1、万嘉国际家居建材城项目商业计划书 商业机密万嘉国际家居建材城项目迁安市万嘉市场建设发展有限公司2007年9月目 录第一部分 计划概要11.1 项目简介11.2 公司简介21.3 市场概况21.4 公司的组成与管理31.5财务计划41.6 融资计划5第二部分 项目介绍62.1 项目建设规划62.2 项目背景62.3 项目建设已创立的条件72.4项目实施进度7第三部分 市场分析93.1国内建筑装饰材料市场的发展历程和现状93.2招商制居饰建材市场的贡献103.3我国建材市场的未来发展趋势预测123.4 项目建设的意义14第四部分 竞争分析164.1 竞争环境164.2 竞争分析（SWOT分析）162、4.3 结论17第五部分 营销战略185.1市场的营销策略分析185.2市场总体营销策略205.3市场销售目标定位205.4 营销计划215.5 产品策略215.6 定价策略225.7 销售策略23第六部分 管理团队246.1 组织机构246.2 主要管理人员简介256.3 管理层工作职责276.4 人力资源规划286.5公司管理机制296.6 人员配置构成306.7 薪酬计划31第七部分 项目建设地及投资环境327.1 地理位置及人口327.2气候状况327.3资源状况327.4基础设施状况347.5经济状况357.6投资环境36第八部分 财务分析388.1财务管理388.2 项目计算期383、8.3 成本估算398.4 项目收益及预测448.5 财务指标汇总448.6 清偿能力分析448.7 综合评价44第九部分 风险及对策469.1 政策风险469.2经营管理风险469.3 市场风险479.4 财务风险479.5 其他不可预见风险48第十部分 风险投资的退出4910.1 资金退出方式4910.2 退出时机49第十一部分 总结50第十二部分 附件5112.1 企业法人营业执照5112.2 组织机构代码证5212.3 税务登记证5312.4 中国建筑装饰协会会员证书5412.5 迁安市城市规划总体规划（20062020）5412.6 迁安市国土资源局文件5712.7土地证5859迁安4、市万嘉市场建设发展有限公司第一部分 计划概要1.1 项目简介本项目占地面积70070 m2，建筑面积152000m2。本项目建设坚持按总体规划兼顾城市详细规划分步实施共分三期工程，该项目属商业地产的范畴，蕴含巨大操控空间，租赁商铺统一经营管理和出售商铺产权归并运营系统并举，大大降低投资风险系数，赢利更稳定。详见下表。建设规划一览表序号名称建筑面积（m2）备注主要用途1一期工程建设成3层41000 m22007销售41000 m2 4000元/ m2主要用于精品街区，按功能分区，设独立门店，以装修装饰材料为主。2二期工程建设成4层38000 m2其中：销售18000m24500元/ m2租赁205、000m2400元/ m2 （租赁费每年以10%的增幅递增）主要用于品牌居饰材料经营，以家具为主的大超市。3三期工程建设922层73000 m2其中：销售49000m23000元/ m22008年销售18000m23000元/ m22009年销售25000m23000元/ m22010年销售11000m23000元/ m22010年租赁15000m2550元/ m2（租赁费每年以10%的增幅递增）主要用于为市场服务配套的接待中心，产权式假日酒店。其中一、二期建设为主营业区，市场业态分布为板材型材区、五金灯具区、卫浴洁具区、油漆化工区、铝材铁艺不锈钢区、花鸟鱼虫区、家用织物区、家具家饰区、电子数6、码区等。三期建设除部分用于主体商业区的扩展。其余为市场服务设施区，建立稳固长远发展平台，建造百年营运体系。另外，辅助整个市场物流畅通，降低对外营销成本。我公司在京沈高速入口处，另行租用350亩地，租用期限为38年，用于家装建材的生产、储运、流通基地。可以使市场经营更加完善，降低市场商户的经营成本，提高市场整体抗风险能力，增强同业间竞争力。1.2 公司简介迁安市万嘉市场建设发展有限公司成立于2006年，注册资本1000万元人民币，是一家建设开发新型商业市场的专业公司。公司已拥有万嘉装饰建材市场，与新建项目市场相距不足1000米，小市场占地10000m2，于2004年5月运营，目前年盈利260万元7、，且每年以10%的趋势增长。现今装饰建材市场内无一间空闲铺面，经营场地十分紧张，为了满足社会经济的发展，根据市场需求的实际情况，公司决定起动万嘉国际家居建材城项目，以适应城市发展需要，提高市场综合经营能力，发展壮大地方家居建材产业。公司现有一批专业化、懂经营、善管理的高素质管理人员，始终坚持 “繁荣家装市场、改善人居环境、造福八方乡梓、共享健康生活”的经营理念，繁荣市场，造福社会，服务于民。公司凭借先进的管理经验，完善的服务体系，依托迁安市迅猛发展的大好形势，因势利导，建立健全市场运营服务体系。服务于“钢铁迁安、中等城市”建设，繁荣地方经济，推动家装产业发展，逐步把企业做强、做大。1.3 市场8、概况我国国民经济正面临一个新的发展时期，未来15年甚至更长时期，将是中国经济发展的黄金时期，将以8%左右的速度，持续、快速、健康发展。随着我国国民经济的快速增长和人民生活水平的迅速提高，为建材工业提供了一个广阔的大市场。建材工业将高于国民经济平均速度3-4个百分点向前蓬勃发展，预计2010年建材工业产值将达到12126亿元人民币。新型建材将以20-25%的年增长速度向前发展。装饰装修材料年增长速度从九十年代起就以30%的速度递增。建材与建筑业紧密相关。建材工业将同建筑业一起构成国民经济的支柱产业，成为国民经济新的增长点。预计今后15年，每年各类房屋竣工面积达十几亿m2， 2010的当年各类竣工9、面积约为16亿m2以上。“九五”至2010年,我国城乡新建住宅将达150亿m2。与之相伴随的装饰装修工程费将高于建筑本身的产值。据预测，城乡住宅装饰装修材料费平均每年在1600亿元人民币至2000亿元人民币以上。这是一个巨大的市场需求。旅游业、商业和文化娱乐等相关配套设施建设的巨大需求，全新的多功能住宅建设，村镇建设城市化，都将为建材和装修装饰材料提供广阔的大市场。目前，住宅已成为五大消费热点（住宅、汽车、旅游、教育、信息资讯服务等）中的第一增长点，住、行消费是目前以至今后相当长一段时期我国居民的消费热点。随着住宅产业的发展和住宅的商品化，住房装饰装修在我国逐步普及，人们对住宅产品和室内装饰用10、品的需求量将有更快增长。据有关部门测算，住宅投资的诱发系数为1.51.7，也就是说，每投入100元的住宅投资，可产生出150元170元的相关产业（建材、冶金、纺织、化工、机械、交通、邮电通信、家电家具、园林绿化、商业、服务业等许多行业的发展）需求。每销售100元的住宅可以带动130元到150元的其它商品销售。1.4 公司的组成与管理公司将实行董事会领导下的总经理负责制,下设筹建、经营、行政、财务等部门，由董事会任命副总经理负责，各机构本着人员精练、工作高效的原则，组织各职能部门，各部门人员之间互相配合、各司其职、精诚合作、共同发展。对合资合作单位，可单独设立财务监管机构，本着合作共荣、利益共享11、风险共担的原则，团结协调各部门发挥其最大效能。公司注重人才培养和持续发展，通过学习外地区同行业的先进经验，不断的挖掘自身不足，取长补短，全面的吸取先进市场管理经验，结合自身实际，进一步综合培养新市场的开发。在丰富和完善自身发展的基础上，赶超同业市场。1.5财务计划本项目总投资23000万元人民币，资金使用计划见下表：投资估算表单位：万元序号投资项目金额备注1购买三期工程建设所用土地4000已投入资金2一期工程建设6000风险投资3二期工程建设5000风险投资+滚动投入4三期工程建设8000滚动投入合计23000资金来源及运用表单位：万元序号资金来源金额备注1企业自有资金6000资金使用范围见12、投资估算表，包括（一、二、三期）项目的建筑工程、设备购置、安装工程、流动资金及其他运营费用。