1、12010年年05月月华润中心华润中心城市新天城市新天青岛华润中心项目第二阶段整体定位青岛华润中心项目第二阶段整体定位2工作框架工作框架第二阶段工作第二阶段工作项目深入分析及初步定项目深入分析及初步定位位工作内容工作内容主要参与团主要参与团队队伟业投资顾问项目专案团队伟业建筑策划中心团队伟业投资顾问高层伟业顾问专家团队城市宏观经济分析城市房地产发展及政策研究高端住宅市场细分及定向分析商业市场深入分析优质写字楼市场深度研究星级酒店专项研究小组讨论、公司内部动脑会、预汇报共6次项目整体定位及各功能物业的市场定位第一阶段报告撰写，报告整合报告深化及报告内部审核第一阶段工作第一阶段工作项目定位深化及产2、品设计项目定位深化及产品设计建议建议城市宏观发展定性分析高端住宅需求者问卷调研57份消费者及零售商调研126份写字楼市场需求12份本地及国际酒店从业者深访4份国际知名酒店式公寓从业者深访2份小组讨论、公司内部动脑会、预汇报共8次各物业定位及项目整体定位深化建筑策划中心讨论会议5次，产品设计建议撰写报告深化、内部审核及预汇报伟业投资顾问项目专案团队6人伟业建筑策划中心团队4人伟业投资顾问高层5人伟业顾问专家团队2人3n项目发展机会点项目发展机会点n项目整体定位项目整体定位n各物业定位深化各物业定位深化n产品定位及产品建议产品定位及产品建议目录目录p城市特征城市特征p用地价值用地价值n项目发展机会3、点项目发展机会点5青岛至周边城市航时（小时）首尔福冈东京大阪北京上海广州11.52:402112.5n山东半岛与韩国西南海岸地区、日本九州地区组成三角地带。青岛作为重要的连接点在交通、青岛作为重要的连接点在交通、经济上与国际合作机会增加；经济上与国际合作机会增加；n青岛的经济实力和外商投资力度最高，城市综合实力在全国各城市中排名居前。青岛属于国内经济发达城市，为山东省经济龙青岛属于国内经济发达城市，为山东省经济龙头，头，与国际接轨的势力与日俱增，城市国际化与国际接轨的势力与日俱增，城市国际化发展。发展。岛城典型特征岛城典型特征城市国际化，经济良性发展城市国际化，经济良性发展城市国际化，经济良性4、发展城市国际化，经济良性发展6蓝色半岛经济区规划理念：蓝色半岛经济区规划理念：n蓝色经济是以蓝色理念为基础的一套可持续发展的海洋经济理论。它以海洋经济的发展为主线，主要包括海洋渔业、滨海旅游业、海它以海洋经济的发展为主线，主要包括海洋渔业、滨海旅游业、海洋交通运输业、滨海工业、海洋生态产业等。洋交通运输业、滨海工业、海洋生态产业等。“山东半岛蓝色经济区山东半岛蓝色经济区”城镇体系规划范围：城镇体系规划范围：n南起日照市，北至滨州市，包括青岛、烟台、威海、潍坊、日照、东营和滨州七市以及临沂市莒南、淄博市高青、德州市乐陵、庆云四县市的全部行政范围。规划发展目标明确为：规划发展目标明确为：n青岛将被5、培育成国家级中心城市，成为山东省和黄河流域经济社会青岛将被培育成国家级中心城市，成为山东省和黄河流域经济社会发展的发展的“龙头龙头”城市。作为龙头城市，青岛将成为我国东部沿海区城市。作为龙头城市，青岛将成为我国东部沿海区域经济中心、现代化服务中心、文化中心，国家海洋科研及海洋产域经济中心、现代化服务中心、文化中心，国家海洋科研及海洋产业开发中心，国家重要的现代化制造业及高新技术产业基地，东北业开发中心，国家重要的现代化制造业及高新技术产业基地，东北亚国际航运中心，国家重要的区域性航空港，国际滨海旅游度假胜亚国际航运中心，国家重要的区域性航空港，国际滨海旅游度假胜地。地。n烟台、威海、日照、潍坊6、东营和滨州等区域中心城市的地位和作用将被强化，成为蓝色经济区发展的重要战略节点。岛城典型特征岛城典型特征山东半岛蓝色经济区加强发展联系，加速半岛发山东半岛蓝色经济区加强发展联系，加速半岛发展，青岛作为龙头将有更多政策支持及发展机会。展，青岛作为龙头将有更多政策支持及发展机会。青岛未来继续领航山东青岛未来继续领航山东青岛未来继续领航山东青岛未来继续领航山东7产业未来定位第二产业现代制造业聚集区、高新技术产业聚集区和东北亚国际航运中心第三产业城市金融中心和商务中心、旅游渡假区、物流基地和现代服务业综合区（会议、会展、文化产业）n市南、市北、崂山区等中心城区主导商业、物流业、金融、保险、房地产业及7、旅游服务业等第三产业发展；n城阳、即墨、红岛等辅城集中发展以高速列车、汽车制造、家电制造产业和精密机械、电子信息、新材料、食品加工、空港等第二产业；n第三产业增幅比例超过第二产业第三产业增幅比例超过第二产业5%左右，第三产业发左右，第三产业发展良好。展良好。城市二、三产业双核发展，其中第三产业增幅更高，城市二、三产业双核发展，其中第三产业增幅更高，市区内物流、贸易、旅游、会展等第三产业发展突市区内物流、贸易、旅游、会展等第三产业发展突出。出。岛城典型特征岛城典型特征第三产业发展迅速第三产业发展迅速第三产业发展迅速第三产业发展迅速8n青岛本地居民做为固定消费人群，年人均可支年人均可支配收入逐渐递8、增，消费能力逐年增强配收入逐渐递增，消费能力逐年增强；n青岛流动人口年增加20万人，2009年接待旅游人次超过4000万，旅游及流动人口的消费对商业及旅游业的发展有直接利好；n流动人口及游客给城市注入新鲜血液及不同文流动人口及游客给城市注入新鲜血液及不同文化，城市氛围更加融合。化，城市氛围更加融合。青岛05-09年户籍人口数量（万人）流动人口及旅游人数给城市增加更多消费力，流动人口及旅游人数给城市增加更多消费力，岛城文化更加多元，城市包容性及承载力更强。岛城文化更加多元，城市包容性及承载力更强。岛城典型特征岛城典型特征流动人口给城市注入多元文化流动人口给城市注入多元文化流动人口给城市注入多元文9、化流动人口给城市注入多元文化9n用于教育方面的支出同比下降22.8%，主要是义务教育阶段学杂费等支出明显减少。但居民用居民用于文娱消费方面的支出于文娱消费方面的支出505元，同比增长元，同比增长30.1%。城市居民从。城市居民从“吃饱、穿暖吃饱、穿暖”的基本生存型消的基本生存型消费，逐步向费，逐步向“健康、时尚健康、时尚”的享受型和发展型消费迈进；的享受型和发展型消费迈进；n2009年我市居民家庭人均衣着支出2063元，同比增长13.1%。居民用于购买金银珠宝饰品、居民用于购买金银珠宝饰品、化妆品和用于美容费等个性化消费支出增幅较快，女性消费实力突出。化妆品和用于美容费等个性化消费支出增幅较快10、，女性消费实力突出。岛城典型特征岛城典型特征本地人消费支出增加，消费热点从最基础的本地人消费支出增加，消费热点从最基础的求温饱升级为享受型消费。求温饱升级为享受型消费。消费支出升级消费支出升级消费支出升级消费支出升级10岛城典型特征岛城典型特征居民消费需求发生改变，文娱休闲生活水平提高，居民消费需求发生改变，文娱休闲生活水平提高，并追求高端品质的生活，对一站式购物中心需求并追求高端品质的生活，对一站式购物中心需求强烈。强烈。n消费者偏好更休闲的生活方式，寻求文化娱乐享受体验；n消费者对奢侈品渴望亦可及，舍得花钱，有消费能力。对品质高，顶级的品牌及上层生活有追求；n消费者对一站式购物中心等消费方11、式有预期，对新消费者对一站式购物中心等消费方式有预期，对新型商业模式接受度高。型商业模式接受度高。此数据来自此数据来自50份高端住宅客户需求份高端住宅客户需求问卷问卷消费支出用于娱乐及享受消费支出用于娱乐及享受消费支出用于娱乐及享受消费支出用于娱乐及享受11岛城典型特征岛城典型特征国内游客为主要的客源市场，过夜旅游占主导国内游客为主要的客源市场，过夜旅游占主导比例，旅游时购物成为必要支出。比例，旅游时购物成为必要支出。n国内旅游为青岛旅游接待的重要客群，过夜游具有绝对比例；n旅游花费中，购物消费超过餐饮消费水平，成为旅游者必要的支出。旅游人群成为城市商业的消费力量。旅游人群有强烈的消费需求旅游12、人群有强烈的消费需求旅游人群有强烈的消费需求旅游人群有强烈的消费需求12胶南胶南日照日照胶州胶州济南济南即墨即墨烟台威海烟台威海岛城向外辐射力增强，对内拥湾发展。市中岛城向外辐射力增强，对内拥湾发展。市中心是司令部，其核心地位稳固，不可以替代。心是司令部，其核心地位稳固，不可以替代。岛城典型特征岛城典型特征“依托主城、拥湾发展、组团布局、轴向辐射依托主城、拥湾发展、组团布局、轴向辐射”城市空间战城市空间战略：略：n依托主城：以青岛中心城区为依托主城：以青岛中心城区为“主城主城”作为城市主中心，作为城市主中心，以崂山、黄岛、红岛等三个以崂山、黄岛、红岛等三个“辅城辅城”为城市副中心为城市副中心，13、构建环胶州湾城市发展的核心圈层，是未来青岛经济发展、展现城市形象的核心区；n拥湾发展：重点发展环胶州湾沿岸的核心圈层，带动外围地区的发展，同时保护胶州湾沿岸生态资源体系；n有有59%的深访客户认为短期内不会出现多中心的城市发的深访客户认为短期内不会出现多中心的城市发展格局，市南区的城市地位不会被动摇。展格局，市南区的城市地位不会被动摇。36%的深访者认为城市会多方向发展，但市南区的领导地位是不会变得。9%的表示不确定，没法判断。城市单核发展，市南为司令部城市单核发展，市南为司令部城市单核发展，市南为司令部城市单核发展，市南为司令部13区域名称区域名称占地面积占地面积(平方米平方米)总地价总地价14、(万元万元)土地均价土地均价（万元（万元/平米）平米）市南区169837.22729571.6072市北区261002.92516500.9642四方区226427.8825240.3645李沧区54395.45231420.4254青岛市2009年1-11月一级土地（住宅/商服）市场出让情况市南区土地稀缺、地价走高，区域内功能市南区土地稀缺、地价走高，区域内功能提纯，展示性强，提纯，展示性强，CBD价值更为青岛最高。价值更为青岛最高。n住宅/商服用地中，市南区土地出让面积较少，单价是其他城区的2-3倍，总地价为全市最高。市南核心区土地稀缺，地价持续走高；市南核心区土地稀缺，地价持续走高；n市15、南区核心功能提纯，市南区核心功能提纯，大力发展金融业、航运服务业、贸易物流业、咨询服务业、文化旅游产业。CBD明确规划，核心地位不可替代。明确规划，核心地位不可替代。岛城典型特征岛城典型特征市南区价值最大，市南区价值最大，市南区价值最大，市南区价值最大，CBDCBD更为核心更为核心更为核心更为核心142009年市场需求反弹，年市场需求反弹，2010年新政出台，对住宅年新政出台，对住宅产品影响较大，本项目住宅产品错开政策严控时产品影响较大，本项目住宅产品错开政策严控时期入市。期入市。项目2008年实际销售（万平米）2009年实际销售（万平米）比例房屋总面积7701261.964.1%住宅686116、151.168%办公2031.558%商业40其他20经济适用房17n经过08年市场低迷，09年房地产需求强烈反弹，青岛住宅市场旺销，办公市场销售反弹；n2010年政策调控下，全国房地产进入了调整时期，对住宅市场影响最大，2010年观望情绪增加。政策调控下，本项目住宅体量大，应避免在政策调控时期入市。岛城典型特征岛城典型特征政策调控下，错开入市时间政策调控下，错开入市时间政策调控下，错开入市时间政策调控下，错开入市时间15岛城典型特征岛城典型特征政策力度加大，住宅市场受影响政策力度加大，住宅市场受影响政策力度加大，住宅市场受影响政策力度加大，住宅市场受影响青岛政府于青岛政府于4月低颁布了住房新17、政月低颁布了住房新政14条。条。n新政出台半个月的时间，岛城新房每天的交易量基本在300套左右浮动，没有表现出太大的反映，个别楼盘4月环比3月成交均价上涨30；n进入5月，新政的影响开始显现，成交开始萎缩，现在每日成交在200套左右。政策出台直接影响青岛住宅销售情况。政策出台直接影响青岛住宅销售情况。16青岛市房地产受国家青岛市房地产受国家“十一条十一条”以及青以及青岛岛“十四条十四条”影响明显，住宅交易量坠影响明显，住宅交易量坠减。减。n国家国家“十一条十一条”以及青岛以及青岛“十四条十四条”出台之后青岛市房地产市场受到重要影响，出台之后青岛市房地产市场受到重要影响，交易数量与交易面积迅速下18、降；交易数量与交易面积迅速下降；n5.10-5.16最近一周，青岛市房地产市场有所回暖，楼盘交易量有所回暖。岛城典型特征岛城典型特征政策施压下成交量下滑政策施压下成交量下滑政策施压下成交量下滑政策施压下成交量下滑信息来源：青岛房地产交易网信息来源：青岛房地产交易网17时间市南区住宅成交套数04.1904.259504.2605.026005.0305.0911105.1005.16102n近几周青岛新成交量中，住宅成交比例均超过了住宅成交比例均超过了90%，其他物业销售萎靡，住宅市场相，其他物业销售萎靡，住宅市场相对坚挺对坚挺；n市南区在青岛住房政策出现后，房地产出现松动，成交下滑，但是近两周19、交易量略有增长。消费者对市南区住宅依然有信心。信息来源：青岛房地产交易网信息来源：青岛房地产交易网岛城典型特征岛城典型特征调控下，住宅仍有成交量，市场需求存在。调控下，住宅仍有成交量，市场需求存在。消费者对市南区高端住宅有信心。消费者对市南区高端住宅有信心。置业者对市南区住宅有信心置业者对市南区住宅有信心置业者对市南区住宅有信心置业者对市南区住宅有信心18岛城典型特征岛城典型特征驱动模式项目名称物业描述项目总规模（万平米）写字楼万邦中心5A级写字楼，超高层107.4中铁青岛国际贸易中心5A级写字楼、高密度远雄广场5A级写字楼、无景观银座香港中路项目写字楼、商住公寓酒店香格里拉二期五星级酒店2320、.7中冶华冶项目四星级酒店凯莱大酒店商务酒店商业无0公寓凯越中心商住公寓56.1世茂-世奥项目商住公寓住宅鲁商广场一期10栋高层182.7绿城项目海景住宅n商业作为配套出现，体量小，区域内无以商业为核心驱动的综合体。商业市场存在机会，我方操盘商业的优势及经验应大力发挥；n写字楼短期内供应大，但区域商务氛围浓厚，采取长期发展策略。区域具有先天的商务氛围，写字楼符合区域发展属性；区域具有先天的商务氛围，写字楼符合区域发展属性；商业存在市场机会，我方具有实际操盘经验，本项目商业存在市场机会，我方具有实际操盘经验，本项目可借鉴。可借鉴。商务为先天秉性，商业机会大商务为先天秉性，商业机会大商务为先天秉性21、，商业机会大商务为先天秉性，商业机会大19岛城典型特征岛城典型特征项目名称青岛华润中心中铁青岛贸易中心万邦中心香格里拉绿城综合体项目总计总计物业组合办公、公寓、裙楼商业酒店、裙楼商业商业、酒店、办公、公寓、住宅办公、酒店、商业办公、公寓、裙楼商业开发商华润置地中铁置业万邦（青岛）置业发展有限公司香格里拉集团绿城集团规模（万平米）74.543320622.7156.24容积率5.518.65.35.06.5大于大于5.0高度超百米237.724075超百米超高层超高层n问卷调研认为西部组团城市形象展示性较强，但缺少购问卷调研认为西部组团城市形象展示性较强，但缺少购物场所物场所；n未来综合体项目商22、业体量小n多个开发商共同改造香港中路西部组团，商业用地增加，区域旧貌换新颜。目前西部组团缺少购物中心，城市感不强。目前西部组团缺少购物中心，城市感不强。未来西部组团非生活功能用地外迁，商业用地增未来西部组团非生活功能用地外迁，商业用地增加。加。西部组团进入新一轮复兴西部组团进入新一轮复兴西部组团进入新一轮复兴西部组团进入新一轮复兴20用地价值大，聚焦度高用地价值大，聚焦度高用地价值大，聚焦度高用地价值大，聚焦度高青岛中心区青岛中心区6.056.05平方公里平方公里八大关历史街八大关历史街区区浮山湾景浮山湾景区区五四广五四广场场奥帆基奥帆基地地青岛市政青岛市政府府商务商务组团组团行政办公组行政办23、公组团团商业商业组团组团香港中路香港中路“金街金街”山东路山东路“迎宾大道迎宾大道”n项目所在区域为CBD、政府所在地，是城市神经中枢；n区域内商业用地增加，核心功能提纯，商务、商业氛围浓厚；n项目与市政府及城市主要景观为邻，展示机会高。岛城典型特征岛城典型特征项目位于城市中心区的核心位置，是城市项目位于城市中心区的核心位置，是城市展示形象的重要窗口。展示形象的重要窗口。21n用地东侧可看市政府、山东路南北延长线，同时展示性俱佳，是项目主要展示面；n项目北侧西侧无遮挡，且西侧高点可看湛山，具有较好的景观资源；n从山东路及香港中路向南望，项目东南角可看海景；n用地无限高，向上发展无阻挡；n青岛有24、海景资源，项目可以挖掘天然优势，增加空中价值。延安三路江西路山东路南京路东海路香港中路闽江路闽江路镇江路盐城路海门路海门路泰州路M3用地所在区域有山海景观资源，可通过建用地所在区域有山海景观资源，可通过建筑形式实现高空观景可能，增加项目价值。筑形式实现高空观景可能，增加项目价值。岛城典型特征岛城典型特征空中价值无极空中价值无极空中价值无极空中价值无极限限限限22用地沿山东路一侧，交通通达性最用地沿山东路一侧，交通通达性最高、形象展示好，公建用地价值最高、形象展示好，公建用地价值最高，具体如下：高，具体如下：本地块东侧是山东路，为本项本地块东侧是山东路，为本项目较大的展示面，且闽江路与山东目较大25、的展示面，且闽江路与山东路交接的丁字口，交通便捷；路交接的丁字口，交通便捷；用地东南角，距香港中路、市用地东南角，距香港中路、市政府最近，为本项目形象展示的最政府最近，为本项目形象展示的最佳窗口。佳窗口。用地价值判断用地价值判断用地沿山东路一侧展示性最强，车流量最大，用地沿山东路一侧展示性最强，车流量最大，商业用地价值最高。商业用地价值最高。适当增加沿街商业适当增加沿街商业岛城典型特征岛城典型特征23岛城典型特征岛城典型特征区域为城市名片，青岛需要国际化、极致的综合体！区域为城市名片，青岛需要国际化、极致的综合体！城市国际化发展城市国际化发展但缺少国际化载体符号但缺少国际化载体符号旅游及外来人26、口多旅游及外来人口多城市吸引力强、文化多城市吸引力强、文化多元元居民向往前沿的生活居民向往前沿的生活城市生活方式缺少引导城市生活方式缺少引导西部组团复兴发展西部组团复兴发展需要功能复合的特色项目需要功能复合的特色项目城市经济水平提高城市经济水平提高居民消费观念升级居民消费观念升级用地在城市心脏用地在城市心脏用地价值大用地价值大区域内有山海资源区域内有山海资源利用自然资源提高项目价值利用自然资源提高项目价值p商业市场商业市场p办公市场办公市场p酒店市场酒店市场p服务式公寓市场服务式公寓市场p住宅市场住宅市场n项目发展机会点项目发展机会点25商业市场商业市场中山路商圈中山路商圈台东商圈台东商圈东部27、商圈东部商圈青岛商业发展欣欣向荣青岛商业发展欣欣向荣青岛商业发展欣欣向荣青岛商业发展欣欣向荣李村商圈台东商圈东部商圈中山路商圈市北CBD商圈崂山商圈李村商圈李村商圈市北市北CBD青岛市区内有多个商圈，全市商业市场良性发青岛市区内有多个商圈，全市商业市场良性发展。展。26商业市场商业市场商圈名称东部商圈台东商圈李村中山路中山路商圈商圈定位中、高档中、低档中、低档中档目标市场全市中高收入的白领、外籍人士及旅游人群老城区本地人、年轻人和学生四方、李沧、城阳、崂山当地居民西部城区本地居民及外地游客业态组合百货、奢侈品、餐饮、电器、超市百货、服饰、餐饮、电器、电讯娱乐百货、服饰、电器、电讯百货、服饰、餐28、饮品牌类型中高档至高档的品牌为主，国际一线、二线品牌居多中档品牌为主，国内品牌居多、国内一线、二线品牌居多、国际品牌较少中档及低档品牌为主，国内二线品牌及杂牌居多，无国际品牌中档品牌为主，部分为国内一线品牌，有少量国际品牌人均单次消费水平200元以上50-100元100元以下100元左右代表商家佳世客、麦凯乐、家乐福、阳光百货利群商厦、万达广场、国美电器维客、利客来、国美电器第一百盛、国货商厦多个商圈经营同质化，而东部商圈为城市商业多个商圈经营同质化，而东部商圈为城市商业之首，辐射全市中高端消费人群，并吸引旅游之首，辐射全市中高端消费人群，并吸引旅游客群。客群。东部商圈为城市高消费中心东部商圈29、为城市高消费中心东部商圈为城市高消费中心东部商圈为城市高消费中心27商业市场商业市场商圈名称东部商圈台东商圈李村中山路中山路商圈优势位于主要商务区，临近CBD和市政府，商务人群集中，位于东部发展区区域，人均收入相对较高，品牌种类丰富，多为国际中高档品牌，且业种业态较为丰富，能够满足不同人群的购物需求，周边环境较好，城市基础设施建设较好，路幅宽阔周边居住人口较多；目前已形成成熟的商业区；品牌种类丰富，可满足不同需求，商业街整体形象较好，是青岛的商业中心之一是青岛城区北部的区域型商业中心；大型商业设施集中，形成较好的商业聚集效应；商品种类较为丰富，可以满足不同种类的消费需求青岛传统的商业区；有比较30、深厚的商业文化底蕴；老字号店铺较多；品牌种类比较丰富；品牌多为国内中档，靠近旅游景区，旅游人群较多劣势商圈内各种商业距离较远，没有形成集中的商业街区，影响了此商业区的整体商业环境，同时缺乏整体娱乐设施，导致消费时段集中，延续性不够缺乏国际品牌，不能满足消费者日益提高的消费需求，缺乏休闲娱乐设施，道路基础设施相应老化，路面较窄，小巷较多，交通拥堵问题突出，自驾车通行不便利缺乏餐饮及娱乐设施，周边环境较差，对商业的档次提升有一定的不利影响随着城市开发重心的东移，区域的商业氛围逐渐衰退，商业氛围的缺乏导致目前区域内客流量及人气大量减弱，限制了商业的发展部分商业经营状况不佳而倒闭，也影响了区域整体形象31、青岛商业休闲、娱乐比重明显缺乏。东部商业项青岛商业休闲、娱乐比重明显缺乏。东部商业项目不够集中，不能满足集中消费，凝聚力较弱。目不够集中，不能满足集中消费，凝聚力较弱。“一站式一站式一站式一站式”消费是市场空白消费是市场空白消费是市场空白消费是市场空白28商业市场商业市场整体商业市场现状：整体商业市场现状：n“东部商圈核心地位稳固东部商圈核心地位稳固”，城市商业发展欣欣向荣；，城市商业发展欣欣向荣；n“市场竞争不可避免市场竞争不可避免”，本项目要强化特色，突出品牌优势；，本项目要强化特色，突出品牌优势；n“一站式消费为空白一站式消费为空白”，满足市场多元化需求，适度增加商，满足市场多元化需求，32、适度增加商业体量。业体量。292年后，本项目商业入市时，市场供应最年后，本项目商业入市时，市场供应最大，必需走差异化路线。大，必需走差异化路线。商业市场商业市场供应量供应量时间轴2010年以前2011-2013年底2013年以后规模总计（万平米）项目状态已入市已入市潜在项目潜在项目潜在用地潜在用地西部组团巴黎春天2.2香格里拉2期7.5环海凯莱项目211.7中铁青岛国贸中心绿城综合体项目万邦中心中部组团家乐福5远雄广场6银座乾豪国际项目415阳光百货中冶府都假日酒店东部组团佳世客33.3金街20.5世贸综合体项目3.4757.22百丽广场麦凯乐太古百货他米兰道名品海信广场凯悦中心鲁商广场规模总33、计（万平米）40.5349.583.9大体量下的差异化路线大体量下的差异化路线n商业总供应有84万平米，1-2年入市的约34万平米，2年后入市的超过9.5万平米；n各商业体量规模较小，大部分为综合体的商业配套。30青岛商业发展仍停留在零售为主导的初步发展阶青岛商业发展仍停留在零售为主导的初步发展阶段，餐饮及休闲娱乐的比重较低，购物方式传统。段，餐饮及休闲娱乐的比重较低，购物方式传统。购物中心业购物中心业态态零售零售餐饮餐饮休闲娱休闲娱乐乐服务服务国际标准52%18%20%10%国内情况64%20%12%5%青岛市场情况75%6%2%7%n目前东部商圈餐饮、休闲娱乐的业态比目前东部商圈餐饮、休闲34、娱乐的业态比例明显低于国内行业标准，与国际标准相例明显低于国内行业标准，与国际标准相差甚远。差甚远。业态比例对业态比例对比比商业市场商业市场业态比例业态比例青岛各商业中休闲娱乐配套很少，基本上没有，城市的商业经营都比较传统，没有突破。青岛各商业中休闲娱乐配套很少，基本上没有，城市的商业经营都比较传统，没有突破。百丽广场增加了电影、溜冰场，这正好是市场缺少的业态产品。有的开发商说娱乐租金低，但娱乐能带来人流量，单一的模式大家都在做，没有特色。另外消费方式需要有能力的开另外消费方式需要有能力的开发商来引导，市场培育需要过程发商来引导，市场培育需要过程，一般开发商想的都是马上回钱，完全不想以后的状况35、；应该说现在的商业发展模式已经从Shopping Mall进入了一站式消费的时代，未来未来“全全客层客层”是商业的主流是商业的主流，只要定位做到都可以来消费。未来可以做一些体验式的商业，比如可以做一些体验式的商业，比如说冰场这类体验式的消费，这确实是市场的缺口。现在在一个什么都没有的地方就是做别说冰场这类体验式的消费，这确实是市场的缺口。现在在一个什么都没有的地方就是做别人没做的，做不到的；人没做的，做不到的；青岛人对吃东西挺关注，可以考虑加大餐饮面积，青岛人对吃东西挺关注，可以考虑加大餐饮面积，现在麦凯乐、佳世客都是中、低档餐饮，海信的餐饮也很单一。高倩 百思瑞商业顾问总裁青岛商业发展处在初36、步阶段青岛商业发展处在初步阶段31已营业项目经营档次已营业项目经营档次市场以百货为主导，同质化严重，没有购物中心。市场以百货为主导，同质化严重，没有购物中心。品牌广度及保有量有限，或是国际一线，或是重复品牌广度及保有量有限，或是国际一线，或是重复的大众品牌。的大众品牌。