1、华润置地松江泗泾古楼路华润置地松江泗泾古楼路2 2号地块项目定位报告号地块项目定位报告2009200920092009年年年年10101010月月月月谨呈：谨呈：谨呈：谨呈：华润置地（上海）有限公司华润置地（上海）有限公司华润置地（上海）有限公司华润置地（上海）有限公司项目属性解读项目属性解读项目价值点挖掘项目价值点挖掘整体定位突破之借鉴整体定位突破之借鉴产品定位及方案建议产品定位及方案建议方案下的项目经济测算方案下的项目经济测算项目价值树体系梳理项目价值树体系梳理2本案 本项目位于松江泗泾板块内，该板块紧邻九亭板块，北临机场，西接佘山国家旅 游度假区，南望松江大学城，东连上海市区，是松江重点2、发展的中心镇 距上海市中心距上海市中心2727公里公里 虹桥国际机场虹桥国际机场1212公里公里本项目地处松江北部泗泾板块，虽受大佘山辐射，但自身缺乏一定的地处松江北部泗泾板块，虽受大佘山辐射，但自身缺乏一定的自然资源基础，远离市中心，整体亦尚未形成高端居住区氛围自然资源基础，远离市中心，整体亦尚未形成高端居住区氛围板块属性分析板块属性分析区位属性区位属性3有多条市级交通干道及轨交有多条市级交通干道及轨交有多条市级交通干道及轨交有多条市级交通干道及轨交9 9号线贯穿联通，交通可达性好号线贯穿联通，交通可达性好区位属性区位属性 快速交通快速交通：经由嘉松公路、沪松公路、莘砖公路可快速到达沪青平公3、路、A9、A5、A8以及市区。轨道交通轨道交通：地铁9号线已投入使用，本案临近泗泾站和佘山站两站，距离约在2-2.5公里。佘山别墅区佘山别墅区A9A9A5A5莘闵别墅区莘闵别墅区A8A8赵巷别墅区赵巷别墅区徐泾别墅区徐泾别墅区沪青平公路沪青平公路沪松公路沪松公路泗泾站泗泾站佘山站佘山站9 9号线号线嘉松公路嘉松公路莘砖公路莘砖公路本案本案泗泾板块泗泾板块板块属性分析板块属性分析4古楼路北侧商业古楼路北侧商业古楼路古楼路地块属性解析地块属性解析中等规模体量，地块方正，周边水系资源丰富；中等规模体量，地块方正，周边水系资源丰富；现有商业配套品质和档次较低，区域较为缺乏高端生活氛围现有商业配套品质和4、档次较低，区域较为缺乏高端生活氛围 北侧润江商业配套档次较低，业种业态分布散乱 西侧紧邻古楼阁河 北侧古楼公路，路况尚好，但多有大中型货车经过 东侧紧邻巴张泾河宗地宗地古楼阁河古楼阁河巴张泾河巴张泾河基地现状：内部平整基地现状：内部平整5受地块条件限制，产品线选择受限较大，常规类小高层受地块条件限制，产品线选择受限较大，常规类小高层+低层低层产品线组合下的普通住宅将成为项目产品构成主体产品线组合下的普通住宅将成为项目产品构成主体项目属性分析项目属性分析地块经济指标分析地块经济指标分析项目四至项目四至东至巴张泾河，南至乡村道路，西至古楼阁河，北至鼓楼路占地面积占地面积121719.2平方米容积率5、容积率不大于不大于1 1建筑密度建筑密度不大于不大于20%20%绿地率绿地率不小于45%建筑高度建筑高度不高于40米建筑形态建筑形态不能做独栋、双拼别墅不能做独栋、双拼别墅项目要求项目要求全装修住宅面积应不低于总住宅建筑面积的30%容积率容积率产品线产品线1.2-1.41.2-1.4小高层小高层1.0-1.21.0-1.2多层多层0.8-1.00.8-1.0叠墅叠墅0.6-0.80.6-0.8联体别墅联体别墅容积率要求下容积率要求下可能的产品形态可能的产品形态泗泾站泗泾站 泗泾古镇泗泾古镇 本案本案6常规公寓类产品无法支撑项目价格预期和高溢价目标的实现常规公寓类产品无法支撑项目价格预期和高溢价6、目标的实现本项目产品打造上必须实现产品的突破和品质的强化升级！本项目产品打造上必须实现产品的突破和品质的强化升级！土地成本分析土地成本分析楼板价约楼板价约1150011500元元/建筑、财务、营销等成本建筑、财务、营销等成本合理利润率目标（合理利润率目标（25-30%25-30%）本案整盘均价需达本案整盘均价需达2500025000元元/以上以上注：本案预计一年后入市，销售周期一年。注：本案预计一年后入市，销售周期一年。注：本案预计一年后入市，销售周期一年。注：本案预计一年后入市，销售周期一年。七宝板块七宝板块板块均价板块均价1902419024元元/城花新园城花新园2260522605元元/7、九亭板块九亭板块板块均价板块均价1080110801元元/贝尚湾贝尚湾1896918969元元/泗泾板块泗泾板块板块均价板块均价94019401元元/菲诗爱伦菲诗爱伦1620016200元元/新桥板块新桥板块板块均价板块均价1294112941元元/绿洲香岛绿洲香岛1480314803元元/未来预期价格未来预期价格公寓板块公寓板块七宝七宝九亭九亭新桥新桥泗泾泗泾年均复合增长率年均复合增长率9.6%10.2%16%10.2%9 9月常规公寓均月常规公寓均价（元价（元/）165829334103628124一年半后均价一年半后均价（元（元/）1902410801129419401标杆项目标杆项目城8、花新园城花新园贝尚湾贝尚湾绿洲香岛绿洲香岛菲诗爱伦菲诗爱伦9 9月常规公寓均月常规公寓均价（元价（元/）1970416395118539170一年半后均价一年半后均价（元（元/）22605189691480316200（最新报价14000，以此计算）n 9号线沿线板块呈现出明显的价格梯度；n 受与市区距离和配套影响，本案虽然可以树立板块标杆价格，但很很难突破九亭和七宝的标杆价格、达到难突破九亭和七宝的标杆价格、达到2200022000元元/以上的单价预期以上的单价预期。项目属性分析项目属性分析7立足地块之上，远眺天际线，我们在思考立足地块之上，远眺天际线，我们在思考要实现项目产品突破和品质全面9、升级要实现项目产品突破和品质全面升级No1No1：充分挖掘项目自身及区域的价值点，借势而为，寻找产品突破方向！：充分挖掘项目自身及区域的价值点，借势而为，寻找产品突破方向！No2No2：通过项目借鉴实现产品打造的突破，塑造自身产品价值树体系，实现高溢价目标！：通过项目借鉴实现产品打造的突破，塑造自身产品价值树体系，实现高溢价目标！8项目属性解读项目属性解读项目价值点挖掘项目价值点挖掘整体定位突破之借鉴整体定位突破之借鉴产品定位及方案建议产品定位及方案建议方案下的项目经济测算方案下的项目经济测算项目价值树体系梳理项目价值树体系梳理9自身条件自身条件区位条件区位条件由自身地块条件寻找可以提升项目品10、质的价值点规划借势规划借势充分挖掘项目的区位位置条件和内外部交通条件借势区域未来大规划，发掘提升区域及项目价值的利好条件产业支撑产业支撑内部挖潜，论证区域是否存在一定客户支撑市场条件市场条件对各种物业的市场格局进行剖析，发现市场机会点及价格支撑No1No1：充分挖掘项目自身及区域的价值点，借势而为，寻找产品突破方向！：充分挖掘项目自身及区域的价值点，借势而为，寻找产品突破方向！项目价值挖掘项目价值挖掘自身价值挖掘自身价值挖掘区域价值挖掘区域价值挖掘10自身价值挖掘自身价值挖掘 地块价值地块价值巴张泾河巴张泾河地块内部水系地块内部水系地块现状地块现状古楼阁河古楼阁河古楼路古楼路地块四至：地块四至11、：地块东至巴张泾河，南至规划道路，西至古楼阁河，北至古楼公路。地块条件：地块条件：n 地块整体方正地块整体方正，内部平整，利于产品规划排布；n 东西两侧紧邻天然水系资源，内部拥有自然水系东西两侧紧邻天然水系资源，内部拥有自然水系，可利于打造滨河景观，同时可将活水引入社区内部，打造社区内部水系景观，提升项目及产品品质。地块自然条件优越，形状方正，内外部水系资源丰富，利于通过地块自然条件优越，形状方正，内外部水系资源丰富，利于通过项目整体规划和景观打造塑造高端品质项目整体规划和景观打造塑造高端品质11地处西区四大高端别墅板块围合地带，具备高端别墅氛围地处西区四大高端别墅板块围合地带，具备高端别墅氛12、围市级交通干道贯穿，交通可达性好市级交通干道贯穿，交通可达性好区位条件区位条件 高端别墅氛围高端别墅氛围：处于徐泾、赵巷、佘山、莘闵西区四大高端别墅板块围合地带，距佘山顶级别墅区仅约3公里，高端别墅氛围浓厚。快速交通快速交通：经由嘉松公路、沪松公路、莘砖公路可快速到达沪青平公路、A9、A5、A8以及市区。轨道交通轨道交通：地铁9号线已投入使用，本案临近泗泾站和佘山站两站，距离约在2-2.5公里。区域价值挖掘区域价值挖掘佘山别墅区佘山别墅区A9A9A5A5莘闵别墅区莘闵别墅区A8A8赵巷别墅区赵巷别墅区徐泾别墅区徐泾别墅区沪青平公路沪青平公路沪松公路沪松公路泗泾站泗泾站佘山站佘山站9 9号线号线13、嘉松公路嘉松公路莘砖公路莘砖公路本案本案泗泾板块泗泾板块12区域商业配套及档次将得到进一步升级完善，高端板块居住氛区域商业配套及档次将得到进一步升级完善，高端板块居住氛围愈加成熟围愈加成熟商业配套规划商业配套规划 三湘商业广场三湘商业广场占地约5万，总建约10万，紧邻9号线泗泾站，集生活购物、时尚餐饮、休闲娱乐于一体的一站式体验消费中心，预计2010年底正式投入运营，大润发、KFC等商家已签约入驻。其他商业规划有餐饮、娱乐、生活配套、服装箱包等，当前商铺基本售完；另外还规划有酒店式公寓。佘山湾商业中心佘山湾商业中心上海城投开发，超过10万的各类商业中配置了5万的滨水风情商业，3万的精品城市广场14、，约2万的“佘山湾主题商业街”。泗泾站 本案本案三湘商业广场三湘商业广场佘山湾商业中心佘山湾商业中心佘山站 泗泾镇中心泗泾镇中心菲诗艾伦3000米社区商业金港、同润社区商业本案所在区域目前无大型配套，主要依靠周边社区的小型商业配套，但未来将有三湘商业广场和佘山湾商业中心投入使用：三湘效果图三湘效果图三湘效果图三湘效果图三湘工程进度三湘工程进度区域价值挖掘区域价值挖掘13大佘山高端配套规划的功能性辐射将进一步提升区域价值及项目价值，泛佘山区域对高端客户的吸纳能力亦将更加突显大佘山高端配套规划的功能性辐射将进一步提升区域价值及项目价值，泛佘山区域对高端客户的吸纳能力亦将更加突显大佘山高端配套规划的15、功能性辐射将进一步提升区域价值及项目价值，泛佘山区域对高端客户的吸纳能力亦将更加突显大佘山高端配套规划的功能性辐射将进一步提升区域价值及项目价值，泛佘山区域对高端客户的吸纳能力亦将更加突显 规划借势规划借势大佘山规划大佘山规划欢乐谷欢乐谷佘山国际高尔夫佘山国际高尔夫天马地质坑酒店天马地质坑酒店索菲特酒店索菲特酒店佘山艾美酒店佘山艾美酒店 佘山距离项目地块约2.6；佘山千万级高端别墅云集，是目前上海最顶级的高端别墅板块；佘山千万级高端别墅云集，是目前上海最顶级的高端别墅板块；五星级酒店、高尔夫俱乐部、高端商业及各种度假休闲配套，与五星级酒店、高尔夫俱乐部、高端商业及各种度假休闲配套，与别墅结合，16、形成一个完整的高端板块形象；别墅结合，形成一个完整的高端板块形象；欢乐谷的开业将提升区域价值和人气欢乐谷的开业将提升区域价值和人气佘山高尔夫俱乐部佘山艾美五星级酒店本案本案天马坑地质五星级酒店黄河索菲特五星级酒店欢乐谷佘山星派大型高端高尔夫主题商业辰山植物园上海最大综合植物园2.62.62.62.6月湖五星级温泉度假酒店佘山月湖山庄佘山高尔夫别墅世茂佘山庄园紫都上海晶园东紫园紫园在建设施已运营设施高端别墅区域价值挖掘区域价值挖掘14 虹桥交通枢纽版图向西扩张，辐射长三角、辐射虹桥交通枢纽版图向西扩张，辐射长三角、辐射全国、辐射世界，为区域带来全市、全国甚至全世全国、辐射世界，为区域带来全市、全17、国甚至全世界级客户提供可能。