1、济南世联怡高物业顾问有限公司济南世联怡高物业顾问有限公司2012012 2年年3 3月月华润项目华润项目整体定位方向及物业发展建议整体定位方向及物业发展建议1世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼 0532-68619001 www.sz-19平方公里整体定位方向平方公里整体定位方向北地块发展方向研判北地块发展方向研判报告结构报告结构北地块物业发展建议北地块物业发展建议2世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼 0532-68619001 www.sz-19平方公里整体定位方向平方公里整体定位方向19平方公里解读平方公里解读华润品牌解读华润品牌解读济南城市发展2、解读济南城市发展解读报告结构报告结构3世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼 0532-68619001 www.sz-华润置地简介20092009中国大陆在港上市房地产公司综合实力TOP10中国大陆在港上市房地产公司投资价值TOP102004200420082008中国蓝筹地产企业20092009华润置地有限公司是华润集团旗下的地产业务旗舰，是中国内华润置地有限公司是华润集团旗下的地产业务旗舰，是中国内地最具实力的综合型地产开发商之一。地最具实力的综合型地产开发商之一。4世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼 0532-68619001 www.sz-华润3、置地简介总资产960亿港元截止到2009年12月31日净资产390亿港元土地储备2210万平方米正发展项目超过50个进入内地26个城市The Total Assets of 96 BillionNet Assets of 36 billion Reservation of 22Million Square Meters of LandDeveloping 50 Projects in 20 Cities Of The Mainland 具备强大的资金实力和资源整合能力。具备强大的资金实力和资源整合能力。5世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼 0532-68619001 ww4、w.sz-产品体系橡树湾学府系列：橡树湾学府系列：毗邻百年名校，拥有浓郁的文化氛围，代表作品北京橡树湾、厦门橡树湾、武汉橡树湾。橡树湾英伦系列橡树湾英伦系列：以其成熟优雅的居住环境，创造华润置地推广异域风格的成功口碑，是华润置地高端住宅象征。代表作品上海橡树湾、武汉中央公园、沈阳中央公园、福州橡树湾。凤凰城精品都市系列凤凰城精品都市系列：华润置地来到城市中心、借助综合资源绝对优势，定位国际化高端产品，代表作品武汉凤凰城、北京凤凰城、上海滩花园、合肥幸福里。华润成熟的产品线和强大的产品研发能力，确保了华润扩张过程华润成熟的产品线和强大的产品研发能力，确保了华润扩张过程中的产品竞争力和创新力。中的5、产品竞争力和创新力。6世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼 0532-68619001 www.sz-产品体系万象城都市综合体：万象城都市综合体：由购物中心（万象城）、写字楼（华润大厦）、高级公寓、高级酒店组成，以万象城品牌为代表的购物中心，为华润置地树立了良好的品牌信誉，为所在城市带去了首屈一指的高端商业中心。百万平米城中城系列：百万平米城中城系列：占有城市一线资源，具有优越景观环境，体量超大的地块；华润置地将其打造为极致生态作品，推动城市魅力的再塑，改变人们的生活品质。代表作品：成都24城、重庆24城、大连海中国、北京翡翠城等。特色高端产品系列：特色高端产品系列：占据绝6、对稀缺资源；华润置地怀着对稀缺资源的珍视、对建筑生命的尊重，及对人居空间的深刻理解，呈现至尊之作。代表作品：宁波卡纳湖谷、苏州平门府、大连星海湾一号。华润成熟的产品线和强大的产品研发能力，确保了华润扩张过程华润成熟的产品线和强大的产品研发能力，确保了华润扩张过程中的产品竞争力和创新力。中的产品竞争力和创新力。7世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼 0532-68619001 www.sz-华润资源华润资源顶级酒店顶级酒店顶级商务顶级商务商业配套商业配套顶级豪宅顶级豪宅拥有柏悦、君悦、艾美等国拥有柏悦、君悦、艾美等国际顶级酒店资源，华润自有际顶级酒店资源，华润自有木棉花酒店品7、牌，木棉花酒木棉花酒店品牌，木棉花酒店出于澳洲设计师之手是时店出于澳洲设计师之手是时尚、简约、舒适的酒店是品尚、简约、舒适的酒店是品味的象征。味的象征。华润大厦是一座国际标华润大厦是一座国际标准甲准甲5A5A级写字楼，以其级写字楼，以其高智能的硬件标准和规范高智能的硬件标准和规范周到的物业服务赢得世界周到的物业服务赢得世界世界世界500500强企业进驻，目强企业进驻，目前共有前共有6 6座华润大厦，分座华润大厦，分布于香港、深圳、北京等布于香港、深圳、北京等城市。城市。HOPSCAHOPSCA万象城集酒万象城集酒店、写字楼、生态公园店、写字楼、生态公园(Park)(Park)、购物中心、会、购8、物中心、会所、城市超级寓所所、城市超级寓所 为为一体的综合性城市多维一体的综合性城市多维空间，世界上最先进的空间，世界上最先进的商业地产开发模式。商业地产开发模式。顶级豪宅典范包括橡树湾顶级豪宅典范包括橡树湾英伦系列、特色高端系列，英伦系列、特色高端系列，这些产品讲究对资源的绝对这些产品讲究对资源的绝对占有，品质的极致把握，代占有，品质的极致把握，代表作品有宁波卡纳湖谷、苏表作品有宁波卡纳湖谷、苏州平门府、大连星海湾一号州平门府、大连星海湾一号华润资源华润集团的强大资源，世联认为可以落实到兴隆庄项目的包括：顶华润集团的强大资源，世联认为可以落实到兴隆庄项目的包括：顶级酒店资源、甲级商务资源、高9、端商业配套资源、顶级高端产品资级酒店资源、甲级商务资源、高端商业配套资源、顶级高端产品资源等。源等。8世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼 0532-68619001 www.sz-华润资源华润具备成熟的旅游地产开发经验，以华润具备成熟的旅游地产开发经验，以“自然、生态、环保、文自然、生态、环保、文化化”为主题打造的国际性生态型热带海滨旅游度假区为主题打造的国际性生态型热带海滨旅游度假区海南石海南石梅湾，其成功的操作经验可以为兴隆庄旅游地产项目提供参考。梅湾，其成功的操作经验可以为兴隆庄旅游地产项目提供参考。9世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼 05310、2-68619001 www.sz-19平方公里整体定位方向平方公里整体定位方向19平方公里解读平方公里解读华润品牌解读华润品牌解读济南城市发展解读济南城市发展解读报告结构报告结构10世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼 0532-68619001 www.sz-经济发展水平济南济南链接京沪，地理位置优越，为沿海大省省会级城市，但链接京沪，地理位置优越，为沿海大省省会级城市，但由于种种原因，济南的经济发展水平在环渤海经济圈中处于由于种种原因，济南的经济发展水平在环渤海经济圈中处于中下游，落后于同省城市青岛。中下游，落后于同省城市青岛。北京北京天津天津青岛青岛济南济南淄博淄博11、威海威海20042004年年4283.32931.882163.81618.91147.061008.8120052005年年6814.53663.862695.51876.51515.181169.7720062006年年7720.34337.733206.582185.11645.271368.5320072007年年9006.25018.283786.522554.31945.021583.4520082008年年104886354.384436.183017.42316.781780.35环渤海经济圈代表城市环渤海经济圈代表城市GDPGDP比较（亿元）比较（亿元）11世联怡高物业顾问有12、限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼 0532-68619001 www.sz-青岛青岛济南济南济南处于环渤海经济圈层最边缘蓝色经济圈对济南利好不大青岛青岛济南济南与山东有关的三大国家战略经济圈：东北亚经济圈、环渤海经济圈、半岛蓝色经济圈。济南在国家重点扶持的几大经济圈中地位不突出，落后于青济南在国家重点扶持的几大经济圈中地位不突出，落后于青岛、烟台，存在边缘化倾向。岛、烟台，存在边缘化倾向。城市发展地位12世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼 0532-68619001 www.sz-济南济南是国内为数不多的集山、泉、湖、河自然资源与历史人文资是国内为数不多的集山、泉、13、湖、河自然资源与历史人文资源于一体的省会级城市，但由于种种原因，济南并没有展示出她应有源于一体的省会级城市，但由于种种原因，济南并没有展示出她应有的面貌，旅游开发水平较为落后。的面貌，旅游开发水平较为落后。城市旅游资源截止2009年末，济南国家AAAA级旅游景点有七处：大明湖、千佛山、趵突泉、百脉泉、跑马岭、灵岩寺、红叶谷，而同期青岛国家AAAA旅游景区有16处。统计公报显示：2009年济南旅游总收入256.5亿，而同期青岛旅游总收入489.1亿，烟台为273.7亿。千佛山大明湖百脉泉趵突泉13世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼 0532-68619001 www.sz-14、济南和省内主要旅游城市相比，旅游收入并不突出，仍济南和省内主要旅游城市相比，旅游收入并不突出，仍存在很大的发展空间和机会。存在很大的发展空间和机会。游客平均花费对比（元游客平均花费对比（元/人）人）济南与省内主要旅游城市发展现状的比较（济南与省内主要旅游城市发展现状的比较（2009年）年）城市旅游收入城市当年GDP（亿元）市场规模（万人数）旅游收入（亿元）占比GDP济南3351.42823256.57.7青岛4890.33903.4489.110淄博2473.12057162.16.6烟台3728.72762.7273.37.3潍坊2727.82313.4189.87泰安1715.72321.15、8188.111威海1969.41838.6188.69.6日照861.71723.7101.711.8济南济南淄博淄博潍坊潍坊烟台烟台威海威海青岛青岛日照日照泰安泰安数据来源：中国旅游统计年鉴、世联怡高研究14世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼 0532-68619001 www.sz-济南济南南京南京福州福州厦门厦门济南和同级别省外城市相比，居民出游热情高，但目前度假济南和同级别省外城市相比，居民出游热情高，但目前度假旅游比例很低，仍有很大的发展空间，对度假物业及产品会旅游比例很低，仍有很大的发展空间，对度假物业及产品会有较大的需求空间。有较大的需求空间。济南与国内同16、级别城市居民国内出游发展现状的比较（济南与国内同级别城市居民国内出游发展现状的比较（2009年）年）城市度假需求城市人均GDP（美元)出游率（出游人数占比人口）平均花费（元）观光旅游占比度假旅游占比济南7373241.44601.452.18.5郑州643917.57842.750.42.1南京809272.881814.1744.924.9福州539391.251150.8131.626.2厦门9427121.491059.0624.67.5郑州郑州生活度假生活度假休闲度假休闲度假观光旅游观光旅游理念理念度假度假需求需求$300$300人均人均 GDP GDP$1000$1000$3000$17、3000$5000$5000增长见识，享受视觉愉悦；感官接触表面感受，“拍照留念”的方式旅游是一种奢侈品观光是旅游的核心旅游是一种选购品休闲放松是主题旅游是一种生活方式，是生活的必需释放压力，舒缓心情，自我调节；住宿酒店，参与活动，融入氛围体验生活，享受人生，交际方式；旅游置业，生活化的度假方式度假方式度假方式升级路径升级路径数据来源：中国旅游统计年鉴、世联怡高研究15世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼 0532-68619001 www.sz-16舜耕国际舜耕国际会展中心会展中心济南国际济南国际会展中心会展中心鱼翅皇宫鱼翅皇宫大酒店大酒店喜来登喜来登大酒店大酒店银座索菲18、银座索菲特大酒店特大酒店倪氏海鲜倪氏海鲜大酒店大酒店净雅大净雅大酒店酒店净雅大净雅大酒店酒店舜和国际舜和国际大酒店大酒店贵和皇冠假贵和皇冠假日大酒店日大酒店舜耕山庄舜耕山庄城市高端配套城市高端配套随着十一届全运会的召开，济南城市建设得到了快速发展，但随着十一届全运会的召开，济南城市建设得到了快速发展，但仍缺乏与省会城市相匹配的顶级酒店、顶级商务、顶级餐饮、仍缺乏与省会城市相匹配的顶级酒店、顶级商务、顶级餐饮、顶级度假等功能集中的顶级度假等功能集中的“城市区域名片城市区域名片”。山东大厦山东大厦会展会展顶级餐饮顶级餐饮五星酒店五星酒店16世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼 19、0532-68619001 www.sz-17五星级酒店五星级酒店位置位置年份年份规模规模贵和皇冠假日大酒店历下区天地坛街3号2004年300间客房（74间吸烟房/144间非吸烟房/56间双人房/244间单人房）银座索菲特大酒店历下区泺源大街66号 1999年326套客房山东大厦济南市区南部，泉城公园之中 2002年大厦拥有客房571间/套，济南喜来登大酒店济南东部新城新兴的商务、休闲和运动区中心地带 2009年共设 410 间客房与套房，拥有超过 3,500 平米的多功能空间 会展中心会展中心位置位置面积面积年份年份舜耕国际会展中心坐落于济南市“国宾馆”舜耕山庄院内，济南舜耕路28号 建筑面20、积4.1万平米，展览面积2万平方米，可容纳1000个国际标准展位；可停放150辆车；会议面积6000平方米2002年济南国际会展中心座落于济南高新技术产业开发区中心地带 会展中心总占地300亩，总建筑面积34.3万平方米，展馆建筑面积15万平方米，可设近3000个国际标准展位。室外可以搭建1000个国际标准展位，配套停车场可停放车辆630辆。2005年酒店：除喜来登外，其余的四所五星级酒店建筑年份比较早，品质、服务等方面也很一般。相对与国内同等级城市，济南缺乏顶级酒店。济南现在只有两个大型会展中心，而且建筑年份较早，体量偏小，已不能满足市场需求城市高端配套 以酒店和会展为例以酒店和会展为例1721、世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼 0532-68619001 www.sz-20092009年济南人均年济南人均GDPGDP达到为达到为73737373美元，城镇化水平美元，城镇化水平60%60%，处于主动郊区化的迅速发展阶段，高收入人群开始在环境良处于主动郊区化的迅速发展阶段，高收入人群开始在环境良好的郊区置业。好的郊区置业。城市化城市化被动郊区化被动郊区化主动郊区化主动郊区化l城市中心拥有最优越的可达性和区位优势l 城市要素向中心聚集l 城市中心规模经济，涵盖了城市商务、商业、金融贸易、教育等所有城市功能l有城市更新改造背景形成大量购房需求l政府同时大量投资基础设施22、与捷运系统建设l在全市中低价房分布中郊区占到绝对比重阶段划分阶段划分城市特征城市特征指标特征指标特征居住消费特征居住消费特征人均收入(GDP)/美元60006000，城市化率，城市化率70%70%追求生活质量阶段，追求生活质量阶段，对物业的要求不仅停对物业的要求不仅停留在居住的要求，开留在居住的要求，开始出现度假居所，投始出现度假居所，投资物业等等。资物业等等。大都市，城市群大都市，城市群l城市出现多个中心l副都心的出现l多个城市共同发展城市发展趋势：城市中心区发展进一步完善，周边郊区成为未来发展的主城市发展趋势：城市中心区发展进一步完善，周边郊区成为未来发展的主流方向，城市高收入阶层开始向资23、源优良的郊区主动外溢。流方向，城市高收入阶层开始向资源优良的郊区主动外溢。城市置业趋势18世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼 0532-68619001 www.sz-在城市功能空间拓展进程中，东拓占先；西进紧跟，是未在城市功能空间拓展进程中，东拓占先；西进紧跟，是未来几年发展重点；北跨相对缓慢，重点打造滨河新区；南来几年发展重点；北跨相对缓慢，重点打造滨河新区；南控持续，保护生态资源，发展特色旅游。控持续，保护生态资源，发展特色旅游。区域区域热点片区热点片区东部东部奥体-文博片区唐冶片区南部南部兴隆片区九曲片区西部西部西客站片区大学科技城北部北部滨河新区华山片区城市新规24、划中中优优西进西进南控南控小清河片区大学科技园高铁区九曲片区黄河北市镇东拓东拓唐冶新区兴隆奥体文博高新区济南城市新规划已报国务院审批，济南城市实施“东拓、西进、南控、北跨、中优”的城市空间发展战略。规划要点规划要点：一城两区：一城两区：东部新区、主城区、西部新区一城六片：一城六片：古城和商埠区、大学园博片区、西客站片区、滨河片区、奥体文博片区、贤文汉峪片区和唐冶章锦片区三个带状区规划：三个带状区规划：南部山区、中部平原和北部黄河沿岸三个带状区域，分别定位为南部山区保护发展带、中部城市空间与产业发展带、北部黄河保护发展带。19世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼 0532-625、8619001 www.sz-西进西进南控南控北跨北跨高新城高新城政务城政务城东拓东拓工业城工业城交通枢纽交通枢纽商贸商贸文化休闲文化休闲新城新城老城区老城区滨河新区滨河新区高端旅游高端旅游居住新城居住新城城市城市政务中心政务中心、城、城市市CBDCBD集群集群、城、城市市中高居住区中高居住区TODTOD新城，山东新新城，山东新门户门户，泉城新商，泉城新商埠，城市新中心。埠，城市新中心。未来政府最重视未来政府最重视的规划片区。的规划片区。政府重点政府重点生态保护区生态保护区济南生态济南生态旅游功能区旅游功能区济南最济南最高端豪宅区高端豪宅区片区地位分析北跨桥头堡北跨桥头堡，形成新的济南大，形成26、新的济南大规模、大众化居住组团。规模、大众化居住组团。20世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼 0532-68619001 www.sz-片区价值分析东部东部西部西部南部南部北部北部中部中部旅游资源旅游资源蟠龙山森林公园、锦屏山森林公园、辛弃疾纪念馆、龙洞、济南植物园、七星台齐长城、双山汉墓、孝堂山、五峰山、小娄峪千佛山、卧虎山、锦绣川水库、红叶谷、四门塔、九顶塔、野生动物园、千年古刹灵岩寺、菠萝峪、七星台、大小门牙、三王峪、水帘峡、九如山 等景区黄河、小清河、华山景区趵突泉、大明湖、黑虎泉、解放阁、泉城广场、护城河住宅均价住宅均价9327元/平米8608元/平米1235027、元/平米7800元/平米12140元/平米交通条件交通条件主次干道57条，经十路大动脉、地铁规划中地铁1、2、6号线均经过东部济南对外交通西门户，包括公路客运、高铁、轨道交通中1号线、6号线、7号线三条轨道交通线路将穿越西部城区英雄山路、二环路、舜耕路、旅游路为主要交通干线。地铁规划中3号线经过南部。拥有小清河北路、明湖北路、经一路及其西向延长线、历山北路、济泺路城市一级主干路，BRT1、2号线路，规划地铁3、5号线。路网密集、BRT快速路通畅、规划的地铁均经过市中心。但是人流密集仍然面临交通问题政府规划政府规划奥体文博政务规划唐冶新城规划高新区规划西客站规划大学城规划生态观光农业兴隆旅游片区28、规划小清河综合治理华山景区规划泉城风貌带护城河综合治理南部片区在旅游资源、住宅档次上明显占据优势南部片区在旅游资源、住宅档次上明显占据优势21世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼 0532-68619001 www.sz-政府规划力度交通条件旅游认可度景观资源市政配套南部千佛山板块东部片区西部片区产品档次片区价值对比南部片区优势：景观、豪宅区、旅游认可度高；劣势：交通南部片区优势：景观、豪宅区、旅游认可度高；劣势：交通配套、政府规划力度。片区价值点：旅游开发、高端豪宅！配套、政府规划力度。片区价值点：旅游开发、高端豪宅！北部片区22世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号29、府都大厦10楼 0532-68619001 www.sz-19平方公里整体定位方向平方公里整体定位方向19平方公里解读平方公里解读华润品牌解读华润品牌解读济南城市发展解读济南城市发展解读报告结构报告结构23世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼 0532-68619001 www.sz-区位属性处在南部生态区与城区的结合处，为城市近郊大规模旧城改造项目；处在南部生态区与城区的结合处，为城市近郊大规模旧城改造项目；处于经十路以南、英雄山路以东形成的传统富人区，属于千佛山豪宅处于经十路以南、英雄山路以东形成的传统富人区，属于千佛山豪宅板块延伸地带，链接东部新城。板块延伸地带，链接30、东部新城。奥体板块奥体板块千佛山板块千佛山板块高新板块高新板块24世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼 0532-68619001 www.sz- 京京沪沪高高速速绕城高速绕城高速济青高速济青高速绕绕城城高高速速城际交通便捷，通过绕城高速东北去机场、西去东三角、北往京津；城际交通便捷，通过绕城高速东北去机场、西去东三角、北往京津；市内交通有局限，因处济南二环边缘，路网稀疏，通往市中心区只能市内交通有局限，因处济南二环边缘，路网稀疏，通往市中心区只能通过舜耕路通过舜耕路,去往二环东路方向不通公交车。去往二环东路方向不通公交车。交通条件25世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路31、8号府都大厦10楼 0532-68619001 www.sz-片区具备规模庞大纯天然自然景观，包括峰回路转的山体资源和可片区具备规模庞大纯天然自然景观，包括峰回路转的山体资源和可塑性强的水体景观；塑性强的水体景观；目前山体植被率低，略显荒凉，景观观赏性较差。目前山体植被率低，略显荒凉，景观观赏性较差。兴隆庄鸟瞰兴隆庄鸟瞰水体资源水体资源山体资源山体资源自然资源26世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼 0532-68619001 www.sz-南部山区的舜文化、泉文化、佛文化和兴隆庄的酒文化为片区南部山区的舜文化、泉文化、佛文化和兴隆庄的酒文化为片区铸就了深厚的文化底蕴，使片32、区具备齐鲁传统文化印象。铸就了深厚的文化底蕴，使片区具备齐鲁传统文化印象。南南部部山山区区泉文化泉文化“齐多甘泉，冠于天下”、“家家泉水，户户垂杨”泉水和市井交织形成了独特的泉文化，代表了灵性与活力，永不退缩的精神，是济南城市最靓丽品牌和特色。而济南泉水的源头则是南部山区，南部山区的降水，为山上的植被所维持，慢慢渗入地下的保水层，形成承压水，地下水由于地势的原因由南向北流，市区地势低洼，压强变高，于是水流便从地层薄弱与裂隙处涌出，形成了冠绝天下的济南泉水。