个有机结合的产业群或产业链。高科技15、参与性强的主题公园还是空白。 2) 旅游房地产市场不发达，饭店宾馆发展滞后。旅馆总量严重不足，分布过于集中，既缺乏体现城市现代化形象、服务层次高、管理水平好的高星级豪华酒店，也缺乏简约、实用、具有古城风格的家庭旅馆、青年旅馆、汽车旅馆等私密型旅馆。旅游公寓尚属空白。 3) 旅游商品市场有待提升。旅游购物一直是扬州旅游业发展的短腿，现有市场总的来说仍未根本摆脱小、散、乱、低的状况，还不能适应形势发展的需要。 4) 餐饮、沐浴业特色不特。市区缺乏正宗的淮扬菜馆，传统的老字号餐饮基本消失殆尽。同时，传统的淮扬菜肴缺乏开放创新的力度和手段。沐浴企业虽然很多，但经营理念陈旧，经营方式传统，经营内容大多16、雷同，管理、服务层次不高，规模不大，环境不佳，品牌不响。 5) 演艺市场不发达，夜间休闲娱乐性活动单一、贫乏。具有地方特色的演艺活动还未形成规模和品牌，也未实现市场化、产业化运作。夜间休闲除了沐浴再无其他特色内容，参与性旅游、休闲项目还未形成。 6) 城市的旅游交通系统仍不发达。城市公交线路少，布局仍不尽合理，大多公交线路班次少，间隔时间长，与旅游结合不紧密；出租车辆管理差，车况和车内卫生环境不佳；停车场建设滞后；城市游客集散中心还未形成；城市公交、出租车的付费刷卡系统尚未建立，城市交通卡尚未发行，在长三角城市群中已经大大落后（目前长三角地区只有扬州、南通、绍兴、舟山四市尚未发行城市交通卡），17、尚无法实现长三角城市交通的“一卡通”；现有火车车次少，旅行社组团进出的时间受到制约。扬州北京点对点列车，使沿途诸多城市的游客无缘直达扬州，扬州也无法承运前往沿途城市的旅客，造成了运输的不经济；大桥通车后，大江南北公路往来的制约全部消除，上海、苏南的游客通过公路来扬更为方便，预计扬州上海线的火车客源将进一步减少。与此同时，扬州镇江开通城际公交后，在镇江乘火车与在扬乘车时间、空间上区别不大，由于途经镇江的列车车次多，有可能造成扬州及其周边城市的旅客更多地选择镇江为进出首选地，从而分流扬州站的客流。 7) 旅游业产业关联带动不强。旅游业对文化、教育、体育、音像、出版、摄影、广告、保健、演艺、房地产、18、会展、银行、保险、电信、旅游纪念品等等产业的系统性的关联带动力还不强。 由上可以看出，扬州市政府要想着力发展以旅游业为核心的第三产业，必将下大力气改善以上几个瓶颈。根据扬州市发展计划委员会的旅游发展规划，扬州市旅游服务业发展的总体布局是：依托新一轮城市总体规划和文化扬州发展战略，形成三大商圈、四大旅游板块，重点发展五大服务业产业、五大品牌节庆，形成服务资源和要素的规模集聚，打造城市化和服务业发展的新平台。 而三大商圈中又以文昌商圈为首。除了继续提升、完善商圈的整体功能，加快文昌广场二期工程建设，改善购物环境外，还将不断整合商业资源，扩大辐射范围，打造成由若干特色商业街区为支撑、以服务于旅游休闲19、购物、餐饮为侧重的传统特色购物商圈。（三）酒店环境1扬州酒店业的发展现状截至目前，扬州全市共有52家旅游星级、涉外饭店（星级饭店48家，其中四星5家，三星12家，二星29家，一星2家），客房数5042间，床位数10201张（其中市区包括邗江共有旅游星级涉外饭店35家，客房数3831间，床位数6986张）。根据从旅游局行业管理处了解到的数据，2006年“春节”黄金周期间，扬州市区各类住宿设施总床位约42000张，平均出租率为60.23，同比上升1.93，其中星级涉外饭店床位10200张，平均出租率为67.29，同比上升2.19；社会旅馆床位31800张，平均出租率为57.96，同比上升1.6620、。星级宾馆的客源结构主要集中在长三角地区，境外团队比去年同期提高很多,节假日期间入住率一般都在70%以上；而主打经济型的部分旅馆则很受散客、自驾游等客人的喜爱，如春节期间的客房平均入住率达到60%以上。大多数中小型宾馆都已开通网站，设有网上预订系统，而且在百度、通用网址等都进行了推广，收效非常明显。 据了解，06年春节期间来扬州过夜旅游者为24.98万人次，过夜游客平均逗留时间为2.13天人，比05年同期增加两个小时，过夜游客逗留时间的增长，来扬游客的增长，也是宾馆业入住率火红的一大主要原因。2扬州酒店业存在的一些问题 服务业的发展水平是衡量一个国家或地区经济发展水平高低的重要标志，同时也是衡21、量一个国家或地区科技现代化的标志。扬州市的旅游服务业还存在很多的不足。 第一，与发达城市相比较，我市区星级宾馆、饭店接纳能力需要提高。随着城市规模的扩大，旅游业的发展，流动人口的增加，星级宾馆、饭店出现需求缺口。据统计，宾馆饭店发展滞后，旅馆总量不足，扬州市现有星级宾馆、饭店的年均入住率已达65，旅游旺季、节假日已出现住宿难的状况，对于大型的活动和大型会议的接待，星级宾馆已经显得供不应求，所以星级宾馆和酒店面临着新建、扩建、增设的要求。 第二，现有宾馆、饭店的经营服务质量尚不能令游客满意。对于扬州的宾馆而言，普遍缺少高级的管理人员，很多宾馆的经营服务还遵循着老一套，对于一些现代化的服务理念没有22、引进，严重的制约了扬州市服务业的发展。 第三，高级酒店和经济型商务酒店还存在着一定的缺口。扬州现有宾馆的档次分布比例不甚合理。根据调查：扬州现有的高中低档酒店的比例约为2：13：1，按国际通行标准应为1：4：5，四、五星级和一、二星级宾馆比例严重不足。另外，从总体上来看，扬州的星级饭店比例也比较小，现有星级饭店占扬州社会宾馆总数的5%，按国际通行标准应达到30%。扬州的宾馆业现在普遍存在着中间大、两头小的现状，对于中等档次的酒店现在已经富余，但是高档次的酒店和经济型商务酒店还不能满足不同层次的消费需要。 第四，街头巷尾小宾馆、小酒店较多，这些小宾馆经营管理不规范、卫生服务质量低下，消防安全措施23、不到位，存在着许多安全隐患，不同程度的影响了扬州的城市整体形象。（四）百货环境1扬州市商业发展的态势自隋朝开大运河以来，扬州就是江南的重镇之一。自古以来商业一直十分的兴旺发达，尤其是明清时期，扬州的经济有了很大的发展，盐商之富甲于天下，因此可以说扬州是一个有传统商业经营底蕴的城市。扬州商业正在形成 “点、线”明晰的布局形态特征，即“一点”城市中心区域文昌商圈，短期内这一商圈的主体地位还不可能动摇，文昌阁商圈适宜于形成和强化构筑百货、饮食消费和金融中心；东区适宜于形成以阳光城、曲江百货市场、苏宁罗城店、水果蔬菜水产品小商品批发市场等为主体的商贸、物资线状形态供应基地；西区适宜于形成以铁路西站、会24、展中心、来鹤台、广润发、邗江路等为主体构筑的 “十字”交叉线状客流、会展、本城区配套服务中心；南区适宜于形成以大唐世家、新世纪大酒店、扬州商城、东方银座、九洲大厦、待建106号地块商业项目等为支撑的条线形商贸和专业市场中心，该中心可以江阳路一线实现进一步延伸；北区则宜形成以旅游景点、旅游产品市场、旅游配套服务为优势资源的休闲旅游服务业带状中心。教场项目位于扬州市最具商业投资价值的文昌商圈范围内。随着扬州经济、城市发展战略转移，汶河路已自然担负起扬州商贸业龙头区域使命，并已经初具中心商贸区雏形。文昌商圈范围：是以汶河路为主线，以文昌阁为轴心，向周遍延伸、辐射所形成的一个市中心区域性商圈。在此区域25、内，集中了扬州一大批大中型商业群体，形成了数条大型购物中心商业街。文昌商圈已经成为扬州市区集购物、休闲、娱乐、旅游、美食的好去处和汇集商流、物流、人流、信息流为一体的投资与消费集散地。教场项目位于文昌商圈的东南部，北接扬州最重要的主干道文昌中路，南邻甘泉路商业街，东侧是规划为扬州市中心的休闲大道国庆路，西侧是风光旖旎的小秦淮河。文昌商圈的日均人流量约15万人次，其中几个已经建成的大型购物中心日均人流量在23万人次。06年一季度文昌商圈实现社会消费品零售总额达6.84亿元，同比增幅达30.1%。其中金鹰国际一季度实现销售1.72亿元，同比增长了30.3%；时代广场实现销售1.41亿元，同比增长了26、27.2%；万家福商城实现销售1.14亿元，同比增长11.8%。通过比较研究，预测教场项目建成营业后，日均人流量在34万人次。2、扬州文昌商圈内主要商场情况A：万家福商场万家福商场位于汶河北路1号，是扬州地区首家中外合资商业零售企业，营业面积1.8万平方米，年销售额达2.8亿元。内外部装修一般，经营档次中高档。营业楼层包括地上6层、地下1层。经过2002年的大楼扩建工程，商场进一步扩大了经营规模，改善了硬件条件。商城三楼经营的有国内知名品牌的女装专柜，也有一些中低档的女装柜台，此外还有一些男装、针织品等。经营类别较多，布局狭小杂乱，整体档次不高，但客流量较大。 B：金鹰国际商城金鹰国际商城位于27、市中心汶河南路120号，是扬州目前最顶级的百货购物中心。前身是扬州市百货商店，后由于经营管理不善被金鹰国际集团收购。 金鹰国际地上楼层共六层，内外部装修气派豪华。经营面积约4.4万平方米，主要经营国内外知名品牌的百货用品。年销售额4亿人民币以上，居扬州商业零售行业之首。C：百盛商业大厦扬州百盛商业大厦有限公司系扬州市商贸局与马来西亚金狮集团合资经营的大型综合性百货商场，位于城区繁华地段文昌中路98号，面积2万平方米，经营15个大类5万多种商品。D：时代广场扬州时代是大型现代化“一站式”立体消费多功能购物中心，广场占地2 .3万平方米，总建筑面积6.88万平方米，拥有了逾220家品牌商铺、6家中28、西式美食店、星级多厅院线制影院和商务休闲会所、大型家电城、大型KTV、时尚潮流街等，各业态相互补充，全面提供多元化服务。E：东方商品城位于金鹰国际商城东南面，是一家百货类小商品批发市场。外观陈旧，内部装修条件差，无电梯。F：文昌百汇扬州文昌广场第二期，是新近开发建成的融购物、娱乐、美食、旅游、观光、文化为一体的体验式商业步行街区。开业日期由原本的06年5月推迟至06年6月18日，招商进度缓慢，出租率仅达到60%。从以上各主要百货的数据分析及对比可以看出，现有文昌商圈内的百货结构不尽合理，档次分布比较集中于两端，经营方式单一，产品重复性比较大。据此，教场项目中规划的百货项目如能在经营方式和产品的29、选择上实现成功错位，避免重复，走特色化精英路线，一定能取得成功。（五）超市环境扬州城区50平方公里地盘、六十余万人口、居民可支配年收入11300余元。根据扬州市统计局公布的资料：2005年，规模以上私营工业完成产值537.92亿元,增长34.2%;私营个体经济完成投资117.01亿元,增长63.2%;实现社会消费品零售总额124.33亿元,增长14.7%；实现增加值301.85亿元,增长19.5%,比全市GDP增幅快4.8个百分点,占全市GDP比重为38.3%,比上年提高1.5个百分点。从限额以上批零企业个数来看，批发贸易业比上年减少17%，零售贸易业比上年增长11.4%，其中连锁商店增长5730、.1%，连锁超市增长137.5%。另据数据显示，扬州市一季度城乡居民可支配收入达3957元，同比增长12.5，人均消费性支出也达到2225元，增长了10.6，为全市消费品市场快速增长奠定了基础。从以上数据不难看出,扬州市消费品零售市场增幅很快,且仍然有十分大的增长潜力。随着零售业的全面提升，市场竞争更加激烈，竞争水平不断提高，在经营理念，消费环境，人性化服务等方面形成全方位竞争。新的思维、新的营销、新的服务不断出现。大润发二店和“沃尔玛”的兴建，世纪联华万马滨河店的竣工，一个商业中心，四个商业副中心的优势明显显现出来.经营业态上，综合零售业逐步让位于专业店；经营方式上，单体店逐步被连锁店取代已31、成为趋势，连锁业发展势头强劲。据初步统计，06年一季度，扬州市最大的5家连锁企业（即大润发、时代、世纪联华、农工商、苏果）共实现销售2.9亿元，同比上升了36.9%。2005年12月底，扬州市规划局、商贸局共同公布了扬州城市商业网点专项规划。按照规划，在扬州现有建成区内将严格控制新的大型超市布点。规划规定，在古运河至人工湖京华城中城东西向6公里的主城区范围内，将严格控制新的大型超市布点。目前主城区外围已有沃尔玛、大润发、世纪联华、农工商、时代等5家大型超市，网点布局趋于饱和。而一般大型超市和百货店的服务半径按照2公里进行控制，大型专业店因其经营种类、专业、市场消费的定向性强，其设置标准比照同类32、大型超市设置指标放大一倍。同时，扬州市政府鼓励社区商业网点发展一定规模的超市、便利店，方便当地居民生活。（六）餐饮娱乐环境1餐饮环境现状及问题今年全市餐饮业一季度共实现营业额10.3亿元，同比增长15%。其中市区4.6亿元，同比增长11.2%。其中，富春实现营业额1307万元，京华大酒店1154万元，新世纪大酒店1060万元，花园国际682万元，同比均有不同程度的增长。扬州富春、冶春等老字号品牌餐饮企业，通过内部机制转型，按照现代企业经营理念和经营模式，创新运作，加盟、连锁，做大做强传统产业。同时通过制定相关标准和办法，为提升传统产业奠定了坚实的基础。但是，扬州市现有的餐饮业态仍存在“散”、“33、缺”、“少”的弱点。餐饮企业数量不少，但分布面大，特别是在城市中心区、商业中心区等地区，由于属于老城区，街巷密集、道路交错、商居混杂，餐厅、酒楼散落其间。扬州市的餐厅、酒楼经营的品种中，淮扬风格占绝对主导地位，其中不乏类似“富春茶社”这样的百年名店，这种相对纯粹的地方口味对外地旅游者而言是极具特色的，但是对本地消费群体来说，缺乏新意和选择的余地，不利于市场的拓展。从规模角度看扬州市的餐饮企业，餐位过千的大型酒楼（包括宾馆、酒店的餐厅）和几十餐位的“一间店”都拥有相当的数量规模，中等规模的精致餐厅却相当稀少；从档次角度看，扬州市不乏街边小店、排档等低档低价的餐饮企业，高档的“燕鲍翅”近年也陆续出34、现并逐年增加。