2总融资额90003滚动发展资金8000合计230001.6 融资计划计划筹款9000万元人民币，借款期限为10年，项目方按实际提供资金总额的8%支付利息，每年按时返还红利，到期一次性返还本金。第二部分 项目介绍2.1 项目建设规划本项目总投资23000万元人民币，资金使用范围包括项目的建筑工程、设备购置、安装工程、流动资金及其他运营费用。本项目占地面积70070m2，建筑面积152000m2，本项目建设坚持按总体规划分步实施的原则，共分3期工程，在两年内分期建设，市场规划格局及其建设内容，前文已述。公13、司有能力凭借强大的市场营销攻略和大体量规模优势以及专业化人才优势快速占领市场，凭借大力度广告投入和完善的服务体系，迅速完成市场前期启动工作，奠定良好的可持续性的市场发展基础。该项目达效后，公司将做成当地最大的，全国知名的建材商品市场，成为行业的领先者。2.2 项目背景本项目所在地，在500公里配送服务半径内覆盖沈阳、长春、济南、石家庄、承德、保定、唐山等大中城市，通过对全市及周边的商品交易市场进行整合培育，以及与京、津、唐、江、浙等地区的商品市场对接，容易在短期内实现大面积的市场辐射，再造一个建材商品集散地，构建大型建材商品交易中心。迁安市万嘉市场建设发展有限公司建设本项目将是全市最大的建材市14、场，目前市里最大的建材市场是迁安市万嘉市场建设发展有限公司旗下的万嘉装饰建材市场，目前经营状况良好。然而，本市另一“迁安市新城丽家建材城”，占地8000-9000m2，不具备进一步拓展增容条件，迁安市万嘉市场建设发展有限公司建设本项目的核心竞争力是抢占先机，有市场基础，公司所形成的经营理念和经营目标，开发本项目产品非常具有市场竞争优势，本项目的建设应运而生。2.3 项目建设已创立的条件迁安市万嘉市场建设发展有限公司开发建设万嘉国际家居建材城项目，是迁安市政府2007年商贸流通领域的重点建设项目。本项目是在迁安市委、市政府提出建设“钢铁迁安、中等城市”，努力成为沿海经济隆起带的重要组成部分，实现15、走在全国最前列目标的号召下提出的专业市场开发建设项目，倍受市委、市政府领导重视，于2006年第十六次规划委员会议上获得论证通过，确定了此方案；2006年11月份通过迁安市国土资源局公开招标，取得了该项目用地的国有土地使用权，土地证已办理，正组织规划建设，为项目建设实施打下了坚实的基础。2.4项目实施进度项目实施进度表年份2007年2008年2009年2010年 月份内容910111212-678910-121-567-1011-121-12一期准备招聘一期建设二期准备二期建设三期准备三期建设一期售楼二期租售楼三期租售楼备注：虚箭头表示基本完成，但可能还会有些许滚入后期工作中。第三部分 市场分析16、3.1国内建筑装饰材料市场的发展历程和现状我国建筑装饰材料市场起步于八十年代后期。纵观其发展历史，大致分为三个阶段：初始发展阶段：从80年代后期到90年代前期，以独体的路边店、车库型店为典型的市场形态。聚集发展阶段：从90年代中期到90代后期，在自发形成的、无统一组织管理的建筑装饰材料交易集中地；在房地产项目集中、交通便利的城乡接合部，出现了许多有组织、有规划、以招租和物业管理为特征的招商制市场，实现了独体店向大规模的、专业化的商业集合体的转变。它为有效衔接产销、活跃市场，满足城乡消费需求，创造就业机会，增加税收，促进经济结构调整，起到了不容低估的作用。该阶段的发展和提高，主要体现在：1、市场17、数量剧增。在这期间，全国各地掀起了一股办建材、装饰材料“市场热”，各种经济力量投资兴办的各类建材装饰材料市场遍及城乡各地。2、市场单体规模越办越大。1万m2以上的市场数量越来越多，不少市场的营业面积达到5万m2、10万m2以上，有的甚至达到20万m2、50万m2。批发为主的市场规模均较大，零售为主的市场的单体规模也有达5万m2、10万m2以上。3、市场规范化水平和管理水平有了一定提高。市场开办者在基础的物业服务功能基础上，逐步强化对商户经营的管理功能和营销服务功能，使“物业服务型”市场向“管理型”市场、“营销型”市场转变。多元发展阶段：经过第二阶段的快速发展，招商制市场很快在我国建材装饰材料市18、场流通中占据了主渠道地位。据有关行业组织对部分建材装饰材料市场的统计和估算，经营面积在3000 m2以上的招商制市场，全国约有2500个；这些市场的年经营额在2000亿元人民币左右，约占全国同期装饰材料市场销售总额的三分之二左右。可以说，装饰材料流通已经替代以往的生产资料流通企业或生产企业集团的营销网络，成为我国建材装饰材料类商品流通的主导形式。经过20世纪末几年的快速发展，国内网络建材市场开始起步，从目前发展的势头看，它的潜在竞争能力会随着我国信息化水平、供应链管理应用水平的提高而日渐显现。调查也表明，从1990年起我国装饰建材市场数量迅速扩张。从数量看，发展速度为12倍，年平均增长23%。19、其中，摊位制市场发展速度为10.3倍，年平均增长21.5%；超市制市场发展速度为5倍，年平均增长25.8%。3.2招商制居饰建材市场的贡献3.2.1有助于地方特色经济的培育和发展1、“市场”实现地方资源优势在买方市场格局下，商品的出售是商品生产的先决性因素。因此，市场的建立、分销渠道的畅通，是地方资源优势可以转化为现实经济优势的一个根本前提。以广东佛山的建筑陶瓷和卫生洁具市场、南海的铝型材市场、云浮的石材市场、开平水口的水暖卫浴器材市场和顺德乐从的家具市场等，为广州、佛山一带有着数以千计的陶瓷建材厂家、南海的铝型材企业、顺德的家具家电企业、开平的水暖企业等等的发展立下汗马功劳。这种立足于生产密20、集地的“产地型”装饰建材市场，在集约销售、降低企业物流成本方面为企业开拓市场、扩大赢利空间提供了良好条件，客观上促成了地方特色经济的发展。2、“市场”创造新的优势装饰建材市场的存在和发展不仅利于地方特色经济的实现，同时还可以以独特的“市场优势”，为地方经济创造独特的发展之路。浙江南浔建材市场就创立了“市场带产业，产业兴市场”的互动发展模式。南浔市场以有形的“市场”带动生产制造加工业，并通过加工产业发展促进“市场”发展的模式，在全国装饰建材行业来说是一个典范。经过十余年的培育和建设，“市场”具有巨大的市场规模及其影响力，“市场”就演化为当地经济发展可以依赖的新的资源优势。因此，形成典型的“市场”21、与“产业”互动的发展模式。3.2.2培育了一批精于装饰建材市场经营和管理的现代企业我国装饰建材市场的发展最终要靠一大批流通企业的发展来实现。过去20多年装饰建材“市场”的发展，虽然没有明显直接促成装饰建材经营企业的快速发展，但大批中小装饰建材经营者随“市场”成长而快速壮大是有目共睹的普遍事实；以装饰建材市场管理和开发为主要职能的一些建材流通服务组织，更在市场发展中脱颖而出。高起点自建物业为特色的、拥有12家连锁家居大卖场、总营业面积达52万m2的红星美凯龙建材市场；资产超10亿元人民币、在长江三角洲广泛开展招商制市场综合开发的南京金盛等等。红星美凯龙、南京金盛这样的装饰建材市场虽然不直接经营装22、饰建材，但这些年对市场的关注和研究、与市场规律的摸索和总结，都大大增强了企业对我国装饰建材运行和管理的认知程度和把握程度，为今后条件成熟时我国装饰建材市场经营和管理的进一步发展奠定了良好的组织基础。3.3我国建材市场的未来发展趋势预测3.3.1建材装饰市场的规模国家统计局和国家经贸委首次进行的商品交易市场快速调查结果表明，目前，全国拥有以经营建筑材料及装饰材料为主的交易市场1084个，其中以批发经营为主和以零售经营为主的各有542个。