1、商 业 计 划 书项目名称：2010年湖南省星城国际大酒店扩建项目 项目单位：星城国际大酒店管理有限公司 地 址：新建西路 编制时间：二O一O年三月2目 录1. 摘要11.1 项目单位11.2 法人代表21.3 市场营销21.4 营运与管理31.5 投资与财务32. 项目规划42.1 酒店位置及现状42.2 项目总体规划52.2.1 酒店大堂52.2.2 娱乐中心52.2.3 餐厅52.2.4 客房53. 汝城县环境评估63.1 自然条件63.1.1 地理位置及人力资源63.1.2 水力资源63.1.3 矿藏资源73.1.4 交通情况73.1.5 独特区位优势83.2 区域经济93.3 旅游资2、源104. 酒店行业概况124.1 酒店业概况124.1.1 我国星级酒店数量、结构及分布124.1.2 我国星级酒店行业景气情况134.1.3 我国星级酒店经营情况144.2 酒店业经济特点154.2.1 属于资本密集型和劳动密集型行业154.2.2 对经营管理的要求高154.3 酒店业发展趋势164.3.1 旅游行业整体发展趋势预测164.3.2 酒店业发展趋势预测195. 市场、竞争和项目定位215.1 汝城国际酒店市场分析预测215.1.1 汝城县旅游业基本情况215.1.2 汝城酒店基本情况215.1.3 汝城国际酒店住宿人员状况215.1.4 汝城酒店价格和出租率225.1.5 汝3、城酒店市场预测235.2 竞争分析235.2.1 竞争对手基本情况235.2.2 SWOT分析245.2.3 竞争分析结论285.3 项目目标定位286. 发展规划306.1 总体设想306.2 公司发展战略步骤设想306.2.1 完成酒店试营业306.2.2 通过三星级认定、成为汝城县知名酒店之一317. 市场营销327.1 目标市场327.2 产品与服务327.3 定价327.4 销售渠道337.4.1 直接渠道337.4.2 间接渠道337.5 公关宣传策略337.6 初步销售策略347.6.1 客房业务347.6.2 餐饮业务357.6.3 提高回头率的措施367.7 销售激励制度364、8. 营运和管理378.1 基本业务流程378.2 营运管理初步计划378.2.1 服务项目和基本设施安排378.2.2 建立并实施完善的质量标准398.2.3 建立并实施完善的财务内控制度398.3 机构设置418.4 人员配备418.5 管理团队428.6 遵循的标准429. 投资与财务评价439.1 项目实施计划进度439.2 投资估算439.3 收入预测439.3.1 住宿收入预测439.4 成本费用预测449.5 利润预测4510. 风险与对策分析4610.1 风险4610.1.1 客源影响带来的风险4610.1.2 人力资源风险4610.1.3 市场竞争风险4610.1.4 行业特5、点决定的风险4610.2 对策4710.2.1 客源影响对策4710.2.2 人力资源风险对策4710.2.3 市场竞争风险对策4710.2.4 行业特点风险对策4711. 融资计划4811.1 融资资金金额、方式与用途4811.1.1 融资金额4811.1.2 融资方式4811.1.3 融资资金用途4811.2 公司治理与投资者保护4812. 结论49III1. 摘要1.1 项目单位星城国际大酒店管理有限公司（本商业计划书建议设立的公司）将取得对汝城县三星矿业有限公司（法人代表宋桥英）新建酒店正面大楼、侧面原政府招待所和后楼的租赁权20年，并按照三星级酒店标准装修并配备相应设备、设施，通过自6、营住宿、餐饮、娱乐等取得收入并实现利润。酒店建筑总面积7782.7平方米，其中一楼大堂203.78平方米，二楼娱乐中心706.47平方米，三楼餐厅643.4平方米，客房112间。酒店将按照三星级酒店的标准管理并提供服务，通过与旅行社、会议会展公司、商业订房网站及各机关企事业单位的合作，采用直接销售渠道和间接销售渠道相结合的方式进行销售推广，并力争成为汝城县管理水平、服务质量、经济效益均位于前列的三星级酒店。2009年温家宝总理在政府工作报告中指出，“坚持把扭转经济增速下滑趋势作为宏观调控最重要的目标，把扩大国内需求作为促进经济增长的长期战略方针和根本着力点，增加有效需求，加强薄弱环节，充分发挥7、内需特别是消费需求拉动经济增长的主导作用。” 近十年，中国旅游市场也将保持年均10以上的增长，目前正是投资酒店行业的较好时机。本项目星城国际大酒店地理位置优越、配套设施健全、经营成本低廉，酒店周围同档次星级酒店只有一家，具备良好的经营和盈利条件。计划吸收外部融资，尽快使星城国际大酒店投入试营业，迅速形成住宿、餐饮、娱乐服务能力，成为汝城县酒店业中的管理先进、效益优良的知名酒店，给投资者以良好的回报。1.2 法人代表宋友雄，男，1974年出生，汝城县三星镇人，酒店管理专业，在广州从事酒店管理12年，拥有广州宏都宾馆, 广州天河宾馆贵宾楼二家酒店的股份，现任广州天河宾馆贵宾楼董事长兼总经理，兼任广8、州宏都宾馆董事。在多年的酒店管理经营中，法人代表宋友雄先生始终坚持“诚信为本、服务至上、质量第一”的作风，具备企业家独有的胆略，丰富的企业管理、市场营销、项目策划、资本运营等经验，在广州酒店行业享有较高的美誉，深受广大客户和投资者的厚爱。1.3 市场营销星城国际大酒店定位于中档商务酒店，目标市场为参加各类会议、进行公务、商务活动，外省市来汝城旅游、中途休息的人员。该酒店将在不同时期采用不同价格，满足不同消费群体的需求。计划客房价格如下表1-1所示： 表1-1 客房价格一览表项目正面楼（新建）侧面楼（改扩建）备注标准间（42间）套间（28间）标准间（42间）旺季18024018012来年4月平季9、1602001607、8、9、10月淡季1201601205、6、11年均价格1451901451.4 营运与管理酒店将按照旅游涉外饭店星级的划分及评定（GB/T14308-2002）及饭店星级的划分与评定的标准，采用不低于三星级酒店的要求进行酒店各项服务设备（硬件）的配备；建立不低于三星级酒店要求的管理体系，制定员工手册、层级管理制度、质量控制制度、市场营销制度、物资采购制度、工作岗位说明书、工作程序说明书等一系列管理制度，并严格遵照执行，提供不低于三星级标准的服务。1.5 投资与财务本项目总投资为600万元。酒店营业后预计年实现总收入1314.54万元，年缴纳销售税金及附加78.88万元，10、取得税前利润519.33万元，税后利润389.5万元，投资利润率27.33%。2. 项目规划2.1 酒店位置及现状汝城县位于湖南省东南部，地处湘、粤、赣三省交界处。贯穿全县南北的岳汝（岳阳至汝城）高速汝城段前期工作进展顺利，2009年7月份正式动工建设，2012年竣工后将与东西走向厦蓉高速纵横交错，形成“十字”交通高速架，至此汝城将成为湘粤赣省际交通枢纽。星城国际大酒店地处汝城县县城最繁华的中心地段，位于文化路与新建东路、新建西路的十字路口，距汝城县政府500米，汝城县委600米，附近还有汝城教育局、林业局等政府机关。星城国际大酒店前身为汝城县政府招待所，专门接待来县城参加各类会议、进行公务、11、商务活动的政府招待所。2004年实行改制，由汝城县三星矿业有限公司招标竞得。竞得后，汝城县三星矿业有限公司着手进行改扩建，在政府招待所的右边新建了一幢酒店正面大楼，共八层，总建筑面积4834.2平方米。另外，还在侧面原政府招待所的后面新建了一幢与原政府招待所并行的后楼，使整个酒店由新建酒店正面大楼、侧面原政府招待所和侧面后楼三幢建筑构成，整体建筑面积达到7782.7平方米。