1、铜仁市市场调研报告一、 调研对象及方法的选取1、 调研对象：铜仁专业市场、市区街道以及火车站、步行街等商圈。2、 调研方法：“三维空间法”即通过“点、线、面”对城市城市规划、市场功能布局、商业氛围等了解。“点”即为专业市场及房地产项目，“线”即为城市商业街道，“面”即为城市商业圈。3、 调研实施：通过询问、假扮投资者以及同行等方式对专业市场、街道、商圈了解业态的规划、经营情况、租金高低、经营业态种类的统计等。4、 调研时间：2014年6月277月7日二、 城市结构和城市发展规划分析 为适应铜仁市及铜仁地区经济社会发展的需要，强力推进铜仁中心城区发展为大城市，实现贵州东北乃至“湘渝黔”交界区域核2、心城市的目标，铜仁市人民政府编修发布铜仁市城市总体规划（2009-2030）。1、规划范围： 铜仁市行政辖区范围，国土面积1515k，现状（2008年）总人口37.4万人。远景包含大兴镇，国土面积98.4k，人口1.9万人。2、城镇体系空间结构 在市域范围内构筑“一心两轴三组团”的市域城镇体系空间结构。一心：即铜仁市中心城区，它是构成铜仁市城镇空间的极核，也是铜仁地区城镇体系的一级中心城市。两轴：其一是沿松从高速公路走向的城镇和第二产业聚合轴；其二是沿杭瑞高速公路走向的旅游城镇和旅游产业聚合轴。三组团：分别选择坝黄、漾头、茶店作为市域城镇发展的重点组团。3、中心城区总体布局规划城市空间结构 铜3、仁城市空间结构为“片区-组团状”。因山脉和地势分割，中心城区形成“两大片区和三个组团”。即锦江老城片区、川硐-谭木桥新城片区、大兴工业组团、灯塔仓储物流及加工业组团、鱿鱼铺工业组团。各组团之间相对独立，其功能各有不同，相互之间通过城市干道路网联系，使之构成有机体。三、 城市商业分布及概况火车站区域1、铜仁市区商圈分布金滩市场 传统商业集中于大小十字区域，政府主要部门、重要企事业单位所在主要集中在城市南部，而新型商业主要分布在东太大道、清水大道区域、金滩和火车站区域，市政配套设施现已完善，商业氛围浓厚，交通便捷，人流车流量大，经营氛围佳。2、商圈的界定由于铜仁地势狭长和城市规模的限制，整个城区在4、规划上不可能规划出比较有规模、有规则的商圈。所以大致将铜仁市区商业分为以下几类商圈： 金滩类商圈类商圈西门桥类商圈类商圈：零售业为主的商圈 以西门桥为核心的市中心购物休闲娱乐商圈，包括大小十字百货商铺、锦江广场、红色28、时代商汇、铜仁商城等，该商圈内大小十字主要集中的是服装鞋帽的品牌专卖店等零售商品，属于铜仁市内传统商业中心，辐射范围大。类商圈：低档位商品零售、批发市场、专业卖场为主的商圈 以金滩为轴心区域。该商圈内业态门类复杂，主要集中了服装鞋帽、通讯器材、电器、家具、建材等业态。主要功能是对类商圈进行有效补充，已经形成较为成熟的家电、家具等专业卖场，辐射强度大。而以服装、小商品等零售类而5、言，商品档次较低，吸引不同层次的消费群体。 类商圈：包括社区商业，提供配套服务为主的商圈 是指以道路为中轴，由居住区围合而成的区域。这类商圈数量多而分散，商圈内业态种类以配套服务为主，大多数是以临街商铺的形式出现，通常规模不大，档次参差不齐。辐射范围较小。 3、商业租金情况分析铜仁市商业租金主要以金滩批发市场、东太大道沿街铺面、步行街商圈为代表。整体商业市场租金水平均不高，最繁华且租金最高的类商圈（步行街）年租金仅为8-12万/年，同时由于经营业态不同、位置、面积等原因反而不影响租金高低。而且铜仁整体市场租金基本维持在6-8万/年，相差空间不大。位置商家经营面积()年租金(元/年)单位租金（元6、/月）东太大道牛肉粉馆708万95老三电器1008万67南长城路立新家电909万83兴达商行1107.8万59步行街领跑鞋店409.5万198新世界女装14016万95火车站卡乐滋餐饮607.5万1044、典型商圈介绍（1）、类商圈（步行街商圈）步行街位于铜仁市中心大、小十字之间，约200米长、近20米宽。步行街包括金讯商场、地王广场、阳光商城、商业休闲街、文化步行街等等，形成了以民主路步行街为中心的商业圈，在这一区域，集中了上千家商铺，各类商品琳琅满目，聚集了旺盛的人气，是市民购物、饮食、娱乐，乃至闲逛的最佳场所，也是铜仁现有最繁华的商业圈。一楼临街租金约80600元/月，二楼60120元/7、月。 （2）、类商圈（金滩商圈）金滩商圈以金滩为中轴线，主要集中了服装鞋帽、餐饮、娱乐会所、通讯器材、电器、家具、建材等业态。是铜仁市区次商圈，繁华程度仅次于步行街商圈。租金水平在70150元/月（3）、类商圈（东太大道沿街）东太大道是铜仁市区内的主要交通要道，以道路为中轴沿街商业主要以酒店、酒楼、休闲娱乐、餐饮、建材、便利店等业态商业为主。