1、400-6690-005 谨呈：中南房地产集团公司2014年7月中南国际市场部嘉兴平湖市地块土地可行性研究报告400-6690-005房地产市场土地属性分析可行性分析 土地市场 房地产宏观市场 项目区域市场 产品定位 价格定位 总销金额 区位指标 现状条件 配套资源 SWOT分析研究结构框架城市宏观分析 城市概况 城市经济 城市规划400-6690-005PART 1 城市宏观分析 城市概况 城市经济 城市规划400-6690-005上海上海杭州杭州苏州苏州宁波平湖平湖是浙江接轨大上海的第一站，上海、杭州、苏州、宁波四大城市组成的菱形对角“黄金节点”，距沪、杭、苏各1小时车程。2323分钟分钟2、2323分钟分钟400-6690-005宏观分析/城市概况/城市地位平湖市已形成工业为主，服务业和农业等各业协调发展的综合型经济格局；是历史文化底蕴深厚的江南水乡;产业特色优势明显的经济强市;接轨上海开发开放的前沿阵地.p1988年被国务院列为沿海经济开放区p2006年全国百强县第28位p浙江省17个经济强市之一p首届“长三角最具投资价值县市”p全国生态示范区p国家火炬计划平湖光机电产业基地p中国出口服装制造名城p中国包装纸产业基地p中国旅行箱包之都p中国童车生产基地400-6690-005宏观分析/城市概况/城市交通平湖公路交通便利，河道运输发达，同时受益于周边大城市航空、铁路交通。公路：公3、路：杭浦高速、乍嘉苏高速、杭州湾跨海大桥北接线穿境而过、杭州湾大桥的桥头堡空港：空港：虹桥国际机场 83公里（约50分钟车程），浦东国际机场 118公里（约70分钟车程），萧山国际机场 113公里（约60分钟车程）水水路路：浙北唯一国家一类进出口海港乍浦港45公里，万吨级以上深水泊位17个，千吨级泊位8个，年货物吞吐能力在2300万吨以上；唯一海河联运航线乍嘉苏航道，水上航线16条铁铁路路：嘉善南站；乍嘉湖铁路、沪甬(杭州湾)铁路的必经之地400-6690-005宏观分析/城市概况/行政区划平湖陆域面积537平方公里，海域面积1086平方公里，海岸线长27公里。辖3个街道（当湖街道、钟埭街道、4、曹桥街道），6个建制镇乍浦镇、新仓镇、独山港区(独山港镇)、新埭镇、广陈镇、林埭镇。市行政中心在当湖街道。主城区开发区工业园区区域面积（km2）户籍人口（人）当湖街道49.02110128钟埭街道63.5944994曹桥街道40.8331175新埭镇77.350707广陈镇54.938160林埭镇48.534777乍浦镇54.455673新仓镇57.640088独山港区6183937嘉兴港区400-6690-005宏观分析/城市概况/人口特征平湖市属于人口流入型城市,但外来人口增长缓慢，人口基数小。市域总人口（万人）市域总面积（平方公里）市域人口密度（人/平方公里）68.285371271市辖5、区人口（万人）市辖区总面积（平方公里）市辖区人口密度（人/平方公里）16.3149.0233270913年平湖人口较为稳定，外来人口也稳定在20万左右主城区（当湖街道）户籍人口11.01万，外来人口5.3万左右整体看来，平湖人口基数较小，人口密度较小。400-6690-005服装业 是平湖的传统特色支柱产业。现有服装制造企业1700多家,服装工业总产值130亿。光机电产业 是平湖具有地方特色和区域优势的产业，2007年首次超过服装业成为平湖第一大支柱产业。箱包产业是平湖第三大特色支柱产业，全市现有箱包企业200多家，是全国三大箱包生产基地之一。洁具行业是平湖的新兴产业，已成为继广东、萧山之后国6、内卫浴洁具产品三大生产基地之一。童车是平湖又一大新兴产业，在国内外已有一定的知名度和影响力。制造业是平湖支柱经济，以服装、光机电产业为主要核心产业，箱包、洁具、童车等为次支柱产业。宏观分析/城市概况/产业概况箱包、洁具、服装产业集中地光机电、生物医药、医疗器械童车、汽摩配件化工、金属制品、仓储物流临港物流400-6690-005PART 1 城市宏观分析 城市概况 城市经济 城市规划400-6690-005宏观分析/经济发展/GDP总量宏观经济增长房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展2010-2013年平湖市GDP总量保持均值10%以上的高速增长；根据GDP7、增速与房地产发展关系以及平湖GDP近年来增速，判断平湖地产业正处于高速发展状态。2013年平湖实现GDP总额461.3亿元，同比增长10.8%；与其他县级城市相比，经济总量较小；根据GDP增长来看，房地产处于高速发展期。400-6690-005宏观分析/经济发展/人均GDP发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP8003000美元30004000美元40008000美元8000美元以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展 单纯数量型快速发展；以数量为主，数量与质量并行平稳发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展 综合发展型2009208、10201120122013010000200003000040000500006000070000800003025201510504360450897579166201667581316.713.87.19平湖近5年人均GDP数据人均GDP（元）增长率（%）以常住人口计算，2013年实现人均GDP67581元，同比增长9%，同级城市相比排名靠后，现阶段房地产处于缓慢发展期，以刚需和改善需求为主。平湖人均GDP逐年增长，按照人均GDP与房地产发展关系及平湖市城市发展来看，平湖市房地产处于稳定发展期；以刚需和改善需求为主。