项目名称佳世客麦凯乐百丽广场阳光百货巴黎春天广场海信广场业态组合超市/餐饮/零售零售/餐饮/娱乐零售/餐饮/娱乐国际精品/零售国际精品/零售国际精品主力店Jusco超市大众百货大众购物中心中高档、顶级品牌百货商业定位中档中档中档中高档中高档顶级主力品牌欧时力、CK、Esprit、思加图等Only、Jack Jones、Adida37、s、Nike、百丽、达芙妮ZARA、H&M、优衣库、丝芙兰GUCCI、COACH、BALLY、DIORCARTIER、COACH等LV、GUCCI、PRADA、江诗丹顿、劳力士目标客群旅游者及项目周边中高收入人群项目周边中等收入人群项目周边中高档客群城市及项目周边中高档客群城市及项目周边高收入客群高收入人群，辐射山东及北方城市商业市场商业市场经营档次经营档次青岛商业的发展相当于北京5年前，未来应该进入快速发展阶段。目前商业不会出现多核鼎力的格局，东部商圈肯定是以领袖地位占据岛城市场的，这是毋庸置疑的。青岛受地理因素影青岛受地理因素影响和限制零售业不集中，以百货为主，没有真正的购物中心，佳世客的38、购物环境很舒服，但是响和限制零售业不集中，以百货为主，没有真正的购物中心，佳世客的购物环境很舒服，但是个超市，个超市，应该说在装修上日本公司还是很超前的。目前青岛各业态品牌云集度不够，类同性挺高的。我们也接触到日本目前青岛各业态品牌云集度不够，类同性挺高的。我们也接触到日本109百货，因为青岛日百货，因为青岛日韩人较多，对青岛市场还是很看好，但是没有合适的载体（商业项目），韩人较多，对青岛市场还是很看好，但是没有合适的载体（商业项目），暂时就不进了。加上加上青岛商业面积比较小，不能实现较为综合的业态组合，制约了商业的发展。青岛商业面积比较小，不能实现较为综合的业态组合，制约了商业的发展。高倩 39、百思瑞商业顾问总裁商业经营缺少特色商业经营缺少特色32n即将开盘的商业项目中，高端精品百货体量均在高端精品百货体量均在5000-18000平米，走小而精路线，针对客群比较平米，走小而精路线，针对客群比较小众小众。中高百货以配套为主中高百货以配套为主，体量不足以支撑复合型的商业，辐射力较弱。项目名称香格里拉2期凯悦中心远雄国际中冶府都假日酒店中铁青岛国际贸易中心万邦中心体量0.51.84.51.54.32.7商业定位精品购物廊高端精品购物中高档百货中档百货中高档百货中高端时尚休闲广场主要目标客群酒店内住客市区高收入人群项目周边中高收入人群东部商圈普通居民项目周边人中高收入人群项目周边人中高收入人40、群各楼层业种及意向品牌1F珠宝、汽车展示2F东田造型、思妍丽美容3F层未定1/2F奢侈品3/4F餐饮与远东百货谈过整体招商国美、电影院、游乐场超市、餐饮、精品购物1F国际品牌店/珠宝/流行、时尚2F时尚品牌/珠宝/化妆品/流行风潮3F运动/休闲/儿童/健身4F餐饮（岛城唯一西班牙餐厅）5F体检/咨询/健康/音乐理疗潜在综合体中商业部分定位及意向合作情况潜在综合体中商业部分定位及意向合作情况商业市场商业市场潜在综合体经营档次潜在综合体经营档次凯悦中心做高端，中铁项目主要是做配套，会所、精品超市和餐饮。鲁商和银座做自己一贯的百货。市场的高端商业面积都很小，大商业百货为主，青岛缺少国际化综合型的购物41、中心。举个例子，ZARA现在都开到LV对面了，给买不了奢侈品的人一个时尚前卫的选择，而青岛恰好没有这类品牌，ZARA开的好，就是看准了市场。高倩 百思瑞商业顾问总裁未来综合体的商业体量小，经营方向单一，未来综合体的商业体量小，经营方向单一，聚客能力不强，缺少购物、娱乐及餐饮组合聚客能力不强，缺少购物、娱乐及餐饮组合的综合商业。的综合商业。青岛缺少综合型购物中心青岛缺少综合型购物中心33商场名称开业时间外立面及建筑形式内部景观设计佳世客1998年1月无设计感无家乐福1999年4月仓储式设计无阳光百货2003年9月裙楼，外立面无吸引力有中庭麦凯乐2006年9月无设计感有中庭巴黎春天广场2007年242、月外立面老旧有中庭海信广场2009年6月传统方盒形状无百丽广场2010年4月建筑无设计感有中庭已营业项目规划设计情况已营业项目规划设计情况多数项目外立面、内部景观及人流动线的多数项目外立面、内部景观及人流动线的设计上缺乏想象力和创意。设计上缺乏想象力和创意。商业市场商业市场建筑设计建筑设计青岛商业设计很土青岛商业设计很土34商业市场商业市场n市场现状小结：市场现状小结：p城市商业发展良好，香港中路为城市高消费商圈；城市商业发展良好，香港中路为城市高消费商圈；p城市没有购物中心，业态组合单一，缺少特色商业；城市没有购物中心，业态组合单一，缺少特色商业；p休闲娱乐及餐饮业态比重失衡；休闲娱乐及餐饮43、业态比重失衡；p商业设计很土，缺少景观等近人尺度的处理。商业设计很土，缺少景观等近人尺度的处理。青岛商业形态落后，缺少时尚、有活力与趣味的购物中心，青岛商业形态落后，缺少时尚、有活力与趣味的购物中心，无法展示大都市风采。无法展示大都市风采。35商业市场商业市场商业市场发展空间：商业市场发展空间：n青岛商业休闲娱乐及餐饮业态比例远低于国内水平；青岛商业休闲娱乐及餐饮业态比例远低于国内水平；n商业业态经营内容单一，同质化严重；商业业态经营内容单一，同质化严重；n未来综合体的商业均为配套产品，没有大型商业；未来综合体的商业均为配套产品，没有大型商业；n青岛没有购物中心；青岛没有购物中心；n青岛商业建44、筑形式土，不符合城市国际化形象。青岛商业建筑形式土，不符合城市国际化形象。推翻现状，青岛商业需要升级和创新。推翻现状，青岛商业需要升级和创新。36商业物业商业物业购物购物餐饮餐饮娱乐娱乐休闲休闲主体主体持续增加持续增加大力发展大力发展全面发展全面发展要做青岛一站式、体验的、有活力、国际化、时尚的商业要做青岛一站式、体验的、有活力、国际化、时尚的商业航母。航母。我们的商业可以做：我们的商业可以做：业态业态发展方向发展方向p商业市场商业市场p办公市场办公市场p酒店市场酒店市场p服务式公寓市场服务式公寓市场p住宅市场住宅市场n项目发展机会点项目发展机会点38n区域属性决定了写字楼供应量有增无减，区域45、属性决定了写字楼供应量有增无减，2-3年内年内CBD区域写字楼供应量将超过区域写字楼供应量将超过34万平米，万平米，每年放量约每年放量约13万平米左右；万平米左右；n按照09年写字楼成交面积计算，CBD一年新增的写字楼面积等于市内四区消化面积之和，市场供应量大，市区内对写字楼的吸纳量少，市场供需不平衡，写字楼供应应控制面积。写字楼市场写字楼市场供应量供应量未来未来2-3年区域内写字楼供大于需，本项目写字年区域内写字楼供大于需，本项目写字楼物业要控制体量，与新开盘项目错开入市时间。楼物业要控制体量，与新开盘项目错开入市时间。潜在项目名称体量（平米）入市时间远雄国际广场12.5万2010年底万邦中46、心中铁项目超过21万2012年底银座中心青岛世奥国际绿城项目鲁商广场合计合计超过超过34万平米万平米2009年青岛写字楼市场成交面积（万平米）年青岛写字楼市场成交面积（万平米）全市市内四区31.514.8 香港中路的写字楼是青岛集中，大型企业最密集的地方，虽然规划了市北CBD、崂山的金融区，但香港中路的地位是不会变的。大公司到北京肯定是去的CBD吧，不管你规划了哪些，大公司和外企一定扎到CBD去，不会去别的地方，青岛的CBD就一个，香港中路，这个是不会变的。大公司一扎堆，中小公司一定蜂拥，这是一个规律。张先生 21世纪不动产写字楼市场经理写字楼物业要控制体量写字楼物业要控制体量39潜在项目名称47、写字楼级别出售、持有远雄国际广场乙级写字楼出售万邦中心甲级写字楼部分出售中铁项目乙级写字楼出售银座中心乙级写字楼出售青岛世奥国际乙级写字楼出售绿城项目乙级写字楼鲁商广场乙级写字楼出售合计合计未来供应未来供应乙级写字乙级写字楼多楼多青岛写字楼叫甲级，但实际内部电梯和装修都不是甲级的，我们选择数码旗舰就是因为当时他算是比较好的，因为没的选择。如果价格合适我们会考虑新的办公点，但都要在本区域内。应该说青岛CBD的写字楼位置都很好，但是内部差很多。陈先生 Canon人力资源部总监我们在颐和国际，想换写字楼，现在市场上的写字楼档次都很低，仅大堂、电梯、停车这些CBD里的写字楼就没几个做的好的，眼光没有前48、瞻性。而香格里拉物业费很高，保时捷做的不错，但租金高，我们没有找到合适的，就没搬。于先生 易居中国市场拓展部经理远雄广场写字楼位于整栋的最低部分，周边都是楼，视线受阻，基本没有海景。而且开发商不打算自己拿着，想快速回钱，长期看不能保证有较好的品质。现在自己持有的是远洋大厦、香格里拉，万邦的部分也是要自己持有的，你能看到他们的管理和装修都不错，和买给小业主的肯定不一样。大企业一定喜欢租品质好的楼。汪先生 远雄广场高级置业顾问n整体看未来供应项目中甲级写字楼整体看未来供应项目中甲级写字楼依然很少，高品质的甲级写字楼仍依然很少，高品质的甲级写字楼仍有空间。有空间。目前市场缺少高标准、真正的甲级写字楼49、。未目前市场缺少高标准、真正的甲级写字楼。未来甲级写字楼依然稀缺。来甲级写字楼依然稀缺。写字楼市场写字楼市场标准标准没有真正的甲级写字楼没有真正的甲级写字楼40n市场最好的写字楼租金4.0-4.5元/平米/天。保时捷租金（6元/平米/天）高出市场2元/平米/天左右，但销售及招租期较长，高租金写字楼市场承受力较低。写字楼市场写字楼市场租金水平租金水平租金水平（元租金水平（元/天天/平米）平米）老项目老项目2.5-3.0新项目新项目3.5-4.5新写字楼租金有所增加，但市场对高租金写字楼承受力新写字楼租金有所增加，但市场对高租金写字楼承受力有限。有限。商务区市政区商业区山山东东路路南南京京路路一些50、小公司（比如外贸、物流、广告等）对这个CBD很依赖，但租金承受力有限，3元/平米/天，甚至有2元/平米/天左右的，只能租设施陈旧，价格低的写字楼，一般需求面积在200平米以内。大公司需求面积在300-500平米，没有合适的新办公楼一般不会换地方，这个区域好点的租金水平差不多，基本上在3.5-4.5元左右。在这个区域驻扎很久的私营外贸、物流公司他们肯定买，比较租金划算。另外一些投资客买写字楼，自己是做生意的，有钱了就换地方，把这个租出去。张先生 21世纪不动产写字楼市场经理写字楼租金有上限写字楼租金有上限41nCBD区域内的写字楼空置率较低，基本由外贸、物流、航运、金融保险行业支撑；n保时捷、远51、洋大厦的租金较高，但入住情况较好，大型企业对真正的甲级写字楼有需求。写字楼市场写字楼市场租金水平租金水平区域内写字楼出租率较高，金融、航运及物流等固定的行区域内写字楼出租率较高，金融、航运及物流等固定的行业支撑写字楼市场，写字楼市场表现良好。业支撑写字楼市场，写字楼市场表现良好。颐中假日的酒店上面几层都是写字楼，现在都是航运、贸易的外企在这里办公。我们有计划搬到万邦中心去，硬件设备会比现在的好很多，加上公司扩张，需要一个甲级写字楼，这里写字楼的价格都差不多，好的写字楼贵点也能接受，因为物有所值。张先生 法国达飞海运集团青岛分公司我们在远洋有一层是VIP接待区，主要针对大客户。那一层是2000平52、米左右，租的，一般租期都是20年，租金差不多有4元。主要是形象好，而且远洋的写字楼在香港中路上算是好的。陈玉强 招商银行财务总监项目名称项目名称租金租金（元（元/平方米平方米/天）天）空置率空置率入驻企业行业入驻企业行业青岛国际金融中心3.54.55%金融、投资、贸易、航运数码港2.5-3.510%各地驻青岛办事处、国外航运企业、贸易公司华银大厦2.85%贸易、房地产、华夏银行、货运、航运TOP颐和国际2.53.020%外贸、物流、咨询远洋大厦3.5-4.010%大部分为远洋集团自用，其余为货运、贸易、金融、保险中环国际广场2.510%货运、贸易、物流、咨询、广告、科技、留学等香格里拉二期3.53、5-3.870%贸易、咨询等亚麦国际中心3.550%金融、货代、外贸保时捷中心6.520%贸易、房地产、物业公司海信大厦4.04.520%贸易、货运、物流凯悦中心未入住政府机关、贸易、货运、金融写字楼空置率低写字楼空置率低42项目名称项目名称建筑面建筑面积（万积（万平米）平米）应设置车应设置车位数量位数量车位数量车位数量价格价格总车位数量总车位数量地下车地下车位数量位数量地上车位地上车位数量数量租售形式租售形式租金租金（元（元/月）月）售价售价（万元（万元/个）个）青岛国际金融中心7.649435030050早期销售，后期租赁800远洋大厦6.8442400300100目前免费未来1000数码54、港4.5293900（与商场共用）9000租赁保时捷中心1.2781301300销售35-40top.颐和国际5325350（与公寓共用）30050租赁600香格里拉二期3.12023003000租赁750亚麦国际中心3.82471101100租赁600-700n一般来说，国际甲级标准写字楼至少满足每万平米提供65个停车位，从统计数据可以看出区域内从统计数据可以看出区域内大部分新建甲级办公物业项目可以达到此标准，但仍有部分项目存在停车紧张的情况。大部分新建甲级办公物业项目可以达到此标准，但仍有部分项目存在停车紧张的情况。为保证项目品质和留住客群，本项目应充分考虑停车位的设置。n车位基本以出租形55、式为主，租金在车位基本以出租形式为主，租金在600-800元元/月月。写字楼市场写字楼市场停车问题停车问题停车位不足成为老写字楼的硬伤停车位不足成为老写字楼的硬伤老写字楼停车位设计不够，停车困难难以老写字楼停车位设计不够，停车困难难以解决。解决。43写字楼市场写字楼市场n市场现状：市场现状：p写字楼整体档次较低，不符合城市及区域形象；写字楼整体档次较低，不符合城市及区域形象；p没有标准的甲级写字楼；没有标准的甲级写字楼；p区域内未来写字楼供应量大；区域内未来写字楼供应量大；p写字楼目前空租率低；写字楼目前空租率低；p租金走高，但市场对租金承受力有上限；租金走高，但市场对租金承受力有上限；p固定56、行业支撑写字楼市场。固定行业支撑写字楼市场。青岛没有甲级写字楼，但面积不宜做大。青岛没有甲级写字楼，但面积不宜做大。44写字楼市场写字楼市场青岛华润中青岛华润中青岛华润中青岛华润中心心心心湛山寺湛山寺湛山寺湛山寺青岛华润中青岛华润中心心充分利用空中价值，实现项目高空物业，西可看山、南可充分利用空中价值，实现项目高空物业，西可看山、南可观海。观海。45写字楼市场写字楼市场写字楼市场发展空间：写字楼市场发展空间：n城市城市CBD区域，写字楼物业有生存条件；区域，写字楼物业有生存条件；n做真正的甲级写字楼，改变市场现状；做真正的甲级写字楼，改变市场现状；n提升项目理念，做绿色办公；提升项目理念，做绿57、色办公；n开发商持有以保证品质；开发商持有以保证品质；n利利用用空空中中价价值值，增增加加项项目目高高度度，实实现现部部分分写写字字楼楼能看海，看山，同时提高容积率。能看海，看山，同时提高容积率。利用空中价值，做真正的绿色甲级写字楼。利用空中价值，做真正的绿色甲级写字楼。p商业市场商业市场p办公市场办公市场p酒店市场酒店市场p服务式公寓市场服务式公寓市场p住宅市场住宅市场n项目发展机会点项目发展机会点47五星级酒店五星级酒店供应量供应量城市城市5星级酒星级酒店数量店数量（家）（家）客房数量客房数量（间）（间）杭州134900沈阳114100大连124570青岛93120截止2009年四城市五星58、级酒店数量及客房数量对比四个二线城市旅游业发展情况：对比四个二线城市旅游业发展情况：n青岛旅游人次排名第三，但旅游收入排名第二，旅游者人均消费相对高；n青岛5星级酒店数量及客房数量排名最后，星级酒店与其它旅游城市相比仍有较大发展空间。青岛旅游接待及消费能力较好，但五星级酒店青岛旅游接待及消费能力较好，但五星级酒店保有量相对少，未来酒店市场仍有发展空间。保有量相对少，未来酒店市场仍有发展空间。五星级酒店有发展空间五星级酒店有发展空间48五星级酒店五星级酒店旅游接待情况旅游接待情况n2009年在青岛国际会展中心举办的86个展会，就给其他相关产业带来了约157亿元的衍生收入，包含了场租、广告设计、物59、流运输等与会议展览有关的直接收入和交与会议展览有关的直接收入和交通、旅游、零售、餐饮、住宿等许多行业的间接收入；通、旅游、零售、餐饮、住宿等许多行业的间接收入；n 青岛旅游过夜游客创汇高，其中住宿及购物的花费最高。青岛旅游过夜游客创汇高，其中住宿及购物的花费最高。来青岛旅游的游客以过夜游为主，其中住宿来青岛旅游的游客以过夜游为主，其中住宿消费最高。同时会议会展为酒店创汇提供了消费最高。同时会议会展为酒店创汇提供了一部分客源。一部分客源。住宿、会议为五星酒店主要收入住宿、会议为五星酒店主要收入49酒店状态酒店名称隶属酒店管理公司已开业海尔洲际大酒店（五星级）洲际酒店集团（中国）有限公司香格里拉大60、饭店（五星级）香格里拉酒店集团颐中皇冠假日酒店（五星级）洲际酒店集团（中国）有限公司管理丽晶大酒店（五星级）东方酒店管理有限公司麒麟皇冠大酒店（五星级）青岛麒麟皇冠大酒店管理有限公司海景花园大酒店（五星级）青岛和园酒店管理公司万达艾美酒店（五星级）美国喜达屋集团鑫江希尔顿逸林酒店（五星级）希尔顿酒店管理集团计划及在建酒店青岛银座凯悦酒店（五星级）凯悦国际酒店管理（北京）有限责任公司远洋喜来登大酒店（五星级）喜来登酒店公司四季酒店（五星级）四季酒店集团青岛五星级酒店及隶属酒店管理公司青岛五星级酒店及隶属酒店管理公司已有已有/将开业的五星级酒店多为同一旗下二线品牌，将开业的五星级酒店多为同一旗下二61、线品牌，本地品牌也有供应。酒店市场缺少顶级品牌或特本地品牌也有供应。酒店市场缺少顶级品牌或特色酒店。色酒店。五星级酒店五星级酒店品牌及档次品牌及档次缺少顶级及特色酒店缺少顶级及特色酒店50五星级酒店客房旺季供不应求，淡季中商务客人、五星级酒店客房旺季供不应求，淡季中商务客人、团体会议表现平稳，旅游客群淡旺季分流。团体会议表现平稳，旅游客群淡旺季分流。酒店名称客房数量情况淡季入住情况旺季入住情况香格里拉大饭店50%商务客人100%颐中皇冠假日酒店50%商务客人80%丽晶大酒店40%商务客人90%海天大酒店30%商务客人80%海景花园大酒店50%商务客人90%海尔洲际酒店40%商务客人80%酒酒店62、店淡淡季季时时散散客客少少，要要想想盈盈利利主主要要是是团团体体接接待待，我我们们3月月份份基基本本上上是是满满房房，大大部部分分为为国国内内企企业业或或是是行行业业协协会会，北北方方城城市市，省省内内一一些些城城市市。淡季会议接待的价格会便宜一些，但是比酒店空房运营要好很多。另另外外一一些些商商务务客客人人是是不不分分淡淡旺旺季季的的，他他们们和和我我们们有有协协议议一一年年住住多多少少天天，这这部部分分客客户户很很固固定定。比如说三星的销售总监、美国航运的高层来青岛公差或开会，一般住个2天。还有一些企业的高层每月都要来2天左右的时间，这些都是我们的常客。旺季的时候就不用担心了，销售部的压力63、也会小很多。5月月过过后后就就是是旺旺季季了了，一一直直到到10月月底底，中中间间还还有有个个啤啤酒酒节节，散散客客比比较较多多，各各酒酒店店基基本本满满课课价价格调整很大。格调整很大。王伟 香格里拉酒店客房部主管n整体看星级酒店受青岛淡旺季旅游时间影响，商务客人表现规律，常来常往。旺季各大星商务客人表现规律，常来常往。旺季各大星级酒店的散客比例回升，酒店运营情况较好级酒店的散客比例回升，酒店运营情况较好。五星级酒店五星级酒店入住率入住率住店客人多元化住店客人多元化51酒店名称会议厅个数会议种类香格里拉大饭店7个会议厅、11个多功能厅房地产楼盘发布会、答谢会、研讨会、时装发布会、国内外企业年会64、新闻发布会、出国宣讲会等颐中皇冠假日酒店1个大宴会厅及9个多功能厅会议客人主要来自颐中集团下属企业，间或国内企业年会、产品展示、研讨会、培训会议等丽晶大酒店9个会议厅国内企业年会、产品展示、研讨会、新闻发布会、出国宣讲会、金融保险宣讲会等海天大酒店16个会议厅、1个多功能厅国内企业年会、产品发布会、研讨会、政府部门会议等海景花园大酒店8个会议厅、4个多功能厅国内企业年会、研讨会、国内企业年会、政府部门会议等海尔洲际酒店18个会议厅房地产楼盘发布会、研讨会、国内外企业年会、新闻发布会等星级酒店放大会议接待的功能，青岛会议接待市场星级酒店放大会议接待的功能，青岛会议接待市场发展较好，本地及外地来65、青的会议活动机会较多。发展较好，本地及外地来青的会议活动机会较多。五星级酒店五星级酒店会议特色会议特色n香格里拉一期青香阁各会议厅各可容纳20-1500人。二期盛世阁增加了可容纳70-2400人的会议厅。一二期会议厅共可容纳约一二期会议厅共可容纳约9000人，接待能力为青岛星级酒店最强。市场对会议需求旺人，接待能力为青岛星级酒店最强。市场对会议需求旺盛，成为酒店赢利点。盛，成为酒店赢利点。n承接会议类型：政府部门会议、发布会、答谢会、研讨会、宣讲会、公司年会等各类型高端会议。会议接待频次高会议接待频次高5252主要酒店健身设施状况主要酒店健身设施状况n大多数酒店健身设施采用会员制形式向外开放，66、对酒店住客免费；n酒店内健身环境好，但是收费水平高，与健身俱乐部的平价相酒店内健身环境好，但是收费水平高，与健身俱乐部的平价相比竞争压力较大；比竞争压力较大；n酒店中的健身活动比较单一，作为配套盈利情况一般，缺少特色。酒店名称酒店名称康体项目康体项目对房客对房客对外会员制对外会员制香格里拉健身、游泳、桑拿免费只办年卡 15000元/年海天大酒店健身、游泳、桑拿免费60元/次 360元/月1800元/半年海尔洲际酒店健身、游泳、桑拿免费年卡 15000元 次卡 9000元35次青岛颐中酒店健身、游泳、桑拿免费半年卡 4880元年卡 8380元目前酒店健身缺少特色，与平价健身中心相比缺少目前酒店健67、身缺少特色，与平价健身中心相比缺少价格优势，盈利难度较大。酒店健身应与养生、价格优势，盈利难度较大。酒店健身应与养生、SPA相结合。相结合。我平时不在高端酒店里的健身房健身，一般就去英派斯。其实设备和环境都差不多，都有专业的教练。健身中心比较便宜，我觉得酒店里得健身只针对住店客人，平常大家很少去，都选择离家近或是离公司近的地方。王先生，中苑律师酒店做健身主要是作为配套，优势不明显，最好还是能与spa、养生等等相结合，做出特色。我们酒店的SPA就是包给外面的品牌去做，利润还不错。而且形成自己的特色，现在有钱人都讲究养生。杨先生 凯宾斯基饭店餐饮部经理五星级酒店五星级酒店配套情况配套情况酒店配套太68、简单酒店配套太简单53n王伟，香格里拉大酒店客房部主管王伟，香格里拉大酒店客房部主管 青岛五星级酒店硬件水平低，因为是老酒店了，客房设施、餐饮青岛五星级酒店硬件水平低，因为是老酒店了，客房设施、餐饮装修和健身都比较落后了。再就是服务水平，大家想提高，但是管理装修和健身都比较落后了。再就是服务水平，大家想提高，但是管理水平一般，服务意识达不到水平一般，服务意识达不到。我们去上海学习，发现青岛的五星酒店还有很高的提升空间。n赵女士，海天大酒店财务部主管赵女士，海天大酒店财务部主管 青岛五星级酒店的经营管理水平并不高，酒店经营缺乏特色，且高端青岛五星级酒店的经营管理水平并不高，酒店经营缺乏特色，且高69、端配套没有亮点，提供服务单一，超越可能性很大。配套没有亮点，提供服务单一，超越可能性很大。在酒店装修和主题上有差别基本没什么个性化处理，现在五星级酒店都在海边，室内装修应该挖掘一下青岛本地特色。酒店行业从业人员看青岛市场不足：酒店行业从业人员看青岛市场不足：五星级酒店经营没有特色，软硬件均有较大发展空间。五星级酒店经营没有特色，软硬件均有较大发展空间。青岛酒店经营无特色青岛酒店经营无特色五星级酒店五星级酒店深访深访54n杨彤，凯宾斯基饭店餐饮部经理杨彤，凯宾斯基饭店餐饮部经理 五星级酒店客房数量不一定非要做到400、500间，可以适可以适度控制数量，客房增加面积。度控制数量，客房增加面积。经常70、出差住酒店的商旅客人基本上都是审美疲劳了，应该考虑他们对客房需求的特点，比如一应该考虑他们对客房需求的特点，比如一个看海景的泡澡池，或是不同风格的客房。个看海景的泡澡池，或是不同风格的客房。酒店的餐饮也可以创新，青岛啤酒、海鲜都是可以发挥的，酒店的餐饮也可以创新，青岛啤酒、海鲜都是可以发挥的，而且旅游人都喜欢本土化的餐饮。而且旅游人都喜欢本土化的餐饮。五星级酒店规模不一定做大，客房舒适度增五星级酒店规模不一定做大，客房舒适度增加、设计多种客房风格，餐饮经营一定要有加、设计多种客房风格，餐饮经营一定要有特色。特色。五星级酒店竞争一定要有五星级酒店竞争一定要有风格风格五星级酒店五星级酒店深访深访571、5五星级酒店五星级酒店n五星级酒店市场小结：五星级酒店市场小结：p青岛五星级酒店设施陈旧，客房面积小，未来竞争力弱；青岛五星级酒店设施陈旧，客房面积小，未来竞争力弱；p五星级酒店经营缺少特色，酒店客房装修无明显风格；五星级酒店经营缺少特色，酒店客房装修无明显风格；p青岛为会议型城市，会议接待同时产生过夜消费；青岛为会议型城市，会议接待同时产生过夜消费；p商务客人为酒店主要客群；商务客人为酒店主要客群；p酒店配套简单，没有针对高端商务客户的转项服务。酒店配套简单，没有针对高端商务客户的转项服务。五星级酒店商务、会议市场繁荣，硬件设备不能满足需求。五星级酒店商务、会议市场繁荣，硬件设备不能满足需求72、。