1、2009.62009.6地产成本管理专题网站地产成本管理专题网站()锐意地产成本管理专家锐意地产成本管理专家欢迎注册交流欢迎注册交流,共同成长共同成长!地产成本管理专题网站地产成本管理专题网站城市产业（房地产）精细化管理操作手册19.成本管理成本管理9.1 目标成本作业指引目标成本作业指引9.1.1 目标成本管理作业指引目标成本管理作业指引目标成本目标成本管理作业指引管理作业指引编制日期审核日期批准日期修订记录日日 期期修订状态修订状态修改内容修改内容修改人修改人审核人审核人批准人批准人城市产业（房地产）精细化管理操作手册21.1.目的目的指导项目开发成本控制，明确成本控制目标，规避经营风险。2、2.2.适用范围适用范围适用于集团下属公司的开发项目在各阶段成本目标制定和分解工作。3.3.术语和定义术语和定义3.1.目标成本：通过确定成本目标值，施工过程中各阶段成本控制的指标性文件。3.2 目标成本版本：目标成本按开发进度的不同阶段始终处于动态调整之中，原则上，每一个版本的制订都是在上一版本的指导下进行的。通常，目标成本主要分为四个版本。3.2.1 第一版，可研阶段目标成本（也称成本估算），采用会计科目形式，编制范围为项目整体，定稿时间为项目可研报告通过时间；3.2.2 第二版，确定规划方案目标成本，采用会计科目形式，编制范围为项目整体，定稿时间为项目详细规划方案确定后；3.2.3 第三3、版，年度开发目标成本（也称成本控制指导书），采用会计科目与单项成本支出目标相结合的形式，编制范围为当期，定稿时间为确定年度开发经营计划，确定当期项目规划和单体方案后；3.2.4 第四版，施工图预算修订目标成本，是在主体工程施工图预算确定后对第三版目标成本的修订；3.3.动态成本：指当前工程项目中即时的成本。4.4.职责职责4.1 下属公司-成本控制部：4.1.1 负责编制项目施工图设计阶段建安成本目标限额设计成本控制建议书；4.1.2 负责编制总包工程、主要分包工程承包方式及成本控制目标建议书；4.1.3 负责编制项目主要材料（设备）采购方式及成本控制目标建议书；4.1.4 负责与相关部门就限4、额设计数值及成本建议进行沟通，达成共识形成 目标成本指导书。5.5.工作流程工作流程5.1 制定总包工程、主要分包工程承包方式成本控制目标建议书5.1.1 在项目施工图设计阶段，建安目标限额设计成本控制建议书审批后，成本控制部根据审批的建议书，对总包、主要分包工程的承包方式提出初步成本目标建议。5.1.2 工程承包方式及成本目标建议书编制原则如下：5.1.2.1 总包及分包工程合同结算成本目标由合同（招标）成本目标和设计变更及现场签证控制目标两部分组成，设计变更及现场签证控制目标一般根据各分项工程的性质不同按合同（招标）成本目标的 10%左右的不同比例确定；5.1.2.2 为了加快项目开发的速5、度，一般在总包工程开工前，个别分项工程必须提前开工，需独立到政府部门办理相关的报建、招标及开工手续，由甲方直接发包。常见的如土方工程、边坡支护与挡土工程、桩基工程等；此类工程建议采用单价包干的方式，根据估算总量及限定单价把分项工程招标结果控制在分项成本目标范围内；5.1.2.3 对总包工程中一些专业性较强、行业竞争较激烈、市场水平与定额水平有一定差异性的工程建议作为总包工程的甲方指定分包工程，引入市场竞争机制，从而达到降低成本、保证成本目标实现的目的。具体如下：城市产业（房地产）精细化管理操作手册35.1.2.3.1 采用总价包干方式：如人防工程、白蚁防治工程、电梯工程、通讯工程、发电机及配电6、房安装工程等，在限额设计值下制定承包总价；5.1.2.3.2 采用单价包干方式：如防水工程、幕墙工程、铝合金工程、钢结构工程、智能化设备等，根据限额设计指标分解承包单价；5.1.2.4 总包工程承包方式可按招标时施工图纸的完善程度来定，一般来说，各分项工程根据不同情况可能会采用不同的承包方式，如固定总价、暂定总价、综合单价包干、费率包干等；5.1.3 汇总完成项目总包及主要分包工程承包方式建议，部门经理审核，总经理审批，指导总包及分包工程的招标及实施，确保总包及分包工程承包目标实现；5.1.4 项目实施过程中，成本控制部负责对成本情况进行动态监控，及时预警，如有超目标的项目，分析原因，及时报部7、门经理、项目公司总经理决策。5.2 制定项目主要材料（设备）采购方式及成本控制目标建议书5.2.1 施工图完成后，项目负责人组织人员对常用的主要材料（设备）进行分类，据材料的各自特点及方便施工管理，分别建议采取不同的采购方式，并制定相应的成本目标，控制材料（设备）成本的目的是材料（设备）选型定板一定要控制在成本目标范围内；5.2.2 对主要材料（设备）采购方式建议的主要原则如下：5.2.2.1 甲购材料（设备）：对金额较大，质量要求较高、对楼盘的质素影响较大、施工进度配合要求不高，可以相对独立施工的设备（安装）及成品材料可以采取甲购方式。如：机房设备、电梯设备、空调机组、水景设备、雕塑小品、环8、境设施、公建配套工程中专用设备等。5.2.2.2 甲定乙购材料：设计阶段无法定板、且该材料品牌差异（质量、价格）较大，对楼盘的素质及效果影响很大、甲方要重点控制，且与施工单位工期配合较密切；信息价相差很大的材料（信息价上没有的）的材料适合采用甲定乙购材料。如：外墙砖、防火门、电梯大堂装修材料、环境高档及特别要求的石材、苗木、母线槽、应急灯、及会所装修面层材料等。5.2.2.3 甲方制定范围、乙方采购材料：工程中常见，对楼盘效果及素质影响不大，且有三家及以上价格、质量相近；与信息价接近；与施工进度及配合较密切的材料；如：混凝土、砌体、铝型材、玻璃、防水材料、普通的面砖及涂料油漆（功能房、楼梯间、9、地下室等次要位置）、特殊要求的五金件、环境普通石材（国产中低档）、PPR 管材、PVU 排水管、开关插座等；5.2.2.4 乙定乙购的材料：市场上的所有同类材料价格都接近、对楼盘效果及素质基本没影响，与信息价很接近的材料。如：钢材、电线电缆、电线预埋管、室外地下管道、模板、普通照明灯具（楼梯间、功能房、地下室）；5.2.3 成本部采购主管在完成项目主要材料（设备）采购汇总后报部门经理审核，公司总经理审批。5.3 汇总目标成本5.3.1 成本控制部汇总各项目标成本形成目标成本控制指导书，报相关部门会签公司总经理审批目标成本审批表；5.4 目标成本控制指导书分解下发执行5.4.1 成本控制部将目标10、成本控制指导书落实到各部门执行；5.4.2 各部门根据目标成本控制指导书的要求进行实施按月度或季度进行反馈成本控制部；5.4.5 成本控制部对各阶段的成本进行控制，所有项目的资金结算支付均经过成本控制部的审核，是否超出目标成本对于超出目标成本的向责任部门发出成本预警；5.5 项目成本动态监控城市产业（房地产）精细化管理操作手册45.5.1 工程技术部控制设计变更，并将预算增加情况反馈成本控制部；5.5.2 成本控制部严格按照的限价要求进行材料及设备采购；5.5.3 项目部负责对工程变更的控制，并将预算增加的情况反馈成本控制部；5.5.4 成本控制部对招标、工程变更、现场签证进行成本预算控制；511、.6 项目成本动态分析5.6.1 成本控制部根据各环节的成本反馈信息对照项目目标成本分析提出成本预警或进行目标成本调整，并按月（季）编报综合成本分析报告5.7 目标成本调整5.7.1 对于超过目标成本的各类项目判断是否有补充预算（设计变更、现场工程签证），如果有补充预算则在目标成本控制指导书中调整目标成本，由责任部门申请报成本控制部审核，总经理审批；5.7.2 对于无补充预算的项目又未在工程量清单中列出的其他发生项目成本在项目竣工结算中不与考虑。6.6.支持文件支持文件无7.7.相关表格记录相关表格记录7.1.项目总包及主要分包工程承包方式及成本控制目标建议7.2.项目主要材料（设备）采购方式12、及成本控制目标建议7.4.目标成本控制指导书7.5.目标成本审批表城市产业（房地产）精细化管理操作手册59.1.2 目标成本控制指导书目标成本控制指导书成本控制指导书成本控制指导书期期成本管理部成本管理部年年月月日日城市产业（房地产）精细化管理操作手册6目的：明确项目成本控制目标及责任，指导项目开发决策；附表（一）：产品组合产品组合产品组合总占地面积总规划用地面积住宅占地成本敏感综合容积率总车位比（不含TH）住宅可售商业可售总建筑面积其中公建公建用地车库可售其中住宅产品组合产品组合建筑建筑面积面积占地占地面积面积产品产品比例比例平均平均面积面积总户数总户数框架框架比例比例容积容积率率占地占地单13、位单位造价造价TOWNHOUSE多层小高层住宅高层独立车库商业网点地上停车位公建配套用房非人防地下车位半地下车位地下车位人防地下车位综合普通住宅户均城市产业（房地产）精细化管理操作手册7附表（二）：目标成本目标成本目标成本成本项目成本项目一期目一期目标成本标成本(万元万元)跨期目跨期目标成本标成本(万元万元)第一责任第一责任部门部门权重权重其它责其它责任部门任部门权重权重控制要点控制要点可售面积一、土地获得价款1、政府地价项目发展部100%2、政府收益金项目发展部100%3、出让金项目发展部100%出让金标准：住宅元/m2,公建元/m2,面积需经成本管理部复审4、配套费项目发展部100%出让金14、标准：住宅 元/m2,公 建 元/m3,面积需经成本管理部复审5、红线内、外市政配套项目发展部100%6、拆迁补偿费项目发展部100%7、契税项目发展部100%二、开发前期准备费1、勘察设计费勘察丈量费项目部85%工程管理部、成本管理部15%需招标确定合作单位规划设计费规划设计部100%竖向管网设计项目发展部100%施工图设计设计部100%外配套管网设计项目发展部100%建筑研究用房设计部50%项目部50%2、报批报建费政府报批报建费项目发展部100%详见附表一，需分期阶段考核水电气 增容费项目发展部100%水 增 容 费元/m2、电贴费元/户3、三通一平费项目部100%临时道路项目部100%15、临时用电项目部100%合理确定最优方案、避免重复迁移城市产业（房地产）精细化管理操作手册8成本项目成本项目一期目一期目标成本标成本(万元万元)跨期目跨期目标成本标成本(万元万元)第一责任第一责任部门部门权重权重其它责其它责任部门任部门权重权重控制要点控制要点临时用水项目部100%合理确定最优方案、避免重复迁移场地平整费项目部100%严禁发生现场土方运输责任不明的现象发生，导致甲方重复运输4、临时设施费项目部100%临时围墙项目部100%临时办公室项目部100%临时场地费项目部100%临时围板项目部100%三、主体建筑工程费100%1、基础工程费100%大坑处理项目部70%工程管理部、成本管理部16、30%需招标确定合作单位护壁(坡)基础桩基检测100%降水2、结构及粗装修工程3、门、窗工程室外门窗户门防火门4、公共部位精装修大堂及电梯前厅精装修另见附表二楼梯间精装修屋面精装修外立面精装修5、室内装修阳台、露台精装修按建造成本责任划分四、主体安装工程费1、室内水暖气电管线设备室内给排水系统按建造成本责任划分城市产业（房地产）精细化管理操作手册9成本项目成本项目一期目一期目标成本标成本(万元万元)跨期目跨期目标成本标成本(万元万元)第一责任第一责任部门部门权重权重其它责其它责任部门任部门权重权重控制要点控制要点室内采暖系统室内燃气系统另见附表二室内电气系统2、室内设备及安装费空调及安装电梯及17、安装高低压配电及安装消防通风及安装五、社区管网工程费100%100%1、室外给排水系统100%100%自来水系统100%100%另见附表二雨污水系统按建造成本责任划分100%100%2、室外采暖系统项目发展部100%100%管道系统100%100%热交换站100%100%挂网费100%100%3、室外燃气系统100%100%管道系统100%100%调压站100%100%另见附表二4、室外高低压系统100%100%高压线路工程100%100%低压线路工程100%100%配电室100%100%开闭站100%100%5、室外消防系统100%100%6、室外智能化系统100%100%智能化系统100%18、100%7、电讯工程100%100%六、园林环境费按建造成本责任划分100%100%1、环境设计费设计部100%2、绿化建设费100%3、建筑小品按建造成本责任划分100%100%城市产业（房地产）精细化管理操作手册10成本项目成本项目一期目一期目标成本标成本(万元万元)跨期目跨期目标成本标成本(万元万元)第一责任第一责任部门部门权重权重其它责其它责任部门任部门权重权重控制要点控制要点4、道路广场建造费100%100%5、围墙、大门建造费100%100%另见附表二6、室外照明100%100%7、室外背景音乐100%100%8、室外零星工程100%100%七、配套设施费100%1、游泳池100%19、100%2、会所100%100%3、幼儿园100%100%4、小学校100%100%另见附表二5、网球场100%100%6、物业用房100%100%7、其它配套用房100%100%8、垃圾房按建造成本责任划分100%100%八、开发间接费100%100%1、工程管理费100%100%工程监理费项目部100%100%预结算编审费成本管理部100%100%行政管理费项目部100%100%由财务负责指标确定施工合同外奖金项目部100%100%2、利息财务部100%项目部、项目发展部100%3、营销费用60%40%媒介广告费100%100%广告设施及发布费销售部60%设计部40%4、物业完善费项目部120、00%100%开发成本合计100%100%九、期间费100%100%管理费用总办、财务部100%100%销售费用销售部100%100%财务费用100%100%项目总投资100%100%城市产业（房地产）精细化管理操作手册11附表（三）目标建材成本标准目标建材成本标准目标建材成本标准材料名称材料名称说明说明规格规格单位单位目标价格目标价格窗元/平米阳台门元/平米分户门元/樘分户门元/樘防火门元/樘单元门元/樘车库门元/樘网点门元/平米外墙瓷砖元/片外墙涂料元/平米楼梯间踏步砖元/片楼梯间地面砖元/片楼梯间踢脚镶边大理石元/平米小高层电梯前厅装修元/平米无动力排风扇元/个散热器元/100w小高层电21、梯万元/部道路砖元/块广场砖块庭园灯盏草坪灯盏壁灯盏城市产业（房地产）精细化管理操作手册12附表（四）：报批报建费用明细报建报批费用明细报建报批费用明细费用标准费用标准序序号号费用名称费用名称说说明明费用费用(元元/)收费收费部门部门成本目标指成本目标指标标(元元/)项目总控制目项目总控制目标成本标成本(万元万元)1勘查丈量费2规划定位放线费3审图费4规划设计费5规划管理费6规划服务费7人防工程质检费8临时用水9招标管理费10市场服务费11合同见证费12招投标服务费13排污费14固体垃圾排放费15垃圾托管费16工程质量委托费17劳保统筹费18施工许可证工本费19防疫审查费20工程保险费21标志22、牌22其它合 计城市产业（房地产）精细化管理操作手册13附表二：总控、期营销费用成本控制目标项目成本控制要点项目成本控制要点（一）总控、期营销费用成本管理部成本管理部年年月月日日城市产业（房地产）精细化管理操作手册14为提高营销企划水平，有效控制项目销售费用成本，特制定本成本控制要点。一一、适用范围适用范围：1.二二、计划控制目标计划控制目标1.项目销售费用总额度为万元。综合销售成交均价元/M2，销售率，销售成交合同总额的，另加销售卖场包装、样板间费用万元）；2.销售费用实行分年独立总额控制，各年之间原则上不得结转；三三、控制方式及要求控制方式及要求1.销售费用控制责任部门为销售部，成本管理部23、负有监督执行、超支预警的责任；2.销售部应对花园新城项目销售费用作细化总结，报公司管理层、成本管理部，用以指导项目销售费用控制，避免费用计划与售楼进度脱节；3.销售部应指定专人负责销售费用管理，分期建立台帐；4.在各年销售费用总额之内，由销售部在当年开始之前提出使用项目的预算和计划，报公司讨论通过后报成本管理部备案，作为当年销售费用成本控制依据；5.销售部在各年计划执行过程中，可在总额控制范围内灵活调整使用单项费用额度，但单项计划超出以上，无论当期营销费用总额有无结余，都应当书面报告成本管理部，经公司销售主管领导和总经理批准后方可实施；6.由设计或工程等其他部门具体操作的营销性质工程项目（如红24、线外道路绿化改造、临时性销售用房建造、卖场装修、样板间装修（包括家私及展示用品）、接待厅装修、售楼处装修、广告牌等），费用项目目标的控制由销售部负责，单项造价控制由操作部门负责。7.对于某些销售、工程、设计等费用划分模糊的项目，由成本管理部负责划分，报公司批准后确定；8.示范单位家私、装饰用品、生活用品，设计部应在采购前确定回收方法和回收残值计划，待公司批准后方可实施；9.在现楼内装修样板间，销售部应事先制定展示时间、装修销售价格的计划，待公司批准后方可实施；10.如确因销售需要，销售费用需超出当年销售费用总额度，须报公司销售主管领导和总经理批准后方可实施。但项目销售费用总额度不变；11.如某25、期销售完毕后，销售费用较当年控制总额度有所节余，则节余部分可结转至下一年使用。四四、总控及分解执总控及分解执行目标行目标费用额度单位：（万元）分期第一年第一年第二年第二年第三年第三年第四年第四年第五年第五年合计合计销售面积（m2）成交均价(元)成交额营销费用（万）卖场及样板间费用（万）合计（万）占总费用比例（）城市产业（房地产）精细化管理操作手册15年营销费用营销费用总额占总合同金额的%，五年总额为五年总额为：万元万元。每年的销售费用销售费用见下表：分期第一年第二年第三年第四年第五年合计合同总额（亿）销售费用(万)a）遇下列情况可对总控及分解目标进行调增 在建造标准不变的情况下，当某年销售成交26、合同均价较当年计划增加超过 3以上时，相应的费用控制目标可按相应的变化进行等比例调增。销售卖场建造装修、样板间费用不作调整。当上一年销售费用超出目标成本 15以上时，成本管理部可向公司提出调增总控及下一年分解目标的建议；b）遇下列情况须对总控及分解目标进行调减 在建造标准不变的情况下，当某年销售成交均价较当年计划减少时，相应的费用控制目标须按相应的变化进行等比例调减。包括销售卖场包装、样板间费用；当上一年销售费用较目标成本节余超过 5以上时，成本管理部须向公司提出调减总控及下一年分解目标的建议；c）所有总控及分解目标调整须经公司销售主管领导和总经理批准。20072007 年分解目标年分解目标单27、位：万元序号序号项项目目促销期促销期强销期强销期后期后期合计合计总费用1现场包装费（现场卖场）6媒介广告费7广告设施及发布费现场促销活动费（万万/次次）8促销活动费（见说明见说明）市内卖场租赁以及巡展费9展销费（包括所有的资料费用包括所有的资料费用）（两次房交会两次房交会：万万/次次）10销售模型费（个）11宣传资料及礼品费12看楼交通费（主要是电瓶车）（辆辆，万万/辆辆）13企划费用含市场调研含市场调研、销售策划销售策划、咨询费咨询费14卖点增加费（此费用记入企划费用此费用记入企划费用）城市产业（房地产）精细化管理操作手册16卖场分解目标卖场分解目标单位：万元序号序号项目名称项目名称单位单位28、数量数量合计合计1234567合计现楼样板房装修成本目标为均价万元/个样板房，折旧和销售回收不低于万元/个，样板房内家私和饰品按应周转使用，平均万元/个样板房。现楼售楼处装修成本目标为万元/个，售楼处内家私和饰品按周转使用，平均万元/个售楼处。五五、考核指标考核指标a）销售费用控制情况考核指标：成交销售费用比、目标销售费用比、销售面积比；成交销售费用比成交销售费用比当期累计销售费用当期累计销售费用/当期累计成交金额当期累计成交金额100100目标销售费用比目标销售费用比当期累计销售费用当期累计销售费用/当期目标销售费用当期目标销售费用100100销售面积比销售面积比实际合同销售面积实际合同销售29、面积/销售面积分层分户表面积销售面积分层分户表面积100100b）成交销售费用比指标作为弹性考核指标，主要适用在同一年销售中每个季度的比较，一般应在 1.5%左右；c）目标销售费用比指标作为刚性考核指标，主要适用在各年间比较，一般应在 100%左右；d）销售面积比率指标为刚性考核指标，适用于各期，控制指标为销售面积比率不低于 99.99。六六、本成本指导书由成本管理部负责解释本成本指导书由成本管理部负责解释。附：房地产企业成本核算指导营销推广费用科目划分1）媒介广告费：电视、广播、互联网、报纸、杂志、公交广告、电子屏2）广告设施及发布费：车站广告、路牌广告3）现场包装费：彩旗、气球、条幅、花架30、花篮、花盆4）促销活动费：场租、劳务费、活动场所布置、工作人员餐费5）宣传资料及礼品费：售楼书、各种礼品6）接待厅装修、装饰费：设计、工程、装饰等7）现场销售器具费：饮水机、家私等8）现场销售人工费：工资、奖金、补贴等9）卖点增加费：10）看楼交通费：看楼专车运行费、修理费、司机行车费用11）样板间：包括临时样板间的建造、设计、装修等费用以及维持清洁、保安、维修费。对于主体内的样板间的设计、装修以及家具、家私等费用，可收回部分从总费用中扣除。12）销售模型费13）展销费：展位费、布置费、制作费等14）售后服务补贴：销售折扣、由于销售承诺给业主的补偿15）其他城市产业（房地产）精细化管理操作手31、册179.1.3 项目论证成本管理作业指引项目论证成本管理作业指引项目论证成本管理项目论证成本管理作业指引作业指引编制日期审核日期批准日期修订记录日日 期期修订状态修订状态修改内容修改内容修改人修改人审核人审核人批准人批准人城市产业（房地产）精细化管理操作手册181.1.目的目的：明确项目论证阶段的成本估算的主要方法和应达到的深度要求。2.2.适用范围适用范围：本细则适用于地产公司所有拟购买或合作的房地产项目和政府招标拍卖土地项目可行性研究阶段的建安成本估算工作。3.3.定义定义：3.1 项目可行性研究阶段成本估算：在项目可行性研究阶段，对拟建项目所需要的建安工程投资，通过编制估算文件预先估算32、和确定的过程，是项目可行性研究报告的重要组成，是项目决策、筹集资金和控制造价的主要依据。4 4职责职责：4.1 总部-成本管理部4.1.1 负责编制新项目成本估算表。4.1.2 负责项目可行性研究阶段跟踪执行新项目成本估算表。4.2 总部-技术管理部（设计）4.2.1 负责提供项目初步规划方案或要点分析。5.5.工作流程工作流程5.1 项目基础性成本分析5.1.1 成本管理部经理每半年安排相关人员编制地产公司开发项目所在地区的各类建筑各种档次物业建造成本水平报告，供公司领导和相关人员参考。5.2 项目可行性论证成本分析5.2.1 成本管理部经理指定专业工程师负责项目可行性研究阶段的成本估算工作33、。专业工程师负责跟踪、配合，并编制项目可研阶段成本估算报告。5.2.2 进行成本估算的依据包括：技术管理部（设计）提交的可研阶段项目规划要点分析，投资发展部提交的关于项目定位的市场调查报告、土地规划指标及相关土地状况资料，成本信息库中的该地区各类物业成本指标和成本调研报告，市场同类档次项目的建造标准及形式等信息。5.2.3 成本管理部专业工程师按新项目成本估算表格式要求，完成估算。5.2.3.1 填写编制说明：包括“项目概况”、“成本估算的依据”、“估算基准，即建筑的基础、结构形式及建造档次装修”、“其他说明”（例如估算时没有考虑哪些费用）5.2.3.2 结合项目的定位、规划指标、规划要点分析34、建筑的基础、结构形式及建造档次装修等，确定建安成本中各个项目的成本指标取值。5.2.3.3 按政府相关规定和以往工程经验制定前期费用和开发间接费中属成本管理部填写的项目。5.2.3.4 有多方案需要比较的项目，成本估算人应对各方案的成本差异性进行分析和说明，比较后提出成本建议。5.2.4 新项目成本估算表经成本管理部经理审核后提交投资发展部，作为可研分析报告的附件。5.2.5 公司进入新的城市进行房地产开发，成本估算人员必须在进行项目成本估算前先完成该城市的房地产开发成本水平调查报告，内容应包括：5.2.5.1 该地区房地产开发适用的法律、法规、规定及其对工程成本的影响：包括定额计价模式、工35、程招投标规定、地产项目开发税费等。城市产业（房地产）精细化管理操作手册195.2.5.2 当地的设计规范和标准的特点，主要指工程建筑设计、人防要求、公建配套要求以及技术特点，以便考虑对造价的影响。5.2.5.3 当地建造成本的比较：包括定额造价水平的对比和实际建造成本的比较，完成该地区各类建筑各种档次物业建造成本水平表5.2.6 成本管理部专业工程师应在销售分公司提供的竞争楼盘清单中，挑选 1-2 个楼盘深入调研，完成竞争楼盘成本水平调研报告。5.3 公司立项阶段5.3.1项目可行性研究报告获得公司批准及正式立项后，新项目成本估算表中有关的数据自动成为新项目建安成本的预控目标。5.3.2 成本36、管理部专业工程师负责把预控目标输入成本信息库。5.4 资料存档新项目成本估算表经审批后，由成本管理部移交项目部资料信息员负责存档保管。6.6.支持文件支持文件无无7.7.相关记录表格相关记录表格7.1*地区各类建筑各种档次物业建造成本水平表城市产业（房地产）精细化管理操作手册209.1.4 方案设计成本管理作业指引方案设计成本管理作业指引实施方案设计成本管理实施方案设计成本管理作业指引作业指引编制日期审核日期批准日期修订记录日日 期期修订状态修订状态修改内容修改内容修改人修改人审核人审核人批准人批准人城市产业（房地产）精细化管理操作手册211.1.目的目的为保证项目发展成本目标的实现，本指引规37、范了方案设计阶段的成本管理和控制方法。2.2.范围范围适用所有公司开发项目方案设计阶段的成本管理及控制工作。3.3.术语和定义术语和定义3.1 实施方案设计阶段：包括规划方案（含单体）设计和建筑扩初设计。4.4.职责职责：4.1 总部-成本管理部4.1.1 负责项目市场成本调研，编制项目成本调研报告；4.1.2 负责建立成本模型和数据库；4.1.3 负责编制方案设计阶段成本测算及编制方案阶段成本分析报告；4.1.4 负责组织编制扩初设计阶段成本概算及扩初阶段成本分析报告；4.1.5 负责编制设计各阶段成本控制建议及限额设计指标值；4.1.6 负责设计阶段成本控制工作的跟进工作；4.1.7 负责38、组织编制设计阶段方案成本比较和修正。5.5.工作流程工作流程5.1 项目开发成本调研5.1.1 公司项目预立项后，成本管理部各专业工程师须开始收集和调研同类项目市场成本水平，编制项目成本调研报告；5.1.2 成本管理部须根据调研成果和以往项目开发成本资料建立成本数据库和研究模型。5.2 方案设计阶段成本管理和控制5.2.1 成本管理部须参与项目规划方案设计的专业小组评审，对规划方案设计成本提出要求和建议；5.2.2 规划方案设计完成后，成本管理部依据技术管理部（设计）提供的规划方案设计在一个月内编制其建安成本测算，对前期可研阶段的项目成本估算进行修正并对项目成本影响较大或成本容易流失的单项工程39、做专项成本分析和建议；5.2.3 成本管理部须在方案设计完成后一个半月内完成方案设计阶段成本分析报告的编制，对方案设计阶段所做主要成本工作进行总结和对后续扩初设计提出成本控制建议，并报成本管理部总经理审核。5.3 扩初设计阶段成本管理和控制5.3.1 成本控制目标中建安成本目标在考虑可能发生的补充设计、设计变更及现场签证及其它不可预见的费用后，将建安成本目标尽可能的合理分解到每一个单项工程或专业工程上，形成扩初阶段的成本限额设计初步建议；5.3.2 成本管理部组织召集技术管理部（设计）相关人员开会讨论扩初阶段的成本限额初步建议，充分沟通后形成会议纪要，经总经理审批后会签给技术管理部（设计），作40、为扩初阶段的成本限额；5.3.3 初设计完成并提交后一个半月内成本管理部须组织编制项目成本概算，概算依据扩初图纸针对典型配套（如地下室、会所、网球场馆等）及不同层高塔楼标准层的主体结构混凝土含量、城市产业（房地产）精细化管理操作手册22模板含量、砌体含量、地面、墙面装修等分项工程计算单位含量并套用现行综合价按规定取费并按平均市场下浮水平计算，部分因图纸设计深度不够的项目暂按估算指标值，专业分包工程按市场价格。项目成本概算经成本管理部总经理审核后报总经理办公会审批；5.3.4 概算完成一个月内成本管理部负责完成扩初设计阶段成本分析报告的编制，对扩初设计阶段所做的主要成本工作进行总结并对下一阶段施41、工图设计提出成本控制建议并报本部门经理审核。6.6.表格和记录表格和记录6.1设计限额要求6.2建安成本限额设计成本控制建议书城市产业（房地产）精细化管理操作手册239.1.5 施工图设计成本作业指引施工图设计成本作业指引施工图设计成本管理施工图设计成本管理作业指引作业指引编制日期审核日期批准日期修订记录日日 期期修订状态修订状态修改内容修改内容修改人修改人审核人审核人批准人批准人城市产业（房地产）精细化管理操作手册241.1.目的目的为保证项目开发成本目标的实现，本指引规范了施工图设计的成本管理和控制方法。2.2.范围范围项目施工图设计成本管理。3.3.定义定义目标成本：通过确定成本目标值，42、用来指导产品设计、施工过程中各阶段成本控制的指标性文件。4.4.职责职责：4.1 下属公司-工程技术部4.1.1 负责审核项目施工图设计阶段建安成本目标限额设计成本控制建议书；4.1.2 负责审核项目总包工程、主要分包工程承包方式及成本控制目标建议书；4.1.3 负责审核项目主要材料（设备）采购方式及成本控制目标建议书；4.1.4 负责项目成本目标分解运作过程中的总组织与协调工作。