1、潆溪项目概念方案设计任务书光耀一座城耀程地产潆溪项目概念方案设计任务书目录前言第一部分：项目概况及周边条件 1.0项目区位 2.0建筑规模 3.0地块条件 4.0地块内部条件5.0道路交通6.0周边区域环境及设施第二部分：项目经济技术指标第三部分：规划设计的基本原则1.0整体定位2.0形象定位3.0项目客户定位 4.0产品定位 5.0价值标杆 6.0盈利空间第四部分：规划设计要求 1.0规划设计原则2.0住宅设计要求3.0商业设计要求 4.0其他设计要求 5.0配套功能规划6.0建筑风格建议第五部分：成本控制 1.0规划布局成本控制 2.0停车位优化 3.0建筑材料与设备的成本控制 4.0建筑2、结构成本控制第六部分：设计成果要求 1.0设计成果 2.0方案数量第七部分：设计时间计划前言0.0耀程滢溪项目总体规划及建筑单体设计，要依照南充市城市规划条例实施细则的要求进行规划，达到扩初设计的深度，其最终成果既要满足项目开发理念，又要满足规划报建的要求；0.1本项目的规划、建筑单体设计、园林景观设计均要与周边环境相呼应，要充分利用滢溪市政路及项目河景资源，建筑设计既要体现南充城市文脉的传承、文化的厚重，更要满足合理、舒适、便捷的现代商业活动需求和现代居住要求；0.2总体规划设计应考虑地块的地形地貌特点、规划要求、周边环境、成本控制及对策划定位的参考来进行设计，体现开发理念的合理性、科学性和3、以人为本的思想；0.3项目建筑设计应体现尽量考虑节能、环保的新概念，设计要达到低成本、高效益的经济要求；0.4本案的总体策划理念是以南充特有的城市文化为背景，将采用时尚文化与现代商业相结合的设计，增加聚集人气的配套设施；形成商业街区的建筑环境，创新发展植根于南充本土的新一代商业形态，同时商业和住宅间应相互促进呼应；0.5本案在建筑风格策划上需与周边景观环境、人文背景相协调；以有机建筑整合项目的地脉和文脉，发展现代简约时尚风格为主线的情景商业街区建筑环境、人文氛围，使项目推广能以“生活方式”为主线。0.6为打造项目整体品质，建筑单体设计需与景观设计同步进行第一部分：项目概况及周边条件1.0项目区4、位项目地块位于南充市顺庆区潆溪镇，距离老城区约15分钟车程，为到仪陇县、西充县必经之路。2.0建筑规模本项目占地面积35.2亩，容积率3.5，建筑面积8.21万M2左右（不含地下室）。用地性质为居住用地。用地红线图已发。3.0地块条件周边条件3.01潆溪紧邻南充市中心城区，是南充市的北大门；3.02东依荆溪镇，南邻顺庆区华凤镇和新复乡，西接顺庆区共兴镇，北连顺庆区金台镇；3.03全镇幅员面积约36平方公里，属浅丘宽谷带坝地貌，地势西北高，东南低，土壤主要为棕紫泥和第四系冲击黄泥土；3.04城镇距南充市政府新区4公里，距南充火车客站8.5公里、距南充长途汽车站、成南高速公路、南充机场约15公里；5、3.05国道212及省道潆新公路于镇区交汇；3.06地块对面为22亩的纯商业用地，拟建一个三星级以上的酒店和大型综合体；3.07紧邻滨河景观大道。4.0地块内部条件项目地势平坦，西向略高；整体为扇形，低于路面大约2米左右；地块目前为净地，由一条主要市政干道东西贯通。5.0道路交通本项目东临滨江路景观带、南临交通干道，紧靠金融大道。6.0周边环境及设施6.01本项目位于潆溪镇中央位置，人流量集中，潆溪唯一的大型农贸市场；6.02东北方向为2500亩商贸城；6.03与项目一街之隔为3500亩职业教育城，目前有部分已经有学生入学，二期工程预计2014年8月验收，9月开学；6.04项目西面为300亩警6、察学校，与项目背靠背，建成后整个四川警察职业培训全集中于此。