56五星级酒店市场发展空间：五星级酒店市场发展空间：n青岛整体酒店市场没有特色，酒店处在发展阶段；青岛整体酒店市场没有特色，酒店处在发展阶段；n对对比比同同类类旅旅游游城城市市五五星星级级酒酒店店酒酒店店保保有有量量，青青岛岛五五星酒店仍有发展空间；星酒店仍有发展空间；n本本土土生生长长品品牌牌没没有有国国际际管管理理水水平平，现现有有国国际际品品牌牌较较多为多为Intercontinental的子品牌，经营理念趋同；的子品牌，经营理念趋同；n星级酒店客房规模应与会议接待匹配；星级酒店客房规模应与会议接待匹配；n对对于于经经常常出出入入酒酒店店的的商商务务客客人人，青青岛岛五五星星酒酒店店经73、经营营、装修均没有特色。装修均没有特色。五星级酒店五星级酒店要做国际品牌、设计特色的超五星级酒店。要做国际品牌、设计特色的超五星级酒店。p商业市场商业市场p办公市场办公市场p酒店市场酒店市场p服务式公寓市场服务式公寓市场p住宅市场住宅市场n项目发展机会点项目发展机会点58项目状态项目名称开盘时间酒店式公寓建筑面积（万平米）酒店式公寓户数有效市场存量（万平米）酒店管理公司已开盘万丽海景2009.10 4.02442.9 是维多利亚广场2008.065.25002.0 是即将入市香港置地内部认购3.55043.5是远雄国际广场2010.03内部认购3.1 3183.1是合计合计15.815661174、.5n目前竞争区域内的酒店式公寓项目共4个，已入市面积约为9.2万平米，共744户，市场存量市场存量4.94.9万平米万平米；n2个酒店式公寓项目将于今年入市，目前处于前期蓄客阶段，体量在体量在6.66.6万平米，共万平米，共822822户。户。CBD内酒店式公寓为住宅式公寓，有效市场存量内酒店式公寓为住宅式公寓，有效市场存量仅仅11.5万平米，体量远远小于住宅及写字楼的供万平米，体量远远小于住宅及写字楼的供应量。应量。服务式公寓市场服务式公寓市场公寓市场处在起步阶段公寓市场处在起步阶段59n地理位置：青岛市市南区海丰路10号数码港三度空间，城市核心区；n开业时间：开业时间：2004-4；n楼75、层状况：30层；n层高：3.3米；n户型面积：户型面积：52.05平米；平米；109.6平米；平米；112.32方米；方米；n公寓层数：26；n总户数：每层总户数：每层12户，共户，共312户户p其中其中52平米的小户型有平米的小户型有208间，占间，占67%；p109平米房间与112平米的房间均为52间，占33%。n酒店长租价格：p52平米公寓，租金为每年平米公寓，租金为每年36000元，元，3000元元/月，物业费为月，物业费为3120元；元；p110平左右的公寓，租金为每年63000元，5250元/月，物业费共6600元。服务式公寓个案服务式公寓个案三度空间三度空间 服务式公寓市场服务式76、公寓市场家乐福家乐福三度空间三度空间60入住情况入住情况据调查，本公寓入住情况良好，旺季可达100%，淡季入住率也在90%以上。服务式公寓市场服务式公寓市场在客户中，外国客源占有很大比重，其中以日韩为主。在客户中，外国客源占有很大比重，其中以日韩为主。n青岛周边地区企业的老板；n国际性、全国性企业交流的高级管理人员的中长期住所；n企业作为接待用房；n高级白领；n投资型的客户。客源信息客源信息项目硬件设施陈旧，物业管理一般，但是入住率高。项目硬件设施陈旧，物业管理一般，但是入住率高。日韩、国内商旅所占比重较大，酒店式公寓长租市场日韩、国内商旅所占比重较大，酒店式公寓长租市场比较繁荣。比较繁荣。酒77、店式公寓入住率高酒店式公寓入住率高61嘉尚辉庭行政公寓嘉尚辉庭行政公寓n地理位置：青岛市南区东海西路15号乙n开业时间：2008年11月n楼层状况：50层n户型面积：43-45 平米零居占10%；148平米平米-208平米两居占平米两居占70%，主力；，主力；298平米-327平米占20%。n公寓层数：21n总户数：共92户，低层80户，高层12户（现只剩（现只剩6868，原酒店，原酒店10层以上转为层以上转为销售）销售）n零居43-45以短租为主，两居148平米-208平米2.7-3.0万/月，三居298平米-327平米3.6万/月服务式公寓市场服务式公寓市场6262入住情况入住情况根据调查78、，本公寓入住情况良好，全年入住率在70%以上。客源信息客源信息商旅客人及家人，日本企业的高管商旅客人及家人，日本企业的高管n从事外贸、物流等行业的高级管理人员n跨国企业、国家知名企业的高级管理人员及家人长期住所n高收入人群旅游度假的居所服务式公寓市场服务式公寓市场项目非量身定做的公寓产品，存在空间浪项目非量身定做的公寓产品，存在空间浪费，未来发展有局限。费，未来发展有局限。酒店式公寓在住宅户型的基础上转做公寓，面积大，浪费了空间。酒店式公寓在住宅户型的基础上转做公寓，面积大，浪费了空间。09年住宅年住宅销售转好，项目将大面积公寓转回住宅出售。项目非量身定做的公寓产品，未销售转好，项目将大面积公79、寓转回住宅出售。项目非量身定做的公寓产品，未来发展有局限。来发展有局限。青岛没有专业的服务式公寓青岛没有专业的服务式公寓63酒店星级酒店名称客户入住率均价（天/元）五星级香格里拉大饭店国内、外商贸人士等100%900、1100、1300五星级海天大酒店国内商务人士为主50%600、800、1000五星级丽晶大酒店国内商务人士为主70%600、700、800五星级颐中皇冠假日酒店国内商务人士为主70%1200准五星级海尔洲际酒店国内、国外商务人士等100%1000酒店中的公寓数量较少，租金水平高，但入住情酒店中的公寓数量较少，租金水平高，但入住情况好，以国内、外商务人士的需求最为突出，供况好，以80、国内、外商务人士的需求最为突出，供不应求。不应求。n整体来看，酒店式公寓的客群主要为国内、外商务人士，以满足客户在青岛办公、暂住；n香格里拉大饭店和海尔洲际酒店的公寓价格高，入住率高，国内、外商贸客人均有，客户对单价香格里拉大饭店和海尔洲际酒店的公寓价格高，入住率高，国内、外商贸客人均有，客户对单价承受力高；承受力高；n目前为青岛的淡季，酒店式公寓的均价为淡季报价。服务式公寓市场服务式公寓市场商务客人需要品质公寓商务客人需要品质公寓64n香格里拉服务式公寓基本满租，有一些经济状况良好的私营业主，另一部分为外地高管在青岛，亚洲人占一定比重，日、韩国人，有时候还有欧美欧美人士，租期通常都在有一个月81、左右的，也有3个月至半年的；n外国客人出于家感觉的寻找，会选择服务好、设施齐全的酒店住，我们对他们的服务也很贴心，因为他们和散客、团队客人不一样，时间长了都很熟，也挺有感情的。他们就像是家人，而且长期在外对家庭氛围有要求，经常会主动和你说话，而且我们的长住房都是套件，有独立的起居室和卧室。还有厨房，中国人偶尔会在酒店做饭，外国人经常会在酒店吃或出去吃；n我们给他们的价格都是协议价比门市价低300元/间天，如果是半年以上优惠更大。服务式公寓市场服务式公寓市场以私营业主及外企高端为酒店中的常住客人，以私营业主及外企高端为酒店中的常住客人，通常是整月租住，更多的需要居住感强公寓。通常是整月租住，更多82、的需要居住感强公寓。真正的服务式公寓存在市场真正的服务式公寓存在市场王伟，香格里拉大酒店客房部主管王伟，香格里拉大酒店客房部主管深访业内人士：深访业内人士：65服务式公寓市场服务式公寓市场被访者：初女士，运营部经理，辉盛阁国际公寓被访者：初女士，运营部经理，辉盛阁国际公寓访谈时间：访谈时间：2010年年4月月2日日深访实录：深访实录：我们对青岛很感兴趣，目前集团想在青岛做项目，香港中路是青岛最好的位置，商务氛围很适合做服务式公寓；青岛目前以日韩企业为主，世界500强中所占比重小，青青岛岛的的外外国国人人比比重重相相对对北北京京、上上海海等等地地还还是是有有很很大大差差距距的的。但但是是也也有有83、一一部部分分的的国国内内大大品品牌牌，海海尔尔、海海信信、青青啤啤，这这些些企企业业的的上上下下游游公公司司和和业业务务单单位位很很多多，同同样样有需求有需求；青青岛岛的的韩韩国国人人很很多多，但但是是住住酒酒店店式式公公寓寓的的人人很很少少，他他们们基基本本都都是是租租民民宅宅。韩国客户是公司租下来公寓，不停的换人住，所以韩国租公寓是属于公司型的行为。日日本本人人喜喜欢欢租租房房，对对于于服服务务（酒酒店店）式式公公寓寓熟熟悉悉，在在青青岛岛做做服服务务式式公公寓寓应应该该主主要要针针对对日日本本市市场场。我们北京的项目所有客户中日本客户所占的比例是最多的（30%），他们已经习惯于租住公寓的84、生活模式。因为日本人租公寓是属于个人行为，但是公司可能会每个月给钱，他们追求的是舒适的环境；p区域有商务基础，适区域有商务基础，适合做服务式公寓；合做服务式公寓；p500强企业少，但是青强企业少，但是青岛本地拥有的品牌企岛本地拥有的品牌企业比较多，来往商务业比较多，来往商务客人较多；客人较多；p青岛服务式公寓的主青岛服务式公寓的主力客户为日本企业员力客户为日本企业员工，韩国人市场较小。工，韩国人市场较小。日韩商务客人及国内大型企业的商务客群有日韩商务客人及国内大型企业的商务客群有市场。市场。商务客人为主要客户商务客人为主要客户6666对于长租单身客，70-80的的一一室室一一厅厅市市场场反反映85、映很很好好，功能分区合理，住在这里的客人是不愿意再去住酒店的标准间了。两两室室一一厅厅是是最最普普遍遍的的长长住住商商务务客客人人需需求求的的面面积积，100平平米米左左右右或或者者100-150平平米米之之间间，也有家庭成员度假居住。长长租租客客占占比比70%，最最少少租租期期3个个月月以以上上，散散客客租租期期2-3天至天至3个月以下。个月以下。在青岛我们的面积应该会差不多，但是户型的比例上会根据市场调整。在在建建筑筑形形式式上上一一定定是是单单独独的的一一栋栋楼楼，长长期期考考虑虑可可以以销销售售，有有简简单单的的配配套套，包括前台接待、咖啡吧、早餐厅、商务区及办公区。置于健身这部分还是86、希望能有自己的，面积不用太大，但是可以让客户有私属感。服务式公寓市场服务式公寓市场p70-80平米的一室一居市场反映平米的一室一居市场反映很好，都是单身一个人在外地工作很好，都是单身一个人在外地工作的商务人，这些人客户喜欢居家的的商务人，这些人客户喜欢居家的氛围。氛围。p酒店式公寓的客人与酒店明显的酒店式公寓的客人与酒店明显的差别是居住时间比较长，短租期几差别是居住时间比较长，短租期几天天，中长期几月及以上。天天，中长期几月及以上。p在建筑形式上一定是单独的一栋在建筑形式上一定是单独的一栋楼，长期考虑可以销售，有简单的楼，长期考虑可以销售，有简单的配套。配套。不用客户对服务式公寓需求面积不同，87、一居不用客户对服务式公寓需求面积不同，一居户型的中短租客人为主。户型的中短租客人为主。中短期商务人士喜欢住公寓中短期商务人士喜欢住公寓6767被访者：雅士阁拓展部总监，徐先生被访者：雅士阁拓展部总监，徐先生访谈时间：访谈时间：2010年年4月月9日日深访实录：深访实录：我们选选址址的的标标准准一一定定是是该该城城市市CBD区区域域，地地段段价价值值高高。一一线线城城市市北北京京、上上海海早早起起没没有有服服务务式式公公寓寓和和涉涉外外公公寓寓的的时时候候，商商务务客客人人都都住住酒酒店店，随随着着国国外外公公寓寓概概念念的的引引入入，CBD区区域域的的成成熟熟，这这些些客客人人搬搬到到了了雅雅88、士士阁阁里里，这这是是一一个个普普遍遍规规律律。现现在在很很多多二二线线沿沿海海城城市市，常常住住的的商商务务客客人人散散在在民民宅宅和和酒酒店店里里，一一旦旦有有了了专专业业的的公公寓寓他他们们都都会会去去公公寓寓住住，因因为为公公寓寓比比民民宅宅舒舒服服，比比酒酒店店有有家的感觉家的感觉；曾经和青岛洽谈过多次，并且与中铁也有过洽商，中铁同意以5000元/平米的价格出让，但我们认为物业价格较高，最终没有谈拢。随随后后与与青青岛岛万万达也有过洽谈，物业地址是在市北区，位置太偏，而且项目档次不够高；达也有过洽谈，物业地址是在市北区，位置太偏，而且项目档次不够高；进进青青岛岛的的品品牌牌会会选选择89、择雅雅诗诗阁阁下下的的驻驻盛盛捷捷，客客群群以以中中高高层层人人士士为为主主，青岛相比上海、北京商务客人还不够多，而非雅诗阁面向的高级管理人员；服务式公寓市场服务式公寓市场p选址一定是城市核心选址一定是城市核心区，商务、商业成熟区，商务、商业成熟区；区；p服务式公寓随着服务式公寓随着CBD的成熟，商务的成熟，商务客人的增多，需求增客人的增多，需求增加；加；p定位中高端商务客人定位中高端商务客人是客户。是客户。服务式公寓多集中在办公成熟区，主服务式公寓多集中在办公成熟区，主要针对商务差旅客人。要针对商务差旅客人。CBD给服务式公寓提供商务客人给服务式公寓提供商务客人6868诗阁酒店的客户群一般以90、欧美人居多和部分日本人，主要原因：一是雅诗阁在这部分客群中有较高的知名度和良好的声誉，二是一般欧美人的出差的补助较高，消费实力相对较高。目前整个服务式公寓市场接待的客人有商务人士，还有部分目前整个服务式公寓市场接待的客人有商务人士，还有部分旅游客人，面向的客群主要以欧美和部分日本人士为主，目旅游客人，面向的客群主要以欧美和部分日本人士为主，目前国内客群的比例也在上升。前国内客群的比例也在上升。雅诗阁旗下的公寓品牌规模会在雅诗阁旗下的公寓品牌规模会在2000020000平方米左右，不然盈平方米左右，不然盈利有问题；利有问题；我们对于建筑设计的要求是，一般为某物业的较高位置或整我们对于建筑设计的要91、求是，一般为某物业的较高位置或整栋物业，要求良好的视野和景观要求。栋物业，要求良好的视野和景观要求。我们的经营形态有合资共建，也有独资，也有的是品牌输出管理，如北京丽舍服务公寓纯粹由本地开发商建立，而由雅诗阁集团代为管理。最终都是为了把它们买给基金公司，再最终都是为了把它们买给基金公司，再拿这部分资金去其他地方继续投资新的项目。拿这部分资金去其他地方继续投资新的项目。p主要客源为商务客人，主要客源为商务客人，国内短租客比重增加；国内短租客比重增加；p规模最小面积规模最小面积2万平米；万平米；p经营模式多元化，最经营模式多元化，最终目的为了整买。终目的为了整买。服务式公寓市场服务式公寓市场服务式92、公寓可打包销售，单独一栋的服务式公寓可打包销售，单独一栋的建筑形式便于出售。建筑形式便于出售。服务式公寓最终可销售变现服务式公寓最终可销售变现69服务式公寓市场服务式公寓市场n公寓市场小结：公寓市场小结：p市场没有专业的服务式公寓；市场没有专业的服务式公寓；p普通公寓入住率高；普通公寓入住率高；p酒店里的高品质公寓供不应求。酒店里的高品质公寓供不应求。n客户需求：客户需求：p中短期商务客人；中短期商务客人；p需要有家庭氛围的公寓产品。需要有家庭氛围的公寓产品。市场供需不平衡，服务式公寓有市场。市场供需不平衡，服务式公寓有市场。70服务式公寓市场服务式公寓市场服务式公寓发展空间：服务式公寓发展空93、间：n国际知名服务式公寓进驻青岛意愿强烈；国际知名服务式公寓进驻青岛意愿强烈；n选址首选选址首选CBD区域；区域；n青岛没有专业的公寓；青岛没有专业的公寓；n中短期商务客人对高品质的服务式公寓有需求。中短期商务客人对高品质的服务式公寓有需求。CBD需要经营专业、品质高的国际型服务式公寓。需要经营专业、品质高的国际型服务式公寓。p商业市场商业市场p办公市场办公市场p酒店市场酒店市场p服务式公寓市场服务式公寓市场p住宅市场住宅市场n项目发展机会点项目发展机会点72项目2008年实际销售（万平米）2009年实际销售（万平米）比例房屋总面积7701261.964.1%住宅6861151.168%办公294、031.558%商业40其他20经济适用房17数据来源：青岛统计年鉴n2009年全市房屋实际销售1261.9万平米，增长64.1%。住宅实际销售1151.1万平米，比08年增幅68%。办公实际销售办公实际销售31.5万平米，增长万平米，增长58%，写字楼市场有回暖迹象。，写字楼市场有回暖迹象。2009年青岛房地产全面回暖，全市房地产实际销售面年青岛房地产全面回暖，全市房地产实际销售面积比积比08年增幅年增幅64%，其中住宅市场持续旺销。，其中住宅市场持续旺销。高端住宅物业高端住宅物业市场变化市场变化青岛住宅市场旺销青岛住宅市场旺销73在售豪宅项目市场存量：在售豪宅项目市场存量：项目名称建筑面积95、（万平米）开盘面积（万平米）在售面积（万平米）潜在面积（万平米）市场存量（万平米）伊莎贝拉国际公馆3.7 3.7 0.2 0.0 0.2 维多利亚广场5.2 5.2 1.6 0.0 1.6 凯悦中心10.4 8.4 2.5 2.0 4.5 万丽海景15.0 15.0 8.3 0.0 8.3 东海路9号9.5 9.5 4.8 0.0 4.8 中海银海1号23.0 23.0 4.1 0.0 4.1 上实海上海8.0 8.0 1.2 0.0 1.2 合计合计74.874.822.72.024.7n竞争市场中在售8个项目，总总建筑面积为建筑面积为74.8万平方米万平方米，基本为一次性开盘；n 高端住宅96、市场存量约为市场存量约为24.7万万平米平米，平均年消化量平均年消化量38.5万平万平米。米。高端住宅物业高端住宅物业市场存量市场存量即将开盘高档住宅情况：即将开盘高档住宅情况：项目名称开盘时间占地面积（万平米）住宅建筑面积（万平米）海信天玺未开盘1.8 3.9 香港置地2010.062.0 5.4（住宅1.9）万邦中心2010.032.8 3.2合计合计7.99n潜在高端项目位于市南区香港中路，高端潜在高端项目位于市南区香港中路，高端住宅供应面积在住宅供应面积在9万平米万平米，市场供应量小于写字楼和商业。香港中路沿线豪宅畅销，市场存量香港中路沿线豪宅畅销，市场存量34万平米，万平米，未来城市97、核心区住宅项目供应稀缺。未来城市核心区住宅项目供应稀缺。核心区住宅供应稀缺核心区住宅供应稀缺74项目名称 一居 两居三居四居其他面积（平米）比例面积（平米）比例面积（平米）比例面积（平米）比例面积（平米）比例万丽海景131-23050%332-39245%5505%万邦百御都280-32096%550-6504%东海路9号147-16532%170-27030%258-31637%6231%上实海上海17830%23050%32020%凯悦中心70-12085%100-20210%3805%伊莎贝拉国际公馆67-12580%137%20%4%中海银海1号90-10530%110-130/16098、35%20535%n整体来看，两居、三居产品最畅销，两居主力面积区间在两居、三居产品最畅销，两居主力面积区间在130-180平米，三居主力面积区平米，三居主力面积区间在间在200-300平米；平米；n海景豪宅主力户型以三居为主，面积普遍大。非海景项目中海银海一号三居、四居整体比例高。高端住宅三居高端住宅三居200-300平米产品最畅销，其次是平米产品最畅销，其次是130-180平米两居。平米两居。高端住宅物业高端住宅物业畅销户型畅销户型舒适三居热销舒适三居热销75豪宅含精装销售均价在豪宅含精装销售均价在3.0万元万元/平米，平米，总价总价在在200-600万万/套的产品存在市场缺口。套的产品存99、在市场缺口。n豪宅项目含精装销售均价在3.0万元/平米，精装费整体在0.4-0.7万/平米，不含家电、家具；n市场对总价高于600万/套的豪宅接受度较高，总价1000万/套为上限。1328高端住宅物业高端住宅物业价格情况价格情况能接受的豪宅总价在能接受的豪宅总价在能接受的豪宅总价在能接受的豪宅总价在10001000万内万内万内万内76市南区为公认的城市豪宅聚集地，消费者置业市南区为公认的城市豪宅聚集地，消费者置业需求旺盛，同时对西部发展有较高认可度。需求旺盛，同时对西部发展有较高认可度。n84%的被访者认为高档住宅集中在市南区，地段价值被绝大多数高端客户认同的被访者认为高档住宅集中在市南区，地100、段价值被绝大多数高端客户认同，有16%的认为集中在崂山区；n确定在确定在CBD区域内置业的占区域内置业的占46%；对项目有兴趣，但是要观望一段时间的占45%，CBD区域内的住宅项目对消费者吸引力强；n希望在西部组团的置业者占总比例的希望在西部组团的置业者占总比例的59%，大多数认为东部发展空间有限，而西部未来会同，大多数认为东部发展空间有限，而西部未来会同样发展。样发展。香港中路必须做豪宅香港中路必须做豪宅香港中路必须做豪宅香港中路必须做豪宅高端住宅物业高端住宅物业区域认知区域认知7786%的置业对综合体项目感兴趣。置业会考虑价的置业对综合体项目感兴趣。置业会考虑价格因素，未来升值空间，并对开101、发商要求较高。格因素，未来升值空间，并对开发商要求较高。n50%被访者的需要看项目及价格来判断，36%的购买意愿很强烈，的购买意愿很强烈，86%以上的置业者对综合体项目感兴趣。但；n影响消费者置业的前四个因素依次是价格、区位价值高、综合体项目升值潜力大及开发商品牌。影响消费者置业的前四个因素依次是价格、区位价值高、综合体项目升值潜力大及开发商品牌。综合体中的住宅被市场看好综合体中的住宅被市场看好综合体中的住宅被市场看好综合体中的住宅被市场看好高端住宅物业高端住宅物业综合体项目认知综合体项目认知78收藏式买家收藏式买家张宏恩，总价承受千万豪宅，张宏恩，总价承受千万豪宅，“有多余的钱就用来进行不动102、产投资，偏爱海景豪宅。”n产品偏好p目前购买的都是豪宅，有别墅，观海高层，在青岛海景就是最大的资源，没有海景就看项目自身的产品和综合价值，投资就是看他有价值；p300-400平米的三居，两个主卧套间，至少有一个卧室带步入式衣帽间。南北通透板楼，独立入户的电梯有保姆间；p除了奢华之外，智能设备和高科技都是不能缺少的，感觉东海路9号的智能化还是挺不错的。n家庭结构：一家五口，共同居住；n家庭收入：不低于1000万。低调型富豪低调型富豪李萧明，总价承受李萧明，总价承受700-800万，万，“希望老少一家住在一起，享受天伦之乐。”n产品偏好p280平米左右四居最好，有一间做书房。要南北通透，自己和老人103、都需要朝南的卧室，孩子还小，也无所谓；p客厅要大，一家人经常在一起，都在客厅活动；p主卧最好都有独立卫生间，比较方便。厨房有拉门的挺好，做饭时拉上，平时拉开很亮。另外有个储藏室比较好，过日子都有些乱七八糟的东西要放；n家庭结构：一家五口，共同居住；n家庭收入：不低于500万。置业特点分析置业特点分析典型客户典型客户高端住宅物业高端住宅物业79城市主人型城市主人型刘先生，总价承受刘先生，总价承受400-600万万，“工作、生活都在这，香港中路有一种活力和国际都市的感觉，有城市主人公的感觉。”n产品偏好p看海景是最好的，但价格肯定会高。青岛人以海为骄傲，但住在海边还是会潮，不应定住在海边；p150104、-200平米3室2厅2卫，对于房屋的装修状况没有具体的要求。希望能有单独的书房，平时在家看书时间比较多，储藏室也很重要，居家方便；p最好是板楼，通透性好，比较健康卫生；p无所谓单独的电梯，不需要保姆间。n家庭结构：一家3口n家庭收入：100万城市新贵城市新贵戴伟，总价承受戴伟，总价承受400-500万，万，“青岛以后发展会更好，从没想过住其地方，我很喜欢香港中路。看不看海青岛人不在乎，但我看中房子舒适度和社区环境。”n产品偏好p喜欢现代简洁的风格，面积在120-150平米的二居够用了，父母有自己的房子；p从没想过住别的区，第一个想到的就是香港中路，青岛最繁华的地方，这里有大都是的生活；p电梯的105、配置要好、大堂应该讲究一些，特别是外立面，用的材料要好。n家庭结构：一家3口，目前独自居住；n家庭收入：200万，目前独自创业，年收入30万，父母支付首付，自己还月供置业特点分析置业特点分析典型客户典型客户高端住宅物业高端住宅物业80新青岛人新青岛人周秉坤，总价承受周秉坤，总价承受500-800万，万，“现在住的房子太小，生意好了我想买个大的，以后就定居在青岛，最好是东部，生活配套成熟，离海边也不远，太近会潮。”n产品偏好p110-150平米3居，目前90平米的有点小，想换个大的改善一下；p喜欢高层，现在都住高层，视野好；p希望交通方便、配套齐全、小区环境到位，居住氛围一定要好。n家庭结构：一106、家3口n家庭收入：50万外地投资客外地投资客施先生，总价承受施先生，总价承受200-300万，万，“青岛总价合理的房子值得投资，旅游城市，经济发展也不错，有海景资源或是综合体项目更值得投资。150平米左右的2、3居户型都可以，有大面宽。最好精装修，拎包入住，自己根本没有时间打理；”青岛投资客青岛投资客初女士，总价承受初女士，总价承受200万，万，“在外地工作，对北京、香港的房价早就看惯了，香港中路位置很好，是青岛的核心，总价200-300万/套能接受。买房父母可以住，同时自己也投资了，面积一般100平米左右就可以。置业特点分析置业特点分析典型客户典型客户高端住宅物业高端住宅物业81置业遗憾分析107、不满主要集中在：环境、配套、交通、户型几个方不满主要集中在：环境、配套、交通、户型几个方面面n周艳周艳现住海信天玺现住海信天玺“我朋友在万丽买的，他们就3栋楼，绿地面积少、没有社区、没有配套，除了海景，什么也没了，没有小区的感觉。青岛贵房子很多，但都希望有个好点的社区，时间长了居住氛围根本不一样，看海不一定就是好。最好是大户型，多些房间，储物、书房都很实用。”n李萧明李萧明高度关注本项目高度关注本项目“买房子就是想一家人住，房间要多点，有的房子能看海，但太潮湿。老人、小孩都喜欢草地、游乐的设施，能有水系更好，青岛人对看海不是很热衷。我现在的房子是多层，没有配套，你们的项目有生活配套还是很方便。