1、 陆川温泉路地块项目规划引导书南宁红鹤地产服务2014.3.05前 言：1、本规划设计引导书，是在城市立体环境分析、市场研究、项目功能及业态组合设计、与发展商共同构筑的项目城市精神平台的基础上，进行项目的初步规划设计策划。目的在于上承项目用地的城市规划空间精神，把握本项目的内部空间及外部空间的尺度，对接未来的城市空间及未来目标市场空间的需求，对项目未来内外空间提出初步的、概念性的空间组合体系及主要经济技术指标控制体系。2、本规划设计引导书，其作用在于起到连接建筑规划设计机构与未来目标市场空间的“桥梁”作用告诉建筑规划师本项目将以什么样的空间形态来对接未来的目的。3、本规划设计引导书，经项目发展2、商认可后，交由项目建筑规划设计机构，进行项目的规划概念设计。在项目规划概念设计多方案完成后，再经规划建设部门、发展商、策划代理机构多方的沟通和论证、评价后，结合所选取的其中最合适规划概念方案，拟定本项目的规划建筑设计任务书，作为项目正式规划建筑设计的任务书。 第一部分：陆川房地产市场分析（一）、陆川主要楼盘动态分析1、龙腾嘉园项目名称龙腾嘉园项目地址陆川县三峰东路主售房型三房110，四房130总建筑面积260000规划户数1800户销售价格均价3350元 简评： 该项目位于城东新区，26万平米大社区，是陆川最大规模楼盘，很好的客户基础，几乎占领陆川市场的半壁江山。2、碧桂华庭项目名称碧桂华庭项3、目地址陆川县三峰东路主售房型三房110，四房135左右销售价格均价3550元/平米周边配套松鹤公园、体育馆（正在施工中）简评： 该项目位于城东新区，小区注重园林建设，物业销售情况比较理想，目前3号楼物业只剩70套左右，折后均价3550元/平米。 3、欧亚銘府项目名称欧亚銘府项目地址（官田桥头南下50米）在售房型103、110、115平米的三房、140平米的四房总建筑面积29701.8周边配套万丈中学、万丈小学销售价格折后均价2900元/平米简评：该项目位于温泉大道南路，是官田桥头和温泉南路的交汇地处，其附近配套设施有万丈中学、万丈小学，高层可俯瞰九州江。该项目位于车来人往的三角地带，环境相对吵4、杂，且远离城中心。4、福海阁项目名称福海阁项目地址陆川县万丈街主售房型121三房、136四房、88二房销售价格：均价3200元周边配套万丈小学、万丈中学、银行简评： 该项目位于陆川万丈路，该片区属于老城区，学校、银行、市场等配套设施相对比较完善，该项目户型以大户型为主。去踩盘获悉，目前该项目未有物业销售。5、骏景城市春天项目名称骏景城市春天项目地址官田桥头红绿灯处即往乌石方向的公路口主售房型110平米143三房四房销售价格均价3380元/平米周边配套项目附近规划中有星级酒店、大型超市、教育城、客家文化城、玉柴培训基地等简评：该项目作为城南新起楼盘，地理位置较偏，项目一期预计今年年底交房，二期正5、在施工中，预计2015年6月交房。6、丽景豪庭项目名称丽景豪庭项目地址陆川县温泉镇温泉北路主售房型129 三房、145四房周边配套实验中学、四中、四小、水果市场、温泉广场销售价格折后均价3300元/平米简评：该项目位于陆川县温泉镇温泉北路,附近有实验中学、四中、四小、水果市场、陆川温泉文化广场等配套设施，折后均价3300元/平米。市场总结：1、陆川县城有6个在建房地产项目，均价在30003500元/之间，2、以龙腾家园、碧桂华庭、罗马公馆为代表高品质楼盘销售比较好。3、陆川房地产市场房价稳中上涨，健康发展，房地产开发大有可为。4、高品质楼盘不多，大多项目均以最低成本为开发为主导思想。（二）、本6、案地块区域（陆川城北）业态情况分析1、丽景豪庭项目现状业态分析1商业布局：沿街一号楼13楼作为项目商业经营2商业面积：三层约66003经营方式：整体出租，统一经营4经营规划：大型超市、商场、电器、休闲等。2、温泉路业态分析1商业布局：以温泉大道沿街分布为主2经营方式：门面零散出租，各自经营2经营类型：家居、建材为主，建材占80以上3门面大小：约30504门面出租：月租约20003000元总结：1. 城北作为县城的主要城市门户，道路开阔，地理位置优越。2. 城北缺乏有品质的高档餐饮行业及娱乐设施。