江苏省有建材装饰材料市场181个，是全国拥有建材装饰材料市场最多的省；其次是山东，有84个；再次是浙江，有75个。上海在大卖场（超市）方面走在前列。3.3.2装饰23、建材市场容量预测装饰建材市场总容量预测：据中国建筑装饰协会不完全统计，2000年全国装饰工程总产值达5500亿元人民币，仅家装产值就超过3000亿元人民币。近年来，我国建筑装饰行业的总产值以20%左右的速度递增，全国家装行业总产值由1997年的700亿元人民币发展到2000年的1500亿元人民币，以每年30%的速度递增，居民住宅装修的投资超过公用建筑装饰投资。2001年全国建筑装饰工程实现总产值近6600亿元人民币，其中家庭住宅装饰工程实现总产值3600亿元人民币，建筑装饰行业实现的增加值超过汽车工业。据测算，全国新建住宅装饰工程实现产值2400亿元人民币，旧住宅装饰工程完成产值1200亿元人24、民币；公用新旧建筑装饰工程实现总产值约3000亿元人民币，其中仅旅游饭店装饰工程量就超过600亿元人民币；全年建筑装饰行业实现增加值1800多亿元人民币。根据中国建材工业经济研究会提供的报告，未来10年甚至更长一段时期内，建材工业发展速度将高于国民经济发展速度3到4个百分点，到2010年，建材工业产值预计达到12126亿元人民币，比2000年的4460亿元人民币增长5666亿元人民币，成为国民经济的重要增长点。推动建材工业发展的主要因素，包括人口增长、城市化进程的加快、国民经济的稳步发展等。其中，每年竣工十几亿m的建筑房屋，将为建材和装饰材料提供巨大市场。据专家分析，国家拉动经济增长的各项宏观25、调控政策继续发挥作用，是我国建材和装饰市场发展前景广阔的主要原因。随着国家增发国债、扩大投资的政策效应的进一步显现，我国固定资产投资在前年大幅度增长的基础上，去年继续平稳增长。前三季度，全国房地产投资同比增长21%。基本建设投资同比增长8.1% 。根据这一分析，我国建材行业在今后几年内也将会持续出现上升的趋势。首先，我国现阶段城市化发展的特性，决定了今后若干年内对建材工业产品需求将维持一个较大的总量。我国当前乃至今后一个较长时期，经济发展仍将处在一个较为特殊的时期，这就是城市化进程的时期。城市化是国民经济发展的必然结果，国民经济发展在一定时期离不开农村人口转移所产生的消费市场机遇。截至目前我国26、有688个城市，城市总人口为2.3亿，加上城镇的人口共3.8亿。我国城市人口占总人口的比重只有30%，与其他同等人均收入水平的国家相比，平均低12个百分点。今后若干年内，我国的城市化进程将会持续发展，由此将给建筑业、建材业以及建筑装饰装修业带来无限的商机，也必将给整个国民经济发展带来巨大的推动力。其次，住房制度的改革，为建筑装饰装修行业提供了巨大的发展空间。改革开放以来，我国的住宅建设稳步增长，据统计，1999年全年共建成城镇住宅5亿m2，城镇居民人均居住面积已由1978年的3.6 m2提高到1999年的9.6 m2。住宅建设经历了近20年的连续增长之后已具有相当可观的规模。现阶段住宅建设仍处27、于增量型发展时期，但是随着人民生活水平的提高和住宅制度改革的推进，住宅建设也将向数量与质量并重的新阶段发展。据建设部有关方面统计，1999年全国住宅装饰的总产值为1200亿元人民币，是1990年的40倍，年均递增45%，大体上每两年翻一番，相当于全国城镇住宅年投资总额的30%。据预测，住宅装饰装修在未来两三年内将达到2000亿元人民币到3000亿元人民币，即相当于住宅投资总额的一半左右。房改正将10倍于新建住宅的存量公房转化为城镇居民的自有财产。这批旧住宅的改造和装饰已随着产权关系的改变而启动，存量住宅装饰的总量将赶上和超过新建住宅的装饰，它为住宅装饰装修业提供了一个新的、更为广阔的市场。以上28、的数据说明了对建材的需求在不断增长，北京申奥成功更加有力的带动建材业的快速发展。3.4 项目建设的意义3.4.1符合行业当前发展趋势房地产业的迅猛发展直接带动了其关联行业的发展，除了钢筋、水泥等主要建筑材料外，围绕楼宇和家居装饰而形成的建筑装饰材料业，生活居家为背景的家居用品业紧跟房地产业发展的步伐，各地建材家居流通市场迅速成为当地政府继工业区建设、高科技和房地产之后的又一个重点引导产业。并将随着我国城市化城镇住宅市场的发展而进一步扩大。据统计，到2010年，我国城镇人均住宅面积将达到13平方米，需要每年新增3.3亿平方米。与此同时，如果按城市化率每年增长1.2%、人口自然增长率每年增长9左右29、，人均居住面积达到8平方米计算，到2010年，满足新增城市人口新建的住宅面积达到3.27亿平方米。可见未来10年中国住宅市场快速增长的规模还将持续。对于我国建筑装饰材料及家居市场来说，国务院经济体制改革办公室产业与市场体制司张春生博士这样认为：目前现行以建材家居综合市场为主体、辅助于仓储式超市直销和低档一条街的经营格局，在未来510年内，将逐渐过渡到以城郊结合部的综合市场和仓储超市为主的流通渠道，同时辅助于居住社区的自选式超市。而建材市场的经营模式则会形成以传统综合市场摊位制经营，仓储式超市经营和集约化混合经营等三种模式共存，并逐渐向后者发展。本项目就是在这种形势下，顺应时代潮流和国家发展建设30、需要提出的。这是我们审时度势，决心开发这个项目的时代背景和基本出发点。3.4.2产生巨大的经济效益和社会效益项目建成达产后，将会产生巨大的经济效益和社会效益，有力的促进当地经济发展和社会发展，随着“钢铁迁安、中等城市”建设的不断深入，市委、市政府对商贸流通业高度重视，提出了大力发展流通业的目标，物流和专业市场建设将成为迁安市经济建设中又一支柱型产业。该项目的建设，既符合迁安城市发展、建设专业建材市场以发展商贸流通业的需要，又能够满足迁安市及周边县（市）区人民日益增长的消费需求。有利于促进调整优化地区产业结构，提高当地资源的利用率，改善经济环境。项目建成后能安排部分劳动力，扩大就业门路，增加居民31、收入，形成规模经济，满足市场需求，加快公司的快速发展。第四部分 竞争分析 4.1 竞争环境一般来说，市场的竞争环境可以分为四种形式，即完全垄断、寡头垄断、垄断竞争和完全竞争。垄断竞争是指为数众多的企业同时在生产相似的但略有差别的产品，市场上有很多买者和卖者，各企业把其他企业的产品价格作为既定的参考，同时，企业进出该行业相对比较容易。根据该市场的特征判断，该项目市场属于垄断竞争市场，该项目的竞争环境初步形成，竞争者数量不多，存在差异性，企业进入该行业相对比较容易。4.2 竞争分析（SWOT分析）4.2.1竞争优势（strengths）本项目是当地目前最大的建材市场，具有规模效应；城市经济发展形势32、良好；当地人民群众具有较强购买能力，对提高居住水平的欲求强烈；有市场开发经验；项目一旦建成后，能滚动自我发展。万嘉国际家居建材城，是迁安市政府2007年商贸流通领域重点建设项目，获得了市委、市政府的大力支持，享受一系列相关优惠政策。项目所在地基础设施齐备，完全可以满足项目需要，有明显的竞争力。4.2.2劣势（weaknesses）目前小市场还没有形成规模效应，大市场正在筹建中，相对于全国来说，市场影响力还不大。目前缺少部分建设资金。本地专业人才不充裕，可能需要跨区域引进人才。4.2.3机会（opportunities）巨大的、不断增长的市场需求。当地目前还没有同规模建材市场；其他建材市场因为规33、模较小，竞争力还不强。4.2.4风险（threats）其他同类型企业可能会通过增加投资、扩大规模，率先展开竞争。国外同类型企业有可能进入国内，分抢市场。4.3 结论总结前面的竞争分析，凭借综合优势，加上巨大的市场机会，我们的项目一定能够在市场竞争中胜出。第五部分 营销战略市场营销是企业的核心竞争力，只有先进的营销理念才能创造先进的市场营销业绩，要想在市场经营中立于不败之地并不断壮大，必须合理运用市场营销组合策略。