1、1石家庄XX地块项目商业定位沟通 谨呈：石家庄XX房地产开发有限公司XX地产&河北XX2015年3月2报 告 目 录物 业 发 展 建 议项 目 整 体 定 位开 发 条 件 研 判开 发 环 境 分 析3开发环境分析1 1整 体 市 场 概 况2综合体案例分析4调控影响不大，整体市场供求均稳定增长，房价持续上涨数据来源：XX地产（河北）研究部 石家庄整体房地产市场平稳运行，近几年供求处于稳定增长态势，房价持续上涨；近两年持续调控，但供求仍较活跃，2015年房价突破6000元/，调控影响有限。整体市场概况5住宅市场概况市场供应以住宅为主，2015年在售住宅项目共计125个，二环沿线为市场供应主2、力；2015年住宅供应636万，去化492万，去化率约为77%。2015年住宅分布图市场供应住宅主导/刚性需求旺盛本案620062015年住宅价格走势两室、三室为主 /价格持续上涨7公寓产品多集中在传统商圈，沿交通干线分布，在售公寓33个；2015年公寓供应56.7万，去化40.6万，去化率约 72%，成交均价7450元/。市场接受度较高 /存在上行空间公寓产品分布图62837450供应及价格走势图公寓市场概况数据来源：XX地产（河北）研究部本案8市场热销公寓面积集中在40-70，均价集中在7000-8500元/。市场公寓价格形式图市场公寓户型比例示意图9本案65409450数据来源：XX地产3、（河北）研究部在售写字楼集中在一环核心区位，共计18个；2015年写字楼供应为 41.9万，去化 30.2万，去化率约72%，成交均价9450元/。依赖核心区域/具备较高的价值增长空间写字楼产品分布图供应及价格走势图写字楼市场概况10市场热销写字楼面积集中在40-150，价格集中在7000-9000元/。在售写字楼价格在售写字楼主力产品面积区间11本案东南商圈核心商圈西南商圈北国商城先天下南三条银座新百万象天成万达广场怀特商场联邦东方明珠三大商圈格局/区域商圈空白商业市场概况121.石家庄商业市场均以传统集中式购物中心出现，多为中高档次；2.商业选址严格，良好的地段、环境、交通成为必要条件。百4、货店名称业态档次北 人 集 团新百广场商场 中低档北国商城 中高档先天下 高档东尚时尚万达广场万千百货高档勒泰中心香港新世界（洽谈中）高档万达广场先天下新世界131.中高端酒店分布集中于传统核心商圈，对商圈依附性强；2.高端酒店多以其丰富的立面效果及沿街昭示性成为区域的形象标杆。中高端酒店市场概况本案14中高档酒店入住率较高，运营状况良好。酒店名称星级标准入住率（即时）标间价格（元/天）世纪大饭店五星65%-75%408世贸皇冠五星68%-73%788中茂海悦 五星60%-70%490国际大厦四星75%-80%360国宾四星65%-75%335华庭时尚商务四星85%-90%278西美四星70%5、-80%335燕春花园酒店四星60%-75%330燕山大酒店四星60%-70%298酒店名称星级标准入住率（即时）标间价格（元/天）中国大酒店四星55%-65%338阳光大厦四星55%-65%230亚太大酒店四星65%-75%180/310凯旋金悦大酒店四星55%-70%338石家庄新东方商务酒店四星50%-65%294金圆大厦四星55%-70%298美东国际准四星55%-65%288美丽华大酒店四星50%-65%21815中高端酒店房间套数300间以下居多/标间价格300元左右16受政策影响较小，市场稳步发展；由单一住宅市场向多元市场转变，公寓、写字楼极具上行空间；三大商圈引领城市发展，区域6、商业存在市场空白；中高端酒店市场运营良好。整体市场小结171整 体 市 场 概 况2 2综合体案例分析开发环境分析18城市综合体多分布于核心区位城中村改造加速新增供给多为区域发展引擎一环以内及周边新客站石市综合体分布19项目名称开发商位置物业类型勒泰中心石家庄勒泰地产一环核心位置写字楼、酒店、公寓、商业新源NASA石家庄新源发地产一环核心位置写字楼、公寓、商业万象天成石家庄兆龙地产一环边缘写字楼、酒店、公寓、商业万达广场石家庄万达广场投资有限公司靠近一环写字楼、酒店、公寓、商业、住宅中央悦城石家庄德鸿地产一环内写字楼、酒店、公寓、商业、住宅联邦东方明珠石家庄联邦伟业地产远离一环写字楼、公寓、商7、业海悦天地石家庄金正地产一环边缘写字楼、酒店、公寓、商业藏龙福地河北鑫海天地产远离一环写字楼、酒店、公寓、商业、住宅案例借鉴本案20万达广场新源NASA联邦明珠中央悦城藏龙福地万象天成勒泰中心海悦天地21城市综合体，公寓商业主导，酒店写字楼拔高项目名称总体量商业体量公寓比例写字楼比例商业比例酒店比例万达广场184.3万64.3万37.2%20.3%38%5%海悦天地30万30万36%19%36.7%8.3%中央悦城20万6万33%30.