铺面面积在4560之间，租金水平在60120元/月。5、商业业态分析铜仁市碧江老城区商家总计约2300家，主要集中在金滩市场以及火车站商圈和步行街商圈。业态主要以建材批发、农副产品批发、服装、餐饮、家用电器为主。6、整体商业分析总结（1）、商业集中：由于铜8、仁市政府规划，分为碧江老城区、碧江经济开发区、万山经济特区。碧江老城区是整个铜仁市的核心，商业全部集中在此，同时也是整个铜仁最繁华的区域。万山区由于矿业的发展支撑，无集中商业，主要以工业发展为主。（2）、街道商业：铜仁市街道结构简单，只有清水大道和东太大道两条主干道贯穿市中心，连接万山区。沿街商业主要以零副食、烟酒、餐饮为主，且租金基本均在6-7万/年。（3）、商圈层次清晰：整个铜仁商圈消费层次非常清晰，分为第一商圈和此商圈，第一商圈主要在步行街，该商圈消费较高，高档餐饮、品牌集中于此，此现象主要是由于铜仁没有大型高档购物中心。次商圈主要以市场为主，属于低档消费，但人流集中。四、 专业市场调研9、分析整体专业市场分布铜仁市的专业市场主要分为两部分：在营业专业批发市场和在售专业市场。在营业专业批发市场主要有：由金滩建材市场、金滩汽车用品批发市场、金滩农贸市场等组成的金滩批发市场、东太建材市场以及南长城建材城。在售专业市场共计5个，分别为铜仁义乌小商品城、西南国际商贸城、现代商贸物流园、万丰国际商贸城，笑哈哈国际建材城。南长城建材城笑哈哈国际建材城现代商贸物流园东太建材城金滩综合批发市场万丰国际建材城西南现代国际商贸城铜仁义乌小商品城 在营业专业市场 在售专业市场五、 专业市场个案分析1、笑哈哈国际建材城（1）、项目概况项目位置铜仁市碧江新城区灯塔工业园8号占地面积2985亩建筑面积22010、万销售价格1F 10000均价 2F 6600销售期数二期销售政策二期2F 一次性95折 3F认筹5千抵2万销售率一期于2013年营业 二期1F已售罄 2F销售95% 3F认筹中业态规划1、2、3F全部为服装批发零售层高1F 5.2M 2F 4.5M 3F 4.2M开间、进深4M、8M招商政策十年返祖协议，前3年每年返祖8%，后7年随行入市（2）、开发背景该项目由铜仁市政府重点招商引资项目，由央企中核工业集团斥资57亿元打造，由笑哈哈公司运营管理。据说该项目是由于铜仁市政府向中核工业集团借贷借贷而无力偿还，市政府通过土地出让补偿的方式给予中核工业集团公司开发。（3）、项目规划简介项目由中国核工11、业铜仁基础建设投资有限公司投资，铜仁佳诚置业有限公司发展运营的笑哈哈中国中西部国际商贸物流城项目，位于灯塔循环经济工业物流园区内，总占地规模约2690亩，总投资近57亿元，可提供58万个就业岗位，建设期为5年分3期完成。项目利用交通优势 “三纵两横”规划为“五区一园”，即为：生活资料区、电子产业商务专营区、农副产品专营区、现代物流仓储区、东部产业生产区、民族异域风情婚庆主题园。服装区、家居建材区电子产业商务专营区农副产品专营区汽车、农机、钢材区物流仓储区异域民族婚庆主题园区东部产业生产区建材区 （4）、项目整体规划建材家居市场项目整体分为三期开发，一期规划有武陵融化国际车城、农产品集散交易中心12、锦源民族风情街、建材家居市场、红星美凯龙生活物资城。二期规划为：笑哈哈标准厂房。三期规划为铁路转运专线。电子商务区民族风情街区、婚庆主题园四季青服装城物流仓储中心1000万吨铁路转运中心农产品集散交易中心红星美凯龙生活物资城武陵融化国际车城标准厂房区 项目一期 项目二期 项目三期武陵融化国际车城：武陵（铜仁）融华国际车城位于铜仁市贵州碧江经济开发区，占地1000余亩，建筑面积约88万，总投资预计40亿人民币。车城内布置有4S店、名车馆、二手车交易中心、汽摩配件中心、汽车美容装饰、汽车大卖场、汽车文化休闲、旅游集散中心及综合服务商业配套的车管所汽车检测、金融、银行、保险、企业家之家、星级酒店、13、汽车影院、汽车咖啡酒吧、极限越野车体验场、车友俱乐部、卡丁车俱乐部、地下电玩城及配套住宅。农产品集散交易中心：占地面积536.35亩，建筑面积41.90万平方米。设十大交易市场（蔬菜、水果、粮油、干货调料、茶叶、水产禽蛋、副食、冻品、农机农具、种子等）；八大中心（检测检验、电子结算、分拣加工、物流配送、电子商务、商品会展、电子监控、办公服务）；一个万吨冷库；一条名优特农副产品风情街。将形成年交易量达350万吨，年交易额近300亿元，聚集日人流数量超过2万人的农产品集散交易中心。锦源民族风情街：项目总建筑面积约1.7万平方。整体由购物、休闲、餐饮、娱乐四大业态类型组成，是为铜仁市首家文化休闲街。