泉文化是济南的品牌，南部山区的泉脉文化则是济南文化之魂。舜文化舜文化舜文化是道德文化之源，它的精神核心是“德为先，重教化”。舜帝是道德文化的33、鼻祖。史记谓“舜耕历山，渔雷泽”。历山即千佛山，舜井街的舜井和舜祠，是济南舜文化底蕴最深厚、最丰富的所在。舜文化是齐鲁文化的代表，也是济南景观的主旋律。舜耕山庄千佛山佛文化千佛山佛文化济南南部千佛山、大佛山（慧山）具有厚实的史料和文物支持，从北魏时期到北宋时期的佛教石刻都有，包括南部山区的佛教石刻，和开元寺、千佛山黄石崖佛教石刻等。兴隆庄有七十二胡同、七十二眼井、七十二土堆、七十二孔窑，这里还有悠久的酿酒历史，被称为“别样小济南”。“酒神”杜康与济南，少康，又名杜康，夏朝人，字仲宇，出生在娘家有仍氏部落(今山东省济南市东南部兴隆庄附近)。“佳酿必有佳泉”。兴隆庄处古老而神秘的村落与酒有着不解的34、渊源。自古以来，当地村民承民间传统手工秘艺，师法自然，以泉水入酒，传其美酒被誉为“兴旺之酒”、“发达之酒”。兴隆文化兴隆文化兴隆酒翁人文资源27世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼 0532-68619001 www.sz-资源稀缺型片区19平方公里平方公里规规模模千佛山豪宅延伸千佛山豪宅延伸片片区区济济南南部郊南南部郊区区板板块块丰富的文化丰富的文化资资源源相相对对局限的局限的交通配套交通配套本体价值界定具备打造功能复合的城市旅游地产的先天条件具备打造功能复合的城市旅游地产的先天条件28世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼 0532-68619001 35、www.sz-资源稀缺型片区开发运营案例研究（一）资源稀缺型片区开发运营案例研究（一）东部华侨城东部华侨城天麓天麓29世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼 0532-68619001 www.sz-u由华侨城集团投资由华侨城集团投资 50 50亿元人民币精心打造坐落于深圳滨海度假区大梅沙亿元人民币精心打造坐落于深圳滨海度假区大梅沙u占地近占地近9 9平方公里，在山海间巧妙规划了大侠谷、茶溪谷、云海谷三大主题区域，集生态动感、休闲度假、平方公里，在山海间巧妙规划了大侠谷、茶溪谷、云海谷三大主题区域，集生态动感、休闲度假、户外运动等多项文化旅游功能于一体，体现了人与自然的和谐共36、处。户外运动等多项文化旅游功能于一体，体现了人与自然的和谐共处。u20072007年年7 7月月2828日，国家旅游局、国家环境保护总局共同授予东部华侨城日，国家旅游局、国家环境保护总局共同授予东部华侨城“国家生态旅游示范区国家生态旅游示范区”的荣誉称号，的荣誉称号，东部华侨城成为中国首个获得此项殊荣的旅游区。东部华侨城成为中国首个获得此项殊荣的旅游区。东部华侨城东部华侨城“世界级旅游度假目的地世界级旅游度假目的地”世界级旅游度假目的地30世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼 0532-68619001 www.sz-开发模式篇：开发模式篇：首先启动景区，然后再是地产，通过37、景区建设提高片区价值，从而提高地产价值；首先启动景区，然后再是地产，通过景区建设提高片区价值，从而提高地产价值；通过地产的热销，为景区建设注入资金让景区成为地产配套；通过地产的热销，为景区建设注入资金让景区成为地产配套；在景区里建别墅，在别墅旁建景区；让别墅成为景区的一道亮丽风景在景区里建别墅，在别墅旁建景区；让别墅成为景区的一道亮丽风景旅游旅游+地产发展模式的又一次成功实践地产发展模式的又一次成功实践旅游地产初期后期31世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼 0532-68619001 www.sz-三大主题区域：茶溪谷、大侠谷、茶溪谷、大侠谷、云海谷云海谷茶溪谷茶溪谷为休38、闲观光为休闲观光u茵特拉根酒店、矿泉SPA、四季花田、茶翁古镇为茶溪谷的特色景点云海谷云海谷休闲运动的体育公园休闲运动的体育公园与东部华侨城健康生态的环境充分结合，利用山地地形，首创山地高尔夫，为深圳最高海拔的地标山地高尔夫。大侠谷大侠谷参与性为主游乐场参与性为主游乐场世界最长的人工瀑布、瀑布酒店、红酒小镇大侠谷大侠谷云海云海谷体谷体育公育公园园茶溪谷景区茶溪谷景区景区规划景区规划 ：五星级酒店群五星级酒店群+顶级高尔夫顶级高尔夫+自然生态景观自然生态景观+华侨城品牌华侨城品牌+直升机停机坪。直升机停机坪。32世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼 0532-6861900139、 www.sz-地产规划：地产规划：根据景观价值不同，打造根据景观价值不同，打造2 2大产品系（山海大宅与特色小大产品系（山海大宅与特色小镇）。镇）。三区3号地三区9号地三区3号地三区9号地三区3号地三区9号地三区3号地九区9套六区双拼50、洋房60，叠拼16七区独栋30套，双拼16套二区44套八区44套一区20套五区5套山海大宅山海大宅特色小镇特色小镇占地占地111万平米万平米建面：建面：14.7万平米万平米容积率：容积率：0.13一、二、三、五、八区组成立了一、二、三、五、八区组成立了纯独栋圈纯独栋圈可谓天麓最顶级的别墅社区可谓天麓最顶级的别墅社区一线山海大宅一线山海大宅六、七、九区组成了40、天麓独具特六、七、九区组成了天麓独具特色的风情小镇圈色的风情小镇圈瑞士小镇瑞士小镇中式院落中式院落北美小镇北美小镇珍藏品第一居所33世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼 0532-68619001 www.sz-茶溪谷茶溪谷大侠谷大侠谷第一批第三批第四批云云海海谷谷区域开发次序：区域开发次序：启动区选择紧邻强势资源且交通条件好的区域，其后启动区选择紧邻强势资源且交通条件好的区域，其后开发围绕强势资源及已成熟区域依次推进。开发围绕强势资源及已成熟区域依次推进。启动区选址启动区选址p 山海优势资源p紧邻高尔夫强势资源；p 同时紧邻社区入口，交通便利，昭示性强;启动策略启动策略p41、 在开发条件允许的前提下首先于紧邻强势资源，且交通条件、昭示性好的区域启动；p 围绕山海资源、高尔夫强势资源依次开发；34世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼 0532-68619001 www.sz-景区开发顺序：景区开发顺序：根据地质条件、施工难度、资源现状并结合区域开发根据地质条件、施工难度、资源现状并结合区域开发目标，先易后难，先自然景观再人工造景，分阶段、分区域开发。目标，先易后难，先自然景观再人工造景，分阶段、分区域开发。大侠谷大侠谷云海云海谷体谷体育公育公园园茶溪谷景区茶溪谷景区首批开发区域：茶溪谷（地势平台，自然资源优越，进行少量开发即可投入运营）第二批开发42、区域：云海谷体育公园（地势平台，自然自然优越，但高尔夫球场建设需要2-3年）最后开发区域云海谷体育公园（深处峡谷，无太多自然景观资源，需要人工重点打造，施工期较长）35世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼 0532-68619001 www.sz-住宅开发顺序：住宅开发顺序：根据资源的占有程度、区域的纯粹性及施工难易程度根据资源的占有程度、区域的纯粹性及施工难易程度确定开发顺序。确定开发顺序。2区8区5区1区3区7区6区9区首批开发区域（1区和2区）：山海大宅，具备绝对的山海景观，坡陡，施工难度较大；7区：地势平坦，施工难度低，地标高尔夫景观，景观较为强势；纯粹度高第三批开43、发区域（8区）：山海资源，地形复杂，有冲沟、需处理与景观大道的关系，较为私密、纯粹第二批开发区域（6、9区）地势平坦，但景观不为强势，与景区相容，私密性有一定影响第四批开发区域（3区）天麓规模最大的一个区域，无强势的景观资源第五批开发区域（5区）海拔最高，景观最强势，大师巨著36世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼 0532-68619001 www.sz-住宅定位变化：住宅定位变化：结合项目本身销售情况及世联的定位物业发展建议，从六区开始结合项目本身销售情况及世联的定位物业发展建议，从六区开始,调整产品结构及户型面积（户型面积由分散逐渐走向市场主流面积，即调整产品结构及户44、型面积（户型面积由分散逐渐走向市场主流面积，即300-400300-400平米左右小独栋）。平米左右小独栋）。分区面积240720720266160（双拼合）1100313262300270350270300190未定一区二区七区六区九区八区三区五区37世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼 0532-68619001 www.sz-住宅定位：住宅定位：始终坚持以独栋产品为主，在景观优势不强势的位置辅以少量的类别墅始终坚持以独栋产品为主，在景观优势不强势的位置辅以少量的类别墅的叠拼及空中别墅产品，奠定了天麓独栋别墅社区的顶级地位。的叠拼及空中别墅产品，奠定了天麓独栋别墅社区的45、顶级地位。分区主力产品套数景观资源一区纯独栋20山、大梅沙海二区纯独栋44山、大梅沙海+盐田港七区独栋+双拼56（独栋30套；双拼26套）高尔夫、湖、山六区双拼+叠拼+空中别墅126（双拼50、叠拼16、空中别墅60）湖、茶溪谷九区联排9观音座莲+山八区纯独栋44山+大梅沙海三区独栋+联排+空中别墅250山+海+盐田港+高尔夫+人工湖五区未定未定未定38世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼 0532-68619001 www.sz-产品规划：产品规划：共八个区，各区风格不一、产品形式各不相同，可谓是度身定制，真正共八个区，各区风格不一、产品形式各不相同，可谓是度身定制，真正46、的私享和专属（现代风格系列）。的私享和专属（现代风格系列）。一区：集装箱二区：俄罗斯方块五区：理查德 迈耶巨著九区：”长城脚下公社”概念的三分宅中式院落39世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼 0532-68619001 www.sz-产品规划：产品规划：共八个区，各区风格不一、产品形式各不相同，可谓是度身定制，真正共八个区，各区风格不一、产品形式各不相同，可谓是度身定制，真正的私享和专属（异域风情系列）。的私享和专属（异域风情系列）。三区：德式莱茵城堡八区：北欧+现代风情七区：端庄的北美风情六区：瑞士茵特拉根风情40世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼47、 0532-68619001 www.sz-启动策略：启动策略：以以2020万、万、1 1个亿的高价立势，树立个亿的高价立势，树立“看不见的顶层看不见的顶层”的高的高度，将产品、价格、资源均树立成整个市场的标杆。度，将产品、价格、资源均树立成整个市场的标杆。所有的别墅都以此为风向标销售速度并不是关键天麓就是标杆41世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼 0532-68619001 www.sz-启动策略：启动策略：“大师光环大师光环”，国际性顶级建筑设计泰斗为项目品质造势。，国际性顶级建筑设计泰斗为项目品质造势。世界建筑大师理查德迈耶的中国实践始于东部华侨城天麓，新加坡SCD48、A、加拿大ALD、香港许李严等全球顶尖公司原版演绎。天麓带给中国建筑界、地产界或设计界绝不仅仅是物化的建筑物，更是建筑艺术和优质生活的典范之作。42世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼 0532-68619001 www.sz-客户运营：客户运营：看不见的顶层看不见的顶层 顶级富豪顶级富豪 城市领袖城市领袖顶级富豪，身价顶级富豪，身价5亿以上亿以上，低调、理性、沉稳、来深10年以上，大型实业公司老板，眼光独到，只是因为喜欢天麓就购买，长期持有，第二居所。有有有有钱、有闲、有眼光，很少受市场影响钱、有闲、有眼光，很少受市场影响钱、有闲、有眼光，很少受市场影响钱、有闲、有眼光，49、很少受市场影响城市领袖城市领袖城市领袖城市领袖，双拼客户身价上亿，多为第二居所使用，叠拼和洋房客户主要为度假和投资之用，看中天麓升值潜力，追求面子感，买天麓体现其身份地位。有钱但不一定有闲，受市场影响较大有钱但不一定有闲，受市场影响较大有钱但不一定有闲，受市场影响较大有钱但不一定有闲，受市场影响较大看不见的顶层看不见的顶层，知名企业老总眼光独道：华为、康佳，买来多为珍藏及企业高级接待之用。有钱、有钱、有钱、有钱、有闲、喜欢就买，丝毫不受市场影响有闲、喜欢就买，丝毫不受市场影响有闲、喜欢就买，丝毫不受市场影响有闲、喜欢就买，丝毫不受市场影响如果说你身价上亿，却没有天麓，那么你只是有钱人，却不是富50、人。天麓，只有与之气质相契合的人，才能看懂他，并且拥有它天麓就像劳斯莱斯逐渐成为大众只天麓就像劳斯莱斯逐渐成为大众只可仰望，不可遇见的顶级奢侈品可仰望，不可遇见的顶级奢侈品看不见的顶层顶级富豪财富领袖43世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼 0532-68619001 www.sz-东部华侨城开发之道：先旅游后地产，旅游、地产互为配套东部华侨城开发之道：先旅游后地产，旅游、地产互为配套顶级配套：五星级酒店群、顶级高尔夫、自然生态景观顶级配套：五星级酒店群、顶级高尔夫、自然生态景观顶级产品：珍藏版顶级山海独栋别墅、第一居所小镇顶级产品：珍藏版顶级山海独栋别墅、第一居所小镇首先51、启动景区，再启动地产，通过景区建设提高片区和地产价值；首先启动景区，再启动地产，通过景区建设提高片区和地产价值；通过地产热销，为景区建设注入资金，让景区成为地产配套通过地产热销，为景区建设注入资金，让景区成为地产配套开发模式开发模式顶级产品、配套顶级产品、配套开发策略开发策略地产启动区选择紧邻强势资源且交通条件好的区域，其后开发围地产启动区选择紧邻强势资源且交通条件好的区域，其后开发围绕强势资源及已成熟区域依次推进。绕强势资源及已成熟区域依次推进。树立树立“看不见的顶层看不见的顶层”的高度，将产品、价格、资源均树立成整个的高度，将产品、价格、资源均树立成整个市场的标杆市场的标杆44世联怡高物业52、顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼 0532-68619001 www.sz-资源稀缺型片区开发运营案例研究（二）资源稀缺型片区开发运营案例研究（二）法国法国格拉斯小镇格拉斯小镇/北京北京格拉斯小镇格拉斯小镇45世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼 0532-68619001 www.sz-法国格拉斯小镇：法国格拉斯小镇：位于地中海与阿尔卑斯山脉的中间地带上，位于地中海与阿尔卑斯山脉的中间地带上，以风景、香水和古老的建筑闻名于世。以风景、香水和古老的建筑闻名于世。p法国格拉斯小镇位于法国南部普罗旺斯区域内，小镇距离地中海20公里，是法国著名的旅游地之一。小镇距离尼53、斯机场40分钟车程，距离嘎纳需要20分钟车程。小镇目前大约有5万人口，主要依靠香水和旅游产业风景秀丽风景秀丽风景秀丽风景秀丽法国里法国里法国里法国里维埃拉的天然阳台维埃拉的天然阳台维埃拉的天然阳台维埃拉的天然阳台特色产业特色产业特色产业特色产业世界香世界香世界香世界香水之都水之都水之都水之都历史悠久历史悠久历史悠久历史悠久中世纪中世纪中世纪中世纪小镇小镇小镇小镇46世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼 0532-68619001 www.sz-格拉斯小镇的绝佳地理位置造就了宜人的气候与迷人格拉斯小镇的绝佳地理位置造就了宜人的气候与迷人的风景，而坡地又赋予了其绝佳的地中海景观54、。的风景，而坡地又赋予了其绝佳的地中海景观。p小镇海拔200300米，阿尔卑斯山脉遮挡住了绝大部分寒冷的西北风，免于受到西北风的侵袭；常年从海上吹来的海风温暖而湿润p顺着阿尔卑斯山而下的地下水汇集于这里，加上山前充足的阳光造就了花草的优生地带p山地成了小镇最突出的特色之一，使得整个小镇对蔚蓝的地中海一览无遗p在这里一年四季都有鲜花绽放，站在小镇公寓的阳台上，旷阔的海景与芬芳的花香足让人陶醉环境特色47世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼 0532-68619001 www.sz-格拉斯小镇的悠久历史与法国香水的发展息息相关。格拉斯小镇的悠久历史与法国香水的发展息息相关。格拉55、斯之所以能成为法国香水的摇篮，主要取格拉斯之所以能成为法国香水的摇篮，主要取决于它优越的自然环境和它传统的手工业决于它优越的自然环境和它传统的手工业 p 格拉斯小镇的制造业原本以手工生产的皮革手套为主，直到16世纪这种情况发生了逐渐的改变。p16世纪原籍意大利的卡特林娜美迪厅女王向格拉斯介绍了一位意大利香水专家，并要求利用格拉斯优越的水土和气候条件，以及它的鲜花种植园，成为生产香精的基地。当地精明的手套制造商为了迎合市场对于香味的手套，也加入了香精的生产。p经过约10年的发展，格拉斯皮匠们开始逐渐摆脱那些制造手套的牛羊皮，而向上层社会追赶时髦的妇女身上转移，为女人制造一种迷人的味道，炉火纯青的56、香水提炼技术为格拉斯香水业征服世界做好了准备 1616世纪法国手套制作和香精制作城世纪法国手套制作和香精制作城世纪法国手套制作和香精制作城世纪法国手套制作和香精制作城 法国第一家香精香料生产公司的成立地法国第一家香精香料生产公司的成立地法国第一家香精香料生产公司的成立地法国第一家香精香料生产公司的成立地著名的夏奈尔著名的夏奈尔著名的夏奈尔著名的夏奈尔5 5号的诞生地号的诞生地号的诞生地号的诞生地FragonardFragonard家族的家乡家族的家乡家族的家乡家族的家乡 法国著名三大香水生产商：法国著名三大香水生产商：法国著名三大香水生产商：法国著名三大香水生产商：GalimarGalimar57、FragonardFragonard、Molinard Molinard 的聚集地的聚集地的聚集地的聚集地历史文化48世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼 0532-68619001 www.sz-p 严谨的中世纪Genoan建筑立面风格p老房子大都在城墙之内，使得小镇中心变得异常的充实，紧密排列的房子使得镇子的道路显得狭窄p格拉斯小镇的中世纪建筑错落有致的摆布在半山腰之上，与狭窄的石板路把地中海风格演绎的淋漓尽致p房子在17、18世纪重新装修，高窗、刻花的橡树大门、石屋顶以及精美的铁质装饰足显小镇曾经的富裕浓厚的历史积淀给格拉斯留下了丰富的建筑遗产，老房浓厚的历史积淀给58、格拉斯留下了丰富的建筑遗产，老房子足让人体会原汁原味的中世纪风格。子足让人体会原汁原味的中世纪风格。建筑特色49世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼 0532-68619001 www.sz-格拉斯小镇的商业气息是宜人的，一切都是那么恰到格拉斯小镇的商业气息是宜人的，一切都是那么恰到好处，独特的店铺已经成为了景色中不可或缺的元素。好处，独特的店铺已经成为了景色中不可或缺的元素。配套服务50世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼 0532-68619001 www.sz-小镇为游客提供各种各样的住宿设施，来满足不同人的小镇为游客提供各种各样的住宿设施，来满足59、不同人的住宿需求。住宿需求。格拉斯小镇有酒店(hotels)、公寓(furnished apartment rentals)、别墅出租(furnished villas rentals)、家庭旅馆(guest houses)、露天营地(camp site)以及度假村(holiday villages)，能够满足不同类型客户的住宿独家需求住宿形式住宿形式名称名称规模规模酒店La Bastide Saint Antoine 11间客房Htel&Rsidence Htelire des Parfums61间客房Htel Mercure Grasse NAHtel La Bellaudire 17间客60、房Htel Le Victoria49间客房公寓Mme Duriez，Christiane&Alexandre Spapperi，Gilamour，LOccident，M.Durpaire共计200多平米别墅Allard-Le Mazet de Mai，Bastide Fontcolombe，Mme Urbaniack，La Vieille Ferme，Madame Leatitia Bloch共计16间客房家庭旅馆Bastide Lou Pantal，Clos des Cyprs，Le Balaour，Mas de la Bergamotte，Bastide des Oliviers共计1461、间客房度假村Les Jasmins，VILLAGE CLUB“Le Clavary”，Village Vacances Les Cdres共计454间客房露天营地La PaouteNA配套服务51世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼 0532-68619001 www.sz-小镇每年都有丰富多彩的主题活动，吸引了大量的游客小镇每年都有丰富多彩的主题活动，吸引了大量的游客小镇活动一览小镇活动一览三月：三月：Aromatherapy fair（按摩节）四月四月：Venusia beauty and well-being fair（健康节）Grasse Car Rally（车会）62、五月五月：Expo-Rose,international cut rose exhibition（国际玫瑰展览）六月六月：National Music Festival（国家音乐节）八月：八月：Jasmine Festival(flower parade,battle of flowers,election of Miss Jasmine,Provencal Mass）茉莉节（花卉游行、花战、茉莉小姐评选、普罗旺斯大集会）九月九月：Bio Grasse：vast market of organic products（格拉斯生态节）六月六月-九月九月剧院季节（Theatre season）十月：63、十月：International exhibition of farmyard animals（家畜国际展览会）十二月十二月Provencal Christmas and New Year activities（圣诞节、新年活动）配套服务52世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼 0532-68619001 www.sz-节点：节点：是小镇日常往来必经之点，也是集聚民众、举是小镇日常往来必经之点，也是集聚民众、举办公共活动的地点。办公共活动的地点。意大利Verona竞技场温莎堡前的小广场科玛的广场小镇意象约克教堂53世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼 064、532-68619001 www.sz-标志物：标志物：是小镇骄傲，是吸引旅游者眼球的焦点，同时是小镇骄傲，是吸引旅游者眼球的焦点，同时也是小镇居民辨认方向的参照系。