1、 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879沈阳铁西地下商业街项目沈阳铁西地下商业街项目策划报告书策划报告书 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879报告框架报告框架一、沈阳市市场研究一、沈阳市市场研究二、项目定位二、项目定位三、营销策略建议三、营销策略建议四、公司简介四、公司简介 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879第一部分第一部分 沈阳市市2、场研究沈阳市市场研究1 1、沈阳市概况、沈阳市概况2 2、宏观经济形势、宏观经济形势3 3、现有商业及特征、现有商业及特征4 4、铁西区商业格局、铁西区商业格局 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879沈阳是辽宁省的省会；东北地区的经济、文化、交通和商贸中心；国家的工业重镇，总面积1.3万平方公里；市区面积3495平方公里；总人口740万人；沈阳是闻名遐迩的历史文化名城，因地处古沈水（浑河支流）之北而得名，建城至今已近2300年。这里蕴育了辽河流域的早期文化，是中华民族的发祥地之一，素有“一朝发祥地，两代帝王城3、”之称。市场研究市场研究城市概况城市概况 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879与朝阳、辽阳主要经济指标对比与朝阳、辽阳主要经济指标对比市场篇市场篇城市概况城市概况对对比比项项目目沈阳市辽辽阳市阳市朝阳市朝阳市市区总人口500万72万32万城市居民人均可支配收入11651元（2006年）9649元（2006年）7425元（2006年）农村居民纯收入5713元4600元3380元社会消费品零售总额1048.7亿元103.6亿元154.3亿元作为省会城市，虽然在人均收入上没有较大的差距，但受人口等多个因素影响，作4、为省会城市，虽然在人均收入上没有较大的差距，但受人口等多个因素影响，沈阳市的零售市场总体量远高于朝阳、辽阳两市，而且尚有较高的市场潜力可待沈阳市的零售市场总体量远高于朝阳、辽阳两市，而且尚有较高的市场潜力可待挖掘。挖掘。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879国际化趋势国际化趋势美国信贷危机引发全球化金融危机，全球经济进入衰退期，众多大国出现经济负增长。08年中国年中国股市急剧下挫、降息刺激消费、4万亿拉动内需.市场篇市场篇宏观经济形势宏观经济形势房地产行业房地产行业不可否认的寒冬期。沈阳区域沈阳区域振兴东北5、老工业基地的机遇与建设辽宁中部城市群 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879市场篇市场篇现有商业现有商业【商圈分布】就目前沈阳市的商业格局，基本上以和平区和沈河区为中心的商业核心区域。形成太原街、中街两大核心商圈，北行、金廊、五爱、铁西、南塔五区域商圈。其中太原街商圈和中街商圈是沈阳市两大主力商圈，其辐射范围大，对周边城市吸引力强，这两个商圈的发展对提升沈阳商业形象和增强沈阳商业辐射力有重大意义。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：10536、527879【商圈特征/中街】中街商圈以中街步行街为核心，东起小什字街、西至西顺城、北起北顺城，南至南顺城，由中街、小东路、北中街、南中街、沈阳路、正阳街、朝阳街组成。这些街区从功能角度没有比较明确的功能区分，这与中街商圈是沈阳市历史最悠久的一个商业区有直接的关系。中街商圈的规划发展情况以及以打造“东北第一街”的发展态势来看，中街商圈以“4A级商贸文化旅游区”的定位与太原街在定位的层面上形成了较大的差异。建设正阳街和朝阳街地下通道；结合故宫周边环境综合整治，完成标志性建筑装修改造；中心庙广场、名人景观大道、步道式精品街的建设工程、建设休闲广场，北中街商住开发项目的实施充分展现了中街商圈建成东北7、中心影响东北亚经济圈的国际商贸旅游交易平台的决心。代表商业：兴隆大家庭、沈阳商业城、沈阳春天、新玛特中街店、0101流行馆 市场篇市场篇现有商业现有商业 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879【商圈特征/太原街】太原街商圈是沈阳市未来大力规划发展的市级商业区。商圈集中了千余间商铺的规模，以太原街、中华路“一横一竖”为主轴，东起和平北大街，西至胜利大街，南起南五马路，北至北五马路；由太原步行街、中华路商业街、中山路日俄景观街、美术牌匾街、体育用品街、南一风味美食街、开明商业街等街区组成来打造“具有都市时尚的现代8、化国际商业区”。代表性商场：中兴商厦、百盛、联营商场、新世界百货（1、2、3店）、商贸精品坊、时尚地下商业城、东舜商城、万达商业广场等。