108、再就是停车位，做生意的一家都要1、2部车，我们这里的老小区车位不够用，谁回来早谁停，车位很紧张。”高端住宅物业高端住宅物业82购买遗憾分析购买遗憾分析不满主要集中在：环境、配套、物业、户型几个方不满主要集中在：环境、配套、物业、户型几个方面面n戴伟戴伟现住香港花园现住香港花园“就是物业的问题，小区原本有很多保安，每天巡逻，后来没了，这小区大了什么人都有，小区内经常被偷。这里的卫生做得不好，住着感觉很不舒服。包括停车问题，小区原本地上是不许停车的，现在有些人也不注意，车又多了，都在草地边上停车，物业也没有什么好办法。”高端住宅物业高端住宅物业83n高端住宅市场小结：高端住宅市场小结：p高端住宅畅109、销；高端住宅畅销；p青岛核心区未来住宅项目稀缺；青岛核心区未来住宅项目稀缺；p200-300平米三居、平米三居、130-180平米两居市场认可度高；平米两居市场认可度高；p1000万总价为豪宅上限，万总价为豪宅上限，200-600万总价产品存在市万总价产品存在市场缺口；场缺口；n客户需求：客户需求：p置业者对综合体中的豪宅认可度高，购买意愿强烈；置业者对综合体中的豪宅认可度高，购买意愿强烈；p高端住宅的主要客户为青岛富豪、城市中高管理层及高端住宅的主要客户为青岛富豪、城市中高管理层及高收入白领、私营业主及在外地工作的青岛本地人。高收入白领、私营业主及在外地工作的青岛本地人。核心区高端住宅稀缺，110、不同需求细分定位。核心区高端住宅稀缺，不同需求细分定位。高端住宅物业高端住宅物业84高端住宅发展空间：高端住宅发展空间：n城市核心区住宅用地稀缺，未来供应量减少；城市核心区住宅用地稀缺，未来供应量减少；n城城市市豪豪宅宅聚聚集集香香港港中中路路沿沿线线，消消费费者者认认可可区区域域高高端端居居住住属性，项目必须做高端住宅；属性，项目必须做高端住宅；n畅销住宅均为舒适大户型，但要控制总价区间；畅销住宅均为舒适大户型，但要控制总价区间；n置置业业者者对对户户型型、物物业业、环环境境及及配配套套要要求求高高，项项目目要要保保证证高端品质。高端品质。城市核心区，绝版豪宅社区。城市核心区，绝版豪宅社区。111、高端住宅物业高端住宅物业85n项目发展机会点项目发展机会点n项目整体定位项目整体定位n各物业定位深化各物业定位深化n产品定位及产品建议产品定位及产品建议目录目录861、区域内潜在综合体供应量、区域内潜在综合体供应量364万平米，将集中在万平米，将集中在2-3年内入市，年内入市，供应量大，竞争激烈。如何找到本项目的核心驱动力？供应量大，竞争激烈。如何找到本项目的核心驱动力？2、项目位于传统商圈边缘，区域商业氛围未形成。我们如何快、项目位于传统商圈边缘，区域商业氛围未形成。我们如何快速形成新核心地位？综合体定位差异化及创新点在哪？速形成新核心地位？综合体定位差异化及创新点在哪？3、项目整体投资超过112、项目整体投资超过100亿元，投入大、对现金流要求高。如何亿元，投入大、对现金流要求高。如何规划自持物业与销售物业的品类，配比关系如何？规划自持物业与销售物业的品类，配比关系如何？降低综合体运营风险，实现项目价值最大化。降低综合体运营风险，实现项目价值最大化。4、综合体的各物业之间是一个自循环体系，本项目如何实现物业、综合体的各物业之间是一个自循环体系，本项目如何实现物业之间的相互提升，实现综合体效益最大化？之间的相互提升，实现综合体效益最大化？项目整体定位项目整体定位核心问题界定核心问题界定第一阶段界定了项目的核心问题，项目整体定位时正视自身特点，不能忽视核心风险的第一阶段界定了项目的核心问113、题，项目整体定位时正视自身特点，不能忽视核心风险的第一阶段界定了项目的核心问题，项目整体定位时正视自身特点，不能忽视核心风险的第一阶段界定了项目的核心问题，项目整体定位时正视自身特点，不能忽视核心风险的规避：规避：规避：规避：87项目整体定位项目整体定位核心问题界定核心问题界定通过项目界定、市场分析，我们降低风险，实现利润最大化的核心主张：通过项目界定、市场分析，我们降低风险，实现利润最大化的核心主张：通过项目界定、市场分析，我们降低风险，实现利润最大化的核心主张：通过项目界定、市场分析，我们降低风险，实现利润最大化的核心主张：以商业为主体，控制其他公建物业面积比例。以商业为主体，控制其他公建114、物业面积比例。通过销售住宅收回前期投入成本，为自持物通过销售住宅收回前期投入成本，为自持物业提供资金支持。业提供资金支持。以商业为核心驱动力，改变无城市级别商业以商业为核心驱动力，改变无城市级别商业的现状，点亮城市形象，提升后续物业开发的现状，点亮城市形象，提升后续物业开发价值。价值。88项目整体定位项目整体定位市场发展机会点市场发展机会点项目界定：核心区大规模综合体，项目界定：核心区大规模综合体，本案公建物业要颠覆传统，创新发展。住宅物业定位高端。本案公建物业要颠覆传统，创新发展。住宅物业定位高端。区域：区域：n城市核心区，功能复合；城市核心区，功能复合；n区域为城市名片；区域为城市名片；n115、本地人常来，外地人必到。本地人常来，外地人必到。写字楼市场：写字楼市场：n青岛没有甲级写字楼；青岛没有甲级写字楼；nCBD写字楼入住率高；写字楼入住率高；n写字楼能做项目地标，并实现空中价值的极写字楼能做项目地标，并实现空中价值的极致化。致化。商业市场：商业市场：n商业模式落后，同质化严重；商业模式落后，同质化严重；n休闲、餐饮、娱乐业态比例低；休闲、餐饮、娱乐业态比例低；n需要国际、一站式、开放、时尚的需要国际、一站式、开放、时尚的 城市级商城市级商业。业。五星级酒店市场：五星级酒店市场：n青岛缺少国际水准、经营有特色的五星级酒青岛缺少国际水准、经营有特色的五星级酒店；店；n会议经济城市，酒116、店商务、会议接待频繁。会议经济城市，酒店商务、会议接待频繁。服务式公寓市场：服务式公寓市场：n青岛没有专业的服务式公寓；青岛没有专业的服务式公寓；n中短期停留的商务客人需要高品质公寓。中短期停留的商务客人需要高品质公寓。高端住宅市场：高端住宅市场：n城市核心区高端住宅市场供应量少；城市核心区高端住宅市场供应量少；n青岛豪宅项目畅销。青岛豪宅项目畅销。89项目整体定位项目整体定位经过深入市场研究后，各物业发展均有较大的上升空间，其经过深入市场研究后，各物业发展均有较大的上升空间，其中商业物业的市场机会最大。中商业物业的市场机会最大。同时考虑到降低项目风险，实现高利润，体现华润的优势，同时考虑到降117、低项目风险，实现高利润，体现华润的优势，使华润中心项目落地青岛，本项目整体定位：使华润中心项目落地青岛，本项目整体定位：国际化、极致的、有活力的、全客层的，国际化、极致的、有活力的、全客层的，以商业为核心驱动的城市级综合体项目。以商业为核心驱动的城市级综合体项目。9090华润中心，城市新天山东省内最大的综合体建筑群项目整体定位项目整体定位91甲级写字楼：项目重要产甲级写字楼：项目重要产品、提升档次、优质增值品、提升档次、优质增值物业物业巨无霸商业：本案旗舰产品，项巨无霸商业：本案旗舰产品，项目最大特色，优质型持有物业目最大特色，优质型持有物业示意图示意图超五星级酒店：提升档次、超五星级酒店：提118、升档次、为项目增值为项目增值项目整体定位项目整体定位物业定位物业定位服务式公寓：服务式公寓：为项目增加附加值、为项目增加附加值、消化一定体量共建消化一定体量共建特色产品：特色产品：TINGSTAO Sky ViewSky View Restaurant企业家企业家 Club城市豪宅：城市豪宅：快速回现、为商业快速回现、为商业提供源源不断的消提供源源不断的消费力费力92示意图示意图项目整体定位项目整体定位物业定位物业定位巨无霸商业：巨无霸商业：n超大规模商业项目，集中商业及部分商业街；超大规模商业项目，集中商业及部分商业街；n一站式消费、多元体验业态、开放的环境设一站式消费、多元体验业态、开放的119、环境设计、国际化的经营理念；计、国际化的经营理念；n零售、餐饮、休闲、娱乐等人气业态，是有零售、餐饮、休闲、娱乐等人气业态，是有活力的城中城；活力的城中城；n全年全客层消费中心，是青岛人常到的时尚全年全客层消费中心，是青岛人常到的时尚生活中心，是外地人必来的消费中心。生活中心，是外地人必来的消费中心。巨无霸商业巨无霸商业93商业规模需求量计算商业规模需求量计算算法一：商圈饱和度推算算法一：商圈饱和度推算备注1核心商圈总消费能力（万元）2127771商圈内商业供应面积（万平米）62.32社会零售消费品总额（万元）8361456商业网店总体量（万平米）264.3核心商圈核心饱和度（元核心商圈核心饱120、和度（元/平米）平米）=社会零社会零售消费品总额（万元）售消费品总额（万元）*商业网店总体量商业网店总体量（万平米）（万平米）青岛市平均商业坪销（元）青岛市平均商业坪销（元）=核心商圈总核心商圈总消费能力（万元）消费能力（万元）*商圈内商业供应面积商圈内商业供应面积（万平米）（万平米）核心商圈核心饱和度（元核心商圈核心饱和度（元/平米）平米）青岛市平均商业坪销（元）青岛市平均商业坪销（元）饱和度比值饱和度比值=饱和度比值饱和度比值=3415431636=93%核心商圈内商业饱和度还有空间。核心商圈内商业饱和度还有空间。项目整体定位项目整体定位物业定位物业定位94算法二：兰彻斯特法则算法二：兰彻121、斯特法则商圈类型商圈类型辐射范围辐射范围现有人口数现有人口数（人，（人，2008年末）年末）核心商圈市 南 区常住居民547414次级商圈市 北 区、崂 山 区常住居民713329 边缘商圈四 方 区、李 沧 区、黄 岛 区、城 阳 区常住居民1501731合计合计2762474项目整体定位项目整体定位物业定位物业定位95商圈购买力推算商圈购买力推算潜在购买力潜在购买力 核心商圈：547414（人）14998.63（元）82.1（亿元）次级商圈：713329 （人）14998.63（元）106.9（亿元）边缘商圈：1501731（人)14998.63（元）225.2(亿元)合计：合计：82.1122、（亿元）（亿元）106.9（亿元）（亿元）225.2（亿元）（亿元）414.3（亿元）（亿元）商圈购买力推算商圈购买力推算目标吸引购买力目标吸引购买力 核心商圈：82.1 （亿元）40（）32.8（亿元）次级商圈：106.9（亿元）20（）21.3（亿元）边缘商圈：225.2（亿元）10（）=22.5（亿元）合计：合计：32.8（亿元）（亿元）21.3（亿元）（亿元）22.5（亿元）（亿元）76.7（亿元）（亿元）商圈内平均吸引率商圈内平均吸引率项目商圈范围总体目标吸引购买力（元）项目商圈范围总体目标吸引购买力（元）项目商圈范围内总体潜在购买力（元）项目商圈范围内总体潜在购买力（元）10076123、.7（亿元）（亿元）414.3（亿元）（亿元）10019%项目整体定位项目整体定位物业定位物业定位96目标份额目标份额份额名称份额名称在竞争市场中份额的意义在竞争市场中份额的意义74%独占市场份额（上限目标值）达到以上份额与竞争者数量无关而形成独占状态，地位属于绝对安全。42%相对稳定份额（稳定目标值）达到以上份额在两者以上的竞争者间，地位绝对有利，事后处境安定。31%优位份额（首位目标值）到达以上份额 首位的座位相对优越、安定。26%顶端份额（下限目标值）到达以上份额 从开始的平均状态脱离，可以占据有利的地位。19%并列的上位份额（上位目标值）到达以上份额在平均状态中占上位，在其中齐头并进的124、份额，展开竞争。15%优位份额（繁盛店目标值）达到以上份额是繁盛店的目标份额，作为地域的第二位的店而存在。13%生存份额（生存目标值）到达以上份额 在份额竞争中生存的最低份额。11%市场的影响份额（影响目标值）到达以上份额店的存在可以给市场全体施加影响，被卷入市场的份额竞争。7%竞争存在份额（存在目标值）到达以上份额才被认为可以作为竞争者而存在，但是，在占有之前，对于市场没有影响力。3%市场桥头堡份额（据点目标值）到达以上份额被认为作为竞争者而存在。项目整体定位项目整体定位物业定位物业定位97项目商圏内人口（人）年间每人消费支出 （元）构成比（）C潜在购买力（元）D吸引率（）E吸引购买力（元）125、F 坪效 （元/平方米）G卖场规模（）卖场规模的调整(AB)（CD）(EF）0.8 1.2食品2,762,4745,606.437%15,487,617,10819%2,869,396,10335,00081,98365,58698,379粮油类2,762,474201.84%557,554,21619%103,298,26035,0002,9512,3613,542肉禽蛋及水产品类2,762,474409.37%1,130,596,04919%209,465,91635,0005,9854,7887,182蔬菜类2,762,474158.73%438,299,56419%81,203,910126、35,0002,3201,8562,784水产品2,762,474274.75%758,893,23819%140,600,40935,0004,0173,2144,821糖烟酒饮料类2,762,474252.35%696,942,77019%129,122,82535,0003,6892,9514,427干鲜瓜果类2,762,474179.43%495,603,74719%91,820,67535,0002,6232,0993,148糕点、奶及奶制品2,762,474106.52%294,264,72519%54,518,52635,0001,5581,2461,869其他食品2,762,4127、7482.41%227,667,97119%42,180,12335,0001,2059641,446家庭设备用品及服务2,762,4741,056.67%2,918,802,40419%540,767,51720,00027,03821,63132,446衣类2,762,4741,823.612%5,037,675,21119%933,331,80415,00062,22249,77874,667文化娱乐服务2,762,4741,665.33%4,600,209,82919%852,282,44412,00071,02256,81785,226杂项商品及服务2,762,474519.84%1128、,435,989,23519%266,046,21510,00026,60521,28431,926总合计总合计2,762,47412,336.8129,480,293,78619%5,461,824,08320,314268,869215,096322,643本项目为辐射青岛市，吸引外地游客的城市级商业，整体建筑规模在本项目为辐射青岛市，吸引外地游客的城市级商业，整体建筑规模在21.5-32.2万平米。万平米。项目整体定位项目整体定位物业定位物业定位98n城市核心商圈饱和度未超过城市核心商圈饱和度未超过100%，商业发展仍有空间；，商业发展仍有空间；n本项目作为吸引城市居民及外地游客的商业体129、量可适度放大；本项目作为吸引城市居民及外地游客的商业体量可适度放大；n城市缺少综合型城市缺少综合型“一站式一站式”购物中心，开业商业项目中，体量最大购物中心，开业商业项目中，体量最大的仅的仅11万平米，业态单一。本项目业态丰富度高，规划要有前瞻万平米，业态单一。本项目业态丰富度高，规划要有前瞻性。性。本项目商业整体规模控制在本项目商业整体规模控制在25-28万平米左右。万平米左右。项目整体定位项目整体定位物业定位物业定位99巨无霸商业及停车场巨无霸商业及停车场示意图示意图项目整体定位项目整体定位物业定位物业定位绿色甲级写字楼：绿色甲级写字楼：n真正甲级写字楼；真正甲级写字楼；n城市首个绿色办公130、建筑；城市首个绿色办公建筑；n空中观景价值无限利用；空中观景价值无限利用；n企业总部精神推广。企业总部精神推广。甲级写字甲级写字楼楼100甲级写字甲级写字楼楼巨无霸商业及停车场巨无霸商业及停车场示意图示意图项目整体定位项目整体定位物业定位物业定位超五星级酒店：超五星级酒店：n青岛首个超五星级酒店；青岛首个超五星级酒店；n国际品牌酒店管理公司经营；国际品牌酒店管理公司经营；n满足商务、会议、会展需求；满足商务、会议、会展需求；n特色客房设计；特色客房设计；n提供提供SPA、雪茄吧等高端配套。、雪茄吧等高端配套。超五星级酒超五星级酒店店101示意图示意图示意图示意图项目整体定位项目整体定位物业定位131、物业定位甲级写字甲级写字楼楼五星级酒店五星级酒店商业及停车场商业及停车场服务式公寓：服务式公寓：n专业服务式公寓；专业服务式公寓；n国际品牌经营、管理；国际品牌经营、管理；n为长住的商务客人营造为长住的商务客人营造私有的居家感受。私有的居家感受。服务式公寓服务式公寓102示意图示意图特色产品：特色产品：TINGSTAO Sky ViewSky View Restaurant企业家企业家 Club示意图示意图项目整体定位项目整体定位物业定位物业定位甲级写字甲级写字楼楼五星级酒店五星级酒店商业及停车商业及停车场场服务式公寓：服务式公寓：为项目增加附加值、为项目增加附加值、消化大体量共建消化大体量共132、建城市豪宅：城市豪宅：n城市核心区超大规模高档城市核心区超大规模高档住宅，户型面积、景观资源体住宅，户型面积、景观资源体现豪宅元素；现豪宅元素；n成熟居住社区，有全方面成熟居住社区，有全方面的配套资源；的配套资源；n打破青岛豪宅只看海的现打破青岛豪宅只看海的现状；状；n高端住宅强调自身私密组高端住宅强调自身私密组团，通过景观、商业街与商业、团，通过景观、商业街与商业、办公等分离。办公等分离。城市豪宅城市豪宅103物业类型建筑面积比例自持物业自持物业375,39950.4%商业+底商23,39961%甲级写字楼60,00016%服务式公寓30,0008%五星级酒店50,00013%销售物业销售物133、业370,00049.6%住宅370,00049.6%汇总汇总745,399100.00%项目整体定位项目整体定位项目各物业规模项目各物业规模104华润中心，城市新天华润中心，城市新天优质物业增值化优质物业增值化功能无限创新化功能无限创新化商业业态多元化商业业态多元化城市豪宅升级化城市豪宅升级化空中价值极致化空中价值极致化项目设计国际化项目设计国际化项目整体定位项目整体定位六大特色六大特色105优质物业增值化优质物业增值化p城市级巨无霸商业定位整个综合体项目，为后续物城市级巨无霸商业定位整个综合体项目，为后续物业入市奠定基础业入市奠定基础p初期自持绿色甲级写字楼，保证项目整体品质初期自持绿色甲134、级写字楼，保证项目整体品质p引进国际管理水平的超五星级酒店，提升项目档次引进国际管理水平的超五星级酒店，提升项目档次p国际品牌的服务式公寓，后期可销售变现国际品牌的服务式公寓，后期可销售变现项目整体定位项目整体定位六大特色六大特色106功能无限创新化功能无限创新化p传统百货升级为购物中心传统百货升级为购物中心p购物、休闲、娱乐、餐饮集中化购物、休闲、娱乐、餐饮集中化p甲级写字楼变为绿色办公甲级写字楼变为绿色办公p酒店及服务式公寓专业化酒店及服务式公寓专业化p利用项目高度，实现空中价值最大化利用项目高度，实现空中价值最大化项目整体定位项目整体定位六大特色六大特色107商业业态多元化商业业态多元化135、p一站式购物中心，全客层消费人群一站式购物中心，全客层消费人群p全面发展各地特色美食全面发展各地特色美食p增加电影、戏剧、音乐会等文化娱乐活动增加电影、戏剧、音乐会等文化娱乐活动p冰场、运动等参与性强的休闲活动冰场、运动等参与性强的休闲活动p儿童体验中心、成人教育等多元业态儿童体验中心、成人教育等多元业态项目整体定位项目整体定位六大特色六大特色108城市豪宅升级化城市豪宅升级化p大规模成熟豪宅社区大规模成熟豪宅社区p豪宅产品定制化豪宅产品定制化p豪宅三回路设计豪宅三回路设计p景观规划亲近自然景观规划亲近自然项目整体定位项目整体定位六大特色六大特色109项目设计国际化项目设计国际化p项目整体规划136、统一项目整体规划统一p商业设计增加每层室外活动空间商业设计增加每层室外活动空间p设计团队国际化设计团队国际化p立面体现时代感立面体现时代感项目整体定位项目整体定位六大特色六大特色110空中价值极致化空中价值极致化p高度实现高度实现山海景色山海景色p360度观景平台度观景平台p展示项目形象的标志展示项目形象的标志项目整体定位项目整体定位六大特色六大特色111示意图示意图服务式公寓：服务式公寓：为项目增加附加值、为项目增加附加值、消化大体量共建消化大体量共建特色产品：特色产品：TINGSTAO Sky ViewSky View Restaurant企业家企业家 Club示意图示意图项目整体定位项目137、整体定位物业定位物业定位甲级写字甲级写字楼楼五星级酒店五星级酒店商业及停车场商业及停车场112n nTINGSTAOSkyViewTINGSTAOSkyViewq华润中心顶层，大众共享平台；q青岛最大规模的展望台，高挑空，360平台。项目整体定位项目整体定位特色产品特色产品空中价值极致化空中价值极致化空中价值极致化空中价值极致化113n nSkyViewRestaurant/SkyViewRestaurant/企企企企业家业家业家业家 ClubClubq空中餐厅含餐饮、酒吧，面向大众客群；q企业家俱乐部为各个领域的精英提供融洽的交流机会，创造丰富的企划部生活。项目整体定位项目整体定位特色产品特138、色产品114114项目的开发策略项目的开发策略项目的开发策略项目的开发策略项目整体定位项目整体定位项目的开发策略项目的开发策略n本案为典型的城市核心区综合体大盘，应整体考虑开发的策略，统一规划，本案为典型的城市核心区综合体大盘，应整体考虑开发的策略，统一规划，统一风格，保持项目整体性；统一风格，保持项目整体性；n开发时间长短结合，保持长期公建物业的持有及经营，实现中短期住宅物业开发时间长短结合，保持长期公建物业的持有及经营，实现中短期住宅物业的销售策略；的销售策略；n商业及住宅为首开物业，同时入市。住宅作为回笼资金的造血机，商业作为商业及住宅为首开物业，同时入市。住宅作为回笼资金的造血机，商业139、作为华润中心隆重入市的先锋员；华润中心隆重入市的先锋员；n写字楼复合区域特征，但控制体量，可在项目开发后期投入市场；写字楼复合区域特征，但控制体量，可在项目开发后期投入市场；n五星级酒店前期投入大，五星级酒店前期投入大，回收期长，但提升项目整体档次，可与写字楼形成回收期长，但提升项目整体档次，可与写字楼形成一栋地标性的超高层；一栋地标性的超高层；n服务式公寓与品牌酒店管理公司合作，长期发展可整栋销售；服务式公寓与品牌酒店管理公司合作，长期发展可整栋销售；n各物业入市时间及顺序依次为：各物业入市时间及顺序依次为：p2014年，部分住宅开盘销售，商业同期全面入市；年，部分住宅开盘销售，商业同期全面140、入市；p2015年旅游旺季，五星级酒店及服务式公寓开业；年旅游旺季，五星级酒店及服务式公寓开业；p2015年甲级写字楼开盘，年甲级写字楼开盘，2016年正式入住。年正式入住。115n项目发展机会点项目发展机会点n项目整体定位项目整体定位n各物业定位深化各物业定位深化n产品定位及产品建议产品定位及产品建议目录目录p商业物业定位商业物业定位p写字楼物业定位写字楼物业定位p超五星级酒店定位超五星级酒店定位p服务式公寓定位服务式公寓定位p住宅物业定位住宅物业定位n各物业定位深化各物业定位深化117商业物业定位商业物业定位n商业市场现状：商业市场现状：p青岛商业发展良好，香港中路为城市高消费商圈。青岛商141、业发展良好，香港中路为城市高消费商圈。p城市没有购物中心，业态组合单一，缺少特色商业。城市没有购物中心，业态组合单一，缺少特色商业。p其中休闲娱乐及餐饮业态比重失衡，缺少供应。其中休闲娱乐及餐饮业态比重失衡，缺少供应。为了全方位了解青岛消费者心理及消费习惯，特别针对消费者进行了餐饮专为了全方位了解青岛消费者心理及消费习惯，特别针对消费者进行了餐饮专题、休闲娱乐专题、儿童教育专题的专项研究，找出市场真实需求，指导项目具题、休闲娱乐专题、儿童教育专题的专项研究，找出市场真实需求，指导项目具体定位。体定位。此次被访者包括两个方面，此次被访者包括两个方面，126份消费需求专项问卷调研，及份消费需求专项142、问卷调研，及57份高端住宅份高端住宅消费需求调研。调研涵盖了大众消费需求及高端消费需求。消费需求调研。调研涵盖了大众消费需求及高端消费需求。118商业物业定位商业物业定位n青岛人消费需求特征研青岛人消费需求特征研究究n餐饮专题餐饮专题n电影市场专题电影市场专题n健身市场专题健身市场专题n儿童娱乐机教育专题儿童娱乐机教育专题专项市场研究专项市场研究119青岛人青岛人“有钱吃在肚中、穿在身上，要面有钱吃在肚中、穿在身上，要面子子”，并在学习培训上花重金。，并在学习培训上花重金。n消费者日常主要消费类种依次为：服饰、餐饮、化妆品，岛城人“爱美之心人皆有之”；n消费金额最高的依次是服饰、餐饮，其中学习143、培训类超过了娱乐的花费，岛城人注重内在能力的培养。青岛人追求物质及精神的双重生活。青岛人追求物质及精神的双重生活。商业物业定位商业物业定位120n从人均消费来看，大众单次消费主力金额在50-200元，约占57%；n消费金额在200元以上的占39%，400元以上的也占15%，中高消费人群活跃，消费力强。单次消费单次消费200元以上比例较高，中高消费群体市场表现元以上比例较高，中高消费群体市场表现活跃。