昆山常熟太仓海门如皋平湖0500001000001500002000009、174193.16128296.51137789.3981452.9452288.967581人均GDP（元）400-6690-005宏观分析/经济发展/三产结构平湖市是以二产为主导的城市，近年来三产整体稳定增长，产业结构不断优化。2009年2010年2011年2012年2013年0102030405060704.84.74.64.33.964.26463.662.362.43131.331.833.433.7平湖近5年三产比重走势第一产业（%）第二产业（%）第三产业（%）2009201020112012201305010015020025030035040045050013.7815.99110、8.218.117.8185.53219.06251.1263.628889.74107.09125.4141.4155.5平湖近5年三产（产值）数据第一产业（亿元）第二产业（亿元）第三产业（亿元）平湖以第二产业为主，目前属于工业型城市，房地产住宅需求以刚需、改善为主，对办公需求不高。后期随着第三产业的不断发展，对改善和高端物业需求会增加，但目前尚早。400-6690-005宏观分析/经济发展/房地产投资固定资产投资额：2103年平湖固定资产投资253亿元，同比增长10.5%。固定资产投资占GDP（461.3亿元）比值为57.3%，说明城市经济结构以工业生产发展为主导。2009年2010年2011、11年2012年2013年0102030405060010203040506070-10-2022.6535.5246.845.750.9-7.456.831.6-2.211.2平湖近5年房地产投资与增幅房地产投资(亿元)增幅（%）异常异常 基本正常基本正常 正常运行正常运行 基本正常基本正常 异常异常 房地产开发投资/GDP 20%反映房地产投资规模的基础指标，合理指标为1%-15%房地产开发投资/固定资产投资 37%反映投资结构是否合理的基础性指标，发达国家的比例为20%-25%2013年平湖房地产投资占固定资产投资20.1%，基本正常；2013年平湖房地产投资占GDP11%，基本正常4012、0-6690-005PART 1 城市宏观分析 城市概况 城市经济 城市规划400-6690-005分为市域、组合型城区与中心城区三个层次，其中中心城区(当湖)为重点。1、市域指平湖市所辖九镇一乡的行政区域。2、组合型城区指在当湖乍浦黄姑全塘沿线，呈“L”状的城镇密集区域范围。中心城区(当湖)、嘉兴港区(乍浦)、滨海新区(黄姑-全塘)由于紧密的经济社会联系，其建成区在空间上有相向发展、绵延成市的趋势，所以规划将其作为一个有机整体的发展空间统一考虑，称之为“组合型城区”。3、中心城区指现状平湖市政府驻地当湖城区及其规划扩展的城区，是市域的政治、经济、文化中心。宏观分析/城市规划400-6690-13、005宏观分析/城市规划平湖市城市新区位于平湖市主城区，由南市新区、东湖新区和北市场新区组成，总规划面积约26.6平方公里。目标打造建设成集商贸商务、休闲居住、生态旅游、文化体育、专业市场、公建服务等功能区为一体，基础设施完善、空间布局合理、生态环境优美，有效带动和促进区域经济社会发展的城市新高地。北市场新区东湖新区南市新区市中心400-6690-005东湖新区 规划开发面积约10平方公里，功能定位以高档住宅、休闲旅游、商贸服务、卫生教育为主的现代服务业集聚区。南市新区 规划开发面积约16平方公里，功能定位以企业总部、行政办公、金融保险、高档居住、休闲娱乐为主的中央商务集聚区。宏观分析/城市规14、划400-6690-005宏观分析/小结区位条件优越。浙江接轨大上海的第一站。全国县域城市综合竞争力排名靠前。二产为主导，制造业发达的工业城市。居民富有，生活水平较高。人口产业型流入，但人口基数较小，市场容量有限。城市房地产投资比例正常。城市主要向东南发展。规划中的轨道能对平湖的发展起推进作用。市区在重点发展新区，包括东湖新区、南市新区、北市场新区。平湖市整体条件较好，值得我司进入400-6690-005PART 2 房地产市场 土地市场 商品房市场 区域市场 商业格局400-6690-005土地市场/量价走势成交指标2014年1-6月住宅、商住用地占地面积（万）50.7住宅、商住用地均价（元15、/平米）3514n2012年成交量为近五年低点，但是价格较11年、13年要高n2014年1-6月成交50.7万方，均价3514元/平米除12年成交缩水外，年土地成交量在80万方左右，今年有望实现土地市场量价回升态势，接近10年水平，呈现回暖趋势400-6690-005土地市场/重点地块近期成交总价前5的地块总价在2-3亿元之间，主要因为地块面积均不大，说明开发商在平湖拿地更多持以谨慎态度。成交日期地块位置土地面积(公顷)容积率土地用途出让年限成交均价（元/平）成交价(万元)受让单位2014/1/23平湖市当湖街道平湖大道东侧、启元路南侧F1-1地块6.78006 1并且2.5普通商品住房用地716、04499.9630510杭州滨江房产集团股份有限公司、宣城市德信投资有限公司、中大房地产集团有限公司2014/1/23平湖市当湖街道平湖大道东侧、梅园路西侧、启元路南侧F1-2地块6.77779 1并且1.5普通商品住房用地704137.18928041杭州滨江房产集团股份有限公司、宣城市德信投资有限公司、中大房地产集团有限公司2014/1/23平湖市当湖街道平湖大道东侧、梅园路西侧、启元路南侧F1-3地块5.69331并且1.5普通商品住房用地704139.95423570杭州滨江房产集团股份有限公司、宣城市德信投资有限公司、中大房地产集团有限公司2013/11/13平湖市当湖街道福臻路南17、侧、城北路西侧5.74411并且2.2普通商品住房用地704049.3323260碧桂园物业发展有限公司、深圳商置恒业投资控股有限公司2014/1/23平湖市当湖街道新华南路西侧、胜利路南侧H地块5.09951 1并且2.5普通商品住房用地704500.43222950杭州滨江房产集团股份有限公司、宣城市德信投资有限公司、中大房地产集团有限公司400-6690-005土地市场/重点地块分布2013年市区出让商住、住宅地块如下图所示。