3. 沿街经营店铺以建材、家装材料相关业态。4. 目前沿街商业形成零散经营，未有大型统一经营的商场。7、第二部分：项目背景2. 1 开发商： 2. 2 本项目地块位于陆川县温泉路与陆兴路交汇处。地块北面为温泉广场、南面为规划路，西面为建设中的政务中心，东面为温泉路，三面临街。2. 3 项目地块呈长方形，总面积约项目用地面积4380，其中东西进深为70 m，项目南北方向进深62m，地块较为平整，证件齐全，无拆迁。 图12. 4 周边状况：东边 温泉路及部分民房 南边 20米规划道路西边 陆川县政务中心 北边 温泉文化广场第三部分：项目资源禀赋31 区域交通项目周边是县城主干道，且临近温泉市政广场，通车效果良好。32 区域环境项目地块位于陆川县门户区域，是进入县城的“桥头堡”，位于主干道温泉大道和陆8、兴路交汇处，地块平整，视野开阔。临近市政广场及政务中心，可见项目的功能、形象设计一定是朝着区域的发展而努力的，而区域的行政功能定位，又将为项目赢来了空间和价值提升机遇。第四部分：项目发展定位4. 1 项目案名建议建议案名：温泉郡邸备选：凯旋世纪、名都尊邸、大宅门、君苑、君邸、大时代4. 2 项目主旨项目主旨： 陆川标志建筑、弘扬建筑文化服务陆川全县、实现价值最大化。4. 3 项目发展理念 是一座集商业、 高档居住于一体并具时代特色的城市建筑体，服务于陆川县城及周边乡镇，为城市提供高品质及艺术感官的空间及场所，打造陆川首个建筑艺术地产精品项目。 本项目地段位置特殊，也就意味着它拥有着“特殊”的目9、标客户群体，该项目的推出将拉开陆川地产走向“细分市场”的序幕。第五部分：项目空间架构51 项目外部空间系统511泛城市广场系统 广场作为各资源流汇聚、发散的场所，它起到提升项目形象、推动项目发展以及完善项目功能的重要作用。本项目的广场系统应沿温泉文化广场一侧规划设计（尽可能的最大化）。与市政广场相互呼应，融为一体，提升项目商业价值。 广场空间进深是建筑退后用地红线20m ，充分利用临路资源达到与城市直接交流的目的。 沿路边组织室外生态停车位。512城市街区系统 在这里的“城市街区”是指：连接城市主干线和城市公共景观场所的“流动空间”体系，给项目的商业空间提供最大化的“机会”保障系统。 建筑外围10、距南、北两侧用地红线距离规划为项目街区系统，街区最小宽幅控制在 9m。 513城市景观系统 在建筑和室外空间的设计上，充分挖掘项目与外部环境联系的能力，向外延展打开，致使项目发展成城市景观系统的一部分。城市景观系统主要位于地块北面临温泉文化广场。 从交通、资源两方面考虑，建议项目东西两侧规划道路，与主干道温泉路、陆兴路形成互动，打造陆川门户“金三角”。52 项目建筑空间规划设计521建筑综合设计 竖向功能组织 建筑体地面以上3层裙楼为商业物业，4层“中式庭院”即“架空层空中花园”，525层为高端住宅物业。 建议住宅以两栋塔楼呈联排布局，组成一栋南北朝向的建筑体。 于建筑4层规划“中式庭院”空间11、，赋予运动、休闲及观景等功能，提升项目品质。a) 在结构处理方面，充分利用“中式庭院”的空间高度，设计结构转化层，满足裙楼商业与住宅灵活分隔需求。b) “中式庭院”层高6m，空间通透，园艺以绿化为主，c) 庭院空间的围护要最大化的通透，外围采用传统的连廊围护系统。 入口组织：项目车行设一个处入口，位于地块西南角，人行可由南面街区系统直接进入。 交通组织 地面交通组织：确保人车可便捷的到达各业态空间，车辆从城市大道可方便的到达项目广场空间，另外，要满足消防的要求，规划环行的消防车道系统。 地下车库交通组织：建议项目各物业地下停车入口设在地块西南角，出口设在地块东北角。 停车组织：地下与地面相结合12、，充分规划好广场及街区空间，最大化的解决地面停车问题。地块功能规划建议图512配套设施 建议在满足城市规划及建筑设计法规的前提下，最大面积的设计地下一层停车场。建议停车位配比达到0.3个/100（建筑面积）。第六部分：项目产品线设计61商业物业611空间设计1) 3层裙楼空间，建议首层规划为沿街商铺空间，外围采用传统骑楼空间与城市景观场所对接；二、三层规划为大空间，东、西、南三面设置连廊，宽约2.5m，当整层整体经营时，连廊可作为通道进入个体经营场地，营造通透空间。