14、商业街两端将形成最具聚客能力与吸引力的大型特色餐饮主力店龙头，成为带动整个街区商业发展的核心引擎，同时与笑哈哈美凯龙生活物资城相辅相成，实现锦源民族风情街的旅游文化与商业消费的人流互动，从而使其成为铜仁市文化旅游与消费的核心主轴。红星美凯龙生活物资城：总建筑面积43万平方米，设七个分区，十个批发市场门类，配套有颇具规模的酒店、住宅、民俗商业风情街。其中包括13万方建材、五金、灯具、服装、小商品、家电、电子数码等综合类市场；铜仁首家4万方中国家居第一领导品牌红星美凯龙家居旗舰市场；还有13余万方烟酒茶及副食品、酒店用品市场，近9000方高地商务酒店、1.7万方民族风情商业街，以及6.4万方配套住15、宅。笑哈哈标准厂房：笑哈哈标准化厂房共有9栋，总建筑面积12.89万平方米。将打造集标准厂房、研发厂房、企业办公及配套住宅和商业一体化的现代化工业园，形成产业的规模化、配送的一体化、信息的透明化、管理的标准化、配套齐全化的新型工业运营模式。铁路转运专线：项目占地1460亩，总投资30亿元人民币，年设计理货能力1000万吨。主要修建散装铁路专用线、危货铁路专用线、集装箱铁路专用线及配套的综合仓储、货物集散、汽车甩挂、综合服务、增值加工、公铁联运、公路客运服务、物流机械、中储粮及农产品、海关、大型停车场等11个功能区。（5）、一期整体规划一期建材市场一期四季青服装城一期美凯龙家居建材城一期电子商务16、专营区项目一期规划为笑哈哈美凯龙生活物资城，总建筑面积43万方：建材区、服装区以及电子产业商务专营区等。目前一期建材市场以投资运营、四季青服装城销售中且已与杭州四季青达成合作协议。红星美凯龙建材城已封顶竣工，总建面4万方。该地块相当于私人订制，在动工前期便已达成招商协议，预计年底营业。（5）、一期建材城一期建材市场建筑面积9万平方米，建有商铺1300余套。市场规划为A、B、C区，共计16栋。其中A区7栋、B区4栋、C区5栋。建筑形态为地上3层、地下1层。C区A区B区、 市场业态规划及布局项目一期建材市场内部A、B、C区之间通过内外走廊连接，其中走廊宽度约为4.5米，A区中庭设计面积约150。一17、楼层高约5米、二楼层高约4.8米、三楼层高约4.5米。业态规划细分表： 楼层/区域A区B区C区1F陶瓷卫浴、陶瓷板材、门窗、陶瓷2F灯饰、家私吊顶、电器、厨卫用品灯饰、墙漆、油漆3F家纺、布艺窗帘、布艺笑哈哈一期建材市场1F规划布局图笑哈哈一期建材市场2F规划布局图笑哈哈一期建材市场3F规划布局图、 市场运营情况目前市场入住经营商家约150家，入住率为80%。空余铺面约350个，主要集中在C区。、 市场招商情况市场于2013年9月运营，为培育市场运营成功，整体市场免租两年于2015年9月结束。两年后租金1、2层租金全部按30元/月计算，3层租金在15-20元/月。市场于2012年开盘，当时销售18、价格为2000-3000元/，由于项目服装城的规划及销售启动，目前销售价格为5000-6000元/。（6）、一期四季青服装城、市场简介该市场由中国服装批发第一城杭州四季青服装城和中国童装批发第一城织里童装城联合入驻打造西南地区规模最大的专业零售、批发市场，由四季青管理公司签署10年2.4亿管理权运营管理。市场整体共23栋，共计1980个铺，分为3层，每层约660个铺位。2层主力面积区间约30-40。整个服装市场内只有楼梯设计，并无手扶电梯。只在中心广场处设两台观光电梯，方便顾客上下地下停车场，且地下停车场因地势高低原因只有在19、20栋下面才有。 市场内过道约2.5米，1F层高约5.2米，局部19、6米，2F层高约4.5米，3F层高4.2米。、市场业态规划布局业态规划：1F为家纺、首饰。2F为男装、女装及精品区。3F为童装、玩具、母婴用品以及品牌折扣区。下图为：市场2、3F业态规划图： 、入住商家目前已入驻签约商家约有600家，主要以国际一、二线品牌为主，国内一线品牌为辅。入驻商家有、BOSS、LV、香奈儿、普拉达、欧米伽、彪马、南极人、古奇等商家。、销售情况目前一楼于2013年销售，当时售价约6000元/，购买条件须提供营业执照方可购买，现已全部售罄。2楼目前销售98%，剩余约23个铺。售价约6600元/，一次性97折，按揭无折扣。3楼目前认筹中，5000抵2万，大约已认筹40个左右，20、主要集中在中心广场位置较好的地方。、客户群体：主要以金滩市场邵东、邵阳、重庆生意人为主。对于铜仁市市政规划比较了解，同时也见证金滩市场的兴起，所以对于大型专业市场比较关注了解，且相信市场。、招商政策1F由商家自营，2、3F签订10年返祖协议，前3年按每年返祖8%计算，在签订购房合同时，直接抵扣房款，所以2楼目前的成交价格约5000元/。3年以后的返祖与四季青运营公司根据市场租金按9：1分成。