1、万科成本控制要点应用指南 目 录第一项 . 立项成本控制要点应用指南第二项 . 规划环节成本控制要点应用指南第三项 . 招投标环节成本控制要点应用指南第四项 . 施工环节成本控制要点应用指南第五项 . 材料及设备采购环节成本控制要点应用指南第六项 . 销售环节成本控制要点应用指南第七项 . 工程预决算环节成本控制要点应用指南第八项 . 期间费用的成本控制要点应用指南第九项 . 物业管理成本控制要点应用指南附件 . 北京公司规范化管理系列文件立项成本控制要点应用指南立项环节的成本控制根据项目开发方式的不同而有所区别。该环节由于有国家多项法规政策的限制，运作时灵活度较小，基本原则是在国家规定范围内2、最大限度地控制企业的费用。项目部在项目开发前期起主要作用，因此，这一环节成本控制的主要任务由项目部来承担。控制要点 控制什么 怎么控制 谁来控制 备查文件开发形式 1、 新征土地 征地费用 少交或晚交，力争减免 项目部负责 详见项目立项成本控制要点说明中项目开发成本构成表、附表一、附表二。拆迁安置费用 房产确权后办理拆迁安置费用 项目部负责 大市政费用 自建部分按照公司工程体系走；交政府部分按有关规定办理 工程部、设计部和审算部负责自建部分；工程部负责交政府部分。 规划条件 满足公司利益最大化，合理提高容积率，降低土地成本 项目部、设计部负责 2、 买断项目 买断内容 明确买断内容明细 项目部3、负责 详见项目立项成本控制要点说明中项目开发成本构成表、附表一、附表二及买断方式的成本构成付款总额 为公司争取最大利益 项目部负责 付款时间 周期长、次数多 项目部负责 三通或七通一平的标准 明确验收标准明细 工程部、项目部负责 手续风险 与项目付款时间直接挂钩。 项目部负责 3、 合作开发 合作方式 符合集团要求，有利于北京公司； 项目部负责 详见项目立项成本控制要点说明中项目开发成本构成表、附表一、附表二及合作开发的成本构成分成比例 双赢原则； 项目部负责 交房时间 尽可能地延后交房， 工程部负责 交房标准 不低于合同中交房标准 项目部负责 付款总额付款时间 选择有利于公司利益的方式 项目4、部负责项目部负责 规划环节成本控制要点应用指南规划环节的成本控制所占权重最大，具有“一锤定音”的地位和作用：在规划环节进行成本控制是实现事前控制的关键，可以最大限度的减少事后变动带来的成本。所以该环节控制要点和控制内容相当复杂，基本原则是，周密规划，科学讨论，严格审批。设计部和各类评审委员会在该环节承担主要的职能。控制要点 控制什么 怎么控制 谁来控制 备查文件1、 规划方案 （1）可行性规划设计 市场信息搜集和分析市政状况信息分析规划要点确立可行性研究设计任务书可行性设计变更 设计部负责，项目、审算、销售部配合 暂缺相应可操作参考文件，以下同（2）方案评审 组成可行性规划评审委员会，对方案进5、行评审、确定。未通过的方案进入可行性设计变更环节，再重新评审。 由项目、设计、工程、审算、财务、销售等各部门组成评审委员会，总经理负责 （3）设计成果 对可行性规划设计根据实际情况进行细节调整设备选型方案提前确定 设计部负责，工程部配合 根据提交的设计成果进行投资估算 审算部负责，设计部配合 2、报批设计 （1）设计方案 根据项目前期运营的情况和市场分析制订设计任务书 设计部负责，项目部、销售部协作 方案设计招投标 设计部 方案设计评审 招投标评审委员会 （2）报批 注意市政设计注意相关法规，完善自身报批规范性，材料完整 项目部负责，设计部配合 控制要点 控制什么 怎么控制 谁来控制 备查文件6、3、扩初设计 （1）扩初设计要求 对报批设计进一步调整设计要求内部审核 设计部负责，知会各部门 （2）成本概算 根据扩初设计招投标方案和设备选型、实体研究、环境方案等因素对总成本作出概算 设计部与工程部负责 制订经营指导书 审算部负责 （3）扩初设计图 根据扩初设计要求招标专家评审内部评审 招投标评审委员会 设计调整 设计部负责 4、桩基设计 （1）地质勘察 搜集权威地质资料自己专业人员勘察 设计部负责，工程部协助 （2）设计方案评审 桩基设计2种以上形式由专家进行桩基形式和桩基结构评审 （3）桩基施工图 设计调整 5、施工图设计 （1） 施工图设计要求 根据销售包装设计、桩基设计、功能设计及7、配套设施等因素，在扩初图基础上确立施工图设计要求建安施工图中结构造价、建筑造价和环境设施费等约占总造价70%的部分属于设计方可控部分，应严格审核。 设计部和工程部负责，其他部门协助 （2） 报建 政府部门报批费，按政府有关政策交纳。 项目部 （3） 报施图 （4） 审图（5） 施工配合 互审互签，明确修改意见，设计洽商 设计部负责，工程协助，知会销售部 （6） 面积测算 设计图纸测算与实际施工时检验相结合 设计部负责，工程部协助 6、销售包装设计 结合营销费用控制施工招投标 7、装修方案设计 （1） 方案设计要求 根据扩初设计图、经营指导书和实体研究的结果确定方案设计要求 设计部负责，销售部协8、助 （2） 材料设备选型成本方案 市场信息调研根据设计要求确定装修材料和设备 设计部负责 制订装修设计目标成本计划明细表装饰综合价格拆分分析 参见深圳公司文件（3） 招投标 制订设计任务书 设计部负责，销售部协助 评审 招投标评审委员会 控制要点 控制什么 怎么控制 谁来控制 备查文件8、功能设计 （1）小区建筑物功能的经济评估 市场调研 销售部负责 有针对性扩充建筑物功能 设计部负责，销售、工程部协助 （2）市政配套方案 市政状况调研争取政府有利条件 项目部负责 （3）环境方案设计 根据投资估算和报批标准确立环境设计方案目标成本总额 设计部负责，项目部协助 招投标 招投标评审委员会 （4）智9、能化设计 市场现状分析，智能化必要性分析智能化内容控制 销售部负责 招投标，寻找外部合作，争取双赢 招投标小组组织，总经理负责 （5）销售承诺 保持各部门与销售部的信息畅通，保障销售承诺与实际功能的一致性 设计部负责，工程部协助 9、设计变更 （1）设计调整费用 （2）设计变更洽商 严格按照设计变更洽商流程进行 设计部负责，工程、销售部协助 详见工程现场变更管理规范10、材料设备 （1）选型（2）方案确定时间 在扩初图确定前确定材料设备，使设计在图纸阶段就考虑了材料设备的安装 设计部负责，工程部协助 （3）采购 招投标 招投标评审委员会 详见设备材料采购规范其他费用 物业管理完善费 限额设计 10、审算部 招投标环节成本控制要点应用指南招投标环节的成本控制涉及到工程、设计、审算、销售等多个部门的实际运作，在程序上没有太多变数，但具体内容特别是招投标评审委员的选择则须有很强的针对性。这个环节成本控制的难点在于标书制订，重点在于评标。控制要点 控制什么 怎么控制 谁来控制 参考文件1、投标单位的选择 （1）资质（2）管理水平（3）技术力量（4）历史记录（5）资金实力（6）合作经历 建立承建商、工程监理、材料及设备供货商名册及资料库。从公司认可名册中的承建商、供货商、监理公司中选择投标单位。主办部门推荐五家投标单位报招投标工作组。 工程部负责工程监理招投标合同；设计部负责设计、环境、装修招投标11、合同。审算部负责材料设备招投标合同。销售部负责营销、包装招投标合同。 详见招投标管理规范第8条至15条和招投标管理程序招投标工作 小组审核、考察、评估、筛选三家以上投标单位报招投标评审委员会及主管领导 招投标评审委员会审核主管领导批准。 详见招投标管理规范第8条至15条和招投标管理程序2、招投标文件 各类合同的招投标书内容应包含：（1）工期；（2）工程造价或取费标准；（3）质量要求；（4）付款方式；（5）招标范围；（6）结算方式；（7）验收标准；（8）投标注意事项；（9）废标条件（投标书必须加盖投标单位法人印章）；（10）接标时间；（11）开标时间；（12）定标方法；（13）投标单位补充意见；12、（14）标准合同条文；（15）图纸、其他要求等。 主办部门起草、制定招投标标准文本 1、工程部负责工程监理招投标合同；2、设计部负责设计、环境、装修招投标合同。3、审算部负责材料设备招投标合同。4、销售部负责营销、包装招投标合同。 详见招投标管理规范第6条、第16条至20条、和招投标管理程序招投标工作组审核 招投标评审委员会审核；主管领导批准； 详见招投标管理规范第6条、第16条至20条、和招投标管理程序控制要点 控制什么 怎么控制 谁来控制 参考文件3、评标和定标 (1)技术性评标和定标(2)经济性评标定标 优先顺序1、技术评标2、经济评标3、合作经历 1、技术部门负责技术评标2、审算部负责13、经济标书的评标3、财务部负责审核广告包装费 详见招投标管理规范第21条至33条、和招投标管理程序综合审核投标单位；评定中标单位 招投标评审委员会审核、评定。主管领导批准 详见招投标管理规范第21条至33条、和招投标管理程序施工环节成本控制要点应用指南施工环节的成本控制主要应注意两大方面，一个是因各种变更带来的费用，另一个是材料、工程款的支付。由于市场变化与市场把握的原因，施工阶段不可避免由于各种情况而要对施工计划和内容进行改动，而在变更时明确目的和遵循程序都是必须的。这一阶段进行成本控制时要注意各部门的及时沟通和良好合作。控制要点 控制什么 怎么控制 谁来控制 参考文件1、设计变更环节 （1）14、变更评估 项目前期规划、定位要全面、准确，尽量避免在施工中的重大设计调整。加强施工前的审核工作。全面考虑工程造价，对可能发生变更的地方有预见性，并予以事先约定。各部门全面评估变更带来的各种变化，为审批提供参考依据。 审算部负责计算变更费用（含可能引起的索赔）。甲方项目代表执行修改的工期评估。审算部成本管理员负责计算变更后的成本现状。 详见工程变更管理办法“工程变更的控制办法”？（2）变更的审核签认 根据变更原因将设计变更分成四类，不同类别按相应的审核签认流程进行。 经办部门？ 详见工程现场签证管理规范第二条、第十三条。设计变更通知单。 发生变更项目的负责人 详见工程现场签证管理规范第5到第8条15、。变更必须有设计单位、设计部、工程部、监理单位和施工单位共同签字后，才能有效。 经办部门 详见工程现场签证管理规范第九到第十二条。（3）变更的审批 主管总经理审批后方可进行变更。 主管总经理 详见工程现场签证管理规范第十三条。施工现场签证 （1）签证的必要性 现场签证的确认应严格按照合同中所约定的条款执行。 经办部门（设计部或工程部） （2）签证的时限 现场签证确需发生，应坚持当时发生当时签证的原则。 详见工程现场签证管理规范第十条。控制要点 控制什么 怎么控制 谁来控制 参考文件（续）2、施工现场签证 （1）签证的工程量 认真核对签证的工程量准确。签证的内容、原因、工程量应清楚准确、无涂改、16、编号准、全，并有监理工程师的签字确认。 经办部门（设计部或工程部） 详见工程变更管理办法“工程变更的控制办法”？（2）签证的审批 施工洽商通知单 发生变更项目的负责人 详见工程现场签证管理规范第5到第8条。必须遵循“先洽后干”的原则。在确认签证前，应按相应审批程序报审，通过后方可正式签证。 主管总经理 详见工程现场签证管理规范第十四条。（3）签证的反馈 对工程变更应定期进行分类汇总统计分析，并根据统计资料对控制工程变更提出改进意见。 资料工程师 详见工程现场签证管理规范第十八、十九条。3、审图 （1）扩初图会审（2）施工图会审（3）分项、分部图会审（4）各专业技术图纸会审 图纸多层次会审会签及17、审批制度。各专业互审互签制度。力争在开工前把图纸中的问题修改完。 甲方技术负责人 详见施工环节成本控制要点三、“审图”4、总分包配合费 （1）分包方式（2）分包内容（3）分包的责任界定 通过投标确定配合费。应避免在施工过程中修改分包方式、分包内容、范围而增加工程成本。 甲方代表 详见施工环节成本控制要点四、“总分包配合费”5、材料供应 （1）选型（2）材料供应方式（3）材料计划（4）预留时间 施工所用的各项材料的选型应在材料招标前确定。 设计部 主要解决的是材料供应对施工环节成本的影响，详见施工环节成本控制要点五、“材料供应”先确定材料供应方式，通过招标确定相关费用。 审算部组织工程部参加 限18、时编制材料计划。材料计划签认。 甲方代表 要考虑可能出现的问题，留出相应的时间。 经办部门 6、工程款的支付 （5）付款进度（6）工程进度 按合同约定执行付款。按进度付款。多层次多角度审核工程进度。 甲方代表与监理工程师审核完成的形象部位预算人员审核工程价值量 详见付款审批程序规范附件2：“工程款付款流程”（1）付款的审批 根据情况由不同级别人员最终审批。 主管副总或总经理 材料及设备采购环节成本控制要点应用指南材料及设备采购环节成本控制的核心要素是计划和信息，通过明确而科学的流程，就可以最大限度的减少在该环节出现损失的概率，达到成本控制的目的。控制要点 控制什么 怎么控制 谁来控制 参考文件19、1、材料进场计划 采购招投标及订立合同时间 暂缺 工程部 招投标规范中未提及生产周期 与工程进度相配合 具体参照标准暂缺运输周期 具体与采购点远近相对应 安装、验收周期 与工程进度相配合 交叉作业时间 与工序安排相联系 2、材料的性能价格比 市场信息 日常搜集市场信息，建立材料市场信息库。 审算部 技术参数 材料设备的技术参数由设计部确定或封样。 设计部 招投标 必须招投标的材料设备要制定招投标计划。不需招投标的材料设备，采用三家以上厂家报价选择。 审算部 详见招投标管理规范第六、七条和设备材料采购规范第四条3、材料款支付 材料款支付方式材料款支付进度保修款 预付款限额控制首次验收后付款总额进20、度控制。保修款一般不低于合同总价的5%。依据合同中约定付款。 经办部门（工程部或设计部） 详见付款审批程序规范附件3“甲供材料付款流程”和附件7“采购类付款流程”4、材料验收 数量验收 几方共同确认货到现场数量 甲方工地代表或专业工程师负责监控验收 详见设备材料采购规范第八条质量验收 外观质量的验收安装后质量的验收 工程部 投入使用后的质量验收 物业公司 5、材料保管与保修 材料保管 在合同中明确货物的卸货和保管的责任承担者 工程部 详见设备材料采购规范第九条、第十三到十六条材料保修 用合同的方式明确保修责任和保修期 销售环节成本控制要点应用指南销售环节的成本一般是按比例控制，但一旦制订了费用21、目标总额，具体的单项支出就必须严格控制。由于销售涉及的部门比较多，所以各部门乃至总经理都需要分工负责这部分的控制职能。此外，由于销售环节的一些操作会对入住和物业管理产生重要的影响，所以这个环节的成本控制也必须有长线考虑。