1、1本报告严格保密11/21/2024惠洲水口项目惠洲水口项目商业前期策划报告商业前期策划报告2本报告严格保密我们前期工作的目标我们前期工作的目标我们的一切研究都必须以现实条件为基础，以我们的一切研究都必须以现实条件为基础，以共同的目标为导向共同的目标为导向客户的目标实质上是项目的宏观愿景。现实的目标体系则是随着市场的变化和项目的发展在动态变化的。u 业态科学规划、合理布局，为将来持续经业态科学规划、合理布局，为将来持续经营创造前提条件营创造前提条件u确定项目的销售策略（销售模式、初步均确定项目的销售策略（销售模式、初步均价），将销售利润最大化价），将销售利润最大化u建立起投资价值体系，并制定出2、营销推广建立起投资价值体系，并制定出营销推广策略，根据工作计划推进工作策略，根据工作计划推进工作3本报告严格保密思维导图思维导图市场分析市场分析营销策略营销策略项目分析项目分析理论研究理论研究项目定位项目定位新城镇发展规律新城镇发展规律社区商业理论社区商业理论项目总体定位项目总体定位项目基本概况项目基本概况功能业态定位功能业态定位销售策略销售策略价格策略价格策略项目项目SWOT分析分析宣传推广宣传推广惠州商业概况惠州商业概况水口商业调研水口商业调研2008房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！QQ：690317894本报告严格保3、密第一部分第一部分 理论研究理论研究新城镇发展规律新城镇发展规律 社区商业理论社区商业理论2008房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！QQ：690317895本报告严格保密伴随着新城镇主义的产生，惠州为缔造大都市经济圈，加强周边城镇建设，商业机会涌现。新城镇发展规律新城镇发展规律新城镇主义新城镇主义新城镇主义：实施以新城和中心镇为重点的城镇化战略，通过重点突破、有序推进，构筑大型国际中心城市的城镇体系。惠州为缔造大都市，加快优化城镇空间布局，优先安排中心镇建设，形成以陈江、水口、小金口三个中心镇为增长极，以交通运输主干线为依托4、的中心积聚、轴线拓展的集约发展态势。水口镇政府2005年对水口中心区进行的重新规划，水口镇的城市中心区将由原区域南迁，新区规划占地295.08公顷。新区的规划定位为：水口区的行政、文化体育、商贸中心区，环境优美的滨水居住区。2007年，水口地产开发起步并迅猛发展，合生国际新城、鸿升世纪东方城、锦湖湾、江南御都等一系列大盘涌现。未来居住人口激增，商机涌现。城镇建设地产开发6本报告严格保密新城镇开发前期人口少、消费力弱，但商业规划往往规划起点高、总量大，商业培育周期长。n规划起点高；n建设周期较长，开发后期速度越来越快；n后期成片开发，开发量大；n人口逐渐增加，素质高，消费力强；新城镇新城镇/中心5、区开发特点中心区开发特点：n商业快速发展：n商业规划总量大；n商业起点高；n零售业态不断演变，以适应市场需求；n商家随着商业的开发和人口的增加逐渐进驻的。新城镇商业发展特点：新城镇商业发展特点：新城镇特征新城镇特征2008房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！QQ：690317897本报告严格保密消费需求与片区发展阶段的经济水平、商圈氛围、人口特征密切相关，可划分成三个阶段。经研究，在新开发建设的中心区，在不同的经济发展阶段，消费者对如下业态有较多的需求：需求层次逐渐提升 家电数码 休闲娱乐百货 超市餐饮建材装饰家居社区服务商家6、进场顺序商家进场顺序新中心区商业规划必须服从消费需求的新中心区商业规划必须服从消费需求的第一阶段发展规律。第一阶段发展规律。8本报告严格保密第一部分第一部分 理论研究理论研究新城镇发展规律新城镇发展规律 社区商业理论社区商业理论2008房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！QQ：690317899本报告严格保密通过对深圳社区商业调研分析，总结出社区商通过对深圳社区商业调研分析，总结出社区商业分类、业态组合、商业布局等一般规律。业分类、业态组合、商业布局等一般规律。根据对深圳22个代表性的社区商业进行调研、分析，得出了一系列的研究7、成果。调研对象：旭飞花园、东方雅苑、港湾丽都、都市名园、西海湾花园、中海湾畔、万科金色家园、桃源居、美丽365花园、波托菲诺、潜龙花园、海滨广场、阳光棕榈园、锦绣江南、熙园、东海坊、蔚蓝海岸、金地海景翠堤湾、万科四季花城、皇御苑、招商海月花园、星海名城。社区商业研究案例分布图社区商业理论社区商业理论10本报告严格保密根据社区商业特征，社区商业可划分为外向型、根据社区商业特征，社区商业可划分为外向型、偏外向型、偏外向型、内向型社区商业三种类型。内向型社区商业三种类型。社区商业特点：u 面向特定的居住区域，以相对固定的客流作为服务对象；u 单体商业规模通常不会很大；u 更加强调超市及其他生活配套的8、作用，引进业态可更丰富。社区商业三种类型：外向型社区商业是指在满足本社区居民的前提下，吸引大量的外部消费群以支撑经营的社区配套商业类型，是三种类型当中对外经营性质最强的社区商业类型，通常商业体量较大。偏外向型社区商业是立足于本社区居民，兼顾外部消费群的社区配套商业类型，兼有外向型社区商业的部分特征。内向型社区商业则是在规划时基本只考虑本社区消费群的社区配套商业，通常商业规模以本社区居民消化程度为限。社区商业分类：社区商业分类：外向型社区商业偏外向型社区商业内向型社区商业万科城万科城新银座新银座幸福海岸幸福海岸2008房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！中国房策网 海9、量房地产营销策划资料下载！QQ：6903178911本报告严格保密社区商业分类的核心标准是商业面积与住宅社区商业分类的核心标准是商业面积与住宅面积的比值，临界点分别是面积的比值，临界点分别是5%、2%。社区商业分类标准：商业类型商业面积/住宅面积人均商业面积主力业态商业主要 分布形式所处区域性质交通条件外向型社区商业5，一般不超过10%2大型超市/餐饮、休闲环绕街铺型 商业区/住宅密集区良好，临城市主要道路入口集中型偏外向型社区商业25 12 社区超市/餐饮、休闲、服务配套入口集中型入口街铺型以点带面型商业区/住宅密集区较好，临城市主要道路内向型社区商业21 小型超市、餐饮、服务配套入口街铺型10、以点带面型 住宅区较好/一般分类标准：分类标准：社区商业分类主要依据六大因素来判断：项目商业面积与住宅面积的比率、人均商业面积、主力业态、商业分布形式、所处区域性质和交通条件。社区商业分类的核心标准：依据该项目的商业面积与住宅面积的比社区商业分类的核心标准：依据该项目的商业面积与住宅面积的比值来判定。值来判定。12本报告严格保密根据社区商业理论和本项目建筑规划数据判根据社区商业理论和本项目建筑规划数据判断，本项目商业属于外向型社区商业。断，本项目商业属于外向型社区商业。商业与住宅面积比率：商业与住宅面积比率：商业面积（7478.73）：住宅面积（107512.72）7人均商业面积：人均商业面积11、：商业面积（7478.73）：项目人口（3152人）2.38/人根据社区商业的研究理论：综合分析，本项目属于外向型社区商业综合分析，本项目属于外向型社区商业注：住宅按每户4人计，大约3152人。本项目的商业与住宅面积比率为7%，说明商业规模相对偏大。项目辐射范围内的消费力不足，需要吸引大量的外部人流支撑消费力，业态规划不仅要满足社区居民日常需求，还要满足水口片区的其他消费。2008房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！QQ：6903178913本报告严格保密外向型社区商业中超市、餐饮、休闲娱乐、美外向型社区商业中超市、餐饮、休闲12、娱乐、美容美发四大业态比重较大，其目的吸引外部人容美发四大业态比重较大，其目的吸引外部人流。流。