1、2情况说明通过对项目体量、产品价格、产品品质、物业类型等要素进行类比，我们在全岛在售项目中对与本案有可借鉴性的项目进行了监控。本报告采纳数据均为通过对这些项目进行市调（电话调查、现场调研）所得。3报告内容：1、1 月宏观市场分析2、海南房地产市场运行3、重点楼盘产品分析4、重点项目推广活动分析4一、一、一、一、1 1 1 1 月份宏观市场分析月份宏观市场分析月份宏观市场分析月份宏观市场分析1.1.1.1.政策法规及影响政策法规及影响政策法规及影响政策法规及影响人民日报：1 月 4 日，人民日报发表名为中国有条件避免房地产市场硬着陆的文章。文章指出，坚持推动房地产的实质性调整,并不必然带来房地产2、市场硬着陆,我国也有条件避免硬着陆发生。2.2.2.2.政策解析政策解析政策解析政策解析作为政府的喉舌，人民日报刊发的这篇文章，再一次印证了政府对中央经济工作中提出的 2012 年坚持房地产调控，不放松，促进房价合理回归的决心。这说明目前对楼市的调控还处于政府的可控阶段，对于目前出现的楼市不良影响，政府还有信心对其进行控制。因此，我们还需要做好继续过冬的准备。二、海南房地产市场分析二、海南房地产市场分析二、海南房地产市场分析二、海南房地产市场分析重点监控项目中，1月共有3个项目开盘，新增供应量12.6万，环比12月下降50%，入市项目公寓面积多集中在70-135，约占68%；别墅项目面积多集中3、在200-220，占78%。1月份共成交9.22万，环比12月上涨212%，市场出现大幅回暖。出现这一情况是因为琼南区域多个项目在春节期间成交量剧增造成的。1月份成交公寓户型以80-150、两房三房为主，别墅以150-200、中小型别墅为主。从成交价格来看，1 月重点监控的高端项目价格与 12 月份有所上涨，公寓成交以半山半岛（3.9 万元/）、华润石梅湾(1.5 万元/)、雅居乐清水湾（2.2万元/）为主，共成交约 250 套，成交均价约 2.3 万元/别墅成交主要以华润石梅湾九里（2.8 万/）、雅居乐清水湾（4 万/）5为主；雅居乐清水湾别墅中含有 6 栋新加坡大宅，均价在 7-9 万/4、，拉升 1 月份别墅成交均价。下面将从市场供应量、成交量、价格等方面对1月份海南房地产市场进行分析。1 1 1 1、一月海南公寓市场情况、一月海南公寓市场情况、一月海南公寓市场情况、一月海南公寓市场情况1.11.11.11.1 一月海南公寓市场供应量（重点监测项目）一月海南公寓市场供应量（重点监测项目）一月海南公寓市场供应量（重点监测项目）一月海南公寓市场供应量（重点监测项目）1 月份公寓市场新增供应量约 10.6 万，环比 12 月份 17.1 万，下降了40%。1 月份市场供应量增加，主力户型主要以 70-135 的一房两房为主，约占公寓的 68%。区域项目名称开盘时间物业类型推出量套数成5、交情况主力户型陵水合景汀澜海岸1 月 1 日高层别墅3 万294 套公寓63 套别墅20 套公寓5 套别墅公寓 70 别墅 200 陵水Aloha 清水湾1 月 2 日高层1.1 万130约 90 套82 一房海口天鹅湾1 月 8 日高层4.5 万35200 套130-160 万宁华润石梅湾九里1月14日别墅4 万260约 200 套120-150，61.21.21.21.2 一月公寓市场成交量（重点监测项目）一月公寓市场成交量（重点监测项目）一月公寓市场成交量（重点监测项目）一月公寓市场成交量（重点监测项目）1 月份公寓市场成交面积约 9.9 万，环比 11 月份上涨 280%。1 月份华润6、石梅湾、雅居乐清水湾碧海帆影组团项目销售情况最佳。占据了本月总成交面积的 50%1.31.31.31.3一月公寓市场价格（重点监测项目）一月公寓市场价格（重点监测项目）一月公寓市场价格（重点监测项目）一月公寓市场价格（重点监测项目）1 月份监控项目中，多数项目为制造开盘热销的局面，均采取高调开盘、以价换量的策略，造成公寓价格小幅滑落。