控制要点 控制什么 怎么控制 谁来控制 备查文件1、营销方案 （1）费用总额 确定费用目标总额 项目部 详见营销费用管理规范（2）市场信息收集（3）营销计划（4）营销预算 根据各种相关因素确定具体计划和费用 销售部 （5）营销方案审批 征求各方面意见，按审批流程操作 主管总经理 详见营销操作流程规范2、营销现场费用 （1）现场销售人工费用 销售人数控制销售工作进度控制奖励办法控22、制 销售部部门经理 （2）现场销售器具费（3）卖场、现场包装费（4）销售模型费用（5）宣传资料及礼品费（6）展销费 销售部专业经理和部门经理 详见营销包装操作规范（7）计划额度控制 额度内调剂和超额审批制度 主管总经理 详见营销费用管理规范3、媒体选择 （1）媒体及广告代理公司信息收集和分析 专人负责 销售部 详见营销包装操作规范（2）招投标 先评后选的原则 销售部 详见营销包装操作规范内部评审 销售部 详见招投标管理规范招投标 评审委员会 4、样板房装修 （1）设计、装修 市场信息收集制订装修目标成本总额 设计部、销售部 详见营销包装操作规范和设计规划管理规范（2）材料采购 信息搜集材料、设23、备选型 设计部 详见设备、材料采购规范（3）信息采集及招投标 招投标 招投标评审小组 详见招投标管理规范（4）样板房维护 委托物业代管协议 物业公司、销售部 祥见物业管理规范（5）材料回收、保管和再利用 建立材料设备清单使用登记闲置品评估和处理 设计部负责，物业、销售部配合 详见营销包装操作规范控制要点 控制什么 怎么控制 谁来控制 备查文件5、销售回款 （1）销售折扣点 待定 销售前台负责 待制订相关管理办法（2）回款周期 待定 销售前台负责，财务监督 详见回款管理规范6、销售补充条款及承诺 （1） 承诺的给出 制作楼书承诺分类 营销部负责，设计、工程监督 待制订相关管理办法（2）设计变更与24、承诺 变更审批与知会制度承诺变更 设计部负责，销售、工程协助 7、客户交房 （1）交房日期（2）保修期（3）质量补偿 晚交房原因分类处理与施工队洽商延长保修期交房验收协议 客户服务中心负责，销售前台、物业公司协作 详见补偿管理规范8、其他 （1）中介费 待定 销售部 （2）与销售相关的其他费用（如因销售要求而发生的设计洽商变更费） 严格按相关流程进行 主管副总 详见工程现场变更管理规范等工程预决算环节成本控制要点应用指南工程预决算环节的成本控制难点在于有关监控信息的及时和准确性。这些信息可以来自合作方、第三方，和自己的调研，不论哪种方式都应该注意严格按程序走，防止出现不规范或不负责的实际操作。25、控制要点 控制什么 怎么控制 谁来控制 备查文件1、乙方预算 （1）乙方预算内容的审查 先由造价比例大的项目看（地面、墙面、部分家具），缩小及调整面积。注意报价拆分、施工方法、报价及招标方法不同会影响成本的问题 审算部负责，设计部协助 参见深圳公司有关文件2、钢筋用量的核实 （1）施工图中的钢筋用量（2）洽商、变更的钢筋用量 选择并委托现场管理经验丰富、职业道德良好、工作认真负责工程造价咨询公司进行钢筋量计算工作 财务部、审算部与主管副总负责确定工程造价咨询公司。 详见正在草拟中工程预决算管理规范审算部专人负责抽查与核实工程造价咨询公司的钢筋用量计算工作工程造价咨询公司与审算部相关人员必须下现26、场了解乙方绑扎钢筋情况 审算部经理监督 3、价差的调整 （1）材料价差（2）人工价差（3）费用价差 严格执行合同中价差调整办法及时跟踪价格（材料、人工、费用）变化情况当价格出现异常波动时，应立即与相关单位商量对策 审算部材料组与预算工程师负责 详见正在草拟中工程预决算管理规范4、洽商、变更的费用控制 （1）图纸审核（2）因市场因素甲方对图纸的修改（3）现场签证 工程部项目部负责组织各专业共同审图，实行专业负责制监理公司审图施工单位审图甲方对图纸做出重大修改之前，应进行方案经济比较现场签证中，应明确发生费用的原因和责任 1、 设计部负责建筑专业图纸质量的审核2、 工程部负责其他专业图纸的审核3、27、 工程项目部负责现场签证的监控4、 审算部负责审核洽商、变更的合理性、完整性（负洽商）及经济性 详见正在草拟中工程预决算管理规范控制要点 控制什么 怎么控制 谁来控制 备查文件5、违约与索赔 （1）工期（2）质量 甲方履行自己的合同义务甲方督促乙方履行合同义务工期与质量重视过程中控制 1、工程项目部负责施工合同中技术条款的监控2、审算部负责施工合同中合同条款经济部分的监控 详见正在草拟中工程预决算管理规范（3）配合管理 工程部项目经理负责各施工方的配合问题 工程项目部负责施工过程中协调、配合 （4）停工、窝工 当造成重大停、窝工时，工程部与审算部及时进行停、窝工费用计算 审算部负责违约费用的核28、实 期间费用的成本控制要点应用指南期间费用主要有财务、人工、行政三块费用组成。由于地产业务的周期变化，期间费用的灵活性很高，更需要加强对期间费用的计划控制。财务部在这一环节除了承担主要的控制任务外，还有义务指导监督其他部门的有关费用支出情况。控制要点 控制什么 怎么控制 谁来控制 参考文件1、财务费用 （1）公司开发速度、规模与贷款计划 制定年度资金计划资金占压费用估算与控制 1、财务部负责年度资金计划2、财务部与审算部配合控制占压资金量 详见付款审批程序规范中工程款付款流程、营销费用付款流程（2）地价款的支付 制定项目总体开发计划 项目部负责项目总体开发计划 （3）工程款的支付 制定工程年度29、付款计划 工程部负责工程年度付款计划 （4）销售回款的管理 制定年度销售计划 销售部负责年度销售计划 2、人工费用 （1）薪金（2）岗位津贴（3）出差补助（4）加班补助及其他费用（5）奖金（含即时奖金） 依据总部人事部有关规定确定北京公司工资总额依据国家和公司有关规定确定加班补助及其他费用与出差补助依据北京公司奖优惩劣的政策确定奖金额 财务部负责 详见费用报销规范第15条至第19条、第26至第29条。3、行政管理费用 （1）通讯费用 通讯费用实行限额报销 总办与财务部负责 详见费用报销规范第1条至第14条、第20至25条（2）交际费用 交际费用实行定额报销 （3）车辆交通费 车辆交通费实行油料30、归口管理；过路费、过桥费、停车费、养路费实报实销管理；维修费、保养费事前审批；部门经理以上私家车限额报销 （4）其他办公用品费 物业管理成本控制要点应用指南地产公司需要在物业管理方面支出的费用主要是委托管理、委托经营和亏损补贴三个方面。客户服务中心担负着这一环节的主要控制工作，控制原则是以明文的法律合同形式界定地产公司与物业公司的权责关系，防止因权责不清带来的额外成本。控制要点 控制什么 怎么控制 谁来控制 参考文件1、委托物业管理 （1）未销售的商品房（2）地产公司办公室（3）职工宿舍（4）样板间 制定委托管理邀约并致物业公司物业公司就邀约项目提交物业管理方案经同北京公司客户服务中心达成一致31、意见后签订委托管理协议 北京公司客户服务中心负责与物业公司签定委托管理协议 详见物业管理成本控制规范中第8条2、资产委托经营 （1）康乐中心（2）幼儿园（3）班车 制定委托经营合同物业公司就委托经营合同提交委托经营方案经同北京公司客户服务中心达成一致意见后签订委托管理协议 北京公司客户服务中心负责与物业公司签定委托经营合同 详见物业管理成本控制规范中第6条3、物业亏损或补贴 （1）物业管理费亏损（含环境维护费）（2）取暖费亏损（3）水电费亏损（含差额部分） 暂缺 暂缺 现阶段集团内物业公司正在筹建万科物业集团公司，如何处理物业亏损或补贴将出台相应政策。万科景观设计作业指引 1. 目的为规范设计32、部景观设计与施工阶段工作的操作程序，加强对工作中各环节的监控，达到确保设计、工程质量、进度，控制成本的目的。2. 适用范围适用于设计部景观设计、景观建设施工现场配合等各阶段的工作流程管理。3. 术语和定义3.1. 景观工程：指园建工程、绿化工程、景观水景工程、景观照明工程的总称。3.2. 景观家具：用于室外环境的户外配套设施及装饰物品，包括雕塑品、户外凳、椅、遮阳伞、垃圾筒、景观灯具、花钵、儿童游戏设施、指示牌。3.3. 景观零星部品：指为营造销售环境氛围、在销售开盘中或后续整改中使用的景观饰品及用于销售环境的可移动植栽。4. 职责4.1 设计部景观设计师：4.1.1. 在项目景观设计前期阶段33、进行环境资源分析。4.1.2. 在景观设计前期制定景观设计任务书。4.1.3. 组织景观设计单位筛选工作。4.1.4. 组织景观设计单位进行设计，监控其设计工作质量及进度。4.1.5. 负责办理景观设计合同与各阶段的付款手续。4.1.6. 负责组织完成重要设计节点的汇报工作。4.1.7. 协助建筑设计师完成各阶段的景观设计计划。4.1.8. 向成本部提供项目成本估算书中与景观工程相关的技术参数。4.1.9. 配合相关部门完成景观工程采购、招标工作。4.1.10. 根据景观施工图纸制作完整的景观材料清单。4.1.11. 负责检查各阶段中设计不足与遗漏，提出调整与整改意见，反馈相关部门。4.1.134、2. 负责向其它相关部门介绍景观设计方面的内容。4.1.13. 配合建筑设计师编写销售资料中景观设计方面的相关内容。4.1.14. 协助项目经理部进行施工现场技术配合工作，监督工程施工过程中的质量问题，以确保工程质量达到设计效果要求。4.1.15. 负责组织雕塑艺术小品的设计及加工制作。4.1.16. 负责反馈因建筑设计调整而影响景观施工的现场情况，协助景观设计师进行设计调整工作。4.1.17. 配合项目部、物业公司进行景观工程竣工验收。4.2 设计部建筑设计师：4.2.1. 在景观设计各阶段前期提供相应的技术资料及建筑图纸。4.2.2. 及时向景观设计师反馈建筑设计阶段的调整、修改等各种信息35、。4.2.3. 负责反馈因建筑设计调整而影响景观施工的现场情况，协助景观设计师进行现场工程质量监理工作。4.3 市场营销部：4.3.1. 提供与社区环境相关的活动配套设施及景观卖点的建议。4.3.2. 提出销售配合中设计部需要提供的设计资料的清单。4.4 物业公司：4.4.1. 提供社区中各类活动场地及设施的管理模式要求。4.5 成本部：4.5.1. 提供项目成本估算书。4.5.2. 为景观各设计阶段提供成本测算与意见。4.5.3. 配合项目经理部在规定时间内完成现场变更、签证与结算的审核与审批。4.6. 项目经理部：4.6.1. 提供地块内相关技术资料，提出场地利用意见。4.6.2. 配合设36、计部完成与相关政府部门的征询、协调工作。4.6.3. 配合相关部门完成景观工程采购、招标工作。4.6.4. 组织景观施工单位进行施工，监控其施工质量及进度。4.6.5. 配合设计部门制作材料样板，并进行材料封样。4.6.6. 对景观施工图进行复核并提出修改建议。4.6.7. 负责完成景观工程招标文件中有关工地现场完成界面、工期安排及对水电设备及结构工程技术要求的文字资料。4.6.8. 负责组织安排景观施工单位施工，监督施工质量，组织景观施工单位、景观设计单位、设计部及成本管理部召开施工现场工程例会，配合设计部进行现场的设计完善和调整工作。4.6.9. 负责组织单价为五万元以下的景观零部品的直接37、采购；确保开盘卖场的整体环境效果。4.6.10. 负责安排物业公司完成背景音乐、监控系统等物业管理工程系统的施工。4.6.11. 负责组织景观工程的验收。4.6.12. 负责安排景观部品的现场安装管理并组织验收。4.7. 工程采购部4.7.1. 负责单项为5万元以上甲供性质的景观部品采购。4.7.2. 负责组织成本部、设计部、项目部、景观设计单位和各景观施工单位进行招标答疑会，组织并监督各景观施工单位提交材料样板供设计部确认。4.8. 公司总经理层：4.8.1. 审批景观设计任务书。4.8.2. 审批景观设计单位及设计费用。4.8.3. 审批景观方案设计。4.8.4. 审批景观实施方案设计。538、 工作程序5.1. 设计资料收集5.1.1. 收集项目资料，现场踏勘。5.1.2. 分析已有建筑图纸，收集整理对项目设计具有借鉴意义的参考资料。5.2. 景观方案设计任务书编制5.2.1. 景观方案设计任务书应包含以下内容：a) 项目基础资料，包括项目概况及用地分析、综合经济技术指标。b) 总体设计方向及风格描述。c) 设计范围：对设计所涉及的范围的详细描述，例如社区入口、围墙、中心庭院、屋顶花园、架空层、标识系统等。d) 确定景观设计内容：指各种景观功能区域的划分、活动设施的安排及要求等，提出设计成果要求：景观方案设计图纸目录框架。e) 设计深度：对各阶段设计成果的深度和表达方式做出约定。f39、) 设计阶段中双方交流的时间安排。5.3. 设计单位选择5.3.1. 公司总经理层根据项目特点，确定景观方案设计公司。5.4. 景观方案设计阶段5.4.1. 设计输入：a) 景观方案设计任务书、景观方案设计合同b) 建筑设计师向景观设计师提交相关资料，至少应包含规划方案全套资料。c) 宗地地形实景照片、规划模型照片。5.4.2. 监控景观设计单位的工作质量及进度；安排中期交流会议，及时反馈建筑设计调整信息及销售中心意见，并将景观设计单位意见进行整理反馈给建筑设计公司。5.4.3. 按时收取设计单位提交的设计文件，按合同及设计任务书要求审核设计文件深度和内容。5.4.4. 组织建筑设计单位、公司40、总经理层、设计部、销售中心、项目经理部、成本管理部及物业公司听取设计单位概念设计汇报，将各部门意见进行整理汇总成文本（景观方案设计）；经公司设计经理审批后下达设计单位进行设计修改及下一步工作。5.4.5. 将景观方案设计成果提交成本部进行成本测算。5.5. 景观实施方案设计阶段5.5.1. 本阶段工作在公司总经理层对项目景观方案确认通过后开始进行。5.5.2. 设计输入：a) 汇总各部门意见成文本（景观方案设计）。b) 建筑设计师向景观设计师提交相关资料，包括但不限于完整正确的项目规划设计图纸；能反映首层平面布局及室内外交接处地形的总图；实施方案中建筑单体的平、立、剖面图；需要做景观设计的各架41、空层的平面、剖面图。5.5.3. 协助设计单位深化设计，监控设计进度及设计方向，组织景观设计单位与建筑设计单位的中期交流；仔细研究建筑图及其相关图纸，对基地地形、建筑布局、交通流线、消防水电管线、结构荷载、大地工程形成相关条件图下达景观设计单位，并将其意见反馈以文本给建筑设计院。5.5.4. 按时收取设计单位提交的设计文件，按合同及设计任务书要求审核设计文件深度和内容。5.5.5. 组织相关部门对实施方案设计进行评审，相关部门包括建筑设计单位、设计部、销售中心、项目经理部、成本管理部及物业公司；对各部门意见整理并进行内部研讨，最后报公司设计总监审批。5.5.6. 向建筑设计师提交景观设计中影响42、建筑、主体结构、设备设计的基础资料，包括泳池、构筑物、水景等的位置、初步形式。5.5.7. 督促设计单位进行实施方案设计修改。5.5.8. 将实施方案设计成果提交成本管理部进行成本测算。5.6. 景观施工图设计单位的选择5.6.1. 针对项目特点收集各设计单位资料，选择二三家候选公司，向其发出项目设计邀请函，并提出项目概况及相关的景观设计图纸。5.6.2. 收集各设计公司的回复，汇总并提出意见，交设计部经理审批！5.6.3. 确定施工图设计公司。5.7. 景观施工图设计阶段5.7.1. 本阶段工作在公司设计部对景观实施方案确认后开始进行。5.7.2. 设计输入：a) 编制景观施工图设计合同b)43、 建筑设计师向景观设计师提交相关资料，包括但不限于能反映首层平面布局及室内外交接处地形的总图施工图；建筑单体的平、立、剖面图施工图；需要做景观设计的各架空层的平面、剖面图、结构图、设备图；各屋顶花园结构施工图。5.7.3. 监控施工图设计进度及设计方向。5.7.4. 对于由境外设计单位完成的景观实施方案，应由境内景观设计单位配合完成景观施工图，提供包括景观结构、给排水、机电工程在内的全套景观施工图纸；但建筑设计院应完成与主体结构相关的景观结构设计，如结构顶板上的泳池、构筑物的结构预埋。