但是，价格略高于平均消费水平，菜品和装修独具特点的餐厅、酒楼甚至茶楼却极少；从风格角度看，扬州的餐饮企业总体比较传统，无论店铺风格或是产品设计都少见时尚元素的运用。这种结构层次缺失对于引导消费、提高消费水平是不利的。最近几年,扬州的火锅店生意特别的火爆,像滋奇斋,蒋记,老妈米线,大胡子、巴湘等火锅店,都是扬州市民日常外出就餐的热门之选。而食为天，上海滩，百姓人家等店则凭借着很高的综合水平占据着扬州餐饮的主力市场龙头。这些店铺都是走的特色化经营路线，取得了非常好的效果。2娱乐环境现状及问题扬州自古便是商贾云集之地，娱乐产业有非常活跃的传统。据业内人士估算，目前扬州市区娱乐场所不下235、00多家。这么多业态的娱乐场所共同为扬城的夜晚镀上了一层漂亮的金色。作为扬州传统的休闲沐浴业生意火爆异常，市区的400多家休闲沐浴企业，家家生意兴隆，一季度实现营业额超过2.5亿元，同比增幅在20%以上，扬州皇朝商务休闲会所、聚浪潮浴场、新丰泉、聚龙湾、烟花三月、龙飞、红泥等浴场每天都有几百人就浴，并逐步成为人们休闲、就餐、娱乐、聚会的首先场所。但是在表面繁荣的背后，不少娱乐场所却在为产业现状而烦恼。外地人走进扬州，尖锐地批评说“扬州城霓虹闪烁的地方就是沐浴中心”。这句话的背后，也正说明了，扬州夜经济的单调。另外，目前相当多的娱乐场所设施落后、竞争和价格体系紊乱、缺少资金投入、商业运作方式落后36、，严重地制约了娱乐产业整体发展。三. 商业竞争(一) 酒店项目竞争力分析根据调查，截至目前扬州全市共有52家旅游星级、涉外饭店（星级饭店48家，其中四星5家，三星12家，二星29家，一星2家），客房数5042间，床位数10201张。扬州市宾馆的整体布局呈现两头尖，中间鼓的橄榄型分布。节假日高峰期间，一方面是高星级酒店的客房供不应求，另一方面又是档次较低的宾馆、旅舍因为环境和设施等原因乏人问津。通过调查，扬州目前仅有的五家四星级酒店年平均入住率在80%以上，而节假日期间更是一房难求。而随着扬州市经济的不断发展和商贸活动的逐渐增加，来杨的商务人士和境外旅游者必将持续增长，因此建设五星级豪华酒店势在37、必行。根据扬州市政府的规划，扬州将引进包括香格里拉在内的一些国际高档酒店连锁品牌，填补扬城豪华酒店的空白。扬州市四星级豪华酒店单 位星级客房数床位数西园大酒店四星251间490个新世纪大酒店四星298间520个京华大酒店四星242间441个花园国际大酒店四星188间352个江都京江大酒店四星150间310个近年来，随着国内经济型酒店的大热，扬州也相继开设了不少的经济型商务酒店。继上海的“锦江之星”和法国雅高集团旗下的“宜必思”落户扬州后，国内知名的经济型酒店“如家”又与扬州永海大酒店签约。此外，本地的经济型酒店也不甘寂寞，“豪斯顿”于今年“五.一”开始营业，精益宾馆开始新的布点。由于经济型酒店38、定位准，投入少，短期内可获回报等优点，经济型酒店火起来也不足为奇。在登陆扬州一年多的时间里，经济型连锁酒店“锦江之星”平均超过90%的入住率，引起了扬州一些本土宾馆的模仿跟进，去年扬州一下子冒出了几十家经济型酒店。这样的酒店提供的是“有限服务”，价位在100元200元之间，有更广阔的市场。不过由于经济型酒店的利润空间，一是靠“连锁”的数量优势取得，经济的价格注定了单店的利润率不可能大；二是靠品牌的影响力吸引客户，但这恰恰是本土单打独斗的经济型酒店的劣势。与全国连锁的经济型酒店相比，单个的经济型酒店缺少品牌与网络优势的支撑，很难在激烈的竞争中立足，因此很多私立的小型经济型酒店生意并没有投资者想象39、中那么火爆。 同时，扬州酒店市场的周期性比较明显，一年中主要集中在旅游旺季，一周之内主要集中在周末，其余时间的入住率就有些不足。因此，经济型酒店投资热之后，扬州的酒店业必将面临激烈的“洗牌”。(二) 百货项目竞争力分析文昌商圈是以文昌阁为中心，文昌路为横轴，汶河路为纵轴，东至国庆路、西至二道河，北至盐埠路、南至南通西路的商业服务区。近年来，随着政策引导，市场培植，文昌商圈日渐繁荣，商圈内集聚了零售、餐饮、酒店、娱乐等众多商业服务企业，目前已成为扬州的中心商圈。目前文昌商圈内主要有五家大型百货项目，为万家福商场，金鹰国际购物中心，百盛商业大厦，时代广场和东方商品城。扬州市文昌商圈四大百货销售额对40、比1205427757.548023.239732.815402154.46693.839360100002000030000400005000060000百盛商业大厦万家福商城金鹰实业时代广场01000200030004000500060007000累积销售额12月份销售额（万元）1万家福商场万家福商城于1996年元月18日正式营业，营业面积1.8万平方米，商城百货商场部分共7层，是一座集购物、休闲、娱乐为一体的综合性商场，商城设有地上地下停车场，共约40个停车位。近10年来，商城解决了千余人的就业。从1996年元月18日开业至今，商城年销售业绩从开业之初的6500万元到05年的27800万41、元，年创利税也从1996年的240多万元成长到05年的11080万元。10年来，商城已累计上缴国家各类税金7000多万元。（1） 楼层功能划分及业态比例 楼层业态B1百货超市、医药1F：化妆品、女式鞋包、黄金珠宝、钟表工艺礼品2F：少女服饰、饰品3F：淑女服装、内衣、针织品4F：男士服饰、男式皮鞋5F：运动用品、运动服饰、童装、床上用品6F：办公用品、小家电、照相器材、灯具、宏图三胞卖场7F:员工餐厅8F:仓库、办工区 0%5%10%15%20%25%30%业态比例女装男装珠宝饰品及表类鞋包化妆品休闲运动儿童用品其他（2）经营特点主要经营中偏高档商品，以服饰为主。（3）合作方式 1主要是由厂家42、或品牌代理商入场经营2进场费用3000元（不退，面积不限）3收取销售额扣点，需要保底经营（即规定最低营业额）；一般服饰、化妆品和皮具等扣点数为24%-25%。如果是国际品牌还将给予适当优惠4不收取水电费（4）经营状况万家福商场已有十余年的经营历史，在扬州有着较高的知名度。地处扬州市中心，文昌商圈的核心区域，经营状况良好，年销售额超过2.7亿人民币。2金鹰国际扬州市金鹰国际购物中心隶属于南京金鹰购物集团，该集团系南京市首家批准成立的跨国外资企业集团，被评为南京市21世纪十大支柱产业和全国外资企业500强。扬州金鹰国际购物中心于2001年10月28日试营业，2001年12月28日正式营业，有着超过43、4.4万平方米的超大营业面积，地下一层和地上六层包括购物中心和生活广场两大功能区。商场拥有地面停车位30个，完美结合古典优雅的建筑风格与现代时尚的消费内涵，充分发挥了金鹰荟萃众多国际品牌的优势，以崭新的概念，为扬州人民展现国际化的时尚魅力。（1） 区域功能划分楼层业态1F：北区： 化妆品、女鞋、钟表、照相器材南区： 黄金珠宝、箱包皮具、手机、副食品2F：女性服饰、饰品、内衣3F：男性服饰、内衣、羊毛羊绒4F：运动休闲、运动器材、运动鞋、运动包 办公区5F：童装、儿童用品、玩具、乐器、电子文化用品6F：床上用品、家居饰品、小家电、工艺品、保健器材（2）经营特点力向名品、规模方向发展。以国际知名高44、档精品百货为主流。（3）合作方式1商场与租户之间是联营形式合作；2无进场费，只需收3000元保证金（只收一次），退场后2个月内无任何问题全额退还；3无场地租金和水电费，收取销售额的扣点，扣点标准与万家福相近，服饰、化妆品和皮具等扣点数为24%-25%左右，4商铺为金鹰所有，不对外销售。（4）经营状况金鹰国际商城开业已有4年多。经过不断地调整经营品种，已经被公认为扬州市最高档的购物场所，经营状况良好。03年金鹰国际购物中心的销售额为2.4亿，04年销售额则迅速增政至4亿左右，发展势头非常迅猛。3百盛商业大厦扬州百盛商业大厦有限公司系中外合资的大型综合百货商场，建筑面积2万平方米，停车位25个。经45、营15个大类5万多种商品，以经营大众品牌为主，兼顾一定比例的高档名牌商品，男女服装、针织品、鞋类商品、照相器材、工艺品独树一帜。（1）区域功能划分 楼层业态B1：超市、家居床上用品1F：皮具、化妆品、珠宝、照相器材、钟表、手机2F：女装、女休闲装、饰品、美容院3F：男装、男休闲装4F：文化用品、羊毛衫、儿童用品、琴行、健身器材（2）经营特点以经营中偏高档百货为主，经营范围较广。（3）合作方式1进场费5000元（不退）；2扣点按经营品种的不同，18%-25%左右，有保底销售额3无场地租金和水电费（夏季收100元/月空调费）4铺位不对外销售。（4）经营状况 扬州百盛商场位于文昌商圈东侧，靠近世纪华46、联超市，主要以经营中偏高档百货为主，精英范围比较广泛，03年营业额为1.3亿元。近两年随着文昌商圈百货的整体走强，销售额迅速增长。4扬州时代广场扬州时代是大型现代化“一站式”立体消费多功能购物中心，广场占地2 .3万平方米，总建筑面积6.88万平方米，地下室1.3万平方米，主体地上五层，钟楼八层，停车位地面、地下共有80个。至2004年，时代实业有限公司已经拥有了逾220家品牌商铺、6家中西式美食店、星级多厅院线制影院和商务休闲会所、大型家电城、大型超市、大型KTV等，其中购物百货的面积为25000平方米、餐饮面积近10000平方米、休闲娱乐面积13000多平方米、时尚潮流面积多平方米、其他业47、态面积12000多平方米，各业态融为一体，互相补充，为本地消费者及中外游客全面提供了多元化的服务。租金情况：时尚通道：1楼280/月、2楼180元/月、3楼150/月，均按建筑面积计算。1楼以前售价为2万/平房米，现在最高售价3.8万/平方米潮流通道：自营，目前租金为120元/月/ 平方米 扬州时代广场经营商品种类比较多，且所有商铺均已将产权出售给经营业主，但由业主回收经营权，统一管理。具统计04年时代广场的营业额在1.3亿元左右,保守估计05年营业额应该在3亿元左右。5东方商品城（1）区域功能划分楼层业态1F：针织品、化妆品、饰品等小百货2F：面料、服装3F：童装（2）经营特点是一家主要经营48、低档百货类的批发型大市场。（3）合作方式1该商城不出售铺位产权，只出租。2租金水平：一楼的租金为200-400元/ M2（根据位置好坏），标准摊位面积在35M2；二楼的租金在170-180元/ M2，一般标准摊位面积在15M2；三楼的租金价格在60元/ M2，一般标准摊位面积在20M2。以上租金价格均含水电费，税费自理。（4）经营状况由于地势优越，价格低廉，该市场的生意很兴隆。目前从各个楼层来看，几乎没有转让的铺位。三楼主要经营儿童服饰，目前正处于季节更换之时，因而前来给孩子添置衣服的家长较多，生意也较往日的好，人流量一般，远远不如一楼人挤人的场面。6文昌百汇文昌百汇是由江苏汇扬建设发展有限公49、司在扬州市中心开发的一个环形带状商业步行街区，位于文昌商圈核心位置，是文昌广场的二期工程， 被列为 2004 年扬州市政府的重点工程建设项目。“文昌百汇” 占地 18000 平方米 ，总建筑面积 40000 平方米 ， 地下机动车库 6000 平方米 。“文昌百汇”是一个 Lifestyle Center （品味生活中心），融购物、娱乐、美食、旅游、观光、文化为一体的体验式商业步行街区。(1)出售情况汇总：楼层出售均价出售面积层高出售情况地下一楼15000元20M2-30M25M，净高3M100%一楼29000元50M2-60M23.6M80%二楼12000元150M2-300M23.2M6050、%三楼8000元150M2-300M22.8M60%目前一楼出租的年租金在100000左右，即月租金150元/月/M2(2) 经营状况目前文昌百汇已经部分开业，但是经实地调查之后发现：很多商铺都还没有进驻。很多业主是购买了商铺的产权，但是由于开发商在售出商铺产权之后缺少必要的营销支持和长期发展的计划，很多业主都没有信心和意愿自己经营，商铺出租情况也不甚理想，因此大部分商铺都处于空置状态。通过以上资料可以看出，教场项目所处的文昌商圈现有的中高档商场已经趋于饱和，金鹰国际，万家福商场和时代广场的竞争异常激烈。金鹰国际以其先进的经营理念和管理机制在这场较量当中暂时领先于其他两家，而万家福商场则是依靠51、着传统的老字号，通过专注于服饰经营而占地一席之地。时代广场通过出售商铺产权并回收经营权管理权的方式也取得了非常不错的实际效益。而百盛商厦因为相对来说跟以上三家商场距离比较远，可以独立吸引城市中心靠东的人流，经营状况也比较理想。东方商品城则是依靠着错位经营，以低档的小商品为主，迎合现在城市中年轻人，特别是年轻女性的消费趋向。从教场项目所处的地理位置上看，教场地块位于文昌商业中心与百盛商厦之间，直接面对四家百货商场的竞争，压力自然比较大。同时，文昌商圈的百货容量已经趋于饱和，特别是中高档这一级别，建议采取错位经营的方式，扬长避短，合理规划。 (三) 超市项目竞争力分析扬州的超市多数分布在城市的中心52、区域之外，以大型卖场的形式为主，分布比较密集，基本涵盖了整个扬州市区的消费市场。西区以广润发、时代超市为代表，文昌商圈内包含世纪联华超市，临近文昌商圈的荷花池公园开有农工商超市，东区较为成熟的是苏果超市。与此同时，世纪联华近两万平米的万马滨河城店刚刚开业，广润发二店和沃尔玛超市也在东区紧张筹建。业内人士认为，扬城的超市零售市场已基本饱和，如何赢得更大的市场份额将是未来几年每个大型超市必须面对的难题。下边将就扬州销售额最大的三家超市进行比较：扬州市三大超市数据对比分析020406080100120140160广润发时代超市世纪联华日均销售额(万元)日均人流量（百人）来客价（元/人次）1. 广润发53、超市广润发超市是扬州最早建立的大卖场之一。初建立时离市区和主要居民区相当远，但是由于西区地价便宜，广润发成为了扬州当时商品最丰富、价格最低廉的大卖场。