土地大小在0.6-5.8万方之间，商业性质地块较少（三块）。市中心土地价格较高，在6120元/以上。城北外围土地价格较低。本案所在城北、城东区域土地价格可参考范围是18、3600-4100元/。城东城南城西城北市中心本案三诚地块(土地面积1.86万方)用地类型：批发零售、城镇住宅成交日期：2013-7-18土地价格：6811元/金立装饰地块(土地面积2.33万方)用地类型：批发零售、城镇住宅成交日期：2013-10-23土地价格：2488元/耀江建设地块(土地面积0.77万方)用地类型：批发零售、城镇住宅成交日期：2013-9-18土地价格：10139元/碧桂园地块(土地面积5.74万方)用地类型：普通商品住房用地成交日期：2013-11-13土地价格：4049元/箱包城地块(土地面积5.38万方)用地类型：普通商品住房用地成交日期：2013-11-13土地价19、格：861元/姚波峰地块(土地面积2.17万方)用地类型：普通商品住房用地成交日期：2013-12-12土地价格：6120元/泛华实业地块(土地面积2.28万方)用地类型：批发零售用地成交日期：2013-12-24土地价格：1158元/泛华实业地块(土地面积5.59万方)用地类型：普通商品住房用地成交日期：2013-12-24土地价格：1158元/美杰木业地块(土地面积0.73万方)用地类型：批发零售商务金融成交日期：2013-7-18土地价格：2701元/李伟良地块(土地面积0.64万方)用地类型：城镇住宅成交日期：2013-7-18土地价格：3608元/400-6690-005土地市场/重20、点地块分布城东城南城西城北市中心本案滨江1地块(土地面积6.78万方)用地类型：普通商品住房用地成交日期：2014-1-23土地价格：4500元/中筑置业地块(土地面积4.28万方)用地类型：普通商品住房用地成交日期：2014-1-22土地价格：4651元/昌明地块(土地面积2.51万方)用地类型：普通商品住房用地成交日期：2014-1-29土地价格：6291元/胡淡荣地块(土地面积2.63万方)用地类型：普通商品住房用地成交日期：2014-2-20土地价格：2160元/滨江5地块(土地面积5.1万方)用地类型：普通商品住房用地成交日期：2014-1-23土地价格：4500元/炜明地块(土地面21、积3.72万方)用地类型：住宿餐饮用地成交日期：2014-1-29土地价格：957元/滨江2地块(土地面积6.78万方)用地类型：普通商品住房用地成交日期：2014-1-23土地价格：4137元/滨江3地块(土地面积5.69万方)用地类型：普通商品住房用地成交日期：2014-1-23土地价格：4140元/滨江4地块(土地面积3.05万方)用地类型：普通商品住房用地成交日期：2014-1-23土地价格：4141元/2014年1-6月份市区出让商住、住宅地块如下图所示。地块集中于城北、城西，城南，体量在2.5-6.8万方之间，商业性质地块较少（仅一块）。土地价格范围是2100-6300元/。40022、-6690-005房地产市场/土地市场/小结n平湖今年土地市场有回暖趋势，有望重新回到10年水平，但仍以底价成交为主。n近期成交地块总价均低于3亿元，地块面积较小，拿地开发商持以谨慎态度。n2013年市区出让商住、住宅地块：体量在0.6-5.8万方之间，商业性质地块较少（三块）。市中心土地价格较高，在6120元/以上。城北外围土地价格较低。本案所在区域土地价格可参考范围是3600-4100元/。n今年上半年几乎全部为住宅地块成交，面积在3-7万方小面积，主要集中于城南，城南区域由于市政府搬迁至此，规划前景受到热捧；400-6690-005PART 2 房地产市场 土地市场 商品房市场 区域市场23、 商业格局400-6690-005商品房市场11年-12年供大于求明显，今年再次出现供大于求状态，有供应过剩的趋势。商品房市场/年度供应、成交走势n从平湖商品房市场供应量来看，在10年达到高峰后，11年大幅减少；12年、13年均有回升；n从近5年销售情况来看，整体销售不稳定。2011年成交量为近五年最低，随后持续上升，在2013年达到峰值，成交70万方。14年上半年成交26.33万方，与之前五年同期相比，低于13年，高于其他年份。400-6690-005住宅市场10-12年连续3年供大求，积累了一定库存量，13年及今年整体供求平衡。住宅市场/年度供应、成交走势n从平湖住宅市场供应量来看，在1024、-13年较为稳定。n从近5年销售情况来看，整体销售不稳定。2011年成交量为近五年最低，随后持续上升，在2013年达到峰值，成交64.65万方。14年上半年成交21.37万方，与之前五年同期相比，低于13年，高于其他年份。400-6690-005商业市场13年开始出现供大于求状态，主要是成交下降所致，供应量并未有明显增长。商业市场/年度供应、成交走势n 从平湖商品房市场供应量来看，在10年达到高峰后，11年大幅减少；12年、13年均有回升；n从近5年销售情况来看，除10年以外，其他年份较稳定。2010年成交量为近五年最高，成交15.06万方。14年上半年成交4.96万方，已经与13年一整年的量25、基本持平。400-6690-005商品房市场/年度成交价走势商品房市场价格11年之后回落明显，目前稳定在略高于7000元/平的价格，距离11年水平仍有差距。n11年以来，成交均价总体呈下降趋势；2012年降幅较明显，降幅为13%；13年属于量价均升的一年，均价为7309元/平方；14年上半年均价有所下降，为7100元/平方。