1、PART1：旅游小镇概念解析PART2：旅游小镇开发趋势PART3：旅游小镇开发模式PART4：如何打造旅游小镇PART5：如何运营旅游小镇PART6:如何规划旅游小镇目录CONTENTS前言研究旅游综合开发，对于旅游产业引导下的城镇化聚集，是本报告的总结；旅游小镇或小城镇是市场探索出的一个新路径。旅游小镇的理想化模型，提出了以夜间休闲为依托，通过观光吸引核、休闲业态集聚、泛旅游产业业态延伸、城镇化配套四个方面的发展，实现就地城镇化的路径。旅游小镇是一种三区合一的综合结构，既是旅游景区，又是休闲消费产业聚集区、又是新型城镇化建设区。第一 旅游地产与旅游小镇第二 从旅游角度看旅游小镇第三 从文化2、角度看旅游小镇第四 旅游小镇到旅游综合体的发展路径PART1：旅游小镇概念辨析综合开发第一 旅游地产与旅游小镇PART1：旅游小镇概念辨析综合开发旅游小镇契合开发商追求的业态特点主力店概念旅游配套可以和城市配套合二为一供应量和形式不佳，开发商去做配套和旅游基于旅游地产角度的旅游小镇分类旅游小镇诞生旅游地产大概念依托资源发展皇冠上的明珠旅游地产要求先做旅游和配套，沉淀资金多和长，开发商不愿意去做第一、从旅游地产角度看旅游小镇：旅游小镇是旅游地产休闲体验化、景区化的很好业态，相当于城市综合体里面的主力店1、旅游地产概念企业主导型旅游（居）小镇的盈利点旅游地产以旅游业作为小镇的造血机：形成产业磁力、3、消费磁力和就业磁力，凝聚成小镇旅游地产以旅游度假为目的的房地产开发，具有资源依托性、要素综合性、开发销售和经营方式多样性，以及生活方式非常态化等特点旅游地产的发展必须以旅游资源为核心旅游地产必须依托旅游资源打造休闲度假概念旅游地产两个特点：一是可流通性，可异地置换；二是旅居型，不同于居家型房产旅游地产，关键是要先旅游，后地产。很多开发商对于旅游以及旅游的需求不求甚解，就盲目地去开发一些旅游地产项目，这是大忌2、旅游地产类型企业主导型旅游（居）小镇的盈利点旅游地产以旅游业作为小镇的造血机：形成产业磁力、消费磁力和就业磁力，凝聚成小镇风景区小镇自然资源依托型特色古镇新旧城类型主题乐园型迪斯尼小镇行4、业依托型产业小镇结论:从旅游地产角度看旅游小镇1、旅游小镇只是旅游地产商开发商打造旅游吸引力和利润点的一种项目载体，站在地产开发角度，旅游地产大于或包含旅游小镇。2、旅游地产存在前期沉淀资金大，开发周期长的特点，而旅游小镇的休闲配套功能、旅游配套功能、城市配套功能和其用地产承载休闲、旅游、城市的物业形态属性，其可通过地产出售或出租的形式变现，是一种解决旅游地产开发资金与周期的良好载体。3、旅游的六要素全部可通过地产形式在小镇体现出来，且可经营可出售，而相比主题乐园、产业载体等旅游吸引核打造，其优势显而易见。第二 从旅游角度看旅游小镇PART1：旅游小镇概念辨析综合开发旅游小镇城镇化文化和科技注5、入新的资本运作和品牌运营手段业态集聚和产业多样化旅游小镇分类泛旅游业态产生进而产业集聚泛旅游产业整合和人气导入搬运属性终端属性第二、从旅游角度看旅游小镇：是入口、平台、启动区旅游的搬运性、提前性、终端性等决定了旅游具有产业整合能力，其对旅游地产业态的整合是通过旅游小镇形成旅游休闲产业主导的休闲消费集聚。以从产业结构的角度讲，旅游小镇泛指以旅游休闲产业为主导产业的小城镇，包括三层含义，首先，是城镇的概念，旅游小镇与一般旅游景区的主要区别在于其是一个有人口集聚、具备日常生活功能和生活设施的小城镇的结构；其次，是旅游景区概念，旅游小镇也是具备旅游功能的景区，旅游十要素食、住、行、游、购、娱、体、疗、6、学、悟的配备是基础。再次，是规模的概念，旅游小镇是特色鲜明的小城镇结构，区别于城市旅游。从旅游的角度讲，旅游小镇是文化旅游的重要载体，是文化休闲的重要平台。2、旅游小镇三大类型根据旅游功能的不同，旅游小镇可分为观光休闲型旅游小镇、集散型旅游小镇、度假型旅游小镇三种类型1、旅游小镇概念旅游视角的结论：1、旅游小镇是旅游目的地、是旅游集散地、是度假居住产品，是旅游平台。2、是旅游品牌和旅游线路构建载体3、区别于传统小镇，新的小镇赋予旅游对现代科技、文化开发、品牌资本运作，企业运营更多使命第三 从文化角度看旅游小镇PART1：旅游小镇概念辨析综合开发资产证券化、股权化、品牌化。上市化运作文化和科技注7、入新的资本运作和品牌运营手段具有底蕴和可持续性文化角度的旅游小镇分类泛旅游业态产生进而产业集聚旅游小镇的升级从单纯观光到休闲到体验度假跳出地产的只开发不运营的阶段属性第三、从文化角度看旅游小镇:文化即旅游小镇的底蕴，是其高度和深度以2、旅游小镇八大类型根据旅游小镇依托文化的不同，可将旅游小镇分为传统文化、民族文化、饮食文化、宗教文化、异域风情、艺术情调、历史题材、文化主题型等八种类型1、文化是旅游小镇的灵魂，旅游小镇的文化又可以透过肌理结构、建筑风貌、民俗风情、生活习惯、传统工艺、商业业态等表现出来，文化挖掘就是要确定旅游小镇的地域背景、历史背景和文化主题，为小镇的打造寻找文化支撑，确定主题方8、向，寻找差异化优势和独特性内涵。文化也是旅游小镇的核心吸引点所在，因此旅游小镇的打造中文化点的选择和主题定位是第一步，也是至关重要的一步。