外向型业态比率：外向型业态比率：社区商业商业 业态比例（）（）超市餐饮便利店服务配套美容生活家居休闲其他外向型美丽365花园16,00040.28.60.911.913.12.2023.1锦绣江南25,00008.80.727.226.39.80.816.6海滨广场18,00015.935.21.12.63.41.910.428.4招商海月花园28,000725.51.430.810.30024.9综合（平均数）21,75015.615.619.219.21.0318.118.113.213.23.13、53.53.623.3综合分析发现，外向型社区商业的业态主要为超市、餐饮、配套服务、美容美发四大类。14本报告严格保密本项目商业业态为本项目商业业态为社区标超社区标超+较大规模餐饮较大规模餐饮+服务配套，通过餐饮来吸引大量外在人流。服务配套，通过餐饮来吸引大量外在人流。业态组合：业态组合：外向型社区商业业态组合的两种基本类型：第一类：以主力店综合超市为经营龙头，辅以餐饮、服务配套及美容生活家居等业态，主要以品牌主力店的市场号召力增强辐射面，吸引人流，带动其他业态的经营。第一类外向型社区商业对于核心商圈内人口数量要求高，主力店一般要求常住人口需达10万人以上；第二类：以社区标超较大规模的餐饮及家14、居建材、美容、其他服务配套为典型业态，餐饮的指向性消费特点明显，以大规模的知名度较高的品牌餐饮吸引外部人流。第二类外向型社区商业对于核心商圈内人口要求较低，更加注重发挥餐饮的辐射带动作用。本项目位于水口新中心区，常住人口5万，流动人口6万，依据项目规模、商业现状，我司建议采用第二类业态组合模式：业态规划：业态规划：社区配套社区配套+较大规模餐饮较大规模餐饮+家居建材家居建材社区标超社区标超品牌餐饮品牌餐饮15本报告严格保密项目采取环绕街铺型的布局方式，能增强商业项目采取环绕街铺型的布局方式，能增强商业展示性，利于销售；但分布零散，业态难以控展示性，利于销售；但分布零散，业态难以控制。制。商业布15、局分析：商业布局分析：环绕街铺型环绕街铺型锦绣江南：环绕街铺型 16本报告严格保密环镇路江南御都项目项目位于新中心区短期内客流量少，长远来讲，由于四面临街人流易达性强，未来商业前景好。小结：u项目位于新中心区，业态规划服从消费需求发展规律；u项目作为社区商业，业态规划遵循社区商业理论。17本报告严格保密思维导图思维导图理论研究理论研究营销策略营销策略项目分析项目分析市场分析市场分析项目定位项目定位新城镇发展规律新城镇发展规律社区商业理论社区商业理论项目总体定位项目总体定位项目基本概况项目基本概况功能业态定位功能业态定位销售策略销售策略价格策略价格策略项目项目SWOT分析分析宣传推广宣传推广惠州16、商业概况惠州商业概况水口商业调研水口商业调研18本报告严格保密第二部分第二部分 市场分析市场分析惠州商业概况惠州商业概况水口商业调研水口商业调研19本报告严格保密惠州市位于珠三角经济圈，毗邻深圳和香港，惠州市位于珠三角经济圈，毗邻深圳和香港，常住人口常住人口321321万，工业发达，商业繁荣。万，工业发达，商业繁荣。2006年全市生产总值（GDP）933.2亿元，增长16.3；人均GDP达24996元，按现行汇率折算为3124美元；城市居民人均可支配收入15991元。惠州市坚持“工业立市”的发展战略，坚定不移地走发展外向型经济的道路。据中科院财经研究所的评估，惠州的市场竞争与开放环境在全国各大17、中城市中名列第3位。世界500强中有25家已在惠办企业38家。惠州市计划用五年时间，到2010年生产总值达到1800亿元，比2006年翻一番，五年再造一个惠州。惠州市位于广东省东南部，珠江三角洲东北端，与深圳、香港毗邻，是中国大陆除深圳市外距离香港最近的城市。惠州辖惠城、惠阳两区和博罗、惠东、龙门三县，设有大亚湾经济技术开发区和仲恺高新技术产业开发区两个国家级开发区。陆地面积1.12万平方公里，占珠三角经济区面积1/4。海域面积4520平方公里，海岸线长223.6公里，是广东省的海洋大市之一。常住人口321万。惠州城市概况惠州城市概况香港20本报告严格保密惠州市宏观经济总量（惠州市宏观经济总量18、（GDPGDP为为933.20933.20亿）亿）在珠三角城市排列第在珠三角城市排列第6 6，增幅排位第，增幅排位第4 4。惠州市宏观经济惠州市宏观经济2006年惠州市完成（GDP）933.20亿元，居珠三角九城市第六,增长率达16.3%;人均GDP25019元，按现行汇率折算达3127美元，突破3000美元大关。惠州2006年GDP增长速度在珠三角九城市排名第4，展现了良好的发展势头，经济前景相当看好。21本报告严格保密惠城区主要有两大商圈分布惠城区主要有两大商圈分布:麦地路商圈、中麦地路商圈、中山路步行街。山路步行街。惠城商业情况惠城商业情况惠城区是主要的行政、文化、商业中心,商业发展快速19、，特别是近几年来，国内外大品牌商家纷纷进驻。有常住人口78万、外来人口近90万（2006年统计数据）。麦地路商圈是以麦地路为核心、辐射半径约0.6公里的商圈。中山路商圈以中山西路（步行街）为中心，半径约0.2公里辐射范围的商圈。南坛路麦地路22本报告严格保密麦地路商圈商业最为集中，国内外大型商业麦地路商圈商业最为集中，国内外大型商业云集于此，业态形式主要为云集于此，业态形式主要为“超市超市+百货百货”。目前惠州市最繁华的区域，也是商家最为集中的区域；惠州市百分之八十以上（以商家数量计算）的大型零售商云集；商圈主要商业类型齐全，其中以百货类商业为主：超市+百货、主题商场、专业市场以及商业步行街应20、有尽有；未来商圈的发展重点将趋向于商圈的南部方向,即麦地南片区。麦地路商圈麦地路商圈23本报告严格保密麦地路商圈大型商场经营面积麦地路商圈大型商场经营面积3030余万，余万，占惠城区商业体量的占惠城区商业体量的80%80%以上。以上。麦地商圈主要商家经营面积及档次一览表麦地商圈主要商家经营面积及档次一览表名称经营面积（）整体档次人人乐购物广场20,000中麦地路人人乐10,000中国美电器3,500中女人世界6,000中、低惠州数码街22,000中、低时代百货17,600中、高百佳购物广场12,000中、低海雅百货27000中万佳百货22,000中天虹23,000中沃尔玛100000中,高惠州21、东大街40000中玉兰花园商业12000合计315,100麦地路商圈主要商场麦地路商圈主要商场24本报告严格保密中山路步行街商圈中山路步行街商圈 ：以中山路步行街及丽：以中山路步行街及丽日广场为核心的商业新区。日广场为核心的商业新区。是惠城区政府全力打造的商业项目，由原中山路改造而成，具有一定的知名度，街铺林立。主要经营中、低档服饰和通讯器材。中山路步行街和丽日广场。两者在形式上已形成互补。中山路商圈消费群是以本地中产阶层和学生为主，消费特征趋向于年轻时尚型，部分本地中产阶层具有较高的消费能力，对于相对高档次商品需求较高。中山路步行街中山路步行街25本报告严格保密结论：结论：1 1、惠州市位于22、珠三角经济圈，、惠州市位于珠三角经济圈，毗邻深圳和香港，毗邻深圳和香港，经济势经济势头发展良好，深圳投资者看好惠州发展前景；头发展良好，深圳投资者看好惠州发展前景；2 2、惠城、惠城国内外大型商业云集，商业形态主要为国内外大型商业云集，商业形态主要为“超市超市+百百货货”形式，已经发展到了消费需求的第三阶段；形式，已经发展到了消费需求的第三阶段；3 3、与惠城中心区域相比，水口商业处于消费需求的第一、与惠城中心区域相比，水口商业处于消费需求的第一阶段，具备充裕的发展空间，项目预期值高；阶段，具备充裕的发展空间，项目预期值高；4 4、惠城商业核心集中在麦地路和中山路两大商圈，本项惠城商业核心集中23、在麦地路和中山路两大商圈，本项目偏离城市商业中心。目偏离城市商业中心。26本报告严格保密第二部分第二部分 市场分析市场分析惠州商业概况惠州商业概况水口商业调研水口商业调研27本报告严格保密类型代表商场经营面积（）经营楼层超市+百货新佳购物广场8,000二层，1楼为超市，2楼为百货和娱乐场所天天购物广场5,000超市华昌购物广场10,000集购物、休闲、娱乐、餐饮为一体的一站式购物广场专业市场龙湖综合市场3,000三层，1楼电器服装，租金40-45元/，2楼空置，3楼网吧，租金20元/环球家具5,000位于2/3楼，经营家具、家电、家居商品、饰品，1楼为通讯手机和服装商业步行街龙湖市场商业步行街24、2,000内街铺，租金30-40元/独立街铺水口政府路段街铺经营以家居建材、通讯、餐饮、美容美发为主，租金范40-60元/近年水口商业发展快速，大型商业逐渐兴起，但整体上商业经营档次低、租金水平不高。