第二部分：项目经济技术指标1.0已经提供设计公司.第三部分：规划设计的基本原则1.0整体定位1.01耀程-生活方式2.0项目形象定位2.01（项目名），独特品味的外立面，卓尔不凡的产品，高品质的居住小区，现代化的时尚生活中心！；2.02（项目名），打造一种人们向往的生活方式！；2.03“我们不是为了南充多一处房地产项目，而是在寻找新的生活方式。”2.04形象关键词：不凡、现代、人文。3.0项目客户定位3.01住宅3.01.1潆溪本地改善性需求客户，这类客户一般为二次置业；3.01.2周边县如西充、仪陇、南部、郎中等改善性需求客户，这类7、客户一般为二次置业居多；3.01.3周边乡、镇、置业客户，这类客户一般为首次置业；3.01.4部分投资性客户，在本项目由于靠职业教育城，投资性比例相对有所提升。3.02商业3.02.1目标客户群体为具有强大购买力的中、高端社会精英阶层，是属于滢溪版块消费金字塔理论中的塔腰以上的客户群体；3.02.2客户主要以本地客户为主，以周边郊县客户为辅；3.02.3在购买用途上以长期投资客户为主；3.02.4潆溪本地原老商家；3.02.5商户定位为具有一定影响力的国内知名品牌及经销商；3.02.6消费者以本社区及周边住宅小区、区域内校园经济为主，并辐射滢溪周边其他区域。4.0产品定位产品定位原则4.01本8、项目为主要针对的是刚需客户和少部分投资客户；4.02集超市购物、餐饮、娱乐、休闲、停车场等功能于一体的现代建筑风格和生活方式；4.03本项目以高层物业居多；商业、多层为辅的原则。5.0价值标杆5.01产品形式：多层；5.02承担功能：项目价值标杆，提升项目品质，形成自身价格比较机制；5.03产品点：强调稀有与品质，注重舒适。6.0盈利空间6.01产品形式：商业；6.02承担功能：争取更多盈利空间；6.03产品点：加大底商量，小面积。第四部分：规划设计要求1.0规划设计原则1.01定位通过规划、产品、园林景观设计，充分体现新一代商业形态“耀程时尚生活中心”“耀程高档住宅区”很好的诠释“生活方式”9、的内涵；1.02规划提供地块不利因素（如不规则的地块形状、道路有高差等）的化解方案；1.03景观化解地块用地紧张带来的园林景观用地不足与项目商业定位之间的矛盾，有效利用商业景观营造商业文化氛围；1.04理念从建筑设计与景观设计上，具体落实策划定位中的商业理念，既要表现其浓厚的历史情结与文化背景，又要考虑全新商业理念的文化氛围，从而形成项目的建筑文化和商业文化；1.05产品在建筑产品和建筑风格上本着“融合中西建筑精华，再将其植根于当地特有的资源与文化背景中”这一建筑设计思路，创新开发适合滢溪本土的现代商业活动产品；1.06单体设计重点考虑如何体现产品的商业价值和创新性（如设计情景空间来提升产品价10、值），通过时空环境（建筑风水学）评估策划合理的人流动线及出入口等；1.07开间商铺开间设计如何体现经营价值，如开间、进深、层高等功能指标的控制；1.08配套公共休闲空间和交通组织配套的合理比例和位置与方式，实现项目商业价值的最大化，地下车库的设计不仅要符合商业要求及与南充市对人防的要求相结合进行考虑，同时要考虑成本控制；1.09成本项目的建筑设计在哪些方面重点考虑建筑成本的控制，使项目在最优的成本控制基础上达到高品质的产品档次。