1、商业地产策划总监与商业地产营销策划方案汇编商业地产策划总监【新人必读】一个策划总监的自白照片为陈邵团于20*易居培训课一个策划总 监的自白1、文案策划和策划是两回事。策划人需要有较好的文字驾驭能力，但是你 的文笔好并不一定就是一个好的策划。隐藏在优美的文字背后的，是思想和策略，这 才是策划的精髓。正所谓“外行看热闹”，当我的方案展现予别人的时候，别人往往 会赞许我几个字一一你的文笔好好!这个时候我会大跌眼镜，作为一个策划人获得这 样的赞誉，我觉得是夸错了对象，我不需要别人夸我文笔如何如何好，那只是授予写 手的赞誉。如果你的策划缺少精准的切入、指向和创意的闪耀，那么你只能适合当一 个写手。如果你2、仅仅是做做创意说明、做做促销活动方案、做一些简单的广告文案这 些，我觉得充其量只能是一个文案或者文秘，不是文案策划，更不是策划。2、策划并不是谁都可以做我很奇怪，现在很多人动不动就把策划两个字挂在嘴 里，好像策划是很荣耀的事情。我相信策划肯定是荣耀的事情，但是这个词语被谁都 可以挂在嘴边的时候。你会不会觉得是一种悲哀你了解策划的本质吗了解市场营销的 本质吗了解战略和策略的关系吗你以为经常把什么IMC/USP/4P/4C/DNA/核心价值，会 做做波特SWOT分析、用用BCG的模型、MINKSY的7S模型这些就是策划了我认为别人 的理论你可以学习，但是更重要的你要能够变成自己的东西，才不是唬人的3、东西。策 划人不仅仅需要大量的读书和思考、积淀，你的“创意包”才能够越来越多。如果你 缺少对人文、历史、地理等等的积淀，那么你的思想将会一直枯竭。所以策划人不要 始终专注于看专业书，还需要更多的涉猎其他的书籍，包括旅游、电影等等文化性的 活动，策划的学习不仅仅是书本，耍也可以、吹牛也可以。3、策划人要在公司占据先导的地位如果你现在在公司只是这样的情况，“帮我做个创意说明”这个广告文案帮我想想” o这个时候我需要告诉你，你的角色可能有问题。此外，你的同事对你的工作认知是有错误的。他们都认为，策划是 拍脑袋就可以想出来的，但是我认为不是这样。你需要熟悉你的产品以及对手竞品， 了解竞品的特性、优点、4、缺点。才能找到竞争对手的软肋，最终提炼出你的卖点或者 策略的支撑点。这些都是务实的工作，在这样的工作之下，才能提炼出凶狠的说辞， 和强烈视觉冲击的画面。不要把你工作的步伐走在别人的后面，每一个项目，从一开 始你就必须界定好，你的工作永远要先导。对产品的概念、说辞、画面、功能、卖 点、传播策略这些你必须一开始就建立起来举起你手中的剑策划要像老虎一样的，要 猛、要狠，策划就像是在铸剑。举起你手中的剑，精准的指向你的目标群。砍死你的 对手，把市场切割开来，这就是策划之剑！5、创意不是一蹴而就你要相信创意不是一 来就有的，虽然偶尔会有灵感的闪耀。但是要经得起时间考验的灵感才是你最后的概 念，这个时候你5、的创意往往跟你的积淀有关，创意的诞生有三步：、昨夜西风凋碧 树，独上高楼，望尽天涯路。、衣带渐宽终不悔，为伊消得人憔悴。众里寻他千百 度，回头蓦见，那人却在灯火阑珊处。、我常常在很多时候捕捉到创意的灵感，逛商 场的时候/上厕所的时候/走路的时候/睡觉之前，但是回归头来，这些创意的诞生。 难道不与我平实大量的调研、阅读、思考和观察有关吗6、除了专业书之外，多读一 些与哲学和历史方面的书我认为，营销就是战争、营销也是哲学。你看看中国的近代 史，“农村包围城市”这样的战略是毛*拍脑袋想出来的吗中国目前各社会阶级的 分析难道不就是找准目标群湖南农民运动考察报告难道不就是一次市场调研矛盾论、实践论这些东6、西难道不就是策划人最好的教材这就是我理解的策划，在 “农村包围城市这样的战略既定之后，你还要有策略的支持。没有策略的支撑战略 永远都不会落地，所以才有了 “打土豪、分田地”这样的广告语，是不是很直指人心 看了赤壁，你能思考出竞争对手的软肋在哪里吗当然是在他在它的优势的背后， 八十万大军来势汹汹，一块垫底的木板和锁链就可以把他的优势变成颓势。再回头看 看孙子兵法。孙子的“战势不过奇正”，以奇取胜，以正御敌。