活跃。平时自己逛街没什么意思，都是几个好朋友一起，一高兴了就买衣服，再一起吃个饭。最多的人均能花300500元，多数情况就花个100元左右，经济条件有限。郑小姐 青岛导报平时买化妆品一个月就要平时买144、化妆品一个月就要2000，每个月，每个月肯定要买衣服的，怎么也要几千。要是和家肯定要买衣服的，怎么也要几千。要是和家人一起吃饭、去看个电影怎么也要花人一起吃饭、去看个电影怎么也要花300-500。青岛人挺能花钱的，而且消费也不低。要是青岛人挺能花钱的，而且消费也不低。要是阳光百货、海信打折人很多，阳光百货、海信打折人很多，2000、3000买买自己喜欢的牌子能接受。自己喜欢的牌子能接受。吴小姐 城投集团青岛人敢花钱青岛人敢花钱商业物业定位商业物业定位121n国际精品百货整体坪效在1.0-1.5万元，盈利水平较好；n高端住宅需求者对奢侈品购买力强，岛城消费者主要在香港及青岛本地进行消费。北京、高145、端住宅需求者对奢侈品购买力强，岛城消费者主要在香港及青岛本地进行消费。北京、上海及韩国也是奢侈品消费的城市。上海及韩国也是奢侈品消费的城市。消费者购买高端百货热情积极，国际精品有发展空消费者购买高端百货热情积极，国际精品有发展空间。间。名称 开业时间 2008年销售额（亿元）2009年销售额（亿元）增幅增加（亿元）坪效（万元）巴黎春天1998年5月43.4-15%-0.61.5 阳光百货2003年9月4.156.0145%1.861.3 海信广场2008年6月61.0 青岛人追品牌，赶时青岛人追品牌，赶时髦髦商业物业定位商业物业定位高端住宅消费需求调研问卷高端住宅消费需求调研问卷122n服饰、146、珠宝首饰、国际知名品牌的旅行箱包和公文包是多数人最愿意购买的奢侈品。n本地人买奢侈品，外地来青岛旅游、探亲的也会有奢侈品的消费。人们喜爱耐用奢侈品，讲究物有所值，对快速消耗人们喜爱耐用奢侈品，讲究物有所值，对快速消耗的奢侈用品持保留态度。的奢侈用品持保留态度。我有时候也会在海信买，但比起国外还是贵，东西还算全。我定期会去香港和韩国，东西便宜，而且新。阳光百货的东西不是很全，你看就GUICC几个牌子，形不成规模，你逛一会就没兴趣了，但是打折的时候这两个地方人都不少。周女士 肯尼物流公司我老公自己买衣服、包，也会买笔送人。我主要是买衣服、首饰，海信广场购物环境还是不错的。一般有条件出国的人都会在国147、外买，我老公经常去欧洲，有需要就在那里买，都是新款，价格也比国内便宜。但是大部分人没条件出国，就在本地买。一些外地人会来买，我老公山东的亲戚来青岛肯定去海信，2、3万的包一卖2、3个，他们那没有，去香港也不是很方便，就在青岛买了回去。李女士 家庭主妇商业物业定位商业物业定位青岛人追品牌，赶时青岛人追品牌，赶时髦髦高端住宅消费需求调研问卷高端住宅消费需求调研问卷123n除购物外，岛城人餐饮活动为最喜欢的消费场所，餐厅及咖啡所占比重达46%。岛城人“好吃”的特点突出，餐饮市场需求旺盛，餐饮市场发展空间巨大；nKTV消费排第二，其他文娱生活如电影受欢迎程度亦高。消费排第二，其他文娱生活如电影受欢迎程148、度亦高。岛城人开放，喜欢热闹，追求时尚的文化娱乐岛城人开放，喜欢热闹，追求时尚的文化娱乐生活。生活。青岛人生活节奏慢，重青岛人生活节奏慢，重享受享受商业物业定位商业物业定位 朋友聚会喜欢去星巴克、SPR和闽江路上的酒吧，环境好，有情调。特别适合年轻人，不一定是情侣，有时候一群朋友去玩三国杀，也有时候去麦凯乐看电影，我们经常去看，电影院比在家里看感觉好，现在周二去也不贵。周末会4、5个人一起去吃饭，然后去K歌，晚上再去咖啡吧和朋友聊天。在青岛，工作都不累，白天忙完了晚上很少加班。吴女士 城投集团职员124n63%的受访者认为三年后其消费习惯会发生改变；n有有82%的比重表示将来会把集购物、餐饮、149、娱乐、休闲为一体的购物中心作为经常购的比重表示将来会把集购物、餐饮、娱乐、休闲为一体的购物中心作为经常购物的场所。物的场所。消费水平的提高，消费者希望有新的消费消费水平的提高，消费者希望有新的消费体验，并对一站式购物中心有较高的期盼。体验，并对一站式购物中心有较高的期盼。像我这样的人，工作很忙，时间有限，业余时间很少，周末出门要做很多事情，孩子早教、每周要去超市有一次大的购物，还想休息一下。万达开业我们就是慕名而来，这里吃喝玩乐都有，一定是未来发展趋势。但开始需要商家引导，形成习惯了，大家尝到甜头了肯定会常去，青岛人对新鲜的事很关注，有吸引力的都会试试。宋女士 乐购拓展总监青岛人喜欢尝试新鲜事150、物青岛人喜欢尝试新鲜事物商业物业定位商业物业定位125n50%受访者认为目前能吸引其前往的是零售，此外还有25%的消费者认为休闲娱乐业态也是吸引他们前往的因素，消费者在追求吃饱穿暖后更多的需求精神上的享受；n预计预计3年后，年后，56%的消费习惯更倾向休闲娱乐，远远超过了购物及餐饮的比重的消费习惯更倾向休闲娱乐，远远超过了购物及餐饮的比重。未来的消费习惯将更倾向于娱乐休闲类的精神层面的享未来的消费习惯将更倾向于娱乐休闲类的精神层面的享受。受。体验型消费意愿强烈体验型消费意愿强烈现在我们去超市就是买东西，吃个饭还要再开车去别的地方，而且停车很麻烦。如果能把吃喝玩乐购一体化了，全部放在一个楼上，什151、么类型的档次都有，选择多了那我就会去，省时间。而且一家人都能去，不仅能买东西，还可以有个家庭小聚会。张主任 青岛建筑设计院主任商业物业定位商业物业定位126强调购物环境，增加停车数量及休闲娱乐设强调购物环境，增加停车数量及休闲娱乐设施。施。停车问题要重要考虑停车问题要重要考虑 最好是能有比较大的停车场，现在私家车越来越多，停车很麻烦，佳世客原来不收费，就是因为停车困难，现在收费了，规划的不够长远。我经常去香港购物，他们那些购物中心设计就很超前，停车的、坐地铁的，人家商场里人也很多，但是不觉得乱。而且环境特别舒服，你不买东西在里面走走，吃点东西都很好，什么都有。周女士 肯尼物流职员 还是应该增加152、停车位，现在周末出去都是一家人开着车出去，走到哪都是车。你们说的购物中心青岛还是没有的，我认为缺少一个这样的商业，现在的那些商业项目很多，但都是购物的没有玩乐和小吃。现在大家手里有钱了，除了吃喝还是要追求更高的享受，不然现在旅游也不会升温，人们都想在休息的时候出去看看，放松一下心情。孙先生 审计局职工商业物业定位商业物业定位127商业市场商业市场n青岛消费者特点：青岛消费者特点：p青岛人敢花钱，重享受；青岛人敢花钱，重享受；p岛城人好吃；岛城人好吃；p在吃饱穿暖后对休闲文娱的高层次精神生活有新追求；在吃饱穿暖后对休闲文娱的高层次精神生活有新追求；p城市开放，青岛人追名牌，重面子；城市开放，青岛153、人追名牌，重面子；p青岛人喜欢一站式的购物中心；青岛人喜欢一站式的购物中心；p青岛人爱生活，愿意接受新事物，希望未来购物环境更好。青岛人爱生活，愿意接受新事物，希望未来购物环境更好。青岛人需要时尚、开放、有活力、新鲜前卫的一站式的购物中心。青岛人需要时尚、开放、有活力、新鲜前卫的一站式的购物中心。128商业物业定位商业物业定位n青岛人消费需求特征研青岛人消费需求特征研究究n餐饮专题餐饮专题n电影市场专题电影市场专题n健身市场专题健身市场专题n儿童娱乐机教育专题儿童娱乐机教育专题专项市场研究专项市场研究129青岛餐饮街分布青岛餐饮街分布 城市内知名餐饮街共6个，特色鲜明，基本上以本地特产为卖点；154、n云霄路则为青岛市最为著名的餐饮街，为市中心唯一一个餐饮集中地美食街，云集南北各地特色菜系，中高档消费；n劈柴院为青岛市最早意义上的特色餐饮区，以本地特色小吃及海鲜为主；n汇泉小吃街与麦岛海鲜街均以海鲜原料为主，麦岛餐饮消费较高；n泰山路与登州路则以青岛啤酒及烧烤为特色，大众消费水平。特色餐饮街分布于各区，本地对海鲜、啤酒、各地特色餐饮街分布于各区，本地对海鲜、啤酒、各地小吃热衷，青岛人讲究多元口味。小吃热衷，青岛人讲究多元口味。青岛人会吃青岛人会吃商业物业定位商业物业定位130n外出就餐频次：每周外出就餐2次以上的占总比例的44%，每周一次的占32%，每周外出每周外出的比例占总比例的的比例占155、总比例的76%；n单次消费水平：岛城人就餐人均消费水平高，人均消费岛城人就餐人均消费水平高，人均消费41元以上占元以上占46%。31-40元是分水岭，中低消费30元以下的占41%;n青岛人生活压力小，节奏慢，就餐不计时间。青岛人生活压力小，节奏慢，就餐不计时间。岛城居民外出就餐频繁，乐于体验各种美食；岛城居民外出就餐频繁，乐于体验各种美食；并在餐饮上舍得花钱，单次人均消费超过并在餐饮上舍得花钱，单次人均消费超过40元的占元的占46%。外出就餐消费高外出就餐消费高商业物业定位商业物业定位中午吃饭都是在外面吃，中午开车到香港中路周边的小餐馆吃饭的很多，停车都不好中午吃饭都是在外面吃，中午开车到香港156、中路周边的小餐馆吃饭的很多，停车都不好停。其实坐公交从颐和国际到佳世客吃个午饭也就两、三站地，中午休息时间一个半停。其实坐公交从颐和国际到佳世客吃个午饭也就两、三站地，中午休息时间一个半小时，有时候可以早走或晚点回来，我们经常去佳世客附近吃。小时，有时候可以早走或晚点回来，我们经常去佳世客附近吃。马莉莉马莉莉 易居中国易居中国131青岛可选择的餐饮街很多，我们基本上都是吃中餐，海鲜、川菜、粤菜等等，新开业的特色餐饮都会去尝尝鲜。我孩子他们年轻人喜欢日、韩餐和匹萨，但中国人谁也不能顿顿吃外国菜，而且很多到中国都是改良过的了。陈先生 恒丰银行行长青岛人喜欢吃中餐，虽然有韩国和日本人多。其他菜系的进157、入青岛都结合当地的风俗，清淡、鲜美。中高端的是粤菜和海鲜，低一点的就是川菜。青岛人在吃上比较务实，也挺挑剔，你的装修很好菜品一般他们不买账，我们也想做概念餐厅市场不太认可，因为价格太高，菜品和外面的一样，他们觉得不值。徐先生 良友饮食集团家庭聚会偏好以物美价廉的中餐，家庭聚会偏好以物美价廉的中餐，对国外餐饮参与度一般。对国外餐饮参与度一般。普通聚会喜欢中餐普通聚会喜欢中餐n家庭聚会或亲友聚会时最经常消费的餐饮场所依次是：本地特色的家常餐厅、中国各地方的特色餐厅、综合类型的自助餐厅。而选择日韩欧美等外国餐厅为第一选择的占总比例的13%。商业物业定位商业物业定位132n工作宴请时最经常消费的餐饮场158、所依次是：中国各地方的特色餐厅、高档海鲜餐厅、本地特色的家常餐厅；n宴请中单次消费在宴请中单次消费在800-1000元的比例最高占元的比例最高占37%，1000元以上的占元以上的占23%，青岛宴请高端消费能，青岛宴请高端消费能力较强。力较强。工作宴请选择特色中餐及海鲜宴，宴请的工作宴请选择特色中餐及海鲜宴，宴请的消费标准较高。消费标准较高。我们这里多是公司请客，现在青岛航务二公司、对面的移动宴请都在这里。消费还是要看人数和酒水，一般10人的宴请，档次高点的，有鲍鱼、海参之类，每次消费都在1000元以上。公司请客不在乎花钱，主要讲菜品和档次，粤菜和海鲜搭配比较常见。要是家宴，10个人差不多500159、-800不等，但是海鲜势必不可少的。宋先生 俊龙鲍鱼高端餐饮存在市场空高端餐饮存在市场空间间商业物业定位商业物业定位133n青青岛岛人人擅擅吃吃，喜喜欢欢鲁鲁菜菜、海海鲜鲜、川川菜菜、啤啤酒酒及及烧烧烤烤，并并形形成明显的餐饮街区；成明显的餐饮街区；n年轻人喜欢欧美及日韩餐饮，大部分消费者喜欢中餐；年轻人喜欢欧美及日韩餐饮，大部分消费者喜欢中餐；n消消费费者者每每周周外外出出就就餐餐2-3次次，消消费费频频繁繁且且单单次次消消费费水水平平在在50元以上的为主，舍得吃喝，不吝啬。元以上的为主，舍得吃喝，不吝啬。青岛市餐饮市场特点：青岛市餐饮市场特点：外出就餐频次高，消费能力强，中餐最受欢迎。外出160、就餐频次高，消费能力强，中餐最受欢迎。商业物业定位商业物业定位134商业物业定位商业物业定位n青岛人消费需求特征研青岛人消费需求特征研究究n餐饮专题餐饮专题n电影市场专题电影市场专题n健身市场专题健身市场专题n儿童娱乐机教育专题儿童娱乐机教育专题专项市场研究专项市场研究135n2002年之后，随着青岛“影视之城”定位的出台，催生了电影行业的复苏和发展，大众开始回归影院；n随着外资与民营企业的进入，青岛电影行业竞争加剧，大众对电影的消费方式，也从“纯电影内容”观看，向电影综合娱乐消费过度；n青岛影院从以前的中山、台东商圈格局，逐渐向全市各个区域发展。19791982198519992001200161、2200420052006200720082009行业表现青岛电影行业的谷峰（1亿/年的人次）业绩下滑继续下滑：1、国内电影行业整体不景气；2、老影院的建筑、设备陈旧老化国家放宽影视文化产业政策，青岛市政府抓住机会，“影视之城”的规划雏形初现星级影院出现 万达影城台东店、西海岸影城、世纪金典汽车影城、华臣影城、万达延吉路店相继登场百老汇影城百丽店、宝龙广场店相继开业票房表现 火爆下滑复苏逐年持续增长影院名称中国影院、红星影院、台东影院、大光明影院、遵义影院汇泉影城、新当代影城、华臣影院、万达影院等影圈变化中山商圈、台东商圈中山路逐渐落败、台东竞争激烈、西部、北部、中部、东部兴起消费方式纯电影内162、容的观赏休闲、娱乐、时尚、观赏的综合娱乐方式经营者国有经营外资与民营企业参与资产院线性影院日显实力影院聚集人气，商业需要影院的业态。青岛电影院聚集人气，商业需要影院的业态。青岛电影行业发展大幕开启，观众回归影院。影行业发展大幕开启，观众回归影院。2010影院进入新一轮发展影院进入新一轮发展阶段阶段商业物业定位商业物业定位136n2002年起岛城每年的票房增长率在年起岛城每年的票房增长率在30-40%左右，左右，09年票房超过年票房超过5000万万；n目前万达延吉路店的影院和麦凯乐华臣影城独占了青岛近90%的票房，青岛多厅五星级影院数量较少，与城市经济发展不符。目前岛城真正的多厅五星影院较少，但163、票房逐目前岛城真正的多厅五星影院较少，但票房逐年增加，影院市场发展空间极大。年增加，影院市场发展空间极大。“咱们按青岛2009年的年度票房额（5800万）粗算了一下，电影票多为50元（半价日25元），一年约有116-232万人次走进影院，与鼎盛时期的1亿人次还相距甚远。此外，随着人们生活水平的提高，文化消费在日常生活中的比重也水涨船高。“王毅 青岛市电影公司、青岛银星院线总经理 “从城市经济实力、消费水平和人口密度等各个从城市经济实力、消费水平和人口密度等各个方面看，大连和青岛两座城市非常具有可比性，但方面看，大连和青岛两座城市非常具有可比性，但现在大连的年度票房达到现在大连的年度票房达到1.164、3亿元，最好的影城一年亿元，最好的影城一年票房可以做到票房可以做到4000万，而青岛不管是整体票房还是万，而青岛不管是整体票房还是单影城票房目前只有大连的一半左右。单影城票房目前只有大连的一半左右。“范辰范辰 青岛万达营销副青岛万达营销副总总票房增加较快票房增加较快商业物业定位商业物业定位137随着影院走进主流生活，看电影成随着影院走进主流生活，看电影成为城市人休闲生活的主要消遣。为城市人休闲生活的主要消遣。2010年10月延吉路店开始营业n随着延吉路万达的开业，票房收入飙升，达到2900万，延吉路店开业3个月，创造了1400万的票房；nVIP贵宾影厅海洋风格的超大顾客休闲区，吸烟室、残疾人专165、用通道等设施一应俱全。走更加靠近百姓的“亲民路线”，营造出了一种全新的观影体验氛围。万达延吉路店2010.1月2010.2月面积（平米）70757075净票房（万元）365260坪销（元/平米）516 367 票房收入逐年递增，看电影成为票房收入逐年递增，看电影成为流行流行商业物业定位商业物业定位138 “我们在青岛谈过的租金在我们在青岛谈过的租金在1.5元元/平米平米/天，一般天，一般签约时间是签约时间是20年。在石家庄的影院是年。在石家庄的影院是1元元/平米平米/天，天，这个和城市租金水平有关。流水扣点我们也可以这个和城市租金水平有关。流水扣点我们也可以谈，主要看票房，第一年起步在谈，主要166、看票房，第一年起步在10%左右，票房左右，票房好了每年都会有变化，这个还是要和开发商沟通好了每年都会有变化，这个还是要和开发商沟通多次之后决定。多次之后决定。”张齐林张齐林 北京保利博纳拓展部总北京保利博纳拓展部总监监 影院市场通常采用流水扣点或月租金的方式交影院市场通常采用流水扣点或月租金的方式交租，也有租金或扣点两者取其高的方式。租，也有租金或扣点两者取其高的方式。万达延吉路店万达延吉路店2009.11-12月月2010.1月月2010.2月月扣点（票房收入）10%10%10%净票房（万元）460365260租金（万元/月）4636.526 与中国电影院、星美、华星等多方影院了解，大大多多167、影影院院采采用用了了流流水水扣扣率率的的形形式，行业内部的标准如下：式，行业内部的标准如下：n年净票房在1000万（含1000万）以下时，甲方提取租金为年净票房的10%；n年净票房在1200万（含1200万）以下时，甲方提取租金为年净票房的11%；n年净票房在1400万（含1400万）以下时，甲方提取租金为年净票房的12%；n年净票房在1600万（含1600万）以下时，甲方提取租金为年净票房的13%；n年净票房在1600万以上时，甲方租金均按年净票房的14%提取。租金方式灵活租金方式灵活商业物业定位商业物业定位139n目目前前青青岛岛市市区区内内知知名名影影院院荧荧屏屏数数量量共共66块块，3168、D屏屏幕幕共共5块块，数数量量少少，且且多多厅厅影影院院的的面面积积较较小小，接接待能力较低；待能力较低；n整个市场万达影院的接待能力最强，东部新开影院的规模及座位均有所放大，东部商圈消费实力较强。青岛影院设施落后，规模都比较小，整体青岛影院设施落后，规模都比较小，整体影院接待能力一般，票房收入不高。影院接待能力一般，票房收入不高。商圈分布院线/公司影院名称占地规模（平米）屏幕数量屏幕类型3D屏幕数量座位数量（个）中山路商圈辽宁北方院线 中国电影院15006普通0750辽宁北方院线 汇泉影城36007普通0615台东商圈北京万达院线 万达影院台东店50008普通/3D11400青岛大光明大光明169、影院30005普通0705东部商圈 辽宁北方院线华臣影院60008普通/3D21400百老汇院线百老汇百丽店35006普通01017市北CBD商圈 北京万达院线 万达影院延吉路店70008普通/3D11878城阳商圈青岛市电影发行放映公司 青岛艺佳电影城45008普通/3D1770李村商圈 上海东方永乐数字电影院线永乐影城35006普通0800崂山商圈 北京新影联院线 世纪金典汽车影视城30004普通0600总计总计406006659935青岛万达是多厅五星级影院，但是万达只和他们的广场合作。麦凯乐在当地做得也挺大，还有要开业的百丽的百老汇也是多厅。目前多厅五星级影院是个目前多厅五星级影院是个170、发展趋势，但青岛多厅五发展趋势，但青岛多厅五星影院还太少，设施、服星影院还太少，设施、服务和宣传都还比较初级，务和宣传都还比较初级，电影的发展空间还是很大电影的发展空间还是很大的。我们进青岛的计划就的。我们进青岛的计划就是做个旗舰影院，尤其是是做个旗舰影院，尤其是在好的位置。在好的位置。张齐林 北京保利博纳拓展部总监 青岛影院接待能力差青岛影院接待能力差商业物业定位商业物业定位140商圈分布影院名称屏幕数量屏幕类型3D屏幕数量中山路商圈中国电影院6普通0汇泉影城7普通0台东商圈万达影院台东店8普通/3D1大光明影院5普通0东部商圈 华臣影院8普通/3D2百老汇百丽店6普通0市北CBD商圈 万达171、影院延吉路店8普通/3D1城阳商圈青岛艺佳电影城8普通/3D1李村商圈 永乐影城6普通0崂山商圈 世纪金典汽车影视城4普通0总计总计665通常通常8、9个影庭面积是个影庭面积是5000平米，是标准平米，是标准影院了，大的差不多影院了，大的差不多1万平米。一个万平米。一个3D影厅影厅要要100万（包括设施和荧屏等），普通屏幕万（包括设施和荧屏等），普通屏幕的影厅，仪器加装修要的影厅，仪器加装修要20-30万，差不多万，差不多150个座位甚至以上，个座位甚至以上，I MAX一个要一个要1000万万（包括设施和荧屏等），（包括设施和荧屏等），I MAX 的成本太的成本太高，我到二线可以开店了，而且对172、设施要高，我到二线可以开店了，而且对设施要求太高，没必要通过这个收回成本，而且求太高，没必要通过这个收回成本，而且3D就是一个发展趋势，我们在青岛一定做就是一个发展趋势，我们在青岛一定做旗舰影院，肯定会做旗舰影院，肯定会做3D，2个左右，未个左右，未3来来D电影的发展将是主流。电影的发展将是主流。张齐林张齐林 北京保利博纳拓展北京保利博纳拓展部总监部总监 3D影院是未来电影发展的主流趋势，影院是未来电影发展的主流趋势，IMAX的的成本过高，回收期较长，较多影院不愿投入。成本过高，回收期较长，较多影院不愿投入。3D是趋势，是趋势，IMAX为顶为顶级级商业物业定位商业物业定位141人群年龄消费能力173、频次伴随产生的消费主力消费者情侣18-30中等高饮料、食品、饰品朋友14-30中等较高饮料、食品次主力消费者儿童及父母少儿15岁以下较弱较低玩具、食品、饮料青少年14-28中等较高食品、饮料、纪念品次主力消费者中年28岁以上较强较低饮料、小日用品大学生及白领接受新事物快，有一定消费能大学生及白领接受新事物快，有一定消费能力，对电影、话剧、音乐会等流行休闲生活力，对电影、话剧、音乐会等流行休闲生活感兴趣。感兴趣。现在电影很多，有好看的就去影院看，一般的就在家里看碟了。在影院看的比较多，周现在电影很多，有好看的就去影院看，一般的就在家里看碟了。在影院看的比较多，周二半价很划算的。有时候也会去酒吧听174、乐队演出，但是比较少，其实可以多做一些。青二半价很划算的。有时候也会去酒吧听乐队演出，但是比较少，其实可以多做一些。青岛这方面比济南差很多。青岛一直都有话剧的，岛这方面比济南差很多。青岛一直都有话剧的，50-6050-60一张票，和电影差不多，我们同一张票，和电影差不多，我们同学、同事的都很喜欢。现在很少有人去迪厅跳舞，年龄大了会喜欢有情调的事。学、同事的都很喜欢。现在很少有人去迪厅跳舞，年龄大了会喜欢有情调的事。崔先生崔先生 物流公司职员物流公司职员18-40岁的消费群体为主岁的消费群体为主流流商业物业定位商业物业定位142n青岛影院市场正在复苏，多厅五星影院是发展趋势；青岛影院市场正在复苏175、，多厅五星影院是发展趋势；n3D影影院院成成为为发发展展方方向向，但但市市场场投投入入保保守守，没没有有IMAX、4D影院；影院；n影院票房较好，大众消费者喜欢看电影的休闲娱乐活动；影院票房较好，大众消费者喜欢看电影的休闲娱乐活动；n大大学学生生及及白白领领等等高高文文化化消消费费者者是是市市场场主主流流，对对音音乐乐会会及及话话剧等品味活动感兴趣。剧等品味活动感兴趣。青岛电影文娱市场特点青岛电影文娱市场特点影院处在复苏阶段，票房持续走高，市场看好。影院处在复苏阶段，票房持续走高，市场看好。商业物业定位商业物业定位143商业物业定位商业物业定位n青岛人消费需求特征研青岛人消费需求特征研究究n餐176、饮专题餐饮专题n电影市场专题电影市场专题n健身市场专题健身市场专题n儿童娱乐机教育专题儿童娱乐机教育专题专项市场研究专项市场研究144144主要健身俱乐部分布主要健身俱乐部分布爱尚健身俱乐部爱尚健身俱乐部英派斯健身英派斯健身玛斯特健身中玛斯特健身中心心新红妆健身新红妆健身格兰德高健格兰德高健身身英派斯健身英派斯健身英派斯健身英派斯健身阳光海健身阳光海健身帕菲克国际健帕菲克国际健身俱乐部身俱乐部一兆韦德一兆韦德香格里拉香格里拉海天大酒店海天大酒店海尔洲际大酒店海尔洲际大酒店青岛颐中青岛颐中酒店酒店健身中心健身中心多数健身企业进驻多数健身企业进驻CBD及周边住宅区域，及周边住宅区域，看好城市核心区177、消费潜力。看好城市核心区消费潜力。高端消费者注重健康高端消费者注重健康养生养生商业物业定位商业物业定位145145n青岛本地企业英派斯所占市场份额约为46%，一直独秀。一兆韦德约占市场总份额的20%；n一兆韦德、中体倍力作为全国性健身龙头品牌，进入青岛意愿较为强烈；一兆韦德、中体倍力作为全国性健身龙头品牌，进入青岛意愿较为强烈；n健身品牌少，现有健身馆主要集中于办公区及高端住宅区；健身品牌少，现有健身馆主要集中于办公区及高端住宅区；n大部分健身馆修建了游泳池。市场标准面积为3000平米左右，层数不限。健身品牌健身品牌分店数量分店数量面积状况面积状况集中区域集中区域年卡年卡游泳状况游泳状况英派斯178、72000-3000平米住宅与办公2880部分有阳光海22000平米住宅区2399无帕菲克14500平米写字楼1980有一兆韦德32600-5000平米商业区2700部分有格兰德高15000平米商业区2300有玛斯特13000平米住宅区1400无目前健身品牌较少，本地品牌英派斯一枝目前健身品牌较少，本地品牌英派斯一枝独秀，属于中等面积。未来知名品牌进驻独秀，属于中等面积。未来知名品牌进驻意愿强。意愿强。知名品牌看好青岛健身市知名品牌看好青岛健身市场场商业物业定位商业物业定位146146主要游泳池状况主要游泳池状况青岛受滨海城市及习俗的影响，游泳馆供应较多，青岛受滨海城市及习俗的影响，游泳馆供应179、较多，市场需求明显，消费者对游泳运动热衷。市场需求明显，消费者对游泳运动热衷。