文化角度结论：1、文化与旅游的融合通过旅游小镇的载体使旅游价值从单纯观光型迈向体验度假型更高阶段，也使”死”文化通过旅游小镇的现代打造”活化”2、文化是旅游小镇的深度与高度，是旅游小镇的底蕴，是开发运营的价值所在第四 从旅游综合体角度看旅游小镇PART1：旅游小镇概念辨析综合开发产城一体化空城鬼城避免产业链形成集聚和裂变土地价值的提升和整体产业的带动新的经济增长点新的产业发展带从旅游小镇到旅游综合体从项目到区域的跨越内涵与外延的夸大化第四、从旅游综合体角度看9、旅游小镇:土地综合开发价值工具以2、旅游综合体的分类休闲小镇：以商业街区为主要形态，休闲聚集与居住聚集混合的综合开发项目。休闲古镇、休闲洋镇、艺术小镇、时尚小镇1、温泉旅游综合体，如珠海海泉湾2、滨海旅游综合体，如三亚湾红树林度假世界3、主题公园综合体，如深圳东部华侨城4、乡村旅游综合体，如北京的蟹岛5、高尔夫旅游综合体，如深圳观澜湖6、文化创意旅游综合体，如横店影视城7、休闲商业旅游综合体，如华南mall8、主题酒店旅游综合体，如迪拜棕榈岛的亚特兰蒂斯酒店9、生态休闲旅游综合体，如世界木屋村10、休闲小镇旅游综合体，如彝人古镇、天津佛罗伦萨小镇有时也称之为“休闲综合体”或“度假综合体”，是指10、：基于一定的旅游资源与土地基础，以旅游休闲为导向进行土地综合开发而形成的，以互动发展的度假酒店集群、综合休闲项目、休闲地产社区为核心功能构架，整体服务品质较高的旅游休闲聚集区。旅游综合体=旅游小镇+酒店群+休闲地产社区+综合休闲项目1、旅游综合体的概念旅游综合体角度结论：1、相比城市综合体对城市商务办公、消费休闲、居住等的中心聚集辐射作用，旅游综合体也是开发旅游的聚集经济效应，其通过旅游小镇的休闲聚集形式达到旅游开发和开发的经济效应。2、通过旅游小镇的商业休闲集聚带动土地综合开发价值，是一种很好的开发载体和工具。3、是新型城镇化和产城一体化的方向以总体分析结论：1、对于开发转型的启示和作用2、11、对于政府寻找美丽乡村建设和“人的城镇化”、产城一体化很好的增长引擎3、是传承乡村、融合文化和科技、促进旅游、有利于城市化推进的强大平台泛旅游产业发展战略的制定，是基础特色旅游吸引核的设计，是要点具有小城镇和旅游双重功能的项目策划，是关键旅游小城镇的特定功能开发及其布局，是落地风貌规划，是特色政府运营模式，是价值旅游小镇总体定义：小城镇建设是中国城镇化进程中非常重要的部分，是大多数农民转化为城镇居民的基本模式。旅游产业的“消费搬运”及“产业集聚”是旅游小城镇形成的前提；特色化，是旅游小城镇建设的要点；泛旅游产业整合是旅游小城镇发展的核心。旅游小镇概念总体定义第一 旅游小镇是综合开发的升级第二 旅12、游小镇的功能结构第三 旅游小镇的作用及趋势第四 旅游小镇的城乡一体化开发需要第五 旅游小镇开发商转型升级需要第六 旅游小镇是产城一体化需要第七 结论PART2旅游小镇开发必要性转型之需旅游小镇是消费模式、发展模式、开发模式三合一升级旅游小镇出现从单一观光旅游到综合休闲度假从单一开发到综合开发从传统住宅地产到综合休闲地产旅游消费模式升级景区发展模式升级地产开发模式升级休闲时代到来与国民经济能力的提高旅游休闲具有强大的地气提升、产业融合与区域带动作用第一、旅游小镇是综合开发的升级:以旅游为主导产业，商业、农业、养老养生产业为泛旅游产业链条，进行综合开发的一条从小规模旅游小镇到大规模片区旅游综合体开13、发模式以旅游休闲功能为主导以土地综合开发为手段以休闲地产产品为核心以一流配套服务为保障以一定的旅游资源与土地为基础第二、旅游小镇的功能结构:转型很好的项目载体旅游小镇综合体城市发展角度区域综合升级的引擎 提升城市品牌形象 提供更多就业岗位 推动产业转型升级 促进区域综合升级旅游发展角度旅游投资模式的新路 以地产为核心收益支撑的区域旅游综合开发模式 推动区域旅游从“观光时代走向休闲时代、从“景区时代走向旅游目的地时代”、单一产品时代走向综合体时代”地产开发角度地产创新开发的方向 以旅游为土地升值手段的区域地产综合开发模式 为旅游休闲地产的创新开发带来了巨大的空间旅游小镇综合体三大作用以旅游休闲为14、基础导向、旅游地产为收益核心、相关产业配套发展的区域土地综合开发模式，其最终将发展成为带动区域综合升级的强大引擎第三、旅游小镇的作用及趋势产业导向第四、旅游小镇开发的城乡一体化开发需要乡村开发的需要（特色小镇）建设城乡统一的建设用地市场打破二元结构的户籍制度就地城镇化市场化：入市、同权同价；缩小征地范围和减少划拨；完善土地二级市场；收益分配：提升农民在土地增值收益中的比重；赋予更多财产权利；通过财政和金融支持的手段加快农业经营模式的转变。全面放开建制镇和小城市落户限制；有序放开中等城市落户限制；合理确定大城市落户条件；严格控制特大城市人口规模用消费产业化解三农问题，实现一产三产化，农业服务业化15、，在就地城镇化中，实现城乡一体化发展产业导向第五、旅游小镇开发商转型升级需要新型城镇化下房地产开发商的机遇与出路新型城镇化下房地产开发商的机遇与出路产品服务化产城一体化开发综合化金融服务运用灵活化新趋势下房地产开发方向企业联合与品牌整合化包括商业综合体、休闲综合体、旅游综合体、养老综合体、文化综合体等包括产业园区、经济开发区、高新区、物流园区、教育园区、文化产业园区、旅游度假区等等与城市融为一体的开发架构与模式包括居住楼盘配套服务、社区配套服务、物业管理服务提升、商业管理服务升级等收益模式，要转化为综合平衡模式，即快销+售后回租+持有经营，这需要地产商要有产业的经营能力与品牌运用贷款、基金、发16、债、资本融资等不同融资模式，实现对长短结合收入模式的融资现金流支撑依托于消费聚集的产城一体化开发，需要消费服务的能力与品牌。