1、宝利集团长江道项目整合设计任务书第一篇项目整体立项思路第 65 页 共 65 页一、项目基本概况（一）地理位置本宗地位于天津市南开区长江道与南丰路交口，行政隶属南开区广开街管辖。广开街南开区本案（二）地块四至：东至南丰路，西至南开六马路，南至长江道，北至南开三纬路。南开三纬路南开六马路南丰路长江道（三）区位条件：南开区位于中心城区西南部，区域面积40.64平方公里，是一个具有商贸、科技、文化特色的充满生机活力的新型城区，具有综合发展的有利条件和优势。南开区加快科贸街规划建设，为滨海新区的开发开放提供科技配套服务。该区制定科贸街“一横、两纵、三区”的二次规划，打通科贸街延长线，调整鞍山西道、白堤2、路、红旗路科技发展空间布局和产业结构。未来五年，科贸街将成为本市乃至环渤海地区科技产业聚集的科技贸易基地和高新技术产业孵化基地。一轴两带三区的总体发展战略进一步确定了南开区城市中心的核心发展地位，城市中心在向南偏移的同时，市中心的地位得到进一步强化，本项目的宏观区位条件均具有较好的整体认知基础，区域未来可开发住宅用地较少，土地稀缺性凸现，土地价值越来越高。（四）周边环境 配套设施：本地块位于天津核心城区，城市生活基础设施非常完善；邻近海光寺家乐福广开街商业中心，南市商圈、周边市政配套及生活配套非常齐全。高校聚集区海光寺商圈南市商圈 交通环境：项目地处天津市南开区海光寺商圈，南京路西延长线，内、3、中环之间。周边数条公交线路、临近地铁一号线海光寺站、二纬路站，交通便利。中环1.7km地铁一号线1.4km 自然环境：地块周边有津河、长虹公园、南开公园等休闲场所，区域环境优雅，自然环境优越。同时，项目所在地主要道路（长江道、南丰路等）拥有较为良好自然的树种，树龄大都在30年以上。 人文环境：地块靠近天津大学、南开大学、天津师范大学等高校学府区文化底蕴深厚。此区域居住者以干部、教师为主流的文化素养较高的人群。周边遍布南开中学、55中、南开五马路小学（全国重点）等众多名校，同时靠近鞍山西道的科贸街，文化气氛浓郁。（五）项目简介项目占地面积2.07万平方米，地上总建筑面积12.2万平方米。拟由北侧4、住宅区和南侧商业区两部分组成。住宅由五栋30层以上点式高层组成。商业规划面积为20900平方米。拟设置为国际标准的，集社区配套、对外服务、商业辅助为一体的多功能物业设施。商业空间设计划分为四大部分，即：购物空间、交通空间、休闲娱乐空间和展示空间，最大可能的维护了商业项目的对外一致性。商业与住宅部分在建筑形态、景观设计方面过渡巧妙；倡导健康和谐的社区生活理念，满足社会中坚阶层高层次的居住与商务需求。经济技术指标800辆停车位3.13写字楼2.09商业1.6酒店式公寓5.38万（0.32万配套）住宅25%绿化率3.6万平米地下总建筑面积12.2万平米地上总建筑面积2.07万平米占地面积33.3%建5、筑密度5.89容积率综合用地用地性质（六）地块条件u 宗地外部 城市中心区位，配套成熟度高，临路性好，易于交通组织，用地东西侧目前有菜市场和民营小企业，形象欠佳。u 宗地内部地块平整、边界整齐，较为方正，但由于地块宽度有限，将限制建筑朝向的发挥，无地上拆迁物，易于建设。二、项目整体市场定位南开区是一个商贸业繁荣、科技优势明显、文化特色突出的城区，区内建筑密度较大，加之近年的不断开发改造，可用土地资源已相当稀缺。目前南开区内在建地块多为插建地块，像该地块这样的能够形成独立社区的大面积土地已属珍稀。而此地块的坐落地宜动宜静，恰到好处，更是弥足珍贵。本项目市场定位：本项目优越的地理位置加上拟聘请的国6、际级建筑规划及景观设计单位形成开发组合，力争能够完美体现城市CBD核心区域居住的高尚品质。完善高档的周边配套设施更将居住的便利性与建筑的舒适性、艺术性完美结合，从而必将成为天津市南京路上又一个地标性综合建筑群。天津市富有活力及风格鲜明的建筑群落天津核心独具特色的“新功能主义豪宅”。领衔南开 CBD城市核心复合生活城本项目的价值核心在于他既是宝利集团的王者之都，形象统领，同时也是天津最繁华地段的形象代言。本项目必须塑造综合性项目的整体价值感，强化综合性项目物业类型的聚合与互补开发，开创各种物业类型与竞争对手的创新性差异。打造“高端集成式产品”，形成客户的“高端聚流层”，这样才能达到，“领衔CBD7、城市核心，复合生活城”的最终市场定位，这是把项目做好的必由之路。第二篇住宅部分设计任务书一、住宅市场定位（一） 南京路上“后花园”；u 定位对规划设计的要求：不但设置较大的中庭花园，还要进行住宅的立体绿化设计，成为城市稀缺花园城；（二） 南京路上“头等舱”；u 定位对规划设计的要求：既是头等舱，产品设计应该走舒适型路线，户型设计必须引导最新设计理念，还需要进行更人性化的细节设计，使之更为宜居。