名称名称价格价格泳池规泳池规格格面积面积泛海名人俱乐部年卡：2580元半年卡1880元季卡：1080元长25M宽8M5000平方米浪淘沙首席水岸1888元/年卡长30M宽15M20000平方米天鹅湖游泳馆59元/次、年卡3690元长18M宽8M4000余平方米潜艇学院游泳馆25元/次、年卡1680元、半年卡1080元、季卡：720元长50M宽30M2000平方米迪拜游泳馆48元/次、368元/12次、2680元/138次长25M宽8M15000平方米英派斯游泳馆100元/次、3000/52次、年卡4550元、半年卡3180、380元长25M宽5.8M3200平方米可能是由于气候和环境的原因吧，冬天去海里游泳的也有，但不是所有的人都能适应，冬天还是要去游泳馆。夏天海边人特别多，外地人、本地人，而且很晒，下班还是会去游泳馆。所以没有什么季节的差异，游习惯了还是游泳馆舒服。我常年在潜院游泳，认识了一些人，他们天天去游泳，有老头或是我们这个年龄想锻炼身体的，自己买卡，不贵几千块钱给自己健康投资很值得。陈先生 中苑律师我去游泳主要是看水质、服务和环境。我自己用的是年卡，每周都会去锻炼一下，现在不都是说养生在平时吗。也买过卡送人，次卡或是年卡，送健康，也很时尚。现在应酬完了大家都回家了，谁还天天在外面喝酒，都找个安静的地方休181、息一下，健健身，或是喝喝茶。李先生 青岛市城投集团游泳是青岛人的习惯游泳是青岛人的习惯运动运动商业物业定位商业物业定位147青岛健身客户状况青岛健身客户状况健康保健的休闲生活被广泛认可，各年龄段均有健身需健康保健的休闲生活被广泛认可，各年龄段均有健身需求。求。目前健身人群可以分为三类，少年、中年和老年。少年主要是肥胖儿童，为了减肥而参加目前健身人群可以分为三类，少年、中年和老年。少年主要是肥胖儿童，为了减肥而参加健身计划。中青年有能力支付，而且需要这种形式来缓解压力，女性为了保持身材。老年健身计划。中青年有能力支付，而且需要这种形式来缓解压力，女性为了保持身材。老年人一般从事一些养生的活动，他182、们时间比较充裕，大清早就有人去，热情也高。人一般从事一些养生的活动，他们时间比较充裕，大清早就有人去，热情也高。袁先生袁先生 英派斯市场拓展部经理英派斯市场拓展部经理肥胖青少年肥胖青少年中青年中青年/白领白领夕阳红夕阳红健身客户分类健身客户分类夕阳红：夕阳红：年龄大概在50-60岁，一般为晨练，主要是为了养生。年卡为1100元左右。活动主要有散步、健身跑、太极拳、健身球、乒乓球等。肥胖青少年：肥胖青少年：一般为集中训练，时间为3个月左右，每人4500左右。活动主要有有氧操、踏板操、形体操、快慢变速跑、器械形体雕塑等；中青年：中青年：一般以保持精神状态为目的，同时也是一种休闲方式。年卡为2880183、元。活动主要有瑜伽、游泳、街舞、足球、普拉提、拉丁舞、芭蕾等；根据问卷调查显示：根据问卷调查显示：“您经常参与的休闲娱乐活动有哪些”中有14%的被调查者选择了健身，仅仅落后与KTV和电影院，排在第三位。全民健身热情高涨全民健身热情高涨商业物业定位商业物业定位148英派斯健身俱乐部英派斯健身俱乐部n基础介绍：2002年2月，青岛福州路馆开业，目前品牌运营8年，在青岛共7家，基本在市中心区。目前已经在山东省内其他地区拓展市场；n租金水平租金水平：1-2元元/平米平米/月，商场里月，商场里2-3元元/平米平米/月；月；n年售卡：年售卡：700-1000万；万；n合作模式：合作模式：1、自己租场地，出184、设备及管理全队；、自己租场地，出设备及管理全队；2、对方出场地，英派斯出器械及管理团、对方出场地，英派斯出器械及管理团队；队；n开店要求：单独门脸开店要求：单独门脸2000平米以上平米以上；n开店范围：3公里之内部重开店；n客源状况：p客户年龄差距很大，从16岁到60岁不等，30-40岁的中年人为主；p顾客国籍：本地客户为主，韩国顾客占10-20%；健身卡畅销，健身意识强健身卡畅销，健身意识强烈烈商业物业定位商业物业定位149149深访对象：英派斯市场拓展部经理深访对象：英派斯市场拓展部经理袁先生袁先生深访日期：深访日期：2010年年4月月1日日深访内容：深访内容：n客群特征：客群特征：p现在185、青岛健身市场发展的很快，人们都很注意自己的身体健康。青岛市的老现在青岛健身市场发展的很快，人们都很注意自己的身体健康。青岛市的老人们经常早晨起来就来健身，热情非常高；人们经常早晨起来就来健身，热情非常高；p年轻人，他们追求时尚，喜欢运动，乐于健身；年轻人，他们追求时尚，喜欢运动，乐于健身；p还有就是那些富家太太们，她们也没事可做，除了美容保养，就是来健身馆还有就是那些富家太太们，她们也没事可做，除了美容保养，就是来健身馆运动。当然主要的还是运动。当然主要的还是30-40岁的中年人，她们工作压力大，也有经济实力；岁的中年人，她们工作压力大，也有经济实力；p韩国顾客比较多，我们东部健身馆里，大约有186、韩国顾客比较多，我们东部健身馆里，大约有10-20%的客人是韩国人，太的客人是韩国人，太太们为主，喜欢水疗。日本人还可以，比韩国人少点。太们为主，喜欢水疗。日本人还可以，比韩国人少点。n我们所能承受的租金水平在我们所能承受的租金水平在1-2元之间，如果在香港中路上租金就要在元之间，如果在香港中路上租金就要在2-3元之间，元之间，会视具体情况而定。例如在五四广场附近的话，租金就要会视具体情况而定。例如在五四广场附近的话，租金就要2元左右。元左右。全民健身气氛浓烈全民健身气氛浓烈商业物业定位商业物业定位150150n我们的分店每年的会员营业额要达到我们的分店每年的会员营业额要达到700万元以上，万187、元以上，3000平米的大店，一年买卡在平米的大店，一年买卡在1000万，万，营业收入还是不错的，我们的品牌做了很久了，知名度已经有了，都是回头客。营业收入还是不错的，我们的品牌做了很久了，知名度已经有了，都是回头客。n需求的面积会在需求的面积会在2000平米以上，大的我们要求面积在平米以上，大的我们要求面积在3000平米以上，通常是整层使用，要平米以上，通常是整层使用，要有独立的电梯和门头，一层会有接待区。有独立的电梯和门头，一层会有接待区。n我们这个行业不避讳竞争对手，可能会在香港中路上在开店。如果周边有一个大面积店铺我们这个行业不避讳竞争对手，可能会在香港中路上在开店。如果周边有一个大面积188、店铺我们还要看周边写字楼、住宅客户的数量及消费水平。我们还要看周边写字楼、住宅客户的数量及消费水平。n我们进入市场比较早所以，第一家店是在福州路上，当时选择那是因为高端住宅比较多，我们进入市场比较早所以，第一家店是在福州路上，当时选择那是因为高端住宅比较多，现在我们拓展的区域也是高端住宅和商务办公区。现在我们拓展的区域也是高端住宅和商务办公区。现在青岛的健身处在发展阶段，未来的现在青岛的健身处在发展阶段，未来的发展会很好，现在健身意识越来越强，一个健身卡发展会很好，现在健身意识越来越强，一个健身卡2000、3000元不等，也不贵，中等收入元不等，也不贵，中等收入的人都能消费起，而且我们有针对不189、同年龄段的产品和健身套餐。的人都能消费起，而且我们有针对不同年龄段的产品和健身套餐。n我们也尝试过做羽毛球、篮球馆，但是市场反应一般，做太小，客户少。做太大不盈利，我们也尝试过做羽毛球、篮球馆，但是市场反应一般，做太小，客户少。做太大不盈利，还不如做器械买卡，比较尴尬，除非你的租金再便宜。还不如做器械买卡，比较尴尬，除非你的租金再便宜。英派斯英派斯2000平米店年买卡收入为平米店年买卡收入为700万，经营情况万，经营情况良好。良好。健身中心盈利好健身中心盈利好商业物业定位商业物业定位151n地方品牌一枝独秀，知名品牌进入意识较强；地方品牌一枝独秀，知名品牌进入意识较强；n全全民民健健身身意意识190、识显显著著，健健康康养养生生成成为为生生活活必必需需品品，未未来来健健康养生将有较大发展空间；康养生将有较大发展空间；n游泳项目是城市特色；游泳项目是城市特色；n健身馆运营状况良好，年买卡健身馆运营状况良好，年买卡700-1000万元。万元。151青岛健身市场特点青岛健身市场特点全民健身意识逐渐养成，健身运动良性发展。全民健身意识逐渐养成，健身运动良性发展。商业物业定位商业物业定位152商业物业定位商业物业定位n青岛人消费需求特征研青岛人消费需求特征研究究n餐饮专题餐饮专题n电影市场专题电影市场专题n健身市场专题健身市场专题n儿童娱乐机教育专题儿童娱乐机教育专题专项市场研究专项市场研究153少191、儿娱少儿娱乐乐n经常带未成年子女去少儿娱乐场所的人数少于不经常去的，所有有过带自己参加活动经历的家长（总比例44%）认为没有合适的活动场合；n其中其中52%的人认为青岛的少儿娱乐场太少，孩子没兴趣停留更长时间。的人认为青岛的少儿娱乐场太少，孩子没兴趣停留更长时间。选择有很多的只有6%，主要是在一些亲子园中。家长普遍认为儿童娱乐市场供应量小，不能满足需求。少儿娱乐场所的消费市场的缺失，家长对少儿娱乐场所的消费市场的缺失，家长对儿童娱乐场所表现较大的关注及需求。儿童娱乐场所表现较大的关注及需求。我就离万达广场坐车也要我就离万达广场坐车也要20分钟，但这里有超市也有他玩的地方，比较全，所以常分钟，但192、这里有超市也有他玩的地方，比较全，所以常来这里。这里儿童乐园来这里。这里儿童乐园40元元/次，不限时，性价比很高，孩子很喜欢。主要有一些次，不限时，性价比很高，孩子很喜欢。主要有一些滑梯、海洋球、迷宫什么的，孩子都不愿意走。但没有启发智力的游戏，希望能有滑梯、海洋球、迷宫什么的，孩子都不愿意走。但没有启发智力的游戏，希望能有儿童培训的地方。儿童培训的地方。宋宋女士女士 乐购拓展总监乐购拓展总监没有专业的少儿娱乐场所没有专业的少儿娱乐场所商业物业定位商业物业定位154较多的父母选择培养子女参加课外培训，但多数家长较多的父母选择培养子女参加课外培训，但多数家长认为青岛的少儿课外或学龄前教育场所有限193、，但选择认为青岛的少儿课外或学龄前教育场所有限，但选择不够多。不够多。少儿教少儿教育育 我家孩子挺聪明，对一些智力游戏非常感兴趣。为了让他从小形成好的习惯，让他参加了一些专业的培训，比如儿童绘画、钢琴、英文、游泳。但在青岛，这样的场所非常少，而且教学质量一般，老师不太好。而且除了幼儿园和早教班的学习之外，没有什么新的形势。现在家长都舍得在孩子身上花钱，自己省吃俭用也要孩子学点本事，将来上社会有用。肖女士 物流公司普通员工 家长注重儿童教育培训家长注重儿童教育培训商业物业定位商业物业定位155少儿娱少儿娱乐乐现在都是双职工，平时时间很紧张，一般都会周末带孩子去，最好是在离家近或是交通方便的地方。194、因为孩子在玩、学习的时候，我们就因为孩子在玩、学习的时候，我们就没事做。要是有个没事做。要是有个“一站式一站式”购物中购物中心，美容、购物、吃饭什么的都齐全，心，美容、购物、吃饭什么的都齐全，家长有地可去了不耽误时间。我觉得家长有地可去了不耽误时间。我觉得是个非常好的选择。但是目前没有特是个非常好的选择。但是目前没有特别好的地方，万达的规模小，也不齐别好的地方，万达的规模小，也不齐全。全。宋女士宋女士 乐购拓展总乐购拓展总监监各取所需的一站式消费受家长的欢迎各取所需的一站式消费受家长的欢迎n娱乐和培训地点选择来看，绝大多数人希望离家更近，交通便利的地方；n同时家长希望能在孩子培训或娱乐后一起购195、物。商业物业定位商业物业定位156n定义：定义：少年儿童职业体验中心n年龄阶段：年龄阶段：3-15岁n开业时间：开业时间：2009年10月n营营业业时时间间：每天开放10小时，上午10：00-14：30，下午13：30-20：00n收费标准：收费标准：家长无法扮演角色，进入“比如城市”儿童160元/张入境卡，大人60元/张门票（周一到周五）；儿童200元/张入境卡，家长80元/张门票（周六/日）；n职职业业体体验验类类型型：共50多种，如：医生、空姐、税务员、邮政人员、模特、舞蹈演员、修车工、加油工、药店售药员，味多美蛋糕师、果冻加工员、美容师、美甲师、摄影师 等等n职业体验时间：职业体验时间196、：30分钟/职业n年门票收入：年门票收入：至少3536万元比如世界比如世界体验式消费成为流行体验式消费成为流行目前儿童体验项目市场有空缺，但对家长及目前儿童体验项目市场有空缺，但对家长及儿童的吸引力极强，北京比如世界经营情况儿童的吸引力极强，北京比如世界经营情况好。好。商业物业定位商业物业定位157n儿儿童童消消费费场场所所散散在在市市场场里里，商商业业中中儿儿童童购购物物及及娱娱乐乐场场所所很少；很少；n家长对儿童的教育及培育高度关注；家长对儿童的教育及培育高度关注；n家家长长对对一一站站式式购购物物中中心心中中的的儿儿童童娱娱乐乐场场所所感感兴兴趣趣，可可同同时满足家长购物及儿童玩耍的双重197、需要。时满足家长购物及儿童玩耍的双重需要。青岛儿童消费特点青岛儿童消费特点儿童娱乐及消费需求强烈，市场供给少，儿童消费项目存在市场。儿童娱乐及消费需求强烈，市场供给少，儿童消费项目存在市场。商业物业定位商业物业定位158商业物业定位商业物业定位特色商业发展空间：特色商业发展空间：n青岛人爱吃、会吃，青岛本地特色小吃及餐饮市场火爆；青岛人爱吃、会吃，青岛本地特色小吃及餐饮市场火爆；n青岛人喜欢电影、话剧、音乐会等时髦的休闲生活；青岛人喜欢电影、话剧、音乐会等时髦的休闲生活；n青岛人普遍拥有健康保健观念，但健身场馆规模小；青岛人普遍拥有健康保健观念，但健身场馆规模小；n青岛人重视对孩子的教育，舍得198、出钱，投入精力去培养。青岛人重视对孩子的教育，舍得出钱，投入精力去培养。青岛人敢花钱，目的性花费比重大，对享受型商业参与度青岛人敢花钱，目的性花费比重大，对享受型商业参与度高。高。159消费者特点分类消费者特点分类顶级消费人群顶级消费人群奢侈品忠实者：奢侈品忠实者：p消费理念：消费一定符合身份消费理念：消费一定符合身份p购物地点：海信、阳光、巴黎春天购物地点：海信、阳光、巴黎春天p购置物品：名车、珠宝、箱包、化妆品、服饰购置物品：名车、珠宝、箱包、化妆品、服饰p品牌：品牌：LV、PARDA、ErmenegildoZegna、Chanel等等p单次消费：万元以上单次消费：万元以上p休闲习惯：度假199、收藏、游艇、跑车、养生、健休闲习惯：度假、收藏、游艇、跑车、养生、健身身p职业特征：私营业主、高级白领、公务员、富二职业特征：私营业主、高级白领、公务员、富二代代商业物业定位商业物业定位根据消费者消费需求调研及深访，我们从购物地点、购置物品、单次消费及根据消费者消费需求调研及深访，我们从购物地点、购置物品、单次消费及休闲娱乐习惯、消费理念等多个维度对青岛消费人群进行了分类，主要分为休闲娱乐习惯、消费理念等多个维度对青岛消费人群进行了分类，主要分为以下三大类：以下三大类：160消费者特点分类消费者特点分类中高收入及追求享受的消费者中高收入及追求享受的消费者品质追求者：品质追求者：p消费理念：城200、市的主人公，追求精神上与生活的美消费理念：城市的主人公，追求精神上与生活的美好好p购物地点：阳光、百丽广场、麦凯乐购物地点：阳光、百丽广场、麦凯乐p购置物品：珠宝、箱包、化妆品、服饰购置物品：珠宝、箱包、化妆品、服饰p品牌：品牌：ZARA、H&M、Ochirly、Esprit、Lacoste等等p单次消费：百元至千元单次消费：百元至千元p休闲习惯：旅游、聚会、健身、成人培训、看话剧、休闲习惯：旅游、聚会、健身、成人培训、看话剧、音乐会、看电影、音乐会、看电影、KTV、泡吧、泡吧p职业特征：普通白领、私营业主、公务员、大学生职业特征：普通白领、私营业主、公务员、大学生商业物业定位商业物业定位16201、1大众消费者：大众消费者：p消费理念：消费理念：经济实用比什么都好经济实用比什么都好p购物地点：麦凯乐、利群、百盛购物地点：麦凯乐、利群、百盛p购置物品：化妆品、服饰等购置物品：化妆品、服饰等p品牌：品牌：Uniqlo、ONLY、JackJones等等p单次消费：百元以上单次消费：百元以上p休闲习惯：旅游、聚会、健身、看电影、休闲习惯：旅游、聚会、健身、看电影、KTVp职业特征：普通白领、中学生职业特征：普通白领、中学生消费者特点分类消费者特点分类普通消费大众普通消费大众商业物业定位商业物业定位162青岛消费者特点：青岛消费者特点：n青岛各层次及年龄的人群消费欲望强；青岛各层次及年龄的人群消费202、欲望强；n青岛人追时髦，各类品牌都想尝试；青岛人追时髦，各类品牌都想尝试；n在在吃吃饱饱穿穿暖暖后后对对休休闲闲文文娱娱的的高高层层次次精精神神生生活活有有新新追求；追求；n好奇心强，接受新事物快；好奇心强，接受新事物快；n城市开放，生活悠闲，青岛人有小资情结。城市开放，生活悠闲，青岛人有小资情结。青岛人消费欲望强，时尚、开放、接受新事物快，青岛人消费欲望强，时尚、开放、接受新事物快，休闲生活时追求享受。休闲生活时追求享受。商业物业定位商业物业定位163本地人常来：本地居民、本地人常来：本地居民、本地常住客、青少年及父母、本地常住客、青少年及父母、外地人必到：商务客人、旅游外地人必到：商务客人203、旅游人士人士无年龄及地域的差别，目标为全客层消费人群！无年龄及地域的差别，目标为全客层消费人群！外地人消费特性：外地人消费特性：n项目在项目在CBD，本地高端人群工作集中区域，外地，本地高端人群工作集中区域，外地商务客人常有商务活动；商务客人常有商务活动；n区域为城市形象展示窗口，旅游人群必来观光；区域为城市形象展示窗口，旅游人群必来观光；n区域为外地商务、旅游人士主要消费场所。区域为外地商务、旅游人士主要消费场所。商业物业定位商业物业定位本项目客群：本项目客群：本地人消费习惯：本地人消费习惯：n本项目位于城市核心商圈，本地人中高端购物聚本项目位于城市核心商圈，本地人中高端购物聚集地；集地；204、n青岛人消费欲望强；青岛人消费欲望强；n城市开放，城市开放，居民接受新事物快；居民接受新事物快；n生活无忧、生活成本低，喜欢追求小资情结。生活无忧、生活成本低，喜欢追求小资情结。164确定业态比确定业态比例例市场现状市场现状黄金比例黄金比例消费者特征消费者特征发展趋势发展趋势东部商圈功能比例为购物：餐饮：休闲娱乐东部商圈功能比例为购物：餐饮：休闲娱乐:服务服务=75:6:2:7业内认同的业态经营比例购物：餐饮：休闲娱乐业内认同的业态经营比例购物：餐饮：休闲娱乐=50:30:20消费者对特色餐饮、时尚前沿的休闲娱乐活动探索欲望消费者对特色餐饮、时尚前沿的休闲娱乐活动探索欲望较强。较强。城市经济发205、展想好，要保持一定时间内商业业态组合的城市经济发展想好，要保持一定时间内商业业态组合的前瞻性。前瞻性。综合消费者需求、市场表现及城市经济发展，本项目较为适合的业综合消费者需求、市场表现及城市经济发展，本项目较为适合的业态比例是态比例是购物：餐饮：休闲娱乐：服务是购物：餐饮：休闲娱乐：服务是50:20:20:10！商业物业定位商业物业定位本项目业态比例：本项目业态比例：165作为综合性商业设施中不可或缺的重要功能组成部分作为综合性商业设施中不可或缺的重要功能组成部分餐饮和娱乐设施具有四餐饮和娱乐设施具有四大优势：大优势：可以拓展商圈范围、增强设施辐射能力；可以拓展商圈范围、增强设施辐射能力；可以206、满足消费者在购物过程中出现的多样化消费需求；可以满足消费者在购物过程中出现的多样化消费需求；可以有效延长消费者滞留时间、提升消费单价。可以有效延长消费者滞留时间、提升消费单价。第一阶段：前3-5年（市场培育期）购物：餐饮：休闲娱乐：服务=50:20:20:10业态经营分两个阶段第二阶段：58年（市场成熟期）购物：餐饮：休闲娱乐：服务=60:15:15:10娱乐业态租金水平最低，但聚客能力娱乐业态租金水平最低，但聚客能力强。项目进入成熟期时可调整业态规强。项目进入成熟期时可调整业态规模，增加零售业态的比例。模，增加零售业态的比例。商业物业定位商业物业定位本项目业态比例：本项目业态比例：166商业207、业态组合原则商业业态组合原则n本项目从购物、餐饮、娱乐、休闲、服务等方面充实本项目从购物、餐饮、娱乐、休闲、服务等方面充实业态，满足市场对业态，满足市场对“一站式消费一站式消费”的需求；的需求；n6个以上品牌主力店，多个次主力店并存。主力店聚个以上品牌主力店，多个次主力店并存。主力店聚集人气，吸引更多品牌，提升项目品质。次主力店完集人气，吸引更多品牌，提升项目品质。次主力店完善多业态组合，形成丰富的商品线；善多业态组合，形成丰富的商品线；n百货分担商业风险，形成梯度档次；百货分担商业风险，形成梯度档次；n目的性消费向上走。商业体量大，餐饮、娱乐、休闲目的性消费向上走。商业体量大，餐饮、娱乐、休208、闲等业态目的性消费强，可向上引导人流；等业态目的性消费强，可向上引导人流；n特色餐饮穿插在各楼层中，随时可以停下开品尝美食。特色餐饮穿插在各楼层中，随时可以停下开品尝美食。-1F10F9F8F7F6F5F4F3F2F1F目的性消费向上目的性消费向上走走多元业态组合，休闲娱乐及餐饮特色重点突出！多元业态组合，休闲娱乐及餐饮特色重点突出！商业物业定位商业物业定位167商业业态组合商业业态组合楼层楼层业态分布业态分布负二层以下负二层以下集中停车区域集中停车区域负一层负一层超市、轻便美食、成人培训机构、银行、旅行社超市、轻便美食、成人培训机构、银行、旅行社一层一层国际精品服饰、名车店、化妆品、珠宝、钟209、表、鞋国际精品服饰、名车店、化妆品、珠宝、钟表、鞋包包二层二层国际精品服饰、男士服饰、鞋包、特色餐饮店国际精品服饰、男士服饰、鞋包、特色餐饮店三层三层淑女服饰、美容美体馆、创意居家用品淑女服饰、美容美体馆、创意居家用品四层四层男生女生服饰、创意街区、特色餐饮店男生女生服饰、创意街区、特色餐饮店五层五层数码电器、家电体验馆、书城数码电器、家电体验馆、书城六层六层运动休闲服饰、空中冰场、观景健身中心、养生餐运动休闲服饰、空中冰场、观景健身中心、养生餐饮饮七层七层地方美食、卡拉地方美食、卡拉OK、电玩、电玩八层八层儿童教育、儿童玩具、儿童娱乐、儿童体验生活馆儿童教育、儿童玩具、儿童娱乐、儿童体验生活210、馆九层九层旗舰电影城、时尚快餐、水吧旗舰电影城、时尚快餐、水吧十层十层六星级商务会所、艺术展览空间、婚宴广场六星级商务会所、艺术展览空间、婚宴广场商业物业定位商业物业定位168特色零售型主力店特色零售型主力店大型百货、精品超市、电影院、标准冰场、体验式电器馆、大型百货、精品超市、电影院、标准冰场、体验式电器馆、居家用品、书城及培训机构居家用品、书城及培训机构 n百货作为购物中心的主力店分担商业面积及经营风险，同时网络各层次消费人群。百货作为购物中心的主力店分担商业面积及经营风险，同时网络各层次消费人群。n项目周边项目周边2公里内有家乐福、佳世客超市，但基于本案公里内有家乐福、佳世客超市，但基于211、本案2000余户的居民及周边新开余户的居民及周边新开盘高端住宅的户人，对基本生活必需品需求大。且这部分人消费消费水平较高，超盘高端住宅的户人，对基本生活必需品需求大。且这部分人消费消费水平较高，超市档次应中等偏上。市档次应中等偏上。n东部商圈功能比例为购物：餐饮：休闲娱乐东部商圈功能比例为购物：餐饮：休闲娱乐:服务服务=75:6:2:7，严重缺少休闲娱乐业，严重缺少休闲娱乐业态。青岛消费者喜欢体验型娱乐方式，本项目应增加休闲娱乐及餐饮的比例。态。青岛消费者喜欢体验型娱乐方式，本项目应增加休闲娱乐及餐饮的比例。n随着收入水平的提高，随着收入水平的提高，居民家庭在消费中更加注重生活品质的提高和消费212、的合理性，居民家庭在消费中更加注重生活品质的提高和消费的合理性，用于高档消费品的支出大幅增加。用于高档消费品的支出大幅增加。全年居民用于家庭设备用品及服务支出人均全年居民用于家庭设备用品及服务支出人均1174元，同比增长元，同比增长11.1%。n青岛人注重休闲娱乐的享受外，对内在精神文化的要求高。青岛人注重休闲娱乐的享受外，对内在精神文化的要求高。儿童从小进行教育培训，儿童从小进行教育培训，成年人依旧追求文化及各方能力上的塑造。成年人依旧追求文化及各方能力上的塑造。商业物业定位商业物业定位169百货案例：n新光天地是由台湾新光三越百货公司与北京华联集团合资成立的第一家百货店，双方各占50%股份213、，总资本额7.5亿元人民币。n作为中国单体面积最大的百货公司，其建筑面积为18万平方米，整个营业面积为12万平方米，新光三越百货占总面积三分之一。商业地上六层，地下四层，周末假日的停车位能达到2700个。新光三越百货公司新光三越百货公司百货分担商业风险，形成梯度档次。百货分担商业风险，形成梯度档次。特色零售型主力店特色零售型主力店大型百货大型百货商业物业定位商业物业定位170冰场案例：n朝阳大悦城的1800平米的空中冰场给人以开阔宽广之感。开创全新的溜冰概念，让广大溜冰爱好者真正体验到高雅、时尚的溜冰运动，亲身感受冰上运动的独特魅力及艺术溜冰所带给您的无限乐趣；n北京紫龙祥滑冰馆，因为市场热衷214、开辟一条冰壶道，面积大约为2100平方米，非专业冰壶场地。空中冰场空中冰场冰场置于高处，可采光，同时餐饮休憩人群可从高层观赏；冰场置于高处，可采光，同时餐饮休憩人群可从高层观赏；适当考虑拓展冰上活动，如冰壶、冰球等前沿运动。适当考虑拓展冰上活动，如冰壶、冰球等前沿运动。商业物业定位商业物业定位171影院案例：nJackie Chan耀莱国际影城共有17个放映厅，约3,500个座位，面积约15,000平方，是目前中国最大的电影院。