界级客户提供可能。用地约26.26平方公里，拓展区域用地60平方公里，总面积86.26平方公里；到2010年将建成世界最大的集航空、城际铁路、高速铁路、轨道交通、等多种换乘方式于一体的超大型综合交通枢纽。虹桥商务区定位为总部经济及高端服务聚集地，虹桥商务区定位为总部经济及高端服务聚集地，现已汇集上海近三分之一的驻沪领事馆，3600多家各类外资和外国企业以及40多家国际采购中心，具有较为强大的外扩辐射力，西部泛CBD正逐渐形成。本案距未来大虹桥CBD中心约13km，车程15-20分钟，将直接受其强大辐射，区域居住价值将借势进一步得到升级，同时也将吸引更广泛、更多元高端18、客户的进入。规划借势规划借势大虹桥规划大虹桥规划大虹桥利好将带来更大量外部高端客源的导入，区域高端客户大虹桥利好将带来更大量外部高端客源的导入，区域高端客户构成将呈现多元化趋势构成将呈现多元化趋势本案本案大范围客户导入大范围客户导入长三角长三角地区地区港澳台港澳台及外籍及外籍全国其全国其他地区他地区上海中上海中心城区心城区大虹桥商务区大虹桥商务区区域价值挖掘区域价值挖掘15产业客及私营企业主的置业需求增长将大大刺激区域内对高端产业客及私营企业主的置业需求增长将大大刺激区域内对高端住宅的关注和需求住宅的关注和需求产业支撑产业支撑 泗泾私营经济开发区泗泾私营经济开发区1993年4月14日成立，现已19、招商2000多户。松江钢材城松江钢材城华东地区规模最大、功能最全的大型专业性钢铁加工、配送、集散中心，新型的钢材深加工和销售合一的物流基地。首期已入驻企业860多家。二期工程完成时，入驻企业可达1200多家。上海泗泾五金城上海泗泾五金城一期已有251家商户进驻。预计二期将在今年底投放市场，三期最迟将在明年8月前推向市场。总开发商铺在3000余间。上海市文化影视上海市文化影视传媒传媒创意产业基地创意产业基地位于佘山国家旅游度假区东南角，占地约312.27万，总建约141.3万，基地主体“文化影视创意产业集聚区和高科技制作基地”拟引进国内外100至200家文化影视创意领域的领先机构和企业入驻。上影20、集团将优先入驻该区，日本索尼公司、英国宽太公司、深圳华强集团等已表示了入驻意向。上海国资系统内的主要文化产业，都将迁往该基地，上海文广集团旗下所有“非新闻”业务单位世博会后将首批迁入其中的“传媒中心区”。泗泾私营经济开发区泗泾私营经济开发区松江钢材城松江钢材城泗泾五金城泗泾五金城上海市文化影视上海市文化影视传媒传媒创意产业基地创意产业基地（示意图）（示意图）区域价值挖掘区域价值挖掘16大户型公寓产品供应呈现市场空白，符合客户需求及具备差异大户型公寓产品供应呈现市场空白，符合客户需求及具备差异化和总价优势的升级型产品存在较大市场机会化和总价优势的升级型产品存在较大市场机会市场条件市场条件 公寓产21、品分析公寓产品分析在售楼盘在售楼盘产品产品体量（体量（）未推体量未推体量（）项目主力户型项目主力户型同润菲诗爱伦高层38万29.68万1R：55-872R：80-903R：129-130金港花园小高层、联排30万4.7万2R：90-1083R：125-140西南名苑多层、小高层16万5.28万2R：80-903R：100绿波景园多层、小高层13万6.76万2R：90-923R：1254R：130-135合计46.42万未来将售楼盘未来将售楼盘产品产品体量体量（）未推体量未推体量（）项目主力户型项目主力户型同润苑四期小高层98-125二房、三房城投项目小高层规划中常规二房、三房本案本案主要公寓项22、目分布同润菲诗爱伦一房55-87二房83-90三房129-130西南名苑（宽景99）二房80-90三房100绿波景园二房90-92、三房125、四房130-135 金港花园二房90-108三房125-1401212同润苑三期城投古楼路商品住宅项目 板块公寓主力供应主要集中在80-100二房和120-140三房，150以上大户型公寓类产品供应匮乏；板块常规公寓未来供应超过46万，内部同质化竞争激烈。区域价值挖掘区域价值挖掘17市场条件市场条件 别墅产品价格分析别墅产品价格分析佘山板块莘闵板块赵巷板块徐泾板块本案本案泗泾板块独栋独栋独栋独栋58443584435844358443元元元元/独栋3523、051元/联排15961元/独栋30505元/双拼20297元/联排13439元/独栋29959元/双拼20713元/联排16576元/独栋28765元/双拼22820元/联排14331元/未来预期价格独栋别墅板块独栋别墅板块佘山佘山莘闵莘闵赵巷赵巷徐泾徐泾泗泾泗泾年均复合增长率年均复合增长率18.2%28.6%17.4%17.6%13.7%9 9月均价（元月均价（元/）49444272562598425475252991 1年后均价（元年后均价（元/）5844335051305052995928765联体别墅板块联体别墅板块莘闵莘闵赵巷赵巷徐泾徐泾泗泾泗泾年均复合增长率年均复合增长率17.424、%17.5%14.3%14.1%9 9月联排均价（元月联排均价（元/）135951143714502125601 1年后均价（元年后均价（元/）159611343916576143319 9月双拼均价（元月双拼均价（元/）1727418122最新报价200001 1年后均价（元年后均价（元/）202972071322820注：本案预计一年后入市，销售周期一年。注：本案预计一年后入市，销售周期一年。注：本案预计一年后入市，销售周期一年。注：本案预计一年后入市，销售周期一年。区域内独栋及双拼别墅价值较高，联排别墅价值较弱，单一的联排别墅产品价格成长性不高；佘山板块独栋别墅档次非常高，对泗泾板块独栋25、别墅价格有很大的正向刺激作用。区域价值挖掘区域价值挖掘受周边高端别墅区的带动，区域内独栋及双拼别墅类产品具备受周边高端别墅区的带动，区域内独栋及双拼别墅类产品具备较强的价格支撑力，未来别墅类产品价格隐性成长空间较大较强的价格支撑力，未来别墅类产品价格隐性成长空间较大18SWOTSWOT分析分析优势优势 StrengthStrength劣势劣势 WeakWeakl 地块自然条件优越，形状方正，内外部水系资源丰富，利于项目整体规划和景观打造；l 毗邻佘山顶级别墅区，交通可达性好。l 地块限制条件相对苛刻，不允许开发独栋和双拼别墅；l 土地成本高，常规公寓预期市场价格不能实现项目价格预期和利润目标。26、机会机会 OpportunityOpportunitySOSO：以大区位优势和规划优势，充分挖掘项目价值，实现项目利润目标l 区域商业配套及档次将得到进一步升级完善，高端板块居住氛围愈加成熟；l 大佘山高端配套规划的功能性辐射将进一步提升区域价值及项目价值，泛佘山区域对高端客户的吸纳能力亦将更加突显；l 大虹桥利好将带来更大量外部高端客源的导入，区域高端客户构成将呈现多元化趋势；l 产业客及私营企业主的置业需求增长将大大刺激区域内对高端住宅的关注和需求；l 大户型公寓产品供应呈现市场空白点；l 区域内独栋及双拼别墅类产品具备较强的价格支撑力。充分利用项目区位优势和区域配套不断完善成熟的形势，树27、立高端住宅社区形象；利用佘山顶级别墅区、大虹桥商务区的规划效应和区域联动效应，充分吸引区域产业客、在华境外人士以及全市全国的高端客户；充分利用市场空白点，合理规划和设计大户型公寓升级型产品，形成差异化竞争优势；通过对建筑形态的突破处理，规划类独栋和双拼别墅，实现更高的产品价值，最终实现项目利润的最大化。威胁威胁 ThreatenThreatenSTST：充分利用自身优势和市场机会，规避竞争威胁l 区域周边项目多为纯低密度社区，且品质较高，未来同类型产品市场竞争不可避免；l 古楼路北侧沿线住宅及沿街商业品质较差，且商业业种混杂，档次较低，本项目外围形象易受其影响。走高端路线，摒弃常规公寓产品，避28、免与周边项目形成同质竞争局面，保证项目价值的充分挖掘；考虑规划联排别墅的替代产品，在单位价值提升的同时合理压缩产品户型面积，与现有市场中别墅类产品形成差异化竞争和总价优势；考虑项目内外部整体的统一规划，对古楼路及地块中部规划道路两侧绿化进行改造。地块条件基础上，本项目应打造在规划和产品形态上能实现的类别墅产品，并营造出高端别墅居住的社区氛围地块条件基础上，本项目应打造在规划和产品形态上能实现的类别墅产品，并营造出高端别墅居住的社区氛围地块条件基础上，本项目应打造在规划和产品形态上能实现的类别墅产品，并营造出高端别墅居住的社区氛围地块条件基础上，本项目应打造在规划和产品形态上能实现的类别墅产品，29、并营造出高端别墅居住的社区氛围核心价值提炼核心价值提炼19R2R2我们想要什么？我们想要什么？（针对目标的规范分析）（针对目标的规范分析）风险控制：降低项目操作风险 销售目标：快速去化，尽快回笼资金 利润目标：在安全前提下，实现利润最大化 客户目标：尽快集聚项目人气 市场目标：入市营造市场热点R1R1我们有什么？我们有什么？（针对现状的实证分析）（针对现状的实证分析）地段：毗邻佘山顶级别墅区 交通：交通便利，可达性好 生活配套：区域配套逐步完善成熟 市场环境：常规公寓竞争激烈，别墅类产品有一定价格支撑基础 项目机会：具备项目形象及高端物业打造空间项目核心问题推导项目核心问题推导如何塑造项目自身30、产品价值体系，实现高溢价？如何塑造项目自身产品价值体系，实现高溢价？如何塑造项目自身产品价值体系，实现高溢价？如何塑造项目自身产品价值体系，实现高溢价？借鉴成功案例，通过区位、客户、溢价特征匹配分析，结合项目自身条件选择未来具备可行性的高价值产品借鉴成功案例，通过区位、客户、溢价特征匹配分析，结合项目自身条件选择未来具备可行性的高价值产品 项目核心问题项目核心问题20项目属性解读项目属性解读项目价值点挖掘项目价值点挖掘整体定位突破之借鉴整体定位突破之借鉴产品定位及方案建议产品定位及方案建议方案下的项目经济测算方案下的项目经济测算项目价值树体系梳理项目价值树体系梳理21产品突破借鉴产品突破借鉴l31、 杭州杭州 留庄留庄 l 上海上海 保利林语溪保利林语溪l 上海上海 墅外墅外在1.14容积率下，突破传统公寓与别墅产品概念，实现高溢价在1.2容积率条件下，突破传统联排别墅形态，通过类独栋&双拼与小高层组合，实现类独栋与类双拼产品形态，实现高溢价将别墅生活引入小高层建筑中，创造空中别院生活理念No2No2：通过项目借鉴实现产品打造的突破，塑造自身产品价值树体系，实现：通过项目借鉴实现产品打造的突破，塑造自身产品价值树体系，实现 高溢价目标！高溢价目标！22杭杭杭杭 州州州州西湖西湖西湖风景区西湖风景区黄龙商务区黄龙商务区城西成熟居住区城西成熟居住区7 7公里公里留庄留庄西溪湿地公园西溪湿地公32、园市中心市中心上上上上 海海海海保利林语溪保利林语溪墅外墅外本案本案外环线外环线市中心市中心No2No2：通过项目借鉴实现产品打造的突破，塑造自身产品价值树体系，实现：通过项目借鉴实现产品打造的突破，塑造自身产品价值树体系，实现 高溢价目标！