由于建立了比较完善的免费班车线路，提供了长期且稳定的印花商品宣传册发放，同时坚持着低价的原则，虽然地处扬城最西端，仍成为居民最喜爱的超市卖场。近年来，由于高档住宅的开发、火车站的通车、公交线路的丰富，西区人气渐旺，这些都给广润发的进一步扩张奠定了良好的基础，使它当仁不让地稳坐扬州超市业的第一把交椅。根据05年相关资料显示,广润发超市日平均营业额为60-70万,每天的客流量超过13000人次,而在反映超市实际盈利能力的客单价这项数据上,广润发达到了54、46-50元/人。2. 时代超市时代超市是与广润发同一时期建立的大型超市。一楼商业区，二楼三楼为卖场区。应当说，时代超市的经营策略、营销模式与广润发是相似的。在地理位置上，时代超市较广润发超市更具优势，离市中心和居民区更近。但是，由于扬州本地居民对价格敏感程度较高，在有免费班车的情况下普遍更愿意选择价格更加低廉的超市进行购物，于是时代超市在与广润发的竞争中始终略逊一筹，而近来也渐渐放弃了较远居民区的宣传和推广工作。但是即便如此，时代超市仍然是扬州居民比较喜爱的购物场所之一，每天来客人数大约在6000-7000人次左右，日均营业额也达到20-25万/天，客单价在3035元、人次。 3. 世纪联华55、超市世纪联华超市在原扬州市三元商场原址上改造，是唯一一家位于市中心的大型卖场。一楼经营餐饮、服饰，二楼三楼经营卖场零售。由于地处市中心，且旧楼改造中停车场建设比较有难度，世纪联华没有免费班车路线。而由于文昌商圈周围主要是老城区居民，他们的购买能力比较弱，另一方面老城区改造的不断进行也使得世纪联华超市距离居民区越来越远，这些都是未来制约其发展的主要问题。即便如此，由于文昌商圈的辐射效应，世纪联华超市每天客流量在70008000人次，来客价在3540元、人次，每日的销售额也达到了30-35万/天。而为了抢占扬州最后一块超市空白区，世纪联华的万马滨河城店于前不久开业。另外，虽然东区的苏果超市开业已多56、年，农工商也进军扬城，东区的房地产开发也在不断进行，但是除附近居民，本地消费者仍然偏爱广润发和时代超市两大卖场。相信广润发正是凭借自身品牌在消费者中强大号召力，才决策在东区多家大型实力卖场即将共存的背景下筹建广润发二店。在可预见的未来，扬州东区必将成为大卖场密度最高、竞争最激励的地方。而教场地区，将位于世纪联华超市和东区多家大型超市之间，超市零售业的竞争压力将非常巨大！（四）餐饮项目竞争力分析2006年月日，扬城首家按五星级标准建造、装修的总面积达12000平方米的海德建国饭店在西区开张。而在此之前，营业面积超过1万平方米的餐饮“航母”顺水楼大酒店、舜天大酒店和营业面积达数千平方米的堡德莉大酒57、店、皇家花园大酒店，纷纷“抢滩”扬州，无疑将开始扬城餐饮业一轮新的“洗牌”。在扬城餐饮界，在扬城餐饮总量未有大变化的情况下，“航母”进城，无疑解决了扬州餐饮市场规模做不大的问题，带来了全新的消费理念和企业文化，但是对于那些老字号的餐饮企业、家族化管理成分较强的餐饮企业而言，这将形成异常强烈的冲击波。但星级酒店主要针对高档商务客，与社会餐饮相比，市场形成了错位的，所以影响不大。而同时消费者则能享受到激烈竞争中的低价优质服务，并能选择多样化的食品。扬州各种类型和档次的饭店林立，但中式快餐却亮点频闪。扬州传统的中式餐馆以富春茶社，冶春茶社，食为天为代表，占据了扬城市民日常外出就餐的大部分份额。以扬州58、炒饭，三丁包，狮子头，大煮干丝等淮扬名菜为主的各式餐点成为了扬州人外出就餐的首要之选。 “三香碎金扬州炒饭有限公司”在淮海路进行炒饭的快餐运作后，又在四150004844.4120002461.3150004738.2100001296.4250050000300060009000120001500018000京华大酒店花园国际酒店新世纪大酒店蓝天大厦富春扬州大型餐饮酒店营业面积及营业额营业面积（平方米）05年累积营业额(万元)望亭路布点，其目标是在市区重要商业网点尽数布局后，积极推进特许加盟连锁的运作。主打淮扬小吃的七里香风味馆第一家店是去年月开业，开业后不久就对营业面积进行了扩容，同年1059、月底他们又在四望亭路与扬子江路交汇处开了另一家连锁店，目前也已步入正轨。根据我们的调查，扬州市民心目中各项指数总和排名最高的四家餐厅依次为：食为天，蒋家桥饺面，上海滩，百姓人家。这些店铺在环境，口味，服务等指数上都名列前茅，在扬州市民中间有这比较好的口碑。最近几年，跟全国各地很多地方一样，四川火锅店成为了扬州市民日常外出就餐的热门之选。滋奇斋，老妈，大胡子，蒋记，巴湘等店，在用餐高峰期都是人满为患。四川火锅那种比较自由的就餐环境，火热的就餐氛围，火辣的食品口味等，都是扬州市民比较喜爱的。而在扬州的高档酒店生意也比较红火，一般都是个人及单位宴请宾客之用。这些餐厅主要注重的是高档的用餐环境，奢华的60、配套设施和高档优质的服务，牢牢占据着扬州高档消费的龙头位置。以下是个人平均消费排名前五位的酒店的排名：同时，一些洋快餐意图抢摊扬州餐饮市场的尝试，似乎并不能算成功。目前，落户扬州的洋快餐主要以麦当劳，肯德基和必胜客为代表。根据实地的调查走访，扬州几处主要商圈内的洋快餐经营状况并不都是十分的乐观，或者说没有其他二三线城市那么火爆。位于文昌商圈正中心位置的必胜客餐厅，没有了在其他城市那种门前排起长龙的景象。究其原因，主要跟扬州本地居民长期以来形成的饮食习惯有很大关系。扬州市民对传统的中式点心和食物更加的青睐，特别是在主要的消费状态宴请这一项上，基本上不会选择西式餐厅。而以往西式餐厅的消费主力15到61、30岁的年轻人，也不是特别倾向于西式餐店。另外，扬州市民的消费也相对比较极端化，低端的大排档式餐饮店和中高端大酒店生意都非常的好。因此，在扬州做高端中式大酒店和低端的点心小吃应该可以迅速的找到突破口，实现长远的成功。（五）娱乐项目竞争力分析 扬州的娱乐产业不算十分发达，主要以沐浴业和KTV为主，类似酒吧，迪厅，棋牌室等休闲娱乐场所在扬州的经营情况并不乐观，这和扬州一直以来的生活习惯有一定的关系。因此，我们以下将分别介绍沐浴业和KTV这两项内容。1. 沐浴业竞争分析近年来，扬城沐浴以超常规的发展速度走到了全国的前列，形成了名扬四海的“扬州沐浴新文化”。随着市场的细分和竞争的加剧，聚浪潮浴都、世纪62、星、天乐港假日总汇、红泥浴都、聚龙湾休闲娱乐会所五大沐浴企业通过各自的苦心经营，在众多沐浴企业中脱颖而出，成为目前杨城沐浴场所的领军企业。 就目前扬城沐浴场所的数量来看，已经远远超过了市场的需求。浴场的扎堆，使得沐浴业老板之间的竞争变得异常激烈。由于浴场之间距离的缩短，浴场在硬件和软件上的微小差距都可能影响消费者的就浴选择。因此，趋向高档豪华，则成了沐浴行业获得可观利润的拼抢之道。 聚浪潮、天乐港、世纪星、红泥、聚龙湾五大沐浴企业的经营面积都在6000平方米以上，总投资均突破1000万元，它们都是集沐浴休闲、餐饮娱乐、健身美容、VIP贵宾房为一体的综合性现代化休闲娱乐场所。其外型磅礴大气，内饰63、豪华雅致，各类设施齐全。纯羊毛地毯、顶尖冲浪浴缸、万能电子衣柜、超薄液晶彩电、增湿中央空调、自动消防系统、星级酒店客房已经成为标准配置，给广大的浴客带来了最大的舒适性。04年11月8日，红泥浴都以全新的概念重新诠释休闲中心的内涵，创造性地推出了非常1+6的经营模式，即只要消费者花费28元的澡资，就可以在沐浴的同时，享受到上网、健身、理发、自助餐、卡拉OK、图书阅览等6项免费服务。对于红泥而言，选择这个全新的模式并非偶然。在激烈的市场竞争中，走差异化经营之路是制胜之道。 “变则通”，事实上在同台竞技的大战洗礼中，沐浴企业也变得更加理性，开始寻找属于自己的特色之路。世纪星用300多吨玉石、翡翠、玛64、瑙打造了扬城第一座沐浴玉宫，推出了“关爱生命，绿色沐浴”的新理念。它的火龙浴、地龙浴是目前最先进、最科学、无电辐射污染的理疗、美容、保健型浴种。聚浪潮浴都、聚龙湾休闲娱乐会所的演艺表演、天乐港假日总汇的玉龙文化，也是独树一帜，给扬城沐浴业增添了新的亮点。 虽然现在扬城沐浴界有名的浴场很多，但是，被杨城人戏称为“春秋五霸”的以上五家浴场在各方面更为突出。这五大沐浴企业都有着骄人的市场业绩，而且在消费者中一直享有很高的声誉。聚浪潮、世纪星、天乐港是扬城沐浴界的老牌企业，已有多年的辉煌；聚龙湾则是后起之秀，开业不久就有了较高的知名度。而红泥浴都也不甘示弱，在8个月的时间里，就取得了让业界震撼、百姓认65、可的成绩。 据了解，目前五大沐浴企业的经营状况基本持平。之所以出现这种情况，是因为五大企业除了规模大、档次高、服务好以外，还有各自的优势，可谓不相上下。然而，只有竞争发展，才能纲举目张，占据主动。看来，谁将是“春秋五霸”的领头羊，现在还很难说，还得从以后的长期市场竞争中见分晓。2KTV竞争分析 扬州近10多年娱乐产业的发展，其萌芽发端于上世纪90年代初的“企业家俱乐部”，当时的经营模式是“点一首歌收一点费用”。其后，“百乐门”点歌厅开业，扬州现代娱乐业初露雏形。1996年，这种娱乐形态很快就博得了市场的青睐，一时间，整个扬州“点歌厅”遍地开花。恶性竞争随之而来，不少“小舢板”由于实力不济纷纷退66、市。紧随其后，更疯狂式的自助卡拉OK、KTV包房陆续杀入，立刻赢取了许多年轻人的心。随后几年，娱乐场所档次不断提高，娱乐市场也在不断细分。东区出现了“浪漫之都”演艺吧，西区出现了“兰桂坊”热舞会所、麦乐迪“歌星俱乐部”，实现了扬城娱乐产业的升级换代。扬州市目前的KTV生意非常火爆，几家主要的中高档KTV在节假日期间几乎一直爆满。SOS风暴是一艘投资3000万元、集DISCO、慢摇吧及KTV为一体的超级娱乐航母。其经营面积大，装修风格前卫，经营管理模式超前。一楼近600平方的DISCO大厅及400平方的慢摇吧，全部采用了顶级的音响设备。店面装修豪华，环境一流。 而设在金鹰购物中心内的金鹰自助卡拉67、OK是扬州市最早的量贩式KTV，引领了后来扬州KTV的快速发展。金鹰KTV是一个性价比非常高的地方，但由于开业时间比较长，点内设备相对比较陈旧，现在已经没有以前的火爆生意了。目前金鹰下午场100元（中包），并有不等整包优惠，晚上场56元/小时（中包），同时提供原价150元/小时的银VIP房，特价只需280元（20：00-02：00）。 欢乐时代地处扬州市核心商业圈的时代广场5楼，由扬州广源投资公司和台商共同合资经营，占地面积达5000平方米，按五星级的标准装修，华丽、贵气、时尚，内设一百余间风格迥异的KTV包房，顶极PT包房。包房内环境好，音响效果较好，下午场整包4个小时98元（小包）送一个干68、果拼盘，晚上场整包4个小时180元（小包）送一个干果拼盘。同时除房费外每消费100元可获60元欢唱券。麦乐迪江苏扬州店-成立于2004年11月25日，位于扬州市文昌西路202号（福满楼大厦）。店家装修风格各异，环境幽雅、舒适，音响设备高档先进，远程监控器、安全消防报警系统、中央空调等公共设施一应俱全，包厢内不提供陪侍服务，门窗透明，设有常明灯，并设有迷你超市、水吧等，并且不设最低消费，是现在扬州市民在外休闲娱乐的首选之地。 由以上可以看出，扬州的KTV市场经历了最初的混沌发展之后，现在已经走上了规模化的道路，大型KTV占据了市场上的绝大多数份额。但是，由于仍然缺乏连锁经营的品牌效应和规模优势，69、还没有真正形成绝对的优势，市场仍有可乘之机。四人群分析(一) 本地消费者分析根据扬州市政府2005年11月组织的人口抽样调查，扬州市目前的常住人口为451万人，全市新出生人口3.99万人，出生率8.8；死亡人口3.64万人，死亡率8.03，自然增长人口0.35万人，自然增长率为0.77。全市人口中，男性为223万人，占常住人口的49.45%；女性为228万人，占常住人口的50.55%。性别比（以女性为100，男性对女性的比例）为97.81。014岁人口为69万人，占常住人口的15.30%；1529岁的人口为106，3044岁的人口为121，4564岁人口为101万人，65岁及以上人口为54万人70、，占常住人口的11.97%。与第五次人口普查相比，014岁人口比重下降了1.78个百分点，65岁及以上人口比重上升了2.83个百分点。 资料来源: 扬州市统计局2005具有大学程度人口为27万人，高中程度人口为58万人，初中程度人口为161万人，小学程度人口为130万人。与第五次人口普查相比，大学程度人口增加9万人，高中程度人口减少1万人，初中程度人口持平，小学程度人口减少18万人。随着城市化进程的加快，一季度居民收入稳步增长。一季度城乡居民可支配收入达到了3957元，增长了12.5%，人均消费性支出也达2225元，增长了10.6%，为全市消费品市场快速增长奠定了基础，有力地促进农村消费向城市71、消费集中，拉动了消费结构的升级。扬州市抽样调查人口受教育程度 单位（万人）6%, 2713%, 5835%, 16129%, 13017%, 75大学程度高中程度初中程度小学程度文盲 资料来源: 扬州市统计局2005根据扬州市以往的资料,扬州本地消费者的消费行为主要有以下几方面:1.百货零售业核心唯一。由于扬州城区比较狭小，中高档大型百货零售集中，主要围绕在以文昌阁为中心文昌商圈。这里金鹰、万家福商城、时代广场、百盛商业大厦是本地消费者最青睐四处购物场所。而文昌广场修建、公交线路汇集也给文昌商圈进一步繁荣奠定了良基础。在可预见将来，文昌商圈长期将作为扬城最重要百货零售和居民休闲娱乐中心。2.消72、费高峰一般都在黄金周和春节期间。虽然2005年扬州市城市居民人均可支配收入达到11379元，增长15.5%，比2004年增幅提高了2.3个百分点，是近几年来居民收入增长最快一年，居民人均收入也首次突破万元。但是在“长三角”16个城市中，扬州市居民收入居倒数第二位，人均仅比泰州高257元。收入水平情况限制了本地居民消费水平提高。