n巨幅无缝银幕和六百个座椅，打造了北京单厅最大规模座位数的放映厅。n影城以五星级的概念，以顶尖科技的影片放映技术、高端的环声系统及优质的客户服务，满足中高档消费人群的要215、求。多厅旗舰影院多厅旗舰影院建立建立15厅以上的大型影院，增加厅以上的大型影院，增加4D、IMAX荧幕，荧幕，利用影院场地增加明星见面及签售会。利用影院场地增加明星见面及签售会。商业物业定位商业物业定位172体验式电器馆案例：n松下展厅位于新光天地购物中心5、6层，展厅面积约800平米。其有4个馆展示并提供使用体验松下全线产品。n展厅提供体验式电器馆，从数码相机、电视音响、美容器具到按摩椅消费者均可自由体验。体验式电器馆体验式电器馆增加体验式购物环节，引领前沿消费体验。增加体验式购物环节，引领前沿消费体验。商业物业定位商业物业定位173国际精品国际精品n青岛消费者对奢侈品的购买意愿较强，较多消216、费者通过购买首饰、高档化妆品及皮具体验拥有奢侈品的快感。n青岛时尚品牌较少，缺少国际水平的精品，本项目应引入时尚前沿，本地没有及市场认可的品牌。商业物业定位商业物业定位国际一线是招牌，国际二线是主力，相互补充提升项目档次。国际一线是招牌，国际二线是主力，相互补充提升项目档次。174n青岛人注重休闲娱乐的享受外，对内在精神文化的要求高。儿童从小进行教育培训，成年人依旧追求文化及各方能力上的塑造。教育培训教育培训商业物业定位商业物业定位目前教育培训较多的出现在购物中心中，可置于地下层，或购物中目前教育培训较多的出现在购物中心中，可置于地下层，或购物中心灰空间部分，同样实现较好的租金水平。心灰空间部217、分，同样实现较好的租金水平。175观景健身中心观景健身中心创新空中的功能空间，边创新空中的功能空间，边运动边欣赏城市美景。运动边欣赏城市美景。享受室内高尔夫、游泳等享受室内高尔夫、游泳等健身的乐趣。健身的乐趣。商业物业定位商业物业定位176特色餐饮业态组合特色餐饮业态组合商业物业商业物业n通过消费者调研，外出就餐已经成为居民日常生活的一种生活方式，且消费水平较高。n消费者对各地中餐表现出较高的关注及参与热情。本项目餐饮品种以各地特色中餐为主，并有西餐及日韩料理。本项目餐饮品种以各地特色中餐为主，并有西餐及日韩料理。增加露天咖啡吧、酒吧等。增加露天咖啡吧、酒吧等。177特色啤酒屋特色啤酒屋n青岛218、啤酒博物馆是青岛啤酒股份有限公司投资2800万元建成的国内唯一的啤酒博物馆，其展出面积达6000余平方米。浓缩了中国啤酒工业及青岛啤酒的发展史，集文化历史、生产工艺流程、啤酒娱乐、购物、餐饮为一体。是青岛旅游的特色景点之一。n北京凯宾斯基饭店啤酒屋月流水15万，以德国啤酒及香肠为特色，是凯宾斯基饭店的特色。商业物业定位商业物业定位特色餐饮为青岛啤酒屋，经营各国啤酒。特色餐饮为青岛啤酒屋，经营各国啤酒。178购物中心前面的小广场与购物中心前面的小广场与LED屏结合。青岛最大屏结合。青岛最大LED屏，投射城市生活及商业广屏，投射城市生活及商业广告，宣讲华润中心时尚动感、前沿乐活的经营理念。告，宣讲219、华润中心时尚动感、前沿乐活的经营理念。商业物业定位商业物业定位179179n n话剧：话剧：话剧：话剧：亲民的话剧剧场，与影院同时入市，宣讲多彩文化娱乐生活。亲民的话剧剧场，与影院同时入市，宣讲多彩文化娱乐生活。商业物业定位商业物业定位拥有影院、话剧、小型音乐会，增加明星见面及发布会，为商业聚拥有影院、话剧、小型音乐会，增加明星见面及发布会，为商业聚集人气。集人气。180项目整体定位项目整体定位n n教堂教堂教堂教堂q结合酒店的婚礼接待提供一个教堂；q利用商业最顶层空间。结合五星级酒店的婚宴功能，商业可设小型教堂。结合五星级酒店的婚宴功能，商业可设小型教堂。181艺术展览空间艺术展览空间 艺术220、展览是城市人对精神层面的追求，艺术展览是城市人对精神层面的追求，同时可以作为会议会展使用，灵活组合空间。同时可以作为会议会展使用，灵活组合空间。商业物业商业物业n六本木森美术馆：q森大厦52、53层，与东京展望台并设；q展示以现代艺术为中心、有各种各样超越题材的展览会，主题是“艺术与生活”。182巨无霸商业巨无霸商业示意图示意图n整体定位：城市级超大规模商业整体定位：城市级超大规模商业n形象定位：整体商业形象定位：整体商业n规模定位：规模定位：23万平米万平米n功能定位：功能定位：p一站式购物中心一站式购物中心商业物业商业物业p商业物业定位商业物业定位p写字楼物业定位写字楼物业定位p超五星级酒221、店定位超五星级酒店定位p服务式公寓定位服务式公寓定位p住宅物业定位住宅物业定位n各物业定位深化各物业定位深化184根据城市主要产业及根据城市主要产业及CBD区域内的主要行业，此次深访包括区域内典区域内的主要行业，此次深访包括区域内典型行业需求者，办公楼销售经理、行业同人。型行业需求者，办公楼销售经理、行业同人。n行业及公司：p金融、保险：恒丰银行青岛分行、招商银行、平安保险；p外贸行业：青岛衣东纺织有限公司人力资源总监、佳能中国；p物流行业：美国环球物流有限公司、青岛肯尼物流株式会社、法国达飞海运集团青岛分公司p咨询、顾问行业：易居中国、中苑律师事务所n行业内部从业者：p亚麦国际写字楼置业顾问222、青岛远雄国际写字楼部销售经理、21世纪不动产写字楼市场经理。写字楼物业定位写字楼物业定位185金融、保险金融、保险n需求面积：整层，需求面积：整层，1500-4000平米平米n档次：甲级写字楼档次：甲级写字楼n租售情况：长期发展，考虑购买租售情况：长期发展，考虑购买n位置选择：总部一定在城市核心区位置选择：总部一定在城市核心区股份制商业银行对于写字楼一般会采取购买的形式而非租赁，恒丰银行这个办公点是买的，考虑到长期发展。另外银行对办公面积要求都比较大，银行对办公面积要求都比较大，3、4层的整层用。层的整层用。潍坊银行在东海路上买了一栋楼自己在修建，银行有实力购买自己的办公楼。陈行长 恒丰银行223、青岛分行行长我们计划买，新的需求大概在我们计划买，新的需求大概在3万平米左右，总价款在万平米左右，总价款在5亿之内，需要清水房，自己亿之内，需要清水房，自己公司装修，一般情况下两个银行的总部不会再同一座楼上公司装修，一般情况下两个银行的总部不会再同一座楼上，希望同楼层的企业会做保险和证券，证券公司一般会选择租的方式，而保险则会选择购买。我们在远洋大厦有一层的VIP接待 陈玉强 招商银行财务总监企业总部需求最大企业总部需求最大金融行业金融行业总部必须在核心区，总部必须在核心区，需求大面积，需求大面积，对体面的、高品质办公楼承租力强。对体面的、高品质办公楼承租力强。写字楼物业定位写字楼物业定位18224、6国企事业单位、垄断行业对写字楼形象国企事业单位、垄断行业对写字楼形象要求高，租金承受能力强，且需求面积要求高，租金承受能力强，且需求面积较大。较大。垄断行业垄断行业n面面积积需需求求：3000-5000平平米米n档次：甲级写字楼档次：甲级写字楼n租售情况：租赁租售情况：租赁n位置选择：城市中心区位置选择：城市中心区n潜在客户：中石油潜在客户：中石油现在中石油就在香港中路上找办公楼，他们的需求的面积很大，现在中石油就在香港中路上找办公楼，他们的需求的面积很大，3、4层，整体面层，整体面积也要在积也要在6000平米左右平米左右，我知道的和万邦、鲁商都谈过，竞争还是很激烈的，新的写字楼都想有大的客225、户进驻。于先生 易居中国市场拓展部经理青岛工程设计咨询公司在亚麦有青岛工程设计咨询公司在亚麦有4层楼，层楼，2500平米左右，像这种专业的设计单位平米左右，像这种专业的设计单位需求面积很大。需求面积很大。以前还有房地产公司到我们这里看写字楼，凯莱项目改造的团队在保时捷租的办公点。想这些行业对租金承受力比较高的。郑女士 亚麦国际写字楼置业顾问技术性及垄断行业需求面积大技术性及垄断行业需求面积大技术性及垄断行业需求面积大技术性及垄断行业需求面积大写字楼物业定位写字楼物业定位187外贸行业对办公面积要求小，但对写字楼整体外贸行业对办公面积要求小，但对写字楼整体标准要求高，租赁为主。标准要求高，租赁为226、主。外贸行业外贸行业n面积需求：国内外大公司面积需求：国内外大公司500平米以下，中型企业平米以下，中型企业200-300平米平米n档次：甲级写字楼为主（对形象要求很高）、商住写字楼为辅档次：甲级写字楼为主（对形象要求很高）、商住写字楼为辅n租售情况：租赁租售情况：租赁n选择要求：多数在城市核心区，香港中路沿线选择要求：多数在城市核心区，香港中路沿线p大大型型外外贸贸：约约50人人，通通常常300-500平平米米办办公公面面积积，需需要要展展示示性性好好的的写写字字楼楼，多多数数为为租赁租赁p中中型型外外贸贸：约约30人人，150-300平平米米，租租赁赁买买为为主主，对对写写字字楼楼档档次次227、要要求求不不高高，租租金金水水平不能太高平不能太高p小型外贸：约小型外贸：约10人，人，50-100平米，私人企业，长期发展会购买，商住写字楼为主平米，私人企业，长期发展会购买，商住写字楼为主香港中路的写字楼整体设计老旧，车位严重不足、电梯设备老化，无法满足企业对形象和实际的需求。远雄的意向客户主要是台湾的高科技企业，外贸企业，以及货代、国际物流企业，这些行业需求的面积在140-400平米，中小型公司。汪先生 青岛远雄国际写字楼部销售经理一般的外贸公司都不需要大面积办公间，我们公司以为自产自销，市区内必须有展示、接待的办公点，不一般的外贸公司都不需要大面积办公间，我们公司以为自产自销，市区内必228、须有展示、接待的办公点，不能把客户拉到厂里谈生意吧。我们在远洋大厦是能把客户拉到厂里谈生意吧。我们在远洋大厦是400平米左右，有些展示产品的柜台，有一部分员工在外面平米左右，有些展示产品的柜台，有一部分员工在外面跑业务，需要的工台很少。通常跑业务，需要的工台很少。通常50人以上的外贸公司效益一定不错，有能力租档次高的写字楼。国际贸易人以上的外贸公司效益一定不错，有能力租档次高的写字楼。国际贸易中心那两栋楼都是外贸公司，但都是小公司，我朋友租的中心那两栋楼都是外贸公司，但都是小公司，我朋友租的2元元/天天/平米，环境很差。我们没必要买写字楼，平米，环境很差。我们没必要买写字楼，以后业务扩大还可以229、选择新办公环境，现在看好远洋大厦设备、保安、物业，管理的很少，复合我们的形以后业务扩大还可以选择新办公环境，现在看好远洋大厦设备、保安、物业，管理的很少，复合我们的形象。象。王先生 青岛衣东纺织有限公司人力资源总监大型外贸公司有形象要求大型外贸公司有形象要求大型外贸公司有形象要求大型外贸公司有形象要求写字楼物业定位写字楼物业定位188物流行业里中型以上规模的企业以租赁为主，物流行业里中型以上规模的企业以租赁为主，办公点通常比较稳定，需求面积不大。办公点通常比较稳定，需求面积不大。货运货运/物流行业物流行业n面积需求：面积需求：200-500平米为主平米为主n档次：甲级写字楼为主（对形象要求很高230、）、商住写字楼为辅档次：甲级写字楼为主（对形象要求很高）、商住写字楼为辅n租售情况：租赁为主租售情况：租赁为主n位置选择：多数在城市核心区位置选择：多数在城市核心区p大型物流公司：约大型物流公司：约50-100人，如远洋物流，自建人，如远洋物流，自建p中中型型物物流流公公司司：约约20-30人人，300-500平平米米，香香港港中中路路沿沿线线，租租赁赁为为主主，形形象象好的写字楼好的写字楼p小小型型物物流流公公司司：约约10人人，100-200平平米米，在在商商住住楼楼，购购买买或或者者租租赁赁，对对形形象象要求不高要求不高 我们我们原先办公面积原先办公面积300平米，今年扩大到平米，今年扩231、大到600平米，约平米，约50人办公，在数码港已经办公人办公，在数码港已经办公4年了。我们公司的规模在年了。我们公司的规模在青岛的青岛的外资的货运企业中属于中等规模外资的货运企业中属于中等规模，一般外企不会租小的公司，因为人员配备和业务发展上都有要求，一般外企不会租小的公司，因为人员配备和业务发展上都有要求。多数货运企业都。多数货运企业都会选择在香港中路的写字楼办公，需要形象好的地方，与银行和相关上下游企业要近，方便办公。会选择在香港中路的写字楼办公，需要形象好的地方，与银行和相关上下游企业要近，方便办公。其实现在数码港的其实现在数码港的电梯已经表现出来了不够用，上下班高峰很拥挤，大家都抱怨，232、暂时没有想过换写字楼。电梯已经表现出来了不够用，上下班高峰很拥挤，大家都抱怨，暂时没有想过换写字楼。张小姐 美国环球物流有限公司我们行业里的很多公司都是租写字楼，中型企业以上的一般需要400-500平米，肯定是选择写字楼集中的地方，而且有多个银行，业务上有需求。现在青岛的写字楼都是比较老的，其实层高和精装都不是问题，主要是租金、电梯数量和物业管理。租金比较一下，稍好点的都差不多，但现在周边都是比较老的，没的选择。杨先生 青岛肯尼物流株式会社 外国物流公司承租力强外国物流公司承租力强外国物流公司承租力强外国物流公司承租力强写字楼物业定位写字楼物业定位189咨询类公司主要为租赁，因待客需要对咨询类233、公司主要为租赁，因待客需要对写字楼比较挑剔。写字楼比较挑剔。咨询咨询/律师服务行业律师服务行业n面积需求：面积需求：100-200平米，平米，300-500平米为主平米为主n档次：甲级写字楼为主（对形象要求很高）档次：甲级写字楼为主（对形象要求很高）n租售情况：购买、租赁租售情况：购买、租赁n位置选择：香港中路高档写字楼位置选择：香港中路高档写字楼p外外资资咨咨询询：CBRE/仲仲量量联联行行等等，200平平米米，租租赁赁p国内咨询：易居等国内咨询：易居等200平米左右，租赁平米左右，租赁p律所：律所：300平米为主，购买为主平米为主，购买为主目前香港中路发展很成熟了，商业、办公地位不可能被代234、替。目前比较受大家期待的万邦中心、中铁、目前香港中路发展很成熟了，商业、办公地位不可能被代替。目前比较受大家期待的万邦中心、中铁、远雄银座和鲁商，市场供应量挺大，未来消费者会细心比较这几个项目的价格、装修，再决定。目前一些投远雄银座和鲁商，市场供应量挺大，未来消费者会细心比较这几个项目的价格、装修，再决定。目前一些投资客会买小面积的写字楼做投资，但是卖出去的写字楼没有好的管理，办公环境很乱，大客户不会选。航运、资客会买小面积的写字楼做投资，但是卖出去的写字楼没有好的管理，办公环境很乱，大客户不会选。航运、贸易公司基本上都是租，贸易公司基本上都是租，3-4元元/天天/平米还是能接受的，你要是定价235、太高，市场承受力有限。平米还是能接受的，你要是定价太高，市场承受力有限。我们在颐和国际，想换写字楼，现在市场上的写字楼档次都很低，仅大堂、电梯、停车这些我们在颐和国际，想换写字楼，现在市场上的写字楼档次都很低，仅大堂、电梯、停车这些CBD里的写里的写字楼就没几个做的好的，眼光没有前瞻性。而香格里拉但物业费很高，保时捷做的不错，但租金高，我们没字楼就没几个做的好的，眼光没有前瞻性。而香格里拉但物业费很高，保时捷做的不错，但租金高，我们没有找到合适的，就没搬。有找到合适的，就没搬。于先生于先生 易居中国市场拓展部经理易居中国市场拓展部经理精英行业需要高品质甲级写字楼精英行业需要高品质甲级写字楼精英236、行业需要高品质甲级写字楼精英行业需要高品质甲级写字楼写字楼物业定位写字楼物业定位190写字楼客户为优质企业。写字楼客户为优质企业。市场定位：市场定位：n企业总部：金融保险业、资源型企业；企业总部：金融保险业、资源型企业；n外企驻青岛办事处外企驻青岛办事处n外贸、物流公司：大型外贸及物流公司外贸、物流公司：大型外贸及物流公司n精精英英行行业业：咨咨询询顾顾问问公公司司、国国际际会会计计事事务务所所、律律师师事务所事务所n上升阶段企业：中小型私营企业上升阶段企业：中小型私营企业写字楼物业定位写字楼物业定位191写字楼规模：写字楼规模：n城城市市经经济济形形势势向向好好，有有产产业业支支持持，写写字237、字楼楼发发展展前前景景看看好；好；n未来写字楼供应量大，本项目写字楼要控制量；未来写字楼供应量大，本项目写字楼要控制量；nCBD大大体体量量写写字字楼楼在在6.8-8.5万万平平米米间间，本本项项目目不不宜宜超超过过8.5万。万。本项目写字楼体量在本项目写字楼体量在6万平米。万平米。写字楼物业定位写字楼物业定位192绿色甲级绿色甲级写字楼写字楼入口、商业入口、商业及停车场及停车场示意图示意图n整体定位：绿色甲级写字楼整体定位：绿色甲级写字楼n形象定位：超高层，本案形象产品形象定位：超高层，本案形象产品n规模定位：规模定位：6万平米万平米n功能定位：功能定位：p满足国内外实力企业对优质满足国内外238、实力企业对优质写字楼的需求写字楼的需求p提升综合体项目整体档次及提升综合体项目整体档次及形象形象p长期作为优质物业来持有长期作为优质物业来持有p并提供给商业高端消费人群并提供给商业高端消费人群p与开发商品牌匹配与开发商品牌匹配写字楼物业定位写字楼物业定位193n特点描述：p采用国际甲级写字间顶级标准规划建设，层高、电梯数量要超前考虑；p超超高高层层写写字字楼楼，满满足足大大企企业业对对形形象象的的要要求求，同同时树立地标；时树立地标；p低区面积分割为200-500平米的办公间，高区整层租赁；p规规划划停停车车位位每每万万平平米米100个个车车位位，全全部部采采用用底底下下停车停车；p 全部选用239、节能环保的建筑材料、生态绿墙全部选用节能环保的建筑材料、生态绿墙；p 导入全球最权威的导入全球最权威的 LEED 绿色建筑标准体系；绿色建筑标准体系；p 配备高级智能化系统；写字楼物业定位写字楼物业定位p商业物业定位商业物业定位p写字楼物业定位写字楼物业定位p超五星级酒店定位超五星级酒店定位p服务式公寓定位服务式公寓定位p住宅物业定位住宅物业定位n各物业定位深化各物业定位深化195王伟，香格里拉大酒店客房部主管王伟，香格里拉大酒店客房部主管赵女士，海天大酒店财务部主管赵女士，海天大酒店财务部主管深访业内人士：深访业内人士：深访内容：深访内容：n市场表现：市场表现：p城市印象国际化，星级酒店的竞240、争必然存在，但城市印象国际化，星级酒店的竞争必然存在，但客户需求多元，差异化路线客户需求多元，差异化路线是特点；是特点；p商务客人为主流客群，停留时间短商务客人为主流客群，停留时间短2-3天，天，但频次高，消费比较固定；但频次高，消费比较固定；p淡旺两季中，会议接待市场需求表现较好。淡旺两季中，会议接待市场需求表现较好。团体过夜时间在团体过夜时间在3-5天左右，外天左右，外企、国内大型企业会议较多在旺季，淡季时中小型公司比例较高；企、国内大型企业会议较多在旺季，淡季时中小型公司比例较高；p青岛人偏好海鲜及自助餐青岛人偏好海鲜及自助餐，但缺少在酒店就餐的习惯，与酒店宣传经营有关；，但缺少在酒店就241、餐的习惯，与酒店宣传经营有关；p青岛人愿意在酒店摆婚宴，并举行结婚仪式。青岛人愿意在酒店摆婚宴，并举行结婚仪式。p超五星级酒店定位超五星级酒店定位196五星级酒店市场：五星级酒店市场：n对对比比同同类类旅旅游游城城市市五五星星级级酒酒店店酒酒店店保保有有量量，青青岛岛五五星星酒店仍有发展空间；酒店仍有发展空间；n本本土土生生长长品品牌牌没没有有国国际际管管理理水水平平，现现有有国国际际品品牌牌较较多多为同一品牌的子品牌，经营理念趋同；为同一品牌的子品牌，经营理念趋同；n对对于于经经常常出出入入酒酒店店的的商商务务客客人人，青青岛岛五五星星酒酒店店经经营营、装修均没有特色。装修均没有特色。p超五242、星级酒店定位超五星级酒店定位市场需要超越，城市需要五星级酒店。市场需要超越，城市需要五星级酒店。197消费者需求：消费者需求：n国内外大型企业的商务人士是市场的主力客群；国内外大型企业的商务人士是市场的主力客群；n会议全队伴随会议接待及过夜需求；会议全队伴随会议接待及过夜需求；n本地人习惯在酒店请客、办婚宴。本地人习惯在酒店请客、办婚宴。外地商旅有商务接待需求，本地客人有餐饮消费。外地商旅有商务接待需求，本地客人有餐饮消费。p超五星级酒店定位超五星级酒店定位198酒店市场定位：酒店市场定位：n城市印象国际化，需要高品质的五星级酒店；城市印象国际化，需要高品质的五星级酒店；n商务客人为主力，商务243、会议接待要加强；商务客人为主力，商务、会议接待要加强；n会会议议接接待待与与客客房房数数量量匹匹配配，灵灵活活组组合合大大面面积积区区域域，形成多功能组合空间；形成多功能组合空间；n针对旅游客人，酒店客房装修增添滨海度假风格，针对旅游客人，酒店客房装修增添滨海度假风格，n餐餐饮饮、SPA、高高端端会会所所等等配配套套给给酒酒店店经经营营增增添添特特色；色；n通通过过建建筑筑形形式式实实现现高高空空观观城城及及观观海海，增增加加酒酒店店吸吸引力。引力。项目定位个性化、国际水准的五星级酒店。项目定位个性化、国际水准的五星级酒店。p超五星级酒店定位超五星级酒店定位199酒店规模：酒店规模：n酒店客244、房酒店客房300-400间，不超过间，不超过400间客房；间客房；n会会议议接接待待与与客客房房数数量量匹匹配配，但但不不盲盲目目放放大大会会议议面积；面积；n灵灵活活运运用用商商业业空空间间及及酒酒店店多多动动能能厅厅的的组组合合，满满足旺季时会议接待；足旺季时会议接待；n酒酒店店配配套套走走精精品品路路线线，适适度度增增加加高高空空观观景景的的面面积，酒店向空中发展。积，酒店向空中发展。空中五星酒店，规模在空中五星酒店，规模在5万平米左右。万平米左右。p超五星级酒店定位超五星级酒店定位200写字楼写字楼入口、商入口、商业及停车业及停车场场示意图示意图五星级酒五星级酒店店n整体定位：超五星级245、酒店整体定位：超五星级酒店n档次：国际酒店管理公司的高端品牌档次：国际酒店管理公司的高端品牌n形态定位：超高层形态定位：超高层n主题：商务、个性化、高品质主题：商务、个性化、高品质n规模定位：规模定位：5万平米万平米n特点描述：特点描述：p300-400间间客客房房，突突出出商商务务功功能能、配合会议住店需求；配合会议住店需求；p会议、婚宴功能；会议、婚宴功能；p各国美食、养生各国美食、养生SPA；p强强调调公公共共部部分分、客客房房内内部部个个性性化化装修及装饰。装修及装饰。p超五星级酒店定位超五星级酒店定位201室内风格：室内风格：n客客房房风风格格多多样样，突突出出设设计计感感念念，部部246、分分客客房房提提供供起起居居、卧卧室室的的功功能分区能分区p中式中式p西式西式p现代风格现代风格p波西米亚等等波西米亚等等p超五星级酒店定位超五星级酒店定位202特色配套特色配套n空中泳池空中泳池n养生养生SPASPAn多功能厅多功能厅p超五星级酒店定位超五星级酒店定位p商业物业定位商业物业定位p写字楼物业定位写字楼物业定位p超五星级酒店定位超五星级酒店定位p服务式公寓定位服务式公寓定位p住宅物业定位住宅物业定位n各物业定位深化各物业定位深化204服务式公寓市场：服务式公寓市场：n青岛市场没有专业的服务式公寓；青岛市场没有专业的服务式公寓；nCBD办公物业发展成熟，需要公寓产品；办公物业发展成247、熟，需要公寓产品；n五五星星级级酒酒店店公公寓寓入入住住率率高高，中中短短期期居居住住地地高高端端商商务务客人需求强烈；客人需求强烈；n知名服务式公寓进驻青岛意愿强。知名服务式公寓进驻青岛意愿强。城市发展、高端商务人士需要专业的服务式公寓。城市发展、高端商务人士需要专业的服务式公寓。服务式公寓定位服务式公寓定位205市场定位：市场定位：n核心客户：长期入住的日、韩商务客人核心客户：长期入住的日、韩商务客人n重重点点客客户户：中中长长期期居居住住地地国国内内私私营营业业主主及及商商务务客人客人n边边缘缘客客户户：短短期期居居住住地地欧欧美美等等地地客客人人、本本地地客客人、全家旅行短住人、全家旅248、行短住服务式公寓定位服务式公寓定位中、长期居住的高端商务客人为主要客群。中、长期居住的高端商务客人为主要客群。206服务式公寓规模：服务式公寓规模：n酒酒店店中中的的服服务务式式公公寓寓体体量量小小，在在售售服服务务式式公公寓寓单单体体量量在在3-4.5万平米；万平米；n酒店公寓产品：酒店公寓产品：一居一居至至三居三居产品面积区间在产品面积区间在40-130平米；平米；n在在售售公公寓寓一一居居室室为为主主力力，面面积积区区间间在在45-60平平米米及及75-95平米。平米。本项目酒店式公寓面积本项目酒店式公寓面积3万平米，万平米，200间客房左右，一居为主力产品。间客房左右，一居为主力产品。249、服务式公寓定位服务式公寓定位207207服务式公寓定位服务式公寓定位n市场定位：中段期及长期居住的商务客户市场定位：中段期及长期居住的商务客户n整体定位：国际知名服务式公寓整体定位：国际知名服务式公寓n功功能能定定位位：强强强强联联手手，品品牌牌加加分分，可可出出售售物业物业n规模定位：规模定位：3万平米左右万平米左右p200间客房左右间客房左右p70-80平平米米两两居居为为主主力力产产品品，100平平米两居为次主力米两居为次主力p独立配套：咖啡吧、健身馆等独立配套：咖啡吧、健身馆等n形态定位：独立高层形态定位：独立高层服务式公寓定位服务式公寓定位p商业物业定位商业物业定位p写字楼物业定位写250、字楼物业定位p超五星级酒店定位超五星级酒店定位p服务式公寓定位服务式公寓定位p住宅物业定位住宅物业定位n各物业定位深化各物业定位深化209n高端住宅市场小结：高端住宅市场小结：p高端住宅畅销；高端住宅畅销；p青岛核心区未来住宅项目稀缺；青岛核心区未来住宅项目稀缺；p200-300平米三居、平米三居、130-180平米两居市场认可度高；平米两居市场认可度高；p1000万总价为豪宅上限，万总价为豪宅上限，200-600万总价产品存在市万总价产品存在市场缺口；场缺口；n客户需求：客户需求：p置业者对综合体中的豪宅认可度高，购买意愿强烈；置业者对综合体中的豪宅认可度高，购买意愿强烈；p高端住宅的主要客251、户为青岛富豪、城市中高管理层及高端住宅的主要客户为青岛富豪、城市中高管理层及高收入白领、私营业主及在外地工作的青岛本地人。