高溢价目标！产品突破借鉴产品突破借鉴23项目地址项目地址西溪国家湿地公园正南侧 建筑形态建筑形态低层总占地面积总占地面积5万容积率容积率1.14总建筑面积总建筑面积5.7限高限高14-18米大平层层数大平层层数3层小公寓层数小公寓层数4层大平层面积大平层面积285-450大平层装修标准大平层装修标准4000元/1.141.141.141.14容积率小型低密33、度社区社区，三层高端大平层与四层小户型容积率小型低密度社区社区，三层高端大平层与四层小户型酒店式公寓相结合酒店式公寓相结合 项目特征项目特征 整体规划整体规划杭州杭州 留庄留庄24景观设计景观设计 该项目中央花园，杭州首个交付的欧式皇家园林 严格遵照欧洲古典园林的法则，50005000平方米的欧式平方米的欧式皇家园林皇家园林呈长方形，一条东西走向的主轴线贯穿始终，所有景观元素都沿这条轴线南北对称布置 景观元素景观元素 西式凉亭、花钵步道、中央大喷泉和大草坪 林阴步道、水渠和灌丛 大面积原味欧式皇家园林景观再造，配合项目品质提升大面积原味欧式皇家园林景观再造，配合项目品质提升大面积原味欧式皇家园34、林景观再造，配合项目品质提升大面积原味欧式皇家园林景观再造，配合项目品质提升杭州杭州 留庄留庄 项目特征项目特征 景观营造景观营造25迎合高端客户需求，多功能高端会所定位迎合高端客户需求，多功能高端会所定位迎合高端客户需求，多功能高端会所定位迎合高端客户需求，多功能高端会所定位杭州杭州 留庄留庄 项目特征项目特征 高端会所高端会所高端会所功能高端会所功能1、咖啡吧2、室内外泳池3、健身房4、跳操间5、动感单车6、棋牌室7、中餐厅8、客房9、台球室10、乒乓球11、豪华影院26欧式古典主义建筑风格，全石材干挂立面欧式古典主义建筑风格，全石材干挂立面欧式古典主义建筑风格，全石材干挂立面欧式古典主义35、建筑风格，全石材干挂立面建筑风格：欧式古典主义风格建筑风格：欧式古典主义风格立面：浅米色全石材干挂立面：浅米色全石材干挂杭州杭州 留庄留庄 产品特征产品特征 风格及立面风格及立面27355355一梯一户设计，私密感强；大面宽，大尺度，采光佳，舒适感一梯一户设计，私密感强；大面宽，大尺度，采光佳，舒适感增加；全主卧套设计增加；全主卧套设计364364 户型设计的基本结构来自意大利文艺复兴后期大师帕拉弟奥(Andrea Palladio)客厅、餐厅及会客厅功能区域划分明显 全采用主卧套设计 大面宽、大尺度增加采光面杭州杭州 留庄留庄 产品特征产品特征 户型户型28大平层装修标准：大平层装修标准：436、0004000元元/高定位装修标准高定位装修标准高定位装修标准高定位装修标准杭州杭州 留庄留庄 产品特征产品特征 精装修精装修29大平层官邸大平层官邸核心客户主要为杭州西郊高端别墅住客核心客户主要为杭州西郊高端别墅住客核心客户主要为杭州西郊高端别墅住客核心客户主要为杭州西郊高端别墅住客杭州杭州 留庄留庄 客户特征客户特征年龄主要集中在30-50岁之间 外贸、金融、私营业主，80%以上客户是绿城的老客户年龄年龄/职业职业/身份身份购买目的购买目的 以自住为主，部分兼具投资目的客户来源客户来源 近近75%75%的购置客户主要来的购置客户主要来自于杭州西郊的高端独栋别自于杭州西郊的高端独栋别墅已购客37、户（如早期的桂花墅已购客户（如早期的桂花园、林语别墅，以及银湖、园、林语别墅，以及银湖、闲林、小和山等区域的别墅闲林、小和山等区域的别墅客户）客户）情感诉求情感诉求认为留庄尺度与独栋别墅比认为留庄尺度与独栋别墅比较近，但有一种温暖的社区较近，但有一种温暖的社区感，不像别墅那么冷清；感，不像别墅那么冷清；同时也还看重留庄距离市区的位置和西溪湿地资源30留庄所处圈层公寓价格留庄所处圈层公寓价格10000-1500010000-15000元元/m/m2 2留庄留庄 大平层价格大平层价格26000-3200026000-32000元元/m/m2 2（剔除（剔除40004000元元/m/m2 2装修）装38、修）溢价水平溢价水平132%132%留庄大平层较杭州市同区位普通公寓产品溢价水平达留庄大平层较杭州市同区位普通公寓产品溢价水平达留庄大平层较杭州市同区位普通公寓产品溢价水平达留庄大平层较杭州市同区位普通公寓产品溢价水平达132%132%杭州杭州 留庄留庄 产品溢价产品溢价31借鉴欧洲古典皇家园林建造借鉴欧洲古典皇家园林建造景观景观会所会所高端定位会所，设施齐全高端定位会所，设施齐全产品产品低密度大平层产品低密度大平层产品全石材干挂的新古典主义建筑风格全石材干挂的新古典主义建筑风格装修装修奢华风格精装修奢华风格精装修价值借鉴点价值借鉴点杭州杭州 留庄留庄32项目地址项目地址周康板块秀沿西路68弄39、建筑形态建筑形态别墅+小高层总占地面积总占地面积12万建筑密度建筑密度30%总建筑面积总建筑面积14.4 万容积率容积率1.2公寓楼层公寓楼层14及18层别墅形态别墅形态类双拼+类独栋别墅楼层别墅楼层2-3层别墅主力面积别墅主力面积250-3001.21.2容积率中等规模别墅、小高层混合社区，联排别墅产品的形容积率中等规模别墅、小高层混合社区，联排别墅产品的形态创新实现独栋与双拼别墅组合的完美组合态创新实现独栋与双拼别墅组合的完美组合上海上海 林语溪林语溪 项目特征项目特征 整体规划整体规划33外立面外立面局部采用石材，并加以面砖以及少量质感涂料 北入户英式风格北入户英式风格南入户法式风格南入40、户法式风格北入户法式风格北入户法式风格法式与英伦建筑风格，外立面采用局部石材并辅以面砖及质感涂料法式与英伦建筑风格，外立面采用局部石材并辅以面砖及质感涂料法式与英伦建筑风格，外立面采用局部石材并辅以面砖及质感涂料法式与英伦建筑风格，外立面采用局部石材并辅以面砖及质感涂料上海上海 林语溪林语溪 产品特征产品特征 风格及立面风格及立面34284284类独栋二层类独栋二层客厅二层挑空客厅二层挑空284284类独栋一层类独栋一层增加花增加花园面积园面积增加采光面增加采光面仅以洗手间部分外墙相连，使原先联排边套具有类独栋效果，仅以洗手间部分外墙相连，使原先联排边套具有类独栋效果，使户型设计更合理，增加采41、光面、花园面积和私密性使户型设计更合理，增加采光面、花园面积和私密性上海上海 林语溪林语溪 产品特征产品特征 户型户型仅有红色区域的洗手间部分外墙相连，跳脱了原先联排产品的束缚，使户型布局设计更合理，私密性更强类独栋位置类独栋位置类类独独栋栋类类独独栋栋双拼双拼35262262类双拼一层类双拼一层262262类双拼二层类双拼二层262262类双拼三层类双拼三层增加采光面客厅二层挑空客厅二层挑空增加花园面积仅以洗手间部分外墙相连，使原先联排中间套具有类双拼效仅以洗手间部分外墙相连，使原先联排中间套具有类双拼效果，也同样增加采光面、花园面积果，也同样增加采光面、花园面积上海上海 林语溪林语溪 产品42、特征产品特征 户型户型仅有红色区域的卫生间部分外墙相连，实现了从联排到双拼的转变类双拼位置类双拼位置类双拼类双拼36客户主要来源于全市性独栋及双拼别墅的购买客户客户主要来源于全市性独栋及双拼别墅的购买客户客户主要来源于全市性独栋及双拼别墅的购买客户客户主要来源于全市性独栋及双拼别墅的购买客户上海上海 林语溪林语溪 客户特征客户特征保利林语溪保利林语溪小独栋小独栋&双拼双拼 年龄主要集中在40-55岁之间年龄年龄/职业职业/身份身份购买目的购买目的 以自住为主，部分兼具投资目的客户来源客户来源 50%50%为江浙客，为江浙客，30%30%为大为大浦东区域客，浦东区域客，20%20%来自于市来自于43、市区（徐汇、卢湾）区（徐汇、卢湾）其中购买客户中有约其中购买客户中有约40%40%左右来自于区域内康桥半岛，左右来自于区域内康桥半岛，属由联体、双拼向独栋别墅属由联体、双拼向独栋别墅置换型客户置换型客户情感诉求情感诉求 向往佘山高端别墅区生活氛围 追求高端别墅生活方式 对购置总价有一定的预算37联排均价联排均价1920019200元元/平米平米类双拼均价类双拼均价2680026800元元/平米平米Resource:Data Report Sys.（09.01-9.08）保利林语溪保利林语溪类独栋均价类独栋均价3150031500元元/平米平米溢价水平溢价水平64.1%64.1%溢价水平溢价水平44、39.6%39.6%保利林语溪保利林语溪类独栋较自身板块联排别墅溢价水平达类独栋较自身板块联排别墅溢价水平达64.1%64.1%类双拼较自身板块联排别墅溢价水平达类双拼较自身板块联排别墅溢价水平达39.6%39.6%上海上海 林语溪林语溪 产品溢价产品溢价38价值借鉴点价值借鉴点产品产品上海上海 林语溪林语溪 联排别墅产品通过产品革新达到了类双拼与类独栋的效果联排别墅产品通过产品革新达到了类双拼与类独栋的效果 多风格组合：英式与法式多风格组合：英式与法式 立面：局部石材，加以面砖以及质感涂料立面：局部石材，加以面砖以及质感涂料39项目地址项目地址周康板块川周公路2828弄 建筑形态建筑形态1345、栋小高层总占地面积总占地面积6.8万总户数总户数386总建筑面积总建筑面积8.8万容积率容积率1.29公寓楼层公寓楼层11-14层（平层、复式）主力面积主力面积172-280 装修标准装修标准2500元/平米1.31.31.31.3容积率小高层产品下的精装空中别院容积率小高层产品下的精装空中别院上海上海 墅外墅外 项目特征项目特征 整体规划整体规划405 5大组团景观点缀成趣大组团景观点缀成趣 主入口广场 儿童活动场地 上抬式花园 下沉式广场 L型河滨景观带100100100100余种景观植被体系打造坡地景观，余种景观植被体系打造坡地景观，5 5大组团景观大组团景观景观设计：景观设计：加拿大L46、&A奥雅园境事务所100100余种绿色植被分区种植余种绿色植被分区种植多重植被体系打造坡地景观多重植被体系打造坡地景观上海上海 墅外墅外 项目特征项目特征 景观营造景观营造41建筑风格：现代简约建筑风格：现代简约现代简约风格建筑，石材与玻璃大量结合运用；底层现代简约风格建筑，石材与玻璃大量结合运用；底层4.54.5米架空；米架空；双大堂设置双大堂设置外立面外立面 干挂石材 双层中空铝合金玻璃窗首层首层4.54.5米架空米架空双大堂设置双大堂设置 入户大堂 地库大堂阳光地下车库阳光地下车库上海上海 墅外墅外 产品特征产品特征 风格、立面、结构设计风格、立面、结构设计42 一梯一户设计，私密性强 47、椭圆形平层设计，采光佳 客厅开间6.5米，面积35平方米，客厅与花园连成具有别墅感的空间卧室开间4.5米，面积22平方米，主卫10.8平方米 23空中花园6m挑高设计 浴室大面积观景窗一梯一户设计，私密性强；一梯一户设计，私密性强；一梯一户设计，私密性强；一梯一户设计，私密性强；6m6m挑高花园设计，与超大客厅相连，在公寓的建筑挑高花园设计，与超大客厅相连，在公寓的建筑形态上营造出别墅的生活方式形态上营造出别墅的生活方式独立电梯厅独立电梯厅动静分离动静分离六米挑高空中花园六米挑高空中花园大面积落地窗大面积落地窗278278，四室二厅，四室二厅阳光浴室阳光浴室上海上海 墅外墅外 产品特征产品特征48、 户型户型43下层上层174174，二室二厅，二室二厅n 开创新的居住标准：174复式2房，主卧面积大，功能极简，强调主人的居住舒适度；n 一梯一户，电梯直接入户，私密性好；n 大面积的空中花园，6m挑高设计，产品附加值高。