5.7.5. 向建筑设计师提交景观设计中影响建筑、主体结构、设备设计的基础资料，包括泳池、构筑物、水景、植栽等44、设计的详细资料。5.7.6. 根据项目定位及成本控制书，向设计师提供所选用的材质、植物及园林小品的成本预算。5.7.7. 与设计师共同考察当地建材市场，提供详细的材料样板，确定各硬景的构造节点、铺装等细部做法。5.7.8. 按时收取设计单位提交的设计文件，按合同要求审核设计文件深度和内容。5.7.9. 填写项目会审记录单（景观施工图），审核完毕的图纸应加盖出图章，作为施工招标图纸，由成本管理部进行工程量清单核算后交项目经理部进行施工招投标。5.8. 景观施工单位选择阶段5.8.1. 本阶段工作在公司设计部对景观施工图设计确认后开始进行。5.8.2. 设计部向成本部提供景观施工图纸和材料清单，并45、配合成本部完成工程量清单的制作。要求成本部提供的工程量清单中，明确描述各单项计算结果的部位、材料名称及规格。项目部负责明确土建部分的园建完成面及设备安装界线划分，并提交成本部。5.8.3. 项目经理部负责组织景观施工单位、景观设计单位、设计部和成本管理部共同参加景观施工图纸答疑会。5.8.4. 项目经理部组织各景观施工单位提供材料样板，设计部负责及时对材料样板进行确认。5.9. 景观施工阶段5.9.1. 确定中标单位后，项目经理部负责监督中标单位将本次施工所需的所有材料样板及工艺做法按照设计部的设计要求提交采购部和设计部备案，以用于工程质量监理标准。5.9.2. 景观工程中，所有的材料、灯具、46、景观物品样板及植物照片施工工艺均需得到设计部的确认后，方可开始施工。项目部根据设计部确定的材料技术要求进行现场工程质量监督，并负责整体工程质量的监督。5.9.3. 项目部组织景观施工单位进场施工，并负责监督工程进度与工程施工质量。定期在现场召开工程现场技术答疑会，由项目部、设计部和景观设计单位共同负责解答景观施工单位的工程和设计问题。5.10. 竣工验收阶段5.10.1. 景观工程的验收由项目经理部负责组织设计部、物业公司、景观设计单位、景观施工单位进行，并完成竣工验收报告。5.11. 景观家具的购买流程5.11.1. 由设计部根据设计要求及现场环境的大小及规模完成景观家具采购清单，并提交采购47、部和成本部进行核算。5.11.2. 项目部负责单价为5万元以下的甲供景观材料选购。5.11.3. 采购部负责单项为5万元以上的甲供景观材料的采购。5.11.4. 由项目部负责安排景观家具的现场安装管理并组织验收。5.12. 设计变更5.12.1. 景观工程设计变更操作程序按设计变更管理程序执行。6. 支持性文件6.1. 景观设计任务书万科项目经理操作手册 天津万科项目经理部业务操作手册（第一版）编制：工程管理部编号：日期：2003年 4 月 业务操作手册总目录一 修改目录二 公司组织架构三 项目经理部主要岗位及岗位职责四 设计变更、现场签证管理办法五 材料/工程质量管理办法六 计划管理办法七 48、工程合同、付款审批流程八 重大业务审议制度九 图纸管理规定十 文件管理办法十一 工程验收、移交流程十二 各部门对接内容十三 会议活动内容十四 项目成本管理工作流程指引十五 配套工程主要流程十六 对外报建手续办理流程十七 准入证办理操作流程十八 工程管理指导书目录十九 工程管理制度目录二十 项目管理表格目录一、修改目录编号 修改条款 修改内容 时间 批准人十九、工程管理制度目录1. 工程管理部工作职责2. 工程招投标/材料设备采购工作管理制度3. 工程管理部工地检查（含冬施检查）制度4. 工程施工组织设计审查制度5. 工程进度控制及管理办法6. 工程质量控制及管理办法7. 施工图纸审查办法8. 49、工程技术咨询管理办法9. 项目经理部的职责和架构10. 项目经理部工程管理程序11. 项目经理部合同管理制度12. 项目经理部成本管理办法13. 项目经理部文档管理制度14. 文明工地标识标准15. 项目管理控制表单16. 设计变更和工程签证管理程序17. 工程竣工验收和移交程序注：所有制度存档于工程管理部、项目经理部二十、项目管理表格目录1 材料进场检验表2 工程质量检查记录表3 入伙前质量检查记录表4 图纸发放记录表5 工程通知单6 付款台帐7 周工作计划表8 工程验收单9 物资验收单10 付款情况表11 现场签证审批表12 现场签证通知单13 设计变更审批表14 设计变更通知单15 材料50、/设备封样清单16 甲供材料/设备月采购知会单17 工程合同审批单18 工程合同结算审批表19 工程合同结算交接单20 工程结算通知书注：表格形式见表格文件夹三、项目经理部主要工作岗位及岗位职责1 项目经理部组织架构2 项目经理部主要岗位职责2.1. 对公司确定的项目开发计划、质量目标以及成本目标的实施、监控及完成情况负全部责任。2.2. 根据项目开发计划编制项目工程进度计划（二级进度计划），并对其完成情况负责。2.3. 协助设计部对项目开发区段进行划分、编号，并制订开发方案。2.4. 负责编制项目工程管理指导书，工程管理指导书的内容应包括本手册第十八章规定之目录内容。协助成本管理部编制成本管51、理指导书。2.5. 审定并执行工程管理指导书中确定的计划、程序、制度及措施。2.6. 代表公司履行总包合同及各分包合同的责任。2.7. 负责项目经理部的日常管理工作。2.8. 负责确定项目经理部组织架构，审定各岗位职责，协助人力资源部确定项目经理部的人事任免及奖惩。2.9. 负责项目经理部零星工程合同的签署；参与总包、分包、材料采购的招标工作。2.10. 审定重要的施工方案。2.11. 负责政府部门、总包单位、分包单位、监理公司及公司各部门的综合协调工作。2.12. 主持项目内部会议，审定或签发对内对外的重要文件。2.13. 负责审定工程款支付。2.14. 在项目总经理的领导下全面协调项目经理52、部的工作2.15. 参与编制项目工程管理指导书、成本管理指导书；2.16. 在项目总经理外出时，代行总经理职责；2.17. 指导图纸、文件、资料的分配、签发、保管及日常处理。2.18. 协助项目总经理处理与乙方的合同争议、纠纷；2.19. 协助总包单位完成开工前报批报建及政府招投标手续；2.20. 组织审核各阶段施工进度计划并监控其实施；2.21. 对工程质量进行监督，对重点部位及易出现质量通病部位组织各专业工程师和监理进行专项验收，并对各分项工程组织抽验；2.22. 组织专业工程师对已完工的单位工程进行验评；2.23. 负责组织各专业工程师对施工单位进行进度、质量、安全、文明施工、场容场貌等53、方面的检查、考核；2.24. 竣工后组织有关人员对工程的实施和管理进行总结；2.25. 组织项目经理部零星工程、物资的招标；2.26. 负责审核工程款。2.27. 职责范围：开工前各项准备工作、基础工程、主体工程、内外装修工程。2.28. 负责复审场地控制坐标和控制高程。2.29. 参加图纸会审、设计交底。2.30. 审查施工图纸及施工方案，熟悉工程规范，掌握材料的性能、验收标准、施工工艺。2.31. 负责与其他部门专业工程师、专业公司的协调配合工作。2.32. 定期进行日常性工程检查，指导监理公司、施工单位工作，签署验收报告。2.33. 负责纠正进度、质量方面出现的问题，并做好相应记录，重大54、问题须及时报告主管工程师。2.34. 负责监控现场的安全、环保以及文明施工。2.35. 组织本专业分部分项工程的中间验收，参与竣工验收。2.36. 负责与物业公司的交接工作，并收集整理竣工资料。2.37. 负责处理工作范围内的现场设计变更及签证，并监督其完成情况。2.38. 负责配合现场成本代表审核工作范围内的工程进度款付款及结算工作。水暖工程师：2.39. 职责范围：给排水工程、消防工程、暖通工程、室外管线工程。2.40. 参加方案评审、图纸会审、设计交底。2.41. 审查施工图纸及施工方案，熟悉工程规范，掌握材料的性能、验收标准、施工工艺。2.42. 负责与其他部门专业工程师、专业公司的协55、调配合工作。2.43. 定期进行日常性工程检查，指导监理公司、施工单位工作，签署验收报告。2.44. 负责纠正进度、质量方面出现的问题，并做好相应记录，重大问题须及时报告主管工程师。2.45. 负责监控现场的安全、环保以及文明施工。2.46. 组织本专业分部分项工程的中间验收，参与竣工验收。2.47. 协调与物业公司的交接工作，并提供相应竣工资料。2.48. 负责处理工作范围内的现场设计变更及签证，并监督其完成情况。2.49. 负责配合现场成本代表审核工作范围内的工程进度款付款及结算工作。电气工程师：2.50. 职责范围：供电工程、通讯工程、有线电视工程、对讲及室外配套工程。2.51. 参加方56、案评审、图纸会审、设计交底。2.52. 审查施工图纸及施工方案，熟悉工程规范，掌握材料的性能、验收标准、施工工艺。2.53. 负责与其他部门专业工程师、专业公司的协调配合工作。2.54. 定期进行日常性工程检查，指导监理公司、施工单位工作，签署验收报告。2.55. 负责纠正进度、质量方面出现的问题，并做好相应记录，重大问题须及时报告主管工程师。2.56. 负责监控现场的安全、环保以及文明施工。2.57. 组织本专业分部分项工程的中间验收，参与竣工验收。2.58. 协调与物业公司的交接工作，并提供相应竣工资料。2.59. 负责处理工作范围内的现场设计变更及签证，并监督其完成情况。2.60. 负责57、配合现场成本代表审核工作范围内的工程进度款付款及结算工作。配套主管2.61. 职责范围：负责建筑物以外的地上、地下的总协调工作，包括道路、环境水暖电管线；2.62. 组织方案评审，组织施工图会审及设计交底；2.63. 审查道路及地下管线的施工方案，熟悉相应工程规范，掌握材料的性能、验收标准和施工工艺；2.64. 定期进行日常工程检查，指导监理公司、施工单位工作，签收验收报告；2.65. 负责纠正进度，质量方面出现的问题，并做好相应记录，重大问题须及时报告助理、总经理；2.66. 负责监控现场安全、环保及文明施工；2.67. 组织本专业分部分项工程的中间验收和竣工验收；2.68. 负责组织与物业58、公司的室外工程交接工作。2.69. 负责处理工作范围内的现场设计变更及签证，并监督其完成情况。2.70. 负责配合现场成本代表审核工作范围内的工程进度款付款及结算工作。环境工程师：2.71. 职责范围：负责与环境配套相关工作，包括道路、路灯、园林绿化、围栏、建筑小品等。2.72. 参加室外工程方案评审、图纸会审、设计交底。2.73. 审查施工图纸及施工方案，熟悉工程规范，掌握材料的性能、验收标准、施工工艺。2.74. 负责与其他部门专业工程师、专业公司的协调配合工作。2.75. 定期进行日常性工程检查，指导监理公司、施工单位工作，签署验收报告。2.76. 负责纠正进度、质量方面出现的问题，并做59、好相应记录，重大问题须及时报告主管工程师。2.77. 负责监控现场的安全、环保以及文明施工。2.78. 组织本专业分部分项工程的中间验收，参与竣工验收。2.79. 负责与物业公司的交接工作，并收集整理竣工资料。2.80. 负责处理工作范围内的现场设计变更及签证，并监督其完成情况。2.81. 负责配合现场成本代表审核工作范围内的工程进度款付款及结算工作。质量工程师2.82. 负责技术资料、工程图纸的管理、发放；2.83. 参加图纸会审、技术交底；2.84. 负责组织编制材料样板的审定方案；2.85. 编制材料进场计划；2.86. 负责组织材料检验；2.87. 负责现场安全、环保以及文明施工成品保60、护方面的检查；2.88. 负责组织项目部5万元以下的工程及材料招标。2.89. 负责处理工作范围内的现场设计变更及签证，并监督其完成情况。2.90. 负责配合现场成本代表审核工作范围内的工程进度款付款及结算工作。设计代表2.91. 负责组织现场图纸交底；2.92. 负责图纸的解释；2.93. 负责对设计资料的保存、发放；2.94. 设计部代表由设计部派出，项目部管理；2.95. 负责本专业内的设计变更；2.96. 现场临时任务；成本代表2.97. 负责现场工程款支付的确认；2.98. 参与编制项目各工程的工程量清单；2.99. 负责现场变更及签证的工程量、费用确认；2.100. 参与零星合同的61、招投标；2.101. 成本部代表由成本部派出，项目部管理；2.102. 现场临时任务；销售代表2.103. 参加项目经理部例会；2.104. 负责与项目经理部联系，处理销售期间的客户变更；2.105. 负责卖场布置及销售期间的维护管理工作。2.106. 现场临时任务七、工程合同、付款审批流程表1 工程付款审批流程2 物资付款审批流程注：表中红色部分为项目部工作八、重大业务审议制度1重大业务包括：1.1. 影响整个项目成本增加20万元以上的单项设计变更。1.2. 影响整个项目成本增加10万元以上的现场签证。1.3. 项目组团开盘前的销售合同确定。1.4. 项目组团开盘前楼盘价格表及普通折扣及销售62、中楼盘价的调整。1.5. 处理客户投诉退房及单户累计超过5万元以上的补偿（不含维修）。1.6. 项目目标成本的确定及调整。1.7. 公司经营计划的确定及调整。1.8. 单组团销售计划缩减5%以上的调整。1.9. 工程计划延后影响开盘、结算、入住的调整。1.10. 土建工程标段的划分及甲供、甲控材料范围的确定。2 上述重大业务，各主办部门必须在规定的时间点，借用公司各种经营管理会议或单独组织会议，及时在规定的范围内组织审议，具体审议内容、时间点、决策点、人员组成等见附件。3 重大业务审议由肖楠总经理任组长，周成辉常务副总任副组长，具体审议会至少必须有一位组长或副组长参加，全体组员必须参加；审议结63、果必须报全体组长、副组长及全体组员确认同意后才能有效。4 各业务部门要加强各项业务及计划的监控，严格按本规定组织审议并执行有效的审议结果；对不及时组织审议造成不良业务后果及擅自执行非有效审议结果的，将追究部门负责人及主管领导的责任。5 经合法审议后，审议会的组织主持人需现场填制“重大业务评审表”，提交全体评审成员签字确认。6 经全体评审成员签字的“重大业务评审表”，作为有关业务运作中的合同、协议审批的附件，按照公司审批规定审批后，方能付诸实施。