1、都市型商圈繁荣的业态组合及改进策略 摘要：都市型商圈作为城市的主要商圈，其持续繁荣和发展对城市经济的发展有重要意义，其繁荣景象也是城市商业发展水平的体现。近年来随着商业地产的兴起，大城市都市型商圈的发展十分迅速，但是理论界对怎样培育，发展，并保持都市型商圈的持久繁荣的研究还是十分缺乏，本文通过对广州天河路商圈发展各个时期的业态组合选择的分析，对比亚洲地区其他知名商圈的业态组合，论述了国内都市型商圈发展中可能存在的问题，并在此基础上提出一些相关的改进建议。 关键词：都市型商圈；持续繁荣；业态组合1 都市型商圈业态组合及相关概念1.1 商圈及都市型商圈商圈又称商势圈, 通常是指一个零售店或商业中心2、的营运能力所覆盖的空间范围, 或者说可能来店购物的顾客所分布的地理区域。一般可归纳为三点：第一、商圈是一个具体的区域空间, 是一个大致可以界定的地理区域；第二、商圈是一个具体的销售空间, 同时又是一个具体的购买空间, 而且, 这个地理区域空间很容易在地图上标示出；第三、商圈内各种销售辐射力和购买向心力构成一个类似物理学中的“ 场” 的“ 商业场” , 商业活动就是在这个商业场中进行 。都市型商圈就是指位于城市中心区的商圈，指的是在城市中心特定区域内,由商业企业网点集聚所形成而对周围企业、消费者所产生交互作用(包括辐射、吸引双向活动) 的一定空间范围,这些商贸网点集聚的特定空间区域一般在城市的中3、心，或城市次级繁荣带。1.2 零售业态及业态组合零售业态是零售企业为满足不同的消费需求进行相应的要素组合而形成的不同经营形态，零售业一般分为餐饮食杂店、便利店、折扣店、超市、百货店、专业店、专卖店、购物中心、电视购物、邮购、网上商店等17种业态。通常情况下业态与经营方式关系密切，经营方式越是多样化，业态就会随之变换形态而呈多样化。业态组合是指在特定区域内，通过各种经营方式的交叉组合，达到互补经营的方法，具体的说就是多种业态在相关商业区域内的取舍选择，这个过程主要通过相关业态的互补性作用来达到最佳的商流，人流的效果，是商圈持续繁荣的核心要素。随着上世纪90年代中后期中国进入商贸流通业的大发展时期4、，中国各大城市中心区的现代商业和商业地产进入一个快速发展期，相关都市型商圈也借此良机飞速发展。仅以北京为例，现今北京市内已经成型的都市型商圈就有王府井、西单、前门、燕莎、公主坟、当代、阜成门、中关村、CBD等十几个，这在十几年前是不可想象的繁荣景象，充分证明了现代商业地产集中化的发展趋势。同样，伴随着这个发展趋势，关注商圈繁荣因素的研究也开始不断出现，但是令人遗憾的是现今大部分的研究仅仅关注商圈的发展程度，商圈发展的影响因素和商圈重新整合的相关策略，较少有人去思考在什么样的时期什么样的业态组合对商圈长期繁荣有最大的作用，也较少有人思考在都市型商圈发展的各个阶段，促进商圈繁荣的最优业态组合是什么5、。这种情况一定程度上影响了前期研究成果的实践价值，使得相当一部分研究的实践意义不足，难以对商圈的持续繁荣起到应有的作用。2 广州天河路商圈繁荣的业态组合的现状与分类广州天河路商圈是广州市新兴的都市型商圈，和广州另一个久享盛名的老商圈北京路商圈不同的是，天河路商圈是1996年后发展起来的，以大型购物中心为标志性建筑的现代新兴商圈，是以大型复合式业态为主的商圈，是全国最密集的购物中心聚集地 。