、运营管理政策1、市场内设推广经营中心，3年3000万专项推广基金。投放基金主要用于：户外广告推广、报纸、电视、媒体、网络、移动电视等。定期在电视、报纸免费为商家发布活动信息，提高商家知名度。2、市场内设网21、上商城和官方网站，在内部形成供求信息及行业动向信息平台，外部通过行业协会等部门于相关网站合作，打造批发零售采购的网上交易平台。3、与政府和相关部门联手承办服装服饰交易展览会等系列经营推广举措。4、政府支持：入住的商家政府在工商税务和商家住房提供免税政策，对于子女入学教育采用直接就读形式。5、市场设立大型物流中心，60万方仓储物流，可根据客户自身需求，提供优先租赁的条件。2、现代商贸物流园（1） 、项目开发背景现代商贸物流园由湖南怀化市宝庆商会会及旗下的贵州铜仁市现代商贸物流公司投资建设。怀化市宝庆商会成立于1990年，现有2万余会员，总资产500余亿，是国内知名的民间商业组织。现会员企业有雄风22、集团、华创集团、德天集团、花团集团、海联集团、佳惠集团、凯邦置业、怀仁药业等中小企业800余家。（2） 项目简介项目成立于2011年12约21日，占地800亩，总建筑面积135万平方米，投资规模40亿，投资建设期限5年，是集副食批发城、60万物流仓储运输、大型百货、大型五金建材城、大型家电电脑城、酒店公寓、5星级酒店为一体的一站式城市综合体。（3） 项目位置现代商贸物流园坐落于未来铜仁市新城中心，距离川硐教育园仅三公里，东临凉湾大道，南接公务员小区，西靠滨江大道，北连接规划路，毗邻客运站，与碧江区政府隔路相望，紧邻凤凰机场，高速公路北、大兴两个互通口。（4） 物流园规划辐射商圈、 核心商圈：以23、现代商贸物流园为源点，便捷交通优势及未来新城规划，覆盖整个铜仁市、周边乡镇，形成第一层核心商圈。、 基本商圈：以铜仁新城为起点。辐射覆盖铜仁以下松桃、江口、印江、石阡、麻阳以及湖南凤凰、吉首、怀化等20余个县市，形成销售额数十亿级的第二层商圈。、 影响商圈：以铜仁为圆点，以大黔东区域平台，跨越贵州、湖南、湖北、重庆、广西五省市，辐射千万级的人口市场，构建五省商贸物流网络。、 辐射半径1000公里，占比15%批发市场份额，20%物流份额。（5） 业态功能布局简介 大型仓储物流基地：基地规划总面积60万，保障300万客流，2500万吨仓储中转货物。该基地是铜仁市“十一五”规划中发展特色产业的重点内24、容，也是市政府重点招商引资项目，唯一支持的最大物流集散园区，也是铜仁物流行业协会总部所在地。 国际化物流信息大厦：规划总建面10万，共19层，总楼高75米，4台客梯、2台货梯。配套：物流协会会员单位、信息咨询、国际货运代理、保管代理、外贸代理、大件散货运输、包车租运业务、商业期货、保税储存。 大型仓储物流区：配送网络遍及武陵片区主要市、县及国内各省（贵州、湖南、广东、广西、福建、浙江、江苏等）省会及省下属地级市、县、区。配套：仓储、运输、停车场、货代、包装、装卸、搬运、流通加工、配送、信息等相关物流配套。 五金建材城：基础建材与木材、五金工具、电工电料、管材管件、墙地面材料、卫浴产品、陶瓷洁具25、。 副食品批发城：茶叶、烟、酒、饮料、粮油、饼干、调味、特产、炒货、方便食品、糖果果冻、奶粉及奶制品、保健品等。 百货服饰批发城：日用百货、服装、玩具、饰品、皮具、鞋子、皮包等。 家电批发城：电视、空调、冰箱、音响、洗衣机、冰柜、电磁炉、电饭煲、小数码产品、小家电等。以总经销、地区经销商批发为主，零售经营为辅。 家具批发城：各类餐桌、沙发、办公家具、家用桌椅、柜子、酒店用品、竹制品、草莓品等。 农副产品批发城：蔬菜、水果、粮油、干货、特产等。 农机汽配城：拖拉机、收割机、旋耕机、喷雾剂、插秧机、联合整地机、汽车配件、汽车修理、汽车装饰、汽车轮胎，汽车美容、汽车用品等。（6） 一期规划分析10026、亩物流车停车坪地下60万方仓储、车位共计1.4万个45米宽次主干道60米宽园区主干道 项目一期 项目二期 项目三期项目分为三期开发，一期分为五金建材批发城、综合批发区、副食品批发城、百货批发城。二期分为仓储物流城、农机汽配城、购物中心及饮食城以及电子商务信息大楼。三期为高档住宅区。园区内主干道达60米宽，次干道45米宽，楼间距为30米。1楼层高4.8米，二楼层高4米、3楼层高3.5米，副食百货区4米。整体市场开间为4米，进深12米。一期五金建材城及综合批发区底下为60万方地下仓储及1.4万个车位。一期铺面个数共计800个，单层面积为48(每个铺面1-3F为一个铺面)，每栋32个，为双开铺面，每27、边16个。