而由于传统观念影响、居民对打折促销活动敏感以及周边区县购物人群聚集，每年黄金周长假和春节前后扬州消费品零售额与平时相比都会有一个比较大增量。举例来说，据市商贸局统计，春节期间社会消费品零售总额达到6.68亿元，同比增长15.6%。而在今年五一黄金周期间，全市实现社会消费品73、零售总额6.91亿元，其中市区3.85亿元。 3.受文化影响，本地沐浴餐饮业日常消费比较发达。扬州本地有“早上皮包水，晚上水包皮”传统，包括富春茶社、富春酒楼、冶春花园茶楼、聚浪潮浴场、新丰泉、聚龙湾、烟花三月、龙飞、红泥等沐浴餐饮休闲场所都深受本地消费者喜爱。而美食街外省市特色餐饮连锁店引进，也给扬州本地居民餐饮消费提供了更多选择。但是纵观整个扬城餐饮沐浴业，具有鲜明特点、发扬淮扬风格品牌企业寥寥无几，具有创新精神、时尚元素休闲娱乐场所则更少。这一方面限制了本地居民消费进一步拓展，也导致了当地沐浴餐饮休闲市场缺乏竞争现状。4.夜经济不发达，本地居民缺少夜经济消费习惯。扬州居民生活节奏较慢，家74、庭观念强，夜间娱乐生活比较贫乏。大部分百货商场、超市晚上9：3010：00停止营业，公交晚班车线路极其有限，而高档KTV、咖啡吧、酒吧、室内游乐场等在扬州非常少。对于本地居民而言，这些都不是特别迫切需求，但是长远来看这些都限制了消费水平提高和休闲娱乐生活丰富，特别是外地游客停留时间和消费额增长。同时,根据我们在扬州市内进行的抽样调查表明：扬州本地消费者主要以学生跟个体经营者为主,一般年龄结构在18-30岁之间。消费水平中等，单次购物金额一般在200500元之间，而每次购买超过5001000元的消费者也占了被访人群的三分之一左右。受访者一般购物都比较随机，购物以服装，鞋子为主，另外箱包和小饰品也75、占了很大的比例。大部分比较倾向于国内品牌，对品牌，价格和款式等方面都有着比较高的要求，同时在选择购物场所得时候，对服务态度的要求排在了所有要素的首位。而从饮食习惯上，扬州本地消费者对传统的中式快餐和各式小吃比较感兴趣，西式饮食则很难得到大多数人的认可和喜欢。同时，中高档餐饮这块因为扬州人和当地企业单位的宴请也占了一定的比重。娱乐习惯方面，KTV唱歌已经超过扬州本地底蕴深厚的沐浴业成为当地人的娱乐首选，这从扬州本地KTV的持续走高也可以看出来。而酒吧一类的消费场所则比较难得到扬州居民的认同。(二) 旅游者分析进入扬州的游客可以分为以扬州为过境地的游客（细分为过夜和不过夜两种）、以扬州为目的地的游76、客（按过夜与否细分为一日游和两日游两种）、参加在扬州举行的会议的游客（滞留在三日或以上）、以扬州为度假地的游客（滞留在三日或以上）、周末过夜游客、商务专项不过夜游客等八类。据扬州市旅游局2004年统计报告，2003年扬州市的游客人次达737.8万，国内游客725万人次，境外旅客12.8万人次；2004年扬州市接待游客达到900万人次。到教场项目全部建成的2007年，扬州市旅游局预计可实现游客达到1500万人次。但是虽然游客的客流量巨大，游客的逗留时间却普遍较短。扬州市国内旅游抽样调查的结果现实，被访的1793名国内游客中来扬休闲度假的占16.78%，观光旅游60.95%，探亲访友9.64%，商77、务活动、会议和公务各5.8%、3.01%和1.78%，而以健康疗养、宗教朝拜、文体科技、购物为目的的均不足1%。虽然扬州旅游的知名度的上升、景点和城市建设的日渐成熟、宁启铁路和润扬长江公路大桥的建成给扬州带来了巨大的客流量，但是目前扬州的主要景点包括瘦西湖、大明寺、何园等，基本都处于市区，游客游览路线仅仅局限在几个点之间，无法有效发散到周边。而现代旅游较之以往更加重体验，长线程的旅游景区更能吸引游客流连，同时也在住宿、餐饮、购物等方面获得更丰厚的收入。扬州在城市旅游文化挖掘、现代购物娱乐设施建设等方面做的还很不够。扬州作为历史文化名城， 商务扬州市国内旅游抽样调查结果历朝历代都有相当的古迹留存78、，可通过考察论证，对历史遗迹及周边的自然、人文景观进行发掘、拓展和包装，推出一批新景点和旅游线路。对餐饮业、宾馆业、零售业的规划改造和品牌引进也是迫在眉睫的。举例来说，教场地区有扬州最具地方文化特色和文化内涵的多处茶社、面馆、书场。对于向往感受历史基奠的外地游客，将这些传统的、散落于普通老百姓生活之中的、极富韵味的民间文化进行品牌包装和旅游线路规划，不仅仅给外地游客新的体验，也能为当地历史文化的保护和发展起到积极作用。文化和历史的体验、现代购物和休闲娱乐的结合是促使扬州的外地游客由“一日游”为主向度假、休闲、体验为主的高消费旅游为主转变的必由之路。由于教场项目是以主题休闲和特色游憩为主题，兼顾79、观光、娱乐、餐饮、购物、度假功能的城市型旅游商业文化休闲中心区，对游客有很强的吸引力，预计将占游客总量的40%。也就是2008年项目区仅旅游市场容量约达600万人次，而且游客滞留时间长，预期消费大，为项目提供了优质客户群。 因此，项目建成时，仅旅游市场容量的最低有保证基数约为600万人次/年，项目具备了生存的背景，拥有合理的市场支撑，具备相当的可行性，但如何让游客在项目区消费，将客流转化为现金流，将市场容量转化为自己的市场份额，则是项目经营管理需解决的问题。(三) 客户分析改革开放以来，扬州已经成为一座新兴的工商业城市。今年随着百年火车梦圆及润杨长江大桥的开通，扬州已经高度融入了上海经济圈和南80、京经济圈，已成为江北地区最具投资潜力的创业型城市之一。扬州教场项目建成之后，将会吸引一大批国内外的个体经营者，餐饮娱乐管理公司，连锁经营企业和其他个人或公司来此落户。扬州本地的个体经营者基数很大，且很多人已经在所从事的项目上有所发展。如扬州最早的时代广场，所有的商铺都是以一定的价格出售给个体经营者，然后再由投资者自己选择是否经营或者是经营的产品种类。根据我们调查得到的资料显示，扬州时代广场一期商铺的销售情况非常好，在很短时间内就全部销售一空，业主自营的占了商铺总数的一大部分。后来，时代广场又在原有基础上新增添了潮流通道和时尚通道，主要是小面积的店铺出租给个人经营，以经营时尚饰品等小商品为主，取81、得了很好的实际收益，个别店铺的月租金超过300元/平方米。另外，刚刚开业的文昌百汇也取得了不错的销售业绩，所有商铺基本上销售完毕，大部分是业主自营，以服饰和小型餐饮店为主。 除了扬州本地的个体经营者之外，教场项目还会吸引一大批上海商圈，南京商圈，甚至国内外其他地方的投资者的目光，这不仅是由于对扬州经济大环境持续走高的看好，也是因为教场项目本身优越的地理位置，良好的文化底蕴，优秀的商业规划，完善的业态比例和配套设施，等等，相信在教场项目做投资会取得很好的回报。如一些餐饮连锁企业，肯定会希望借此机会进入扬州这个日益增长的大市场，赚得二三线城市的一桶金。而扬州娱乐业的发展才刚刚起步，很多在一线城市做82、的比较成功的企业都希望能将成功经验带到其他城市中来，特别是像扬州这种发展潜力比较大的城市，更是各商家竞争的必取之地。另外，连锁百货，超市和经济型酒店，先进入者在扬州市场都取得了不小的成功，这也坚定了其他类似企业进入扬州的信心和决心。比如继“锦江之星”和“宜必思”之后，如家快捷酒店连锁集团也已经成功落地扬州，未来会有更多的商家愿意选择扬州作为自己事业发展的一个重要基地，从而带动这个扬州和教场项目的发展与成功。五. 市场发展趋势预判(一) 旅游市场趋势分析扬州作为历史文化名城，中国优秀旅游城市，虽然旅游业发展很快，而且已在海内外有了一定的影响，在地方经济发展中具有了一定的地位，但和周边的苏州、无锡83、及省外的一些发达旅游城市相比，无论是旅游发展的总量、规模还是效益，都有一定的差距。同时，也意味着扬州旅游市场尚有广阔的发展空间。随着铁路、大桥、西北绕城和沿江高等级公路的建成贯通，扬州的交通区位优势凸现，旅游发展、物流畅通的制约瓶颈逐步打破，特别是04年4月五对黄金列车线的开通，对我市服务业特别是以旅游业为核心的相关服务业的发展将带来积极而深远的影响。（1）从消费水平看，我国已在总体上越过了国际上人均GDP在10002000美元之间，旅游消费全面释放这个旅游消费临界点；从度假时间看，目前城镇居民有薪假期达114天，双休日和三个旅游“黄金周”的推行，以及正在讨论并可能实施的分时度假，都将使人们出84、游时间更加充裕；从空间距离看，扬州100公里半径内有2500万消费人口，200公里半径内有8000万的消费人口，同时距上海、南京两个大都市都是在3小时以内， 正是扬州旅游的潜在市场。（2）从旅游业发展的基础来看，扬州正在大力加强城市基础设施建设，旅游配套功能日益完善，特别是随着润扬大桥、宁启铁路、西北绕城高速公路以及沿江高等级公路、南水北调等一系列重点工程的实施，扬州的区位优势将更加凸现。 （3）扬州旅游业发展有着巨大的发展潜能和空间。扬州丰富的旅游资源和深厚的文化底蕴，有很大的开发潜力。江苏省旅游局认为，扬州是江苏旅游业可持续发展的重要增长极，扬州旅游资源是世界级的。但目前来看，资源丰富，开85、发不够；景点很多，整合不够；文化含量很高，包装宣传不够。要加快发展，关键要开发好、保护好、包装好。同时，县（市、区）旅游“后发优势”将为扬州旅游业带来巨大的发展空间。根据扬州市发展计划委员会公布的资料:到2007年，扬州市要实现服务业增加值占GDP的比重达到40，服务业从业人员占全部从业人员的40。旅游业实现“三个一”，即国内旅游者超过1000万人次，争取达到1200万人次，旅游收入超过100亿元，旅游项目投入超过10亿元，旅游业增加值占全市GDP的4%左右。到2007年，实现国内旅游者超过1500万人次、旅游收入超过130亿元、旅游项目投入超过20亿元.同时,由于教场项目建成后，将使扬州都市86、商圈的观光、休闲、餐饮、娱乐、住宿等条件得到极大改善，必定会促使过境游客过夜的比例大幅度提高。过境游客2007年将达到1200万人次，其中过夜人次预计将达到37%。扬州市的未来旅游市场发展一片光明。(二) 酒店市场趋势分析随着扬州旅游业的不断发展，以来扬游客作为主要客源的酒店业必将面临更大的挑战与机遇。传统的星级酒店和遍布扬州街头的小旅馆，有一部分将会在这股热潮中被逐渐淘汰，而一批新兴的高星级酒店和更加适于商务旅行者的经济型酒店，将会成为扬州酒店业新的主力军。而润扬大桥通车和扬州火车站建成以及扬州市新建景点的不断增加，扬州市的经贸活动将延续近两年的发展势头，在未来数年里不单旅游者明显增长，商务87、旅行者将有大幅增加。并且在停留时间和消费金额等指标上将有所提高，外地游客从路过扬州逐步向停留扬州转变，从停留一夜提高到两夜的现象说明度假休闲客人，特别是周末休闲及短途自驾游客，已经开始将扬州选为目的地。优越的地理位置以及周围完善、丰富的休闲、餐饮配套，将成为新建酒店竞争的最大优势。相比较周边城市上海、南京这两年酒店发展的一些指标呈持平状态，现在扬州的酒店业的发展趋势仍然处在上升势头，星级酒店已增至51家，其他各种宾馆，酒店，旅馆也已增至增至近400家。未来扬州新建或改扩建的热点主要集中在经济型酒店之上，越来越多的国际连锁品牌和其他私营资本已经，正在或者有计划落户扬州，分食未来扬州酒店市场的大蛋88、糕。而在豪华的高星级酒店方面，扬州目前只有五家四星酒店，旺季时房间供不应求，未来必将会引进一到两家五星级酒店，并逐步增加四星级酒店的总体比例。(三) 百货及零售市场趋势分析扬州的社会消费品零售总额逐年递增，表明其商业较好的发展态势。2003年，个体和私营占社会消费品零售总额的55%左右，比重较大，增长速度也快于社会消费品零售总额的增长，其中，零售总额的增长速度为30.8%，大大超过批发零售贸易业商品销售总额2.5%的增幅。从限额以上批零餐饮企业个数来看，批发贸易业比上年减少17%，零售贸易业比上年增长11.4%，其中连锁商店增长57.1%，连锁超市增长137.5%，餐饮企业的个数增长64.3%89、。从上表可看出，扬州的商品零售市场正处于结构升级的过程中，连锁零售商业的数量正处于快速增长的上升通道内，而批发性商业则将数量减少，向规模化下的垄断竞争发展。扬州商圈发展规划情况l 城市中心“一主三副”：“一主”：以老城区及其周边地区形成城市中心“三副”：西部分区、河东分区及瓜洲分区分别形成城市副中心。l 完善文昌阁中心商贸圈的整体功能。规划建设南部扬州商城片、东部副食品城片、新城西区三大新商圈。l 改造提升老商业街（国庆路、汶河路、文昌中路、淮海路、四望亭路、东关街、徐凝门大街等）功能品位，同时结合城市发展规划需要，打造新的商业街区文昌东路商业街区、运河东路商业街区、人工湖商业区块等从扬州的城90、市及商业发展规划来看，老城区是作为未来的城市中心进行建设的，而目前我们的项目教场正位于老城区的中心地段（文昌商圈内），即“中心城区的中心地段”，该项目有着良好的地理位置与城市规划前景。 (四) 餐饮及娱乐市场趋势分析扬州的餐饮及娱乐市场主要受扬州本地市民的固有消费习惯影响比较大。从餐饮市场来看，扬州现有的西式餐饮经营状况都不甚理想，反而各地方的各式中式饮食生意都比较火爆。而扬州本地的一些点心等传统名小吃也非常受欢迎，如富春，冶春等茶社已经成为扬州市民必去的饭店。从未来餐饮市场来看，已经进入扬州市场的西式餐饮店必然会不断地调整自己的经营策略，逐步改变甚至培育扬州消费者新的消费习惯，以适应自己的西91、式饮食风格。而越来越多的西式餐饮店也会不甘落于其他竞争对手之后，纷纷进入扬州市场，以期待市场成熟之后不至于丧失先手。而传统的中式餐饮也依然会越来越火，特别是以四川火锅，小龙虾等为代表的重口味饮食，会更加的受扬州人民的欢迎。但同时，扬州缺乏高档次的餐饮酒店，而本地的传统老字号也仅有原有的几家。这两块市场的空白部分将会成为未来各商家竞争的重点。扬城娱乐市场的发展主要体现在传统的沐浴业和近两年比较热的KTV上。