二、住宅客户定位 u 初步感性描述 客群来源：以南开为主，其次为和平、河西；少量外地/外籍置业人群； 职业构成：国家公务员、公司中高管、教师、医生、律师等高端人士； 置业目的：高端改善型自住为主，吸引部分8、投资客户。u 理性描述体系表一：本项目各大卖点会吸引的客群描述大卖点卖点梳理项目吸引的目标人群地段交通立体快捷交通体系单身贵族及作为婚房使用的二人世界家庭特点： 多为青年有成的单身人群或小两口。随个人收入的增长、工作的变化以及今后结婚生子，而适时地调换住房。最看重住宅的地理位置、户型面积、社区周边配套。区位繁华市中心南京路傲然城市风景产品规划复合生活城建筑立体灵动新风格户型阳光户型全景观景观南京路繁华夜景尽收眼底高收商务人群及中产人士特点： 对社区的内外部景观比较看重，乐于贴近繁华而又保持较好的尺度组团鸟瞰中央花园配套商业风尚地带都会魅力成熟富足家庭特点：成熟家庭通常结构稳定，经济条件较好，购9、买一般以改善为目的。此类购房者生活规律性较强，购房主要目的是改变现有居住条件中不理想的部分，所以购房主要考虑住宅的功能性。生活配套享受市政及生活便利教育重点中小学高端享受型家庭特点：购买能力强，对生活品位有极高追求。对于项目位置以及户型等细节问题比较挑剔，最关注项目的品质以及产品体现出的生活品位。 服务物业服务到最细节表二：本项目客群细化描述项目目标人群客户细化单身贵族新婚夫妇1. 年收入10-30万左右2. 首次置业，自住为主3. 多为有车一族，所以对区域范围的选择要求相对较低4. 工作、家庭及收入稳定决定其购房选择较为稳重、矜持5. 更为关注产品的均好性6. 交通方便最重要，对配套要求较高10、,治安条件好，未来子女上学方便富足成熟家庭1. 年收入30-50万之间，具有一定资金实力，购买能力强；2. 关注生活舒适度，具备一定艺术鉴赏力3. 看重产品硬件、开发商品牌及市场口碑，且注重社区生活氛围4. 购房心态较为成熟，对产品的优劣有较为理性的认识；5. 老人均为事业单位退休人员，有稳定的退休金。高端享受家庭1. 看重项目综合质素和升值潜力2. 具有较高的投资实力，可以带动项目均佳提升；3. 更关注居住氛围和周边配套，同时关心户型设计的尺度。表三：项目客群与产品的初步对位 项目目标人群产品初步对应客户需求单身贵族新婚夫妇60-80平米一室及两室过渡型住宅，满足生活需要富足成熟家庭100-11、120平米两室或小三室舒适型两室或紧凑型三室高端享受家庭120-130平米三室舒适型三室三、住宅户型配比面积65-7085-90100-105120-125面积比例7.4%67.0%18.2%7.4%套数61套397套92套31套套数比例10.5%68.3%15.8%5.3%四、户型设计要点描述1 整体户型设计最小面积下探至65平米，最大不宜超过130平米；2 “65-70”平米要求设计为“1室1厅1卫”户型，要求起居厅及卧室全部为南向采光。3 “85-90”平米作为项目主力户型，为正规“紧凑型”2室2厅1卫。4 “100-105”平米户型虽同为2室2厅1卫设计，但是为“舒适性”两室，其与8012、平米户型的设计差异在于加大客厅及餐厅的面积，将主要功能放在主功能区上，而非将面积均匀分摊在各个功能区间。5 “120-125”平米户型作为本项目唯一的三室户型，为“紧凑型”三室设计，要求设计为“3室2厅1卫”，保证客厅和主卧的开间，且要保持在南向。6 严谨执行国家70/90政策，即90平米以下户型占总建筑面积的70%。五规划设计指导思想1） 体现产品与用地价值互相支持的关系，按照用地价值布置不同档次与面积的产品。（具体）2） 空间特色：结合项目地块特征考虑楼宇间各个户型的采光及日照分析.充分体现项目产品价值. 不同户型面积所在位置及户型拼接初步意见户型设计参考（5号楼）六、交通组织 （一）设计13、中要求做到“立体人车分流” 由于项目地上面积有限，为更经济的使用地上面积，要求全部采用地下车位。小区地上不允许停车与行车，车辆从小区入口全部进入地下，最大限度地提升项目的档次，同时也更人性化的处理了人车分流。（二）设计中要求做到“三种回家方式” u 第一种： 业主如开车回家，从地下车库停车后进入楼宇，乘电梯入户；u 第二种： 业主骑自行车回家，从小区道路骑行，从楼宇北侧大堂入户u 第三种： 业主步行回家（从外面或从本项目公建步行），走社区花园，可从楼宇南侧直接花园入户；（三）道路设计中要求满足消防规范要求 设计中满足消防环路设计及各楼宇前扑救面的设置，便于项目报建。