1、 重庆宝科房地产开发有限公司营销策划管理办法 前 言为配合公司的战略发展需要，逐步完善、理顺公司的营销策划管理模式，充分发挥营销管理主导作用，顺利地实现各项目的销售目标，为公司的持续、快速、稳健发展奠定基础。我们特制订了营销策划管理办法。本办法是对宝科房地产开发有限公司营销管理工作的总结，也是对于如何更科学、规范的实现公司营销管理的一项探索。因此，特将本办法汇编成册，希遵照执行。 重庆宝科房地产开发有限公司 二O一一年五月 目 录 第一篇：岗位职能和组织架构第一章 集团营销品牌中心的职责4第二章 各分公司营销中心的职责4第三章 销售代理公司的职责 6第四章 广告代理公司的职责 7第五章 各地营2、销中心架构及岗位分工说明8第二篇：营销策划管理第六章 销售代理公司、全案广告公司的选择9第七章 销售中心、样板房、销售开放园区的建设方案 10第八章 制定开盘工作计划 10第九章 3D片的制作 11第十章 影视片的拍摄制作 11 第十一章 模型的制作 12第十二章 开盘营销策划方案 12第十三章 产品新闻发布会 13第十四章 项目开盘活动的规定 14第十五章 报广投放策略管理规定 15第十六章 电视媒体投放策略管理规定 15第十七章 短信投放策略管理规定 15第十八章 其他非主流媒体投放管理规定 16第十九章 集团统一标识管理规定 16第二十章 营销费用 16第二十一章 定价管理规定16第二十3、二章 日常销售的策划管理工作18第三篇：销售现场管理第二十三章 销售团队的组建18第二十四章 销售必读及应答标准的编写19第二十五章 对外资料的审核19第二十六章 售楼部物料的配置管理20第二十七章 开盘及日常销售组织方案20第二十八章 销售现场的文件公示21第二十九章 销售软件的使用规定21 第四篇：销售内勤管理第三十章 统计报表专项管理制度 22第三十一章 签约专项管理制度22第三十二章 回款专项管理制度23第三十三章 银行按揭款专项管理制度23第三十四章 房地产权属办理专项管理制度24第三十五章 附则 27各类附表：附件一：销售中心、样板房、销售开放园区的建设方案审批表28附件二：媒体投4、放排期表35附件三：价格实施方案37附件四：楼宇认购书模版40附件五：商品房买卖合同模版42附件六：销售日报表、销售周报表93附件七：武汉恒大华府开盘营销策划方案96 第一篇：岗位职能和组织架构第一章 营销部工作职责第一条 负责营销策划管理及品牌建设、推广及维护工作。第二条 负责为统筹安排销售代理公司。第三条 负责按公司要求选择广告代理公司，并对广告代理合同选定情况进行审批。第四条 对开盘项目，参与开盘营销策划、各种活动组织筹备，直至项目正式开盘。第五条 对营销策划方案、定价方案（含价格调整）进行审核后，报主管领导、公司副总经理、总经理审批。第六条 负责对项目的每月营销推广方案进行审批，并根据5、营销推广方案对所有项目平面广告设计进行抽查。第七条 负责对项目的商品房买卖合同范本（含交楼时间）进行审核并报批。第八条 负责对销售情况汇总并报公司领导。第九条 根据市场情况及项目实际销售情况，及时提出营销调整策略（含价格调整），并报公司领导审批后执行。第十条 对销售代理公司、广告代理公司的运作过程及结果进行监督评估，并及时提出指导性意见。第十一条 负责全程根进销售代理公司及广告代理公司的营销推广方案（包括市场调研分析、销售策略、广告策略、公关促销活动、媒体计划、销售价格、营销推广费用等）的制定，并公司领导审批。第十二条 根据公司的批复方案下发销售文件，并跟进、监督销售代理公司落实执行。第十三条6、 负责及时对销售代理公司所提交的策划思路、策略、建议、报告分析、管理企划等工作，提出修改意见或建议，并随时查询销售代理公司工作情况，同时对销售代理公司的建议和报告按规定时间给予及时批复。第十四条 负责对销售代理公司及广告代理公司的日常工作进行监督检查,并做好公司内部各部门与销售代理公司之间的协调服务工作;第十五条 指派专职财务人员，负责销售现场款项的收取及帐务工作，确保销售代理公司按不低于销售文件定价和折扣进行销售。第十六条 负责项目所有销售策略、广告计划、销售资料（含销售定价和折扣）、销售收费、培训资料、对外宣传口径等的签字确认。第十七条 负责项目营销推广中各类广告制作和发布、公关活动等第三7、方合作单位的选定、合同签署、款项支付，并负责营销推广计划及费用的全程控制。第十八条 公司在项目现场设立销售内勤服务人员，并安排专人负责销售统计、销售催收款、合同签约、合同登记备案、银行按揭办理、业主收楼、房产证办理、客户根踪服务及销售现场资产管理维护等，销售代理公司对这些售后服务进行协助、配合。第十九条 负责监管销售代理公司的团队建设，保证项目销售团队的组建、培训及日常管理能正常运作，确保销售代理公司销售团队相对稳定性，核心工作人员不得随意调离。第二十条 在每周（每月）固定时间，负责召集销售代理公司、广告代理公司召开项目销售例会，对上一期的销售情况进行总结分析，并根据市场情况制订下一期的营销推8、广方案。第二十一条 负责按销售代理合同约定审核并申报销售代理费用。第二章 销售代理公司的职责第二十二条 负责提供市场调查及分析，包括项目、竞争对手、专题性、阶段性和每月、每季定期市场调查及分析。第二十三条 根据项目的要求，提供项目市场策划，包括整体及阶段性项目市场分析、市场定位、市场推广策略、销售策略、销售渠道、售价以及付款方式等围绕项目市场推广及销售各方面提出的专业策划建议。第二十四条 对项目各样配套设施、会所、交楼标准、户型设计、各单体建筑之平面规划和立面设计、户型比例、售楼部等涉及项目开发和销售的有关专题提出专业市场分析和意见。第二十五条 负责提供市场推广建议并执行或协助执行，包括广告宣9、传、新闻宣传、宣传渠道的选择、现场包装、售楼部及示范单位卖场包装、公关活动、促销活动、宣传资料、销售资料、认购资料等（上述工作内容不含广告平面设计）。第二十六条 负责销售组织与部署，组织销售人员按照既定的销售策略，进行销售部署，并按要求按时、准确、严格地执行，包括销售人员项目培训、销售人员对外宣传口径的制定、销售人员调动指引客户策略、展销会认购组织、销售信息渗透部署、促销组织执行、日常和阶段性现场销售组织等。第二十七条 负责提供策划和销售专业工作人员专项服务小组，指定1名公司副总以上领导为直接负责人，并选派包括策划经理、策划专案等专业策划人员组成专项策划小组；至少选派包括1名销售经理、2名销售10、主管、10名销售人员（开盘期间销售人员不少于20人）专职负责现场销售工作。第二十八条 负责提供专业的现场接待工作，在项目委托范围内按售楼部公示范本与认购者签署认购书和商品房买卖合同，并指导认购者缴交各期楼款。第二十九条 负责现场客户和销售信息的收集和整理，并向各分公司营销中心提供销售日报表、月报表、季报表等。第三十条 负责提供售后跟进服务，包括定期或阶段性提交详细之销售报告、客户统计分析、媒介分析、筹划及销售方面之检讨分析报告。第三十一条 未经允许，不得擅自接受媒体采访或公布项目销售情况。第三十二条 为避免不必要的误会和纠纷，合同履行期间，销售代理公司同意遵守行业内竞争项目回避原则，不能接受本11、合同代理项目所在区域项目规模相近、定位相近及形成竞争关系的楼盘（已推出或即将推出市场）的任何形式合作或代理委托。第三章 广告代理公司的职责第三十三条 广告代理公司必须为所代理项目成立专案服务组，包括组长、策划、设计、客户服务等人员。小组人员形成固定团队全程参与该项目广告全案服务，并尽力保持该小组服务质素的持续性和稳定性；如项目专案组人员变动，应提前告知公司营销部，并获得同意后加以替换和增补，同时公司有权对代理公司专案组中不合格成员提出调整要求。确保广告代理公司项目团队相对稳定性，核心工作人员不得随意调离。第三十四条 公司营销部协同销售代理公司负责组织广告代理公司在项目发售前3个月制定项目的广告12、创意设计方案（包括项目VI系统设计、平面广告设计、宣传物料设计、销售资料设计、现场包装设计等），并将方案报公司领导审核。第三十五条 公司营销部协同销售代理公司根据公司领导审核批复方案，跟进、监督广告代理公司进行设计及制作。第三十六条 公司营销部须协同销售代理公司对广告代理公司的各类创意设计稿进行审核签字确认后方可予以制作或发布。第三十七条 在合作期间，广告代理公司所提供的设计稿，应具有真实性、准确性和完整性以及合法性，如因提供的设计及工作服务引起纠纷或争议，一切责任由广告代理公司负责。第三十八条 公司营销部协同销售代理公司负责组织广告代理公司工作做好广告推广方案的具体实施，并共同定期（每周、每13、月、每季）对广告代理公司的广告推广效果进行评估。第三十九条 在合作同期内，广告代理公司不得另行代理该项目同一区域内与所委托项目有明显竞争关系的其他公司项目之广告业务。第四章 营销部架构及岗位分工说明第四十条 在项目启动时，需配备专职人员负责具体工作。营销部经理、执行策划专员、按揭专员、办证专员、在项目启动前陆续配备，公司需保证各岗位在项目开盘销售前两个月到岗完毕。第四十一条 营销部的人员架构及岗位分工，参见下表：公司副总经理营销部经理 1人办证专员 1人按揭专员 1人策划专员1人媒介专员 1人（备注：以上各岗位人数可以根据实际项目的数量、规模进行适当调整。）营销部经理：主持营销部的工作 ，全面14、负责品牌建设及推广、营销策划、销售内勤等管理工作。协助副总经理主持营销相关工作。策划专员：协助营销部经理负责该项目的营销策划和销售现场的协调、管理工作（包括前期市场定位、广告推广、销售策略、开盘、营销策划过程中与代理公司、广告公司的协调等）；负责协助营销部经理对该地区各类媒体的投放以及媒体关系的维护。按揭专员：负责各按揭银行的按揭下款、客户供楼情况等跟踪、协调银行发放贷款等工作；负责楼盘的销售统计、报表工作，包括销售日报表、销售台帐、催款、销售提成、销售动态表等各类与销售有关统计、催收款、交楼的通知事宜等工作。办证专员：负责已售楼盘商品房买卖合同的签署、整理、审核、管理、统计、负责所有楼盘房地15、产权证的办理、发放、房屋面积差的补（退）款等工作；负责合同送房管部门的办理鉴证工作。第二篇：营销策划管理第五章 销售代理公司、全案广告公司的选择第四十二条 根据项目情况，最迟不超过项目开盘前5个月，由公司项目统筹安排销售代理公司。第四十三条 营销部会同销售代理公司按照公司有关规定选定全案广告公司。全案广告公司的选择标准为：1、参与项目提案或进行深入洽谈的候选广告公司，在上一年度必须是在房地产专业广告领域的全国十强，并且是广告行业协会认定的4A公司，或当地房地产服务排名前5位具有房地产全案服务经验的广告公司。2、该广告公司在近3年内，曾经服务过的地产项目至少在15个以上，规模在20万平米以上的中16、大型项目至少5个以上。3、该广告公司在近3年内，曾经服务过当地大型房地产开发企业的项目，或全国知名房地产企业的项目。4、该广告公司曾经获得全国或者当地广告行业协会、或房地产业协会、或其他机构（如媒体）评比的广告作品或综合服务奖项，且排名在前十位。如荣获类似*报*届“*杯”平面广告双年奖金奖十佳广告代理公司中国房地产优秀广告公司排行榜十佳等殊荣。5、若当地没有符合上述相关条件的候选广告公司的，可就近选择周边更大城市的广告公司或全国房地产广告十强在当地的分公司。第六章 销售中心、样板房、销售开放园区的建设方案第四十四条 项目开工后，最迟不超过项目开盘前5个月，各分公司营销中心会同销售代理公司与设计17、院、招标中心、工程部（总工室）共同研究销售中心、样板房、销售开放园区的建设方案。经由各分公司总经理签字确认后上报集团营销品牌中心审批。第四十五条 销售中心、样板房、销售开放园区的选择及建设方案具体要求原则如下：1、选择销售开放区力求在开盘时能最好的展示项目的景观、园林等优势，其中销售开放区的设置需综合考虑到工程后期施工与进度、园林景观、配套等因素。销售开放区与施工区域设置要完全分开，不能相互交叉和重叠。2、选择销售中心应在使用面积较大的业主会所或酒店。选定之后需根据不同功能进行区域划分，包括：前台、模型摆放区域、洽谈区、展示区、VIP室、会议室、办公室、法律文件公示区等。销售中心在开放时，周围18、的园林景观必须施工完毕。3、选择样板房的位置选定需满足下列条件：朝向、景观良好，围蔽方便，靠近销售中心，在户型中具有代表性。样板房安排需相对集中。高层样板房开放时尽量保证电梯开放。样板房、入户大堂、楼梯通道等按照交楼标准进行装修。售楼中心、样板房选址及销售开放环境建设方案范本参见附件一第七章 制定开盘工作计划第四十六条 当营销中心与销售代理公司、全案广告公司组成开盘营销队伍时，须对开盘前的工作进行详细的部署和倒排，编写开盘工作计划表。第四十七条 开盘工作计划表应在销售团队组建后一周内制定，经分公司总经理批准后，报集团营销品牌中心备案，其具体包括以下部分：1、样板房、销售中心、开放区园林景观等工19、程配套的竣工开放时间；2、开盘策划方案、媒体投放计划、销售策略、公关活动等方案制订、审核、进入实施阶段的时间安排；3、各类推广所需3D广告片、影视宣传片的脚本拟定、拍摄制作、审核的时间安排；4、开盘广告和VI系统的设计、审核的时间安排；5、各类销售资料的设计、审核、制作的时间安排；6、销售团队组建、培训、上岗的时间安排；7、销售现场包装布置和模型的设计、审核、制作的时间安排（其中，模型的制作工艺、尺寸、比例、数量需报集团审批）；8、开盘活动方案的拟订、审批及实施时间安排。 第八章 3D片的制作第四十八条 开盘前4个月，各分公司营销中心必须以招标的形式选择全国知名、实力雄厚，拥有多次为大型开发商20、或者大型项目3D制作经验的数码制作公司。第四十九条 3D片制作方案应该包括如下内容：公司资质、创意脚本（画面、分镜头、解说词、字幕等）、工作计划、服务小组名单、费用标准及付款方式。以上方案需报集团营销品牌中心审核后方可执行。第五十条 3D片的制作应充分表现项目的市场定位、区域价值、各大卖点。画面结构完整、连贯、精美，中间如需穿插的实景素材，需与广告片的风格相协调，片长以5-8分钟为宜。第五十一条 各分公司必须将3D广告样片报集团营销品牌中心审核后方可投入使用，3D广告应该在项目进入媒体投放时制作完毕。第九章 影视片的拍摄制作第五十二条 开盘至少3个月前，各分公司根据项目及当地媒体投放特点，确有21、必要制作专项影视片的，在上报集团审批后，当地营销中心必须以招标的形式选择全国知名、实力雄厚，拥有多次为大型开发商或者大型项目拍摄宣传片影视公司。第五十三条 影视片制作方案应该包括如下内容：公司资质、创意脚本（画面、分镜头、解说词、字幕等）、工作计划、服务小组名单、费用标准及付款方式。以上方案需报集团营销品牌中心审核后执行。第五十四条 各分公司营销中心必须将合作单位的资质、公司情况、合作的基本约定条款、影视公司提供的脚本报集团营销品牌中心审核后执行。第五十五条 各分公司必须将影视样片报集团营销品牌中心审核后方可进行投放。影视片应该在项目进入媒体投放时制作完毕。第十章 模型的制作第五十六条 项目开22、放（或开盘）前3个月，各分公司营销中心必须会同当地采购中心以招标的形式选择实力雄厚，拥有丰富的模型制作经验的制作公司。模型的制作类型包括：区域模型、小区总规模型、会所剖面模型、主力户型模型等。第五十七条 各分公司营销中心必须将模型的制作工艺、尺寸、比例、报价及模型制作策划方案等报集团营销品牌中心审核后制作。第五十八条 模型制作的基本要求：表现项目优势，风险提示，如实反映项目的各项公建配套。第五十九条 各分公司营销中心在模型制作过程中需跟进制作进度，并在模型制作后期会同设计、开发、园林等部门进行审核验收，经各方会签后方可安装使用。模型应该在项目开放前一周制作完毕，项目开放时投入使用。第十一章 开23、盘营销策划方案第六十条 项目开盘前2个月，营销中心必须会同代理公司、广告公司将开盘营销策划方案上报集团领导通过，明确楼盘市场宣传定位和相关工作要求。开盘实施方案必须包括以下内容：1、 项目概况 2、 广告主题语、定位语（三组以上备选方案）3、 平面广告的表现（含报广、VI系统，三组以上风格）4、 新闻发布会等公关活动5、 开盘推广节奏和价格策略10、开盘活动营销11、媒体广告投放计划（含媒体组合、投放时间、投放金额及所占的费用比例等）12、新闻宣传计划13、销售资料楼书、宣传单张、销售单张、户型手册、纸袋、名片、信封等其他用品；以及认购书、合同等其他销售资料14 、现场布置和流线安排售楼部及样24、板房室内布置：展板、喷画、吊旗、销控表、通道布置、户型说明牌、随楼附送牌。现场户外布置：条幅、户外喷画、户外围墙包装、气球、拱门、对旗、地毯等布置指示系统设计看楼交通车、道路安排、停车安排及指示系统等15 、开盘销售方式16 、营销费用预算17 、销售现场的组织和人员安排18 、物业服务保安、保洁、电瓶车人员安排和形象要求现场绿化安排管理费收费建议物业增值服务建议19 、其他方面建议20 、开盘前工作倒排计划（细致到每天的工作计划） 第六十一条 开盘营销策划方案必须以PPT的形式上报集团。