目前杨城比较高档的沐浴场所仅有几家，根扬州根基比较深的沐浴文化相比，仍不能满足日益增加的消费需求。而扬州目前的KTV市场还处于刚刚起步阶段，现在几家相对比较大的KTV，在经营理念，设备和服务上92、仍有一定的差距，未来几年内，上海等地的连锁KTV巨头必将会将触角伸向杨城，未来的扬州KTV市场还将面临一次大的洗牌。六项目发展概况通过前期商业市场的调查与分析，对本项目的整体规划：功能定位和业态布局、规划特色、消费群体等得到了相应的结论。（一）目标消费群体本项目商业部分的主要消费群体是本地消费者，以18-30岁的本地消费者为主，31岁以上的为辅；次要消费群体是如市调报告中显示的周边区县的消费者；同时结合项目旅游文化的主题背景，至扬州旅游的国内外及周边地区的游客同时会成为本项目消费主力军的一部份。根据问卷抽样调查对扬州消费者的消费习惯、消费心理作出了总结和分析，所以对于本项目内目标消费群体的消费93、习惯鉴定如下：（二）消费结构以中档消费品为主，单品均价在200-500元，以适应扬州大众消费者的购物理念；考虑到扬州存在高端消费群体，由此会增加20%-30%的高档消费品。同时满足扬州消费者的购物需求，以服装、鞋类为主要购物消费品，饰品包袋等作为附属品，以购物搭配的理念来增加消费欲望。餐饮亦是消费的重要组成部分。基于扬州消费者偏爱中式快餐与小吃的前提下，将倡导以中式快餐为主的快餐经济，配以早茶文化消费概念，并提出小吃街理念，内外结合，满足不同消费者对食物的要求。（三）消费行为将有目的的消费与冲动型消费相结合。一方面聚集扬州消费者，使本项目成为扬州文昌商圈的另一个焦点；另一方面通过项目旅游与购物94、结合的主题，在消费者观光旅游休闲的同时，由主题装修、商品陈列、推广活动等因素激发消费者的购物冲动，产生购物行为。（四）项目发展主题教场与上海城隍庙、苏州玄妙观、南京夫子庙同义，乃是扬州市风俗文化的重要遗迹。鉴于其具有自身的历史文化底蕴，所以在扬州人，乃至海内外扬州籍华人心目中享有与上海城隍庙、南京夫子庙、北京天坛同等的地位。为了抓住这个具有历史意义的背景，所以在项目整体规划与定位时，将紧扣“保护与利用，改造与复兴” 的主题，将古代建筑与现代艺术相结合，将历史文化与购物理念相结合，并致力于打造文昌路步行街，形成具有扬州自身特色的多功能性商业地产项目，从而成为至扬州旅游的必到之地。（五）功能定位集95、旅游观光、购物休闲、娱乐餐饮为一体，充分注重历史文化背景运用，使之成为文化旅游购物休闲的集散地。（六）规划风格及特色建议1外观建筑：对一、二级历史遗留建筑进行保留；利用建筑方面的独特设计，例如下沉式广场、主题景观的布置等，以强烈的视觉感受来凸现项目的优势，从而吸引消费者。（具体在分析描述各部分时会涉及到）2装修设计：注重内部的主题装修，通过精美的包装使本项目商业部分显现出自身的特色，在竞争的商业环境中呈现自身的价值与魅力。3推广政策：推广与项目的整体推动、租户的经营情况都有着紧密的关系。在项目面向市场的前期，独具匠心的推广活动将预示着项目后期的成功；而后期业主筹划的推广活动将是经营中的催化剂，96、在一定程度上是对租户的支持与帮助。只有业主与租户互相协作，才可以得到真正的双赢。（七）商业业态布局1地面规划根据前期的市场调研和分析，在前期提供的扬州教场地区修改建议及建筑院提供的规划方案基础上，对于本项目的地面规划作出了相应的调整。本规划的主要理念是将原本分散的建筑物结合起来，并将各大主题功能区贯穿于整个项目，以达到相辅相成、互相牵引的效果.形成整体的具有重点主题的扬州标志性项目。主要设立的主题功能区有：商业区、餐饮区、主题公园文化观光区、特色高档餐饮娱乐区、酒店区。深橙色和浅橙色地区为商业区, 根据项目的进度，将商业区分为两期进行：深橙色地区为商业一期。主要提出商业旗舰店的理念，引进在扬州97、消费市场中具有知名度及销售良好的品牌。为了增强区域内人流动线系统的回游性,以减少区域内死角,均衡区域内客流量,同时增强对消费者的便利性，以免发生外围繁荣中心冷清的状况，提出打造具有文化底蕴的商业步行街概念。浅橙色地区为商业二期。同样延续商业的理念，将旗舰店与特色街互相结合。鉴于二期部分临近文昌中路教场的门楣，此处将设置旅游大巴的集散点，所以在此设置特色街，例如毛毛熊玩具街，这样的商品比较容易吸引游客，而且与一期的商业亦形成错位。青色地区为小吃街,主要是以扬州本地的小吃为主，再配合些著名各地名小吃，之所以摆放在此处是为了加强整个项目内的人流互动，增加商业区和观光区、特色高档餐饮娱乐区的沟通,以小98、吃街作为分割的媒介，可以引导在商业区的本地消费者延伸到观光区和特色高档餐饮娱乐区,也可以让观光区和特色高档餐饮娱乐区的游客通过小吃街进入商业区。像这样的类型的划分是有先例的,例如北京王府井商圈等,效果显著.粉紫色地区为观光区,之所以选择此地区作为观光区是因为这块区域里不能变动的房屋最多,由此对业态方面的建筑改造相应变动会减少，所以作为具有扬州历史文化的观光主题区最为合适。在主题故事中会对该区域作具体的规划和阐述。绿色地区是特色高档餐饮娱乐区,因为这个区域将酒店区以及观光区紧密地联系在一起,便于结束旅游观光和从酒店出来的游客用餐，亦可以吸引本地消费者。而且该区域部分临近小秦淮河，利用此独到的优势99、，可以显现项目内餐饮娱乐的过人之处。黄色地区是酒店区, 方便人流、车流出入我们选择靠近路边的区域,停车场的入口会设定在该区域.方便游客和本地消费者入住。整个地上的面积约79882M2。商业区总面积约35454M2，小吃街约4400M2，观光区约8025M2，特色高档餐饮区约11307M2，酒店区为21056 M2。2地下规划 地下主要分为两大区域，一为地下商业区，二为停车场。粉红色地区为商业区。为了降低业主的投资风险性，建议将地下商业分为三期开发，在施工时可以一起启动，只是在内部公共区域装修和销售时，控制每期的开发面积；并根据前期的销售情况及时调整，以追求利益最大化。黄色地区为地下停车场，分为100、两大区域，面积较大的一块提供给酒店以及部分商用，较小的一块提供给高档娱乐餐饮区，这样的划分主要是为了和地面的主题功能区保持一致。鉴于前期对于目前扬州各大商场停车场的市调数据，建议在一期不需要设置停车场，可以利用地面停车，待二期动工时一起进行。蓝色地区为入货配送中心，在地下中央位置建立配货中心可以大大降低项目配套功能区配送的人工成本并且与停车场很好的连接会使物流便利,有效率。整个地下的面积约24876M2。商业区总面积约18376M2，停车场约5000M2，入货配送中心区约1500M2。（八）物业类型1商业物业定位地上以引进中档品牌为主，开设知名品牌、餐饮旗舰店；地下以主题性消费为主，可以考虑开101、设时尚潮流股馆、生活超市等。2酒店物业定位项目处于市中心，鉴于建筑物之形态、层高等因素，结合扬州缺少高档酒店的理论依据，建议引进别墅服务式公寓和高档酒店，并辅之温泉等高级服务设施，为前来居住的游客带来宾至如归的体验。七. 建筑关系（一）平面布置利用点和面的关系，将各个功能区连接；为了增加项目的趣味性，激发消费者的欲望，在平面各个点会安排不同的景观，丰富多样性。（二）空间关系创意性的走道设计广场挑空/下沉式广场自动扶梯将人流引导至地下，同时挑空增加地下的明亮度现代化的走道设计鉴于扬州市中心限制层高的相关政策，所以在空间上要很好的利用地上、地下的资源及合理的规划。将根据广场挑空/下沉式广场、走道设102、计、自动扶梯等体现空间上的层次与位置。 八动线安排前部分主要叙述了项目的整体功能定位、业态分布比例、发展前景及对项目的消费群体定位等，此部分主要是对项目的动线、垂直交通、地上地下区域连接等进行规划和分析。（一）垂直交通客流量流动主要是通过垂直交通来输导的，主要是集中在商业区。为了做到人流上下的贯穿流动，在整个商业区将会在不同位置设置自动扶梯、楼梯。特别是国庆路车站处设立的自动扶梯，是为了更好的引导人流向地下商业流动。在此特别针对自动扶梯作出细化，目的是通过对自动扶梯区的设计、包装达到空间美感，增强视觉效果及地下商业区的明亮度。例如对于项目主入口的自动扶梯，建议下沉区的宽度在15米，放置上下自动103、扶梯各一部。通常自动扶梯的规格为1.5米-2米，此为大型规格，每小时可输送1600客流。同时留有楼梯区，室外台阶的跨步宽度不小于0.15米，可参照下图。尤其要注意挑空区域的比例空间。 （二）出入口地上项目的出入口主要是由主入口广场和旅游集散广场构成，将广场临近文昌中路，主要是考虑到文昌中路的客流量。同时在国庆路亦设置了两个出入口，一为人流和车流的入口，另一个是步行街的末端，国庆路正在进行扩充规划，所以今后的人流、车流都会增加。为了更好的利用这四个主要出入口，建议在文昌中路、国庆路分别将公交车站移至入口附近，这样为本地消费者提供便利。地下项目的出入口一方面是由商业区的四部自动扶梯构成；另一方面地104、下车库的消费者亦可以直接到达地面，基于项目地下车库体量较大，所以设置多个出入口。（三）人流动线 红色是最主要的人流动线主干道，随着步行街南北贯穿项目整个商业区，将人流从文昌中路引领至项目国庆路最南端。建议宽度不少于15米。绿色是小吃街的人流主干道，与步行街首尾相连；作为商业区和观光区、特色高档餐饮娱乐区的人流中转站，在横向、纵向输送人流。蓝色是次人流主动线。南北向人流动线有两条，分别是由古董工艺街、毛毛熊特色街为导向，此两条人流动线穿梭在商业区内。建议宽度约5米 (因为旅游区内的道路狭窄杂乱，我们会保留这样的风格去配合游客心态，但为了配合消防最低标准最窄处不小于3.5米)。东西向人流动线以步行105、街、主广场为起点，由小吃街穿过整个项目，到达小秦淮河。黄色是外围人流动线，互动项目外围文昌中路、国庆路、参府街、小秦淮河的人流，以“外围辐射中心”的理念起到聚集项目人流的作用。（四）车流动线红色是车辆进场的路线，蓝色是车辆出场的路线。这样的车流动线设计首先是为了让车流动线沿着项目外围，与人流外围动线保持一致；同时车辆在酒店区、特色高档餐饮娱乐区连贯行驶，是考虑到这两个功能区的消费能力较高，所以此处的车辆使用率会提高，下客的消费者亦会增加，出于动向便利性建议增加行车道。另一方面是基于地下停车库的设计所作出的规划。（五）物流动线地下车库出入口如上图所述，这样安排主要是因为酒店区的车流量会远远大于观106、光区和商业区的流量，而且酒店区和餐饮娱乐区将会有食物入货，所有商家入货都在地下入货配送中心转接。考虑到地下商业区的体量及入货的便利性，所以在旅游大巴集散处设置进货入口。九创意设计 作为体量达到约100,000M2的集旅游观光购物休闲娱乐为一体的多功能商业项目，在享有扬州教场历史背景的前提下，如何突出本项目的创意性主题成为了至关重要的一个步骤。前期提出观光区的概念，正是为了紧扣旅游的主题，以区别于其他传统的商业百货。当然仅仅依靠观光区与体验式购物尚有一定的距离，所以在此对项目的整体景观、景观布局、广场设置具体阐述。（一）整体景观整体景观将围绕在整个项目内外。采用桃花作为项目的主题背景，因为桃花鲜107、艳的颜色容易吸引人流的目光，起到聚集到人流的作用；另一方面桃花的粉色基调与项目商业的整体定位比较符合。（二）景观布局 1. 走道设计和指示牌 每幢建筑物之间都会存在一定的空间，建议为4M-5M的走道，这样可以形成多条人行通道，将人流依次分散到项目的各个区域。不过项目的整体体量较大，所以容易造成消费者的疲劳而止步，为了刺激消费者的新鲜感，所以走道和指示牌进行不同的设计包装，从建筑美感使消费者产生继续向前的欲望。 现代技术风格走道仿自然风格走道现代建筑风格走道抽象艺术指示牌自然风格指示牌现代风格指示牌2小景布局 小景的作用同样是减少消费者的审美疲劳，刺激感官神经，增加新鲜感。鉴于扬州历史文化气息浓108、重，所以可以在小景布局上将现代与仿古结合，错落的穿插在项目之间，正好与建筑的风格相匹配。 （三）广场区域1主入口广场：是引导外围消费者进入项目内；而且广场临街，作为步行街对外宣传的窗口，可以在外广场放置指示牌。广场面积建议在2000M2-3000 M2之间；2中心广场：建议在步行街设置两个广场，面积建议在3000M2-5000M2之间；中心广场是为了聚集并互动人流，通过广场将步行街的人流带至其他功能区；特别是靠近步行街末端的广场，因为处于后段，相对较为冷清，所以更需要由广场来带动人流。建议在广场定期开展大型的推广活动，例如儿童节、车展等等。这样在吸引人流的同时可以扩大项目的知名度。 儿童节好莱109、坞电影节车展电子产品秀新品发布会3次广场主要是考虑到旅游区的人流。在旅游大巴的下客处及观光区的出入口设置广场，目的是给予旅游观光者有停留休憩之地，面积建议在800M2-1000M2之间。（四）地下推广区下沉式广场图示新品时装秀促销活动新品推广会主题活动演唱会 地下推广区的作用和地上广场的作用一致，是为了凝聚客流。地下商业在扬州并非首创，在时代广场和文昌百汇已经有了先例。在这样的竞争机制下，要想以同种业态取得成功，就必须注重细节。除了主题装修、统一经营管理，拥有自身的推广计划同样的重要。预留推广区定时举行新品发布会，将最新最时尚的潮流动向向消费者展示，进而带动项目内店铺的销售业绩；而且还可以组织110、促销活动，轮流给小租户在推广区向消费者展示其拥有的商品。十主题区详述在项目各大功能确定后，对于各大功能可带来的经济效益及运行模式等在此做出具体的阐述，尤其是商业区以其特定性及所占比例在此将具体说明。（一）商业区地上商业主要以品牌（零售及餐饮）旗舰店为主，并夹杂相关配套，例如配饰搭配、娱乐服务等，为消费者营造舒适的购物环境。鉴于对扬州的零售市场市调，结合本项目对于地上商业的业态比例分布如下：由于地上商业总占地面积为，为了区别于文昌百汇，在推向市场之际，不但要在整体定位上有所突破，更重要的是结合项目需要出售的实际情况在建筑形态上独到创新。