市场篇市场篇现有商业现有商业 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879【北行商圈】北行商圈是皇姑区的商业中心，以长江街为中心，全力打造长江商贸中心区，通过把长江街建成集住宿、休闲、购物、餐饮、娱乐、文化交流于一体的大型商业街；2005年全面实施长江街改造，重点整治交通环境，并将建设长江图书大厦、科技文化交流中心等项目，启动国际精品超市、体育健身中心、电子商城等项目来打造35009、00平方米的中心商贸区。同时建设皇姑区科技创业中心，发展高科技产业的发展态势将实现沈阳最具现代发展水平的商圈。与太原街商圈、中街商圈一同构筑沈阳全新的商业格局。市场篇市场篇现有商业现有商业 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879【兴顺商圈】以铁西兴华街为主，主力商家是“沈阳铁百、大连友谊沈阳店、家乐福、维华商业广场”，功能以满足铁西区日常消费为主，对其他商圈影响不大。【南塔商圈】地处沈阳郊县之一东陵区城区部分，紧邻沈河区界，以鞋类、日杂、家电批发为主，分割部分低端客流。【五爱商圈】以五爱批发市场为核心，经营品10、种除金银珠宝类外，基本与中街各商家经营的品种档次重合。其对外辐射能力逐步下降，交易额已从200亿元下降到160亿元，批发转而进行零售已是不得已的办法，同时在调整品种档次后，对大众百货形成杀伤力。市场篇市场篇现有商业现有商业 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879【金廊商圈】2003年提出规划，北起北京街经青年大街到五里河，目前沈阳家乐福文化店已投入使用，沈阳卓展、沈阳百联购物中心、沈阳华悦铜锣湾购物中心等既将在1年内开业。这个商圈以高档消费为主，一方面将起到制约中街和太原街商圈发展的作用，同时也有推进中街和太11、原街明确定位和加速调整的作用。【西塔商圈】有明显朝鲜和韩国特色的商业街区，是在沈朝鲜韩国人的商业天堂，餐饮、娱乐 发达是沈阳重要的商业街。【三好街商圈】地处沈阳南部，东北地区最大的电脑及相关产业集散地。市场篇市场篇现有商业现有商业 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879市场篇市场篇现有商业现有商业商圈名称商铺名称面积规划说明太原街商圈时尚地下负2层1020平，负1层310平流行服饰、饰品等集中区域，面积一般较小，对本案有所参考参茸市场参茸市场2030平专业市场，较为冷清，东北汽配城2040平专业市场，一、二层12、售完，现在售三层商铺五爱街商圈服装城410平，个别精品屋面积较大，达200平专业批发市场，单店品种较少量大，面积需求不高针纺城1020平专业批发市场，限于产品的摆放，面积规划稍大国际小商品城620平，个别精品屋面积较大，达200平展示区域需求较大，有部分大店面需求中街商圈沈阳春天（大）1020平流行服饰零售，面积需求不高沈阳春天（小）820平流行服饰、日常用品零售，面积需求不高流行前线815平流行服饰零售，面积需求不高小商品大世界1020平，个别店铺面积较大达到200平流行服饰、日常用品零售，面积需求不高商铺规划及经营状况对比商铺规划及经营状况对比 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资13、料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879市场篇市场篇现有商业现有商业商铺出租及租金状况对比商铺出租及租金状况对比商圈名称商铺名称租金租售情况太原街商圈时尚地下负2层350元/平/月、600元/平/月，负1层1000元/平/月100%租出参茸市场1楼汽配市场已关闭，2楼参茸市场月90%租出，但客流量极少。东北汽配城购买者经营不出租在售，售价60007000元/平五爱街商圈服装城5001000元/平/月100%租出针纺城500800元/平/月100%租出国际小商品城170500元/平/月100%租出，部分业户再次向外出租，赚取差价中街商圈沈阳春天（大）20014、300元/平/月100%租出沈阳春天（小）100300元/平/月80%租出，其余20%正在装修流行前线300500元/平/月100%租出小商品大世界300500元/平/月100%租出 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879【商业特征】百货店引领潮流；社区商业滞后；国内外知名大型商业项目进驻；商业整体扩张迅速，竞争激烈，城市商业格局即将变革；消费者购物习惯已经养成；引领周边城市消费，已经形成的消费者忠诚度较高。