十六、对外报建手续办理流程十五、配套工程主要流程十七、准入证办理操作流程九、图纸管理规定1 设计部发图后，由项目经理部负责保管并下发，并指定专人负责签收64、盖章、转发、传阅及存档；2 设计变更等相关补充设计文件由项目经理部负责与施工图一并存档并转发；3 如设计部发图不全，由项目经理部负责协调，设计部补晒；4 作废图纸由项目经理部负责收回，交设计部统一处理；5 如无特殊需要，各单位、部门存图套数按如下规定执行：总包单位：8套监理公司：1套项目经理部：3套工程管理部：1套成本管理部：1套设计部：1套累计：15套十、文件管理办法1 项目经理部文件按照下列分类方式进行存档整理：第一册：公司管理规范工程管理规范一套工程管理指导书第二册：施工合同第三册：物资合同第四册：公司来文第五册：政府来文第六册：施工单位来文第七册：监理公司来文监理合同监理人员登记表及65、资格证书监理规划监理细则监理例会纪要监理月报及审核意见其他来文第八册：施工组织设计施工方案第九册：设计变更建筑设计变更及图纸会审纪要结构设计变更水电设计变更第十册：工程签证第十一册：限价单/零星工程第十二册：计划管理项目发展计划（营销部门编制）总进度控制计划及评审记录施工图纸交付计划分判商进场计划样板确认计划甲供材料进场计划资金使用计划总进度计划（施工单位）月计划（施工单位）周计划（施工单位）第十三册：工程质量记录第十四册：材料设备管理样板登记一览表收（调）料单设备调试验收记录第十五册： 交工前楼宇检查记录第十六册： 项目经理部发文报公司文件发公司有关部门协办单发总包、分包、监理报政府文件其他66、发文第十七册：进度款支付工程进度款审批单物资进度款审批单扣款通知单奖/罚款通知单第十八册：会议纪要公司每月工程例会纪要公司现场工作协调会纪要甲方召集专题会议纪要项目经理部内部会议纪要第十九册：工程交工资料（甲方）甲方交工资料目录（档案馆编制）各种甲方交工资料如： 开竣工报告中间验收资料工程报建资料第二十册：验收报告材料进场验收报告工程验收报告（不需政府参与的验收）履约评定表 2 项目经理部收文严格按照公司的有关规定执行，项目秘书收文后转交项目经理助理，由经理助理判断执行及传阅人员，传阅后须在传阅文件上签字并交项目秘书存档；3 项目经理部发文需按照发文格式拟稿，由项目秘书统一编号并存档。4 项目67、经理部印章由项目秘书统一管理，使用印章必须登记。印章形式见项目经理部印章四、设计变更、现场签证管理办法1 建筑、园林、室内外装饰专业及影响交工标准的设计变更由设计部签发，项目经理部执行；涉及土建、水暖电等专业的设计变更由项目经理部签发，报设计部备案。2 项目经理部总经理、工程管理部经理及成本管理部经理负责对设计变更的合理性进行审核，设计变更涉及金额在5万元以下的，由项目经理完成审批并承担责任；5-20万元的，报设计部、成本部及相关领导进行审批；20万元以上的签证，需上报评审委员会审批。3 设计变更提出后，须当天回复项目经理部，超过2天仍未回复的变更申请，视为同意变更申请，由项目经理部发出设计变68、更通知，并执行。4 项目经理部收到设计变更后，由质量工程师负责将设计变更（或变更图纸）原件存档，并将变更（或图纸）复印件转发给现场专业工程师、监理公司及施工单位。5 发出的设计变更图纸需有设计单位盖章、专业设计师签字，并加盖项目经理部专用章，否则视为无效设计变更。6 由专业工程师负责办理设计变更通知单，并跟踪设计变更的执行情况，监督监理公司对变更部位的整改情况进行验收。验收合格后，完成设计变更。7 现场签证由现场专业工程师主办，项目经理部总经理、及成本管理部经理负责对现场签证的合理性进行审核。签证涉及金额在2万元以下的，由项目经理完成审批并承担责任；2万元以上的现场签证，须报成本部经理及工程总69、监审批；10万元以上的签证，需上报评审委员会进行审批。8 现场专业工程师负责对现场签证的执行情况进行跟踪，并监督监理公司对签证部位的实施情况进行验收。验收合格后，完成签证。9 由于原设计存在的问题，即将造成工程停工的，为了确保工程工期，按照应急情况进行处理。10 专业工程师立即联系设计部有关人员，并编制书面设计变更通知单，经口头、传真或E-mail方式征求上述审批权限或签发权限的有关部门负责人同意后，由设计部（或项目经理部）负责人签发并发放给施工单位及监理公司。11 此等未经标准程序批准的文件均为非正式文件，有关经办专业工程师应在15天内，按正式程序补办手续并注明补办原因。十二、各部门对接内容70、1 了解项目前期情况，跟踪土地手续办理、项目投资计划，设计、勘察合同的执行；2 场地标高、道路红线的移交；3 协助办理各种报建手续，完成开工许可证、销售许可证等相关证件的办理；4 协助办理项目配套工程相关手续，配套工程进场施工的衔接配合；5 协助处理项目对外关系，与政府相关部门建立联系；6 协助办理配套工程款的支付；7 协助办理入住许可证；8 派设计代表常驻现场，处理与设计院的协调工作，处理现场与图纸有关的技术问题，服从项目总经理的管理；9 施工图设计合同须经工程管理部审查签字；10 施工图完成时，设计合同尾款由设计部与工程部共同审批；11 施工图完成后，施工图、设计合同一起移交项目经理部管理71、，除重大设计变更外与设计单位的协调工作由项目部负责；12 设计部应向项目部提供足够数量的图纸份数（见公司规定）；13 派项目成本主管常驻现场；14 协助进行成本动态控制；15 办理工程款的支付；16 根据项目进展，按时参加项目部例会，指导与销售有关的现场管理工作；17 接收客户变更并判断可行性；18 协助卖场及样板房的装饰装修及成品保护；19 执行工程管理部制订的各种管理规定，接受各种检查及整改意见；20 执行工程管理部制订的合同条款，对监理公司、施工单位的工作情况进行监督；21 执行甲供材料合同，对甲供材料进场验收进行把控；22 协助对施工单位、监理公司、材料供应商等进行履约评估；23 客户72、服务部/物业公司于竣工验收前一个月介入项目经理部；24 由项目部牵头组织客服、物业及公司相关资源进行两轮的模拟验收和整改；25 入住后由物业和客服接管房屋、环境、道路，项目部须向客服移交技术资料（竣工图纸、设计变更、操作手册）；26 竣工验收6个月内，项目经理部向客户服务部移交工程结算资料，工程尾款由客服审核，保修款发放由客服审批。27 协助处理客户投诉，进行入户维修；28 提供技术支持，判断索赔及维修方案的可行性；十一、竣工验收、移交流程十三、会议活动内容1 周例会1.1会议时间：每周星期一上午9：30。1.2会议地点：项目经理部会议室。1.3参加人员：项目经理部全体成员。1.4会议由项目经73、理部经理或经理助理主持，议程如下：1.4.1项目经理部各成员汇报上周工作情况；1.4.2项目经理部经理或经理助理对各成员和项目经理部上周工作进行评述，并安排下阶段的工作；1.4.3传达公司有关指示；1.4.4员工内部业务及思想交流、探讨；1.5项目秘书或指定工作人员负责记录、整理会议内容。2 现场协调会2.1会议时间：根据现场情况确定时间。2.2会议地点：根据实际情况定。2.3参加人员：公司有关领导、公司各相关职能部门人员、项目经理部总经理或其他项目经理部人员。2.4会议主要内容： 2.4.1 提出需要各职能部门协调解决的问题及解决问题的具体时间。2.4.2项目秘书或指定人员负责记录、整理会议74、内容，形成项目经理部协调会议纪要。3 项目专题会3.1会议时间：根据现场实际情况确定。3.2会议地点：项目经理部会议室。3.3专题内容：针对项目质量、进度、安全的专题会议，如基础验槽、图纸会审等。3.4参加人员：项目总经理或总经理助理、现场工程师、工程管理部或设计部工程师、监理公司代表、总包单位代表以及其他人员；3.5项目秘书或指定人员负责记录、整理会议内容，形成专题会议纪要。4 监理例会4.1项目的监理例会为每周一次，时间为周五14：00，地点在项目经理部或监理办公室。4.2参加单位：项目经理部、在现场施工的各施工单位和监理公司。4.3主持单位为监理公司，会议纪要由监理公司编写，经项目经理部75、审阅后发放各与会单位。4.4对于会议纪要或其他经有关方面共同讨论形成的结论性文件，知会各施工司在收到文件后应予以核对，如有疑惑或异议，应于收文后三个工作日内以书面形式进行反馈。4.5会议主要议题为现场施工质量、进度、安全文明施工及各工种、各工序的配合。4.6 监理例会纪要中涉及费用变更的内容，可作为结算依据。五、材料/工程质量管理办法1 现场材料、工程质量控制办法见材料质量与工程质量检验标准2 以“工程质量样板房”作为直观质量标准展示，展示内容视项目具体情况操作。主要内容应包括：屋面做法；墙体、窗洞做法；散热器/地采暖做法；卫生间侧墙、地面做法；钢制栏杆除锈做法；门窗质量展示样板；电器开关、面76、板质量展示样板；户内给排水管材质量展示样板等。六、计划管理办法1 计划管理办法见（工程进度控制及管理办法及里程碑进度控制表）2 材料招标及样板审定计划见物资采购招标及样板审定计划3 本年度天津万科各项目一级进度计划见一级进度计划文件夹二、公司组织架构十八、工程管理指导书目录1. 项目概况2. 项目经理部管理架构2.1管理架构2.2主要岗位职位描述2.3人力资源情况3. 项目总进度计划3.1工程范围3.2总体进度计划3.3分项工程进度计划3.4工程计划的修改3.5项目里程碑进度控制计划4. 项目招标计划4.1工程招标方案4.2招标计划5材料计划5.1材料样板审定计划5.2甲供材料采购计划5.3材77、料检验计划5.4不合格材料管理程序6. 质量保证措施6.1项目质量目标6.2重点分项工程施工方案及技术措施6.3施工质量检验计划6.4不合格施工管理程序6.5工程验收管理程序6.6成品保护计划6.7工程验收资料清单7. 文件管理7.1控制印章7.2发文格式7.3总文档目录7.4文件签署、审批、传阅、存档、更改7.5公司计划、设计文件的管理7.6工程竣工资料管理8. 合同管理及成本控制措施9. 会议制度10. 现场环境管理10.1公司环保政策10.2环保管理的目的10.3环保控制目标10.4环保工作小组架构与责任10.5环保不符合情况的纠正10.6环保意识及能力培训10.7环保记录10.8项目现78、场CI作业指引11.现场安全管理11.1 安全管理的目标11.2 安全工作小组架构及责任11.3 施工安全管理12.紧急事件处理程序13.项目经理部培训计划13.1工程管理指导书培训13.2 项目设计交底13.3 合同有关内容培训13.4 质量、进度控制培训14. 工程移交15. 其他15.1工程管理指导书会审纪要15.2质量检验有关表格16附件目录17. 项目经理部工程管理指导书传阅、修改记录十四、项目成本管理工作流程指引（成本部适用）一、主要职责：1. 工程结算管理；2. 现场签证管理；3. 设计变更管理；4. 产值、资金计划审核，付款台帐建立；5. 投标报价，合同价格审核；6. 成本动态79、管理；7. 现场临时任务。二、基本原则1. 工程造价确定原则(顺序优先) 甲方限价 合同价 中标价(或三家比价最低价) 合同规定确定方式 市场询价2. 造价工程师行为准则 成本责任优先3. 现场签证、设计变更事前办理原则三、操作流程1.工程结算管理 (1) 工作内容 园区管网工程结算； 绿化造园工程结算； 装饰工程结算； 外委工程结算； 零星工程结算； 工程竣工结算； 工程结算定案单填写； (2) 工作条件（前提） 经办人出具工程结算工作交接单，非包死工程附两份结算书，必要时应附竣工图；(3) 工作流程(4) 需注意检查事项 结算资料必须齐全结算工作交接单、结算件2份、全部签证变更及洽商原件、80、竣工图（如需要）；工程结算工作交接单需注意事项 工程结算工作交接单各项内容须填写完整； 工程结算工作交接单中工程质量必须达到合同规定内容； 存在合同外增减工程，需有项目部或设计部相关人员签字，并至少有相应部门经理签字，审批权限按现场签证和设计变更权限处理； 提供工程结算工作交接单同时宜由工程组提供承包方联系方式； 以上各项存在不清晰、不明确现象退回经办人；关于现场签证、设计变更、竣工图需注意事项 现场签证和设计变更单顺序号不连贯、公章及签字不全，验收栏中无施工后完成情况不得作为结算书附件参与结算； 竣工图须主办工程师及项目总经理或设计部经理签字、确认；结算工作注意事项 结算前必须认真阅读合同不81、少于一遍； 结算前必须向施工单位说明我公司的复审制度； 结算前原则上造价工程师应先核算工程量； 与施工单位审核结算前须共同约定简明工作计划，且双方签字确认后附在结算件上；填写结算定案单需注意事项 在结算定案后结算定案单经办人需留相关人员联系方式； 结算定案单公章必须与合同原件上的公章一致； 工程结算定案单中建筑规模、单位造价必须填写齐全； 上报结算定案单后需附两份按规定修改完毕的结算书，具体格式按后附表格规定；(5) 权限10万元以下报项目总经理签字后送财务副总；10万元以上报项目总经理签字后报经成本管理部经理签字，然后送财务副总；(6) 参考文件预结算管理办法结算样表2.现场签证管理 (1)82、 工作内容1. 对以下内容确定造价； 施工过程中出现的各种技术措施处理； 在施工过程中，由于施工条件变化、地下状况（土质、地下水、构筑物及管线等）变化，导致工程量增减，材料代换或其他变更事项； 发包单位在施工合同之外，委托承包单位施工的零星工程； 施工过程中出现的奖励和索赔问题；2. 同施工单位共同确认签证单；3. 确定签证原因及责任归属； (2) 工作条件（前提） 工程组或设计部提供现场签证单；(3) 工作流程不合格合格(4) 现场签证单需注意检查事项 各项内容填写完整； 变更原因、内容明确：作法标识明确，可以清晰计算工程量，增减工程表示清晰,可以清楚分清签证最终变化结果是材料替代、建筑作法83、细化、设计缺陷弥补、增加零星工程。签证内容的表述以第三者可依据此单独立确认工程量和变更工程单价为原则； 提出部门及签证原因必须明确； 甲方主办人必须签字； 现场工程量已由楼盘工程师及监理复核完毕，成本组人员可对现场工程量进行抽查核对。以上各项存在不清晰、不明确现象退回经办人； 严禁后补现场签证，如发现,现场成本工程师应知会项目总经理、成本管理部经理；(后补指超过规定时限补办现场签证，特别是在竣工前集中补办)；现场签证单台帐说明(具体格式见附表) 汇总表按合同分类，同一合同对应内容按土建、水、电、暖分项工程分数量、金额汇总；现场签证编号规则见 明细表按相关合同对应的单体项目分类(5) 权限2万元84、以下项目总经理签字生效；2万元以上必须报成本管理部部门经理(签字栏中注明报成本管理部)；(6) 常见问题解决办法 签证内容涉及市场定价材料或工艺；解决办法：1.若属于甲控、甲供材料，则以相应价格为准；2.非甲控、甲供材料，且金额在五万以下，由甲方经办人提供并由工程组确认三家以上且不少于需确定厂家或施工单位的数量一倍的供应商名单（短名单），造价工程师主持同时报价并复核报价条件是否一致，若一致，选报价最低一家；否则退回经办人重新报价；金额在五万元以上，由工程管理部招标确定厂家及价格； 签证内容涉及质量和效果如何确定；解决办法：工程组或其它部门提供的签证单所涉及的质量和效果，成本人员可视为公司其它部85、门认可，公司可以接受的质量和效果；成本人员有权利对存在的质量问题提出置疑；(7) 参考文件设计变更及现场签证管理办法签证登记台帐3.设计变更管理 (1) 工作内容 由于设计单位的施工图出现错、漏、碰、缺等情况，而导致做法变动、材料代换或其他变更事项； 由于发包单位设计部改变建设标准、结构功能、使用功能、增减工程内容，而导致做法变动、材料代换或其他变更事项； 由于工程管理部、项目经理部、监理单位、承包单位采用新工艺、新材料或其他技术措施等，而导致做法变动、材料代换或其他变更事项； 由于销售部、客户服务中心、业主要求提出变更，而导致做法变更、材料代换或其他变更事项； 确定变更原因及责任归属； (286、) 工作条件（前提） 工程组或设计部提供设计变更单；(3) 工作流程不合格合格(4) 设计变更单需注意检查事项 接收设计变更后首先造价工程师应对设计变更的合理性进行初步复核，并有责任提出修改意见； 各项内容填写完整，特别需注意施工单位、变更范围等，变更内容做法标识明确，增减工程标识清晰。