（7） 一期项目商贸业态板块解析业态类型产业结构比业态细分仓储物流中心25%60万方现代化大型仓储，2500万吨物流基地、大型火车停车场等副食批发城25%粮油、食糖、罐头、茶叶、调味品等大型百货25%鞋业、酒店用品、床上用品、地方特产、家居饰品、小百货等五金建材城15%五金工具、家装主材、基础建材大型家电城10%电视、冰箱、空调、音响、洗衣机、微波炉、维修中心等（8） 营销政策 一期每个铺面分三层一口价54万，单价3750元/，面积约为144，必须有营业执照才能购买，且不返祖。 采用分期付款方式，根据工程进度付款，一期工期约1年，首付20%，整个项目工期约6年。 目前未公开开盘，采取28、内部认筹方式，主要以怀化宝庆商会团购形式为主。销售率已达到90%。 目前百货区两栋以及副食批发区两栋不采取一口价。百货区接受认筹2千抵2万，单价预计5000元/，单层销售。副食百货区采取单层销售的形式。百货区单层销售副食百货区单层销售（9） 招商政策入住商家，不论一次性还是按揭，皆可享受怀化宝庆商会会员同等优惠，即低于同等商铺的30-40%。商户可成为宝庆商会的联盟商家，并免费享受宝庆商会每年投入1000万资金的营销推广。（10） 商家入住要求 、统一业态规划商家入驻须服从对商业街整体规划、业态分区设置。入场前确认业种及开业品牌，经审核营业执照后签订投资合同。 、统一视觉形象商家对店铺的装修及29、招牌制作方案须经审核通过后施工，保证店铺风格符合商业街整体形象。（11） 客户群体以宝庆商会会员以及铜仁市邵阳邵东金滩市场本地生意投资者为主、浙江、广州为辅。3、万丰国际商贸城（1）、项目简介铜仁万丰国际商贸城项目位于铜仁市灯塔办事处滨江大道旁与灯塔大道交汇处，由上海亿丰企业（集团）在铜仁市设贵州铜仁万丰投资有限公司投资建设。上海亿丰集团以建设经营专业性市场享誉长三角地区，集房地产开发、物业管理、星级酒店、商业运营、休闲娱乐、家居建材贸易等多元化产业为一体的综合性企业集团。，集团现总资产100多亿元人民币。铜仁万丰国际商贸城项目，作为铜仁市重点招商引资项目，已列入贵州省重点招商引资项目，全国重30、点培育市场。总投资约5亿元人民币，总规划占地面积约300亩，总建筑面积30万平方米。建成后预计入住商户5000户，可解决1万个就业岗位，年创利税约1亿元人民币。建成后将是铜仁市碧江区的又一个核心商圈。（2）、项目概况项目位置铜仁市灯塔办事处滨江大道旁与灯塔大道交汇处占地面积300亩建筑面积30万 （一期9万方）销售公示价格1F 10000均价 2F 4800-5300成交价格1F：4300 2F：3400销售政策返租三年，每年7%，直接抵扣入房款，一次性97折，按揭无折扣销售率一期分为A/B区，A区已全部售罄，B区共计800个，剩余约220个，销售率约60%业态规划1F为陶瓷卫浴、2F为家私、31、窗帘、布艺，3F为办公层高1F 5M 2F 4.8M 3F 4.8M开间、进深4M、8-15M招商政策商家入驻免租2年（3）、项目规划项目分三期开发，一期开发约9万方，业态为建材、五金机电等。二期规划为仓储厂房以及住宅。三期规划为酒店和购物中心。二期3万方仓储区三期酒店购物中心一期B区 一期A区（4）、项目一期规划项目一期规划为A、B区，A区分为家居建材和汽配摩托。B区分为、家居建材、汽配摩托、五金机电。项目1、2F并无整体业态规划，只需符合市场类总体业态种类规划即可。3F整体为商家办公区。A区共17栋约985个铺，主力铺位面积为30-40。B区共16栋，约800个铺，主力面积为30-50。园32、区内主入口车道为30M，次干道为11-15M。楼宇之间通道宽12米，并通过2.2M走廊联通。市场内上下楼梯为手扶电梯，带2台观光电梯。装修公司五金机电机械重工家居、建材汽配、摩托（5）、项目一期入住商家目前已入驻商家约100家，主要以陶瓷商家为主，且基本为国内一线品牌（5）、销售政策A区于2013年开盘，共计985个铺，于2014年7月30日开盘，当时售价约3000-5000元/。B区共计800个铺，目前剩余约220个，1F公式价格1万/，2F公式价格约4800-5300元/。由于将3年的返祖，每年7%直接折算到房款，成交价格1F约4300元/，2F约3400元/。一次性97折，按揭无折扣。（33、6）、招商政策入驻商户优惠政策：、 扶持入驻商户税费减免、子女入学入托等全方位服务。、 市外或本市新开业从事建材、家居、五金、汽配业的经营者，凡进入市场经营，享受政府承诺工商管理费。、 优惠政策；商贸城协助入驻商户办理营业执照、税务登记等一条龙服务。、 根据品牌、经营现状、经营面积等各项条件不同，享受1年以上免租的超长优惠支持。、 享受政府给予的其他优惠奖励招商培育政策。4、铜仁义乌小商品城（1）、项目整体规划项目分为二期开发，一期主要为厂房、仓储物流、副食品以及百货类。