商业特征：u商业起步晚，集中商业近2年才启动，但发展快；u缺乏品牌商家，基本上为本地企业；u商业建筑形式陈旧落后，多为农民房；u经营档次低，消费水平低，消费群体为当地居民和工厂工人；u租金水平不高。水口老商圈28本报告严格保密水口商业现状水口商业现状29本报告严格保密龙湖市场商业步行街作为典型的商业街案例，经营档次低，租金水平在30-40元/平米。龙湖市场商业步行街商店名称业态 面积()租金(元/25、)其他足缘鞋店服装3540一次性签约4年，租金已含管理费,另外每间商铺需交纳行政管理费60元/月。YD服装3040妈妈世界服装5040新宜佳服装服装12035通讯店通讯3045雅蝶轩便利店6040精品店精品3035千姿服饰服装3033顶夫美发美容美发3535超时女装服装3030品牌服装服装4030龙湖市场1楼档口租金一般在40元/，依托龙湖市场的商业步行街消费群体以当地居民和工厂工人为主，经营业态基本上为服装，档次较低，经营状况一般，租金水平在3040元/之间。30本报告严格保密结论：结论：1 1、水口老商圈商业经营档次低，租金水平、水口老商圈商业经营档次低，租金水平不高，消费群体多为当地居民26、和工厂工人；不高，消费群体多为当地居民和工厂工人；2 2、老商业区缺乏品牌商家，陈旧的商业建、老商业区缺乏品牌商家，陈旧的商业建筑和有限的消费力，不利于品牌商家进驻；筑和有限的消费力，不利于品牌商家进驻；3 3、水口商业处于新旧更替阶段，正由老商、水口商业处于新旧更替阶段，正由老商圈向新规划的中心商业服务区转移。圈向新规划的中心商业服务区转移。4 4、水口新商业中心规划超前、潜力巨大，、水口新商业中心规划超前、潜力巨大，正处于逐步发展当中。正处于逐步发展当中。31本报告严格保密市政规划：市政规划：水口镇政府2005年对水口中心区进行的重新规划，水口镇的城市中心区将由原区域南迁，新区规划占地2927、5.08公顷（折合4400亩）。新区的规划定位为：水口区的行政、文化体育、商贸中心区，环境优美的滨水居住区。商业规划：商业规划：中心区规划“一纵一横”两条景观轴线，横向一号线为商业服务轴线，纵向二号线为休闲景观轴线（行政中心，人民广场，体育文化展览中心，文化娱乐中心，滨江游览带，鹿江水面）。江南御都项目新中心区，南面毗邻规划中的商业服务轴线，地理位置优越。水口新商业中心规划新中心区商业一方面缺乏消费力支撑，另一方面率先进入市场可抢占市场先机，机会与挑战并存。32本报告严格保密思维导图思维导图理论研究理论研究营销策略营销策略市场分析市场分析项目分析项目分析项目定位项目定位新城镇发展规律新城镇发展28、规律社区商业理论社区商业理论项目总体定位项目总体定位项目基本概况项目基本概况功能业态定位功能业态定位销售策略销售策略价格策略价格策略项目项目SWOT分析分析宣传推广宣传推广惠州商业概况惠州商业概况水口商业调研水口商业调研33本报告严格保密第三部分第三部分 项目分析项目分析项目基本情况项目基本情况 项目项目SWOTSWOT分析分析34本报告严格保密项目位于水口新行政中心，地产开发迅猛，居住氛围逐步成熟，未来具备较好的预期升值空间。项目基本概况项目基本概况经济技术指标名称数量用地面积60785.87总建筑面积177581.53 其中商业建筑面积7478.73 其中住宅建筑面积121497.3总户数29、788户停车位(地下+地上)872+150江南御都位于惠州市水口中心区居住服务中心，紧邻环镇路。水口行政中心，人民广场和文化体育中心，近在咫尺，新中心区逐步形成，未来前景看好。项目北面为土著居住聚集区，多为农民房和闲置土地，东/南/西三面为近期住宅规划用地，目前有20万的鸿升世纪东方城、65万的合生国际新城正处于建设当中，未来居住人口将逐渐增多。35本报告严格保密第三部分第三部分 项目分析项目分析项目基本情况项目基本情况 项目项目SWOTSWOT分析分析36本报告严格保密u 区位优势，位于水口中心区居住服务中心，毗邻新行政中心、人民广场、文化体育中心，规划高，前景看好；u 交通发达，东临清湖路30、，北靠环镇路，西侧四号路紧临景观轴线二号路，南面毗邻整个中心区商业服务轴线一号路，是水口乃至惠州发展商业和住宅的理想区域；u 水口地产开发迅猛，是惠城房地产发展的重点区域，项目周边大盘林立，未来高尚人口增加，消费力强劲；u 项目的商业定位填补了水口新中心区的商业空白点，发展空间极大。u商业发展滞后，市场培育需要一定时间；u 目前项目周围多为零星分布的农民房，消费人群较少；u 目前项目周围没有公交停靠站；u 项目周围缺少品牌主力店的吸引力；优势优势劣势劣势37本报告严格保密机会点机会点威胁点威胁点u整体商业处于由老商圈向新商圈过渡的时期，市场机会好；u股票市场起伏跌宕，大量获利投资者转移投资渠道31、，房地产成为他们另外的主选投资渠道；u惠州市在建商业项目少，特别是销售的商业项目更少，市场稀缺，项目产品的推出可填补市场空缺。u与周边其他在建商业项目存在竞争，项目商业定位受到市场承受能力的威胁；u市场因素的不确定性，商业风险大，以及周边竞争项目在工程节点上抢占了市场先机，招商、销售压力大；u国家限制政策带来的风险：销售手段的控制、贷款利率的提高等。项目项目SWOT分析：分析：38本报告严格保密小结：小结：地地处处水水口口中中心心区区的的核核心心位位置置，毗毗邻邻新新行行政政中中心心、人人民民广广场场、文文化化体体育育中中心心，是是水水口口居居住住服服务务中中心心，同同时也是未来水口商业发展的32、主要区域。时也是未来水口商业发展的主要区域。江江南南御御都都便便利利的的交交通通环环境境，大大量量楼楼盘盘的的兴兴建建，都都为为项目成为水口首席商业街提供了实现的可能。项目成为水口首席商业街提供了实现的可能。39本报告严格保密思维导图思维导图理论研究理论研究营销策略营销策略市场分析市场分析项目定位项目定位项目分析项目分析新城镇发展规律新城镇发展规律社区商业理论社区商业理论项目总体定位项目总体定位项目基本概况项目基本概况功能业态定位功能业态定位销售策略销售策略价格策略价格策略项目项目SWOT分析分析宣传推广宣传推广惠州商业概况惠州商业概况水口商业调研水口商业调研40本报告严格保密第四部分第四部分33、 项目定位项目定位项目总体定位项目总体定位 功能业态定位功能业态定位41本报告严格保密 本项目商业市场定位依赖于市场环境和项目条件两个方面。本项目商业市场定位依赖于市场环境和项目条件两个方面。1 1、市场环境因素、市场环境因素u从宏观层面来说，水口经济前景看好，具有扎实的商业基础水口经济前景看好，具有扎实的商业基础；u水口城市规划对本项目商业定位及功能有所限定，尤其是新行政中新行政中心、文化广场、人民体育中心、以及江南御都心、文化广场、人民体育中心、以及江南御都/合生项目合生项目/东方世纪城等东方世纪城等高尚社区的形成高尚社区的形成，本项目在城市商业功能中必将定位为城市新型商圈的角色；u从商业34、经营发展趋势来看，水口正步入品牌及商业形象更新品牌及商业形象更新时代；u按水口商业规划及相关政策，水口政府正在打造中心区商业服务轴打造中心区商业服务轴线线、为项目提供良好的政策环境；u从目前水口的消费能力来看，大众消费能力普遍不高，大量高端消费者跨区域消费；u目前惠城商业地产竞争激烈，存在供过于求供过于求，加上未来水口新城市中心定位带来的巨大商业体量，使本项目将面临一定的竞争定的竞争势态；u本项目商业定位必须以商业消费者、投资者、经营者等三者潜在目标客户的需求为基础。市场定位背景分析市场定位背景分析42本报告严格保密 2 2、项目自身条件因素、项目自身条件因素u本项目具有城市商业开发的先天条件35、，能满足商业经营的满足商业经营的可达性、能见度、商业经营环境、人流量可达性、能见度、商业经营环境、人流量的要求；u本项目位于城市城市CBDCBD中心中心，交通便利，地段优势及区域优地段优势及区域优势得天独厚势得天独厚；u项目商业资源配套完善，项目商业资源配套完善，享受新行政中心、文化广场、体育中心等城市天然配套，在集客配套设施上具有先天优势；u以项目目前商业面临的竞争环境来看，水口住宅与商业项目都刚启动，项目在位置和规划上形成了优势。