具体的格式及思路参见附件武汉恒大华府营销策划方案。第十二章 产品新闻发布会第六十二条 各分公司第一个项目首25、次开盘原则上需召开产品新闻发布会（以后陆续推出的项目是否召开新闻发布会由各公司根据当地市场情况而决定）。通过新闻发布会向各类媒体推介与全面展示恒大品牌及项目优势，从而达到提升恒大品牌及项目知名度、美誉度的作用，进一步加强与各类媒体良好的合作关系。 第六十三条 新闻发布会之前应在当地选择几家活动策划公司，分别提交专项策划执行方案，通过评审择优选择一家公司负责执行。第六十四条 产品新闻发布会原则上需于项目报纸广告刊出的第一天在所在区域具有代表性的高档豪华场所举行。具体要求为： 1、会议内容为恒大地产集团品牌展示、项目产品推介、项目与战略合作者入驻签约仪式（项目战略合作者如：戴德梁行、一兆韦德、花园26、酒店、学校等）。 2、参加人员为当地公司中层干部、签约单位代表、项目所在区域各类媒体记者、相关政府官员、销售代理公司代表、广告代理公司代表等。 3、在会议组织形式上需在现场播放恒大地产集团品牌宣传片、项目3D宣传片、相关战略合作单位签约仪式、各分公司代表发言、销售代理公司代表发言、签约各单位代表发言、现场展板展示、向嘉宾赠送礼品（印有项目logo的礼品）等。第十三章 项目开盘活动的规定第六十五条 项目开盘活动在各分公司各项目首次开盘当天于项目现场举行。第六十六条 开盘活动之前应在当地或周边其它中心城市选择几家大型活动策划公司，分别提交专项策划执行方案，通过评审择优选择一家公司负责执行。第六十七27、条 开盘活动方案应包括如下内容：开盘活动主题、活动流程、舞台布置、活动区域分布、保安措施、活动组织架构、费用标准及付款方式等。第六十八条 各分公司第一个项目首次开盘，建议邀请有一定知名度的明星作为嘉宾出席开盘活动。第六十九条 开盘活动应包括嘉宾亮相仪式、剪彩与启动仪式、公司领导及嘉宾代表发言、其它文艺表演活动等。第七十条 开盘当天，需邀请项目所在区域各类媒体记者、相关政府官员、相关合作单位代表、公众参与开盘活动。第七十一条 开盘活动之前，应向政府相关部门进行申报，并应尽量取得政府在交通管制、现场保卫等方面的支持和配合。第七十二条 开盘活动中，应尽量协调好场外活动与现场销售、样板房活动等环节的关28、系，以实现人气和销售的双赢。第七十三条 各分公司第二个项目或一个项目第二期以上开盘，根据实际销售情况及项目的影响力，制定符合常规的开盘活动。第十四章 报广投放策略管理规定第七十四条 各分公司第一个项目首次开盘需进行密集的报广投放。原则上选择两家左右主流媒体以头版包版等特殊规格于项目开盘前两周投放三至四次（首次媒体亮相当天、开盘前一天及中间周三至周五中某天）。其它时段及次要媒体按整版形式投放。第十五章 电视媒体投放策略管理规定第七十五条 各分公司第一个项目首次开盘，应在当地和周边相关目标市场地区的各大电视媒体上采用密集型的投放策略。第七十六条 电视媒体投放周期原则上为项目开盘前约半个月至开盘，选29、择时段为18:00-23:00，播放广告片长度为30秒或60秒（以60秒为首选）。第十六章 短信投放策略管理规定第七十七条 各分公司项目开盘及日常销售中需有针对性的进行短信投放。投放周期与时间一般安排在项目开盘前约10天至开盘期间以及日常销售期的周五至周日、节假日等。第七十八条 短信内容原则上为70字以内。投放范围一般为：特定的区域性手机用户；具有购买能力的潜在手机客户；其它目标手机客户。第七十九条 在各短信投放日，各营销中心应组织相关人员对短信投放进行现场监控，以确保投放质量。第十七章 其他非主流媒体投放管理规定第八十条 各分公司项目开盘及日常销售期间可以在网络、电台、杂志、户外广告牌等媒介30、上有针对性选择投放。投放范围应为：特定的区域性媒体；特定的房地产广告主流媒体；其它目标客户群经常接触到的媒体。各项媒体投放计划表参见附件二。第十八章 集团统一标识管理规定第八十一条 项目在推广过程中，需统一使用“城市名+项目名称”的命名法（如：成都地区的恒大城项目，对外宣传为“成都恒大城”。）同时配合使用集团统一的组合Logo.并在醒目的位置标示集团的品牌定位语“恒大地产 精品领袖 全国十强”。第八十二条 影视宣传片和3D广告片在结尾时，须统一标上并配上响亮的画外音：集团的组合logo及品牌定位语、项目开盘时间、销售热线等信息第十九章 营销费用第八十三条 各分公司的年度营销费用预算平均比例应控31、制在当年总预售金额的3.5%以内。新项目开盘营销费用由集团统一审批，正常销售期不超过2.5%。第二十章 定价管理规定第八十四条 项目整体均价的制定必须以市场发展规律为基础，综合考虑项目的目标成本和目标利润，通过对目标市场、客户和竞争对手的深入分析，结合本项目的优势及卖点，制定出合理的、符合集团发展需要的价格策略。第八十五条 项目整体均价的制定过程必须选取6个以上的竞争楼盘作为定价的市场依据。应选择与项目同区域、同规模、同产品类型的楼盘作为竞争楼盘，如项目周边没有足够的竞争楼盘，也可选择项目周边区域与项目具有相同目标客户群（或市场）的楼盘作为竞争楼盘。第八十六条 项目价格实施方案中所有的价格均为32、销售面价，并统一按建筑面积计算单价和总价（当地政府特殊规定除外）；所有单位的具体面积（包括建筑面积、套内面积、花园面积、项目总规图、户型图等）需得到预决算部、开发部和总工室签名确认后方可使用。第八十七条 定价原则主要是为每个单位定价时所需考虑的影响因素，包括：楼层差、朝向差、景观差、物业类别差、户型差、噪音差、附加值等。其中楼层差应以楼宇的中间层作为基准层，并按每层（6层以下的物业）或每两层（7层以上的物业）制定层差系数。第八十八条 项目价格实施方案上报审批，还需提交以下几份资料：定价范围内的所有户型图（户型图应以标准层平面图的形式表达，平面图需有每户的建筑面积、套内面积、房号、户型、指北针和33、该栋楼宇在项目总平图上的位置）；项目的总平面图（总平面图需标注：每栋楼的楼号、层数；该次定价的楼宇范围；项目内外对房屋单位价格有影响的因素的位置，如：高压线、变电站、垃圾回收站、地下车库出入口、加油站、铁路等）；定价范围内的所有单位价格明细表。（以上资料格式模板见附件）第八十九条 项目价格实施方案中所有的价格均为销售面价，并统一按建筑面积计算单价和总价（重庆地区除外）；所有单位的具体面积（包括建筑面积、套内面积、花园面积等）需得到预决算部和开发部经理签名确认后方可使用。价格审批模版参见附件三第九十条 分公司总经理拥有单套单元2%的折扣权限，但给予折扣的单元累计总量不能超过已售单位的5%。如遇特34、殊情况需申请大于2%的优惠折扣时，由分公司总经理直接请示董事局主席批准。第九十一条 销售价格需以销售文件的形式进行下发，具体流程如下：1、营销中心负责将楼盘的销售方案报公司领导审批，当地公司领导审批后，报集团营销品牌中心，经集团领导审批同意后，营销中心必须在销售方案转发批示的48小时内，指定专人草拟相应销售文件，明确文件执行的时间、楼宇价格、付款方式、优惠折扣、装修标准等。涉及价格调整，价目表必须经计财部审核。2、销售文件经营销中心、计财部审核后，报公司领导审批下发。3、文件下发当天，营销中心督促销售代理公司组织销售人员进行销售知识及技巧培训。第二十一章 日常销售的策划管理工作第九十二条 开盘35、后，分公司根据项目现场实际销售情况，如需对价格或优惠措施进行调整，必须以报告的形式（分公司总经理签名确认）上报集团营销品牌中心，并在集团董事局通过后由分公司下发销售文件方可执行。第九十三条 各分公司营销中心必须在每月1日17：00时前将在售楼盘本月营销策划方案（含销售优惠措施、销售宣传口径等有关方案）报集团营销品牌中心。集团营销品牌中心必须在3日20：00时前对各公公司上报的营销策划方案进行批复。第九十四条 各分公司在营销推广过程中（含平面广告设计）必须严格按已批复的方案执行，如执行过程中营销推广方案（含销售优惠措施、销售宣传口径等有关方案）有调整，必须马上报集团营销品牌中心审批后方可执行。第36、九十五条 凡涉及项目推广的平面广告设计，必须依据项目已批复的营销策划方案进行设计。第九十六条 平面广告送稿前一天，各分公司营销中心必须将平面广告报送集团营销品牌中心。第九十七条 集团营销中心每天对各分公司报送的平面广告进行抽查，抽查数量不少于1/2。凡抽查到平面广告与所报营销策划方案不符或对企业品牌有负面影响的，营销品牌中心马上通知各分公司进行重新设计后再上报，审核通过后方可发布。第九十八条 营销品牌中心每月对所有项目平面广告设计情况进行汇总、审评，并将汇总情况报集团公司领导。 第三篇：销售现场管理第二十二章 销售团队的组建第九十九条 对于恒大金碧天下等地处非主城区的产品，需在项目开盘前三个月37、，配备足够的销售接待人员，在市中心租用与产品档次相符的场所进行摆展、蓄客。第一百条 新楼盘开放前一个月，销售代理公司成立销售分部、确定楼盘负责人及前期筹备人员。现场开放前30天，确保销售人员全部到位。第一百一条 现场开放前一个月需就销售管理程序、项目优势、客户应答标准、项目基本知识、策划方案等内容对销售人员进行培训。现场开放前10天，销售代理公司完成销售人员培训及考核工作，考核不及格者，不予上岗。第二十三章 销售必读及应答标准的编写第一百二条 销售代理公司选定后，营销中心汇同销售代理公司共同研究总体规划图、户型图、园林规划图等相关资料。并从以下方面进行归纳：地理位置的优势、环境的优势、规划的优38、势、户型的优势、园林景观的优势、配套设施的优势、物业管理的优势、品牌的优势等。第一百三条 楼宇发售前60天，由营销中心会同销售代理公司对销售优势、客户应答标准进行讨论、定稿，集思广益，拟出初稿，共同讨论修改后，报营销中心总经理审核，报分公司主管领导审批，下发销售代理公司。第一百四条 销售必读编写完毕后，根据不同场合，依次编写电话说辞、模型解说说辞、样板房解说说辞等。完成后，下发销售代理公司统一对销售人员进行培训。第一百五条 营销中心负责监督销售代理公司对销售必读及应答标准进行不断完善及更新。第二十四章 对外资料的审核第一百六条 在楼盘开放前20天由营销中心负责人组织设计部门、合同管理部、预决算39、部、招标中心等相关部门召开销售资料审核会，与会单位负责人对审核完毕的资料签字确认，项目策划负责人跟进销售资料的印刷工作。第一百七条 各类对外资料、模型、报广及影视、3D宣传片需标明风险提示，风险提示内容如下（以骏鸿花园为例）：1、预售证号：穗房预字第20070032号2、标准地名:骏鸿花园 穗地名委2003212号3、本资料（或广告）相关内容、图片是对项目所做的示意表现，仅供参考。最终以政府有关部门批准的文件、图则为准。经政府批准的详细规划已在销售现场公示，敬请查看。4、本资料（或广告）对项目的周围道路规划、环境、交通、公共设施、各种产品及文字介绍，旨在提供相关信息，不意味着本公司对此作出了任40、何承诺。5、本资料（或广告）为要约邀请，买卖双方的权利及义务以双方签订的商品房买卖合同为准。6、本资料2007年4月14日启用，相关内容如有更新，请以最新资料内容为准。（报纸平面广告可不上此条）第二十五章 售楼部物料的配置管理第一百八条 营销中心根据售楼部功能分布提出办公用品（如电脑、洽谈桌、影视音响设备等）的采购申请，与采购部共同采购。第一百九条 楼盘开放前30天，工程部将验收合格的售楼部移交营销中心，营销中心在发售前15天完成售楼部的布置。第二十六章 开盘及日常销售组织方案第一百一十条 项目开盘前两周，营销中心需会同销售代理公司制订开盘当天销售组织方案和应急预案，并报当地公司领导批准。在开41、盘前，营销中心与销售代理公司需密切关注现场情况，及时向所在公司领导及集团汇报情况，以便能灵活的调整销售组织方案。第一百一十一条 开盘及日常销售期间如出现媒体曝光、客户群诉等危机情况，各地分公司应马上报告分公司领导，在此期间，除分公司董事长外，任何个人不得代表公司与外界就此问题进行介绍、解答。第一百一十二条 客户成交签订认购书时，代理公司销售员和销售经理需先后对认购书所记录的所购单位的房号、单价、面积、折扣等进行审核，并签名确认。现场财务人员在客户缴纳定金时，也需对认购书进行审核，审核无误后方可盖章。认购书的模版请参见附件四第二十七章 销售现场的文件公示第一百一十三条 各分公司项目购房合同约定的42、交楼时间，需由分公司总经理签字后，经集团营销品牌中心加署意见，报集团总裁审核、集团董事局主席批准后执行。第一百一十四条 各分公司项目的购房合同范本内容，需由分公司按合同审批流程审批后，报集团营销品牌中心审批后执行。 合同范本模版及其他随合同签署的文件请参见附件五。第一百一十五条 开盘前半个月，准备三证一书等证件的复印件，营销中心完成制作裱框，在售楼部显著位置予以公示。预售证取得后第2天立即在现场公示，并邀请当地公证处对售楼中心所公示的证照及模型进行公证。需公示的文件包括：1、商品房预售许可证、建筑工程施工许可证、建筑工程规划许可证、土地使用证、建筑用地批准书等。2、测绘面积 抵押情况 总体规划43、蓝图3、认购流程、认购须知、商品房买卖合同范本、银行按揭须知、前期物业服务协议、物业管理条例、业主临时公约、住宅质量保证书、住宅使用说明书。第二十八章 销售软件的使用规定 第一百一十六条 各分公司销售时必须全部使用与集团OA系统相同的销售管理软件（如明源管理系统）。现场售楼部每天登记客户到访人数、客户资料、来电咨询数量，成交情况、成交客户资料，并将其输入销售管理系统。每日、每周周日、每月月底分别编制日报表、周报表、月报表发给营销中心。并由营销中心确认后发给集团营销品牌中心备案。各类报表请参见附件六。第四篇：销售内勤管理第二十九章 统计报表专项管理制度第一百一十七条 销售报表分为日报表、周报表、44、月报表。日报表主要指各楼盘销售及收款日报表、各城市销售、收款汇总表；周报表主要指各楼盘销售动态表、各楼盘按揭进度表、已售抵押房汇总表，客户分析表周报表必须在每周周一报出公司领导及相关部门。月报表主要为各楼盘销售、收款汇总表。第一百一十八条 外地公司营销中心必须在每天上午10：00前将楼盘销售及收款日报表、客户分析表报集团营销品牌中心。集团营销品牌中心统计人员在每天上午12：00前完成各楼盘前一天销售及交款日报表，经集团营销品牌中心总经理审核签字后，报送公司相关领导审阅。第一百一十九条 营销中心统计人员必须在每周一下午5：00前将已售抵押房清单（含楼盘名称、房号、面积、付款方式、成交价、贷款额）45、报资金中心。第一百二十条 按揭经办人员每周一上午10：30前完成各楼盘按揭进度表，经营销中心总经理审核签字后，报送公司相关领导审阅。每月最后一天的汇总表报送资金中心、财务部。第一百二十一条 营销中心统计人员每周至少一次与财务部统计人员对上周收款情况进行核对，按揭经办人员每月最后一天与财务部统计人员对本月按揭下款情况进行核对，发现问题必须在2天内查明原因，并报营销中心、财务总部负责人。第三十章 签约专项管理制度第一百二十二条 营销中心必须在每期楼宇发售30天（新项目第一期楼宇发售35天）前做好商品房买卖合同文本立项工作，并报集团营销品牌中心。第一百二十三条 营销中心签约专员与买受人签署商品房买卖46、合同前，必须对买受人交来的认购书、定金收据及合格的身份证明文件进行审核，确认无误后，签署商品房买卖合同（如有网上签约的，先进行网上草签。买受人确认电脑输入的相关资料无误，再经签约组负责人或经理复核后，正式下载合同）。如认购书有特殊约定时，签约人员必须认真审核有关约定无误后，在商品房买卖合同中标注有关约定条款。第一百二十四条 买受人提出合同条款与商品房买卖合同文本不一致时，营销中心必须根据合同报审程序，一天内将合同特殊条款报合同管理部审批。第一百二十五条 买受人签订合同当天内凭联机打印的缴款通知书到我司监控帐户的银行或其一级支行办理缴交首期房款手续，凭银行已盖章的缴款通知书回执、银行进帐单及定金47、收据到我司换领交款发票。合同审核员负责催促客户按规定时间内换领发票。3天内未转帐或未换发票的，合同审核员必须以挂号信形式催促。第一百二十六条 签署完毕的商品房买卖合同，营销中心合同审核员必须根据认购书认真审核合同内容（包括合同内容是否有错漏，提供证件是否正确），并必须在24小时内整理完毕报财务部审核，财务部审核完毕24小时内，再由营销中心报合同管理部审核。第一百二十七条 营销中心送案人员必须在商品房买卖合同审批完毕并支付应付监控款后15天内完成房管部门合同监证工作。第三十一章 回款专项管理制度第一百二十八条 销售内勤每月最后一天负责对应收款情况进行汇总，欠款超过7天的，销售内勤必须发书面特快专48、递催款通知，欠款超过1个月的，销售内勤负责将统计结果报营销中心总经理进行处理。