2009年汝城县三星矿业有限公司因市场波动、政策调控等因素，收入大幅下降，不得不放弃原计划经营的酒店业务。而星城国际大酒店有限责任公司法人代表宋友雄先生看准机遇，迅速出手购置酒店物业，准备经营该酒店，从事住宿、餐饮、KTV娱12、乐等业务。2.2 项目总体规划2.2.1 酒店大堂新建酒店正面大楼的一楼左边店面已出卖，酒店大堂设在新建酒店正面大楼的右边，面积203.78平方米。2.2.2 娱乐中心新建酒店正面大楼的二楼作为KTV娱乐中心，设20间KTV包箱，面积706.47平方米。2.2.3 餐厅新建酒店正面大楼的三楼作为餐厅大厅，面积643.4平方米，摆放30套桌椅，承接各类大型酒宴；侧面原有招待所和侧面后楼的三楼设21间包房。菜肴以湘菜为主，以粤菜为辅，满足来自各地消费者的需求。2.2.4 客房新建酒店正面大楼四至八层均设客房，总面积3280.5平方米，每层有客房14间，床位28个，合计客房70间，床位140个。四至13、六层全设标准客房，共42间；七至八至设豪华套房，共28间。侧面原政府招待所和侧面后楼的四层和五层都设标准客房，每层标准客房21间，床位42个，合计客房42间，床位84个。整个酒店共设客房112间，床位224个，其中标准客房84间，豪华套房28间。客房具有面积大，空间视野宽的特点，房间拟配备高档、精致家具，突出酒店的商务特点，装饰装潢强调统一中显个性，力求舒适、温馨、实用。3. 汝城县环境评估3.1 自然条件3.1.1 地理位置及人力资源汝城县位于东经1131611359，北纬25192552之间。东邻江西省崇义县，南界广东省仁化县、乐昌市，西接宜章县 ，北连资兴市、桂东县。东西长72公里，南北14、宽63公里，总面积为2400.85平方公里。县境内多丘陵和山地，概称“八山半水一分田，半分道路通庄园”。全县辖15个乡（其中民族乡3个），8个镇（其中少数民族聚居镇2个），309个村，共有104413户，36.1万人。汝城县历史悠久，早在东晋穆帝升平二年（358），就析晋宁县地始置汝城县。南朝称卢阳县，唐改称义昌县，五代后唐改称郴义县，宋改称桂阳县，民国2年（1913年）复称汝城县。1959年3月，汝城、桂东两县合并为汝桂县。1961年5月，汝桂分县，仍称汝城县。汝城是一个多民族的县份，境内居住有汉、瑶、畲、侗、壮、苗、土家、傈傈、彝、回、布依、黎、白、京、维吾尔、青族等27个民族。少数民族中15、最多人口的为瑶族，占总人口的15.27%，其次为畲族，占总人口的0.24%。全县共有282种姓氏，其中以何氏人口最多，其次为朱、范、李三姓。3.1.2 水力资源汝城地处湘南边陲，山高坡陡，水力资源非常丰富，全县水能可开发量达到19.8万千瓦。在奔腾于汝城县东北部的沤江和淇江上，如珍珠般散落着宝沙、扶竹洲、九节带、万年桥、两江口等一批装机8000千瓦以上的水电站，这些电站所生产的强大电力不仅照亮了整个汝城，而且外输到了广东电网。山区的许多人们因此告别了燃薪的传统，用上了两毛八的廉价电力新能源。2007年汝城县被确定为全国小水电代燃料试点县。3.1.3 矿藏资源汝城县位于南岭北麓多金属成矿带，矿藏16、资源分布较广，矿种较多，特别是有色金属矿十分丰富。目前已发现的矿种有铁、钨、钼、铋、铅、锑、锌、铜、铍、铀、锡、汞、硫铁、重晶石、砷、花岗石、大理石、莹石、稀土、煤、石灰石、磷、钾长石等23种。其中铁、钨、铜、稀土、钾长石、莹石矿、大理石储量较大，铁矿1.23亿吨、钨矿10万砘、钾长石80万吨、莹石矿100万吨、大理石10亿立方米。有矿床、矿点、矿化点（指成矿条件差、矿化微弱，不具工业意义的矿化现象）共95处。其中大型黑色金属矿床1处，大型有色金属矿床1处（茶山脚钨矿），中型矿床4处，小型矿床5处。现已开采的有钨、钼、铋、煤、石灰石、赤铁、铜、铅、锌、铀、莹石、硅石、稀土等。其中以钨、铁、煤、17、石灰石的生产量最大。3.1.4 交通情况近年来，地处湘粤赣三省交界处的汝城县，充分利用独特的区域优势，举全县之力加速交通建设，全县23个乡镇实现了乡乡通水泥（油）路，310个行政村有196个通了水泥路，通达率为100%，通畅率为63.4%，106国道县城至广东桥段二级公路改扩建工程将于今年底建设完工，厦蓉高速汝城段自去年启动以来，进展顺利。今年开始，该县将开展为期3年的交通建设大会战，紧紧抓住国家实施积极财政政策和适度宽松的货币政策机遇，破除怕负债、怕负险的传统观念，拓宽融资渠道，建立促进交通建设的资金保障机制。一方面积极协调做好厦蓉高速和岳汝高速公路汝城段建设，确保2012年建成通车，完成118、06国道县城至广东桥段二级公路改造。另一方面积极争取暖水至凉滩、濠头至大坑桥、热水至塘口、九龙至小泥冲、东岭至轮子坳等5条公路列入全省联网公路改造计划。同时，在乡乡通水泥（油）路的基础上，实现100%的行政村通水泥（油）路目标，完成省、市下达的农村客运站和招呼站建设任务。3.1.5 独特区位优势高速公路在汝城县形成“十字”交通高速架，贯穿该县南北的是岳汝（岳阳至汝城）高速公路，东西走向是厦蓉高速公路，二条高速公路纵横交错，使汝城县成为湘粤赣省际交通枢纽。2008年广东省全省生产总值35696.46亿元，比上年增长10.1%。其中，第一产业增加值1970.23亿元，增长3.7%；第二产业增加值119、8402.64亿元，增长11.4%；第三产业增加值15323.59亿元，增长9.1%。在第三产业中，交通运输、仓储和邮政业增长7.0%,批发和零售业增长11.2%,住宿和餐饮业增长11.8%,金融保险业增长11.0%，房地产业下降4.8%,其他服务业增长13.3%。现代服务业增加值占第三产业增加值的比重为54.1%。民营经济增加值15133.33亿元，增长9.5%。人均地区生产总值达37588元，增长8.7%。全年进出口总额6832.61亿美元，比上年增长7.8%。其中，出口4040.97亿美元，增长9.4%；进口2791.64亿美元，增长5.4%。出口大于进口1249.33亿美元，比上年增加20、204.9亿美元。广东省改革开放三十年取得巨大成就，全国三分之一的外来人口在广东，而位于湘粤赣交界处的汝城县地理位置非常重要，南来北往的人员、物料等大多经过汝城县，区位优势十分明显。3.2 区域经济根据汝城县2008年国民经济与社会发展统计公报，2008年全年地区生产总值224454万元，同比下降28.9%。其中，第一产业增加值63758万元，下降5.5%，第二产业增加值57745万元，同比下降62.4%，第三产业增加值102951万元，增长4.3%。人均生产总值为6366元，同比下降31.3%。全县三次产业结构比例为28.41：25.73：45.86。经济运行和社会发展中存在的主要问题是：农21、业增效和农民增收工作有待继续加强；财政收支矛盾依然突出；经济下滑风险犹存，结构不合理和发展方式粗放等问题比较突出，节能减排压力加大；可持续发展面临诸多制约；县域经济实力整体水平仍有待继续提高。旅游业蓬勃发展。全年接待旅客人数达35.37万人次，综合收入2.06亿万元，比上年增加16.9%。城乡居民收入稳步增长。2008年，城镇在岗职工年平均工资18787元，比上年增加1308元，同比增长8.1%；城镇居民人均可支配收入8757元，增长0.2%；农民人均纯收入1684元，同比增长3.1%，比上年增加50元。农村居民人均生活消费支出1497元，比上年增长7.1%，恩格尔系数为56.02%；城镇居民22、生活消费支出5782元，同比下降8.55%，恩格尔系数为41.23%。