难道就不是今天的蓝 海孙子的“道、天、地、将、法”五个方面的“五事”。难道不是就是今天的营销策 划黑格尔的“正反合”思想难道不就是今天的策划之术7、策划不能靠忽悠赵本山的策划赢得了大家的捧腹，7、但是我作为一个策划人，对“策划”两个字的深爱感到 深深的悲哀，策划这个字眼好像越来越跟下面的字眼相关。“假”、“忽悠”、“门 槛很低”、“良莠不齐” o严格意义上说，我觉得有“策划”两个字作为一个职业名 称是不合适的。这个词语的主观性太强，常常被用作动词。我策划了*云云，相信每 个人都听到过，所以我虽然做策划但是我不喜欢策划这个词语。我要告诉大家的是策 划必须有务实的职业态度，创意的闪现需要你大量的基础工作，这样出来的IDEA才 是好的IDEAo才是能够经得起时间和市场考验的IDEA,而且。不能依赖策划来解决 所有的问题，策划只能指向一个问题，解决一个问题。8、思考策划的本来面目不要抱怨你的工8、资如何如何的低，首先你要思考你是不 是一个真正的策划你要思考离一个真正的策划还差多远你能否常常能够提出精准的策 略，把策略变成一个概念。并把它足够的演绎到你的营销当中那么我相信你是一个优 秀的策划，如果你的答案是否定的，那你还有路要走，不仅仅要走，还要经常思考、 观察。要学会做一个会思考的人。我常常上街的时候就看看路牌上的广告或者广告 语，然后与老婆一起当作个话题来侃。在你积累到一定程度的时候，你会发现策划不 仅仅教会你策划还会教会你如何认识自己、如何做人。做人、做品牌、做企业，在策 划人看来一定是相同的。9、应聘策划，那你一定注意如果你想成为真正的策划，那么我建议你去策略先 导的公司。这样的9、公司才是考验一个人的真正水平，但是压力也够大。如果你去不 了，或者在其他行业的公司，那么你也要了解这公司的策划的工作职责，如果是做做 POP、做做物料、做做媒体排期、做做季节性和节日促销这些（特别注意在卖场的策划 是最低级的）那你的水平永远都不能提高，这些只能提髙你对基础性工作的工作水准 而不能锻造你的思想。在你应聘的时候，你可以了解公司领导是什么样的类型。如果 领导还是靠实打实的营销起身的，或者他有超前的营销思想那么他可能对策划的期望 很髙，你需要把握机会了，挑战也更大了。还有些公司把策划分的很细，譬如我以前 的公司就有活动策划、项目策划、品牌策划。在这当中活动策划是最低级的，如果你 想在这10、个行业的话，活动策划一定不要做太久。一定要往项目和品牌方面转变。10、做策划方案的金字塔论策划人经常会做方案的，我看过版上的几个方案，一 看我就知道是入行不久。为什么一个好方案我觉得就是：找准一个好的目标，找到一 种好的方法。安排一个强势的执行。方案一开始必须设立有目标。也就是说你的这个 方案是需要解决什么，很多人做方案的时候都有这样的说法：提高知名度/为上市做 铺垫/提升销售额我觉得这种目标太模糊了。策划一定要精准，你的一次策划就可以 提升知名度了吗品牌的锻造不是，一天，一次，而是长久的支持，还需要与时俱进。 再有很多的策划方案，在模糊的目标之下这种错误暂且不论，策划的方法完全脱离， 也就是11、说倒回去看的话，你的方法能不能支撑起你的目标。一个方案就像一个金字 塔。顶端是你的目标，但是下面的东西要足够多渠道、方法、角度要多样，把这些东 西整合在一起朝一个方向发力，你才能爬上你的金字塔。这就是方案的方法论有效的 方法才能够攀上顶端，回头看一看你的方案是不是一直徘徊在金字塔的底端11、策划 人凭什么挺直腰板一次又一次的跳槽，为什么工作就那么难找，而且工资就是不涨有 朝一日你是不是也希望每月能够拿到心目中的那个数目那我告诉你只要你足够坚持、 沉淀、再加上好的方法以及努力。正所谓厚积薄发，有朝一日你会成功的。但是策划 人的祛码在哪里呢回过头我们来看看，如果你懂会计，懂法律，听说你的朋友是注册12、 会计师，考取了律师资格证，你一定会对他侧目相看，我们这个行业，没有国家体系 的认证，它的袪码就在这里。那么我们该怎么办所以策划人一定要注重实效，实效！ 还是实效！在实效的背景下你需要多参与案例，多实践，实践过后还多思考。