4.2 下属公司-成本控制部4.2.1 负责编制项目施工图设计阶段建安成本目标限额设计成本控制建议书；4.2.2 负责编制总包工程、主要分包工程承包方式及成本控制目标建议书；4.2.3 负责编制项目主要材料（设备）采43、购方式及成本控制目标建议书；4.2.4 负责与相关部门就限额设计数值及成本建议进行沟通，达成共识形成 目标成本指导书。5.5.工作程序工作程序5.1 制定项目施工图限额设计成本控制建议书在施工图设计开始前，成本控制部须对公司审批的项目发展成本控制目标中建安成本进一步分解、细化和完善；5.2 施工图限额设计成本控制建议书编制要求具体如下：5.2.1 成本控制部根据发展成本目标，结合施工图设计任务书、扩初设计阶段初步方案及市场水平，针对各分项工程的不同特点，分别制定相应的限额设计经济指标、技术指标或对主要材料选型、成本控制点提出建议；对分项工程中影响成本较大或容易造成成本流失的关键点作为施工图设计44、阶段限额设计成本控制重点，成本建议按专业具体提出以下几点：5.2.1.1 土方及挡土工程：该工程成本容易流失，建议土方综合考虑场内平衡、挡土墙多方案经济比选，土方主要控制挖运总量、挡土支护依据方案提出成本限额指标；5.2.1.2 桩基工程：不同的桩基形式对成本及工期影响较大，且成本容易流失，重点建议桩基选型多方案比选，优化设计，据不同的桩基形式提出相应的限额指标值或分项成本目标；5.2.1.3 结构工程：该部分约占建安成本比重较大，且对销售没有直接的影响，这部分是成本控制的重点，在满足设计规范的最低要求下，尽可能的降低成本，主要对钢筋、混凝土技术含量提出技术指标数值；5.2.1.4 建筑、装修45、工程：其质量及效果对售楼影响较大，占建安成本比重较大，影响成本的主要因素为材料选型，对外墙砖、铝合金门窗、电梯前室装修、防水工程等制定合适的经济指标值；5.2.1.5 安装工程：主要控制安装工程的设备及材料选型，对电梯、机房设备等建议采用国产或中外合资优质产品，管线选用合适的中档材料；城市产业（房地产）精细化管理操作手册255.2.1.6 景观工程：景观工程成本波动性、弹性较大，设计质量、材料的选型是该部分成本控制的重点，；5.2.1.7 分包工程：该部分的特点是专业性较强，政府相关规定有一定的可操作性，成本控制的重点是方案的深化及优化；5.2.2 限额设计数值及成本建议按格式填写，对其中重点46、控制点必须加以明示。5.2.3 成本控制部就须编制的施工图限额设计成本控制初稿，充分征求设计院及工程技术部的意见并进行完善，必要时须召集工程技术部相关人员开会确认。5.2.4 确认后的限额设计数值及成本建议经成本控制部经理审核、报总经理审批后作为设计限额要求，提交工程技术部具体落实。5.3 施工图出图后，成本部根据施工图计算重点控制点的经济或技术指标值，与审批的限额设计数值比较，及时向工程技术部提出反馈意见。对超出限额设计部分提出预警，并报总经理综合决策。5.4 设计完成后，由工程技术部编制设计成本控制分析总结报告，聘请有丰富设计及造价专业经验的专家对设计进行评审，最后由技术评审委员会对限额设47、计要求完成情况进行最终评定。6.6.表格和记录表格和记录无城市产业（房地产）精细化管理操作手册269.1.6 主要材料设备采购方式及成本控制目标建议主要材料设备采购方式及成本控制目标建议成本目标成本目标序序号号材料材料（设备设备）名称名称市场价市场价/信息价信息价万元万元以往工程采购方式以往工程采购方式建议采购方式建议采购方式城市产业（房地产）精细化管理操作手册279.1.7 总包总包、分包承包方式及成本控制目标建议分包承包方式及成本控制目标建议结算成本结算成本目标目标合同合同（招标招标）成本目标成本目标设计变更及签设计变更及签证控制目标证控制目标主要经济主要经济指标值指标值备注备注序序号号项48、目项目名称名称承包承包方式方式（万元万元）（万元万元）（万元万元）城市产业（房地产）精细化管理操作手册289.1.8 项目后期评估作业指引项目后期评估作业指引项目后期评估项目后期评估作业指引作业指引编制日期审核日期批准日期修订记录日日 期期修订状态修订状态修改内容修改内容修改人修改人审核人审核人批准人批准人城市产业（房地产）精细化管理操作手册291.1.目的目的对项目开发全过程的成本管理方法及目标达成情况进行科学评价，为项目开发积累成本管理经验。2.2.适用范围适用范围适用于项目工程完成全部开发或分期开发，并已办理竣工验收及结算后对项目成本进行的总结评价。3.3.术语与定义术语与定义3.1 项49、目成本后期评估：在工程竣工验收及结算后，对项目总体成本情况进行全面的系统性评价，检查目标成本达成情况，总结成本管理的得失和教训，为更好地控制后续项目开发成本打下基础。4.4.职责职责4.1 成本部4.1.1 收集和汇总项目开发各阶段的成本信息和资料；4.1.2 组织公司相关部门编制项目成本后期评估报告；4.1.3 对项目成本后期评估报告中总结的成本管理问题提出整改建议；4.1.4 负责成本改进措施的落实和监督执行。4.2 公司相关职能部门4.2.1 配合成本部完成项目开发各阶段的成本信息和资料的收集；4.2.2 总结和分析本部门成本管理的经验教训，并制订相应整改措施。4.3 公司管理层4.3.50、1 负责审议项目成本后期评估报告和制订相应改善措施；4.3.2 负责就成本管理改进措施提供相应支持和资源。5.5.工作程序工作程序5.1 制定项目成本后期评估报告编制计划5.1.1 成本部根据项目竣工结算的时间，需预先确定项目成本后期评估报告的相关内容。5.1.2 报告编制完成时间必须在工程竣工验收后的 15 日内完成。5.2 编制项目成本后期评估资料准备5.2.1 成本部负责归集项目的所有成本基础资料，包括：项目目标成本、动态成本信息报告等。5.2.2 成本部负责汇总项目结算资料，包括工程预算书、工程结算书、工程变更签证资料等。5.3项目成本后期评估报告内容项目成本后期评估报告可包括，但不限51、于以下内容：5.3.1 项目总体成本控制目标达成情况汇报及分析，总结项目成本超计划、无效投资、损失浪费等教训和各种途径降低成本的成功经验，对项目成本管理总体情况做出评价。5.3.2 对比分析项目结算指标与项目目标成本中的相关成本控制目标要求，汇总各项成本超目标的差异内容，分析差异产生的原因，划分相应责任部门，评价其成本管理工作的有效性。城市产业（房地产）精细化管理操作手册305.3.3 根据各期动态成本信息，对照施工图、竣工资料、施工总承包合同、工程预算书、工程结算书等资料，分析工程承包范围变化，工程量变化等，确认设计变更、现场签证等对成本的影响，以评价项目成本管理的科学性并总结经验教训。5.52、4项目成本后期评估报告审批5.4.1项目成本后期评估报告完成后，由成本部提交公司管理层审议；5.4.2 公司管理层就项目成本管理状况进行管理评审和提出整体改进方案。5.5 落实项目成本后期评估整改措施5.5.1项目成本后期评估报告经公司管理层审批后，由成本部负责公布和存档；5.5.2 公司管理层审批的各项成本管理改进措施由相关责任部门具体落实，成本部监督执行。6 6支持性文件支持性文件无7.7.相关记录相关记录7.1项目成本后期评估7.2项目目标成本城市产业（房地产）精细化管理操作手册319.2 目标成本控制表目标成本控制表9.2.1 规规划指标控制表划指标控制表总占地面积m2建筑用地面积m253、总建筑面积m2建筑物基底占地面积m2建筑密度（毛地）容积率（毛地）计容积率面积m2不计容积率面积m2绿地率道路用地合计沥青路面车行道砼路面车行道硬质铺装车行道硬质铺装广场硬质铺装人行道绿化用地合计重要公共绿地组团宅间绿化底层私家花园体育(游乐)设施占地水景占地面积指指标标基底占地基底占地面积面积建筑面积建筑面积平均层数平均层数面积面积比比例例平均平均每户每户面积面积单单元元数数户户数数户数户数比例比例联排洋房电梯公寓住宅合计合计计容积率配套计容积率配套垃圾转运站公厕配电房社区居委会幼儿园文化活动中心会所物管商业建建筑筑用用地地面面积积小区配套合计合计城市产业（房地产）精细化管理操作手册32不计54、容积率配套不计容积率配套停停车车数数架空活动架空停车地面停车人防地下室（地下停车）地下设备用房合计合计车行道硬质铺装人行道硬质铺装广场道路用地合计合计宅间小路游泳池 2 个绿化用地合计合计规划道路街头绿地及防护绿地规划道规划道路及代路及代征绿地征绿地合计合计城市产业（房地产）精细化管理操作手册339.2.2 土地成本控制表土地成本控制表项目名称：序序号号土地成本项目土地成本项目金金额额（万元万元）控控 制制 措措 施施 及及简简 要要 说说 明明备备注注1政府地价包括红线外市政配套设施费用和住宅建设配套费，俗称大配套。2支付合作单位费用3土地产权登记费4契税5土地使用费6其它7 7土地成本合计55、土地成本合计编制：审核：城市产业（房地产）精细化管理操作手册349.2.3 设计限额控制表设计限额控制表经济指标经济指标技技术指标术指标材料材料设计阶段成本设计阶段成本控制要点建议控制要点建议序序号号分项工程分项工程设计名称设计名称设计合设计合同编号同编号总价总价(万元万元)经济经济指标指标经济指经济指标值标值技术技术指标指标技术指技术指标值标值材料材料名称名称材料材料单价单价说明：不含为满足售楼需要发生的设计费用（售楼处、样板房、装修套餐、销售模型等）城市产业（房地产）精细化管理操作手册359.2.4 前期费用控制表前期费用控制表项目名称：序号序号勘察及设计成本项目勘察及设计成本项目金额金额56、（万元万元）控控 制制 措措 施施 及及简简 要要 说说 明明备备注注一一勘察勘察、设计费设计费1勘探1.1勘察方案的设计和咨询1.2勘察的实施2设计2.1设计招标费2.2规划、方案设计费2.3初步、施工图设计费2.4环境（景观）工程设计费2.5其它专业工程设计费2.5.1 基坑支护设计2.5.2 燃气工程设计2.5.3 人防工程设计2.5.4 结构验算2.5.5 样板房装修设计（4 套）2.5.6会所（售楼处）网球中心等装修设计2.5.7 玻璃幕墙、钢结构设计2.5.8 隔音屏设计2.5.9 大堂、电梯厅装修设计2.5.10 通风降噪窗2.5.11 水土保持方案设计3咨询顾问费4其它二二政府57、工程监控政府工程监控、管理费管理费项目部项目部城市产业（房地产）精细化管理操作手册36序号序号勘察及设计成本项目勘察及设计成本项目金额金额（万元万元）控控 制制 措措 施施 及及简简 要要 说说 明明备备注注1安监2质检3其它三三项目报批报建费用项目报批报建费用营销营销/项目项目/成本成本/设计设计1预售办证费2产权初始登记费用2查丈费3其它4不可预见费用四四工程造价咨询费用工程造价咨询费用运营中心成本管理组运营中心成本管理组1造价咨询费（标底编制）2结算咨询费3三算单审计费4合同鉴定费5招投标交易费五五工程监理费工程监理费项目部项目部六六临时工程费用临时工程费用成本部成本部、设计部设计部、项58、目部项目部1施工用水、电、道路等2工地围墙等七七前期费用合计前期费用合计一项编制：审核：二、五项编制：审核：三项编制：审核：四、六项编制：审核：城市产业（房地产）精细化管理操作手册379.2.5 建安成本控制表建安成本控制表项目名称：序序号号项目名称项目名称成本成本指标指标(元元/M2）项目项目成本成本(万元万元)分摊到可销分摊到可销售的住宅面售的住宅面积的成本积的成本（元元/M2）分摊到总分摊到总建筑面积建筑面积的成本的成本（元元/M2）所占所占成本成本比例比例（%）测算测算说明说明备备注注一一 基础设施基础设施1.1 场地平整、土方平衡、挡土1.2 室外给水管网1.3 室外排水管网（含化粪59、池）1.4 室外电缆工程（小区内）1.5 室外照明工程1.6 室外煤气管道工程1.7 室外弱电管道1.8小区道路工程（土方、路基、基层、砼面层等）1.9 供配电系统工程费1.10 外线高压电缆1.11 水泵房设备及安装工程费1.12 直饮水机房设备及安装工程1.13消防设备机房设备及安装（报警、CO2）二二 环境环境2.1 绿化（含土方平整）2.2 硬质地面（含基层处理）2.3主题广场（结构及装修，含广场附带的小品、水景等）2.4构筑物（含垃圾站、花池、亭、山顶标志性建筑等）2.5环境雕塑、小品、休闲体育设施等2.6 空中连廊2.7变频式登山扶梯（上、下）及配套设施2.8 围墙、大门、值班室260、.9 环境水景（喷泉、叠水）2.10环境照明（含架空层、环境灯具及泛光照明）2.11 隔音屏城市产业（房地产）精细化管理操作手册38序序号号项目名称项目名称成本成本指标指标(元元/M2）项目项目成本成本(万元万元)分摊到可销分摊到可销售的住宅面售的住宅面积的成本积的成本（元元/M2）分摊到总分摊到总建筑面积建筑面积的成本的成本（元元/M2）所占所占成本成本比例比例（%）测算测算说明说明备备注注三三 公建配套公建配套3.1 一层地下室（含人防）3.2 半敞开式地下室3.3 运动员公寓3.4 架空层3.5 网球俱乐部及商业3.6 会所及商业四四 建筑单体成本建筑单体成本4.1 小高层住宅（*层）461、.1.1基础工程4.1.2土建主体工程4.1.3土建专业分包工程4.1.4安装主体工程4.1.5安装专业分包工程4.2 高层住宅（*层）4.2.1基础工程4.2.2土建主体工程4.2.3土建专业分包工程4.2.4安装主体工程4.2.5安装专业分包工程4.3 高层住宅（*层）4.3.1基础工程4.3.2土建主体工程4.3.3土建专业分包工程4.3.4安装主体工程4.3.5安装专业分包工程六六 不可预不可预见费见费：*%七七 小小计计编制：审核：城市产业（房地产）精细化管理操作手册399.2.6 营销费用控制表营销费用控制表项目名称：序号序号营销成本项目营销成本项目金额金额（元元）控控 制制 措措62、 施施 及及简简 要要 说说 明明备备注注一一宣传推广费用宣传推广费用1电视广告片制作2电视广告播放费用3广告策划设计费用4报章广告投放费用5其它广告制作发布费用含户外路牌、灯柱、车厢、候车亭、互联网广告等。6展销会（交易会）费用场租、布置、展板制作等费用7模型制作费用8销售用品设计制作费用含楼书、平面图、宣传册、质量保证书、使用说明书等9销售现场布置费用含条幅、标识、花卉、彩旗等10其它宣传活动费用如记者招待会、嘉年华会、巡回展览等。二二广告代理费用广告代理费用三三销售代理费用销售代理费用1内销代理费用2外销代理费用四售楼机构费用1劳务费清洁费用、保安费用2售楼车辆费用3售楼处办公费用售楼处63、办公设备、纸张文具、水电费用4其它五五销售需要的设计费销售需要的设计费城市产业（房地产）精细化管理操作手册40序号序号营销成本项目营销成本项目金额金额（元元）控控 制制 措措 施施 及及简简 要要 说说 明明备备注注1售楼处设计费用2装修套餐设计费用六六销售需要的建安费销售需要的建安费1售楼处装修施工及维护费用含施工费用及销售期内维护、修理费用。2示范单位(样板房)设计施工费此费用应为扣除示范单位销售折返之后的实际发生额3示范单位(样板房)施工及维护费含施工费用及销售期内维护、修理费用。4装修套餐样板房施工费用5售楼临时通道修建及维护费用6其它七七物业管理费用物业管理费用1空置物业管理费2物业64、管理开办补贴3其它八八配套设施补贴配套设施补贴1村巴补贴2会所经营补贴3超市经营补贴4其它九九营销优惠费用营销优惠费用十十售后服售后服务基金务基金营销费用合计营销费用合计编制：审核：城市产业（房地产）精细化管理操作手册419.2.7 开发间接费用控制表开发间接费用控制表项目名称：序号序号工程管理费项目工程管理费项目金额金额（万元万元）控控 制制 措措 施施 及及简简 要要 说说 明明备备注注一一工程保险费工程保险费二二现场驻地办公费用现场驻地办公费用监理部监理部1现场办公设施修建费用2现场办公设备及办公费用3现场人员住宿、加班伙食费用4现场人员工资及津贴5现场宣传及公关费用6其他费用三三物业管65、理基金物业管理基金四四工程开发费用合计工程开发费用合计编制：审核：城市产业（房地产）精细化管理操作手册429.2.8 管理费用及管理费用及财务财务费用费用目标目标控制表控制表项目名称：序序号号期期 间间 费费 用用 项项 目目金额金额（万元万元）控控 制制 措措 施施 及及简简 要要 说说 明明备备注注一公司管理费公司管理费在同期开发的诸个项目上进行分摊。二财务费用1利息支出2银行费用支出含以刷卡方式付楼款的银行手续费。三公司管理费及财务费合计编制：审核：城市产业（房地产）精细化管理操作手册439.2.9 目标成本控制汇总表目标成本控制汇总表项目名称：单位：人民币万元、元/M2序序号号开发成本66、项目开发成本项目部门上报成部门上报成本控制数本控制数核定成本核定成本控制数控制数单位销单位销售面积售面积成本成本成本项目成本项目占总成本占总成本比例比例费用控制要费用控制要点及说明点及说明责任责任部门部门一一 土地成本土地成本项目开发部项目开发部二二 前期费用前期费用1勘察、设计费产品研究部2政府工程管理费项目部3报批报建营销规划项目成本4造价咨询服务费运营中心成本管理组5工程监理费项目部6临时工程费运营中心成本管理组三三 建安工程成本建安工程成本1基础设施费2环境3公建配套4建筑单体成本5不可预见费产品研究部、运营中心成本管理组、监理公司四四 营销费用营销费用1宣传推广费用市场营销组2广告代67、理费用市场营销组3销售代理费用市场营销组4售楼机构费用市场营销组城市产业（房地产）精细化管理操作手册44序序号号开发成本项目开发成本项目部门上报成部门上报成本控制数本控制数核定成本核定成本控制数控制数单位销单位销售面积售面积成本成本成本项目成本项目占总成本占总成本比例比例费用控制要费用控制要点及说明点及说明责任责任部门部门5销售需要的设计费营销组/产品研究部6销售需要的建安费营销组/运营中心成本管理组7物业管理费用市场营销组8配套设施补贴市场营销组9营销优惠费用市场营销组10 售后服务客户服务组五五 开发间接费开发间接费5.1 工程保险费项目部5.2 现场办公费项目部5.3 物业管理基金六六 68、公司管理费公司管理费财务部财务部七七 财务费用财务费用财务部财务部八八 目标目标成本合计成本合计运营中心成本运营中心成本管理组管理组汇编部门：审核：审定：审批：日期：城市产业（房地产）精细化管理操作手册459.2.10 目标成本审批表目标成本审批表项目：项目名称项目范围项目总价附件目标成本明细确定审核成本管理委员会相关部门会签项目公司工程部项目公司成本部项目公司总经理集团成本管理部集团设计总监总经理审批备注城市产业（房地产）精细化管理操作手册469.2.11 结算资料审批表结算资料审批表工程名称乙方单位负责人及联系电话合同编号合同造价工程累计付款金额工程累计付款比例工期质量等级奖罚工程施工范围69、合同内容增减材料/设备采购方式（注明甲供、甲定乙购、乙供材料)结算资料清单1、图纸（共份）：2、设计变更（共份）：3、签证（共份）：4、甲定乙购单（共份）：5、工程质量评定表（共份）：6、其它资料（共份）：1、合同2、工期质量评定表3、报审结算书4、施工组织设计5、开竣工报告6、竣工图7、施工图8、设计变更9、现场签证10、报审计算书11、甲购材料清单12、材料定价单13、图纸会审纪要结算资料组成固定总价提供：1、2、3、4、5合同总价包干提供：除 4、6 都提供合同单价包干提供：除 4、6 都提供费率包干及多种承包方式提供：113 都提供备注项目部经办工程师：部门经理：主管副总：产品研究部经70、办工程师：部门经理：主管副总：城市产业（房地产）精细化管理操作手册479.3 工程付款工程付款9.3.1 工程进度付款作业指引工程进度付款作业指引工程进度付款作业指引工程进度付款作业指引编制日期审核日期批准日期修订记录日日 期期修订状态修订状态修改内容修改内容修改人修改人审核人审核人批准人批准人城市产业（房地产）精细化管理操作手册481.1.目的目的为规范公司工程费用、设计费、监理费的申请及支付过程，加强费用支付的计划管理，实现相关部门对支付情况的及时准确掌握。2.2.适用范围适用范围本作业指引仅适用于工程进度款和中间款的支付，不适用工程结算款和保修金的支付。3.3.职责职责3.1 监理单位负71、责审核形象进度及造价。3.2 工程技术部负责审核形象进度、质量认定。3.3 成本部负责编制工程用款计划和工程付款申请的审核、付款审批表的制单、付款情况核对。3.4 财务部负责统计付款明细和办理支付手续。3.5 公司领导层负责各权限内的审批工作。4.4.工作程序工作程序4.1 年度、月度付款计划的编制4.1.1 年初成本部、财务部根据公司经营计划，针对在建项目实施情况及本年度新开项目计划制订本年度付款计划。4.1.2 每份工程合同、监理合同或设计合同签定之后，由成本部根据合同有关付进度款，按工程进度计划细化编制付款计划。4.1.3 在公司每月经营计划例会上，财务部根据公司的资金状况协调下月工程费72、用支付额度，并将工程款支付的情况反馈给成本部。4.1.4 项目部负责建立项目支付台帐以了解进度款支付情况，为调整月度支付计划提供数据。4.2 进度结算付款流程随着工程建设项目的进展情况，施工单位会提出工程进度付款申请，公司按以下程序进行进度结算。4.2.1 施工单位须按照合同要求和进度要求进行施工，按月报施工进度的工程量提出工程量结算申请，并报监理单位审核。监理单位审核通过后须签字盖章，由项目部对照工程的实际进度进行审核。4.2.2 若因工程质量或其它原因，项目部不同意施工单位的付款申请，则应在施工单位提交资料上批注意见后，及时将资料返回监理，由其交还施工单位。4.2.3 若项目部同意（包括完73、全同意和部分同意）施工单位的付款申请，应确认签字盖章。然后将申请资料（含施工单位的工程款支付申请表；施工单位进度款报价书；施工单位报送的本期发生的补充造价；经工程部审核的工程形象进度和补充造价资料等）报成本部审核。4.2.4 成本部收到进度报表和有关资料后，作好签收，并立即在各专业造价工程师的支付申请台帐中登记，就相应付款章件、款项计算内容、数量和价格以及付款计划额对照等工程施工合同、项目目标成本等进行审核。如果超出目标成本是否有补充造价（如设计变更、现场工程签证）的完整手续。如果补充造价手续完整，且发生的补充造价在三个月内则登记工程进度台帐，否则不予认可。4.2.4.1 设计变更、现场工程签74、证审核a)结算中明确存在合同外的增减工程，需有项目部或项目部相关人员的确认签字，及相应部门经理以上人员的审批签字，审批权限按现场签证和设计变更权限处理。城市产业（房地产）精细化管理操作手册49b)现场签证和设计变更单顺序号不连贯、公章及签字不全，无施工后完成情况不得作为结算书附件参与结算。c)在复核变更签证时，成本部有权更正现场工程师及监理已确认但不符事实的工程量。4.2.4.2 工程量审核a)在结算工作进行前，成本管理人员应至少阅读一遍合同，重点复核：工程内容、水电费、结算方式、结算时间、质保金、工期和质量奖罚等；b)对提供工程结算文件中存在易产生歧意、表示不清晰的文件，退回经办人；c)结算75、单价在合同中有规定的，则按合同规定执行；结算单价在合同中未规定的则参照定额和市场合理低价进行确定d)结算的工程量核实，不清之处，造价人员要到工程管理部、大项目部确认或到工地现场进行实地测量确定计量结果。4.2.5 以上工程付款的操作事项必须按工程付款审批流程要求执行并履行工程付款手续审批。4.3 工程付款审批单上报与审批4.3.1工程项目付款审批表列有现场工程师、项目部经理、造价工程师、成本部经理、财务部经理、副总经理、总经理、董事长签字栏，按公司有关付款审批权限的规定，分别签署意见，对付款额度超出总经理权限范围的，按规定报董事长审批，审批结束后，财务部根据审批意见办理支付手续。4.3.1 若76、审批结果是同意全部支付，则由财务部在当月内办理付款手续。对需分期支付的，成本部不再制单，由财务部根据实际情况办理后续付款手续。4.3.2 若审批结果是不同意支付或不同意全部支付，则由财务部于审批完成后两个工作日内将审批单返回成本部，成本部根据审批意见重新制单，并继续执行文件中报批流程。4.4 付款情况核对4.4.1 根据支付控制情况需要，财务部和成本部应完成项目付款申请和实际付款数额的核对。4.4.2 在每月付款计划中已列项，但未在当月制单的付款项目，其付款计划额度作废，下月重新报计划；若已在当月制单，但未完成审批和付款手续，其当月付款计划额度作废，作为应付未付款项目在下月计划中申报，不必重新77、制单。4.4.3 核对人须在付款清单上签字确认，并注明核对日期。5.5.支持性文件支持性文件5.1工程付款审批流程6.6.相关记录相关记录6.1工程项目付款审批表城市产业（房地产）精细化管理操作手册509.3.2 工程付款建议书工程付款建议书工程名称：负 责 人：名称：乙方单位帐号：开户银行：预算编号：预算造价：预算预算编制人：大写：合同编号：合同造价：合同合同签订人：大写：结算编号：结算造价：结算结算编制人：大写：付款率%付款次第付款日期形象进度按合同按结算付款金额（）累计金额（）累计百分数%备注填表人：城市产业（房地产）精细化管理操作手册519.3.3 工程进度款审核表工程进度款审核表合同78、编号：合同总价：施工单位：序序号号工工 程程 项项 目目 名名 称称进度款进度款申报价申报价进度款进度款审核价审核价按合同条按合同条款下浮款下浮本期应付本期应付进度款进度款备注备注编制：审核：日期：城市产业（房地产）精细化管理操作手册529.3.4 工程历次付款一览表工程历次付款一览表工程名称：负责人：名称：乙方单位帐号：开户银行：预算编号：预算造价：预 算预算编制人：大写：合同编号：合同造价：合 同合同签订人：大写：结算编号：结算造价：结 算结算编制人：大写：付款率%付款次第付款日期形象进度按合同按结算付款金额（）累计金额（）累计百分数%备注填表人：城市产业（房地产）精细化管理操作手册53979、.4 采购管理采购管理9.4.1 采购管理作业指引采购管理作业指引9.4.1.1 战略采购作业指引战略采购作业指引战略采购作业指引战略采购作业指引编制日期审核日期批准日期修订记录日日 期期修订状态修订状态修改内容修改内容修改人修改人审核人审核人批准人批准人城市产业（房地产）精细化管理操作手册541.1.目的目的明确战略采购操作程序及方法，确保符合公司规定及提高采购效率降低采购成本。2.2.适用范围适用范围集团统一确定和实施的战略采购材料、设备及工程、监理服务。3.3.术语和定义术语和定义3.1 战略供方及战略采购：指公司出于提高质量、降低成本、增加效率等目的，与若干家供方签署协议，约定向我方提80、供产品及服务范围，在一定时期内直接向其进行采购。3.2 定点战略采购：公司范围内的战略采购项目。4.4.职责职责4.1 集团-成本管理部4.1.1 负责战略采购的组织实施；4.1.2 负责战略采购招投标过程中经济标评定及价格谈判。4.1.3 负责公司定点战略供方的选择及协议签署。4.2 集团-下属公司4.2.1 负责上报项目采购清单及需求时间，如需要可参与定点战略供方的评定标工作。4.2.2 负责合同履行。4.3 集团-招标委员会4.3.1 负责确定点战略采购项目及入围供方的确定批准。4.3.2 负责对成本管理部签署的定点战略采购协议及具体采购合同的审批。4.3.3 负责当战略协议约定无法满足81、项目需求时，采购方式变更的审批。5.5.工作程序工作程序5.1 区域采购的区域战略协议5.1.1 确定区域采购签署战略协议后，成本管理部及时知会下属公司及相关部门；5.1.2 按照区域采购协议内容在协议范围内采购项目必须履行协议。5.2 定点采购战略协议5.2.1 定点战略采购的审批5.3 成本管理部可以根据公司整体采购需求向公司总部招标委员会提出定点采购审批表，将部分材料设备或专业施工采用战略采购方式，审批表应注明确定战略供方过程拟采用的采购方式；5.4 总部招标委员会批准后，成本管理部应将拟进行的战略采购项目上报获得批准后实施。5.4.1 定点战略采购的组织a）成本管理部根据工程供方选择流82、程对供方进行筛选，确定拟邀请参与投标的供方，并报总部招标委员会进行审批后进行招标工作。5.4.2 定点采购战略协议的签署5.4.2.1 在获得总部招标委员会批准后，成本管理部负责与中标的供方进行谈判最终确定协议内容和价格，并拟定定点采购战略协议；5.4.2.2定点采购战略协议由成本管理部上报公司总部招标委员会及公司总裁审批后签署并实施。5.4.3 具体采购合同的签订5.4.3.1 下属公司成本部根据与战略供方签定的战略协议签订具体采购合同并上传集团总城市产业（房地产）精细化管理操作手册55部备案。5.5 合同履约与评估5.5.1 下属公司负责合同履约；5.5.2 在合同履约结束后由总部招标委员83、会组织成本管理部、下属公司对战略供方进行履约评估；5.6 特殊情况处理5.6.1 已签署协议的战略供方不能满足要求的，成本管理部首先以书面方式取得战略供方谅解，之后提出采购方式变更审批表，审批权限为a）不能满足要求的定点战略供方，由总部招标委员会审批；b）不能满足要求的区域战略供方，先由总部招标委员会审批。5.6.2 审批完成后按以下审批结论分别进行处理：a）批准的，按批准的采购方式重新采购；b）不批准的，成本部负责知会公司相关部门调整项目计划或产品配置。6.6.支持性文件支持性文件6.1工程合同管理流程7.7.