2.0住宅设计要求2.01整体规划必须充分考虑商业与住宅的互补性、协调性；2.02景观设计考虑个性化，体现生活方式的变化；2.03小区大门设计要高端、大气、上档次；2.11、04水景考虑要周全，但同时考虑降低后期维护成本和修建成本；2.05考虑人车分流，休闲小憩点；2.06住宅产品保证户型通透，增加采光面，尽量考虑朝向；2.07功能设计完善，布局合理，动静分区，通风采光良好，各房间面积考虑现代人居要求；2.08大堂设计为酒店式入户大堂；2.09入户大堂考虑休息区和信报箱；2.10酒店公寓部分考虑公用部分尽量做到自然采光、通风；楼梯间及屋顶水箱等公用分摊面积在满足规范及使用要求的前提下，应尽量设计得经济合理，以提高实用率2.11赠送率按照南充市相关规定不超过20%，赠送空间可以考虑为：落地飘窗、花台、阳台、结构板等2.12多层+高层方式，多层建筑为5+1产品2.1312、人防、消防等要求按照国家和南充有关法规；2.14安防智能化网络系统应遵循技术先进、经济适用、合理的原则2.15住宅户型配比面积区间户型占比备注35左右酒店公寓3%此考虑在广场附近65-70三室两厅单卫3%75左右三室两厅单卫9%85左右三室两厅单卫40%90-95三室两厅双卫40%100-120三室或四室双卫5%3.0商业设计要求3.01商业设计底商考虑层高至少在6米，开间一般在4米，净深不超过12米，面积控制在50平米以内；3.02临街铺面根据不用业态考虑招牌制作；3.03店中店开间要求不小于3.5米、进深不大于10.5米；商场主通道不小于3米、次通道不小于2.2米；同一风格的店面招牌设计、13、广告招牌设计3.04餐饮：应设计专门的给排水、排烟、隔油、排污系统；3.05项目要体现在市场中的先导性和个性化之外，更要突出对南充市城市文脉的传承和时尚生活态度的诠释；3.06设计要求大胆创新，突出建筑意像、现代时尚生活元素、高品位的商业街区情景的规划设计理念，使建筑文化艺术成为本案景观系统构成的重要部分，同时组成情景街区的主要表现载体；3.07设计要注重建筑与商业、环境与商业、文化与商业的和谐与协调统一，突出“价值为本”的商业化设计；3.08规划设计重点体现商业情景景观化，包括建筑情景、景观情景、建筑与环境的互动情景（消费体验）的规划布局；3.09规划设计应考虑化解地块周边不利影响，特别应重14、点考虑化解道路高差所带来的影响；3.10本项目由情景商业街区及集中商业楼宇组成。市政交通干道穿越其中呈东西方向，拟建的情景商业街区在道路的西边、集中商业楼宇在南边。该商业项目位于滢溪的中部，整个项目集购物、餐饮、娱乐、休闲、地下停车等多种功能，组成了一个相对完整的商业生活体。3.11该项目的整体设计理念，应是充分利用地块的高差的地势，尽量体现错落有致的立体建筑风格，给人以层次丰富的空间感受。在下沉部分，设置大面积的中庭广场和室内中空，使内外空间得以相互渗透。3.12抽象地、有效地变化运用现代商业符号，使其融于现代简约主义风格的背景；使传统符号无过多的具像但又能根据需要重点体现3.13由于地块有15、高差，建议在项目端头设置的空间建成门前广场，以广场进入地面商业首层，从首层进入地下商业为负一层。广场配合雕塑、标识牌、园林绿化景观设施。对高差空间的渗透、增加层次感、视觉敞通以及组织城市景观起到良好的作用。3.14把环境设计的各项要素，包括地面铺设材料、绿化、小品、照明等，统一考虑，以构成外部环境设计的整体性统一。3.15从集中商业楼宇一层开始，以多层透空中庭为枢纽，联系首、二、三层商场出入口，打破传统商业建筑的内外部严格划分的观念，通过公共空间的变化处理，创造出不同的主题和鲜明个性风格，形成内部四通八达的网络，成为购物中心人流集散、水平垂直交通的枢纽。