你还必 须有几个足够的案例，知名度越高越好，这就是策划的深度（解决你的专业度）。此 外，关于策划的宽度是什么（创造属于你的外部环境）一个字一一“傍” ！策划人必须 有宽泛的人脉关系，而且，策划人经常会接触媒体，要做好与媒体的关系，在媒体经 常露脸，不露脸也要署个名，与什么明星专家、主持人合影的机会一定要傍上去。如 果你想在一个行业长久的待下去。那你必须与整个行业的高层有对话的13、机会，参加各 种髙端的交流、学术这些。直接与行业的意见领袖对话也未尝不可。12到底什么是策划策划是开放式的，没有既定的思路或者方法，策划就是验证 一种方法，成功的策划只有实践出来了才能够证明。我在一些大学的教科书上看过这样的概念。策划就是根据市场环境，有组织、有计划的开展一系列的活动。那是狗 屁！我憎恶中国教育的方式，游离不得本质。我看到过一家策略公司（成都）的定义， 策划就是一一驾驭变化的力量！策划篇二：房地产策划总监房地产策划总监目录房地产策划总监主办与认证：国家人力资源和社会保障部协 办与运营：北京汇华融鑫技术培训中心（中国房地产教育培训网）编辑本段【职业概况】房地产策划总监是房地产策划14、团队的灵魂，是房地产项目运作的舵 手，其策划水平、职业素质高低关系到项目的生死成败与企业的前途命运。尤其是在 美国次贷危机影响下，宏观经济不确定因素增多，国家地根、银根收紧和市场观望气 氛渐浓的大环境中，更突显了房地产策划总监这一重要岗位的重要性。“房地产策划 总监”犹如航行在市场经济风浪中的船长，整个策划过程就是按时、安全航行到彼岸 的过程，遇到险滩、风暴，只听船长发号令，犹如项目在运作过程中可能出现意想不 到的险境，应有“总监”指挥作“预案”，以防万一。多年来，由于社会和企业疏于 这方面人才的培养，导致房地产策划总监成了房地产市场最为稀缺的人才，从而，也 造成大量开发项目重复克隆，项目缺少15、个性和特色，城市千楼一面；不少开发项目偏 离了市场需求和政策轨道，能耗高、品质差，严重影响了房地产业的可持续发展。在 这种情况下，国家人力资源和社会保障部中国就业培训技术指导中心推出了 “房地产 策划总监”项目的认证培训，凡经考核合格，将颁发职业认证证书。编辑本段【职业内容】1、房地产市场及特定楼盘项目的研究与策划工作，撰写和执行项 目策划方案。2、房地产项目从市场到投资、土地、产品、客群、营销、推广等全程调研、分析与策划服务工作并撰写相关分析研究报告。编辑本段【职业要求】房地产、建筑规划、市场营销等相关专业；了解房地产市场发展动 态，擅长房地产用户消费心理分析；具有较强的综合能力，良好的沟通16、协调能力；有 扎实的写作基础和良好的语言表达能力。编辑本段【培训期限】编辑本段五天全日制编辑本段【申报条件】1、已取劳动部全国房地产策划师职业培训证书的人员。2、具有高中（含同等学历）学历，连续从事房地产行业（销售，策划，物业 等）五年以上者；3、具有大专学历（含同等学历），从事本职业工作3年以上者；4、具备本专业或相关专业大学本科学历，从事本职业工作1年以上者；5、各企业房地产营销策划总监及企业髙层管理人员（经理，总经理，营销总 监，市场总监等）编辑本段【培训对象】1、房地产及相关行业（建筑、设计、金融、投资、物业、装饰、 法律、评估、代理、广告、中介等）的企业总裁、董事、高级经理、营销专业17、人士及 将要涉足房地产业的企业高级经理人。2、各级政府负责房地产政策、规划、建设、国土资源、金融、法律法规等部门 与单位的髙级管理职员。编辑本段房地产策划总监职业认证培训根据培训内容的类别 及关联程度，组合成理论知识学习与技能操作训练一体化的五个培训模块进行。充分 考虑房地产发展现状和趋势，结合房地产开发策划中的现实需求，量身订做，注重实 战，学以致用。