相关记相关记录录7.1采购方式变更审批表7.2定点采购审批表城市产业（房地产）精细84、化管理操作手册569.4.1.2 工程造价管理办法工程造价管理办法造 价 管 理 办 法城市产业（房地产）精细化管理操作手册57目目录录第 1 章 总则第 1 条制订造价管理办法的目的第 2 条本管理办法适用范围第 2 章 业务范围 58第 3 条业务范围第 3 章 造价管理原则及目标第 4 条造价管理的原则第 5 条造价管理的目标第 6 条造价管理的权限第四章 造价管理的办法模块 1 造价估算的管理第 7 条造价估算目标第 8 条造价估算方法模块 2 造价审核的管理第 9 条对结算专业进行规范分类第 10 条对审核对象进行等级管理第 11 条合理安排造价审核进度第 12 条造价审核时限管理第85、 13 条主持造价评审会议模块 3 造价纠纷的管理第 14 条对结算纠纷进行分类管理模块 4 结算支付的管理第 15 条建立支付风险评估机制模块 5 造价分析的管理第 16 条重视造价的总结管理重要性第 17 条规范造价成本核算对象的标准第 18 条归集分摊工程造价，形成真实的历史造价成本模块 6 造价档案的管理第 5 章 造价管理的措施第 24 条对造价业务精细化管理第 25 条对造价管理进行标准化管理城市产业（房地产）精细化管理操作手册58第1章总则第第 1 条条 制订造价管理办法的目的制订造价管理办法的目的1.为了加强公司建设工程造价管理，规范建设工程造价管理模式，合理确定和控制建设工程86、造价，维护公司的合法权益，根据公司的现有管理构架及相应的框架文件下，制定本办法。2.编制的造价管理办法及实施细则，在运行过程可根据执行效果，定期按法定程序进行修订升级。第第 2 条条 本管理办法适用范围本管理办法适用范围1.本办法所称建设工程造价，是指建设工程的建造成本，包括建筑安装工程费、设备购置费。2.建设工程造价的确定，按照国家、省市及集团、公司相关工程造价管理规定执行。第2章业务范围第第 3 条条 业务范围业务范围1.根据公司对合约管理部与造价管理部业务分工。2.造价管理部的业务范围如下：序号序号管理模块管理模块管理对象管理对象造价管理业务范围造价管理业务范围A造价的事前控制拟建项目建87、立造价控制事前控制体系A01工程造价的估算拟建项目对工程造价进行事前控制B造价的事后控制竣工项目B01结算审核的管理竣工项目结算审核的管理B02结算纠纷的管理竣工项目对结算纠纷的业务，配合集团律师B03结算支付的管理竣工项目盘点结算款的支付清单B04成本分析的管理竣工项目建立统一的成本经济指标体系B05造价档案的管理竣工项目建立统一的档案管理索引系统第3章造价管理原则及目标第第 4 条条 造价管理的原则造价管理的原则1.造价管理办法应符合省市有关建设地产行业法律、法规、规章制度、行政管理文件等方面的规定。2.造价管理的办法应与公司其他管理制度相配备。以使形成的造价管理办法能在公司框架文件下运行88、。3.工程造价管理应按建设程序多级控制，即投资估算控制设计概算，设计概算控制施工图预算，施工图预算控制结算。4.编制和审查地产项目工程造价应坚持实事求是、科学合理、客观公正的原则，严格执行国家城市产业（房地产）精细化管理操作手册59和本省有关法律、法规和政策，防止少算、漏算和高估冒算。第第 5 条条 造价管理的目标造价管理的目标1.造价管理的总体目标：正确处理产品品质、施工进度、工程质量与成本之间的辩证的关系，使地产开发的造价水平控制在合理的范围内。实现造价管理的四个现代化：规范化、标准化、程序化、信息化。2.造价管理的限额目标：通过全过程有效控制，将本工程投资总额控制在集团批准的工程投资总概89、算内。3.造价管理的质量目标：通过的科学的管理方法，确保工程造价的合理性、真实性。4.造价管理的进度目标：造价管理的节拍满足地产产品开发的实施进度的客观需要；保证造价控制的时效性、及时性。第第 6 条条 造价管理的权限造价管理的权限1.根据集团对地产公司的授权，根据地产公司的组织构架及组织分工，对审核对象进行权限管理，以确保公司的利益安全。2.造价业务文件直接关系到公司的经济利益，为了确保造价文件的安全性，设置造价业务文件生效条件，实施造价文件生效条件，任何造价文件必须经过相应级别授权签字、日期、盖章才能成为有效的文件，具体授权如下：部门程序公司程序集团程序对外造价文件额度授权审核人复核人部门90、经理部门盖章副总经理总经理审计部门董事长地产盖章货物类结算定额版且造价100万元非定额版工程类结算零星类且造价10 万元服务类结算造价10 万元维修类结算造价10 万元致乙方造价业务函件第4章造价管理的办法模块模块 1 造价估算的管理造价估算的管理第第 7 条条 造价估算目标造价估算目标1.在地产开发过程中，建造成本占有的比例最大，实行造价的事前控制十分关键，、在项目实施前、对造价管理对象进行全方位透视、分析，针对项目进行事先总体控制，形成造价管理的事前控制体系。2.根据分期开发计划，编制建造成本估算，根据设计深度的不同，逐步修正估算，造价估算指标作为设计的限额设计的上限，经修正后作为合约管理91、部进行招标的成本控制线。城市产业（房地产）精细化管理操作手册60第第 8 条条 造价估算方法造价估算方法1.投资估算根据确定的建设规模、建设内容、建设标准、工艺标准、主要设备选型、建设条件、建设工期，在优化建设方案的基础上按照估算指标及有关规定和市场经济信息进行编制。2.根据地产沉积下来的历史成本经济指标对公司拟建项目进行工程成本的估算预测工作，具体工作模式如下：工程造价估算作业模式工程造价估算作业模式序号序号造价管理部工程估算步骤造价管理部工程估算步骤协作职能部门协作职能部门提供之文件提供之文件01解读项目策划报告策划部策划报告或项目的立项报告02解读前期设计文件设计管理部工程估算所需要的设92、计文件03统一建立成本科目造价管理部完成招标标段划分与成本科目的对接04采集成本经济指标造价管理部根据拟建项目的特点收集数据05编制工程成本估算报告造价管理部提交工程成本估算报告讨论稿06主持工程成本估算评审会相关部门参加形成工程造价估算正式稿模块模块 2造价审核的管理造价审核的管理第第 9 条条 对结算专业进行规范分类对结算专业进行规范分类1.对造价任务进行规范分类，便于造价工程师的造价任务的分配，也有利于与成本的分摊归集：编码编码结算类型结算类型乙方乙方定义定义A货物类结算供应商凡甲方采购的货物，（凡附带有安装的采购均纳入工程类），需要与供应商进行结算。B工程类结算B1总包工程建造商合同约93、定了乙方应承担总承包服务条款的工程B2单包工程建造商合同没有约定乙方应承担总承包服务条款的工程B3零星工程建造商以零星合同或以委托书或签证形式办理结算的工程C维修类结算建造商凡小业主收楼以后在物业使用期发生的维修结算均归入此类。D服务类结算服务商提供智力服务的合同价款结算均按此类。D1设计费结算设计单位D2监理费结算监理单位D3咨询费结算咨询单位城市产业（房地产）精细化管理操作手册61编码编码结算类型结算类型乙方乙方定义定义E其他类结算不在上述分类标准以内的结算第第 10 条条 对审核对象进行等级管理对审核对象进行等级管理1.根据项目规模、审核范围、复杂程度对审核难度进行分级管理等级等级计价方94、式计价方式审核难度审核难度A定额计价造价不确定因素多，计价程序复杂，审核周期长B清单计价土建、安装施工类工程，造价子目多，C单价包干采购类合同等，主要审核工程量、采购量、签收量E总价包干应注意减少项目的审核，工程类总价包干其审核难度应具体分析F费率计价主要审核工程量，服务类费率计价审核难度小2.为了形成多层制约监督机制，对造价审核进行监督管理，集团监察部为造价审核的监督部门，对需要二审项目进行二次审核，可对工程结算等工作进行抽查监督，并向集团及地产公司提供有关改进意见。第第 11 条条 合理安排造价审核进度合理安排造价审核进度1.根据结算的竣工时间、结算申报时间、结算时效期、合同计价方式、结算95、资料完备度统筹考虑结算审核次序。以形成合理的结算排队挂号制度，以使结算审核工程任务计划安排有序透明，应避免不合理的结算任务安排次序造成合作商与地产公司形成矛盾及不必要的法律纠纷。2.为了便于对结算进度状况进行统计分析并随时掌握结算审核进度情况，对结算审核进度进行分类管理：序号序号结算进度分类结算进度分类定义内涵定义内涵1已报未审指乙方已报结算资料并已经造价管理部签收但等待审核的项目2正在一审指已安排至造价工程师手中，正在受理审核中的项目3一审完成指双方已达成一致，并完成审批手续的项目4已报二审指造价管理部已与乙方就一审达成一致但已报集团还没有反馈的项目5二审完成指集团的二审意见已反馈公司，并已96、完成二审手续审批手续的项目第第 12 条条 造价审核时限管理造价审核时限管理1.在安排结算任务时，应充分考虑合同条款中关于结算期的约定，公司整个审核时限不应超过合同约定的结算期，以避免不必要的法律纠纷。2.造价工程师在受理结算审核任务后，应在合理的结算审核时限内完成，在分配造价任务时应平衡造价任务的难易度，均衡工程师的任务分配，工程师应在结算时限完成结算审核任务。第第 13 条条 主持造价评审会议主持造价评审会议1.结算审核评审会每半月或每月召开一次，凡审核造价在 30 万元以上的项目均需进行评审。由城市产业（房地产）精细化管理操作手册62造价管理部门发出会议通知，要求相关职能部门参加评审。297、.结算评审会由造价管理部门主持，造价管理部准备电子版结算审核报告在会议上对结算审核情况进行幻灯片演示，对提出的问题由各职能部门进行逐条评审提出解决办法，形成决议后作为结算审核依据。模块模块 3 造价纠纷的管理造价纠纷的管理第第 14 条条 对结算纠纷进行分类管理对结算纠纷进行分类管理1.根据纠纷事件的严重性、大小对乙方单位提出的结算纠纷进行分类管理，以妥善处理甲乙双方的结算纠纷，维护公司的品牌不受影响。2.对于根据不同的纠纷事件制定不同的争端解决方式。序号序号结算纠纷等级结算纠纷等级解决方式解决方式定义内涵定义内涵A 级起诉纠纷法院调解指乙方已向法院起诉的案件B 级严重纠纷集团调解严重纠纷，超98、出公司受权，可通过集团决策解决或通过法律途径解决。C 级一般纠纷公司调解一般性纠纷，在公司受权内，可通过结算评审决议解决3.关于结算过程中发生的结算纠纷，地产公司应根据关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律若干问题的解释，并根据合同条款全面采集有利于公司的证据，并与集团律师及相关部门进行沟通，制订详细的结算纠纷应诉方案。模块模块 4 结算支付的管理结算支付的管理第第 15 条条 建立支付风险评估机制建立支付风险评估机制1.针对公司造价结算任务的积压量，为了对应每年重大传统节日期间，乙方单位申请支付的高峰，缓解双方结算支付方面矛盾，造价管理部应对“已报未审”项目的结算进行全面整理，对结算情况进99、行全面盘点分析。2.对各类结算进度状态下的结算任务进行分类管理，并与财务部门进行对接，提供节日支付额度建议并对支付风险提出评估意见。科学评估其结算款超支付风险，建立结算款支付风险预警机制。序号序号分类分类定义内涵定义内涵超付风险超付风险1二审完成项目甲乙双方往来帐目已明确，财务可直接支付O 级2一审完成项目一审与二审的误差应在可控范围，超支付风险小B 级3已报未审项目正在一审项目A 级3-1总价包干造价的不确定少，超支付风险小，但应注意工程类结算项目A1 级3-2清单计价工程类结算工程量审核量大，有一定超支付风险A2 级3-3定额计价造价的不确定性大，误差可控性差，应重点盘点评估A3 级模块模100、块 5 造价分析的管理造价分析的管理第第 16 条条 重视造价的总结管理重要性重视造价的总结管理重要性1.由于地产产品开发的特殊性，只有通过不断的总结，无论是从造价管理的主体对象、还是客城市产业（房地产）精细化管理操作手册63体对象都应进行全方位的总结，才有形成具备时效性、真实性、可用性的地产核心行业数据库，为地产的新一轮投资开发沉淀宝贵的经验。2.对造价数据系统格式化，形成月报年报，最终总结三级信息采集体系，有过程总结、也有终端总结，有利公司沉淀真实的数据信息。第第 17 条条 规范造价成本核算对象的标准规范造价成本核算对象的标准1.由于建造产品按其用途可细分商建、公建、配套、红线内市政、红101、线外市政等，根据不同的核算对象，将有不同的成本分摊办法，必须统一成本分摊规则，以便统一成本核算口径。层次层次成本核算对象成本核算对象核算层次核算层次A集团站在集团的角度，对地产项目进行全面盘点B项目公司站在项目公司的角度，对地产项目进行成本核算C楼盘以楼盘为核算对象，为地产成本管理的基本核算对象D街区根据成本核算的细度，为楼盘成本管理的过程控制点E单位工程以单体的建筑产品为核算对象，为成本数据来源F专业工程最基层的成本经济数据，数据的采集，数理的分析十分关键。2.全面加强造价经济指标的分析,在事前的设计阶段需编制设计概算及设计档次标准、设计用材标准，并逐步建立全面的成本控制指标。3.根据公司的102、管理水平的发展，逐步建立专业级造价软件、部门级造价软件系统、公司级成本管理软件系统，充分利用先进管理工具进行各项造价任务的管理工作。第第 18 条条 归集分摊工程造价归集分摊工程造价，形成真实的形成真实的历史造价成本历史造价成本1.根据地产产品特点，建立公司级基础数据体系如建筑面积、可销售面积、套内面积等并随着分期开发控制性节点进行动态修正，以确保造价指标的基数的有效性。2.对已结算项目进行全面的历史成本分析，形成真实的地产楼盘开发的经济指标数据库，为公司拟建项目提供具有可比性的数据指标，以形成地产开发核心竞争力。模块模块 6 造价档案的管理造价档案的管理第第 19 条条 注重造价档案电子化管103、理注重造价档案电子化管理1.工程造价档案以各种文字、图表和多媒体、电子文件等多种形式表现，是造价管理过程中的历史记录，是公司十分重要的档案资料，建立科学的造价档案管理办法是十分必要的。2.应重点进行造价档案管理信息化的建设，应以先进科学技术手段和科学管理方法与传统的档案管理方式的进行有机结合，提高档案工作的整体水平。3.要注重要运用电子计算机对档案进行编目、检索、借阅管理和综合利用，提高档案信息资源开发能力，应注重造价业务文件电子版与纸质版双版制度的实施。第第 20 条条 造价文件的收文管理造价文件的收文管理1.造价管理人员应对乙方单位报审的造价资料审查，审查资料的完整性、充分性。对于未按 造104、价业务须知规定的格式及版本、份数等方面的要求的资料提供者，资料审核人员可行使否决权，应不予收文受理。2.造价管理人员应对接收的造价业务处理文件进行电子台帐的登录工作，形成统一规范的电子信息库。城市产业（房地产）精细化管理操作手册643.为了提高工作效率，造价管理部可对外接收资料的时间进行集中时段受理制度理，可告知地产合作商在约定的时段内受理造价档案资料。第第 21 条条 造价业务内部流转管理造价业务内部流转管理1.造价信息工程师应负责将已办理签收手续的项目录入电子台帐，再先交部门经理阅处，部门经理根据各业务板块的分工，对造价业务进行分级受理或交经办人进行具体业务实施。该项业务完成后，经办人再交105、信息工程师登录度对外分发并存档。2.造价工程师在处理具体造价业务时，应妥善保管领取的造价业务资料。对于在造价业务受理过程丢失造价资料的造价工程师，将按公司制度进行处理。3.造价工程师在处理完成造价业务后应形成统一要求的造价业务成果文件，再交信息工程师进行统一存档。第第 22 条条 造价档案对外移交管理造价档案对外移交管理1.造价业务处理完成后，由造价管理部每月 5 日向公司档案室或部门外相关部门移交造价档案，移交时，移交人与接收人须办理签收手续2.造价档案资料存放、保管按下表一审项目二审项目层次发放部门原件复印件电子件原件复印件电子件造价管理部1111公司财务部11公司档案室11集团审计监察部106、1乙方单位11合计总份数56第第 23 条条 造价工具的保管造价工具的保管1.造价工具是整个造价管理部门的资产，必须做到电子台帐登录制度、对造价工具的使用动向必须做到可追溯性。2.造价管理部应有合理的造价工具保管办法，以确保造价工具的不丢失同时又能做到造价工具资源共享。名名称称保保管管办办法法书 籍 类集中保管，工程师根据需要领用，但应建立借阅台帐定额依据造价期刊专业书籍软 件 类集中保管，工程师根据需要领用，但应建立领用台帐专业软件城市产业（房地产）精细化管理操作手册65名名称称保保管管办办法法管理软件配 置 类个人登记领用，纳入固定资产管理可移支配置3.造价工具的品种、配置数量应与造价管理107、人员的人数、造价业务量相匹配，既要足够又要尽量共享。第5章造价管理的措施第第 24 条条 对造价业务精细化管理对造价业务精细化管理1.现将根据确定的造价管理模块，进行精细化管理，才能 与“细节成就品质”的指导思想配备。2.以下是根据公司的现有管理构架及相应的框架文件下，编制的造价管理办法及实施细则，在运行过程将根据执行效果定期按法定程序进行补丁升级。第第 25 条条 对造价管理进行标准化管理对造价管理进行标准化管理1.造价管理离不开数据处理，为了便于利用电脑的 EXCEL 或专业软件对造价数据进行标准分类，统一定义述评，利于从下而上的统计口径的统一或平等职能部门业务流转接口的一致性，以提高工作108、效率，确保造价数据的数理处理。第第 26 条条 对造价管理员工内部培训对造价管理员工内部培训1.在造价管理部对全体造价人员进行内部培训，统一造价管理方法，进行造价管理的标准作业。2.在造价管理部建立统一的造价管理信息采集系统，进行归口采集，积累电子化数据库。3.在造价管理部建立统一的造价资料电子存档系统，以利于造价资料的快速索引，以利于造价资料使用者的借阅调用。4.对人的总结，从个人业绩方面进行考核，可调动人的主观能动性，保证造价管理的深度、确保地产开发全造价管理的效果和质量。第第 27 条条 对乙方单位进行培训对乙方单位进行培训，统一申报文件统一申报文件，实行双版申报制实行双版申报制。1.造109、价管理部编制造价申报文件标准版本，并对乙方单位进行分批培训，要求乙方统一提供电子版及书面版，对造价管理实行“双版制”，以对造价管理实行无纸化、电子化管理。2.建立乙方单位通讯管理系统，并由信息工程师进行定期维护更新，以确保造价管理的外部信息的通畅。第第 28 条条 建立造价管理标准作业模块建立造价管理标准作业模块，统一造价管理尺度统一造价管理尺度1.由于造价管理人员的专业、年龄、从业经验的不一致，导致造价管理的尺度不同，有必要统一造价管理各模块中的作业程序、作业版本，以减少人为主观失误风险。2.造价管理部建立统一的造价信息控制点采集系统，以便对造价数据进行归集数理统计分析，多次生成种类造价信息110、报表。城市产业（房地产）精细化管理操作手册669.4.1.3 招标文件编制作业指引招标文件编制作业指引招标文件编制作业指引招标文件编制作业指引编制日期审核日期批准日期修订记录日日 期期修订状态修订状态修改内容修改内容修改人修改人审核人审核人批准人批准人城市产业（房地产）精细化管理操作手册671.1.目的目的及时、准确编制工程招标文件，为工程发标提供依据。2.2.适用范围适用范围适用于对内部邀请招标工作的工程招标文件及附表资料的编制。3.3.职责职责3.1 下属公司成本部:负责编制工程招标文件的经济标部分；3.2 下属公司工程技术部:负责编制工程招标文件的技术部分；3.3 集团招标领导小组：负责111、审批单项造价 500 万元以上（含 500 万元）的工程招标文件。4.4.工作程序工作程序4.1 工程招标文件编制原则4.1.1 工程招标文件内容不能违反国家的法律法规；4.1.2 工程招标文件必须完整准确地反映项目的实际情况，如招标工作的性质、规模、结构特征、工期要求、质量要求、建设条件等，以使投标单位的投标建立在可靠的基础上，防止在履约过程中发生争议；4.1.3 工程招标文件中各部分内容力求统一，用词力求准确、严谨，以避免对文件的理解和解释产生分歧而形成纠纷。4.2 工程招标文件的主要内容（根据招标项目的规模及性质，下述内容可酌情增减）（1）工程名称、地址、现场条件；（2）工程规模及特征；112、（3）工程招标范围及招标指定分包项目；（4）工程承包方式；（5）工程质量、工期要求；（6）投标人资质等级要求及投标人项目经理资格要求；（7）工程量计算依据及工程计价方法及工程量清单；（8）工程预付款支付、进度款支付及结算方式；（9）投标担保、履约担保金额及支付方式；（10）投标文件格式、组成、份数等要求；（11）评标、定标方法；（12）投递投标文件的地点和截止时间；4.2 工程招标文件组成4.2.1 工程招标文件一般包含如下主要章节(根据招标项目的规模及性质不同，内容可酌情增减)。（1）第一章致投标人（2）第二章投标须知投标须知及附表（3）第三章合同条款通用条款专用条款（4）第四章合同文件格式113、协议书城市产业（房地产）精细化管理操作手册68（5）第五章标准、规范和技术要求（6）第六章图纸图纸清单标准图集清单（7）第七章工程量清单工程量清单的说明及投标报价说明工程量清单格式（8）第八章投标文件格式投标函部分商务标部分技术标部分（9）第九章中标通知书4.2.2 招标人在投标截止日期前 7 日以书面形式发出的招标文件的澄清（答疑）纪要、修改（补充）函件，均是招标文件的组成部分，均构成对招投标人的约束作用。4.3 工程招标文件审核由集团招标领导小组或下属公司相关部门负责工程招标文件的审核。5.5.支持性文件支持性文件5.1 无6.6.记录管理记录管理无城市产业（房地产）精细化管理操作手册69114、9.4.1.4 招标管理作业指引招标管理作业指引招标管理作业指引招标管理作业指引编制日期审核日期批准日期修订记录日日 期期修订状态修订状态修改内容修改内容修改人修改人审核人审核人批准人批准人城市产业（房地产）精细化管理操作手册70第一条：为择优选择合作单位，有效控制工程造价，维护公司合法权益，避免在项目建设过程中出现建设资金不合理地流失，根据国家、省、市有关规定，结合集团公司授权表及公司工程建设的实践经验，特制定本办法。第二条：依据集团公司授权及议事管理办法，招投标以估算金额划分决策模式，具体约定如下：金金额额200200 万以上万以上5050200200 万万10105050 万万1010 115、万以内万以内决策模式决策模式民主议事后，报集团领导审批；民主议事决定，总经理认可；成本部主办，工程部会签后，报总经理审批；成本部主管工程师主办，部门经理审批，报总经理批准；投标单位投标单位选择方式选择方式成本部推荐 35 家，工程部及其他部门推家 35 家，由成本部及工程部主管工程师、部门经理组成考察小组，进行考察评定后，选定 5 家入围单位，参与正式投标成本部推荐 35 家，工程部及其他部门推家35 家，由成本部及工程部主管工程师、部门经理组成考察小组，进行考察评定后，选定34 家入围单位参与正式投标由成本部主管工程师及其他人员推荐 3家以上，经报价比较确定。参与部门参与部门及人员及人员总经116、理、副总经理、各部门经理、经办人员总经理、成本部、工程部成本部经理、专业工程师最终审批最终审批集团总经理分公司总经理有否决权，一旦否决，再通过民主议事决定总经理批准后执行第三条：招投标工作参与部门及工作职责划分：成本控制部具体工作包括：1、供应商信息的收集、组织，并参与资格预审；2、招标文件的起草、传阅、报批；3、确定投标入围单位并报批；4、组织召开发标会议，发放标书；5、依据招标文件约定时间，收回投标文件；6、组织开标会议，宣布开标结果；7、组织评标，负责商务标评定；8、评标结果报批；9、合同起草、报批、洽谈、签订；工程开发部具体工作包括：1、参与工程施工单位考察，提出考察意见；2、对投标单117、位资格报批件进行会签，明确其是否具备投标资格；3、对招标文件、合同提出修改意见；4、负责技术标评审，提出评审意见；5、对评标结果报批件进行会签；6、参与合同洽谈；民主议事小组具体工作：城市产业（房地产）精细化管理操作手册711、对招投标过程中相关文件进行传阅、提出修订意见。包括：招标文件、中标通知、合同。2、对估算造价 50 万元以上的招投标活动进行监督、检查，任何成员均有权了解下列事项：A、投标单位资格预审情况；B、开标后的投标文件内容；C、评标过程及结果；D、合同主要条款；总经理具体工作包括：1、对各报批文件进行批示，2、对招标文件、合同等审阅，修订；3、批准招标文件发放；4、签订合同。第118、四条：工程发包有四种模式，依据有利于工程造价管理原则，优先顺序分别为：A、工程量清单招标；B、综合单价招标；C、计价规则招标（费率招标）；D、直接发包。原则上一般有条件选用前三种招标方式的，不得选择直接发包方式，以保证最大可能由市场形成价格。发包方式一般依据以下原则确定：1、拟招标项目同时符合同时符合下列条件，须采用“工程量清单招标”：A、估算造价在 20 万元以上；B、有完整的施工图；C、有充足的招标文件起草及工程量计算时间；2、拟招标项目同时符合同时符合下列条件，采用“综合单价招标”：A、估算造价在 20 万元以上；B、有施工图，施工内容清楚，但工程量难以准确计算或不确定因素较多，可能造成119、结算差异较大；如：土方工程、基础工程、室内装修工程、室外硬景、园林绿化工程等；3、拟招标项目同时符合同时符合下列条件，采用“工程计价规则招标”；A、估算造价 20 万元以上；B、定额及其子目较为完善，计价程式、工程量计算规则清楚；C、有方案图但无施工图；D、招标时间不能满足计算工程量时间需要。其中 C 和 D 只需满足其中任何一个条件即可。4、属垄断性行业，行业内具备相应资格的单位少于 2 家，或者估算造价低于 20 万元的项目，可以采用“直接发包”方式。如：供配电工程、市政自来水碰口、燃气工程、通信工程、有线电视、人防工程、消防工程等；但如果行业具备资格的单位超过 3 家（含 3 家），且不120、存在从属或联合经营关系，能够形成有效竞争的，参照本条 1、2、3 约定执行。第五条：招标文件、合同草稿等文件报批流程。1、估算造价在 200 万元以上的项目，按下列流程报批：集团公司提供文件模板成本控制部依据项目具体情况修改，形成“征询意见稿”工程开发部修订议事小组成员传阅修订成本控制部依据修订意见修改，形成“汇报稿”总经理会签、城市产业（房地产）精细化管理操作手册72修订成本控制部依据总经理意见修订，形成正式稿报集团公司造价部修订、备案（执行稿）发给相关单位；对合同而言，发给相关单位后还须增加：与合约单位洽谈合约单位意见报总经理批准定稿对方签字盖章返成本部报总经理签字财务部盖章；2、估算造价121、在 50200 万元的项目，按下列流程报批：成本部起草招标文件或合同工程开发部提出修改意见成本控制部依据工程开发部意见修订议事小组成员传阅总经理会签、修订成本控制部依据总经理意见修订发给投标单位或中标单位依据中标单位意见修订合同合同双方签字盖章；3、估算造价在 50 万元以下的项目，按下列流程报批：成本部起草招标文件或合同工程开发部提出修改意见成本控制部依据工程开发部意见修订总经理会签、修订成本控制部依据总经理意见修订发给投标单位或中标单位依据中标单位意见修订合同合同双方签字盖章；4、估算造价在 10 万元以内，由成本控制部主办，报总经理批准即可。低于 3 万元的，由成本部专业工程师主办，成本122、部经理审批，并知会总经理。第六条：大宗材料设备采购参照以上约定执行。第七条：本办法自发布之日起执行。城市产业（房地产）精细化管理操作手册739.4.1.5 评标管理作业指引评标管理作业指引评标管理作业指引评标管理作业指引编制日期审核日期批准日期修订记录日日 期期修订状态修订状态修改内容修改内容修改人修改人审核人审核人批准人批准人城市产业（房地产）精细化管理操作手册741.1.目的目的规范公司工程招标的过程管理，以加强招投标的公正、科学和合理性。2.2.适用范围适用范围本作业指引适用于公司进行工程招标的准备、预选、评标和定标工作。3.3.职责职责3.1 招标工作小组：负责组织工程招标的评标并确定123、初定评标结果；3.2 招标领导小组：负责审批评标结果.4.4.工作程序工作程序4.1 评标的准备与初步评审4.1.1 招标工作小组成员应当认真研究招标文件，至少应了解和熟悉以下内容：a)招标的目标；b)招标项目的范围和性质；c)招标文件中规定的主要技术要求、标准和商务条款；d)招标文件规定的评标标准、评标方法和需在评标过程中考虑的相关因素。4.1.2 招标工作小组应当根据招标文件规定的评标标准和方法，对投标文件进行系统地评审和比较。公司设有成本价标底的，标底应当保密，并在评标时作为参考。4.1.3 招标工作小组应当按照投标报价的高低或者招标文件规定的其他方法对投标文件排序。4.1.4 招标工作124、小组可以书面方式要求投标人对投标文件中含义不明确、对同类问题表述不一致或者有明显文字和计算错误的内容作必要的澄清、说明或者补正且澄清、说明或者补正应以书面方式进行并不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。如以下举例情形。a)投标文件中的大写金额和小写金额不一致的，以大写金额为准；b)总价金额与单价金额不一致的，以单价金额为准，但单价金额小数点有明显错误的除外；c)对不同文字文本投标文件的解释发生异议的，以中文文本为准。4.1.5 在评标过程中，招标工作小组发现投标人以他人的名义投标、串通投标、以行贿手段谋取中标或者以其他弄虚作假方式投标的，该投标人的投标应作废标处理。4.1.6 在125、评标过程中，招标工作小组发现投标人的报价明显低于其他投标报价或者在设有成本价标底时明显低于标底，使得其投标报价可能低于其个别成本的，应当要求该投标人作出书面说明并提供相关证明材料。投标人不能合理说明或者不能提供相关证明材料的，由招标工作小组认定该投标人以低于成本报价竞标，报招标领导小组批准，其投标应作废标处理。4.1.7 投标人资格条件不符合公司有关规定和招标文件要求的，或者拒不按照要求对投标文件进行澄清、说明或者补正的，招标工作小组可以否决其投标。4.1.8 招标工作小组应当审查每一投标文件是否对招标文件提出的所有实质性要求和条件作出响应。未能在实质上响应的投标，应作废标处理。4.1.9 必126、要时，招标工作小组应当根据招标文件，审查并逐项列出投标文件的全部投标偏差。