400-6690-005商品房市场/存量房根据平湖市房管处的统计，截止14年6月已拿预售的住宅存量房为50万方（约5000套），其中市区37.17万方，按目前月均去化速度，去存周期为14个月，市场状态较为健康。14个月n平湖商品房市场年均推量在65万方（住宅55万方）左右，26、目前市场已开盘项目住宅存量房达到50万方；n按近几年去化速度来看，剩余存量还需14个月的去化周期。去存周期全市住宅存量50万方（约5000套）14年上半年住宅销售量为21.37万方（1977套），约3.56万方每月400-6690-005房地产市场/商品房市场/小结n商品房市场继11-12年后，今年再次出现供大于求状态，有供应过剩趋势；n住宅市场10-12年连续3年供过于求，累积一定的库存量，13至今年供求平衡，状态较好；n商业市场近2年开始出现供大于求状态，主要是成交下降，供应未有明显变化；n商品房价格11年之后回落明显，目前保持在略高于7000元/平的价格；n商品房去库存周期在14个月左右27、。n根据调研，平湖市区置业客户以乡镇进城客户、看重学区客户为主。鉴于平湖商品房市场容量较小，住宅市场供求平衡，商业市场供大于求，综上建议我司以小体量住宅为主的形式进入平湖。400-6690-005PART 2 房地产市场 土地市场 商品房市场 区域市场 商业格局400-6690-005区域市场/区域标杆项目分析项目鸟瞰图项目效果图项目指标：城北路与福臻路交汇处，项目占地86.2亩，总建筑面积约16.7万平方米；项目规划：高层洋房，自身配套高端会所和社区商业街，内设恒温泳池、健身房、娱乐中心等，高层洋房首层架空，设置泛会所，康体中心、书吧、桌球室、儿童游乐场等功能一应俱全，洋房户型79-131，28、整体风格为简约现代风格，物业为国家一级资质，提供24小时全身心服务；碧桂园400-6690-005区域市场/区域标杆项目分析82m户型：两房两厅1卫1、户型布局精巧；2、客厅连接餐厅、空间宽敞、起居舒适；碧桂园主力户型为82m、90m、113m，都设置为精装修房，82m两房占比为最大，产品设置方面集中在两房、紧凑三房为主。90m户型：三房两厅1卫1、简约两居，动静分离；2、户型方正、超大客厅直连观景台阳台；113m户型：三房两厅1卫1、功能间布局合理2、厨房直连阳台，双卫生间设计，设计生活便利；400-6690-005区域市场/区域标杆项目分析项目鸟瞰图项目效果图项目指标：项目地址平湖行政核心29、区域南板块，项目总建筑面约28.6万方方米，总户数1700户，容积率2.2，绿化率为45%；项目规划：33层住宅6栋，26 层住宅10栋，4 层综合楼1 栋,独立沿街商业4栋，1个两层地下车库。106米超大楼间距，营造高舒适度生活空间，匹配65000皇家级园林、17000风情商业街、5200私家奢华会所配套，五星级物业，24小时服务；恒大名都400-6690-005区域市场/区域标杆项目分析恒大名都精装标准恒大9A精装标准，对外报价1500元/平，装修标准一般，在售楼处进行实物展示，增强客户信心。奥珀、固力门锁，奥普排气扇，迪宝水晶灯，和邦地板，辉煌卫浴五金，嘉美吸顶灯，立林可视对讲，马可波罗30、博德瓷砖，美标龙头，美标面盆，松下开关插座，特普丽墙纸，兴辉抛釉砖，亚型铝材、合和五金，浙玻玻璃等400-6690-005区域市场/区域标杆项目分析89m户型：两房两厅1卫1、全明户型，采光充沛；2、客厅连接景观阳台，视野开阔，南向双阳台设计、主卧全飘窗设计；恒大名都主力户型为89m、106m、123m，都设置为精装修房，89m户型占比42%为最大，户型配比方面较为合理，面积段设置能满足不同客户需求。106m户型：三房两厅1卫1、户型方正、空间利用率高；2、南向三房布局，厨房外接工作平台，大方实用；123m户型：三房两厅2卫1、南北双阳台设计，采光俱佳；2、宽敞客厅，独立餐厅设置；400-631、690-005区域市场/竞争项目地图10#11#16#15#17#景乐雅苑香堤绿都金色港湾龙盛蓝郡东湖雅苑万城御珑湾400-6690-005从周边市场去化来看，各项目去化都相对较好，品牌开发商大盘较少，本土开发商小体量项目成交也较好，从竞品去化看，去化最快的是80-90、110-120三房户型面积，80-90两房110-120m的舒适三房在平湖接受程度最高，去化周期普遍大于3个月。(表中价格不含车位)区域市场/竞争项目列表项目名称类型户型面积段（m2）推出套数户型配比房型赠送面积价格去化率月均去化（套数）周期（元/m2）金色港湾高层8812425.00%两房两厅赠送阳台，露台上空，8-106032、0073.50%1403.5个月12224850.00%三房两厅78.20%13412425.00%三房两厅73.10%龙盛蓝郡高层893316.67%两房两厅赠送一半露台、阳台、设备平台面积约8-12720083.10%425个月1096633.33%三房两厅85.30%1326633.33%三房两厅82.15%1403316.67%四房两厅78.13%御龙湾高层896629.70%三房两厅常规，空中花园、阳台赠送一半面积850071%524个月1259241.40%三房两厅75%1306428.80%三房两厅72%东湖雅苑高层899652.46%两房两厅阳台赠送一半面积，赠送空中花园86033、072.00%209个月1416434.97%三房两厅63.00%1802312.57%三房两厅53.20%香堤绿都高层1066026.09%三房两厅赠送一半阳台，空中花园，赠送面积8-10m730076.50%386个月11911851.30%三房两厅83.40%1405222.60%三房两厅71.20%景乐雅苑小高层886650%两房两厅阳台赠送一半690084.55%413个月1206650%三房两厅73.11%400-6690-005区域竞品存量11.2万方、未来供应面积70.2万方，整体区域库存量不大，未来区域内增加碧桂园项目，预判平湖未来市场竞争将较为激烈。