投资商、开发商、服务运营商的企业联合，成为未来城镇化开发主流趋势长短收益配置合理化产城一体化实现产城一体化产业链整合工业园区产业集成/集群进行社会公共服务配套在产业先行的基础上，实现产城一体化发展实现产城一体化实现产城一体化产业链整合服务产业园区产业集成/集群市场化引导消费聚集区多业态的消费聚集进行社会公共服务配套进行社会公共服务配套第六、旅游小镇的产城一体化需要第七、结论总的趋势1、一场最深刻的社会体制改革：二元结构突破2、一次最大规模的公共设施与公共服务投资3、单一城17、市中心化聚集向城镇网络化的结构调整：城市群、城镇群4、市场主导下的产业升级与产城市一体化发展结论：未来十年第一位的综合发展工程，是中国经济保持高增长的顶层设计，以人的城镇化为宗旨，包括社会体制改革创新、公共服务全面覆盖升级、城镇结构模式突破、产城一体化开发为方向的中国经济第二轮成长的龙头。第一 旅游小镇总体开发模式建构第二 乡村引导的旅游小镇开发模式第三 商业引导的旅游小镇开发模式第四 旅游地产引导的旅游小镇开发模式第五 文化引导的旅游小镇开发模式第六 养生养老引导的旅游小镇开发模式PART3旅游小镇开发模式CONTENTS第一 旅游小镇总体开发模式建构PART3旅游小镇开发模式CONTENT18、S五大特性吸引力吸引核消费搬运预卖产品市场终端战略性1、旅游产业特性（一）旅游引导新型城镇化模式中心城市有消费主体存在强大旅游休闲消费需求中小城市广大乡村有资源基础吸引资本打造旅游休闲产品旅游搬运效应创造经济源动力的基本逻辑通过旅游休闲实现旅游搬运1、大城市居民的消费通过旅游搬运到中小城市，成为带动中小城市的动力。2、城市居民的消费通过旅游的搬运来到乡村，成为带动乡村发展的动力。3、区域之间因为差异而旅游，互相推动。4、中小城市到大城市旅游，提升大城市发展。2、旅游搬运效应创造经济源动力城镇化3、旅游小镇总体综合开发模式游客聚集消费聚集产业聚集形成吃、住、行、游、娱、购旅游消费聚集旅游提供产业19、就业、环境、服务和居住支持消费聚集形成旅游产业链延伸，泛旅游产业融合聚集，集群化发展。居民收入增加带动土地升值促进地产开发城乡差距缩小城市环境美化本土文化传承服务设施完善城市品牌提升吸引区域综合发展游客搬运基本模式 创造核心吸引力的基石打造“核心吸引中心”留住客人并扩大其消费的载体构造“休闲聚集中心”创造利润与获取土地增值效益的根本创造“延伸发展中心”创造差异化竞争力的关键在于运用文化进行创新包装旅游小镇打造的基本模式开发模式以城市发展为主导的配套架构以城市设计为主导的规划架构以旅游为主导的功能结构旅游吸引核休闲聚集场地第一层面街区(形成商气、人气聚集)场地尺度各类主题内街公共空间城市就业公20、共市政设施道路系统景观绿地居住区规划公共服务设施1324591067811人流人流1324567891011包括温泉、滨海、主题公园等旅游项目包括休闲广场、滨水休闲带、演艺场所等包括美食街、工坊街、动漫街等特色商街既要利于商气聚集，又要便于人流疏散注重公共空间使用上和视觉上的联系商业轴线、步行街区、居住区、公共中心通达大片的景观绿地穿插于城市之中规模适宜，注重邻里关系以旅游、休闲产业为主导，构建合理的产业体系包括水、电、天然气、防洪、防灾等系统包括学校、医院、银行、邮局、博物馆等设施1.风貌吸引力：古镇、艺术、创意、西洋2.广场吸引核：激光水秀、篝火晚会3.餐饮吸引与聚集：一招先吃遍天4.酒吧21、与夜间聚集：留客的关键5.创意客栈聚集：客栈酒店及公寓房地产6.创意工坊街区：百工坊、百艺坊7.娱乐游乐街区：演艺、洗浴、养疗8.街区与商业房地产9.就业与本地居民第一居所10.大城市与周末居住第二居所11.远客与度假居住第三所12.养老居住风情休闲小镇的架构：景区+消费产业聚集区+新型城镇化区吸引核+聚集核+地产延伸旅游带动泛旅游产业发展产业融合化产业集群化旅游发展游客聚集消费聚集产业聚集农民身份转变人口集中就地城镇化旅游配套设施完善社会公共服务健全旅游与运动体育、医疗卫生、养生养老、文化艺术、创意产业、教育培训、会议会展、农林牧副渔、加工工业、高科技产业、建筑建材等产业之间深度融合。产业聚22、集化旅游引导的新型城镇化旅游休闲小镇等旅游消费搬运带动就业4、旅游小镇城镇化路径5、旅游引导新型城镇化的多种模式旅游新农村社区（产居一体）美丽乡村引导的旅游小镇开发休闲卫星城（大城市周边休闲聚集）文化引导的旅游小镇开发旅游小城建设（旅游小市及旅游中心镇）商业引导的旅游小镇开发旅游小镇建设（较小旅游中心镇与旅游建制镇）养生养老引导的旅游小镇开发旅游综合体（非建制产城一体区）产城一体化下的旅游小镇开发旅游休闲度假区（产业区）旅游地产引导的旅游小镇开发第二 美丽乡村引导的旅游小镇开发模式PART3旅游小镇开发模式CONTENTS（一）、乡村度假创新发展模式大区小镇“大区小镇新村”模式是北京春光集团提23、出的，它是新农村建设的一种全新模式。