复式住宅打破传统居住理念，大空间、大尺度设计，打破居住空间复式住宅打破传统居住理念，大空间、大尺度设计，打破居住空间固有限制，强调主人居住的舒适度固有限制，强调主人居住的舒适度上海上海 墅外墅外六米挑高空中花园六米挑高空中花园44管道直饮水系统管道直饮水系统降板同层排水系统降板同层排水系统芬兰芬兰KONEKONE无机房电梯无机房电梯法国法国Saint-GobainSaint49、-Gobain双层中空双层中空（充氮气）（充氮气）+Low-e+Low-e玻璃玻璃 闭路电视监控系统 家庭防盗报警系统 有害气体探测、报警系统 彩色可视对讲系统 门禁系统车辆远距离不停车读卡系统 楼宇自控系统 电梯控制系统 电子巡更系统 周界报警系统1010重智能安防系统重智能安防系统上海上海 墅外墅外 其它特征其它特征 节能节能+智能智能45空中别院空中别院墅外墅外客户主要为市区及大浦东区域联排类产品的意向购买客户及已购客户客户主要为市区及大浦东区域联排类产品的意向购买客户及已购客户客户主要为市区及大浦东区域联排类产品的意向购买客户及已购客户客户主要为市区及大浦东区域联排类产品的意向购买客户50、及已购客户上海上海 墅外墅外 客户特征客户特征 年龄主要集中在30-45岁之间年龄年龄 自住为主购买目的购买目的客户来源客户来源 超过7成客户来自上海本地 上海本地客中35%来自南汇区，15%来自浦东新区，18%来自黄浦区情感诉求情感诉求近近8 8成客户曾有购成客户曾有购买联排别墅的意愿买联排别墅的意愿或是曾经住过联排或是曾经住过联排别墅，对别墅的生别墅，对别墅的生活方式有一定的向活方式有一定的向往往46多重植被体系打造坡地及组团景观多重植被体系打造坡地及组团景观现代简约风格，外立面石材现代简约风格，外立面石材+玻璃组合玻璃组合通过大尺度大空间、空中花园设计和入户方式营造出小高通过大尺度大空间51、空中花园设计和入户方式营造出小高层中的别墅体验层中的别墅体验智能安防系统、同层排水系统、管道直饮水系统、智能安防系统、同层排水系统、管道直饮水系统、无机房电梯、双层中空无机房电梯、双层中空 Low-eLow-e玻璃玻璃上海上海 墅外墅外价值借鉴点价值借鉴点景观景观节能节能+环保环保产品产品47本项目借鉴点本项目借鉴点外立面强化风格及品质感外立面强化风格及品质感建筑形态及产品突破建筑形态及产品突破坡地景观及人车分流坡地景观及人车分流会所的高标准定位会所的高标准定位产品突破借鉴产品突破借鉴48项目属性解读项目属性解读区域价值点挖掘区域价值点挖掘整体定位突破之借鉴整体定位突破之借鉴产品定位及方案建52、议产品定位及方案建议方案下的项目经济测算方案下的项目经济测算项目价值树体系梳理项目价值树体系梳理49产品线选择产品线选择50产品线选择产品线选择从地块条件层面来看，本项目入市阶段将与金地赵巷、徐泾项从地块条件层面来看，本项目入市阶段将与金地赵巷、徐泾项目在产品线上形成直接竞争目在产品线上形成直接竞争 产品线一：大平层产品产品线一：大平层产品金地金地 赵巷赵巷1010号地块号地块地块四至地块四至东至嘉松中路、西至老崧塘河、南北各为规划道路占地面积占地面积237254.7容积率容积率1.01.0限高限高 20米，局部可达24米楼板价楼板价14500元/金地金地 徐泾镇徐泾镇3 3号地块号地块地块四53、至地块四至 东至联西路,南至牛桥港,西至西向阳河,北至砖窑泾占地面积占地面积83645容积率容积率1.21.2限高限高 20米，局部可达24米楼板价楼板价5579元/泗泾板块泗泾板块徐泾板块徐泾板块赵巷板块赵巷板块未来市场竞争未来市场竞争本案本案1 1年后西区大平层产品竞争格局分布年后西区大平层产品竞争格局分布51产品线选择产品线选择从未来市场同质竞争格局来看，大平层产品将直接面临激烈的从未来市场同质竞争格局来看，大平层产品将直接面临激烈的“肉搏战肉搏战”，项目市场竞争风险有所加大，项目市场竞争风险有所加大 产品线一：大平层产品产品线一：大平层产品未来市场竞争未来市场竞争金地金地 赵巷赵巷1054、10号地块号地块产品定位产品定位大平层官邸预计售价预计售价30000-3500030000-35000元元/装修标准装修标准约5000元/入市时间入市时间预计2011年上半年金地金地 徐泾镇徐泾镇3 3号地块号地块产品定位产品定位大平层官邸预计售价预计售价2500025000元元/装修标准装修标准约3000元/入市时间入市时间预计2010年10月本项目大平层单价预计：本项目大平层单价预计：2500025000元元/(装修标准装修标准30003000元元/)鉴于金地项目的定位及自身板块与赵巷、徐泾板块的差异，如本项目定位大平层产品，则从未来主体竞争格局来看：市场竞争激烈，整体板块条件相对弱势，因55、此价格应保持优势或均势，不宜高于竞品。板块形象板块形象区位区位交通交通配套配套环境环境规划规划totaltotal赵巷赵巷9897877.95徐泾徐泾8998767.45泗泾泗泾7886787.4权重占比权重占比25%10%10%10%15%30%100%建议本项目大平层产品全部做精装修，装修标准为3000元/m2联联西西路路52产品线选择产品线选择 产品线一：大平层产品产品线一：大平层产品本项目大平层总价段落点为本项目大平层总价段落点为本项目大平层总价段落点为本项目大平层总价段落点为550-700550-700万万佘山板块800800万以上万以上赵巷板块1000-12001000-1200万56、万徐泾板块700-1000700-1000万万本案本案泗泾板块500-700500-700万万新桥板块500-650500-650万万项目入市时上海西区独栋别墅主力总价段为项目入市时上海西区独栋别墅主力总价段为 高端：高端：950950万以上万以上 中端：中端：550-700550-700万万09.1-09.909.1-09.9西区板块独栋主力成交总价段西区板块独栋主力成交总价段佘山板块950950万以上万以上赵巷板块1100-14001100-1400万万徐泾板块800-1100800-1100万万本案本案泗泾板块550-800550-800万万新桥板块550-700550-700万万1 157、年后西区板块独栋主力成交总价段预判年后西区板块独栋主力成交总价段预判大平层总价段为大平层总价段为550-700550-700万万参照中端独栋总价，参照中端独栋总价，与高端独栋保持优势与高端独栋保持优势户型面积落点户型面积落点各版块年均复合增长率各版块年均复合增长率佘山佘山 18.2%18.2%泗泾泗泾 13.7%13.7%赵巷赵巷 17.4%17.4%徐泾徐泾 17.6%17.6%新桥新桥 5.9%5.9%53产品线选择产品线选择 产品线一：大平层产品产品线一：大平层产品户型面积落点户型面积落点物业类型物业类型物业类型物业类型户型户型户型户型面积（面积（面积（面积（）大平层大平层大平层大平层三58、房三房三房三房220-240220-240220-240220-240四房四房四房四房260-280260-280260-280260-280l 大平层单价：25000元/l 大平层总价段：550-700万本项目大平层户型面积落点：本项目大平层户型面积落点：220-280220-280通过总价卡位初步测算本项目大平层产品户型面积落点为通过总价卡位初步测算本项目大平层产品户型面积落点为220-280m220-280m2 2；大平层三房：；大平层三房：220-240220-240，四房：，四房：260-280260-28054产品线选择产品线选择大平层产品更为有过独栋别墅生活经历的高端客户所青睐大59、平层产品更为有过独栋别墅生活经历的高端客户所青睐本项目目标客户锁定西部片区独栋别墅替换型客户群体本项目目标客户锁定西部片区独栋别墅替换型客户群体 产品线一：大平层产品产品线一：大平层产品 在大平层已购客户中，购买过独栋别墅的客户占据了绝大比例，市场中大平层产品在空间布局、功能尺度、私密性、景观视野等硬性指标与家庭生活气氛等方面均呈现出独具的优势。目标客户特征目标客户特征55产品线选择产品线选择 产品线一：大平层产品产品线一：大平层产品单价：单价：2500025000元元/（其中装修标准（其中装修标准30003000元元/）总价：总价：550-700550-700万元万元户型面积落点，三房：户型60、面积落点，三房：220-240220-240，四房：，四房：260-280260-280目标客户：有较长时间的别墅居住经验，需要足够的空目标客户：有较长时间的别墅居住经验，需要足够的空间，但向往空间的融合与交流间，但向往空间的融合与交流大平层大平层56产品线选择产品线选择未来市场竞争未来市场竞争 产品线二：小独栋产品线二：小独栋&双拼双拼竞争区域：泗泾、佘山、赵巷、徐泾、莘闵别墅区。n 目前大多别墅项目均有小独栋产品，整体竞争形势较为激烈；n 主要竞争项目是佘山3号、观庭以及板块内的小独栋别墅产品。小独栋别墅竞争项目分布n 目前大多双拼别墅均分布于以公寓或联排别墅为主的项目中，整体来说，双拼别61、墅比较稀缺；主要竞争项目是凯迪澳澜湾、龙湖滟澜山、山语原墅、合生国际花园、沁风雅泾轩。双拼别墅竞争项目分布周边区域小独栋别墅项目分布较密集，市场竞争较激烈；周边区域小独栋别墅项目分布较密集，市场竞争较激烈；双拼别墅较为稀缺，且多为公寓或联排别墅混合社区双拼别墅较为稀缺，且多为公寓或联排别墅混合社区57产品线选择产品线选择单价区间落点单价区间落点 产品线二：小独栋产品线二：小独栋&双拼双拼主要竞争项目主要竞争项目0909年年9 9月均价月均价（元（元/）西区小独栋别墅年西区小独栋别墅年复合增长率复合增长率一年后预期均价一年后预期均价（元（元/）佘山3号32173（8月）16.19%37382观庭62、2825332827合生国际花园2771332200佘山东郡2256026212同润圣塔路斯2842833030n 佘山东郡目前在售的是邻古楼路的小独栋，私密感差，且道路北面是较大体量的配套房，因此佘山东郡目前的价格参考性不高；n 周边主要竞品一年后均价预计在32200-37382元/之间。n 本案小独栋产品是联排别墅的突破形态，因此相比周边主要竞品应具备一定的总价优势，以提高项目市场竞争力。