第一百二十九条 对于挞定处理的单位，需在电话通知的同时，以寄挂号信的方式通知客户，挂号信的回执作为凭证。 第三十二章 银行按揭款专项管理制度第一百三十条 在每期楼宇发售前一个月内，按揭经办必须请示相关领导后，与按揭合作银行签署银行按揭业务合作协议等相关文件，并确定按揭款的放款方式（比如：是否快速放款等事宜，明确收款细则。第一百三十一条 按揭经办必须建立楼宇按揭下款台帐，每天从签约组领取按揭客户存单根据银行及楼盘分类输入按揭客户明细，并将前一天的按揭下款情况输入台帐。第一百三十二条 按揭经办必须督促买受人在商品房买卖合49、同签署后3天内办理银行按揭申请手续，必须确保非公积金贷款在商品房买卖合同签署后约10天内下款（指快速放款），公积金贷款必须确保在商品房买卖合同签署后约60天内下款（已发出书面催办通知而买受人仍未办理的除外），特殊情况需书面报总裁批准。第一百三十三条 在房地产权证未办理完毕前，按揭经办人员必须跟进买受人供楼情况，严格控制回购率，具体要求如下：1、每月最后一天，按揭经办人员与按揭银行核对至本月止，属公司担保期限内未按时供 楼人员名单，将该名单进行统计并报销售部经理。2、买受人1个月未按时供楼的，由按揭经办人员电话催办。经电话通知5天内仍不供楼 的，按揭经办须发书面催款通知。书面催款通知发出10天内50、买受人仍未供楼的，按揭经办人员必须亲自上门催款。3、连续三个月以上未按时供楼的，由按揭经办人员先与银行协商，暂不回购；经请示主 管领导后，与物业公司联系采取有效措施（未交楼除外）。第一百三十四条 银行回购房的处理办法为：1、按照银行合作协议约定，连续三个月不供楼者，经多次催促未果，银行已对我司发出回购通知书的，按揭经办必须书面请示公司领导，给批准后我司履行回购担保责任。2、已办理完毕回购手续的楼宇，按揭经办必须在三天内将客户相关资料移交法律部进行法律诉讼处理。第三十三章 房地产权属办理专项管理制度第一百三十五条 广东地区办理制度，供参考。具体办理流程以当地政策法规为准。第一百三十六条 营销中心51、办证经办在取得确权面积明细后，2天内编制销售面积与确权面积误差明细表报开发中心、财务部审核，并报公司领导审批。第一百三十七条 如出现客户须补交楼款的，营销中心办证经办按公司领导批示以挂号信形式书面通知客户补交楼款；如出现公司须退还客户楼款的，在房产证办理完毕后连同房产证发放时一起退款。第一百三十八条 房产证办理流程及需整理的资料为以下内容：（一）、准备资料1、一次性付款：（1）、 业主身份证复印件(如外籍人士,须出具护照,护照经公证的有效期内的英汉对照版)(如有曾用名或身份证号码变动,须到当地派出所出具身份证明,核为同一人)（2）、 买卖申请审批表(盖章)（3）、 开发商法人代表证明书, 法人52、授权委托书,法人代表身份证复印件,委托代理人身份证复印件,企业营业执照复印件,法人机构代码证复印件,以上各项均要加盖公章（4）、 购房发票原件(办证联)（5）、房地产权属证明书或房地产权证（6）、 测绘图(一份盖章,一份白图，有共有人时图纸数加一)（7）、 已登记的房地产预售契约（或商品房预售合同原件）,或开发商和业主自签的合同及合同首,二,三页加盖国土局公章的复印页并盖上公章注： 如业主已还清银行贷款，办理完毕涂销手续，交回抵押备案证明原件,按一次性办理2、按揭付款：（1）、业主身份证复印件(如外籍人士，须出具护照,护照经公证的有效期内的英汉对照版)(如有曾用名或身份证号码变动，须到当地派出53、所出具身份证明，核为同一人)（2）、买卖申请审批表(盖章)（3）、开发商法人代表证明书, 法人授权委托书,法人代表身份证复印件,委托代理人身份证复印件,企业营业执照复印件,法人机构代码证复印件。（4）、银行法人代表证明书，法人授权委托书，银行法人代表身份证复印件，委托代理人身份证复印件，银行营业执照复印件，银行法人机构代码证复印件，以上各项均要加盖公章。（5）、购房发票原件(办证联)。（6）、房地产权属证明书或房地产权证。（7）、测绘图(一份盖章，一份白图，有共有人时图纸数加一) （8）、已登记的房地产预售契约（或商品房预售合同）,或开发商和业主自签的合同及合同首,二、三页加盖国土局公章的复印54、页并盖上公章（9）、按揭合同原件（10）、抵押备案证明原件（11）、他项权利登记申请表（已盖银行公章）（二）、整理业主办证资料，录入报盘资料，打印送案清单（盖开发公司公章）（三）、送预审(63-65号)，取得收件回执（四）、预审合格后取得案号条形码（案号条形码号要登记到楼盘单元明细表原件上）（五）、按揭付款的填写查册表送查册,一次性付款的则由房管局进行内部查询（将每份查册结果放入每份资料）（六）、正式送案(63-65号), 填写档案袋封皮,取得已盖章的受理回执（七）、案件转到增量房处进行案件审核（八）、增量房经办转出交易登记证明书，结案情况表，到收费窗口打印计价表(交费,登记费)至指定窗口交易55、费：3元/平方米，登记费50元/户，多一共有人加10元。（九）、申报契税，凭交易登记证明书，合同原件复印件（合同号、业主姓名、房号、建筑面积、成交金额，一般为封面、1、2、3、最后一页加盖房管局鉴证章），契税申报表（02年以后的有），结案情况表缴交契税(53-58号财局窗口)，购房全额发票，约1周时间算出契税金额。开交费单到交行交支票再打出完税证（约2天左右）。契税：交易价*1.5%印花税:卖方:交易金额*0.05%,买方: 交易金额*0.05%（十）、根据计价表到登记所交费窗口缴纳交易登记费。（十一）、领证窗口凭交易费发票，登记费发票，完税证，回执，代理人身份证领取房产证。（十二）、领取房产56、证后，在房产证上粘贴印花税票，将房产证按贷款银行名称、楼号、房号进行排序，并打印出证明细表或房产证签收表,按明细表内容在办证台帐上注明出证时间。如果是一次性付款的房产证，寄挂号信通知业主前来领证；如果是按揭付款的房产证，则复印房产证他项证给业主，如果是工行按揭的房产证，则复印业主房产证（及共有证）后，将原件给业主，复印件送回银行。第一百三十九条 发放房产证须注意以下事项：（一）一次性付款：发放房产证时必须审核客户购房发票，查看销售面积与确权面积误差明细表，核实客户已付清应付款项后，再予以发放。（二）银行按揭的：如存在客户未付清楼款或须补交面积差的，应将房产证复印件盖章后交第三十四章 附则第一百57、四十条 本办法解释权归集团营销品牌中心，各分公司严格按此制度执行。第一百四十一条 本办法自发文之日起开始执行，如有文件与本办法不一致的，以本办法为准。附件一：销售中心、样板房、销售开放园区的建设方案审批表 恒大 售楼中心、样板房选址、销售开放区的建设方案 恒大 项目位于 ，项目总体规划 亩，总建筑面积约 万平方米。其中 期建设用地约 亩，总建筑面积约 万平方米，共 栋，住宅总 套。建筑类型包括： 独立别墅、 联排别墅、 花园式洋房、 小高层、 高层、 超高层。项目已建或在建的配套设施： 、 、 、 、 、 、。一、 建筑类型及比例各配套建筑类型：名称层数单层建筑面积 (平方米)总建筑面积(平方58、米)规划功能描述各建筑类型及比例：建筑类型套数(套/栋)总层高(层)建筑面积 (平方米)总建筑面积(平方米)百分比独立别墅联排别墅花园式洋房小高层高层超高层合计独立别墅（联排别墅、园式洋房、小高层、高层、超高层）的详细统计数据：独栋别墅（联排别墅、园式洋房、小高层、高层、超高层）户型（房型）套数(套)单套建筑面积 (平方米)总建筑面积(平方米)百分比合计注：以上表格各分公司根据各项目实际情况填写。二、 相关工程进度截止至 年 月 日，相关工程进度如下：项目楼栋号工程进度情况开工时间计划完工时间别墅及住宅项目工程名称工程进度情况开工时间计划完工时间配套工程三、 售楼中心选择及功能划分综合项目地块59、的规划情况及工程进度，经相关部门及研究讨论建议售楼中心设置在 ，总建筑面积约 平方米。1、选择售楼中心的原因主要有以下方面:a、 。b、 。c、 。d、 。e、 。f、 。2、售楼中心功能分区建议售楼中心建议分为以下几个区域：1、形象展示区恒大企业形象展示区、形象背景板及接待前台。2、销售接待区模型展示区、洽谈区、销控展板区、温馨提示区、签约区、视听室、酒吧区、VIP贵宾室、银行办公区。3、现场办公区经理室、财务室、休息室、销售内勤办公室、储物室、更衣室。4、看楼车辆临时停放区免费看楼大巴停放点、客户看楼车辆停放点。（三）售楼中心各区域功能描述1、形象展示区（1）恒大企业形象展示区：通过对恒大60、的系统展示，使客户更加深入的了解中国十强房地产企业恒大地产集团以及旗下的精品项目、所获荣誉，为其项目奠定良好的形象，展示企业品牌的优势。（2）形象背景板及接待前台：形象背景板展示公司及项目LOGO，前台用于客户接待，接听销售电话和现场控制。2、销售接待区（1）模型展示区：展示项目的总规沙盘、户型模型等。（2）洽谈区：同客户推介项目的产品，进行沟通。（3）销控展示板：展示房源及销售情况。（4）温馨提示区：公示相关证照、合同范本、协议等。（5）签约区：引导客户进行合同的签定、收取相关办证资料、办理交楼工作。（6）视听室：公司及项目的形象广告片的播放。（7）酒吧区：用于为客户提供现场服务。（8）VI61、P贵宾室：用于高端意向客户洽谈场所及问题客户处理区域。（9）银行办公区：各家按揭合作银行为客户办理按揭手续区域。3、现场办公区（1）经理室：销售现场经理办公区域。（2）财务室：现场财务办公区域。（3）休息室：置业顾问晨会、用餐、学习区域。（4）销售内勤办公室：现场合同整理、按揭、监证、产权办公、存放合同资料区域。（5）储物室：销售资料存放、物料存放区域。（6）更衣室：售楼中心工作人员更换服装区域。4、看楼车辆临时停放区（1）免费看楼大巴停放点：停放公司的看楼大巴区域。（2）客户看楼车辆停放点：停放客户看楼车的区域。（六）售楼中心各区域面积分布售楼中心各区域面积分布图功能区具体分布面积（）形象展62、示区恒大企业形象展示区形象背景板及接待前台销售接待区模型展示区洽谈区销控展板区温馨提示区签约区视听室酒吧区VIP贵宾室银行办公区现场办公区经理室财务室休息室销售内勤办公室储物室更衣室合计： 平米看楼车辆临时停放区免费看楼大巴停放点客户看楼车辆停放点二、样板房选址建议经相关部门及研究讨论在根据产品的不同户型、景观朝向、看房便利及工程进度等方面考虑，建议样板房设置如下：产品类型栋号、单元号户 型建筑面积（）装修标准（元/）软装修标准（元/）占总户型百分比独立别墅联排别墅小高层洋房合计选择独立别墅（联排别墅、小高层洋房）样板房的原因主要有以下方面:a、 。b、 。c、 。d、 。e、 。f、 。相关63、附图:1.总体园林平面示意图2.销售中心、样板房、销售开放环境、看楼线路、停车场示意图3.售楼中心功能划分示意图4.本期所有户型图（内容:楼栋号、楼层、建筑与套内面积）5.周边路网实景照片附件二：电视投放排期表 恒大 开盘电视投放排期表开盘时间： 年 月 日签约公司 地区电视台本次优惠折扣 月 月费用242526272829301234567合计次数六日一二三四五六日一二三四五费用总合计公司领导确认：总裁确认：主管领导确认：价格监督部确认：营销品牌确认：报纸投放排期表 恒大 开盘报纸投放排期表开盘时间： 年 月 日签约公司 地区报纸本次优惠折扣 月 月费用242526272829301234564、67合计次数六日一二三四五六日一二三四五费用总合计公司领导确认：总裁确认：主管领导确认：价格监督部确认：营销品牌确认：附件三：价格实施方案 地区 项目价格实施方案（样板）一、 定价原则参考：1、 楼层差：（）（）号楼楼层差（参考）物业类别楼层层差系数备注多层花园洋房1F-100比2层低100元2F-50比3层低50元3F0基准层4F+50比3层高50元5F-100比4低100元（）（）号楼楼层差（参考）物业类别楼层层差系数备注高层电梯洋房1F-100比2-3层低100元2-3F-20比4-5层低20元4-5F-20比6-7层低20元6-7F-20比7-9层低20元7-9F0基准层10-11F+65、20比7-9层高20元12-13F+20比10-11层高20元14-15F+20比12-13层高20元16-17F+20比14-15层高20元18F-100比16-17层低100元2、 朝向差（文字说明）3、 景观差（文字说明）4、 物业类别差（文字说明）5、 户型差（文字说明）6、 噪音差（文字说明）7、 附加值（文字说明）二、 价格方案（）号楼，交楼装修标准 元/，销售均价： 元/，最大折扣后均价 元/一单元二单元三单元房号010203040506户型三房两厅两房两厅两房两厅三房两厅三房两厅三房两厅建筑面积基准层单价（）号楼，交楼装修标准 元/，销售均价： 元/，最大折扣后均价 元/房号066、1020304户型三房两厅两房两厅两房两厅三房两厅建筑面积基准层单价三、 价格汇总表首期可售共 栋，总套数共 套，销售均价为 元/楼号层数平面结构可售套数可售面积销售总金额销售均价1栋5一梯两户2栋5一梯两户小计3栋18一梯四户4栋18一梯四户小计总计四、 推货计划推货计划物业类型及楼号货量开盘推出6层花园洋房 1-5号楼共5栋100套18层电梯洋房 6-10号楼共5栋100套加推11层电梯洋房 11-15号楼共5栋100套备注：开盘期完成当期总推售量的（）%，考虑加推下一批房源五、 优惠措施及付款折扣（须预计如按该优惠措施实施项目的整体成交均价）六、 方案实施的时间附件四：楼宇认购书A3无碳67、纸印刷，一式五联，第一联出卖人存；第二联买受人存，第三联定金收据联，第四联财务存，第五联销售代理公司存。）以恒大御景半岛为例： 编号：恒大御景半岛楼宇认购书甲方（出卖人）：佛山市南海新中建房地产发展有限公司地址：佛山市南海里水镇草场村恒大御景半岛电话：020-81155888、0757-85606666乙方（买受人）： 国籍： 身份证号码/公司册码： 联系电话： 邮政编码： 有效通讯地址： 甲乙双方确认本认购书是双方真实意思表示，具备合同法规定的基本要素，是有效并受法律保护的。乙方声明对所认购的物业状况、交易条件、周边环境已有充分的了解。乙方自愿依下列条件向甲方认购恒大御景半岛 幢 单元。该商68、品房建筑面积共 平方米，其中，套内建筑面积 平方米。选择 装修标准，获 折优惠后，按建筑面积计算，单价为 元m2；按套内建筑面积计算，单价为 元m2；总金额为人民币 仟 佰 拾 万 仟 佰 拾 元整（即￥ 元）。一、乙方同意签署本认购书时，支付人民币 万元整（￥ 元）作为定金，甲方在认购书第三联加盖财务收款专用章作收款凭据。二、乙方选择下列第 种方式付款：1、一次性付款：乙方须于 年 月 日前支付首期房款￥ 元（不含定金），并签署商品房买卖合同；余款（即 元）须于 年 月 日前付清（如乙方未能按约定日期支付剩余房款，乙方每天按未交房款的千分之一向甲方支付违约金）。2、按揭付款（ 贷款）：乙方须69、于 年 月 日前支付首期房款￥ 元（不含定金），同时签署商品房买卖合同；余款（即 万元）由银行提供按揭贷款，乙方需在 年 月 日前办理完毕银行按揭贷款申请手续。否则，逾期不足10天的，乙方每天按贷款额的千分之一向甲方支付违约金；逾期10天以上不足20天的，乙方每天按贷款额的千分之二向甲方支付违约金；逾期20天以上视作乙方单方解除本认购书，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行处理该房屋。（实际按揭年限、按揭利率、按揭成数以银行最终审批为准。）三、乙方需在签署商品房买卖合同之前缴纳总房价的2专项维修资金即￥ 元，并将已缴款凭证在签署商品房买卖合同时交予甲方。四、乙方支付首期款的同时预缴交税费70、￥ 元，如政府有关部门调整税费标准，按调整后的标准执行，多退少补。五、乙方必须按双方约定的付款方式和期限到南海里水镇恒大御景半岛销售中心支付首期款，否则视为乙方弃权，所付定金不予退还，甲方无须通知乙方，可另行处理该房屋。六、乙方必须在双方约定期限内凭本认购书及已付首期房款之票据，与甲方签署商品房买卖合同，若乙方逾期未办理该手续，则视为乙方弃权，所付定金不予退还，甲方无须通知乙方，可另行处理该房屋。七、在乙方履行完毕本认购书约定的情况下，甲方未能为乙方保留该房号的，则双倍返还乙方所付定金。第一联：出卖人存八、乙方同意签署本认购书后在该单位的销售全过程中不更名、不增减名和不换房，若乙方不能按照认购71、书姓名签署商品房买卖合同则视为乙方违约，乙方无权要求返还定金。九、该商品房面积以签署商品房买卖合同约定为准，成交价按本认购书中建筑面积单价重新计算。十、甲乙双方的联络方式以本认购书所载明的电话、通讯地址为准。双方保证对所提供资料的真实性负责。如甲方按上述电话、通讯地址等联络不到乙方，则视为已履行通知送达义务，乙方应承担由此引起的相关全部责任。