市场篇市场篇现有商业现有商业 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策15、划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879市场篇市场篇铁西铁西【铁西概况】人口102万，辖区128平方公里【商业格局】商业项目分布在兴华街沿线，呈南北分布态势；北街项目以乐购、家世界、联华超市、大连友谊、麦德龙、百安居、百联购物、易家购物（在建）等兴华南街商业物业有铁西百货、家乐福、大商新玛特、轻工市场、国美、苏宁以及在建的沈阳万达购物中心、茂业百货等。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879【商业特征】铁西商业以大型百货公司、超市、专营店为主，多数为自营或联营经营模式街边上铺经营显现为自发性、随意16、性和无序性，档次较低，影响了区域商业的整体形象；受区域开发影响，北街商业物业多数为新近开发，整体购物环境较好，南街商业物业集中在铁百周边，物业略显陈旧，但客流量较大；铁西商业南北战线过长，客流分散，难以形成规模效应；新兴的商业物业对现有商业格局存在冲突，未来走势不明；区域内消费群体特征外散性，由以青年群体为重，多年来习惯了去中街或太原街购物，区域内购物习惯有待养成；区域内商品特征中低档商品及生活类消费产品为主市场篇市场篇铁西铁西 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879第二部分第二部分 项目定位项目定位1 1、17、项目自述、项目自述2 2、swotswot分析分析3 3、项目目标、项目目标4 4、项目定位、项目定位 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879项目篇项目篇项目自述项目自述项目属于地下人防工程，由兴华南路铁西百货至家乐福路段，全长1.6公里；项目北端与沈阳地铁工程铁西站相连，南端为家乐福超市；拟定建成后与地面现有商业设施的地下部分都设有连接处。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879优势：本案所属的铁西区属于沈阳市人口最多，面18、积最大的区，随着城区改造进程加快，区域内经济、人口等都将有大幅度提升；本案位于铁西商圈核心地段，周围商业配套丰富，发展潜力巨大；沈阳市地下工程的代表项目时尚购物已经成为沈阳及周边城市青年群体潮流购物首选；项目具有后天发展优势和独特地下商业的风格特色作为地下人防工程，本项目可办理产权过户手续，增强了项目价值点；机会：与地铁相连，“地铁经济”所能带来的增值效应无可估量；区域内新进大型商业项目多，商业项目联动，商圈对整个沈阳市场的辐射能力提高，为项目带来更多的价值点；消费人群断层与商圈商品和消费服务空白点为项目带来更多的竞争空间。周围没有同类项目 项目篇项目篇SWOT分析分析 房商网房商网海量房地产19、资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879劣势：沈阳城市整体商业规模较大，中街、太原街对区域内消费人群拉动力较大，项目与其他商圈的同类项目竞争中处于下风；区域内商业较为分散，难以形成有力的规模竞争力；项目出售模式为项目后续经营埋下隐患；威胁：与项目同期开发的地下商业项目09年又三处之多，项目从自身条件上没有优势；城市商业整体放量过大，即将进入商业发展的迟缓期恰逢全球性商业危机，市民消费紧缩，无论投资者与经营者相对谨慎；项目篇项目篇SWOT分析分析 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销20、策划大全，QQ：1053527879项目篇项目篇项目目标项目目标开发商目标：开发商目标：1111年实现销售面积年实现销售面积1 1万平米万平米 销售额不低于销售额不低于3 3个亿个亿 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879 在定位之前，我们需要考虑两点：在定位之前，我们需要考虑两点：1、市场缺少什么？区域内商业多数为大型百货和超市形态，缺少一条可以“逛”的街。2、消费者需要什么？占市场主导消费的青年群体需要一个“吃、喝、玩、乐”一站式消费的“集 结号”。项目篇项目篇项目定位项目定位 房商网房商网海量房地产资料21、下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879我们需要做到：项目篇项目篇项目定位项目定位打造理想的投资回报公式，吸引投资者打造理想的投资回报公式，吸引投资者从消费者需求角度出发，填补市场空白点从消费者需求角度出发，填补市场空白点 经营者层面经营者层面投资者层面投资者层面 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879项目篇项目篇项目定位项目定位时尚/潮流/流动/窗口/体验/生活满足：流动性/秩序性/联动性/视窗性应该具备的元素定位为定位为 铁西时尚潮流集结地铁西时尚22、潮流集结地 铁西商业的联结纽带铁西商业的联结纽带 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879【主流消费群体定位】以区域内青年群体为主，辐射走遍区域的同类人群。