投标偏差分为重大偏差和细微偏差。4.1.9.1 投标文件有下述情形之一的属于重大偏差,引其未能对招标文件作出实质性响应,按本规定作废标处理。a)没有按照招标文件要求提供投标担保或者所提供的投标担保有瑕疵；b)投标文件没有投标人授权代表签字和加盖公章；c)明显不符合技术规格、技术标准的要求；城市产业（房地产）精细化管理操作手册75d)投标文件载明的货物包装方式、检验标准和方法等不符合招标文件的要求；e)投标文件附有公司不能接受的条件；f)不符合招标文件中规定的其他实质性要求。4.1.9.2 细微偏差是指投标文件在实质上响应127、招标文件要求，但在个别地方存在漏项或者提供了不完整的技术信息和数据等情况，并且补正这些遗漏或者不完整不会对其他投标人造成不公平的结果。细微偏差不影响投标文件的有效性。招标工作小组应当书面要求存在细微偏差的投标人在评标结束前予以补正。4.1.10 招标工作小组根据本规定 4.15、4.16、4.17、4.18、4.19 相关条款否决不合格投标或者界定为废标后，因有效投标不足三个使得投标明显缺乏竞争的，招标工作小组可以否决全部投标。4.1.10.1 招标工作小组对投标进行评审确定废标和无效标，造成实际投标数量不足三家的，原则上公司应重新招标，但经招标工作小组确认金额较小的项目除外。4.2 详细评审128、经初步评审合格的投标文件，招标工作小组应当根据招标文件确定的评标标准和方法，对其技术部分和商务部分作进一步评审、比较。4.2.1 评标方法包括经评审的最低投标价法、综合评估法或者公司允许的其他评标方法。4.2.1.1 经评审的最低投标价法一般适用于具有通用技术、性能标准或者公司对其技术、性能没有特殊要求的招标项目。a)根据经评审的最低投标价法，能够满足招标文件的实质性要求，并且经评审的最低投标价的投标，应当推荐为中标候选人。b)采用经评审的最低投标价法的，招标工作小组应当根据招标文件中规定的评标价格调整方法，以所有投标人的投标报价以及投标文件的商务部分作必要的价格调整。c)采用经评审的最低投标129、价法的，中标人的投标应当符合招标文件规定的技术要求和标准，但招标工作小组无需对投标文件的技术部分进行价格折算。4.2.1.2 不宜采用经评审的最低投标价法的招标项目，一般应当采取综合评估法进行评审。根据综合评估法，最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准的投标，应当推荐为中标候选人。a)衡量投标文件是否最大限度地满足招标文件中规定的各项评价标准，可以采取折算为货币的方法、打分的方法或者其他方法。需量化的因素及其权重应当在开标前明确规定。b)招标工作小组对各个评审因素进行量化时，应当将量化指标建立在同一基础或者同一标准上，使各投标文件具有可比性。c)对技术部分和商务部分进行量化后，招标工作130、小组应当对这两部分的量化结果进行加权，计算出每一投标的综合评估价或者综合评估分。d)根据综合评估法完成评标后，工程预算部应当拟定一份“综合评估比较表”，连同书面评标报告提交招标工作小组。“综合评估比较表”应当载明投标人的投标报价、所作的任何修正、对商务偏差的调整、对技术偏差的调整、对各评审因素的评估以及对每一投标的最终评审结果。根据招标文件的规定，允许投标人投备选标的，招标工作小组可以对中标人所投的备选标进行评审，以决定是否采纳备选标。不符合中标条件的投标人的备选标不予考虑。4.2.2 对于划分有多个单项合同的招标项目，招标文件允许投标人为获得整个项目合同而提出优惠的，招标工作小组可以对投标人131、提出的优惠进行审查，以决定是否将招标项目作为一个整体合同授予中标人。将招标项目作为一个整体合同授予的，整体合同中标人的投标应当最有利于公司。城市产业（房地产）精细化管理操作手册764.2.3 招标文件应当载明投标有效期,投标有效期从提交投标文件截止日起计算。4.2.4 评标和定标应当在投标有效期结束 5 个工作日前完成。不能在投标有效期结束日 5 个工作日前完成评标和定标的，应当通知所有投标人延长投标有效期。拒绝延长投标有效期的投标人有权收回投标保证金。同意延长投标有效期的投标人应当相应延长其投标担保的有效期，但不得修改投标文件的实质性内容。4.2.5 招标工作小组在评标过程中发现问题时，应及132、时处理或者提出处理建议，并作书面记录。4.3 推荐中标候选人4.3.1 招标工作小组完成评标后，应形成评标记录，必要时提出书面评标报告，报请公司招标领导小组和或公司董事会审查批准，评标报告应当如实记载以下内容：1)基本情况和数据表；2)招标工作小组成员名单；3)开标记录；4)符合要求的投标一览表；5)废标情况说明；6)评标标准、评标方法或者评标因素一览表7)经评审的价格或者评分比较一览表；8)经评审的投标人排序；9)推荐的中标候选人名单与签订合同前要处理的事宜；10)谈判记录；11)澄清、说明、补正事项纪要。4.3.2 评标记录或评标报告由招标工作小组全体成员签字。对评标结论持有异议的招标工作133、小组成员可以书面方式阐述其不同意见和理由。招标工作小组成员拒绝在评标报告上签字且不陈述其不同意见和理由的，视为同意评标结论。招标工作小组应当对此作出书面说明并记录在案。4.3.3 招标工作小组推荐的中标候选单位应当限定在一至三家，并标明排列顺序。4.4 确定中标单位4.4.1 中标金额在 500 万元(含)以上的,由公司董事会审批；中标金额在 500 万元以下的,由公司招标领导小组审批。4.4.2 在确定中标人之前，公司应与两个以上中标候选人就投标价格、工期/供货期、付款方式、投标方案等实质性内容进行谈判。4.4.3 中标人确定后，公司应当就合同具体条款与中标人谈判，并与中标人签订合同。5.5134、.相关记录相关记录无城市产业（房地产）精细化管理操作手册779.4.1.6 采购方式分判作业指引采购方式分判作业指引采购方式分判采购方式分判作业指引作业指引编制日期审核日期批准日期修订记录日日 期期修订状态修订状态修改内容修改内容修改人修改人审核人审核人批准人批准人城市产业（房地产）精细化管理操作手册781.1.目的目的集团成本管理部根据公司年度经营计划要求，负责制订采购规划、确定采购方式，并组织实施大宗材料及设备的战略采购，为集团各项目及时提供合格产品。2.2.适用范围适用范围施工及监理服务采购，设备及材料产品采购。3.3.工作程序工作程序年初，集团成本管理部根据集团经营计划的要求，统筹集团135、所有项目工程材料及设备需求，编制采购工作规划，提出划分采购方式的建议，并初步明确战略采购的范围，报集团招标委员会审批通过后，下发各下属公司参照执行，具体如下：3.1 小于五万元的零星采购序号序号需采购的产品或服务名称需采购的产品或服务名称采购方式采购方式经办部门经办部门小于等于 5 万元的施工承包、设备材料采购招标采购议标采购任选以上其中一种下属公司-项目部3.2 以下为大于 5 万元部分3.2.1 集团战略采购方式序号序号需采购的产品或服务名称需采购的产品或服务名称协议形式协议形式经办部门经办部门1涂料供货及施工集团战略协议集团-成本管理部2发电机供货及安装集团战略协议集团-成本管理部3电梯136、供货及安装集团战略协议集团-成本管理部4卫生洁具及配件供货集团战略协议集团-成本管理部5开关插座供货集团战略协议集团-成本管理部6PP-R 给水管材集团战略协议集团-成本管理部7对讲系统集团战略协议集团-成本管理部8PVC 电线管集团战略协议集团-成本管理部9UPVC 排水管集团战略协议集团-成本管理部10龙头及配件集团战略协议集团-成本管理部11屋面混凝土瓦集团战略协议集团-成本管理部12户内配电箱集团战略协议集团-成本管理部13外墙劈离砖集团战略协议集团-成本管理部14零星材料集团战略协议集团-成本管理部城市产业（房地产）精细化管理操作手册793.2.2 区域公司战略采购方式序号序号需采购137、的产品或服务名称需采购的产品或服务名称协议形式协议形式经办部门经办部门1环境灯具区域战略协议区域-成本管理部2闭路监控设备区域战略协议区域-成本管理部3钢质屋面瓦区域战略协议区域-成本管理部4标准化木质入户门及门锁区域战略协议区域-成本管理部5一体化泳池水处理设备区域战略协议区域-成本管理部6PVC 成品分隔条、滴水线区域战略协议区域-成本管理部7变压器区域战略协议区域-成本管理部8环网柜区域战略协议区域-成本管理部9工程勘探区域战略协议区域-成本管理部10外墙涂料施工区域战略协议区域-成本管理部11小区燃气智能抄表系统区域战略协议区域-成本管理部12工程监理区域战略协议区域-成本管理部3.2138、.3 议标采购方式序号需采购的产品或服务名称经办部门备注1有线电视下属公司-成本部2燃气监理下属公司-成本部3质量监督下属公司-成本部4桩基检测下属公司-成本部5安全检查监督下属公司-成本部6室外给水工程下属公司-成本部7家居及小区智能化下属公司-成本部8玻璃马赛克下属公司-成本部9家私及装饰用品下属公司-成本部示范单位、销售大厅、会所10健身器材下属公司-成本部11会所和示范单位电器下属公司-成本部12绿化喷灌系统设计及施工下属公司-成本部城市产业（房地产）精细化管理操作手册803.2.4 工程招标采购方式及分类发包对象发包对象序序号号分部工分部工程名程名称称子分部工程名称子分部工程名称分项139、工程名称分项工程名称总包总包指定指定分包分包独立独立分包分包说明说明1无支护土方土方挖运Y2有支护土方土方挖运、基坑支护Y3地基处理Y4桩基Y5地下防水Y6混凝土基础Y7砌体基础Y8钢筋混凝土Y9地基与基础钢结构Y10混凝土结构Y11钢筋混凝土Y12砌体结构Y13钢结构Y14木结构Y15主体结构网架结构和索膜结构Y16整体地面Y17板块地面YY18地面竹木地面Y19抹灰Y20木门窗Y21金属门Y22塑料门Y23门窗特种门Y24吊顶YY25板材隔墙YY26轻质隔墙玻璃隔墙Y27建筑装修装饰饰面板（砖）城市产业（房地产）精细化管理操作手册81发包对象发包对象序序号号分部工分部工程名称程名称子分部工140、程名称子分部工程名称分项工程名称分项工程名称总包总包指定指定分包分包独立独立分包分包说明说明28玻璃幕墙Y29金属幕墙Y30幕墙石材幕墙Y31一般涂饰Y32涂饰美术涂饰Y33裱糊与软包裱糊、软包Y34细部木做、护栏、花饰等Y35柔性防水层Y36刚性防水层Y37保温层Y38建筑屋面瓦屋面Y39室内给水系统Y40室内排水系统Y41室内热水供应系统Y42卫生洁具安装Y43室内采暖系统Y44室外给水管网Y45室外排水管Y46室外供热管Y47建筑中水系统及游泳池系统Y48建筑给水排水与采暖锅炉及辅助设备安装Y本专业实行总包管理制，指定分包由总包进行管理。49室外电气Y50变配电室Y51供电干线Y52电气141、动力Y53电气照明安装Y54备用和不间断电源安装Y55建筑电气防雷及接地安装Y机电工程除高压电外，实行总包管理制。城市产业（房地产）精细化管理操作手册82发包对象发包对象序序号号分部工分部工程名称程名称子分部工程名称子分部工程名称分项工程名称分项工程名称总包总包指定指定分包分包独立独立分包分包说明说明56送排风系统Y57防排烟系统Y58除尘系统Y59空调通风系统Y60净化空调系统Y61制冷设备系统Y62通风与空调空调水系统Y本专业实行总包管理制，消防专业为指定分包纳入总包管理。63电力驱动的曳引式或强制式电梯安装Y64液压电梯安装Y65电梯自动扶梯、自动人行道安装Y同一项目、同一时期安装时，由142、同一安装公司承担安装总包。66通信系统Y67卫星及有线电视系统Y68通信网络系统公共广播系统Y69办公自动化系统计算机网络系统等Y70空调与通风、变配电、照明、给排水、热源与交换器、制冷、中央管理工作站、子系统通信接口系统Y除电梯及特种设备控制外，智能建筑由智能化专业公司实行施工总包制。71建筑设备监控系统电梯和自动扶梯Y一般由电梯公司给出接口。72火灾报警及消防联动系统Y由消防公司承担，纳入总包管理。73安全防范系统Y74智能化集成系统Y75电源与接地Y76环境空间环境、室内空调环境、视觉照明环境、电磁环Y77智能建筑住宅（小区）智能化系统 Y4.4.相关记录相关记录4.1采购方式变更审批表143、4.2定点采购审批表城市产业（房地产）精细化管理操作手册839.4.1.7 索赔与反索赔作业指引索赔与反索赔作业指引索赔与反索赔作业指引索赔与反索赔作业指引编制日期审核日期批准日期修订记录日日 期期修订状态修订状态修改内容修改内容修改人修改人审核人审核人批准人批准人城市产业（房地产）精细化管理操作手册841.1.目的目的防范施工索赔，及时提出反索赔，维护公司经济利益。2.2.适用范围适用范围施工阶段的索赔与反索赔。3.3.职责职责3.1 成本管理部负责及时处理工程索赔与反索赔工作。3.2 法律顾问负责向仲裁机构提起仲裁或向法院提起诉讼。4.4.工作程序工作程序4.1 处理索赔的一般原则4.1.144、1 必须对合同条件、协议条款等有详细了解，以合同为依据来公平公正处理合同双方的利益纠纷。4.1.2 必须注意资料的积累,以事实和数据为依据处理索赔事件。4.1.3 必须及时、合理地处理索赔。4.2 施工索赔的分类4.2.1 费用索赔：系指承包商向公司要求补偿自己的额外费用支出或者经济损失的索赔，这费用包括人工费、材料费等。4.2.2 工期索赔：系指在索赔事件发生后承包商向公司要求延长工期，推迟竣工日期的索赔。4.3 施工索赔的内容4.3.1 不利的自然条件与人为障碍引起的索赔：a、地质条件变化引起的索赔；b、工程中人为障碍引起的索赔。4.3.2 工期延长和延误的索赔，其中可补偿的延误包括：a、145、场地条件的变更；b、建设文件的缺陷；c、由于公司或建筑师的原因造成的临时停止；d、处理不合理的制造图纸而造成的耽搁；e、由公司供应的设备和材料推迟到货；f、该工程项目其他主要承包商的干扰；g、场地的准备工作不顺利；h、和公司或监理工程师取得一致意见的工作变更；i、公司、监理工程师关于工程施工方面的变更。4.3.3 因施工中断和工效降低提出的施工索赔。4.3.4 因工程终止或放弃提出的索赔。4.3.5 关于支付方面的索赔。a、关于价格调整方面的索赔；b、关于货币贬值导致的索赔；c、拖延支付工程款的索赔。4.4 公司反索赔4.4.1 工期延误反索赔。城市产业（房地产）精细化管理操作手册85a、公司146、盈利损失；b、由于工期延长而引起的贷款利息增加；c、工程拖期带来的附加监理费；d、由于本工程拖期竣工不能使用，租用其他建筑物时的租赁费；e、赔偿已售楼宇违约金及赔偿金。4.4.2 施工缺陷索赔：承包商未在规定的期限内完成修补工作，公司有权雇佣他人来完成工作，所发生的费用由承包商负担。4.4.3 由于法规的变化导致承包商在工程实施中降低了成本，产生了超额利润，应重新调整合同价格，收回部分超额利润。4.4.4 公司合理终止合同或承包商不正当地放弃工程的索赔。4.5 索赔与反索赔应遵循以下程序：4.5.1 提出正当索赔理由，进行事态调查，对事件进行详细了解。4.5.2 对这些事件的原因进行分析，并判147、断其责任由谁承担，并分析承担责任的可能性。4.5.3 对事件的损失进行调查和计算。4.5.4 分析选择以下可成为索赔证据的源文件。a、招标文件合同文本及附件、中标通知书、投标书；b、工程量清单、工程预算书和图纸、标准、规范和其它有关技术资料、技术要求；c、各种纪要、协议及双方的往来文件；d、施工进度计划和具体的施工进度安排；e、施工现场的有关文件和工程照片；f、气象资料；g、工程检查验收报告和各种技术鉴定报告；h、施工中送停电、气、水和道路开通、封闭的记录或证明；i、官方的物价指标、工资指标；j、各种会议核算资料；k、建筑材料、机械设备的采购、订货、运输进场、使用方面的凭据；l、国家的法律、法148、规、部门规章等。4.5.5 发出索赔通知书（索赔申报表）a、索赔事件发生后 20 天内，应向对方发出索赔的通知；b、索赔报告应包括的索赔要求和支持这个要求的有关证据，证据应当详细和全面。4.6 处理索赔的工作程序4.6.1 审核索赔证据，判断索赔要求是否有理有据，提出的证据参见 4.5 项条款有关内容。4.6.2 审核工期延长的要求在审核中应遵循以下几点：a、划清施工进度拖延的责任归属哪一方；b、施工进度拖延是否涉及费用索赔；c、被延误的工作应是施工进度计划中关键线路上的施工内容。4.6.3 审核费用索赔要求：a、承包商可索赔的费用一般包括：人工费、设备、材料费、保函手续费、贷款利息、保险费、149、利润、管理费等；b、审核索赔取费的合理性；城市产业（房地产）精细化管理操作手册86c、审核索赔计算的正确性。4.6.4 对索赔报告进行分析，提出处理意见并在合同规定的期限内答复。4.6.5 应将有关索赔的信息存档备查。4.7与施工方协商不成的，由成本管理部通知法律顾问室按经济双方签定的合同内容规定送仲裁机构仲裁或向法院提起诉讼，成本管理部予以配合。5.5.支持性文件支持性文件无6.6.记录管理记录管理索赔报告城市产业（房地产）精细化管理操作手册879.4.1.8 材料与设备验收作业指引材料与设备验收作业指引材料与设备验收作业指引材料与设备验收作业指引编制日期审核日期批准日期修订记录日日 期期修150、订状态修订状态修改内容修改内容修改人修改人审核人审核人批准人批准人城市产业（房地产）精细化管理操作手册881 1目的目的：规范工程材料的质量验收程序，使项目工程所用的材料设备质量满足项目定位的要求和相关国家标准、工程承包及供销合同约定。2 2适用范围适用范围：本指引适用于公司在建项目的设备材料的验收、使用、结算。3 3术语和定义术语和定义无4 4职责职责4.1.项目部4.1.1 负责材料设备验收。4.1.2 负责建安材料的选样确认和封样（包括乙供材料设备）；4.1.3 负责协调不合格材料设备的处理；4.1.4 负责材料设备入出库手续办理。4.2.监理单位4.2.1.根据合同和封样材料标准组织到151、货材料及设备验收；4.2.2.组织材料设备送检工作；4.2.3.对不符合要求的材料设备采取解决措施。4.3.材料、设备供应商4.3.1.负责编制到货计划，通知监理单位进行到货验收；4.3.2.负责材料设备送检；4.3.3.如产品不合格，则负责重新安排供货。4.4 成本部采购工程师4.4.1 负责审批材料供应计划，确保采购材料设备及时到货；4.4.2 负责处理不合格品。5 5工作程序工作程序5.1 材料设备的验收5.1.1 材料设备供应商按采购工程师的要求提供材料和设备，在货到前通知监理单位、承包商及项目部，监理单位在接到通知后组织到货验收；5.3.2 验收时总承包商应负责接货并安排货物入库；5152、.3.3 由监理单位对照计划和样板组织验收，项目部协助；5.3.4 对涉及外观效果的材料验收应由设计部参加。5.3.5 采购工程师参与采购金额大于 50 万的产品的第一次进场检验和验收。5.3.6 监理单位负责组织项目部、施工单位、供应商对进货产品共同检验和试验。监理单位和施工单位按照施工监理合同和施工总承包合同规定对进货产品负最终质量验收责任。5.3.7 项目部材料员负责督促监理单位对照进货产品检验规程抽样检查或全部检验每批进货产品。a)一般件抽样检查（如：地砖），检查不合格，应重新抽样检查或全部检验；b)主要件全部检查（如：门窗、进户门）。5.3.8 进货产品经验收合格后，项目部、监理单位153、施工总承包单位验收人员必须在“材料设城市产业（房地产）精细化管理操作手册89备验收移交单”上会签确认，要求注明会签意见及验收日期。施工总包单位负责清点实收货物数量，因此须加盖本部门印章予以确认，项目部建立材料设备验收台帐。5.4 见证取样a)验收过程中，监理单位负责按材料设备技术参数（如有材料设备样板则对照样板）进行审核，施工单位负责检查其外观质量、数量并接收；b)监理单位判断该材料设备是否送检，如送检，则按规定要求并见证取样送检；如不必送检，则组织验收人员得出结论；5.5 不合格品的处理5.5.1 如果发现一般件的不合格材料和设备，监理单位在发拒收通知时应考虑以下情况：a)如不影响工期，可154、考虑全部退货，安排供应商重新供货；b)如影响工期，则看是否可以降级使用，如果不行则通知公司寻找代替方案或办理索赔。c)如属轻微缺陷但可降级使用的材料设备，经采购工程师后，提交工程技术部经理审批后进行降级处理，并办理索赔。5.5.2 如果检验发现主要件全部不合格则安排退货，同时由采购工程师办理索赔适宜。5.5.3 如果在验收时属于材料计划错误的，监理单位可参照以下处理办法：a)如不影响工期，实行退货，安排供应商重新供货；b)如影响工期，则看是否可以降级使用，如果不行则通知公司寻找代替方案。c)监理单位会同相应单位分析错误原因，并确定责任单位和落实相关责任。5.6 项目部负责根据“材料设备验收单”155、登记材料设备验收台帐。5.7 材料设备出库5.7.1 项目部填写五联单材料设备调拨单出库分别发往施工总包单位、监理公司、成本部、财务部。各部门并登记材料设备调拨台帐。5.8 剩余材料的处理5.8.1 剩余材料的整理a)施工单位对本工地剩余材料进行统计并报监理单位进行审核；b）监理单位分析原因，并将剩余材料计划报至项目部；5.9 材料设备结算5.9.1 供方按单体提出材料设备款的结算申请报工程技术部审核，审核通过后报采购工程师进行支付审核，审核通过后财务部根据实际使用的设备材料，与供方、施工总包单位、成本部、财务部对帐后核实材料超欠量后支付材料设备款。6 6支持性文件支持性文件无7 7相关纪录相156、关纪录7.1材料设备验收单城市产业（房地产）精细化管理操作手册909.4.1.9 材料设备验收单材料设备验收单编号：日期：工程名称工程名称合同编号合同编号设备设备/材料名称材料名称规规格格单单位位数数量量单单价价金金额额合合计计附件：物资出库清单（或运输清单）出厂合格证厂家质检报告质量保证书商检证其他附件供货单位意见供货单位名称：交货人：日 期总包单位意见总包单位名称：验收人：日 期：监理单位意见监理单位名称：验收人：日 期：建设单位意见建设单位名称：验收人：日 期：城市产业（房地产）精细化管理操作手册919.4.1.10 工程工程结算结算及及审核作业指引审核作业指引工程工程结算结算及及审核作157、业指引审核作业指引编制日期审核日期批准日期修订记录日日 期期修订状态修订状态修改内容修改内容修改人修改人审核人审核人批准人批准人城市产业（房地产）精细化管理操作手册921.1.目的目的为加强公司工程竣工结算的审核管理，合法、合理及科学地确定和控制工程造价，制定本管理规定。2.2.适用范围适用范围本管理规定适用于公司各工程项目竣工结算的审核的管理。3.3.术语与定义术语与定义3.1 结算：指工程或采购项目完工后，根据合同、竣工图纸、会议纪要、变更签证等所有与工程造价相关的资料，进行最终工程或采购造价结算审核。4.4.职责职责4.1 成本部4.1.1 成本部是工程预结算工作的职能部门，对审核结算的158、质量负责，责任人是项目结算人。4.2 项目部4.2.1 对作为结算重要依据的竣工图与工程实际竣工情况的真实性、准确性负责，对签证有无重复、签证的工程量准确性负责，责任人是项目负责人。4.3 监理单位4.3.1 对作为结算重要依据的竣工图与工程实际竣工情况的真实性、准确性负责，对签证有无重复、签证的工程量准确性负责，责任人是项目负责人。5.5.工作程序工作程序5.1 编制工程竣工结算的依据，一般包括：5.1.1 合同及补充协议；5.1.2 招投标文件；5.1.3 有效的工程变更、现场签证及施工过程中的文字资料；5.1.4 工程竣工图及其它竣工验收资料；5.1.5 工程实际完成状态等。5.2 工程159、结算审核内容，一般包括：5.2.1 建设工程总包土建和一般水电安装工程结算；5.2.2 各项分包工程结算；5.2.3 甲供材料、设备结算。5.3 工程结算审核方式及适用范围5.3.1 专业机构审核结算：专业机构审核结算方式适用于总包工程。为有效控制结算审核质量，采用先内部初审后送外部造价咨询机构审核的结算审核方式。5.3.2 内部审核结算：内部审核结算方式适用于分包工程及甲供材料、设备结算审核。5.4 竣工结算审核程序5.4.1 专业机构审核结算程序5.4.1.1 承包商或供货商将结算资料提供给监理单位进行确认和初步审核；5.4.1.2 监理单位初审结算资料，认真审核竣工图的真实性、完整性，签160、证内容有无重复，签署对结算内容的具体意见后，填写工程结算审批表报项目部审核；5.4.1.3 技术部审核结算资料，对竣工图和签证的真实性、完整性进行查实，签署具体意见后，报成本部审核；城市产业（房地产）精细化管理操作手册935.4.1.4 成本部全面审核结算资料，进一步查实竣工图和签证的真实性、完整性，初审工程量、单价、费用、签证后，送外部专业机构审核；5.4.1.5 专业机构根据竣工图、合同、签证、招投标文件、竣工资料等文件编制结算书，审核乙方报来的结算书，并将审核结果和结算审核报告报成本部；5.4.1.6 成本部对审核报告中提出的问题拿出指导意见并安排核对工作，审核机构把核对过程中存在的分歧161、内容列出详细清单报送成本部，成本部将核对的结果送到另一家专业机构复审。5.4.1.7 复审机构完成审核报告报成本部；5.4.1.8 成本部各专业工程师根据自己抽查计算的工程量，及两家专业机构的审核结果化解分歧，确认结果，出具结算报告，部门经理核准；5.4.1.9 公司总经理审批；5.4.1.10 审定的结算书盖章，资料归档办理结算付款手续。5.4.2 内部审核结算程序5.4.2.1 承包商或供货商将结算资料提供给监理单位进行确认和初步审核；5.4.2.1 监理单位初审结算资料，认真审核竣工图的真实性、完整性，签证内容有无重复，签署对结算内容的具体意见后，填写工程结算审批表报项目部审核；5.4.162、2.1 项目部审核结算资料，对竣工图和签证的真实性、完整性进行查实，签署具体意见后，报成本部审核；5.4.2.1 成本部专业工程师全面初审结算资料，进一步查实竣工图和签证的真实性、完整性，审核工程量、单价、费用、签证等详细内容；5.4.2.2 并与承包商或供货商核对结算，有分歧的列出具体内容，核对完成后，负责初审的预算工程师出具初审报告；5.4.2.3 成本部安排另一位工程师复审双方核对后的结果，消除所有错误后，由复审预算工程师完成结算复审报告；5.4.2.4 成本部经理及相关人员协商化解分歧，必要时公司分管副总、总经理出面化解分歧，并签署分歧协商备忘录；5.4.2.5 成本部经理核准结算；5163、.4.2.6 公司总经理审批；5.4.2.7 审定的结算书盖章，资料归档办理结算付款手续。5.5 工程结算的审核要点及注意事项5.5.1 监控环节：竣工图、签证、结算书、审核、复核。5.5.2 监控要点：工程量、单价、费用、工程合同，变更签证有无重复、多算等，是否合法、合理、客观、科学的确定和控制工程造价，并须特别注意以下控制。a)结算的工程量核实，不清之处，预算人员要到项目部的确认或到工地现场进行实地测量。b)结算单价在合同中有规定的，则按合同规定执行；结算单价在合同中未规定的则参照定额和市场合理低价进行确定。c)复核变更签证，有权更正现场工程师及监理已确认但不符事实的工程量。d)材料价差严164、格按材料限价调整。城市产业（房地产）精细化管理操作手册94e)按工程合同确定的结算方式计算结算总价，并在审核结算书及与承包方核对时，参照合同有关条款进行甲供材料、工期奖罚、质量奖罚、安全奖罚、配合管理费等费用的计算和扣除。5.6 工程结算总结分析竣工结算完成之后，对典型工程案例应编制工程结算成本和目标成本的对比分析，并总结项目目标成本控制的经验和教训。6.6.支持性文件支持性文件无7.7.相关记录相关记录无城市产业（房地产）精细化管理操作手册959.4.2 采购采购管理流程管理流程9.4.2.1 战略采购流程战略采购流程城市产业（房地产）精细化管理操作手册969.4.2.2 合同管理流程合同管165、理流程城市产业（房地产）精细化管理操作手册97合同管理流程合同管理流程编制日期审核日期批准日期修订记录日日 期期修订状态修订状态修改内容修改内容修改人修改人审核人审核人批准人批准人城市产业（房地产）精细化管理操作手册981.1.目的目的明确工程合同编制、签署、审批和执行等各个环节的操作要求，明确相关部门责任，避免经济纠纷和规避风险，保护公司利益。2.2.适用范围适用范围适用于项目合作工程合同及工程开发过程中的各种重要的经济工程合同。3.3.术语与定义术语与定义3.1 工程合同文本是指公司与其它单位或部门之间签署的工程合同文书（正本）及相关的法律文件(如合约对方的营业执照、法定代表人证明书等资料166、)。4.4.职责职责4.1 总部-成本管理部4.1.1 负责编写标准工程合同文本。4.1.2 负责签署战略采购协议和监控下属公司备案合同。4.2 下属公司-成本部4.2.1 负责工程合同谈判和起草工程合同文件。4.2.2 负责工程合同交底、存档和报备。4.2.3 负责工程合同执行中的内部和外部沟通。4.2.4 负责对工程合同执行情况进行评估和总结，提出改进公司标准化工程合同的建议。4.2.5 负责按工程合同约定向工程合同单位提出违约索赔。4.3 下属公司-财务部4.3.1 负责审核付款条款合理性。4.3.2 负责发票处理方式和税务条款合理性。4.3.3 审核工程合同的经济条款。4.3.4 依照167、工程合同规定，审查付款凭据，办理付款手续；4.3.5 发现问题，及时向公司领导报告。4.4 集团下属公司总经理4.4.1 经董事会授权的工程合同签定及变更的审批权。5.5.工工作程序作程序5.1 编制标准工程合同文本5.1.1 集团总部成本管理部负责组织编写标准工程合同文本，并在全公司范围内统一参考使用；5.1.2 施工总包、监理、勘察、桩基检测、有线电视、电信、用水、用电、设计工程合同的行业示范版本经相关部门审核通过后，最终由公司总裁批准生效；5.1.3 根据工程合同履行情况、政府法规政策调整、案例分析等结论，标准工程合同文本应持续改进。