也是小镇居民辨认方向的参照系。德国Heidelberg瑞士小镇Gruyere的古堡小镇意象54世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼 0532-68619001 www.sz-河流：河流：对于小镇来说是一种自然隔断，而绿化带、城对于小镇来说是一种自然隔断，而绿化带、城墙等则是形成小镇边界的人为因素。墙等则是形成小镇边界的人为因素。意大利维洛娜的阿迪杰河海德堡的内卡河小镇意象55世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京65、路8号府都大厦10楼 0532-68619001 www.sz-小镇区域：小镇区域：是指小镇中空间较大范围的部分，一般具有是指小镇中空间较大范围的部分，一般具有二维尺度，给人们进入二维尺度，给人们进入“小镇内部小镇内部”的感受。的感受。海德堡1公里长的豪普特街等 芬兰Rovaniemi圣诞公园小镇意象56世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼 0532-68619001 www.sz-北京格拉斯小镇：北京格拉斯小镇：位于温榆河东侧，老河湾从地块穿过，到达位于温榆河东侧，老河湾从地块穿过，到达CBD 30CBD 30分钟车程，距离首都机场分钟车程，距离首都机场1515分钟车程。66、分钟车程。u格拉斯小镇位于北京市通州区宋庄镇的西北部,距离CBD18公里，距首都机场垂直距离5公里u项目紧邻温榆河,处于温榆河生态走廊通州段内u项目规模：总占地224万平方米总建筑面积约60万平方米 12345678 本项目 机场高速首都机场顺义区中心通州区中心CBD五环路六环路温榆河4235871657世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼 0532-68619001 www.sz-项目采取了地中海风格的大定位，由于地中海区域涵盖了法国南部、西班牙、意大利、希腊等诸多个国家项目采取了地中海风格的大定位，由于地中海区域涵盖了法国南部、西班牙、意大利、希腊等诸多个国家和地区，这67、些国家由于历史、文化的渊源，使地中海区域的建筑风格体现了统一下的多样性和地区，这些国家由于历史、文化的渊源，使地中海区域的建筑风格体现了统一下的多样性，“小镇小镇”的的一期和二期更多地体现了南加州圣塔芭芭拉风格一期和二期更多地体现了南加州圣塔芭芭拉风格 北京格拉斯由六大别墅区和一个小镇中心区组成，分区之间主要北京格拉斯由六大别墅区和一个小镇中心区组成，分区之间主要由绿化带、老河湾来区隔，建筑风格既是多元的、个性化的，又由绿化带、老河湾来区隔，建筑风格既是多元的、个性化的，又一脉相通。一脉相通。项目简介58世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼 0532-68619001 ww68、w.sz-项目入市时面临竞争压力巨大，区域人气不足的问题。项目入市时面临竞争压力巨大，区域人气不足的问题。p竞争区域目前可见的潜在供应超过潜在供应超过10000 10000 套套，将对本项目产生巨大的竞争压力；p从行政区划上，本项目属于住宅整体市场档次较低，别墅供应以低价低密度住宅和部分烂尾别墅为主的通州区；从周边区域的成熟度上，本项目属于未开发的陌生陌生区域区域，交通、市政、配套均不完善，缺乏人气缺乏人气，市场关注度低；从与香江天竺别墅板块的关系上看，由于距离、机场高速阻隔等原因，目前与本项目缺乏认知上的关联。竞争压力巨大竞争压力巨大区域人气不足区域人气不足项目开发目标项目开发目标项目要项目69、要打入北京高档别墅竞争圈，实现打入北京高档别墅竞争圈，实现比区域人气比区域人气最高、发展比较成熟的高档别墅区亚北板块最高、发展比较成熟的高档别墅区亚北板块更高的平均更高的平均价格。价格。市场压力59世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼 0532-68619001 www.sz-“社区社区”制胜，上演丰富精彩的别墅欧洲小镇生活制胜，上演丰富精彩的别墅欧洲小镇生活超越竞争对手。超越竞争对手。发展战略60世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼 0532-68619001 www.sz-世界特色建筑文明及小镇式的居住模式，选取地中海风格的大定位，通过科学世界特色建70、筑文明及小镇式的居住模式，选取地中海风格的大定位，通过科学世界特色建筑文明及小镇式的居住模式，选取地中海风格的大定位，通过科学世界特色建筑文明及小镇式的居住模式，选取地中海风格的大定位，通过科学的规划及严谨的实践得以淋漓的再现与创新的规划及严谨的实践得以淋漓的再现与创新的规划及严谨的实践得以淋漓的再现与创新的规划及严谨的实践得以淋漓的再现与创新 创新规划设计体现小镇居住模式。创新规划设计体现小镇居住模式。木制门窗和铸铁檐口也尽量追随最原汁原味的做法。室外部分的廊架、栏杆、花池、台阶，以及传统地面覆盖的红色陶土砖，在小镇的建筑风格中起到作用。“干打垒”式和石材砌筑的建筑墙体成为主要的元素。创新规71、划61世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼 0532-68619001 www.sz-老河湾休闲公园运动公园小镇中心公园运动场格拉斯小镇艺术中心外观效果图多功能配套，打造社区多功能配套，打造社区“活力核活力核”。配套规划62世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼 0532-68619001 www.sz-“小镇中心小镇中心”体现核心造镇理念。体现核心造镇理念。“小镇中心小镇中心小镇中心小镇中心”成为人们休闲聚会、交友聊天的场所，景观以及产品的细成为人们休闲聚会、交友聊天的场所，景观以及产品的细成为人们休闲聚会、交友聊天的场所，景观以及产品的细成为人们休闲聚72、会、交友聊天的场所，景观以及产品的细节成为节成为节成为节成为“镇镇镇镇”这种高端居住形态的补充。这种高端居住形态的补充。这种高端居住形态的补充。这种高端居住形态的补充。配套规划63世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼 0532-68619001 www.sz-小镇中心为人们提供了多层次的生活服务，街边建筑、符号处处体小镇中心为人们提供了多层次的生活服务，街边建筑、符号处处体现了小镇生活没有时间的概念，一切都是安逸的。现了小镇生活没有时间的概念，一切都是安逸的。欧洲小镇简约、自然的建筑风格能够把闲散、自由的主题体现得淋漓尽致；街边毫无商业气息的小酒馆、咖啡吧，无处不散发着宁静73、而安逸的气质松松散散的生活，就在这里小镇中心，为人们的生活提供了多层次的服务：餐厅、工艺品商店、休闲酒吧、画廊、银行、邮局、超市、香水博物馆、香水作坊、图书馆、健身中心等内容内容内容内容1香水体验中心2俱乐部3接待中心4商业商业步行街商住townhouse5社区活动中心社区图书馆老年人活动中心6学校合计合计配套规划64世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼 0532-68619001 www.sz-“镇镇”的规划形成未来小镇居民的生活方式，并不断深化、倡导、的规划形成未来小镇居民的生活方式，并不断深化、倡导、直至百年传承。直至百年传承。生活方式65世联怡高物业顾问有限公司 市74、南区南京路8号府都大厦10楼 0532-68619001 www.sz-格拉斯小镇登上了格拉斯小镇登上了20062006年第三届中国房地产网络人气年第三届中国房地产网络人气榜热销别墅排行榜首位。榜热销别墅排行榜首位。“鉴证永恒鉴证永恒”暨鲁能地产暨鲁能地产别墅造镇启动仪别墅造镇启动仪式式2007-4-21 开盘开盘即销售即销售23套套市场地位66世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼 0532-68619001 www.sz-北京格拉斯北京格拉斯 VS VS 法国格拉斯法国格拉斯 地理环境地理环境格拉斯小镇位于法国南部普罗旺斯区域内。距离地中海20公里，距离尼斯机场40分钟车75、程，距离嘎纳需要20分钟车程。欢迎的度假和旅游胜地。位于机场路杨林，到达CBD 30分钟车程，距离首都机场15分钟车程，是迄今为止北京最大规模的别墅项目，为首都机场临空经济带中心生活区。建筑风格建筑风格严谨的中世纪严谨的中世纪GenoanGenoan建筑立面风格建筑立面风格采取了地中海风格的大定位采取了地中海风格的大定位，以西班牙风格为主的地中海风格建筑和南加州圣塔芭芭拉风格。小镇中心小镇中心由中心广场、宫殿、喷泉、抄手游廊和商中心广场、宫殿、喷泉、抄手游廊和商业街业街组成。小镇中心借鉴欧洲小镇的方式借鉴欧洲小镇的方式，由：商业中心、临街商业、休闲酒店、商务花园、国际学校五大板块组成五大板块组76、成。文化活动文化活动本项目将以小镇中心为平台以小镇中心为平台，采取同步采取同步与法国格拉斯小镇举办举办各种特色活动，定期邀请法国格拉斯香水大师，举办中法香水产业论坛，并与法国格拉斯小镇建立姊妹城等手段，培育并形成特色的小镇文化体培育并形成特色的小镇文化体系。系。每年三月到十二月，每月都有小镇的主题每月都有小镇的主题活动活动，这些活动甚至成为具有全国影响力的盛事，吸引大量游客前来。67世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼 0532-68619001 www.sz-格拉斯小镇成功之道：形似进而神同格拉斯小镇成功之道：形似进而神同小镇打造首先需小镇打造首先需“形似形似”，主要，主77、要体现在建筑形态和景观意向上；体现在建筑形态和景观意向上；其次，通过小镇要素的汇集点其次，通过小镇要素的汇集点即即小镇中心小镇中心，集中释放小镇生集中释放小镇生活意向活意向；第三，也是最重要的，即要通过精神线索，寻找第三，也是最重要的，即要通过精神线索，寻找主题主题将所有的客观将所有的客观意向与主观生活感受意向与主观生活感受贯穿贯穿一体，形成一种一体，形成一种可参与、可发展、可传承的可参与、可发展、可传承的小镇生活的小镇生活的“精神精神”。68世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼 0532-68619001 www.sz-案例启示案例启示本案战略方向突破点本案战略方向突破点78、生态旅游生态旅游生态旅游生态旅游大城配套大城配套大城配套大城配套 具备具备东部华侨城东部华侨城的高端旅游资源的高端旅游资源占据占据不可复制的不可复制的生态资源条件生态资源条件小镇生活小镇生活小镇生活小镇生活“国际级国际级国际级国际级”城市功能复合区城市功能复合区城市功能复合区城市功能复合区拥有拥有格拉斯小镇格拉斯小镇的舒适安逸生活的舒适安逸生活69世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼 0532-68619001 www.sz-1919平方公里整体定位发展方向平方公里整体定位发展方向 70世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼 0532-68619001 w79、ww.sz-华润强大的华润强大的资金实力和开资金实力和开发实力；发实力；华润丰富的华润丰富的产品线和强大产品线和强大的产品研发能的产品研发能力力华润置地华润置地华润置地华润置地资源资源资源资源地块自身地块自身地块自身地块自身条件条件条件条件城市发展城市发展城市发展城市发展需求需求需求需求国际级生态国际级生态国际级生态国际级生态旅游新城旅游新城旅游新城旅游新城济南亟需体现济南亟需体现省会级城市形象省会级城市形象的的“功能复合区功能复合区”区位价值区位价值生态资源生态资源文化资源文化资源1919平方公里整体定位发展方向平方公里整体定位发展方向 代代代代言言言言济济济济南南南南 对对对对话话话话世世80、世世界界界界71世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼 0532-68619001 www.sz-顶级酒店顶级酒店商务会议商务会议国际会展国际会展餐饮娱乐餐饮娱乐高端居住高端居住旅游度假旅游度假生态旅游新城生态旅游新城生态旅游新城生态旅游新城整合整体功能定位整合整体功能定位72世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼 0532-68619001 www.sz-73规划构想：规划构想：以高强度配套设施、中密度规划设计理念造城，形成可持续发展的以高强度配套设施、中密度规划设计理念造城，形成可持续发展的融合高端居住、旅游度假、小镇生活、顶级酒店、餐饮娱乐、会展会议等81、功能的融合高端居住、旅游度假、小镇生活、顶级酒店、餐饮娱乐、会展会议等功能的复合新区，将全面替代千佛山舜耕片区，成为新城市形象名片。复合新区，将全面替代千佛山舜耕片区，成为新城市形象名片。湖景山墅风情小镇湖景山墅风情小镇世界级生态会所世界级生态会所山体别墅山体别墅观景高层观景高层铂金级高端商业铂金级高端商业国际高尔夫体育公园国际高尔夫体育公园国际标准山地高尔夫国际标准山地高尔夫CEOCEO官邸官邸黄金水岸度假天堂黄金水岸度假天堂天然山泉天然山泉SPASPA体验馆体验馆水岸主题度假酒店水岸主题度假酒店济南首席山洞影院济南首席山洞影院纯水岸生态大宅纯水岸生态大宅齐鲁千年风情齐鲁千年风情谷谷齐鲁文化82、展览齐鲁文化展览跑马场跑马场滑翔训练滑翔训练森林度假别墅森林度假别墅环球国际商务中心环球国际商务中心五星级酒店五星级酒店国际会展中心国际会展中心国际会议会务中心国际会议会务中心国际文化交流中心国际文化交流中心高端精装公寓高端精装公寓73世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼 0532-68619001 www.sz-7474南地块居住用地共占地约3389亩，综合容积率为2.0，建筑面积约452.09万南部地块居住用地物业配比构想74世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼 0532-68619001 www.sz-会议交流会议交流旅游度假旅游度假顶级酒店顶级酒83、店高端居住高端居住顶级餐饮顶级餐饮小镇生活小镇生活国际会展国际会展75世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼 0532-68619001 www.sz-19平方公里整体定位方向平方公里整体定位方向北地块发展方向研判北地块发展方向研判报告结构报告结构北地块物业发展建议北地块物业发展建议76世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼 0532-68619001 www.sz-北地块发展方向北地块发展方向客户研究客户研究本体分析本体分析市场环境市场环境报告结构报告结构77世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼 0532-68619001 www.sz84、-地块南边二环南路地块南边二环南路北地块入口处北地块入口处鲁能体育发展公司鲁能体育发展公司山大南校区山大南校区项目四至北依群山，南邻二环，毗邻学府，属于千佛山延伸地北依群山，南邻二环，毗邻学府，属于千佛山延伸地带，承载带，承载19平方公里大片区的高端居住功能。平方公里大片区的高端居住功能。北地块北地块三面环山三面环山电力研究院电力研究院北地块78世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼 0532-68619001 www.sz-二二环环东东路路 经十路经十路英英雄雄山山路路 二环南路二环南路舜舜耕耕路路玉玉函函路路 济大路济大路 旅游路旅游路 千佛山南路千佛山南路千千佛佛山山东85、东路路K52路路九九曲曲路路阳阳光光新新路路120路路从市内交通来看，北地块处于城市南二环，路网稀疏，公交线从市内交通来看，北地块处于城市南二环，路网稀疏，公交线路少，仅有路少，仅有K52路路,地块离二环东路和舜耕路均有一段距离，而地块离二环东路和舜耕路均有一段距离，而去往市区只能通过这两条路。去往市区只能通过这两条路。交通条件79世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼 0532-68619001 www.sz-经十路经十路二环南路二环南路英英雄雄山山路路山东大学济南大学社会主义学院中华女院财政学院舜耕中学济南外国语中学十六里河中学土屋小学舜耕小学舜玉小学舜文小学玉函小学西河86、小学育新小学山东省警官医院协和医院门诊耳鼻喉医院东方男科医院济南市中区人民医院济南民政干部医院芳菲大酒店 蓝海大酒店 金都酒店 鱼翅皇宫大酒店 文教类文教类医疗类医疗类酒店类酒店类地块周边配套资源并不丰富，但是临近的舜耕路附近教育配套齐地块周边配套资源并不丰富，但是临近的舜耕路附近教育配套齐全；英雄山路附近医疗配套齐全；酒店类主要分布在舜耕路、英全；英雄山路附近医疗配套齐全；酒店类主要分布在舜耕路、英雄山路、和旅游路附近。雄山路、和旅游路附近。配套资源80世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼 0532-68619001 www.sz-地块两侧依山，背后靠山，地势低洼，是建别87、墅上好宝地；地块地块两侧依山，背后靠山，地势低洼，是建别墅上好宝地；地块依托南部庞大景观资源，注定高端定位；地块附近山体植被率低，依托南部庞大景观资源，注定高端定位；地块附近山体植被率低，荒草丛生，景观性较差。荒草丛生，景观性较差。北地块项目地块指标北地块项目地块指标占地占地11001100亩亩容积率容积率 1.0 1.0总建面总建面7373万平米万平米地块优点：地块优点：别墅建造最好的风水格局是“左青龙、右白虎、南朱雀，后玄武”，青龙白虎，则一定是在两山之间的地方，南方要有朱雀，也就是水域。本地块两侧依山，地势低洼，易蓄水遭湖，从建筑风水学角度看，地块属上好风水宝地。地块缺陷：地块缺陷：山景88、资源荒凉，景观性较差需进一步增加附加值才能为地块所用。地块较为封闭，好处是增加了别墅的隐蔽感，缺陷是交通不够通达。地块形状：地块形状：从地块形状上看，本地地块为“龟”状地块，中式风水学描述龟同音“贵”，此处建宅寓意吉祥富贵、健康长寿。地块条件81世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼 0532-68619001 www.sz-顶级餐饮顶级酒店群顶级会展中心顶级商务19平方公里11001100亩北地块亩北地块 项目启动区项目启动区政府支持政府支持文化资源文化资源旅游资源旅游资源北地块与南地块的关系19平方公里片区整体是一盘大棋，地产运作是核心，旅游平方公里片区整体是一盘大棋，地89、产运作是核心，旅游开发是保障；北地块与开发是保障；北地块与19平方公里是一种互为依靠、互为平方公里是一种互为依靠、互为促进的关系。促进的关系。北地块，项目的启动区，其高端居住定位可提升区域价值档次，给整个片区带来人气，并且地产收北地块，项目的启动区，其高端居住定位可提升区域价值档次，给整个片区带来人气，并且地产收入为随后旅游开发注入资金；入为随后旅游开发注入资金；南地块旅游景观设施、城市顶级配套的建设成为北地块高端项目可持续发展的必需条件，为后续地南地块旅游景观设施、城市顶级配套的建设成为北地块高端项目可持续发展的必需条件，为后续地产的开发提供必不可少的产的开发提供必不可少的“城市价值城市价值90、”；南北地块共同成就对话世界南北地块共同成就对话世界“生态旅游新城生态旅游新城”，成为济南面向未来、辐射山东的，成为济南面向未来、辐射山东的“城市名片城市名片”。82世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼 0532-68619001 www.sz-北地块发展方向北地块发展方向客户研究客户研究本体分析本体分析市场环境市场环境报告结构报告结构83世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼 0532-68619001 www.sz- 4.15新政后，从新政后，从7月份开始济南房地产市场回暖明显，成交月份开始济南房地产市场回暖明显，成交量和供应量增长明显，济南房地产市场91、发展势头较为健康。量和供应量增长明显，济南房地产市场发展势头较为健康。供应方面：2010年5月份每月均保持5000套左右的供应量，市场从7、8月份回暖明显，但是整体市场呈现供应不足。东部区域供应量占到45%，位居第一，西部位居第二，南部市场排名第三。成交方面：从10年7月后，每月成交量保持在2000套以上，基本可以冲销当月新增供应量。各个区域成交来看，东部占45%，西部占22%，南部占33%。济南房地产市场84世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼 0532-68619001 www.sz-85楼盘名称楼盘名称建筑建筑面积面积总套总套数数价格（元价格（元/）主力户型主力户型292、0102010年去化量年去化量（至（至1111月份）月份）20112011年供年供应量应量奥龙观邸奥龙观邸4141万万2538253811000110009090、116116、140140、1491491515万万1717万万万达广场万达广场5050万万5505501500015000235235、288288三房三房9 9万万3 3万万海尔绿城海尔绿城（一期）（一期）4040万万233123311410014100140-200 140-200 三房三房1515万万2222万万银丰花园银丰花园3030万万143114311200012000140-180 140-180 三房三房四房四房693、 6万万2 2万万漫山香墅漫山香墅7 7万万2932931250012500200-400200-400平米别平米别墅墅3.43.4万万4.64.6万万国华东方美郡二国华东方美郡二期别墅期别墅2020万万445445套套/大于大于300300平米平米0909年售完一期，二年售完一期，二期预计期预计1111年开盘年开盘7 7万万中海九曲项目中海九曲项目300300万万预计预计1111年推出年推出未定未定绿城盛福庄项目绿城盛福庄项目（潜在）（潜在）25.625.6万万0 0未定未定济南主要高端项目至济南主要高端项目至2010年年11月总去化量约月总去化量约49万平，万平，2011年计划供应量年计划94、供应量60万平左右，发展呈现平稳、良性特点。绿地、绿城、中海等一线开发商土万平左右，发展呈现平稳、良性特点。绿地、绿城、中海等一线开发商土地储备量大，开发产品定位高端，预计未来三年济南豪宅供应量将达到地储备量大，开发产品定位高端，预计未来三年济南豪宅供应量将达到200万平米，豪宅市场一线品牌占据，竞争比较激烈。万平米，豪宅市场一线品牌占据，竞争比较激烈。济南豪宅市场85世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼 0532-68619001 www.sz-项目名称项目名称建筑形态建筑形态开盘时间开盘时间总套数总套数面积面积中海紫御东郡联排、双拼、高层2009年3月1787国华东方美95、郡联排、独栋2007年8月43515.5蝶泉山庄联排、叠拼2009年4月1043.5中海奥龙官邸联排、双拼2009年10月1908漫山香墅联排、双拼、叠拼2010年1月29314.7合计120048.7l供应量近两年，市场上主要的别墅项目分别为中海紫御东郡、国华东方美郡、外海蝶泉山庄、中海奥龙官邸、鲁能漫山香墅。