“大区”是指复合型的旅游景区和旅游渡假区，“小镇”是依托“大区”形成有地方风情和文化特色的原居型旅游村镇，而“新村”是指以第一产业为基础，将第三产业，特别是旅游业与第一产业有机结合的社会主义新农村。大区小镇=“景区观光+小镇休闲+乡村度假”“大区”包括规划大或者知名度大的景区，也可以是一组特色景区构成的景区集群，这是旅游境区的亮点，大区突出主题文化，吸引游客以聚集人气，同时对休闲小镇和度假群落输出高水平的旅游管理。“小镇”是延伸“大区”主题文化并将其拓展为多种消费形式、形成特色产业链的休闲度假型主题旅游小镇。“度假群落”，由农民旅游村为主的乡村度假基地、具有24、乡村度假酒店功能的特尔康养院所和产权度假基地构成。大区小镇度假群落景区观光小镇休闲乡村度假产品结构环境基础优越生态环境优美景观环境优雅文化环境优质服务环境主要特征优良的旅游环境大区小镇的扩展形态观光景区大度假区大城大学乡村度假基地特色康养院所产权式度假村大企业大院（所）文化旅游小镇景区周边型旅游小镇产业类旅游小镇主题旅游小镇度假群落大区小镇大观光近郊旅游小镇（二）、案例：春光集团槟榔河项目五A级乡村旅游度假区（一）总体定位项目以休闲观光为主，度假旅游为辅，集休闲度假、黎族风情体验、运动休闲、康体疗养、会议商务和观光旅游为一体的5A级国际乡村文化旅游区。槟榔河旅游区将以旅游休闲、美食休闲、娱乐休25、闲、购物休闲以及各类传统、时尚休闲为内容，演绎品质休闲，在城市近郊集中打造国际化的休闲胜地，以一个全新的“世外桃源”和“国际乡村”，完善三亚国际旅游功能，填补三亚城市圈的文化休闲区空白，铸就休闲典范，构筑中国休闲度假的新纪元和新起点（二）形象定位诗画田园诗画田园 梦里黎乡梦里黎乡“诗画田园”是项目整天田园环境与景观的打造目标。“梦里黎乡”由“历史遗梦、当代黎乡、未来之梦”三部曲组成。“黎族文化”从这里走向明天，走向未来。（三）目标定位国家旅游产业带动型新型城镇化示范项目国家5A级景区国家美丽乡村的典型案例海南休闲度假养生示范点海南乡村文化旅游典范1234561、高科技休闲农业示范区2、槟榔河商26、业休闲带3、旅游服务与文化展示区4、温泉小镇5、文化艺术小镇6、山地生态运动区一带两镇三区（四）功能分区稻花黎香入口集散耕猎部落迷香部落五方墟场黎银作坊黎木逢春黑火黎陶海黎珠色山兰酒肆黎乐传动树下槟郎黎锦天下槟榔西施黎歌意象黎侗千年八音剧场黎侗春秋海黎部落南国黎风品茶坞渔水瑶椰风林冷泉阁黎民园荔枝园槟榔寨青芒谷怡香楼百果庄百兽园（五）一期样板区产品体系第三 商业引导下的的旅游小镇开发模式旅游中转站PART3旅游小镇开发模式CONTENTS（一）彝人古镇：从商业地产到特色旅游小镇的逻辑始于商业地产配套大旅游特色核心景区特色小城镇产城一体化（二）旅游小镇商业模式商业体系旅游体系营销体系小镇开发文化27、创新上 以资源价值为魂突出特色文化旅游需求上 增加旅游吸引核 增加文化体验性商业业态上 业态上优化升级 不夜板块的增加总体定位上 身心养疗的理想家园（三）案例：如何做3.0版的商业小镇？（三）滦州古城小镇滦州古城-没有优势资源依托靠运营模式成功打造的新古镇县级老城区改造项目，依托资源-滦河，区域与资源优势与项目相似度较高区域以房地产开发为主，政府行政推动并给予周边环境改造、市政配套、形象与政策等各方面的支持。购房者和经营者在前期均为项目3公里范围内民众和县城民众。经济主线：已当地消费需求为主、项目周边区域扩大范围后自驾游消费需求为辅、传统旅游线截流客群引导性消费需求为补充营销主线：依托经济主线28、和项目影响半径，而进行天平营销，总体平衡和节点侧重。操盘周期和影响力分析项目整体运营周期为5年，多期开发，售后返租运作。国家4A级景区年底挂牌，旅游人群比重已占据大部比例，盈利模式基本确定并有效运转。地域知名度和品牌号召力较高，目前能自行吸引项目所在地周边县市自驾团队旅游和消费。周边住宅物业价值提升120%，周边商铺物业价值提升200%以上，周边地块价值提升270%。项目从县级领导政务接待第一场所升级为市级领导政务接待第一场所，并作为省级旅游产业示范点和重点工程给予关注。模式化运作-合理的成本控制和能效释放以建筑为骨架、旅游活动和商业业态为血肉、以地方特色人文为筋脉、以针对性主题为魂魄。造势-29、借势-顺势，通过概念和爆发节点促进销售快速回款，通过返租控制业态打造特色街区提升商气人气，通过商业和旅游运营最大化提升物业附加值并带动投资型物业销售。旅游活动的点-线-面逻辑结构和商业运营的招商-活商-养商体系。核心-功能型-辅助型-盈利型，明确，并针对性收放。商业的此消彼长有很多客观因素，做足差异化的同时，对于街区式商业升级到产业化商业，这一过程需要商家有较强的抗风险能力和经营能力，这与新兴商业街区的招商档次和招商难度是矛盾的。平衡点的把握需要极强的商业敏感度和大局观。主力店在整个商业街打造的过程中，扮演的极为重要的角色。旅游人群的层次和消费能力，在很大程度上支撑着旅游商品型商业业态的经营。30、所以在不同时期对纯旅游商业的植入，是一个旅游商业管理人员的素质表现。