以下是提出的几种建筑形态的建议：一 该类建筑形态的面积约为6111、00M2800M2，分为上下两层楼。一楼的单体面积约为20 M2，店铺开面为3M，净深为7 M，层高为4 M。一楼店铺尺寸分析主要引进需求面积较小的品牌租户。二楼的单体建筑面积约为100 M2-150 M2（根据实际招商情况调整）主要引进餐饮、网吧、婚纱形象艺术照等租户。 上下楼层的客流流动通过外置的楼梯来疏导，建议外置楼梯可以采用玻璃顶棚作为修饰，增加整体美观性。楼梯内部玻璃顶棚整体效果整体效果采用这种建筑形态的优点在于：1一楼的单体面积在20 M2左右，销售总价控制在50万左右，利于销售；2二楼的单体面积出租给服务性行业租户，解决了客流向高楼层流动的困难性，便于客流的导向性。将销售和招商的112、问题双重兼顾到，而且符合地块的占地形态，不失为一种良好的组合。二该类建筑形态的面积在300 M2-400 M2之间，为上下两层楼的单体建筑，店铺开面为10M，净深为15 M，可以统一出租给面积需求较大的客户。一楼店铺尺寸分析如旗下拥有较多品牌的公司，例如Baleno/S&K/E-base/I.P. Zone、Bossini/Sparkle、Uniqlo、美特斯邦威，或西式快餐店肯德基、麦当劳之类；若出租给快餐店，则对层高的要求相对较高，一般在5M6M。 采用这类建筑形态的优点在于：1. 以装修风格来展现品牌的特点，为项目吸引消费者；2. 知名品牌旗舰店，符合项目的定位，打造知名度。不过因为整栋113、单体的建筑面积较大，购买单价亦随之上升，所以对于购买者具有一定的局限性。三 该类建筑形态的面积同建议二，面积在300 M2-400 M2之间。考虑到租户的实际需求，将一楼分为不同面积的店铺，可以同时将二楼整体出租；主要引进餐饮类租户，例如上岛咖啡、小肥羊火锅店等。 采用这类建筑形态亦是考虑到销售的问题，所以将一楼的店铺分割成不同的符合购买市场需求的合适面积；而二楼为了减轻出租及客流的问题，由此面积较大。四 该类建筑形态的面积在150 M2-200 M2之间，而且仅为一个楼面的建筑，店铺门面在10M，净身为20M，层高在5M-5.5M。店铺尺寸分析主要引进较为知名品牌的旗舰店，例如Nike、Ad114、idas、法拉利、Only、Vero Moda、Jack&Jones、Giordano等，以便显示旗舰店的独特魅力。 通过以上对建筑形态的建议，得出以下两个结论：（1）最终购买者的类型及购买意向。第一类为本地购买者：偏向于小面积的店铺，面积在20M2-50M2之间，用途基本为自用或转租；第二类为大城市，特别是江浙地区的购买者，包括温州、杭州、义乌等：对于店铺面积的需求较广，用途基本为自用或转租，也包括带租约购买；第三类为港澳台同胞及海外华侨：需求面积较大，在200M2-3000M2之间，针对的是带租约的店铺，尤其是具有知名度的品牌。（2）初步估算出本项目地上商业区域内主力店的比例大约占到10%115、12%。在对建筑形态阐述之后，就建筑形态的基本布局和主力餐饮店的位置分布在此提出初步的方案。 商业一期基本布局 （1）商业一期临国庆路地块的长度约233米，考虑到临街的店铺具有形象展示面，所以会多一些单独的店铺，采用建筑形态方案一。此外由于国庆路至步行街的宽度约35米，所以采用叠加建筑方案一的做法，使建筑物的净身为14米，即面向国庆路及步行街都有独立门面的店铺。每幢建筑形态之间预留走道，具体尺寸见上图。（2）步行街与小吃街之间由于保留建筑物的问题，所以宽度不等，错落有致。因此建筑形态采用几种相结合的方法。每幢建筑形态之间预留走道，这样可以分散人流，使其从多方位通向项目深处。2 主力餐饮店的位置116、分布对于地下商业的构成提出两种业态构成方案：方案一：分析方案一，优势在于：1 时尚潮流单体店铺面积控制在20 M2-30 M2，利于销售；2 增加儿童娱乐及相关配套设施，是倡导全家消费的理念，在某种程度上是增加娱乐性从而吸引更多的消费者。而且由于儿童娱乐设施的特殊性对于层高会有一定的要求，在地下商业无法满足的情况下，可以采用挑空地上区域的做法，这样亦可以吸引地上消费者的注意力，将人流引导至地下（具体儿童娱乐区方案见下图）。汤姆熊欢乐 儿童世界儿童区挑空糖果店儿童教育中心书店儿童托管中心劣势在于：当然，目前在扬州市场上时尚潮流购物的案例已存在，并且具有一定的基础及自身的消费者，本项目怎样在相同环117、境及业态的竞争体制中脱颖而出，正所谓“知已知彼，百战不殆”，所以首先必须对竞争对手的情况有相应的了解及适当的商业分析。对文昌百汇及时代广场的时尚潮流区分析请见附件二。在总结了目前的两个主要竞争对手的基础上，本项目地下商业则可以扬长避短，集中优势，使本项目标新立异。 主题装修对地下商业公共区域进行整体的包装，使其形成鲜明的主题馆；同时对于购买者的店铺装修风格进行统一的规划和控制，以求达到统一性。在此对于主题装修提出几种建议：建议一：女性柔美 在公共区域采用柔和的设计和景观布局，突现女性概念。提出春夏秋冬四个季节主题区，将店铺立面、剖面、店招及色系制作标准。 公共区域景观公共空间剖面图标准店铺立面118、图色系店招建议二：自然风格以绿色植物作为景观布局，将地下商业形成自然风格的特色，给消费者浑然天成的视觉感受。建议三：城市情调 街头风格 进货渠道组织服饰加盟会，为购买者且意图自营的客户提供选择；另一方面亦是增加了货品的丰富性。 下沉式广场作为推广区（此项在具体解释广场时已经阐述）方案二： 分析方案二，优势在于：1 扩大项目知名度：利用生活超市的品牌效应，扩大项目的知名度；对于生活超市在品牌上具有一定的限制。2 吸引客流：引进主力品牌生活超市，可以为项目带来固定的消费群体。劣势在于：1生活超市的承租面积较大，一般在10,000M215,000M2，此类大面积的客户租金相对较低，所以在售价方面也会119、受到影响；而且超大面积较难出售。2项目处于市中心，周边老城区的居住人口由于城市规划和住宅区的迁移而逐步转移，所以在居住人口数量上具有一定的限制。（二）小吃街 根据业主“民以食为天”的理念及增加小吃街宽度的要求，在前期的规划基础上适当增加小吃街的面积，小吃街整体宽度为12米，其中将预留6米给予餐饮租户作为店铺，露天客座2米，中间步道为4米。小吃街的建筑形态基本如下图，单体面积控制在25M2，店铺门面约4米，净身约6米。展示及服务台单体购买/承租：仅购买/承租一个独立铺位，分为两个区块：厨房与展示及服务台 6M4M厨房4M就餐区连体购买/承租：购买/承租两个独立铺位，除了厨房与展示及服务台外，还可120、设置就餐区厨房（三）酒店区建议在酒店群落间增加人造池的目的是，小秦淮河对面的居民住宅尚未动迁，所以视觉效果较差，为了提高酒店区居住者的舒适度，提出建筑形态环抱人造池的方案。 别墅服务式酒店公寓为单体独幢的建筑，单体的面积约为150M2300M2，可以有多种的室内结构，以满足不同游客的要求。为了增加其连动性及美观性，所以每幢单体之间用连廊连接。 酒店区具有一定的保留建筑，从酒店的前期规划而言，正好符合规划的建筑形态，即别墅服务式酒店公寓与高级酒店的结合。保留建筑可以作为服务式公寓，内部采用四合院院落形式的布局。 考虑到扬州消费者喜欢沐浴的事实情况，在别墅服务式酒店公寓内采用室内温泉，给予新的休闲121、享受理念。 （四）主题公园文化观光区 扬州是一块有着无限魅力，令人神往的灵秀之地。沿着历史的长河向上追溯，自从吴王夫差建立扬州城开始，至今扬州已经经历了2500余年的历史。这其间，无数帝王将相、骚人墨客、巨豪商贾、能工巧匠在这里演绎着传奇的故事，也因为这些帝王贵人，文人墨客的足迹，使扬州这一块本就空灵秀美的芳土，又更添了无限的韵味，也赋予了她“烟花三月下扬州”这等千古绝唱的赞誉。扬州城风光秀丽，人文荟萃，具有深厚的历史和人文底蕴。而今日的扬州，更是向世人展现了其婀娜中不乏现代的一面。为了让世人看到一个更全面，更生动的扬州，拟建立“扬城”或“扬州百家汇馆”，将扬州的历史人文，民间艺术，诗词书画，122、民俗生活等诸多方面的优秀文化遗产囊括其中,从多角度,多方位向世人展现了一个从古至今的扬州，一个妩媚悠娆的扬州，一个风物繁华的扬州，一个灵秀缥缈的扬州。初步拟定分为历史文物馆，民间艺术馆，诗词书画馆，民俗生活馆四大板块。其中，历史文物馆包括扬州发展史，以及历代名人墨客的介绍。民间艺术馆主要介绍了扬州各种民间特色文化和艺术，其中包括剪纸，玩具，木偶戏，扬剧，扬州评话，雕版印刷，漆器等。诗词书画馆分别从扬州学派，画派，书院，广陵琴派四个方面向世人展示了扬州多元的文化气息以及深厚的文化底蕴。民俗生活馆，则主要以扬州当地人民的生活风俗为特色，介绍了扬州人民一些传统的民俗习惯和当地一些特有的风俗，其中包括123、扬州人民的婚俗，大年初一吃汤圆，大灯谜的习俗，以及一些极具特色的民间杂艺。具体每个馆的介绍请见附件三。每个主题馆分别有各自的小馆，向游客介绍不同时期扬州相关的历史、名人、风俗等。建议每个小馆的面积在300M2，共17个小馆，总计面积约5100 M2；基于业主的投资，建议将每个小馆出租，由他人承包，并与旅行社建立合作关系，带领游客来旅游观光。这样不但可以活跃该区域的氛围，而且可以给业主带来回报。由于游客喜欢购买古董、工艺品，所以开设在此比较恰当。为了给游客提供休憩的地方，建议开设茶房，延续了扬州消费者“皮包水”的文化。(五) 高级餐饮娱乐区该区域与酒店区比邻，靠近小秦淮河，可以说占据了独到的地理124、优势及消费优势，由此该区域的餐饮娱乐档次相对偏高，更据特色，为扬州的夜生活增添新的元素。高级餐饮高级餐饮KTV浴城酒吧十一. 经营政策（一） 营运建议项目的成功必须有前期准确的定位和功能组合作为基础，然而后期经营管理和行销推广其实才是通向成功的金钥匙。由于业主的意图是出售项目，考虑到业态问题及后期的整体发展，建议成立或委托管理公司进行统一经营管理。经营管理主要有三个方面：第一方面是在前期装修时期，为了掌控租户的店铺装修风格与公共区域的一致，而且符合主题装修的定位，建议业主监督每个店铺的装修流程步骤，从店铺设计图纸的审核到装修材料的使用，乃至装修工程进度的检验，以此来保障店铺的形象，为消费者营造125、舒适的购物环境。第二方面是在经营期间，业主参与管理，包括对店铺的橱窗设计、货品出样，保持与租户的沟通便于了解销售业绩，协助租户提高销售额，为租户创造良性循环的经营场所。第三方面亦是在经营期间，业主掌控物业，从项目的绿化、清洁、保安到店铺的橱窗清洁统一实施管理。行销推广在介绍广场和地下推广区的时候已经提及到，在这里再次说明的目的是强调推广的重要性。业主提供广场和推广区域，在建筑面积上的确是损失了一定的面积，减少了可出租面积；但从长远的角度而言，这是舍小取大。因为通过推广活动，受益的不仅仅是业主，亦是租户，这是相得益彰的。项目面向市场并不意味着一切已经结束了，其实一切才刚刚开始，要使项目在竞争激烈126、的市场中脱颖而出，成为最终的胜利者，很多因素起着主导作用，由此业主对于后期的经营管理和行销推广不同忽视，这样才可以实现可持续发展。 （二）出租模式分析出租的概念是将商业地产由发展商作为房东出租，发展商通过收取租金来获取收益，可以整体出租及分割出租。根据实际的出租面积大小及业态种类，租金将会有不同的范围。作为一个新项目，需要培养期，由此通常在开业前两年的租金会相对较低，待项目成熟之后，租金会有一定的增长，其后每年租金都会递增。所以发展商前期的回报率相对较低，回报期限亦会相对较长，其后每年稳步递增。出租的弊端在于：资金回笼期长，对发展商具有一定的资金压力。出租的优点在于：发展商作为房东，对项目具有127、自我管理和掌控权，容易控制项目的自身发展。（三）出售模式分析出售的概念是发展商将建造好的商业产项目出售，可以整体出售及分割出售。出售之后为了保障项目的整体发展，使项目依照前期的规划定位，建议最好采用回收店铺的经营管理权，由发展商统一出租管理。这样不但可以维护发展商的自身利益，同时更好的保障了购买者的利益。出售的优点在于：资金回笼快。（四）先出租再出售模式分析先由发展商根据前期规划统一出租，然后再带租约出售。这样的做法对购买者在购买时有一定的保障，相对来说可以适当提高售价。同时出租之后，品牌有其公司系列的店铺管理方法，所以可以避免购买者缺乏商业经验，管理不善，影响周边店铺及整体商业氛围。附件一：128、一符合商家用途在发展商提供相应的符合开店需求的配套设施之外，在店铺的建筑设计上亦需要符合租户相应的要求。根据与品牌商的长期合作与沟通，对于其开店的建筑标准要求基本如下：百货类：旗舰店需求面积一般约为150M2-200 M2，层高毛坯高度3.5M-4M，不可低于3.5M；餐饮类：旗舰店需求面积一般约为400M2-450M2，层高毛坯高度5M-6M，梁下不低于3.5M；二发展商提供配套设施及配置要求：1空调设施：空调：需提供租赁范围相应的室外机组的安装位置；若为中央空调需将设施提供到位；新风：需提供一不小于8000M3/H进风独立管径或可进风的位置，并应有安放进风机组的位置；排风：需提供一不小于1129、5000M3/H排风独立管径或可排风的空间，并应有安放排风机组的位置；冷冻水（热水如有）：将集中一处供应至承租范围边缘内，往之管道网络，概由承租方承担；回水及冷凝水之管道网络；排放将由承租方自行处理。2消防设备：喷淋头/火灾感应器：根据国内消防规范，消防喷淋头只做一层。任何承租方之后加间隔而导致增减或更改已有之喷淋头，费用由承租方负担。承租方安装之通透天花用料必须为A级阻燃物料，而通透天花空间内之一切装置，例如：电线、管道、保温材料等必须为阻燃物料。喷淋头及火灾感应器之安排，概依无吊顶设计。火灾感应器从顶板之吊顶采用软管相连接，实际长度按建施图，吊顶标高为依据或假设标高。 