5.1.4 公司总部及下属公司应根据发展需要及各职能部168、门实际能力以工程合同管理授权书的方式进行工程合同经办及审批的授权，授权范围变更时，原授权书作废。5.2 确定工程建设合作方5.2.1 工程建设单位选择必须按照工程采购管理流程的有关规定来选择；5.2.2 政府行为、行业垄断的合作方可参加政府招投标或直接签订工程合同；其他需要与指定单位签署工程合同的，需经过公司招标委员会批准。城市产业（房地产）精细化管理操作手册995.3 工程合同谈判和草拟5.3.1 工程合同由下属公司经办部门负责草拟，总部已制订标准文本的，应尽量采用标准合同文本；5.3.2 采用工程合同标准文本的，经双方协商，可以对标准条款进行修改，也可增加补充条款。5.3.3 政府有关部门169、有强制性规定，可采用所要求的工程合同文本；公司尚未制定或不宜采用工程合同标准文本的业务，应参照以往的工程合同或最相类似的工程合同标准文本或工程合同示范文本另行拟定工程合同。5.4 工程合同审批5.4.1 与供方商谈一致后，经办部门按照工程合同审批表的要求，将草拟好的工程合同分别报部门经理、法务人员等审核，各审核人应在各自的职权范围内对工程合同提出书面或者口头修改意见，经办部门根据修改意见整理出最终的工程合同文本，各审核部门根据最终的工程合同文本在工程合同审批表上签署是否同意的意见。5.4.2 如审核部门对工程合同提出修改意见，经办部门必须重新组织与供方的洽商，必要时各意见提出部门均应参加洽商，170、双方取得一致后进行修改；5.4.3 不同性质、类别和内容的工程合同，审核程序可以有差异（工程合同的审核权限以工程合同管理授权书为准），所有非标准工程合同及标准工程合同修改条款均需有法务人员审核；5.4.4 所有涉及结算的工程合同均须经成本部和公司法务人员审核。工程合同经各部门审核同意后，报公司总经理批准。5.5 工程合同的签署和下发5.5.1 工程合同拟稿必须经过审批之后方可签署；5.5.2 经办部门负责办理工程合同签章手续；5.5.3 公司工程合同专用章应设专人负责保管，除非公司法定代表人或者总经理签字同意，否则不得向任何人出借；5.5.4 工程合同内容在一页以上的，应在每页加盖骑缝章；5.171、5.5 工程合同一般应由双方同时签字盖章；不能同时签字盖章的，应尽量避免我方先行签字盖章；对方签字盖章应在我方报批审核程序结束之后进行。5.5.5.1 工程合同签定时，法律事务管理员应依据总经理的签字时间,确定为合同生效和签订的时间。5.5.6 法律、法规规定工程合同应当办理批准、登记等手续生效的，或者需要登记备案的，经办部门应当及时办理有关手续。5.5.7 工程合同签署后应及时在工程合同管理台帐内登记。5.5.8 工程合同生效后，经办人应及时将应由公司持有的工程合同全部交资料室存档，由档案员根据工程合同的类别，复印下发至相应的业务部门；同时，需转交一份原件予财务部门留存，财务部以此作为付款的172、依据。5.6 工程合同交底及履行5.6.1 成本部、工程技术部应根据工程招标管理流程进行工程合同的交底。5.6.1.1 在工程合同签定后两周内，成本部、工程技术部须完成合同交底并形成书面会议纪要。5.6.2 工程合同订立之后，工程技术部及项目部负责按工程合同要求对工程及其建设单位进行管理；财务部负责对工程合同的收、付款内容进行监督；法务人员及其他相关部门对工程合同的履行给予必要的协助；城市产业（房地产）精细化管理操作手册1005.6.3 工程合同的履行过程中，成本部负责按工程合同有关要求对项目工程合同的执行情况进行检查；5.6.4 在工程合同当事人发生或可能发生违约时，或者发生与工程合同有关的173、争议时，经办部门须及时向部门经理报告并知会法务人员，经办部门不能与对方协商解决的，应及时报法务人员，由法务人员请示主管领导决定依法采取何种措施；5.6.5 在工程合同履行过程中，需要对来往函件或者单据进行签字的，具体经办人应报部门经理签字；如需当场或立即签字的，可由经办部门经理书面授权的人员直接签字。但是，来往函件或者单据涉及工程合同变更、转让或者终止的，按照本规范关于工程合同变更、转让或者解除的有关规定进行。5.7 工程合同变更和转让5.7.1 合同订立后，因客观条件发生变化需要变更工程合同内容的，或者对方提出变更要求的，经办部门应及时向部门经理请示，经公司总经理同意变更的，始得变更，双方应174、书面对变更内容进行确认，我方由经本公司主管领导书面授权的人员签字确认。对双方当事人的权利义务进行重大变更的，应当按照工程合同订立的有关程序办理报批，另行签订工程合同或补充工程合同。5.7.2 工程合同订立后，对方当事人提出把工程合同的全部或者部分义务转让给第三人的，或者我方需要将工程合同的全部或者部分权利、义务转让给他人的，由经办部门按照工程合同订立的有关程序办理报批，另行签订工程合同或者补充工程合同。5.7.3 法律、法规规定变更、转让工程合同应当办理批准、登记等手续的，经办部门应当及时办理有关手续。5.8 工程合同解除5.8.1 工程合同当事人提出解除工程合同或因客观条件发生变化（如不可抗175、力）需要解除工程合同的，参照工程合同订立的有关程序办理，双方就工程合同解除另行签订工程合同或补充工程合同。5.8.2 工程合同一方当事人提出工程合同约定的解除工程合同条件成就，据此要求或通知或以其他方式解除工程合同的，经办部门应立即报部门经理并知会法务人员，以决定解约条件是否成就或解约方式是否有效。5.9 工程合同保管和销毁5.9.1 一般工程合同公司要求有两套完整原件，由公司资料室和财务部各持一份；5.9.2 所有招投标文件必须在公司资料室保存一套完整原件，如相关部门因工需要借用须履行借用审批手续，或由资料室发放副本。5.9.3 工程合同的归档、保管、保密、使用、销毁应按工程档案管理作业指引176、执行。6.6.支持性文件支持性文件6.1工程档案管理作业指引7.7.相关记录相关记录7.1工程合同标准文本审批表7.2工程合同对方情况调查表7.3工程合同呈批表城市产业（房地产）精细化管理操作手册1019.4.2.3 采购管理关键活动分析采购管理关键活动分析工程采购管理流程关键活动分析工程采购管理流程关键活动分析关键活动关键活动编制采购计划采购分判投标单位预选中标方案评审工程合同管理决决 策策 人人下属公司总经理集团总裁集团总裁战略/大宗/总包:总裁普通:下属公司总经理集团成本管理部总经理主责部门主责部门下属公司成本部集 团 招 标 委员会集团招标委员会集团招标委员会下属公司招标小组集团成本管177、理部相关部门相关部门下属公司项目部及工程技术部集 团 成 本 管理部集团成本管理部/技术管理部外部技术专家(可选)集团技术管理部1.工程开发总控计划1.工 程 及 设备、材料招标计划1.合格工程供方名单1.投标标书1.相关招投标资料2.招标图纸和资料2.推荐工程单位名单及其相关资质资料2.相关招标资料2.工程标准合同模板关键输入关键输入1.工程及设备、材料招标计划1.具 体 工 程及材料、设备的招标方式1.工程投标单位名单1.中标单位名单1.工程合同2.工程招标文件关键输出关键输出3.投标标书1.工程合同管理流程支持流程支持流程无1.战 略 采 购作业指引工程招标文件编制作业指引工程评标作业指178、引1.设备材料验收作业指引2.工程进度付款作业指引2.工 程 招 标管 理 作 业 指引3.工程索赔和反索赔作业指引相关作业相关作业指引指引4.工程结算审核作业指引城市产业（房地产）精细化管理操作手册1029.4.3 招投标管理招投标管理9.4.3.1 招标项目考察及成本分析表招标项目考察及成本分析表企企业名称业名称主要项目主要项目工程实例工程实例成本情况成本情况项目负责人及项目负责人及联系电话联系电话备注备注城市产业（房地产）精细化管理操作手册1039.4.3.2 招标文件审批表招标文件审批表编号：招标人扫招标项目计划发标时间计划发标地点招标文件审批意见项目部工程技术部（设计）营销部分管副总179、总经理备注城市产业（房地产）精细化管理操作手册1049.4.3.3 招标答疑签到表招标答疑签到表编号：招标项目招标人答疑会答疑时间答疑地点序号投标单位投标单位代表联系电话答疑会实到人规划产品研究部营销策划部项目部成本管理部各部门代表签名备注城市产业（房地产）精细化管理操作手册1059.4.3.4 招标答疑会议纪要招标答疑会议纪要编号：时时间间地地点点参加人员参加人员招标项目招标项目标书存在标书存在疑问及解答疑问及解答与会人员与会人员签字确认签字确认城市产业（房地产）精细化管理操作手册1069.4.3.5 招标情况对比分析表招标情况对比分析表编号：开标项目招标人开标时间开标地点废标（或建议废标）180、单位废标原因投标情况技术标要点经济标要点企业承诺投标单位技术措施组织计划投标报价让利优惠资金承诺售后服务城市产业（房地产）精细化管理操作手册1079.4.3.6 开标揭示开标揭示表表编号编号：招标项目招标项目招标人招标人投投 标标 人人投标报价投标报价签签字字城市产业（房地产）精细化管理操作手册1089.4.3.7 定标审批表定标审批表编号：招 标 人招标项目招标范围内容招标方式公开招标 邀请招标 议标直接委托开标时间开标地点评标人员有效性价格项目投标单位有效标废标（原因）投标报价优惠条件综合排名备注评标结果项目部工程技术部（设计）营销部成本部分管副总审批意见总经理城市产业（房地产）精细化管理181、操作手册1099.4.3.8 中标通知书中标通知书中标通知书中标通知书致单位：贵单位提交的投标书经过评标小组评定，确定你单位为有限公司招标项目的中标单位。特此通知！房地产开发有限公司年月日城市产业（房地产）精细化管理操作手册1109.4.3.9 招标工作总结招标工作总结开发项目名称：招投标文件编号：单位：金额：招标项目名称经手人成本目标招标控制目标（标底）中标价投标单位报价分析：投标单位招标前询价（不含配合费）商务谈判后询价（开标前）投标报价分析说明主要分项工程经济指标（综合单价）和设备/材料单价：名称规格型号综合单价（经济指标）承包商（供应商）价格来源说明招投标文件清单：1、招标文件：含招标182、文件评审及盖章表（）、标前会议纪要（）、投标单位考察报告（）、招标文件（）、招标项目成本考察及分析表（）2、投标单位商务标书；（）3、投标单位技术标书：移交给工程技术部。（）4、发标会议纪要；（）5、答疑会议纪要；（）6、评标、定标会议纪要；（）7、中标通知书；（）8、招投标工作总结；（）9、“商务谈判分析表”（）及“招标项目工程造价汇总表”；（）10、其他相关资料及电子文档。（第 1、4、5、6、7、8、9 项的电子版）资料移交人签名：资料移交时间：城市产业（房地产）精细化管理操作手册1115.5 成本管理文件库成本管理文件库5.5.1 工程总包合同工程总包合同5.5.1.1 封面封面港式总183、承包工程港式总承包工程合同合同条件条件城市产业（房地产）精细化管理操作手册1129.5.1.2 目录目录1.投标须知2.投标书3.协议条款4.合同条件5.工程规范6.基本措施项目7.施工现场管理规定8.工程量计算规则及单价说明9.合同图纸目录10.履约保证书11.供货/工程往来函件中印章使用的规定12.竣工结算资料整理报审规定13.一号清单：基本措施项目14.二至号清单：15.十一号清单：协调服务费工程16.十二号清单：预留费17.投标总结城市产业（房地产）精细化管理操作手册1139.5.1.3 协议书协议书目目录录协议条款1.签约双方说明1.1 甲方或发包人或业主1.2 乙方或总承包人1.3184、 地块地址：1.4 项目名称1.5 协调并达成一致1142.总承包范围及内容2.1 自行建造承包的合同责任：2.2 提供配套服务的合同责任1142.3 履行项目管理的合同责任2.4 不包括的工程范围及内容3.合同计价及支付4.合同工期5.工程质量6.文明安全7.项目经理的约定8.工程资料9.工程变更及新增工程10.设定“料值”或“工料值”项目11.指定分包工程12.合同组成内容13.合同生效及份数城市产业（房地产）精细化管理操作手册114协议条款1.签约双方说明签约双方说明1.1 甲方或发包人或业主注册地址：企业名称：1.2 乙方或总承包人注册地址：企业名称：1.3 地块地址：1.4 项目名称185、1.5 协调并达成一致1.5.1 发包人已就本项目进行了招标；总承包人已经提供给甲方或发包人/业主一份附有全部标价的工程量清单，并就总承包合同总价与发包人进行友好协商，达成一致意见并订立如下协议如下，双方应严格遵守。2.总承包范围及内容总承包范围及内容2.1 自行建造承包的合同责任：2.1.1 本条款所表述的范围仅为摘要，实施过程必须结合招标图纸和工程量清单、工程规范等一并考虑。1.1.2 土石方工程：所有土石方回填；2.1.3 砼及钢筋砼工程：除桩基础外的所有砼工程和钢筋砼工程；2.1.4 砌筑工程：所有的砌筑工程；2.1.5 屋面工程:含找平、保温、隔热及屋面瓦等；2.1.6 金属工程：地186、库及屋面排水沟盖板，各种变形缝及盖板，以及本工程中其它零星建筑金属构件(不包括装饰用金属构件)等；2.1.7 饰面工程：地库、裙楼、塔楼所有地面、墙面(含柱面)、天面(含梁面)砂浆找平及抹灰层，室内（包括但不限于客厅、卧室、厨厕等）、楼梯间、走道、电梯厅的砂浆找平及抹灰层，地库所有饰面工程，各种设备用房、设施用房和井道饰面工程，各种水池内外饰面工程，所有外立面饰面工程（外立面涂料工程除外），包括但不限于各种 GRC 建筑造型构件和浮雕、外立面瓷质砖、石材等饰面工程；2.1.8 油漆工程：地库、设备用房和库房之墙面、天面、地面油漆工程，各种金属面油漆(不包括装饰用金属构件)；2.1.9 室外排水187、工程:含各种水井、管道及相应的土石方工程；2.1.10 污水处理工程:含化粪池、水井、管道及相应的土石方工程；2.1.11 施工图上已设计及完成本工程所需要的其它内容；2.1.12 进行上述工程所之安全、文明及其它必要的辅助工程。2.2 提供配套服务的合同责任2.2.1 总承包人须为工程妥善地完工及履行其在合同内所负的责任而提供一切设施，除合同另有说明外，所有费用须由总承包人负责。除另有指令及规定的主要物料、配件、构件及设备外，尚应提供工程施工中及安装工程正常进行中所需的一切附带杂项工作及所需劳动，无论此等工作是否城市产业（房地产）精细化管理操作手册115详列于本合同文件中。2.2.2 总承包188、人有义务向本工程的指定分包人或供应商提供必要的配套服务。2.3 履行项目管理的合同责任2.3.1 对分包人或指定分包单位或供应商进行项目管理、总协调人的责任。2.4 不包括的工程范围及内容2.4.1 基坑支护及土石方开挖工程、2.4.2 桩基础工程2.4.3 防水工程2.4.4 机电安装工程2.4.5 室内精装饰工门窗工程等工程。3.合同计价及支付合同计价及支付3.1 本合同的计价方式3.2 合同价的调整方式3.3 本合同总价金额3.3.1 小写：3.3.2 大写：3.4 付款条件4.合同工期合同工期4.1 工程竣工的总工期4.2 过程控制节点工期4.3 工程的开工4.3.1 工程在接到发包人189、依约签发的“开工令”后，总承包人须立即开工。、4.4 工期的考核4.4.1 总承包人必须在中标通知书发出后十四天内报送详细的施工组织设计给发包人，经发包人审核批准的施工组织设计文件总承包人必须严格执行。4.4.2总承包人如果不能按时完成发包人审核批准的施工组织设计文件中所列的阶段工期工程，发包人将按每天 20,000.00 元“延期扣款率”乘实际延期天数计算出该应扣压的工程款，并在当期应支付的工程款扣除，直致下一阶段工期达到或满足上表中阶段工期规定，才在当期工程款中返还。5.工程质量工程质量5.1.1 总承包人保证其所完成的工程质量等级必须达到现行建筑工程施工质量验收统一标准规定的合格等级。5190、.1.2 如果本工程取得“市优良样板工程”奖项和证书，发包人将给予总承包人合同总造价的千分之五作为奖励。6.文明安全文明安全6.1.1 总承包人承诺在工程施工过程中将按照市安全文明样板工地做好安全、文明施工工作，否则，发包人有权按总承包人实际承包金额的千分之二予以处罚，并可在工程竣工前最后一次付款城市产业（房地产）精细化管理操作手册116中预扣此笔款项。6.1.2 总承包人承诺在工程施工过程中按照政府有关规定做好质量、安全及文明施工工作，并严格执行合同附件施工现场管理规定，否则业主对于总承包人违反该规定或违反国家有关施工规范、操作规程要求及工程质量未达到设计图纸和国家验收规范要求，不执行施工组191、织设计的安排，以及违反安全及文明施工、工序交接安排等违约行为，有权有权根据该规根据该规定及合同定及合同对总承包人予以违约金处罚（处罚违约金数额详见附后之施工现场管理规定），违约金在工程款中扣除且不予返还,业主还将保留进一步向总承包人索赔的权利。7.项目经理的约定项目经理的约定7.1.1 发包人认可的总承包人之项目经理(或项目负责人)和其它项目主要管理人员须常驻工地现场，末经发包人许可不得随意更换。8.工程资料工程资料8.1.1 发包人免费提供总承包人土建工程图纸捌套，机电图纸和其它各专业工程图纸各壹套。8.1.2 总承包人免费提供发包人竣工图纸和竣工资料各四套，并负责做好对工程质量有关的其他分192、包工程的竣工资料汇总和归档工作。8.1.3 总承包人需根据合同条件严格按照广州市档案馆部门规定及竣工结算资料整理报审规定(详见合同附件)向发包人/业主报送竣工结算资料,如果总承包人未能按上述要求全部严格履行,有关的一切责任及后果由总承包人全部负责。9.工程变更及新增工程工程变更及新增工程9.1.1 总承包人承诺如有合同承包范围内工程更改或增加的项目（包括因设计变更而发生的增加项目）严格按发包人指令执行，而此等更改工程的计价依本合同约定进行。9.1.2 当总承包人违背此承诺时，发包人可指定第三方来执行，不论第三方的报价如何，有关费用将从总承包人合同内扣除并支付给第三方，而发包人补偿给总承包人费用193、则按本合同约定计费方式补偿。9.1.3 设计变更及合同范围外增加工程引起合同总价调增，承包方需提前报送合同总价调增预算予业主方审核，调增金额在最末一期进度款计算支付，超过 50 万元或超过合同总价 20%的可在中期提前暂时按合同约定支付部分进度款。10.设定设定“料值料值”或或“工料值工料值”项目项目10.1 凡设定“料值”或“工料值”项目，当业主/发包人确定相关品牌、规格及单价后，总承包人须与业主/发包人确定的供货单位/承包单位签署供货合同或承包工程合同，如果总承包人借故不签署合同，业主/发包人可代为签署，因此等代签署合同，业主/发包人须向总承包人收取代签署费用，代签署费用金额按代签署合同金194、额的 10%计取，此等代签署并不能免除总承包人的任何责任和义务。11.指定分包工程指定分包工程11.1 凡指定分包工程，当业主/发包人确定指定分包单位后，总承包人须与业主/发包人确定的指定分包单位签署指定分包合同，如果总承包人借故不签署合同，业主/发包人可直接签署，因此等代签署合同，业主/发包人须向总承包人收取代签署费用，代签署费用金额按代签署合同金额的3%计取，此等代签署并不能免除总承包人的任何责任和义务。11.2 总承包人须严格按合同附件供货/工程往来函件中印章使用的规定的有关规定执行。12.合同组成内容合同组成内容12.1 本总承包合同文件由以下几部分组成，各组成部分能够互相解释，互为补195、充与说明。其组成和解释如下：城市产业（房地产）精细化管理操作手册117(1)协议条款；(2)中标通知书；(3)招投标期间往来函件；(4)合同条件；(5)工程规范；(6)基本措施项目；(7)投标须知；(8)工程量计算规则及单价说明；(9)合同图纸；(10)总承包人之投标文件；(11)组成投标总价之工程量清单内之单价；(12)施工现场管理规定；(13)关于供货/工程往来函件中印章使用的规定；(14)竣工结算资料整理报审规定。招投标期间往来函件详列如下：12.2 如合同文件各部分条款之间发生不一致，应按上述文件的顺序作优先解释（以最近的时间优先解释）。如依照上述文件无法作出合理的、合乎逻辑的解释，在196、不影响工程进度的情况下，由双方协商解决。协商不成的，按总承包合同条件规定的争议解决方式处理。13.合同生效及份数合同生效及份数13.1 合同文件正本两份，业主与总承包人各执一份；副本十份，业主执八份，总承包人执二份。正本、副本具备同等法律效力。签约双方委托人咨询人法人代表委托代理人公司地址邮政编码电话传真电子邮箱开户银行帐号签约日期城市产业（房地产）精细化管理操作手册118授权书粘贴页：城市产业（房地产）精细化管理操作手册1199.5.1.4 投标须知投标须知投标须知1.发出的招标文件包括发出的招标文件包括：1.1 招标文件文本一册，包含有：i.投标须知；ii.投标书；iii.协议条款；iv.197、合同条件；v.工程规范；vi.基本措施项目；vii.工程量计算规则和单价说明；viii.图纸目录；ix.工程量清单；x.履约保证书xi.施工现场管理规定xii.货/工程往来函件中印章使用的规定xiii.料整理报审规定1.2 招标图纸一套（详见图纸目录）。2.交回的投标文件应包括交回的投标文件应包括：2.1 第 1 项所述的所有文件及图纸。其中投标书和工程量清单应填报完整。工程量清单汇总报价应与投标书中的投标总价一致。协议条款在回标时不必填写。2.2 填报完整的投标书和工程量清单复印件各二份。2.3 完整的施工组织设计三份，施工组织设计内容如下：a、总目录；b、总平面布置图、施工方案及网络计划图198、；c、施工组织设计；d、施工工期进度安排及保证措施；e、质量保证体系及质量保证措施；f、文明施工及安全的保证措施；g、与其他专业的施工配合措施；h、劳动力的配置及相应的劳动力强度曲线图；i、施工供水、供电需求计划，材料供应进场计划；j、工所需的机械设备投入（需证明自有或租赁）；k、“项目管理机构及项目经理业绩-施工管理机构人员一览表”l、项目管理机构及项目经理业绩-施工管理机构人员简历表”m、“企业业绩2001-2005 年已完成类似施工项目一览表”n、施工重点、难点分析及其他建议、说明；0、工程款流量曲线。3 3.投标文件须以信袋密封并加以标记“商住楼总承包工程”，按投标邀请函中说明的时间和199、城市产业（房地产）精细化管理操作手册120地点送回。逾期交回的标函将不被接纳逾期交回的标函将不被接纳。4.4.招标文件不能作未经授权的改动，若有此等改动，投标可能不获考虑。5.5.投标人应自行检查招标文件的页数是否齐全。若有遗漏、重复或不清楚，须立即通知招标人予以更正。6.6.若投标人对招标文件中任何项目的含义有不明之处，须立即通知招标人，以便在回标截止日之前能够向所有投标人解释。7.7.招标文件中任何项目的错漏若本应可按上述方法予以更正而未能更正，导致投标人投标错误的责任，招标人不会承担。8.8.在整个招投标期间，招标人及其授权代表有权对招标文件的内容进行修改、增补、删减、解释，并可向投标人200、发出进一步的书面指令，投标人必须依令执行，不得异议。9.9.所有符合上述条件作出的对招标文件的修改、增补、删减、解释等文件将构成今后具法律约束力的合同文件的一部分。10.10.投标人须按招标文件的要求报价。投标文件中若有与招标文件不符的要求，可能不获接纳。如有任何其他建议，可在回标时另外列明该等建议及对工期、标价的影响。11.11.招标文件中任何项目若未填报价款，则履行该项目的所有费用视作已包括在其他已填报价款的项目单价或价款内。12.12.所有报价项目均应列明数量和单价。投标人若将数个项目以一个总额标价，可能被要求将每项单价分别表示。13.13.投标书、工程量清单须用不褪色笔填写。工程量清单201、不得重新打印工程量清单不得重新打印。14.14.投标人填报的各项目单价均视为在招标文件规定的条件和投标人承诺的条件下的包干价，包括但包括但不限于不限于：人工费、材料费、机械使用费、基本措施费、为完成该项目所需的临时工程费、各类半成品、成品保护措施费、施工管理费、工程、材料、施工人员保险、所有人工的劳动保护及养老保险费、各种税金、国家和地方规定的任何收费、利润等，不因市场价格涨落和汇率变动而调整。水电使用费按招标文件规定执行。15.15.若投标人在交回标函后发觉有错误，可以用书面更正。只要书面更正在截止回标前交回，便可被接纳。否则招标人不予认可。16.16.若审核标函时发现投标人的报价有算术错误202、或遗漏或重复，投标总价亦不会因此而调整。如投标人要求调整投标总价时，招标人有权宣布该标函作废。17.17.招标人在审核标函时若发现有严重错误，认为可能使投标人蒙受损失时，会将错误通知投标人要求他确定是否维持原投标。若投标人要求更正，其投标可能丧失获考虑的机会。18.18.所有投标人必须明白，招标人不一定接受最低的标函或收到的任何标函，亦不会解释选择或否决任何标函的原因。19.19.招标人对投标人参加本次投标及随后可能的议标活动所发生的费用或支出不负任何责任。20.20.投标保证金在发包方确定中标单位后，先返还未中标单位的投标押金，中标单位则待进场施工一个月后退还投标保证金。城市产业（房地产）精203、细化管理操作手册1219.5.1.5 投标书投标书投标书投标人：（章）日期：注：（1）如果投标书是由多个企业联合提交，投标人必须在后页预留空白处填写每个企业的名称和地址。（2）在任何情况下，投标人必须在此填写其营业执照的编号、签发日期以及注册地址：编号：日期：注册地址：致致：房地产开发有限公司房地产开发有限公司1.经视察街区商住楼工程工地现场，以及详阅投标须知、协议条款、合同条件、招标图纸、基本措施项目、工程规范、工程量清单及其他有关资料之后，我/我们愿按照上述招标文件要求，以人民币（大写）。(RMB元)的金额，在个日历天的总工期内承担并完成招标文件所述的的整项工程，并达到招标文件规定的质量标204、准。阶段工期按下表执行（均自开工日期起计）：阶段工程开始时间完成时间第天第天第天第天第天第天第天第天第天第天2.如果我/我们的投标书被接纳，我/我们保证于承诺的工期内或双方议定的工期内完成并交付本合同中规定的整项工程。3.我/我们同意在从规定截标日期起的六个月内遵守本投标书。在此期限届满前，本投标书仍然对我/我们具有约束力，并可随时被接纳。4.直到制订并签署了一项正式协议书前，如根据上述第 3 条本投标书被接纳，本投标书连同你们的书面接纳文件、招标期间双方往来的函件和招标文件，将成为对双方具有约束力的合同文件。5.我/我们知道招标人并无义务接受价格最低的投标书或任何投标书，同时不需为此作出任何205、解释。此外，招标人可以接收任何投标人之整项或任何个别分项工程的标书。6.我们同意在本投标获发包方接纳（与招标人签订总承包合同）后 14 天内提交履约保证书（此城市产业（房地产）精细化管理操作手册122项取消）。7.我们确认本投标己考虑发包方或其授权的代表己向我们发出的关于招标文件的修改通知。8.我们同意在总承包方未确定前,发包方可代为接受指定分包工程投标,所有在指定分包合同有关总承包方责任及权利暂视为发包方的责任及权利.在总承包方确定后,前述发包方的暂时性责任及权利即返回总承包方,而指定分包合同将由指定分包单位与总承包方和签订及执行（注：发包方/业主视需要可作为第三方参与签署）。（注：总工期不206、得超日历天，其中街区完工交付使用工期不得超过日历天。投标总工期及 C2 街区工期由投标人填写。）法定或授权代表签字：姓 名（正楷）：职务：下方空白处附：法人授权证明书城市产业（房地产）精细化管理操作手册1239.5.1.6 中标通知书中标通知书商住楼总承包工程中 标 通 知 书:经议标评定和双方协商，房地产开发有限公司（以下简称“业主”）现谨此通知，贵司-（以下简称“总承包人”）中标承建商住楼总承包工程（以下简称“本工程”），贵司应按招标文件、投标文件及议标期间达成一致的往来函件,负责本工程的承建施工和保固维修，并在下列条件下中标承建本工程。一、工程工程承包范围及内容承包范围及内容：（一）工程207、范围及内容包括但不限于：1土石方工程：所有土石方回填；2砼及钢筋砼工程：除桩基础外的所有砼工程和钢筋砼工程；3砌筑工程：所有的砌筑工程；4屋面工程:含找平、保温、隔热及屋面瓦等；5金属工程：地库及屋面排水沟盖板，各种变形缝及盖板，以及本工程中其它零星建筑金属构件(不包括装饰用金属构件)等；6饰面工程：地库、裙楼、塔楼所有地面、墙面(含柱面)、天面(含梁面)砂浆找平及抹灰层，室内（包括但不限于客厅、卧室、厨厕等）、楼梯间、走道、电梯厅的砂浆找平及抹灰层，地库所有饰面工程，各种设备用房、设施用房和井道饰面工程，各种水池内外饰面工程，所有外立面饰面工程（外立面涂料工程除外），包括但不限于各种 GRC208、 建筑造型构件和浮雕、外立面瓷质砖、石材等饰面工程；7油漆工程：地库、设备用房和库房之墙面、天面、地面油漆工程，各种金属面油漆(不包括装饰用金属构件)；8室外排水工程:含各种水井、管道及相应的土石方工程；9污水处理工程:含化粪池、水井、管道及相应的土石方工程；10指定分包和独立承包工程的协调配合服务工作；11施工图上已设计及完成本工程所需要的其它内容；12进行上述工程所之安全、文明及其它必要的辅助工程。上述范围及内容必须结合招标图纸和工程量清单、工程规范等一并考虑。（二）总承包人须为工程妥善地完工及履行其在合同内所负的责任而提供一切设施，除合同另有说明外，所有费用须由总承包人负责。除另有指令及209、规定的主要物料、配件、构件及设备外，尚应提供工程施工中及安装工程正常进行中所需的一切附带杂项工作及所需劳动，无论此等工作是否详列于本合同文件中。