（一）住宅开发策划1、市场调查与分析2、房地产项目定位3、市场细分及目 标市场4、识别开发风险（二）项目规划设计策划1、项目总体构思2、规划设计要则3、项目景观设计策划4、地产新政下的规划设计策划（三）房地产融资策划1、多元 化房地产融资2、房18、地产开发企业融资创新模式3、房地产融资风险及几种主要风险分析与防范4、中小型房地产企业融资的模式与形式（四）房地产营销策划与销售管 理1、市场营销的策略与要点2、定价策略3、销售团队的组织与管理4、广告策略 制订与执行5、如何营销打造地产品牌6、经典营销策划案例分析（五）房地产项目售后服务和物业管理1、售后服务策划2、选择物业管理方案3、地产品牌与物业管理品牌的镶嵌与提 升编辑本段【考核方案】编辑本段两个半小时闭卷答题编辑本段【教材使用】学员完成规定课程，参加考试，成绩合格后，由人力资源和社会保 障部中国就业培训技术指导中心颁发CETTIC房地产策划总监职业培训合格证书， “证书全国有效，可作19、为学员从业凭证；同时也可作为申请职业技能鉴定时，接受过 相关职业资格培训的证明”。证书可在中国职业培训与技能鉴定服务网查询篇三：营销策划总监岗位说明书-房地产篇四：营销策划总监岗位职责营销策划总监职位职能：房地产项目/开发/策划主管/专员房地产项目/开发/策划 经理职位描述：1、5年以上相关工作经验，了解全国房地产宏观发展趋势，熟悉所在区域房地 产情况。2、有大型地产项目营销策划经验，专业水平精湛，沟通协调能力强。职位职能: 市场/营销/拓展总监职位描述：1. 具有相关营销策划与经验，在同行业拥有三年以上工作经验。2带领过营销团队，出色完成营销任务。3能独立开拓一片市场。只要你有能力，我们将给20、你提供足够大的舞台，加入我 们的团队，实现你的梦想，向高薪进军！职位职能：房地产项目/开发/策划经理市场/ 营销/拓展总监职位描述：1. 协助总经理制定公司的营销战略、发展规划，以及销售计划和销售方案；2. 负责建设公司营销组织机构和团队管理体系，以及制定相关的管理制度与行为 规范；3组织、监督营销团队对各项规划、政策和计划的贯彻执行，完成公司的营销目 标；4负责公司的品牌推广和项目策划，包括组织、参与、指导营销方案的制定，媒 体攻关活动的审定，以及完成公司营销推广项目的总策划和指导相关人员完成日常营 销宣传和推广工作；5. 定期向总经理提供营销现状报告和营销发展计划报告；6. 全面组织与策划21、公司产品营销体系的建设；7. 负责公司客户关系的维护和管理，以及策划和实施对客户的增值服务；&对部属员工的工作进行考核，并制定相关的绩效考核体系；9对营销人员进行培训、指导。职位描述：岗位职责1、对销售指标合理统筹、 平衡和分析。2、确保所辖项目的良性运作；3、制定本项目年度营销任务及营销可行性方案，负责计划执行及策略调整；4、对所辖营销队伍适时培训；5、与客户沟通收集项目信息及意见反馈并根据情况调整;6、对公司营销总经理负责，带领销售人员完成销售任务。任职资格1、房地产 营销、市场营销策划、建筑等相关专业，正规院校本科以上学历。2、具有5年以上大中型房地产项目策划和营销管理工作经验，担任过项22、目销售 经理级职位2年以上；3、有主持过大型项目（住宅、商业、工业地产项目）的销售管理的经验；4、具有良好的语言表达能力、组织、沟通、协调、判断与决策的能力。职位描 述：岗位职责：1协助总经理制定和实施公司战略、预算计划，确定公司业务的经营方针和经营 形式；2发掘市场机会，主持拟订公司业务目标和业务计划，实现公司业务和投资回报 的快速增长；3监督、控制整个实施过程，对经营结果负责，组织实施财务预算方案；4协助总经理建立公司组织体系和业务体系，负责髙层管理团队的建设，选拔中 高层管理人员；5协助总经理主持公司管理工作，制定年度业绩目标及经营发展战屡方案、整体 营销策划方案，实现企业经营管理目标；23、6负责业务部门与公司其他部门之间的工作协调，建立良好的工作秩序。任职资 格：1. 建筑、工程、房地产管理、营销策划类相关专业本科及以上学历；2. 具备5年以上房地产开发营销策划经验，有房地产项目全程开发策划经历者优先;3具有丰富的房地产公司项目规划、开发、策划、管理经验;4. 熟悉房地产营销管理和企业运作及各部门的工作流程；5有较强的组织、协调、沟通、领导能力，具有出色的人际交往和社会活动能力 以及敏锐的洞察力；6. 