3.3 旅游资源特色温泉旅游业的开发把汝城的自然资源这一优良存量资产摆在了助推汝城经济发展的前台。汝城温泉这一原本默默无闻、养在深闺人未识的瑰宝一经揭开就以她迷人的魅力折服了外界。在2001年之前，水温高达98摄氏度的热水镇温泉的开发仅仅是皮毛而已。2001年2月，省委书记杨正午到汝城考察时指出，“要把热水建设成为以温泉为主的有地域特色的旅游景区，在旅游开发上形成西有张家界、南有汝城温泉的格局”。此后，宁静、封闭的山村掀起了开发、建设的热浪。如今，投资近6000多万元兴建的集度假、疗养、休闲、洗浴于一体的福泉山庄和旅游商业街23、已经落成，顺着改造一新的三热旅游公路，粤港澳游客纷至沓来，在“粤港澳后花园”的“南大门”畅游嬉戏。温泉旅游的成功开发不仅给山乡汝城带来了滚滚财源、改善了当地群众的生活，也让决策层坚定了走依靠打造特色产业项目，促进社会、经济全面发展和人民增收的切合汝城实际的发展之路。除了温泉旅游业区外，还有历史文化景区，包括濂溪书院、古城区文化走廊、白石岩、太保第、将军故居等；自然风光和民族风情景区，包括岭秀瑶族风情园、江背山、九龙江森林公园、白云仙等。旅游精品线路共有三条，分别是：一是以汝城为目的地线路，集合县内景点景区，以休闲度假为主；二是丹霞山汝城温泉汝城县城人文景区桂东井冈山炎帝陵线路，以自驾车为主，打24、造一条红色旅游线路；三是丹霞山汝城温泉汝城县城人文景区东江湖线路，以休闲、观光为主，构筑丹霞山、汝城、东江湖旅游一体化循环圈。4. 酒店行业概况4.1 酒店业概况4.1.1 我国星级酒店数量、结构及分布随着我国对外开放经济的发展，旅游业得到了迅速的发展，作为旅游服务业的重要组成部分酒店业也得到了迅猛的发展。有关统计资料显示，我国星级酒店数量和客房数量自1998年至2007年一直保持着超过10的增长率，至2007年我国星级饭店数量已经达到16900家，客房数量达接近170万间，我国近年来星级酒店的数量变化情况见下表4-1所示。表4-1 中国星级酒店的数量变化情况年份星级酒店（家）比上年增加（家）25、增长率（%）1998324852418.451999385660817.7220006027217156.320017358133122.0820028880152220.682003983595510.75200410888105310.71200512247135912.48200614515226818.52200716900238516.43资料来源： 中国旅游统计年鉴从星级酒店的地区分布上，四星、五星高星级酒店酒店集中分布在北京、上海、广东、江苏等经济发达地区， 在其他地区，则均以二星、三星酒店为主。从星级酒店的比例来看，五星、四星高档酒店约占酒店总数量的9，三星级酒店约占酒店总数量26、的32，一星、二星中低档酒店约占酒店的60；而从酒店客房比重来看，三星级酒店的客房比重高达近39。说明在我国酒店市场中，三星级酒店的供给最大。4.1.2 我国星级酒店行业景气情况由于酒店具有建造时间较长、供给变化有一定的滞后性，通常酒店行业具有较明显的周期性。由于我国星级酒店的供给迅速增加，我国星级酒店出租率和行业经营利润在1992年达到一个高点后，至19982000年一直处于下降过程中，酒店出租率在1998年达到52左右的低点后开始回升，酒店行业整体经营利润在经历19982001年四年连续亏损后，于2002年开始实现盈利。我国星级酒店近年来出租率和利润波动情况见图4-1。图4-1 星级酒店出27、租率及利润波动情况-5000-4000-3000-2000-100001000200030004000199619971998199920002001200235404550556065酒店业利润（万元）出租率（）资料来源： 中国旅游统计年鉴、中国统计年鉴国际公认星级酒店盈亏平衡点经验值为酒店出租率60，我国目前星级酒店出租率刚刚超过60，还远低于1992年接近95的历史最高出租率，也明显低于香港2002年接近90的酒店出租率，从酒店出租率上开看，还有提高的空间。从星级酒店的平均房价来看，通常酒店房价上升会滞后出租率2年左右，2001年我国星级酒店平均房价达到近10年最低点（约215元）后，已28、经呈现缓慢回升的势头，2007年已达到300多元。从酒店出租率、酒店房价、酒店经营利润情况分析，我国酒店行业目前行业景气度尚不高，但自2001年开始应当已经步入了一个正在缓慢上升的行业景气周期。4.1.3 我国星级酒店经营情况从2007年我国星级酒店的整体运行情况看，五星级酒店的出租率最高，盈利也明显集中于五星级酒店。造成高星级酒店与其他星级酒店经营效益出现差异的原因除了因高星级酒店管理水平高、服务质量好、具有国际销售网络的支持等因素外，很重要的一个原因是高星级酒店国有成份较少、市场化程度高，如在五星级酒店中外商及港澳台投资企业占62，而在全国星级酒店中有67是国有或集体经济成份，相当大一部分29、国有酒店是作为政府部门、国家机关和国有大中企业的接待单位而存在，这一部分酒店缺少经营压力、市场观念淡薄、管理粗放、冗员众多，很多只能依靠主办单位的补贴维持经营，从而出现了大面积、高金额的亏损。这一点突出地表现在不同注册类型酒店出租率的差异上。根据2007年中国星级酒店统计公报显示，在星级酒店中，国有星级酒店的出租率最低，而港澳台投资的酒店出租率最高。2007年不同注册类型企业出租率情况见图4-2。59.9260.1766.868.0263.0361.94545658606264666870国有集体外商投资港澳台资联营私营图4-2 2007年不同注册类型酒店出租率情况(%)资料来源： 2007年30、中国星级饭店统计公报4.2 酒店业经济特点4.2.1 属于资本密集型和劳动密集型行业兴建星级酒店不仅需要支付土地取得成本、土建费用和各项前期费用，同时还需要投入大量资金进行装修和配套设施、配套设备的建设，需要的投资额很大，属于资金密集型行业；同时，酒店业作为服务行业，又需要大量的服务人员，也属于劳动密集型行业。酒店业的这一特点，决定了资产折旧及维护费用和日常人工费用等相对固定性费用较高，企业利润对收入的敏感性很高，在出租率低于盈亏平衡点时，收入的降低将造成大额的亏损，在出租率高于盈亏平衡点时，收入的提高又会带来利润的大量增加。4.2.2 对经营管理的要求高星级酒店为给客人提供安全、舒适、方面的31、环境，同时取得比较好的经济效益，就必须在服务质量保证和监控、成本费用控制、员工管理和激励、市场分析和市场营销等多个方面建立比较成功的管理模式，由于星级酒店为客人提供的服务种类多、标准高、市场竞争激烈、企业员工众多，这一切都对星级酒店的经营管理提出了较高的要求。4.3 酒店业发展趋势4.3.1 旅游行业整体发展趋势预测酒店作为旅游业的基础设施，酒店业的发展与旅游业息息相关。我国改革开放以来，伴随着经济的快速增长，旅游业得到了快速的发展，旅游服务总收入自1995年至2007年一直保持10以上的增长率，高于GDP的增长，占GDP的比重也稳步上升。旅游的产业规模已经确立，并逐步发展成为我国的新兴支柱产32、业。根据国家统计局的统计数据，2007年我国旅游业发展势头良好，三大市场保持稳定增长。全年共接待入境游客13187.33万人次，实现国际旅游外汇收入419.19亿美元，分别比上年增长5.5和23.5；国内旅游人数16.10亿人次，收入7770.62亿元人民币，分别比上年增长15.5和24.7；中国公民出境人数达到4095.40万人次，比上年增长18.6；旅游业总收入10957亿元人民币，比上年增长22.6。