7项目项目项目项目均价均价均价均价折扣折扣折扣折扣装修情况装修情况装修情况装修情况Aloha清水湾1.6 万元/6 折4000 元/华润1.5 万元/85 折5000 元/雅居乐清水湾1.7 万元/95 折2500 元/2 2 2 2、一月海南别墅市场情况、一月海7、南别墅市场情况、一月海南别墅市场情况、一月海南别墅市场情况2.12.12.12.1一月海南别墅市场供应量（重点监测项目）一月海南别墅市场供应量（重点监测项目）一月海南别墅市场供应量（重点监测项目）一月海南别墅市场供应量（重点监测项目）1 月别墅市场供应量约 25 万，环比 12 月上涨约 44%。新入市别墅项目主要有华润石梅湾、合景汀澜海岸等，面积区间多以 200-220 中小面积别墅为主，约占入市量的 78%。项目名称项目名称项目名称项目名称开盘时间开盘时间开盘时间开盘时间物业类型物业类型物业类型物业类型推出量推出量推出量推出量套数套数套数套数成交价格成交价格成交价格成交价格主力户型主力户型8、主力户型主力户型合景汀澜海岸1 月 1 日高层、别墅3 万63 套别墅5.5 万公寓 70 别墅 200 华润石梅湾九里1 月 14 日别墅4 万2602.8 万220，占 30%2.22.22.22.2 一月别墅市场成交量（重点监测项目）一月别墅市场成交量（重点监测项目）一月别墅市场成交量（重点监测项目）一月别墅市场成交量（重点监测项目）1 月别墅市场成交量约 2.73 万，环比 12 月份上升 300%。81 月别墅成交房源以华润石梅湾九里和雅居乐清水湾为主。华润石梅湾九里是通过全国推介会以及中原地产内部转接，1 月成交约 130 套。2.32.32.32.3 一月别墅市场价格（重点监测项9、目）一月别墅市场价格（重点监测项目）一月别墅市场价格（重点监测项目）一月别墅市场价格（重点监测项目）1 月监测项目别墅成交均价有所上涨，约在 37000 元/左右，比 12 月份高出近 7000 元/。别墅成交主要以华润石梅湾九里（2.8 万/）、雅居乐清水湾（4 万/）为主；雅居乐清水湾别墅中含有 6 栋新加坡大宅，均价在 7-9 万/，拉升 1 月份别墅成交均价。监控项目中，华润石梅湾九里项目双拼/合拼均价为 26000 元/，但其园林景观资源丰富，户型面积为 125-150，且赠送约 90 地下室，性价比高，是该项目成交主力户型。雅居乐清水湾在售欧式别墅均价为 38000-45000 元10、/，景观资源优越，主力户型 220，赠 90 地下室和 223 花园，赠送面积大、性价比高，对客户吸引力极大。9三、重点项目产品分析三、重点项目产品分析三、重点项目产品分析三、重点项目产品分析雅居乐雅居乐雅居乐雅居乐 清水湾清水湾清水湾清水湾楼盘名称雅居乐清水湾销售热线83358888地理位置海南陵水县清水湾湾区所处片区陵水清水湾基本资料开发商/投资商海南雅居乐房地产开发有限公司策划代理发展商自销/北京区域中原代理物业管理雅居乐物（业）管理公司/第一太平戴维斯物业费用3.8 元/（暂定）总层数别墅 3 层、公寓 14-26 层占地面积1.5 万亩付款方式及优惠春节期间到目前为主，一次性付款 811、 折，按揭付款 88 折。分期情况09 年 1 月-09 年 12 月，推出金色果岭，蔚蓝海岸组团，公寓 9000 元/，别墅 15000 元/；10 年 1 月-11 年 6 月，推出瀚海银滩、星海传说；公寓 2.2-2.8 万/，别墅泰式 4-4.5 万/，欧式 3.5-4 万/；11 年 7 月至今，推出蔚蓝高尔夫，碧帆远影组团，洋房 2-2.4 万/，别墅 3.5-4 万/，大别墅 6-8 万/。