1、大连红星滨海项目规划设计任务书大连红星滨海项目第一阶段规划设计任务书目 录1.项目概况22.项目定位及发展策略43.规划设计原则及物业类型配比82007-08-08 P.11 1 .项目概况1.1 项目区位 本项目位于中国著名滨海城市大连市经济技术开发区大窑湾地区，距离大连中心区约30公里，轻轨车程及自驾车程约30分钟，在天气晴朗的时候可以看到市区；距离大连开发区的核心区约5公里，10分钟车程；距大连周水子机场25公里；据沈大高速公路约10公里。 项目所在的区域属于“大大连”“西拓北进”的重点发展方向之一，未来规划是大连新城区的组成部分之一。大连开发区中山广场星河湾广场轻轨大连核心商圈大连机场2、本项目沈大高速01项目区位图1.2 项目用地范围及规划指标1.2.1 项目总占地面积200万平方米，包括道路、政府公共配套设施、山林地和可开发用地，其中可开发用地约112万平方米，沿4.2公里海岸线成带状分布。1.2.2 规划指标：综合容积率1.37，总建筑面积153万，地块被分为25块，其中一类居住用地6块，占地面积349100平米；二类居住用地17块，占地面积695000平米；商业配套用地1块，占地面积44000平米；混合开发用地一块，占地面积89800平米。 02项目地块图1.3 红线图（另行提供）1.4 地块限制条件 在地块西北侧边缘，有两个通讯基站。在地块北部有220KV高压走廊通过3、。距离地块中部边界约500米处有公墓，目测可见。距离地块南部约1公里处为太平洋石化，可能对地块带来空气污染。太平洋石化通讯基站高压走廊06项目周边示意图2 项目定位及发展策略2.1 价值定位： 关键词：国际化、城市价值、山海资源价值城市价值：本项目是未来城市中心区的滨海高尚居住社区，区位、交通、配套、环境极具现代都市意向；资源价值：充分利用山海文章，展现独具魅力的高品质海岸生活方式和超前人居理念；国际化水准：充分重视社区配套及国际化设施，打造高标准国际化生活社区，发挥城市级商业作用，结合水岸设计，使之成为新城区焦点；n 形象定位：都市文明下的山海生活体验场关键词：都市感、国际化、体验式、山海资4、源关键字：标志 实用 美观2.2 客户定位不同目标客户群体特征分类与总结：项目目标客户本地客户外地客户全国财富客户：全国多次置业经历，价格不敏感；对资源的极度占有，资产财富化，看重不动产的不可复制的特性，以及物业长期的价值增长，属于看不见的顶层，本项目的标杆客户。移民养老客户：看重本项目大连的城市价值，所在区域的新城价值，以及良好的自然环境，需要舒适型的产品形式与面积区间，多为东北三省客户，与大连有一定的人脉联系或者工作联系。资源度假客户：海资源是此类客户的最关注的产品价值，同时支付能力相对有限，不愿在异地置业投资过大，多选择具备优良海景的小户型公寓为主。本地升级客户：以开发区本地升级置业客户5、为主以及大大连区域升级置业客户，将是本项目最主力的客户群体，开发区升级客户更加关注社区的品质升级，产品的品质升级与资源升级等方面，大大连升级客户更为关注产品的资源升级。投资客户：区域未来价值的提升以及产业的强有力提升是带动投资客的最关键的因素，产品性价比，投资的回报率，租赁市场的保证都是其最关注的置业因素。全国财富客户：背景特征：北中国范围，以私营业主，企业法人、高层，演艺明星等为代表的活跃的财富阶层，通常在40-50岁，阅历广行为特征：p 反复置业：对于房子，客户关注的不是房产数量，而是新的房产是否能满足自己不断攀升的价值需求，均选择具备城市价值中能够代表其价值的最高端的项目。p 投资趋向：6、不再关注物业的短期回报，而是将物业作为一种资产长期持有，更看重物业自身的升值与保值特性，在一定程度上是对于稀缺资源的占有。