（四）小区出入口位置要求 实14、际地块考察中发现，南丰路日后规划整修为城市主干道，道路较宽，车速较快，而南开三纬路路况较为复杂。所以要求小区主入口设置在南开六马路一侧，小区辅入口设置在项目住宅和公建分隔的规划路上。具体位置可由规划设计公司斟酌。七、建筑立面风格 项目由于坐落于城市中心，且在重要的商业区、文化区，本身就需要成为标志性建筑群。所以项目建筑风格拟采用较为流行的“现代简约”风格，即“理性中透露人文气质，冷峻中透露时尚色彩”。u 项目外檐的色调要求： 稳重色： 深灰、浅灰相间变化；代表理性、思考、明智、凝重； 跳跃色： 浅黄色、纯白变化；代表高贵、时尚、领先；u 项目外檐的用材要求：从节省建筑成本考虑，拟1-4层采用干15、挂石材及铝板，5层以上采用高档涂料；外檐用材全部采用环保材料，外保温符合国家三步节能规范要求。八、景观环境设计要求（一）景观设计原则1、满足小区布局各层次对绿化的要求，从人行主轴线到中心花园，从中心花园到宅间绿地，层次分明，步步有景。2、景观配套设计的色调亲爽柔和，人的感官效果达到舒适、雅致。表现形式多样化，动静结合，外部形式做到精致，注意细部考虑。3、将绿色生态的理念融合到居民生活的每一个方面，做到推窗见绿、户户有景。4、注重园林景观的可参与性，在小区内设置一定的硬质景观、共享空间，为小区居民提供足够的休闲、交往、活动的场地，营造和谐、友善、温馨的人际关系氛围。（二）景观设计具体要求（1） 16、景观设计构想 鉴于本项目地块面积限制和规划指标绿地率的要求，楼宇设置应该采用“星座式”的点阵布局，即因地制宜的将楼宇沿三边道路摆布，这样很容易就形 成了较大的中央中庭花园。 中庭花园在城市中心具备很强的稀缺性，本项目也将采用主题园林的形式发挥此稀缺性为唯一性，打造景观最大亮点为项目加分。 景观体系构成 打造“三重”绿化景观体系第一重：“生态软质”围合本住宅小区外围拟不采用生硬的石墙和栏杆作为围合，而采用“生态软质围合”的新方式，即采用较为名贵的灌木树种形成绿篱较为紧密的绿色围合，这样既可以阻隔噪音、废气及灰尘，同时也增大了绿化面积，增强了住宅舒适度。同时，在绿篱间同样可以设置“红外防穿越”的保17、护设施，红外探头都在暗处，仍可起到保卫作用。同时绿篱的栽种需要覆土，这样会和外部道路形成一定的高差（1.5米左右），这样更具效果。 第二重：“中央山谷”景观体系中庭花园作为第二重景观体系，拟采用“欧洲现代园林”的整体风格，即大开大阖的草坪设置，中央叠水水系的应用及大冠大叶乔木的种植以及精致小品的文化点缀。“中央山谷”主入口喷泉大道辅入口喷泉花坛景观小品点缀第三重：“楼宇大堂”景观体系 作为第三重景观体系，楼宇大堂起到的是为业主“缓冲心情”的作用，这里可以初步待客、可以舒缓身心。所以本项目拟你采用大堂高度绿化的做法，提升项目档次。（2） 住宅各配套系统对绿化的影响规避由于住宅用地有限，所以住宅的18、相关配套系统如水、电、暖、煤气等附属设施都需要和规划及景观联动考虑。“煤气调压站”放于临街地上商业二层顶部“箱式变电站”放于地下如有地上的配建设施则绿化处理九、地下车库设计要求 考虑到本项目的档次，项目住宅的车位比应略大于 1：1，即不能少于600个。为提升项目档次和节省开发成本，本项目拟采用“地下机械停车”的方式，即挖“单层地下室”。 初步建议采用“6 车位存车模块”。这种停车方式墙间跨间净距为7500mm，实际柱网跨度为8000mm。十、住宅配建及交楼标准（一）住宅配建标准亮点集成（5大亮点） 本项目定位于高档社区，需要有亮点的住宅配建标准作为提升档次的硬件。通过对京津地区高档住宅配建的了19、解，结合本项目特色和成本要求，提出配建亮点设施如下： 1高强度高气密性 铝合金隔热断桥窗 使用（断桥隔热）铝合金复合窗户，具有优异的抗风压、水密、气密、保温和隔声性能，开启方式灵活多样，并配以知名品牌高强度五金配件、良好的密封橡胶条等，保证窗体耐老化性能和开启的灵活性，延长其使用寿命。 2地板低温辐射采暖系统低温辐射采暖系统使室温由下而上逐渐递减，给人以温足凉顶的舒适感觉。同时也为住宅居室隔音、保温带来极大好处，避免了户与户间管线管路相通而产生的声音干扰，提高居室的独立性和私密性。由于取消了暖气片和支管，不会占用任何居室的使用面积，十分便于家庭装修和家居布置。奢侈的首要是人体的舒适和健康。3.20、 同层排水系统同层排水系统是排水支管不穿越楼板, 在同一楼层内与排水立管相连的排水系统。具有产权归属明确，避免了传统卫生间天花板上楼上住户的管道侵占着空间，楼上住户用水的噪音干扰等优点。同时解决了传统排水方法带来的管道漏水，责任难以确定、不好检修等情况出现。同层排水系统还可实现卫浴的个性化装修需求。