具有出色的个人和商业成就履历，以及出色的销售及市场策划能力；7可适应长期出差工作。职位描述：岗位职责：核心职责：全面负责开发公司的 项目策划、营销规划；年度销售总体工作部署，组织24、制定年度销售目标和计划；塑造 品牌形象，做好对外宣传工作。具体职责：（一）协助项目策划，规划方案设计、负责制定营销战略规划，为重大营销决策 提供建议和信息支持1、根据公司发展战略组织制定营销战略规划。2、负责组织搜集国内外相关行业政策、竞争对手信息、客户信息等，分析市场 发展趋势3、定期、准确向公司总经理和相关部门提供有关销售情况、费用控制情 况、销售收入等反映公司营销工作现状的信息，为公司重大决策提供信息支持。（二）制定年度销售目标和计划，提请公司集体决策，总体部署并监督销售计划的 执行1、组织信息收集，制定公司年度销售目标和计划。2、监督年度销售工作的落实。（三）组织项目销售定价和销售策划25、方案的审核1、组织公司髙层管理人员和其 他相关部门确定项目销售定价方案。2、组织公司高层管理人员和其他相关部门确定项目销售策划方案。（四）组织销售管理制度制定和品牌宣传1、组织制定公司有关销售管理及服务 标准，并监督检查实施情况。2、组织品牌策划与宣传。（五）完成公司交办的其他任务任职资格1、教育水平：大学本科以上。2、专业：房地产经济、建筑、企业管理、市场营销和其他相关专业；3、培训经历：市场营销管理、公共关系管理培训；4、经验：8年以上房地产工作经验，有大型高端旅游地产的策划和销售经验，3年以上同职位经验；5、知识：精通市场营销管理知识；了解财务管理、法律等知识；了解房地产领域专业知识；626、技能技巧：具备基本的办公软件使用能力、网络基本应用能力，具有很强的 领导能力、判断与决策能力、人际能力、沟通能力、影响力、计划与执行能力、客户 服务能力。其他1、使用工具设备:计算机、一般办公设备（电话、传真机、打印 Inter/Intra网络）、交通及通讯设备2、工作环境：办公场所及其他3、工作时间特 征：无明显节假日4、所需记录文档：通知、简报、汇报文件或报告、总结、合同、 协议等篇五：如何做好商业地产项目策划如何做好商业地产此项目策划一本内容摘自：智地网余源鹏房地产大讲堂不论什 么情况下，要做好商业地产此项目策划，必须要明确商业地产项目的经营模式定位！ 那么，到底什么是商业地产项目的经27、营模式定位要解决的问题，举些例子：如果是现 代百货，是采取联营还是采取租赁的模式？如果是中等商铺，是招几个大品牌，还是 招众多的小品牌？是统一收银，还是分营收银？是统一管理、统一收银，还是分营管经营模式定位一般不考理、分营收银？这些都是经营模式定位要考虑的问题。其次, 虑开发商对商业物业是进行销售还是进行出租的“租售模式”，而重在商业项目的“经营”方式上。此时商业物业的业主可能是开发商本身，也可能是商业物业的投资 购买商铺者。再次，商业地产项目经营模式定位的考虑要点:1）要点一：投资资金回收期预测。项目资金的有效回收，可以保证企业充足的流动资金，有效运用到下一项目中去。2）要点二：项目收益效果28、预测。收益效果是企业成败关键，通过不同经营模式 的效果分析比较，选择最优方案。3）要点三：经济走势分析。通过包括利率走势、投资回报率等分析，判断采取 何种经营方式。4）要点四：风险比较分析。分析商场不同经营方式所带来的风险机 率、大小等。5）要点五：统一管理。商场实行统一管理，能有效维护商场日常经营 秩序。想要了解更多商业地产项目策划的基本知识请参与余源鹏房地产大讲堂系列课 程，网络授课，16节课仅3 8 8 o【培训方式与优惠价格】该课程采用网络远程培训，只要你有QQ就能听课。特 别优惠好消息：为庆祝公司成立7周年，本周前5名报名学员学费仅388元！本课程 面授价格3880元，余源鹏全程网络29、授课学费原价1680元。该网络课程采取车轮式循 环学习的形式，余源鹏老师在线实时讲解，每课时仅30元。学员可根据自身的时间 安排报读不同的课程班。在选定报读某一课程班后，如果错过了某一讲课程的内容， 也不用着急，因为我们的课程是不限次数循环轮播的，您可以在下次课程学习时继续 学习错过的内容。