二期主要为商业街以及办公、住宅。园区规划近4000个门面。超过4万平米的地面停车场和回车场，6万平米的超大型地下停车场，设有34、3000个停车位。市场内部通道宽度16米，商业主干道为22米。二期一期（2）、项目整体业态规划业态分析：、 冷库：该业态是根据市政府要求规划建设，可容纳20000吨冷链物流基地，可经营1000多种农副产品。覆盖湖南、重庆、湖北等地。、 仓储：11万方大型仓储，年货物吞吐及中转可达200万吨以上，带动数10亿元的产值。、 义乌小商品城：完全复制属于复制浙江义乌小商品城的模式，并委托义乌小商品城公司作为顾问。厂房区已入驻企业：该厂房区实为“梵净山生态农业园“是贵州省和铜仁市的重点项目，共分为两部分：“生产加工标准厂房”和“铜仁冷储仓库农产品交易中心”。已引进了：铜仁市天丰珍珠花生食品有限公司、贵州35、康正民族兽药有限公司、贵州跑山食品有限公司、铜仁巧手工艺品有限公司等12家本地农业生产加工企业。（3）、项目一期规划项目一期分为农产品交易中心、针绵日化综合区、小商品综合区、大小五金机电汽配综合区、文体综合区。农副产品交易中心主营：茶叶、土特产、冷冻冷藏食品、烟酒副食、粮油大米、调味品、干活、蔬果批发、自由贸易区。针绵日化综合区主营：床上用品、袜子毛巾、家居服饰、针织产品、窗帘布艺、护肤用品等。小商品综合区主营：工艺品、婚庆用品、五金、日杂、灯具灯饰、皮具箱包等。大小五金机电汽配综合区主营：非铁金属材料、机械基件、传动器材、电器开关、汽车配件等。文体综合区主营：办公用品、文化用品、体育用品、户36、外用品、儿童玩具等。仓储物流宿舍 标准厂房冷库粮油副食生鲜冻品水果批发烟酒副食自由贸易区土特产、调味干活花鸟市场园区办公楼1F小家电、2F塑料制品皮具箱包1F家用五金、餐饮、日用百货 2F日用百货1F塑料制品、2F日用杂品1F饰品、2F玻璃制品1F五金、餐饮、百货、农产品展示区 2F家用小五金（4）、销售政策目前销售为一期临街商业：1F约1.3万元/，2F约4500元/，3F暂未推售。市场内销售价格约8000-9000元/。一次性96折、按揭99折。签订10年返祖协议，前5年每年返祖8%，后5年根据市场租金而定。目前项目临街租金1F为68元/，2F为28元/。市场内1F租金为30-40元/。（37、5）、招商政策、 入驻商家须签订5年以上租期。、 交6个月租金免2年租期租金，预交1年租金免2.5年租金、 签约商家与市场2014年年底开业同步，可享受200元/的装修补贴。、 与市场同步开业的客户，在市场开业可获得1688元的开业红包，开业后持续经营两年，在市场两周年之际可再获得2688元的经营现金红包。（6）、经营政策、 商家可享受50仓库免租优惠，限量前100名商家。、 商家可享受20%比例的物流配送政策。、 商家可享受项目电子商务信息平台推广支持。、 项目将开通至铜仁市周边县区购物专线。、 商家可享受1年免费停车位1个。5、 西南国际商贸城（1）、项目简介西南国际商贸城由湖南商会投资开38、发，项目总占地419亩，总建筑面积60万平米，总投资20亿元。项目规划集家具建材、百货批发、现代物流、酒店办公、居住、休闲为一体的大型综合性商业集群。项目位于谢桥铜大高速出口，万山大道、梵净山大道等城市主干道贯穿项目，连接铜仁新老城区与周边八县二区，运转整个黔东区。是广东、怀化、吉首、长沙、贵阳出入铜仁的必经之地，辐射整个湖南、重庆、四川、湖北四省的经济贸易片区。西南国际商贸城（2）、项目规划二期一期三组团一期二组团一期一组团项目分为二期开发，一期共分为三个组团，一二组团，每个组团共8栋。一期一组团共计549间铺，目前已销售85%，且于2014年5月28日正式营业。一组团业态主要为建材家居类。39、二组团已经竣工，正对室内装修施工，但暂未对外销售。业态主要为板材、五金等。三组团业态主要为物流公司。二期主要为仓储、百货、住宅、办公等。（3）、项目一期业态细分由于一期一组团地势高低的原因，临街一二三楼为市场内的负三、负二、负一层。临街四楼实为市场内的一楼。一期一组团业态规划：楼层-1F-2F-3F1F2F3F业态陶瓷、卫浴、药房陶瓷、药房陶瓷、药房陶瓷区、卫浴、洁具区、石材门业、家私、地板、楼梯、艺术玻璃、衣柜、家居同二层业态、装修公司、宾馆一期二组团业态规划：楼层1F2、3F业态板材、五金电线、不锈钢、铝材、玻璃、油漆、地毯家私窗帘、布艺、灯饰、灯具、吊顶、墙纸一期三组团业态规划：楼层-140、1、2F3F业态物流公司、快递公司招待所、宾馆、写字楼一期一组团业态规划图：一组团-3F：陶瓷、民生药房 一组团-2F：陶瓷、民生药房 一组团-1F：陶瓷卫浴、民生大药房 一组团1F：陶瓷卫浴、洁具一组团2F：家私、门业、地板 一组团3F家私、衣柜等（4）、入驻商家及主力业态、入驻商家：上海华联、民生大药房、君逸凯悦酒店、南长城掌上明珠家具城、玉豪门业、欧派门、经阁铝材、海大铝材、凤铝铝材、嘉宝莉、步阳门业等200家商家。