因此从上述两个方面的因素出发，必须权衡利弊，既要符合因此从上述两个方面的因素出发，必须权衡利弊，既要符合 市场客观事实，预见市场发展趋势，又要结合项目自身条件市场36、客观事实，预见市场发展趋势，又要结合项目自身条件 高起点定位，引导市场，建立本项目商业竞争优势高起点定位，引导市场，建立本项目商业竞争优势。43本报告严格保密根据项目商圈现有业态、城市规划发展要求、项目商业建筑形式及规模来确定项目商业定位。经过上述分析，确定本项目的整体定位为：为满足城市新中心区消费需求的以为满足城市新中心区消费需求的以经营家居建材、特色餐饮、社区配经营家居建材、特色餐饮、社区配套为主的商业步行街套为主的商业步行街水口新中心区水口新中心区商业步行街商业步行街44本报告严格保密第四部分第四部分 项目定位项目定位项目总体定位项目总体定位 功能业态定位功能业态定位45本报告严格保密项37、目业态规划主要包括社区配套、特色餐饮、家居建材三大类，以及市政肉菜市场。根据城市商业发展规律和社区商业理论、市场调研以及项目的综合分析，确定本项目的功能业态分为三大主题街：家居建材+特色餐饮+生活配套生活配套街，便利超市以及社区配套：银行、面包店、照相馆、干洗店、美容美发等家居建材街，包括家居用品、建材、布艺、工艺品、装饰公司等特色餐饮街，包括品牌餐饮、风味小吃等，该区域商铺结构需具备餐饮功能肉菜市场，属于市政规划业态规划业态规划46本报告严格保密引进品牌便利超市，能够提升项目价值，利于项目未来的招商与销售。便利超市，建筑面积约200-400平米。如华润万家。便利超市临环镇路，展示性好，又靠近38、肉菜市场，便利性强。引进品牌便利超市意义：提高项目形象，提升商业价值，利于未来商业的招商与销售。销售手段：对于便利超市，建议开发商自己持有；或者采取带租约的销售方式，但由于总价高、回报率低，销售难度较大。品牌便利超市品牌便利超市47本报告严格保密参考案例分析：参考案例分析：选取案例标准：选取案例标准：u属于外向型社区商业类型；u可参照项目的商业体量、总建筑面积与本项目类似；u案例所处区位非中心区、非商业成熟区域；u项目所处片区具备较好的长远规划，前景看好。依据以上四点，选取的案例：中海月朗苑壹街48本报告严格保密中海壹街的商业体量、布局形式、所处区位与本项目类似，对本项目的规划定位具有参考意义39、。项目名称项目名称中海月朗苑壹街项目地址项目地址深圳市龙岗区坂田雅园路开发商开发商中海地产建筑面积建筑面积100710占地面积占地面积47272铺位类型铺位类型街铺户数户数890户层高层高5.6m-7.2m商业面积商业面积6000铺位数铺位数97套中海月朗苑中海月朗苑壹街壹街项目位于坂田片区，属于近年深圳的热点开发片区，项目周边的规划未来有一定预期；项目与万科第五园大社区为邻，未来有一定的稳固消费群体。但是项目自身的住宅客户有限，商铺的供应量相应住宅量比例偏大；项目周边居住人口少，消费力有限，商业氛围没有形成；万科第五园虽与项目为邻，但两个社区由于受地势及社区封闭式管理的影响，实际上存在一定的40、阻隔。现场图效果图49本报告严格保密项目定位以时尚精品+家居精品+特色饮食三态为主，既能支撑销售，又能保障未来经营的可能。时尚精品街：以服装/精品为主，以及社区配套，业态市场接受程度高，能够支持商铺较高售价；家居精品街：以家居/工艺品/装饰公司等为主，因为未来附近房地产开发量大；特色饮食街：南面商业价值低，餐饮一方面能够支撑销售，另一方面而言，它是容易做旺的业态，并能吸引外部客流。时尚精品街特色饮食街家居精品街社区标超业态规划：业态规划：50本报告严格保密业态合理规划是项目销售成功的重要条件，投资者认可了项目规划，才会产生投资欲望。销售情况：销售情况：路段路段均价（元均价（元/）建筑面积（建筑41、面积（）北面220001080西面20000470东面160001900南面12000-140002550合计整体均价160006000该项目采取直接销售的模式，于2006年11月19日正式公开销售，开盘销售率为86%，6000平米97套街铺在一个月内实现100%销售。51本报告严格保密案例分析小结：案例分析小结：1、外向型社区商业为弥补目标市场消费力不足，需要增加餐饮、美容、家居类业态比例；2、当外向型商业项目位于新区，商业氛围不够成熟时，餐饮与家居两大业态是比较容易实现招商与经营的业态；3、此类项目的核心价值在于未来的升值潜力。52本报告严格保密思维导图思维导图理论研究理论研究项目定位项目42、定位市场分析市场分析营销策略营销策略项目分析项目分析新城镇发展规律新城镇发展规律社区商业理论社区商业理论项目总体定位项目总体定位项目基本概况项目基本概况功能业态定位功能业态定位销售策略销售策略价格策略价格策略项目项目SWOT分析分析宣传推广宣传推广惠州商业概况惠州商业概况水口商业调研水口商业调研53本报告严格保密第五部分第五部分 营销策略营销策略销售策略销售策略 宣传推广宣传推广价格策略价格策略54本报告严格保密目前市场上主要存在着四种销售目前市场上主要存在着四种销售模式模式，每种，每种销售模式有利有弊，适用于不同项目。销售模式有利有弊，适用于不同项目。目前商业项目销售主要有四种操作模式，为满43、足不同的销售目标和赢利目的,采用不同的销售模式,所起到的作用也不尽相同。纯纯 销销 售售带租约销售带租约销售短期返租销售短期返租销售长期返租销售长期返租销售一般为三年返租一般为三年返租一般为十年返租一般为十年返租销售模式销售模式55本报告严格保密优势：优势：优势：优势：发展商可在短期内回笼资金，降低项目整体资金压力，无需承担返租补贴与相关税费；将商业经营压力转移向中小业主，由其分担经营压力。劣势：劣势：劣势：劣势：产权分散，主力店或品牌店难以进驻；无法规划经营业态及规范整体形象；对于商业做旺主要靠市场自身调整，所需时间较长；若经营不好，对于项目整体形象有一定影响。适用：适用：适用：适用：商业销44、售竞争不激烈导致市场成熟度低，投资客户缺乏了解；纯街铺销售；商业体量极少或零星商业物业。各类销售方式分析纯销售方式56本报告严格保密优势：优势：优势：优势：通过招商保证前期商业定位与形象；能快速回收资金，无需承担返租补贴与相关税费；短期内使业主获得稳定收益。劣势：劣势：劣势：劣势：铺位先租后售，影响销售进度，特别是中小商户一般在开业之前才确定下来，铺位先租后售，影响销售进度，特别是中小商户一般在开业之前才确定下来，开发商回笼资金的周期长；开发商回笼资金的周期长；未出租的商铺销售难度较大，特别是大铺；未出租的商铺销售难度较大，特别是大铺；投资收益明朗化，缺乏营销空间，售价与租金之间的收益回报往往45、难以达到投投资收益明朗化，缺乏营销空间，售价与租金之间的收益回报往往难以达到投资者预期；资者预期；中、长期收益难以稳定；后期经营管理难度较大，严重损坏商业形象与公司长期发展；各类手续复杂，易产生纠纷，影响公司品牌。适用：适用：适用：适用：商业氛围已形成且正经营红火，无需担心后续收益；可销售物业有大型主力店进驻且长期经营保证，长期稳定收益回报；纯街铺或少量商业物业。各类销售方式分析带租约销售57本报告严格保密优势：优势：优势：优势：前期由发展商统一控制招商和经营，能确保既定的商业定位与规划，可以有效保证整体商业形象。帮业主坚守前几年守业期，既能坚定投资者信心，又能在返租后卸下返租包袱；3-5年返46、租期较适中，3-5年后商业有可能旺。劣势：劣势：劣势：劣势：承担前几年的返租补贴；返租结束后的统一经营管理要求较高；因返租而产生相应的返租法律风险。各类销售方式分析短期（三年至五年）返租销售58本报告严格保密优势：优势：优势：优势：前期由发展商控制招商，能确保既定的商业定位；给投资者坚定信心。返租销售，并适当降低投资门槛，可以扩大客户层面，有利于加快项目销售速度。如果项目经营管理非常成功，远期物业租金收益将有可能出承诺回报。劣势：劣势：劣势：劣势：承担十年的返租补贴；如后期经营管理没有达到预期目标，则承受返租年限越长，压力越大。因返租而产生相应的返租法律风险。