就规模而言，天河路商圈已云集超过100多万平方米的商业地产也将在近年超越如上海徐家汇、北京西单等著名老牌商圈成为“中国第一商圈”。从天河路上纵览，路北依次为广州市购书中心、维多利亚广场、天河体育中心、太古汇广6、场，路南则有中怡时尚中心、天河城购物中心、宏城广场、正佳广场等一系列大型百货、购物中心业态。往东延伸，有广州电脑城、百脑汇广场、颐高数码广场、天河娱乐广场、摩登百货等专业店专卖店业态，后街则是特色餐饮的版块，其相邻的体育路特色餐饮一条街完整的补全了整个天河路商圈的所需的相关业态组合，很好的聚集了商流、人流，为商圈的持续繁荣做出了很大的贡献。而从相关渠道所获得信息得知，天河路商圈的几大核心购物中心如天河城购物中心的人流量平均保持在每天40万人次左右，正佳广场的人流量也保持在10-20万人次之间，其他如太古汇广场，维多利亚广场，天河娱乐广场每日的人流量都在稳步增长，这说明商圈的聚集效应开始显现。业7、内人士预计，除了5大购物中心的聚集效应和地铁3号线的开通，在建几栋甲级写字楼投入使用又将吸引大量白领，2010年亚运会之前整个天河路商圈的固定消费人群将超过50万，将迈入商圈发展的新阶段。而在整个天河路商圈的发展过程中，一直通过相关也太组合的优化保证了商圈的稳定持续繁荣，1996年天河路最先修建的是广州市购书中心，然后在这个基础上修建了天河城购物中心和后街的特色食街版块，初步实现了聚集人气的业态组合，使天河路初步成为人气聚集之地；进入21世纪之后，在之前的天河路沿线上兴建了维多利亚广场、天河体育中心、太古汇广场，中怡时尚中心、天河城购物中心、宏城广场、正佳广场，并同石牌桥沿线的广州电脑城、百脑8、汇广场、颐高数码广场、天河娱乐广场、摩登百货，华亿百货等连成一片，三片繁华的商业区域连成一体之后，天河路商圈正式形成。而且在这个发展过程中，天河路商圈的商业凝聚力日强，客流日渐增加，一直都呈现出一个持续繁荣的景象，这其中，良好的业态组合起了很大的作用。表1 天河路商圈业态分类表 资料来源：广东商学院流通经济研究所由表1从人流商流的角度分析，天河路商圈的业态组合对人流商流的聚集是相当有效的，在这里购物有5大购物中心，4大百货商城，而吉之岛、百佳、好又多超市的存在又满足了固定消费群的需要，餐饮业态的存在则为外来购物休闲和往来专业店的人流提供了逗留的条件。整个商圈实现了人流商流绕商圈流动的循环，有效9、的保持了商圈的持续繁荣，体现了良好的业态组合对商圈繁荣的促进作用。3 天河路商圈业态组合的特点及比较3.1 亚洲主要的商圈及业态组合特点我们在亚洲范围内做一个商圈业态的比较以发现天河路商圈业态组合可能存在的问题和其下一步发展的方向，我们选择上海南京路商圈、北京王府井商圈、香港铜锣湾商圈、日本东京银座商圈、和新加坡乌节路商圈作为标杆进行比较，考察下列商圈的相关业态组合和繁荣情况说明其在业态组合选择上的亮点。当前亚洲主要的商圈在业态组合的设计上一般有两种典型的类型：3.1.1 传统商圈的业态组合城市的老商业街步行街发展起来的传统商圈的业态组合，因为老牌商圈在商业经营上的局限性，使得很大一部分老旧的10、业态组合依旧存在，同时为提升商圈档次，这类商圈一方面引入商业新业态如大型购物中心，一方面下大力气改革原有的业态，提升原有主力店，主要业态的规模水平。