十一、乙方已阅读并理解、同意甲方在恒大御景半岛销售中心公示的各项文件、证书、重要提示、前期物业管理服务协议、业主临时公约及商品房买卖合同样板条款，并同意完全按该样板条款签署上述各合同，不再变更、增加或减少任何条款。十二、本认购书一式五联，经双方签字或盖章后72、有效，除第三联外，其余各联不作收款凭据。甲方：佛山市南海新中建房地产发展有限公司经办人： 客户服务：销售经理：财务： 年 月 日乙方（签章）： 年 月 日附件五：（商品房买卖合同，以恒大御景半岛为例）商品房买卖合同说明1、本合同文本为示范文本，也可作为签约使用文本。签约之前，买受人应当仔细阅读本合同内容，对合同条款及专业用词理解不一致的，可向当地房地产开发主管部门咨询。2、本合同所称商品房是指由房地产开发企业开发建设并出售的房屋。3、为体现合同双方的自愿原则，本合同文本中相关条款后都有空白行，供双方自行约定或补充约定。合同签订生效后，未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容。4、本合同文本中涉及73、到的选择、填写内容以手写项为优先。5、对合同文本【 】中选择内容、空格部位填写及其他需要約定的内容，双方应当协商确定。【 】中选择内容，以划方式选定；对于实际情况未发生或买卖双方不作约定时，应在空格部位打，以示删除。6、在签订合同前，出卖人应当向买受人出示应当由出卖人提供的有关证书、证明文件。7、本合同条款由中华人民共和国建设部和国家工商行政管理局负责解释。商品房买卖合同（合同编号：）合同双方当事人：出卖人：_佛山市南海新中建房地产发展有限公司注册地址：_佛山市南海区里水镇草场_ 营业执照注册号：_4406822006528_企业资质证书号：_1302061_法定代表人：_宋辉联系电话：_8574、609888_邮政编码：委托代理人：_地址：_ _ _邮政编码：_联系电话：_ _ _委托代理机构：_ _注册地址：_ _营业执照注册号：_ _法定代表人：_联系电话：_ _邮政编码：_ _买受人：_【本人】【法定代表人】姓名：_国籍_ _【身份证】【护照】【营业执照注册号】【 】_ 地址：_ _邮政编码：_联系电话：_ _【委托代理人】【 】姓名：_国籍：_地址：_ _邮政编码：_电话：_ _根据中华人民共和国合同法、中华人民共和国城市房地产管理法及其他有关法律、法规之规定，买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议：第一条 项目建设依据。出卖人以_出让_方式取得位75、于_佛山南海里水草场村_、编号为_的地块的土地使用权。【土地使用权出让合同号】【土地使用权划拨批准文件号】【划拨土地使用权转让批准文件号】为_。该地块土地面积为_，规划用途为_，土地使用年限自_1993_年_10_月_28_日至_2063_年_10_月_27_日。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，【现定名】【暂定名】_金碧海岸_。建设工程规划许可证号为_，施工_第二条 商品房销售依据。买受人购买的商品房为【现房】【预售商品房】。预售商品房批准机关为_，商品房预售许可证号为_。第三条 买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房【现房】【预售商品房】（以下简称该商品房，其房屋平面图经南海区76、规划部门批准，见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）该商品房为本合同第一条规定的项目中的：第_【幢】_ 【层】_号房。该商品房的用途为_普通住宅_，属_钢筋混凝土_结构，层高为_，建筑层数地上_层，地下_层。该商品房阳台是【封闭式】个，【非封闭式】个。该商品房【合同约定】【产权登记】建筑面积共_平方米，其中，套内建筑面积_平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积_平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）。买受人在签订本买卖合同时，应与出卖人或其委托的物业管理公司签订前期物业管理服务协议。买受人应当在签订本买卖合同的同时签订金碧海岸花园临时管理规约。买受人同意，在业主大会聘任77、物业服务机构之前，由广州市金碧物业有限公司提供物业管理服务，买受人应当接受并遵守出卖人与物业管理公司签订的前期物业管理服务合同；其物业管理服务费收费标准为高层住宅：2.5元/，低密度住宅：4元/，商业： 3.5 元/，政府调整除外。第四条 计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第_1_种方式计算该商品房价款：1、该商品房属预售，按【套】【整层】出售，按【套内】【整层】建筑面积计算，该商品房单价为（_币）每平方米_元，总金额（_币）_千_百_拾_万_千_百_拾_元整。2、该商品房属预售，按整栋出售，按建筑面积计算，该商品房单价为（_币）每平方米_元，总金额（_币）_千_百_拾_万_千_百_拾_78、元整。3、该商品房属现房，按【套】【整层】【整栋】出售，总价款为（_币）_千_百_拾_万_千_百_拾_元整。第五条 面积确认及面积差异处理。（当事人选择按套计价的，不适用本条约定）本条款适用于商品房预售，该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记的套内面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异（含误差，下同）双方同意按以下原则处理：1 、差异值为士 0.6以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2 、差异值为士 0.6以上（不含本数）至士3以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补； 3 、差异值超过士 3 以上（不含本数）的，买受人可选择多退79、少补或退回所购商品房。选择退房的，出卖人应在买受人书面提出退房申请的 30 日内退回已收的全部购房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算）。 产权登记面积合同约定面积面积误差比=100% 合同约定面积 第六条 付款方式及期限。买受人按下列第_种方式按期付款：1、一次性付款_ 年 月 日前支付首期房款￥ 元整；余款￥ 元整与 年 月 日前支付。2、分期付款 3、其他方式银行按揭付款方式： 年月日前支付总楼款￥ 元，余款￥ 万元须在 年 月 日前办理完毕银行按揭贷款申请手续。买受人应按以上约定的付款方式，将商品房预售款直接存入该商品房项目预售款专用账户，开户银行为80、 ，专用账户为 。凭银行出具的存款凭证，向出卖人换领交款收据。第七条 买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第_1_种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在_90_日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之_一_的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过_90_日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的_1_%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支81、付逾期应付款万分之_一_（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。第八条 交付期限。出卖人应当在_2008_年_08_月_31_日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第_1_种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1该商品房经验收合格。2该商品房经综合验收合格。3该商品房经分期综合验收合格。4该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人82、在发生之日起_60_日内告知买受人的；2、如合同约定的交付期限届满时，买受人仍未能依约向出卖人支付全部到期款项（包括违约金、税费等）；3、政府部门对验收及市政配套、安装之延误。 第九条 出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第_1_种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过_90_日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之_一_的违约金，合同继续履行； （2）逾期超过_90_日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买83、受人解除合同通知到达之日起_30_天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的_1_%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之_一_（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。第十条 规划、设计变更的约定。该商品房预售后，出卖人不得擅自变更该商品房项目的规划，设计。确需变更的，出卖人应书面征得买受人同意。不同意变更的买受人可要求终止买卖合同。出卖人应在买受人提出终止合同申请的30日内退回已付购房款及利息（以付款日起至退款日为止期以退款日同期银行固定资产贷款利率计算）第十一条 84、交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理： 自商品房买卖合同约定交房日期之日起，视为买受人同意该商品房已符合交付条件，并已实际交付买受人；同时买受人应向出卖人选聘的物业管理公司缴交物业管理费及相关费用。 第十二条 出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人85、原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。 第十三条 出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任。出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第_2及3_种方式处理：1.出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。2.买受人在交楼日如对装饰、设备提出异议，由出卖人按双方约定的标准进行修理、更换重做，并在30日内解决，此段期间不视为延期交房。3.买受人不得以出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准不符合双方约定的标准为由拒绝接收该商品房。第十四条 出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。出卖人承诺与86、该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、供水、供电在该商品房交付使用时达到使用条件。2、电话、有线电视、燃气线路在商品房交付使用时安装完毕，由买受人自行申请开通并承担相应费用。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：由于出卖人原因造成的，视为延期交楼。第十五条 关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后_60_日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第_3_项处理：1买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起_日内将买受人已付房价款退还87、给买受人，并按已付房价款的_%赔偿买受人损失。2买受人不退房，出卖人按已付房价款的_%向买受人支付违约金。3_见附件四_。第十六条 保修责任。买受人购买的商品房为商品住宅的，住宅质量保证书作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照住宅质量保证书承诺的内容承担相应的保修责任。买受人购买的商品房为非商品住宅的，双方应当以合同附件的形式详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。1、买卖双方对交付商品房的质量有争议时，买受人可向具有88、工程质量检测资质的机构申请鉴定，如鉴定结论为主体结构质量不合格，或者属于严重影响正常居住使用的质量问题，买受人有权解除合同，出卖人承担鉴定费用并赔偿买受人损失。2、买受人须于 年 月 日前缴交专项物业维修资金￥ 元。 第十七条 双方可以就下列事项约定：1、该商品房所在楼宇的屋面使用权：归全体共有人享有；2、该商品房所在楼宇的外墙面使用权：归全体共有人享有；3、该商品房所在楼宇的命名权：属于出卖人所有；4、该商品房所在小区的命名权：属于出卖人所有。 第十八条 买受人的房屋仅作_普通住宅_使用，买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。除本合同及其附件另有规定者外，买受人在89、使用期间有权与其他权利人共同享用与该商品房有关联的公共部位和设施，并按占地和公共部位与公用房屋分摊面积承担义务。出卖人不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质。第十九条 本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，按下述第_2_种方式解决：1.提交_仲裁委员会仲裁。2.依法向人民法院起诉。第二十条 本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）。第二十一条 合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。第二十二条 本合同连同附件共_页，一式_份，具有同等法律效力，合同持有情况如下：出卖人_份，买受人_份，佛90、山市南海区房产交易所_份，银行_份。第二十三条 本合同自双方签订之日起生效。第二十四条 商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向_申请登记备案。出卖人（签章）： 买受人（签章）：【法定代表人】： 【法定代表人】：【委托代理人】： 【委托代理人】：（签章）（签章）_年_月_日_年_月_签于南海区 签于南海区 合同附件一： 房 屋 平 面 图(具体内容以当地销售资料为准)合同附件二： 公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明适用于高层住宅1、各单元的公共门厅、过道2、各单元的楼梯间3、各单元的电梯井、管道井4、各单元的电梯机房5、外墙面积的一半6、其他适用于别墅1、独立别墅分摊面积：无分91、摊面积2、联排别墅分摊面积：外墙面积的一半合同附件三： 装饰、设备标准(具体内容以当地销售资料为准)合同附件四：合同补充协议（注：出卖人提请买受人在签署本合同及附件前仔细阅读并了解其内容，未明了处已得到出卖人合理解释）买卖双方经自愿、平等、友好协商，对商品房买卖合同（以下简称“本合同”）的有关条款变更和未尽事项达成本协议，以供双方共同信守。一、双方同意本合同第一条补充如下：该商品房与相同户型的样板房因所在楼栋、楼层或地形等不同，局部结构、层高、面积可能存在差异。实际交付以合同约定为准。二、双方同意本合同第五条变更如下：本条款适用于商品房预售，该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记的套内92、面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异（含误差，下同）双方同意按以下原则处理：1、面积误差比绝对值在0.6以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2、面积误差比绝对值在0.6以上（不含本数）至3以内（含本数）的，买卖双方按实测计价面积及本合同约定的房屋单价据实结算；3、面积误差比绝对值在3以内（不含本数）时，买受人不退房。