在售物业情况物业类型主力户型单价（折前）装修标准洋房101-171 2-2.4 万含 2500 元/公寓70-90 2.2-2.8 万含 4000 元/别墅105-230（少量大别墅 600-12、900）3.5-4.5 万（6-8 万）含 4000 元/项目优劣势优势：依托品牌实力，大规模大手笔的开发，充分的体验感，极具性价比优势的核心产品优势：依托品牌实力，大规模大手笔的开发，充分的体验感，极具性价比优势的核心产品优势：依托品牌实力，大规模大手笔的开发，充分的体验感，极具性价比优势的核心产品优势：依托品牌实力，大规模大手笔的开发，充分的体验感，极具性价比优势的核心产品优势热点炒作区域，知名品牌发展商雅居乐开发清水湾海岸线长达 12 公里占地约 1.5 万亩，投资 200 亿元，开发期约 10 年星级配套，六家五星级酒店、游艇码头3 座 18 栋标准高尔夫球场东线轻轨对项目有带动作用 13、房产精装修，客户可拎包入住 劣势 项目所在地配套不完善 装修档次不够，装修材质不够明细，装修标准低 区域交通不够便利 开发周期长享受年限较短10华润石梅湾九里华润石梅湾九里华润石梅湾九里华润石梅湾九里楼盘名称华润石梅湾九里销售热线（0898）62525888/62525533地理位置海南万宁市石梅湾湾区所处片区石梅湾片区基本资料开发商/投资商南华润石梅湾旅游开发有限公司策划代理海南中原地产有限公司物业管理海南石梅湾旅游度服务有限公司占地面积1.8 万亩付款方式及优惠定金 80 万，一次性付款 85 折，无按揭。项目情况石梅湾旅游度假区石梅湾旅游度假区石梅湾旅游度假区石梅湾旅游度假区，位于海南东14、线海岸线万宁市内，占地 12 平方公里，地产开发用地约 9 平方公里，分四期开发，规划有酒店、游艇会、高尔夫球场等配套设施，华润斥资 120 亿欲打造全球一体“全度假”王国。项目一期为石梅湾九里，别墅 260 套，主力户型 125；公寓 600 套，主力户型为 90 一房。在售物业情况物业类型套数主力户型单价精装修公寓600 套90 1.5-1.8 万/4000 元/别墅260 套125,230 2.6-4 万/4000 元/项目优劣势优势热点区域，知名品牌发展商，华润置地6 公里海岸线，稀缺海景资源星级酒店群：8 家超五星级酒店国际游艇会：208 泊位标准高尔夫球场：18 洞球场国际购物中心15、：24 万国际直升机机场劣势 项目所在地配套不完善 区域交通不够便利，到海口、三亚机场时间长开发周期长享受年限较短半半半半山山山山11半岛半岛半岛半岛楼盘名称半山半岛销售热线0898-88839999地理位置半山半岛位于三亚市鹿岭路 27 号所处片区三亚鹿回头基本资料开发商/投资商三亚鹿回头旅游区开发有限公司物业管理世邦魏理仕物业公司4.50 元/占地面积2066 多亩容积率1.73总建筑面积100 万装修标准5000 元/付款方式及优惠一次性付款 95 折项目情况半山半岛总占地面积 2066 多亩，总建筑面积 100 多万平方米，由三亚鹿回头旅游区开发有限公司开发的超大型综合房地产项目。整个16、项目包括临海别墅、观海公寓、洲际酒店、豪华商业街、国际潜水基地、游艇会等。项目总销售额预计 200 多亿元，是三亚乃至整个海南岛销售额最大的房地产项目。在售情况分期情况产品主力户型单价四期中央海景大道8 栋高层公寓，30-33 层150 复式4.2-4.5 万/五期蓝色果岭8 栋 25-27 层高层公寓140-150 大平面3.2-3.6 万/六期未来水世界4 栋通廊式高层板楼101 3.9-4.2 万/项目优劣势优势独一无二的优势区域，天然双海湾，无可替代的气候资源豪宅定位高端，户型打造奢侈的度假空间五家五星级酒店游艇码头，已投入使用，VOLVO 帆船赛18 洞标准高尔夫球场发展商投入宣传多17、，对项目影响大 劣势 价格高 开发周期长，配套不够完善12鸿洲江山鸿洲江山鸿洲江山鸿洲江山楼盘名称鸿洲江山销售热线0898-36608888/36606666地理位置海口市美兰区海榆大道 188 号所处片区美兰区基本资料开发商/投资商鸿洲集团物业管理鸿洲集团/独栋 3.5 元/月，联排 3 元/月占地面积7000 多亩总建筑面积70 万平方米建筑规模与类型现代简约容积率0.26装修标准毛坯总户数190（一期）付款方式及优惠目前购房一次性付款享受双 95 折；2 月 6 日，Outlets（奥特莱斯）签约进驻鸿洲江山，在 2 月 6 日到 2 月 28 日购买别墅客户，客享受再减免 20 万的优18、惠。