一、入境旅游业实绩2007年，我国入境旅游市场继续稳步发展，主要统计指标同比均有所增长：入境旅游人数达13187.33万人次，比上年增长5.5。其中：外国人2610.97万人次，比上年增长133、7.6；香港同胞7794.89万人次，比上年增长5.5；澳门同胞2318.68万人次，比上年下降5.0；台湾同胞462.79万人次，比上年增长4.9。入境过夜旅游人数达5471.98万人次，比上年增长9.6。在入境过夜旅游者中，外国人2139.89万人次，比上年增长18.2；港澳同胞2929.97万人次，比上年增长4.8；台湾同胞402.12万人次，比上年增长4.7。国际旅游（外汇）收入达419.19亿美元，比上年增长23.5。二、国内旅游业实绩2007年，我国国内旅游继续强劲增长，出游人数和旅游收入均维持两位数的增长。全国国内旅游人数达16.10亿人次，比上年增长15.5。其中：城镇居民6.34、12亿人次，农村居民9.98亿人次。全国国内旅游收入7770.62亿元人民币，比上年增长24.7。其中：城镇居民旅游消费5550.39亿元，农村居民旅游消费2220.23亿元。全国国内旅游出游人均花费482.65元，比上年增长8.O。其中：城镇居民国内旅游出游人均花费906.93元，农村居民国内旅游出游人均花费222.47元。各地区接待入境旅游人数统计表如下：表4-2 各地区接待入境旅游人数 单位：万人次地 區1995年2000年2004年2005年總 計其中外國人總 計其中外國人總 計其中外國人總 計其中外國人 北 京206.87166.52282.09237.96315.50268.10335、62.92311.62 天 津20.0616.2735.6232.1461.5955.9374.0167.46 河 北16.5013.5941.4335.9058.0753.6562.6557.39 山 西7.125.1516.5311.6629.5818.2242.1525.40 內蒙古30.0929.4639.1938.7479.9979.11100.1699.56 遼 寧26.3821.4661.2250.05108.0893.77130.20111.11 吉 林15.6114.4922.2719.1932.4027.6737.3230.68 黑龍江16.2313.9455.1750.436、773.2869.2882.1576.42 上 海136.79107.54181.40143.90385.45319.67444.54379.93 江 蘇76.7748.68160.9598.15306.57214.24378.30262.15 浙 江67.2736.65112.5964.75276.67177.64348.05232.92 安 徽14.297.2831.8416.7950.1031.9763.2941.06 福 建90.6422.41161.3349.75172.9062.92197.3972.36 江 西7.362.3416.315.5428.779.4037.2513.637、3 山 東45.0930.4372.3148.01119.3196.17155.11124.78 河 南21.849.1232.5018.2145.0224.1260.0534.73 湖 北27.0916.8345.0835.7461.1950.1982.5762.68 湖 南17.737.1845.4015.7955.3441.2371.9860.88 廣 東620.68122.071198.94212.851563.65377.681896.99476.53 廣 西41.8530.74122.9150.80117.5869.38147.7188.66 海 南28.715.7548.689.38、3730.8618.3843.1926.94 重 慶 26.6119.2943.4433.8952.3941.81 四 川37.6724.5146.2019.9796.6254.65106.2868.27 貴 州13.667.7918.397.1223.107.6327.629.26 云 南59.6947.38100.1166.59110.1073.22150.2899.65 西 藏6.786.5415.0013.589.588.8812.1311.10 陝 西44.2339.7371.2858.4880.0260.9392.8474.57 甘 肅9.097.0721.3114.3423.6739、15.1428.8517.20 青 海1.330.873.261.462.891.243.521.46 寧 夏0.370.280.780.580.700.540.820.66 新 疆20.3618.5525.6120.8431.6927.1033.1129.01资料来源：2007年中国旅游业统计公报配合国家实施区域发展总体战略，“十一五”旅游发展将促进城乡区域统筹的旅游发展新格局。西北和西南地区，成为我国旅游业发展新的战略基地。东北地区旅游业成为促进经济结构转型的重要接续产业。中部地区，依托承东启西、贯通南北的区位优势，发挥河南、山西、安徽以及湖南、湖北、江西等省旅游资源和优势，成为促进中部崛40、起的战略支撑点。沿海地区则是我国建设世界旅游强国的示范地区。在海峡西岸旅游区、粤港澳旅游区、长江三角洲旅游区、环渤海旅游区、黄河中游旅游区、长江中下游自然文化旅游带、香格里拉生态旅游区、澜沧江湄公河国际旅游区、川黔渝旅游区、青藏铁路沿线旅游区、丝绸之路旅游区、东北旅游区这12个中国主要旅游区中，长三角旅游区、长江中下游自然文化旅游带应成为安徽对接的重要区域。旅游业将是我国增长最快的产业之一。4.3.2 酒店业发展趋势预测酒店的建造由于受到经济形势、税收政策以及投资心理的影响极大，另外从酒店建造到开始营业的时间也较长，因此很难确定酒店开始营业时市场的真正需求，从而有可能造成在某地或者在某一时间对41、某一类型的酒店供求不均衡，因此酒店盈利情况有较大的周期性。我国星级酒店数量自19982007年一直保持10以上的增长速度，使得酒店行业利润率迅速下降，甚至在1998年2001年连续四年出现了行业整体亏损的局面，根据我们前面对酒店行业景气度的分析，我国酒店行业目前已经走出低谷，目前已步入缓慢上升的趋势中。根据国际著名咨询公司德勤公司对2004年18月中国酒店业的调查测评，我国酒店业在2004年18月的入住率、平均房间收入这二个酒店业重要营运指标方面，不仅远高于发生“非典”的2003年，较2000年也有了显著的提高，这也充分说明我国酒店业已经走出低谷。表4-3 2004年18月中国酒店业表现入住率42、平均房间收入至2004年8月(%)相对2003年变化(%)相对2000年变化(%)至2004年8月(元)相对2003年变化(%)相对2000年变化(%)中国所有酒店73.74155676720中国主要城市764946817618中国次要城市702993524021中国地域性城市68.52663714237资料来源：德勤“酒店业评测调查”我国酒店数量分布不平衡，三星以上酒店在京、沪、穗等一线大城市和东南沿海比重很大，在中西部地区比重较小；同时，中西部星级酒店的房价也明显低于经济发达地区，因此随着中西部地区经济和旅游业的发展，市场对中西部地区星级酒店的需求将进一步增长，酒店出租率和酒店价格也将得到43、一定的提高，中西部地区酒店业将会以高于全国平均水平的速度增长。5. 