实测计价面积大于合同约定计价面积时，面积误差比3以内(含本数)部分的房价款由买受人补足，超出3部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人；实测计价面积小于合同约定计价面积时，面积误差比在3以内（含本数）部分的房价款由出卖人返还买受人，超出3部分的93、房价款由出卖人双倍返还买受人。4、该商品房的实测计价面积与本合同约定计价面积发生差异，买受人应于出卖人发出的“退（补）款通知书”中指定的期限内办理房款的退（补）手续。产权登记面积合同约定面积面积误差比=100% 合同约定面积 三、双方同意本合同第六条补充如下：（一）关于银行按揭付款方式的约定（仅适用于选择银行按揭方式者）1、买受人必须在楼宇认购书约定日期内办理完毕银行按揭申请手续并签署抵押贷款合同（协议），并提供银行按揭所需的全部真实资料，否则视为逾期付款，买受人按本合同第七条之约定承担逾期付款的违约责任。2、买受人申请银行贷款实际贷款的年限、贷款利率、贷款金额以银行最终审批为准，如银行批准的94、按揭贷款额低于买受人的申请金额，该差额部分买受人应在银行最终审批之日起5日内付清，否则，视为延期付款，买受人同意按本合同第七条的约定承担逾期付款的违约责任而不提出任何异议。如买受人无法补交差额部分房款申请退房的，出卖人协助买受人办理合同解除及备案注销手续，在手续办理完毕之后退回买受人已付房款，扣除楼宇认购书中约定的定金同等金额作为违约金，退房的相关费用由买受人承担。3、如买受人的按揭申请未获银行最终审批同意的，在银行审批终了之日起5日内付清剩余房款，且不能享受付款方式的优惠折扣，逾期买受人应按本合同第七条之规定承担逾期付款的违约责任；如买受人无法付清房款申请退房的，出卖人协助其办理退房手续并在95、手续办理完毕后退回已付房款,扣除楼宇认购书中约定的定金同等金额作为违约金，退房的相关费用由买受人承担。 4、在房地产权证办理完毕前，买受人未按银行贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有下列权利：（1）有权单方解除本商品房买卖合同，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还。同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续。（2）有权对该商品房以出租、拍卖、申请法院强制执行等方式行使追偿权。（3）有权终止或不予办理房地产权证，并无须承担任何责任。（二）一次性付款的约定：在房地产权证办理完毕前，出卖人和买受人双方任96、何一方无正当理由要求终止合同的，责任方须承担违约责任，并按已付款的50%赔偿对方损失。（三）有关产权的约定：在该商品房住宅小区内，包括但不限于以下部位和设施设备的产权归出卖人所有：会所、酒店、综合楼、学校、商业街、配套楼、停车场（地上及地下）、架空层、农贸市场、超市。四、双方同意本合同第八条补充如下：1、“该商品房经验收合格”是指：由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具单位（子单位）工程质量竣工验收记录及取得建筑工程消防验收意见书、电梯安全检验合格证。2、买受人选择按揭付款方式购房的，在合同约定交房之日，买受人的银行个人贷款申请手续未经银行批准的，交房期限顺97、延。五、双方同意本合同第十条变更如下：本商品房项目为分期规划、分期开发，经规划部门批准的变更、设计单位同意的设计变更，出卖人应当书面通知买受人。买受人有权在出卖人发出通知之日起15日内作出是否解除合同的书面答复，买受人在出卖人发出通知之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。买受人要求解除合同的，应配合出卖人办理相关合同解除手续，出卖人应在买受人解除合同并办理完毕相关手续之日起90天内退还已付购房款。解除合同及办理相关手续的费用由买受人承担。六、双方同意本合同第十一条补充如下：1、如商品房在合同约定交房日期前具备交付使用条件，出卖人提前通知买受人办理收楼手98、续，双方同意以出卖人通知的收楼日为交房日期，如7日内买受人未能办理有关手续，则视为买受人同意该商品房符合交付条件，并已实际交付买受人。2、该商品房的风险责任自交付之日起由出卖人转移给买受人。如买受人未按约定的日期办理该房屋的验收交接手续，出卖人应当发出书面催告书一次。买受人未按催告书规定的日期办理该房屋的验收交接手续的，则自催告书约定的验收交接日之第二日起该房屋的风险责任转移由买受人承担。3、出卖人按住宅质量保证书承诺的内容承担保修责任的，买受人应对出卖人的保修行为提供必要的便利，如因买受人拒绝出卖人入场维修等原因导致出卖人无法履行保修责任的，由此产生的责任由买受人自行承担。4、若买受人房屋的99、相邻房屋或设施需维修，买受人必须对出卖人的维修行为提供必要的便利。七、双方同意本合同第十二条变更如下：出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。确属出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担相应法律责任。 八、双方同意本合同第十四条补充如下：鉴于金碧海岸花园系分期开发，根据政府批准的规划方案，基础设施与公共配套建筑也将分期建成交付，除合同约定的交付项目和日期外，其他项目的交付时间不迟于金碧海岸花园最后一期竣工交付的时间。公共配套建筑的竣工并达到使用条件，投入使用（如商铺开业）的具体时间由相关买受人或经营者最终确定。九、双方同意本合同第十五条补充如下：1、100、出卖人应当在商品房交付使用后540日内，向产权登记机关为买受人办妥产权登记，并将以买受人为产权人的房地产权证交付买受人。买受人应在出卖人通知的时间内提供办理产权证所需的资料及缴纳相关税费。逾期15天未全部提供或未缴纳相关税费的，出卖人不承担延期办理其产权证的责任。2、双方同意以2008年08月31日之次日为办理产权登记期限的起算日。3、出卖人未能在约定时间内办妥房地产权证的，出卖人每年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金，如房屋交付使用三年后未能取得房地产权属证，买受人有权退房。4、如果买受人未按本合同约定向出卖人支付该商品房应付款（含因实测计价面积与本合同约定计价面积发生差异而产生的须补交101、的房款），出卖人有权拒绝向买受人交付该商品房或虽然交付了该商品房，但无须协助买受人办理房屋产权交易过户手续，并无须承担任何责任。5、买受人应在办理该商品房的收楼手续时，按出卖人要求办理产权登记有关手续，包括应向出卖人提交办理上述手续需要的证明文件及签署一切必须文件，须向银行借取资料的，买受人可委托出卖人代为向银行借取。买受人是否提供齐全证明文件以出卖人开具的收件回执为准。否则，出卖人无义务为买受人办理该商品房的房地产权属证书。6、按揭付款的，办理产权登记手续所需要的文件是否齐全以银行提供为准。银行提供了齐全文件的次日为产权登记的起算日，不受第1点约束。买受人委托出卖人向银行借取文件的，须向出卖102、人出具委托书。7、如因买受人或产权登记机关的责任致使买受人不能在本条规定日期取得房地产权属证书的，则出卖人免除因此而产生的买受人不能按期取得房地产权属证书的责任。十、双方同意本合同第十七条补充如下：1、买受人同意建筑区划内所有与某住宅单位（包括低密度住宅、联排住宅等）相邻的花园、绿地、楼宇屋面、露台，由该住宅单位的买受人按合同内容享有使用权。该住宅单位使用花园、绿地、楼宇屋面、露台，其范围、面积，以该住宅单位的出卖人与买受人签订的商品房买卖合同的约定的范围、面积、使用期限为准。上述部分，其使用权归各相应单位买受人按合同约定使用，其他买受人对此放弃且不具有使用权。以上部分未计入产权登记面积的，其103、使用权归各相应单位买受人使用，其它买受人对此放弃使用权。该商品房项下的楼宇屋面、露台、底层庭院、地下室及架空层/地下车位使用权年限与该商品房产权年限相同，该商品房转入时使用权也一并转让，不可分割。未计入公共部位与共用房屋分摊建筑面积的部分，包括但不限于会所、酒店、综合楼、学校、商业街、配套楼、停车场（地上及地下）、架空层、农贸市场、超市等配套建筑，其所有权、收益权属于出卖人。2、买受人使用、管理和养护的花园、绿地范围大约_平方米。买受人不得改变花园的绿化用途，不得更改花园内公共设备设施（管线井等），买受人必须维护花园的清洁卫生，负责花园植物的保养，不得在花园里堆放杂物，如物业管理公司须进入花园104、维修维护，买受人须积极配合，否则出卖人有权授权物业管理公司强行实施。（该条款仅适用于独立别墅及联排别墅）十一、双方同意本合同第二十四条补充如下：合同备案登记前，买受人应当按总楼价的2缴纳专项维修资金。办理合同登记备案时，买受人必须提交专项维修资金的缴纳凭证作为合同登记备案的必要条件，否则，出卖人不承担逾期办理合同登记备案的责任。十二、其他约定：1、关于通知的约定：（1）买受人确认本商品房买卖合同正文前“合同当事人”项下约定的通讯地址为出卖人向买受人发出书面通知的送达地址,买受人不填写地址的，有关书面通知则视买受人所提供的身份证地址为通讯地址。如出现买受人提供地址或身份证地址有误的，由此引起的一105、切责任由买受人承担。如买受人通讯地址变更，须在五日内书面通知出卖人，否则，出卖人按照上述地址发出通知，即视为已送达买受人。（2）出卖人按照买受人所提供的通讯地址寄出信件，即视为出卖人已经履行了通知义务。2、关于税费的约定： 买受人委托出卖人代为缴纳办理该商品房房地产权证须缴纳的相关税费，买受人在交付首期款的同时将前述应缴款项交给出卖人。其中：房屋契税：住宅建筑面积144以下：按成交价之1.5%收取；低密度住宅、商铺、车位、单位购买及建筑面积144（含本数）以上：按成交价之3%收取；印花税：按成交价之0.05%收取；产权证印花税：5元/证；房地产交易手续费：按建筑面积1.5元/(注：以上税费及费106、用均以政府有关部门或收费单位最新规定为准) 十三、本合同内容与本补充协议内容不一致的，以本补充协议为准。出卖人：买受人：【法定代表人】： 【法定代表人】：【委托代理人】： 【委托代理人】：（签章）：（签章）：业主临时公约（以恒大御景半岛为例）恒大御景半岛临时管理规约（金碧海岸花园业主临时公约）第一条 总 则一、根据物业管理条例和相关法律、法规、政策，建设单位在销售物业之前，制定本临时公约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。二、建设单位应当在物业销售前将本临时公约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人与建设单位签订物业买107、卖合同时对本临时公约予以的书面承诺，表示对本临时公约内容的认可。三、本临时公约对建设单位、业主和物业使用人均有约束力。四、建设单位与物业管理企业签订的前期物业服务合同中涉及业主共同利益的约定，应与本临时公约一致。第二条 本物业的基本情况一、本物业管理区域内物业的基本情况物业名称：恒大御景半岛（金碧海岸花园）；物业类型： 商住小区 ；座落位置：佛山市南海区里水镇草场村；建筑面积：971596.21平方米。二、根据有关法律法规和物业买卖合同，业主享有以下物业共用部位、共用设施设备的所有权：1、由单幢建筑物的全体业主共有的共用部位，包括该幢建筑物的承重结构、主体结构，公共门厅、公共走廊、公共楼梯间、108、户外墙面、屋面等；2、由单幢建筑物的全体业主共有的共用设施设备，包括该幢建筑物内的给排水管道、落水管、水箱、水泵、电梯、冷暖设施、照明设施、消防设施、避雷设施等；3、由物业管理区域内全体业主共有的共用部位和共用设施设备,包括围墙、池井、照明设施、共用设施设备使用的房屋、物业管理用房等。三、在本物业管理区域内，包括但不限于以下部位和设施设备为建设单位所有：1、会所、综合楼、配套楼；2、停车场；3、其他属于建设单位所有的部位和设施设备。建设单位行使以上部位和设施设备的所有权，不得影响物业买受人正常使用物业。第三条 业主的权利业主在物业管理活动中，享有下列权利：一、依法对物业的专有部分享有占有、使用109、收益和处分的权利，但不得妨碍其他业主正常使用物业。二、按照物业管理服务协议的约定，接受物业管理企业提供的服务。三、享有对物业管理企业及管理人员工作的监督、投诉的权利。四、监督物业管理企业履行物业服务合同，有权对本物业内物业管理的公共事项向物业管理企业提出意见和建议。五、对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权。六、有权根据物业共用部位，共用设施设备状况，要求物业管理企业及时组织或者联系维修责任人维修养护。七、监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用。八、法律法规规定的其他权利。第四条 业主的义务业主在物业管理活动中，履行下列义务： 一、在本物业内应遵守恒110、大御景半岛（金碧海岸花园）业户守则（见附件）及管理公司为提升小区管理而制定的有关规定。二、按照国家有关规定交纳专项维修资金。业主在出售、转让、抵押或者馈赠其物业时，所交纳的专项维修资金不要求返还，继续用作物业的共用部位、共用设备设施的维修、更新。三、业主同意建筑区划内所有与某住宅单位（包括低密度住宅、联排住宅等）相邻的花园、绿地、楼宇屋面、露台、底层庭院、地下室、架空层、地下车库/车位，由该住宅单位的买方按合同内容享有使用权。该住宅单位使用花园、绿地、楼宇屋面、露台、底层庭院、地下室、架空层、地下车库/车位，其范围、面积，以该住宅单位的卖方与买方签订的商品房买卖合同的约定的范围、面积、使用期限111、为准。上述部分，其使用权归各相应单位买受人按合同约定使用，其他买受人对此放弃且不具有使用权。四、本物业管理区域内，物业服务收费采取包干制方式。每月收费标准按住宅建筑面积高层住宅：2.5元/，低密度住宅：4元/，商业： 3.5 元/收取。物业服务费不包括公摊水电费。业主在收楼时，预缴三个月物业服务费，自收楼起第四个月开始应在每月3日前 履行交纳物业管理服务费、代收代缴费用等的义务。物业服务费如遇政府执行标准调整，按政府最新标准执行。业主与使用人约定由使用人交纳的，从其约定，业主负连带责任。物业服务费用主要用于以下开支：1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2、物业共用部位、共用112、设施设备的日常运行、维护费用；3、物业管理区域清洁卫生费用；4、物业管理区域绿化养护费用；5、物业管理区域秩序维护费用；6、办公费用；7、物业管理企业固定资产折旧；8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9、法定税费；10、物业管理企业的利润；11、用于业主的其他费用。业主应按照前期物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。五、物业服务费用是物业服务活动正常开展的基础，涉及全体业主的共同利益，业主应积极倡导欠费业主履行交纳物业服务费用的义务。为维护业主的共同利益，全体业主同意在物业管理活动中授予物业管理企业以下权利：1、根据本临时公约配合建设单位制定物业共用部位和共用设施设备的使用113、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；2、以规劝、批评、公示、 要求赔偿损失、 暂停物业服务等必要措施制止业主、物业使用人违反本临时公约和规章制度的行为；六、不违反法律、法规、规章及地方规范性文件禁止的行为。第五条 业主之间的相邻关系 遵守物业管理法规、规章、制度，按照有利于物业使用、安全以及公平、合理的原则，正确处理供水、排水、通行、通风、采光、维修、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面的相邻关系。第六条 违约处理一、物业管理企业对未按时交纳物业管理服务费、代收代缴费用等的业主，可按合同约定采取相应的催缴措施或依法向人民法院起诉。 二、业主违反本临时公约关于物业的使用、维护和管理的约定，114、妨碍物业正常使用或造成物业损害及其他损失的，其他业主和物业管理企业可依据本临时公约向物业所在地人民法院提起诉讼。