本项目小独栋别墅入市单价预计：毛坯本项目小独栋别墅入市单价预计：毛坯32000-3300032000-33000元元/本案双拼别墅与独栋别墅组团，性价比高于竞品，因此参考保利林语溪小独栋本案双拼别墅与独栋63、别墅组团，性价比高于竞品，因此参考保利林语溪小独栋/双拼价格系数比双拼价格系数比1.21.2本项目双拼别墅入市单价预计：毛坯本项目双拼别墅入市单价预计：毛坯26500-2750026500-27500元元/注：本案预期一年后入市注：本案预期一年后入市为提升项目竞争力，本案入市单价建议为为提升项目竞争力，本案入市单价建议为为提升项目竞争力，本案入市单价建议为为提升项目竞争力，本案入市单价建议为32000-3300032000-33000元元/58产品线选择产品线选择 小独栋总价及面积落点小独栋总价及面积落点 产品线二：小独栋产品线二：小独栋&双拼双拼小独栋别墅小独栋别墅主要竞争项目主要竞争项目目64、前主力总价目前主力总价（万元）（万元）佘山3号800-1000观庭800-900合生国际花园750-850佘山东郡500-700同润圣塔路斯700-900n 目前市场状况下，本案总价制定原则：高于双拼别墅，略低于在售主要小独栋项目总价，提升产品性价比和竞争优势，因此建议本案目前市场状况下的总价区间是750-850750-850万元，西区小独栋别墅单价年复合增长率为15.2%，则本案小独栋别墅一年后入市主力总价约为：本案小独栋别墅一年后入市主力总价约为：850-950850-950万元万元n 本案1年后入市单价32000-3300032000-33000元/，则本案小独栋别墅面积约为：本案小独栋65、别墅面积约为：260-290260-290双拼别墅双拼别墅主要竞争项目主要竞争项目目前主力总价目前主力总价（万元）（万元）凯迪澳澜湾450-650龙湖滟澜山400-550山语原墅400-500合生国际花园300-400沁风雅泾轩550-700采用总价卡位法，建议本案小独栋别墅入市主力总价约为采用总价卡位法，建议本案小独栋别墅入市主力总价约为850-950850-950万元，面积约为万元，面积约为260-290260-29059产品线选择产品线选择 双拼总价及面积落点双拼总价及面积落点 产品线二：小独栋产品线二：小独栋&双拼双拼n 泗泾及周边板块双拼别墅产品较为稀缺，竞争压力不大，建议本案采用跟66、随市场主流的策略，双拼别墅面积约为双拼别墅面积约为230-240230-240n 本案入市单价约为26500-2750026500-27500元/，则双拼别墅入市主力总价约为双拼别墅入市主力总价约为600-660600-660万元万元双拼别墅项目双拼别墅项目主力面积段（主力面积段（）凯迪澳澜湾232-274龙湖滟澜山290山语原墅234-253合生国际花园200-242沁风雅泾轩220-240跟随市场主流，本案双拼别墅面积约为跟随市场主流，本案双拼别墅面积约为230-240230-240，入市主力，入市主力总价约为总价约为600-660600-660万元万元60产品线选择产品线选择小独栋别墅：67、全市性客户，多因佘山或生意选择泗泾小独栋别墅：全市性客户，多因佘山或生意选择泗泾双拼别墅：西区客户，主要作为第一居所双拼别墅：西区客户，主要作为第一居所 产品线二：小独栋产品线二：小独栋&双拼双拼目标客户特征目标客户特征n 年龄：主要在35-50岁之间；n 区域行业：全市性客户，区域和行业特征模糊，都是企业大脑级的人物；n 购买目的：第二居所，主要用作度假，兼具投资保值作用；n 关注要素：多是喜欢佘山或在松江有自己的生意，但财富能力稍弱，对佘山板块独栋别墅承受能力有限；n 年龄：主要在30-45岁之间；n 区域行业：大多是在闵行、长宁、徐汇区工作的人，从事行业广泛；另外有部分松江区的钢材五金和68、文化产业客；n 购买目的：大多用作自住，少量用于度假或投资。小独栋别墅客户：小独栋别墅客户：双拼别墅：双拼别墅：61产品线选择产品线选择小独栋小独栋&双拼双拼 产品线二：小独栋产品线二：小独栋&双拼双拼单价：小独栋别墅单价：小独栋别墅 32000-3300032000-33000元元/双拼别墅双拼别墅 26500-2750026500-27500元元/面积落点：小独栋别墅面积落点：小独栋别墅 260-290260-290 双拼别墅双拼别墅 230-240230-240目标客户：目标客户：小独栋别墅小独栋别墅全市性客户，多因佘山或生意选择泗泾全市性客户，多因佘山或生意选择泗泾双拼别墅双拼别墅西区69、客户，主要作为第一居所西区客户，主要作为第一居所总价：小独栋别墅总价：小独栋别墅 850-950850-950万元万元 双拼别墅双拼别墅 600-660600-660万元万元62产品线选择产品线选择 产品线三：空中别院产品线三：空中别院未来市场竞争未来市场竞争区域内空中别墅产品呈市场空白，同质竞争较弱，存在着较大机会区域内空中别墅产品呈市场空白，同质竞争较弱，存在着较大机会点，同时具备差异化竞争优势点，同时具备差异化竞争优势卢湾区：卢湾区：兰馨公寓黄浦区：黄浦区：绿城黄浦湾徐汇区：徐汇区：尚海湾、中海瀛台浦东新区：浦东新区：星河湾、墅外、金地湾流域闵行区：闵行区：皇都花园宝山区：宝山区：中鹰黑70、森林、万科琥珀郡园全市主要空中别墅项目分布全市主要空中别墅项目分布墅外墅外万科琥珀郡园万科琥珀郡园金地湾流域金地湾流域皇都花园皇都花园中鹰黑森林中鹰黑森林 中海瀛台中海瀛台尚海湾尚海湾兰馨公寓兰馨公寓本项目地块本项目地块星河湾星河湾绿城黄浦湾绿城黄浦湾松江区（市场空白）松江区（市场空白）本项目所在地块本项目所在地块63产品线选择产品线选择户型面积落点户型面积落点Resource:Data Report Sys.（09.01-09.09）西区公寓市场：七宝、泗泾、新桥、九亭西区大户型公寓供求面积段分布西区大户型公寓供求面积段分布本项目空中别墅面积段为本项目空中别墅面积段为170-175 170-71、175 户型户型面积段（）面积段（）供应套数供应套数成交套数成交套数成交套数占比成交套数占比三房90-110843918108.90%110-1305921115188.34%130-1507081140161.02%150-170346407117.63%四房及复式170-200166211127.11%200以上28814550.35%Resource:Data Report Sys.（09.01-09.09）西区联排：泗泾、赵巷、徐泾西区联排别墅供求面积段分西区联排别墅供求面积段分布布面积段（面积段（）供应套数供应套数成交套数成交套数备注备注成交套数比成交套数比180以下4464175-72、180为主145%180-200327344195-200为主105%200-220146183200-210为主125%220-24089120230-235为主135%240以上3917240-250为主44%西区西区150150以上以上的大户型公寓供应匮乏，但成交表现的大户型公寓供应匮乏，但成交表现良好，大户型三房主力成交面积段集中在良好，大户型三房主力成交面积段集中在110-150 110-150 西区联排别墅主力供求面积段集中在西区联排别墅主力供求面积段集中在195-210195-210空中别墅面积范围空中别墅面积范围150-195150-195之间之间空中别墅面积空中别墅面积段段173、70-175170-175 产品线三：空中别院产品线三：空中别院与大户型公寓、联排保持20的面积梯度64产品线选择产品线选择总价落点区间总价落点区间西区联排西区联排主力总价段集中在主力总价段集中在220-320220-320万万总价段总价段销售套数销售套数成交占比成交占比200万以下91%200-220897%220-24016213%240-26016814%260-28017714%280-30018215%300-32016313%320-3401129%340-360857%360-380524%380-400161%400万以上121%Resource:Data Report Sys74、.（09.01-09.09）西区联排：泗泾、新桥本项目空中别院总价约为本项目空中别院总价约为270270万左右万左右考虑本项目空中别院与区域周边经济型联体别墅在产品上的对应竞争，以经济型联体别墅总价区间中值作为当前价格参考 产品线三：空中别院产品线三：空中别院依据联排市场价格，本案空中别院总价约为依据联排市场价格，本案空中别院总价约为依据联排市场价格，本案空中别院总价约为依据联排市场价格，本案空中别院总价约为270270万元左右万元左右65产品线选择产品线选择单价落点区间单价落点区间建议本项目30%住宅装修比例全部放置于空中别墅产品中；建议装修标准为3000元/m2，因此装修后价格装修后价格为75、为2120021200元元/。产品线三：空中别院产品线三：空中别院板块综合复合板块综合复合年均增长率年均增长率15.8%15.8%西区联排别墅成交量主要集中在莘闵板块，该板块西区联排别墅成交量主要集中在莘闵板块，该板块联排别墅价格复合年均增长率为联排别墅价格复合年均增长率为17.5%17.5%本项目所在板块复合年均增长率本项目所在板块复合年均增长率14.1%14.1%本项目价格增长由于区位等原本项目价格增长由于区位等原因应小于新桥板块而大于自身因应小于新桥板块而大于自身板块平均水平板块平均水平总价总价270270万万面积段面积段170-175170-175当前价格水平当前价格水平157001576、700元元/未来价格水平未来价格水平1820018200元元/（毛坯）（毛坯）空中别院毛坯单价空中别院毛坯单价空中别院毛坯单价空中别院毛坯单价1820018200元元/，装修单价，装修单价2120021200元元/66产品线选择产品线选择目标客户特征目标客户特征本项目目标客户锁定西部片区联排别墅购买及替换型客户群体本项目目标客户锁定西部片区联排别墅购买及替换型客户群体本项目目标客户锁定西部片区联排别墅购买及替换型客户群体本项目目标客户锁定西部片区联排别墅购买及替换型客户群体 产品线三：空中别院产品线三：空中别院n 年龄：主要在30-45岁之间；n 区域行业：主要集中在松江、长宁、闵行和徐汇区；77、从事行业广泛，主要是闵行、长宁、徐汇区企业公司的中高层管理者和小企业主，以及松江区的钢材、五金、文化产业客；n 购买目的：改善升级需求，或是联排别墅的替代品；主要用作第一居所；n 关注要素：在生活方式上更喜欢平层产品所带来的家庭生活氛围和舒适性，不喜欢联排别墅过于分隔、独立的空间分布，但看重别墅的私密感和别墅生活方式。67产品线选择产品线选择单价：单价：2120021200元元/（装修标准（装修标准30003000元元/）总价：总价：270270万万户型面积落点：户型面积落点：170-175170-175目标客户：西部片区联排别墅购买及替换型客户群体目标客户：西部片区联排别墅购买及替换型客户群78、体空中别院空中别院 产品线三：空中别院产品线三：空中别院68方案一方案一 纯大平层官邸纯大平层官邸 产品线选择产品线选择 充分挖掘项目价值，通过提升产品本身的特点及品质，为项目赢得定位空间和价值竞争，实现利润最大化目标；1.0容积率造就低密度高端社区形象：考虑现有地块的市场区位情况，提升产品本身的竞争优势，同时提升项目整体品质。