项目情况鸿洲江山项目规划总占地面积约 7000 亩，鸿州江山一期占地面积为 1365 亩，规划建设包括一座五星级标准的皇家园林豪华中式酒店、高尚别墅度假区、时尚商业等。项目有独栋、联排别墅共 190 套，第二期还在规划中预计二期会推出中小户型的公寓。在售项目情况物业形态面积区间套数价格独栋21338起价 14000 元/，最高价 18000 元/37822588-77634联排245-29240特价房 9900 元/，起价 11000 元/，最高价 15000 元/339-35956项目优劣势优势单价的区间比较低产品的性价比比较高。项目处于市区周边环境较好。项目有号称海口紫禁城的豪华中式酒19、店最近海口第一家奥特莱斯进驻该项目为该项目又增添了尊贵感。劣势 产品的总价区间比较高，户型都偏大。项目周边交通不便。项目周边的医院、学校等配套不够完善。13海域阳光海域阳光海域阳光海域阳光楼盘名称海域阳光销售热线68728888地理位置海南省海口市所处片区海口市西海岸基本资料开发商/投资商海南阳光美基投资开发有限公司策划代理中原地产占地面积79311 平方米装修标准4000 元总建筑面积342387 平方米容积率3.5建筑规模与类型公寓、跃层总户数792付款方式及优惠全款 8 折，分期按揭 85 折扣价格主力户型套数占比价格125.2612015%起价 17800 元均价 18000并且带 420、000 元的精装修82.4512015%36.5012015%64.9512015%项目优劣势 优势优势优势优势地理位置优越，紧邻国际会展中心，距离海边仅仅 100米。正面便是继迪拜海上七星级帆船酒店之外的全球第二座海上七星级酒店。项目位置处于新市政府周边以后的市政配套将会更加完善升值潜力巨大精选稀少云石，定制 2.5 米/秒品牌电梯，每部 10 万元轿箱内饰，配备电梯智能预约系统；德国 ROTO、新风系统、电子指纹密码门锁、彩色可视对讲系统、诸多顶级配置，打造出一种奢华的时尚。劣势劣势劣势劣势 项目周围交通不便利 项目周围的配套还完善几乎无学校和医院。14四、重点项目推广活动汇总分析四、重点21、项目推广活动汇总分析四、重点项目推广活动汇总分析四、重点项目推广活动汇总分析项目项目项目项目时间时间时间时间活动内容活动内容活动内容活动内容活动分析活动分析活动分析活动分析Aloha 清水湾1 月 2 日该项目在 1 月 2 号邀请了明星林志玲，名嘴窦文涛，还有房地产知名人士任志强前去参加开盘。高调的入市。本次推出 1 栋观海公寓，面积为 80、113、176 ，六三折优惠，起价 15000 元/，共 130 套房源。本次活动邀请了该项目的代言人林志玲，到活动现场营造气氛。并且该项目的价格较同区域的项目价格要低 3000-4000 元 活动当天便销售 40 套，到活动结束、前期认购加上现场成交22、，130 套，房源消化了 75，销售额过亿。天鹅湾1 月 8 日天鹅湾在 1 月 8 号高调入市当天以座谈的方式开盘，后伴随歌舞表演等环节。当天活动很成功当天活动加上前期认购的共签约 200 套该项目属于国兴大道的延长线，相比国瑞、瑞兴城起价 13000 元/平米，毛坯；天鹅湾均价 11000 元/平米，含有 4000 元精装修；性价比明显高于国瑞城、国兴城，其高性价比是其热销的主要原因华润石梅湾九里1 月 14 日该项目当天以活动形式高尔夫总决赛以及无忧度假生活模式体验邀约客户到现场进行签约，客户基本是前期雅居乐的老客户，转介过来的客户和缴纳了 2 万元定金的诚意客户。