旅游需要多样性，活动需要不断更新，如何确保核心旅游活动带来盈利点，如何确保核心旅游商业区的持续运营，如何确保传统活动和旅游特色演绎的人流平衡，都是整个古镇运营体系的难点。好高骛远的推广和营销，基本判定了项目的死刑。惨痛的教训-旅游和商业的规律必须遵循（三）滦州古城小镇1.0 大研古镇传统旅游商圈 纳西族东巴文化 硬件基础条件 旅游集散中心 旅游商品零售为主体，客栈，餐饮，娱乐为主力业态，偏中低端消费，缺乏休闲养生型业态，商业内部同质化较高，零售业态没有主题分区。2.0 束河古镇新兴旅游商圈 纳西族东巴文化 合理布局和定位 游客31、截流 餐饮和客栈为主体，旅游商品零售比例稍小，增加部分体验式娱乐项目，整体依旧偏中低端消费，缺乏集中式娱乐商业和休闲养生型商业，商业内部同质化较高，零售业态依旧没有主题分区。3.0 小镇未来旅游商圈？（纳西族东巴文化温泉等待开发优势资源 游客引导周边大量住宅人群消费开放式景区）？（同类商业差异化 不同类商业集中主题化凸显差异）差异化的旅游商业才是成功的基础丽江3.0版的商业保留：纳西族风情及东巴文化传承温泉度假综合产业商业主题小镇发掘：东巴特色文化节点养生养老产业链文化元素的表现与应用创新：浪漫爱情主题婚纱摄影基地歌舞演绎活动体验式集中餐饮休闲娱乐和休闲养生与温泉的紧密结合宗教与民俗文化的集中32、商业型展示高端夜生活文化的动静结合平台运作体验式娱乐项目和旅游活动、商业体系之间的有效互动（三）丽江古城小镇开发模式：“彝人古镇”旅游文化与商住相结合的“高尔夫球场”开发模式。项目定位：彝人古镇是以古建筑为平台、彝文化为“灵魂”的大型文化旅游地产项目。集商贸、居住、文化、旅游为一体，以彝族文化为核心，打造滇西旅游黄金线新窗口、旅游产品集散地、东南亚特色商品集散地和影视基地。发展定位：国家4A级旅游景区（已授牌）、在彝人古镇做全世界的生意、滇中最大的旅游商品集散地、滇中最大的缅甸翡翠批发市场、滇中最大的集中韩国街区。发展特色：与相关利益者实现共赢，举办活动等方式，使项目推广较理想，并迅速建立了品33、牌。（三）彝人古镇产品类型：有住宅、别墅、商业。住宅有多层、小高层和高层，别墅产品有商墅和普通别墅，商业有商铺、商住楼、客栈和大型独栋商业。商业业态：业态丰富，其中以珠宝，餐饮和客栈占比最大，三个业态店铺数量都在50家以上。建筑风格：以彝族古典民居为主题风格，时间上广纳唐、宋、元、明、清，空间上博采东、西、南、北、中，荟萃经典样式，使之成为以彝族为主调的古典民居博物馆。餐饮,17%民族工艺品,14%珠宝银器,22%土特产,14%休闲娱乐,6%客栈酒店,8%超市烟酒店,8%银行、票务,6%其他,5%餐饮民族工艺品珠宝银器土特产休闲娱乐客栈酒店超市烟酒店银行、票务其他（三）彝人古镇项目功能结构：吃34、住、行、游、购、娱商家数量：600多户商家入驻主题场景：人流聚集空间。水源广场、梅葛广场、咪依噜广场、毕摩文化广场、望江楼、威楚楼、特色生态市井文化街、东盟风情街、土司府、高氏相府等。板块：以街道为单位进行内容和功能分区。旅游商品街、酒吧街、餐饮街、小吃街、客栈区、花鸟街、古玩街、民俗街、东盟风情街、韩国风情街等。酒店住宿：1家四星级酒店彝人古镇大酒店，建筑样式为彝族高规格民居，内部采用欧陆风格，有各类套房156间，容纳近300人住宿。特色民居客栈、宾馆酒店58家，客房2057间，每天可容纳4000人同时入住，其中85%以上按照三星级标准打造。饮食：目前有大型餐饮楼60家，可同时容纳300035、人就餐。其中楚雄五星级饭店彝王宴就坐落在彝人古镇三期内，以其独具彝族特色的装修，优质服务和高档次彩屏为特色。同时，除了彝家饮食外，还有风味餐、特色小吃、烧烤。特色交通：为丰富游览过程，提供观光小火车、游船、黄包车、马车等特色交通工具。节庆活动：火把节、彝族年千人彝乡宴、彝族情人节、赛装节和彝族竞技活动等。表演节目：彝乡恋歌，祭火大典等。（三）彝人古镇历史背景：“古都琅勃拉邦（LangPrabang）是一个精致的古色古香的小山城，是老挝现存的最古老的一个城镇，距今已有一千多年的历史。琅勃拉邦全市有679座有保存价值的古老建筑物。1995年12月，琅勃拉邦被联合国教科文组织列入世界历史遗产名录。地36、理区位：位于湄公河畔群山环抱的谷地，距离首都万象大约有500多公里。建设规模：面积不到10平方公里。城市现状：民风纯朴，自然生态保护完好，没有过分商业化的人际关系，被公认为东南亚传统与殖民风格保存最为完好的城市，成为西方游客追求的“世外桃源”。项目特色：琅勃拉邦是老挝佛教中心，寺庙、佛塔林立，仅市区内就有30多座寺庙，居民笃信佛教，是名副其实的佛都。佛教兴盛造成了琅勃拉邦古寺众多。2万多的人口中，有200多名和尚。每天清晨和尚沿街化缘是一大景观。佛寺建筑：寺庙装饰的主色有的以红为主，华贵雍容；有的以金色为主，灿烂辉煌；有的以黑色为主，庄严沉贵。其中被列为东南亚名寺的就有玄通寺和维崇寺等。（三）37、彝人古镇发挥本土特色优势，将古老而神秘的彝族历史文化名人、建筑文化、人情风俗、节庆歌舞、饮食、民族手工艺、服饰等作为旅游要素，吸引游客；打破传统的旅游地产开发模式，并没有运用观光型的旅游资源，却直接开发商业旅游，加强开发的现金流。