总体量为1200套，48.7万平米。l供应结构别墅供应产品以联排为主，所占比例为49%，其次为叠拼，所占比例28%。双拼和独栋的比例基本相当。紫御东郡奥龙官邸东方美郡漫山香墅蝶泉山庄御龙湾市场目前主要别墅项目济南别墅市场供应分析供应分析86世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都96、大厦10楼 0532-68619001 www.sz-项目名称项目名称开盘时间开盘时间均价均价总价总价去化速度（套去化速度（套/月）月）紫御东郡2009年3月8日认筹，3月21日开盘联排、双拼11000235-368万一般开盘即清盘，一期推80套，开盘当天销售72套，二期开盘推48套，当天销售40套。现已清盘国华东方美郡2007年8月开盘联排14000322-546万8-10漫山香墅2010年1月30均价15000230-300万10中海奥龙官邸2009年12月27日均价15000355-1370万月均10套历山名郡2008年8月联排11450-13500540-690万0.13御景山墅20097、8年1月联排13000；叠拼10000190-299万3.8翡翠郡2007年3月联排10000；叠拼8500160-320万1.1燕山樱园2006年9月独栋、双拼16000；叠拼12600378-912万0.5济南别墅市场去化分析去化分析87世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼 0532-68619001 www.sz-1.1.中海紫御东郡中海紫御东郡2.2.国华东方美郡国华东方美郡3.3.重汽翡翠郡重汽翡翠郡4.4.历山名郡历山名郡5.5.御景山墅御景山墅6.6.外海蝶泉山庄外海蝶泉山庄7.7.燕子山庄燕子山庄8.8.燕山樱园燕山樱园9.9.鲁商御龙湾鲁商御龙湾10.1098、.黄金高尔夫黄金高尔夫11.11.瑞境皇冠水岸瑞境皇冠水岸12.12.中海奥龙官邸中海奥龙官邸13.13.鲁能漫山香墅鲁能漫山香墅从分布上来看，分为城区别墅和郊区别墅。l城区别墅城区别墅千佛山一带：千佛山一带：是城区别墅最为集中的区域，这一带集中了国华东方美郡、鲁能漫山香墅、燕子山庄、燕山樱园、历山名郡等别墅；奥体别墅区：奥体别墅区：中海奥龙官邸、海尔绿城（待规划）其它城区别墅主要位于二环路周边区域，如：中海紫御东郡、外海蝶泉、御景山墅。l郊区别墅郊区别墅郊区别墅：东部新城章丘的皇冠水岸，位于西部新城长清的崮云湖高尔夫别墅和御龙湾。济南别墅市场区域分布区域分布88世联怡高物业顾问有限公司 市南99、区南京路8号府都大厦10楼 0532-68619001 www.sz-典型项目分析领秀城漫山香墅领秀城漫山香墅基本信息基本信息位置市中市中区舜耕路延长线 总建面147000平方米容积率0.67建筑类型双拼、联排、叠院、合院开盘时间一期2010年1月30入住时间2010年9月30开发商山东鲁能亘富开发有限公司设计公司柏涛设计 物业管理深圳长城物业楼盘配套会所，银行，邮电通讯，商业购物，酒店，餐饮娱乐，社区服务，影视健身中心组成。主题商业、娱乐广场，餐饮中心，商业街；社区内规划幼儿园，小学，中学。89世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼 0532-68619001 www.sz100、-漫山香墅亮点：叠院亮点：叠院 C-Villa C-Villa”采用济南从未有经验可循的采用济南从未有经验可循的“3+13+1”建筑建筑模式，一、二层独立成户，三层跃四层形成大尺度跃层产品。模式，一、二层独立成户，三层跃四层形成大尺度跃层产品。产品产品户型户型套数套数面积面积比例比例叠院套一60187 33.3%套二60 205 33.3%套三60 235 33.3%合计180100%一期一期M1叠院户型配比叠院户型配比二期二期M2联排、双拼户型配比联排、双拼户型配比产品小结：产品小结：n一期面积较小：187-235 n二期面积较大，主力面积320以上。产产品品户型户型套数套数面积区间面积区间101、主力面积主力面积区间区间车位比车位比比例比例合院6种34313-344313-3441 1：1 130%30%联排7种69315-410320-3801 1：0.80.861%61%双拼2种10499，488499，4881 1：2 29%9%90世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼 0532-68619001 www.sz-置业次数：置业次数：主要为二次置业与二次置业以上，需求面积200平米左右。客户职业：客户职业：个体私营业主为主，约占60%，企业高管占30%，政府官员与其他占10%，年龄在30-50岁。来自区域来自区域：济南市客户约占70%，其他区域30%；其中济南市102、中60%来自市中区，其次为历下区20%，其他区域20%左右客户购房关注点：客户购房关注点：环境、配套（内部配套可以少，但周边要全）客户购房吸引点：客户购房吸引点：主要吸引点为低总价别墅产品；主要吸引点为低总价别墅产品；开盘时间 2009年9月30日 销售情况 一期首次推出36套，当天销售22套，截至2010年12月20日，剩余25套 开盘之后，月销量10套左右；总价（开盘优惠价）总价（开盘优惠价）认筹10万抵13万总价230万-300万一期叠院销售情况一期叠院销售情况客户构成情况客户构成情况一期首次推出一期首次推出3636套，当天销售套，当天销售2222套，截至套，截至20102010年年12103、12月月2020日，剩余日，剩余2525套；开盘之后，月销量套；开盘之后，月销量1010套左右。套左右。漫山香墅91世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼 0532-68619001 www.sz-建筑风格：承袭巴塞罗那原乡艺术，建筑风格上沿袭了巴塞罗那原乡精神的简洁立面观。朴素的墙面，鲜艳的 红瓦，交低错落的屋面，以及铁艺窗等建筑元素营造出柔和、尊贵而又充满质感的生活氛围。漫山香墅建筑风格建筑风格92世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼 0532-68619001 www.sz- 热销原因：1、总价低，易于接受；2、赠送60入户花厅；3、下沉式多功能家庭104、厅使用方便；热销产品分析热销产品分析-一期一期H1H1户型户型1、H1户型为3室3厅2卫，均在1层，地下1层无房间；地上一层面积：114.7地上二层面积：90.72、交房赠送60入户庭院，交付标准为毛坯；3、地下多功能家庭厅使用方便，提高使用维度，可用作棋牌室、收藏室、健身房等；4、总价区间250-320万产品类型产品类型叠院户型面积户型面积235平米庭院面积（赠庭院面积（赠送）送）60户型结构户型结构3室3厅3卫开间开间12米进深进深11米总价总价250-320万地上一层户型面积114.7；开间12米，进深11米；地上二层户型面积90.7；开间12米，进深7.6米入口入口漫山香墅93世联怡高105、物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼 0532-68619001 www.sz-热销产品分析热销产品分析一期一期H1H1户型户型漫山香墅分类分类面积（面积（）开间（开间（mm）进深（进深（mm）客厅客厅48.847.46.6客厅方正实用客厅方正实用餐厅：餐厅：餐客相连，丰富使用功能；车位：地下停车位，使用不方便卧室配有卫生间；北卧（大）卧室配有卫生间；北卧（大）14.814.8，北卧（小）北卧（小）10.5610.56分类分类面积（面积（）开间（开间（mm）进深（进深（mm）卫生间卫生间18.444.6入口94世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼 0532-68106、619001 www.sz-滞销产品分析滞销产品分析-一期一期H3H3户型户型1、H3户型面积187；一梯两户2、H3户型为3室3厅2卫，其中3楼2卧1卫，跃层1卧1卫；三层面积：112.7；开间：12.1米，进深11.1米跃层面积：74.3；3、交房赠送40大露台；4、总价：230万-250万客厅客厅：开间6.1米，进深8.1米，面积49.4平方米卧室卧室：跃层主卧面积23平方米，3楼南卧配有观景露台；滞销原因：1梯2户，私密性不强；户型设计合理，但是面积较小，不显档次；露台的吸引力远没有庭院吸引力大，这是该户型销售情况露台的吸引力远没有庭院吸引力大，这是该户型销售情况相对差的主要原因。相对107、差的主要原因。漫山香墅跃层面积：74.3；开间12.3米，进深6.5米三层面积约112.7；开间12.1米，进深11.1米；入口95世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼 0532-68619001 www.sz-领秀城漫山香墅领秀城漫山香墅二期双拼二期双拼B户型（未推）户型（未推）产品类型：产品类型：联排面积：面积：488.38露台面积露台面积：30.89花园面积：花园面积：155户型结构：户型结构：5 5室室2 2厅厅7 7卫卫总价：总价：1000-1100万漫山香墅地下一层开间进深119.4010.8米14.3米一层开间进深178.3510.8米18.4米二层开间进深1108、59.7411.4米18.4米三层开间进深30.899.1米12.35米96世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼 0532-68619001 www.sz-领秀城漫山香墅二期领秀城漫山香墅二期B B户分析（未推）户分析（未推）地下一层、车位地下一层、车位该户型的地下一层面积约119；可用作棋牌室、收藏室、红酒窖、台球室等；车库与地面平行连通，免除上下坡干扰行驶，也可直达一楼。双车位及多功能地下空间，车位直通房间，为主人提供方双车位及多功能地下空间，车位直通房间，为主人提供方便。便。功能房间功能房间面积面积（）开间开间（mm）进深进深（mm）备注备注车库38.765.76.8109、车库可停放2辆车地下1层8110.87.5储藏室的功能可由主人自由改变漫山香墅地下一层地下一层面积约119；开间10.8米，进深14.3米；入口97世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼 0532-68619001 www.sz-领秀城漫山香墅二期领秀城漫山香墅二期B户分析（未推）户分析（未推）首层花园首层花园该产品为双拼别墅，花园面积约155；花园的交付标准为毛坯，无硬质铺装和种植花树木等。花园的具体面积、长宽、交付标准如下：花园面积花园面积分类分类面积（）面积（）东西长东西长（mm）南北宽南北宽（mm）交付标准交付标准25.5南院102.0616.26.3毛坯北院53.5110、85.79.4漫山香墅首层花园客厅餐厅面积（）面积（）开间（开间（mm）进深（进深（mm）客厅33.3754.457.5卧室18.444.6餐厅 22.145.44.1入户设计入户设计该设置两个入户门，位于东向及南向位置，北侧入户由北侧庭院经赠送的宽阔门厅进入。卧室地上一层地上一层面积约178；开间10.8米，进深18.4米；入口入口98世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼 0532-68619001 www.sz-领秀城漫山香墅二期领秀城漫山香墅二期B B户分析（未推）户分析（未推）该户型为5室设计，其中包括1个保姆间；1层1个卧室，2层3个卧室3层无房间；其中2楼主卧带111、阳台；此外每个卧室都设有独立卫生间，客厅有公共卫生间，彰显主人私密性；2楼独特8角形卫生间，舒适浪漫；主要卧室的具体指标如下：卫生间卧室分类卧室分类 面积（面积（）开间（开间（mm）进深（进深（mm）是否设计卫是否设计卫生间生间二楼大南卧31.265.2是二楼小南卧22.145.44.1是二楼北卧21.245.3是露台独特的卫生间设计为产品增加不同色彩，全部卧室均配有独立卫生间，彰显主人私密性；但总共7个卫生间，浪费使用面积；漫山香墅北卧南卧（小）南卧（大）地上二层地上二层面积约159；开间11.4米，进深15.4米；入口99世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼 0532-112、68619001 www.sz-赠送顶层精致八角形露台，观景性强；分类分类面积（面积（）开间（开间（mm）进深（进深（mm）顶层精致八角形露台21.335.43.95露台27.145.11.4漫山香墅顶层顶层精致精致八角八角形露形露台台露台2地上三层地上三层面积约44；开间9.1米，进深12.35米；入口100世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼 0532-68619001 www.sz-领秀城漫山香墅二期联排领秀城漫山香墅二期联排C-1C-1户分析（未推）户分析（未推）漫山香墅地下一层地下一层地下面积约103；开间11.4米，进深10.15米；客厅客厅台球厅卧室花园卫生间113、大厅面积（）面积（）开间（米）开间（米）进深（米）进深（米）客厅客厅36.36.06.05大厅大厅12.483.23.9卧室卧室6.273.31.9卫生间卫生间5.283.31.6台球厅台球厅25.426.24.1花园花园8.582.23.9入口101世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼 0532-68619001 www.sz-领秀城漫山香墅二期领秀城漫山香墅二期C-1C-1户分析（未推）户分析（未推）漫山香墅面积（）面积（）开间（米）开间（米）进深（米）进深（米）客厅（大）客厅（大）32.0655.36.05客厅（小）客厅（小）13.943.44.1卧室卧室13.23.114、34.0卫生间卫生间5.02.52.0餐厅餐厅12.322.84.4花园面花园面积积分分类类 面面积积（）（）东东西西宽宽（mm）南北南北长长（mm）交付交付标标准准179.5南院127.8215.48.3毛坯北院51.683.415.2首层花园首层花园该产品为联排别墅，花园面积约179.5；花园的交付标准为毛坯，无硬质铺装和种植花树木等。花园的具体面积、长宽、交付标准如下：地上一层地上一层面积约110；开间11.4米，进深10.15米；花园餐厅入口大客厅小客厅卧室卫生间卫生间出口102世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼 0532-68619001 www.sz-领秀城漫115、山香墅二期领秀城漫山香墅二期C-1C-1户分析（未推）户分析（未推）该户型为5室设计，其中包括1个保姆间；1层1个卧室，2层3个卧室；其中2楼主卧2面采光，并且配有书桌、衣柜，大阳台，使用方便；此外每个卧室都设有独立卫生间，客厅有公共卫生间，彰显主人私密性；具体指标如下：卧室分类卧室分类面积（面积（）开间（开间（mm）进深（进深（mm）是否设计卫是否设计卫生间生间二楼大南卧25.426.24.1是二楼小南卧13.23.34是二楼北卧15.43.54.4是卫生间13.54.53.0露台25.426.24.1漫山香墅南卧（大）南卧（小）卫生间卧室露台地上二层：地上二层：面积约112.59；开间11116、.4米，进深14.3米；入口103世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼 0532-68619001 www.sz-典型项目分析中海中海奥龙官邸奥龙官邸基本信息基本信息位置龙奥大厦正东500米占地23.6万总建面46万，别墅占8万容积率0.6建筑类型联排、双拼开盘时间一期：2009年10月25日交房时间2010年下半年开发商山东中海华创地产有限公司设计公司EPG（深圳欧普建筑设计有限公司）物业管理中海物业管理有限公司济南分公司楼盘配套幼儿园、18班小学、800平米会所（暂作售楼处）、6000平米商业104世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼 0532-68117、619001 www.sz-中海奥龙官邸别墅产品与户型面积配比别墅产品与户型面积配比产品类型套数户型面积（）套数一期联排86248132833931416319103228双拼3231944182243545512二期联排7024830285363224双拼23222一期一期二期二期中海中海 奥龙观邸户型小结：奥龙观邸户型小结：联排主力面积为：中间户联排主力面积为：中间户248248、283283 ；双拼主力面积为：双拼主力面积为：418418。105世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼 0532-68619001 www.sz- 一期别墅销售情况一期别墅销售情况 开盘时间118、 2009年10月25日 销售情况 一期推出118套，面积区间250-500，单价约16000元/，总价在400-800万，开盘即基本售罄，实现销售5.9个亿。总价（开盘优惠价）总价（开盘优惠价）248 图上黄色户型，一般在350-360万元/套；45-3总价最高，为380万元/套。283 图上绿色户型，中间户总价在355-440万元/套，端户总价在440-460万元/套。314 图上砖石色户型，联排中间户，总价在410-440万元/套。319 图上蓝色户型，除37-6总价为460万元/套，其余总价在480-550万元/套322图上蓝紫色户型，联排端户，总价在410-440万元/套418 图上119、紫色户型，总价在680-780万元/套435 图上深红色户型，总价在840-870万元/套551 图上红色户型，项目楼王，总价为1340万元/套、1370万元/套。双拼总价在双拼总价在680-870680-870万元，最高为万元，最高为13401340、13701370万元。万元。联排主力总价为联排主力总价为:中间户中间户355-440355-440万元，端户万元，端户440-460440-460万元；万元；中海奥龙官邸106世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼 0532-68619001 www.sz- 二期别墅销售情况二期别墅销售情况 开盘时间 2010年10月17日 120、销售情况 二期推出72套，其中联排70套，双拼2套。开盘当天销售40套，截至2010年12月13日，只剩余20套。总价（开盘优惠价）总价（开盘优惠价）248 总价在498-510万元/套285中间户，总价在498-510万元/套，端户总价在520-540万元/套。322 联排端户，总价在520-540万元/套322 总价在780万元/套左右中海中海奥龙观邸二期销售情况奥龙观邸二期销售情况中海奥龙官邸107世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼 0532-68619001 www.sz-中海奥龙观邸，英伦风情新古典建筑，以充满哲思的建筑工艺把当代美学延伸到建筑的细部。中海奥龙观121、邸注重建筑细部的精细雕琢，别墅入户门廊采用天然石材，耐用与美感兼具。建筑立面采用经久耐磨的“贵族红”高级面砖，彰显雍容华贵之美。细节细节外立面外立面建筑风格建筑风格中海奥龙官邸108世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼 0532-68619001 www.sz-中海中海奥龙观邸奥龙观邸安德鲁城堡热销户型分析安德鲁城堡热销户型分析中海奥龙官邸产品类型产品类型联排户型面积户型面积248（其中半地下室面积约52）露台面积露台面积约26.4户型结构户型结构4室2厅3卫开间开间6米进深进深13.9米总价总价340-380万入口入口入口入口入口109世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京122、路8号府都大厦10楼 0532-68619001 www.sz-安德鲁城堡为联排别墅，花园面积约25.5；花园的交付标准初步规划只铺草皮，无硬质铺装和种植花树木等。花园的具体面积、开间、进深尺寸如下：安德鲁城堡安德鲁城堡首层花园首层花园花园面花园面积积分分类类面面积积（）（）东东西西长长（mm）南北南北宽宽（mm）交付交付标标准准25.5南院10.743.3、2.72.6、0.8只铺草坪北院14.763.3、2.73、1.8中海奥龙官邸110世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼 0532-68619001 www.sz-安德鲁城堡设置两个入户门，位于北向及南向位置，北侧入户123、由北侧庭院经赠送的宽阔门厅进入；南侧入户阶梯挑空门廊设计。车库从北向入库。安德鲁城堡安德鲁城堡入户设计入户设计中海奥龙官邸111世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼 0532-68619001 www.sz-安德鲁城堡安德鲁城堡客厅客厅安德鲁城堡首层设计错层，客厅层高3.9m，具体指标如下：分类分类面积（面积（）开间（开间（mm）进深（进深（mm）客厅客厅28.864.8中海奥龙官邸112世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼 0532-68619001 www.sz-安德鲁城堡安德鲁城堡卧室卧室安德鲁城堡户型为4室设计，首层无房间，2层设计2个卧室1个茶124、室，3层设计1个主卧室，1个书房，主卧层高4.7m，带卫生间、书房设计。2层茶室可改为卧室或并为主卧套房。各卧室的具体指标如下：卧室分类卧室分类面积（面积（）开间（开间（mm）进深（进深（mm）是否设计卫生间是否设计卫生间主卧室30.665.1是书房9.992.73.7否次主卧15.843.34.8否次卧12.213.33.7否次卧次卧次主卧次主卧书房书房主卧主卧茶室茶室中海奥龙官邸113世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼 0532-68619001 www.sz-安德鲁城堡安德鲁城堡卫生间卫生间 安德鲁城堡户型设计安德鲁城堡户型设计3 3个卫生间，首层个卫生间，首层1 125、1个共个共用卫生间；用卫生间；2 2层设置层设置1 1个共用卫生间；个共用卫生间；3 3层主卧带层主卧带1 1个独立卫生间。全个独立卫生间。全明卫设计。各卫生间的具体指标及配置如下：明卫设计。各卫生间的具体指标及配置如下：卫卫2卫卫1卫卫3（主卧）（主卧）卫生间分类卫生间分类面积面积（）开间开间（mm）进深进深（mm）卫生间配置卫生间配置便器便器洗浴洗浴（浴缸、淋浴）（浴缸、淋浴）洗脸盆洗脸盆梳妆台梳妆台浴室用品储物间浴室用品储物间卫15.942.72.211卫25.942.72.21淋浴1卫3（主卧）7.263.32.21浴缸/淋浴1中海奥龙官邸114世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8126、号府都大厦10楼 0532-68619001 www.sz-安德鲁城堡安德鲁城堡厨房、餐厅厨房、餐厅安德鲁城堡设置2个厨房，分中厨、西厨；1个餐厅，餐厅6.3米挑空设计。厨房、餐厅的具体指标如下：房间分类房间分类面积（面积（）开间（开间（mm）进深（进深（mm）中厨7.263.32.2西厨4.953.31.5餐厅11.883.33.6餐厅餐厅中厨中厨西厨西厨中海奥龙官邸115世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼 0532-68619001 www.sz-安德鲁城堡户型的地下室面积约52；包括车库、地下室，地下室部分可用作棋牌室、收藏室、红酒窖、雪茄吧等；车库与地面平行连通，127、免除上下坡干扰行驶。