三、业主违反本临时公约关于业主共同利益的约定，导致其他业主的共同利益受损的，其他业主和物业管理企业可依据本临时公约向人民法院提起诉讼。四、授权物业管理企业对违规安装空调和装饰装修房屋的业主采取以下措施： 1. 督促责任业主改正。 2. 不予返还装饰装修履约保证金。 3. 禁止施工人员进入物业管理区域。 4. 造成他人房屋被损坏，包括渗、漏、跑、冒和堵等，拒绝维修和拒绝配合修缮的，物业管理企业可上报政府主管部门，责任业主负责承担修缮费和赔偿相关损失。第七条 附 则一、本临时公约所称物业115、的专有部分，是指由单个业主独立使用并具有排他性的房屋、空间、场地及相关设施设备。本临时公约所称物业的共用部位、共用设施设备，是指物业管理区域内单个业主专有部分以外的，属于多个或全体业主共同所有或使用的房屋、空间、场地及相关设施设备。二、业主转让或出租物业时，应符合法律法规和有关规定，并提前5日将房号、承租人姓名及联系方式、承租或过户时间等基本情况以书面形式通知物业管理企业。三、业主转让或出租物业时，必须要求物业继受人签署本临时公约承诺书或承租人在租赁合同中承诺遵守本临时公约，并要求承租人或使用人遵守。承租人或使用人违反本临时公约的，业主承担连带责任。四、本物业全体业主均须自觉遵守本临时公约，业116、主由于不遵守本临时公约造成的人身或财产损失，责任由造成损失的业主承担。五、本临时公约对本物业所有业主和非业主使用人具有同等效力。业主更换，本临时公约继续有效。六、本临时公约由开发建设单位或受其委托的物业管理单位报所在地物业管理主管部门备案，在业主签订房屋买卖合同时由业主签字确认后生效。七、业主之间因本公约发生纠纷，协商不成的，提请本物业所在地物业管理主管部门调解，或通过法律途径解决。八、本临时公约由建设单位、物业管理企业和每位业主各执一份。九、本临时公约自首位物业买受人承诺之日起生效，至业主大会制定的业主临时公约生效之日终止。承诺书本人为佛山市南海区里水镇草场村恒大御景半岛（金碧海岸花园）（以117、下称该物业）的买方，为维护本物业管理区域内全体业主的共同利益，本人声明如下：一、确认已详细阅读佛山市南海新中建房地产发展有限公司制定的恒大御景半岛临时管理规约（金碧海岸花园业主临时公约）（以下称“本临时公约”）；二、同意遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守本临时公约；三、本人同意承担违反本临时公约的相应责任，并同意对该物业的使用人违反本临时公约的行为承担连带责任；四、本人同意转让该物业时取得物业继受人签署的本临时公约承诺书并送交建设单位或物业管理企业，建设单位或物业管理企业收到物业继受人签署的承诺书前，本承诺继续有效。承诺人（签章）： 证件号码： 房屋位置： 苑/轩/栋单元房日期： 年 月 日恒118、大御景半岛（金碧海岸花园）业户守则一、 公共场所管理守则1. 不擅自占用或损坏物业共用部位、共用设施设备及相关场地，擅自移动物业共用设施设备。2. 不在本物业任何公共场所晾晒衣物（本物业的固定晾晒处除外）。 3. 不在本物业任何公共场所放置或储存任何废物箱、垃圾桶、家私、机器、货物或其他物品。 4. 不在本物业内堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品。 5. 不私自使用公共场所作任何商业或私人用途。 6. 不损坏路灯、消防设备、水泵、配电房、避雷器、道路、花基（栏）等共用设施设备。 7. 不制造超标准噪声，不聚众喧闹，影响公众安宁。 8. 在公共场所开展户外活动，遵守物业管理企业的管理规定。 9. 119、不在本物业内垃圾站、垃圾箱（桶）地方掏拾垃圾。 10. 不在本物业内排放有毒、有害物质或烟尘污染环境。 11. 不使用本物业公用水、电做私人用途。 二、 装饰装修管理守则1. 业主应按设计用途使用物业。因特殊情况需要改变物业设计用途的，业主应在征得相邻业主书面同意后，报有关行政主管部门批准，并经物业管理企业批准。 2. 业主需要装饰装修房屋的，应事先经物业管理企业批准，并与其签订装饰装修管理服务协议，并将此协议内容告知自行委托的装饰装修施工企业。3. 业主应按装饰装修管理服务协议的约定从事装饰装修行为，清楚并遵守物业管理企业告知的关于装饰装修工程的禁止行为和注意事项，不得从事装饰装修的禁止行为120、。4. 在进行室内装饰装修时，遵守建设部住宅室内装饰装修管理办法、广东省以及佛山市有关室内装修管理的相关规定。 5. 不拒绝和阻碍物业管理企业依据装饰装修管理服务协议的约定对装饰装修活动的监督检查。6. 本物业管理区域的装饰装修施工时间为 每个工作日8：00-12：00，14：00-18：00，其他时间及节假日不得施工。7. 不因房屋装修影响毗邻房屋的使用安全。未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，不变动建筑主体和承重结构、超过建筑设计标准或者规范增加楼面荷载（如超负荷吊顶、安装大理石和大型吊灯等）。 8. 不将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房。 9. 不扩大承重121、墙上原有的门窗尺寸，不拆除连接阳台的砖、混凝土墙体。 10. 不改变房屋建筑及其设施设备的结构、外貌（含外墙、外门窗、阳台等部位设施的颜色、形状和规格）、设计用途、功能和布局等。 11. 不对房屋的内外承重墙、梁、柱、板、阳台违章凿、拆、搭、建。12. 装饰装修材料及装修垃圾按物业管理企业指定时间、指定地点放置，不得擅自占用物业共用部位和公共场所。并负责自行清运。13. 避免造成管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏等。 14. 装修时不侵占公共空间，不损害绿化、公共设施。 15. 业主应按有关规定合理使用水、电、气、暖等共用设施设备，不得擅自拆改。16. 不在承重、非承重外墙上开门、窗。 17122、. 阳台、平台、露台、护栏不作任何影响房屋外观的封闭、更改（含更改颜色、材料、增加门扇、安装遮阳蓬、雨蓬等）。安装遮阳蓬、雨蓬等先经政府规划部门批准，到物业管理企业备案后，按物业管理企业统一款式（长、宽、高、材料、颜色等）安装。 18. 不在阳台、窗户外安装防盗网等影响房屋外观的任何设施。安装防盗门、防盗窗花、拉闸门、洋房车库门和私家苑门，均安装于设施内侧，并采用物业管理企业指定的款式（包括材料和颜色等）。 19. 业主应按设计预留的位置安装空调，未预留设计位置的，应按物业管理企业指定的位置安装，并按要求做好冷凝水的处理。20. 空调机外机发出超标噪音的，应停止使用，经排除故障或更换后再使用。123、 21. 确需改动卫生间、厨房间防水层的，应当按照防水标准制订施工方案，完工后需做24小时闭水试验。 22. 房屋装修应自房屋交付之日（含房屋转让）起半年内完成，并自动工之日起三个月内完工，周末及法定节假日装修避免有噪音的施工项目（如避免使用电动工具，凿、打墙面地面等）。 23. 因装饰装修房屋影响物业共用部位、共用设施设备的正常使用以及侵害相邻业主合法权益的，业主应及时恢复原状并承担相应的赔偿责任。三、 治安、消防管理守则1. 不利用房屋窝藏犯罪人员和赃物或利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动，对违法犯罪人员和行为及时举报。 2. 在本物业内发现行为可疑人员，应及时与物业管理企业124、联系。 3. 爱护各种防火设施设备，遵守防火各项规定，发现火灾隐患，应及时通知物业管理企业处理。 4. 楼层防火门应保持关闭状态，不私自加锁或长期打开。 5. 不在公共部位搭建或安装、放置任何物品阻塞消防通道。 6. 只在发生火警或紧急事故时利用天台逃生，而不使用天台作任何其他用途（房屋买卖合同中另有约定的除外）。 7. 管理好电炉、燃气用具及其它家用电器设备，使用电炉、燃气炉应确保用电用气安全。8. 法律、法规禁止的其他行为。四、 交通管理守则1. 在物业管理区域内行驶和停放车辆，应遵守本物业管理区域的车辆行驶和停车规则。2. 机动车辆凭证进出小区，进出停车场出入口时不尾随。 3. 不随意停125、放车辆，车辆应当停放在停车场或物业管理企业指定的停放地点，不占用他人车位。 4. 离车锁好车门，关闭车窗，车辆出入证件随身携带，不将贵重物品放在车内。 5. 不在本小区内修理、清洗车辆，车辆漏油造成地面污迹应自行清理。 6. 不在本物业内任何区域试车、练车。 7. 不在本物业内鸣喇叭，车辆停放时及时关闭发动机。 8. 车辆停放期间，应保证防盗报警器功能正常，发生误鸣或故障应迅速解除。 9. 按照停车场收费标准交纳费用。 10. 爱护停车场设备设施，造成损坏的应承担赔偿责任。 11. 车位只用作停放车辆，不堆放杂物、安装设施或改作他用。 12. 不在本物业停车场车位上长期停放极度破残以至影响本物126、业环境和容貌的车辆。 13. 遵守交通规则，按道路交通标志标线要求行驶。 14. 非机动车辆自行锁好，在物业内固定停放处停放，不乱停乱放，长期不使用的及时处理。 五、 环境卫生管理守则1. 遵守本市市容及环境卫生管理规定。 2. 注意保持本物业的环境卫生，不乱扔烟头、纸屑、随地吐痰、大小便，造成污染、破坏地面、墙面的需自行恢复原样。 3. 不在本物业内乱搭、乱贴、乱挂、乱写、乱画等。 4. 将废弃杂物、垃圾投放到指定的地点。 5. 对易坠落的物品妥善保管，严禁高空抛物。 6. 不破坏公共绿化及设施，包括公共绿地、花草树木、建筑小品、体育设施等，不向绿地、花草树木泼污水和有害物质。 7. 不在公127、共场所种植花草树木、搭花架。 8. 自家花园内树木超过自家屋檐的宽度、高度时，应及时修剪，防止影响周围住户。 9. 不违反政府规定或在非指定地点燃放烟花、爆竹。 10. 不在门窗、玻璃窗等地方张贴广告、报纸等。11. 不在本小区饲养未办理合法手续的狗、家禽、家畜及政府明确规定具有伤害性、侵害性或易传染疾病的动物。对于本小区内允许饲养的动物：A、 必须遵守政府有关规定并办理完毕政府有关手续，告知物业管理企业，否则，任何业主或物业公司有权将其作任何处理。 B、 饲养人在遛狗时，应以绳束之，佩戴口罩，及时清洁宠物在公共区域内排放的粪便。 C、 饲养人饲养动物，不滋扰邻里，如造成5户以上书面投诉，饲养128、人应自行将动物清离本小区。 六、 共用部位和共用设施设备使用守则1. 因维修物业或者公共利益，业主或使用人确需临时占用、挖掘道路、场地的，须征得物业管理企业书面同意，并在约定的时间内恢复原状。如给他人造成损失的，应作相应赔偿。2. 因维修养护物业确需进入相关业主的物业专有部分时，业主或物业管理企业应事先告知相关业主，相关业主应给予必要的配合。 相关业主阻挠维修养护的进行造成物业损坏及其他损失的，应负责修复并承担赔偿责任。3. 发生危及公共利益或其他业主合法权益的紧急情况，必须及时进入物业专有部分进行维修养护但无法通知相关业主的，物业管理企业可向相邻业主说明情况，在第三方（如所在地居委会或派出所129、或 相邻业主）的监督下，物业管理企业有权不受任何限制地进入相关业主的物业专有部分进行维修养护，但事后应及时通知相关业主与受益方做好善后工作。4. 物业在使用中存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。责任人不履行维修养护义务的，可以由物业管理企业维修养护，费用由责任人承担。 5. 同一栋（单元）上下层业主由于管道渗、漏、堵引发的纠纷，由相关业主自行协商解决。6. 建设单位应按国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。建设单位在保修期限和保修范围内拒绝修复或拖延修复的，业主可委托物业管理企业组织修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由建设单位130、承担。7. 本物业管理区域内的全体业主按规定缴存、使用和管理物业专项维修基金，物业保修期期满后物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造，冲抵专项维修基金。共用部位和共用设施设备维修费用的分摊遵循“谁受益，谁负责”的原则。购房人授权业委会审核、批准及确认专项维修基金的使用。未成立业委会之前，由三个或三个以上受益业主确认或提议，乙方便可以使用专项维修基金对物业共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造。8. 业主及物业使用人使用电梯，应遵守本物业管理区域的电梯使用管理规定。前期物业管理服务协议（以恒大御景半岛为例）：恒大御景半岛（金碧海岸花园）前期物业管理服务协议甲方（业主）： 法定代表人/法131、定代理人： ；电话： ；住所地： ；邮编： 。乙方（物业管理企业）：广州市金碧物业有限公司；法 定 代 表 人： 魏朝阳 ；电 话： ；住 所 地：广州市海珠区工业大道南821号金碧花园；邮 编： 510288 ；资 质 等 级： 一级 ；证 书 编 号： （建）1050231 。 根据国家物业管理条例以及有关政府法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲、乙双方就前期物业管理服务达成如下协议。本协议适用于自房屋出售之日起至本物业业主大会与物业管理企业签订的物业管理服务合同生效时止的物业管理。第一条 双方的权利和义务一、甲方的权利义务 1、入住前，享有对所用物业的检查权。2、享有对乙方及管132、理人员工作的监督权、投诉权。3、享有对园区内各项管理的建议权、监督权。4、住宅单位仅作居住使用，不得作写字楼、货仓、工厂或其他商业用途。5、不得从空中向地面抛掷任何物品，违者承担因故意或过失向地面抛掷物品所造成的一切责任。6、甲方同意与乙方按以下原则建立停车服务关系：乙方为甲方有偿提供停车场地并对场地进行维护管理，不对车辆盗抢、损坏及车内财物损失负责，甲方自行负责购买车辆保险，出现损失，由第三方或承保人负责赔偿。7、依据本协议在房屋交付使用后按时交纳物业服务资金，按照政府相关规定交纳专项维修资金。8、对承租人、使用人及访客等违反本物业的物业管理制度和恒大御景半岛临时管理规约（金碧海岸花园业主临133、时公约）等造成的损失、损害承担连带责任。9、装饰装修房屋时，应事先书面告知乙方，并办理相关手续，方可进行。甲方必须遵守政府房屋装饰装修的相关规定，与乙方签订装饰装修管理服务协议书并严格遵守。10、不得占用、损坏本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能，因搬迁、装饰装修等原因确需合理使用共用部位、共用设施设备的，应事先通知乙方并经其同意后确定使用范围和时限，并在约定的期限内恢复原状，造成损失的，应予赔偿。11、甲方的通讯地址为本园区自有物业地址。当甲方的通讯地址发生改变时，甲方应及时通知乙方。相关事宜，乙方以书面投递方式通知甲方。因甲方所留通讯地址不准确而导致相关事宜不能及时知会甲方的，所134、有责任由甲方自行承担。12、甲方必须遵守本物业内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度和恒大御景半岛临时管理规约（金碧海岸花园业主临时公约）各项管理规定及相关约定。二、乙方的权利义务1、对本物业房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。2、征求业主（住户）意见，受理园区内的设备、卫生、绿化、治安等方面的投诉，认真热情接待业主（住户）来访，为业主（住户）排忧解难。3、根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本物业的物业管理制度和物业使用守则并书面告知乙方。4、建立健全本物业的物业管理档案资料。5、制定园区每年管理费用135、的开支预算，及时收取和追缴业主（住户）的物业管理服务费。6、制止违反本物业的物业管理制度和物业使用守则的行为。7、甲方同意授权乙方对专项维修基金使用的审核、确认、批准按以下原则操作：共用部位和共用设施设备维修费用的分摊遵循“谁受益，谁负责”的原则。恒大御景半岛（金碧海岸花园）前期物业管理服务协议签订后，即视为甲方授权业委会审核、批准及确认专项维修基金的使用。在成立业委会之前，由三个或三个以上受益业主确认或提议，乙方便可以使用专项维修基金对物业共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造。8、安排管理人员对园区进行日常巡视，并配合执有效证件的国家执法人员进入所管辖的房屋内检查，业主（住户）或有关人136、员不得故意刁难或妨碍，应积极配合保安部、派出所管理日常治安工作。