【课程对象】商业地产投资商和开发商的董事长、董事、总经理、总监，及各 部门、各项目经理，涉及商业地产项目开发的开发企业的开发、投资、财务、研发、 设计、工程、材料、营销、招商、销售、策划、市场等部门的经理、主管和从业人 士。涉及商业地产定位、策划、销售、招商和商业规划的商业地产投资商、商业地 产运营商、商业30、地产经营管理企业、商业地产咨询顾问公司、商业地产策划代理公司 的相关领导及从业人士。涉及商业地产项目规划设计、建筑设计、景观设计、装饰 设计的设计单位的设计师和领导，以及商业地产项目的的材料供应商和设备供应商的 相关人士。全国广大百货公司、超市、大卖场、家具专卖场、数码专卖场、家电专 卖场、品牌专卖店、便利店、连锁餐饮店、影院、电玩城等等商业地产的主力商家的 选址和经营管理人士。其他涉及购物中心、城市综合体、商业街、社区商业、专业市场、综合商场、主题商城的开发和运营的材料设备供应商和管理服务人员。政府 规划部门、商业研究机构以及广大商铺购买投资人士。资料参考：智地网智地网【余源鹏房地产大讲堂】31、；智地网【商业地产培训课程】；商业地产营销策划方案商业地产营销策划方案XX商业城营销企划方案前言在商业地产销售发展日益成 熟的的今天，房地产营销策划在商业地产的销售与招商过程中越来越重要，商铺要想 卖得好，前期的营销策划必不可少，而且必须做到位。XX商业城项目是XX房地产 开发公司开发的精品物业，将成为XX市北区的新型休闲地产商业的经典作品。XX 商业城座落于XX市城区北部的XX广场旁，是XX地产开发公司的新建项目。本项 目占地000平方米，根据目前的建筑设计建议方案，项目由三层裙楼（含负一层）和 两栋塔楼（分别高四层）组成，总建筑面积约为15000余平方米，地下车库及设备用 房建筑面积为1532、00多平方米，商业裙楼建筑面积约8500平方米，塔楼建筑面积约 6500余平方米。项目总投资约1800万元。经过前期的市场调研分析，本项目初步确 定为现代化、多功能的休闲购物商城。根据这个初步设想，结合目前项目现状，本营 销企业方案对本项目做了比较系统的市场定位及营销可操作性分析，从营销策划的角 度出发，对项目的整体形象包装、营销组织运行、市场推广、广告策略安排、销售促 进等方面都做了全局性和可操作性的论述。一、项目营销总体策略营销总体策略是仔细分析、科学划分并准确切入目标市 场，通过全方位地运用营销策略，最大限度提升项目的附加价值，获取项目的最大利 润，并全面树立和提升企业形象及项目形象。概33、括本项目的营销总体策略，可以简述 为“五个一”，即树立一个新锐概念、倡导一个财富理念、提炼一个鲜明主题、启动 一个前卫市场、酝酿一场热销风暴。二、项目营销目标方针根据本项目“五个一”的总体营销策略，拟订本项目的营 销目标方针如下，作为本项目营销工作纲领的完善和充实。1树立一个新锐概念：休闲式购物商业。2倡导一个财富理念：创投性商业、休闲式购物、稳定性回报。3提炼一个鲜明主题：产权式商铺、休闲式商业。4启动一个前卫市场：崇尚“创投性商业、休闲式购物”，摒弃传统商业的纯购 物环境压抑与约束，主要面向年轻新锐、有自己个性的消费群体，让其体验到休闲模 式的商业环境，购物主题明确。5酝酿一场热销风暴：本34、项目将传统商业行为上升为现代全新的休闲商业，力争 推动商业房地产市场开发的全新变革，避开传统商业的竞争，在一个全新市场里掀起 一场热销风暴。三、销售目标及目标分解1 销售（招商）目标XX商业城的可销售面积如表8-3 所示。表8-3 X X商业城的可销售面积说明表2.销售目标分解X X商业城的销售目标 如表8-4所示。表8-4XX商业城的销售目标计划四、营销阶段计划根据项目的定位 及施工进度计划，将营销工作分为四个阶段，各阶段工作重点如表8-5所示。表8-5 营销各阶段工作任务一览表五、项目销售时机及价格为了更好地在后续营销过程中充 分体现总体营销策略和达成目标方针的实现，综合项目要素资源和营销35、推广传播要 素，结合项目定位，确定以下销售时机及价格。