中国加入WTO之后，行业竞争更加激烈，面对国际、国内竞争对手的挑战，我们会尽快更新观念，树立市场的导向意识，加强市场营销管理，用先进的营销理念创造先进的市场业绩。5.1市场的营销策略分34、析在市场活动中，市场的投资兴办者和市场的使用者构成“营销者顾客”关系。市场的使用者分两类主体：售卖者和购买者，当然他们之间构成另一层面的“营销者顾客”关系。 市场的使用者不管是其中的售卖者还是购买者，他们在市场的投资兴办者市场的营销者所提供的“适宜的场所”相遇、发生交易、实现各自的目的。由于使用了这种“适宜的场所”得到了“交易的便利”而向市场的营销者付费（租赁费、市场管理费及其他费用）。可见，“适宜的场所”是市场的营销重点，而“交易便利”则是顾客价值之所在，也是市场的营销核心。因此，如何汇集市场交易，如何降低市场上的售卖者和购买者之间的交易成本，是市场的营销管理者必须考虑的头等大事，因为这是顾35、客的核心价值和利益所在。具体而言，以下方面体现着售卖者和购买者的利益，决定着能否汇集足够的交易和交易成本的大小，是市场营销的主要方面。合适的地点：要求市场的营销者在投资建设市场时广泛研究，科学选址。项目所在地交通便利，信息灵通，区位优势极其明显。合适的时间：要求市场的营销者确定合适的开市时间。随着项目所在地经济的进一步深耕挖潜，房地产业经济高歌猛进，商业地产一枝独秀，关联产业发展迅猛，旅游经济即将兴起，项目承办单位面临新的增长点。合适的设施：要求市场的营销者提供适当的附加设施，方便交易。配套设施完备，交通条件良好，基础设施齐全，为市场的腾飞发展创造了良好的先决条件。良好的秩序：要求市场的营销者36、加强管理，建立良好的市场秩序。项目承办单位的管理者确立了管理出效益，管理树形象的发展思路，建立了一整套的管理体系。良好的形象：要求市场的营销者重视市场的形象建设，建立美誉度。项目承办单位的管理者经过多年的市场运营，已经建立了较好的市场形象，培育了“万嘉”品牌，在当地居民和建筑企业中赢得了良好的口碑。良好的知名度：要求市场的营销者重视市场的宣传，扩大影响，提高知名度。项目承办单位在当地知名度极高，近几年公司以强大的社会责任心参与众多公益活动，以及大力度广告投入，知名度远播域外。适度的规模：要求市场的营销者注重研究和分析，搞好发展规划。从整个项目规划来看，本项目的建成必将以其较大的规模成为当地市场37、中的龙头企业。低廉的费用：要求市场的营销者适度收费。重视市场使用者的经济利益。在项目起步阶段，项目承办单位采取了低租金、低管理费、高额广告投入的政策以吸引广大投资经营者入驻，以低运营成本完成养商期建设。政策的导向：以当地政府建设国家卫生城市、园林城市为契机，在政府政策导向和支持下，整合零散销售网点，形成规范规模型经营模式，创造规模效益。5.2市场总体营销策略企业将根据4P营销理论制定市场的营销策略组合。4P指的是PRODUCT(产品)，PRICE（价格）、PLACE（渠道）、 PROMOTION（促销）四个英文单词。4P营销理论诞生以来在营销界产生了巨大影响，成为现代企业被广泛采用经典营销模式38、。根据4P营销理论我们制定营销策略如下：市场的营销和一般的产品营销不同，市场的营销不需要考虑分销渠道决策方面的任务。本项目建成后，采取租售相结合的营销模式。5.3市场销售目标定位本项目将通过明确战略方向，对现有业务的整合、提升、发掘、培育，逐步实现目标战略。迁安市区现有建材装修相关门店500余家，仅在我公司登记备案准备入驻商户达200余家，其中德尔、超王曲线、立邦漆、多乐士、欧派、惠达等多家国际国内知名品牌有意将地区总代理设在新市场内。打造规模型专业市场，整合全市装饰建材企业，既符合城市发展规划，又满足商户入驻、商务交流和消费需求的需要。同时为本项目的进一步运营打下良好的营销基础。本建材市场经39、营辐射区域定位是立足河北、面向华北、辐射东北，项目自设计开始即考虑了远期发展规划。该项目由北京甲级资质设计院新纪元建筑工程设计有限公司设计，设计公司组织了全国知名的资深设计师进行规划设计，项目分三期建设，从整体布局到单体建筑做到了统一规划，同时兼顾周边可利用的土地资源，区域内形成了整体商业氛围，为市场高标准定位、发展打下了基础。5.4 营销计划项目承办单位将从宏观经济环境、竞争者状况、目标市场的变化等方面进行综合分析与评价，对市场做出准确预测，从而制定出确实可行的营销策略，这是实现企业目标的保证。目前虽然我们的产品具有一定的竞争优势，但是要稳妥地实现预定的目标还必须从长远考虑，利用所得到的准确40、信息去分析预测将来的市场情况，科学合理地做出市场营销策略。围绕企业的总目标，市场部门会重视营销战术的应用，制定详细的营销计划，利用不同的渠道和方式来保证公司总体目标的实现。企业营销人员具有从事多年的营销工作经验，大专以上学历，思维敏捷，有良好的市场分析能力和开拓能力。公司要求营销人员随时掌握市场情况及动态，及时反馈市场信息，提出合理化建议，以良好的心态对待每一件事情。企业营销活动实行科学管理，建设成具有本企业特点的功能网络体系。企业将建立自己的网站，通过国际互联网宣传自己的产品，树立企业自身形象，扩大营销范围，在网络上以高素质人才管理和培养为主线，以区域和用户公布为附线，建立高效科学营销网络。41、5.5 产品策略在现代营销管理的分析框架中，能够提供给顾客（市场），满足其需要和欲望的任何事物都构成产品的范围。而且围绕某种核心利益（价值），产品还是一个呈现层次性并具有扩展性的“产品的整体”概念。在市场所提供的“产品”中，其核心产品价值是“交易便利，成本低廉”，其形式产品是“合适的地点”、“合适的时间”、“合适的设施”，其扩展产品（附加产品）是“良好的秩序”、“良好的形象”、“良好的服务”、“良好的知名度”等等一应俱全。从技术层面对建材生产企业，给予大力支持和奖励资助，帮助建材生产企业实现提高产品附加值，取得双赢的良好效果。因此，本项目成功实施，将在项目地具有十分重要的作用和广阔的发展前景。42、5.6 定价策略价格是市场营销组合因素中十分敏感而又难以控制的因素，它直接关系着市场对产品的接受程度，影响着市场需求和企业利润的多少，在市场的营销管理中，价格策略表现为各种形式的收费，包括租赁费、管理费以及各种有偿性服务的收费决策。在市场收费中，有些收费属税费和行政性规费，除去这一块以后的其他收费则属于市场的营销者价格决策的范畴。在价格方面，本项目的经营管理团队认为在具备产品优势便利的交通道路适合运输货物的大型车辆行驶的基础上，可以最大限度降低运输成本；同时低价格可以抑制当前潜在的竞争者。因此，我们将采取销售增长最大化定价原则，出租价位相对其他市场价格稍低，而且在付款方式上，尽量采取折扣优惠。43、可采取相应的优惠，充分调动承租户的交费积极性，使资金快速回笼，为进一步扩大规模提供资金保证。本项目应按照“市场导向定价法”原则进行产品定价，正确把握产品市场定位，制定合理的产品价格，实施物质与精神相结合的激励机制，以期用质优价廉的建材产品满足顾客需求。5.7 销售策略现代营销不仅仅局限于好的产品，把价格定得吸引人，更要通过有力的促销和广告宣传策略，树立公司品牌形象。公司将通过以下途径进行广告宣传和促销活动，达到迅速提升品牌形象，增加客户认知度的目的。市场的促销方式很多，企业将重点在各大传统媒体投放广告进行产品宣传, 利用一切可利用的宣传方式，如新闻发布、电视广告、宣传片，专题片、广播、街牌、传44、单，宣传册、宣传车等，进行有层次的宣传。先地域性局部推广，再做全国范围的推广。公司将不断增加促销预算，在提高知名度和美誉度上下功夫。1、通过印制精美的宣传画册直接到生产厂家进行招商宣传；2、选择专业性报刊、杂志和地方性主要报刊、杂志上刊登广告；3、利用互联网进行宣传，如专业性网站及网络推广；公司将建立网站，登录产品资料、公司介绍等信息，并利用知名搜索引擎加大宣传力度。