地下室各功能房间的具体面积、开间、进深尺寸如下：安德鲁城堡安德鲁城堡地下室、车库地下室、车库功能房间功能房间面积面积（）开间开间（mm）进深进深（mm）备注备注车库31.353.39.5车库可停放1辆车地下室19.712.77.3储藏室的功能可由主人自由改变中海奥龙官邸116世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼 0532-68619001 www.sz-安德鲁城堡安德鲁城堡露台、阳台露台、阳台安德鲁城堡共设置了2个露台。其中露台1免费赠送，三层露台270度观景设计。露台具体指标如下：分类分类面积（面积（）开间（开间（mm）进深（进深（mm）露台110.8128、61.8露台215.662.6露台露台1露台露台2中海奥龙官邸117世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼 0532-68619001 www.sz-典型项目分析中海中海国际社区国际社区基本信息基本信息位置北靠南二环路 沿市区沿阳光新路直达 占地1782000平方米 总建面310万平方米容积率1.68（别墅0.7）建筑类型一期有高层、小高层、别墅开盘时间2011年3月交房时间未定开发商中海地产集团有限公司设计公司清华设计院领衔规划，美国豪张思、加拿大原构、深圳库博、香港梁黄顾物业管理未确定楼盘配套规划有3座24班小学、3座18班幼托、一个初中、两个商业中心及高档超市、生态公园129、高档会所等。118世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼 0532-68619001 www.sz-区位、交通及周边配套区位、交通及周边配套位置：位置：市中北靠南二环路，由市区沿阳光新路（原郎茂山路）可直达 区位：区位：三山环抱，项目东侧为老虎洞山，西侧为马武寨山，南侧为双山顶中海国际社区周边配套：周边配套：商业：商业：华联、银座、沃尔玛、大润发等大型超市医疗：医疗：省立医院、儿童医院、市立五院教育：教育：济南大学、山东医专、财政学院中海国际社区中海国际社区中海中海国际国际社区社区119世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼 0532-68619001 w130、ww.sz-产品分析产品分析-产品规划产品规划规划分期：规划分期：项目分期未定，目前只有一期规划一期规划一期规划一期别墅共有380套，有双拼20%，4联排60%，6联排20%。别墅主力面积在330平米和380平米。一期（东）有18栋高层、4栋小高层。一期（西）有9栋高层、4栋小高层。一期高层、小高层总占地面积60万平米。一期别墅占地面积为19万平米。一期别墅一期（东）一期（西）中海国际社区120世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼 0532-68619001 www.sz-建筑建筑/园林设计园林设计项目景观：项目景观：遵循先天的原生地块，尊重原有的两大主要道路轴线，以及三面131、环山、一河贯穿的景观系统，规划出一座在森林里生长出来的国际城邦。园林设计：园林设计：清华规划设计院领衔规划，美国豪张思、加拿大原构、深圳库博、香港梁黄顾设计理念：设计理念：穿越世界的现代居住观，打造新古典风格建筑，以及运用现代德国、现代简欧、浪漫法式、英国田园、古典法式、意大利台地等多样的主题景观，以开放式社区，兼互包容的艺术新格局，全面复兴国际籍生活语汇。中海国际社区121世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼 0532-68619001 www.sz-中海国际社区别墅产品与户型面积配比别墅产品与户型面积配比产品类型套数户型面积（）主力户型面积一期4联排76270-4203132、30平米，380平米6联排228270-420330平米，380平米双拼76300-450400平米左右一期别墅一期别墅产品与户型面积配比一期别墅产品与户型面积配比122世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼 0532-68619001 www.sz-别墅产品别墅产品别墅：别墅：地下一层、地上三层建筑面积：建筑面积：主力面积为330平米和380平米户型点评：户型点评：每套别墅都赠送三个露台（15-20平米）另外每套别墅都有50-60平米的庭院（赠送）车位比：2：1中海国际社区123世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼 0532-68619001 www.s133、z-典型项目分析海尔绿城海尔绿城玫瑰园玫瑰园基本信息基本信息位置位置济南东部经十东路奥体场馆以南，龙奥大厦以南，龙鼎大道以东济南东部经十东路奥体场馆以南，龙奥大厦以南，龙鼎大道以东 占地占地7.97.9万平方米万平方米总建面总建面12.8612.86万平方米万平方米容积率容积率0.940.94建筑类型建筑类型法式官邸法式官邸开盘时间开盘时间20102010年年1111月月2828入住时间入住时间20122012年底年底开发商开发商济南海尔绿城置业有限公司济南海尔绿城置业有限公司建筑设计建筑设计浙江绿城建筑设计有限公司浙江绿城建筑设计有限公司 物业管理物业管理绿城物业公司绿城物业公司楼盘配套楼盘134、配套小区内部沿街底商、社区体育运动会所小区内部沿街底商、社区体育运动会所 124世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼 0532-68619001 www.sz-建筑风格法式官邸景观风格地中海风格车位比1：1.8电梯配置三菱（四层）装修情况4000元/户型配比397套户型区间套数比例159（三居）4812.09%165（三居）9122.92%170(三居）328.06%206（四居）9022.67%208（四居）194.79%220（四居）5012.59%192（四居）5112.85%205（四居）153.8%建筑设计一般为四层，最多为两个单元，均配置电梯，室内有中央空调，属135、于高舒适度的低密度产品；4000/的装修标准，立面多采用石材，彰显尊贵身份；产品优势：产品优势：1.低密度建筑的舒适性和稀缺性；2.平层官邸的生活便利性；3.产品的品质感（立面造型和材料）产品劣势：产品劣势：1.空间的私属性差，不能拥有独立的生活空间；2.价格偏高，几乎等同于别墅的价格；玫瑰园125世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼 0532-68619001 www.sz-置业次数：置业次数：40%以上是三套。客户职业：客户职业：私企老板为主，部分企业高管来自区域来自区域：济南：90%历下、市中：90%全运村业主：50%家庭结构：很少有与老人一起居住，一般都是与孩子一起136、的两代，3-4口之家客户购房关注点客户购房关注点：环境，居住的舒适度；项目区位；身份感；客户购房吸引点客户购房吸引点：低密度、平层产品；建筑彰显的品质感；开盘时间 2010年11月28日 销售情况开盘销售45套；热销户型为200左右；总价（开盘优惠价）总价（开盘优惠价）认筹10万抵20万总价300万600万玫瑰园销售情况玫瑰园销售情况客户构成情况客户构成情况玫瑰园126世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼 0532-68619001 www.sz-外立面：外立面：立面材料以石材为主，搭配对称的造型，体现高贵典雅、沉稳大气的建筑气质；沿袭古典宫廷建筑立面的三段式处理，底层是基137、座，中段是柱子，上面是檐部和檐花。玫瑰园127世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼 0532-68619001 www.sz-海尔绿城热销户型分析海尔绿城热销户型分析 D D户型户型客厅、餐厅、厨房客厅、餐厅、厨房客厅层高3.2m，客厅方正，并且带有大阳台；餐厅与厨房相连，方便卫生；餐厅、客厅、厨房具体指标如下：功能分类功能分类面积（面积（）开间（开间（mm）进深（进深（mm）客厅284.85.9餐厅13.683.63.8厨房9.82.73.6玫瑰园户型面积：户型面积：250250；开间开间16.9516.95米；进深米；进深15.615.6米米入口128世联怡高物业顾问有138、限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼 0532-68619001 www.sz-卧室、阳台、卫生间卧室、阳台、卫生间 该户型为3室设计，其中2室朝阳，采光充足；主卧配有卫生间，彰显主人私密性；不足之处不足之处为：卧室没有阳台；为：卧室没有阳台；卧室、阳台、卫生间指标如下：卧室分类卧室分类 面积（面积（）开间（开间（mm）进深（进深（mm）备注备注主卧室16.23.64.5独立卫生间南次卧26.54.26.3北次卧18.23.45.3北阳台6.51.83.6南阳台8.61.84.8公卫11.82.84.2海尔绿城热销户型分析海尔绿城热销户型分析 D D户型户型玫瑰园入口129世联怡高物业顾问有139、限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼 0532-68619001 www.sz-海尔绿城热销户型分析海尔绿城热销户型分析 E E户型户型客厅、餐厅、厨房客厅、餐厅、厨房客厅层高3.2m，客厅方正，并且带有3个阳台；餐厅与厨房相连，方便卫生；餐厅、客厅、厨房具体指标如下：功能分类功能分类面积（面积（）开间（开间（mm）进深（进深（mm）客厅284.85.9餐厅153.84.0厨房8.32.353.6玫瑰园户型面积：户型面积：275275；开间开间18.1518.15米；进深米；进深15.615.6米米入口130世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼 0532-68619001140、 www.sz-卧室、阳台、卫生间卧室、阳台、卫生间 该户型为3室设计，其中2室朝阳，采光充足；主卧配有卫生间，彰显主人私密性，此外卫生间配有阳台；不足之处为：卧室不足之处为：卧室没有阳台，进门处有浪费面积；没有阳台，进门处有浪费面积；卧室、阳台、卫生间指标如下：卧室分类卧室分类 面积（面积（）开间（开间（mm）进深（进深（mm）备注备注主卧室16.23.64.5独立卫生间南次卧18.94.24.5北次卧11.23.33.4北阳台6.51.83.6南阳台8.61.84.8公卫132.74.8海尔绿城热销户型分析海尔绿城热销户型分析 E E户型户型玫瑰园入口131世联怡高物业顾问有限公司 市南区141、南京路8号府都大厦10楼 0532-68619001 www.sz-海尔绿城热销户型分析海尔绿城热销户型分析 A A户型户型客厅、餐厅、厨房客厅、餐厅、厨房客厅层高3.2m，客厅方正，并且带有大阳台；餐厅与厨房相连，方便卫生；餐厅、客厅、厨房具体指标如下：功能分类功能分类面积（面积（）开间（开间（mm）进深（进深（mm）餐厅客厅28.17.65.7厨房7.53.62.1玫瑰园户型面积：户型面积：176176；开间开间11.311.3米；进深米；进深15.615.6米米入口132世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼 0532-68619001 www.sz-海尔绿城热销户型分142、析海尔绿城热销户型分析 A A户型户型 该户型为3室设计，3室均朝阳，卧室采光充足；其中1小卧带有阳台；主卧配有卫生间，彰显主人私密性；不足之处阳台较少，而且面积较小；卧室、阳台、卫生间指标如下：卧室分类卧室分类 面积（面积（）开间（开间（mm）进深（进深（mm）备注备注主卧室163.94.0独立卫生间南次卧143.63.9南次卧1443.5北阳台41.52.65西阳台8.61.84.8公卫9.23.52.65卧室、阳台、卫生间卧室、阳台、卫生间玫瑰园入口133世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼 0532-68619001 www.sz-典型项目启示项目项目开发商开发商容143、积率容积率产品产品漫山香墅漫山香墅鲁能0.67叠式、双拼、联排奥龙官邸奥龙官邸中海0.6双拼、联排海尔绿城海尔绿城海尔、绿城0.938法式官邸中海九曲中海九曲中海1.68独栋、双拼别墅本项目本项目华润_项目项目占地占地总建面总建面资源资源漫山香墅漫山香墅15万平14万平山林奥龙官邸奥龙官邸8万平山林海尔绿城海尔绿城7.9万平12.86万平山林中海九曲中海九曲11万平300万平山林本项目本项目70万平山林、湖泊山林、湖泊启示启示3 3：华润作为国家一线开发商，具有品牌优势，但目前市场高端产：华润作为国家一线开发商，具有品牌优势，但目前市场高端产品多为品牌开发商开发，竞争激烈。品多为品牌开发商开发144、，竞争激烈。启示启示1 1：相比市场产品，本项目资源优势并不落后，而且拥有湖泊资源，相比市场产品，本项目资源优势并不落后，而且拥有湖泊资源，但交通对比之下，并不理想；项目建筑面积但交通对比之下，并不理想；项目建筑面积7070万平米，相比其他市场万平米，相比其他市场项目，具有一定规模优势。项目，具有一定规模优势。启示启示2 2：市场典型项目并没有国内一流的顶级产品，：市场典型项目并没有国内一流的顶级产品，200-400200-400为最受为最受欢迎面积区间，最高接受总价为欢迎面积区间，最高接受总价为800800万，做大面积、高总价产品机遇与万，做大面积、高总价产品机遇与挑战并存。挑战并存。134145、世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼 0532-68619001 www.sz-北地块发展方向北地块发展方向客户研究客户研究本体分析本体分析市场环境市场环境报告结构报告结构135世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼 0532-68619001 www.sz-济南民营经济快速发展，成为整体经济发展强大后盾，济南民营经济快速发展，成为整体经济发展强大后盾，促进了城市财富阶层的形成。促进了城市财富阶层的形成。城市财富阶层20102010年上半年，济南市国企数量为年上半年，济南市国企数量为26122612户，外资企业户，外资企业15881588家，私营企业家，私146、营企业5593455934家，家，其中私营投资者共其中私营投资者共1111万人，个体工商户万人，个体工商户1717万人。万人。20102010年上半年，全市税收收入年上半年，全市税收收入272.6272.6亿元，第三产业税收亿元，第三产业税收143.2143.2亿元，占比为亿元，占比为52.5%52.5%，全市前，全市前50005000名纳税大户中，三产企业纳税总量占比为名纳税大户中，三产企业纳税总量占比为71.02%71.02%，房地产业是税收贡，房地产业是税收贡献率最大的行业，来自房地产业的税收献率最大的行业，来自房地产业的税收32.632.6万元，占全市税收增量得万元，占全市税收增量得2147、9.9%29.9%，其次，其次是批发零售业和金融业。前是批发零售业和金融业。前5050名纳税企业中名纳税企业中,纳税过亿元的企业有纳税过亿元的企业有1313户户 ，前，前5050户企业户企业中，房地产企业和金融企业达到中，房地产企业和金融企业达到3030户户 。济南钢铁集团纳税完成。济南钢铁集团纳税完成1.11.1亿元亿元 ；山东中烟公；山东中烟公司纳税完成司纳税完成2.62.6亿元亿元 ；中国重汽集团纳税完成；中国重汽集团纳税完成2.52.5亿元亿元 。第三产业的快速发展，为整体经济提供了强大后盾；典型第三产业的快速发展，为整体经济提供了强大后盾；典型国企规模庞大，效益逐年增加，使得城市人口148、结构发生变国企规模庞大，效益逐年增加，使得城市人口结构发生变化：化：私企业主的快速增加，城市财富阶层形成，影响力增私企业主的快速增加，城市财富阶层形成，影响力增大。大。136世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼 0532-68619001 www.sz-奥体奥体南部南部保利大名湖保利大名湖太阳树太阳树奥龙官邸奥龙官邸海尔绿城海尔绿城东方美郡东方美郡银丰花园银丰花园漫山香墅漫山香墅中心区中心区中海紫御东郡中海紫御东郡中海国际中海国际万达公馆万达公馆蓝石大溪地蓝石大溪地银座花园银座花园名士豪庭名士豪庭清华园清华园银丰山庄银丰山庄伟东新都伟东新都开元山庄开元山庄燕东山庄燕东山庄历149、山名郡历山名郡早期富人居住小区在售且未交房的豪宅项目外海碟泉外海碟泉济南早期富人居住在市中心偏东南部，目前市场的豪宅项目济南早期富人居住在市中心偏东南部，目前市场的豪宅项目已经引起富人迁移，可以看出迁移方向集中在南部、东部豪已经引起富人迁移，可以看出迁移方向集中在南部、东部豪宅。宅。已经迁入部分富人的项目客户迁移地图137世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼 0532-68619001 www.sz-开元山庄燕东山庄中润富华园永大清华园建工燕东苑中联花园省级政府宿舍绿苑亚泰正大城市花园银座花园阳光舜城银丰山庄伟东新都舜华园华馨园省委宿舍中润世纪城名都花园军区司令部干休所地税150、宿舍省公安厅宿舍省计委宿舍军区政委宿舍权贵区权贵区东部财富区东部财富区南部财富区南部财富区区域二：区域二：小区大部分是机关及军区宿舍是济南著名的权贵生活区。业主特点：业主特点：行事低调、购买了较强但不是顶端客户，迁移的动因不大。区域三：区域三：小区特点：小区特点：南部社区环境好，配套较为齐全多数为2002年前后房产，迁移动因：迁移动因：区域内业主购买力强，换房需求强，多数会继续选择南部作为第一居所。业主职业：业主职业：小区高端业主多为银行金融机构高管、私营业主、国企高官区域一：区域一：小区特点：小区特点：社区多为2000年前后竣工，社区配套成熟，但户型、物业、停车位等方面存在诸多问题。本区域作151、为第一居所原因是生活便捷、商务便捷。业主迁移动因：业主迁移动因：目前小区物业落后、车位严重缺乏、不能匹配身份，寻找更为舒适的居住环境。业主职业特点：业主职业特点：业主多为私营业主、私企老板、企业高管，属于财富中高端阶层业主置业特点：业主置业特点：多数业主持有有2-3套以上住房，会选择南部、东部作为迁移后第一居所济南富人居住区集中在经十路以南南英雄山路以东，二环路济南富人居住区集中在经十路以南南英雄山路以东，二环路围合的扇形区域。可分为权贵集中区、东部财富区、南部财围合的扇形区域。可分为权贵集中区、东部财富区、南部财富区，这些社区业主是济南改善迁移的主力。富区，这些社区业主是济南改善迁移的主力。152、潜在迁移富人居住区138世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼 0532-68619001 www.sz-千千佛佛山山东东路路经十路经十路二二环环东东路路燕东山庄燕东山庄均价：8547元/户数：1000多二手房出让率：27%正大城市花园正大城市花园均价：9014元/户数：1000二手房出让率：12%银座花园银座花园均价：9048元/户数：2000二手房出让率：18.5%开元山庄开元山庄均价：8230元/户数：1200二手房出让率：24%永大清华园永大清华园均价：12000元/户数：1000二手房出让率：15%中润富华园中润富华园均价：8310元/户数：340二手房出让率：11153、%中联花园中联花园均价：9569元/户数：600二手房出让率：25.1%绿苑亚泰绿苑亚泰均价：12151元/户数：500二手房出让率：10%圆鑫源圆鑫源均价：8551元/户数：242二手房出让率：11%省级政府宿舍省级政府宿舍均价：9342元/户数：500二手房出让率：6%港澳花园港澳花园均价：11589/户数：300主力面积：22%n小区业主置业需求点排名：小区业主置业需求点排名：1.车位2.产品3.区位环境4.物业5.品牌开发商6.大体量大名声项目。n重点迁移方向：重点迁移方向：奥体板块中：全运村、奥龙官邸南；部板块中：国华东方美郡、漫山香墅。东部富人区大约有东部富人区大约有8682户，二154、手房出让率集中在户，二手房出让率集中在10-25%之之间，间，2010年至少有年至少有2000户业主迁出，本区域业主迁出倾向户业主迁出，本区域业主迁出倾向较高。较高。东部财富区迁移统计139世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼 0532-68619001 www.sz-名都花园名都花园均价：12700元/户数：100二手房出让率：14%省级财政局宿舍省级财政局宿舍均价：8000元/户数：300二手房出让率：10%邮电新村邮电新村均价：12180元/户数：1000二手房出让率：17%农发行宿舍农发行宿舍均价：11000元/户数：1100二手房出让率：27%五里山市直单位宿舍群155、五里山市直单位宿舍群均价：8000元/户数：6000二手房出让率：7%军区司令部干休所军区司令部干休所户数：300主力面积：100、120军区司令部政治干休所军区司令部政治干休所均价：户数：300主力面积：100、120省公安厅宿舍省公安厅宿舍均价：12000元/户数：1200二手房出让率：19%省委二宿舍省委二宿舍均价：9000元/户数：1400多二手房出让率：7%省级政府宿舍省级政府宿舍均价：9342元/户数：500二手房出让率：8%n小区业主特点：小区业主特点：本区域业主购买力偏中高端，首改需求较高。部分权贵购买力强劲，但置业保守。n小区业主置业关注点排名：小区业主置业关注点排名：1.户156、型面积（120-140平米）2.总价（150-200万）3.车位4.物业5.区域环境6.开发商n重点迁移方向：重点迁移方向：中部万达公馆、历山名郡；南部银丰花园、太阳树，东部全运村、名士豪庭等楼盘。本区是济南传统的权贵居住区，片区约本区是济南传统的权贵居住区，片区约13830户，银行、公安、户，银行、公安、邮电等单位宿舍出让率较高在邮电等单位宿舍出让率较高在20%左右；省直、市直单位宿舍出左右；省直、市直单位宿舍出让率非常低在让率非常低在8%左右，左右，2010年至少有年至少有1200户业主迁出。户业主迁出。权贵区迁移统计140世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼 0532157、-68619001 www.sz-华馨园华馨园均价：9800元/户数：120二手房出让率：10%伟东新都伟东新都均价：9800元/户数：8000二手房出让率：7%银丰山庄银丰山庄均价：12000元/户数：853二手房出让率：6%舜华园舜华园均价：12500元/户数：250二手房出让率：28%阳光舜城阳光舜城均价：12000元/户数：3000二手房出让率：6.2%省委宿舍省委宿舍均价：10000元/户数：500主力户型：100省交通厅宿舍省交通厅宿舍均价：9800元/户数：500户主力户型：120平，有别墅产品财政厅宿舍财政厅宿舍均价：9800元/户数：760二手房出让率：7%n重点迁移方向：重158、点迁移方向：首选南部区域，东方美郡、漫山香墅、银丰花园；东部全运村、奥龙官邸、中部万达公馆等都是迁移重要方向。n小区业主置业关注点排名小区业主置业关注点排名：1.区位环境2.物业3.车位4.产品类型n小区业主特点：小区业主特点：多为私营业主、国企中高层、职业经理人、高校教师等。业主购买力强，并且习惯了南部区域环境，认为居住在南部有优越感。