、一期主力业态：家具建材：磁砖、地板、吊顶、衣柜、油漆、涂料、家具、卫浴、洁具、陶瓷、门业、窗、楼体、墙饰、壁纸、板材、灯饰、灯具、家饰家纺、床品、布艺、窗帘、热水器、厨房41、电器、厨具、小家电、大家电、饮水机、地暖防水、电梯、工艺饰品、玻璃、石材石料等。五金机电：钢材、铝材、金属管材、电线电缆、开关插座、稳压器、电工、锁具、电表、测量仪、智能家居、电器、消防等。（5）、项目一期销售情况目前一期一组团共594间，已销售85%。1F价格为8000-8500元/，2F价格为6000元/，3F价格为4000元/。-3F价格为15000元/。一次性95折，按揭99折。签订5年固定返租协议，1F返租6%，2F返祖8%，3F返祖10%。保证了1-3楼同等额的投资回报，有利于销售2、3层商铺。客户群体：在铜仁做生意的邵东、娄底客户为主。（6）、项目租赁价格、 商户必须签订5年或542、年以上租赁协议。、 租金标准：前2年租金全免，第3-5年租金为：-3层：70元/月，-2层：70元/月，-1层：40元/月，1层：35元/月，2层：30元/月，3层：元/月。（7）、商铺租赁优惠政策、开业之日起免前2年租金，且第一年物业管理费全免。物业费每月1.2元/。、3-5年租金及物业费一年一交。、前200户商家，享受200元/装修补贴。陶瓷、卫浴一线品牌享受1500元/装修补贴，陶瓷卫浴二线品牌享受800元/装修补贴。（8）、仓库租金标准、前3年按每月10元/计算，一年一交。、经公司认定的品牌大户，享受与经营面积1：1的仓库面积，免交第一年仓库租金，2-3年租金不变。、第4-5年租金按143、5元/计算。（9）、租赁商铺条件、本人身份证、户口本、营业执照、税务登记证、按租赁面积交纳保证金200元/，租赁满期后全额返还。、租赁面积在250-500以内，保证金按150元/交纳，租赁面积在500-1000，保证金按100元/交纳，租赁面积在1000以上，保证金按50元/交纳。（10）、招商引资政策支持、税费减免政策：（一）、符合国家或政府贴息范围内的，可享受政府财政贴息。（二）、符合产业政策的，可享受铜仁市万山区政府给予的企业所得税优惠政策。（三）、对于入驻项目的商家，使用水、电、通讯等方面的计价和水、电增容补贴费时，给予政府优惠政策。、户籍迁保政策：入驻项目的企业和商家，凭经营资质与项44、目担保，其本人及家属可同时迁入铜仁市，其子女入托、入学、参军、就业可享受铜仁市同等待遇，其员工只要有固定住所及稳定生活来源，可以转为常住城镇居民户口。、银行扶持政策：对入驻项目所有企业和商家，提供中小企业30万元每户的经营性扶持贷款基金，公司还可以争取3个15万元的贷款政策支持。6、在售专业市场总结分析、位置相似性：在售五个专业市场项目，基本位于铜大高速出口，西南国际商贸城和铜仁义乌小商品城位于铜大高速路口西，现代物流商贸城城位于铜大高速路口北，而笑哈哈国际建材城和万丰国际商贸城则位于铜仁连接高速出口的快速通道201省道。、项目集中性：五个专业市场项目分为两个区域分布，都属于城市的新城规划区内45、。西南国际商贸城和铜仁义乌小商品城面对面，距离不过50米，位于铜仁市万山区。现代物流商贸城、笑哈哈建材城和万丰国际商贸城属于碧江新城区。笑哈哈建材城与万丰国际商贸城距离约1.5千米。而现代物流商贸城属于碧江新城区的核心，距离笑哈哈建材城及万丰国际建材城约13千米。、超大规模：五个项目规模均比较大。最大的笑哈哈专业市场占地约2985亩，是铜仁目前最大的专业市场，其他四个项目也均在500亩以上。、规划相似性：项目规划业态均已建材为主，业态范围广泛。由于商家及需求，均配备仓储物流及电子信息平台。、建筑形态类似：市场内一般均为3层建筑，部分项目带负一层仓储及停车场。、销售价格：项目销售价格区间均在4046、00-10000左右。且销售政策均为一次性95折。、投资回报率：项目一般与客户签订5-10的返祖协议，投资回报率均为7-8%左右。而现代物流商贸城是唯一不带租约的项目。、招商政策类似：对于商家入驻均提供2年免租期。均可享受铜仁市招商引资政策。、开发商背景：项目均以商会或国企的形式投资开发，其中西南国际物流商贸城由湖南商会开发，现代物流商贸城由邵阳宝庆商会开发，笑哈哈则是国企中核工业开发。