9、 于甲方接收该单元收楼时，将装饰装修房屋的注意事项和限制条件书面告知甲方，并与甲方订立装饰装修管理服务协议书，务使甲乙双方能联手监管甲方所聘任的装修公司及工人遵循有关规定，促进本物业的有效管理。10、在甲乙双方达成协议后向甲方提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务。第二条 物业管理服务内容在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：一、物业共用部位的维修、养护和管理；二、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；三、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；四、公共绿化的养137、护和管理；五、交通秩序与车辆停放管理；、内容： 引导机动车、非机动车行驶。定期维护停车场各项设施。 、责任：负责车辆行驶与停放秩序维护。 维护停车场设施的运行。 乙方不承担甲方车辆及车内财物的保管、保险责任。六、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；、 内容： 协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序。公共区域安全值班、监督和间歇巡视。对大件物品搬运进行登记、检查。大件物品指：体积超过0.5立方米或重量超过25公斤的物品。 、责任： 严格管理安全管理员队伍，工作规范。及时向公安部门通报发生在公共区域内危及住户安全的情况。乙方不承担甲方人身与财产保管、保险责任。 七、装饰装修管理服务；根据建设部138、住宅室内装饰装修管理办法等相关法规和双方签订的装饰装修管理服务协议书提供管理服务。八、物业档案资料管理；九、甲方可委托乙方对其物业的专有部分提供单独有偿的维修养护等服务，服务内容和费用由双方另行商定。 第三条 物业管理服务质量一、房屋外观：1、房屋整体外观统一、完好、整洁。 2、对公共区域违章、私搭、乱建现象依法进行管理。 二、设备运行：1、设备良好，运行正常，无事故隐患。 2、特殊工种人员持证上岗，遵守操作规程。 三、共用部位、共用设施设备的维护和管理： 1、共用部位、共用设施设备完好率达95%，保养、检修制度完善。2、道路畅通，路面平坦，污水排放通畅，二次供水无污染及隐患。四、环境卫生：1139、整体环境及环卫设施保持清洁，垃圾日产日清。2、定期杀虫灭鼠。五、绿化：1、花草树木长势良好，修剪整齐、美观。2、定期消杀除虫。六、交通秩序与车辆停放：1、车辆停放、行驶有序。 2、主要干道和消防通道交通顺畅。 七、安全管理： 1、公共区域内文明有序。2、可能危及住户安全处，依照国家有关规定有明显标识。八、消防：1、各类消防设施完好，有效。2、发生火警及时通报，并协助消防部门救助。 九、及时对房屋共用部位、共用设施设备进行维修。第四条 物业管理服务费（不含应从专项维修资金支出的房屋共用部位共用设施设备大中修或更新改造的费用）一、 本物业工程竣工验收交付使用后，乙方按本协议约定内容及广州市普通住140、宅物业管理服务等级(一级)标准向甲方提供物业管理服务。乙方在甲方收楼时，预收三个月物业服务费，自收楼起第四个月开始应在每月3日前履行交纳义务。二、 物业服务费实行包干制，每月收费标准按住宅建筑面积高层住宅：2.5元/，低密度住宅：4元/，商业： 3.5 元/收取。物业服务费不包括公摊水电费。物业服务费如遇政府执行标准调整，按政府最新标准执行。三、 物业服务费用主要用于以下开支：（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；（3）物业管理区域清洁卫生费用；（4）物业管理区域绿化养护费用；（5）物业管理区域秩序维护费用；（6）办公费141、用；（7）物业管理企业固定资产折旧；（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；（9）法定税费；（10）物业管理企业的利润；（11）用于业主的其他费用。乙方按照上述标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。四、甲方应于房屋交付或视为实际交付之日起交纳物业服务费用。五、甲方与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，甲方负连带交纳责任，并应及时书面告知乙方。六、甲方同意委托乙方办理银行代缴费帐户，同意乙方通过为甲方办理的银行代缴费帐户划扣水电费和物业服务费。划扣费用由甲方承担。七、甲方产权发生变更，须与新业主共同与乙方办理142、证件及资料变更登记手续。因甲方未及时与乙方办理清户手续而引起的欠费及其他责任问题由该物业新业主承担，甲方负连带责任。第五条 物业的经营与管理一、停车场属于建设单位所有、委托乙方管理，停车场收费标准按政府收费办法执行。二、乙方与停车场车位使用人签订书面的停车管理服务协议，明确双方在车位使用及停车管理服务等方面的权利义务。第六条 物业的使用一、 甲方对物业的专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但不得妨碍其他业主正常使用物业。二、 甲方同意建筑区划内所有与某住宅单位（包括低密度住宅、联排住宅等）相邻的花园、绿地、楼宇屋面、露台、底层庭院、地下室、架空层、地下车库/车位，由该住宅单位的买方按合同143、内容享有使用权。该住宅单位使用花园、绿地、楼宇屋面、露台、底层庭院、地下室、架空层、地下车库/车位，其范围、面积，以该住宅单位的卖方与买方签订的商品房买卖合同的约定的范围、面积、使用期限为准。上述部分，其使用权归各相应单位买受人按合同约定使用，其他买受人对此放弃且不具有使用权。 未计入公共部位与共用房屋分摊建筑面积的部分还包括但不限于地下和架空层停车场（库）、会所、商业街等配套建筑，其所有权、收益权属于出卖人。三、 甲方应遵守法律、法规的规定，按照有利于物业使用、安全、整洁以及公平合理、不损害公共利益和他人利益的原则，在供电、供水、供热、供气、排水、通行、通风、采光、装饰装修、环境卫生、环境保144、护等方面妥善处理与相邻业主的关系。四、 甲方应按设计用途使用物业。因特殊情况需要改变物业设计用途的，甲方应在征得相邻业主书面同意后，报有关行政主管部门批准，并经乙方同意。五、 甲方需要装饰装修房屋的，应事先经乙方批准，并与其签订装饰装修管理服务协议书。乙方可按政策法规规定向甲方收取物业装饰装修保证金。甲方应按装饰装修管理服务协议的约定从事装饰装修行为，遵守装饰装修的注意事项，不得从事装饰装修的禁止行为。物业装饰装修完毕，如未造成物业共用部位、共用设施、设备及相关场地的损坏，不存在安全隐患的，乙方应在验收合格后30日内将物业装饰装修保证金本金无息退还甲方。六、 甲方应在指定地点放置装饰装修材料及145、装修垃圾，不得擅自占用物业共用部位和公共场所。本物业管理区域的装饰装修施工时间为 每个工作日8：00-12：00，14：00-18：00，其他时间及节假日不得施工。七、 因装饰装修房屋影响物业共用部位、共用设施设备的正常使用以及侵害相邻甲方合法权益的，甲方应及时恢复原状并承担相应的赔偿责任。八、 甲方应按有关规定合理使用水、电、气、暖等共用设施设备，不得擅自拆改。九、 甲方应按设计预留的位置安装空调，未预留设计位置的，应按乙方指定的位置安装，并按要求做好噪音及冷凝水的处理。十、 甲方及物业使用人使用电梯，应遵守本物业管理区域的电梯使用管理规定。十一、 在物业管理区域内行驶和停放车辆，应遵守本物146、业管理区域的车辆行驶和停车规则。十二、 本物业管理区域内禁止下列行为：1、损坏房屋承重结构、主体结构，破坏房屋外貌，擅自改变房屋设计用途；2、占用或损坏物业共用部位、共用设施设备及相关场地，擅自移动物业共用设施设备；3、违章搭建、私设摊点；4、在非指定位置倾倒或抛弃垃圾、杂物；5、违反有关规定堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒有害物质，发出超标噪声；6、擅自在物业共用部位和相关场所悬挂、张贴、涂改、刻画；7、利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动；8、法律、法规禁止的其他行为。十三、乙方应制定本物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规147、章制度。乙方根据规章制度提供管理服务时，甲方和物业使用人应给予必要配合。第七条 专项维修资金的管理与使用一、物业专项维修基金按房屋总房价的2由甲方在缴交首期房款的同时缴交。如政府部门出台新规定，则按政府相关规定执行。二、专项维修基金的使用用于物业共用部位、共用设施设备的更新、改造和保修期期满后的维修。三、专项维修基金的续筹：在业主大会成立前,按拥有2/3及以上投票权的业主通过的方案续筹，业主大会成立后，按业主大会决定的方案续筹。四、相关业主不批准乙方所编制的专项维修资金使用方案，或资金不够所引致的经济损失及法律责任，由相关业主承担。相关业主批准后，乙方未及时按专项资金使用方案实施的，所引致的经148、济损失及法律责任由乙方承担。 五、甲方转让房屋所有权时，已交纳的专项维修资金不予退还。 第八条 保险一、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险在保修期满后由乙方代为办理，纳入物业服务资金年度预算。 二、甲方或物业使用人的人身安全、私有财产、车辆等的保险由甲方或物业使用人自行办理。 第九条 物业的维修养护一、 业主大会成立前，乙方应制定本物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。二、 乙方根据规章制度提供管理服务时，甲方和物业使用人应给予必要配合。三、 甲方对物业专有部分的维修养护行为不得妨碍其他业主的合法权益。 因维修养护物业确需进入相关业主的149、物业专有部分时，甲方或乙方应事先告知相关业主，相关业主应给予必要的配合。 相关业主阻挠维修养护的进行造成物业损坏及其他损失的，应负责修复并承担赔偿责任。四、 发生危及公共利益或其他业主合法权益的紧急情况，必须及时进入物业专有部分进行维修养护但无法通知相关业主的，乙方可向相邻业主说明情况，在第三方（如所在地居委会或派出所或相邻业主）的监督下，有权不受任何限制地进入相关业主的物业专有部分进行维修养护，但事后应及时通知相关业主与受益方做好善后工作。五、 因维修养护物业或者公共利益，甲方确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得建设单位和乙方的同意，并在约定期限内恢复原状。六、 物业存在安全隐患，危及公150、共利益或其他业主合法权益时，责任人应当及时采取措施消除隐患。七、 建设单位应按国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。建设单位在保修期限和保修范围内拒绝修复或拖延修复的，甲方可委托乙方组织修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由建设单位承担。八、 本物业管理区域内的全体业主应按规定缴存、使用和管理物业专项维修基金，用于物业共用部位、共用设施设备的更新、改造和保修期期满后的维修。九、 乙方可采取规劝、要求赔偿损失、暂停物业服务、公示不良行为等必要措施，制止甲方、物业使用人违反恒大御景半岛临时管理规约（金碧海岸花园业主临时公约）和物业管理区域内物业管理规章制度的行为。十、 乙方应及时向全体151、业主通告本物业管理区域内有关物业管理的重大事项，及时处理甲方和物业使用人的投诉，接受甲方和物业使用人的监督。第十条违约责任一、 甲方或物业使用人违反本合同第四条的约定，逾期交纳物业服务费，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之一的标准向乙方支付滞纳金。共用水、电费等分摊费用的逾期责任也按此方式执行。二、 甲方不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方除有权按本协议约定收取滞纳金外，逾期一个月仍拒绝缴交的，乙方可采取将欠缴费用的业主名单在物业管理区域内予以公布；停止提供物业管理特约服务；将欠费业主房号报本物业所在地房屋管理部门备案，在交清所欠费用之前不予办理转让手续等催缴措施。逾期三个152、月仍拒绝缴交的，乙方可向人民法院提起诉讼。 三、 甲方违反协议，使乙方未达到管理服务质量的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正造成乙方损失的，甲方承担相应的法律责任。四、 双方约定因为下列事由所导致之损害，不论其为直接或间接，均构成对乙方的免责事由，即乙方均不负赔偿之责：、天灾、地震等不可抗力及非乙方能控制的其它事由，包括但不限于政府行为或政策法规变动等所致之损害。、在本物业内发生治安或刑事案件（包括但不限于暴动、抢劫、盗窃、破坏、爆炸、火灾等事由）所致之损害，但因乙方故意或过失所致的不在此限。、乙方已履行本合同约定义务，因本物业内设备或相关设施，本身固有瑕疵所致的一切相关损害。、 因甲方或153、第三者之故意或过失所致，或甲方、物业使用人违反本协议、恒大御景半岛临时管理规约（金碧海岸花园业主临时公约）和物业管理区域内公用部位、共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度所致的一切相关损害。、非因乙方违反本合同义务，业主专有及约定专用部分之火灾、盗窃等治安、刑事案件所致之损害。、乙方书面提出需完善专有部分、共用部位、共用设施及共用设备的合理建议或措施，对方未采纳所致之损害。、自甲方迟延交付物业服务资金至清偿日期间（含票据未兑现部分）产生之任何损害。、非因乙方违反本协议义务，本物业区域内车辆被窃、被破坏或车内财物被窃之损害。、甲方或物业使用人未经乙方同意，擅自委托乙方工作人154、员提供服务所致之任何损害。10、因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知业主和物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的；11、因非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的；12、除上述各款外，其它非乙方责任造成的损失。第十一条 其他约定一、本协议期限自商品房买卖合同约定的交房期限之日起有效；但在本合同期限内，业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同生效时，本合同自动终止，业主大会选聘了新的物业管理企业的，物业管理企业之间应当做好交接工作。二、本合同终止时，乙方应将物业管理用房、物业管理相关资料155、等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会。三、本协议中“业主”是指拥有房屋所有权的建设单位和房屋买受人，即商品房买卖合同中的买方及本协议中的甲方。四、甲方可与物业使用人就本合同的权利义务进行约定，但物业使用人违反本合同约定的，甲方应承担连带责任。五、业主已充分理解恒大御景半岛（金碧海岸花园）前期物业管理服务协议和恒大御景半岛临时管理规约（金碧海岸花园业主临时公约）的内容，并遵守恒大御景半岛临时管理规约（金碧海岸花园业主临时公约）。六、本合同在履行中发生争议，由双方协商解决，协商不成，双方可以向业主所在地人民法院提起诉讼。七、 本合同一式 贰 份，甲、乙双方各执 壹 份，自双方签字盖章156、之日起生效。八、 甲方已阅读并充分理解各项条款。其中，第一条第一的第6点、第二条的第五、六及第十条的第四中的条款，乙方已向甲方充分说明。甲方愿意遵守上述各项条款。甲方（签章）： 乙方（签章）：广州市金碧物业有限公司受托人：证件号码（受托人）： 法定代表人/法定代理人： 年 月 日 年 月 日广州市普通住宅物业管理服务等级标准一级项目内 容 与 标 准权重(%)（一）综合管理服务1、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。2、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。3、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书157、。