本项目产品线组合推导支撑本项目产品线组合推导支撑产品户型面积落点产品户型面积落点产品户型面积落点产品户型面积落点三房三房三房三房220-240220-240220-240220-240四房四房四房四房260-280260-280260-280260-280产品户型面积落79、点产品户型面积落点产品户型面积落点产品户型面积落点小独栋小独栋小独栋小独栋260-290260-290260-290260-290双拼双拼双拼双拼230-240230-240230-240230-240 空中别墅空中别墅空中别墅空中别墅170-175170-175170-175170-175方案二方案二 小独栋小独栋&双拼双拼 +空中别院空中别院69规划方案建议规划方案建议70规划方案建议规划方案建议经济指标经济指标总建设用地总建设用地121719.2地上总建筑面积地上总建筑面积116300住宅住宅平层官邸（平层官邸（5F5F）107900公建公建会所（会所（3F3F）4000金融配套（金融配80、套（2-3F2-3F）4400建筑密度建筑密度20%容积率容积率0.955 方案一：大平层官邸方案一：大平层官邸户型配比户型配比单户面积平层面积（两梯两户）总面积总户数户数比3R220-2404607820034076%4R260-2805402970011024%合计107900450100%71规划方案建议规划方案建议经济指标经济指标总建设用地总建设用地121719.2地上总建筑面积地上总建筑面积122600住宅住宅类独栋类独栋(2F)(2F)19440双拼双拼()()16560空中别墅（空中别墅（11F/13F11F/13F）78200公建公建会所（会所（2-3F2-3F）4000金融配81、套（金融配套（2-3F2-3F）4400建筑密度建筑密度20%容积率容积率1.0 方案二：小独栋方案二：小独栋&双拼双拼 +空中别院空中别院户型配比户型配比栋数单户面积总面积总户数户数比类独栋72270194407216%双拼72230165607216%3R181707820046031%合计11420060463%72项目属性解读项目属性解读区域价值点挖掘区域价值点挖掘整体定位突破之借鉴整体定位突破之借鉴产品定位及方案建议产品定位及方案建议方案下的项目经济测算方案下的项目经济测算项目价值树体系梳理项目价值树体系梳理73方案一方案一 大平层官邸大平层官邸74项目增值项目增值 5%5%项目增值82、项目增值 16%/16%/年年 地处西区高端别墅区围合辐射地带，板块高端别墅氛围日趋浓厚；地处西区高端别墅区围合辐射地带，板块高端别墅氛围日趋浓厚；区域高端及大型商业日趋成熟完善，区域居住价值将得到很大提升，区域高端及大型商业日趋成熟完善，区域居住价值将得到很大提升，高端客户导入能力进一步提升；高端客户导入能力进一步提升；上海文化影视传媒创意产业基地的入驻将带来大量高端客户进入；上海文化影视传媒创意产业基地的入驻将带来大量高端客户进入；大虹桥泛西区大虹桥泛西区CBDCBD规划的实现将吸引更多元化高端客户。规划的实现将吸引更多元化高端客户。整体宏观大市场运行正常，区域市场保持稳定增长；整体宏观大83、市场运行正常，区域市场保持稳定增长；佘山板块独栋别墅年均复合增长率为佘山板块独栋别墅年均复合增长率为18.2%18.2%，泗泾板块独栋别墅，泗泾板块独栋别墅年均复合增长率为年均复合增长率为13.7%13.7%。项目增值项目增值 2%2%金地赵巷、徐泾项目的大平层产品定位将使加剧区域市场同质化金地赵巷、徐泾项目的大平层产品定位将使加剧区域市场同质化产品竞争。产品竞争。区域未来区域未来规划发展规划发展市场价市场价格走势格走势产品稀缺性产品稀缺性在基准价格的基础上，综合各项资源优势，来确定本项目整盘大平层产品动态销售均价在基准价格的基础上，综合各项资源优势，来确定本项目整盘大平层产品动态销售均价项目84、经济测算项目经济测算 动态价格测算动态价格测算大平层官邸大平层官邸大平层官邸大平层官邸75综合上述各项资源优势，得到本案1.5年后的销售价格：项目基准价格项目基准价格项目基准价格项目基准价格大平层大平层大平层大平层 元元元元/25000250002500025000区域未来规划发展区域未来规划发展区域未来规划发展区域未来规划发展5%3675市场价格自然波动市场价格自然波动市场价格自然波动市场价格自然波动16%/年稀缺性稀缺性稀缺性稀缺性2%合计合计合计合计28675286752867528675建议本案全装修，装修标准3000元/，本地块1.5年后的大平层整体均价约为：大平层精装修均价：大平层85、精装修均价：3170031700元元/项目经济测算项目经济测算 动态价格测算动态价格测算大平层官邸大平层官邸大平层官邸大平层官邸76建筑形态建筑形态建筑面积（建筑面积（mm2 2）销售类型销售类型地上建筑大平层官邸107900可销售型金融配套4400可销售型会所4000不可销售型可销售面积小计可销售面积小计112300112300可销售型可销售型地下建筑地下车位18000（450个）可销售型可销售面积小计可销售面积小计1800018000（450450个）个）可销售型可销售型项目性质项目性质总占地（总占地（）容积率容积率总建面总建面（）住宅121719.20.955116300项目经济测算项目86、经济测算大平层官邸大平层官邸大平层官邸大平层官邸 方案经济测算方案经济测算产品经济指标产品经济指标77项目经济测算项目经济测算大平层官邸大平层官邸大平层官邸大平层官邸 方案经济测算方案经济测算土地及建安成本成本项目成本项目工程量工程量单位成本单位成本 （元（元/平方米）平方米）总费用总费用 （万元）（万元）估算依据估算依据一、土地费用一、土地费用121719.2121719.2146915.07 1、土地成本121719.211500139977.082、城市基础设施建设费121719.22252738.68 15万元/亩3、土地契税121719.23454199.31 土地成本的3%二、前期87、工程费二、前期工程费1163001163002145.38 2145.38 1、招投标费用1163001.27 14.72 建安工程费0.04%2、规划设计费用11630094.92 1103.97 建安工程费的3%3、勘察费用1163002.85 33.12 设计费的0.5%4、估价师、监理等费用11630053.79 625.58 建安工程费的1.7%5、可行性研究费用11630031.64 367.99 建安工程费1%三、建安工程费三、建安工程费11630011630036799.00 36799.00 1、大平层官邸107900140015106.00 上海市各类建筑工程造价参考标准288、大平层官邸装修费用107900150016185.00 全装修，装修成本1500元/平米3、金融配套44001200528.00 上海市各类建筑工程造价参考标准4、会所40001200480.00 上海市各类建筑工程造价参考标准5、地下车位1800025004500.00 450个，居住地下车位根据1:1配比推算 车位面积约为40平米四、小区配套设施和竣工费四、小区配套设施和竣工费1163001163009353.64 9353.64 1、人防11630060697.80 地上总建筑面积60元/平方米2、供水管道工程费11630017.5203.53 建筑面积17.5元/平方米3、电话工程工89、程费11630012.5145.38 建筑面积12.5元/平方米4、供电设施费1163001451686.35 建筑面积145元/平方米（强电+弱电）5、小区燃气安装11630020232.60 建筑面积20元/平方米6、绿化费1163001001163.00 建筑面积100元/平方米7、智能化设施费1163001001163.00 建筑面积100元/平方米8、环卫接管费116300558.15 建筑面积5元/平方米9、建设工程审价费1163003.16 36.80 建安工程费的0.1%10、房地产初始登记费1163006.19 72.03 销售总额0.02%11、建设配套费121719.2390、203895.01 土地面积320元/平方米五、开发间接费五、开发间接费11630011630024343.98 24343.98 1、物业管理基金116300126.57 1471.96 建安工程费的4%2、销售费用116300929.00 10804.29 销售收入的3%3、不可预见费116300158.21 1839.95 建安工程费的5%4、管理费用116300479.43 5575.78 前三项费用的3%5、财务费用116300400.00 4652.00 利率及财务发生费用(本项目约400元/平方米)项目投资总额项目投资总额219557.08 219557.08 万元万元78序号序91、号内容内容单位成本（元单位成本（元/）总成本（万元）总成本（万元）估算依据说明估算依据说明1营业税及附加1835.76 19807.87 销售收入的5.5%2土地增值税333.77 3601.43 销售收入的1%3所得税2714.94 29294.16 税前利润的25%合计合计52703.45 52703.45 万元万元序号序号内容内容金额金额销售均价销售均价1精装大平层官邸342403精装修均价31700元/平方米2金融配套15400保守估算3.5万元/平方米3地下车位2700预计该区域车位6万元/个（450个）销售收入合计销售收入合计360143 360143 万元万元项目经济测算项目经济92、测算大平层官邸大平层官邸大平层官邸大平层官邸 方案经济测算方案经济测算税收税收销售收入销售收入79利润总表利润总表开发总成本（万元）开发总成本（万元）项目工程成本总额+项目销售成本总额=219557.08+52703.45=272260.53219557.08+52703.45=272260.53实际利润（万元）实际利润（万元）销售收入开发总成本=360143-272260.53=87882.47 360143-272260.53=87882.47成本收益率成本收益率实际利润/开发总成本 87882.4787882.47/272260.53=272260.53=32.28%32.28%项目经济93、测算项目经济测算大平层官邸大平层官邸大平层官邸大平层官邸 方案经济测算方案经济测算项目盈利测算项目盈利测算80方案二方案二 小独栋小独栋&双拼双拼+空中别院空中别院81 地处西区高端别墅区围合辐射地带，板块高端别墅氛围日趋浓厚；地处西区高端别墅区围合辐射地带，板块高端别墅氛围日趋浓厚；区域高端及大型商业日趋成熟完善，区域居住价值将得到很大提升，区域高端及大型商业日趋成熟完善，区域居住价值将得到很大提升，高端客户导入能力进一步提升；高端客户导入能力进一步提升；上海文化影视传媒创意产业基地的入驻将带来大量高端客户进入；上海文化影视传媒创意产业基地的入驻将带来大量高端客户进入；大虹桥泛西区大虹桥泛西94、区CBDCBD规划的实现将吸引更多元化高端客户。规划的实现将吸引更多元化高端客户。