沿中庭及中空四周布置休息茶座、不仅成为公16、共空间中的半私密空间，给予消费者一种领域感、安全感，并以鲜艳夺目的造型和色彩点缀。雕塑、悬挂植物等自然小尺度的处理与宽敞、宏伟的高大空间对比，突出主题和重点。通过中庭内布置的透明观光电梯、自动扶梯，人们在垂直升降的活动中，赋予了中庭的动感和节奏感。3.16在中庭内，为使消费者对整个空间作上下左右的环视，以便消费者对方位作出自我调整与安排，采用通体透明的钢化玻璃或不锈钢栏杆，避免视线的阻挡，使消费者无论在作垂直或水平的移动时，均可从不同的角度环顾四周而获得较好的视觉感受3.17商业功能配比商业功能附属设施面积要求（）综合超市及生活辅店理货区、加工区、库房、员工更衣室等6000左右（负一层）休闲、17、娱乐、餐饮街区中西餐、特色餐饮、KTV、咖啡、休闲会所等5000-8000（滨河带底商首层、二层）时尚购物主题商业街精品服饰、珠宝、钟表、化妆品、运动系列等4000-6000（集中商业楼宇首层、二层）休闲生活会馆美容、美发、纤体等500-1000（商业街区二层）4.0其他设计求4.0.1本项目由情景商业街区及集中商业楼宇组成。市政交通干道穿越其中呈东西方向，拟建的情景商业街区在道路的西边、集中商业楼宇在南边。该商业项目位于滢溪的中部，整个项目集购物、餐饮、娱乐、休闲、地下停车等多种功能，组成了一个相对完整的商业生活体。4.0.2该项目的整体设计理念，应是充分利用地块的高差的地势，尽量体现错落有18、致的立体建筑风格，给人以层次丰富的空间感受。在下沉部分，设置大面积的中庭广场和室内中空，使内外空间得以相互渗透。4.01项目环境空间处理建议4.01.1“耀程时尚生活中心”的功能呈多元化的、综合性强的特点，因此，本项目整体建筑风格形象应定位为“多元”“现代”“亲和”的特征。4.01.2“耀程时尚生活中心”的视觉识别系统遵循从整体到局部的设计原则。突出整体，局部形象应当服从整体形象；整体性中突出个性，同一性里蕴涵多样性。构成整体形象的关键要素包括标志、重要的通道、节点（如街区出入口、广场、重要路口等）、重要区域和重要的边界等。4.01.3在建筑造型上，应统一为现代、简洁（供参考）的设计风格。由于19、“耀程时尚生活中心”涉及多种业态并存，建筑外立面不适宜完全统一，如商场可用玻璃幕墙做主外立面，而住宅则不适用，因此建筑群统一的内涵为建筑设计协调统一，视觉达到虚实互补的效果即可。4.02分层入口及广场空间处理建议4.02.1由于地块有高差，建议在项目端头设置的空间建成门前广场，以广场进入地面商业首层，从首层进入地下商业为负一层。广场配合雕塑、标识牌、园林绿化景观设施。对高差空间的渗透、增加层次感、视觉敞通以及组织城市景观起到良好的作用。4.02.2把环境设计的各项要素，包括地面铺设材料、绿化、小品、照明等，统一考虑，以构成外部环境设计的整体性统一。4.02.3从集中商业楼宇一层开始，以多层透空20、中庭为枢纽，联系首、二、三层商场出入口，打破传统商业建筑的内外部严格划分的观念，通过公共空间的变化处理，创造出不同的主题和鲜明个性风格，形成内部四通八达的网络，成为购物中心人流集散、水平垂直交通的枢纽。沿中庭及中空四周布置休息茶座、不仅成为公共空间中的半私密空间，给予消费者一种领域感、安全感，并以鲜艳夺目的造型和色彩点缀。雕塑、悬挂植物等自然小尺度的处理与宽敞、宏伟的高大空间对比，突出主题和重点。通过中庭内布置的透明观光电梯、自动扶梯，人们在垂直升降的活动中，赋予了中庭的动感和节奏感。