区域市场/存量房项目总建34、面积(万方）已推面积去化率去化面积未来供应面积金色港湾135.274.93%3.87.8龙盛蓝郡122.182.17%1.79.9御龙湾452173%15.324东湖雅苑14.45.462.7%3.39香堤绿都16.44.877.1%3.711.6景乐雅苑102.178.8%1.67.9400-6690-005房地产市场/区域市场/小结n区域价格未来预期涨幅有限，将维持平稳状态；n区域80-90、110-120中小户型比较受市场欢迎；n区域竞品库存量不算大，但潜在供应量较大，未来竞争较为激烈。400-6690-005PART 2 房地产市场 土地市场 商品房市场 区域市场 商业格局400-6635、90-005房地产市场/商业格局/商业中心规划分布当湖商业中心位于平湖中心城区（当湖），东接东湖，南至城南路，西依环城西路，北靠环城北路。包括滨湖商圈、关帝庙商圈和城南路商圈。湖东区域商业中心位于平湖中心城区（当湖），东湖大道和三港路交汇处。规划的商业设施主要形成目标消费层次以高中档为主，集购物、餐饮、休闲、娱乐于一体的区域商业中心。城南区域商业中心平湖市行政中心和文教中心南移至胜利路和曹兑路，使得城南区成为规划期内城市空间的主要增长地域和城市新区新貌的彰显地域。城北区域商业中心城市总体规划在城北区新华路两侧建设集中的批发零售市场，包括平湖国际服装贸易中心、建材市场等，并逐步发展为全市性的物流36、功能区。400-6690-005房地产市场/商业格局/当湖商业中心平湖人民政府环城东路滨湖商圈解放路关帝庙商圈城南路商圈城北地块城东地块城南路滨湖商圈是本商业中心中自然资源条件最为优越的区块，它围绕着风景优美的东湖景区，是东湖新区与老城区衔接、过渡地带。建有平湖商业文化广场、南村书堆、茶座、水洞埭美食步行街等。关帝庙商圈关帝庙商圈是本商业中心最繁华的区块，目前已集中平湖市大部分的大型商业设施，有关帝庙商城、中百商都、当湖商城、联华超市、华联超市、华润超级广场、大润发超市等。重点建设解放路休闲商业街和南河头历史文化特色街。城南路商圈城南路商圈旨在城南路中央商务大街的建设。当湖商业中心就是平湖市中37、心，包含三大商圈，是平湖最成熟的商业中心。400-6690-005房地产市场/商业格局/当湖商业中心关帝庙城大润发解放路沿线及新世纪服装城解放路沿街景水洞埭历史文化街区中百商都关帝庙商圈实景图400-6690-005房地产市场/商业格局/其他商业中心城南路在建的大型购物中心城南商业中心在建的华人百货及办公楼东湖商业中心在建的瑞丰国际商业广场其他商业中心的大型购物中心均为在建状态400-6690-005PART 3 土地属性分析 区位指标 现状条件 配套资源 SWOT分析400-6690-005区位交通（东湖新区地块）东湖新区11号地块平湖市政府三港新城市中心城北城南东湖新区区位：该地块位于平湖38、市东湖新区发展延伸区，该区域依托东湖水景资源，现已成为当地最宜居板块交通：地块紧邻东方路主干道，但地块内部道路尚未建造，主要为乡村小路东湖新区10号地块东方路地块处于东湖新区发展延伸区，区域遍布东湖水系，环境优美，为市区最宜居板块；地块紧邻主干道，交通便利400-6690-005区位交通（城北地块）平湖市政府市中心城北城南东湖新区区位：该地块位于平湖市城北、市中心、东湖新区三区交汇处，区域功能为居住、专业市场、商务办公，为城郊结合区交通：地块位于内环线与二环线之间，距市中心较近地块处于城北区域，南靠东湖；邻近环线及城市中轴新华路，交通便利15#地块16#地块17#地块福臻路新华路环城路400-39、6690-005区位交通（新埭镇地块）区位：地块位于新埭镇北部，靠近上海新镇，距离平湖市区18km，车程约40分钟。交通：沿兴新公路直通市区，靠近S36高速入口，可去往沪杭高速、上海绕城高速等地块处于平湖最北部的新埭镇，邻近上海、嘉善，距离市区较远；邻近高速入口，大区域交通便利新埭镇地块平湖市区18KMS36兴新公路新埭镇400-6690-005地块指标（东湖新区地块）东湖新区11号地块平湖市政府三港新城市中心城北城南东湖新区10#地块为纯商业用地，对商业而言面积较大；11#地块为纯住宅用地，占地26万方，总建面积几乎为全市较大商品住宅项目。东湖新区10号地块东方路无论是10#商业用地，还是140、1#住宅用地，地块面积均为平湖市同类型中偏大地块地块占地用地性质亩平米10#228152000纯商业 11#397264667纯住宅 合计625416667400-6690-005地块指标（城北地块）平湖市政府市中心城北城南东湖新区城北三幅地块均较小，商住地块对商业要求较高。15#地块16#地块17#地块福臻路新华路环城路15#商住地块仅2.2万方，面积较小，商业比例大于40%；16#商住混合用地占地11万方，商业比例大于30%；两个地块商住均不能混建，自持比例均大于50%；17#住宅用地6.7万方；三地块合计20万方。地块占地容积率总建面积（平米）用地性质亩平米15#33220002.04441、000商住 16#1701133332.0226666商住17#100666672.0133334住宅合计303202000404000400-6690-005地块指标（新埭镇地块）新埭镇地块占地达到2000亩，约133万方的巨幅商住地块。需吸引上海等外来人口置业，但鉴于新埭镇现状，难度较大。新埭镇巨幅地块，占地达到133万方，为总建上两百万方的大型项目。