市场、竞争和项目定位5.1 汝城国际酒店市场分析预测5.1.1 汝城县旅游业基本情况汝城县位于中国中部地区的最南端，依托承东启西、贯通南北的区位优势，发挥湖南省的旅游资源和优势，成为一个促进中部崛起的战略支撑点。2003年“非典”过后，汝城县旅游业蓬勃发展，旅游线路主要是三条：一是以汝城为目的地线路，集合县内景点景区，以休闲度假为主；二是丹霞山汝城温泉汝城县城人文景区桂东井冈山炎帝陵线路，以自驾车为主，打造一条红色旅游线路；三是丹霞山汝城温泉汝城县城人文景区东江湖线路，以休闲、观光为主，构筑丹霞山、汝城、东江湖旅游一体化循环圈44、。2008年全县接待旅客人数达35.37万人次，综合收入2.06亿万元，比上年增加16.9%。5.1.2 汝城酒店基本情况目前汝城县拥有酒店12家，其中三星级酒店1家，二星级酒店2家，一星级及以下酒店9家。汝城界作为湖南省最大的旅游集散地和主要旅游目的地之一，旅游人数和旅游收入均占全省10以上，也拥有全省最为健全的旅游服务体系。根据实地调查，汝城县在2008年旅游酒店拥有客房780间，床位1560张，很难满足35万多旅游人数的需求。5.1.3 汝城国际酒店住宿人员状况汝城县星级酒店的客人也可以分为国外游客和国内游客。根据国家统计局、国家旅游局2007的抽样调查，有42的国外游客是于游览观光为目45、的，其次为商务和探亲访友。国外游客的住宿目的见图5-1。图5-1 国外游客住宿目的42.017.425.74.02.13.30.55.0游览、观光、度假探亲、访友商务会议健康、疗养宗教朝拜文化、体育、技术交流其他资料来源： 国家统计局、国际旅游局2007年抽样调查资料汝城县国内客人的住宿目的也以游览观光、商务、会议为主要目的。从国内旅游客人的地区来源来看突出表现为以下特点：空间距离越近，人数越多，表现在是否开通直达列车，如湖北、广西、江西等省；经济发展水平越高的省区，人数越多，如广东、浙江、江苏等省；人文环境差异越大，人数越多，如东北、华北地区要明显较多于东南省区的游客。5.1.4 汝城酒店价46、格和出租率汝城县星级酒店的价格在各个酒店之间、季节之间差异很大。根据20082009年的情况，在考虑团队客人折扣因素后，汝城县三星级酒店标准间实际价格旺季约在240元间左右，平季约在200元间左右，淡季约在160间左右，全年平均价格约在190元间左右。由于统计方面的原因，汝城县星级酒店的入住率尚无准确数字，但根据实地近一个月的调查，汝城县的三星级酒店出租率达到了80，而2005年，当汝城县星级酒店出租率仅为60，说明汝城主要城市星级酒店的出租率在近年来有了显著提高。根据汝城酒店业人士估计，汝城酒店出租率应在80左右，其中在7、8、9三个月旺季酒店出租率在95左右，在5、6、10三个月平季中酒店47、出租率约在80左右，在114月六个月淡季中出租率约在60左右。5.1.5 汝城酒店市场预测根据实际情况，对汝城旅游接待人数及收入进行了预测，有关预测指标见表5-1。表5-1 汝城县旅游接待人数及收入预测指标项目2010年201520202025上限下限上限下限上限下限上限下限国内旅游人数(万人)38.536.642.3539.5245.3141.8948.0343.98年增长率(%)14121087665相当于GDP(%)8710911101211由于汝城县是湖南省旅游重点地区和旅游集散地，接待游客占湖南省的10以上，而旅游客人是星级酒店最重要的客源，因此旅游人数的增长率能够大致地反映酒店客源48、的增长，因此，汝城酒店客源将随着旅游人数的增长而增长，预计近几年增长率应当不低于10，考虑到自2005年开始，汝城县星级酒店增加较少，预计近年来星城国际大酒店出租率应当同全国其他地区一样有所上升。5.2 竞争分析5.2.1 竞争对手基本情况由于同星级酒店的客源基本相同，因此，汝城县仅有的一家三星级酒店就是星城国际大酒店的竞争对手，同星城国际大酒店距离较近，客房数量接近的三星级酒店相互间的竞争较为激烈，与星城国际大酒店距离较近唯一的一家三星级酒店基本情况如下：汝城大酒店位于汝城县 路 号，距106国道3公里，距汽车站2公里，距市中心1公里。酒店拥有客房约100间，客房类型有标准间、单人间、豪华套49、房、贵宾套房；在会议设施方面，拥有接待100人大会议室一间，可接待50人中会议室一间；在健身娱乐设施方面，有健身房、桑拿浴室；在餐饮设施方面，拥有200人的餐厅。5.2.2 SWOT分析 优势 具有新建设酒店的优势酒店企业的生命期与其他行业有显著的不同，酒店企业通常经历三个阶段：起步期、中期以及衰退期，并且生命期都较短，根据国外的经验表明，一家酒店的平均生命期为40年，通常只有少数企业由于不断创新的缘故使得企业生命期延长到80到90年。酒店的入住率和收益在起初的5到10年之间，也就是起步期阶段基本上增长都非常迅速，并且在开业后8到15年之间（中期）收益都会维持相当高的水平，之后创利能力逐渐下降50、（衰退期）。星城国际大酒店（前楼）2008年建成，作为新建成酒店，其装修、设施、设备更能够符合客人的需要，其对酒店经营的12年将均处于该酒店高收益、高出租率时期，相对于建成时间较长的同档次酒店能够取得更好的收益。 具有显著的成本费用优势酒店的成本费用是影响酒店经济效益的一个重要因素，对于一家新建的酒店土地成本、建造成本、利息费用、家具及固定设施和其他日常运营成本等都是重要的成本费用因素。仅需投入部分家具、设备和装修费用酒店即可正式营运，这成为星城国际大酒店取得良好的盈利状况无可替代的成本费用优势。 具有地理位置和配套设施优势星城国际大酒店所处的区域目前没有的星级酒店，地处汝城县最繁华的中心地段51、，位于文化路与新建东路、新建西路的十字路口，距汝城县政府500米，汝城县委600米，附近还有汝城教育局、林业局等政府机关，有助于提高星城国际大酒店的知名度、入住率和酒店房间价格。星城国际大酒店还拥有50余个停车位，这在汝城县三星级酒店是绝无仅有的，能够为酒店入住客人提供便利的停车服务，更能够为餐饮、KTV、住宿提供便利的条件。 具有部分稳定的客源根据公司与汝城县政府达成的协议，星城国际大酒店仍然将按照接待标准协议书的费用标准接待安排汝城县外来工作人员的住宿，并承担汝城县政府的宴请接待任务。这部分餐饮客房收入能够为星城国际大酒店提供部分稳定的客源，降低酒店的经营风险。在酒店新楼建成前，汝城县政府52、承担的内部接待已经达到每年500多万元，随着软硬件的提升，环境优越的星城国际大酒店的开业，相信稳定的内部接待金额将会有大幅度的增长，同时，也能够有效带动汝城县外来的商务客人的住宿、餐饮消费。 具有酒店行业一流的管理经验本项目发起人宋友雄先生所学是酒店管理专业，在广州从事酒店管理12年，拥有广州宏都宾馆, 广州天河宾馆贵宾楼二家酒店的股份，现在担任广州宏都宾馆董事长兼总经理，兼任广州天河宾馆贵宾楼董事。在多年的酒店管理经营中，法人代表宋先生始终坚持“诚信为本、服务至上、质量第一”的作风，具备企业家独有的胆略，丰富的酒店管理、市场营销、项目策划、资本运营等经验。 劣势 酒店品牌知名度欠缺星城国际大53、酒店作为新开业的酒店，是汝城酒店市场的新进入者，酒店尚缺少品牌知名度，建立品牌将要经过一定的时间，投入一定的资金。 酒店星级尚未评定星城国际大酒店尚未开业，酒店星级也未评定，在酒店星级评定前，作为未定级酒店在一定程度上会影响酒店客源和酒店房间价格。 机会 汝城县旅游业的蓬勃发展随着我国国民经济的发展和居民收入的提高，我国的旅游业一直保持着较高的增长速度，汝城县作为湖南重要的观光旅游地区，旅游产业也将取得较高的发展速度。根据实际情况预测，至2015年汝城县旅游收入将均保持10以上的增长速度，这为汝城县酒店业的发展提供了良好的机会。 