本区域为济南南部富人聚居区，约有本区域为济南南部富人聚居区，约有13983户，二手房出让率户，二手房出让率在在6%-28%不等，目前约有不等，目前约有1000套二手房在售。套二手房在售。2010年至少年至少有有1000户业主迁出。户业主迁出。南部财富区迁移统计159、141世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼 0532-68619001 www.sz-奥龙官邸一客户奥龙官邸一客户300300平左右别墅（原居：开元山庄）平左右别墅（原居：开元山庄）黄先生：年龄48岁左右，在高新区有企业，在开元山庄和名士豪庭都有房子，从开元山庄迁至奥龙官邸客户语录：客户语录：“我的企业就在东边，我买的是三层的，更喜欢两层别墅，可惜这边没有”，“济南别墅产品和上海、北京差远了”商务便捷性、体现尊贵地位、喜两层别墅、看重生活配套商务便捷性、体现尊贵地位、喜两层别墅、看重生活配套追求创新产品，新鲜事物接受力强，喜欢追求创新产品，新鲜事物接受力强，喜欢townho160、usetownhouse。海尔绿城法式官邸海尔绿城法式官邸-客户客户-230-230平米法式官邸（原居：伟东新都）平米法式官邸（原居：伟东新都）李小姐：30岁海归，家居广场老板。丈夫是装修公司老板。住伟东新都，暂无儿女。家庭资产5000万以上。客户语录：客户语录：“喜欢在美国住的两层townhouse”“因为没有挑选到心仪的别墅产品，才选择的平层官邸，如果再有好的别墅会考虑”“喜欢300平米左右，有露台、有花园、带游泳池的别墅”低密度、好的居住环境、稀缺资源是迁移重要动因低密度、好的居住环境、稀缺资源是迁移重要动因国华东方美郡国华东方美郡-客户客户-300-300平四室产品（原居：银座花园）平161、四室产品（原居：银座花园）唐先生：48岁，宝洁等品牌山东总代理，资产1个亿以上。客户语录：客户语录：“这里环境很好，低密度”“以后这种资源会越来越稀缺”“济南别墅刚刚起步，要是有更好的产品会考虑”；国华东方美郡一客户国华东方美郡一客户一期一期280280平左右别墅（原居：历山名郡）平左右别墅（原居：历山名郡）杨小姐：杨小姐：年龄45岁，济南中国银行国际业务部副总，老公是某私企老板，资产2个亿以上；永大清华园、历山名郡两套房省外多套房产客户语录：客户语录：“国华户型不尽人意，开间太小，进深太大，中间功能房间暗，买别墅是作为第二居所”；“周末或者休闲的时候可以过来自己种种菜，爬爬山，钓钓鱼，这种生162、活是有钱也买不到的”；“打算过两年退休后就搬过来居住，开个酒吧、茶社修身养性”追求田园生活，把别墅暂定第二居所追求田园生活，把别墅暂定第二居所高端客户追求生活环境改善、追求稀缺资源、追求低密高端客户追求生活环境改善、追求稀缺资源、追求低密度、追求创新产品成为其迁移的重要动因。度、追求创新产品成为其迁移的重要动因。高端客户迁移需求142世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼 0532-68619001 www.sz-济南高端客户迁移特点济南高端客户迁移特点规模可观的高端客户迁移数量，成为支撑本项目的客户基数！规模可观的高端客户迁移数量，成为支撑本项目的客户基数！基数庞大基数庞大163、济南三大富人聚居区约有36000户，2010年的二手房年出让率在14%，仅2010年富人区约有4000户业主迁出。品牌效应品牌效应高端客户迁移量越来越大，重要原因是中海、绿城、万达等一线开发商进入，为市场带来全新的产品，市场进一步洗牌，改善居住环境的需求得到了更大释放，预计随着更多好产品的入市，高端客户的换房迁移量会越来越大。区域主导区域主导济南人存在“住东不住西，住南不住北”的观念，近几年的高端产品更是集中于南部和东部奥体板块，因此高端客户迁移方向集中在东部和南部，未来两大板块仍是高端置业的主要方向。143世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼 0532-68619001 164、www.sz-项目名称项目名称成交外地客户占比成交外地客户占比外地客户分析外地客户分析银丰花园6%以省内客户为主，泰安、淄博等省会都市圈城市为主，客户多为私营买卖主，主要业务在济南，需要在济南进行长时间停留。购买主要目的第二居所兼投资。玫瑰园10%（40组）省外南方客户为主，江浙一带，以投资为主，客户购买力强，看中绿城品牌，看中区域大环境以及未来升值潜力。万达公馆40%（至少100组）省外客户以江浙投资客、山西煤老板、东北投资客为主，投资为主要目的，追随万达品牌，看中城市中心未来升值潜力大。漫山香墅10%（18组）省内其他城市居多，客户多为经商者，在济南业务多，看中产品，购买作为第二居所，以及165、进行资产的配置。奥龙官邸20%（32组）作为济南首个真正意义上的别墅社区，吸引了较多的省外南方客户，客户看中产品品质、大牌开发商、市场最高档、独一无二、区域发展潜力巨大等因素。144省外客户牵引分析省外客户牵引分析济南房地产市场平稳健康，投资风险小，新政后成为外地投资客较为济南房地产市场平稳健康，投资风险小，新政后成为外地投资客较为青睐的市场。投资属性较大的高端项目吸引了大批外地投资客；而市青睐的市场。投资属性较大的高端项目吸引了大批外地投资客；而市场上独一无二的好产品同样可以吸引大批省外别墅产品购买者。场上独一无二的好产品同样可以吸引大批省外别墅产品购买者。产品是否稀缺、资源是否稀缺、区位是166、否优越、是否是品牌开发商成为产品是否稀缺、资源是否稀缺、区位是否优越、是否是品牌开发商成为牵引外地客户购买济南豪宅的四大动因。牵引外地客户购买济南豪宅的四大动因。144世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼 0532-68619001 www.sz-业主行为特征：业主行为特征：性格平和偏张扬，爱面子，大部分车子价位在30万以内。产品需产品需 求：求：140-170平米的舒适三居，关注一起居住的人的层次，可承受总价范围在100-300万之间。对区域及项目的看法对区域及项目的看法：住在南边具有优越感，南部环境好，并且多为旅游生态产业污染少。备注财富阶层划分：超级富豪备注财富阶层划167、分：超级富豪资产过亿；富豪资产过亿；富豪资产过千万；富裕资产过千万；富裕资产资产500-1000500-1000万万银丰花园成交客户研究银丰花园成交客户研究高端项目客户研究145世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼 0532-68619001 www.sz-万达公馆成交客户分析万达公馆成交客户分析万达公馆属于城市豪宅，投资万达公馆属于城市豪宅，投资客户较多，外地客户占比较大，客户较多，外地客户占比较大，40-45岁客户占比较大，客户岁客户占比较大，客户看中区位价值、看中精装修、看中未来的升值潜力。看中区位价值、看中精装修、看中未来的升值潜力。业主行为特征：业主行为特征：性格168、张扬、外放、关注资产配置、关注投资理财、注重圈层交往。产品需产品需 求：求：关注地段、关注品牌开发商，处于事业上升期。高端项目客户研究146世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼 0532-68619001 www.sz-海尔绿城玫瑰园成交客户研究海尔绿城玫瑰园成交客户研究客户行为特征：客户行为特征：客户注重圈层交往、行事谨慎、低调、素质较高，车子价位在30万左右产品需求特征：产品需求特征：220平米舒适型，喜欢跃层产品、喜欢端户，关注露台与一层花园，关注4000元的精装标准；对私密性不够和高价位不满；关注产品性价比。可接受总价区间：可接受总价区间：200-600万之间对区域169、及项目的看法：对区域及项目的看法：认为奥体板块是济南新贵居住地，潜力巨大，南部环境好，但是没有好的产品。高端项目客户研究147世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼 0532-68619001 www.sz-客户行为特征：客户行为特征：低调、睿智、车子价位不菲，是奢侈品的主要消费者。对物业类型等的选择：对物业类型等的选择：350平米乔治城堡别墅最受青睐，因其功能分区合理，宽开间，大花园，5个露 台，入户挑空设计，双车位。高端客户注重私密性、安全性、大环境。可接受总价区间：可接受总价区间：300-1000万之间对区域及项目的看法：对区域及项目的看法：认为龙奥板块风水好。高端项目170、客户研究奥龙官邸成交客户研究奥龙官邸成交客户研究148世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼 0532-68619001 www.sz-客户行为特征：客户行为特征：注重圈层交往、注重同社区其他业主水平、性格偏张扬、喜欢高端配套产品需求特征：产品需求特征：关注产品总价、性价比、关注居住圈层、接受产品创新。可接受总价区间：可接受总价区间：200-500万之间对区域及项目的看法：对区域及项目的看法：认为南部板块不仅是现在将来也会是济南富人居住区，而其他区域则居住群体杂乱。高端项目客户研究漫山香墅成交客户研究漫山香墅成交客户研究149世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦171、10楼 0532-68619001 www.sz-项目名称项目名称总价区间总价区间客户情况客户情况职业特征（前三）职业特征（前三）行为特征行为特征需求特征（前三）需求特征（前三）银丰花园70-360万泛公务员、国企高管、经营门店老板性格较张扬，爱面子、看中圈层交往产品性价比、关注总价、关注便民配套漫山香墅（M1)233-350万中小私营业主、国企高管、泛公务员性格较沉稳、消费谨慎、素质较高居住圈层、产品创新、区位环境万达广场375-500万中小私营业主、国企高层、中大私企高层性格较张扬、注重理财、事业上升期、热衷奢侈品区位、产品性价比、关注公建配套绿城玫瑰园256-597万大型国企高层（山东高172、速、山东黄金等）、房地产老板、中小企业老板新贵阶层、注重圈层交往、事业打拼苦尽甘来、消费谨慎平层官邸产品创新、产品总价、区位国华东方美郡310-570万中大私企老板、国企高管、金融业高管年纪偏大、注重富贵感、喜欢显富开始注重私密性、安全性、大环境中海奥龙官邸355-500万500-1400万上市企业老板、大型企业老板、房地产老板睿智远近、对圈层乃至社会有极高的影响力、奢侈品爱好、艺术品首次大规模正规别墅社区、大环境、私密安全性200-500万之间是目前别墅市场的主流，缺乏顶级别墅，万之间是目前别墅市场的主流，缺乏顶级别墅，不同层级客户需求特征不同，越顶级客户越注重独享不同层级客户需求特征不同，173、越顶级客户越注重独享自然和整体环境。自然和整体环境。高端项目客户研究小结150世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼 0532-68619001 www.sz-济南高端客户置业的市场空白点123顶级配套顶级配套顶级配套顶级配套空白空白空白空白环境与产品环境与产品环境与产品环境与产品不兼得不兼得不兼得不兼得顶级别墅顶级别墅顶级别墅顶级别墅空白空白空白空白济南现有豪宅奥龙官邸、漫山香墅、东方美郡、玫瑰园只能叫“house”，作为第一居所；而高端客户真正期待的是“Villa”（独立庄园式别墅生活），市场一片空白！豪宅区目前并没有富豪圈层交流的顶级会所；缺乏顶级餐饮配套，济南超级富豪174、每月餐饮开支集中在10-20万之间，迫切需求私密而又高档优雅的顶级餐饮场所！客户中意的环境无满意产品（南部千佛山板块）；客户中意的产品（奥龙官邸）自然环境逊色！151世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼 0532-68619001 www.sz-项目本体具备打造高端豪宅的潜质/片区整体规划要求市场缺乏顶级豪宅，顶级豪宅市场存在空白点南部生态区南部生态区济南顶级低密度豪宅标杆济南顶级低密度豪宅标杆开发商具备打造顶级豪宅的实力项目项目方向方向高端客户群体对顶级豪宅的需求项目定位方向项目定位方向152世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼 0532-686190175、01 www.sz-800万万以上以上500-800万万300-500万万200-300万万购买购买500-800500-800万产品客户万产品客户职业特征：职业特征：中大型企业老板、国企负责人中大型企业老板、国企负责人行为特征：行为特征：圈层领导力强、圈层影响力大，低调睿智、奢圈层领导力强、圈层影响力大，低调睿智、奢侈品消费主体侈品消费主体需求特征：需求特征：注重私密性、安全性、大环境、产品资产配置注重私密性、安全性、大环境、产品资产配置购买购买300-500300-500万产品客户万产品客户职业特征：职业特征：中小企业主、大型国企高层、文体明星中小企业主、大型国企高层、文体明星行为特征：行176、为特征：事业上升期、消费谨慎、素质较高、注重圈层事业上升期、消费谨慎、素质较高、注重圈层交往交往需求特征：需求特征：产品细节、居住环境（舒适度）、注重圈层交产品细节、居住环境（舒适度）、注重圈层交往往购买购买800800万以上产品客户万以上产品客户类型：类型：上市企业老板、大型私企老板、房地产老板上市企业老板、大型私企老板、房地产老板行为特征：行为特征：绝对的圈层领袖、社会影响力大、绝对的圈层领袖、社会影响力大、奢侈娱乐方奢侈娱乐方式热衷（马会、私人飞机、顶级式热衷（马会、私人飞机、顶级spaspa）需求特征：需求特征：绝版资源的绝对占有，要求居所能够带来社会绝版资源的绝对占有，要求居所能够带177、来社会层面的地位象征层面的地位象征专属、独享、艺术。专属、独享、艺术。购买购买200-300200-300万产品客户万产品客户职业特征：职业特征：高管（国企、金融）、泛公务员、个体门店高管（国企、金融）、泛公务员、个体门店行为特征：行为特征：性格张扬、爱面子、喜露富性格张扬、爱面子、喜露富需求特征：需求特征：关注产品总价、居住圈层、产品性价比关注产品总价、居住圈层、产品性价比别墅客户锁定别墅客户锁定高层目标客户锁定高层目标客户锁定豪豪宅宅产产品品价价格格平平台台锁定项目客户群锁定项目客户群153世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼 0532-68619001 www.sz-178、报告结构报告结构19平方公里整体定位方向平方公里整体定位方向北地块发展方向研判北地块发展方向研判北地块物业发展建议北地块物业发展建议154世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼 0532-68619001 www.sz-高端项目价值体系高端项目价值体系产品价值产品价值精装修会所公共部位规划户型材料工艺新技术设备立面梯户比空间尺度功能创新标准线标准线优秀线优秀线卓越线卓越线布局与主题私密性用材与工艺设计团队装修品质装修用材首层大堂标准层电梯间车库经营模式会所规模车库大堂架空层安防智能化家居智能化地段价值地段价值营销价值营销价值城市配套景观价值区域配套区域发展区域定位区域交通服务179、圈层品牌物业服务销售服务营销策略项目影响力销售速度客户忠诚度销售价格管理模式服务内容毛坯其它服务配套价值商业配套学校配套医疗配套人文配套人文景观自然景观城市景观园林面积主题与特色其它配套高端项目价值体系模型高端项目价值体系模型先先天天禀禀赋赋后天雕琢后天雕琢文文化化塑塑造造155世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼 0532-68619001 www.sz-豪宅价值体系豪宅价值体系产品价值产品价值精装修会所公共部位规划户型材料工艺新技术设备立面梯户比空间尺度功能创新布局与主题私密性用材与工艺设计团队装修品质装修用材首层大堂标准层电梯间车库经营模式会所规模车库大堂架空层安防智180、能化家居智能化地段价值地段价值营销价值营销价值城市配套景观价值区域配套区域发展区域定位区域交通服务圈层品牌物业服务销售服务营销策略项目影响力销售速度客户忠诚度销售价格管理模式服务内容毛坯其它服务配套价值商业配套学校配套医疗配套人文配套人文景观自然景观城市景观园林面积主题与特色其它配套标准线标准线优秀线优秀线卓越线卓越线高端项目价值体系分析高端项目价值体系分析STEP1:STEP1:分析东方美郡、漫山香墅、奥龙官邸典型项目，得出济南豪宅价值体系；分析东方美郡、漫山香墅、奥龙官邸典型项目，得出济南豪宅价值体系；目前济南豪宅产品的整体水平一般，客户对目前豪宅产品的评价普遍不高，豪目前济南豪宅产品的整181、体水平一般，客户对目前豪宅产品的评价普遍不高，豪宅产品打造存在较大的发展空间宅产品打造存在较大的发展空间156世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼 0532-68619001 www.sz-济南高端客户价值认知体系济南高端客户价值认知体系产品价值产品价值精装修会所公共部位规划户型材料工艺新技术设备立面梯户比空间尺度功能创新布局与主题私密性用材与工艺设计团队装修品质装修用材首层大堂标准层电梯间车库经营模式会所规模车库大堂架空层安防智能化家居智能化地段价值地段价值营销价值营销价值城市配套景观价值区域配套区域发展区域定位区域交通服务圈层品牌物业服务销售服务营销策略项目影响力销售速182、度客户忠诚度销售价格管理模式服务内容毛坯其它服务配套价值商业配套学校配套医疗配套人文配套人文景观自然景观城市景观园林面积主题与特色其它配套标准线标准线优秀线优秀线卓越线卓越线高端项目价值体系应用案例高端项目价值体系应用案例STEP2:STEP2:深访济南豪宅客户，得出高端客户项目价值认知体系；深访济南豪宅客户，得出高端客户项目价值认知体系；未被满足的客户价值需求水平未被满足的客户价值需求水平济南高端客户置业的关注点主要集中在济南高端客户置业的关注点主要集中在区位条件、生活环境、户型舒适度、配套服务水平等几个方面区位条件、生活环境、户型舒适度、配套服务水平等几个方面157世联怡高物业顾问有限公司183、 市南区南京路8号府都大厦10楼 0532-68619001 www.sz-本项目价值体系本项目价值体系产品价值产品价值精精装装修修会会所所公公共共部部位位规规划划户户型型材材料料工工艺艺新新技技术术设设备备立立面面梯户比空间尺度功能创新布局与主题私密性用材与工艺设计团队装修品质装修用材首层大堂标准层电梯间车库经营模式会所规模车库大堂架空层安防智能化家居智能化地段价值地段价值营销价值营销价值城市配套景观价值服务圈层品牌营销策略管理模式服务内容毛坯配配套套价价值值商业配套学校配套医疗配套人文配套园园林林面积主题与特色其它配套标准线标准线优秀线优秀线卓越线卓越线本项目价值体系构建本项目价值体系构建184、STEP3:STEP3:基于客户价值感知及本项目自有资源，寻求项目物业发展突破点；基于客户价值感知及本项目自有资源，寻求项目物业发展突破点；重点价值提升重点价值提升适当价值提升适当价值提升施工工艺及质量本案最主要本案最主要7 7大价值体系大价值体系创新规划、特色景观、户型创新、物业服务、生活配套、产品品质、安防系统创新规划、特色景观、户型创新、物业服务、生活配套、产品品质、安防系统158世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼 0532-68619001 www.sz-结合高端项目的价值体系借鉴和考虑市场客户的需求，构建本项目产品价值体系形象：形象：形象：形象：低调奢华低调奢华185、【建筑立面】体现尊贵、雅致的格调【建筑立面】体现尊贵、雅致的格调功能：功能：功能：功能：多元户型多元户型【户型设计】丰富功能、强化享受性【户型设计】丰富功能、强化享受性生活：生活：生活：生活：配套私享配套私享【配套规划】营造圈层生活、私人俱乐部【配套规划】营造圈层生活、私人俱乐部服务：服务：服务：服务：5 5星享受星享受【物业管理】体贴周到，让客户感受尊贵【物业管理】体贴周到，让客户感受尊贵环境：环境：环境：环境：惬意私密惬意私密【园林景观】将建筑隐藏在风景之中【园林景观】将建筑隐藏在风景之中科技：科技：科技：科技：改变生活改变生活【科技应用】成就时尚、精密、安全生活【科技应用】成就时尚、精密186、安全生活客户需求客户需求享受性享受性私密性私密性尊贵感尊贵感空间：空间：空间：空间：突破传统突破传统【规划布局】充分利用地形丰富的特点【规划布局】充分利用地形丰富的特点产品体系159世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼 0532-68619001 www.sz-产品思考空间空间形象环境功能科技生活服务产品产品7 7大标准大标准【地块价值】【地块价值】地块价值排序地块价值排序:CBDA:CBDA地块价值分析：地块价值分析：A A：最靠近二环路，受噪音影响，同时山体资源较差，居住环境相对一般；B B：东西两侧山体资源明显，距离二环路也有一定的距离，展现出一定的私密性；CC：地187、块呈三面环山之势，地块形状比较完整，是整个地块中最优条件最好的；D D：位于整个地块的最北侧，周围山体环绕，私密性最好，但地块南北较为狭长，不利于规划；综合分析，各小部分地块价值排序为：CBDA CBDA160世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼 0532-68619001 www.sz-产品思考空间空间形象环境功能科技生活服务产品产品7 7大标准大标准“高低配高低配”：在容积率为1.0的条件下，通过小高层产品的搭配，为项目尽量争取更多的低密度产品，以切合项目高端定位；物业配置建议：物业配置建议：A：价值排序最低，建议规划为（小）高层产品；C：价值排序最高，建议规划为别墅类188、产品；D：地块价值中等，但私密性好，建议规划为别墅类产品；B：地块价值中等，且靠近A地块，建议作为小高层与高层的过渡型产品，即洋房产品；【物业规划】【物业规划】采用采用“高低配高低配”原则，实现最优产品与最优资源的合理搭配原则，实现最优产品与最优资源的合理搭配低价值低价值（小高、高层类）（小高、高层类）中价值（洋房、中价值（洋房、别墅）别墅）高价值高价值（别墅类）（别墅类）161世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼 0532-68619001 www.sz-162空间空间形象环境功能科技生活服务产品产品7 7大标准大标准【物业规划方案建议】【物业规划方案建议】物业类型物业类189、型建筑面积建筑面积比例比例小高层小高层28.228.2万万38%38%花园洋房花园洋房17.817.8万万25%25%联排别墅联排别墅14.814.8万万20%20%双拼别墅双拼别墅3.73.7万万5%5%会所会所1.481.48万万2%2%教育教育1.81.8万万2%2%商业商业6 6万万8%8%方案一详解：方案一详解：物业类型包括：小高层、花园洋房、别墅；该方案的特点是最大程度降低建筑的高度，同时尽可能实现产品的丰富化，以满足不同阶层客户的需求，降低项目风险。方案一方案一 小高层小高层花园洋房花园洋房联排别墅联排别墅双拼双拼双拼别墅双拼别墅162世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府190、都大厦10楼 0532-68619001 www.sz-163空间空间形象环境功能科技生活服务产品产品7 7大标准大标准【物业规划方案建议】【物业规划方案建议】方案二方案二 物业类型物业类型建筑面积建筑面积比例比例小高层小高层37.837.8万万52%52%花园洋房花园洋房0 00%0%联排别墅联排别墅2323万万31%31%双拼别墅双拼别墅3.73.7万万5%5%会所会所1.481.48万万2%2%教育教育1.81.8万万2%2%商业商业6 6万万8%8%方案二详解：方案二详解：物业类型包括：小高层、别墅；该方案相对方案一仍然是最大程度降低建筑的高度，但增加别墅的面积占比，产品结构更加简单，191、也更符合项目高端定位和客户定位结构。