地块占地用地性质亩平米新埭镇地块20001330000商住新埭镇地块平湖市区18KMS36兴新公路新埭镇400-6690-005PART 3 土地属性分析 区位指标 现状条件 配套资源 SWOT分析400-6690-00510#地块11#地块42、三港路东方路梦飞路平廊路第一人民医院瑞丰国际商业广场文秀路东侧东方路陶家洋陶家洋10#地块内部11#地块内部西侧河流北侧三港路北侧：三港路（目前为乡村小路）东侧：东方路（城市主干道之一）南侧：平廊路（目前乡村小路）西侧：梦飞路内部：农田、民宅地块特点为水系丰富，外部条件尚可，10#地块内部平整为净地，南侧有高压线，西侧贯穿陶家洋，水域宽阔；地块内部（北侧、中间、西侧、南侧）均为乡村小路；11#地块内部目前基本为农田及民宅，西侧为宽阔河流及大型安置房小区。地块现状（东湖新区地块）400-6690-005北侧：福臻路（北二环）东侧：河流南侧：环城北路（北环）西侧：环城东路内部：厂房16#地块景观资43、源优质，紧靠东湖美景，与对岸高端住宅区隔湖相望；周边福臻路、环城东路道路宽阔；周边老小区及厂房看起来略显杂乱；地块内部基本也为厂房。地块现状（城北地块）16#15#17#碧桂园地块老小区老小区厂房高档小区福臻路环城东路环城北路16#地块内部16#地块内部碧桂园项目环城东路东湖东湖及对面高档小区地块中间道路400-6690-005新埭镇地块目前为农村民宅及农田，西侧为兴新公路，北侧为S36高速，西面为国际进口商品城，也是周边在开发及在售唯一项目，南面在建物流园及厂房。地块条件较差。地块距离上海松江区中心25km，距离金山区中心26km，存在承接上海因价格因素外溢客户流入的空间条件。但无地铁线延伸44、，加之现状较差，实现上海人前来置业的可能性小，难度大。地块现状（新埭镇地块）上海新镇方向（厂区）新埭镇方向（物流园及厂区）国际进口商品城新埭镇地块兴新公路26km25km距地块最近的地铁9号线终点站金山区松江区平湖市18km400-6690-005新埭镇地块上海周边效应分析空间因素：地块距松江区中心25公里、距金山区中心26公里，距离较近，空间距离上具有卫星城镇条件。交通因素：地块邻近S36高速口，连接上海高速路网，高速便捷性好；地铁线无延伸至地块附近的规划，快速公共交通不便。交通条件尚不足以支撑成为卫星城。配套因素：本地块周边为农村及厂房，无基本生活配套。学校、医院、商业等均需依靠地块自身规45、划来打造。同时，地块距离新埭镇中心有3.5公里距离，有所孤立。同时考虑到新埭镇中心配套相对老旧，无法满足新兴城镇发展需求。因此，配套条件无发满足卫星城发展需求。价格因素：距离地块较近的松江区朱泾镇房价在13000-16000元/之间、金山区中心房价在11000-13000元/之间、松江区在13000-23000元/之间，根据平湖市房价，地块有机会做到5000-6000元/单价，价格差足够吸引外溢客户前来置业。规划因素：新埭镇规划重点在于农村改造、生态保护、经济重镇，更多局限于区域内部自身规划，未考虑成为卫星城镇所需硬件设施的建设及与上海的衔接。整体来看，地块所处区域现在及未来均难以具备成为上海46、卫星城镇的诸多硬件条件，数年内难以出现明显的上海周边效应。400-6690-005PART 3 土地属性分析 区位指标 现状条件 配套资源 SWOT分析400-6690-00510#11#东湖中学第一人民医院瑞丰国际商业广场平湖中学体育馆东湖公园东湖新区定位为城市旅游休闲、文化娱乐、高尚居住区，依托东湖丰富水系，打造多个旅游景区，以32座桥梁串联起东湖新区；区域内医院、名校、公园、沿街商业、名胜古迹配套齐全，并在建大型商业中心；本地块处于东湖区东片，目前尚未开发，配套欠缺。商品住宅群形成的生活街区；32座桥梁、8个景区形成的旅游文化区；配套资源（东湖新区地块）400-6690-005地块距离东47、湖新城及市中心均不远，配套主要集中在这两个片区，沿新华路至市中心配套均可享受（距离大润仅1KM），主要包括娱乐休闲、酒店、商业中心，学校医院较欠缺。配套资源（城北地块）小商品市场大润发世纪商业中心建材市场平湖南苑国际酒店庆丰超市平湖农村合作银行东湖新城生活区市中心商圈400-6690-005新埭镇地块生活配套极度匮乏，需要至3.5km外的新埭镇才可享受基本生活配套，南北均为厂区及物流园区，目前不宜居住。配套资源（新埭镇地块）上海新镇方向（厂区）新埭镇方向（物流园及厂区）国际进口商品城新埭镇地块兴新公路400-6690-005PART 3 土地属性分析 区位指标 现状条件 配套资源 SWOT分析48、400-6690-0051、10#地块为净地，地块平整；2、河道宽阔，水系丰富，地块景观可塑性强；3、10#地块邻近主干道，交通便利；4、邻近东湖区大型商业广场（瑞丰国际）；5、区域为宜居板块，受到认可；1、随着东湖新城东片发展，地块未来发展潜力较大；2、区域板块发展、配套成熟和居住环境逐渐被客户接受；3、地块内将打造环水的生态公园，建成可提升土地价值；1、11#地块有大量民宅，拆迁难度大；2、地块处于东湖区延伸带，现状较差；3、10#地块南侧有高压线影响；1、区域市场竞争激烈，价格差距很小，溢价能力有限；未来面临较大供应量；2、城南市政府搬迁带来的板块间发展的竞争威胁；SWOT分析SWOT分49、析（东湖新区地块）优势 Strength劣势 Weak机会 Opportunity威胁 Threaten400-6690-0051、距离市中心、东湖新城较近，配套方便；2、16#地块临近东湖，景观条件优；3、邻近环线及南北主轴，交通便利；4、地块由水系贯穿包围，景观可塑性好；1、16#地块利用好东湖资源，可成为项目亮点；2、周边为传统居住区，区域成熟后居住氛围较好；1、地块及周边均为厂房及老小区，现状杂乱；2、区域发展前景不如东湖新城、城南；3、距离学校较远；1、宏观调控不会松懈，未来增长空间的预期会逐步降低；2、区域吸引力较东湖新城、城南偏弱，加之未来土地供应进一步放大，竞争压力较大，溢价空50、间小；SWOT分析SWOT分析（城北地块）优势 Strength劣势 Weak机会 Opportunity威胁 