各类销售方式分析长期（十年）返租销47、售59本报告严格保密短期返租相对于长期返租，后期返租压力小，后期风险小；同时也更能趋向政府相关政策，避免政策风险。各类销售方式分析长期返租与短期返租的比较从销售角度分析：短期返租与长期返租都会使得销售速度加快，两者不会对销售成果产生非常大的区别。从开发商风险角度分析：60本报告严格保密综合考虑，建议本项目综合考虑，建议本项目综合考虑，建议本项目综合考虑，建议本项目商业街销售模式为：商业街销售模式为：1 1、街铺直接销售；、街铺直接销售；2 2、对于二楼的铺位，建议与一楼铺位实行、对于二楼的铺位，建议与一楼铺位实行捆绑销售。捆绑销售。本案销售模式建议61本报告严格保密为实现定位目标，建议项目建筑48、结构进行修改，将1/2楼铺位合并成复式铺位。工程修改意义：铺位方正实用；解决了二楼销售与招商问题；提高商铺的实用率，由原来的88%提升到95%。1F2F2楼原规划的走廊改为铺位复式铺位1楼内增加楼梯，便于上到2楼原消防楼梯去掉，变成铺位工程修改建议西侧街铺62本报告严格保密铺位重新分割成独立街铺+复式街铺，有利于项目的招商与销售。1FS-01S-02S-03S-04S-05S-06S-07S-082F2-012-032-052-072-022-042-062-08S-09S-10S-11S-12S-13S-14S-15S-16S-172-092-112-132-152-172-102-122-49、142-162-18西侧街铺西侧商业重新分割以后，商铺分为：u独立街铺8套，建筑面积在40平米左右；u复式街铺9套，建筑面积在130平米左右。铺位分割的意义：u一方面保证了销售面积与招商面积（餐饮）的统一；u另一方面独立小街铺的销售价值得到提高。63本报告严格保密肉菜市场属于市政规划，建议开发商只租不售，获取长期租金收益。东侧商业：肉菜市场本项目可销售商业面积：本项目可销售商业面积：7479-7479-（937.30+620.35937.30+620.35）=5291.35=5291.35平米平米64本报告严格保密第五部分第五部分 营销策略营销策略销售策略销售策略 宣传推广宣传推广价格策略价格50、策略65本报告严格保密目前，商业项目租售价格预算主要通过两种方法，目前，商业项目租售价格预算主要通过两种方法，本项目采取本项目采取“市场比较法市场比较法”测算价格。测算价格。分析商业项目的价值，常采用“租金反算法”和“市场比较法”两种方法。第一种方法从周边现有商业租金角度去衡量项目的售价，第二种方法通过对销售项目的价格与本项目对比分析，测算出本项目的均价。由于项目周边缺乏商业，故意采用市场比较法。本项目为四周街铺型商业，故选取区位相同、规模相近、业态相似的商业街作为参照对象，综合对比分析，测算出项目均价。选取项目：香榭丽舍时尚名店街、陈江女人主题步行街、金城花园公园街、玉兰花园商铺、鸿润花园商51、铺。66本报告严格保密香榭丽舍时尚名店街商业名称香榭丽舍时尚名店街地理位置江北文昌一路1号开发商广东合生帝景房地产有限公司电话25182888 2183668建筑面积200000户数一期240户占地面积180000商业规模10000商场定位集购物、休闲、娱乐、餐饮于一身的社区商业中心建筑风格商业街的立面采用欧式风格销售模式街铺直接销售销售价格临惠州大道:1.5-1.6万/;临五星级酒店1.7-1.8万/u合生帝景湾自身商业配套1公里法兰西风情商业街，贯穿整个社区，与白金五星级酒店 相得益彰。u项目位于惠州城市轴心、CBD核心地段，江北作为政治、商务、商业、文化和居住中心的功能凸显，具备较好的升52、值潜力。67本报告严格保密陈江女人主题步行街商业名称女人主题步行街地理位置陈江镇白云路金茂广场旁开发商惠州市惠阳区盈富实业有限公司陈江分公司电话3322666建筑面积130000商业规模10000占地面积40000商场定位品牌精品+女人街区销售价格面积25115，100多套,均价12000，区间9000-15000元/销售模式返租2年,年回报8%,两年16%从首期中扣除,实付首期34%惠州陈江御景华城商业裙楼规划为1000米商业风情街，时尚潮流、休闲饮食、社区配套等区域成为小区一站式服务配套设施，体现社区商业中心主题。68本报告严格保密金城花园临江商铺商业名称中锴金城花园临江商铺地理位置 西枝53、江南侧,惠沙堤二路旁开发商惠州市中锴房产开发有限公司推广名上海滩公园街 建筑面积210000电话2517777占地面积112340商业规模12000商场定位购物、餐饮、休闲、娱乐为主题业态租金水平25-50元/销售模式街铺直接销售销售价格街铺1.2万/中锴金城花园位置相对较偏，周边缺乏住宅人群，商业气氛较为冷清。2008房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！QQ：6903178969本报告严格保密海燕玉兰花园商铺商业名称海燕玉兰花园商铺地理位置麦地东路与演达路交汇处开发商海燕房产投资有限公司电话0752-2505733建筑面积154、30000平米户数一期240户停车场10000平米商业规模28000商场定位无规划,有家居电器商家主力面积300平米/套销售模式街铺直接销售销售价格1 1楼街铺楼街铺:1.8:1.8万万/项目位于演达片区，临近沃尔玛与新一佳两大商业巨头，但因为缺乏规划定位，商业结构较差，售价低于周边其他项目。70本报告严格保密鸿润大厦商铺丽园新村位于演达片商业中心地带，交通发达，地处市区演达一路三号小区，东有宽阔的演达一路，可直达数码广场，人人乐举步可至，南临泰安居装饰材料城。商业名称丽园新村鸿润大厦商铺地理位置麦地东路开发商惠州市鸿润房产开发有限公司电话2392166，2396996建筑面积96000平米户55、数536占地面积33000平米商业规模6000平米商场定位二/三楼为家居市场主力面积200-300平米/套销售模式街铺直接销售销售价格1楼街铺:1.8万/71本报告严格保密参考项目综合系数评估表：参考项目综合系数评估表：市场比较法测算商业售价比较因素权重%可类比项目 香榭丽舍时尚名店街陈江女人主题步行街金城花园公园街玉兰花园商铺鸿润花园商铺本项目整体区位20161516181816商业氛围20161615171717人流量20171414171717主力店15131010121212交通条件10766777发展商实力5333333规模主题5433433升值前景5443444合计100%807156、7082817972本报告严格保密市场比较法测算商业售价销售均价测算：销售均价测算：小结：初步测算,本项目1F销售均价为14000元/，按照商业定价规律，二楼商铺的价格为一楼的50%左右；按复式铺位的销售模式，将二楼的价格与一楼价格综合，均价调整到9000元/。故：独立街铺均价为故：独立街铺均价为1400014000元元/，复式街铺价格为，复式街铺价格为80008000元元/。项目项目1 1期左侧期左侧1543.251543.25平米商业，预计收益为平米商业，预计收益为14461446万元。万元。指标可类比项目 香榭丽舍时尚名店街陈江女人主题步行街金城花园公园街玉兰花园商铺鸿润花园商铺本项目合57、计权重值%807170828179一层销售均价1600012000120001800018000权重值比例1.0127 0.8987 0.8861 1.0380 1.0253 可类比权重25%30%25%10%10%一层权重均价4051 3235 2658 1868 1846 13658 73本报告严格保密依据商业街的位置与业态差异，可将项目的商业价值分为四个等级区域。商业价值判断商业价值判断区域区域业态规划业态规划特特 征征北面便利超市+社区配套临主干道环镇路,人流可达性较强；均为一层的独立街铺,价值高西面餐饮临交通次干道四环路;铺位成行成市,相对容易做旺;南面家居建材位于内街,临近世纪东方58、城与合生项目;家居建材业态承租水平不高东面肉菜市场+家居建材商业街对面为空地,形象较差;临近肉菜市场项目布局为环绕型街铺，各区域商铺面临不同的市政马路或社区小道，以及业态规划的差异，导致形象展示、人流可达性差异大，区域位置是影响价格的主要因素，从整体上讲商业价值：北面西面南面东面北面西面南面东面74本报告严格保密第五部分第五部分 营销策略营销策略销售策略销售策略 宣传推广宣传推广价格策略价格策略2008房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！