我国酒店业进入新的一轮景气周期由于酒店业自身的特点，酒店行业存在54、明显的景气周期，从我国酒店行业的利润、入住率、酒店房价等指标分析，我国酒店自2001年应当已经开始新的一轮景气周期，目前正处于入住率、房价平稳增长时期，目前正是进入酒店业的良好时机。 汝城经济的发展随着国家中部大开发战略的实施，汝城经济得到了迅速的发展。近年来，地处湘粤赣三省交界处的汝城县，充分利用独特的区域优势，举全县之力加速交通建设，全县23个乡镇实现了乡乡通水泥（油）路，310个行政村有196个通了水泥路，通达率为100%，通畅率为63.4%，积极协调做好厦蓉高速和岳汝高速公路汝城段建设，确保2012年建成通车，完成106国道县城至广东桥段二级公路改造。这些都会提供大量的商业机会，增加汝55、城的商务、会议游客数量，将为汝城酒店行业的发展提供助力。 威胁 酒店业激烈的市场竞争酒店业是一个市场化程度很高的行业，始终存在激烈的市场竞争。如出现阶段性、区域性酒店供给过剩，则竞争程度将更为激烈，有可能出现四星级、五星级酒店通过降价竞争，争夺三星级酒店的客源，如国内外酒店巨头通过经济型酒店业大举进入汝城酒店市场，也会加大汝城酒店业的竞争激烈程度。同行业的竞争将始终是酒店经营面临的主要威胁， 容易受到突发事件的影响酒店业作为旅游业的重要组成部分，容易受到突发事件（如急性传染病，暴力恐怖事件）的影响，出现酒店出租率在突发事件出现的一个阶段性时期内急剧下降的现象。5.2.3 竞争分析结论根据项目的56、优势、劣势、机会、威胁的分析，项目的实施具有难以替代的内部优势和众多的机会，存在的劣势均可以通过企业自身努力和正确的经营策略加以弥补，面临的威胁并不大，应当采取增长型进取战略，尽快实施星城国际大酒店项目，使星城国际大酒店能够在2009年年底正式投入运营。5.3 项目目标定位根据地区经济和旅游发展状况、区域环境及发展趋势，项目定位于三星级标准酒店，设置餐饮和KTV娱乐设施。酒店客户群主要定位于参加各类会议、进行公务、商务活动，外省市来汝城旅游、中途休息的人员，即酒店根据客户群体定位于商务、旅游、会议酒店。汝城县酒店由于房价高，相当部分客源来自国内其他省市，其经营受国际经济影响较小。在目标区域内，57、由于一直缺少浓厚国际商业氛围和环境条件条件支撑，所以没有出现四星、五星级的酒店，在目标区域内开发四星、五星级酒店风险较大。此外，经营高星级酒店需要更高的经营技巧和管理手段，也具有较大经营风险。以国内客户为主要服务对象的一、二、三星级档次酒店，随着我国宏观经济向好，各行业发展迅速，国内游客、因商因公出差的国内客户的需求将是其的主流，尤其是在本区域内，交通便利，市场前景较好；同时，随着，人民生活水平的提高，更多的国内旅游团体和自助旅游者将来到汝城县，将形成价格和入住率的良好配合，提高经营效率。对于某些特殊标准的要求，可以设置若干高于三星级标准的套间以备使用。此外，通过加强管理和服务，星城国际大酒店58、的整体水平将不仅仅体现在硬件的星级标准上，更体现在配套软件、管理的星级水平。6. 发展规划6.1 总体设想以汝城县三星矿业有限公司新建酒店正面大楼、侧面原政府招待所和后楼的所有权为契机，对酒店按照三星级标准进行装修并配备相关设备、设施，争取在2010年9月酒店能够试营业，以合理的价格、良好的设施、完善的管理、优质的服务建立酒店的竞争优势，通过与旅行社、会议会展公司、商业订房网站的合作，结合酒店自行销售，以公关和市场宣传手段为服务，在23年成为汝城县知名三星级酒店，取得较大的收益。6.2 公司发展战略步骤设想6.2.1 完成酒店试营业 本阶段目标本阶段需要实现的目标：及时选择好条件适宜的合作伙伴59、，完成酒店的设备购置安装，完成酒店管理人员的选聘工作，对招聘员工进行培训，建立和完善酒店管理体系和质量控制体系，在旅游旺季开始前快速切入市场，迅速拓展市场，取得良好的经济效益。 工作重点积极寻找合作伙伴，尽早完成酒店的装修和设备配备工作，按照三星级酒店的要求建立管和服务体系，进行员工培训，完善营运条件，使酒店尽早进入可正常营运状态。招聘到适合的销售、管理人才也是本阶段的重要工作。第一阶段计划在35个月内完成。6.2.2 通过三星级认定、成为汝城县知名酒店之一 本阶段目标通过三星级酒店认定，并在酒店入住率、客户美誉度、经济效益等方面占据汝城县三星级酒店的领先地位，成为汝城县知名酒店之一。 工作重60、点加强酒店内部管理、进一步提高服务质量，严格控制成本费用。加强销售队伍建设，探索销售创新手段，努力提高酒店的入住率和单位房间收入。第二阶段计划在23年内实现。7. 市场营销7.1 目标市场参加各类会议、进行公务、商务活动，外省市旅游的人员。具体可分为如下层次： 团队：旅行社（广东、湖南、江西、浙江、江苏）组织的团体客人。 散客：汝城县外来中档消费的商务、公务散客。 汝城县公务、商务客人。 会议会展客人：政府各职能部门、企事业单位及汝城县各大中型企业。7.2 产品与服务主要提供餐饮、娱乐和住宿服务。7.3 定价定价采用竞争定价法，根据竞争对手（汝城县大酒店）的价格策略进行定价。2010年计划价格61、如表7-1所示。表7-1 2010年计划房价表 单位：人民币元项目正面楼（新建）侧面楼（改扩建）备注标准间（42间）套间（28间）标准间（42间）旺季18024018012来年4月平季1602001607、8、9、10月淡季1201601205、6、11年均价格145190145上表为酒店房间计划实际价格，门市价将略高于实际价格。餐饮娱乐服务价格将参考汝城县三星级酒店的价格水平，采用不同的定价策略和不同价位。7.4 销售渠道7.4.1 直接渠道 通过酒店销售部与存在消费意向的单位和个人通过签订消费协议、会员卡等方式自行销售住宿、餐饮、会议服务。 通过与汝城县内外旅行社合作，销售团队客人住宿、餐62、饮服务。 通过与汝城县内外会议会展展览公司合作，销售团队客人会议、餐饮、住宿服务。7.4.2 间接渠道通过与网络订房网站，以订房网站作为分销商面向中档商务公务散客销售餐饮住宿服务。根据艾瑞市场咨询公司2003年中国网上订房订票研究报告的研究数据显示，就目前而言，用户订房主要采取电话订房、直接到宾馆订房、网上订房等几种方式。其中，作为一个传统的预订模式，电话预订以37.8居第一位，其次是网上预订27.9。另外有15.6%的用户选择了直接去宾馆订房。网络订房作为酒店新的销售方式在散客销售中将占据重要的地位。7.5 公关宣传策略 新闻媒体：加强与新闻媒体的合作，除了正常的广告播放和栏目的合作，同时抓63、住时机策划一些临时性的新闻报告宣传，提高酒店的知名度和美誉度。 交通工具：如飞机、巴士上的介绍和宣传。 人员促销、交易会促销、信函促销，通过旅行社宣传，电子邮件，其他媒体等，吸引客人。 内部宣传：客人进店要促成每项消费，就必须把每项服务介绍给他们，需要建立有效的内部宣传网自走进酒店的大厅开始，通过总体设施灯箱和图片就能了解酒店的基本设施情况，走进电梯，又能进一步看到图文并茂的宣传广告，到了客房，除了一些重点介绍的项目外，还将有图文并茂的服务指南，除了各项设施的介绍图片、计费方法、电视节目、菜谱外，还有酒店的背景资料和名人来访图片及企业文化的内容等，同时还将有酒店位置图、各项交通设施和旅游景点的64、介绍、相应的地方风土人情等。7.6 初步销售策略7.6.1 客房业务 旅行社客源以客房价格作为杠杆，在旺季追求利润最大化，在淡季追求高的客房出租率，吸收各旅行社团队。