Threaten400-6690-0051、地块面积较大，体量优势明显；2、邻近兴新公路、高速入口，交通通达性好；1、国际进口商品城若发展起来，将带动人口导入，为区域发展注入活力；2、若规划中由上海延伸到新埭镇的地铁线实现，则由上海导入购房人群变得可能；1、地块内部现为农村，现状较差，未来拆迁难度大；2、周边配套欠缺，生活不便；3、南北均为老厂房及物流园，环境一般1、宏观调控不会松懈，未来增长空间的预期会逐步降低；2、现状差，无吸引上海人置业的先天条件，且距平湖市区远，未来可能面临客51、源稀缺的难题；SWOT分析SWOT分析（新埭镇地块）优势 Strength劣势 Weak机会 Opportunity威胁 Threaten400-6690-005PART 4 可行性分析(15/16/17#)产品定位 价格定位 经济测算400-6690-005产品定位根据地块指标限制，总建筑面积40.4万方，其中住宅24.7万方，商业15.7万方，其中持有商业面积13.5万方，可售商业面积2.2万方。n15号地块，盒子体+商业街的形式，体量各占50%。n16号地块，商业+住宅形式，比例各占一半，住宅根据限高80米，建筑高度26层。n17号地块，纯住宅地块，布置18层住宅。地块占地用地性质亩平米52、15#3322000商业 16#170113333商住17#10066667住宅合计30320200015#化纤厂地块33.5亩 容积率2.0 限高50米，商业大于40%，商住不得混建，自持比例大于50%。16#伊诺华地块169.7亩，80米，商业24米（环城东路），商业比例大于30%，商住不得混筑，自持比例大于50%。17#大华地块104亩，容积率2.0，限高60米，环城东路限高24米，住宅用地，商业最大比例10%。400-6690-005价格定位/地块售价预估n因平湖住宅购房需求量有限，同时价格近几年增长幅度不大，因此测算价格采用入市价格。因周边无商业在售，因计此通过住宅比较法计算项目商业53、价格，根据周边商业成熟度判定，本案商业价格定位住宅的2倍，n因此该地块住宅均价7037元/平方米，商业均价为14074元/平方米。对比项目 目前售价 公司品牌 产品品质 自然环境 交通条件 生活配套 区域潜力 对比价格 参照比例（元/平米）本地块/998889/香堤绿都7000888999730035%景乐雅苑6900888889690035%南苑一品7050889999691430%本案参照地块周边5公里范围内主要在售同类产品售价下预计毛坯售价为 7037400-6690-005价格定位/地块收入测算类别体量价格分类销售额总销售额住宅24.7万方7037元/平方米17.38亿元23亿元商业（54、可售）2.2万方14074元/平方米3.23亿元车位4000（个）6万（个）2.4亿元总销售金额23亿元，住宅17.38亿元、商业3.23亿元，车位2.4亿元.400-6690-005项目成本测算项目 编号 明细 费率标准（元/）计费面积（）费用小计 土地获取 1土地成本 开发前期准备费 2开发前期准备费 22040400088880000主体建筑工程费 3.1高层住宅 20002470004940000003.2临街商业 1000157000157000000小计 651000000主体安装工程费 4.1高层住宅 2002470049400004.2临街商业 200157003140000小55、计 8080000社区管网工程费 5社区管网工程费 300404000121200000园林环境费 6园林环境费 300404000121200000配套设施费 7配套设施费 18040400072720000开发间接费 8开发间接费 8040400032320000期间费用 9.1财务费用 100404000404000009.2管理费用 2624040001058480009.3营销费用 16040400064640000小计 210888000流转税费 10流转税费 803404000324412000除去土地成本，15、16、17号地块成本为16.3亿元400-6690-005编号编号56、 土地土地 土地土地 楼面价楼面价 其他成本其他成本 总成本总成本 总收益总收益 净收益净收益 毛利毛利 单价单价 总成本总成本 润率润率 140121203001630001751202300005488023.86%270212105251630001842102300004579019.91%3100303007501630001933002300003670015.96%4130393909751630002023902300002761012.00%5160484801200163000211480230000185208.05%61905757014251630002205702357、000094304.10%72206666016501630002296602300003400.15%8250757501875163000238750230000-8750-3.80%9280848402100163000247840230000-17840-7.76%10310939302325163000256930230000-26930-11.71%113401030202550163000266020230000-36020-15.66%地价超过70万元/亩时，楼面价525元/平方米以上，毛利润率低于20%，不建议继续考虑取地。项目拿地成本测算400-6690-005PART 458、 可行性分析(10/11#)产品定位 价格定位 经济测算400-6690-005地块占地用地性质亩平米10#8556667纯商业 11#397264667纯住宅 合计482321334n10#、11#用地无指标限制，从周边环境来看，10#地块西侧为规划的欧尚超市，西侧为河流，因此建议10#地块布置沿水风情商业街+购物中心模式，按一般情况来看，按容积率1.5排布，建筑面积在8.5平方米。