高收入白领、私营业主及在外地工作的青岛本地人。住宅物业定位住宅物业定位住宅市场未来供小于需，存在市场空间。住宅市场未来供小于需，存在市场空间。210大部分置业者接受大部分置业者接受2.5-3万万/平米的单价，部分客平米的单价，部分客户能承受户能承受3-4万万/平米的豪宅产品。平米的豪宅产品。n34%的能置业者够接受的能置业者够接受CBD区域内区域内2.5-3万万/平米的住宅平米的住宅，消费者对目前青岛在售豪宅均价基本接受。25%的置业者接受2-2.5万/平米；n同时，能接受252、同时，能接受3万万/平米以上豪宅的置业者占总比例的平米以上豪宅的置业者占总比例的25%，置业人群中有高层级客户能接受高，置业人群中有高层级客户能接受高单价产品。单价产品。消费者购买力强消费者购买力强住宅物业定位住宅物业定位211n面积区间方面，置业者对170-209平米享受型产品偏好比重最大平米享受型产品偏好比重最大，其次是舒适型130-170平米，90-129平米为最小面积区间；n3室室2厅厅2卫的套型最受欢迎卫的套型最受欢迎，其次是2室2厅2卫和4室2厅2卫。置业者多数偏好置业者多数偏好170-209平米户型及平米户型及3室室2厅厅2卫的享受型产品。卫的享受型产品。大户型产品有市场需求大户253、型产品有市场需求住宅物业定位住宅物业定位212n通过交叉来看，170-209平米及平米及130-169平米的平米的3室室2居居2卫市场认可度卫市场认可度最高；最高；n170-209平米及210-259平米市场要求为4室2厅2卫的大户型产品；n而90-129平米产品，置业者更喜欢做两居。您计划购买的套型为您计划购买的套型为?2室室2厅厅1卫卫2室室2厅厅2卫卫3室室2厅厅1卫卫3室室2厅厅2卫卫4室室2厅厅2卫卫您希望购置的居住总面积是多大?90-129平米4 5 0 1 0 130-169平米1 2 0 8 2 170-209平米0 2 2 7 3 210-259平米0 1 1 2 2 300254、-349平米0 0 0 0 1 市场对市场对170-209及及130-169平米的平米的3室室2居居2卫接受度卫接受度最高，最高，90-129平米为舒适两居产品。平米为舒适两居产品。舒适及享受型需求旺盛舒适及享受型需求旺盛住宅物业定位住宅物业定位213总价总价400-700万产品为主，万产品为主，1000万总价是豪宅产品的万总价是豪宅产品的上限。上限。n通过交叉，90-129平米产品总价接受度在260-300万之间。130-169平米产品总价接受平米产品总价接受空间在空间在260-349万。万。170-209平米产品总价接平米产品总价接受空间在受空间在450-499万。万。210-289平米大255、户型起步总价在400-1000万左右；n近一半比例选择商业贷款，32%选择分期付款。您能购买住宅项目时，总预算是多少?260-299万300-349万 350-399万400-449万450-499万500-549万 550-699万900-999万1000万以上199万及以下您希望购置的居住总面积是多大?90-129平米4100000005130-169平米6411000001170-209平米3211500002210-259平米0000113100300-349平米0000000010豪宅总价有上限豪宅总价有上限住宅物业定位住宅物业定位214您希望购置的居住总面积是多大?90-129平米256、130-169平米170-209平米210-259平米300-349平米您在此置业的目的是?买个豪宅，自己居住47520度假用，偶尔住几天00001投资，保值、升值45540为子女买房11300其他10100置业者自主兼投资的理念显著，置业经历丰富，置业者自主兼投资的理念显著，置业经历丰富，置业者自主兼投资的理念显著，置业经历丰富，置业者自主兼投资的理念显著，置业经历丰富，市场普遍认可舒适的产品市场普遍认可舒适的产品市场普遍认可舒适的产品市场普遍认可舒适的产品。n多数豪宅置业者为多数豪宅置业者为2次以上置业，较多人对买个豪宅，自己住，同时能保值、次以上置业，较多人对买个豪宅，自己住，同时能保值257、升值的观念占重要比例；升值的观念占重要比例；n为子女买房的置业者较多的偏好170-209平米享受产品及相对舒适型产品；n自主及投资者最偏好自主及投资者最偏好130-169平米，平米，170-209平米产品；平米产品；n而而90-129平米被较多的投资升值的客户看好。平米被较多的投资升值的客户看好。舒适型住宅产品需求最大舒适型住宅产品需求最大住宅物业定位住宅物业定位215n超市是多数人最优先考虑的设施，这是满足正常生活的必要配套；n较多希望在社区内有健身及会所功能的活动空间，小区内配套要规划公共设施。置业者最关注的社区公共设施依次是超市置业者最关注的社区公共设施依次是超市、健身、会所及购物。、258、健身、会所及购物。社区内规划生活配套社区内规划生活配套住宅物业定位住宅物业定位216产品偏好产品偏好n居住社区私密，不希望有社区外的人进入；n市场偏好南北通套的高层板楼；n楼王产品有主仆分开入户，增加保姆间；n门厅/玄关的面积适度做大，体现高端身份；n客厅空间要做大，部分豪宅有书房设计；n大户型产品多主卧应该增加更衣间、带浴池的卫生间，增加主卧套间的功能；n可以结合空间设计储藏室及影音室；n阳台设计成大开间落地相对封闭式；n园林规划有水景、绿地、成树及小品；n住宅车位比建议住宅车位比建议1:1.5，车位售价在，车位售价在10-15万元左右；万元左右；n有精装修菜单，可自由选择装修风格，或毛坯交259、房；n聘请知名物业管理公司。进行保安、清洁、绿化和汽车美容等服务。产品需求：产品需求：结合深访及需求问卷，在产品细节上进行突破和创结合深访及需求问卷，在产品细节上进行突破和创新。新。住宅产品定制化住宅产品定制化住宅产品定制化住宅产品定制化住宅物业定位住宅物业定位217将客群进行细分，锁定有效目标客群！将客群进行细分，锁定有效目标客群！客户类型：客户类型：针对本次深访的57位购房客户，依次按照“对对区域的认可度区域的认可度”、“购买能力购买能力”、“购房计购房计划划”、“预期产品类型预期产品类型”、“家庭结构家庭结构”、“购买目的购买目的”等因素对客户进行细分，从中锁定可能的目标客群，分析出不同260、类型目标客户分析出不同类型目标客户的购买喜好及关注点的购买喜好及关注点！n收藏式买家收藏式买家n低调型富豪低调型富豪n城市主人型城市主人型n城市新贵城市新贵n本地投资客本地投资客n新青岛人新青岛人n外地投资客外地投资客住宅物业定位住宅物业定位218住宅价格：住宅价格：n受访客户目前置业者够接受受访客户目前置业者够接受CBD区域内区域内3万元万元/m2的住宅；的住宅；n 在售豪宅高端住宅单价约为在售豪宅高端住宅单价约为2.53.5万元万元/m2；n项目为城市级综合体，并打造品质与形象，对销售单价提升约项目为城市级综合体，并打造品质与形象，对销售单价提升约3000-5000元元/m2；n根据项目规261、模，预计两年后进入销售周期，销售单价可以提升根据项目规模，预计两年后进入销售周期，销售单价可以提升5-8%左右；左右；n全程实现销售均价约全程实现销售均价约3.5-4.0元元/m2左右。左右。综合体能有效提升价格，全程实现综合体能有效提升价格，全程实现3.5-4.0元元/m2的销售均价！的销售均价！住宅物业定位住宅物业定位219消费者对豪宅产品总价有心理底线！消费者对豪宅产品总价有心理底线！n 购买800-1000万豪宅的客户，不是购买力的区别，而是对区位、产品、项目整体价值等选择的区别；n 能接受的总价在500-700万元区间为主力客群，结合客户细分体系对应不同的产品户型及面积区间；n 能接262、受的总价在200-300万元区间的主要为投资客户，均为小户型。住宅物业定位住宅物业定位住宅产品总价：住宅产品总价：220户型户型面积区间面积区间（平方米）（平方米）套数比套数比两居两居13015030%三居三居18020055%四居四居32036015%100%置业者对豪宅总价有预期置业者对豪宅总价有预期500-700万元区间为主力，万元区间为主力，能承受单价在能承受单价在3万元万元/m2，住宅产品户型配比建议：，住宅产品户型配比建议：主力户型为主力户型为180200平米三居！平米三居！住宅物业定位住宅物业定位住宅产品户型配比：住宅产品户型配比：221住宅物业定位住宅物业定位住宅物业定位住宅物263、业定位n市市场场定定位位：自自住住及及投投资资的的青青岛岛常常住住居居民为主，兼部分外地投资客民为主，兼部分外地投资客n整体定位：城市核心区豪宅整体定位：城市核心区豪宅n功功能能定定位位：快快速速回回现现，平平衡衡综综合合体体整整体收益体收益n规模定位：规模定位：37万平米左右万平米左右p180200平米三居为主力产品平米三居为主力产品p320360平米四居为楼王产品平米四居为楼王产品n形态定位：高层板楼形态定位：高层板楼222n项目发展机会点项目发展机会点n项目整体定位项目整体定位n各物业定位深化各物业定位深化n产品定位及产品建议产品定位及产品建议目录目录223项目本体分析项目本体分析p用地264、条件用地条件p用地价值用地价值p价值挖掘及提升价值挖掘及提升p整体规划原则整体规划原则224用地条件用地条件 周边用地功能周边用地功能闽江闽江路路香港中香港中路路山东路山东路香格里香格里拉拉市政府市政府国华办公国华办公绿化绿化土山土山干休所干休所商商务务酒酒店店三零八医三零八医院院西侧潜艇学西侧潜艇学院办公楼、院办公楼、潜院家属院潜院家属院项目位于青岛城市核心区，项目位于青岛城市核心区，区域发展成熟，项目具备区域发展成熟，项目具备高端定位的区位条件；高端定位的区位条件；用地东侧及南侧城市形象用地东侧及南侧城市形象较好，东南角为项目最佳较好，东南角为项目最佳形象展示点，应重点加以形象展示点，应重265、点加以利用。利用。四至：四至：n东侧邻青岛市政府、三零八医院、写字楼；n南侧紧邻香格里拉大酒店、亚麦国际；n西侧及北侧为潜艇学院办公楼、潜院家属院。225用地条件用地条件 用地现状交通用地现状交通道路交通现状道路交通现状n东侧山东路为迎宾大道，东侧山东路为迎宾大道，是连接城市南北的主干线，道路通达性高，展示面好；道路通达性高，展示面好；n闽江路西端头到达用地东侧，道路较窄，双向闽江路西端头到达用地东侧，道路较窄，双向4车道；车道；n南侧距离城市东西主干道香港中路约南侧距离城市东西主干道香港中路约150米，米，步行2-3分钟；n用地西侧无交通道路，但西南角西南角有连接香港中路的海门路，距离香港中266、路约海门路，距离香港中路约500米，可有效米，可有效利用。利用。闽江路闽江路香港中路香港中路山山东东路路海海门门路路用地现状仅一侧直接临城市道路，用地现状仅一侧直接临城市道路，临路性差，不利于形象展示，商业临路性差，不利于形象展示，商业价值受到影响，价值受到影响，交通条件有待改善。交通条件有待改善。226闽江路闽江路香港中路香港中路山东路山东路用地东侧，临城市迎用地东侧，临城市迎宾大道，具有较高的宾大道，具有较高的商业价值，展示性强。商业价值，展示性强。用地价值用地价值用地南侧，临香格里用地南侧，临香格里拉大酒店，易于延续拉大酒店，易于延续较好的城市形象，用较好的城市形象，用地价值次高。地价值267、次高。周边环境一般，周边环境一般，需靠内部自身的需靠内部自身的打造来提升价值。打造来提升价值。如何充分利用周边道路及城市如何充分利用周边道路及城市形象，如何对项目用地价值进形象，如何对项目用地价值进行提升是首先需要解决的问题。行提升是首先需要解决的问题。海海门门路路项目金角，具有最高项目金角，具有最高的展示面及商业价值。的展示面及商业价值。227闽江路闽江路香港中路香港中路山东路山东路价值挖掘及提升价值挖掘及提升闽江路闽江路香港中路香港中路山东路山东路n常规做法：常规做法：利用沿街面布置商业物业，内部布置住宅及其他物业；p优点：优点：充分利用了现有道路沿街商业价值；p不足：不足：现状山东路沿线268、被现有商务酒店断开，无法形成连续的形象展示面，影响整体的商业价值；商业沿现状道路布置，不易打造大体量集中主体，无法形成规模效应。海海门门路路海海门门路路228价值挖掘及提升价值挖掘及提升闽江路闽江路香港中路香港中路山东路山东路n常规交通改善做法：常规交通改善做法：将闽江路延伸至地块内部；p优点：优点：改善项目用地内部交通环境；能够引入闽江路的部分人流；p不足：不足：短期内不易实现与西侧外围道路的连通，对外部人流的引入效果不明显；道路对地块进行分割，但南部地块面积较大，还需增加内部道路，造成交通面积浪费。海海门门路路闽江路闽江路香港中路香港中路山东路山东路海海门门路路229价值挖掘及提升价值挖掘269、及提升n价值提升：价值提升：开辟一条内街，连通山东路及香港中路；p优点：优点：使项目用地产生更多沿街面，引入更多人流，提升用地商业价值；通过道路形成用地合理的自然分区，较好地区隔不同物业。闽江路闽江路香港中路香港中路山东路山东路海海门门路路商业价值提商业价值提升升闽江路闽江路香港中路香港中路山东路山东路海海门门路路开辟一条内开辟一条内街街230闽江路闽江路香港中路香港中路山东路山东路高端居住区高端居住区大型公建区大型公建区小型商业过渡区小型商业过渡区海海门门路路价值挖掘及提升价值挖掘及提升231整体规划原则整体规划原则n价值最大化原则：价值最大化原则：在充分利用现有道路的前提下，对用地交通情况270、进行改造，提升用地价值；n高端形象要求：高端形象要求：规划、建筑形态、立面等需考虑项目高端形象的打造n规模效应原则：规模效应原则：公建物业避免小体量分散布置，应形成具备一定规模的集中主体，以契合项目的整体形象定位，同时带动项目的整体发展；n互利互补，适当区隔：互利互补，适当区隔：各物业的布局在充分利用各物业间的互利互补作用的前提下，也应进行适当区隔，以保证居住物业的高端品质及私密性要求。232整体产品定整体产品定位位p整体产品定位整体产品定位p概念方案示意概念方案示意233整体产品定位整体产品定位 青岛华润中心NEW LIFECENTER OF THE CITY具备国际化、极致的、具备国际化、271、极致的、有活力的、全客层的有活力的、全客层的城市综合体建筑群落。城市综合体建筑群落。234概念方案示意概念方案示意方案示意方案示意5A写字楼：写字楼：6万万超五星级酒店：超五星级酒店：5万万超高层建筑，超高层建筑，设计于门户位置，具有最好的展示性，体现项目档次和站位的标志性产品标志性产品服务式公寓：服务式公寓：3万万独立楼座，弥补酒店与写字楼独立楼座，弥补酒店与写字楼的空白。的空白。沿街商业：沿街商业：1万万特色商业，特色商业，项目更加多元购物中心：购物中心：22万万旗舰产品，项目核心驱动力旗舰产品，项目核心驱动力高端住宅：高端住宅：37万万城市豪宅，城市豪宅，吸纳高端人群，产生高端消费力23272、5概念方案示意概念方案示意物业配比物业配比物业类型建筑面积（平方米）占总面积比综合商业220,000 29.7%酒店50,000 6.8%写字楼60,000 8.1%服务式公寓30,000 4.0%商业街10,000 1.4%住宅37,000 50%总计740,000 100%236概念方案示意概念方案示意项目分区项目分区香港中路香港中路山东路山东路海海门门路路n住宅及公建独立分区，通过道路及建筑进行区隔，并通过小体量特色商业良好过渡。高端住宅区高端住宅区集中布置，独立分区，封闭式管理特色商业街特色商业街住宅区与公建区的良好过渡良好过渡，同时对高端住宅区进行软软性分隔性分隔，保证住区的私密性。273、大型公建区大型公建区集中布置，保证一定规模的主体，充分利用地块金角，展示项目高端形象。237概念方案示意概念方案示意交通组织交通组织增设道增设道路路公建主要出入公建主要出入口口住宅主要出入住宅主要出入口口地地面面道道路路及及出出入入口口地地面面人人流流分分流流示示意意住宅区住宅区公建区公建区n增设道路：增设道路：将主要人流引入n分设出入口：分设出入口：保证各区独立及住宅的私密性。n全地下停车全地下停车n公建区：100辆辆/万平米万平米 地下二五层n住宅区：车位比车位比1：1.5 地下一三层238酒店、办公产品定酒店、办公产品定位位n假设方案及指标假设方案及指标n单体特色单体特色n各业态分布及特274、色各业态分布及特色n内部交通组织内部交通组织n新技术运用新技术运用239ABC假设方案及指标假设方案及指标楼座编号物业类型层数建筑面积总建面比备注B写字楼306000055%建议标准层2000A酒店204000035%建议标准层2000C酒店配套71000010%建议标准层1500左右总计57110000100%酒店写字楼酒店配套n产品定位：248米超高层建筑米超高层建筑，彰显地标性建筑的高度和体量布置在项目东南角位置项目东南角位置，充分利用其商业价值及形象展示价值，树立项目高端城树立项目高端城市形象市形象；超五星级酒店、5A级写字楼垂直分布垂直分布，将酒店置于可远观海景的高层位置酒店置于可远275、观海景的高层位置，充分利用楼体超高层优势及景观价值。240单体特色单体特色单体形象及定单体形象及定位位n248米超高层建筑米超高层建筑打造城市新名片241单体特色单体特色立面特立面特色色n弧形立面，更具特色，与常规超高层立面形成鲜明对比n与层层退台商业体相结合，整体空间更为灵动。弧形立面示意弧形立面示意常规立面示意常规立面示意242各业态分布及特色各业态分布及特色业态之间关系及业态之间关系及特色特色n旋转餐厅、高端配套、多层立体广场叠加于垂直布置的酒店与写字楼之中，共创城市新地标形象，改变传统地标概念顶层旋转餐厅，61层超5星酒店，4160层酒店大堂及商务配套，3940层5A写字楼，938层写276、字楼大堂及商务配套，8层酒店专属配套，17层城市广场/屋顶平台旋转餐厅物业配套物业配套广场广场243各业态分布及特色各业态分布及特色顶层旋转餐厅顶层旋转餐厅n248米高度旋转餐厅，360度观景n专属奢华配套，体现客户尊贵身份旋转餐厅244各业态分布及特色各业态分布及特色超超5星酒星酒店店酒店置于超高层可远观海景及城市景观的高层位置酒店置于超高层可远观海景及城市景观的高层位置n房间配备最先进的硬件服务设施,提供高端服务，彰显客户身份和品位超5星酒店245超超5星酒店专属配套星酒店专属配套酒店区域首层设置接待大堂及专属酒店区域首层设置接待大堂及专属配套配套n接待大堂、会议、多功能厅，简餐厅、咖啡厅277、酒廊各业态分布及特色各业态分布及特色酒店专属配套246超超5星酒店高端配套星酒店高端配套酒店的高端配套置于楼座低层区酒店的高端配套置于楼座低层区n提供国际标准五星级室内泳池n首层大堂、大宴会厅、高档餐厅、咖啡厅、休闲多功能厅等各业态分布及特色各业态分布及特色酒店高端配套247甲级甲级5A写字楼写字楼各业态分布及特色各业态分布及特色写字楼超高层低区设置甲级超高层低区设置甲级5A写字楼写字楼n引入5A系统系统，打造青岛真正的智能智能化写字楼；化写字楼；n合理设计进深及柱距，最大程度提高面积使用率，并满足光线照度，兼顾空间的舒适性和实用性；空间的舒适性和实用性；n提供开放式办公空间开放式办公空间，278、可灵活定作个性化租务方案248甲级甲级5A写字楼写字楼n提供开放式讨论区，休息区，会议室等，强内部空间的人性化设计。各业态分布及特色各业态分布及特色写字楼249各业态分布及特色各业态分布及特色写字楼商务配套写字楼商务配套n写字楼首层设置大堂与商务配套写字楼商务配套250写字楼室外屋顶平台写字楼室外屋顶平台n开放的交流平台n利用退台商业屋顶打造室外屋顶休息区各业态分布及特色各业态分布及特色写字楼251内部交通组织内部交通组织直达顶层旋转餐厅的快速观光电梯写字楼专用电梯酒店主入口酒店次入口消防服务电梯酒店专用电梯n酒店、写字楼设置分区专用电分区专用电梯梯；n顶层餐厅设置首层直达观光电直达观光电梯梯279、；n设置通向综合商业的通道，便于写字楼及酒店客户方便地享受商业配套。252写字楼新技术运用新技术运用写字楼技术运用写字楼技术运用运用多项技术，实现硬件设备完善的写字楼参考案例参考案例华贸中心办公楼华贸中心办公楼位置：北京长安街国贸桥东设备：n采用VAV变风量全空气空调系统，新风量4040立方米立方米/小时小时人人 n人性化电梯系统：智能配备高效、舒适、安全的电梯n迅捷的通讯平台，实现信息交换和内部资源共享 n综合布线系统253新技术运用新技术运用超高层新技术运超高层新技术运用用引入多项环保节能技术，打造青岛首个引入多项环保节能技术，打造青岛首个“零能耗零能耗”超高层建筑。超高层建筑。参考案例参280、考案例珠江城珠江城位置：广州规模：71层、309、总建面21万平方米亮点：n节能、减排、环保。采取可持续性设计，最大化降低能耗前提下，有效利用自然能源。n致力于清洁新能源、低碳节能、能源回收再生的实践。珠江城一年可节省能耗30.4%30.4%，其中空调系统的能耗节约达到40%40%n运用风力发电、太阳能发电、冷辐射空调等11项尖端节能环保科技254服务式公寓产品定服务式公寓产品定位位n假设方案及指标假设方案及指标n产品特色产品特色n内部交通组织内部交通组织n服务配套服务配套255假设方案及指标假设方案及指标服务式公寓独立布置服务式公寓独立布置n产品定位：“城中之家”一站式温馨、便利生活n户型：281、以70-8070-80平米一居平米一居为主，配备部分40-50平米零居、100-120两居楼座编号物业类型层数建筑面积D服务式公寓2030000D256产品特色产品特色n为每位住户提供更加私密、安全、个性化以及超贴心的管家式管家式服务。服务。n户型设计及内部装修，考虑中长期客户的居住需求，更强调居居家的感受家的感受。257内部交通组织内部交通组织内部交内部交通通n保证独立的出入口及大堂；n自商业底层直达的电梯n大堂配有水景景观服务式公寓入口首层大堂、配套大堂配有水景景大堂配有水景景观观公寓电公寓电梯梯258服务配套服务配套服务配套服务配套n设置简餐厅，酒吧，商务中心、健身房、私密性的社交活动场282、所及可供家庭成员活动的休闲区域、图书馆、儿童娱乐中心等。259商业产品定位商业产品定位n假设方案及指标假设方案及指标n业态选择及分布业态选择及分布n单体特色单体特色n内部空间特色内部空间特色n内部交通内部交通260假设方案及指标假设方案及指标假设方案及指标假设方案及指标n产品定位：超大体量旗舰购物中心，项目核心驱动力；n商业规模：22万平方米n建筑层数：地下一层，地上810层261业态选择及分布业态选择及分布业态选择及分布业态选择及分布楼层业态分布负一层超市、药房、成人培训机构一层国际精品服饰、名车店、百货（化妆品、珠宝、鞋包）、咖啡厅、银行、旅行社二层国际精品服饰、百货（男士服饰、鞋包）、书283、店三层淑女服饰、美容馆、特色餐饮店四层少女服饰、创意街区、特色餐饮店五层数码电器、家电体验馆、创意居家用品六层运动休闲服饰、空中冰场、观景健身馆、素食餐饮七层地方美食、婚宴广场、特色餐饮、卡拉OK八层儿童教育、儿童玩具、儿童娱乐、儿童体验生活馆九层旗舰电影城、时尚快餐、水吧、电玩十层六星级商务会所、艺术展览空间262单体特色单体特色层层退台，打造城市观景平层层退台，打造城市观景平台台n万余平米的观景平台及1.5万平米左右的屋顶花园，为购物中心引入新型城市观景主题新型城市观景主题，打造休闲商业休闲商业；n不同区域平台可打造不同特色不同特色。263单体特色单体特色n休闲观景低层区退台提供休息、观景284、平台，并可与经营空间相结合，营造不一样的消费感受。屋顶平台屋顶平台休闲观景休闲观景264单体特色单体特色n体验、餐饮中层区平台打造更为精致、更具特色的室外体验空间，并与特色餐饮相结合。屋顶平台屋顶平台体验、体验、餐饮餐饮265单体特色单体特色n大型商务顶层大面积屋顶平台，可结合顶层商务会馆，提供室外商务空间，如酒会、发布会等，也可举办室外婚庆等特色活动。屋顶平台屋顶平台大型商大型商务务266内部空间特色内部空间特色不同主题中不同主题中庭庭n设计多个中庭，创造持续的空间感；n将多个中庭打造成不同色调、空间及主题，巧妙进行功能分区，引导人流267内部空间特色内部空间特色空中艺术溜冰空中艺术溜冰场场n空中双层挑高，置于建筑顶层，透光挑高屋顶，有较好的采光条件；n艺术引入艺术主题，将体育与文化、溜冰与艺术充分地结合起来，除服务溜冰爱好者外，还可举办形式独特的周末冰上音乐会、时装展示秀、明星见面会、冰上芭蕾晚会等各类文艺演出，吸引更多人群(专业演出用音响及灯光设备)。B.A.ConsultingB.A.Consulting2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 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