这种情况使得这类商圈呈现出一种古典业态和现代业态并存，两者之间相互促进，相互竞争的态势，同时还使这类商圈保持了许多独具一格的文化历史风情，增加了商圈的文化历史价值。在以上的范例中上海南京路商圈，北京王府井商圈和东京银座商圈都是属于这种类型的商圈。 3.1.2 新兴商圈的业态组合 另一种主要商圈的业态组合就是如香港铜锣湾、新家坡乌节路商圈一类新兴商圈的业态组合。这类商圈由于之前的老业态不多或者改造的较为彻底，相关业态的淘汰变更快，使得这些商圈的现代业11、态如大型购物中心和体验馆的比重较高，业态种类也比较集中，商业地产规划的痕迹较浓，像香港铜锣湾商圈基本上全部由购物中心，购物广场，精品百货和高级酒店组成；明显不同于东京银座这样的在商圈中心保有文具中心，木村屋本店面包坊和东京鸠居堂文化坊等古典特色业态的商圈。这种类型商圈的另一个重要的范例就是新加坡乌节路商圈，乌节路商圈经过彻底改造后以义安城购物中心、先得坊购物中心、百丽宫时尚中心为核心，辅以新达城、DFS免税店、Delfiorchard、Fareastplaza等精品业态，使之充满现代新兴商圈的华丽气息，很准确的演绎了现代商业中心的高级业态组合的效力。3.2 天河商圈与两种典型商圈业态组合的比较12、从当前两种类型商圈的繁荣程度来说，很难说那种商圈的业态组合更有效。实际运营中，两种类型的商圈业态组合都使本商圈达到了持续繁荣的目的，可说各有所长，但不失比较意义，我们现在就将广州天河路商圈业态组合和以上两种典型商圈业态组合进行一个横向比较，以发现天河路商圈在业态组合上的特点和可能存在的问题。表2 广州天河路与传统商圈业态组合比较资料来源：广东商学院流通经济研究所从表2我们可以看出同传统商圈的商业业态组合相比，广州天河路商圈主要在专业（卖）店和其他两项业态和其他商圈有比较大的不同，传统商圈由于一般在老牌商业街上改建，一般都保留一些与当地文化历史相关的业态，如东京银座的数量巨大的剧院、画廊，上海南13、京路上的盛锡福鞋帽商店、上海市丝绸进出口公司、上海民族乐器厂门市部，最典型的是北京王府井商圈，街内有同陛和鞋店、新世界丝绸店、百草参茸药店、碧春茶叶店、汲古阁文物店等百年老店。这类百年老店和新建现代业态相辅相成，实现了很好的持续吸引力，这是广州天河路商圈现有的业态组合所不能达到的效果。另一方面，对比广州天河路商圈专业店和专卖店业态同其他传统商圈的区别。我们可以发现天河路商圈的主要专业业态就是专业店大连锁，如百脑汇、颐高数码、国美、苏宁，这种业态组合方式虽然同天河路的其他购物中心，百货商城相得益彰，但是同其他传统商圈相比就存在业态组合缺乏特色，相对单一，比较难以满足那些有特种需求的消费者。如我们14、从上表可以看出东京银座中心区存有伊东屋文具中心、鸠居堂文化馆、华盛顿本店皮鞋专业店。南京路和王府井也保存了上海市时装公司、上海老凤祥银楼、工艺美术大厦、新中国儿童用品商店等极具特色的专营店，这些特色专业业态极好的补充了商圈的业态组合，将组合效率的放大效应很好的表现出来，为商圈聚集了新的人流商流，是传统商圈持续繁荣的重要因素。从这一点出发，我们比较发现广州天河路商圈现有的业态组合存在不够丰富的问题。相对于传统商圈，广州天河路商圈同以新加坡乌节路，香港铜锣湾为代表的新兴商圈有更多的共同点：表3 广州天河商圈与新兴商圈业态组合比较资料来源：广东商学院流通经济研究所新兴商圈的主要特点是购物中心和传统百15、货商城的集中化，这方面广州天河城、香港铜锣湾、和新家坡乌节路都是相同的。