3照明设备：供电：需130、提供供电容量不小于150kw/380v的电力，独立店铺提供独立计量表具，并需将供电电缆排放到租赁范围内；以上对于百货类及餐饮类租户均适合，同时餐饮类租户由于行业特殊性，所以还需要以下的相关配套：上水：需提供一不小于DG25mm管径的上水管到租赁范围内；排水：需提供一不小于C125mm管径的排水管到租赁范围内，并应有可安放不小于1M3的隔油池的位置。附件二：一文昌百汇：巧妙的利用地上、地下错位的形式，解决了扬州市中心限制整体层高的问题，但由于在前期建筑设计时忽略了某些问题，所以造成了商业冷清的局面。现将主要问题罗列如下： 人流主干道、次干道不明确 消费者容易在购物时迷失方向，从而无法达到聚集客流131、的作用。 垂直动线不便利 上下楼梯让人产生运动疲劳，容易减少客流向地下商业流动的机率；应采用自动扶梯，以便输送客流。 人流动线不明确 观光电梯仅一条连廊，单向引导客流，没有充分利用电梯聚集客流的作用。 缺少景观布局 与体验式消费的理念相违背，应采用绿化布置来遮蔽周围尚未动迁的民居，这样可以带来整体的美观效果。 在走道区、休憩区等缺少景观布局，容易使消费者产生审美疲劳和购物疲劳。二时代广场：世界时尚通道自商场开业营业至今，以其时尚潮流且价位相对优惠的货品拥有了一批固定的消费群体；在地下一楼的华润超市经营不佳后，于05年又推出地下壹号潮流通道。经过前期考察，发现业主对其进行统一的管理以保障整体的品132、质，所以目前在扬州地区属于较为成功的一种业态。1世界时尚通道： 2壹号潮流通道： 然而任何一个城市的商业都会随着该城市的发展而呈良好的发展趋势，同时消费者的消费理念也会随之变化，作为商业要想取得成功必须走在潮流的前端，所以在货品及购物环境上有所创新。时代广场的时尚潮流通道在目前的扬州商业市场上属于成功的，但仍存在一些弊端：（1） 在整体环境上虽然有了主题装修的概念，但是没有充分体现；（2） 货品的进货渠道较为狭窄，经营者多数是在上海七浦路提货，所以货品比较单一。附件三：1历史人文馆（1）城市发展馆 扬州有着2500年的历史，而其间，无数能工巧匠在这里留下了他们的足迹，留下了他们的精作。也因此，133、扬州的建筑有着古朴，精致，空灵的特点，别有一番韵味。一张张黑白色的老照片，向我们叙述了曾经的那些岁月，那些故事，也向我们展示了昔日扬州的风采。昔日广陵路，今已不覆存在。雨后的小巷显得十分寂静邵伯镇的大码头玉井巷因巷内有玉井而得名南河下建于清末的民居清代盐运使的衙署何园的火巷小巷深深居民住宅的火巷石板路、青砖墙，小巷未改旧模样晚清吴道台居住过的一条老巷靠近运河的一条小巷，由青石砌成的台阶梯直达地势较高的河堤。民居鸟瞰扬州居民家的大门，门上包裹着坚固的铁皮。晚清吴道台宅第大门前现存的石鼓。大户人家的深院卢府前院，花木扶疏，幽雅宁静。扬州盐业兴盛的时候，湖南会馆是有名的。（2）古今名人馆 扬州以及秀134、美的自然风光吸引了历代的帝王将相、骚人墨客、巨豪商贾、能工巧匠来此聚集。其中郑板桥，金农，李 鱓，汪士慎，李方膺，华 喦，高 翔，黄 慎八人更是被赋予了扬州八怪的美誉，流芳百世。除此之外，还有扬州学派的代表人物江藩、汪中、刘台拱、凌廷堪、焦循、阮元、任大椿、王念孙、王引之、朱彬、刘宝楠等。广陵琴派的代表人物徐常遇，徐祺等。现代文人王少堂，朱自清，梅兰芳等人也先后在扬州工作定居。2民间艺术馆（1）剪纸馆扬州是我国剪纸流行最早的地区之一。隋炀帝三下扬州，广筑离宫别馆，恣意游乐。每到冬天，园苑中花树凋零，池水结冰，炀帝游兴不减，令宫女们仿照民间剪纸，用彩锦剪为花叶，点缀枝条，挂于树上，同时剪成荷花、135、菱芰、藕芡等物，去掉池中冰块，逐一布置水上，如同春夏之交艳丽景色，以赏心悦目。这反映了扬州剪纸的源远流长。唐代，扬州已有剪纸迎春的风俗。立春之日，民间剪纸为花，又剪为春蝶、春钱、春胜，“或悬于佳人之首，或缀于花下”，相观以为乐。剪纸还有一些特别用途，民间剪纸人、纸马及纸钱等，用来祭奠鬼神。大诗人杜甫写有“暖汤濯我足，剪纸招吾魂”诗句，即谓此。1980年春，扬州各界迎接“鉴真大师像”回故乡“探亲”，剪纸艺人作了鉴真大和尚剪纸，赵朴初先生为之写忆江南词一首，有“明目满城歌过海，神工剪纸与招魂”之句。 明清时，扬州剪纸增强了装饰性，欣赏结合实用，既用于妇女儿童的装饰，作为刺绣的底样，剪制鞋花、枕花、136、台布花、床单花等；也用于民间风俗“仪饰”，如年节图案、喜庆图案、门前花饰、灯采花、龙船花、斗香花之类。民间剪纸艺人凭着一把剪刀，几张宣纸，百般变化，寓意多端，剪出象征吉祥、如意、福寿、财喜等等花样来。直至清末民初，扬州仍有不少艺人赖剪纸手艺谋生。 解放后，剪纸同其他传统手工艺一样得到了党和政府的重视。1955年，成立了民间工艺社（现为扬州工艺厂），把民间流散的艺人组织起来，并安排了良好的工作条件，大大激发了他们的创作热情。现在他们品种已有1000多种，销售至几十个国家和地区，为国内外文化艺术交流作出了贡献。著名老艺人张永寿，是扬州剪纸艺术的优秀代表。他从12岁起随父学艺，经历了70多个艺术春秋137、，创作了数千幅剪纸。其主要作品有50年代的百花齐放、70年代的百菊图和80年代的百蝶恋花图三部剪纸集。百花齐放剪纸集出版时，郭沫若同志为之写诗云：“扬州艺人张永寿，剪出百花齐主来。请看剪下出春秋，顿使东风遍九垓”。1979年，张永寿被国家授予中国工艺美术大师称号。日本朋友称誉他为“人间国宝”。 （2）木偶戏馆木偶戏，古称傀儡子、魁儡子。唐代传至扬州。 清代乾隆年间，提线木偶、布袋木偶、杖头木偶均曾盛行于扬州， 扬州有“木偶之乡”的称誉，其杖头木偶与泉州的提线木偶、漳州的布袋木偶齐名。 泰兴县素有“苏北木偶之乡”的称誉。其杖头木偶大约于清朝道光二十年（1840年）前从安徽传入。 泰兴县杖头木偶又138、被称为“托偶”或者“托戏”，俗称“三根棒”或是“三根棍”。是用三根木棒操纵。其中一根支撑木偶头部，称为主棒或面棒，耳、眼、鼻、嘴均能闭合张开，眼珠转动，头颈上下左右扭转；另两根棒操纵木偶人的双手，又称“手挑子”。表演时，演者两手能运用自如、灵活准确地把握手中的各种道具，被称为手挑子或手扦子。泰兴杖头木偶全长有一公尺左右，比一般同类木偶大，平底没有腿，如果需要表演腿部动作，另制作双腿由演员配合操纵，称之为“配腿”或“配脚”。 泰兴县杖头木偶在历史上有“神像”和“人像”两大流派，在造型和表演方面各有特长。“神像”是方头大耳，粗犷传神；“人像”细腻逼真，近似真人。木偶戏班多数是由家族成员组成实行家传139、世袭的班主制。有时也雇佣一些木偶艺人，这些成员大多数是半农半艺，农忙时种地，农闲时唱戏。 木偶戏班多是在农家婚庆喜事、传统节日、迎神赛会而应招前往助兴。演出的场地不受限制，在场院、宅院、草坪上都可以演出。 兴化提线木偶是从山东传入兴化县的，曾经盛行一时。演出的剧目有传统戏：西游记、封神榜、三国志、水浒中的片段；民间小戏：小放牛、王小二过年等；现代剧目：两兄弟、少年英雄刘文学、黄海前哨等。由于“文革时期”提线木偶剧团都被解散，因此提线木偶从此销声匿迹。 扬州木偶戏的音乐在京剧唱腔的基础上广泛吸收地方戏曲和优秀民歌曲调，加以揉和，用于剧中。 扬州木偶戏在木偶造型上，十分注重传统艺术的继承和发展，讲140、究细腻传神，刚柔兼备。运用写实与夸张相结合的手法努力做到神似高于形似。着重刻画人物的性格，不脸谱化。把雕塑艺术和表演艺术紧密地结合起来。除了沿袭传统的特技外还创造了新的技巧，制造出动态中的飞禽走兽、天上“神仙”的生动形象。 扬州木偶戏注重对传统剧目的继承，其中有：追鱼、宝莲灯、摸花轿、定军山、走麦城、金钱豹、白蛇传、流沙河、高老庄、龙凤呈祥、南阳关、徐策跑城；改编古装剧目有：嫦娥奔月、孙悟空三打白骨精、火焰山、猪八戒出世；现代剧目有：马兰花、智取威虎山、消息树等。他们创作演出的木偶戏琼花仙子、嫦娥奔月、三打白骨精等剧目受到国家嘉奖。 “小木偶走向世界大舞台”，扬州木偶艺术多次出访日、美、澳、俄141、法、意、荷及台湾、香港等国家和地区，在重大的国际艺术节、文化节的演出活动中，亦获殊荣，受到世界人民的喜爱。（3）扬剧馆扬剧是戏曲剧种。由流行于民间的扬州花鼓戏、苏北香火戏并吸收扬州清曲、民歌小调融会发展而成。在其形成和发展的过程中，曾使用过“扬州花鼓戏”、“扬州香火戏”、“维扬文戏”、“维扬大班”、“维扬戏”、“扬州新戏”等名称。新中国建立后，改称“扬剧”。 扬剧流行于江苏省扬州、镇江地区、安徽部分地区和南京、上海一带。 扬州花鼓戏以舞为主，以唱为辅。是农民逢年过节在赶庙会时自娱自乐的节目。原为对歌对舞的“打对子”、“踩双”。只有一个小面（丑），一个包头（旦）两个脚色。后来发展为“三包四面”142、的群舞，并穿插笑话“打岔”。生活气息非常浓厚，故事情节简单，大抵表现男女之间的爱情故事。 清康熙年间，民间已有此类花鼓演出。在长期的演出活动中上演的节目不断的丰富。开始上演补缸、小寡妇上坟、双怕妻等小戏，并从徽班吸收了踩鼓、借妻、探亲等剧目，又把清曲的僧尼下山、活捉等搬上舞台，出现了能演40多个剧目的班社，开始形成花鼓戏。因用丝弦伴奏，唱腔比较细腻，故俗称“小开口”。 扬剧香火戏源于香火会。香火会一般都从事名目繁多的驱邪祈福、酬神祭鬼活动。香火在完成一整套的祭神仪式之后，便坐下来以大锣大鼓伴奏通宵达旦的演唱神书。另外，还有以“跳”和武术（如爬旗杆、窜火圈）为主、以唱为主的香火会。这两种有文、武143、香火之分。这就是为农村酬神赛会时，香火（男巫）扮演的戏。剧目出自长篇神书，其中有魏征斩龙、秦始皇赶山塞海等关目。因用锣鼓伴奏，唱腔比较粗犷，故俗称“大开口”。1911年，“大开口”由扬州进入上海，改称“维扬大班”，名演员有程俊玉、潘喜云等。 1919年，“小开口”到杭州大世界演出，次年进入上海，改称“维扬文戏”，名演员有葛锦华、臧雪梅等。 由于“大开口”与“小开口”语言一致，30年代初合并演出，以“小开口”为主，称为“维扬戏”，后简称“扬剧”。 扬剧的唱腔曲调有100多种，常用的有20多种，其中原属花鼓戏的，多数以剧名为调名，如探亲调、补缸调等；来自“扬州清曲”曲牌的有梳妆台、满江红、剪靛花、144、银纽丝等；同时也把多年不用的“大开口”七字句、十字句改编成新曲。扬剧的脚色行当虽有生、旦、净、丑的区别，但在唱腔上仍只分男、女腔，各行当的表演艺术多从昆剧、京剧吸收而来，但始终保持花鼓戏活泼的特色和生活气息，丑脚尤为突出。传统剧目有300多个。 经过整理改编和创作的较有影响的剧目有：玉蜻蜓、珍珠塔、审土地）、绣符缘、王昭君、新桃花扇、闹灯记、三戏白牡丹、命妇宴、樵夫与画女。新编古装戏赖文光、智取六合、史可法、赵婉儿、雪仇记、春到人间（又名万花阵）、王燕恨、双金锭、鸿雁传书、上金山、恩仇记、百岁挂帅（已摄制成影片）；现代戏有夺印、绿杨渡口、伏虎、三打办公桌、金环和银环、大战平型关、紧握手中枪、黄145、浦江激流等。 著名演员有高秀英、金运贵、王秀兰、石玉芳、华素琴、顾玉君、李开敏、汪琴、陈惠泉、吴今舜、纪玉峰、刘葆元、李学宽等。 （4）扬州雕版印刷馆雕版印刷是中国古代“四大发明”之一。扬州的版刻业是全国唯一保存下来的运用雕版工艺印刷传统线装书籍的生产企业。扬州还收集了全国几乎所有的雕版版片，其中明清古籍版片20余万片。 扬州的书籍刻印事业，早在我国印刷术发明不久的中唐时期就已经开始。一千一百多年前，扬州以刻印元、白诗闻名于世。宋代扬州刻书业，在全国占有相当地位。沈括的不朽名著梦溪笔谈的最早刻本，就是扬州雕刻的。到了清代，扬州刻业空前繁盛。曹雪芹的祖父曹寅在扬州奉旨刻全唐诗，十分精美。儒林外史146、最早的刻本也是扬州刻出来的。清光绪时，江宁、苏州、扬州、杭州、武昌官书局合刻二十四史，扬州艺人在完成这部篇幅浩大的历史著作中做出了出色的贡献。太平军占领扬州后，曾在这儿刻印了大量的书籍、文件和三字经等通俗宣传读物。当时，调到天京的刻书艺人也以扬州人为最多。 此外，扬州刊刻的经书，在国内外也享有一定声誉。解放后在扬州设立“广陵古籍刻印社”，整理和保存了大量古籍版片，同时又雕刻了大量的新版片。楚辞集注、西厢记、杜诗言志等的刊印，都引起了国内外学者的重视。 江苏广陵古籍刻印社（简称广陵刻印社），位于扬州凤凰桥畔，是经国家新闻出版总署批准的木版古籍专业出版单位，堪称“江苏一宝”。 绣像本四大古典名著 147、西游记绣像本四大古典名著 三国演义绣像本四大古典名著 红楼梦（5）扬州评话馆扬州评话，又叫扬州评词，是以扬州方言说表的古老曲种，流行于江苏北部和南京、镇江、上海等地。 扬州评话始于明朝末年，发展于清朝初年，到清代中叶的时候就达到了极盛阶段。扬州评话以描写细致入微、结构严谨、首尾呼应、头绪纷繁但井然不乱而见长，讲求剧情细节丰富，人物形象、个性鲜明，语言上生动有趣。 评话艺人在创作和表演时，还刻意渲染扬州本地风光，使其充满了浓郁的地方色彩。评话的演出非常方便，表演时不需要舞台，不用化妆，也不要布景和音响设备，演出时只需要一张桌子和一把椅子就可以。说书人大多数是一个人，说中夹评，只说不唱，以扇子、手148、帕为道具，以醒木击桌加强书中气氛。演员在表演时注意运用娴熟的口技，绘声绘色；一个人可以饰演许多个角色，以手、眼、身、步、神与口头说表紧密配合，使观众闻其声如见其人，如入其境，引人入胜。 扬州评话的传统书目十分丰富，已经发掘整理出来的有20余部，水浒和三国是其中的代表作。新创作的书目，近年来也多有问世，象五皮辣子等在全省、全国的曲艺汇演中屡获奖励。 （6）扬州漆器馆扬州漆器生产历史悠久,早在两千多年前的汉代，就饮誉海内。隋唐时期，扬州漆器工艺格外精致，金属镶嵌产品日益增多。明清两代为扬州漆器的兴盛时期，除了彩绘和雕漆外，平磨螺钿、骨石镶嵌、百宝镶嵌等新工艺亦有所展。传统的扬州漆器，是在精致髹漆的149、基础上，选用翡翠、玛瑙、珊瑚、碧玉、白玉、象牙、紫檀、云母、夜光螺及金银等八百种名贵材料制作而成。