QQ：6903178975本报告严格保密推广主题：推广主题：项目商业市场形象的定位应以提高59、项目整体形象，脱离水口商业目前商业形象不佳的劣势，同时突出本项目商业的规模优势，体现商业街的独特风情魅力，并保持与项目整体形象的一致性，打造水口中高端商业典范，其形象概括为：水口商业新坐标水口商业新坐标水口商业新坐标水口商业新坐标1 1 1 1万平米中央商业街区万平米中央商业街区万平米中央商业街区万平米中央商业街区水口首席时尚生活风情步行街水口首席时尚生活风情步行街水口首席时尚生活风情步行街水口首席时尚生活风情步行街推广名建议：中央大街中央大街中央大街中央大街水口中央街水口中央街水口中央街水口中央街水口商业步行街水口商业步行街水口商业步行街水口商业步行街76本报告严格保密宣传推广：宣传推广：项60、目投资价值体系：该项目的核心卖点在于构筑项目未来的预期价值，即项目的升值潜力。升升升升 值值值值 1 1 1 1 号号号号 街街街街从片区角度延展项目的升值空间：概念一：项目所处水口片区是惠城区最热的片区，升值潜力第一；从业态规划的差异化来延展项目的升值空间：概念二：主题鲜明的业态规划水口首席餐饮、家居、装饰生活街从项目本身来延展项目的升值空间：概念三：与市区项目价格相比较，本项目必将成为片区内最具升值潜力的1号街其他销售卖点特别发展商品牌号召力；以及整个房地产市场处于上升期；都是该项目快速销售的有利条件。2008房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！中国房策网 海量61、房地产营销策划资料下载！QQ：6903178977本报告严格保密项目包装内容的重点是主题项目包装内容的重点是主题定位、预期收益、定位、预期收益、升值潜力，从而吸引投资客户。升值潜力，从而吸引投资客户。包装总纲包装总纲对项目进行包装的终极目的，使赋予项目高品质形象感，拉升档次与竞争对手形成差异化，并给客户部分未来使用的形象感受，以支撑并提升项目的价格定位，在商业项目销售推广中尤其显得重要。对于商业物业的形象包装，特别是基于“水口这样步行街”的定位，以及项目的区位地段、消费力，在价值体系建立上，与住宅或一般写字楼项目包装定位不同的是，它不需要华丽的形式，而是以主题定位、预期收益、升值潜力说服投资者62、，从而达到宣传项目，促进销售之目的，最终提升发展商的品牌形象。基础系统（VI）包括：Logo（标志），标准字体，标准色及其延展部分。应用系统包括：销售资料包装，卖场形象包装，户外宣传包装。78本报告严格保密销售资料是项目形象建立和信息传播最基本销售资料是项目形象建立和信息传播最基本的手段，其内容体现了项目的核心价值。的手段，其内容体现了项目的核心价值。销售资料包装销售资料包装楼书楼书商铺平面图商铺平面图海报海报商业的商业的logo及案名及案名2008房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！QQ：6903178979本报告严格保密卖63、场包装：售楼处和楼体包装是吸引客户、渲卖场包装：售楼处和楼体包装是吸引客户、渲染氛围；商铺、广场包装是为了制造准开业氛染氛围；商铺、广场包装是为了制造准开业氛围。围。卖场形象包装卖场形象包装由由于于,场场人人流流非非常常少少,所所以以在在包包装装上上需需要要热热烈烈,烘烘托托商商业业气气氛氛.1.售楼处悬挂商家小彩旗2.售楼处导视牌3.楼体条幅4.商业街铺位包装5.商业街小品布置楼体条幅楼体条幅售楼处展板售楼处展板形象背景形象背景项目模型项目模型80本报告严格保密情景街铺情景街铺广场小品广场小品样榜铺样榜铺广场休憩椅凳广场休憩椅凳商铺、广场商铺、广场包装示意包装示意2008房地产营销策划大全策64、划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！QQ：6903178981本报告严格保密户外包装户外包装深惠高速公路条幅或广告牌深惠高速公路条幅或广告牌立柱广告牌立柱广告牌户外路期或灯竿旗、灯箱等户外路期或灯竿旗、灯箱等广告牌广告牌户外包装主要在人流密集区或车辆必经地发布项户外包装主要在人流密集区或车辆必经地发布项目信息，增强项目的传播途径。目信息，增强项目的传播途径。82本报告严格保密关于商业规划所涉及到的几个问题关于商业规划所涉及到的几个问题为更加科学、合理地对项目商业部分进行规划设计，请开发商尽快回复以为更加科学、合理地对项目商业部分进行规划设计，请开65、发商尽快回复以下几个问题：下几个问题：1、商业停车位的解决措施?2、临环镇路商业的开间、进深,是否具备引进便利超市的物业条件?3、除了已有1期商业图纸，其他部分商业规划图纸是否已设计出来？4、西面临东方新城的商业街是否能增加餐饮功能（排污、排烟、上下水、隔油池等，以及环保申报）、报批、报建的时间？5、肉菜市场是否具备独立产权，可销售？6、当商业街1楼与对应2楼的铺内增加楼梯时，9m多的层高明显太高，可否将2楼的层高由3.9m调整到3m？83本报告严格保密汇报结束汇报结束 Thanks!2008房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！中国房策网 海量房地产营销策划资料下载66、！QQ：6903178984本报告严格保密合润广场推广策略合润广场推广策略及合作建议及合作建议85本报告严格保密43层，越秀区标志性建筑层，越秀区标志性建筑外墙银灰饰板，玻璃膜墙，现代感极强外墙银灰饰板，玻璃膜墙，现代感极强360自然采光自然采光三层地下停车场，升降式入口三层地下停车场，升降式入口地处广州传统市中心，交通四通八达地处广州传统市中心，交通四通八达合润广场所在地附近集中了鞋业、饰材、服装等多个专合润广场所在地附近集中了鞋业、饰材、服装等多个专业市场业市场配套齐全，配套齐全，2424小时自主空调，工作时间不受限制小时自主空调，工作时间不受限制产品优势产品优势产品优势产品优势86本报告67、严格保密合润广场的问题合润广场的问题 1、区域位置上的问题、区域位置上的问题:地处老城区，周边缺乏现代商业氛围地处老城区，周边缺乏现代商业氛围2、交通上的问题、交通上的问题:与天河、花园酒店、东风路等高档写字楼区相比并不便利与天河、花园酒店、东风路等高档写字楼区相比并不便利3、竞争上的问题：、竞争上的问题：周边的写字楼、商用楼价格较低周边的写字楼、商用楼价格较低4、产品上的问题：、产品上的问题：间隔较小间隔较小周边环境较差周边环境较差停车场的规模和方便程度较差停车场的规模和方便程度较差裙楼的灯饰城从档次到外观都比较低档裙楼的灯饰城从档次到外观都比较低档，与合润风格不相符，与合润风格不相符87本68、报告严格保密消费群定位消费群定位合润可以满足那一群人的需求？合润可以满足那一群人的需求？他们的形态特征及核心需求？他们的形态特征及核心需求？88本报告严格保密1、物业投资者、物业投资者主要分布在珠三角、港澳台，掌握一定的闲散资金主要分布在珠三角、港澳台，掌握一定的闲散资金关注低风险的投资：易出租、易转手关注低风险的投资：易出租、易转手追求稳定的回报：出租率高、回收快、回报大追求稳定的回报：出租率高、回收快、回报大89本报告严格保密2、附近行业的寄生企业、附近行业的寄生企业主要的生意来源主要的生意来源:工商行政服务类公司：律师事务所、进口代理、行政工商行政服务类公司：律师事务所、进口代理、行政物69、流配送服务类公司：物流公司、配件经销单位物流配送服务类公司：物流公司、配件经销单位对外宣传服务类公司：广告设计公司、印刷公司对外宣传服务类公司：广告设计公司、印刷公司90本报告严格保密3、供货附近专业市场的企业、供货附近专业市场的企业、经销商经销商生产企业分布在珠三角，与商铺的业务往来极为不便生产企业分布在珠三角，与商铺的业务往来极为不便他们也急需一个就近的办公、展示、洽谈的区域他们也急需一个就近的办公、展示、洽谈的区域写字楼写字楼91本报告严格保密主要生意来源的核心需求：主要生意来源的核心需求：行业的寄生企业行业的寄生企业专业市场的供货单位专业市场的供货单位物业投资者物业投资者主要购买人群主70、要购买人群主要租用人群主要租用人群向客户展示其实力，增加生意成功率向客户展示其实力，增加生意成功率方便与客户沟通，加强运作效率，做方便与客户沟通，加强运作效率，做更多的生意更多的生意增加生意增加生意易出租、易转手、易出租、易转手、回收快、回报大回收快、回报大取决于前两者取决于前两者92本报告严格保密越秀区首个国际商务中心越秀区首个国际商务中心对现有定位的一些担忧：对现有定位的一些担忧：对于投资者：对于投资者：1.