双拼双拼联排别墅联排别墅小高层小高层双拼别墅双拼别墅163世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼 0532-68619001 www.sz-164空间空间形象环境功能科技生活服务产品产品7 7大标准大标准【物业规划方案建议】【物业规划方案建议】方案三方案三 物业类型物业类型建筑面积建筑面积比例比例高层高层27.4527.45万万38%38%花园洋房花园洋房14.814.8万万20%20%联排别墅联排别墅18.518.5万万25%25%双拼别墅双拼别墅3.73.7万万5%5%会所会所1.481.48万万2%2%教育教育1.81.8万万2%2%192、商业商业6 6万万8%8%方案三详解：方案三详解：物业类型包括：高层、花园洋房、别墅；该方案将小高层改为高层，为低密度产品创造更多的空间，力求低密度产品建筑面积的最大化。高层高层花园洋房花园洋房联排别墅联排别墅双拼双拼双拼别墅双拼别墅164世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼 0532-68619001 www.sz-165空间空间形象环境功能科技生活服务产品产品7 7大标准大标准【物业规划方案建议】【物业规划方案建议】方案四方案四 物业类型物业类型建筑面积建筑面积比例比例高层高层37.8437.84万万51%51%花园洋房花园洋房0 00%0%联排别墅联排别墅21.121193、.1万万29%29%双拼别墅双拼别墅3.73.7万万5%5%类独栋产品类独栋产品2.22.2万万3%3%会所会所1.481.48万万2%2%教育教育1.81.8万万2%2%商业商业6 6万万8%8%方案四详解：方案四详解：物业类型包括：高层、别墅（类独栋）；该方案进一步实现别墅产品建筑面积最大化，并争取打造类独栋产品，更加符合符合项目高端定位和客户定位结构，经过利润测算，改方案能够实现项目销售收入的最大化。双拼双拼高层高层联排别墅联排别墅类独栋类独栋双拼别墅双拼别墅165世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼 0532-68619001 www.sz-产品思考空间空间形象环境194、功能科技生活服务产品产品7 7大标准大标准【各方案销售额测算】【各方案销售额测算】方案四销售总额最高方案四销售总额最高166方案一方案一物业类型物业类型建筑面积建筑面积（万）（万）比例比例单价（万单价（万元元/）销售总额销售总额（亿元）（亿元）小高层小高层28.128.138%38%1.51.542.2942.29花园洋房花园洋房17.817.824%24%2 235.6235.62联排别墅联排别墅14.814.820%20%2.62.638.5838.58双拼别墅双拼别墅3.73.75%5%2.82.810.3810.38合计合计126.88126.88亿亿方案二方案二物业类型物业类型建筑面195、积建筑面积（万）（万）比例比例单价（万元单价（万元/）销售总额销售总额（亿元）（亿元）小高层小高层37.8437.8451%51%1.51.556.7656.76花园洋房花园洋房0 00%0%联排别墅联排别墅232331%31%2.62.659.8159.81双拼别墅双拼别墅3.73.75%5%2.82.810.3810.38合计合计126.96126.96亿亿方案三方案三物业类型物业类型建筑面积建筑面积（万）（万）比例比例单价（万单价（万元元/）销售总额销售总额（亿元）（亿元）高层高层27.4527.4537%37%1.51.541.1841.18花园洋房花园洋房14.814.820%20%196、2 229.6829.68联排别墅联排别墅18.5518.5525%25%2.62.648.2348.23双拼别墅双拼别墅3.73.75%5%2.82.810.3810.38合计合计129.48129.48亿亿方案四方案四物业类型物业类型建筑面积建筑面积（万）（万）比例比例单价（万单价（万元元/）销售总额销售总额（亿元）（亿元）高层高层37.8437.8451%51%1.51.556.7656.76花园洋房花园洋房0 00%0%联排别墅联排别墅21.1521.1529%29%2.62.654.9854.98双拼别墅双拼别墅3.73.75%5%2.82.810.3810.38类独栋产品类独栋产品197、 2.22.2（5050套）套）3%3%0.20.2（套）（套）1010合计合计131.48131.48亿亿166世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼 0532-68619001 www.sz-【空间创新建议】【空间创新建议】顶级别墅产品：联排顶级别墅产品：联排/双拼别墅独栋化双拼别墅独栋化空间空间形象环境功能科技生活服务产品产品7 7大标准大标准独栋实现错联错联联院联院独栋产品素质（能够体现别墅特制的符号）尊贵感尊贵感情趣感情趣感私有感私有感大客厅大客厅挑空挑空大面积采光大面积采光跃层阁楼跃层阁楼玄关吹拔玄关吹拔采光地下室采光地下室入户平台入户平台下沉庭院下沉庭院入户灰空198、间入户灰空间技术处理规避技术处理规避报批风险报批风险间隔处理间隔处理别墅独栋化产品体系167世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼 0532-68619001 www.sz-【技术处理【技术处理1 1】别墅独栋化别墅独栋化空间空间形象环境功能科技生活服务产品产品7 7大标准大标准错联别墅错联别墅使联排产品保持相对完整独立的体型错联别墅使每户均有完错联别墅使每户均有完整的体型整的体型和丰富的立面朝向入口和庭院。不规则平面设计，交错连接，独栋感觉案例：长沙 格兰小镇168世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼 0532-68619001 www.sz-间隔处理间199、隔处理利用间隔营造联排别墅的私属感受建筑庭院间隔处理：两户别墅中间做约1m宽的间隔处理，通过矮墙相连，从而不改变联排的形式，却能做出独栋的外部空间。间隔处理北京亚澜湾空间空间形象环境功能科技生活服务产品产品7 7大标准大标准【技术处理【技术处理2 2】别墅独栋化别墅独栋化169世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼 0532-68619001 www.sz-联院处理联院处理局部构件相连实现独栋化，山墙保证私密性在短面宽在短面宽/大进深大进深的基地条件下，的基地条件下，U型或者型或者L型设计，型设计，把庭院在空间划分把庭院在空间划分为三层：前院、内为三层：前院、内院和后院，产生200、了院和后院，产生了步移景换的效果，步移景换的效果，并保证了每个房间并保证了每个房间都可以拥有院景的都可以拥有院景的效果效果前 院内 院后 院案例：香江别墅通过局部构件相连，实现联排别墅独栋化三重庭院的效果也缓解了整体庭院面积过小带来的视觉压抑和紧凑之感山墙保证庭院的私密性空间空间形象环境功能科技生活服务产品产品7 7大标准大标准【技术处理【技术处理3 3】别墅独栋化别墅独栋化170世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼 0532-68619001 www.sz-【双首层设计】【双首层设计】实现别墅空间丰富性，同时提升地下室的采光和舒适性实现别墅空间丰富性，同时提升地下室的采光201、和舒适性利用项目的坡地地势，打造半地下室，增大赠送空间，提高物业的性价比；双首层设计，优化地下室采光，使得地下室的使用功能更加丰富，提高舒适度。双首层双首层半地下室1F2F道路道路采光井采光井入入入入口口口口双首层设计双首层设计双首层设计双首层设计3F0.00空间空间形象环境功能科技生活服务产品产品7 7大标准大标准171世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼 0532-68619001 www.sz-空间空间形象环境功能科技生活服务产品产品7 7大标准大标准大面积会客厅、客厅挑空大面积会客厅、客厅挑空体现尊贵气派感觉体现尊贵气派感觉别墅客户非常注重公共空间的尊贵感，希望客厅202、面积尽可能的宽敞、阔绰挑空客厅可以体现别墅的尊贵气派，可以产生完全不同于一般住宅的居住感受。172世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼 0532-68619001 www.sz-空间空间形象环境功能科技生活服务产品产品7 7大标准大标准主要功能空间的大面积观景窗主要功能空间的大面积观景窗阳光和景观带来度假感阳光和景观带来度假感 客厅、主卧、餐厅多使用落地窗以保障采光和观景效果，但朝向前院的窗的大小要适宜，在保障良好的采光和观景的同时注意私密性。产品的室内面积有限，走廊、次卧室等次要功能空间略显局促，应用大面积的窗能有效改善室内面积不足带来的压抑感。次要空间的多面采光窗起居室203、采光落地窗173世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼 0532-68619001 www.sz-空间空间形象环境功能科技生活服务产品产品7 7大标准大标准跃层阁楼跃层阁楼丰富变化，体现品质丰富变化，体现品质阁楼提供了丰富的室内空间变化，而丰富的变化正是居住品质提高的重要标志。可以作为赠送面积，提高别墅的性价比。174世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼 0532-68619001 www.sz-空间空间形象环境功能科技生活服务产品产品7 7大标准大标准玄关吹拔玄关吹拔独栋别墅的特征独栋别墅的特征 玄关吹拔处理，强调空间竖向的开阔，使联排别墅更具有独栋的特204、征；玄关吹拔会消除入户时常有的局促感，形成室内外空间良好的过渡。175世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼 0532-68619001 www.sz-地下室打造别墅个性空间地下室打造别墅个性空间增加情趣感增加情趣感空间空间形象环境功能科技生活服务产品产品7 7大标准大标准设置半地下室，不仅丰富别墅外部庭院空间，而且可以增加地下室的采光和通风效果。一般来说地下室可以作为视听室、储藏室、佣人房等，设置半地下室可以扩大地下室使用的舒适性。176世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼 0532-68619001 www.sz-空间空间形象环境功能科技生活服务产品产205、品7 7大标准大标准入户平台与庭院相连，是联排别墅入户平台与庭院相连，是联排别墅“有地有地”的表现的表现 177世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼 0532-68619001 www.sz-空间空间形象环境功能科技生活服务产品产品7 7大标准大标准 私家庭院与阳光、空气全接触，并在院内栽植鲜花和树木，形成室内小公园和室外大公园的互相辉映 院墙可采用植物+栅栏或地形起伏的自然隔离方式，既能向外展示漂亮的私人花园、又利用植物形成的天然屏障保证生活隐私制造地形起伏或高大绿植以遮挡视线，保证庭院空间的私密庭院私密化庭院私密化增加私属感受增加私属感受178世联怡高物业顾问有限公司 206、市南区南京路8号府都大厦10楼 0532-68619001 www.sz-空间空间形象环境功能科技生活服务产品产品7 7大标准大标准入户采用门楼设计，利用其独特的形式增强专属领地的私密感和尊贵感入户门楼灰空间入户门楼灰空间私密化私密化179世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼 0532-68619001 www.sz-空间空间形象环境功能科技生活服务产品产品7 7大标准大标准私家果岭私家果岭依山就势，体现对资源的最大化占有依山就势，体现对资源的最大化占有高尔夫运动是财富阶层人士的“社交运动”，他们在球场上切磋的同时也解决了生意场上的事情。调查发现，高尔夫球场已经成为高级别墅207、的标签之一，二者的结合大多是“坐落在高尔夫球场里的别墅”。建议在个别顶级别墅的院子里打造“别墅里的私人果岭”，成为标榜私人财富的、与众不同的卖点。180世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼 0532-68619001 www.sz-空间空间形象环境功能科技生活服务产品产品7 7大标准大标准私家泳池私家泳池尊贵标签，体现对资源的最大化占有尊贵标签，体现对资源的最大化占有建议选取个别户型，提供私家室外泳池；泳池选择在室外，避免对建筑主体产生危害。181世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼 0532-68619001 www.sz-空间空间形象环境功能科技生活208、服务产品产品7 7大标准大标准联排联排/双拼别墅独栋化的户型设计要点双拼别墅独栋化的户型设计要点:p 以联排/双拼的产品性质设计出独栋别墅的形式感，将技术细节灵活处理，形成功能空间或景观符号；p至少形成两个主卧豪华套房，其中主卧区应至少包括主卧室、主人卫生间、步入式衣帽间三个组成部分，部分可包括主卧书房；p 首层的主要功能空间包括客厅、餐厅、厨房，客厅挑空设计，建筑面宽在9米以上，楼间距在15米以上，保证空间的尺度绝对舒适；p至少三个车库，地下室的功能设备间、储藏室、工人房、洗衣房、家庭影院等，保证户型功能的完备；p花园面积在300以上，对花园进行不同的主题划分；最好能做到入户花园与庭院相连，209、体现出对土地的占有；p 通过地形落差或错位排列，保证每栋别墅都能看到中心景观；核心景观区的独栋可考虑设置私家泳池或私人果岭。182世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼 0532-68619001 www.sz-空间形象形象环境功能科技生活服务产品产品7 7大标准大标准【建筑风格】【建筑风格】市场典型项目建筑风格情况扫描市场典型项目建筑风格情况扫描项目名称项目名称建筑风格建筑风格外立面材质外立面材质客户需求（一线人员访谈结果）客户需求（一线人员访谈结果）中海奥龙观邸英式都铎风格石材、外墙砖对立面风格关注度不高海尔绿城玫瑰园法式风格石材认为立面大气、沉稳，品质感较强，客户认可度210、较高领秀城漫山香墅西班牙风格文化石、涂料工艺粗糙，品质感较差国华东方美郡北美风格文化石、劈开砖、涂料对立面关注度不高中海紫御东郡新古典主义底部大理石、墙面瓷砖、涂料客户喜好大气、沉稳的外立面设计济南市场高端项目外立面风格以欧式为主，材质多选用济南市场高端项目外立面风格以欧式为主，材质多选用石材石材（大理石、文化石）、（大理石、文化石）、外墙砖外墙砖（瓷砖、（瓷砖、仿古砖、劈开砖）以展现项目仿古砖、劈开砖）以展现项目品质感品质感；客户对于别墅外立面的设计上喜好客户对于别墅外立面的设计上喜好大气、沉稳大气、沉稳，喜欢，喜欢装饰感、浮雕感、立体感强的外观装饰感、浮雕感、立体感强的外观，但对立，但对立211、面风格的关注度不高；面风格的关注度不高；183世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼 0532-68619001 www.sz-空间形象形象环境功能科技生活服务产品产品7 7大标准大标准【本案建筑风格】【本案建筑风格】英伦都铎风格，彰显项目含蓄雅致的情调英伦都铎风格，彰显项目含蓄雅致的情调n源自16世纪英国都铎王朝的皇家贵族建筑，历经岁月打磨，依然散发雅致、含蓄的高贵气质；n英式都铎：经典的、优雅的、内敛的、尊贵的；n都铎是世界建筑史上一种重要的风格流派，它是纯正的英国“血统”，在建筑形式上多采用75的坡屋顶，高大的砖头烟囱，高而狭长的窗户，拱形门廊等展现出极强田野情趣和优雅212、气息；184世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼 0532-68619001 www.sz-空间形象形象环境功能科技生活服务产品产品7 7大标准大标准【建筑风格元素】【建筑风格元素】古文化砖的闲适、蘑菇石的厚重，深红色的建筑主色调，古文化砖的闲适、蘑菇石的厚重，深红色的建筑主色调，7575坡屋顶、砖头烟囱、拱形门廊、狭长的窗户坡屋顶、砖头烟囱、拱形门廊、狭长的窗户185世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼 0532-68619001 www.sz-空间形象环境环境功能科技生活服务产品产品7 7大标准大标准【园林景观】【园林景观】市场典型项目园林景观设计扫213、描市场典型项目园林景观设计扫描项目名称项目名称建筑形态建筑形态景观风格和特色景观风格和特色客户需求（一线人员访谈结果）客户需求（一线人员访谈结果）中海奥龙观邸联排欧式园林，欧式园林，依中央景轴而层层绽放，台景、叠瀑，雕塑、草、藤墙、步阶、壁泉依次展开。客户认可度不高，特别是周边山体较为荒凉，客户意见较大海尔绿城玫瑰园平层官邸地中海园林，地中海园林，植被丰富，强调对称的仪式感，多采用水景小品，品质感较强客户比较满意领秀城漫山香墅叠拼 班牙风格园林，班牙风格园林，依托山体资源，加种更多绿植；强调景观的丰富性客户认可度较高，但山体绿化略差国华东方美郡联排、双拼社区内景观环境一般，品质感较差，主要是项214、目周边山体景观丰富客户关注度不高，主要是项目周边有千佛山等山体资源，环境优越中海紫御东郡联排、双拼英式园林，英式园林，以英国汉普顿公园为蓝本，追求细节打造尊贵优雅的社区环境认为社区景观气势宏大，比较满意景观风格以欧式为主，主要有景观风格以欧式为主，主要有气势宏大气势宏大和和自然田园自然田园的两种格调，节点多采用水景、雕塑；的两种格调，节点多采用水景、雕塑；客户普遍追求优越的居住环境，客户普遍追求优越的居住环境，不仅关注项目本身居住环境，还关注周边生活环境不仅关注项目本身居住环境，还关注周边生活环境；186世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼 0532-68619001 ww215、w.sz-空间形象环境环境功能科技生活服务产品产品7 7大标准大标准【本案园林景观】【本案园林景观】地台园林，打造变化丰富的坡地景观地台园林，打造变化丰富的坡地景观n台地园林：台地园林：华丽壮美，利用地形的抬起打造气势恢宏的景观；再加之精工细琢的雕塑、华丽无比的细部，洋溢着浓郁的文化艺术气息，是意大利风格的显著特征；n在具体的景观营造手法上多采用浓密的植物、木制花架、点式水景、精致雕塑等，使得景观设计简单却不单调，为业主提供悠然的生活环境；187世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼 0532-68619001 www.sz-空间形象环境环境功能科技生活服务产品产品7 7大标216、准大标准【景观设计要点【景观设计要点1 1】依山就势，利用小姑山打造济南最大的私家山体公园依山就势，利用小姑山打造济南最大的私家山体公园n小姑山被项目地块环绕，与项目联系紧密，通过山体绿化，小品设置，打造为项目的私家山体公园，提升项目环境档次；双拼双拼高层高层联排别墅联排别墅类独栋类独栋社区私家山社区私家山社区私家山社区私家山188世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼 0532-68619001 www.sz-空间形象环境环境功能科技生活服务产品产品7 7大标准大标准【景观设计要点【景观设计要点2 2】打造中心水景，形成项目山水风景特色打造中心水景，形成项目山水风景特色n在217、水景打造上，建议多采用边波浪形，让更多别墅拥有景观资源，为客户营造依山傍水的诗意般居住环境；（启动体验可以用看房快艇）189世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼 0532-68619001 www.sz-空间形象环境环境功能科技生活服务产品产品7 7大标准大标准【景观设计要点【景观设计要点3 3】采用原生大树全冠移植、名贵花木、高档草坪等提升园林档次采用原生大树全冠移植、名贵花木、高档草坪等提升园林档次全冠移植树种多为胸径超过20厘米的银杏、栾树等名贵花木常用有：桂树、广玉兰等高档草坪常用有：黑麦草、天鹅绒草坪等190世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼218、 0532-68619001 www.sz-空间形象环境功能功能科技生活服务产品产品7 7大标准大标准【市场高端项目户型情况扫描】【市场高端项目户型情况扫描】项目名称项目名称建筑形态建筑形态户型面积户型面积客户需求（一线人员访谈结果）客户需求（一线人员访谈结果）中海奥龙观邸联排、双拼联排：248330双拼：320590280330面积区间的市场接受度最高，其总价在350万-500万之间；超过800万抗性较大；海尔绿城玫瑰园平层官邸三居：159170四居：206220192-208面积区间的市场接受度较高，其总价在400万左右；领秀城漫山香墅叠拼叠拼：187/205/235205/235户型热销219、，其总价区间在230-300万；国华东方美郡联排、双拼联排：中间户230/280；边户：330、350-390双拼：330380联280/330两个面积的市场接受度最高，其总价在360430万之间，超过470万有抗性，户型开间小的产品抗性大；联排：面积区间为联排：面积区间为220-350220-350，以，以240-290240-290的户型为主力；的户型为主力；双拼：面积区间为双拼：面积区间为290-590290-590，以，以330-400330-400的户型为主力；的户型为主力；191世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼 0532-68619001 www.sz-空间220、形象环境功能功能科技生活服务产品产品7 7大标准大标准【本项目户型配比建议】【本项目户型配比建议】本项目物业配比原则：本项目物业配比原则：1.本项目地理位置、自然环境优越，项目定位高端；2.结合本项目超越市场的目标，3.考虑高端客户的主要需求和市场去化速度；产品产品物业占比物业占比面积（）面积（）总价区间总价区间高层高层51%51%三居三居142-160142-160200200万万350350万万160-180160-180四居四居180-200180-200200-220200-220联排联排29%29%四居四居260-350260-350600600万万900900万万双拼双拼5%5%五221、居五居400-450400-45010001000万万13001300万万（类）独栋（类）独栋3%3%五居五居440-600440-60020002000万万/套（均价）套（均价）本项目户型面积建议适当领先于市场主流产品：本项目户型面积建议适当领先于市场主流产品：192世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼 0532-68619001 www.sz-空间形象环境功能功能科技生活服务产品产品7 7大标准大标准【细节设计】【细节设计】充分考虑客户需求，以细节打动客户充分考虑客户需求，以细节打动客户细节项细节项市场现状及客户需求市场现状及客户需求本项目建议本项目建议花园面积花园面积222、l现状：联排：中间户在70左右；边户通常超过100，平均在150左右，最大为230。