4.02.4在中庭内，为使消费者对整个空间作上下左右的环视，以便消费者对方位作出自我调整与安排，采用通体透明的21、钢化玻璃或不锈钢栏杆，避免视线的阻挡，使消费者无论在作垂直或水平的移动时，均可从不同的角度环顾四周而获得较好的视觉感受。4.03项目整体交通组织建议本项目对外交通流线的组织方式，采取人车分离式设计。4.04商业交通组织及设施建议4.04.1水平交通组织：以中庭为主要交通核心，通过有效的视线引导，到达分布于项目各层的商场出入口，将分散的商业板块自然地联成一体，实现各商业主题功能区消费群体的互动与共享。4.04.2垂直交通组织：客流可通过负一层到达本层及地下二层车库并利用各层设于各交通核心的电梯到达各层的商业区域；货物则先进入地下一层货区；通过四侧的垂直货梯，运输货物至各层。4.05购物中心服务设22、施配置建议4.05.1服务设施：包括电话亭、邮箱报刊亭、垃圾桶、座椅、指南图、触摸显示屏、标示系统等，进行统一的布局及造型设计，并赋予这些设施以景观方面的品质和系统性。广场商场内部设置雕塑，喷泉、座椅等小品。4.05.2景观设施：设施包括立体绿化、雕塑、喷泉、橱窗、广告、标识物、街灯等，营造商业街区轻松自然的活跃气氛，并增加人文景观，给人以历史的联想。4.05.3照明设施：包括人行道灯、广场灯、埋地灯、泛光灯等。其造型以现代、简洁为原则，与整个购物中心风格一致，使灯光丰富建筑和通道景观。其照明质量应该注重的是大众的视觉体验以及公共非营业场所的光环境设计。4.05.3店面装修：确定整饰原则，对各23、独立商店进行装修设计审核。严格把关，令其在统一中求变化，使店面装修既符合商业街区整体环境的要求，又造型各异，丰富多彩。4.06仓储配置建议4.06.1库房是贮存和保管商品的场所，是商业部分的必要配套。4.06.2超市：地下一层超市区内设置。综合超市经营的生鲜食品占有相当的比重，因此，应在地下一层合理预留储存加工区空间。一般来说，仓储式超市售货区面积占70-80%，储存加工区占15-25%，辅助区（超市行政管理、生活和放置技术设备的区域）占5-10%。储存加工区一般设在卖场的最里端。5.0配套功能规划5.01雨水、污水管网：5.01.1雨水、污水管网采取雨污分流制。5.01.2雨水、污水管网的拐24、点均应以绝对坐标标注，并注明材质、管径、长度、坡向及坡度。5.01.3污水主管网应通向污水处理站。5.01.4雨水经收集后可排入市政雨水管网内。5.01.5雨水排量按当地最大降雨量计算确定。5.02给水、消防给水管网5.02.1市政给水管网提供的驳接点应明确。5.02.2考虑商业区的喷灌系统。5.03电力供应5.03.1提供伏高压电源至地块。5.03.2规划变配电房的位置以便提前施工。电房供电负荷范围应符合相关规范及政府主管部门的要求。5.03.3电气设计以民用建筑电气设计规范、商业楼宇设计规范及南充市住宅建设标准管理规定为依据。5.04.4公共建筑有空调时按 W/M2计算容量；无空调要求时按25、W/M2考虑。5.05.5电房的布置应尽量缩短高压电缆的铺设长度，同时应考虑其负荷范围。5.04弱电5.04.1弱电包括电视、电话、宽频网、监控智能化等。5.04.2总平面布局上应综合布置弱电线路。5.04.3总平面布局上应综合布置市政管网、强电、弱电等的布线。5.05停车位5.05.1商业建筑按1个/100平方米建筑面积设置。5.05.2在地块主要采用地下室集中停放的方式处理，集中商业楼宇和其他配套商业区域也适当考虑机动车停车位。