%12%25%新源NASA18万18万48%18%36%0%万象天成16万16万23%9.5%62%5.5%勒泰中心62万62万25%17.%46%12%藏龙福8、地72万40万21.6%26.%42%9.4%配比均值31.97%19.97%38.96%9.31%物业配比22项目名称价格（元/）去化速度（/月）公寓写字楼公寓写字楼万达广场80001200021001500联邦东方明珠696016001050海悦天地1410017001250中央悦城150001500013001130新源NASA9500 1380018001420万象天成850013001075勒泰中心180001900014501450均值109931478016071268高价位写字楼的去化速度慢于公寓产品，公寓产品以其高性价比成为市场热销价格及去化23项目名称商业酒店商业类型商业等9、级酒店类型酒店等级万达广场中心商业市级商业商务酒店五星东方联邦明珠区域商街区级商业海悦天地中心商业市级商业商务酒店准五星中央悦城底商社区商业商务酒店五星新源NASA中心商业市级商业万象天成中心商业区级商业商务酒店准四星勒泰中心中心商业市级商业水疗主题假日酒店五星藏龙福地外围商业社区商业商务酒店五星综合体多以大型商业、中高端酒店作为项目及区域配套商业及酒店状况24项目名称操作模式万达广场品牌的导入 高性价比的公寓产品入市写字楼拉升项目品质高档住宅形象拔升、利润空间新源NASA特色公寓入市商业提升整体实力带动写字楼产品的销售勒泰中心高举高打酒店炒作特色产品入市写字楼形象拔升、利润空间品牌落地快销为10、王形象拉升利润空间典型案例操作模式25楼市多元化发展，综合体带动区域发展；公寓商业主导，酒店写字楼拔高；公寓产品快销，规避操作风险；综合体多以大型商业作为项目及区域配套。综合体分析小结26开发环境结论楼市多元化发展，综合体存在上行空间；公寓产品快销，主导综合体去化；中高端酒店、写字楼为大型综合体必备；集中商业满足综合体自身及区域需求。27报 告 目 录开 发 条 件 研 判开 发 环 境 分 析项 目 整 体 定 位物 业 发 展 建 议28开发条件研判1 1外 部 条 件 分 析2内 部 条 件 分 析292005-2015年石家庄GDP稳步增长，年均增长率约为12%；2015年，人均可支配11、收入首超2万元，增幅约为12%。宏观经济石市经济保持良好增长势头，人均消费力不断增强30本案单核发展（2006年前）带状发展(06年-10年)第一阶段：城市向东南第二阶段：1+4组团 第三阶段：一城三区三组团城市发展正定开发区鹿泉栾城藁城主城区本案处于城市核心区的价值洼地，发展潜力巨大一城：即中心城，包括现状主城区以及正定古城及其高速公路以东地区，是城市公共服务职能的聚集地区和未来城市发展建设的核心区。老城区：金融商贸、文化娱乐、商务办公、信息流通、商业服务等第三产业和生态环境建设。正定新区：行政办公、会展旅游、文化体育、总部经济等高端服务职能。东部新区：高新技术产业、生物医药及研发中心。三组12、团：即鹿泉、栾城和藁城三个外围组团。31城市绿地增加：胜利大街改建，中铁仓储中心、运河桥客运站及7420货运中心外迁居住区规模扩大：油脂厂、种子机械厂、市货运中心改建商业聚合效应增强：市货运中心北侧改建消费力提升：花香维也纳、御景江山、冀兴花园等中高端小区可以提升区域的消费能力区域环境优化，消费需求增加，项目规划应具备前瞻性利好1：区域环境优化未来规划32 运河桥客运站外迁项目通达性提升，带动本案商业商务发展火车站南迁利好2：交通压力缓解2 23 3新胜利大街建设新胜利大街建设客运站现址客运站新址火车站新火车站火车站新火车站本案本案33轨道交通全面拉升物业价值打造地铁“10分钟生活圈”利好3：13、地铁物业升值潜力巨大2号线号线运河桥站八家庄站本案34区位价值分析小结借势老城区改造，城市核心区位价值提升板块环境优化/交通压力缓解/地铁增加客流及物业价值城市发展未来规划35开发条件分析1外 部 条 件 分 析2 2内 部 条 件 分 析36 桥东区，靠近一环，城市中轴线位置；项目区位一环二环本案客运总站运河桥客运站火车站和平路平安大街建设大街街胜大利本案37交通状况 车流量大，交通负荷严重；单行道对项目对项目影响较大；沿街面小，昭示性差。