变更内容的表述以第三者可依据此单独立确认工程量和变更工程单价为原则； 提出部门及变更原因须明确； 甲方主办人须签字；会签栏中各部门均确认完毕，无反对意见；以上各项存在不清晰、不明确现象退回经办人； 严禁由乙方起草变更单、后补变更单，如发现,现场成本工程师知会项目总经理、成本管理部经理；(后补指超过规定时限补办现87、场签证，特别是在竣工前集中补办)；设计变更单台帐说明(具体格式见附表) 汇总表按合同分类，同一合同对应内容按土建、水、电、暖分项工程分数量、金额汇总；设计变更编号规则见 明细表按相关合同对应的单体项目分类(5) 权限5万元以下项目总经理签字生效；5万元以上必须报成本管理部、设计工程等相关职能部门。(6) 常见问题解决办法 图纸无甲方部门或人员确认；解决办法：返回经办人； 变更内容涉及市场定价材料或工艺；解决办法：同签证相关内容处理方式相同；(6) 参考文件设计及变更签证管理办法设计变更登记台帐4. 产值、资金计划审核 (1) 工作内容工程竣工结算付款审批表填写内容 填写施工单位原报预算造价(序88、号一)； 填写结算造价(序号二)； 填写保修款比例及金额(序号四.1)；工程进度付款申请表填写内容 填写审定产值栏内全部内容； 注意审核合同签约总价款及调整后的合同总价款； 若存在甲方分包项目将该产值扣除；资金计划收集及编制（此职能归属最终以项目总经理的安排为准） 按咨询单位提供的结算文件、楼盘工程师提供工程进度情况，复核各家的产值，按合同付款条件编制资金计划； 主体以外且楼盘工程师可简单拆分造价的项目的资金计划，由楼盘工程师提供项目及资金计划，造价工程师收集各位楼盘工程师的资金计划并汇总后编制总资金计划； 楼盘工程师无法简单拆分造价的项目由造价工程师负责拆分进度产值，编制资金计划； “七 支89、付质保金”项目资金计划由客务服务部提供； “八 营销推广费、十 现金流入”项目资金计划由销售部提供； “九 售后服务费”由客户服务部提供； (2) 工作条件（前提） 经办人提供工程竣工结算付款审批表或工程付款审批表；3) 工程付款流程（成本部内部流程）资金计划收集及编制流程(时限：每月25日报下月资金计划)(4) 需注意检查事项工程竣工结算付款审批表（成本部内部流程） 复核合同履行情况，与合同规定相应的合同付款比例是否相同； 项目经理部内容填写完整，项目总经理已经签字； 复核现场实际工程进度； 以上各项存在不清晰、不明确现象退回经办人；工程付款审批表 “经手人”以上（含）填写完整； 合同履行情90、况与合同规定一致；(5) 权限工程竣工结算付款权限5万元以下项目总经理签字生效；5万元以上必须报经成本管理部；(6) 常见问题及解决办法 工程进度付款审批表上月产值无法确定如何填写？解决办法：至少填写“累计完成产值合计”一栏；(7) 参考文件资金计划表工程付款审批表工程竣工结算付款审批表5. 投标报价(含三家比价)，合同价格审核； (1) 工作内容 招标文件中造价条款的拟定，工程量清单招标中工程量清单的编制(外委咨询公司的工程量清单负责核定)； 定标中造价条款的审定，并确定最低报价；(2) 工作条件（前提） 项目确定，图纸基本完整；(3) 工作流程(4) 需注意事项 图纸是否有设计部、工程管理91、部经理或以上人员签字； 图纸细部尺寸是否足以核定造价； 招投标及合同造价的确定宜首选总价包干形式，其次选用单价包干形式(或按现行的当地定额结算)； 工程量清单招标中造价条款一定要明确，投标方有按图纸及现场情况复核工程量清单的义务，并最终对工程量清单承担风险； 相关部门提供的厂商或施工单位的名单（短名单）不少于三家且不少于需确定厂家或施工单位的一倍；且在发标前要求主办部门确认投标或比价单位的资质； 定标中需复核各家投标条件是否一致；(投标条件包括：施工条件、工程量、产品规格、施工标准等)； 非特殊情况造价人员不再与厂家或施工单位协商造价，对报价不实的厂家或施工单位提出警告后，二次报价仍高于市场价92、格0.5倍或低于市场价格0.5倍，该次报价作废，并通告各成本人员，取消该厂家对万科投标报价的权利； 最低报价确定原则：工程量清单报价中总价最低；单价包干报价中应预估实际各分部分项工程比例统一虚拟工程量后，采用综合报价最低的报价，采用单价包干形式应特别注意预计增加材料用量最大的材料单价； 甲控材料管理应参照招投标管理规定执行，并建立台帐；(5) 权限5万元以下项目部负责；5万元以上工程管理部负责；(6) 参考文件集团工程招标管理办法网上采购管理办法6. 成本动态管理(1) 工作内容 以成本指导书内容指导项目部有关造价工作； 每周、月按规定格式报表； 现场零星材料限价；(2) 工作流程(3) 注意93、事项 当月发生签证、变更单笔造价超过5万元，应于当周报成本管理部； 材料限价应建立台帐； 每月报表中签证、变更应按合同分类； 重大变更应说明原因； 当需调整目标成本，要严格覆行目标调整审批流程。 范围：与成本指导书的成本科目相比发生增减(不含签证、变更的工程内容、合同)，非市场因素调整目标成本单价(调整材料选型、品牌、档次，调整常规费率等)；(4) 参考文件项目成本月报表7. 现场临时任务(1) 工作内容 配合其它部门工作(成本咨询)；(2) 注意事项 现场成本工程师的临时任务原则上应以不超出现场成本工程师岗位职责说明书的范围为标准，如确有偶然性超出也应是以与成本相关为原则； 现场临时任务每周94、不宜超过二个工作日且每月累计不应超过五个工作日，出现超过现象应向项目部或人力资源部书面说明情况；四、补充说明(1) 本指引由成本管理部负责解释、修订；(2) 本指引中所有参考文件均由成本管理部提供；(3) 本指引属公司成本管理重要体系文件之一，持有人不得复印、拷贝、转借公司外部人员，并对本指引内容负有保密责任。万科住宅统一设计要求 万科住宅统一设计要求【目的】： 1. 方便一线公司确定审查图纸之审查要点；2. 编制可行、实用的住宅设计统一技术措施，为设计单位提供设计参考依据，使设计处于受控状态，杜绝设计常见错、漏、碰、缺等问题出现，提高万科住宅品质；3. 为设计部设计人员提供技术流程指导。【形95、式】： 1. 住宅设计统一技术措施2. 图纸编制深度统一技术措施3. 重点部位营造作法4. 典型构造节点【适用范围】： 1. 本要求适用于初步设计开始阶段为设计单位提供设计参考依据和为设计部设计人员提供技术流程指导；2本要求仅对建筑专业，其他专业要求见工程管理相应规范；3要求中涉及到的材料及部品应按部品标准执行。【实施】： 本要求为各分公司设计部编制统一设计要求和习惯做法提供参考，在正常情况下，各分公司设计部应按此要求执行；当出现特殊情况或存在更好的技术措施时，请提前知会集团设计工程部，以便集团设计工程部及时对要求进行改进。【编制单位】：集团设计工程部【施行日期】 2001年5月目 录第一部分96、：住宅设计统一技术措施一 总平面设计1 间距2 消防3 流线设计4 附属用房5 摩托车、自行车存放二 单元户型设计1 玄关2 厨房3 卫生间4 阳台5 门6 窗7 空调8 油烟机10. 热水器11 插座 开关 散热器12 其它三公用空间1 单元入口2 楼梯3 电梯4 裙房商铺5 地下室 半地下室6 会所7 墙体8 屋面、女儿墙、屋顶栏杆9 地下车库及汽车坡道10. 管道井、设备表箱11垃圾收集12设备选型13其它四室外工程1 竖向设计2 道路 铺地3 游泳池4 儿童游戏场地5 绿化6 其它第二部分：图纸编制深度统一要求一 图纸目录二 设计说明三 总平面图四 各层平面图五 立面六 剖面七 户型大97、样八 厨卫大样九 楼梯大样十 门窗大样及门窗表十一 外墙大样十二 其它细部大样十三 与其它专业校对要点第三部分：重点部位营造作法一屋面 东北地区屋面构造作法 坡屋面（30） 上人平屋面 非上人平屋面 种植屋顶 华北地区屋面构造作法 坡屋面（30） 上人平屋面 非上人平屋面 种植屋顶 华东地区屋面构造作法 坡屋面（30） 上人平屋面 非上人平屋面 种植屋顶 华南地区屋面构造作法 坡屋面（30） 上人平屋面 非上人平屋面 种植屋顶二卫生间 楼面构造作法 墙体构造作法 墙体材料 导墙作法 墙体防水第四部分：典型构造节点（此部分后补）1 地下室通风道出地面2 地下室坡道排水沟3 地下室侧墙与室外地面交98、接节点4 空调板5 凸窗上下口6 出屋面台阶7 露台出屋面门口节点8 屋面防水节点9 屋面变形缝第一部分 住宅设计统一技术措施一. 总平面设计1. 间距1.1 建筑平面搭接错位时，h值（净尺寸）不宜大于2.4m，以免影响采光。 2消防2.1 总图中应做好消防车道及消防车登高面设计，注意人车分流；当消防车道下面为地下室时，结构应考虑消防车总重300KN荷载。 2.2 登高面2.2.1 登高面宜在用的红线内解决，条件限制时可利用绿化带作登高面，但绿化带下应设硬地，并按消防车总重300KN计算。2.2.2 当建筑物凹入处进深不大于4m（净宽）时，该凹入范围可计入1/4周边长度算作登高面；如凹槽宽度不99、大于2.5m（净宽），该宽度可不计入建筑周边总长度。2.3 消防车道2.3.1 高层建筑周围宜设环形或沿建筑的两个长边设置消防车道；尽端式消防车道应设18m18m回车场。2.3.2 消防车最小转弯半径：高层12m，多层9m。2.3.3 消防车道最小宽度：登高面处6m，其它处4m。2.3.4 消防车道的坡度：登高面1，其它处7。2.3.5 消防车道距建筑物距离宜5m。2.3.6 高层建筑的沿街长度超过150m或总长度超过220m时应设穿过高层建筑的消防通道。2.3.7 高层建筑应设有连通街道和内院的人行通道，通道之间的距离不宜超过80m。3流线设计3.1 住宅出入口处应设置人车分流专用通道；当商100、住楼住户大堂与流量大的商业服务空间临近时，商业用房的货运出入口宜设在地下室或与大堂入口异向布置，避免人、货流交叉，减少交通安全隐患。4. 附属用房4.1 总平面设计时应在小区显著位置（如入口附近）设置管理用房。4.2 应在住宅（区）的下风向和较隐蔽处设垃圾站，其面积不宜小于6，与住宅距离不宜小于10m，外部与道路相连；垃圾站地面及内壁宜贴光滑、宜清洁材料，并配置给排水设施。4.3 箱式变电在总图中要综合考虑，不应设在入口附近，建议其与主体建筑的间距不小于9m，以免影响景观和采光。5摩托车、自行车存放5.1 总图中应结合绿化设置摩托车、自行车存棚（库），其与主体建筑的间距不宜小于9m；偏低档次的101、住宅项目，宜按每户一辆自行车、每十户一辆摩托车设置。5.2 出于安全问题,自行车库不宜设在地下车库内，应单独考虑。二. 单元户型设计1. 单元户型基本设计要求1.1 层高：采用分体空调的普通楼盘层高宜为2.8m，档次较高的可为3.0m；若采用中央空调不宜小于3.3m。1.2 厨房、卫生间室内净高不小于2.2m；排水横管下皮距楼地面的净高不小于1.9m且不应影响门窗的开启。1.3 起居厅开间不宜小于3.4m（净宽），深宽比不宜大于2；应减少开向起居厅的门洞，布置家具的墙面直线长度不应小于3m；无阳台的起居厅宜设计宽度大于1.8m的低窗台观景凸窗。1.4 平面有凹槽的高层住宅，其凹槽的开口宽度不应102、小于2.4m（净宽），凹槽的深宽比不应大于4。1.5 避免卧室紧靠电梯井道，如无法解决则应采取相应降噪措施：相邻的墙体为隔音墙体；大于2.5m/s井道上部应设高度大于1m的隔声层，隔声层设800800进出口。1.6 复式住宅顶层卫生间设在下层卧室上方时不应采用下排式排水。1.7 户内通向所有房间的走道净宽不宜小于1000；当走道长度大于2000时，应相应加宽至1100。1.8 户内楼梯宽度应注意为净宽；当一面临空时，墙面到楼梯扶手最小宽度应不小于800。1.9 门宽大于900的储藏室门宜采用推拉或外开平开门以增加储藏空间。1.10 北方地区首层为架空车库时二层地面应采取保温措施。1.11 设于103、底层或靠近外墙的壁柜以及厨房、卫生间储物柜应采取防潮措施。1.12 严寒地区居室、起居厅的外窗应设置可开启的气窗以进行定期通风换气，且内门门下空隙不应小于25。2. 玄关2.1 玄关内应考虑衣帽镜、柜的设置空间，净宽宜1500。2.2 户配电箱应避免与对讲机、开关及门铃一同设置，以免发生冲突；户配电箱所龛入墙面可适当加宽为120；门铃宜采用遥控式门铃；对讲机距门边的距离宜大于100，其下方可设玄关灯开关。3. 厨房3.1 中、高档住宅厨房面积不应小于5m2；单排布置设备的厨房净宽不宜小于1.6m, 双排布置时净宽不宜小于2.2m。3.2 橱柜布置应遵循洗、切、炒的流线，以间距800、单排布置为104、宜。炉灶应避开窗口设置；橱柜进深宜550，长度在20003000之间，吊柜进深350，净高不小于500；厨房应考虑微波炉、消毒柜的位置，并设相应的插座；电器插座应避免靠近水盆、灶具。（厨房具体设计可详集团设计工程部之厨厕详图）厨房主要设备尺寸表设备名称 长（mm） 宽（mm） 高（mm）灶台 800 500-550 650-700洗涤台 900-1200 500-550 800操作台 400-1200 500-550 800吊柜 普通 400-1200 300-350 500调料 400-1200 300-350 350-400抽油烟机 800 300-350 根据油烟机型配合确定3.3 冰箱105、位宽度不小于650，若考虑美式大冰箱尺寸应为800；注意冰箱门的开启方便及冰箱散热。3.4 如洗衣机设在厨房，预留机位应不小于600x600；厨房仅在布置有洗衣机时设防止溢流和干涸的专用排水地漏地漏，地漏位于洗衣机出水口一侧，离橱柜距离不小于200。3.5 洗菜盆，洗手盆建议采用底出水供水方式。3.6 厨房吊柜设置时应注意避免挡窗。3.7 吊顶下皮应高于窗洞上皮50。3.8 厨房应设排烟道；中高档厨房应结合烟道设计管道井。（排烟道尺寸表详见“二.单元户型设计9.油烟机” ）为便于迅速排除油烟和异味，厨房外窗或外墙宜设换气扇。3.9 北方地区厨房应进行采暖设计。3.10 设于底层或靠外墙、靠卫生106、间的厨房壁柜内一定要采取防潮措施，北方地区尤其要注意。3.11 厨房楼面结构板未降板时应设门槛。3.12 厨房门下端如设百页通风口，其外形尺寸不小于250450；无百页者，门下空隙不应小于25。4. 卫生间4.1 当两户卫生间位于凹槽相对布置时，窗应错位布置避免通视；卫生间窗宜采用磨砂玻璃。4.2 卫生间门应在隐蔽处开设；直接开向起居厅的卫生间应设前室。4.3 应考虑坐便器、洗脸盆等洁具上下水噪音对卧室的影响，不宜沿卧室墙面布置。4.4 卫生间设施（卫生间具体设计可详集团设计工程部之厨厕详图）4.4.1 公用卫生间宜以柱盆或挂式台盆为主，柱盆或台盆边距墙应大于150； 4.4.2 主人卫生间台107、面宽度宜560600，长度不小于900，高度850；4.4.3 台盆镜面宽度应与台面长度相同且镜面底边距台面的距离为200；4.4.4 毛巾架距地1200；避免与插座位置矛盾；4.4.5 坐便器净宽宜为900，最小净宽不小于850。4.5 淋浴间净宽宜为1000，最小净宽不小于900；淋浴开关距地10001200，淋浴喷头由距地16801880上下推拉杆固定；地漏位于淋浴头下部居中，并距墙400。