2) 首层商铺面宽4.2m，进深1215m，层高为5.4m，同时规划有内商场；二、三层空间层高为4.2m。3) 产品规模：商业面积13、约10000，约占总建筑面积的30%。612交通设计1) 一层商铺各单元直接对接外街区系统。2) 二、三层商业的垂直交通建议在商业裙楼的东侧（即广场空间）和裙楼东侧规划12出独立的空间设垂直电梯。同时一楼内商场以扶梯直通二、三楼商业，使广场和城市景观场所的人流可便捷的到达各商业空间。613其它构思构思于商业裙楼三层高度设置巨幅广告布景，广告构架以钢结构形式紧贴着山墙外围设置。614业态设想本商业发展方向为特色商业服务业态等，并可分层由不同的发展商经营或者整体经营。 家居、建材专业商场：以建材、家居类业态为主，一层独立街铺经营家居类精品，一层内商业以瓷砖、木地板、橱柜、卫浴等建材类为主；二层以家14、居类为主，如墙纸、窗帘、家居装饰用品及家具类。 餐饮：以代表中国饮食文化名餐饮企业作为本项目定向招商目标，对接二层大型商业空间的消费格局。 娱乐泛会所：以“夜总会” 或泛会所用房（500平方米左右），作为业态发展方向，对接三层大型商业空间的消费格局。62住宅物业621空间设计1) 建议住宅以“两梯四户”的空间模式对接市场，大三房和中四房、大四房的比例为1：1：1。2) 户型以110三房、135142四房为主，坚持方正实用，动静分区，功能合理性原则，设计双厅双卫双阳台，全落地飘窗。3) 以“直套”的空间模式对接市场，充分利用北面景观优势，采取南北通透处理，让室内外空间对话，让户主充分享受室外景观15、资源。4) 采用规整的柱网设计（结构形式为框架结构），整层设计以8.48.4为主要柱网格局，局部根据需要变动。单元分割以4255的直套大户型为主，户型进深12m左右，客厅开间4.5米。5) 21 层高，南北朝向。每层建筑面积约1100，住宅物业总建筑面积为22500左右。占总建筑面积的70%。 经典户型参考：622住宅交通设计1) 公共交通筒的位置要合理，尽量控制公共交通面积。2) 住宅从建筑南面进入，入口设计精致雨篷，与建筑和谐统一。第七部分：建筑风格导向71建筑文化风格 弘扬中国文化传统，以“现代风格+中国元素”的设计手法突出本项目的建筑风格以及中式建筑文化诉求。 鉴戒西方简约、现代的建筑16、风格，结合中国本土建筑特色，通透、静谧，充满人文关怀和时代感。72建筑立面 中国建筑文化的代表元素：红白灰色调、清砖；现代建筑文化的代表元素：玻璃、幕墙、钢结构等，本项目建筑体将演绎东西方文化的对话。 建筑以直线条刻画成简洁、大方的盒式形体，无多余装饰，利用实墙与透明玻璃的虚实结合以及颜色的穿插构成来完成整体建筑的设计。 建筑体除5层以下出现连廊外，上部建筑外立面不应出现阳露台等不封闭空间形态，而应设计封闭、统一、规整的立面空间形象，且封闭的空间有利于隔音。 （建筑风格鉴赏）（建筑风格鉴赏） （建筑风格鉴赏）第八部分：项目规划指标体系根据项目的发展目标及规划构思，项目的规划技术经济指标初步设定17、如下表：规划总技术经济指标汇总表序号指标内容单位数值备注一净用地面积M24388约6.5亩二总建筑面积M2329001商业物业M210000占30%2住宅建筑面积M222900占70%3地下建筑M23300 三车位个120地下90个、 地面40个四容积率7.5五绿化率 %六建筑密度93%第九部分：关于本引导书91 本项目规划设计引导书是在未进行图面作业的情况下提出的项目发展方向及一些规划建筑要求，主要用于与建筑方案设计师之间的沟通，表达项目价值取向与开发定位意图。92 本引导书在经项目业主同意后，建筑师依据本引导书，进行初步图面的技术分析与创意，创意勾画出数个本项目概念规划方案图纸文件（包括总平规划布局、建筑风格与立面、交通组织、单体户型等），再互动检验本引导书， 再深一步由开发商、策划公司明确一个主要的发展方向，融合建筑师的创意提出本项目的规划设计方案，展开正式的规划方案设计。 南宁红鹤地产服务 2014年3月5日 第21页共21页