还将利用相关行业比较有影响力的网站，以新闻稿的形式大力宣传，同时登陆公司的产品和公司介绍，以扩大品牌的知名度和影响力。4、通过软广告（如商城介绍、专题采访等）增加本建材装饰市场宣传的机会，树立品牌形象。5、参加全国或国际性质的博览45、会、展览会等等大型展览活动，吸引经销商，发展代理商，促进销售。第六部分 管理团队6.1 组织机构企业需建立一整套切实可行的科学化、标准化的规章制度、奖惩制度，并且严格执行，做到由规章制度来管理，使企业组织得以良好的运作，这是培养一只高效、团结、稳定、创新的队伍。有了高效的职工队伍，企业才有生命力，才会健康成长，要培养这样的队伍，企业领导最关键，因此，在人才选拔时，就要对其认真全面考察，做到人员要精干、分工要明确，要开拓、要求实、要高效。公司将实行董事会领导下的总经理负责制，组织机构本着精简、高效的原则，参照国内外同行业先进经验，设置相应的组织机构。组织机构图董事会董事长兼总经理筹建副总经理工程46、指挥部现场管理部经营副总经理销售部招商部物业部公关部行政副总经理人力资源部综合办公室档案管理室财务副总经理会计出纳统计按照公司架构图，公司的重大决策由董事会做出，总经理负责公司的日常经营管理，各部门副总经理对总经理负责，并负责部门内的日常事务。采用职能式的组织形式，结构简单，领导关系明确，责权清晰，反应灵敏，指挥统一灵活。这种组织形式对公司的管理层的要求较高，要求他们要懂得多种专业知识，能亲自处理财务、营销等方面的复杂问题。6.2 主要管理人员简介董事长兼总经理：贾萧贾萧，男，1971年12月生；汉族，大专；1992年9月2001年8月中国农业银行迁安市支行，任职员、信贷员；1999年9月2047、02年7月毕业于中共河北省省委党校函授学院，经济管理专业毕业；2001年8月至今，组建迁安市万通商贸有限公司任企业法人兼董事长；2006年5月至今，任迁安市万嘉市场建设发展有限公司企业法人兼董事长；筹建副总经理：郎远郎远，1970年9月25日生，汉族，大本，高级工程师；1991年7月毕业于河北理工大学，工民建专业；1991年1996年，任迁安造纸厂筹建部主任；1996年2006年5月，任迁安市建设局监理公司总工；2006年8月至今，任迁安市万嘉市场建设发展有限公司筹建副总。行政副总经理：王占河王占河，男，1945年9月生；1964年2月1978年2月，中国人民解放军8341部队中共中央警卫团，48、任战士、班长、排长、区所长；1978年3月1992年2月，转到迁安民政局工作任股长、副局长；2004年3月至今，在万嘉原市场及现万嘉市场建设发展有限公司任行政副总经理。财务副总经理：王树娟王树娟，1971年1月5日生，汉族，大专；1989年9月2006年4月，中国农业银行迁安支行，职员；1999年9月2002年7月，中共河北省委党校函授学院，经济管理专业毕业；2006年5月至今，迁安市万嘉市场建设发展有限公司财务总监。经营副总经理：刘书彤刘书彤：男，1975年11月生，党员，本科学历。1994年9月1998年7月毕业于燕山大学，经济管理系工业外贸专业；1998年12月2004年1月，在河北省迁49、安市对外经济贸易有限责任公司任职员，办公室主任；2004年1月2006年8月在迁安奥特建设有限公司任办公室主任，行政部付经理；2006年9月至今，在迁安市万嘉市场建设发展有限公司任副总经理。办公室主任：马玉波马玉波，男，生于1976年9月，大专学历，2001年毕业于哈尔滨理工大学工业自动化专业，2001年9月2003年6月，在唐山市三明冶金公司曾任岗位工、管理员、车间主任；2003年6月2004年5月，在迁安轧一钢厂炼铁车间工作；2004年6月至今，在迁安市万嘉市场建设发展有限公司任办公室主任。6.3 管理层工作职责按组织框架图，公司核心管理层的工作职责如下：总经理：主持公司的日常生产经营管理50、，组织实施董事会决议，并将实施情况向董事会报告；组织实施公司年度经营计划和投资方案；拟定设置、调整或撤销公司内部管理机构的具体方案；拟订公司的基本管理制度；制定公司的具体规章；提请聘任或解聘公司副总经理；聘任或解聘除应由董事会聘任或解聘以外的管理人员和工作人员；依有关规章制度决定对公司职工的奖惩、升级、加薪及辞退；在职责范围内，对外代表公司处理业务；董事会授权的其他事项。副总经理：对总经理负责，领导所属各部门做好管理工作，协调所属各部门关系，有权对公司的日常问题做出决定，重大问题向总经理汇报，在总经理缺席时，有权代表公司接待客户和处理所分管业务事宜，按组织框架图，各分管副总经理具体职责如下：经51、营副总经理：制定年度营销目标计划；建立和完善营销信息收集、处理、交流及保密系统；对消费者购买心理和行为的调查；对竞争品牌产品的性能、价格、促销手段等资料的收集、整理和分析；对竞争品牌广告策略、竞争手段的分析；做出销售预测，提出未来市场的分析、发展方向和规划；制定产品企划策略；制定价格及规划及各阶段实施目标。筹建副总经理：行使对工程现场的管理权限，并承担执行公司规章制度、管理规程及工作指令的义务；合理地组织项目筹建的全过程、综合平衡能力、科学地制定和执行作业计划、加强安全生产教育、开展积极地调度工作，以实现用最小的合理投入达到最大产出之管理目的，对所承担的工作负责。财务副总经理：负责财务管理，为52、总经理提供精确的财务数据和准确的财务分析。管理日常会计工作，现金流和成本控制等；负责编制年、季、月度财务成本计划、各项费用计划、资金收支计划，并督促实施；负责推行全面经济核算，建立健全组织、指标、核算、结算、分析五个体系，确保公司利润计划的实现；负责组织制定、修订技术经济定额、费用限额、内部核算价格，并检查执行情况，做好财务、统计资料的收集、整理、归类、汇编工作；严格执行成本管理条例和会计人员规则，认真审查报销单据等。行政副总经理：负责公司行政事务的处理，企业的实际管理，制订企业管理制度。负责员工的招聘、录用、绩效考核和培训等；根据公司各部门情况，实施相应的激励机制。负责公司的产品宣传、活动策53、划、品牌策划等。6.4 人力资源规划人才是新经济时代的财富之源。新经济时代企业之间的竞争，说到底，就是人才的竞争，谁拥有人才，谁就拥有财富。公司奉行人本主义企业文化，以实现员工价值最大化为人力资源管理的目标。公司将对管理层及关键人员采取目标年薪制，确保此部分人员长期为公司服务，同时企业对全体员工提供劳动保障，使员工安心工作。1、建立人才储备机制，公司将建立一个拥有业务开发、财务管理等多方面人才的人才库，以备在公司快速发展时期能提供足够的人力资源支持。2、建立科学的人才智力、时间结构，创造崭新的人才空间，实现人才互补效应。3、建立公开、公平、公正的绩效考评体系与合理的薪酬制度。4、推行员工业绩与54、薪金挂钩制度，激发员工的积极性，构建利益共同体，从而增强公司发展的动力。5、导入竞争机制，实行定期考评，充分调动员工的积极性和发挥他们的创造性。6.5公司管理机制管理原则以规范化管理为原则，从管理层到员工都以制度作为行动指南和准则，制定各项必要的规章制度和操作流程，并在实践中不断完善。为保障规范化、制度化管理，公司正在完善组织结构，建立健全有效部门职能机构，且有相当的专业能力，保证公司沿规范化、制度化的轨道发展。1、秉承人性化管理思路，以人为本，创建“诚实/为人/创业，互信/进步/双赢”的企业文化氛围。2、创建学习型组织。鼓励素质的提高和工作中的创新，为员工的学习创建良好的条件。3、内部管理制55、度化。严格内部工作流程，明确各岗位的职责，各司其职、各负其责，避免出现管理空白和职能重叠。4、优化管理团队。建立完善的绩效考核制度和能上能下的人事任免制度，任人唯贤，保证有能力、有责任感人员的发现和重用。