项目篇项目篇项目定位项目定位 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879【形象定位】铁西时尚潮流集结地 COPY太原街“时尚地下”，为铁西的青年群体量身打造一条集购物、休闲、餐饮、娱乐为一体的地下商街。项目篇项目篇项目定位项目定位 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料23、下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879【功能定位】区域商业联结纽带 充分认识到项目另外一个功能地下通道，合理利用地铁带来的增值效应，充分挖掘与每个商场连接处的价值点，成为区域商业联动的最大收益者。项目篇项目篇项目定位项目定位 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879第三部分第三部分 营销策略建议营销策略建议1 1、开发策略、开发策略2 2、销售策略、销售策略3 3、推广策略、推广策略4 4、价格策略、价格策略5 5、业种规划、业种规划 房商网房商网海量房地产资料下载！海量24、房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879强强联合，订单模式运作强强联合，订单模式运作 采取订单运作模式，寻找与项目切合的商业项目经营企业进行合作洽谈，在缓解项目资金压力，亦能增强商户信心。由北至南，分段开发由北至南，分段开发 根据项目地表现有商业状况，我们建议从先期开发铁百至新玛特地段。合理布局，与周边大型商业形成错位，整合区域商业，填补区域商业功合理布局，与周边大型商业形成错位，整合区域商业，填补区域商业功能空白，丰富业态和店铺规格档次能空白，丰富业态和店铺规格档次 地上临街商业的减少和大型商业的集中，导致区域商业模式化、单一化，商业街区形式的25、商业是城市中心区不可或缺的集休闲、娱乐、购物、文化消费一体的体现城市文化风格的商业体，建议项目在既定主题下，充分借鉴商业步行街区的规划和功能布局特点，建成一个具有丰富城市特色的功能齐全的商业体。策略篇策略篇开发策略开发策略 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879多种销售模式结合多种销售模式结合 定向销售、带租约销售、回租模式等等，不同区域采取不同的做法，保证项目资金快速回笼和顺利运作。批次销售，掌控节奏批次销售，掌控节奏 销售阶段需要给予充分的客户积累沟通时间，分批次阶段性推出店铺，保持合理的市场节奏，控制销26、售率。投资客户的引导与挖掘；投资客户的引导与挖掘；宏观调控下住宅投资空间的压缩、股市低迷、银行利率减少，使商铺面临新的投资机会，高于住宅的租金回报率也是吸引客户投资商铺的一个重要因素策略篇策略篇销售策略销售策略 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879主题性推广 明确项目未来发展方向，告诉消费者要把项目打造成“沈阳第二个时尚地下，铁西的时尚地下”。依托于铁西改造作市场引导 以区域改造为背景，借势周围大型商业项目的开发建设和开业，扩大铁西商业中心的影响，通过宣传区域前景为项目镀金。充分打造地铁经济 地铁作为项目最27、大的价值点之一，也是项目先期推广的卖点之一。老带新的客户模式应用 利用口碑传播，通过适当给与现金奖励的方式，做好老客户带新客户的工作。策略篇策略篇推广策略推广策略 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879媒体组合 合理利用项目自身的户外媒体资源，通过项目施工围挡、售楼处等作正常展示，也可提前兴建地下通道入口，增加项目昭示度。策略篇策略篇推广策略推广策略 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879 在目前全国房地产市场低迷的大环境下28、，建议采取低开高走低开高走的价格策略。先把附加值低的区域推向市场，进行前期的市场试水。通过市场反应验证价格策略的可行性，并通过客户积累的情况适时进行调整。销售价格根据销售速度和销售比率，也逐步提高。策略篇策略篇价格策略价格策略 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879价格测算策略篇策略篇价格策略价格策略暂略暂略 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879策略篇策略篇业种规划业种规划暂略暂略 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879The endThe end