p 支付趋向：拥有较强的支付能力，能都承受较高的单价与总价，不再被卖方的打折，赠送等方式打动，原为服务买单。p 产品要求：一般选择户型较大的产品，强调对产品的资源占有，包括土地资源的占有以及海洋资源的占有，更有效地作为资产来持有，以及体现身份，希望得到更多的空间，而不是单纯的面积。p 服务要求：体现尊贵舒适的都市生活，要求提供的服务在高品质的同时，强调贴身管家式的尊贵服务，尽可能的复合与完善。同时保证自身生活的私密。价值关注点：海资源占有、土地资源占有 、贴身尊贵的物业服务7、产品形式的需求：独栋别墅产品与大户型的滨海豪宅产品移民养老客户：背景特征：主要来自东三省，以私营业主、生意人为主，兼有企业高层、权力公务员，年龄35-45岁左右行为特征：p 投资趋向：看中开发区的未来发展和良好的居住环境，希望将来到开发区居住，关注家庭，主要为了子女教育落户、自身养老等目的。多与当地有良好的人脈联系或者事业联系。p 支付趋向：拥有较强的支付能力，能都承受较高的单价与总价，对产品形式和社区环境有较高的要求，但不过分追求大面积p 产品要求：一般选择较舒适的产品形式与产品面积，或者实现一定的产品形式升级来提升居住品质，以洋房、联排等类别墅产品为主要需求p 服务要求：需求完备的配套设施8、和周到的物业服务，同时讲究服务的实际，满足正常的生活，对生活的便利和舒适要求比较高，部分客户关注教育等配套设施。置业关注点：产品形式与面积舒适性、社区环境、满足日常生活配套设施产品形式的需求：舒适空间的高层、洋房、联排等类别墅产品为主要需求资源度假客户：背景特征：（泛）公务员、企业中高层、私营业主等，30-45岁左右背景特征：主要来自东三省，以私营业主、企业中高层为主，（泛）公务员、年龄30-50岁左。行为特征：p 投资趋向：为海买房，强势稀缺的海景资源是置业的首要驱动因素，主要为了度假，兼顾投资之用。p 支付趋向：支付能力较强，能承受较高的单价，但不追求产品面积的舒适，支付总价相对有限p 产9、品要求：一般选择景观较好的中小户型产品，以海景高层公寓为主p 服务要求：对管家式服务有一定的需求，以满足度假的特殊需求，如在无人入住的房屋打理等服务。p 配套设施：要求具备娱乐化的同时突出滨海特色的配套设施。如：影院，滨海商业街、酒吧街等。置业关注点：海资源、产品总价、管家式物业服务，娱乐化的生活配套。产品形式的需求：海景小户型公寓本地升级客户：背景特征：以私营业主、（泛）公务员、企业中高层为主，兼有企业职工、个体户等，年龄30-50岁左右行为特征：p 投资趋向：以居住升级为核心驱动因素，包括产品形式升级、居住品质升级、资源升级等。p 支付趋向：支付能力水平不等，涵盖中端到中高端产品，相对而言10、，开发区升级客户的支付能力较弱，大大连区域的升级客户支付能力较强p 产品要求：中端产品一般选择高层舒适住宅，中高端产品一般选择高层海景豪宅、洋房、联排类别墅等产品。开发区升级客户由于受到支付能力限制，要求产品面积较为适中，更关注社区品质，物业服务等方面。大大连升级客户多选择产品面积较大，形式提升，以及海景资源较优的高品质产品p 服务要求：需求完备的配套设施和周到的居家的物业服务，满足高品质的入场生活，对生活的便利和舒适要求比较高p 配套要求：生活型配套：如：超市，集中商业等。以及医疗教育的配套设施。置业关注点：产品形式、社区品质、支付总价、社区环境、配套设施产品形式的需求：高层居住产品、洋房、11、类别墅产品等产品。本地投资客户：背景特征：以私营业主、企业中高层、公务员为主，年龄30-45岁左右行为特征：p 投资趋向：看中开发区的未来发展以及Intel产业的直接带动，关注房地产市场动态，主要以获取短期出租收益与长期物业升值兼顾为投资目的。