（三）本工程不包括如下工程范围及内容：基坑支护及土石方开挖工程、桩基础工程、防水工程、机电安装工程、室内精装饰工程、门窗工程等工程。二二、合同总价合同总价：合同总价为包干价大写人民币，其中已包含预留费用￥元，合同总价组成按议标调整后的工程量清单报价，合同总价须按合同文件城市产业（房地产）精细化管理操作手册124约定调整。三三、合同数量及单价合同数量及单价：基本措施项目费用包干；合同数量为按照上述范围及内容并结合招标图纸和工程量清单、工程规范等包干量（清210、单注明数量为暂定量之项目结算时按实际数量结算）。合同单价均为包干价，包括但不限于：包工、包料（含损耗）、包工期、包工资及材料价格之任何市场差别、措施项目费用、综合费、机械及进退场费、现场运输及转运、保管及成品保护费、材料（含指定供货材料）检测检验费用、水电使用费、垃圾清运费、施工管理费、所有间接费、保险、利润和国家规定的任何收费、税金（含指定供货材料）、必须的加班费或汇率的变动等。四四、工期要求工期要求：总工期为个日历天（开工日期以业主发出的开工令为准，贵司承诺开工日期不迟 2005年月日。总工期已包括开工准备期、现场施工期及竣工验收工作，保证于总工期内提供符合政府部门和业主验收要求的竣工资料211、，并通过竣工/质量验收。如总承包人在上述规定的日期内未能完成，则同意被视为工期延误，并同意接受每天按合同总价的的违约处罚。总承包人须在签署本中标通知书后随即与业主项目部负责人联系（电话：38980012）及接收现场，并做好开工准备。五五、质量标准质量标准：总承包人保证其所完成的本工程质量等级不低于建筑工程质量验收统一标准（GB50300-2001）及建筑装饰装修工程质量验收规范（GB 50210-2001）规定及现行施工与验收规范规定的合格标准。六六、工程付款方式工程付款方式：按合同条件第 10 条及基本措施项目第 7 条规定执行。七七、附加约定附加约定：1.本总承包工程由出任本项目挂牌项目经212、理（为证书备案），为项目执行经理，作为总承包人之项目执行经理，在本工程实施期间，要求如下：（1）全面负责本工程项目现场施工全过程的总体协调及指挥、管理工作，包括现场进度控制、质量控制、安全文明施工管理、与业主协调工作及对指定分包人和独立承包人的协调工和管理作等。未经业主批准不得更换或撤离本项目和兼任其它项目工作，直至本项目通过质量验收后三个月且对其他工程的协调工作完成方可调离本项目；（2）每周驻场工作时间不少于 6 天，在此 6 天工作时间内，从 8:3018:30 均应在工地或位于工地办公地点办公；如项目经理因本工程实施需要，需在上述时间内离开工地或办公地点，应提前半天通知业主现场代表，业主213、代表有权派员跟随；（3）工作手机应 24 小时保持开机状态，确保业主能及时取得联系；（4）必须参加每周的工地协调会议及业主召集的与本工程相关的专题会议，代表总承包人回答会议有关问题；如项目执行经理更换或撤离本项目或兼任其它项目工作，则业主有权扣除违约金50,000.00 元，如项目经理违反其他职责要求的情况，业主有权扣除违约金每项次￥1,0003,000元；2.总承包人承诺本工程项目管理人员不少于人，并保证开工后七天内到位，高峰期的工人平均人数不少于人。3.总承包人承诺若使用的材料不符合合同规定，或使用假冒伪劣材料，或使用的材料质量有缺陷，则总承包人同意上述材料的数量按合同约定的合格材料价格的214、五倍向业主支付违约金，当违约城市产业（房地产）精细化管理操作手册125金不足以抵偿业主损失时，总承包人还须赔偿违约金不足的部分。在本工程合同未签署前，本中标通知书连同招标文件、议标期间达成一致的往来函件等作为双方的执行文件，对双方均具有约束力，且日后将成为合同文件的组成部分。本中标通知书一式两份。贵司若接受上述条件，请在下方签署盖章，并于三个日历天内送达我司一份，逾期送回，被视为自动放弃中标。（以下无正文）房地产开发有限公司二年月日抄送：地产公司：总/副总/副总项目部/合约部/设计管理部/结算部集团公司：技术管理部/计财部监理工程有限公司-总承包人：建筑总公司（章）法定代表人或授权代表签署：姓215、名及职务（正楷）：日期：城市产业（房地产）精细化管理操作手册1269.5.1.7 基本措施项目基本措施项目基本措施项目1.总则总则1.1 此基本措施项目旨在说明工程的概况及发包方对本工程的综合要求，给投标者在投标时及总承包方在施工时注意及遵从。此基本措施项目内的规定适用于合同内全部工程。1.2 总承包方应把为履行此基本措施项目及合同条款之规定之所有费用（统称“基本措施项目费用”）计算在投标总价内。若适宜于在实物工程量的单价内考虑的，则计算在工程单价内。若适宜于独立计算的，则把价款填在工程量清单中的“基本措施项目费用”清单内的有关项目旁。任何项目若没有填上价款的，其所需费用视作已包括在其他项目的216、价款或工程单价内。1.3 总承包方在“基本措施项目费用”清单内所填上的价款视为总承包方的风险，包干使用，不论实际情况与总承包方的估计有多大出入，亦不论有没有设计变更，一律不予以调整。除非在此基本措施项目内另有规定。1.4 合同文件乃互相补充，“基本措施项目费用”清单内任何价款应包括协议条款、合同条款、工程规范及图纸之有关的全部要求。1.5 总承包方若在“基本措施项目费用”清单内只填上一个总价，将会被要求提交每一项目的价款。1.6“基本措施项目费用”清单内的项目在工程付款时，都应按其性质分摊为下列三个部分：（a）最初设立的费用（b）中间定期发生的费用（c）最后拆除迁走的费用1.7“基本措施项目费217、用”清单内通常.应在合同初期支付全部或大部分费用的项目（如保险），若其价款较总承包方能予证明的应付费用为高的，多出部分按合同工期分摊支付。1.8“基本措施项目费用”清单内与时间有关系的项目如加班、机械、管理人员、看守等，其价款按总承包方自己的工程量（不包括“基本措施项目费用”清单的价款）的进度分摊支付而不是按时间分摊。1.9 若总承包方在“基本措施项目费用”清单内没有填上价款，则中期付款将不会支付任何有关费用。2.定义定义2.1 发包方“甲方”、“业主”、“发展商”、“发包方”、“发包人”均指 房地产开发有限公司2.2 工程顾问设计单位:监理工程师:2.3 总承包方“总承包方”、“乙方”、“施218、工单位”均指受雇进行本工程之施工单位。2.4 工地中华人民共和国街区工程工地。3.工程说明工程说明3.1 总则城市产业（房地产）精细化管理操作手册127以下所述的工程范围及介绍只是概括的，并不能视为完整无缺的。投标者应研究其他文件、工程规范及工程量清单，特别是图纸去完全了解本工程的实际范围。3.2 工程范围3.2.1 发包方计划于工地兴建名为“街区商住楼”的房地产发展项目。3.2.2 本工程范围乃包括除“基本措施项目”第 3.3 及 3.5 条款所述的已完成工程及独立工程外一切需要完成上述发展项目的工程（不含人行天桥）。3.3 已完成的工程下述工程在总承包方接收工地时已完成：（a）预应力管桩基219、础工程；（b）地库土方挖运、边坡支护工程；（c）地下室垫层砼、砖胎模及抹灰工程。3.4 指定分包工程3.4.1 下述工程乃合同条款所述的“指定分包工程”，须由发包方指定的分包人（指定分包人）负责执行：（a）机电安装工程包括：（i）室内给排水工程（ii）消防工程（iii）室内电气工程（iv）暖通空调工程（v）弱电管线工程（b）智能化系统工程；（c）玻璃幕墙、铝合金幕墙及门窗工程；（d）防火门工程，包括金属防火门和木质防火门工程；（e）木质门工程；（f）衣柜工程（g）橱柜工程；（h）室内装饰工程（分为住户单元室内装饰工程、公共楼梯及电梯厅装饰工程、电梯大堂装饰工程、地下室部分装饰工程、商铺装饰工程220、等）；（i）部分裙楼装饰工程；（j）阳台栏杆工程；（k）木地板工程；（l）防水工程；（m）外墙涂料工程；（n）室外园景工程，包括园林绿化、园建等工程（其中砼结构及钢筋工程将委托总承包方施工）。3.5 独立工程3.5.1 以下小区外的永久工程由公用事业单位或其它单位与发包方直接签订合同执行：（a）给排水市政管道的接驳；（b）供电主线的接驳；（c）电话主线的接驳；（d）煤气主管道的接驳；（e）有线电视工程接驳；城市产业（房地产）精细化管理操作手册1283.5.2 下述工程由其他施工单位与发包方直接签订合同执行：（a）人防工程；（b）电梯供货及安装工程；（c）其它配套工程（包括供应设备及配套工程）；221、（d）煤气工程。3.5.3 上述第 3.5.1 及 3.5.2 条款所指的独立工程会在本工程施工期间同时执行，但不包括在本工程内，而有关的施工单位视为合同条款所述的“独立施工单位”。3.5.4 总承包工程具体工程范围及工作内容以下描述的工程范围及介绍仅是概括性的，不能视为是完整无缺的。投标人应参阅以上条款和招标文件中的其他部分，包括投标须知、合同条件、协议条款、工程规范、工程量清单、招标图纸等去完全了解工程的实际范围。作为简单的介绍，本项总承包工程包括：a.土石方工程：所有土石方开挖和回填等；b.砼及钢筋砼工程：所有砼工程和钢筋砼工程；c.砌筑工程：所有的砌筑工程；d.屋面工程:含找平、保温、222、隔热及屋面瓦等；e.金属工程：地库及屋面排水沟盖板;各种变形缝及盖板;以及本工程中其它零星建筑金属构件（不包括装饰用金属构件）等；f.饰面工程：地库、裙楼、塔楼所有地面、墙面（含柱面）、天面（含客厅、卧室、公共楼梯间的砂浆饰面；地库所有饰面工程；各种设备用房、设施用房和井道饰面工程;各种水池内外饰面工程；以及所有外墙面饰面材料：包括但不限于各种 GRC 建筑造型构件和浮雕、外墙面瓷质砖、石材等；g.油漆工程：地库、设备用房和库房墙面、天面、地面油漆;各种金属面油漆；h.室外排水工程:含各种水井、管道及相应的土石方工程；i.污水处理工程:含化粪池、水井、管道及相应的土石方工程；总承包人须为工程妥223、善地完工及履行其在合同内所负的责任而提供一切设施，除合同另有说明外，所有费用须由总承包人负责。除另有指令及规定的主要物料、配件、构件及设备外，尚应提供工程施工中及安装工程正常进行中所需的一切附带杂项工作及所需劳动，无论此等工作是否详列于本合同文件中。3.6 总承包方与指定分包人及独立施工单位的配合3.6.1 总承包方须负责：（a）向指定分包人或独立施工单位免费提供他们正确施工所需之一切合理设施，包括但不限于下列项目：（1）提供总承包方在工地内现成的办公室、辅助设施及储存仓给指定分包人或独立施工单位在互不防碍的情况下使用，或在工地上或建造中建筑物内提供地方给指定分包人或独立施工单位架设自己的办公224、室、辅助设施及储存仓；（2）提供工地上通路给共同使用，并提供施工场地；（3）提供总承包方在工地内现成的爬梯、脚手架等给共同使用；（4）提供卫生设施给共同使用；城市产业（房地产）精细化管理操作手册129（5）提供指定分包工程或独立工程施工所需以保障场地安全之围网、围板等；（6）对工地作全面的看管以防盗窃，并看管指定分包人或独立施工单位的物料以防损坏遗失；（惟此看管责任乃一般性的，分包单位或独立施工单位亦须对其存放的物料自行负责）（7）提供临时照明及电力的供应，提供试验所需负荷：电梯调试电源提供独立回路电源至电梯机房内，机电调试提供独立回路电源至水泵房和低压配电房。（8）提供临时用水的供应；（9）225、对已完成的指定分包工程或独立工程作出保护以防损坏，并作出防水防风雨的措施；（惟分包单位或独立施工单位应在完成其本身工程交付给总承包方或发包方前的保护措施由分包单位或独立施工单位负责）（10）提供工地上现成的装置及机械给指定分包人或独立施工单位做卸货、水平及垂直的运输；（11）清理指定分包工程或独立工程的废料、垃圾；（惟分包单位或独立施工单位须遵循总承包方的有关指示，把本身的废料、垃圾袋装清理存置于指定的地点：楼层上指定的地点为各搂层的电梯或提升架口，其他位置的指定地点为现场垃圾池）。（12）提供工地上其他现成的设施给共同使用。（a）与指定分包人或独立施工单位联系协调，了解他们关于上述设施的详细226、需要，在适当时候配合和提供。（b）负责工程的整体进度。积极主动地了解指定分包人或独立施工单位工程细则，尤其是影响土建工程的有关项目，主动地要求指定分包人或独立施工单位提供施工程序及时间表，对不同单位施工呈矛盾的地方作出协调，主动地找出解决方法。（c）浇筑混凝土前，主动与指定分包人或独立施工单位确定预留配件、预埋套筒、管子槽、孔洞、榫眼等的位置，并给予指定分包人或独立施工单位足够的时间去放置电缆、电线管、其他管道、预留配件等。因孔洞等之附加钢筋亦须由总承包方所负责，此等钢筋将不会分开量度而视为包括在协调费之内。（d）预留管子槽、孔洞、榫眼等，使用之后予以填充密封，并在包围电线、电缆、管道的缝隙以227、适当的胶泥填充。（幕墙工程所需的一切预埋须由幕墙分包单位负责。）（e）以水泥沙浆填实设备、框架与建筑结构之间的缝隙空间。（f）为外露的电线、管道批灰、上油漆。（g）进行一般的修补工作。（h）工程完成时，进行全面的清理工作，包括清洁指定分包工程或独立工程的设备。（i）提供标高、定位的基本点、线给指定分包人或独立施工单位依据而进行自己的定位。3.6.2 除以上一般责任外，总承包方对下列指定分包工程提供的管理及配合事宜还须包括：（a）安装工程：（1）安装后才做找平层和饰面层,确保没有缝隙；（2）如需接地线安装，则统筹接地线的安装及修复受安装接地线影响的地方。（b）升降机及电扶梯工程：（1）在升降机井228、内架设脚手架，维修及作必需的改动；（2）在升降机门口及电梯井边架设围板防人跌下；（3）升降机安装后，在机内安装临时的保护板防止损坏；（4）在升降机房内设置供装卸升降机设备用的梁或勾。（c）铝合金门、窗、窗帘及外墙石饰工程：（1）在混凝土浇筑前核对门窗表所示尺寸是否与结构预留孔洞的尺寸相符，如有矛盾，须通知城市产业（房地产）精细化管理操作手册130发包方及指定分包人以作修改；（2）预留适当大小的孔洞及坑槽以便安装窗框及其凸出的冒头、竖框、止水条；（3）提供水、水泥及沙以便窗的分包单位做填充窗框的工作；（4）协调各有关单位确保门、窗、窗橱及天窗完成后进行防渗试验时不会使临近的工程受到破坏，并修复所229、有受影响的地方。（d）室内装饰工程3.6.3 总承包方按“基本措施项目”第 3.6.1 及 3.6.2 条款为有关单位提供的管理及配合事宜的费用，投标者须在“协调服务费及预留款”清单内表示，总承包方除经发包方同意外不得向分包方及独立施工单位收取任何费用。3.7 建筑物简介3.7.1 本项目包括：（a）三层地下室：其中负一层设有商铺、电影厅、书店、社区文化中心、街道办公、房管所、卫生站、市政管理部门、电信端局、邮电所、物业办公、地产办公、风机房、电表房、层间电房等；负二、三层设有街道办公、电信设备房、物业管理用房、文化馆、社区活动中心、老年活动中心、表少年活动中心、人防用房、泵房、风机房、集气室230、电表房、层间电房、弱电房、专用电房、肉菜市场及消防、绿化、商用水池等；另外地下室共设有住宅和商业车位 354 个。（b）座落在地库上编号为 A 型、B 型共七幢塔楼和商铺（不含人行天桥）：其中 A 型分为四栋（共 9 层）；B 型分为 B1 栋（共 31 层）、B2 栋（共 28 层）和 B3 栋（共 31 层）；住宅楼首层局部为架空层。（c）其他室外工程，包括绿化、道路、园林景观、配套等。建筑物之总高度由0.00 起计至主屋面 A 栋为m、栋为m。标准层高度为 3.00m；裙楼层高度为m。3.7.2 基础为预应力管桩及承台基础。3.7.3 地下室及上盖的结构为现浇钢筋混凝土框架结构。3.7231、.4 墙体材料为：地下室为 250400 厚钢筋砼墙；外墙、内墙及楼梯间墙为陶粒混凝土砌块。3.7.5 外墙为钢筋混凝土墙及砌块，外面镶以面砖、花岗石饰面、砂岩及外墙涂料等。3.7.6 外墙面窗为铝合金窗，镶以中空玻璃。3.7.7 屋面铺西班牙瓦、找坡层、防水层及找平层或为隔热屋面、种植屋面等。3.8 建筑面积3.8.1 建筑楼面面积为：项项目目建筑面积建筑面积（平米平米）地下三层小计地上部分小计总计3.8.2 总用地面积为m2。3.9 工地3.9.1 施工场地为工地红线以内。红线以外的临时用地由总承包方自行安排。3.9.2 工地的出入口由总承包方及发包方协商确定，须依循当地的规定。出入口的大232、小及位置等按工程施工程序和进度的规定。出入口的大小及位置等按工程施工程序和进度而需作出的所有改动由总承包方负责。城市产业（房地产）精细化管理操作手册1313.10 工地接收3.10.1 整个工地预计在年月交出。3.10.2 发包方会给予总承包方最少 7 天的事先通知去接收工地，总承包方须在该通知上注明的日期按时接收，并在接收工地后立刻展开有关工程。3.10.3 上述预计的工地接收日期或会因项目发展进度而有所调整，合同总价不会因实际接收工地的日期与上述日期有别而调整。3.11 完工3.11.1 工期由接收工地开始计包括星期日、假期及恶劣天气。发包方按“基本措施项目”第3.10.2 条款发出接收工233、地的通知上注明的日期应视为正式开工日。总承包人须于合同约定时间完成上述总承包工程并交付使用。3.11.2 施工图纸会在满足总承包方需要的情况下分阶段发出。4.物料和技术物料和技术4.1 物料的供应及质量4.1.1 除说明由指定供货合同的物料及指定分包工程的物料外，本工程所需的所有物料由总承包方负责采购。4.1.2 所有的材料及设备，总承包方应先提供样本或质量合格证或质量保证书给发包方接纳后才采购。4.2 不准使用的物料本工程不准使用不符合国家及地方环保要求的物料。4.3 施工安全施工阶段须执行国家和市关于施工安全管理的规定及发包方关于施工安全管理的合理要求。总承包方须指定专人负责施工安全管理。234、总承包方须在中标后提交安全施工管理方案及专责人员的名称和资历给发包方同意。获发包方同意的专责人员不能未得发包方同意随意更换。4.4 工程质量和验收4.4.1 本工程质量监督按国家和广州市现行的有关建设工程质量监督的条例和规定执行。4.4.2 本工程的质量须达到图纸的要求，并应不低于国家和广州市现行的关于工程责任的规定及国家现行关于各专业工程的质量检验评定标准的优良水平。5.工程量清单工程量清单5.1 工程量清单5.1.1 工程量清单内的数量除另有说明是暂定数量的，所有都是确定数量，在结算时不再重新量度。暂定数量则在结算时须按最后发出之图纸重新量度并按有关的合同单价计算，结算量应为实地装妥后之净235、量。5.1.2 暂定数量乃估计之数量，发包方对其准确性不负任何责任。总承包方应注意如果最终之工程量与原本估计之暂定工程量有所差别，工期及单价也不会因此而调整。5.1.3 工程量清单内的工程量乃根据本合同之“工程量计算规则”之说明量度。5.1.4 若工程量清单内所列出之量度方法与本合同内之“工程量计算规则”之说明有差异时，则以工程量清单内所列出之量度方法为准。5.1.5 工程结算亦须根据第 5.1.3 及 5.1.4 条款办理。5.1.6 总承包方填在工程量清单内各项工程的单价应包括运送物料到工地、卸货、储存、起吊、放下、定位、安装、割切、损耗、退回、包装等物料费及人工费、使用机械及工具费、间接236、费、利润及税金。城市产业（房地产）精细化管理操作手册1325.1.7 除另有说明外，工程量清单内所有项目所述之物料须由总承包方供应及安装。5.1.8 工程量清单所述之永久工程必须使用全新物料。5.2 按工程量清单订购物料5.2.1 总承包方不能只根据工程量清单所述数量及尺寸而不参考图纸或不进行实地量度来订购物料或开始施工。总承包方因不采取这些步骤而引致有错误或虚耗物料，发包方决不负责。5.2.2 总承包方须自行负责订购物料数量的准确性，包括由指定供货人所供应之物料。5.3 用于编制工程量清单之图纸用于编制工程量清单之图纸乃列在合同文件内的“图纸目录”中。6.价款价款6.1 计价基础本合同的计价237、基础应如合同条款第 7.1.1 及 7.1.2 条所述。合同条款第 7.1.3 条不适用。6.2 总价包干合同6.2.1 本合同属于总价包干合同，意思乃凡为完成合同文件原定的工程内容的所有费用已包在总价内。该总价除因暂定工程量的确定、设计变更或本合同所容许的调整外，一概不予调整。6.2.2 投标者的价款视作包括了所有人工费、材料费、机械费、间接费、利润、税金及完成本工程不可或缺的工作及责任的所有费用，不论是否在图纸或工料范围内具体说明。6.3 不因人工及物价等升降而调整合同价款不会因人工、物价、费率或汇率等之升降而调整。6.4 暂定物料单价（料值）的调整6.4.1 工程量清单内有若干项目的说明238、内含有“暂定物料单价（料值）”。此等单价乃该项目主材运送至工地的按供应量计算的付给供应及运输单位的供应单价，并不包括总承包方的采购管理费。投标者应按此供应单价计算铺材、损耗、人工、机械、采保费、管理费及其他间接费用、利润及税金。6.4.2 有关的主材型号待至施工阶段由发包方确定，由总承包方采购。采购的供应单价亦先得发包方批准。6.4.3 若实际的供应单价与暂定物料单价（料值）有所不同，则按以下公式计算材料价差，合同总价及中期付款应相应调整：材料价差=工程量清单中的工程量（实际供应单价-暂定材料单价、料值）（1+综合费率 15%）6.4.4 应注意上列公式乃采用工程量清单中工程量而不是供应量，而239、主材以外的其他费用，除营业税及相关的地方税外，亦不作调整。6.4.5 发包方可选择自行无偿供应此等用“暂定物料单价（料值）”说明的主材给总承包方使用。供应数量相等于工程量清单的工程量，损耗由总承包方负责。原来的工程单价则扣除暂定材料单价（1+营业税及相关的地方税的税率）用作付款及结算。包括在工程单价内的损耗费用则不扣除。7.付款付款7.1 付款办法7.1.1 指定分包合同的价款按有关的合同的规定支付。合同总价的其余部分会以人民币按以下阶段支付：（a）每月支付一次工程进度款。发包方代总承包方垫付的向当地政府有关部门交纳的劳保基金将在每月工程进度款中扣回。（b）每月按已核实的该月的工程量计算有关的240、工程款,每月支付的金额为按前述计算的工程款数额的 75%，待工程完工并移交（注：需取得工程移交证书）时支付至 77.5%，待取得竣工验收证明书时支付至 80%，提供全部竣工资料并办理结算签署好“结算书”后三十天内，按审定后的工程结城市产业（房地产）精细化管理操作手册133算造价支付至 95%，剩余工程结算造价的 5%作为工程保修金，在工程保修期满后退还（保修金扣留期限按二年，自工程验收合格后起计算），保修金不计利息。（c）结算之后尚有余款的，在结算书签署后，支付余款。7.1.2 上述的付款办法对总承包造成的利息负担，请投标者在投标时考虑。8.临时工程临时工程8.1 机械、工具8.1.1 总承包241、方须在发包方满意的情况下提供、架设和维修工程施工及保护所需的机械装置、设备、工具、器械、梯子、防水油布及其他物品，并在不再需要时拆除。8.1.2 机械的架设方法须得发包方同意。8.1.3 总承包方须在正常工作时间以外进行机械的维修，提供足够数量的各类备用机械以保证工程不会因为机械故障而中断。8.2 脚手架8.2.1 总承包方须提供、架设、在需要时改动及维修一切必需及符合发包方要求的脚手架，并在不再需要时拆除。8.2.2 总承包方不可以把窗户作为脚手架的支撑。脚手架的稳定方法须得发包方同意。8.2.3 总承包方须架设并维修适当的安全梯和跳板供发包方及其工程顾问、工程监理和发包方授权人士可以绝对安242、全地彻底检查工程的任何部分。8.3 围板、屏网等8.3.1 总承包方须按照需要并在发包方满意的情况下提供、架设、在需要时改动及维修一切必需的围板、屏网、闸门、廊道、人行道、过道、蓬盖、临时围墙和栅栏等以保障本工程及公众安全，并在不再需要时拆除。8.3.2 总承包方须根据有关单位要求在围板、廊道、篱笆等处提供足够的照明。8.3.3 总承包方须对上述所有设施油上两道油漆，颜色由发包方选择。8.4 总承包方的储存仓、加工车间和办公室8.4.1 总承包方须在发包方满意的情况下提供、架设和维修一切必需的加工车间、食堂、办公室和物料储存仓库，并在不再需要时拆除。8.4.2 只要负载不超过设计的负载力，并且243、不会妨碍工程的进展亦不会妨碍进入工程已完成的部分，物料也可以储存于工程已完成的部分。8.4.3 所有工地上或建筑物内的物料必须整齐存放。8.4.4 易燃物品储藏库必须分别建在许可的地区。易燃物品如油漆、煤油、稀释剂、硝化纤维、清漆、沥青或沥青类的产品等不许贮藏在建造中的建筑物内。8.5 临时厕所总承包方须在发包方满意的情况下提供和维修供男女工人使用的有效卫生厕所设施。使整个工地和建筑物保持清洁卫生及符合发包方和有关政府单位的要求，并在不再需要时拆除。8.6 发包方、工程顾问及工程监理办公室应在工地提供发包方、工程顾问及工程监督办公室,面积不小于 150m2（应配有空调机）。总承包方在施工时应给244、予适当的保护，维持用水、用电、排污、电话线及所有现有的设施，并在发包方要求时拆除及修复受影响的地方，有关的用水、用电、排污等费用由总承包方负责。8.7 工地布置所有工地办公室、临时厕所、仓库、起重机等位置必须经发包认可。8.8 临时支撑城市产业（房地产）精细化管理操作手册134总承包方须提供一切所需的斜撑、顶撑及支撑，用于进行中工程或现有建筑物。所有斜撑、顶撑及支撑等须由总承包方设计交发包方及有关单位认可。在整个工程中总承包方须对上述设施之安全负责，发包方的认可不会免除总承包方的责任。发包方可发出图纸说明其要求，而总承包方须按该等图纸架设斜撑、顶撑及支撑等，不得收取额外费用。8.9 电话总承包245、方须在工地内自行申请电话使用，并支付电话费及在完工后拆除。8.10 工程用水8.10.1 工程所需的临时用水水源已由发包方提供至红线附近，不足之处及红线内管线及储水设施则由总承包方负责，同时免费给指定分包人及独立施工单位使用，并在不再需要使用时拆除。施工期间的工程用水费由总承包方全部负责承担并按实在每月的工程进度款中扣除偿还给发包方（其中工程用水费包括但不限于指定分包人及独立施工单位）。8.10.2 施工期间如遇停水，由总承包方负责解决，工期亦不会因此而延长。8.11 临时照明及电力8.11.1 临时用电电源已由发包方提供至红线附近（包括临时变电所及开关柜），不足之处及红线内的管线及动力、照明246、设施则由总承包方负责，同时免费给指定分包人及独立施工单位使用，并在不再需要使用时拆除。施工期间的工程用电费由总承包方全部负责承担并按实在每月的工程进度款中扣除偿还给发包方（其中工程用电费包括但不限于指定分包人及独立施工单位）。总承包方的用电量须在投标时说明。8.11.2 施工期间如遇停电，由总承包方负责解决。总承包方应在工地备有发电机等备用电源，因停电而造成的一切损失皆由总承包方负责，工期亦不会因此而延长。8.11.3 总承包人为各指定分包工程和独立工程的施工单位提供工程施工生产用水和用电设施（包括但不限于电梯、水泵、空调、风机、电柜等设备及管道试验、系统调试所需负荷和用水用电，水电接驳点放置247、于机电分包人就近用电用水位置），并提供工程用水和用电，并在合同包干总价中已综合考虑并包括上述费用。在建筑物内提供各指定分包工程和独立工程的施工单位合理施工所需的水电管线接驳点，并负责日常维护和维修，提供的负荷必须满足各指定分包工程和独立工程的施工单位要求，保持正常的使用状态。水电管线接驳点的设置须报发包人批准，且每梯每层不少于一个接驳点。各指定分包工程和独立工程的工程施工用水和用电在发包人和监理单位监督下由总承包人统一管理。8.12 临时道路8.12.1 总承包方须构筑和维修一切必须的临时道路、走道及加固面以在工地内外提供合适支撑机械的通道，并在合同完成后修复被损坏或受影响的工程及场地至发包方248、满意。8.12.2 总承包方须提交临时道路、走道及加固面的规划给发包方认可，发包方可发出关于规划和构筑临时道路的指示，总承包方须遵从此等指示而不是收取额外费用。8.13 标牌8.13.1 总承包方须在工程进行期间不时重新油漆及书写标牌工作。除发包方认可者以外，工地上不得有其他告示。8.13.2 工程完成后，总承包方须拆除标牌及修复所有受影响的地方。8.14 其他临时工程总承包方须提供所有其他必须但未在此特别提及之临时工程。8.15 临时工程的布置及拆除后的修复8.15.1 临时工程的布置，应配合分段施工的要求，在需要时由总承包方无偿予以调动。8.15.2 在临时工程拆除后，总承包方须修复受影响249、的地方。城市产业（房地产）精细化管理操作手册1359.5.1.8 工程量计算规则及单价说明工程量计算规则及单价说明第一部份：工程量计算规则说明1.规则之适用性规则之适用性本规则适用于工程进行前工程量清单之编制，亦适用于工程进行中工程变更、签证核算及完成后之决算。2.计量单位计量单位除另有说明外，以下计算单位须一致采用：a.以重量为单位之项目-公斤（kg）b.以体积为单位之项目-立方米（m3）c.以面积为单位之项目-平方米（m2）d.以长度为单位之项目-米（m）e.以套为单位之项目-套（Set）f.以件为单位之项目-数量（No.）g.没有数量之项目-项目（Item）每次量度须计至最接近的 10m250、m（即 5mm 或以上当作 10mm，5mm 以下不理会）。在项目叙述中说明构件尺寸时，本条不适用。3.清单用单位清单用单位工程量计算至最接近之整数单位。小于半个整数单位者将不理会，大于或等于半个整数单位都当作一个整数单位。如按本条导致某个项目被完全删除，此项目将当作有一个整数单位之工程量。在决算更改工程或重新计算清单时，工程量单位为立方米（m3）及平方米(m2)之项目，增减须计算至最接近 0.1m3 及 0.1m2，为延长米（m）或公斤（kg）之项目，则计算到取接近 1m 及 1kg。4.计算净量计算净量除另有说明外，工程量之计算须为完成后之净量。5.最小量之扣除最小量之扣除有关最小空位之扣251、除，是指与边界线不相连之空位。