以特色建筑、特色活动、特色文化的旅游效应为宣传切入点，推动商业、居住物业的出租和销售；以大量的旅游宣传带动商业、居住的旅游房地产项目，在开发经营上实现了滚动开发，可持续发展。借助政府的支持和帮助，进一步扩大影响力。（三）彝人古镇第四 从旅游地产地产到特色旅游小镇旅游目的地旅游小镇PART3旅游小镇CONTENTS（一）旅游地产的开发趋势：特色小城镇开发，是未来房地产开38、发的主流模式传统住宅楼盘开发、传统商业地产开发，都难以获得政府的认可和市场的支撑，更难获得可持续发展。新型城镇化下的房地产发展，需要全新的结构和模式创新。地产商应基于如何把土地价值、房产价值与产业本身有效结合，进行综合盈利模式的探索。产业资本、地产资本和金融资本融合，地产资本大规模渗透到产业中，这基本上是未来发展的大趋势。消费产业开发主导下的区域综合开发或综合体开发，是未来房地产开发的主流模式。地产开发已从“筑巢引凤”即建设型房地产产品生产营销过程逐步向“以生活方式打造、以使用价值形成、以经营价值的提升、以投资价值的完善”的产品开发模式阶段过渡。跨越建设性的产品，用消费经营的手法打造经营模式、39、投资价值和生活方式，已经成为开发商必须要面对的一种手法和必然发展的方向。（二）概念解析旅游风情休闲小镇：是指依靠某类具有开发价值的自然景观或人文景观，以旅游服务和休闲产业为主的小城镇。是一种以商业街区为主要形态，休闲聚集与居住聚集混合的综合开发项目。比如休闲古镇、旅游小镇、温泉小镇、艺术小镇、时尚小镇等。旅游业支撑季节性明显流动人口多设施压力大建设标准高大雁塔北广场大雁塔北广场以城市发展为主导的配套架构以城市设计为主导的规划架构以旅游为主导的功能结构旅游吸引核休闲聚集场地第一层面街区(形成商气、人气聚集)场地尺度各类主题内街公共空间城市就业公共市政设施道路系统景观绿地居住区规划公共服务设施1340、24591067811人流人流1324567891011包括温泉、滨海、主题公园等旅游项目包括休闲广场、滨水休闲带、演艺场所等包括美食街、工坊街、动漫街等特色商街既要利于商气聚集，又要便于人流疏散注重公共空间使用上和视觉上的联系商业轴线、步行街区、居住区、公共中心通达大片的景观绿地穿插于城市之中规模适宜，注重邻里关系以旅游、休闲产业为主导，构建合理的产业体系包括水、电、天然气、防洪、防灾等系统包括学校、医院、银行、邮局、博物馆等设施（二）风情休闲小镇的开发模式黄果树民俗度假小镇（三）黄果树小镇-苗头宴舞设计的一个集民族文化与现代艺术于一体的创意建筑，位于黄果树瀑布景区旁。项目取名为“苗头宴舞”41、，是以苗族歌舞宴为核心吸引力的民族文化体验式休闲民族文化体验式休闲综合体。综合体。打造核心吸引中心打造核心吸引中心构筑项目吸引核构筑项目吸引核山顶核心建筑屋顶，选取苗族服饰中最具代表性的纹饰凤凰和银冠作为主导元素，将其与建筑融合并创新，形成核心景观。餐厅配套高端餐饮，并选取少数民族中最具代表性的歌舞，进行创新演艺，将歌舞与餐饮有效结合，打造苗头宴舞项目，使得旅游者在品尝高端餐饮的同时，实现视觉上的震撼力。（三）黄果树小镇-苗头宴舞打造休闲聚集中心打造休闲聚集中心留住游客，扩大消费留住游客，扩大消费高起点、大手笔、精品化，深度挖掘民俗文化，迎合市场需求，打造安顺精致旅游新高地做精旅游产品打造安顺42、精品项目做大民俗文化打造文化第一城做强休闲氛围打造黄果树第二吸引核四位一体做足“夜”文章打造黄果树不夜天（三）黄果树小镇-苗头宴舞打造延伸发展中心打造延伸发展中心获取土地增值效益获取土地增值效益入口服务中心入口服务中心精品星级酒店精品星级酒店民俗商业休闲环民俗商业休闲环民俗商业街区民俗商业街区（三）黄果树小镇-苗头宴舞高端主题会所高端主题会所主题接待区主题接待区分体式度假酒店分体式度假酒店（三）黄果树小镇-苗头宴舞甲方：贵州安顺琪景旅游资源开发有限公司地点：贵州省安顺市规模：8平方公里 项目背景：项目位于黄果树新城的核心区和制高点，整个地块为丘陵地貌，距离黄果树瀑布仅2公里，地理区位非常优越。43、目前，黄果树瀑布虽知名度较大，但存在一个致命的缺点，即留不住游客，无法进行深度消费。因此，政府委托我院打造一个精品项目，形成与黄果树瀑布景区的互补，增强旅游产业联动效应，通过两点辐射性引爆，带动整个黄果树新城的发展，本项目由此产生。项目难点：项目周边业态众多、繁杂，竞争非常激烈，布局什么样的产品才能脱颖而出，占据市场高地？靠什么形成差异化核心竞争力，构建可持续发展的动力？如何摆脱虚、空、大的旅游地产局面，打造可盈利可快速回收成本的商业模式？这些成为了本项目首要解决的问题。项目思路以泛旅游产业为理念，整合“生态、土地、文化、市场、区位”五大资源，打造核心吸引中心、休闲集聚中心、延伸发展中心，构建44、一个融休闲、度假、体验、购物等多功能为一体的综合型民俗度假小镇，从而实现点与点的功能性串联以及多元项目的整合配套开发，带动区域综合发展，形成1+12的“聚变”效应。打造核心吸引中心构筑项目吸引核在地块中央核心制高点，以民俗、时尚、震撼、多元组合为主导，打造“云顶餐厅”，形成本项目的核心吸引物。山顶核心建筑屋顶，选取苗族服饰中最具代表性的纹饰凤凰和银冠作为主导元素，将其与建筑融合并创新，形成核心景观。打造休闲聚集中心留住游客，扩大消费以市场需求为主导，创新产品设计，做大民俗文化，做强休闲氛围，做精旅游产品，做足“夜”文章，打造大黄果树对外接待的休闲客厅。