投资范围并不局限在越秀区，除非是投资范围并不局限在越秀区，除非是“广州首个广州首个”方能吸引；方能吸引；2.“首个首个”代表还有第二、三个，对于代表还有第二、三个，对于“首个首个”将抱71、观望态度，难以将抱观望态度，难以促成购买促成购买3.“国际商务中心国际商务中心”的概念在天河更有说服力，如果要投资的概念在天河更有说服力，如果要投资“国际国际商务中心商务中心”会选择会选择-中信广场中信广场对于企业：对于企业：1.进驻写字楼目的是增加生意，进驻写字楼目的是增加生意，“越秀区首个越秀区首个”无法直观满足需求，无法直观满足需求，难以促成其进驻难以促成其进驻2.如果要选择如果要选择“国际商务中心国际商务中心”将会定在天河，因为那里感觉更将会定在天河，因为那里感觉更“国际国际”更更“商务商务”。93本报告严格保密销售目标为销售目标为1亿亿租：不可能达到，租：不可能达到，100%的出租率72、今年可回收资金还的出租率今年可回收资金还不到不到4千万（以中信广场租价计算）；千万（以中信广场租价计算）；售：写字楼在合润尚未旺起来的情况下销售障碍很高。售：写字楼在合润尚未旺起来的情况下销售障碍很高。租与售的问题：租与售的问题：94本报告严格保密如果按常规的推广方式，有可能会造成如果按常规的推广方式，有可能会造成 1.企业不愿进驻企业不愿进驻2.投资者看不到投资价值投资者看不到投资价值3.价位买不高价位买不高 1.出租率低出租率低2.出售率低出售率低3.租售价位低租售价位低 所以必须要通过差异化策略，包装出合润的投资价值所以必须要通过差异化策略，包装出合润的投资价值95本报告严格保密产品差异73、化定位产品差异化定位96本报告严格保密机会机会：产品的核心竞争力：产品的核心竞争力抓住合润广场独一无二的优势：抓住合润广场独一无二的优势：日人流量近数十万日人流量近数十万汇聚数万的商家、企业汇聚数万的商家、企业日成交量数千万元日成交量数千万元十大专业商圈十大专业商圈广州现有的写字楼那一个有此优势？广州现有的写字楼那一个有此优势？人旺人旺地旺地旺财旺财旺97本报告严格保密核心定位（生意核心定位（生意IdeaIdea）广州首个国际行业大厦广州首个国际行业大厦98本报告严格保密打造一个打造一个“周边行业龙头的聚集地周边行业龙头的聚集地”推广思路：推广思路：核心主题：核心主题：合润广场：凝聚十大行业的74、财富合润广场：凝聚十大行业的财富99本报告严格保密好处：好处：对企业：对企业：各行业的国内外人士来穗公干，不用到处奔波，到合润即可各行业的国内外人士来穗公干，不用到处奔波，到合润即可一站式解决一站式解决进驻企业在此大厦可以方便掌握更多的行业信息和生意机会进驻企业在此大厦可以方便掌握更多的行业信息和生意机会企业在此大厦可以方便的找到行业协会、工商行政管理、广企业在此大厦可以方便的找到行业协会、工商行政管理、广告设计、物流配送等服务性单位。告设计、物流配送等服务性单位。服务性单位可以背靠企业资源服务性单位可以背靠企业资源对投资者：对投资者：感受到一个旺地商业中心的价值，增加其投资信心感受到一个旺地75、商业中心的价值，增加其投资信心在引起十大行业普遍关注的情况下，直接影响投资者注资在引起十大行业普遍关注的情况下，直接影响投资者注资100本报告严格保密推广步骤推广步骤101本报告严格保密 推广的三个阶段：推广的三个阶段：1.1.蓄水期蓄水期抢占制高点抢占制高点2.2.放洪期放洪期全面扩散全面扩散3.3.持续期持续期逐步收网逐步收网102本报告严格保密蓄水期蓄水期抢占制高点抢占制高点阶段阶段1 1：103本报告严格保密目的：目的：1.1.通通过过十十大大行行业业利利润润价价值值空空间间、市市场场前前景景等等分分析析，带带出出越秀区越秀区“缺商务中心缺商务中心”的特征，吸引投资者的关注的特征，吸引76、投资者的关注2.2.把把写写字字楼楼的的高高投投资资价价值值带带来来高高额额稳稳定定的的投投资资回回报报观观念念，灌输到市场的潜在投资客户心目中。灌输到市场的潜在投资客户心目中。3.3.吸引可辐射区域内商户关注。吸引可辐射区域内商户关注。传播核心：传播核心：越秀区乃至广州首个行业商务中心越秀区乃至广州首个行业商务中心传播手段：传播手段：公关活动、软文炒作为主；直邮广告为辅公关活动、软文炒作为主；直邮广告为辅104本报告严格保密时间：时间：7 7月月1515日日-7-7月月3030日（日（2-32-3周）周）技巧：技巧：与企业和投资者的切身利益相关的切入点与企业和投资者的切身利益相关的切入点公关77、活动：公关活动：主题：越秀区十大行业巨头谈行业发展主题：越秀区十大行业巨头谈行业发展越秀区政府领导牵头，合润邀请十大专业市场的龙越秀区政府领导牵头，合润邀请十大专业市场的龙头企业领导深入剖析和探讨行业发展趋势：头企业领导深入剖析和探讨行业发展趋势：1.1.所在行业的发展历程；所在行业的发展历程；2.2.所在行业的发展障碍；所在行业的发展障碍；3.3.所在行业的发展建议及期望所在行业的发展建议及期望105本报告严格保密公关软性新闻广告：公关软性新闻广告：配合本阶段的研讨会进行利用新闻媒体的力量对公关活配合本阶段的研讨会进行利用新闻媒体的力量对公关活动最前期、进行期以及后期的追踪报道，从城市新闻的78、动最前期、进行期以及后期的追踪报道，从城市新闻的角度切入，配合部分相关缮稿形式的软性广告作本项目角度切入，配合部分相关缮稿形式的软性广告作本项目投资价值的炒作。投资价值的炒作。缮稿选题：缮稿选题：1.1.越秀区专业市场为何长盛不衰？越秀区专业市场为何长盛不衰？2.2.最具投资价值的几种市场物业最具投资价值的几种市场物业3.3.从专业市场投资看越秀区写字楼市场从专业市场投资看越秀区写字楼市场4.4.投资，从商铺转向写字楼市场物业投资，从商铺转向写字楼市场物业106本报告严格保密阶段阶段2 2：放洪期放洪期全面出击全面出击107本报告严格保密目的：目的：1.从从写写字字楼楼市市场场投投资资价价值值79、这这一一诉诉求求面面，转转向向获获得得此此价价值值的的急急迫迫性性上突破。上突破。2.通通过过对对行行业业协协会会、大大型型企企业业的的争争相相进进驻驻报报道道，增增强强潜潜在在购购买买人人群的投资信心，并吸引他们到现场来，推动商铺的销售。群的投资信心，并吸引他们到现场来，推动商铺的销售。3.技巧：技巧：造造成成一一种种态态势势，让让行行业业经经营营者者感感到到越越秀秀区区经经济济格格局局将将发发生生重重大变革大变革传播手段：传播手段：越秀区政府领导牵头，越秀区政府领导牵头，邀请各行业协会进驻合润，以优惠条邀请各行业协会进驻合润，以优惠条件吸引行业龙头进驻，打造合润项目在投资市场中的强势形象件80、吸引行业龙头进驻，打造合润项目在投资市场中的强势形象108本报告严格保密公关促销活动：公关促销活动：集团及集团及行业协会进驻合润广场签约仪式行业协会进驻合润广场签约仪式硬性广告：硬性广告：“汇聚十大行业财富，合润广场正式热销汇聚十大行业财富，合润广场正式热销”等等公关软性新闻广告：公关软性新闻广告：该阶段在公关软性新闻方面的主要议题，分别集中在十该阶段在公关软性新闻方面的主要议题，分别集中在十大行业上，大行业上，让投资者通过行业龙头的积极参与，感受合让投资者通过行业龙头的积极参与，感受合润的市场投资前景。润的市场投资前景。109本报告严格保密缮稿选题：缮稿选题：1.传统行业传统行业一个对外扩张81、对内整合的发展态势一个对外扩张、对内整合的发展态势2.越越秀秀区区十十大大市市场场地地理理重重心心将将发发生生大大的的飞飞跃跃来来适适应应市市场场发发展展3.