本案38本案 货运仓储较多，周边环境脏乱差；周边环境39建设用地面积：64274（96.3亩）建筑密度：45%容积率：6.0 总建筑面积：42万（地上约314、8.5万）大型城市综合体未来人文气息浓厚业态面积要求（）图书馆或艺术馆8000公益性区级文化中心6000饭店餐饮30000星级酒店综合性商业含影剧院、室内滑雪场等娱乐设施商务办公经济技术指标40XX地产开发金岸红堡、启新1889、启新记忆文化创意产业园、金岸世铭、惠民园、青苹果社区等6个项目。责任国企/实力保证/成熟开发经验 启新记忆文化创意产业园集商业、旅游、文化于一体的综合园区企业实力青苹果社区集公寓、商业、幼儿园于一体的大型商业综合体及购物中心41内部条件小结位置较好/规模优势/业态多元周边环境较差，有待提升项目环境实力国企/成熟开发经验企业42开发条件分析结论经济高速发展，项目发展利好15、；周边环境制约项目发展；未来区域发展利好，项目规划适度超前；项目大规模、多元化，具备打造中高端商业综合体的基本条件。43报 告 目 录物 业 发 展 建 议项 目 整 体 定 位开 发 条 件 研 判开 发 环 境 分 析441.小环境嘈杂，有待改善2.交通通达性较差3.临街展示面小，昭示性差4.项目规划难度较大1.板块竞争力不强2.市场竞争激烈3.政策走向的不确定性Strengths优势分析Weaknesses劣势分析Opportunities机会分析Threats威胁分析1.紧邻一环，城市区位较为优越2.开发商国企背景，实力雄厚，成熟开发经验3.城市综合体，具备规模优势4.业态丰富，人文气16、息浓厚5.路网成熟，可达性高1.板块内商业市场成熟度较低2.附近居民消费能力较强3.未来市政规划利好4.工厂旧址易拆迁项目SWOT分析45规模优势价值洼地 前景利好 板块引擎项目核心价值4646点睛城市中轴 板块发展引擎项目市场定位47项目功能定位484849495050时尚商务酒店酒店定位515151精致客房提升差旅居住舒适性525252多元配套满足周边商务需求5353城市中轴 商务标杆写字楼定位545555挑高大堂、公共部分精装提升写字楼品质56精品百变公寓 公寓定位575858省城乐活中心商业定位59设置开放广场，增强展示效应，汇聚客流6060集中商业多中庭，结合玻璃屋顶，实现自然采光617、16162 点睛城市中轴 板块发展引擎精品百变公寓城市中轴商务标杆时尚商务酒店省城乐活中心定位汇总63报 告 目 录物 业 发 展 建 议项 目 整 体 定 位开 发 条 件 研 判开 发 环 境 分 析64物业发展建议1 1整 体 规 划 建 议2产 品 设 计 建 议65整体规划原则 企业首开项目，考虑后续开发，本案应树立企业品牌及影响力；周边缺乏中高端商务及商业氛围，为降低市场风险，整体项目建议以销售为主，缩短销售周期，快速回笼资金；位置佳、昭示性强区域打造形象标杆产品，树立项目形象；商业入口设置在客流较多位置。66市场配比借鉴项目名称公寓比例写字楼比例商业比例酒店比例万达广场37.2%18、20.3%38%5%海悦天地36%19%36.7%8.3%中央悦城33%30.%12%25%新源NASA48%18%36%0%万象天成23%9.5%62%5.5%勒泰中心25%17.%46%12%藏龙福地21.6%26.