打造延伸发展中心获取土地增值效益以市场需求45、为导向，设置精品酒店、休闲商业街区等休闲商业地产项目，一方面为游客提供餐饮、住宿、娱乐、休闲等服务，一方面促进资金快速回收，推动项目可持续发展。北侧整体鸟瞰图南侧整体鸟瞰图商业半鸟瞰图山顶标志建筑夜景图第五 养生养老引导的旅游小镇开发模式PART2旅游小镇CONTENTS（一）养生养老引导下的旅游小镇开发模式核心特质以养老养生为核心驱动的新型养老养生小城镇是指在主要的城市群周边交通便捷、生态环境较好的区域，迎合国家城乡统筹和新型城镇化建设的政策导向，以自然生态、健康人居为特质，以养老养生产业为核心驱动产业，以服务城乡居民为宗旨，配套建设老年社区、医院、生态农场、老年大学、商业街区等服务设施，营46、造一个养老养生人员和原住民和谐共处的小镇。区位条件：主要城市群周边，交通便捷；资源条件：生态环境优良；面向群体：城市财富老年阶层政策导向：城乡统筹、新型城镇化建设；驱动产业：养老养生产业；运行方式：引入城市群财富阶层，整个城镇围绕着财富阶层需求运转，并配套建设城镇居民所需的设施；配套设施：商业街、医院、生态农场、老年社区、居住区等。养老养生小镇与其他小镇的区别在于，该小镇是一个提供养老养生服务的开放式的社区，配套完善的养老养生产业所需要的要素体系，并以此为核心吸引力，将周边农民转变成工人，配套一般城镇所需要的设施，构建一个和谐的小城镇。而其他小镇的核心产业不是养老养生，配套设施也不是围绕养老养47、生进行建设。养生养老小镇VS其他小镇养老养生小镇良好的区位交通条件养老养生驱动化打造优良的生态环境全新生活方式载体条件条件环境生态化城乡统筹化空间景区化养老享乐化服务社区化特征特征（一）养生养老引导下的旅游小镇开发模式景区化的生活环境；社区化的服务体系；多样化的养老养生产品；高水平的医疗保障；和谐健康的邻里关系；回归自然的田园养生养老方式；节假日子女非常方便与父母同住。这里为老人创造了一种全新的享乐化的养生养老方式！（一）养生养老引导下的旅游小镇开发模式（二）案例：温泉养生小镇权威英语电子英语辞典定义：温泉小镇（Spa Town）是拥有据称能治愈疾病和恢复健康功效的泉水的小镇；温泉小镇提供的水48、疗项目主要包括利用天然泉水进行饮用和泡浴。温泉小镇的定义：国际权威电子辞典 Wikipedia 定义：温泉小镇（SpaTown）系指有天然温泉或矿泉出露，可供人们进行温泉和矿泉水疗（包括沐浴、浴疗和饮疗等），以达到保健康复目的的地方或城镇。集旅游、工作和生活功能于一体的魅力生活方式平台综合平衡温泉旅游四季全天候经营的最佳解决方案1温泉旅游/温泉度假/温泉旅居复合发展的综合载体23温泉文化孕育、发展和传承的肥沃土壤。4温泉小镇的主要功能：丰沛的温泉资源优美的景观环境多彩的风情街区特色的建筑群落友善的原住居民各种类型的温泉产品各种档次的酒店群多样的旅游休闲配套设施地域文化浓厚的工艺品和温泉商品精彩49、动人的民间故事和传说主要功能构成要素（二）案例：温泉养生小镇第六 文化引导的旅游小镇开发模式PART2旅游小镇CONTENTS（一）文化引导下的旅游小镇开发模式文化旅游小镇休闲消费聚集文化核心吸引力文化创意地产延伸（二）案例：佛文化小镇佛教文化小镇77选址：规划主入口路西侧。构想：以原有村落为核心，将佛教文化引入村落，以茶田竹林为意境营造，以佛韵古街为核心吸引，以佛教主题酒店、禅茶会所为高端配套，以主题客栈为特色亮点，集街区休闲、客栈体验、主题度假、文化观光于一体的旅游特色小镇，景区入口综合配套服务区。代表业态：食药膳素斋；住佛缘民宿、主题酒店；行石板古街；游锦鲤莲花、法相花坛；购佛家小饰；娱50、佛乐梵音休闲空间、禅茶会所等。中国首个以佛教文化主题打造的入口综合配套小镇佛缘与小镇相得益彰，街隅的莲花池、自在的荷叶、游动的锦鲤；石板竹影、叠山置石、理水花木，一壶清茶、一首老歌、一件古物，一沙一世界，一壶一天地，人在喧闹的小镇，依然可以无所执着、自在自适，比比皆佛缘。项目概况1、区位：云南楚雄市经济技术开发区，昆明的后花园、“滇西旅游黄金线”上的第一站2、交通：楚大高速公路入口，距昆明90分钟车程3、资源：彝族的建筑文化、宗教文化、服饰文化、歌舞文化、民俗文化、节日文化等4、规模：1-7期占地约1740亩，总投资25亿元；东区占地700亩5、简介：彝人古镇是以古建筑为平台、彝文化为“灵魂”51、，集商业、居住和文化旅游为一体，可旅游、可商住、可经营、可买可卖、可赚钱的大型文化旅游地产项目。打造思路1、以彝族人文风俗为主题，创新休闲旅游产品2、开发彝族文化深度体验区，从而打造休闲业态聚集群3、古镇整体规划设计，所有建筑可商可住、可经营、可买可卖4、延伸发展酒店群、体育休闲等旅游休闲配套5、带动周边高端休闲地产开发设计特色彝人古镇的设计完全是两楼一底的仿古彝族民居，是以楚雄、武定彝族土司、头人的住宅为生活原型加工设计的建筑，共分八个区，每个区叫做“坊”，每个坊又有若干的四合院组成。四合院叫做“苑”，不成围合的叫“浦”，全镇共有七坊五十苑(浦)。整个古镇形成一个大围合，每坊个中围合，每个四52、合院成一个小围合。