独栋：城区别墅在70-200之间，郊区别墅最大的500。l需求：比较满意，部分认为花园面积越大越好花园面积越大越好联排：中间户联排：中间户70-10070-100，边户，边户150-230150-230双拼：双拼：200 200-300-300独栋：独栋：300 300-600-600花园交付标准花园交付标准l现状：基本为简单覆土，少数种植草坪、绿植，个别可根据需求定制。l需求：客户对花园寄予生活的乐趣，期望比较高期望比较高；建议精装庭院或菜单式定制精装庭院或菜单式定制，形成市场差异化卧室卧室l现状：高层多为3223、-4室，联排多为4-5室，少数设计6室；双拼多为5-6室l需求：市场目前卧室配置基本能满足客户需求，建议参照市场主流产品保证2间以上南向卧室高层：3-4室联排：4室双拼、独栋：5-6室地下室地下室l面积区间：30-140。地下室一般设计保姆间、储藏室、多功能室l面积无特别要求，但房间数不宜过房间数不宜过多；面积：50-100功能：储藏室、多功能房、保姆房储藏室、多功能房、保姆房193世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼 0532-68619001 www.sz-空间形象环境功能功能科技生活服务产品产品7 7大标准大标准【细节设计】【细节设计】充分考虑客户需求，以细节打动客户224、充分考虑客户需求，以细节打动客户细节项细节项市场现状及客户需求市场现状及客户需求本项目建议本项目建议卫生间卫生间l现状：一般设计3-4个：主卧、次主卧一般都设，l客户：认为3-4个足够，不希望卫生间太多主卧、次主卧设独立卫生间，客厅层设卫生间，保证每层都有卫生间；厨房、餐厅厨房、餐厅l现状：一般只设计1种，无中西之分，少数项目设计中西两种厨房或两个餐厅。l客户：关注中厨面积在保证厨房面积充足和空间结构合理的情况下可以考虑两个厨房电梯电梯l现状：多数不设电梯，少数项目设电梯或预留电梯位。l客户：无特殊要求联排不建议设置电梯，客户实际利用率并不高；双拼、独栋建议设置电梯，彰显尊贵露台露台l现状：基225、本都设计1个露台l客户：很喜欢露台很喜欢露台设置设置3-43-4个，保证每层有个，保证每层有1 1个露台，单个露个露台，单个露台面积不低于台面积不低于7 7停车停车l现状：高层部分一般地下集中停车位，别墅一般为分户停车库和地上停车位，个别项目的停车位设置在花园内。停车数量一般每户1-2个。l客户：每户最少最少2 2个车位个车位，对车的需求越来越多；高层部分车位比建议1：1.5，地下集中停车；别墅部分每户至少设设2 2个车位；最少一个个车位；最少一个车库车库，面积充足可考虑双车库设计194世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼 0532-68619001 www.sz-空间形象226、环境功能科技科技生活服务产品产品7 7大标准大标准【房屋保温系统】已被商品房住宅普遍采用，全部采用将增加约【房屋保温系统】已被商品房住宅普遍采用，全部采用将增加约180180元元/平方米的造价平方米的造价所谓房屋保温系统是泛指用来保持房屋内部温度在宜君范围内的仪器设备、特殊建筑材料或建筑工艺。包括：外墙外保温系统、外窗保温系统、地热采暖系统外墙外保温系统100mm厚高密度聚苯保温隔热板流通空气层具有遮阳功能的砖幕墙实际增加成本约70元/平方米外窗保温系统外窗型材采用铝合金断热型材，配高强度密封胶条；玻璃采用双层中空玻璃（5+30+5）mm。平均到建筑面积上成本增加10元/平米。195世联怡高物227、业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼 0532-68619001 www.sz-空间形象环境功能科技科技生活服务产品产品7 7大标准大标准智能化运用体系智能化运用体系社区人行门禁系统刷卡直达电梯刷卡直达电梯无线网络覆盖无线网络覆盖玄关感应灯玄关感应灯杜绝闲杂人员进入,只有刷卡才能进入社区，降低保安工作强度同时增强业主尊贵感与安全感。刷卡后自动送达指定楼层，增强了私密性与安全感构建社区的网络生活圈，在细节处让业主感受人文科技时尚住宅因素玄关是空间转换的过度空间，用感应灯使人感到舒适2-10万不等25万可选择与电信、网通、铁通其中一家签订协议，免费覆盖30元/户【智能化体系】【智能化体系228、】高性价比的科技溢价体系高性价比的科技溢价体系196世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼 0532-68619001 www.sz-空间形象环境功能科技科技生活服务产品产品7 7大标准大标准房间内配备正压新风系统，在客厅、卧室安装进风器，在厨房、卫生间安装排风气。保证室内拥有均衡的连续的清新空气。新风系统排风口【新风系统】为项目注入科技元素，形成项目卖点【新风系统】为项目注入科技元素，形成项目卖点定义：所谓新风就是指新鲜空气，而新风系统就是在你24小时不开窗的前提下，通过物理原理，引入室外新鲜空气，排出室内浑浊空气的一种微循环系统。技术成本：集中式新风系统的成本主要包括冷热229、源、新风机组、管道三部分。有系设计模式千差万别，没有明确的设计思路，加之风机品牌不同，无法估算成本，从180-460元/平不等。成本构成成本构成材料单价运行费用排风机1350元/台左右（包括14个排风口）最少电费：最少电费：0.41元/度24小时/天365天/年0.026kw9494元元/年年最多电费：最多电费：0.41元/度24小时/天365天/年0.078kw280280元元/年年相于一个电灯或一个冰箱相于一个电灯或一个冰箱。进风口 160180元/个197世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼 0532-68619001 www.sz-地源热泵指所有使用大地作为冷热源的230、热泵全部称为地源热泵，包括土壤热泵（即地耦合热泵），地下水热泵，地表水热泵（包括江河湖海的水）等。地源热泵空调部分的造价在150-200元/平米，打井一般在120元/米（因地质条件和地域不同差异很大），一般是80米左右，地埋管竖埋的费用，平原土质约35W/m。根据国家建设部政策规定，凡采用水源热泵空调技术的建筑物，通过向当地建委申报，可获得政府的政策性支持，减免建筑配套费用140200元/m2。地源热泵地源热泵空调冷暖家用机空调冷暖家用机单位面积初投资（元）单位面积初投资（元）100-150100-15028002800万万/眼眼280-320280-320冬季冬季单位面积年运单位面积年运营成231、本（元）营成本（元）12-1812-183030夏季夏季单位面积年运单位面积年运营成本（元）营成本（元）5-105-102828优缺点优缺点 无污染、节水、节能无污染、节水、节能 投资大、受环境影响大投资大、受环境影响大注：目前地源热泵造价并无规范，且因地质条件不同差异很大，预算时多是根据经验值估算，同时以上所居数据是根据沈阳某具体项目，不同的供暖方式进行的比较。空间形象环境功能科技科技生活服务产品产品7 7大标准大标准【地源热泵】有一定的初始投入，但可节省大量的管网铺设费用，建设后【地源热泵】有一定的初始投入，但可节省大量的管网铺设费用，建设后不必依赖市政供暖系统不必依赖市政供暖系统198世232、联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼 0532-68619001 www.sz-灯泡灯泡电费（按每天工电费（按每天工作作8 8小时计算）小时计算）蓄电池（平均寿蓄电池（平均寿命命5 5年）年）总计总计太阳能灯太阳能灯320320元元26502650元元29702970元元普通纳灯普通纳灯11501150元元20952095元元32453245元元将太阳辐射直接转化为电能，为建筑提供清洁的能源。太阳能光电系统的组件与复合板相似，其潜在的成本效益比很高并且适用于垂直建筑。光电池可以作为一种可再生的，无污染能源用于照明，动力泵及其他电力设施上，从而达到节能目的。空间形象环境功能科技233、科技生活服务产品产品7 7大标准大标准【太阳能光电系统】昭示性强，是明显的低碳环保符号，多用于市政公园【太阳能光电系统】昭示性强，是明显的低碳环保符号，多用于市政公园的夜间照明的夜间照明199世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼 0532-68619001 www.sz-空间形象环境功能科技生活生活服务产品产品7 7大标准大标准【市场典型项目配套情况分析】【市场典型项目配套情况分析】项目名称项目名称建筑形态建筑形态配套内容及档次配套内容及档次客户需求（一线人员访谈结果）客户需求（一线人员访谈结果）中海奥龙观邸联排小学、幼儿园，内部配套少；周边配套档次较高对社区配套比较满意，234、希望有较高档的会所和健身中心海尔绿城玫瑰园平层官邸计划建设中小学、医院、体育场馆、图书馆、邮局、电信局、大型超市、商业街、社区活动中心、休闲度假会所、老年娱乐场馆等 对配套的需求主要集中在高档餐椅和会所领秀城漫山香墅叠拼会所，银行，邮电通讯，商业购物，酒店，餐饮娱乐，社区服务，影视健身中心主题商业广场四所幼儿园，四所小学，一所中学 餐饮，社区服务，幼儿园国华东方美郡联排、双拼仅有商业，周边配套距离较远城市配套比较方便，对本项目配套不太关注中海紫御东郡联排、双拼内部配套商业街、幼儿园、小学 基本满意城市高端项目主要依靠周边配套，社区内配套较少；郊区型高端项目配套比较齐全，且主要集城市高端项目主要235、依靠周边配套，社区内配套较少；郊区型高端项目配套比较齐全，且主要集中在生活配套。中在生活配套。客户对配套客户对配套档次要求较高档次要求较高，且主要集中在高档，且主要集中在高档餐饮、会所、超市餐饮、会所、超市；200世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼 0532-68619001 www.sz-空间形象环境功能科技生活生活服务产品产品7 7大标准大标准201【会所配套】【会所配套】济南顶级主题会所济南顶级主题会所树立市场绝对稀有，引领市场绝对尊贵1.1.“高尔夫圈层高尔夫圈层”主题：主题：打造济南首席室内高尔夫练习场，展现项目高端形象定位，通过高尔夫运动营造一个名流社交场，在236、满足客户运动需求的同时形成社区的高端圈层；2.2.“尊贵养生尊贵养生”主题：主题：“专家指导养生专家指导养生”、“疗养养生疗养养生”以中国文人传统养生智能和生活态度为理念，结合当代设计观点，重新诠释生活意境，以养为本、以本为乐，修养人生趣致；3.3.“高档特色餐饮高档特色餐饮”主题主题高端人群对餐饮有着极致的追求，不仅要讲求饮食的营养、健康，更追求饮食带来的生活体验，对于高端人群来说，餐椅可以是一放松生活、享受生活的方式。4.4.“商务会客商务会客”主题主题考虑高端客群商务交际较多，开设专业的商务会所，满足客户的会客、会议等需求。会所主题和功能延续项目生态旅游地产定位，打造为项目的顶级配套会所237、，形成生态会所主题和功能延续项目生态旅游地产定位，打造为项目的顶级配套会所，形成生态度假的又一特色；度假的又一特色；201世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼 0532-68619001 www.sz-空间形象环境功能科技生活生活服务产品产品7 7大标准大标准【主题特色【主题特色1 1】专署室内高尔夫练习场专署室内高尔夫练习场【1 1高尔夫主题】高尔夫主题】济南首个具有室内高尔夫练习场的会所济南首个具有室内高尔夫练习场的会所202202练习场只对社区业主开放，保证圈层的纯粹性；练习场只对会员开放，筛选客户入会，会员可以指定专享某一练习场，以专署概念体现客户身份；以高尔夫为主238、，辅以其他高品位运动，丰富也业主生活需求；面积建议：5000；保龄球保龄球室内泳池室内泳池因为专署，所以尊贵202世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼 0532-68619001 www.sz-空间形象环境功能科技生活生活服务产品产品7 7大标准大标准203【2 2尊贵养生主题】尊贵养生主题】济南首个聘请省内知名中医专题授课的会所济南首个聘请省内知名中医专题授课的会所签约省内知名中医或养生专家，定期到社区会所进行养生专题授课；会所长期设立养生会馆，为客户提供养生顾问服务，随时指导客户养生生活；面积建议：5000。为客户提供高标准的养生保障203世联怡高物业顾问有限公司 市南239、区南京路8号府都大厦10楼 0532-68619001 www.sz-空间形象环境功能科技生活生活服务产品产品7 7大标准大标准204【2 2尊贵养生主题】尊贵养生主题】济南首个引进五星级酒店标准济南首个引进五星级酒店标准SPASPA疗养的会所疗养的会所概念：以总统套房的形式提供若干独立服务单元，配备高素质专业技师贴身服务，引进国内顶级疗养概念，所有服务须预约体验，可与亲朋挚友共同分享。服务内容：皮肤和身体保养、医疗咨询、营养教育、精神提升、各式SPA等多项服务，可使来宾在几小时内，达到美容、治疗、塑身、舒展压力、净化心灵、健康平衡的效果。专属服务，享受前所未有的私密与尊贵感204世联怡高物业240、顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼 0532-68619001 www.sz-空间形象环境功能科技生活生活服务产品产品7 7大标准大标准205【3 3高档特色餐饮主题】高档特色餐饮主题】济南首个引进国际餐饮品牌济南首个引进国际餐饮品牌“丹桂轩丹桂轩”的会所的会所关键词：高雅、健康、精美、特色、品牌；建议引入国际一流的品牌连锁餐饮公司，要求餐饮公司不仅能提供真正健康、精致富有特色的美食，而且装修豪华、尊贵，具备极其优越的就餐环境。面积建议：4000平方米。品牌餐饮案例：丹桂轩品牌餐饮案例：丹桂轩205世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼 0532-68619001 241、www.sz-空间形象环境功能科技生活生活服务产品产品7 7大标准大标准206【4 4商务主题】商务主题】济南顶级商务会馆济南顶级商务会馆根据高端人群乐于同圈层交往的需求，商务会馆可提供商务信息服务、商务研讨活动、安排商务早餐等形式促进高端人群的交往，此外还提供商务会议和会客等功能服务；面积建议：2000平方米。206世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼 0532-68619001 www.sz-空间形象环境功能科技生活服务服务产品产品7 7大标准大标准【物业管理】【物业管理】建议引入知名高端物业，提供管家式全方位服务建议引入知名高端物业，提供管家式全方位服务以打造全济南最242、高端物业服务为目标，给给尊贵的物业服务体验；物业管理强调细节服务，方方面面为业主考虑，打造细致入微的物业服务；全面体贴的服务，让客户体现身份、享受尊贵全面体贴的服务，让客户体现身份、享受尊贵207世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼 0532-68619001 www.sz-鲁能领秀城鲁能领秀城总建筑面积400万平方米建筑形式综合开放社区目前入住人数建成区100万平米，5000户（起步区全部交房入住，约1.5万人）商业规划一个区级商业中心，三个社区商业中心（总46万平米）运营起步区6.1万平方米（实际商业使用3.2万平米）阳光舜城阳光舜城领秀城领秀城华润华润总建筑面积280243、万平方米建筑形式综合开放社区目前入住人数建成区150万平米（中区、北区部分6000户约2万人）商业规划中、北六个底商商业街共5万平米运营中区新新家园商业街3万平米空间形象环境功能科技生活生活服务产品产品7 7大标准大标准区域内大盘商业营业情况调研区域内大盘商业营业情况调研鲁能领秀城鲁能领秀城阳光舜城阳光舜城208世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼 0532-68619001 www.sz-位置社区中间建筑面积5万平方米建筑形式两栋五层独立写字楼，每栋约7000平米；一个三层底商商业街（地下一层，地上两层）约3.6万平米运营模式产权销售运营情况投入使用3年，写字楼除了部分一244、层底商外空置商业街地上部分运营率60%新新家园商业街新新家园商业街空间形象环境功能科技生活生活服务产品产品7 7大标准大标准阳光舜城阳光舜城-新新家园商业街新新家园商业街209世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼 0532-68619001 www.sz-业态分布及运营情况业态分布及运营情况业态门店数经营面积租金水平（元/平米/天）客户来源经营状态超市816611.3社区良好专业门店1733491-1.5（其中菜市场0.3）社区一般培训机构816601-1.5社区良好美发54451-1.5社区良好美容美体1737011-1.5社区一般中介86251-1.5社区良好大型会馆1245、1201-1.5企业会所不详社区服务418501-1.5社区餐饮1733491-1.5社区良好健身14000（正常营业3000）0.5社区一般空置13500空间形象环境功能科技生活生活服务产品产品7 7大标准大标准规划主要以底商形式、店面多、单店面积小、营运情况不稳定，租规划主要以底商形式、店面多、单店面积小、营运情况不稳定，租金水平较低，主要面对区内业主营业金水平较低，主要面对区内业主营业210世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼 0532-68619001 www.sz-位置社区中间建筑面积规划6.1万平方米（实际投入商业使用面积3.2万平方米）建筑形式6栋独立3层单体246、商业，局部五层运营模式全部自持出租运营情况投入使用1.5年，除售楼处自用外，其他均出租使用，空置率14%商业区商业区空间形象环境功能科技生活生活服务产品产品7 7大标准大标准【鲁能领秀城【鲁能领秀城起步区集中商业】起步区集中商业】211世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼 0532-68619001 www.sz-业态分布及运营情况业态分布及运营情况业态门店数经营面积租金水平（元/平米/天）客户来源经营状态超市224000.3社区良好专业门店73522-4社区良好培训机构00000美发31202-4社区良好美容美体00000中介75262-4社区良好大型会馆150002-4247、济南市刚开业，从北园嘉汇广场迁入社区服务380不详社区餐饮7116062-4主要社区很好健身18000不详装修中0空置44480空间形象环境功能科技生活生活服务产品产品7 7大标准大标准规划以集中商业形式、店面少、单店面积大、营运稳定，租金水平规划以集中商业形式、店面少、单店面积大、营运稳定，租金水平较高，主要面对区内业主营业较高，主要面对区内业主营业212世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼 0532-68619001 www.sz-阳光舜城阳光舜城入住入住150150万平米万平米运营商业特点：运营商业特点：规划以底商形式、店面多、单店规划以底商形式、店面多、单店面积小、248、营运情况不稳定，租金面积小、营运情况不稳定，租金水平较低，主要面对区内业主营水平较低，主要面对区内业主营业业鲁能领秀城鲁能领秀城入住入住100100万平米万平米运营商业特点：运营商业特点：规划以集中商业形式、店面少、规划以集中商业形式、店面少、单店面积大、营运稳定，租金水单店面积大、营运稳定，租金水平较高，主要面对区内业主营业平较高，主要面对区内业主营业p大盘启动区商业主要面对区内业主服务，大盘启动区商业主要面对区内业主服务，为内向型商业为内向型商业p集中商业比底商商业街形式更容易吸引集中商业比底商商业街形式更容易吸引主力大店入住，并稳定经营主力大店入住，并稳定经营p经营较好的业态主要是特色餐249、饮、综合经营较好的业态主要是特色餐饮、综合超市、休闲养生会馆超市、休闲养生会馆空间形象环境功能科技生活生活服务产品产品7 7大标准大标准周边项目商业运营启示周边项目商业运营启示213世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼 0532-68619001 www.sz-214空间形象环境功能科技生活生活服务产品产品7 7大标准大标准【本项目商业】【本项目商业】打造区域高端商业旗舰打造区域高端商业旗舰目前区域居住人群以财富阶层为主，但区域内缺少客户需求的集中性高端商业；本项目定位高端，商业部分需要符合项目档次和客户需求；建议项目打造集中性高端商业，在社区内配置部分社区底商以便利业主日250、常生活业态规划：大型餐饮会所、超市；洗化、美体、汽车保养等专业性商业；214世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼 0532-68619001 www.sz-2151.1.保证项目高端形象快速建立，实现项目高端形象下的产品溢价；保证项目高端形象快速建立，实现项目高端形象下的产品溢价；2.2.保证项目明星产品的市场稀缺性，以树立项目绝对的形象和价格标杆；保证项目明星产品的市场稀缺性，以树立项目绝对的形象和价格标杆；3.3.开发节奏能够满足开发商对现金流的需求。开发节奏能够满足开发商对现金流的需求。项目开发分期原则项目开发分期原则215世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府251、都大厦10楼 0532-68619001 www.sz-216第一阶段：B地块启动（树立形象）高品质联排启动联排启动第三阶段：A地块（价最大化）高层高层+联排联排以联排别墅的热销树立项目形象的同时也能实现部分现金回流以别墅区里的稀缺高层形象推出，实现快销，达到利润最大化第二阶段：C、D地块（进一步引领市场）类独栋类独栋+双拼双拼+联排联排以明星产品类独栋和双拼继续引领市场，联排保证项目现金流项目开发策略大纲项目开发策略大纲项目开发策略大纲项目开发策略大纲216世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼 0532-68619001 www.sz-项目开发节奏示意项目开发节奏示意双拼252、双拼高层高层联排别墅联排别墅类独栋类独栋双拼别墅双拼别墅1.1.一期开发一期开发联排别墅联排别墅2011.102011.102012.102012.102.2.二期开发二期开发类独栋类独栋+双拼双拼+联排联排2012.102012.102013.102013.103.3.三期开发三期开发联排联排+高层高层2013.102013.102015.102015.10注：该开发策略需根据同期实际竞争分析进行调整217世联怡高物业顾问有限公司 市南区南京路8号府都大厦10楼 0532-68619001 www.sz-下阶段工作内容下阶段工作内容解决主要问题：解决主要问题：树立项目总形象，制定项目系统化的营销战略树立项目总形象，制定项目系统化的营销战略 主要内容：主要内容：营销总战略形成营销总战略形成 各阶段宣传推广策略各阶段宣传推广策略形象定位卖点整合案名建议推售/价格策略阶段目标确定和销售阶段划分阶段推广策略阶段推广主题阶段推广渠道选择推广费用估算营销战略与策略营销战略与策略规划设计跟踪服务规划设计跟踪服务主要工作：主要工作：协助甲方与设计单位进行沟通，确保设计符合项目定位与发展战略的要求。协助甲方与设计单位进行沟通，确保设计符合项目定位与发展战略的要求。218219