4、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全，并运用计算机进行管理。5、管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。6、设有服务接待中心，公示24小时服务电话。急修半小时内、其它报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修和回访记录。7、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目。8、按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。9、按合同约定规范使用住房专项维修资金。10、经常与业主沟通，及时解答业主的咨询和处理业主投诉，进行物业管理服务满意率调查，征求业主的意见，改善服务质量。11、每年开展一次以158、上健康有益的社区文化活动。（二）房屋管理1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。2、根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。3、每日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。4、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约（业主临时公约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装159、修的禁止行为和注意事项。每日巡查1次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。5、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。6、小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标。各组团、栋及单元（门）、户和公共配套设施、场地有明显标志。（三）共用设施设备维修养护1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。2、建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。3、设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行160、设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。4、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。5、消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。6、设备房保持整洁、通风，无冒、滴、漏和鼠害现象。7、小区道路平整，主要道路及停车场交通标志齐全、规范。8、对照明设备按规定时间定时开关，每天检查，及时更换。9、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方161、案。10、接到相关部门停水、停电通知后，应向业主做好通知工作。（四）维护公共秩序1、小区主出入口24小时站岗值勤。2、对重点区域、重点部位每1小时至少巡查1次；配有安全监控设施的，配备专门人员实施24小时监控。3、有明显的车辆行走、停放标志，对进出小区的车辆实施证、卡管理，引导车辆有序通行、停放。4、对进出小区的装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理。5、每年对服务人员进行消防培训，对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。（五）保洁服务1、每栋每层设置一个垃圾桶，每日上门收集并清运垃圾2次。垃圾袋装化，保持垃圾桶清洁、无异味。2、合理162、设置果壳箱或者垃圾桶，每日清运2次。3、小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫2次；电梯厅、楼道每日清扫2次，每周拖洗1次；一层共用大厅每日拖洗1次；楼梯扶手每日擦洗1次；共用部位玻璃每周清洁1次；路灯、楼道灯每月清洁1次；及时清除道路积水。4、共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月检查1次，视检查情况及时清掏；化粪池每月检查1次，每半年清掏1次，发现异常及时清掏。5、二次供水水箱按规定清洗，定时巡查，水质符合卫生要求。6、根据当地实际情况定期进行消毒和灭虫除害。（六）绿化养护管理1、有专业人员实施绿化养护管理。2、草坪生长良好，及时修剪和补栽补种，无杂草、杂物。3、花卉、绿篱、树木应根163、据其品种和生长情况，及时修剪整形，保持观赏效果。4、定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。5、定期喷洒药物，预防病虫害。二级项目内 容 与 标 准权重（%）（一）综合管理服务1、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。2、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。3、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。4、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全，并运用计算机进行管理。5、管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。6、公示16小时服务电话。急修1小时内、其它报修按164、双方约定时间到达现场，有报修、维修和回访记录。7、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目。8、按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。9、按合同约定规范使用住房专项维修资金。10、经常与业主沟通，及时解答业主的咨询和处理业主投诉。（二）房屋管理1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。2、根据房屋实际使用年限，适时检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组165、织维修。3、每3日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。4、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约（业主临时公约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每3日巡查1次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。5、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。6、小区主出入口设有小区平面示意图，各组团、栋及单元（门）、户有明显标志。（三166、）共用设施设备维修养护1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。2、建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。3、设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。4、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。5、消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。6、设备房保持167、整洁、通风，无冒、滴、漏和鼠害现象。7、小区主要道路及停车场交通标志齐全。8、对照明设备按规定时间定时开关，定期检查，及时更换。9、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。10、接到相关部门停水、停电通知后，应向业主做好通知工作。（四）协助维护公共秩序1、小区主出入口24小时值勤。2、对重点区域、重点部位每2小时至少巡查1次。3、对进出小区的车辆进行管理，引导车辆有序通行、停放。4、对进出小区的装修等劳务人员实行登记管理。5、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。（五）保洁服务1、168、按幢设置垃圾桶，生活垃圾每天清运1次。2、小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫1次；电梯厅、楼道每日清扫1次，半月拖洗1次；楼梯扶手每周擦洗2次；共用部位玻璃每月清洁1次；路灯、楼道灯每季度清洁1次。及时清除区内主要道路积水。3、区内公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每季度检查1次，并视检查情况及时清掏；化粪池每2个月检查1次，每年清掏1次，发现异常及时清掏。4、二次供水水箱按规定期清洗，定时巡查，水质符合卫生要求。5、根据当地实际情况定期进行消毒和灭虫除害。（六）绿化养护管理1、 有专业人员实施绿化养护管理。2、 对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护。3、定期清除绿地杂草、杂物169、。4、适时组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。5、适时喷洒药物，预防病虫害。三级项目内 容 与 标 准权重（%）（一）综合管理服务1、 服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。2、 承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。3、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。4、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。5、管理服务人员佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。6、公示8小时服务电话。报修按双方约定时间到达现场，有报修、维修记录。7、按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资170、金的收支情况。8、按合同约定规范使用住房专项维修资金。9、经常与业主沟通，及时解答业主的咨询和解决业主投诉。（二）房屋管理1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。2、根据房屋实际使用年限，检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。3、每周巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，定期维修养护。4、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约（业主临时公约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装171、修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。至少两次巡查装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。5、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。6、各组团、栋、单元（门）、户有明显标志。（三）共用设施设备维修养护1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。2、建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检修等记录齐全。3、操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。4、对共用172、设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。5、消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。6、对照明设备按规定时间定时开关，每天检查，及时更换。7、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。8、接到相关部门停水、停电通知后，应向业主做好通知工作。（四）协助维护公共秩序1、小区24小时值勤。2、对重点区域、重点部位每3小时至少巡查1次。3、车辆停173、放有序。4、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。（五）保洁服务1、小区内设有垃圾收集点，生活垃圾每天清运1次。2、小区公共场所每日清扫1次；电梯厅、楼道每日清扫1次；共用部位玻璃每季度清洁1次；路灯、楼道灯每半年清洁1次。3、区内公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每半年检查1次，并视检查情况及时清掏；化粪池每季度检查1次，每年清掏1次，发现异常及时清掏。4、二次供水水箱按规定清洗，水质符合卫生要求。（六）绿化养护管理1、对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护。2、定期清除绿地杂草、杂物。3、预防花草、树木病虫害。注：上述174、权重指各项服务内容在整体服务中的比重。各住宅物业管理服务内容的具体权重，可由业主大会根据物业管理的需要与物业管理企业商定。96附件六：销售日报表销售周报表成交客户分析表恒大成都地区项目销售日报表日期： 2007.11.9-11（星期五、六、日）项目内容已售套数付款方式销售面积（M2）销售成交额（元）销售均价（元/M2） 签约套数已交楼款（元）已下按揭款（元）挞定/退定（套）备 注一次性银行 按揭公积金按揭恒大绿洲当日当月累计恒大华府当日当月累计恒大金碧天下当日当月累计合计当日当月累计制表人:每天早上9点前上报前一天销售日报表，周五、周六、周日的销售日报表统一在周一上报恒大成都地区项目销售周报表175、日期： 年 月 日 年 月 日项目内容已售套数付款方式销售面积（M2）销售额（元）销售均价（元/M2） 签约套数已交楼款（元）挞定/退定（套）一次性银行 按揭公积金恒大绿洲本周累计恒大城本周累计恒大华府本周累计恒大金碧天下本周累计合计本周累计制表人：每周一早上9点前上报恒大绿洲每周销售动态表( 年 月 日 年 月 日）制表部门：制表日期： 年 月 日制表人：楼号单位户型面积()总套数已售 套数剩余 套数销售率本期销售套数本期销售金额(万元)本月销售套数本月销售金额(万元)备注小计合计 本期成交 套,总金额 万元;来电总计 个，来客总计 拨。月 日（星期一）电话 个，客流量 拨，成交 套,成交金176、额 万元；月 日（星期二）电话 个，客流量 拨，成交 套,成交金额 万元；月 日（星期三）电话 个，客流量 拨，成交 套,成交金额 万元；月 日（星期四）电话 个，客流量 拨，成交 套,成交金额 万元；月 日（星期五）电话 个，客流量 拨，成交 套,成交金额 万元；月 日（星期六）电话 个，客流量 拨，成交 套,成交金额 万元；月 日（星期六）电话 个，客流量 拨，成交 套,成交金额 万元；每周一早上9点前上报成交客户登记表序号认购书编号认购时间客户名称联系电话(手机)认购单位建筑面积成交单价成交金额优惠折扣付款方式居住区域职业联系地址身份证号邮政编码备注12345678910111213141516附件七：武汉恒大华府开盘营销策划方案