4.6 浴缸尺寸宜采用750x1550，档次较高时可考虑增加浴缸平台尺寸；淋浴喷头做法参上；热水器不应设在浴缸的中部。4.7 普通有外窗的卫生间排气扇应安装在窗固定扇上；高档次宜结合吊顶设吸顶式排风扇108、；无外窗的卫生间排气扇应与通风道排风口相连。4.8 不宜采用下沉式卫生间设计；如条件限制必须采用时，卫生间楼面应为抗渗混凝土，给水管管材宜采用新型管材，水平溢流管应接至排水立管。4.9 排水设计时严禁将给水管明设在浴缸底部；施工时要注意浴缸底部一定做防水层。4.10 大户型主卫生间宜洗、浴分间设，洁具设施要与户型档次相匹配；应设管道井。4.11 暗厕应设计通风道，其位置应避免靠近给水管及设在门后。成品排风道选用表层数 尺寸6 360200或380240或43029079 500300或5503501030 600300或650350注：1.高层排风道宜采用“主次主”变压式风道，且防止串味应采用109、单双层分别排风系统。2高层排风道排风口应有防火止回阀，加工厂应随风道统一供应。4.12 当下层为商用空间时，结构设计时应考虑卫生间洁具的布置，避免洁具正下方是大梁，导致无法居中安装。4.13 复式住宅当顶层卫生间设在下层卧室上方时不应采用下排的排水方式。4.14 卫生间、厨房地漏的排水管应设存水弯；且洗衣机排水处应设防止溢流和干涸专用地漏。4.15 卫生间应从门口向地漏找坡度；地漏应设在室内最低端并靠近浴盆或淋浴喷头。4.16 卫生间结构宜沉板50100；未降板的卫生间应设门槛。4.17 卫生间吊顶下皮应高于窗洞上皮50。4.18 管线设计要合理，避免影响放置浴盆、淋浴房及开窗；塑料泛水管穿墙110、埋设时，高度应大于1500，避免因高度不合理被二次装修打穿漏水。4.19 插座应靠近镜台设置并避免设在毛巾杆的下方。4.20 北方地区卫生间散热片位置设计时一定要与电气专业互相配合以免互相矛盾,如将插座设在散热片的后面。4.21 室内的PVC管线应设置消音措施以减少上下水管道噪音。5. 阳台5.1 非封闭阳台地面应比室内最少低50，如有困难以及顶层露台的门应设门槛。5.2 当洗衣机位于阳台时，洗衣污水不应直接排到雨水管内，应设防止溢流和干涸专用排水地漏；阳台栏板要考虑洗衣机位的摆放避免镂空；当洗衣机置于窗下时，窗台高度不宜小于1200，以保证窗的开启和给水管的设置。5.3 进深大于1500的阳111、台挑梁要设计成梯形，避免挑梁高度过大影响室内采光。5.4 阳台栏板下部应设100高边梁；阳台栏杆严禁横向设计，防止幼儿攀爬，减少安全隐患。5.5 观景阳台宽度不宜小于1500，其它阳台不宜小于1200。5.6 顶层阳台应设顶板；复式住宅的阳台应考虑晾衣及遮阳的需要。5.7 北方地区生活阳台应设计为封闭阳台，且栏板及顶层阳台顶部要设保温以防止产生结露；底为架空的封闭阳台应在底板下面贴50厚聚苯保温板，并设吊顶。5.8 阳台排水禁止散排应设地漏，地漏的位置建筑专业要结合雨水管，宜靠近外墙、阳台角端设置，不宜设在门口；阳台地面应向地漏找坡。5.9 阳台门应选用密闭效果好、质量高的产品，不宜采用门联窗112、；考虑室内镶地板的高度，阳台门下门框高度不应小于50，避免使室内完成面高于门框，影响美观且不防水；北方地区开敞阳台门窗应为保温门窗。5.10 各户毗邻阳台应考虑分隔，避免可以互相走通，减少不安全因素。5.11 阳台金属栏杆应进行防锈处理；北方地区高层住宅宜采用实体栏板。5.12 高层阳台使用玻璃栏板时应充分考虑安全性，玻璃厚度不小于10厚。6 门6.1 门洞口宜按如下尺寸设计: 6.1.1 入户门1000x2100（普通）1200x2100（高档），位于门洞外樘；6.1.2 卧室门 900x2100，位于门洞中樘；6.1.3 厨房门 800x2100，位于门洞内樘；门下方宜设250450通风百113、页；无百页者，门下空隙不应小于25。6.1.4 卫生间门 750x2100，位于门洞外樘；门下方宜设300x300或250450通风百页；无百页者，门下空隙不应小于25。6.1.5 佣人房门 800x2100，位于门洞中樘；6.1.6 门碰距地100。 6.2 门垛尺寸不小于50 ,且做构造柱加固。（施工时注意不要遗漏）6.3 外檐门应外开以防风。6.4 住户首层外檐门窗需考虑防盗设施。7窗 7.1 凸窗窗台高宜400450，进深500。7.2 距地900高以下应为固定窗扇，且全落地窗应设900高窗护栏（窗外为阳台或平台时不受此限制）。7.3 窗楣应设滴水槽。7.4 凸窗遮阳板在墙根处应设导流114、槽，以免遮阳板上的水停留时间过长，导致砌体外墙渗漏；或者在遮阳板外墙挑檐位置设100高混凝土止水坎（详第四部分节点详图）。7.5 厨卫窗台宜900高，窗上部应设400450高固定扇以安装排风扇，并在相应位置设中心距地2000的电源插座，固定扇开关和顶灯开关一起设于卫生间门口。厨卫横向管线应贴近楼板以免挡窗。7.6 厅卧窗上皮距楼地面高度宜为2300或以上；厨卫考虑设备污水管不穿洞（走梁下），可降低到2200。7.7 开间大于、等于3300的房间窗宽不宜小于1800。7.8 未设阳台的起居厅大窗开启扇最少有两扇，以便于空调室外机安装。7.9 两侧未设混凝土挡板的凸窗设计时应考虑风向因素，开启扇不115、应面向主导风向以免引起漏水。7.10 窗框与凸砼体结合的施工缝一定要用防水砂浆填实，避免杂物导致凸窗台底板部及窗角处渗水。 7.11 窗型设计时不应仅考虑外观整体形象，还应考虑室内通风,开启扇面积不小于房间地板面积的1/20且厨房不得小于0.6；凸窗不应采用较特殊、拼接过多的窗型。 7.12 北方地区凸窗上、下封板一定要贴保温板或抹保温砂浆，以免墙体交接处产生结露。7.13 位于转角处的窗（阳台门）应避免视线干扰。8空调8.1 采用分体式空调，空调室内机应避免对床直吹；户型单元平面图应绘制家具布置图并确定室内机位置。8.2 空调机位8.2.1 空调机位应考虑便于安装及维修（不必用吊篮）；8.2116、.2 不宜设在凸窗窗台板下面，应靠近门窗洞口设置；8.2.3 位于凹槽处距离过近而对吹的两个室外机应相互错位；8.2.4 如空调板设于卫生间外墙，卫生间的窗户开启扇应考虑空调主机出去，宽度不小于700,高不小于1100。8.3 室外机位下皮距地宜1600（双机1000）。常用分体空调室内、室外机参考尺寸型号 室内机 室外机长 高 厚 长 高 厚1匹 800 250 180 800 560 2401.5匹 900 280 180 800 560 2402匹 1150 320 200 850 880 3502.5匹 1200 350 200 890 900 350注：本表为偏大机型尺寸，仅供参考；117、不同品牌外形尺寸略有不同。8.4 空调洞要靠近空调插座并在同一方位。（详第四部分节点详图）8.5 大面积起居厅要考虑大功率空调或柜机，应考虑柜机留洞位置、冷凝水管预埋，管中距地350。8.6 普通分体空调冷凝水管应预埋，避免直接插入雨水管中（特别是北方地区）；标准层留三通，距地1800；三通口留于室内时，考虑美观高度可适当上移。（详第四部分节点详图） 8.7 空调外机不宜设置在封闭阳台内，夏季不散热，易死机，噪声大。8.8 北方特别是东北地区空调板应设保温减少冷桥。8.9 低档项目宜考虑窗式空调的安装。8.10 阳台推拉门到墙边应留不小于100宽的门垛，避免空调管穿玻璃。9油烟机 9.1 厨房118、内应设成品排烟道，多层550x350（外围尺寸），高层 600x400。成品排烟道选用表层数 尺寸6 500300或55035079 560300或6103501024 700400或7504502530 800400或850450注：1. 高层排烟道应采用“主次主”变压式烟道，且防止串烟串味应采用单双层分别排风系统。2高层排烟道排风口应有防火止回阀，加工厂应随烟道统一供应。10. 热水器 10.1 热水器宜设在厨房，且采用强排式，不应采用直排式；注意预留安装空间和电源插座； 厨房与卫生间合用时宜考虑10升，安装宽度度700 ；卫生间单用，考虑68升，安装宽度度 500 ；排气道尺寸为120，119、排风孔中距地1700。10.2 北方地区如热水器设在生活阳台内，则阳台应设保温。10.3 热水器与用水点管道不应过长，宜控制在2米之内，大于2米的热水管应设保温。 10.4 热水管（铝塑管）埋墙时容易被设钉枪打穿，与之相连卫生间安装 毛巾杆等配件时应注意。10.5 热水器应避免设置在浴缸侧面中间，影响使用。11插座、开关、散热器11.1 插座、开关（散热器）应结合家具布置合理设计，避免与门的开启方向、流线相矛盾；床头柜、电视柜书桌处应设插座，门口、空调附近设开关；厨房应考虑微波炉、消毒柜的位置，并设相应的插座，且电器插座应避免靠近水盆、灶具。建筑专业平面门窗进行修改时应及时照会设备专业。11.120、2 北方地区采用集中供暖方案时，散热器的设置应与水、电专业密切配合，校对散热器、插座、开关以及给排水管位置，以免发生冲突,如将插座置于散热器的后面。11.3 可视对讲、门铃、玄关灯开关离入户门边距离宜100，要考虑玄关、鞋柜的位置。11.4 客厅电话线与电视线插座应避免设在同一方位，书房应设电话线。11.5 网线接口建议设在书房，不宜设在起居厅，且接口位置应结合字台及插座设计。11.6 高档次住宅起居厅宜考虑音响线的埋设。12 其它12.1 建、结、水、暖（空调）、电各专业应在初步设计、施工图设计时分阶段进行专业会审，各留洞位置应与雨落管、排污管位置相协调以免发生冲突；大型洞口应计算洞顶标高，121、以免与楼板、梁发生冲突。12.2 结构设计时应注意校对梁、墙关系，并考虑梁对室内环境影响，如：12.2.1 避免梁偏向降板房间一边而使地面出台；12.2.2 避免位于隔墙上的梁偏向起居室、餐厅一侧；12.2.3 避免卫生间座厕正下方是大梁，导致无法居中安装；12.2.4 房间中部及门顶不应见梁；室内明梁下皮不应低于2200。12.3 洗衣机进水龙头应采用接口式。三 公共空间1单元入口1.1 单元入口处应设雨篷，门洞最小尺寸宜为1500x2300，且设闭门器，地面找1坡坡向门外。1.2 设置电梯的住宅单元入口台阶处应设坡道，以方便残疾人、婴儿车通行及用户搬运。1.3 管道不宜集中设在单元入口处；122、如设置应用轻质隔板加以封堵，并在隐蔽位置设可拆卸的500500壁板检查口。1.4 单元入口处应设信报箱。1.5 单元入口处走道净宽不应小于1300。1.6 北方地区高层住宅首层大厅应进行采暖设计。1.7 首层入户大堂墙面应采用可擦洗材料。2楼梯2.1 楼梯外窗宜采用推拉窗，窗台高小于900的窗及通窗应设900高窗护栏。2.2 高层住宅楼梯消火栓明设在休息平台处时，休息平台宽度应比正常宽度加宽200，同时设计时应注意消火栓上皮与框架梁的关系。2.3 楼梯高度2.3.1 多层住宅小进深楼梯结构设计时应重点注意入口处以及二层休息平台处净高不应小于2m；2.3.2 梯段净高(为最低或最高一级踏步前缘线123、以外0.30m范围内至上方突出物下缘间的铅垂高度)不应小于2.20m，应特别注意长短跑楼梯的梯段净高（详第四部分详图示意）；2.3.3 计算净高时应注意预留100施工误差。2.4 与地下室合用的楼梯应在首层设乙级防火门加以分隔。2.5 当高层住宅疏散楼梯为剪刀梯时，两个楼梯不应均与同一部消防电梯合用前室。2.6 高层建筑标准层的二部疏散楼梯到达底层时，不得合二为一共用门厅的同一个出口，两个安全出口应均直通室外，并且两个出口之间的距离不应小于5m。3电梯3.1 电梯数量、吨位、速度应满足居住人流量要求，平均等候时间不宜超过120秒，发梯间隔时间不宜超过69秒。具体设计参下表。住宅电梯设计参数类别124、 数量(户/台) 额定容量（人） 速度（m/s）经济级 80100 8 1常用级 60-80 8-18 1-1.5舒适级 40-60 10-15 1.5-2.0豪华级 2.03.2 大于十一层的高层住宅，其电梯数不应少于2台；其中，每层住40人、层数为24层以上时，应设3台电梯；每层住40人、层数为35层以上时，应设4台电梯，且至少设一部2.5s/m的电梯。3.3 消防电梯的速度VH/601.5s/m，容量11人（800kg）。3.4 当层数超过25层时，电梯宜垂直分区设计（消防电梯除外）。3.5 消防电梯井底应设排水设施，排水井容量不应小于2m3，且不宜布置在电梯井内，而应布置在临近消防电梯125、的地方，并用暗管连接；如地下室兼人防时，应注意排水井应设在染毒区。3.6 电梯在人防清洁区内使用时应设前室且前室门为防护密闭门。3.7 电梯间宜自然通风采光，否则应考虑通风抽湿设施。3.8 电梯井道不宜与起居厅、居室贴临，必须贴临时电梯井道应为隔音墙体, 且大于2.5m/s井道上部应设高度大于1m的隔声层，隔声层设800800进出口。3.9 速度大于2m/s的电梯应在井道底部和顶部设置不小于600600带百页窗的通气孔。3.10 电梯机房楼面、墙面应采用隔音材料并考虑通风散热，窗户开启扇面积不小于房间地板面积的1/10，且应设排气扇。3.11 不应在电梯机房顶板上直接设置水箱或在机房内直接穿越126、水管、蒸汽管和烟道。3.12 电梯厅旁的水表房的、垃圾房、配电间等设备或附属用房应设门槛，且水表房、垃圾房设地漏。3.13 电梯门口应做1反坡，防止梯井进水。3.14 北方地区电梯机房应采暖保温，以免顶层住户屋顶结露。4 裙房商铺4.1 底商餐厅对外公共厨房应设通到屋顶排烟道；如前期设计时底商未定性，应在平面适当位置考虑设置集中排烟道。4.2 底商应设集中供冷，前期设计时可将平面适当分区分段设置；如条件限制采用分体空调，设计时应在隐蔽位置考虑空调机位，避免靠近住宅入口。4.3 底商应设专用的货运通道；当流量大的商业服务空间与商住楼住户大堂临近时，商业用房的货运出入口宜设在地下室或与大堂入口异向127、布置，避免人、货流交叉，减少交通安全隐患5地下室、半地下室5.1 层高设计：应保证管道下净高2.40m；计算净高时须预留100的设备管道安装量。5.2 底层地下室地面应设置150200宽的排水沟，间距不大于12m,沟坡度不小于0.5%；地面向排水沟找0.5%泛水；超过二层的地下室应设设计滤水层。排水沟不应跨越防火分区或人防防护单元。5.3 首层地面应注意预留大型设备吊装孔洞。5.4 应注意计算首层电梯、自动扶梯底坑处的地下室净高度，如高度小于2.2m,此处不宜设车位或布置设备。5.5 当地下室轮廓大于首层平面，应注意确定超出范围的地下室顶板标高；如此部分顶板必须与室外地坪标高相同时，应核算地下128、室高度是否满足车库或设备用房要求。5.5 半地下室外窗底皮距室外地面高度不应小于300。5.6 位于室外的地下室顶板应做好防水、保温设计(详第四部分节点详图)；防水、保温材料应采用抗压耐磨型。5.7 地下室各设备专业一定要进行管线综合，密切配合，设计时宜按（从上到下）风道、水管（喷淋）、电气管线顺序。5.8 室外庭院设置在地下室顶板上，覆土层较厚时要充分考虑其重量，花池排水可通过带有微孔的PVC管外包土工布排入最近的雨水井，或事先在地下室顶板上预留排水孔，但应做好防水处理。5.9 当地下室上方为消防车道时，结构计算应注意考虑消防车总重300kg荷载。