资金管理资金是企业的血液，是搞好企业管理的关键环节。在资金管理上，公司把提高效率、降低资金占用、加快资金周转作为资金管理的重点，贯穿于经营的每一个环节，卡紧“两头”，管好中间，突出抓成本控制和销售两大关口，开源节流。1、严把物资购销合同关 供销、财务、企管等部门对物资购销合同层层把关，合同必须明确物资的购销价格、结算方式、付款方式等。重大合同须通过公开的招标和竞标活动，层层把关，逐级筛选，确保56、购销业务的公正、公开、透明。2、严格资金使用计划，做到“三保” “三保”即保生产、保安全、保技术的先进性。时刻本着该花的钱一分钱也不能省，不该花的钱一分钱也不浪费，比如对招待费、通讯费等开支从严控制。3、严肃财经纪律纪检、审计部门对财务账目定期检查审计，严肃财经纪律。要求财务人员做到“五要”：一要严字当头，严把公司制度关；二要反馈信息，积极参与经营决策；三要搞好财务监督，堵塞漏洞；四要管好资金，把钱用到刀刃上；五要钻研业务，提高工作水平。安全管理公司将根据国家有关规定制定严格的安全生产操作规程，严格搞好劳动保护工作，按时发放劳动保护用品，确保操作工人人身安全，认真贯彻执行安全第一，预防为主的方57、针。公司按照消防管理办法等有关规定，制定严格的消防制度，确定专人负责消防和安全保卫工作，配备灭火机、消防桶等消防设备。6.6 人员配置构成公司大概需要人员60人（经理、员工），各部门的员工构成如下：员工构成表部 门具 体 安 排数量总经理办公室董事长兼总经理1人1财务副总经理1人、统计1人、会计1人、出纳1人4行政副总经理1人、人事部2人、办公室2人、档案管理室1人5经营副总经理1人、销售部10人、招商部10人、物业部20人、公关部2人43筹建副总经理1人、工程指挥部3人、现场管理部2人6合 计60公司每月对所有员工进行一次绩效评估，人事部根据各部门的要求，制定每年的员工招聘计划并实施招聘。员58、工录用后，按劳动法要求，全部签订劳动合同，参加社会保险或购买必要的商业保险，把企业建设成为员工成长的乐园。6.7 薪酬计划公司计划在人员录用方面本着高素质、高效率的原则，具体薪酬标准为：总经理1人，12万元/年人；副总经理4人，5万元/年人；工程指挥部及现场管理部5人，3万元/年人；会计1人，2.5万元/年人；销售部、招商部、公关部、出纳、统计等24人，2万元/年人；物业部、人事部、办公室、档案管理室等25人，1.5万元/年人。第七部分 项目建设地及投资环境7.1 地理位置及人口迁安市位于河北省东北部，燕山南麓，滦河岸边。地处东经118度26分至118度55分，北纬39度51分至40度15分之59、间。东西跨度39公里，南北纵距45公里。全市总面积1208平方公里，总人口71.8万。迁安地处环京津一级经济开发区内，地理位置优越，交通运输便利。北倚燕山、南望渤海、东连东三省、西临京津唐。分别距北京、天津195公里。距离三大港口京唐港80公里、秦皇岛港75公里、天津新港120公里。距首都机场195公里、天津机场160公里、山海关机场100公里。均有高速公路连接。500公里配送服务半径以内覆盖沈阳、长春、济南、石家庄等大中城市。7.2气候状况迁安市位于河北省东北部，燕山南麓，滦河岸边,是典型的半山区市。该市地处东经118度26分至118度55分，北纬39度51分至40度15分之间。东西跨度3960、公里，南北纵距45公里。属暖温带、半湿润季风性气候。全年平均气温11.5度。全年降水量711.9毫米。全年日照2292.5小时，无霜期198天。7.3资源状况旅游资源旅游资源丰富，开发前景广阔。迁安是河北省26个发展旅游重点县（市）之一。境内已具备开发价值的旅游资源多达20余处，其中，世界文化遗产1处（长城），省级文物重点保护单位4处(长城、爪村旧石器时代遗址、安新庄新石器时代遗址、建昌营封山寺商周时代遗址)。建有4个旅游风景区，白羊峪、龙山两个旅游区被列为省级旅游区，新开发的红峪山庄长城溶洞景区正在建设之中，这里发现了北方最大的溶洞群，已开发4万m2，拥有钟乳石、石笋、地下暗河等多种景观。拥61、有河北省第一家县级综合性博物馆(建于1992年)，馆内收藏文物5000件，其中古菱齿象骨化石（高3.85米、长7.5米，距今约1.2万年），其高大和完整程度，目前在国内同一种类象骨化石中首屈一指。有万里长城中唯一的1.5公里大理石长城，堪称长城绝景。矿产资源现已探明的矿藏有铁、铜、镁、金和石灰石、白云石、膨润土等20多种。其中铁矿资源储量达27.2亿吨，年生产矿石3600万吨，年产铁精粉1200万吨,连续14年位居全国县级地方铁矿之首。石灰石资源储量4亿多吨，白云石、花岗岩、大理石储量均在1.5亿吨以上。动植物资源 现已发现的动植物资源400多种。其中，“京东板栗”产于此地，驰名中外；花生、甘62、薯常年产量居全省第二位，是全省甘薯发展重点县；是全国瘦肉型猪生产基地和京东干鲜果品主要产地之一。水资源境内有滦河、青龙河、沙河等16条河流，水资源总量达到3.72亿立方米。7.4基础设施状况全市公路通车里程达到2144公里，境内有大秦线、京哈线、迁曹铁路，迁北货站项目已经开工建设，交通体系日趋完善，实现了村村通油路。全市固定电话使用量达到17.8万户，移动电话使用量达到11万户，固定电话普及率达到23部/百人，移动电话普及率达到16部/百人；电信、电力设施日益完善。全市有5座220千伏变电站、15座110千伏变电站，已形成以220千伏变电站和110千伏变电站为中心，35千伏变电站为骨架，61063、千伏线路为网络，覆盖全市的供电系统，供电能力达到21.6亿千伏安。总投资9.7亿元的16万千瓦热电联产项目已开工建设，供电能力明显提高。坚定不移地实施城镇化战略，加快建设中等城市。“十五”期间，我市累计投入资金50亿元，实施了人民广场、钢城大桥及钢城路、城市集中供热、管道燃气等城市建设工程，城市面貌焕然一新，南部新市区已初步形成，基本形成了“一河两区”的中等城市格局，建成区面积扩展到23平方公里，比“九五”末增加15.2平方公里，城区人口达到18万人，2004年获得了省政府授予的“省级环保模范城”、“省级园林城”荣誉称号和“河北省人居环境奖”，并成为河北省第一个国家卫生城市。城镇化水平达到了464、9.4%。杨店子、野鸡坨、沙河驿3个小城镇被列为全省百镇工程试点镇，建昌营镇、迁安镇被确定为全省小城镇建设重点镇。市区自来水普及率达到80，自来水供水能力万吨/日，污水处理万吨/日。市区面积达到7.8平方公里，城区人口达到7.2万人。统一供热面积达到55万平方米，绿化覆盖率达到30。一座现代化的小城市已初具雏形。7.5经济状况“十五”期间，迁安市始终坚持发展第一要务，全面贯彻落实科学发展观，围绕“钢铁迁安、中等城市”宏伟目标，以项目建设为重点，坚定不移地实施“工业化、城镇化、民营化”三大主体战略，国民经济和社会事业实现了跨越式发展。连续三年位居河北省综合经济实力首强县（市），2005年居“全国65、最发达百强县（市）”第37位，居“全国县域经济基本竞争力”第33位，提前三年实现进军全国50强的奋斗目标。一、坚定不移地实施工业化战略，加快建设钢铁迁安。一是全面加强与首钢的合作。认真贯彻“依托首钢、服务首钢、发展迁安”的方针，全力支持首钢迁钢基地建设。到2006年底，首钢400万吨钢联、110万吨焦化项目已全部投产。二是抓好地毯、服装、包装等支柱产业的技术改造。5年来，我市累计投资31.2亿元，实施了158个重点技改项目。全市形成了1380万平方英尺地毯、360万件服装、300万吨水泥、20万吨纸及纸制品、20万吨尿素和20万吨甲醇的生产能力。二、坚定不移的实施民营化战略，不断增强经济发展活66、力。市财政直接和间接投入资金4亿多元，强力推进以产权制度改革为主的企业改革，实现了国退民进，民营经济迅速发展壮大，激发了经济发展的活力，民营企业累计达到4.3万户。