4. Honeywell国际智慧家居系统包括： 国际先进掌形识别电子入户门 霍尼韦尔专为The House量身定制智能温控器 智慧生活配置 小区内车库管理、门禁、消费、查表一卡通系统。 最顶级家庭远程空凋、地暖控制系统集成在全球首次利用。 社区周界、公共空间、楼体周界、入户单元门设有4层安防系统。 21、紧急呼叫系统 煤气报警系统5. 住宅新风系统为保证良好的室内空气品质，提供绿色健康的居住环境，采用独立新风及机械排风系统和纳米光催化净化技术。它能够将室内的各类污染气体和细菌进行彻底的净化，将其分解成CO2和H2O等无机无害小分子，不会对人体产生任何的伤害。使业主长期生活在清新洁净的空气中。（二）住宅交楼标准住宅室内部分（1）户门： 高级三防门；（2）窗： 采用中空玻璃断桥铝合金窗；（3）厅房： 楼面：水泥砂浆毛面找平；天花：混凝土结构层刮腻子；墙面：混合砂浆基层，刮腻子；窗台：水泥砂浆找平。（4）卫生间： 预留上、下水位置和排风口；墙面：水泥砂浆毛面交工；地面：防水处理，水泥砂浆保护层；顶棚22、：结构层面。（5）厨房： 预留上、下水位置和排风口； 墙面： 水泥砂浆毛面交工；地面： 防水处理，水泥砂浆保护层；顶棚： 结构层面。住宅公共部分外檐： 高档涂料，局部挂装天然石材。电梯： 知名品牌电梯。大堂： 各门栋独立入口，大堂地面铺砌天然石材，墙身铺贴天然石材，石膏板天花吊顶，配精美灯饰。电梯前室： 各层电梯前室地面、墙面选用瓷铺装。消防楼梯间：水泥砂浆压光地面，金属栏杆实木扶手，墙面为涂料。信箱： 每户均配信箱住宅设备设施电表： 根据国家标准每户设置独立电表；配件： 每户独立配电箱，照明、插座、新风系统；电视： 有线电视（客厅、主卧、次卧、厨房预留接口）电话： 电话线入户（客厅、主卧、次23、卧、厨房、三居卫生间预留接口）；供电： 小区电梯、公共区域照明和消防设施采用双回路电源；供水： 变频供水；给排水： 采用同层排水系统；燃气： 管道天然气；采暖： 集中供热，分户计量，地板采暖；（厕所和厨房散热器采暖）住宅智能化智能化系统：霍尼威尔系统综合布线：采用高科技综合布线系统，宽带入户可视对讲：三方可视对讲系统，具备住户内部之间通话功能。安防设施：小区周界防范“红外对射仪”及公共区域监控系统；电子巡更系统；家庭安防报警系统；燃气泄漏报警；小区公共设施、设备多点监视系统。有线电视： 预留接口，提供开发区有线电视网；IC卡系统： 门禁、停车场、小区会所等均采用非接触IC卡，远程抄表： 远程抄24、表系统停车管理： 智能化停车管理系统，地下两层停车。公共广播： 小区提供背景音乐系统。第三篇商业部分设计任务书一、项目商业市场定位结合本项目的地理位置和商圈范围，项目商业部分定位于天津市高端人群高级购物、社交、休闲、娱乐场所，高度结合商业氛围的科学性配套和整体性相融，注重消费感受，呈现独具国际特色与贴合其消费需求的“主题商业”综合体。本案南京路综合商业长江道汽车4S店滨江道时尚专卖鞍山西道电子数码专卖老城厢新型社区商业东马路综合商业二、商业规划设计原则要有开放便利的交通格局，外部空间与城市交通相联，内部有可共享的完善商业配套和景观，回游性的沿街商业系统，营造具有归宿感的商业区，能满足中小型商铺25、的使用要求，动线组织较好，能创造比较舒适的购物及休闲空间。三、项目商业业态定位筛选条件购物专业市场配套业态超市百货专卖汽车家居电器/数码五金餐饮娱乐康体便利符合区域发展符合项目发展业态前景好市场竞争不激烈人流聚集能力强带动其他业态经营获利能力强本案适应性汽车主题商业+区域配套商业商业业态定位第一选择1层汽车广场汽车定位的商业各层业态划分2层汽车配套及美容用品商业业态定位第二选择韩国主题商城+区域配套商业韩国城定位的商业各层业态划分1层韩国流行服饰2层韩国（或中式）餐饮3层娱乐磁场4层韵动空间5层水疗养护6层商务互动四、商业设计要求u 整体要求：（1） 各层层高不低于5米；（2） 长江道主入口进26、口右侧设置两部直升观光电梯，满足夜店使用；（3） 货梯位置在商场北侧；（4） 自动扶梯要求弹性设计（建议可不设置）u 业态细节要求：（请规划设计公司按照下列要求进行相关设计）业态营业面积建筑形式层高柱间距用电量特殊要求主题餐饮300500平方米框架结构不低于3米8米200KW必须离开污染源10米以上，对较大餐厅，消防部门会提出设置疏散通道要求。商铺门前有封闭交通隔离栏、高于1.8米的绿化，以及直对大门的电线立杆均为选址所忌。中餐200-300平方米框架结构不低于3.5米不小于6米80-100KW具有单独上下水各两路，管径25毫米，排风排烟系统；预留充足车位，500平米以上预留20个车位面包房627、0-120平米框架式结构不低于2.8米6米以上30-50 KW橱窗开阔，离开污染源10米以上；立店须经食品卫生监督部门会审核准，方可经营。