510 五级人防地下室主入口应设洗消间而不应129、设简易洗消间。6.会所6.1 会所功能设置要根据使用者的组成考虑，不应一味求全或设置华而不实的项目，应突出特点以提高利用率。（有关会所设计可参考设计工程部之万科集团住宅会所科目配置研究报告）6.2 会所可适当增加棋牌室、乒乓球室的数量。6.3 大型会所宜设计厨房，以便开展商务会议或业主租用聚会。7. 墙体7.1 小型空心砌块墙体，应增加整体墙面的刚度：7.1.1 在墙交接处、宽度大于1.8m门窗或洞口两端等处设构造加强柱；7.1.2 长度大于3m的实体墙应每隔3m设一道构造加强柱；7.1.3 外檐墙在窗下皮设100高现浇混凝土带，内配26，6200，主筋与柱子（构造柱）甩筋焊接；7.1.4 内130、隔墙在距地面高1200处设100高现浇混凝土带，内配210，4250，作法同外檐墙；7.1.5 空心砌块墙门窗固定宜局部砌实体砖墙，先立框，后砌墙。7.1.6不应采用含水率大的空心砌块，避免造成墙体开裂。砌块的相对含水率级别 相对含水率三块平均值使用地点的年平湿度75 5075 50M 45 40 357.2 高层外维护墙体宜采用粘土空心砖。7.3 北方地区应注意墙体保温，特别是加强突出墙体的重点部位如凸窗上下口、空调板与墙体交接处、阁楼外墙的保温，避免产生冷桥、局部结露以及冻胀产生的水平力使墙体产生裂缝。7.4 浇注混凝土应注意密实度避免温度应力造成梁、柱、墙体交接处开裂。7.5 墙体保温层131、不宜内置；如保温层内置，表面应加设钢丝网片后再抹灰，以免墙体表面龟裂。7.6 墙体抹灰不宜在抹灰层表面进行胶水加轻钙粉批光处理。7.7 小方块形的外墙体瓷砖施工时应注意粘贴饱满避免空鼓；瓷砖勾缝要均匀密实。7.8 外墙砼体螺杆洞在墙体抹灰之前要将洞填密实并作防水处理。7.9 进行装修前一定要将墙面潮气尽量排尽避免结露现象产生，北方地区采用电热膜采暖时应尤其注意。7.10 分户隔墙砌块厚度小应于200。8. 屋面、女儿墙、屋顶栏杆8.1 上人屋面不应在防水层上直接浇筑40mm厚钢筋混凝土，或整浇后再割分仓缝，以免产生收缩裂缝并牵带防水层断裂，造成屋面渗水。（屋面作法详第三部分营造做法）8.2 北132、方地区应注意出屋面的排气管、人孔、竖井、阁楼侧墙等处的保温，避免遗漏以造成顶层房间顶棚、阁楼侧墙结露。8.3 雨水口应根据不同的排水方式一个立管能承担的最大集水面积来设置，并应注意考虑相邻建筑排至该屋面的水量；屋面雨水口或落水管位置应与其它平面图一致。雨水立管承担最大集水区域面积表雨水管内径 100mm 150mm 200mm外排水明管 150 400 800内排水明管 120 300 600内排水暗管 100 200 400屋面汇水面积计算表1屋面汇水面积应按屋面的水平投影面积计算2.高出屋面的侧墙的汇水面积计算 .一面侧墙 按侧墙面积50折算成汇水面积.两面相邻侧墙 按两面侧墙面积的平方和133、的平方根a2+b2 的50折算成汇水面积.两面相对等高侧墙 不计汇水面积.两面相对不同高度侧墙 按高出底墙上面墙面积的50折算成汇水面积.三面侧墙 按最低底墙顶以下的中间墙面积的50加上、两种情况最低墙顶以上墙面面积.四面侧墙 最低墙顶以下墙面不计入，只计算、 、的情况最低墙顶以上的面积8.4 每一屋面或天沟雨水管直径不宜小于100，一般设不少于2个排水口；当内排水只有一个排水口时，可在山墙上或女儿墙增设溢水口；小面积凹廊或阳台可采用直径50排水管。8.5 雨水管应避免曲折，当遇到建筑腰线或其他突出墙面装饰物时，雨水管应直通而不应绕行，以免堵塞和噪音。8.5 当屋面被防火墙隔开时，应两侧分别排134、水，不得在防火墙上开洞设排水孔道。8.6 单向排水屋面宽度宜控制在912m。8.7 相邻屋面高差大于2 m时应设直通屋面的楼梯或上屋面的人孔、或外墙爬梯。8.8 种植屋面应设置人行通道，四周设围护墙及泄水管、排水沟，并严防泄水孔堵塞；屋顶绿化应考虑喷灌设施。8.9 高层上人屋顶女儿墙净高为1200（种植屋面应特别注意）。8.10 露台栏杆高度多层不应小于1050，高层为1200；垂直杆件间的净距不应大于110且不应采用横向设计；顶层阁楼住户之间必须设安全防护，分隔墙高度不小于2000。8.11平屋面与立墙或立墙窗台处的防水层翻起高度不宜小于300；北方地区应注意此处的保温。9.地下车库及汽车坡135、道：9.1 地下车库9.1.1 车库净高应为2.40m；计算净高时一定要预留100的设备管道安装量。9.1.2 为避免车库车位实用数少于设计数,即有些车位不方便或根本无法使用，地下车库结构设计时应尽量规整，柱距满足使用要求；建议采用7500柱距。柱间最小净距尺寸停车类别 小轿车 中型客车两柱间停车数 1 2 3 1 2 3(1中2小)柱间最小净距（m） 2.4 4.7 7.0 3.1 6.4 9.39.1.3 机动车与非机动车出入口应分开设置，两个出入口净距离不宜小于5m。9.1.4 机动车车库出入口之间的距离不应小于10m，两个汽车坡道毗邻设计时应采用防火墙隔开；设有自动灭火系统的地下车库防136、火分区最大允许建筑面积为4000。9.1.5 兼做人防的地下车库，防护密闭门应避免设在车库的主入口和坡道处；通过防护单元隔墙的汽车通道宽度不应小于4000，以免造成汽车进出不便。9.1.6 车库照明设计应采用区域控制，车道照度宜25 lx，车位照度宜15 lx，避免浪费。9.1.7 设备管道应避免穿越防火分区，分隔防火单元的防火卷帘门高度不应 2.2m；经常开启的防火卷帘门宜采用轻质产品。9.1.8 北方地区地下车库应进行采暖设计，避免造成冬季汽车发动困难及首层地面结露。9.1.9 地下车库应设计给排水以便保洁。9.2 汽车坡道9.2.1 坡道数量：a. 50辆以下地下车库可只设一条单车道坡道137、；b. 51100辆地下车库可只设一条双车道或二条单车道坡道；c. 101200辆地下车库设二条单车道坡道；d. 201500辆地下车库设二条双车道坡道。9.2.2 坡道坡度a. 直坡道起始段缓坡坡度宜为67，长度3.66.0m；b. 中段坡度1314；c. 弧线坡道起始段应采用竖曲线半径不小于22m的缓坡连接，中段坡度1112；d. 直段坡道横向找坡1；e. 弧段坡道横向找坡5。9.2.3 坡道宽度：直线坡道：单车道不应小于3.6m，双车道不应小于6.6m；曲线坡道：单车道不应小于4.5m，双车道不应小于8.5m,其中里圈不应小于4.5m，外圈不应小于4m。9.2.3 坡道出入口高度不小于2138、.4m高，具体设计时应重点注意梁的高度和避免设备管道穿过；计算净高时应预留100的施工误差量及考虑坡道横坡的高度。9.2.4 坡道地面构造应采取防滑及溶冰措施。9.2.5地下室车库入口处及坡道结束处应设置截水沟；沟盖板要选用带胶边耐轮压的金属隔栅盖板，而不应采用的水泥盖板；排水沟不应直接接入市政管道以免管道的水倒流。10. 管道井、设备表箱10.1 管道竖井宜在每层靠公共走道一侧设不小于6001200检修门（高层为丙级防火门）或可拆卸的500500壁板检查口。10.2 采光井底层应设维修及清洁人员专用出入通道。10.3 高层住宅水、暖、强弱电等专业管线井道及设备位置，应综合考虑抄表和检修方式，139、结合楼、电梯间集中布置；各专业具体设计时，应密切配合，重点校对给排水、送排风、强弱电等井道及设备表箱位置，以免发生冲突：如电表箱应注意不要与消火栓发生矛盾。10.4 消火栓宜采用内嵌式，不宜设在厅、卧的墙面并避免正对户门设置，当嵌入墙面为住户墙面时，消火栓应采用半暗装式，箱入墙面140厚，箱与户内之间用60厚红砖砌筑，同时注意位于楼梯休息平台处的消火栓上皮与结构梁的关系。10.5 人防地下室清洁区内的空调送风井应设进深不小于900的集气室，且集气室与风井之间设密闭门、防护密闭门双扇门。10.7 每户只应安装一个水表，否则管理困难或有违地方政策。11垃圾收集11.1 高层每层应设垃圾间且垃圾间要140、设有清洁用水龙头、地漏，地面及墙面为光滑、宜清洁材料。12. 设备用房及设备选型12.1 屋顶稳压装置应设在附属用房屋顶，避免直接设置在住户顶板上，以减少低频噪音的干扰。12.2 屋顶正压送风风机应选用低噪音的型号,安装在楼板上的压缩式冷水机组除机组所带的减震器外，还应做“浮筑”隔振地面，水泵应作隔振台座。12.3 发电机房应设计明沟排水，且发电机房上部房间地面应设防水层，避免因排水管堵塞或上部房间漏水造成发电机房进水。12.4 水表房应设排水地漏和门槛。12.5 设备房地面、墙面、顶棚应采用隔音材料,减少低频噪音的干扰。12.6 集中安装于热水器进水管应采用消音止回阀。12.7 中央空调冷却141、塔应与主机联动同步控制，各冷却塔的循环管道长度也应均等并设一套备用泵。12.8 变频供水设备选用时要考虑由于远端压力迅速减小，楼上的住户水压太小，而楼下的水管已经压力过大，造成爆裂或漏水的不利因素；住宅室内给水系统最低配水点的静水压力宜为30050KPA，大于400KPA时，应采取竖向分。12.9 对于备有多台变压器的项目应考虑使用联络柜，根据具体用电量在可能的情况下报停不用的变压器,节约开支。12.10 公共走廊宜选用寿命长的节能灯泡和感应开关。12.11 集中供冷空调补水箱宜采用不锈钢或玻璃钢材料，不宜采用铸铁材料，防止因锈蚀严重影响制冷效果，且避免箱壁被绣穿。13其它13.1 项目的外墙142、标志应设照明，有利于夜间识别。13.2 排水管线应直排，避免多向转弯、锐角转弯，造成排水不畅；北方地区严禁排水管在室外明露。13.3 首层住宅排水应自成系统。四室外工程1. 竖向设计1.1 道路面层标高设计时应向雨水进水口方向找1-2 坡，避免进水口高于路面。1.2 园路、窨井要统一标高，且园路和窨井混凝土应同时浇筑，避免园路井盖高低不平和有缺损。2. 道路 铺地2.1 小区内道路设计应一次到位，以免后加时引起客户纠纷。2.2 园区内的道路应考虑搬家车辆能够进出，最小宽度宜为2.5m。2.3 园区内的道路应设马路牙，以免草坪高于路面，雨天泥水流到马路上。2.4 园路应每隔46m留伸缩缝。2.5143、 开槽埋管后应分层夯实以免出现停车位下沉现象。2.6 应加设防裂钢筋和角偶钢筋,避免道路混凝土半角偶及窨井周边混凝土出现裂缝。2.7 混凝土抹面时应严禁在混凝土表面洒水或撒水泥以免混凝土路面起砂、剥落；对已出现的裂缝可采用1：2水泥砂浆修补。2.8 机动车道上的排水沟沟盖板宜选用带胶边的铸铁产品，不宜选用水泥盖板。2.9 室外工程如雨水管井过多而影响路面美观，可采用雨水沟排水方式，上用卵石或沟盖板装饰，雨水或雨落管排入沟内，统一排入市政管网（本方法主要适用于多层住宅）。3. 游泳池3.1 室外泳池深度：深水池1.21.4m ；按摩池0.750.8m； 儿童嬉水池0.60.8m；如无特殊要求不宜144、设室内温水池。3.2 埋地设计的游泳池应设管沟或柔性套管，以免因沉降而造成水管破裂和检修不便。4. 儿童游戏场4.1 儿童游戏场设计时应考虑不安全因素：游戏场内避免有坚硬的石头等硬物；秋千等设施应留有不小于3m的活动空间，避免儿童活动时撞到硬物。5.绿化5.1 环境设计时应考虑设计灌溉点。5.2 绿化应与地下管线留有足够的间距绿化与地下管线最小水平距离名称 新植乔木 现状乔木 灌木外缘电力电缆 1.50 3.50 0.50通讯电缆 1.50 3.50 0.50给水管 1.50 2.00 污水管 1.50 3.00 雨水管 1.50 3.00 消防栓、消防龙头 1.20 2.00 1.20煤气管145、道（低中压） 1.20 3.00 1.00热力管 2.00 5.00 2.00消防管 1.50 3.00 6. 其它6.1 各管线检查口应设于绿化中。6.2 散水做法：埋入地下200，南方地区上设绿化；北方宜铺设道路广场砖。6.3 室内外高差宜600900。6.4 对于各暗敷管线，施工中应注意防止灌水，回填土应分层夯实。第二部分 图纸编制深度统一要求一 图纸目录1 图纸目录及每次图纸编号应注明日期（每轮图纸修改日期要统一），以便新旧图纸查阅、区分。2 与图纸有关的洽商要注明在哪一轮图纸基础上进行的。二 建筑设计总说明1 设计总说明中关于建筑面积的计算要精确，并随设计的加深不断核算直至最终成果，146、建筑面积计算应严格按照有关规定执行。2 应加注做法厚度，并应合算找坡做法中最薄及最厚两点厚度，与结构沟通，计算荷载。3 应有门窗洞边框做法。4 应有墙身防潮做法。5 应有电梯选型说明。6 应有设备、电气管井的封堵做法说明。7 应有建筑图中所设计的混凝土构件的混凝土强度、钢筋等级说明。8 应有消防道路面做法。三 总平面图1 用地红线坐标；2 轴线编号定位；3 消防车行线及消防车道，防火间距（参照消防批文），日照间距；道路网；4 竖向设计，0.000标高，入口标高；5 指北针；6 图例。四 各层平面图1 注意轴线定位及轴号编写正确。2 外部尺寸应包括外包总尺寸、分段尺寸、轴线尺寸、外门窗分尺寸。花147、台尺寸、台阶尺寸、雨罩尺寸，花园尺寸，车道和转弯半径尺寸，以及各突出物尺寸。3 各层有区别部位应突出表示。4 房间名称、楼梯编号、门窗编号及标准图索引号、详图索引号等。5 检查口、配电盘等尺寸定位及雨落管口、溢水口位置。6 注明各层建筑面积、户型面积、各房间使用面积、门窗表。7 一层平面图中明沟、散水、踏步、窗井、院落等的尺寸及排水坡度；指北针、图例； 剖切线位置、方向及剖面图图号标注；综合考虑各专业室外设备位置。8 屋面注明坡度、水流方向及分水线，天沟、雨水口、雨落管位置；人孔、爬梯定位及选型。五 立面1 立面饰面材料选型、分隔线及尺寸、。2 空调机、水落管等表示清楚。3 总高度、分层高度、148、屋檐、雨罩、花台、平台、门窗洞口等尺寸或标高六 剖面1 各层楼地面、室外地坪、女儿墙上皮、烟囱顶皮、花台、踏步、平台、 楼梯休息板、吊顶底皮等应注明标高。2 剖面图与平面图、墙身节点以及结构图应相符，并注意：21 各层墙厚尺寸不同时的收分关系。22 门窗洞口，并表示可见部分。23 注意净高合理性。七 户型大样71 各墙体、门窗洞口尺寸定位。72 家具布置及空调室内机位置。73 空调机、热水器、油烟机、污水管、户配电箱、消火栓等的穿墙柱的洞口尺寸定位。74 房间名称、面积、楼梯编号、门窗编号等；注明各户型建筑面积，楼梯编号、门窗表。75 图例。八 厨卫大样1 厨卫各用品、开关插座尺寸定位。2 排149、水方向及坡度，地漏定位尺寸。3 应表示四周立面。4 节点作法索引号。九 楼梯大样1 踏步高宽尺寸及平台尺寸标高，注意净高合理性。2 栏杆高度及选型。3 如有通窗或窗台高度低于400，则应做护栏。4 防滑条作法选型。十 门窗大样及门窗表1 门窗数量；门窗分格尺寸及开启形式，注意正反窗分类。2 应注明框料材料、壁厚、颜色。3 玻璃种类、厚度、颜色。十一 外墙大样1 各层楼板及楼面垫层做法，楼地面、屋面做法表示清楚。2 外檐、侧檐、屋脊等的构造、基础管沟。3 内外墙防潮层做法。4 立面线角尺寸做法。5 檐口底标高及坡度斜率。6 窗帘盒、窗台板、吊顶等作相应表示。7 注意滴水及防水措施。十二 其它细部150、大样1 注意索引编号与节点编号相符，一般水平尺寸应与轴线发生关系，垂直尺寸应与各层标高发生关系，所有尺寸与标高应与立面图、剖面图相呼应。