在与湖南省、广东省较大的旅行社建立联系的同时，在其他省份与江西、上海、江浙各地及国内主要游览地的旅行社合作，力争作为指定酒店，其中广东旅行社作为重点，他们的客源是酒店重要的基本客源。为保证在与竞争对手价格基本相同的条件下保证较高的开房率，需要做好与各大旅行社计划调度部门及社领导的商务公关活动。 会务客源以政府各职能部门、汝城县商务及会议公司作为主要销售对象。与汝城县各机关、企业、事业单位及商务会议公司建立合作关系，同时策划一些企业65、经济类学术研讨会、培训班会议和事业单位的会议。 散客客源散客客源市场的开发，是影响酒店经济效益的重要因素，酒店要在有限的客房条件下提高收入，必须适当提高入住客人的散团比例。在开拓散客市场的目标上，重点是湖南、广东、江西等地。具体计划采用如下销售方式：与国内知名商务订房网站合作，以订房网站作为酒店客房销售的代理商，争取采用网上订房方式的外地散客；加强与本地企事业单位的联系，争取成为其接待外地客人的订点酒店；针对散客，实行客房、餐饮捆绑销售，客人在酒店入住，可同时在餐饮、娱乐方面享受不同程度的优惠，并可统一结算；根据不同客人的需要，设计多种房间包价套餐（含客房、餐饮）；大力发展长住客户，针对长住客66、户，给予一定的奖励或优惠。7.6.2 餐饮业务增加菜品的品种和特色菜，提高菜品质量，是酒店餐饮业务需要常抓不懈的工作，同时酒店还计划通过如下销售策略推动餐饮的销售：举办“美食节”、湘菜、粤菜培训班，扩大餐饮知名度；根据每年的节庆推出相应的团圆宴、谢师宴、长寿宴、婚庆宴等；开展有奖销售活动，如福寿宴、良缘宴，赠送客房，折价券及鲜花赠送等活动；通过与旅行社和导游合作，增加旅行社指定用餐，增加团队自点餐和风味餐消费。7.6.3 提高回头率的措施通过促销，把客人吸引进来，留住客人，提高回头率是关键所在，只有留住客人，让客人满意才能提高回头率，才能保证酒店客房出租率和餐饮收入稳定上升。留住客人的手段除了67、良好的硬件配套措施外，还要为客人提供良好的软件服务（包括服务、餐饮菜品质量、其他营业部门高标准的服务等），同时也可以采用一些赠送和让利措施如推行“住房消费积分卡”，消费达到一定的金额或住房数量，享受赠送房，赠送娱乐服务和优惠折扣的奖励。7.7 销售激励制度酒店将根据实际情况，制定针对酒店销售部、前厅、餐饮部等部门的销售奖励制度，保证员工促进酒店销售的积极性，如制定内部员工合理的客房提成奖励制度，针对出租车司机的拉客，制定合理的拉客奖励制度。8. 营运和管理8.1 基本业务流程酒店住宿的基本业务流程为：总台预订、前厅接待、总台接待、客房管理、客房服务、账单核对、总台收银等。酒店餐饮的基本业务流程68、为：总台预订、前厅接待、点菜及用餐服务、账单核对、总台收银等。8.2 营运管理初步计划8.2.1 服务项目和基本设施安排服务项目安排酒店将设置与酒店星级及规模相对应的服务项目：接待服务项目，如停车、行李运送、问询、外币兑换服务；电话、电传、电报、图文传真服务；打字、复印、秘书、翻译服务；租车、订票、医务及各种会议接待服务；贵重物品存放服务等。客房服务项目，包括客房服务及房内冷热水供应，电话、电视、叫醒服务、洗衣、熨烫、客房酒水、客房保险柜、擦鞋服务等。餐饮服务项目，包括湘菜、粤菜、自助餐、宴会、酒会及客房送餐服务等。娱乐服务项目，如歌舞厅、KTV等。其他服务项目，如代办旅游汽车出租、商务租车服69、务、自行车出租服务等，及幼儿托管、宠物托管等。酒店基本设施安排酒店的基本设施决定了一个酒店的接待能力和条件，星城国际大酒店计划安排如下基本设施：前台接待设施。设置具有与星城国际大酒店规模与标准相适应的前台接待条件，包括前台接待大厅、总服务台（含接待处、问讯处、收银处）、商务中心、贵重物品寄存处、大堂副理接待处等。客房接待设施。客房内将配有与酒店星级标准相应的客用设施，如写字台（或梳妆台）、衣柜、床（软床垫）、座椅、沙发、床头控制柜等配套家具；每间客房设有单独卫生间，卫生间内配有坐式便器、梳洗台（装有洗面盆、梳妆境）、冷热水设施（包括配有喷头的浴缸、浴帘）；每间客房都具有能够保证或调节温度的分体70、空调或中央空调；每间房间都配有电话和宽带，可直拨或通过总机挂通国内或国际长途电话，可通过宽带上国际互联网；每间客房都配有电视机并接通有线电视系统；每间客房内都配有一定数量的文化用品，如信纸、信封、明信片、城市地图、针线包、酒店指南；每间客房内还配有一定数量的卫生用品，如牙刷、牙膏、香皂、洗发水、沐浴露、浴帽、擦鞋器等。餐饮接待设施。具有与酒店标准相适应的大厅、包箱及所必需的饮食供应设施，包括餐具、炊具、家具、厨具以及各种饮食器皿等。娱乐服务设施。具有与酒店规模相适应的歌舞厅、KTV包箱，以及所必须的各项设备设施等。酒店经营保障设施。包括工程保障设施，如变、配电设施，空调冷冻设施，备用发电设施，71、供、排水设施，热水供应设施，洗衣房及其所需的设备设施；安全保障设施，如对讲通讯设施、事故广播设施、消防指挥设施、各种灭火器材等；内部运行保障设施，如员工食堂、员工宿舍、员工更衣室、员工通道等。8.2.2 建立并实施完善的质量标准前厅、客房质量标准。具体包括环境及设施标准、前厅接待人员素质要求标准、接待前的准备工作标准、有预订散客接待程序标准、常客和贵宾接待程序标准、团队客人接待程序标准、无预订客人接待程序标准、换房和房间变更程序标准、总台接待协调配合标准、总台问询服务质量标准、代客沟通与联系程序标准、会客与查询程序标准、总台预订服务质量标准、贵重物品包管服务质量标准、商务中心服务质量标准、电话72、总机服务质量标准、司门行李服务质量标准、客房卫生质量标准、客用卫生间卫生质量标准、客人住店服务质量标准、特殊情况处理质量标准、夜床服务质量标准、公共区域卫生质量标准、客人投诉卫生质量标准、行李房管理标准、客房卫生消毒标准等。餐饮质量标准。具体包括环境及设施标准、物品及原料配备标准、员工状态标准、服务质量标准、厨房采购及储存卫生质量标准、厨房生产操作卫生质量标准、餐厅收款服务质量标准等。娱乐质量标准。具体包括环境及设施标准、物料及原料的配备标准、员工状态标准、服务质量标准等。安全质量标准。具体包括环境及设施标准、物料及原料的配备标准、员工状态标准、服务质量标准等。8.2.3 建立并实施完善的财务73、内控制度酒店将建立覆盖货币资金、采购与付款、销售与收款、工程项目、固定资产、存货、预算、成本费用、筹资、投资等各个环节的全方位的财务内控制度，内部及财务流程如下图所示： 成本核算制度文件 统计表 单据 工资奖惩文件 资产台帐 销量统计 折旧摊销 人工费用 工资卡 折旧摊销制度 凭证 凭证 凭证 业绩统计 凭证文件 会计规范制度 发票 凭证 凭证 发票 验收单 签账单 付款 输出 财务报表文件 收款 应付账款文件 稽核 账龄分析 应收账款文件 对账 对账 现金管理制度 银行管理文件 报告 对账单 现金盘点 核对 成本管理 工资管理 固定资产物资管理 应付账管理 总账管理 应收账管理 银行对账管理74、 账簿报表 供应商 客户 营销部 门 仓库部门 餐饮出品 厨房客房 销售部 门 银 行 人事部门队建 采购部 门 现金管理 出 纳 8.3 机构设置星城国际大酒店计划的机构设置如图8-1。图8-1 计划组织机构图餐饮部的机构设置计划如下图所示：餐饮部部长部长助理宴会经理厨师长酒水经理管事部经理用餐主管餐厅经理宴会领班餐厅领班各点领班酒水领班领班领班预订员服务员订餐员服务员厨师服务员清洁员送餐员8.4 人员配备酒店住宿服务人员计划前楼按照1：1.4的比例配备服务人员，旺季约需要120名服务人员，平季、淡季将适当减少人员。酒店后楼服务人员计划1：1的比例旺季配备服务人员62人。