（一）项目入市时机及姿态1.入市时机：根据规划与工程进度以及营销准备， 在20*年5月份房交会期间开盘（或20*年9月），可以抓住20*年春季房交会、 五一国际劳动节等机会掀起第一个启动髙潮；在国庆节、20*年秋季房交会、元旦等 重要时期掀起新的销售高潮。2. 入市姿态：以全市乃至西北地区“财富地产、休闲购物”形象登场，开创全 新休闲商业投资经营理念。（二）价格定位及价格策略1价格定位的原则：采用比价法和综合平衡法。2. 价格定位：整个商业项目的销售均价为3580元/平方米，其中起价为3328元 /平方米，最高价为4000元/平方米。3.价36、格策略：采取“低开高走”型平价策略，开盘后半年作为第一阶段的价格调整（略升），均价为3380元/m2,尾盘销售变相略降。六、宣传策略及媒介组合（一）宣传策略主题1个性特色：“XX商业城财富 地产投资商业”是我市首家也是唯一一家将商业开发从“建造建筑产品”上升到“营 造全新休闲购物方式”，倡导“投资财富地产、获取稳定回报”的投资理念。2. 区位交通：本项目地处XX广场旁，地段绝佳，高尚居住区地标建筑，交通 便捷，是北部区域首选的理想商业地产投资环境。3. 增值潜力：处于政府规划重点发展区域的核心区域，发展前景好，购置成本 低，升值潜力大，是投资置业的首选。（二）宣传媒介组合1.开盘前期：主要以软37、性新闻及广告进行全新“财富投 资，稳定回报”理念的深度挖掘，媒体主要以报纸为主，电视为辅。2. 开盘后的强势推广期：即项目营销推广的重要时期，宣传媒介以“报纸、电 视、户外广告牌三位一体”为主，配以相关杂志、直邮广告等形式。3. 开盘后的形象展示期：为了展示形象，以软性深入挖掘为主，媒介选择主要 是电视和报纸，重点辅以论坛公关、促销活动、项目招篇二：商业地产全程营销策划方案范本商业地产全程策划案纲要第一阶段：市场调研阶段一、市经济环境的分析和生活 结构研究总人口及区域人口结构、职业构成、家庭户数构成、收入水平、消费水平 等GDP发展状况及产业结构情况消费品零售总额商业增加值城乡居民的人均 可支38、配收入城乡居民储蓄存款余额二、区域结构调查与城市发展规划调查公共设 施状况交通体系状况道路状况、通行量区域性质与功能特点各项城区的机能 城市规划三、商业发展规划及政策研究商铺发展现状及布局情况商铺发展规划 城市商业网点规划政策四、区域零售业结构、商铺分布及经营状况的市场调查与分 析地区商铺分布及经营业态详图商业地区间的竞争状况及竞争者调查分析地区 间的销售动向大型主力店的动向五、典型性调查与研究六、地区未来商业地产的供 应量分析七、消费者消费行为调查与研究地理细分调查分析购买人群细分调查年龄细分调查分析经济状况细分调查分析消费者交通和出行方式购买者购买心 理及行为分析八、项目立地条件研究道路类39、别及交通状况项目地块自然与社会条 件分析顾客是否容易达到商业区周边环境和公建设施项目周围经济条件分析 项目SWOT分析九、商圈的确定和研究商圈的范围的确定商圈的构成及顾客第二 阶段：项目定位阶段一、项目的市场定位形象定位规模定位二、目标客户定位 购买商铺的目标群分析租赁使用商铺的目标群分析三、商铺的目标消费群定位及分 析四、商铺的经营项目定位及功能定位经营项目定位功能定位五、商铺特色定位 六、竞争定位第三阶段：项目规划、设计方案阶段一、整体规划设计方案二、建筑风 格与立面效果设计方案三、商铺结构与内部分割方案四、景观设计方案五、交通组织 设计方案第四阶段：项目营销策划阶段一、营销整体规划方案建40、议书营销方式建议 营销渠道建议营销策略建议营销计划安排建议促销策略建议二、价格策略执 行计划建议书整体均价建议分期均价建议层差和朝向差分析价目表建议价 格特别调整方式建议付款方式建议三、管理模式建议书招商管理模式建议物业 管理模式建议客户管理模式建议销售管理模式建议四、项目形象包装设计方案建 议书VI设计建议楼书设计建议展板设计建议五、广告宣传策划建议书（以下有 关内容以实际执行单位与甲方协议并由甲方确定认可为准）户外广告策略建议报 