六、 已营业专业市场个案分析1、南长城建材市场项目基本资料商业名称南长城建材市场地理位置东太大道营业面积（M2）门面52个，面积14平米、25平米、46平米建筑规划设计总铺位（个）52个层高（M）4至4.5米通47、道尺寸主通道12米，次通道8米铺位进深13米、开间4米经营情况商业业态瓷砖、洁具、家具、五金、窗帘、灯具、橱柜、厨房电器、玻璃、地毯、防盗门、地板、油漆、吊顶开业时间2000年租金15至40元/平米经营状况该建材市场以低端品牌为主，经营环境一般。2、东太建材城项目基本资料商业名称东太建材市场地理位置东太大道营业面积（M2）市场门面394个：15平米的26个，25平米的48个，30平米的71个，48平米的120个，60平米的60个，38平米的69个建筑规划设计总铺位（个）539个层高（M）4米-5.5米通道尺寸主通道12米，次通道8米铺位进深、开间815M 3.24.2M经营情况商业业态瓷砖、洁48、具、家具、五金、窗帘、灯具、橱柜、厨房电器、玻璃、地毯、防盗门、地板、油漆、吊顶开业时间2000年租金2040元/平米月，旺季在8月至次年3月经营情况目前三大建材市场人气最旺的市场，大品牌集中，是铜仁目前建材行业的领头羊。3、金滩建材城项目基本情况商业名称金滩建材市场地理位置金滩大道营业面积（M2）20平米的30个，35平米的58个，50平米的19个建筑规划设计总铺位（个）107个层高（M）3.55M通道尺寸612M铺位进深、开间816M经营状况商业业态瓷砖、洁具、家具、五金、窗帘、灯具、橱柜、厨房电器、玻璃、地毯、防盗门、地板、油漆、吊顶租金15元/平米月至30元/平米月经营情况市场杂乱无章49、，与菜市场夜宵摊同地经营，业态不明确，环境脏乱差。4、总结分析(1）、从商业物业分布来看，铜仁的大型商业及购物中心，金滩新城、东太建材城等主要集中在铜仁北部的金滩批发零售商圈。而市中心商圈则主要集中了如锦江广场、步行街等专业和零售或批发性质的卖场。（2）、在调查的商业专业市场项目中，“金滩新城”的人气相对较旺，主要购物者为中青年群体，营业时间不长，经营状况一般；铜仁商城主要经营小商品百货，商场经营惨淡。（3）、铜仁的商业项目开发规模较大，成片开发，并有成熟规划理念及相对成熟的市场定位。（4）、现有营业的专业市场存在道路拥挤、布局不科学、业态划分不清晰、仓储与商业门面不在一起、进出货物不方便、经50、营方式较为原始等突出问题。七、 铜仁在售住宅商业铜仁住宅商业不多，主要集中在火车站商圈和老城区锦江广场旁。代表项目主要为南长城金铜国际和盛世Mall。此两个项目是铜仁住宅商业的标杆，业态规划规范，规划有五星级酒店、购物中心和沿街商业。其他项目均以临街商业为主。1、 盛世Mall项目简介：项目位于东太大道与共青路交汇处，是铜仁城区的几何商业中心。项目总建面26万平米，其中商业6.8万平米。项目引进五大主力店，分别为：铜仁奥特莱斯百货、连锁电器、石头剪刀布、动漫5D院线以及大型连锁超市。项目商业分为1、2、3栋，为住宅裙楼商业。业态规划为：1栋：-1F为连锁电器、1、2F为大型超市、3、4F动漫城51、和影院。3栋：F1F为珠宝、日化、2-4F为服装、5F为母婴用品。下图为：盛世Mall1栋一层规划图，内铺主力面积为1020。销售情况：销售价格：目前只销售1栋的-1F以及3栋1F，1栋-1层内铺单价约3万/，3栋1F均价23800元/。投资回报率：1、3栋均签订12年固定返祖协议，1栋按每年12%返租，3栋按每年13%返祖。入驻商家：以国际一线品牌和国内一线品牌为主。2、 南长城金铜国际项目整体规划项目总建筑面积约50万方，其中约20万方商业，商业业态规划为、大型主力百货店、名牌商业街、国际品牌超市“沃尔玛”或“家乐福”、各类小商品市场、外滩酒吧、小吃美食街、主题餐饮、休闲会所、星级酒店、写52、字楼、影院、动漫世界等。销售情况：目前C区正式对外销售，C区单层面积约2000，主力面积均在60-200。采用一口价的形式销售。临街1F中间门面为49800元/，两头为39800元/、内街为29800元/。2F为29800元/。3-5F为19800元/。优惠折扣较大且一次性与按揭折扣区间较大，一次性6折、按揭85折。A、B区目前接受认筹办卡，5万抵7万，10万抵14万。如果客户不愿意购买且愿意两年后才将诚意金退回，则变为5万退7万，10万退14万。总结：火车站商圈以及老城区在售住宅商业价格是铜仁商业价格以及住宅价格最高的位置，住宅最高达到3800元/，与其他项目住宅差价约1300元/。而商业价格与其他项目相比，要高出一倍，其他临街社区商业单价均在11000-12000元/。同时购买商业的客户群体基本为外地在铜仁的生意投资者，其中最具代表性还是以邵阳、娄底、怀化为主。住宅则为铜仁周边八县为主。