世界发达国家专业市场业态发展趋势世界发达国家专业市场业态发展趋势4.“合润广场合润广场”应运而生，成为广州十大行业的商业代表应运而生，成为广州十大行业的商业代表实施要点：实施要点：与行业协会和行业巨头合作形成系列主题缮稿与行业协会和行业巨头合作形成系列主题缮稿时间：时间：8 8月月-9-9月月110本报告严格保密阶段阶段3 3：持续期持续期逐步收网逐步收网111本报告严格保密目的：目的：1.整合个各部分的推广资源和手段，完成剩余单位的租82、售整合个各部分的推广资源和手段，完成剩余单位的租售2.配合销售中的各种获利保障措施，把投资者的资金圈入配合销售中的各种获利保障措施，把投资者的资金圈入囊中。囊中。传播手段：传播手段：报纸为主；配合现场的公关活动以及有关销售风暴的新报纸为主；配合现场的公关活动以及有关销售风暴的新闻报道。闻报道。硬性广告：硬性广告：“合润汇聚十大行业财富，掀起写字楼投资风潮合润汇聚十大行业财富，掀起写字楼投资风潮”等等实施要点：实施要点：让让业业内内人人事事认认为为“合合润润广广场场”是是保保证证获获利利项项目目，深深受受市市场追捧。场追捧。时间：时间：1010月月-12-12月月112本报告严格保密媒介计划概要83、媒介计划概要113本报告严格保密媒体目标：媒体目标：建立合润品牌形象与知名度建立合润品牌形象与知名度 帮助完成销售一亿的目标帮助完成销售一亿的目标投放地区：投放地区：广州市并覆盖包括珠三角广州市并覆盖包括珠三角媒体选择：媒体选择：平面媒体（广州日报、羊城晚报、南方都市报、信息时报，行平面媒体（广州日报、羊城晚报、南方都市报、信息时报，行业报需要调查确定）业报需要调查确定）媒介组合：媒介组合：广州日报为主，羊城晚报、南方都市报、信息时报为辅广州日报为主，羊城晚报、南方都市报、信息时报为辅投放时间：投放时间：7月中旬月中旬9月底（月底（10月月-12月待定）月待定）114本报告严格保密阶段计划：阶84、段计划：1 1、蓄水期：、蓄水期：（7、157、30）通过活动引发软文效应通过活动引发软文效应媒体：广州日报、羊城晚报、南方都市报、信息时报媒体：广州日报、羊城晚报、南方都市报、信息时报方式：软文、新闻炒作方式：软文、新闻炒作资金：资金：20万元万元2 2、放洪期、放洪期（89月）公开发售期月）公开发售期媒体：广州日报、羊城晚报、南方都市报、信息时报、户外媒体媒体：广州日报、羊城晚报、南方都市报、信息时报、户外媒体方式：硬性广告、软文炒作、户外媒体方式：硬性广告、软文炒作、户外媒体资金：资金：180万元万元（其中硬性广告（其中硬性广告130万元；活动、软文炒作万元；活动、软文炒作45万元，万元85、，户外媒体户外媒体5万元）万元）3、持续期、持续期（1012月）月）预留约预留约40万元以上，根据万元以上，根据1、2 阶段销售效果决定第三阶段的媒体阶段销售效果决定第三阶段的媒体计划计划115本报告严格保密平面表现平面表现116本报告严格保密销售思路建议销售思路建议117本报告严格保密租租/卖的配合建议卖的配合建议先租后售：先租后售：在开盘前期重点招租，在企业进驻有一定数量后，再着力出售在开盘前期重点招租，在企业进驻有一定数量后，再着力出售以租带售：以租带售：以租金累积折算为购楼金，吸引个别有购买意向的租户转为业主以租金累积折算为购楼金，吸引个别有购买意向的租户转为业主开盘期开盘期附近十大行86、业商家、企业附近十大行业商家、企业租约促售：租约促售：对购楼者带租约销售，提供按揭服务，租约期满优先放租、吸引对购楼者带租约销售，提供按揭服务，租约期满优先放租、吸引投资商注资投资商注资热销期热销期投资者投资者118本报告严格保密合作方式建议合作方式建议119本报告严格保密服务模式建议：代理服务方式120本报告严格保密整体代理服务方式签定广告代理，对客户进行全方签定广告代理，对客户进行全方位、系统的服务模式；位、系统的服务模式；所有服务内容只涉及合润招商项所有服务内容只涉及合润招商项目；目；签签定定合合作作代代理理协协议议，由由专专项项组组专专注服务；注服务；并并根根据据具具体体的的项项目目，87、增增加加配配备备对对应人员进行针对性的服务。应人员进行针对性的服务。121本报告严格保密代理合作优势：代理合作优势：整个项目组织规划性、系统性强整个项目组织规划性、系统性强整个项目组织规划性、系统性强整个项目组织规划性、系统性强 项目小组跟进，服务配套项目小组跟进，服务配套项目小组跟进，服务配套项目小组跟进，服务配套 根据市场需要，及时调整策略根据市场需要，及时调整策略根据市场需要，及时调整策略根据市场需要，及时调整策略 广告质量稳定，无须在沟通上耗时广告质量稳定，无须在沟通上耗时广告质量稳定，无须在沟通上耗时广告质量稳定，无须在沟通上耗时 广告活动连贯、有效广告活动连贯、有效广告活动连贯、有88、效广告活动连贯、有效122本报告严格保密收费方式建议：月为单位收取服务费：月为单位收取服务费：合作期合作期7月月12月；月；123本报告严格保密费费 用：用：26万元/月（不含第三方费用）（不含第三方费用）服务内容：创意服务：平面设计影视创意新闻炒作媒介策略活动策划公关促销活动策划活动执行监控活动物料设计输出活动嘉宾邀请行业协会关系协调双方资料交流与共享市场走访形式：月费服务形式：月费服务124本报告严格保密结算方式月费按月结付（每月头一个星期请款）佣金（散单）按月结付（当月按支付单在月底结算）125本报告严格保密代理佣金（未包含税金）印刷质检委托净价3%；媒介购买/监测净价5%；影视/电台/89、平面拍摄制作监控总额10%；公关活动执行、效果评估费总额10%；其它（光盘、MO、正稿输出费及快递、寄运费等）净价10%；（以上费用不包含第三方费用）126本报告严格保密团队理念及服务规范团队理念及服务规范127本报告严格保密团队核心理念懂生意的做创意,有创意的做生意128本报告严格保密客户服务规范：每月最后一个星期的例会我们会提供本月工作总结及下月的工作计划。客户方提供对我们本月工作的评估每月最后一个星期的例会我们会提供本月工作总结及下月的工作计划。客户方提供对我们本月工作的评估每周的星期五我们向客户提供下周工作进度报告（每周的星期五我们向客户提供下周工作进度报告（STATUS REPORT90、）每次会议后次天，我们向客户提供会议记录，以确认会议达成的共识与结论。每次会议后次天，我们向客户提供会议记录，以确认会议达成的共识与结论。每季度我们进行市场走访作甲方所属品类市场的促销活动效果分析及竞品促销推广分析报告。每季度我们进行市场走访作甲方所属品类市场的促销活动效果分析及竞品促销推广分析报告。129本报告严格保密创意品质控制流程客户立项客户立项PE开工作单开工作单企划部企划部 Briefing创意团队创意团队时间由制作、创意确认时间由制作、创意确认创意部动脑创意部动脑内部内部 Review(确定确定)初稿初稿LYOUT制作制作(美指、设计完成美指、设计完成)向客户提案向客户提案客户确认91、签字（如提出修改意见，请返回步骤客户确认签字（如提出修改意见，请返回步骤1）制作完稿制作完稿正稿输出前正稿输出前 CD、AD、COPY、PE签字签字向客户提交确认、同时客户在第三方费用付款单上签字向客户提交确认、同时客户在第三方费用付款单上签字交客户，同时签收货单交客户，同时签收货单130本报告严格保密广告效果评估系统为了让我们的工作配合可以更出色为了让我们的工作配合可以更出色,建议每个阶段对我们的服务进行评估建议每个阶段对我们的服务进行评估评估分几个方面评估分几个方面1 服务流程把控服务流程把控2 策略能力策略能力3 创意表现创意表现131本报告严格保密广告效果评估系统每项分每项分5个等级个等级差差Poor:1较差较差Mediocre:2一般一般Average:3良好良好Strong:4出色出色Excellent:5132本报告严格保密综合评估表LowLowHighHigh策略与服务策略与服务:品牌把控品牌把控独特卖点独特卖点服务流程服务流程创意创意:核心概念核心概念冲击力冲击力差异性差异性制作执行表现制作执行表现组合评估效果:7月表现差策略出色创意较差优异创意出色策略较差1234512345133本报告严格保密预祝合作愉快！预祝合作愉快！