咖啡厅300500平米要有适合装修的招牌位及广告悬挂点，排污、排烟管道铺设方便。4米以上6米以上30-50 KW有充足的停车位银行200平方米以上结构形式和柱网尺寸应适应柜台排列要求不低于3.6米6米以上80-100KW便利店80-120平方米框架结构不低于3.2米8米1520KW美容美发100-150平方米框架结构不低于3米不小于6米2030KW具备独立上下水茶坊酒吧50-400平方米无特殊要求不低于2.8米不小于6米80100KW电力按每100平方米1028、千瓦配置，有自来水供应。KTV2000-3000平方米框架结构不低于3.5米不小于8米每100平方米10KW具有单独上下水，具有中央空调或预留充足空调位运动健身500-1500平方米框架结构不低于3.2米不小于8米100-150 KW服装服饰15平方米到80平方米商店可见度强，格局是浅方型最佳，不低于3米不少于3米1015KW橱窗位置及宽度需面向街道，越宽越佳，近期无城建规划。汽车200-300平方米框架结构不低于3.5米不小于8米2030KW楼板荷载不小于1000公斤/平方米，独立用电，五、住宅生活配套商业设置要求（1）拟在住宅区西北角（南开六马路和南开三纬路两侧）设置部分住宅配套用房，总建29、面积约为3000平米；（2）要求设计为2层商业裙房，开间在6-8米，进深在10-15米左右。六、商业部分交楼标准1. 结构形式：短肢剪力墙结构，主要墙体材料为粘土空心砖；2. 层高：层高5米；3. 墙面：水泥砂浆抹面；4. 顶棚：混凝土梁板，不吊顶；5. 地面：水泥砂浆抹面，预留卫生间位置及上下水口；6. 卫生间：预留上下水口，不装设洁具；7. 窗：塑钢窗；8. 门：不锈钢框玻璃门；9. 外檐：高档涂料结合玻璃幕墙；10. 供水：ABS管材；11. 排水：PVC管材，独立下水；12. 空调：中央空调；13. 供电：动力电、照明电各一路、并配备一户一表；14. 电视：每户预留有线电视终端接口1个30、；15. 电话：每户预留电话接口2个；16. 网络：提供宽带网接口；17. 消防：安装消防喷淋系统。第四篇酒店公寓设计任务书一、酒店公寓市场定位（一）酒店公寓市场分析1. 驻津外国人增多带来商机随着外资项目引进力度加大，商贸客源迅速增加，酒店式公寓市场将进一步看好。另一方面，外资公司进驻天津市的比例在增长，而且随之进驻的外籍工作人员数量也在增加，意味着本项目的主要潜在客户群的数量在增加。2. 酒店公寓津城全线开花在良好的市场鼓舞下，本市今年又推出了多个四、五星级酒店及酒店公寓，如信达广场公寓、在售的时代奥城酒店公寓、诚基中心、已开工的天津世贸大厦五星级酒店等。可以看出，这些新推出的高端酒店公寓31、将使市场供应产品档次拉开，进入产品细分期。3. 高档酒店式公寓旺租这两年来，酒店式公寓特别是高档酒店式公寓保持了持续旺租的局面，租金也保持在较高价位上，如国际大厦、奥林匹克大厦、滨江国际饭店等目前租金在25-30美元/平方米天，比去年同期增长5%-10%左右。（二）酒店公寓市场定位本项目建筑组群均定位于高端，作为提升整体项目档次的酒店公寓拟定位为：国际化、高品质、精英型酒店公寓二、酒店公寓客户定位u 投资型客户投资者一般是具有一定经济实力及具投资眼光的中产者，以国内人士（本地或长住天津者）为主，其渴望的是相对稳健而又较高的投资回报。特征： 属于称为国内“中产阶级”的一类型人士 早年通过各种方式32、积累了一定资产，但现在一般已不从事原行业； 年龄一般在35岁以上； 其手头拥有的流动现金资产大约为几十万至100多万不等； 其不想从事太高风险的行业，而想通过自己积累的资产来寻求较稳健的回报； 有一定投资眼光； 投资客户除国内人士外，港澳台籍人士也占一定比例，另外，还有少数外籍 人士也意识到投资公寓可获可观的收益，也购置公寓物业作投资用u 使用型客户（1）自住客户大部分为单身青年，作为独立居所；（2）另部分自住客户为外地青年人群；（3）极少数外地企业刚刚进入天津市场建立办事处使用；（4）部分外国留学生（日韩为主）；（5）部分购买人用于交际的第二居所，自己使用。三、酒店公寓产品定位（一）户型配比33、面积40-45平米60-65平米面积比57%43%套数240套120套套数比67%33%（二）平面摆布（三）产品设计要求 要求设置4部电梯，注意核心筒的面积最小化； 60平米户型设置于南向及东南角和西南角，正南两间为2室一厅的DIY设计，金角和银角位置为一室一厅的套间设计； 40平米安排在东侧、西侧和北侧，要求设置可以使用的独立功能区，如卫生间、起居空间和休息空间，保证功能齐全。 