华润石梅湾九里项目从 23、11 月份开始进入全国多城市联动以及华润内部客户转介；到项目开盘积累的客户量已经非常大，再加上开盘打出了 85 折，折扣优惠较大，并且送出高额的精装修，开盘当天也是效果非常好前期积累加上当天签约共约 200 套.15附件：附件：附件：附件：1 1 1 1 月调研楼盘销售情况详表月调研楼盘销售情况详表月调研楼盘销售情况详表月调研楼盘销售情况详表分类分类分类分类项目项目项目项目规模规模规模规模主力户型面积（主力户型面积（主力户型面积（主力户型面积（）当前均价当前均价当前均价当前均价精装修精装修精装修精装修（元（元（元（元/）优惠折扣优惠折扣优惠折扣优惠折扣总价区间总价区间总价区间总价区间（万元）（24、万元）（万元）（万元）周成交周成交周成交周成交公寓一线高端公寓天利龙腾湾占地 6.7 万平米建面 22 万平米60 平米一房168004000一次性 96 折96-115 万5华润石梅湾占地 120 万平米建面 70 万平米90，130 150005000一次性 85 折100-400100石梅山庄占地一期 58 万建面 412936.5065 1200015000一次性 97 折扣78 万-110 万70神州半岛君临海占地 9.4 平方米建面 23 万平方米87 165003000一次性 96 折扣143 万-239万6海域阳光占地 8 万平米建面 34 万平米36-80 平米170004025、00一次性 85 折52-130 万2博鳌金湾占地 170 万平米建面 170 万平米60 平米200002500一次性 8 折90-108 万5半山半六期占地 137 万平米建面 100 万平米107；139400006000一次性 9.5 折420-71470清水湾瀚海银滩占地 1000 万平米建面 1000 万平米78-125240004000一次性 8 折、按揭88 折218-350120Aloha 清水湾占地 55 万平米建面 40 万平米85170001500一次性 9.5 折130-15080宝莲城占地 1066666 建面:600000 50-130250004000全款95折26、其他98125 万-325万1716公寓洋房产品国瑞城占地 20 万平米建面 100 平米11013500毛坯一次性 88 折130-145 万2国兴城占地 25 万平米建面 150 万平米11013500毛坯一次性 96 折130-145 万0别墅富力湾占地 166 万平米建面 40 万平米285-530 420003000一次性 9 折1197-22267清水湾蔚蓝高尔夫占地 1000 万平米建面 1000 万平米欧式别墅：223-568380003500一次性 8 折、按揭88 折750-200042三亚凤凰水城占地 210 万平米建面 130 万平米180-270 40000毛坯一次性27、 9.7 折720-108025华润石梅湾占地 120 万平米建面 70 万平米150 300005000一次性 85 折300-500 万36富力盈溪谷占地 45 万平米建面 17 万平米180 220003000一次性 7.8 折300-350 万0鸿洲江山占地 90 万平米建面 45 万平米300 12000毛坯一次性 95*95 折270-320 万1中信台达国际占地 53 万平方米建面 63 万平方米190-330 2000040009 折380 万-660万0美兰高尔夫别墅占地150万平方米建面 7.9 万平方米260-45020000毛坯一次性 9 折按揭9.5 折520 万-900万0