酒店餐饮部厨房工作人75、员计划配备15人，收银服务人员计划配备30人。其他销售、职能部门根据职责和需要配备人员。8.5 管理团队酒店的高级管理人员由董事会协商后确定。8.6 遵循的标准将按照旅游涉外饭店星级的划分及评定（GB/T14308-2002）及饭店星级的划分与评定按照不低于三星级酒店的要求进行酒店各项服务设备（硬件）的配备，并提供不低于三星级标准的服务。将按照旅游涉外饭店星级的划分及评定（GB/T14308-2002）的要求建立不低于三星级酒店要求的管理体系，酒店将制订员工手册、层级管理制度、质量控制制度、市场营销制度、物资采购制度、工作岗位说明书、工作程序说明书等一系列管理制度，并严格遵照执行。9. 投资与76、财务评价9.1 项目实施计划进度目前项目的新建酒店正面大楼、与原政府招待所的并列侧面后楼已经完成主体建筑工程，需要按三星级酒店标准进行内外装修，配备娱乐中心、客房、餐饮的设施。本项目计划在2010年4月完成所有前期准备工作；59月完成装修、配备相关配套设施；2010年11月开始营业。9.2 投资估算根据星城国际大酒店的定位，酒店将按照三星级标准装修并配备相关设施，项目投资为600万元，项目投资估算表如下表9-1：表9-1 项目投资估算表序号工程内容投资额（万元）备注1大堂装修、电梯1202KTV装修、设备3餐厅装修、设施4客房装修、设施336每间房3万元5会议室装修506年租金60减去了二楼、77、三楼计算出租收入25万元7基本预备费25按酒店装修、设施设备的5%计算8前期工作费9装修设计等支出9合计6009.3 收入预测9.3.1 住宿收入预测 住宿收入预测根据汝城县星级酒店的一般情况，预计标准间在旺季、平季、淡季的出租率分别为95、80和60，考虑到入住客人对套间的需求相对较少，估计套间在旺季、平季、淡季的出租率分别为90、70和55。则前楼年住宿收入可达到475.04万元，详见表9-2。表9-2 年住宿收入估算表序号项目旺季平季淡季合计1正面楼标准间1.1收入(元)64638048384054432016745401.2单价(元)1801601201.3住宿量(人夜)359130278、44536111511.4出租率95%80%60%1.5天数90901803601.6房间数424242422正面楼套间2.1收入(元)60504035280044352014013602.2单价(元)2402001602.3住宿量(人夜)25211764277270572.4出租率90%70%55%2.5天数90901803602.6房间数282828283侧面楼标准间3.1收入(元)64638048384054432016745403.2单价(元)1801601203.3住宿量(人夜)359130244536111513.4出租率95%80%60%3.5天数90901803603.6房间数79、424242424住宿量(人夜)合计293595收入合计47504409.4 成本费用预测因酒店业成本费用构成庞杂，详细分项计算反而容易出现比较大的偏差，故根据国内酒店行业通常的成本费用结构进行测算，预计项目每年总成本费用为177.84万元。详见下表9-5。表9-5 总成本费用估算表组别人数基本工资日计发前台612007200台班68004800清洁班88006400保安610006000管理315004500经理220004000员工伙食费31每人每天10元9300水电费4000电话费2000洗涤费6000日用消耗品8000月租房费5000合计148200每月总费用177.84万元9.5 利80、润预测预计在星城国际大酒店运营的前12年中，每年可实现税前利润475.04万元，税后利润389.5万元。详见损益估算表9-6。表9-6 损益估算表序号项目第1-12年（万元）1销售收入475.042税金附加28.53成本费用177.844利益总额268.75所得税率25%6所得税67.187税后利润201.53投资利润率税后利润总投资201.53600100%33.59%。10. 风险与对策分析10.1 风险10.1.1 客源影响带来的风险酒店业的发展是以客源为依托的，由于决定旅游市场环境的变化受到政治、经济、文化、自然条件和季节等多方面因素的限制，有可能引起酒店客源数量和结构向不利方向变化，81、从而影响公司的发展和盈利。10.1.2 人力资源风险现代星级酒店具有知识密集和劳动密集的特点，对酒店从业人员尤其是酒店管理人员具有较高的要求。从而管理人员的管理能力，从业人员的技能水平、服务质量和人员素质都直接会影响经营业绩。如出现不合理的人员流动，特别是管理和业务骨干的流失可能会导致客源的减少和客户的不稳定，给公司效益带来不利影响。10.1.3 市场竞争风险由于旅游业具有广阔的发展前景，被称为“朝阳产业”，其他行业纷纷进军包括酒店业在内的大旅游产业，前些年，因为酒店数量和规模的发展速度超过了市场的增长速度，加剧了行业内部的竞争，酒店业在价格和客源方面目前仍然存在较激烈的竞争。10.1.4 行82、业特点决定的风险酒店业具有比较强的依托性，任何一种不利条件都可能使酒店业的发展受到制约，特别是重大的国内外政治、经济形势变化、突发事件、自然灾害和急性传染病等因素，如2003年的“非典”对当时酒店业造成了很大的影响。10.2 对策10.2.1 客源影响对策针对酒店业的经营特点，主要实施三项对策：一是通过各种公关宣传，扩大酒店的知名度和美誉度，树立星城国际大酒店的品牌；二是通过加强管理，提高服务质量，为酒店客人提供精品服务，提高客人的“回头率”；三是客源多元化，与旅行社、商业订房网站、会议会展公司等多种相关机构合作，降低酒店对某一渠道的依赖度。10.2.2 人力资源风险对策酒店将提供由竞争力的薪83、酬和事业发展空间吸引酒店行业高级管理人才加盟酒店，为提高酒店管理水平打下人力资源基础。同时，酒店将本着“以人为本”的经营理念，努力达到以员工满意为基础，以客人满意为导向，以经济效益满意为标准，通过全面、科学的人力资源管理，发挥激励机制的作用，培育员工对酒店的忠诚和敬业精神，增强酒店的凝聚力。10.2.3 市场竞争风险对策酒店将密切关注同行业竞争对手的动向，了解竞争对手的情况，提出有针对性、有效的竞争策略，以使酒店取得竞争优势地位。10.2.4 行业特点风险对策酒店针对有可能出现行业特点风险，将评估、制定应急预案，当出现该类风险，可以按照应急预案妥善应对，以尽量减少不必要的损失。11. 融资计划84、11.1 融资资金金额、方式与用途11.1.1 融资金额本项目总投资600万元，其中宋友雄出资50万元，占股份8.34%；朱孝勇出资50万元，占股份8.34%；另有三位汝城人出资200万元，占股份33.33%；尚需新增投资300万元。11.1.2 融资方式本项目只采用以下一方式融通资金：融通200万元，占股份33.33%；此融通方还需借给项目发起人、策划人、营运管理人宋友雄100万元（宋友雄按银行利率支付利息给融通方，二年内还清利息和本金）。11.1.3 融资资金用途融资取得的资金将用于星城国际大酒店购置设备和营运启动资金。11.2 投资者保护本项目拟采用如下方式保障投资者（融资方）的利益：采用股权投资方式，将在公司章程中明确融通方负责财务管理，在股东会议上有最终发言权，控股。4812. 结论本项目具有良好的宏观经济和产业景气周期背景，且具有广阔的市场空间，投入运营后将成为汝城县增加一座新型的现代化三星级酒店，为当地带来巨大的社会效益及经济效益，同时为项目投资者带来丰厚的回报。第 52 页 共 56 页