整体宏观大市场运行正常，区域市场保持稳定增长；整体宏观大市场运行正常，区域市场保持稳定增长；西区小独栋别墅年均复合增长率为西区小独栋别墅年均复合增长率为12.7%12.7%，双拼别墅单价与小独，双拼别墅单价与小独栋别墅单价比值栋别墅单价比值1 1：1.21.2，区域内经济型联体别墅年均复合增长率为，区域内经济型联体别墅年均复合增长率为15.8%15.8%。空中别墅产品存在区域市场空白，可依靠稀缺性实现差异化竞争空中别墅产品存在区域市场空白，可依靠稀缺性实现差异化竞争优势。优势。区域未来区域未来规划发展规划发展市场95、价市场价格走势格走势产品稀缺性产品稀缺性在基准价格的基础上，综合各项资源优势，来确定本项目整盘个产品线动态销售均价在基准价格的基础上，综合各项资源优势，来确定本项目整盘个产品线动态销售均价项目增值项目增值 5%5%项目增值项目增值 12.7%/12.7%/年年(小独栋小独栋)15.8%/15.8%/年年(空中别墅空中别墅)项目增值项目增值 2%2%(小独栋小独栋)3%3%(双拼双拼)5%5%(空中别墅空中别墅)项目经济测算项目经济测算 动态价格测算动态价格测算小独栋小独栋小独栋小独栋&双拼双拼+空中别院空中别院82综合上述各项资源优势，得到本案1.5年后的销售价格：项目基准价格项目基准价格项目96、基准价格项目基准价格小独栋（毛坯）小独栋（毛坯）小独栋（毛坯）小独栋（毛坯）元元元元/32500325003250032500区域未来规划发展区域未来规划发展区域未来规划发展区域未来规划发展5%4277市场价格自然波动市场价格自然波动市场价格自然波动市场价格自然波动12.7%/年稀缺性稀缺性稀缺性稀缺性2%合计合计合计合计36777367773677736777本地块1.5年后的小独栋别墅和双拼别墅（双拼别墅与小独栋别墅单价比1:1.2）均价约为：小独栋别墅毛坯均价：小独栋别墅毛坯均价：3680036800 元元/双拼别墅毛坯均价：双拼别墅毛坯均价：3070030700元元/项目经济测算项目经97、济测算 动态价格测算动态价格测算小独栋小独栋小独栋小独栋&双拼双拼+空中别院空中别院83综合上述各项资源优势，得到本案1.5年后的销售价格：项目基准价格项目基准价格项目基准价格项目基准价格空中别院（毛坯）空中别院（毛坯）空中别院（毛坯）空中别院（毛坯）元元元元/18200182001820018200区域未来规划发展区域未来规划发展区域未来规划发展区域未来规划发展5%3205市场价格自然波动市场价格自然波动市场价格自然波动市场价格自然波动15.8%/年稀缺性稀缺性稀缺性稀缺性5%合计合计合计合计21405214052140521405考虑3000元/精装修标准，则本地块1.5年后的空中别墅整体98、均价为：空中别院精装修均价：空中别院精装修均价：2450024500元元/m/m2 2项目经济测算项目经济测算 动态价格测算动态价格测算小独栋小独栋小独栋小独栋&双拼双拼+空中别院空中别院84建筑形态建筑形态建筑面积（建筑面积（mm2 2）销售类型销售类型地上建筑小独栋别墅19440可销售型双拼别墅16560可销售型空中别院78200可销售型金融配套4400可销售型会所4000不可销售型可销售面积小计可销售面积小计118600118600可销售型可销售型地下建筑地下车位18400（460个）可销售型可销售面积小计可销售面积小计1840018400（460460个）个）可销售型可销售型项目性质项99、目性质总占地（总占地（）容积率容积率总建面总建面（）住宅121719.2约为1.0122600项目经济测算项目经济测算 方案经济测算方案经济测算产品经济指标产品经济指标小独栋小独栋小独栋小独栋&双拼双拼+空中别院空中别院85项目经济测算项目经济测算 方案经济测算方案经济测算土地及建安成本土地及建安成本成本项目成本项目工程量工程量单位成本单位成本 （元（元/平方米）平方米）总费用总费用 （万元）（万元）估算依据估算依据一、土地费用一、土地费用121719.2121719.2146915.0744146915.07441、土地成本121719.211500139977.082、城市基础设施建设费1100、21719.22252738.68 15万元/亩3、土地契税121719.23454199.31土地成本的3%二、前期工程费二、前期工程费1226001226002097.28 2097.28 1、招投标费用1226001.17 14.39 建安工程费0.04%2、规划设计费用12260088.03 1079.22 建安工程费的3%3、勘察费用1226002.64 32.38 设计费的0.5%4、估价师、监理等费用12260049.88 611.56 建安工程费的1.7%5、可行性研究费用12260029.34 359.74 建安工程费1%三、建安工程费三、建安工程费1226001226003101、5974.00 35974.00 1、小高层78200180014076.00 上海市各类建筑工程造价参考标准2、小高层装修费用78200150011730.00 空中别院全装修，装修成本1500元/平米3、独栋别墅 1944012002332.80 上海市各类建筑工程造价参考标准4、双拼别墅1656012001987.20 上海市各类建筑工程造价参考标准5、金融配套44001200528.00 上海市各类建筑工程造价参考标准6、会所40001800720.00 位于小高层内，参考小高层建安成本7、地下车位1840025004600.00 460个，居住地下车位根据1:1配比推算每个车位面积约102、为40平四、小区配套设施和竣工费四、小区配套设施和竣工费1226001226009637.01 9637.01 1、人防12260060735.60 地上总建筑面积60元/平方米2、供水管道工程费12260017.5214.55 建筑面积17.5元/平方米3、电话工程工程费12260012.5153.25 建筑面积12.5元/平方米4、供电设施费1226001451777.70 建筑面积145元/平方米（强电+弱电）5、小区燃气安装12260020245.20 建筑面积20元/平方米6、绿化费1226001001226.00 建筑面积100元/平方米7、智能化设施费1226001001226.103、00 建筑面积100元/平方米8、环卫接管费122600561.30 建筑面积5元/平方米9、建设工程审价费1226002.93 35.97 建安工程费的0.1%10、房地产初始登记费1226005.42 66.43 销售总额0.02%11、建设配套费121719.23203895.01 土地面积320元/平方米五、开发间接费五、开发间接费12260012260023655.123655.11、物业管理基金122600117.37 1438.96 建安工程费的4%2、销售费用122600812.71 9963.85 销售收入的3%3、不可预见费122600146.71 1798.70 建安工程104、费的5%4、管理费用122600452.665549.59前三项费用的3%5、财务费用122600400.00 4904.00 利率及财务发生费用(本项目约400元/平方米)项目投资总额项目投资总额218278.48 218278.48 万元万元小独栋小独栋小独栋小独栋&双拼双拼+空中别院空中别院86序号序号内容内容单位成本（元单位成本（元/）总成本（万元）总成本（万元）估算依据说明估算依据说明1营业税及附加1540.22 18267.06 销售收入的5.5%2土地增值税280.04 3321.28 销售收入的1%3所得税1944.81 23065.39 税前利润的25%合计合计44653.7105、444653.74 万元万元序号序号内容内容金额金额销售均价销售均价1精装空中别院191590精装修均价24500元/平方米2小独栋别墅71539.2毛坯均价36800元/平方米3双拼别墅50839.2毛坯均价30700元/平方米4金融配套15400保守估算3.5万元/平方米5地下车位2760预计该区域车位6万元/个（460个）销售收入合计销售收入合计332128.4332128.4 万元万元项目经济测算项目经济测算 方案经济测算方案经济测算税收税收销售收入销售收入小独栋小独栋小独栋小独栋&双拼双拼+空中别院空中别院87利润总表利润总表开发总成本（万元）开发总成本（万元）项目工程成本总额+项目106、销售成本总额=218278.48+218278.48+44653.74=262932.2244653.74=262932.22实际利润（万元）实际利润（万元）销售收入开发总成本销售收入开发总成本=332128.4332128.4-262932.22=69196.18262932.22=69196.18成本收益率成本收益率实际利润/开发总成本 69196.1869196.18/262932.22=262932.22=26.32%26.32%项目经济测算项目经济测算 方案经济测算方案经济测算项目盈利测算项目盈利测算小独栋小独栋小独栋小独栋&双拼双拼+空中别院空中别院88项目经济测算项目经济测算方案107、下的整体效益综合对比方案下的整体效益综合对比方案建议方案建议地块条件地块条件客源基础客源基础市场竞争市场竞争方案一方案一大平层官邸大平层官邸处于高端别墅区外围与市区交通距离上无明显优势主要针对独栋别墅客户置换型需求，客户容量较为有限未来将面临金地赵巷、徐泾大平层项目同质直接竞争方案二方案二小独栋小独栋&双拼双拼+空中别院空中别院处于高端别墅区外围与市区交通距离上无明显优势可满足各类别墅及高端大户型公寓需求客户，客户基数较大，面向的客户群体较为广泛所在区域别墅氛围浓厚，产品创新及差异化将极大提升项目竞争力市场风险比较市场风险比较方案一方案一方案二方案二方案一方案一 方案二方案二方案一方案一 方案108、二方案二n 从投资收益角度预判，方案一优于方案二；从投资收益角度预判，方案一优于方案二；n 从未来所面临因自身地块条件所带来的客户及竞争综合性风险角度来看，方案二优于方案一从未来所面临因自身地块条件所带来的客户及竞争综合性风险角度来看，方案二优于方案一89项目属性解读项目属性解读区域价值点挖掘区域价值点挖掘整体定位突破之借鉴整体定位突破之借鉴产品定位及方案建议产品定位及方案建议方案下的项目经济测算方案下的项目经济测算项目价值树体系梳理项目价值树体系梳理90价值树体系价值树体系把握规划及产品设计的重要价值点升级，提升项目整体品质，把握规划及产品设计的重要价值点升级，提升项目整体品质，确立区域市场109、标杆地位！确立区域市场标杆地位！