p 支付趋向：拥有较强的支付能力，但关注产品总价，关注性价比与投资的回报率。p 产品要求：一般选择紧凑户型的产品，考虑到产业需求的支撑，会选择部分低密度高端物业p 服务要求：关注物业的租赁服务以及出租相关的售后服务，同时更关注直接带租约的销售等。置业关注点：产品性价比、投资收益率、物业服务产品形式的需求：高层公寓，居住产品、小独栋等产品。3 规划设计原则12、及物业类型配比3.1 整体布局原则关键词：无竞争产品、山海生活体验、国际一流水准、均好性3.1.1 无竞争产品：充分发挥项目1.37容积率的竞争优势，极致挖掘项目自身的滨海资源与山地资源价值，打造种类丰富的高品质产品，使社区整体呈现中低密度意向；3.1.2 山海生活体验：强化资源与社区的互动交融，以体验海文化为主题来统一规划项目整体的滨海岸线与配套设施；3.1.3 国际一流水准：以具备国际一流水准的配套设施、建筑品质和资源利用打造国际水准的一流都市休闲滨海社区； 3.1.4 充分发挥地块资源价值（海资源、坡地资源），保证资源分配均好性，即让最多的物业最大限度的拥有海景资源；3.2 产品原则3.13、2.1 高层产品要尽可能户户看海，尽量消除不看海户型，避免市场的同质化竞争；3.2.2 低层产品（包括洋房、别墅、类别墅）最大限度发挥台地资源，以产品力制胜，突出别墅感，尽量做到户户有天地，家家海景房；3.2.3 顶级产品在资源占有方面突出私有化，考虑海岸线专享；3.3 物业类型分配编号类别层数户均面积套数均容积率占地面积占地比例建筑面积建筑比例1高层住宅11301206802 327.2 24%81.6253%2台地集合住宅51402530 1.425.3 23%35.4223%3台地别墅空180684 0.815.4 14%12.328%4联排别墅 23200462 0.615.4 14%14、9.246%5别墅23260178 0.411.6 10%4.623%6城市级商业1.25.1 5%6.164%7社区级商业空空10%4.623%8合计10656 1.38 111.5 100%154100%注：社区商业中一部分可采用住宅底商形式3.4 区域产品分配 地块由山体公园划分为南北两区域，定义填海区及该段滨海路东北侧陆域为A区，山体公园以南山地区为B区。 在保证B区低密度品质的前提下，尽量压缩A区的开发强度，以保证整体资源分配的均好性；占地面积建筑面积商业面积高层住宅低层住宅及联排A区34万70万6万50-56万10-13万B区78万84万5万25-31万49-52万合计112万1515、4万11万81万62万注：如设计中有难度，区比例可少量适度调整3.5 产品类型分配产品类型户型面积区间比例分配独栋别墅楼王别墅00以上(不多于栋）3%高品质别墅350400联排别墅创新小独栋2503006%标准联排产品200240台地类别墅1802208%台地洋房二房9011023%三房130160四房160180高层产品海景公寓一房406020%一房一厅6080高尚海景住宅二房9010023%三房130150四房170200海景空中别墅200以上10%3.6 教育设施 义务小学：2座，建议每座小学班型为24班，建筑面积约9000平米，占地面积以政府挂牌条件为准，分别为2.46公顷、2.87公顷。 义务初级中学：1座，建议班型为36班，建筑面积约12000平米，占地面积以政府挂牌条件为准，为2.59公顷。 义务高级中学：1座，建议班型为30班，建筑面积约11000平米，占地面积以政府挂牌条件为准，为2.89公顷。