设计中要注意上下水管道风道位置，使用方便利于打通；特别注意对剪力墙的安排，建议户与户之间除安排建筑结构必要的剪力墙之外，尽量设计成非承重墙，或部分非承重墙，以便于未来小户型组合而拆改。具体剪力墙设置还需设计单位和甲方34、共同研究。四、酒店公寓细部图例大堂入口及台阶顶棚休息等待区信报箱标准层电梯间楼梯间中央空调系统可视对讲五、酒店公寓交楼标准公共部分 建筑结构形式：框剪结构 外檐：高档外檐涂料，局部玻璃幕墙；隔热断桥铝合金外窗，配进口品牌五金件，专业建筑外檐灯光照明。 首层大堂：设有知名冷暖空调。石材或高档地砖地面。 首层电梯厅及公共走廊：石材或高档地砖地面。 其它楼层电梯厅及公共走廊：采用石材或高档地砖地面。户内部分 主入户门：采用高档入户门。 地面材料：采用品牌复合实木地板。 天花及墙面：卫生间吊顶采用轻钢龙骨防水石膏板，涂刷乳胶漆。 墙面：采用乳胶漆饰面。厅或卧室灯具：吊顶区域配筒灯 天花：局部轻钢龙骨石35、膏板吊顶；涂刷乳胶漆。 厨房： 封闭式厨房墙和地面用瓷砖，开放式厨房墙面局部采用瓷砖。 高档橱柜配不锈钢洗槽（含龙头）。 厨房电器：配电磁炉，排油烟机，品牌冰箱。 卫生间：墙和地面采用瓷砖。 洁/浴具：配置品牌洁/浴具。 龙头/花洒： 品牌龙头及花洒。 灯具：防雾灯具。 衣柜：配置高档衣柜。 开关面板：品牌开关面板。 居室家电：品牌电视机。 居室家具：电视柜、床、床头柜、沙发、茶几。户内设施部分 通讯：预留电话接口，赠送电话机。 电视：在地区有线电视主要节目基础上，增设卫星电视节目。 宽带网络：预留宽带网络接口。空调系统：品牌中央空调加新风系统。 生活热水系统：知名品牌热水器。 保安系统： 火36、灾自动报警系统，探头设置于客厅内。 水系统：自来水及中水入户，一户一表；排水采用UPVC管材。 供电系统：一户一表。公共设施部分 电梯系统：知名品牌电梯。 安防系统：设全方位多重安防设施，在酒店式公寓的主要出入口和地下车库安装闭路摄像系统。第五篇写字楼部分设计任务书一、写字楼市场分析1. 写字楼未来几年供应巨大，3-5年将形成高峰，尤其南京路沿线、海河沿 线、地铁快速路沿线，竞争会激烈；2. 写字楼供应范围更广泛，由于外企选择写字楼的标准更为细化，更希望选择与产业链企业在同处办公，还会考虑各方面的条件和成本，甚至员工上下班的方便程度都要考虑进去，因此有选择不再中心商务区办公的可能；3. 产品多37、为高层，档次在不断提升，规模相对较大，多为综合项目，集商业、 办公、公寓等为一体的综合性建筑或建筑族群；4. 配套设施完善，公建配套有与住宅配套融合各自取长补短的趋势；5. 生态环保公建的发展趋势明显，办公也开始讲求环境质量，尤其是空气质量要求越来越高，绿色的办公环境受到普遍关注，因此不仅视觉景观非常重要，另外就是楼内的生态环境，比如能够造氧的绿色中庭，楼层间的共享空间，以及新风的引用，室外呼吸平台的设立等；以租为主，租售结合，进来由于国华、恒华等楼盘销售业绩较好，因此未来销售数量会大幅度增加。二、写字楼市场定位本项目要建设成区域商务商业中心，打造成地标性商务形象，提升商务环境和提高项目的档次38、，营造成一个多功能的国际商务空间。写字楼市场定位为：国际化 甲级生态商务写字楼要成为天津CBD区域的代表性建筑，充分体现国际化5A甲级写字楼的建筑水平，由于临街，要注意高度上及比例上给人带来的感官上的影响，同时要考虑写字楼在形式上的一些语言或符号要与城市景观充分融合协调。三、写字楼客户定位u 从行业分以物流、贸易、银行类企业为主的大型企业、外资企业。u 从使用分自用买家（主要客户群）写字楼的主要使用者是那些成熟稳定型的企业。目前外资企业占甲级写字楼需求总量的64%。1） 外资企业外企多选择甲级写字楼，很多外资企业的发展已经相当规范和成熟，需要高品质的写字楼，写字楼建设和国际接轨，整个的基础设施39、配套，商务服务齐全。对物业的具体要求是：良好的环境、最好的品质、便利的交通。外商投资企业的总部所需面积较大，一般在1500-3000平米,外国企业代表机构，所需面积较小，有的只有50平米。2） 国内企业贸易、金融、电子、高新技术产业等组织结构都比较稳定的大中型企业，出于对建筑质量和交易时间的考虑，购买者通常在接近现房的阶段才决定购买。投资型买家（次要客户群）投资客户大致可分为机构投资者和个人投资者。个人投资者一般购买物业希望从两个方面获得收益：一是租金收益，一是物业升值带来的收益。机构投资者中根据资金来源的不同又有更详细的分类，其投资物业的动机也更为复杂：希望拥有固定资产；所有权赋予灵活性；40、高租金高收益率；投资组合减低风险；外资企业本地化等。