%42%9.4%周边现状现金为王规避风险公寓业态主导综合体写字楼酒店昭示形象形象昭示品质保障填补空白指标满足以集中商业满足区域需求，带动区域发展建议以公寓业态主导综合体 /同时缩小商业及写字楼比例671234缺乏商业展示性商业价值最低最低视觉/动线交汇处商业价值最高最高商业展示性好商业价值较高较高缺乏商业展示性商业价值较低较低地块价值研判交通动线、噪音、环境、昭示性等多因素 119、 2 3 46868业态规划示意写字楼及酒店增强项目昭示性，提升升品质感酒店写字楼广场休闲广场，具备客 群 聚 集 效 用公寓公寓实现项目快速回款，降低开发风险中 庭 实 现 自 然 采 光，提 升 商 业 舒 适 度6969南 侧 视 角西 侧 视 角70业 态栋数层 数层高（m）占地面积（）总占地（）建面（）备注公寓6233.315006000207000为快速回笼资金，打造宜商宜住宜投资快销产品写字楼1243.91600160038400拔升整体项目品质，树立企业形象酒店1203.31600160032000商业工人街道24.5200020004000补足生活需求型消费集中商业地上6地下20、351800018000地上104000地下54000（含地下商业12000）降低运营风险，适当控制集中商业体量含餐饮、图书馆、文艺中心、滑冰场约50000硬性指标合计29200 420000业态规划建议71物业类型栋数/层数体量（万）公寓6约20.7写字楼1约3.8酒店1约3.2商业集中商业：地上6/地下1沿街底商地上约10.4，地下约1.2底商约0.4合 计38.572物业发展建议1整 体 规 划 建 议2 2产 品 设 计 建 议731.现代简约建筑风格，外墙材质选取玻璃幕墙，展示商务档次；2.大堂设计开敞，建议设计局部大挑空，以降低空间视觉压抑；3.公共部分精装注重商务表现力，灯光明亮21、墙面装饰干挂石材、大理石地面；4.电梯建议高低分区设计，提高实际运行效率；5.写字楼产品面积划分灵活，满足不同层面的商务需求；6.工人街、华新路交口位置可视未来发展规划及销售情况调整写字楼比例。写字楼发展建议74简约现代风格增强超高建筑单体挺拔感75大堂挑空，也可结合设计进行阳光大堂处理挑空夹层可作为商务配套，如票务、茶餐厅等76公共空间精装修设计地面：大理石墙面：干挂石材77可根据面积划分情况，为客户免费提供室内设计建议或效果图针对企业会议及办公需求，增加细节灵活处理（如 会 议 室 的 顶 棚 滑 道 设 计）781.以商务型酒店为主导方向，吸纳商务人群；2.引入星级品牌，满足住宿、会议22、商务活动等多种相关需求；3.适当借鉴主题酒店，注重细节打造；酒店发展建议79独立酒店大堂设计除接待功能外，可结合酒店商务配套处理，如会务服务、精品店、商务中心、咖啡吧等80商务客房提供上网、干洗等服务功能，满足商务人群差旅办公需求81酒店多功能厅多功能厅是酒店中气氛变化最活跃的场所。它可以根据客人不同的需要，而变换不同气氛，特殊场合还需要配合舞台灯光效果82专业品质服务聘请专业酒店管理公司进行管理，提供管家式贴心服务，如叫醒服务、代订票、客房送餐服务等838383多元配套满足周边商务需求84公寓发展建议1.依托写字楼形象，提升整体项目价值感，保持整体形象一致；2.打造高性价比、小户型产品，面23、积建议为40-70之间；3.户型设计多用途宜商宜住宜投资；4.建议部分采用精装修，实现快速销售及回款；858585861.导入主力店，适当补充餐饮、文娱等多元业态，融吃喝玩乐购于一体；2.注重时尚品牌引入，吸引石市青年消费群体，成为引领板块的时尚标杆；3.图书馆、文化中心及滑雪场设置在集中商业内；4.商业街与集中式商业相补充，补足生活型消费需求；商业发展建议878787集合主力百货、次主力店、超市、精品餐饮、休闲娱乐及教育培训等全商业业态的生活方式购物中心，撬动并吸引青年白领的时尚消费和休闲娱乐。88主力百货临近写字楼及酒店设置，抓牢实力消费人群；一层采取落地窗设计，增强商业展示性及吸引力；餐饮及文娱设施设置在高层，引领客群向上流动；图书馆及文化中心设置在顶层，满足规划要求；主力百货16F主力百货16F1 层 采 取 落 地 窗 设 计26层标准层示意商业业态布局参考1F：品牌旗舰店（服饰、休闲餐饮等）2F：次主力店（服饰）3F：次主力店（儿童用品、家居、电器等）4F：滑雪场、餐饮、教育培训5F：图书馆、餐饮、早教6F：图书馆、文化中心、影院B1：超市、汽车美容89设置开放广场，增强展示效应，汇聚客流9090 中庭设置，结合玻璃屋顶，实现自然采光91西侧沿街设置底商，补足生活需求型消费92预祝本案成功开发建设！THANKSTHANKS