坚持域外就是外的方针，不断加快双向开放步伐。五年间，共批准兴建三资企业10家，累计引进外资5882万美元，累计引进省外资金67亿元；有26家企业获得自营进出口权，累计出口创汇2.3亿美元。三、坚持统筹城乡发展，切实做好“三农”工作。一是不断调整农业经济结构。以实施农业“四大工程”和扶持龙头企业发展为重点，累计投资27.4亿元，实施了152个农业重点项目，新增10万亩菜篮子、10.5万亩绿色食品基地，各种苗木栽植面积达到1.1万亩，花67、卉面积达到5200亩。总投资2.4亿元的三元乳业项目一期工程竣工投产，鑫利公司等5家企业被认定为唐山市级农业产业化龙头企业，甘薯、肉鸡、奶（肉）牛等六条龙型经济初具规模。二是加快社会主义文明生态村建设。按照“公共财政向农村倾斜、基础设施向农村延伸、城市文明向农村辐射、社会保障向农村覆盖”的思路，以创建社会主义文明生态村作为“三农”工作的总抓手，在全市534个村中开展了创建活动，农村生产生活条件得到改善。三是实施了一批惠农工程。认真落实各项惠农政策，在全省率先免征农业税，实施了新型农村合作医疗制度、转移农村劳动力、建立失地农民养老保障制度、村村通油路、村村通自来水、村村通有线电视等“十大惠农工程68、”，广大农民充分享受了发展改革的成果。7.6投资环境城市性质：全市以政治、经济、文化、科技、信息、教育为中心，以发展二、三产业为主，形成具有山水城市特色的中等园林城市。总体规划功能布局结构为分散和集中相结合的小分散、大集中的布局结构形式，即居住区、工业区、公共设施区集中布置，如公共设施主要沿燕山大路、兴安大街布置，工业区主要集中在市区东部和东南部，居住区则围绕公共设施区展开布置。规划道路结构为方格网状和放射状相结合的结构形式，充分利用现状条件，既节约城建投资、保证道路畅通，又创造独特的城市景观。按照规划，迁安市新建了行政中心、锦江宾馆、电力大厦、人民广场、黄台湖等一大批标志性建筑，形成了以燕山69、大路和兴安大街两条城市主干道为城市轴线、高低错落的现代建筑，反映了迁安市区的总体建筑水平。为满足城市发展需要，迁安已先后建成常青、燕春、青杨、兴安、兴盛、明珠、广场馨园、颐秀园、帝景豪庭、金水豪庭、怡景嘉园、福盛花苑、绿色家园及房管局开发经济适用房小区等高标准住宅小区，城市人均居住水平达到22平方米。博物馆、体育场、文化广场以及在建的兴安大街商业广场等文化、体育设施，为市民提供了良好的文化和体育活动场所，体现了较浓厚的文化气息。城市公园、街头绿地和已初步改造的三里河带状绿化，不但为市民提供了游憩场所，而且对改善城市景观和城市环境起到了较大作用。“环山临水、三轴（3条景观轴）四场（4个广场）、五70、区（5个风貌特色区）两带（2条绿化景观带）”，为迁安市区景观结构总框架。围绕京津打造环渤海都市圈，建设环渤海经济隆起带的经济发展新机遇，是继八十年代珠三角、九十年代浦东经济腾飞后又一个新的战略性发展目标，这给迁安市经济社会注入了新的活力，勤劳淳朴的迁安市人民正以满腔的热情真诚欢迎国内外各界朋友、有识之士前来观光、考察、投资兴业，进行广泛的交流与合作，共谋发展，携手共进，共创美好的明天。第八部分 财务分析8.1财务管理为加强公司的财务管理，发挥财务管理在公司经营管理和提高经济效益中的作用，特制定本规则。1. 财务职能l 认真贯彻执行国家有关财务管理制度。l 建立健全财务管理的各种规章制度，编制财71、务计划，加强经营核算管理，反映、分析财务计划的执行情况，检查监督财务纪律。l 积极为经营管理服务，促进公司取得较好的经济效益。l 厉行节约，合理使用资金。l 合理分配公司收入，及时完成需要上缴的税收及管理费用。l 对有关机构和财政、税务、银行部门了解，检查财务工作，主动提供有关资料，如实反映情况。l 完成公司交给的其他工作。2. 财务部成员财务部由总会计师、会计、出纳、审计人员组成。总会计师、会计、出纳、审计人员按国家有关法律和规定标准执行岗位责任。8.2 项目计算期项目合作期为10年，建设期为2年，我们根据目标客户和相关行业情况，对项目的财务核算以10年为计算期。8.3 成本估算按照现行建筑72、企业财务会计制度的规定进行成本估算，详见项目建设投资及成本费用总估算表。项目建设投资及成本费用总估算表 单位：万元人民币序号年份项目第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年1项目建设投资10000130001.1土地购置40001.1设计费4001.3工程建设5600（一期）5000（二期）8000（三期）2办公设备费（车）1202525252525252525253办公费用（租售楼）5010050505050505050504广告费用2005001001001001001001001001005工资福利费用135148.5163.35179.69197.65217.4273、239.16263.08289.38318.326销售税金10001604821.65543.82268.20295.02301.12356.97392.67431.936.1售楼税金100015006003006.2租赁税金104221.65243.82268.20295.02301.12356.97392.67431.937储备土地租赁费3008储备土地购买费8000总计1180523377.51160898.51640.85687.44715.28795.05857.05925.25销售收入估算表单位:万元序号项目建设期达产期第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年74、1一期工程收入（售楼）1000060002二期工程收入2.1售楼收入45002.2租赁收入8008809681064.801171.281288.411417.251558.971714.873三期工程收入3.1售楼收入4500600030003.2租赁收入825907.5998.251098.081027.881328.671461.541607.70售楼收入小计100001500060003000租赁收入小计80017051875.52063.052269.362316.292745.923020.513322.574小市场收入（净利润）260286314.6346.06380.6741875、.73460.61506.67557.33613.07合计10260160868019.65221.562443.722688.092776.93252.593577.843935.64损益估算表单位：万元人民币 项 目第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年销售收入10260160868019.65221.562443.722688.092776.93252.593577.843935.64成本费用1080521773.5338.35354.69372.65392.42414.16438.08464.38493.32销售税金及附加10001604821.65543.8276、268.20295.02301.12356.97392.67431.93毛利润-1545-7291.56859.64323.051802.872000.652061.622457.542720.793010.39营业外利润0000000000营业利润-1545-7291.56859.64323.051802.872000.652061.622457.542720.793010.39利润总额-1545-7291.56859.64323.051802.872000.652061.622457.542720.793010.39回报投资商1350135013501350135013501350135077、净利润-1545-7291.55509.62973.05452.87650.65711.621107.541370.791660.39累计未分配净利润-1545-8836.5-3326.9-353.8599.02749.671461.292568.833939.625600.01现金流量估算表单位：万元人民币 