从本案项目及产品特性考虑，我们认为若要从本案项目及产品特性考虑，我们认为若要提升项目整体品质，树立区域标杆项目形象，提升项目整体品质，树立区域标杆项目形象，应该就价值树的以下几点着力打造至标准线应该就价值树的以下几点着力打造至标准线或标杆线：或标杆线：着力点着力点打造细节打造细节打造层次打造层次会所会所l 功能升级，提供客户全方位的专属服务l 引入品牌经营公司，如“鸿艺会”，提升服务品质，增加项目卖点标杆线标杆线景观景观l 主题景观与产品充分融合；利用堆坡造景等形式，丰富景观层次；结合外围道路景观提升项目品质及社区的私密感l 细节体现品质，注意公共空间的景观营造110、标杆线标杆线立面立面l 考虑到不同产品形态的立面做法，弥补区域风格，充分展现产品的品质感标杆线或标准线标杆线或标准线精装修精装修l 精装修，标准3000元/，尊重客户意愿和品位，提高个性化服务（菜单+定制装修）标准线标准线智能化系统智能化系统l 广泛使用环保节能、安防等先进智能化系统标准线标准线项目价值树体系分析项目价值树体系分析标杆线标杆线标准线标准线及格线及格线规划规划景观景观公共部位公共部位会所会所配套及商业配套及商业立面立面户型户型精装修精装修新技术新技术人性化设计人性化设计工程质量工程质量材料设备材料设备91会所模式会所模式档次定位档次定位运营方式运营方式盈利模式盈利模式适应性条件适111、应性条件案例案例大而精的俱乐部模式大而精的俱乐部模式集餐饮与健身为一体的高级私人俱乐部 俱乐部式经营俱乐部式经营 独立核算，经营成本不摊入物管费用 年费年费作为进入性门槛，同时享受部分免费项目 重点项目重点项目为主要盈利点 定期举办特色活动特色活动，阶段性增加消费频次 城市圈层文化成熟城市圈层文化成熟，甚至有独立俱乐部形式出现，上流社上流社会有聚集活动的倾向会有聚集活动的倾向 具有特殊资源的项目具有特殊资源的项目北京棕榈泉国际公寓会会 所所采用会员制、俱乐部运营模式，为客户提供最高级别的专属服务采用会员制、俱乐部运营模式，为客户提供最高级别的专属服务采用会员制、俱乐部运营模式，为客户提供最高级112、别的专属服务采用会员制、俱乐部运营模式，为客户提供最高级别的专属服务购房客户为主力客群购房客户为主力客群圈层营销活动圈层营销活动会员卡会员卡品牌嫁接品牌嫁接 客户平台客户平台：本案业主、或周边项目高端业主 入会门槛入会门槛：收取年费的形式，首次年费金额含在大定金额内 入会仪式入会仪式：香槟+会员卡+礼品套盒（男宾/领带夹&女宾/丝巾扣）92会所功能贴合客户高品质生活需求，引进品牌服务企业；会所功能贴合客户高品质生活需求，引进品牌服务企业；引入品牌管理公司，如引入品牌管理公司，如 “鸿益会鸿益会”，提升会所服务品质，提升会所服务品质管理公司管理公司目标会员目标会员会员网络会员网络CCACCA集团113、集团会所所在城市政要官员、企业家、著名专家、艺术家代表会员李嘉诚霍英东8万会员，联网全球200多家俱乐部。鸿艺会所鸿艺会所知名人士、商界精英、外国领事，家庭会员为主代表会员:孙慧芬 何超琼联盟了全球100多家高端服务机构，在国内管理了8家会所。美国会美国会世界500强企业驻地代表 企业高层、美国人、海归派人士代表会员：张朝阳、舒奇香港、北京、上海均设会所，会员70是美国人或有美国文化背景的人,全世界有100家连锁或联网俱乐部。太平洋会太平洋会政要官员、财团领导及高级职业经理人香港众多大财团的高级管理人员及各类知名公益人士品牌会所管理公司简介，根据各会所目标会员与本项目契品牌会所管理公司简介，根114、据各会所目标会员与本项目契合度，建议项目引入鸿艺会所合度，建议项目引入鸿艺会所儿童乐园儿童乐园健身房健身房SPASPA：引进悦榕庄：引进悦榕庄室内外恒温游泳池室内外恒温游泳池会会 所所93 主题景观主题景观鲜明，与产品充分融合结合产品特性，打造主题景观；利用坡地景观，营造丰富的景观层次，结合外围道路景观，提升项目品质和社区私密感结合产品特性，打造主题景观；利用坡地景观，营造丰富的景观层次，结合外围道路景观，提升项目品质和社区私密感结合产品特性，打造主题景观；利用坡地景观，营造丰富的景观层次，结合外围道路景观，提升项目品质和社区私密感结合产品特性，打造主题景观；利用坡地景观，营造丰富的景观层次，115、结合外围道路景观，提升项目品质和社区私密感 坡地景观坡地景观设置，打造层次感，营造移步换景小区体验 周边环境改造周边环境改造通过丰富的高差变化及材料、种植处理道路景观，对社区周边非红线内的道路、市政道路的中心绿化及公共设施进行改造，提升项目品质及社区私密感。景景 观观94在入口处堆坡、整体开挖的形式能保证地下车库的采光与通风全明内庭式地下车库全明内庭式地下车库车库作为使用率极高的公共空间，景观营造更能体现项目品质车库作为使用率极高的公共空间，景观营造更能体现项目品质车库作为使用率极高的公共空间，景观营造更能体现项目品质车库作为使用率极高的公共空间，景观营造更能体现项目品质以花坛式植被设置为主，116、局部配置小型背景墙及雕塑加以点缀，增添些许生活情趣，使整体氛围更具文化气息。车库大堂车库大堂景景 观观95外立面要有足够的视觉冲击力，吸引客户的目光；建议采用石材，加强项目的品质感外立面要有足够的视觉冲击力，吸引客户的目光；建议采用石材，加强项目的品质感外立面要有足够的视觉冲击力，吸引客户的目光；建议采用石材，加强项目的品质感外立面要有足够的视觉冲击力，吸引客户的目光；建议采用石材，加强项目的品质感外立面风格建议：外立面风格建议：造型纯粹精美、色彩浓烈的欧美风格留庄留庄方案一：大平层方案一：大平层采用纯干挂石材外立面，标杆线标准墅外墅外保利林语溪保利林语溪方案二：类独栋方案二：类独栋+双拼双拼117、+空中别墅空中别墅类独栋+双拼，高于标准线，局部石材+面砖+少量质感涂料；空中别墅，标杆线标准采用纯干挂石材+通透玻璃搭配里面外立面外立面96装修标准建议：装修标准建议：30003000元元/n注重公共空间的尊崇、奢华感官渲染（此处装修费用不包含在住宅装修标准内）n品质感强与细节考虑n提供毛坯、装修可选性提高销售灵活性n提供定制化修改、菜单式选择，满足客户个性需求 在房间主要功能及厨卫布局不变的情况下，根据购房者的家庭结构和生活方式的实际需求对房型做较小的改动，装修也以套餐的形式来选择(如：整体封装阳台架设隔板以及内部扩充)。定制化修改定制化修改厨卫等主材相对固定的前提下，可对颜色进行菜单式选118、择，针对客户对装修风格的不同要求，对于墙面颜色、地板颜色、门套等颜色可进行菜单式选择。菜单式选择菜单式选择精装修，同时尊重客户意愿和品位，提供个性化服务精装修，同时尊重客户意愿和品位，提供个性化服务精装修精装修97公共空间（入户大堂）公共空间（入户大堂）外墙窗外墙窗高级双层中空LOW-E玻璃，络仪门窗墙面墙面石材，相同材料不同处理，天然与人工加工相结合电梯厅及公电梯厅及公共走廊共走廊内墙：石材及高级进口墙纸组合饰面地面：天然大理石地面顶棚：石膏板吊顶电梯电梯日本三菱、德国蒂森克虏伯同级品牌（有内饰装修）消防门消防门材质与墙面整体保持一致，讲究视觉隐蔽性，强调空间整体感与装饰性处理。进户门进户门119、采用意大利卡门品牌，内门装饰可更换户内门户内门木饰面双层隔音门，采用威格玛、罗森帝克品牌配送进口五金件地面门槛石地面门槛石“啡网纹”大理石铺贴窗台石窗台石“西班牙米黄”大理石铺贴开关插座面板开关插座面板“奇胜”或同等品牌阳台阳台地面铺贴防滑地砖，部分铺设木地板，配装阳台吸顶灯；工作阳台预留洗涤槽、下水口、电源插座等中央空调中央空调大金多联机空调系统通讯系统通讯系统每户标准配置直线电话线路两门，宽带终端1个对讲系统对讲系统“科曼利”对讲系统电视接收系统电视接收系统每户标准配置电视终端2个水电煤气配置水电煤气配置管道直饮水设在厨房，由客户向有关服务方申请开通支付费用，每户设水、电、燃气表、由客户向120、有关部门申请开通，并支付开通运行费用细节处理，精致到位细节处理，精致到位精装修精装修98居家之所，体现尊贵身份居家之所，体现尊贵身份卧室卧室墙面：高级乳胶漆饰面地面：高级实木复合地板顶棚：局部纸面石膏板吊顶客厅客厅内墙：高级乳胶漆饰面地面：高档实木复合地板，局部进口大理石铺地顶棚：局部纸面石膏板吊顶餐厅餐厅墙面：高级乳胶漆饰面地面：天然大理石铺地顶棚：局部纸面石膏板吊顶精装修精装修99卫生间卫生间天地墙墙面：大理石饰面；地面：大理石铺地；顶棚：耐水纸面石膏板吊顶排风扇进口PANASONIC或同级品牌坐便器德国进口洁泊丽、科勒、TOTO中高线产品或同级品牌浴缸、台盆德国进口GROHE按摩浴缸或同121、级品牌龙头及花洒德国进口汉斯格雅或同级品牌冲淋房采用恒温龙头的欧陆世家五金件德国进口Poggenpoh或同级品牌电话德国进口西门子或同级品牌其他大理石台面、照明及防雾镜、主卫配置背景音乐系统厨房厨房天地墙地面：大理石铺地；墙面：陶质砖饰面及局部马赛克饰面；顶棚：耐水纸面石膏板吊顶抽油烟机德国进口Gaggenau或同级品牌煤气灶具美国进口GE或同级品牌消毒柜/洗碗机德国进口KUPPERSBUSCH或同级品牌龙头瑞士进口FRANKE洗涤盆德国进口BLANCO或同级品牌烤箱德国进口嵌入式KUPPERSBUSCH或GAGGENAU冰箱德国进口双开冰箱，KUPPERSBUSCH或同级品牌微波炉德国进口西122、门子嵌入式或同级品牌台面美国进口杜邦台面精装修精装修居家之所，体现尊贵身份居家之所，体现尊贵身份100外墙保温系统高性能玻璃门窗建筑围护结构系统太阳能辐射的控制与改善内遮阳设施外遮阳设施高舒适度、低能耗的室内环境控制系统太阳能生态热水系统辐射采暖制冷系统加置换式健康新风系统地板辐射采暖系统降低噪声技术系统浮筑楼板卫生间后排水以人为本、生态环保、节能减耗以人为本、生态环保、节能减耗被动式节能理念，系统性应用技术，提高居住舒适度被动式节能理念，系统性应用技术，提高居住舒适度磁场灭蚊系统生态智能化系统生态智能化系统生态智能化系统的使用能体现项目的科技应用能力和项目的先生态智能化系统的使用能体现项目的123、科技应用能力和项目的先进品质进品质智能化系统智能化系统101辐射采暖制冷系统加置换新风系统：辐射采暖制冷系统加置换新风系统：l 室内无吹冷风感，主要通过辐射换热这一舒适感最高的方式换热；l 系统运行节能；l 室内无凝水潮湿部分，消除了霉菌问题；l 置换式新风系统提供最健康的新风供给方式，新风处理后直接送入室内，污浊空气进行热回收后直接排出室外，无循环风，不存在交叉污染；l 室内无任何运转设备，不产生噪音，维修工作量少；l 室内无任何空调设备，美观且节省空间。屋面雨水排放系统：屋面雨水排放系统：引进德国产品，虹吸式主动排水，无需坡度，排水迅速；屋顶花园系统屋顶花园系统 （参考价150元/）：用科124、技手法延长屋顶寿命，高水分保持，促进微气候循环。智能化系统智能化系统生态智能化系统的使用能体现项目的科技应用能力和项目的先生态智能化系统的使用能体现项目的科技应用能力和项目的先进品质进品质102即时传送活动图像信息,可实现对现场大范围观察和近距离的特写并可通过录像设备记录取证 闭路监视系统闭路监视系统 内部车辆采用专用停车卡，外部车辆采用临时出票机的方式停车场管理系统停车场管理系统 实现了门禁、停车场、收费管理和消费管理等系统的一卡通。一卡通系统一卡通系统 IC卡电梯门禁系统门禁系统门禁系统 巡更系统巡更系统 计算机软件将自动统计出保安巡检人员正点、误点及漏检，为管理者提供重要管理信息 智能安全防护系统能有效保护业主安全，保障项目品质智能安全防护系统能有效保护业主安全，保障项目品质智能化系统智能化系统103上海同策房产咨询股份有限公司上海同策房产咨询股份有限公司专业策划 代理 营销104