四、写字楼产品设计要求（一）设计原则能满足使用要求，平面比较适合灵活分割，电梯要充分考虑使用的人流量。写字楼的配套标准应该遵循目前写字楼市场的发展趋势：环保生态、节约低耗和智能化。立面要求现代、有特色，能较好地反映天津的新气象。（二）设计细部要求（1）本项目写字楼单层面积控制在1000平米左右；（2）要求设置6部电梯（其中一部为货梯）；（3）核心筒区域要求面积最小化；（4）走道面积不宜小于1.6米；（5）大堂要求设计为挑空2层；（6）柱距最小为6米；五、写字楼外檐要求成功写字楼的楼体造型与外檐效果不可缺少的是两点要素：国际化和现代感。造型为正41、方柱体，四角为过渡斜面。外檐为铝板，以灰色调为主。虽然历经数年使用，但仍显高贵现代气质。商务办公建筑的个性和气质不一定需要怪异和新奇来充斥，往往简单的却是永恒的。本项目外檐材料选用玻璃幕墙或铝板，因为这两种外檐相对于涂料或瓷砖质感，能够较好地凸显现代感。塔楼底部或者群房部位多选用大理石。新型的外檐材料正在逐步应用到商务产品当中。例如纤丝板，这是一种铝金属材料和石材混合制成的新型外檐材料，既有金属的硬朗质感，又有石材的高贵特性。入口广场写字楼的迎宾广场是非常重要的位置。这是商务用户在进入大堂之前商务形象的展示。较好的迎宾广场应该具备适度的绿化，色调适宜的石砖地面，以及完备的车辆停靠系统。外部照明42、商务区以及商务建筑的外檐照明不仅关系着建筑本身的公众形象，而且关系着整体城市的公众形象。所以重视外檐照明系统意义重大。入户大堂设计大堂参考国际化大堂品质进行设计，室内外美好转换，表达美好生活追求与感受车库直入地下大堂，私密交通流线，通过玄关阻隔不洁净的空气进入大堂空间。五、本项目写字楼配套亮点1、“带精装”的写字楼 采用环保建材进行前期装修（简单吊顶和地面石材），客户采购办公家具即可入住，而且省却二次装修给其他业主带来的困扰以及自己员工对装修后甲醛等有害物质的吸入。2、“会呼吸”的写字楼 采用新风系统，一般写字楼人均每小时可以达到2030立方米，而新兴的写字楼，特别是强调健康生态的写字楼至少应43、该达到每小时人均30立方米左右。并可以增设加湿系统。3、“带花园”的写字楼 采用大堂挑高绿化、设置空中花廊、顶层高尔夫练习场。4、“更关爱女性”的写字楼 女士卫生间比男士卫生间面积大，位置多，而且带化妆套间。（本项目写字楼男女卫生间仅设计2个蹲位是不够的）5、“网络地板”写字楼 在地板上加铺10至15毫米的高度，用来铺设一些通讯线路以及网线。在过去，铺设这些线路，如果采取铺明线的做法，影响美观；或在地板上刨槽，但有的地面厚度不够；或是在小隔间内走线，但是这样整个空间的布局都受限制，而“现在的空间，灵活，任意阻隔，非常方便”。六、5A级写字楼设计要求u 楼宇设备自动化系统(BA) 楼宇设备自动化44、系统,可对全楼的供排水设备、制冷设备、供电系统和电梯、自动扶 梯进行监视及控制。 以状态监视为主，控制启停为辅。 1、空调自控系统 2、供排水自控系统 3、变配电监视系统 4、电梯监视系统 u 安全防范系统（SA） 1、闭路监视系统：地下车库出入口，首层大厅设彩色变焦带云台摄象机。楼内各 层出入口，电梯轿箱等处设置固定黑白定焦摄象机。写字楼内走廊设置固定黑白 定焦摄象机，地下停车库内设黑白带云台变焦摄象机。 2、防盗报警系统：写字楼主要出入口设门磁开关，电子门锁，读卡器。 3、停车场管理系统：内部车辆采用专用停车卡，外部车辆采用临时出票机的方式。 u 通信自动化系统（CA） 1、综合布线系统：45、综合布线支持电话系统和计算机网络系统，是一个开放性网络平台。室内铺设架空地板，地面线槽，网络地板。设计院完成干路敷设。提供以5 类线为基础的综合布线信息通道。 2、无线通信转发系统：移动信号增强系统，办公楼各层设有移动信号增强系统。 u 办公自动化系统（OA） 以物业管理，公用信息服务，智能卡管理，商场管理为主的应用软件系统。 u 火灾自动报警和消防联动控制系统（FA） 1、设有智能类比功能的火灾自动报警及自动灭火和消防联动控制。 2、广播音响系统：火灾紧急广播系统与公共广播合用一套广播系统。 