序号项 目第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年1现金流入10260160868019.65221.562443.722688.092776.93252.593577.843935.641.1销售收入10260160868019.65221.562443.722678、88.092776.93252.593577.843935.641.2回收固定资产余值1.3回收流动资金2现金流出1180523377.51160898.51640.85687.44715.28795.05857.05925.252.1经营成本1080521773.5338.35354.69372.65392.42414.16438.08464.38493.322.2流动资金投资2.3销售税金及附加10001604821.65543.82268.20295.02301.12356.97392.67431.933税后净现金流量-1545-7291.56859.64323.051802.8720079、0.652061.622457.542720.793010.394累计净现金流量-1545-8836.5-1976.92346.154149.026149.678211.2910668.8313389.6216400.015折现系数(i=12%)0.89290.79720.71180.63550.56740.50660.45230.40390.36060.3220净现金流量-1379.53-7044.464882.662747.301022.951013.53932.47992.60981.12969.35累计净现金流现值-1379.53-8423.99-3541.33-794.03228.980、21242.452174.923167.524148.645117.99项目财务内部收益率=51.95%累计净现值(i=12%)=5117.99万元投资回收期=4.78年8.4 项目收益及预测通过“销售收入预测表”、 “损益估算表”及“现金流量估算表”得知，项目期内收入总额58261.94万元，项目计算期内，累计净现金流量达5117.99万元。8.5 财务指标汇总财务指标汇总表序号名称财务指标单位1总投资额23000万元2总融资额9000万元3融资年限10年4固定回报率15%5总销售收入58261.94万元6总成本费用41861.93万元7投资回报10800万元8净利润5600.01万元9销售81、利润率9.6%10投资利润率24.35%11内部收益率51.95%11投资回收期4.78年8.6 清偿能力分析项目建成后，在除去各种成本及回报投资商后，还余有5600.01万元，这表明本项目的净资产可以抵补负债，企业具有较强的清偿能力。8.7 综合评价通过对财务方面的分析，证明本项目的经济效益和财务结果是令人满意的，说明该项目风险小，具有较好的经济效益及较强的清偿能力，该项目从财务上是可行的。我们认为投资于该项目，是一件非常理想的投资活动。第九部分 风险及对策 9.1 政策风险本项目是国家大力支持和重点鼓励的经营项目，并相应出台了相关政策，努力创造良好宽松的管理环境，但不能排除将来可能出现的国82、家出于对加强市场监督和引导或其他现实需要，比如对产业规模的要求的宏观调控。若国家产业政策进行调整，或做出限制行业发展的规划，可能对公司的发展造成一定的影响。相应对策公司将加强对国家宏观政策的分析与预测，加强与国家各有关部门的沟通，把握政策导向，增强公司应变能力，及时根据国家的政策导向对公司的经营方向和经营重点进行调整。9.2经营管理风险随着本次投资的进行，公司的规模不断扩大，可能会因公司发展模式、管理制度的局限性，造成对各部门的控制不力而导致一定的管理风险；公司也会因激励机制和约束机制的不完善，带来人才、尤其是核心人员流失的风险，不利于公司的管理和持续发展。相应对策我们将利用本次融资的契机，及83、时调整组织结构，进一步细化管理制度，同时，我们计划建设网络信息管理系统，加强对各部门的控制和营销网点的管理，提高管理的科学性和控制的及时性。同时，公司将创造更为有效的内部激励机制和约束机制，引入人才竞争机制，高薪聘用各类专业管理人才，稳定队伍。对入住商户实行末位淘汰制，凡是定期综合考核最差者公司将劝退。9.3 市场风险由于市场竞争激烈，同类公司会采取打“价格战”的策略来打击竞争对手。因而会引起销售及租赁价格的波动，进而影响公司效益。相应对策在加强市场运作的同时，建立一套完善的市场信息反馈体系，制定合理的收费标准，增加公司的盈利能力，保持在所属地区范围内具有成本优势和规模优势。实行创名牌战略，以84、优质的服务稳定客户，稳定价格，以消除市场波动对本公司的影响。9.4 财务风险由于项目正处于成长期，所有财务人员的数量、素质的制约；所有外部监督力量和内部监管力量的制约；执行控制制度力度的欠缺等都将使财务存在一定的风险。相应对策我们将适当提高企业公积金的比例，细化财务内部控制制度的具体执行办法，并建立相应的奖惩制度，实行轮岗换岗制，严格内部控制制度的执行，加强现有财务人员的业务和风险控制防范培训，引进高水平的财务管理人员以提高队伍的整体素质，采用定期检查和抽查的方式加强监督，或聘请会计师事务所检查公司的财务内部控制制度，将潜在的风险控制在尽可能小的范围内。9.5 其他不可预见风险在不可抗拒的情况85、下突如其来的灾害。如发生地震、洪涝、火灾等自然灾害或其他不可抗力因素，办公环境遭到破坏，将严重危害公司正常生产经营秩序，也会造成市场波动，进而影响公司的利润。相应对策针对这一风险，我们将尽量拓宽客户范围，在条件成熟的时候考虑分散建立市场，避免因自然条件不利影响公司的正常运营，保证正常运转；同时，企业为了防止自然灾害的发生，将参加商业保险，将公司的财产损失降低到最低限度。第十部分 风险投资的退出10.1 资金退出方式所筹措资金9000万元人民币，借款期限为10年，每年以总金额的8%返还红利，10年后按合同约定一次性返还本金。10.2 退出时机公司将严格履行合同规定，按期还款；如果企业经济效益超越86、预期目标，可协议提前还款；如果因非人为原因致使企业无法按期还款，可协议延期还款。第十一部分 总结综上所述，本项目具有良好的投资价值，项目建成后公司业务将会飞速增长，业绩不断上扬。我们有理由相信，随着时间的推移，随着公司规模的不断扩大、营销战略的不断展开，随着目标客户群对本公司认知程度的不断加深，公司将迎来更加灿烂辉煌的未来。公司树立创新观念、拓宽思路、交流沟通、团结协作，紧紧围绕行业发展的大目标，充分发挥企业的自身优势，积极创造条件，建立高效能的管理体系，调整结构，降低成本逐渐培养和壮大企业的核心竞争优势。本项目具有很强的盈利能力和抗风险能力，这将在很大程度上降低投资者的风险。这一项目的具体实施将会为投资者带来巨大的经济效益，并创造出良好的社会效益，带动地方经济的发展，同时得到政府的大力支持、重视与认可。第十二部分 附件12.1 企业法人营业执照12.2 组织机构代码证12.3 税务登记证12.4 中国建筑装饰协会会员证书12.5 迁安市城市规划总体规划（20062020）12.6 迁安市国土资源局文件12.7土地证