打造耀程系列商业品牌，居住品牌、时尚生活中心代表了一种高品位的集生活、娱乐、健康等于一体的“生活方式”6.0建筑风格建议6.01现代简欧6.02线条简明，外观宏伟626、.03外立面颜色选择建议谈黄色，玻璃用南玻6.04在突出显眼部位可采用少量罗马柱第五部分：成本控制1.0规划布局的成本控制1.01在符合消防要求的前提下减少商场出入口，保证人流的合理导向，降低后期物业运营成本；1.02路网减少，降低建安工程成本；2.0停车位优化：2.01在满足规范要求的前提下合理控制地下建筑面积；2.02在满足南充市地下建筑规范的前提下，尽量减少地下建筑的设备房和公共空间；2.03停车位原则上控制在（比例待定），可以适当做小车位和子母车位或机械车位；2.04根据地形是否可以考虑架空层车库设计。3.0建筑材料与设备的成本控制3.01关于建筑材料的成本控制，主要体现在建筑立面及建27、筑公共空间装修用材及集中商业楼宇内装修；3.02关于设备的成本控制，主要体现在电梯设备，在进行以下的优化配置后，提供单体安装成本具体数据、装修成本具体数据、电梯设备成本具体数据：3.03要特别注意选用建筑材料及设备的经济性，尽量不用那些技术不成熟、质量无保证、采购困难、运费昂贵、施工复杂或依赖进口的材料和设备；3.04较为名贵的建筑材料应用在出入口等重点部位；3.05建筑立面及建筑公共空间装修用材，合理控制不同种类用材的比例，进行成本的控制，但必须重点保证品质和档次，合理选择用材的品牌及产地，同时与单体设计方案对应。4.0建筑结构的成本控制4.01关于建筑结构的成本控制，对结构形式进行优化配置28、，使其符合规范要求，并在进行以下的优化配置后，提供单体结构成本具体数据。4.02对建筑结构的结构形式设计（如框架、框剪、柱板等），应选择何种结构形式，才能符合规范、满足单体设计的品质档次和使用功能，同时又使成本降低。4.03对建筑结构的钢筋配比、混凝土用量标准，门窗标准（应针对设计的结构形式明确提出；4.04建筑结构设计上在满足建筑物本身结构强度、抗震等要求基础上，还要求与单体设计方案相对应，保证项目的品质要求，提出合理、符合规范、满足成本控制的具体结构形式设计方案。第六部分：设计成果要求设计单位先提供三个初步规划设计方案供我方讨论，确定后再做深入设计。规划设计方案包括以下文件：1.0设计成果29、1.01彩色规划平面图，比例1：5001.02规划方案设计文本，规格为A3幅面，内容至少包括：1、设计说明，表达规划设计构想，设计意向；2、区位分析图；3、现状分析图；4、规划总平面图；5、日照分析图；6、交通分析图；7、规划结构分析图；8、建筑布局分析图；9、配套设施布置分析图；10、景观分析图；11、视线分析图；12、总体剖面图；13、道路及竖向设计图；14、小区各道路断面图；15、小区管理模式分析图；16、其它节点的详细设计；17、表现部分：总体鸟瞰图、沿街立面、商业街、主景观体系、庭院景观、单体与景观协调示意图等；18、技术经济指标表19、户型面积分布表1.03文本图纸另行制作1#图纸2套1.04所有内容的电子文件（光碟）两份2.0方案数量2.01要求在出正式方案前提供不少于3个规划方案供比较选择，经讨论确定后出正式文本。第七部分：设计时间计划（具体设计时间依据项目的进展双方协商而定）设计过程中耀程地产营销、工程、配合与设计公司进行沟通与交流，具体时间、方式待定。本设计任务书未尽之处随时与甲方联络人沟通。南充市耀程房地产开发有限公司2014年2月22日23