n11#号用地全部布置住宅产品，按容积率2.0排布，建筑面积52.9万方。10#11#号用地，住宅面积52.9万方，商业体量8.5万方。产品定位400-6690-005n因平湖住宅购房需求量有限，同时价格近几年增59、长幅度不大，因此测算价格采用入市价格。因周边无商业在售，因此通过住宅比较法计算项目商业价格，根据周边商业成熟度判定，本案商业价格定位住宅的1.5倍.n因此该地块住宅均价7536元/平方米，商业均价为11304元/平方米。价格定位/地块售价预估对比项目 目前售价 公司品牌 产品品质 自然环境 交通条件 生活配套 区域潜力 对比价格 参照比例（元/平米 本地块/998889/龙盛蓝郡8000888999800040%万城御龙湾7700899999770040%金色港湾6280889999628020%本案参照地块周边5公里范围内主要在售同类产品售价下预计毛坯售价为 7536400-6690-00560、总销售金额52.5亿元，住宅39.9亿元、商业9.6亿元，车位3亿元.类别体量价格分类销售额总销售额住宅52.9万方7536元/平方米39.9亿元52.5亿元商业8.5万方11304元/平方米9.6亿元车位5000（个）6万/个3亿元价格定位/地块收入测算400-6690-005项目成本测算项目 编号 明细 费率标准（元/）计费面积（）费用小计 土地获取 1土地成本 开发前期准备费 2开发前期准备费 220614000135080000主体建筑工程费 3.1住宅 200052900010580000003.2商业10008500085000000小计 1143000000主体安装工程费 4.161、住宅 2005290001058000004.2商业2008500017000000小计 122800000社区管网工程费 5社区管网工程费 300614000184200000园林环境费 6园林环境费 300614000184200000配套设施费 7配套设施费 180614000110520000开发间接费 8开发间接费 8061400049120000期间费用 9.1财务费用 100614000614000009.2管理费用 2626140001608680009.3营销费用 16061400098240000小计 320508000流转税费 10流转税费 80361400049304262、000除去土地成本，10、11号地块成本为27.4亿元,。400-6690-005项目拿地成本测算编号 土地 土地 楼面价 其他成本 总成本 总收益 净收益 毛利 单价 总成本 润率 14019280314 27400029328052500023172079.01%27033740550 27400030774052500021726070.60%310048200785 27400032220052500020280062.94%4130626601021 27400033666052500018834055.94%5160771201256 2740003511205250001738863、049.52%6190915801492 27400036558052500015942043.61%72201060401727 27400038004052500014496038.14%82501205001963 27400039450052500013050033.08%92801349602198 27400040896052500011604028.37%103101494202434 27400042342052500010158023.99%113401638802669 2740004378805250008712019.90%123701783402905 274000464、523405250007266016.06%地价超过310万元/亩时，楼面价2434元/平方米以上，毛利润率低于20%，不建议继续考虑取地。400-6690-005PART 4 可行性分析(新埭镇地块#)产品定位 价格定位 经济测算400-6690-005n从地块规模来看2000亩，占地面积133万方，适合发展为郊区性商业综合体项目，住宅、商业混合型业态。n从项目所在区位来看，处于高速入口，适合发展物流仓储业，因此容积率不宜过大，建议容积率控制在1.5左右。该地块发展为专业市场平台、仓储物流、独栋办公、住宅为一体的综合体项目。总建筑面积200万方，其中住宅占比50%，专业市场占比30%、其他占65、比20%。占地用地性质亩平米20001330000商住产品定位和上海的关系，分析下400-6690-005n对于商业来看，周边仅有国际进口商品城一个竞品，该项目售价17000元/平方米，包租形式实际价格8000元/平方米左右。因此建议本案售价在8000元/平方米左右。n对于住宅等其他业态来看，该区域当前暂无竞品，根据商业和住宅价格比值在1.5:3规律来看，因周边无居住氛围，住宅等其他业态均价应在5000元/平方米左右。价格定位/地块售价预估400-6690-005总销售金额68亿元，住宅26.43亿元、商业36.79亿元，车位5.4亿元.类别体量价格分类销售额总销售额住宅及其他 140万方5000元/平方米70亿元118亿元专业市场60万方8000元/平方米48亿元价格定位/地块售价预估400-6690-005n新埭镇地块适合发展的业态操作难度过大，不建议拿地。n10#11#号地块，从平湖的购买基数及周边项目的体量来看，体量都过大，未来去化存在较大压力；考虑到该地块景观可塑性强，未来发展潜力好，建议分割为小面积拿地。n鉴于平湖市商业市场近2年供应偏大，15#、16#地块商业自持比例要求较高，资金回笼速度较慢，建议谨慎拿地。17#住宅地块地价合适情况下可考虑拿地。拿地建议400-6690-005THE END