刊广告策略建议新闻炒作策略建议网上广告和炒作策略建议六、销售活动策划建 议书（以下有关内容以实际执行单位与甲方协议并由甲方确定认可为准）开工仪式 建议开盘仪式建议41、封顶仪式建议竣式仪式建议入伙仪式建议新闻发布会建 议展销会建议第五阶段：销售实施阶段篇三：万科房地产营销策划书万科进入北大学城市场营销策划书策划人：徐超20*年4月25日前言20*年杭 州房地产市场火爆，很多区域板块也开始发展成熟，该策划主要对杭州丁桥板块的区 域、规划、土地出让等介绍，对住宅供求和目前丁桥在建项目三盛颐景园楼盘进行 解读，并通过机会分析、战略分析等对潜在客户进行分析，最后提出相关营销推广方 案及丁桥房地产市场的发展前景。目录第1部分概要提示1第2部分环境分析12. 1市场分析.12. 1.1杭州房地产市场分析12. 2房地产发展状况 12. 3 土地出让情 况.22. 4 丁42、桥区域房地产市场分析22. 4.1区域城市规划22. 4. 2房地产开发现 状32. 4. 3竞争项目分析32. 5市场走势研判4第3部分机会分析.53. 1杭州房地产 客户分析53. 2杭州市住宅需求特征分析83. 3 丁桥区域客户特点分析3. 4目标客户 群定位.113. 4.1目标客群特征：113.4.2选购产品的动机：123.4. 3购买行为特 征：12第4部分产品分析 134. 1地块现状分析134. 1. 1地块环境调研.134. 1. 2地块 周边环境调查134. 1. 3地块交通条件调查144. 1. 4周边市政配套设施调查 144. 2SW0T分析.154. 3产品定位.1643、第5部分战略及行动方案 175. 1定价原 则175. 2定价建议175. 3价格调整方案185. 3. 1开发成本核算.185. 3. 2价格定位 20第6部分营销策略.226. 1推广主策略.226. 1. 1平面广告形式.226. 1.2多维广告 形式.226. 2媒体组合建议236. 2. 1媒体投放目标.236. 2. 2媒体投放原则.236. 2. 3媒 体选择236. 3营销活动策略246. 3. 1活动设想246. 3. 2活动预期达到的效果.25第7 部分营销成本267. 1总体预算267. 2预算分布28第8部分行动方案控制298. 1 项目规模及开发进度298. 1. 144、销售策略29第9部分结束语33第1部分概要提示三 盛颐景园位居杭城东北丁桥新城，属于杭城十公里生活圈，是丁桥居住区最好的地 块，紧邻商业中心区。融中西建筑之文化精髓，开启现代家居园林之先河，倡导家居 园林的美好构想。项目占地面积38000平方米，建筑面积105000平方米，坐拥新城 CLD核心资源，周边配套设施完善，交通、医疗、金融、教育、旅游等尽囊其中。灵 韵园林，素质人居，丁桥颐景园仿苏州园林的设计理念，紧依大农港河，天然碧水， 十幢高层住宅有机集合营造和谐品质人居。别出心裁的设计，鸟语花香鱼相戏，果树 林木草青青，营造园林深处有人家的温馨氛围，打造都市素质人居。第2部分环境分析2. 1市45、场分析2.1. 1杭州房地产市场分析20*年，是21世纪 以来杭州经济发展最为困难的一年，面对百年不遇国际金融危机的严重冲击和极其复 杂的国内外形势，全市人民在市委、市政府的正确领导下，以科学发展观为统领，全 力保增长、扩内需、调结构、增活力、重民生、抓稳定，各项工作取得了明显成效， 经济实现稳步回升，社会事业协调发展，现代产业体系建设迈出新步伐，市域网络化大都市建设加快推进，市民生活品质进一步提高。据抽样调查，市区城镇居民人均可 支配收入26864元，比上年增长11.5%。人均生活消费性支出18595元，比上年增长 11.2%，恩格尔系数（食品占消费支出比重）由上年的38.3%下降至37. 5%；全市农 村居民人均纯收入11822元，比上年增长10.6%；人均生活消费性支出9065元，增 长7.3%。恩格尔系数由上年的35. 9%下降至33. 8%o2. 2房地产发展状况杭州市房地产稳步发展，为我市经济社会发展做出了重要贡 献。20*年全