由部分边界线向外伸展而成之空位，不论大小，必须扣除。6.弧度工程弧度工程弧度工程须分别说明，但不分弧度大小。第二部分：单价说明1.投投价依据价依据投标图纸、国家与地方现行规范、工程量计算规则及单价说明、工程量清单中的项目说明等应一并参阅并据此投价。2.估值估值当工程量清单中出现“估值”字样，该项目之造价即由投标人承担风险，结算时不作调整。若此类项目没有投价，造价即视作已包括在清单内其他项目单价中。城市产业（房地产）精细化管理操作手册1363.材料供应价之调整材料供应价之调整若工程量清单之项目中出现“料值”字样，其定义为：业主指定材料的估算供应价，此供应价包括该项目252、材料交付到施工现场之价格，投标人须自行加上卸货、材料损耗、安装、安装所需之辅助材料如水泥、砂浆、临时措施、施工管理费、利润、及所有其他相同性质项目之收费。一切云石、大理石、花岗石等之料值须理解为此等材料在未经裁切前之料值，及包括该项目材料交付到施工现场之价格，投标人须自行加上卸货、材料因裁切或安装等之一切损耗、安装、安装时所需之一切辅助材料、设备、附件及配件等。若工程量清单之项目中出现“工料值”字样，其定义为：该项目由业主推荐的承包人执行的估算单价，投标人须自行加上提供临时措施、设施（包括搭设该项目施工所必须的脚手架、工作台、临时支撑等）、协调服务费（按“协调服务费”所述内容）、管理费、利润及253、所有其他相同性质项目之收费。合同料值、工料值单价将按工程量清单内说明之料值、工料值与业主指定的材料或经核定的承包人自购材料之料值、工料值之差额调整。4.修复修复“修复”一词包括在损坏地方加以修补至与周围同样工程有一样表面、颜色、纹理等所需之所有人工及材料，并包括油漆、着色、及/或在新工程刷清漆至与周围现存工程相称，令业主/监理单位/总承包人完全满意。5.如所述如所述在工程量清单说明中出现“如所述”字样是指有关之工程规范及单价说明所要求之材料及施工质量标准。6.如前所述如前所述说明中包括“如前所述”字样是简化了工程量清单中曾经出现之相同项目说明。7.认可认可“批准”、“认可”、“指示”等词语是指254、由业主或业主授权的机构如设计单位、监理单位或总承包人发出之批准或指示。对承包人所提议的替用物料及工艺方法，业主有权考虑接纳。承包人不能使用没有被业主认可的替用物料及工艺方法。上述之认可，不一定表示会有额外的经济补偿，除非此等费用在认可前已获批准。在任何情况下，上述之认可不会解除承包人在合同上的责任。8.重叠量重叠量除非工程量计算规则有特别规定，工程量中将不包括任何重叠量。材料如钢丝、配筋、柔性垫料及类似材料须有要求程度之重叠，投价须已包括此等重叠量。9.单价说明适用于全部工程量清单单价说明适用于全部工程量清单单价说明适用于工程量清单中所有项目，不论其所属那一类工程。10.公制公制/英制尺寸英制255、尺寸若没有所述物件之公制尺寸供应，投标人须在投价中包括以最接近高一级之英制尺寸物件代替所述公制尺寸物件。11.弧形工程弧形工程基本上依据前述第一部分第 6 条之规定说明弧形工程，但所有半径超过 12m 之弧形工程则当直线计算。12.所有项目单价应已包括所有项目单价应已包括：a.人工及所有有关费用；b.材料、物品及所有有关费用（如：运输、交货、卸货、储存、包装退还、使用、提升、放置）。c.装配用之材料及物品。城市产业（房地产）精细化管理操作手册137d.使用机械。e.所有裁切及损耗。f.现场及承包人公司管理费。g.保险。h.利润。i.税金及政府规定的任何收费。土方工程土方工土方工程程计算计算A.256、挖土、填土、运走各以立方米计算，不分深浅、土质、方法，不加系数，不计放坡，有关费用应计算在单价内。B.所有挖土方及余土外运之数量均为开挖前之数量。回填之数量均为固结后之数量。投标人（承包人）须在投价中考虑开挖后之体积膨胀。C.施工所需工作面以下列方法计算（合同总价不会按实际需要之施工工作面而调整）：（a）若混凝土需要模板及模板高度不超过 0.60m 时，则由混凝土之侧面起加 0.25m。（b）若混凝土需要模板及模板高度超过 0.60m 时，又，从开始挖土方标高至模板底部超过 0.60m，则由混凝土之侧面起加 0.60m。（c）若工程外面须加防潮层或建造方法需要人工在外面施工时，则由地面标高以下257、工程之侧面加 0.60m。单价包括单价包括A.任何水平地面或斜坡挖土。B.任何土质。C.任何在挖土过程中所遇到之障碍物包括砖、结构混凝土、素混凝土及其他一切遗弃之人工所致障碍。D.使用空气压缩机、履带式挖土机及风动装置、以及任何所需机械及器具，连同人工及操作人员。E.放坡。F.按指示或规定分阶段挖土。G.挖出泥土之膨胀体积。H.挖出残根等，及清除旧排水管和将管线封妥。I.修平及夯实挖土坑底部。J.修挖土坑两侧。K.以任何所需方法运走挖出土方。L.所有挖土表面铺板及支撑或斜撑。M.挖土方地点及最后放置挖出土方地点之间之多次搬运。N.挖土进行中临时支撑现有排水管、电缆等，并修复引起之损坏。O.挖土258、超过指示深度时用混凝土回填，或浇筑混凝土以代替修平泥土表面至准确标高。P.保护工程免受恶劣天气侵害，修复任何沉降、滑坡或剥落。土方及碎石填充及回填之单价须包括土方及碎石填充及回填之单价须包括：A.回结所需之额外材料。城市产业（房地产）精细化管理操作手册138B.回填到最后位置之多次搬运。C.规定之修平、洒水、分层填充及充分压实。D.边缘及斜坡之临时挡板、踏步台阶处所需之人工压实，板下、墙后及类似位置之加厚。E.从施工场地运走不合用之回填土方及由承包人提供来源经认可之回填材料代替。F.因施工场地所需或限制，或按建造顺序，从施工场地运走及运回回填土方或代以由承包人提供来源经认可之回填材料。从工地运259、走挖出土方之单价须包括运送到由承包人提供之合法倾卸场地及所需支付之一切费用。承包人因改变倾卸场地而要求的额外支出补偿，将不被考虑。混凝土及钢筋混凝土工程混凝土混凝土工程工程计算计算A.混凝土与钢筋混凝土分别计算。不同等级标号的分别计算。除另有说明，所有混凝土及钢筋混凝土均为现浇。B.混凝土垫层、承台、地梁、基础、墙、柱、梁、板、楼梯、水箱等均分别计算。阳台不另计算，其工程量按性质归入墙、柱、梁、板内。附在柱上的牛腿或悬臂梁的体积计入柱体积。C.混凝土按净体积以立方米计算，板和墙按不同厚度分开，此外不分高低厚薄长短。D.混凝土表面的装饰面层分别计算。E.下列情况不予扣除：(a)不超过 0.05m260、3 之空位；(b)钢筋之体积；(c)位於墙、板、屋顶板、路面及类似地方周边之内而面积不超过 0.30m2 之孔洞。F.砼构件中，墙、柱高度计至板底。梁长计算柱间净尺寸，梁高计至板底。板工程量按整板计算。G.有柱帽的柱体积由柱基算至柱帽底而柱帽体积由柱帽底算至楼板面。模板计算模板计算A.模板按与混凝土接触之面积以平方米计算，不分高低长短阔窄深浅。B.倾斜的模板、弧形的模板、清水混凝土模板及保留不拆除之模板分别计算。C.不超过 0.30m2 在模板中间之孔洞不予扣除，孔洞侧面的面积亦不计算。超过的则予以扣除，但加回孔洞侧面的面积。D.主梁侧面与次梁接合处之模板空位不予扣除。墙或柱与梁头接合处之模板261、空位不予扣除。墙或柱与板接合处无模板的地方不计算。钢筋计算钢筋计算A.钢筋按不同等级以重量分别计算，不分直径大小长短，包括施工图纸上表示的塔接、屈勾、屈曲的长度，但不考虑钢筋由於轮制时所产生之重量差别，亦不计算施工图纸上没有表示但加工时需要增加的搭接。B.钢筋总重量按下列每米理论重量计算：直径kg/m6mm0.2228mm0.39510mm0.617城市产业（房地产）精细化管理操作手册13912mm0.88814mm1.20916mm1.57918mm1.99820mm2.46622mm2.98425mm3.85428mm4.83432mm6.31440mm9.86550mm15.415C.任262、何因上述每米理论重量与运到工地钢筋实际重量有误差而要求之补偿，将不被考虑。D.钢丝线计算：钢丝线以所覆盖之净面积以平方米计算，说明每平方米重量，不扣除周边之内不超过 0.30m2 之孔洞，不计重叠量。沟渠沟渠、门坎门坎、过桥过桥混凝土沟渠、门坎、过桥等以延长米计算，说明大小，包括模板及钢筋。单价包括单价包括A.所有混凝土工程之单价须包括：（a）调配、取样及试验，包括试配及提交立方试块；（b）运送、升降、浇筑、养护及保护；（c）在浇筑停顿处设置施工缝，包括临时模板及提供认可之聚氯乙烯止水带或钢板止水带；（d）形成或切成所有凹槽、管槽、凹凸线、孔洞、开孔、槽口，及在暗销、螺栓、扣钉、栏杆端部等处用263、防水水泥砂浆（1:3）灌浆及修复；（e）分段浇筑样板，达到规定的水平或坡度，包括施工缝之临时模板，表面形成规定的水平或坡度至可接受饰面。B.所有钢筋混凝土之单价须进一步包括：（a）钢筋周围之压力；（b）用振捣器捣实；C.所有模板之单价须包括：（a）模板之设计、架设、定位时预留梁及楼板等所需之所有起拱、斜边、槽口、凹凸饰线、削边、滴水槽、支撑、栓接、楔固、松脱及拆除支架及在与混凝土接触面涂上认可之脱模剂；（b）支撑；（c）为管道、托架、装配件及相类似项目留孔；（d）不超过 0.30m2 的预留孔。D.清水模板之单价进一步包括产生光滑平整之混凝土表面，紧密接合板块，不留板块痕迹、空隙、孔洞等不完善264、外表，小心擦掉任何板块痕迹，用坚硬材料填好孔洞。E.钢筋单价须包括：（a）切断成所需长度，弯曲（包括曲柄及弯钩未端），吊起，固定，支撑就位及以金属线扎牢；（b）绑扎铁线；（c）预制混凝土或认可之现成隔离块或托座及钢筋隔离棒（特别隔离块，如用以支持筏式基础钢筋之钢托座，分别计算）；城市产业（房地产）精细化管理操作手册140（d）辊轧所生之重量差别；（e）提交钢筋样本作试验及试验证明；（f）必须之焊接。（g）竖向钢筋之特殊连接，包括各种焊接和冷接驳（椎螺纹、墩粗直螺纹，按设计要求）。（h）钢筋接头处理包括非设计搭接、电渣压力焊、闪光对焊、直（锥）螺纹接头等等。F.钢丝线单价须进上步包括：（a）重叠265、量；（b）在有障碍处开槽及弯曲；（c）开孔洞。G.以延长米计算的项目，其单价包括模板、钢筋、转角、转弯、未端收口、交叉口及开孔洞。H.预制混凝土项目之单价须包括所有模子、表面处理、钢筋、起吊、定位、固定就位及以水泥砂浆垫妥，及包括所有额外没有详细说明但承包人认为操作上有需要之钢筋及临时支撑。砖 石 工 程砖砖石工程石工程计算计算A.砖墙以平方米计算，说明其厚度。B.砖墙的工程量已包括梁头、板头及嵌入墙身的钢筋、型钢、铁件、防潮层等的体积，也包括窗眉线、窗台线、砖过梁、腰线、压顶线、挑檐等。C.扣除时应计算孔洞及凹处之净尺寸；不超过 0.30m2 之孔洞不予扣除。D.防潮层按墙体厚度以延长米计算266、。E.弧形墙体单独计算。单价包括单价包括A.粗及滑切面及在转角和交叉处之砌合。B.挑出及缩入之砖层，及形成正方或凹凸之间窗邦。C.粗辅助及卸载拱。D.楔固、插轴及填充屋檐。E.若有需要，刮开及放大接口以供泛水件等折入，并加以嵌缝。F.垫妥框架、平板及类似物件，及勾缝。G.令转角垂直。H.切斜孔、鸟咀形口、斜面、斜削角等。I.切成或预留管槽、凹槽、槽口、孔洞、榫眼等及在未端、管道等灌浆及修复。J.提供及安装供木工安装用之防腐木块。K.提供上述各项所需之配件。L.砌筑所需之内外脚手架。防 水 工 程防水工防水工程程计算计算A.防水铺面以平方米计算净覆盖面积，不超过 0.30m2 之空位不予扣除。B267、.水平施工、底面施工、垂直施工及弧度施工分别计算。阶形、倾斜及弧形踢脚板应分别计算。城市产业（房地产）精细化管理操作手册141单价包括单价包括A.砍凿所有铺放防水材料之表面以形成接键。B.在任何高度或深度施工。C.所有临时之压尺。D.铺放成规定坡度。E.所有窄阔度铺放。F.所有尖、平边、圆边及折入。G.所有转角、三角焊缝之交叉点及停点、踢脚板、横饰带、雨水槽、缘石、沟渠等。H.衬底及任何配筋之所有重叠、裁切、开槽及弯曲。I.分段施工及连接。J.踢脚板底部之圆抹角及顶部尖脊、滑边及嵌入。K.水管、出水口、管道、栏杆、柱等之底部圆抹角及顶部折入等之处理及所需并认可之套管。L.所有认可之缝口胶、盖片268、钢丝网。粗 细 木 工 程粗细木工粗细木工程程计算计算A.除另有说明外，所有粗细木板、胶合板、胶板以平方米计算。B.不超过 0.30m2 之孔洞不予扣除。C.墙钉板条以平方米计算，并说明板条之尺寸及中距。D.踢脚板、挑檐、压顶、挂镜线及墙裙线以延长米计算。E.镶板之厚度、梃、顶横挡、中梃、中横挡及底横挡之尺寸应加以说明，以平方米计算。F.墙及间壁镶板以平方米计算。G.除另有说明外，门以平方米计算，说明数目；若有镶板，另加说明。平面门开玻璃或百叶孔，应以个数计算，说明其尺寸。镶板门镶板开玻璃或百叶孔，应分别计算；若开孔镶板分块，说明分块数目。折门分别计算，计算每扇之外边宽度；说明中应包括梃边之269、加工。摇门分别计算；说明中应包括梃边之加工。除另有说明外，实心门框以延长米计算。门框榫接合及其他接口之全长已计算在门框长度中；除另有说明外，每角加 75mm。门头线条板以延长米计算。单价包括单价包括A.除另有说明外，所有木材须刨光。B.除另有说明外，木材之尺寸为完工后之尺寸。C.单价须包括刨光表面之材料损耗。D.所有木材、胶合板、加压纤维板、碎木胶合板及其他木板之单价须包括：(a)所有裁切、打钉、胶合、上螺钉、窄阔度、少数量、开槽、开洞、穿孔、搭接、末端嵌入、末端及成型末端、斜接、转角、联结、直角接合、短长度、斜或圆边、微圆尖脊等及顺纹或横纹施工。(b)使螺钉及螺栓埋头及以认可之配称木块填满遮270、盖。(c)提供所有钉子、轴钉、掀钉、角钉、黄铜螺钉、胶粘剂、玛帝脂及其他连接及安装附件。城市产业（房地产）精细化管理操作手册142E.用不易生锈之螺钉安装。F.以粗木栓或其他认可之类同现成木栓填塞混凝土、砌砖、砌石或其他表面，及用不锈之螺钉安装。G.锯成木砖、间壁及天花框架等之单价须包括刨光一至数遍至有平坦安装表面。H.门、窗之单价须包括装配、悬挂及水泥砂浆填缝。I.所有构成工程及配件之单价须包括所有镶榫接头、嵌入接头、鸠尾形接头及其他构成接头、木楔、轴钉。J.热压树脂塑料薄板之单价须包括胶粘剂。K.胶合板、软木板、塑料薄板等之单价须包括按发包人要求排列接口、定位及配称相邻板块。L.所有柚木及271、有饰面胶合板之单价须包括冲压所有钉头及轴钉头，擦玻璃砂纸，保持清洁可供上亮光漆或清漆。小 五 金 工 程小五金工小五金工程程计算计算A.除另有说明外，小五金以件数计算，包括安装。B.除另有说明外，安装于金属之小五金分别计算。单价包括单价包括A.安装时所须之配件、裁切、嵌入、钻孔、开榫及，除另有说明外，包括提供合适之螺钉。B.安装小五金、厕所及基他配件之单价须包括：（a）除特别说明其他材料表面外，安装在任何木质或板块上。（b）提供一切所需与小五金匹配之螺钉，及任何螺栓、螺母、垫圈、钉子、木楔或其他类同项目。（c）所有安装小五金之木材或其他材料表面上之装配，裁切、嵌入、沉陷、钻孔、开榫、钻屑等。（272、d）所有混凝土、砌砖、砌石或其他表面上木栓。（e）为小五金上防护油、润滑油、松铰及调整至适合使用。C.安装门锁之单价须进一步包括 U 形钉、锁舌片或锁匙孔盖，在门锁表面压印号码，提供刻有门锁或房间号码之塑料圆块及两条锁匙，及提供一胶合板之锁匙挂板。金 属 工 程金属工金属工程程计算计算A.除后有说明外，所有钢结构及普通软钢等应以重量计算。B.所有镀锌钢、软钢、铁件等之重量计算不包括镀锌层之重量。C.托梁、槽钢、角钢、丁字钢、钢板等分别计算，并说明尺寸。轧钢时之重量误差不予计算。D.槽口、孔洞等不予扣除。E.除另有说明外，每类及不同直径螺栓分别以件数计算，包括螺母及垫圈，并说明每一螺栓所套数量。273、F.除另有说明外，精制及摩阻螺栓及伸缩栓应以件数计算，说明直径及长度，项目应包括螺母及垫圈。城市产业（房地产）精细化管理操作手册143G.管状柱以直米计算，说明中应含盖帽、基座及连接方法，并说明大约重量。H.任何以件数计算之项目，应说明大约总重量。I.构件如栅板、格栅、爬梯、栏杆、扶手、闸门等分别设标题详细计算。若为栏杆柱、爬梯横档等，应说明数量。并包括削尖、压扁或形成鱼尾形末端等。J.扶手等项目说明已包括折角、斜面、圈环、托座等。K.管状扶手或栏杆应以延长米计算，说明内径、壁厚、连接方法及工艺。项目应已包括配件及屈曲。L.每一铸铁项目之大约总重量应加以说明。M.棋格板铺地面以平方米计算。N.274、棋格板之管道盖板应以延长米计算。O.地面沟渠等之栅板以延长米计算，说明每段长度，栅板框以延长米计算包括锚杆、托座及配件等。P.不锈钢、非铁金属、各类金属及合金（如非砼钢、黄铜、铝）分别设标题计算。Q.不锈钢及非铁金属构件如栅板、格栅、栏杆、扶手、闸门等分别设一标题详细计算。R.不锈钢及非铁金属扶手、栏杆柱等以延长米计算。项目应已包括屈曲、折角、斜面、圈环、托座等。S.金属盖板及镶板以平方米计算。T.钢网以平方米计算。钢丝之直径及钢网之尺寸应加以说明。U.钢线包括带刺钢线以延长米计算。V.所有需上螺栓之金属工，除另有特别说明外，螺栓已分别计算。W.把手、栏杆柱、空心扶手等端部之连接件已包括在“混275、凝土工”及“砖工”之“单价包括”项内，而修复饰面则包括在“饰面工”之“单价包括”项内。X.金属门窗以件数计算。门、窗之大小及组成应加以说明。单价包括单价包括金属结构工程之单价须包括：A.辊轧金属时之重量差别。B.裁切、开槽、钻孔、非装饰用之开洞及穿孔。C.焊接及焊屑重量。D.制作时涂一层红丹底漆。E.裁切成正确长度及斜切末端。F.所有钻屑非装饰用之开洞及穿孔、埋头及锉除洞口毛头。G.清理焊屑及凸点，修直切边及修圆所有类边及类脊。H.所有装配、构筑框架及焊接，包括焊屑重量。I.栏杆柱、空心扶手及扶手等之单价须包括全长连续焊接、弯曲、四分一圆面块、斜面、冠环等。J.管状扶手及栏杆柱之单价须包括焊接276、铜焊接或龙头螺钉连接。K.说明为上螺钉项目之单价须包括用黄铜螺钉安装。L.所有室内及室外可被接触及外露金属工程之单价须包括留有钉孔或其他适当连接点供电器安装承包人连接等势接触导体。M.石工锚杆之单价须包括在混凝土、砌砖、砌块及砌石工程钻屑。N.镀锌金属工程之单价须包括在焊接点、切边、切割末端涂二层金属含锌底漆。城市产业（房地产）精细化管理操作手册144O.不锈钢及非铁金属工程之单价须包括研磨光滑所有外露表面、接口及周边。除另有计算说明或包括在工程量清单之项目说明内，所有门、窗、窗幕、百叶窗、厨窗及间壁等的单价须包括下列项目：A.定位及安装。B.所有配件包括锚杆、垫胶、止水片、小五金、压玻璃条277、及一切必须之附件。C.并合组成件及用硅酮胶接合及封口。D.於窗框背面及在镶玻璃前的框架内涂认可保护性涂料。E.安装窗锚杆及於结构物之开凿及以水泥砂浆固结。F.所有框架底以防水水泥砂浆作垫层及封口，露於室外之框边以认可之硅酮胶封口。G.调校窗扇及配件并加润滑剂。H.铝质材料之门、窗，须有认可之保护胶封面，以保护在运输途中及工程施工期间之损坏并於完工时清除保护胶及清洁。饰 面 工 程饰面工饰面工程程计算计算A.室内及室外工程分别计算。B.除另有说明外，所有工程均以覆盖之净面积平米计算。面积不超过 0.30m2 及宽度不超过 300mm之空位不予扣除。C.若梁两侧及底面之饰面与墙体至梁底之饰面相同，278、梁饰面与墙饰面一起计算。D.在工程量清单项目中所说明有关铺砌陶瓷砖块、云石、大理石、花岗石等材料於墙身或楼板上之水泥沙浆找平厚度为净厚度，未包括於铺砌陶瓷砖块、云石、大理石、花岗石等材料时所需之水泥砂浆粘接层。E.所有陶瓷砖块、云石、大理石、花岗石等材料之铺砌需包括最厚厚度为 10mm 之水泥砂浆粘接层。此水泥砂浆粘接层之厚度须按墙身或楼板饰面之总厚度面变更，变更之厚度为5mm 至10mm 厚之间。单价包括单价包括A.饰面於任何材料之表面包括混凝土、砖墙、泰柏板墙、煤灰墙、铁、木、钢丝线等及饰面前后表面处理，在混凝土墙及天花表面洒浆。B.饰面於任何高度之楼板底面及梁底面。C.宽窄度及少数量。D279、.临时模板、压尺、砂浆找平及边板。E.依开间或板条分间施工。F.铺放或修整成平面、斜面或坡度。G.不同种类工程及新旧工程间之接口、穹棱交点及其他弧形表面交叉。H.等宽边线、内角、齐边及类脊。I.内外角、联结点、停闩、齐平末端。J.所有裁切及装配及/或修复至框边、管道周边及托座等，及嵌入出水口周边。K.任何其他类似工作。砂浆找平、抹灰、粉饰、人造石铺面及水磨石及任何其他现浇饰面之单价须进一步包括：L.清洁及弄湿混凝土表面及若混凝土已硬化，涂水泥浆及内渗胶水如 107 胶等。M.滴水槽、深槽、凹圆形、半径不超过 25mm 之外角等。城市产业（房地产）精细化管理操作手册145N.“打平”不规则表面及280、做凹圆形、斜面等。O.室内抹灰之单价须进一步包括在所有转角处加每边宽 50mm 之水泥护角，并做成稍圆尖脊。P.钉钢丝线、灰胶纸柏板及所有各类铺砖、平板及薄板饰面之单价须包括开槽、开孔及修复。Q.除要求铺特别砖或配件外，铺砖、云石、平板及薄板饰面等之单价须进一步包括在装饰条、凹圆槽、踢脚板、雨水槽、沟渠、楼梯斜梁、缘石等做斜接面、停闩、交叉点，齐平末端、联结点、扭曲形角等。R.铺乙烯基板或薄板等之砂浆找平单价须包括滑面加工及甚至包括净水泥铺面、铁抹子饰面。S.不论图纸上有无表示，室外饰面之单价须包括在所有悬挑上做滴水槽，墙体抹灰与墙裙交接处做凹槽及其他类似工作。T.所有铺砖、云石、大理石、花岗281、石等材料单价须包括依发包方要求及以认可之颜色及纹型铺砌。U.所有陶瓷砖块、云石、大理石、花岗石等材料单价须包括 10 毫米厚水泥砂浆之粘接层。V.所有铺石之单价包须包括一切单边成圆角或两边成圆角之原砖块。W.除另有说明外，所有铺砖、云石等之单价须包括於砖块、云石块等材料上开孔、裁切、做斜接面、开槽停闩、交叉点、齐平末端、联结点、圆边等及修复。X.所有地毯之铺放单价须包括垫层、接驳处之收口线、垫条及一切配件、材料等。Y.除另有说明外，颜色砖等单价为采用标准颜色系列之饰砖。Z.马赛克铺面之单价须包括在与墙交接处铺成斜角及包括所需之刮平。AA.水磨石铺面及墙饰面须包括在凹圆形等部位加钢筋线带及包括移282、交发包方前磨光水磨石。BB.吊顶之单价须包括一切为照明、空调、音响等设备而须要之裁切、开孔、接口等，亦包括提供维修活门。油 漆 工 程油漆工油漆工程程计算计算A.工程一般以平米计算，考虑镶板饰条、饰边等。宽度或周长不超过 300mm，及不与类同涂漆工程连接之表面涂漆，以延长米计算。镶条、铰链及其他配件、托座、螺栓、把手等应包括在所属工程项目内，不另计算。B.面积不超过 0.30mm2 之空位不予扣除。单价包括A.涂漆表面之一切初步处理及整修。B.铁金属工程涂底层前，修饰在车间或现场所上底料。C.涂面层前用力擦遍及磨平底层。D.所有多种颜色工程及分色工作。E.涂漆前，移离所有小五金、硬件等，涂漆283、后再装妥。F.圆条、铰、托座、螺栓、把手及其他配件之涂料（除非配件与其他涂漆工程分开或须涂上不同颜色）。G.金属窗、固定百叶窗、门、屏障等之涂漆单价须包括涂开扇边、框、中竖框、中横框、窗台等。城市产业（房地产）精细化管理操作手册1469.5.1.9 工程规范工程规范工 程 规 范本总承包工程所说明的工程规范是以中国国家公布的所有现行规范及地方政府有关的现行规定。总承包人须按此等规范执行。本总承包工程所说明的工程规范亦包括设计说明、施工说明及做法说明和要求等。总承包人亦须按此等说明及要求执行，若此等说明及要求与国家规范及地方政府有关的现行规定之间有差异，总承包人须按较高之标准执行。包括但不限于：284、序号序号标准编号标准编号标准名称标准名称日期日期/版次版次1GB 50026-93工程测量规范20002GB 50164-92混凝土质量控制标准20003GB 50202-2002建筑地基基础施工质量验收规范4GB 50203-2002砌体工程施工质量验收规范2002.3/15GB 50204-2002混凝土结构工程施工质量验收规范2002.3/16GB 50205-2001钢结构工程施工质量验收规范2002.3/17GB 50207-2002屋面工程质量验收规范8GB 50208-2002地下防水工程质量验收规范2002.3/19GB 50209-2002建筑地面工程施工质量验收规范10GB285、 50210-2001建筑装饰装修工程质量验收规范2002.3/111GB 50300-2001建筑工程施工质量验收统一标准2001.11/112GB/T 50328-2001建设工程文件归档整理规范2002.3/113GB 1344-99矿渣、火山灰、粉煤灰硅酸盐水泥14GB 1499-98钢筋混凝土用热轧带肋钢筋15GB 8239-97普通混凝土小型空心砌块16GB 13013-98钢筋混凝土用热轧光圆钢筋17GB 13544-2000烧结多孔砖18GB 13788-2000冷轧带肋钢筋19JGJ 95-97冷轧带肋钢筋混凝土结构技术规程1998.8/120JGJ 126-2000外墙饰面286、砖工程施工及验收规程2000.7/1城市产业（房地产）精细化管理操作手册1479.5.1.10 主要材料选用表主要材料选用表主要材料主要材料/设备选用表设备选用表序序号号名称名称参考选用的制造商或原参考选用的制造商或原产地产地、品牌品牌、规格规格拟选用的制造商或原拟选用的制造商或原产地产地、品牌品牌、规格规格材料材料单价单价使用使用部位部位备注备注装饰工程部分装饰工程部分1提供样板2提供样板3提供样板4提供样板5提供样板6提供样板7提供样板8提供样板9提供样板10提供样板11提供样板12提供样板机电安装工程部分机电安装工程部分1必须提供样板或图片2必须提供样板或图片3必须提供样板或图片4必须提287、供样板或图片5必须提供样板或图片6必须提供样板或图片7必须提供样板或图片8必须提供样板或图片9必须提供样板或图片10必须提供样板或图片11必须提供样板或图片12必须提供样板或图片说明说明：1、投标单位需按此表填报齐全：城市产业（房地产）精细化管理操作手册1482、回标时需按此表提供样板。9.5.1.11 综合单价分析表综合单价分析表工程量清单对应项目页码及编号：计量单位：清单项目名称及说明工作内容综合单价（元）序号序号费用名称费用名称单位单位数量数量单价单价合价合价（元元）备注备注一直接费元（一）人工费工日12（二）材料费元1主材费1）2）3）4）5）2辅材费元1）2）（三）机械费元1）2）二288、管理费%三利润%四其它费用五税金%六合计元（一五）注：投标单位可按此表的格式自行扩展表格投标单位（公章）：_城市产业（房地产）精细化管理操作手册149投标单位授权代表（签字）：_9.5.1.12 合同条款合同条款目录1.1.责任责任1.1基本责任1.2质量责任1.3发包方指示1.4审批1.5法定责任和通知 11.6承包资格1.7国家施工及验收标准1.8质量监督站1.9工程标高和定位1.10转让1.11分包2.2.工地及视察工地及视察2.1出入工地及限制2.2工地视察2.3土质情况及勘探报告3.3.物料和技术物料和技术3.1物料和技术须符合规格3.2商品3.3样本/样品3.4代替品3.5专利权和289、使用费3.6核对尺寸3.7试验及检查3.8物料所有权3.9品质保证4.4.图纸及工程规范图纸及工程规范4.1.施工文件4.2.工程规范4.3.制配图纸4.4.竣工图4.5.工地上文件4.6.操作及维修手册5.5.施工组织部署施工组织部署、进度计划表及报告进度计划表及报告5.1.施工组织部署及进度计划表城市产业（房地产）精细化管理操作手册1505.2.每周报告5.3.每日报告5.4.进度报告6 6.管理管理6.1.项目经理(或项目负责人)6.2.发包方代表6.3.工程监督6.4.人力6.5.发包方及其工程顾问进出工地7.7.价款价款7.1.计价基础7.2.合同总价7.3.设计变更7.4.暂定款及290、指定项目暂定价7.5.增减费的计算7.6.总承包方的索偿7.7.发票、收据7.8.加班8.8.保险及担保保险及担保8.1.人身财产和损伤和发包方的保障8.2.工程一切险和第三者责任险8.3.雇员赔偿保险8.4.履约保证书9 9.开工及完工开工及完工9.1.接收工地9.2.已由其他施工单位完成之工程9.3.开工、完工和缓期9.4.工期延误的赔偿9.5.工期的延长9.6.完工前准备9.7.实际完工9.8.工程移交9.9.保修责任9.10.部份完工10.10.付款付款10.1.中期付款10.2.结算10.3.最后证书1111.分工分工11.1.指定分包单位11.2.指定供货单位城市产业（房地产）精细291、化管理操作手册15111.3.独立施工单位12.12.公众财产的保护公众财产的保护/维护维护12.1.公众的维护12.2.公共财产的维护12.3.现有道路、走道、台阶等的维护12.4.现有公共设施的维护12.5.在建筑物、道路及其他结构物附近建造工程13.13.现场管理现场管理13.1.尘埃和噪音的限制及环保13.2.消减干扰13.3.沉降、移位测点及监察13.4.参观者13.5.工人住宿工地13.6.物料的安全保管13.7.装卸物料13.8.看守13.9.所有工程项目的保护和清洁13.10.防火13.11.在工程进行期间清除垃圾13.12.降水及排水13.13.贵重文物、钱币等13.14.广292、告限制14.14.其他其他14.1.发包方终止雇用14.2.总承包方终止受雇14.3.仲裁14.4.维修保养14.5.