从上表分析得知，上述商圈主要的业态组合的不同点集中在以下方面：首先，同其他两个商圈相比，天河路商圈的专业店业态显得相当的单一，如乌节路上有乌节翡翠，乌节坊等经营文化生活用品。铜锣湾除了Fortress和百老汇专营电器外，还有香港DHC专卖店、香港ROLEX专卖店专营化妆品和手表。这些都提升了当地商圈的消费层级，为消费者提供更多的购物选择，为商圈的持续繁荣作出了贡献。相比之下，天河路商圈在促进商圈业态丰富上所做的努力，稍显不足。其次，在其他配套业态方面，天河城商圈现在所具备的业态，显得消费档次不足，同新加坡乌节路和香港铜锣湾16、相比，天河路商圈的大型酒店不够集聚，数量不多；另外，另两大商圈的其他辅助业态主要是经营特色商品如乌节达尔菲、渣甸坊露天市场、名店廊，而天河路商圈则是超市或中档服饰，两相比较高下立判，这是天河路商圈需要迅速改善的地方。最后，在新兴业态组合中完全相同的部分，现代购物中心和百货商城上，天河路商圈在总的数量和经营面积的规模上不处劣势，但是在精品业态的水平和国际著名奢侈品专卖店的数量上就要略为逊色，香港和新加坡作为传统的购物天堂，在购物业态水平和奢侈品消费能力上要比国内商圈稍高，新兴的国内商圈和国内商业流通企业要提升发展水平，迎头赶上才能保证商圈的持续繁荣，在都市型商圈之间的竞争中取得优势。4 天河路商17、圈业态组合改进策略通过以上分析，我们可以得知天河路商圈作为国内新兴商圈的代表，发展迅速，人流商流的聚集能力强，商业经营十分繁荣，是国内排名前列的优秀都市型商圈；但是对比亚洲其他知名商圈现有业态组合后，我们发现在这种繁荣景象的背后，天河路商圈在业态组合经营上也存在一些不足，可能影响商圈持续繁荣。为保证广州天河路商圈的持续繁荣，为广东商贸流通业的发展做出与其地位相称的贡献，我们需要对天河路商圈已存在的不足采取相关的解决策略：（1）天河路商圈可以考虑引进部分和当地历史文化相关的业态，广州作为千年商都具有历史气息的悠久企业为数不少，但是其经营主力店很少在核心商圈出现，影响了商圈的持续竞争力，另外，天河18、路商圈的购物业态占绝对多数，文化商品设施相对不足，需考虑更多的如剧院，画廊之类的专业文化业态，提升商圈的文化品位。（2）针对天河路商圈专业店业态过于单一的问题，之后的天河路商圈的业态组合建设应当考虑引进更多类型的专业店，如专营文化用品、特定服装用品、化妆品、工艺用品的专业店，这些专业业态的引入，可以很好的吸引不同阶层和来源的消费者，扩大商圈在不同消费者心目中的影响力，是商圈持续繁荣的重要条件。（3）广州天河路商圈的辅助性其他业态档次不足，过于单一，虽然我们不能像其他国内商圈一样，商圈核心保存有特色百年老店，但是可以以香港、新加坡为标杠，为特色商品如民族产品，特色工业品创造经营条件，在辅助业态的丰富化方面做出足够的努力，这样的业态将是商圈在高速发展期后，仍然能长久不衰的重要依据。 (4)在现代新兴商圈的主体，大型购物中心、现代百货、和酒店业上天河路商圈还存在着如购物中心特点不鲜明，百货商城水平良莠不齐，酒店数量和档次不够的问题，这些问题都要在商圈的发展过程中采取大量的工作中一一克服，才能使天河路商圈业态组合日趋完善，有力的保证商圈持续繁荣。