七、写字楼配建及交楼标准通讯自动化CA光纤综合布线系统（百兆到桌面），6000个信息终端，电视系统，46、电视电话会议系统，卫星天线系统，公共广播系统，楼内无线移动电话覆盖系统楼宇自动化BA引进自控设备，大门电视对讲系统，停车场管理系统办公自动化OA计算机网络系统、视像会议中心系统、物业管理计算机系统、同声传译系统、多功能厅安保自动化SA24小时人工巡更、楼宇监控摄像系统及报警系统、无线巡更系统、首层门禁控制系统、紧急广播系统、无线对讲系统、楼宇可视对讲系统消防自动化FA消防报警系统、两层防火避难层、烟感、温感、喷淋、消防栓、自动消防报警系统、防排烟系统、水喷雾灭火系统外檐装潢选材铝板架玻璃幕墙窗/玻璃LOW-E断桥彩玻大堂装潢选材进口花岗岩、大理石布局前台层数建议2F电梯数量6部梯次2.0m/秒47、容量1600KG层高品牌知名国际品牌室内层高3.3室内净高2.4室内装修程度毛坯交工标准大理石地面隔棚灯，吊顶，墙面高档玻化砖洁具品牌知名国际品牌卫生间层高3.3蹲位男士2+2个，女士4个八、写字楼、商业及酒店公寓车库设计要求停车场为地下2层设计，车辆入口及出口位置均设置于公建部分的东北角规划路上，公建部分地下车位设计不宜少于200个。地下停车库环保节能型光导照明人体感受最舒适的光是自然光，导光管是利用天然导光技术将自然光引入地下或无窗建筑室内照明的装置。是您全天候都可以沐浴在温暖舒适的阳光之下，同时还极大地降低社区能源消耗，节约照明费用。是一种真正健康、绿色环保、节能、安全的照明产品。 附：48、 技术问题及设施配套要求1. 技术方面的问题n 日照间距设计n 技术配套设施形态与位置设计：煤气调压站、变电站、垃圾中转站、水泵房、采暖用房、物业管理用房、空调机房、通风机房、污水处理设备等n 新材料、新技术的应用：环保材料应用与智能化设计n 遮阳设计n 降噪音设计 2. 设施配套要求n 必要的管网配套如给水、排水、电力、燃气、通讯、电视电缆等应在规划中综合布置，其中排水实行雨、污分流制。n 智能化社区管网配套，应考虑宽带网络服务的管线配置或者预留问题。n 设备用房与会所同时考虑，单建部分隐蔽在绿树浓茵之中，或以小品形式设计，形式、色彩应与建筑整体风格协调。n 社区设施如灯具、室外音响、标识设49、施以及垃圾筒等其它服务设施，应有机地融入整体景观环境中。n 安全设施需要通过先进的技术设备，以及完善的保安管理，细致的安排，买家就会对社区的安全有足够的信心，有以下“八重保安系统”作为保障： 社区围墙封闭及红外监控系统 区内闭路电视监视系统 楼门可视对讲系统 户门防盗系统 户内紧急按钮报警系统 门窗监控系统十 设计成果要求1. 设计成果必须符合本任务书的设计原则、规划设计要求、建筑设计要求等有关要点的规定。2. 设计图纸和文本文件所有文字说明和方案标注必须采用中文版本，尺寸标注必须采用国家标准计量单位，并做到清晰、完整、准确，同类图纸规格应尽量统一。3. 设计成果文件要求： 项目总体规划构思设50、计说明 提供展示图一套，图纸内容为：设计说明、总体规划设计图（A1），总体规划鸟瞰图（A1），交通组织及配套布置分析图（A1），特色代表住宅外观效果图（A1）。 所有单体提供各层平面、两个主要立面、剖面图。 提供准确的经济技术指标及户型统计表。 所有设计图纸及文件以A3（297mmx420mm）规格编排装订成册，一式3份。设计的成果具体要求成果类别解决问题序号 资料及文件名称份数 内容要求文字 表格1设计说明12对于主要问题解决的文字说明2经济技术指标表123户型配比表12规划方面图纸布局4总平面图12解决布局方面的问题5产品与用地关系分析图公建与技术配套6公建配套、技术配套分析图12技术配套51、分析可在本图中体现道路与交通7交通流线分析图125类人流线设计，人车关系与停车要求，公交车与班车停放要求8道路结构分析图129道路断面图1210消防流线图12组团与管理11总体的物业管理模式图体现组团规模、组团围墙设置、入口设置等12组团放大平面图体现组团围墙入口设置、门卫数量、人车管理等13组团透视图14停车方式示意图12景观15景观结构图12表达景观轴线与重要节点，集中绿地、组团绿地、步行景观的设计16景观重要节点放大平面图12景观功能明确、注重景观的参与性、处理景观与气候的关系，现状景观的利用方式17重要景观节点透视图12成果类别解决问题序号 资料及文件名称份数 内容要求单体方面图纸商业52、23商业单体平、立、剖面1224商业透视图12 首期住宅25单体平、立、剖面1226首期住宅单体平、立、剖面1227首期住宅代表单体透视图12技术分析28日照分析图1229土方平衡图、土地利用分析图12技术方面图纸30新技术、新材料应用图纸1231遮阳减噪措施图纸1232以上内容的电子文档光盘133工作模型1电子文档34方案介绍磁带模型其他4 设计成果电子文件要求：全部设计成果均应制作成电子文件，规划设计方案文本说明采用Microsoft word的doc格式文件；设计方案图形文件采用Auto CAD的dwg 格式文件；如有电脑动画或电脑渲染图的电子文件应采用中国较为普及的应用软件。所有电子文档制作成光盘一套。