漆器装饰纹样大量摹刻扬州八怪等名人书画，更提高了扬州漆器的艺术欣赏价值。 漆器是扬州两淮盐政的重要贡品。以清宫档案乾隆十五年（1750年），三十六年（1771年）、五十四年（1789年）两淮盐政进单所记为例，扬州向清皇朝所贡漆器，就有紫檀周制、螺钿镶嵌、雕漆、彩漆、填漆、洋漆、彩勾金等各种工艺漆器。品种器物大至御案、宝座、床榻、柜桌、香几、屏风，小至各种箱、扇、盒、碗、碟、器皿，应有尽有。其内胎材料有紫檀、梨木、红木、黄杨等名贵木材。 鸦片战争以后，扬州漆器业渐趋萧条，点螺、漆砂砚、檀梨螺钿硬嵌等150、名贵漆器相继失传。同治至光绪年间，漆器生产稍有回升。主要漆器产品有雕漆、螺钿、周制、刻漆、勾刀等。小件有柬盒、花盆、插牌、文房用具等。浅刻盛行一时，品种有帽筒、笔筒、砚盒等。深刻挂屏常以扬州八怪书画为题材，洒螺钿屑铺地或用水色晕染，薰烟做旧，产品基本内销。 解放后扬州漆器逐步发展。1953年文化部和中国美术家协会负责筹组全国民间美术工艺品展览，向梁福盛、梁德福、钱仲纯、孙铸臣等各原作坊买得浅刻、平磨螺钿盘盒和平磨螺钿、骨石镶嵌、雕漆、雕漆嵌玉漆器屏风、漆柜及其它工艺美术品，送江苏省首界民间美术工艺品展览会、华东民间美术工艺品观摩会，全国民间美术工艺品展览会展出。从此扬州漆器工艺又重放异彩。 扬151、州漆器品种丰富、技艺精湛、色彩绚丽典雅、造型古朴庄重，同时将欣赏性和实用性紧密结合，具有鲜明的地方风格。扬州漆器按照造型和用途划分为屏风、家具、杂件三大类，以屏风、家具为主，屏风和家具产量占扬州漆器生产总量的以上。按装饰工艺分十大类，尤以雕漆嵌玉、平磨螺钿和点螺三大类质量居全国榜首，名扬海内外。 扬州漆器精品迭出，曾多次在国内外荣获大奖，并被选为国家领导人出访时的礼品。 3诗词书画馆 （1）扬州学派中国学术流派。是乾嘉汉学的重要分支，其学术渊源远师顾炎武，近承乾嘉学派的吴派、皖派两方面，形成于清乾隆、嘉庆时期，在经学、小学、校勘学等方面都取得了突出的成就。其研究将乾嘉汉学推向巅峰，并在历史转折152、时期开启了近代学术之先河。扬州学派的前期学者在治学方法上较之吴、皖两派有很大改进，他们把辑佚、校勘、注释等研究手段熟练地加以综合利用，兼顾训诂与义理，解经更具精确性。他们不仅讲究贯通群经，而且追求经学与诸子学及史学的融汇。注重经世致用，为晚清经世派之先驱。其主要代表人物有江藩、汪中、刘台拱、凌廷堪、焦循、阮元、任大椿、王念孙、王引之、朱彬、刘宝楠、刘文淇、薛传钧、汪喜孙、焦廷琥、刘恭冕、刘毓崧等。 （2）扬州画派中国艺术流派。清代乾嘉时期，在扬州画坛上活跃着一批以卖画为生的职业画家，其中杰出的代表人物是金农、黄慎、郑燮、李鳝、李方膺、汪士慎、高翔、罗聘等8人。他们在生活作风、艺术观点、绘画风格153、上都有相通之处，因此形成了一个流派扬州画派，习惯上称之为“扬州八怪”。“扬州八怪”在研究、学习传统的基础上，不受成法的约束，自由驰骋笔墨，抒发胸怀，以清高绝俗、清新淋漓的画风出现在清代画坛上，被当时主张复古的正统画派视之为“怪”。在中国绘画艺术发展史上，他们打破常规，推陈出新，树一代画风，占有重要位置。他们继承了文人画的艺术传统，并在文人画的传统题材中赋予新意。在构图布局上，诗、书、画、印浑然一体；在形式技巧上丰富了水墨写意法的表现力，用笔奔放，挥洒自如，给人耳目一新的感受。（3）扬州书院始于宋代。著名的有北宋晏溪书院，南宋淮海书院、安定书院，都集中于泰州。元朝对书院采取扶植和加强控制的政策，154、使宋时的书院得以保留，并有所发展。明代扬州城区书院发展迅速。成化年间，知府王恕建资政书院，嘉靖时建有维扬书院、甘泉书院、五贤书院等。清代书院有更大的发展，除扬州府所属各州、县创办的书院外，城区书院尤为突出，以安定书院、梅花书院名声最大，荟萃于书院讲学的大师和名士颇多。扬州书院最初是学者名士读书讲学的地方，还兼作图书馆和政事文化顾问机构，后来逐步演变为准备科举的教学场所。清末废科举后，扬州地区各地的书院先后为新学所替代。（4）广陵琴派中国传统艺术流派。形成于清初。代表人物徐常遇，著有澄鉴堂琴谱。其子徐祜、徐韦也是古琴家，康熙皇帝曾召见他们演奏。继起者徐祺，辑成五知斋琴谱，为近代流传最广的琴谱。2155、00多年来，广陵琴派代有传人，至今仍是琴坛上一大流派。代表曲目有渔歌、樵歌、昭君、梅花三弄等，尤以前二首最能表现广陵琴派之长，既存北派刚健之气，又蕴南派柔和之情。广陵琴社于1984年正式恢复。每年除了组织琴人聚会，还与兄弟琴社进行琴艺交流，并经常向中外宾客献艺，深受赞扬。 4民俗生活馆风俗一：大年初一吃汤圆、吉祥如意蛋大年初一的早餐是扬州人十分重视的。扬州人有到茶馆吃早茶的习惯，但年初一这天的早餐却是例外，人们一般不外出，而一定要在家中和全家人一起吃一碗热气腾腾的汤圆。 汤圆的做法很多，但大年初一的早餐汤圆一定是“四喜汤圆”。这种汤圆是由四种馅心做成：蔬菜、豆沙、芝麻糖、肉糜。味道很美，但人们156、更看中的是它的名称，因为这种四喜汤圆的取意是：事事如意、合家团圆。 旧时扬州人还有大年初一早上吃“吉祥如意蛋”的习俗。扬州评话皮五辣子中有一段描述“吉祥如意蛋”的词：“到了四更天，寒气更重。这时远远地有人喊：卖.吉祥如意蛋！ 何谓吉祥如意蛋？就是鸡蛋煮熟了，在蛋壳上画起人物山水来，配上红红绿绿的颜色；或者写上些字，什么吉祥如意蛋、年年如意等等”。从前，过年的时候到处有卖“吉祥如意蛋”的，家家户户都要买。买家来，代当家人发吉利。一家之主，脸朝天躺在床上，女人用吉祥如意蛋放在男人心口，说些吉祥如意啊，发财称心呀，万事如意呀之类的好话，然后叫男人把蛋吃下去。讨个年年如意的吉利。” 但现在卖“吉祥如意157、蛋”的小贩没有了，大多扬州人不知道这个习俗。如果按评话中描述，在蛋壳上画有山水人物，说它是一种时节食品的失传，不如说它是一件民间工艺品失传。风俗二：婚俗订婚：扬州习俗称订婚为“下茶”。订婚又叫“定婚”。有大定、小定之分。小定又称”稳亲”，是在男女尚年幼情况下的定婚形式。大定就是正式定婚。现在自由恋爱，只要双方谈定了，男方请女方父母上门聚宴，便算是定婚。 结婚：结婚选择“吉日”，旧时选黄道吉日，现在选在农历逢双（尤喜逢六，不选十四）的日子，或“五一”、国庆、元旦这些法定节日。迎亲前一天，新郎的兄弟等人到女家去发铺盖（嫁妆）。到了女家后，要先吃三道茶（甜茶、清茶、点心），然后发铺盖。铺盖中的马桶、158、脚盆由新郎弟弟挑。马桶（现改为痰盂）内放五子：子孙蛋（红鸡蛋）、红枣、染成红绿色的白果、莲子、花生、象征“五子登科”。箱子里除衣物外，还放有：为公婆做的孝顺鞋，为丈夫和小叔子做的新鞋，给姑子的手帕和给未来孩子做的“小狗鞋”。由新娘的舅父或弟兄背新娘上轿。花桥抬起后在门前转三转，女家向轿子泼水（示意新娘不要再留恋娘家）、撒筷子（预祝新娘快生贵子）。轿子回转，新娘的哥哥或弟弟跟着送亲。送亲人进门和新娘下轿后，要坐下吃三道茶。 现在迎亲改用小轿车，新郎在宾朋的陪同下亲自去迎亲，新娘在伴娘的陪伴下乘车出嫁。晚上办喜酒，席间上了头菜为高潮。但头菜上后客人不能马上动筷，要等新人谢席后方可动筷。随后上的“碗159、头鱼”并不端上桌，而是在向客人招呼一声“鱼来了”，便又“余”了起来。晚饭后，新人在赞礼及一片喜话和叫“好”声中，进入新房。风俗三：打灯谜 灯谜又叫“灯虎”、“射虎”，也是一种文字游戏。最初是古代的隐语和民间的谜语，到了宋代，有人把它们写在灯彩上，让人们猜玩，故叫“灯谜”，由于猜灯谜有一定的难度，谜底犹如草丛中的卧虎，难以明察，难以射中，故又称“灯虎”、“射虎”。 扬州历来是谜家辈出，佳作纷呈之地。早在唐代，扬州的灯谜故事就已广泛流传，其中影响最大的一则载于传奇小说玉泉子中：唐懿宗咸通年间，有一位镇守扬州的淮南节度使，名叫令狐绹。一天，他带着一班部属来到著名的古刹大明寺游玩，走进寺院，看到西廊的160、粉白墙壁上有人题了一首诗：“一人堂堂，二曜同光。泉深尺一，点去冰旁。二人相连，不去一边。三梁四柱，烈火相燃。除却双勾，两日不全”令狐绹左看右瞧，总是不知所解，便问随行的部属，谁能解释墙上的诗是什么意思？这时，从人群中走出一位名叫班蒙的年轻人，他解释道，“一人堂堂”，不是“大”字吗？“二曜”者，指日和月，日月同光不是一明”字吗？“尺一”是指“十一寸”，合起来就是“寺”字。“点去冰旁”，是个“水”字。“二人相连”，明明是个“天”。“不去一边”，是指“不”字去掉“一边”，那是个“下”字。“三梁四柱”再加上“烈火相燃”，可以拼成“無”（“无”）字。“除却双勾，两日不全”，是说把两个“日”字去除“双勾”161、，剩下来的就是个“比”字。把这些字联起来说，不就是“大明寺水，天下无比”八个字吗？班蒙的解释严丝密缝，字字在理，大家听了恍然大悟。令狐绹也称赞写诗的和猜谜的同为双绝。但是，此诗的作者又是谁呢？他们向寺里的老和尚打听，老和尚说：“去年有个客人到了寺里，他喝了寺里的泉水，即兴在壁上题了诗，后来就不知去向了。” 这就是从唐代流传下来的一段故事，千百年来一直被谜界行家视为典范之作，誉为“谜之滥觞”。 到了明末清初，扬州的制谜、猜谜在全国都有很大的影响，甚至可以说一直影响到今天的谜坛。当时扬州出了一位谜坛高手，名叫马苍山。马苍山总结前人的猜谜之法，创造出灯谜猜射的“广陵十八格”，把汉字的变化和别解发展到162、前所未有的程度，既扩大了制谜的范围，又给猜射者增添了乐趣。尽管后来又有人因袭仿效，发展成二十四格，甚至多达三百余格，但“广陵十八格”一直习用不衰，故有人称马苍山为我国“谜格之祖”，掌握了这些谜格，解起谜来就有规律可循。 “广陵十八格”为：会意、谐声、典雅、传神、碑阴、徐妃、卷帘、寿星、粉底、虾须、燕尾、比干、钩帘、钓鱼、含沙、鸳鸯、碎锦、回文。例如“徐妃格”，出典于梁元帝妃子徐氏常以半面妆见皇上的故事。所以徐妃格也就是半妆格，解谜时，要把谜底两个字的一半去除，仅用另一半与谜面相扣。例如有一谜面“阎罗王出告示”，打虫名一。谜底为“螟始”。“螟价”二字去掉半边的“虫”旁，剩下“冥令”，阎罗王出的告163、示不就是“冥世的命令”吗？ 马苍山创制谜格后，扬州喜爱猜谜的人越来越多，除城市平民外，许多盐商也热心参与，并用丰厚的赠品来助兴。钱南扬谜史云：“乾隆初年，淮盐发达,鹾商之侨寓淮扬者，各出其羡余之材，从事玩好，期相夸耀，穷极奢华，即猜谜一端可以想见。”有这样一则故事，可以印证钱南扬先生的这段话： 某年元宵佳节，一个扬州盐商精心制作了一则哑谜供大家猜射。他让佣人在门外摆放一只红木圆桌，上置一只玉盘，盘中放一尊纯银的罗汉。旁边贴有一纸，上书：“射七言宋诗一句，猜者须以动作表示。猜中者即以玉盘和银罗汉相赠。”这两样赠品相当丰厚，许多人都想猜中，但又都是扫兴离去。好久，有一秀才拨开人群，来到桌前。他一声164、不吭，一手抓起罗汉，一手把玉盘在桌上转了一圈，随即拿着银罗汉和玉盘就走。围观的人喧哗起来，有人想上前阻拦，正在这时，报中的鼓声连敲了三下，大家才知道这个秀才已经猜中。这个哑谜的谜底原来取材于苏东坡中秋月一诗的第二句：“银汉无声转玉盘。”诗中的“银汉”原指天上的银河，“玉盘”原指月亮。解这则哑谜时要作别解，其新颖、贴切的构思，令许多人赞叹。 早在明末，扬州的一批灯谜爱好者就成立了一个谜社，叫“广社”。到了清嘉道年间，又成立了著名的“竹西春社”。清末民初，又有“竹西后社”继起。这几个谜社人才济济，对全国的谜坛产生过很大的影响，有人誉为“竹西谜艺，独步一时”。特别是后两个谜社，不仅猜射活动多，还留下165、了许多著述，如吴半村所著诲不读书斋谜稿；孙笃山著、陈天一辑的惜今轩说谜。孔剑秋所著心向往斋谜话；吴半村辑、孔小山等编定的隐语莘菁；陈天一所辑竹西后社谜剩等。 现今扬州的灯谜更是继往开来，推陈出新，每年城区都要举行多次猜射活动，喜爱猜谜的民众达数千人。前几年，扬州谜友将唐代诗人张若虚的春江花月夜编撰成谜，全诗三十六句，每句一谜，传为谜坛佳话。在当代扬州竹枝词中，录有地方文史专家汤杰先生的一首竹枝词，词云：“又是春灯初上时，条条谜制尽新奇。广陵鼎足龚陈李，并擅黄绢幼妇辞。”所谓“广陵鼎足龚陈李”是指当今蜚声国内谜界，有“扬州谜坛三杰”之称的龚庆根、陈楠和李保华三人。可见，灯谜作为一种传统的文字游戏166、，在扬州深厚的文化土壤中，也是“江山代有才人出”。民俗四：民间杂艺 耍货是民间杂艺的一部分。扬州民间杂艺的种类很多，大凡民众喜闻乐见的娱玩类的手工艺品和富有乡土气息的观赏类表演，都是民间杂艺的重要项目，如木偶戏、皮影戏、捏泥人、捏面人、吹糖人、剪纸及各种孩童耍货等。古往今来，这些杂艺都受到民众的喜爱，从中既可以看出不同时代、不同人群的审美情趣，也可以探究那一时期人们的生活乐趣和乡风民情，是研究民俗不可忽视的重要内容。这些民间杂艺往往需要特殊的技艺，有的技艺甚至流传了几百年，传承了好几代人。在时代更新、社会转型的今天，许多独特的技艺已经成为越来越少见的民间绝技，值得民俗研究者特别关注。民俗五：踩167、高跷据说，战国时代就有踩跷者。宋代，高跷作为社火杂戏中的一个项目，已经较为普遍，明清也是如此。扬州画肪录卷十一载：“杂耍之技，来自四方，集于堤上。置丈许木于足下，可以超乘，谓之踩高跷。癸丑秋月，诸杂耍醵资买棹，聚于熙春台，各出所长，凡数日而散。”从这段记叙可以看出，当时在瘦西湖畔表演的高跷，高达几丈，已经具有很高的技艺。现在所踩的高跷，通常也有一两米高。表演者在社火杂戏的行进中，常常倚靠在沿街店铺的屋檐边休息。 扬州的高跷分文武两种，踩武高跷的有一整套难度很大的动作，如一个人踩着高跷，肩上还可以再坐一人；有的能单腿跳走几十米远；有的还能过独木桥、上陡坡等。文高跷不在于高难度的动作，而在于行走时边踩边扭，表演故事，如“孙悟空三打白骨精”、“牛郎织女”等，动作夸张，诙谐逗趣，常引得观众开怀大笑，近几年来，文高跷又吸收秧歌舞的某些技巧，形成一种高跷秧歌。- 136 -