四合院式的民居建筑，突出了中国传统文化向内聚集的典型特征，也体现了中国上下有序，父慈子孝，团结一致的文化观念。（二）案例：彝人古镇案例总结1、彝族文化的唯一性，为古镇旅游带来了极强的排他性。2、彝人古镇将民族文化全方位的融入规划设计当中，布局合理，形态创新，创造了超级的旅游吸引力。3、彝人古镇在管理上投入大量精力，创新运营模式，古镇内的所有房屋作为物业出售，并且成立专门的旅游公司、会展公司、招商公司和物业公司，对古镇进行统一管理和经营。4、土地实现综合开发，古镇与地产相结合，带动周边地价抬升，然后开发高端地产，最终实现公司利润快速增长，并实现持续性盈利。（二）案例：彝人古镇第53、一 旅游小镇的总体特征第二 旅游小镇的发展架构第三 旅游小镇打造的重点第四 旅游小镇打造的三大前提第五 旅游小镇打造的四大选择原则第六 旅游小镇打造的六大基本文化要素第七 旅游小镇打造的七步曲PART3如何打造旅游小镇CONTENTS总体特征总体特征第一、旅游小镇总体特征构建了城镇化的核心基础包括原有城镇居民居住、农民城镇化居住、产业人口聚集居住、外来游客居住、外来休闲居住（二居所）、外来度假居住（三居所）等必须具备的城镇化支撑功能服务于旅游产业及居民生活的金融、医疗、教育、商业等产城一体化的公共配套吸引人流、提升土地价值的关键旅游吸引核旅游综合体的主体功能部分包括主题酒店群、特色商街、主题演54、艺、高尔夫球场、水上游乐项目、滑雪场、马球场、温泉SPA等。带动区域综合发展的主要形式包括观光与休闲农业、家庭菜园，泛旅游延伸的加工工业（食品、土特产品、工艺品加工等），郊野运动基地等等一个或多个核心旅游休闲项目观光景区、主题公园（乐园）、特色街区、温泉养生中心等居住发展带社区配套网休闲集聚区产业延伸环发展架构发展架构第二、旅游小镇发展架构居住配套相关保障产业支撑动力机制基础依托以休闲化消费的聚集为核心动力以休闲化消费的聚集为核心动力以设施和配套的配置为重要基础以设施和配套的配置为重要基础以市民人口形成与居住建设为新型城镇化核心以市民人口形成与居住建设为新型城镇化核心以服务和管理的创新为基本保55、障以服务和管理的创新为基本保障以泛旅游产业的整合为根本支撑以泛旅游产业的整合为根本支撑第三、旅游小镇打造重点三大前提吸引力和游客量:吸引力和规模休闲集聚是产业前提泛旅游产业衍生和发展是结构前提第四、旅游小镇打造的三大前提镇区即景区对文化价值选择休闲养生价值区位第五、旅游小镇打造的四大选择原则文化主题肌理和风貌特色商业生活方式性格品味旅游功能第六、旅游小镇打造的六大基本文化要素 景镇合一城镇配套 良性互动产业整合 注入活力功能规划 输入血脉业态设计 塑造外观风貌选择 搭建骨架肌理打造 主题定位文化挖掘第七、旅游小镇打造的七大步奏第一 旅游小镇开发阶段划分第二 旅游小镇招商运营第三 如何进行旅游小56、镇运营第四 旅游小镇总体模型PART4如何运营旅游小镇CONTENTS（一）小镇开发阶段划分品牌包装阶段主体运营阶段展示营销阶段拿地阶段选址阶段（二）小镇招商经营四阶段招商选商活商养商（三）如何进行旅游小镇开发运营项目运营先做休闲平台，再做休闲小镇先做项目品质，再做销售面积销售型和经营型相结合会员俱乐部制项目开发商区域运营商一级半开发企业运营全面运营：站在区域发展角度，将产业发展、景区发展、城市发展相结合的产城一体化板块运营：特色项目是旅游小镇发展的动力基础，如名俗表演，旅游地产是支撑政府运营：不仅涉及旅游开发还涉及城镇建设以产业培育为重点以公共工程建设为基础以公共营销为推动以扶持政策为支撑第57、一 旅游小镇发展的四大症结第二 旅游小镇规划的五大对策第三 旅游小镇的规划手法PART5如何规划旅游小镇（一）旅游小镇的四大症结四大症结法规标准不完善用地指标：游客属于流动人口范畴，没有相应用地指标用地分类和建设标准：难以细分和分类，服务设施和配套设施标准比城市低但要求也高历史风貌难保留环境设施压力大主题特色不鲜明不注重地方文化特色的挖掘大（二）旅游小镇规划的五大对策（三）、合理布局、规划塑形夜间聚集是小镇布局的重点，也是游客留下来的消费关键。夜间聚集决定了空间形态是以休闲集散广场为核心的街道构成小镇骨架，街道围合成街区，混合街区结构不同于传统商业街区（二）、业态聚集、休闲整合旅游产业发展的基58、础，各种业态大都从传统走向休闲形成多样化旅游休闲产业业态发展结构，形成镇域城镇化结构和业态结构（一）、特色鲜明、文化为魂首先挖掘文化梳理文化，确立主题和发展方向，形成一条文化主线文化整合，形成文化景点、文化文化风貌、文化广场、文化街区、文化体系项目（五）、核心辐射、延伸发展休闲聚集中心之外延伸发展出公共服务中心、旅游商业区、交通服务区、特色养生区等多功能区城市配套的城市化结构（四）、休闲元素、活化景区休闲氛围的营造其中水系、亲水建筑、游步道最能体现休闲氛围元素（三）街区规划人车分流的街区交通独特的景观文化魅力旅居结合的设施配置街区规划设计理念街区尺度设计：不同年龄有不同的疲劳时间和曲线，如青年人大概在400-500米长度休憩节点设计：根据不同人群设置不同休憩节点空间拓展设计街区空间规划设计标志性建筑景观效应建筑风格组合效应建筑层数：一般建议1-2层建筑尺度：展示类建筑可以做到8.4-16.8米大开间，中等商铺可做到9米街道建筑规划指引