适用法律城市产业（房地产）精细化管理操作手册152合同条件1 合同责任合同责任1.1 基本责任基本责任1.1.1总承包方须按合同文件的规定,在各方面都能满足发包方之合理要求下执行及完成合同文件所说明的本工程,包括其中部份的设计和/或保修（如果该设计和/或保修是说明包括在本工程内的）.1.1.2 由本工程开始到竣工证书发出日止,总承包方须负全责保护本工程,包括保护在工地上或送至及安放在工地上,与本工程有关或供本工程用的,所有临时建筑物、机械、物料或任何其他物件.1.1.3 除第 293、1.1.2 条款的规定外,总承包方亦须负全责保护他在保修期内须执行的未完成工作,直至该工作完成为止.另外总承包方亦须负责他在履行保修责任而执行工作的期间对本工程造成的损坏.1.1.4 总承包方若发现合同文件之内或互相之间有任何差异,须立刻以书面通知发包方,说明差异之处,而发包方须给予指示.1.1.5 第 1.1.2 条所述之本工程乃包括第 11.1 条款所述的指定分包工程及第 11.2 条款所述由指定供货单位供应的物料.1.1.6 若合同文件说明发包方会直接委托另外的供应单位（非指定供货单位）负责本总承包工程的部份物料供应,则:1.1.6.1 总承包方须负责按实地所需加合理的损耗计算应由发包方294、供应的物料的订货数量.1.1.6.2 总承包方负责向发包方提交供货计划以便发包方安排物料按时供应.1.1.6.3 发包方供应的物料应送到工地地面.若总承包方要求送到工地外的中转场地,则由中转场地运到工地的工作及费用由总承包方负责.1.1.6.4 总承包方应在收到发包方供应的物料 3 天内开箱验收完毕,遇有破损或不合规格的,须即日通知发包方安排替换.验收后的损坏、遗失由总承包方负责.1.1.6.5 其它本工程不可缺少的物料及工作仍由总承包方全面负责.1.1.6.6 总承包方应清楚了解此等非指定供货单位的物料供应及工作范围.1.1.7 总承包方除了须按第 9.4 条款负工期延误的赔偿责任外,还得对295、其它的违约事宜负责,包括一切经济责任在内.1.2 质量责任质量责任1.2.1 总承包方须对一切现场作业、施工方法和已完成工程的稳妥性、安全性及工程质量全面负责.1.2.2 总承包方用自己的知识、经验按设计文件施工时,如判断将发生缺陷,要将情况如实及时报告给发包方.如发包方在总承包方提出报告后,仍坚持按原设计施工,总承包方应予以执行,惟由此而产生的后果,总承包方不负责任.1.2.3 总承包人必须保证地下室结构（包括底板、外墙及顶板外露部分）施工质量满足设计文件及现行施工规范之要求，如因出现设计文件及现行施工规范许可范围外的缺陷而导致结构渗漏，总承包人应负责自费修补并承担由此产生的一切责任。1.3296、 发包方指示发包方指示1.3.1总承包方须立刻执行发包方获本合同授权而发出的指示.若总承包方未有在合理时间之内执行已发出的指示,而在收到发包方催促执行的书面通知后 3 天之内,总承包方仍未执行,发包方可城市产业（房地产）精细化管理操作手册153另聘和支付他人执行该指示所要求的工作,并把所有有关的费用作为债项向总承包方追讨,或从本合同应付或将会付给总承包方的款项中扣除.1.3.2若总承包方觉得发包方的指示是不获本合同授权的,可在执行前要求发包方以书面说明本合同授权他发出该指示的条款,发包方须立刻答复.如经协商仍有异议,可按第 14.3 条款诉讼裁决.若总承包方没有异议或没有要求裁决而跟着执行该指297、示,则该指示便视为有效的.1.3.3 发包方之所有指示须以书面发出.任何口头指示,都不即时生效,应由总承包方于 7 天内以书面向发包方申请确认,而在接到总承包方之申请确认书后 10 天内,如发包方不以书面否认,则该项口头指示可于后述 10 天期限届满时自动生效.若发包方在发出口头指示后 7 天内以书面确认该口头指示,则总承包方不必再作上述确认,而该项指示,由发包方之确认日期起生效.1.3.4 总承包方须维持一有效率组织以使发包方所发出的一切指示能即时传送至工地、指定分包人及供货人执行.总承包方应只从发包方或获其书面授权的代表处接收指示.1.3.5 总承包方须把发包方或获其授权的代表发给他或他的298、项目经理（或项目负责人）之指示写在专门日记中,并即日取得发包方或获其授权的代表在有关记录签名.1.3.6 若发包方、其工程顾问或工程监督要求,总承包方须允许他们在任何合理时间查阅上述日记.1.3.7若工程与合同文件规定或发包方指示不符,获发包方授权的工程监督或驻工地工程师有权停止一切工程或任何部分工程,并立即通知发包方.1.4 审批审批1.4.1 合同文件说明要发包方或其工程顾问审批、认可的文件、物料或工作,总承包方须提交给发包方及有关的工程顾问审核批准和认可.发包方或其工程顾问的任何批准、不批准或修改建议皆不会减轻总承包方按合同文件所承担的责任.批准应以书面形式发出,否则无效.1.4.2 发299、包方可委托其工程顾问执行审批的工作.1.5 法定责任和通知法定责任和通知1.5.1 总承包方须遵循中国政府包括地方政府、对本工程有管辖权或本工程需与其系统接驳的市政设施管理部门的法律、条例和通知,并呈交所需的通知、申请和支付有关的法定费用和税项,惟按中国法例由发包方负责的则除外.对此基本原则的修订或补充,在协议条款内说明.1.5.2有关对与本工程有关或本工程进行期间发生或本工程引致的排污及管道保护等事项,为免混淆,特设本条款说明总承包方须对此等事项负费用、责任、损失、索偿或诉讼的法律责任,并须保障发包方免负该等责任.1.5.3若任何一方因对方未有缴交其应缴的法定费用及税项或按法例规定而需代缴,300、责任方须补偿付款方所有费用及损失.1.5.4 总承包方须遵循有关工作条件、工作时间或工资的现行或新增的法律和条例,并承受任何改变责任或增加责任的酝酿中的法律或其他情况.1.5.5若本工程因遵循法律和条例而需要变更,总承包方须事先以书面通知发包方,并详加解释.总承包方若在发出通知后 7 天之内收不到任何指示,便须遵循律例而变更,有关的变更视为发包方指示的设计变更般处理,惟第 1.5.3 条款所述的情况除外.1.6 承包资格承包资格1.6.1总承包方须负责向政府有关部门取得在当地承包工作的资格,并在开工前获得一切政府方面与施工有关之批准.总承包方须按发包方发出书面要求的 7 天内提交有关文件审核.301、1.7 国家施工及验收标准国家施工及验收标准1.7.1总承包方的用料及施工质量在符合合同文件的规定的同时,亦不能低于国家有关施工及验城市产业（房地产）精细化管理操作手册154收的最低标准,有关费用已包括在合同总价内.1.8 质量质量监督站监督站1.8.1 本工程须接受当地质量监督站的验收.须支付给该站的费用由总承包方负责（不含质量、安全监督费）,而有关指定分包工程的部分则由指定分包单位负责.1.9 工程标高和定位工程标高和定位1.9.1 发包方须决定本工程施工所需的标高,并须提供有准确尺寸的图纸,使总承包方能在地面进行定位.总承包方须按有关图纸把工程定位,并提供所需的全部仪器及人力给发包方或其302、工程顾问复核.1.9.2 总承包方须在工程开始前核实所有尺寸和地面标高.1.9.3 总承包方须负责因更正自己不准确定位或事先未有核实尺寸或标高所引起的错误而引致的费用.1.10 转让转让1.10.1 发包方未得到总承包方的同意不得擅自将本合同转让他人.1.10.2 总承包方未得到发包方的同意不得擅自将本合同转让他人.1.11 分包分包1.11.1 除非得到了发包方书面同意,总承包方不得擅自将本工程的部份或全部以连工包料形式或只包工形式分包给他人执行.发包方有绝对权力阻止分包.虽然发包方事前未曾阻止分包,发包方仍有权摒弃任何分包人,并有绝对权力要求任何分包人撤离本工程.由此而发生的费用由总承包方303、负责.1.11.2 本工程全部或部份的分包不能减轻总承包方的承担或责任,总承包方仍须对分包人及其雇员或代理人的任何行动、错误或疏忽当作是自己做成的负全责.总承包方须负责妥善处理由分包而引起的一切纠纷.1.11.3 总承包方有责任在发包方要求时,把雇员或将会雇用的任何分包人的所有有关资料交给发包方审查.1.11.4 在任何分包合同中,须有一条款,注明分包人按分包合同的雇用,在总承包方按本合同的有关规定终止雇用时（不论任何原因）,亦同时一起终止.2 工地及视察工地及视察2.1 出入工地及限制出入工地及限制2.1.1 总承包方须负责保养及维修进入工地道路,包括维修由于其他人使用道路所造成之损坏，费用304、由总承包方负责承担.保养及维修时间从本项目中标通知书发出之日起、本项目工程全部验收工作完成之日止.2.1.2 于施工现场之进出口,总承包方须提供指示牌、警告告示、灯号及所需之交通指导员等.总承包方须负责保持道路畅通、使用一切安全措施以保障行人及车辆安全地使用道路,并承担因其失责而引起之所有索偿.2.1.3 总承包方须遵循当地交通、市政设施管理部门关于道路的使用、车辆的停泊、使用时间等条件及限制,并提交所需的申请及负责有关费用.2.1.4 总承包方须自行安排及协调一切交通、运输及保护事宜.2.2 工地视察工地视察2.2.1 总承包方进场前应到工地视察以充分了解工地位置、临近建筑物、情况、通路、储305、存空间、起卸限制、及任何其他足以影响承包价之情况。2.2.2 总承包方因疏忽或误解工地情况而引起的索偿或工期延长均不获批准。城市产业（房地产）精细化管理操作手册1552.2.3 总承包方接管工地后应自费清理任何遗留在工地上之废物。2.3 土质情况及勘探报告土质情况及勘探报告2.3.1 任何工程地质勘探报告或其他资料之提供，只作为供总承包方之参考，其资料之准确性及是否适用于整个工地则不予保证。2.3.2 总承包方因上述资料与实际工地情况有差异而引起的索偿或工期延长不会获批准。3 物料和技术物料和技术3.1 物料和技术须物料和技术须符合规格符合规格3.1.1 本工程所用的一切材料、货物和技术须符合306、合同文件规定的种类及标准。3.1.2 总承包方在发包方要求时，须呈交有关资料证明所用的物料是符合第 3.1.1 条款的规定的。3.1.3 发包方可发出指示，要求把任何不符合合同规定的工作或物料运离工地。有关的费用则由总承包方负责。3.1.4 总承包人用于本工程的周转材之木模板进场时必须为全新模板，且经过多次周转使用时结构表观质量仍必须符合质量验收标准，否则业主有权扣除此部分模板材料费。3.2 商品商品合同文件中若述及任何供应单位或商品之名字，旨在指示物料及技术之类别或质量要求，其他单位供应之等质之物料或技术可以使用，惟要得到发包方书面认可。3.3 样本样本/样品样品3.3.1 用于本工程之任何307、物料（含工程量清单设定的料值及工料值）的品质（包括品牌、规格型号），总承包方必须在发出中标通知书后并在使用前四个月得到发包方认可，工程量清单设定的料植及工料值的物料须同时报送三家以上样板及报价供发包方审核。在订购大批物料前，总承包方要免费提供样本/样品作认可之用。3.3.2 在施工前，总承包方须提供各种饰面、光面混凝土、油漆等之样本/样品作为认可之用。3.3.3 总承包须自费把任何未被批准使用的物料在发包方指定的时间内运离工地。3.3.4 总承包方须保存认可的样本/样品在工地，作为以后验收工程的标准。3.3.5 发包方对任何样本/样品之认可，并不会解除总承包方按合同须履行之责任。3.4 代替品308、代替品若制造货物原来规定使用的物料或技术因来源短缺或时间紧逼或有更好的选择，则总承包方可提出使用代替的物料或技术的建议给发包方考虑，发包方有绝对权利批准或不批准，在获得批准之前，代替的建议不能实行。批准了的建议不能增加费用，除非在批准时已获接纳。发包方的任何批准或不批准皆不会减轻总承包方按合同文件所承担的责任。批准应以书面形式发出，否则无效。3.5 专利权和使用费专利权和使用费原订或新增的工程的价款应已包括涉及的任何专利物品、程序或发明的专利权使用费，总承包若触犯或涉嫌触犯任何物品、程序或发明的专利权，而使发包方蒙受索偿、诉讼、赔偿、费用和支出，总承包方须予以补偿。3.6 核对尺寸核对尺寸在任309、何情况下要优先使用图纸上标明的尺寸而不是用比例尺去量度。在展开任何工作或订购任何物料前，总承包方须核实图纸上及现场的所有尺寸，及核实图纸与工程规范之间有没有不符，若发现有任何偏差必须立即以书面通知发包方，由发包方给予指示。发包方不负责总承包方未有充分地审核而引致的虚耗物料、工作或阻延。3.7 试验及检查试验及检查3.7.1 总承包方自费履行合同文件要求他执行之试验及检查和支付合同文件说明要由他人执行城市产业（房地产）精细化管理操作手册156的试验的费用。3.7.2 除合同文件如第 3.7.1 条款已有规定的试验及检查外，发包方亦可发出指示，要求总承包方对任何已完成的工作进行附加试验或检查，而有310、关费用（包括事后修补费用）由发包方承担。惟若该检查或实验证明有关的工作是不符合本合同的规定，则有关费用（包括事后修补费及其他工程引致的修改费）由总承包方承担。3.7.3 总承包方在施工过程中，须按中国有关部门的规定设置各级质量检查人员，并严格按照中国现行有关规定、本合同的构成文件（包括施工图纸及工程规范）的要求进行质量检查。3.7.4 发包方为保证工程的质量，可委托其工程顾问对施工质量进行检查，并可委托中国有关质量监督部门进行质量监督，总承包方须积极配合此等工程质量的检查和监督。3.7.5 双方及质量监督部门的检查人员，在行使监督检查权时须佩带明显的标志。3.7.6 发包方可发出指示，要求总承311、包方把任何已掩蔽的工程挖开检查或对任何物料（不论安装与否）或执行了的工程进行试验，而有关费用（包括事后修补费用）须加在合同总价上，除非合同规范或合同清单已有规定，或除非该检查或试验证明有关的物料或技术是不符合本合同的规定。3.7.7 不符合本合同规定的工程项目，总承包方须返工修理，直至达到标准为止。发包方亦可发出指示，要求把任何不符合本合同规定的工作停止进行或不合格的物料运离工地。3.7.8 如总承包方未曾通知发包方进行检验，就进行下一工序的施工，发包方可以要求再检验，其检验所需费用由总承包方负担。3.7.9 在工程掩蔽前，总承包方须给予发包方最少 24 小时的书面通知并组织发包方、其工程顾问312、及质量监督部门联合进行中间验收。若非如此，发包方将不负责任何事后的挖开检查、试验及修补的费用，亦不会给予任何工期延长。3.8 物料所有权物料所有权已经送抵工地的物料，总承包方不能擅自取回。发包方已经支付了款项的物料的所有权归发包方，但总承包方仍须对它们的遗失或损坏负全部责任。3.9 品质保证品质保证3.9.1 总承包方在提议使用某一类型的材料、构配件、设备时，不论该类型是在合同文件中规定的或是总承包方提议使用的，将被视为保证该材料、构配件、设备在所有正常使用环境下皆是符合发包方的工艺/技术规范。3.9.2 总承包方并被视为保证其所供应的物料是用优质材料和先进工艺制成、全新、未曾用过，并完全符合313、合同文件规定的对质量、规格和性能的要求。4 图纸及工程规范图纸及工程规范4.1 施工文件施工文件4.1.1 合同文件的正本由发包方保管.4.1.2 每当需要时，发包方须免费供给总承包方合理需要的补充技术图纸资料、图纸或细节 2份，作为解释和详述合同文件之用或使总承包方能按本合同执行和完成本工程之用。4.1.3 发包方亦须另外提供总承包方按指定分包合同须供给指定分包人的图纸、技术资料等。4.1.4 总承包方不能把供本合同用的合同文件及补充资料作本合同以外的其他用途，发包方及其工程顾问亦不能把合同单价公开。4.1.5 发包方按本合同发出的证书须发给总承包方。4.2 工程规范工程规范4.2.1 本工314、程须按现行国家、地方、行业之工程规范或标准（以较高者为准）及施工阶段补充的质量技术资料进行施工及验收。城市产业（房地产）精细化管理操作手册1574.2.2 本工程亦须按照图纸上的说明施工。4.2.3 若上述工程规范或标准与“基本措施”的说明互相之间有矛盾，总承包方须遵循较严格的规定。4.3 制配图纸制配图纸、施工图纸等施工图纸等4.3.1 除另有说明外，若有需要，总承包方应远在开始施工前或在发包方书面要求后 14 天内提交足够数量之制配图纸、施工图纸等。发包方可拒绝、认可或更改这些制配图纸，总承包方不会因上述拒绝或更改而取得索偿或工期延长。4.3.2 若任何图纸退回给总承包方作修改，总承包方不315、迟于退回图纸后的 7 天内，将经修改的图纸再呈交给发包方审批。4.3.3 发包方对任何制配翻样图、施工图纸等认可并不会解除总承包方在本合同上的任务及责任。4.3.4 图纸之标准及要求应符合当地之需求及习惯，并能使发包方及当地有关部门满意。4.4 竣工图竣工图总承包方在竣工后 14 天内须提交竣工记录图肆套给发包方自用，并按国家规定提交竣工资料归档（末提供竣工资料前档案馆所需之押金由总承包方负责垫付）。按保修完成证书之发出而须支付的款项须在提交上述图纸及资料后才会发放，不论在本合同内是否另有规定。4.5 工地上文件工地上文件4.5.1 总承包方须把一整套的合同图纸、合同规范和没有单价的工程量清单316、连同工程开始后签发的一切指示、附加图纸、补充技术资料和细节存放在工地，以便发包方及其工程顾问可随时查阅参考。4.5.2 总承包方须把图纸固定在硬纸板上或用其他适宜的方式整齐及有条理地存放起来。4.6 操作及维修等手册操作及维修等手册总承包方须在本工程竣工之前向发包方提交有关本工程各系统、设备等的操作、维修、紧急程序及修补等手册，并负责训练发包方的有关人员对于本工程的操作，维修及紧急程序等。指定分包单位执行的分包工程的相关工作，由指定分包单位负责。5 施工组织部署施工组织部署、进度计划表及报告进度计划表及报告5.1 施工组织部署及进度计划表施工组织部署及进度计划表5.1.1 总承包方须在接到发包317、方发出委托其承包本工程的书面通知后 7 天内提交详细的施工组织部署及进度计划表说明其采取的施工方法、程序、分段和次序及每个阶段估计需要的时间给发包方认可。5.1.2 若在工期间有特殊情况出现，发包方认为必须修改己认可的施工组织部署及进度计划表，总承包方须按发包方要求修改其施工组织部署及进度计划表，并在 4 天内提交。5.1.3 为了维持工程进度及在需要时修改施工进度计划表，总承包方须在其本身或其分包人的工程或物料供应有延误迹象时及时通知发包方。5.1.4 施工组织部署及进度计划表（包括修改）的提交及发包方的认可皆不会解除总承包方在合同中的任务和责任。合同说明的完工日必须严格遵守。5.2 每周报318、告每周报告总承包方须每周向发包方提交报告，详细说明工程（包括指定分包工程及指定供货人的供货）的进度、需要的资料及要求的工期延长等。报告内要列明与进度计划表偏差的地方，提出实际及预期延误的理由，并提出相应补救措施。5.3 每日报告每日报告5.3.1 在整个合同期间，总承包方须每天向发包方提交报告，记录工地上每个工种（包括指定城市产业（房地产）精细化管理操作手册158分包工程）雇用工人及使用机械的数目、运到工地的物料数量（包括指定供货单位的物料）及整天的天气。5.3.2 每日报告的格式要在工程开始前提交发包方认可。5.3.3 发包方若有工程监督或其他代表派驻工地时，每日报告要经发包方的工程监督或其319、他代表审阅和签字。5.4 进度照片进度照片总承包方须按发包方要求的时间向发包方提交工程进度照片。6 管理管理6.1 项目经理项目经理（或项目负责人或项目负责人）总承包方须时刻都有一称职的项目经理（或项目负责人）长驻工地处理一切问题。发包方给予他的任何指示将视为有效地给了总承包方。项目经理（或项目负责人）的人选须由发包方批准，并在未得发包方同意前不能更换。6.2 发包方代表发包方代表发包方有权委派代表代替他执行本合同授予的工作和权力。有关委派须以书面通知总承包方。6.3 工程监督工程监督6.3.1 发包方有权委派工程监督在工地现场负责视察本工程，总承包方须给予一切合理的设施，使其能履行责任。6.320、3.2 工程监督给总承包方或其他工地总管的任何指令并无效力，除非发包方在该指令发出后 7天之内以书面追认，则该指令于追认日起视为发包方的指示。6.4 人力人力6.4.1 总承包方须自己及要求任何分包人在工地雇用：6.4.1.1 对本身工作有经验及有领导能力的技术及管理人员；6.4.1.2 正确准时执行保修工程所需的熟练工人。6.4.2 发包方有权反对及要求总承包方及任何分包单位撤换不守行为规则或不称职或疏忽或发包方认为其雇用是不恰当的人员。未有发包方书面准许，不可再用此等人员。6.4.3 任何人员调离后，必须由发包方认可之称职人员替代。6.5 发包方及其工程顾问进出工地发包方及其工程顾问进出工321、地发包方及其工程顾问的获授权代表人员在合理时间有权随时进入工地，或进入总承包方进行与本工程有关的准备工作的厂房或其他地方。若工作在总承包方的分包单位的厂房或其他地方进行，总承包方须尽可能在有关分包合同中赋予前述人员同样的权利，并须执行一切合理的措施使该权利得以实行。6.6 总承包人必须为各指定分包工程和独立工程的承包人提供协调配合服务和管理工作，总承包人协调如不按约定的要求向各指定分包工程和独立工程的承包人提供协调配合服务和管理工作，则业主将对未完的协调服务工作指派其他承包人完成，所发生的实际费用将由总承包人工程款中扣除且不给予返还，且业主有权按实际发生的费用乘 10%收取费用作为业主的管理费322、，并有权对总承包人处以 1,0002,000 元/次（宗）的违约处罚。7 价款价款7.1 计价基础计价基础7.1.1 计价基础以合同图纸（本合同文件中已说明不包括的项目除外）及合同规范要求为准，工程量清单明细项目及数量只作参考性质，并视作总承包人之提供及计算量，此等项目明细及工程量数量的任何错误、差异皆为投标人之风险，不作调整。但下述项目，暂以工程量清单所载的资料城市产业（房地产）精细化管理操作手册159及数量为准并作为工程更改计费的基础，即使图纸未包括此等项目或显示的数量存有差异：7.1.1.1 所有暂定数量项目；7.1.1.2 所有清单载有而投标图纸遗漏的项目。7.1.1.3 工程量清单除323、供本合同用外，总承包方不能把有关的资料作其他用途。7.1.2 工程量清单：7.1.2.1 包含在合同总价内的工程的品质和数量乃以合同图纸或合同规范为准。工程量清单所说明的只作为解释或补充之用。7.1.2.2 工程量清单内的数量，如非说明是“暂定数量”的，便全都是确定数量，在结算时不再重新量度。7.1.2.3 工程量清单内注明是“暂定数量”的项目在结算时按最后发出之图纸量度，并按有关的合同单价计价。暂定数只为估计，其准确性不获保证。若最后的工程数量与原本暂定数量有所差别，用于计价之合同单价不会调整，工期亦不会调整。7.1.2.4 总承包方不能只根据工程量清单所述数量及尺寸而不参考图纸或不进行实地324、量度而订购物料或进行施工。总承包方因不采取这些步骤而引致有错误或虚耗物料或工作，须自负后果。7.1.3 若合同图纸和合同规范、工程量清单互相之间有矛盾，在解释本合同总价所含的内容时，以合同图纸和合同规范为准,工程量清单仅供解释或补充之用。总承包方若发现矛盾或错误时，须立刻以书面通知发包方，由发包方澄清，并按发包方指示执行。工程量清单或合同图纸或合同规范的任何字眼上或数字上的错误或遗漏皆不能使本合同失效，亦不会全部或部分免除总承包方按照合同文件所承担的工作或责任。7.2 合同总价合同总价7.2.1 合同总价为包干价除按本合同的规定外，不能作任何调整；不会因人工费、物价、费率或汇率的变动而有所调整325、；亦不会因任何合同总价的计算错误，不论是算术上的错误还是其他错误，皆视为已获双方接受。7.2.2 合同包干总价已综合考虑并包括但不限于以下费用：1.机械进退场费和安拆费；2.停工、窝工之人工、机械补偿费（业主报建原因造成长期停工除外）；3.赶工补偿费；4.日间照明施工、地下室（暗室）施工增加费；5.场内料具二次运输增加费；6.工程用水加压措施费，临时停水停电补偿费；7.建筑垃圾清理、外运及排放费；8.材料进场检测检验费、材料（含总承包人自购和业主供应的材料）质监及监理见证取样检测检验费；9.施工期间的地下水、污水及雨水的抽水和及排放费；10.安全文明施工费用（含场地硬地化、施工围墙及门卫、洗车326、槽）；11.工程成品保护费；12.工程完工后场地清理和外墙清洗费。7.2.3 合同总价并不包括指定项目价格，但本合同的工程范围则包括此等价款所指涉涵盖的工作。总承包方在本合同的责任均须包括此等工作在内。有关这些工作的指涉范围、计价和付款等，另见第 7.4 条款。7.2.4 除非另有规定，总承包方的价格须包括执行和完成合同文件所述的工作，亦包括不能或缺的所有附带工作及费用，不论它们是否在合同文件中有所说明，亦不论它们是否在签订合同时可以预料到。7.3 设计变更设计变更7.3.1 发包方有权发出指示要求作出设计变更。除得发包方指示外，总承包方不能擅自作出设计变更，任何发包方要求的设计变更皆不会使本327、合同失效。7.3.2 本合同内“设计变更”一词意指合同文件所绘画或说明的工程在设计、品质和数量上的改变，包括因此而发生的工程数量的改变，其供应的物料的类别、标准的改变，和已完成的工作的城市产业（房地产）精细化管理操作手册160改变或送抵工地的物料的拆除及运离（不合规格的工作或物料除外）。7.3.3 发包方有权对指定分包工程（或指定供货单位）发出指示要求其作出设计变更或确认设计变更，惟此等设计变更的发出或确认应直接发给总承包方，同时将付本抄送给相关的指定分包单位（或指定供货单位）；总承包方未得发包方书面同意，不能给予指定分包工程任何设计更改指示或确认设计更改，也不能在未得发包方书面同意前向指定分328、包单位（或指定供货单位）发出指示或确认工程费用增减。7.3.4 对指定分包工程（或指定供货单位）设计变更的发出或确认涉及到工程费用的增减由发包方直接确定，发包方拥有绝对的权利确定此等设计变更费用的权利。7.4 暂定款及指定项目暂定款暂定款及指定项目暂定款7.4.1（不适用）7.4.2（不适用）7.4.3“指定项目暂定价”所指涉涵盖的内容是一些指定分包工程或指定供货合同的货物。7.4.4（不适用）7.4.5 有关指定项目暂定价所指涉涵盖的工作的价款将不会包括在总承包合同的总价内，亦不会在总承包合同的结算价内。支付款项方式是由发包方审批后，经总承包方确认，由发包方直接支付给有关的指定分包单位或指定329、供应单位。7.5 增减费的计算增减费的计算7.5.1 若因发包方要求的设计变更，工程数量有所增加或减少或工作品质有所改变，而有关工作与合同原来工作相类似，则其增减费用按合同原来的单价或采取原来的单价为换算基础计算。若没有适当的换算基础，则按 7.5.2 款计算，得出此等新的单价。合同总价及付款额按增减费用调整。7.5.2 若发包方认为合同工程量清单中没有可供换算的类似单价,则按下列方法计算：7.5.2.1 按计算人工、材料消耗数量,但不得计算机械台班消耗量和使用费.7.5.2.2 按当期公布的人工单价7.5.2（a）款计算的人工消耗量,得出新单价的人工费.7.5.2.3 按当期公布的材料单价,330、在将单价下调 5%后7.5.2（a）款计算的材料消耗量,汇总得出新单价的材料费.7.5.2.4 将 7.5.2（b）款计算出的人工费加上 7.5.2（c）款计算出的材料费后1.15 得出新的单价（注：综合费率 15%包括各种间接费、管理费、利润和税费等）。7.5.3（不适用）7.5.4 发包方要求时，总承包方须在发包方发出书面要求后 7 天内呈交草拟中的设计变更所指工作的费用预算。发包方后来发出要求执行该草拟的设计变更所指工作并不代表该预算获得接纳。7.5.5 若发包方要求，总承包方须把第 7.5.4 条款所指的费用预算之详细计算资料呈交发包方审核和确定。该计算资料须包括套用单价的详细分析.7331、.6 总承包方的索偿总承包方的索偿7.6.1 在引致有索偿的事件发生后 14 天内.总承包方须向发包方提出有索偿的意向,并在具体计算索偿额后（一个月内）提交索偿的具体计算资料。总承包方迟提出或迟交资料的索偿将不获考虑。7.6.2 以下事项各按其它条文处理，并不视作本条款所述之索偿：7.6.2.1 设计变更对合同总价的增减按第 7.5 条处理；7.6.2.2 工期延长所引起之直接损失和/或增加费用按第 9.5.2 条处理；7.6.2.3 有关保险事宜之索赔按保险条款处理。城市产业（房地产）精细化管理操作手册1617.7 发票发票、收据收据发包方要求时，总承包方须提交任何物料或分包费用的发票、收据332、等的正本及副本一份。正文在核对副本后会立刻发还。7.8 加班加班7.8.1 合同总价已包括必须的加班工作以使本工程能在完工日之前完成。以后补偿加班费的要求将不获考虑。7.8.2 总承包方须向有关政府单位申请并以书面通知发包方加班工作。8 保险及担保保险及担保8.1 人身财产人身财产的损伤和发包方的保障的损伤和发包方的保障总承包方须对与本工程有关或本工程进行期间发生或本工程引致的人身伤亡及财产损坏负费用、责任、损失、索偿或诉讼的法律责任，并须保障发包方免负该等责任，除非有关伤亡是发包方或其应负责的人所引致的。8.2 工程一切险和第三者责任险工程一切险和第三者责任险在不影响或减低总承包方按第 1.333、1、1.2 及 8.1 条款所承担的义务、工作和责任的同时，总承包方或发包方须按附表的规定由其中一方投有及维持工程一切险及第三者责任险。8.2.2 前述两项保险须包括发包方、总承包方及其分包人（不论是否发包方指定的）连同发包方所委任的其他承包人为被保险人，并须包含有“交叉责任”条款，说明承包人同意放弃向个别被保险人追讨赔偿的权利。8.2.3 投有的一切险须符合以下要求：（a）保险单内一切险部分须赔偿本工程（包括临时建筑物和所有送到工地上或临近本工程用的物料）在施工期间的一切损坏，并赔偿在保修或保养期内，因完工前施工期间发生的原因，或总承包方或其分包人在执行保修的义务和工作期间，对本工程所造成的损坏。（b）投保额须相等于合同总价加指定分包工程合同总价、独立工程合同总价、顾问费及残砾清理费赔偿额，其额度按附表的规定。该保险须包含有一可自动增加投保额 10%的增值条款。（c）总承包方须负责保险单