1.1 立面拼贴1.2 小剖面1.3 空调机位、屋顶平台铺贴等做法1.4 细部节点 1.5 栏杆大样十三 与其他专业校对要点1 结构专业11 轴线、轴号及轴线间尺寸。12 墙、梁、柱位置，梁高度。13 各楼板及构筑物的标高，注意垫层做法厚度及楼地面高差。14 门窗洞口及专业留洞尺寸、标高及定位。15 外墙做法（建筑专业尽早提供外墙大样，包括外挂石材做法）。16 空调板尺寸、位置。17 变形缝尺寸、位置。18 隔墙、院墙基础及构造上预防开裂，加固的措施。2 设备151、专业21 竖向设计与雨水口、井的找坡关系。22 雨水井、室外消火栓等与室外环境的关系。23 雨水斗、雨水立管、污水立管的位置，注意避免与外窗、各留洞口及空调板发生冲突。24 空调冷凝水管的位置，预留三通的高度。25 屋面、厨卫、阳台、楼电梯厅、单元入口、集水坑等的排水；各水头、地漏的定位。26 消火栓、送风口等留洞尺寸、高度。27 喷淋等顶棚管线的高度。28 烟道、通风竖井等井道留位。29 水平管道与结构、其它管线的交叉，注意最低点的控制。3 电气专业11 插座、开关（散热器）应结合家具布置合理设计，避免与门的开启 方向、流线相矛盾；床头柜、电视柜书桌处应设插座，门口、空调附近设开关；厨房应考152、虑微波炉、消毒柜的位置，并设相应的插座，且电器插座应避免靠近水盆、灶具。建筑专业平面门窗进行修改时应及时照会设备专业。12 各配电箱、嵌入式灯具等位置、留洞，尽量避开结构墙柱。13 各房间门开启方向。14 厨卫各用品的位置。15 各电缆桥架等顶棚管线的高度，与设备专业统一协调。第三部分 重点部位营造作法一 屋面 东北地区屋面构造做法 坡屋面（30）构造做法：（从上至下）1 轻质装饰瓦或涂料面层；2 25厚1:2.5水泥砂浆或30厚C20细石混凝土找平层，内设16镀锌钢丝一层，网孔25x25，钢丝网距保护层表面不大于1cm；(找平层设置分格缝，缝宽20，纵横向间距2M。)3 SBS改性沥青卷材防153、水层至少2+2二层；（或2mm厚聚氨脂涂膜）4 1.5厚聚合物水性防水涂料（或一布两涂聚氨酯涂膜）在屋面转角及管道周围涂刷加强层，宽度至少250，卷起至少250；（防水层为聚氨脂涂膜时无此层）5 20厚1:2.5水泥砂浆找平层；6 100厚发泡聚苯乙烯板保温层（容重：18kg/m3）；7 刷聚氨脂防水涂料粘结层（兼隔气层）；8 20厚1：2.5水泥沙浆找平层；9 钢筋混凝土屋面板。 上人平屋面构造做法：（从上至下）1 10mm厚铺地砖面层，用干水泥擦缝，设分格缝20002000留10mm宽缝，填13石灰砂浆。2 撒素水泥面（洒适量清水）3 40厚C20细石混凝土（防水混凝土B6），内配筋415154、0双向，设分格缝20002000（钢筋必须断开），缝内嵌PVC防水油膏；4 玻纤布隔离层；5 SBS改性沥青卷材防水层至少2+2二层；（或2mm厚聚氨脂涂膜）6 1.5厚一布两涂聚氨酯涂膜在山墙四周、屋面管道周围涂刷加强层，宽度至少250，卷起至少250；（防水层为聚氨脂涂膜时无此层）7 20厚1：3水泥砂浆找平层；8 1：6水泥焦渣最薄处30厚，找2坡，振捣密实表面抹光；（根据工程情况确定是否设排汽孔）9 100厚发泡聚苯乙烯板保温层（容重：32kg/m3）；10 氯丁胶防水乳剂一道；11 20厚1：2.5水泥沙浆找平层；12 钢筋混凝土屋面板 非上人平屋面构造做法：（从上至下）1 40厚C155、20细石混凝土（防水混凝土B6），内配筋4150双向，设分格缝20002000（钢筋必须断开），缝内嵌PVC防水油膏；2 玻纤布隔离层；3 SBS改性沥青卷材防水层至少2+2二层；（或2mm厚聚氨脂涂膜）4 1.5厚一布两涂聚氨酯涂膜在山墙四周、屋面管道周围涂刷加强层，宽度至少250，卷起至少250；（防水层为聚氨脂涂膜时无此层）5 20厚1：3水泥砂浆找平层；（分格见88J5-X1、2）6 1：6水泥焦渣最薄处30厚，找2坡，振捣密实表面抹光；（根据工程情况确定是否设排汽孔）7 100厚发泡聚苯乙烯板保温层（容重：18kg/m3）；8 氯丁胶防水乳剂一道；9 20厚1：2.5水泥沙浆找平层；156、10 钢筋混凝土屋面板 种植屋顶构造做法：（从上至下）1 250600厚种植土；2 聚脂无纺布滤水层（120G/M2），四周上翻100高，端部通长用粘结剂50高；3 80厚粒径1520陶粒排水层；4 40厚C20细石混凝土，内配筋4150双向，设分格缝20002000（钢筋必须断开），缝内嵌PVC防水油膏；5 玻纤布隔离层；6 SBS改性沥青卷材防水层至少2+2二层；（或2mm厚聚氨脂涂膜）7 1.5厚一布两涂聚氨酯涂膜在山墙四周、屋面管道周围涂刷加强层，宽度至少250，卷起至少250；（防水层为聚氨脂涂膜时无此层）8 20厚1：3水泥砂浆找平层；（分格见88J5-X1、2）9 1：6水泥焦渣157、最薄处30厚，找2坡，振捣密实表面抹光；（根据工程情况确定是否设排汽孔）10 100厚发泡聚苯乙烯板保温层（容重：32kg/m3）；11 氯丁胶防水乳剂一道；12 20厚1：2.5水泥沙浆找平层；13 钢筋混凝土屋面板。 华北地区屋面构造做法 坡屋面（30）构造做法：（从上至下）1 轻质装饰瓦或涂料面层；2 25厚1:2.5水泥砂浆或30厚C20细石混凝土找平层，内设16镀锌钢丝一层，网孔25x25，钢丝网距保护层表面不大于1cm；(找平层设置分格缝，缝宽20，纵横向间距2M。)3 SBS改性沥青卷材防水层至少2+2二层；（或2mm厚聚氨脂涂膜）4 1.5厚聚合物水性防水涂料（或一布两涂聚氨酯158、涂膜）在屋面转角及管道周围涂刷加强层，宽度至少250，卷起至少250；（防水层为聚氨脂涂膜时无此层）5 20厚1:2.5水泥砂浆找平层；6 50厚发泡聚苯乙烯板保温层（容重：18kg/m3）；7 刷聚氨脂防水涂料粘结层；8 20厚1：3水泥砂浆找平层；9 钢筋混凝土屋面板。 上人平屋面构造做法：（从上至下）1 10mm厚铺地砖面层，用干水泥擦缝，设分格缝15001500留10mm宽缝，填13石灰砂浆。（或根据设计部门的作法施工）2 撒素水泥面（洒适量清水）3 25厚1:2.5水泥砂浆找平层，设分格缝15001500，缝内嵌PVC防水油膏；4 SBS改性沥青卷材防水层至少2+2二层；（或2mm厚159、聚氨脂涂膜）5 1.5厚聚合物水性防水涂料（或一布两涂聚氨酯涂膜）在山墙四周、屋面管道周围涂刷加强层，宽度至少250，卷起至少250；（防水层为聚氨脂涂膜时无此层）6 20厚1：3水泥砂浆找平层；7 1：1：6水泥、砂子、焦渣，最薄处30厚，找2坡，振捣密实表面抹光；（根据工程情况确定是否设排汽孔）8 50厚发泡聚苯乙烯板保温层（容重：32kg/m3）；9 钢筋混凝土屋面板 非上人平屋面构造做法：（从上至下）1 25厚1:2.5水泥砂浆找平层，设分格缝15001500，缝内嵌PVC防水油膏；2 SBS改性沥青卷材防水层至少2+2二层；（或2mm厚聚氨脂涂膜）3 1.5厚聚合物水性防水涂料（或一160、布两涂聚氨酯涂膜）在山墙四周、屋面管道周围涂刷加强层，宽度至少250，卷起至少250；（防水层为聚氨脂涂膜时无此层）4 20厚1：3水泥砂浆找平层；5 1：1：6水泥、砂子、焦渣，最薄处30厚，找2坡，振捣密实表面抹光；（根据工程情况确定是否设排汽孔）6 50厚发泡聚苯乙烯板保温层（容重：18kg/m3）；7 钢筋混凝土屋面板 种植屋顶构造做法：（从上至下）1 250600厚种植土；2 聚脂无纺布滤水层（120G/M2），四周上翻100高，端部通长用粘结剂50高；3 80厚粒径1520陶粒排水层；4 40厚C20细石混凝土，内配筋4150双向，设分格缝20002000（钢筋必须断开），缝内嵌P161、VC防水油膏；5 玻纤布隔离层；6 SBS改性沥青卷材防水层至少2+2二层；（或2mm厚聚氨脂涂膜）7 1.5厚聚合物水性防水涂料（或一布两涂聚氨酯涂膜）在山墙四周、屋面管道周围涂刷加强层，宽度至少250，卷起至少250；（防水层为聚氨脂涂膜时无此层）8 20厚1：3水泥砂浆找平层；9 1：1：6水泥、砂子、焦渣，水泥焦渣最薄处30厚，找2坡，振捣密实表面抹光；（根据工程情况确定是否设排汽孔）10 50厚发泡聚苯乙烯板保温层（容重：32kg/m3）；11 钢筋混凝土屋面板。 华东地区屋面构造做法 坡屋面（30）构造做法：（从上至下）1 轻质装饰瓦或涂料面层；2 25厚1:2.5水泥砂浆或30厚162、C20细石混凝土找平层，内设16镀锌钢丝一层，网孔25x25，钢丝网距保护层表面不大于1cm；(找平层设置分格缝，缝宽20，纵横向间距2M。)3 35厚发泡聚苯乙烯板保温层（容重：18kg/m3）；4 4厚SBS防水卷材（热粘），接缝处用抹刀热抹平；（或2mm厚聚氨脂涂膜）5 1.5厚聚合物水性防水涂料在屋面转角及管道周围涂刷加强层，宽度至少250，卷起至少250；（防水层为聚氨脂涂膜时无此层）6 20厚1:3水泥砂浆找平层；7 钢筋混凝土屋面板。 上人平屋面构造做法：（从上至下）1 10mm厚铺地缸砖面层，用干水泥擦缝，设分格缝20002000留10mm宽缝，填13石灰砂浆。2 撒素水泥面（163、洒适量清水）3 40厚C20细石混凝土，内配筋4150双向，设分格缝20002000（钢筋必须断开），缝内嵌PVC防水油膏；4 35厚发泡聚苯乙烯板保温层（容重：32kg/m3）；5 体积比1：3：8（水泥：砂：陶粒）陶粒混凝土找坡4并压平，最薄处20厚；（根据工程情况确定是否设排汽孔）6 4厚SBS防水卷材（热粘），接缝处用抹刀热抹平；（或2mm厚聚氨脂涂膜）7 1.5厚聚合物水性防水涂料在山墙四周、屋面管道周围涂刷加强层，宽度至少250，卷起至少250；（防水层为聚氨脂涂膜时无此层）8 C20细石混凝土找坡1并压平（最薄处20厚）；9 钢筋混凝土屋面板。 非上人平屋面构造做法：（从上至下）164、1 40厚C20细石混凝土，内配筋4150双向，设分格缝20002000（钢筋必须断开），缝内嵌PVC防水油膏；2 35厚发泡聚苯乙烯板保温层（容重：18kg/m3）；3 体积比1：3：8（水泥：砂：陶粒）陶粒混凝土找坡4并压平，最薄处20厚；（根据工程情况确定是否设排汽孔）4 4厚SBS防水卷材（热粘），接缝处用抹刀热抹平；（或2mm厚聚氨脂涂膜）5 1.5厚聚合物水性防水涂料在山墙四周、屋面管道周围涂刷加强层，宽度至少250，卷起至少250；（防水层为聚氨脂涂膜时无此层）6 C20细石混凝土找坡1并压平（最薄处20厚）；7 钢筋混凝土屋面板。 种植屋顶构造做法：（从上至下）1 250600165、厚种植土；2 聚脂无纺布滤水层（120G/M2），四周上翻100高，端部通长用粘结剂50高；3 80厚粒径1520陶粒排水层；4 40厚C20细石混凝土，内配筋4150双向，设分格缝20002000（钢筋必须断开），缝内嵌PVC防水油膏；5 体积比1：3：8（水泥：砂：陶粒）陶粒混凝土找坡4并压平，最薄处20厚；（根据工程情况确定是否设排汽孔）6 4厚SBS防水卷材（热粘），接缝处用抹刀热抹平；（或2mm厚聚氨脂涂膜）7 1.5厚聚合物水性防水涂料在山墙四周、屋面管道周围涂刷加强层，宽度至少250，卷起至少250；（防水层为聚氨脂涂膜时无此层）8 C20细石混凝土找坡1并压平（最薄处20厚）；166、9 钢筋混凝土屋面板。 华南地区屋面构造做法 坡屋面（30）构造做法：（从上至下）1 轻质装饰瓦或涂料面层；2 25厚1:2.5水泥砂浆或30厚C20细石混凝土找平层，内设16镀锌钢丝一层，网孔25x25，钢丝网距保护层表面不大于1cm；(找平层设置分格缝，缝宽20，纵横向间距2M。)3 40厚发泡聚苯乙烯板保温层（容重：18kg/m3）；4 4厚SBS防水卷材（热粘），接缝处用抹刀热抹平；（或2mm厚聚氨脂涂膜）5 1.5厚聚合物水性防水涂料在屋面转角及管道周围涂刷加强层，宽度至少250，卷起至少250；（防水层为聚氨脂涂膜时无此层）6 20厚1:3水泥砂浆找平层；7 钢筋混凝土屋面板。 上167、人平屋面构造做法：（从上至下）1 10mm厚铺地砖面层，用干水泥擦缝，设分格缝20002000留10mm宽缝，填13石灰砂浆。2 撒素水泥面（洒适量清水）3 40厚C20细石混凝土，内配筋4150双向，设分格缝20002000（钢筋必须断开），缝内嵌PVC防水油膏；4 40厚发泡聚苯乙烯板保温层（容重：32kg/m3）；5 体积比1:3:8陶粒混凝土找坡2并压平，最薄处20厚；（根据工程情况确定是否设排汽孔）6 4厚SBS防水卷材（热粘），接缝处用抹刀热抹平；（或2mm厚聚氨脂涂膜）7 1.5厚聚合物水性防水涂料在山墙四周、屋面管道周围涂刷加强层，宽度至少250，卷起至少250；（防水层为聚氨168、脂涂膜时无此层）8 C20细石混凝土找坡1并压平（最薄处20厚）；9 钢筋混凝土屋面板。 非上人平屋面构造做法：（从上至下）1 40厚C20细石混凝土，内配筋4150双向，设分格缝20002000（钢筋必须断开），缝内嵌PVC防水油膏；2 40厚发泡聚苯乙烯板保温层（容重：18kg/m3）；3 体积比1:3:8陶粒混凝土找坡2并压平，最薄处20厚；（根据工程情况确定是否设排汽孔）4 4厚SBS防水卷材（热粘），接缝处用抹刀热抹平；（或2mm厚聚氨脂涂膜）5 1.5厚聚合物水性防水涂料在山墙四周、屋面管道周围涂刷加强层，宽度至少250，卷起至少250；（防水层为聚氨脂涂膜时无此层）6 C20细石169、混凝土找坡1并压平（最薄处20厚）；7 钢筋混凝土屋面板。 种植屋顶构造做法：（从上至下）1 250600厚种植土；2 聚脂无纺布滤水层（120G/M2），四周上翻100高，端部通长用粘结剂50高；3 80厚粒径1520陶粒排水层；4 40厚C20细石混凝土，内配筋4150双向，设分格缝20002000（钢筋必须断开），缝内嵌PVC防水油膏；5 体积比1:3:8陶粒混凝土找坡2并压平，最薄处20厚；（根据工程情况确定是否设排汽孔）6 4厚SBS防水卷材（热粘），接缝处用抹刀热抹平；（或2mm厚聚氨脂涂膜）7 1.5厚聚合物水性防水涂料在山墙四周、屋面管道周围涂刷加强层，宽度至少250，卷起至少170、250；（防水层为聚氨脂涂膜时无此层）8 C20细石混凝土找坡1并压平（最薄处20厚）；9 钢筋混凝土屋面板。二卫生间 楼面构造作法（从上至下）：1. 5-10厚铺地砖，水泥浆（或彩色水泥浆）擦缝2. 撒素水泥面（撒适量清水）3. 20厚1：2干硬性水泥砂浆粘结层4. 1.5厚聚合物水性防水涂料层（或2.0厚聚氨酯），四周卷起至少250高；（淋浴、水池、浴盆处加高至10001800）5. 1mm厚聚合物水性（或一布二涂聚氨酯）防水涂料在地漏、阴阳角、穿板竖管等部位局部加强，宽度250；6. 最薄处25厚C20细石混凝土从门口处向地漏找1%坡；7. 钢筋混凝土楼板。（注：厨卫楼面结构标高比主体降低50100） 墙体构造： 墙体材料：1 90厚GRC板；2 90厚混凝土空心砌块或粘土空心砖。 导墙做法：混凝土导墙200高，宽同墙厚，与楼板一起现浇。 墙面防水：（从外至内）1 15厚水泥防水砂浆（掺防水粉）；2 墙基。