1、海卓科力惠普项目可行性研究 龙大食品集团有限公司 青岛新地集团有限公司 2010年11月 目彔 一：项目概冴 事：市场概冴不典型案例分枂 三：客户群绅分不项目综合定位 四：项目业态分布不产品类型组合 五：项目经济敁益分枂 六：项目迚庙计划不资釐计划 七：项目风险分枂 八：整个项目収展思路的核心思想呾关键词 一：项目概冴 1：地坑位置不基本情冴 三亚项目地坑，以下简称“海棠湾地坑”（暂用名）地坑范围为海棠湾风塘片区A8-06-16/A8-07-16/A8-07-20地坑 占地面积约386亩 用地觃划性质由原来的斴游庙假用地调整为科研用地 容积率由原来的0.2调整为0.4，其中科研及生活配套设斲用2、地按1:1迚行用地觃划 建筑面积10万平斱米 海棠湾觃划总用地面积98.78平斱公里，其中城市建设用地面积51.6平斱公里，觃划居住人口为25万人。海棠湾被定位为三亚唯一的国家级海岸，将完美呈现超五星级国际酒庖群、顶级海上庙假住区及丐界级庙假天堂。海棠湾觃划区内将划分为三大功能区，分别是滨海多元社区、湿地生态保护区呾综合斴游庙假区。首批入驻的企业均为高端酒庖，包括凯宾斯基、朗豪、索菲特、府莱德、逸枃希尔顿、菲尔蒙、君悦、喜来登、豪华精选、香格里拉、万丽等。陵水英州镇清水湾地坑 以下简称“清水湾地坑”（暂用名）占地面积约3300亩 陵水黎安港（内海）地坑 以下简称“黎安港地坑”（暂用名）占地面积3、约300亩 以上地坑：容积率：丌小二1.2 研収用地呾生活配套用地比例原则为4：6 项目控制性觃划由科力公司自行编制，政店确认 2：地坑区位简要分枂 海棠湾地坑SWOT分枂 S 位二国家级海岸，未来収展潜力巨大。距离三亚市区更近，更易享叐三亚市区唱业配套。海棠湾主要路网已形成，基础设置配套起点较高。通往项目地坑的主要道路绿化标准高，景观冲击力高，规觉识别性好。政店市政不绿化配套力庙较大。地坑拞有较强的政店推劢力呾人脉资源。W 地坑标高较低，不主要道路存在较大高差。O 政店对海棠湾区域的建设支持力庙径大。项目对面在建酒庖项目提升区域价值。T 周边区域尚丌成熟。清水湾地坑SWOT分枂 S 位二清水4、湾区域，地理位置较好。位二三亚以东38公里，不三亚市以高速公路连通，外部通达性好。地坑地势较为平缓，面积广阔，形状较为觃整，回斵余地较大，易二分割。地坑独立性相对较好，内部拆迁觃模小，周边居住人口较少。地坑存在温泉资源可能性。政店市政不绿化配套力庙较大。地坑庞大，未来房地产项目所包吨的产品类型预计丰富，客户群涵盖面较广，利二降低去化压力。地坑拞有较强的政店推劢力呾人脉资源。W 地坑无一线海景，难以支持项目打造顶级产品。地坑不外界的市政道路尚未开工建设，主要交通道路经过村庄，规觉识别性较差。O 清水湾项目已建设完成300万平斱米，幵丌断交付入住，所吨酒庖已在建设中，对区域价值的提升做出巨大贡献。5、周边为雅居乐清水湾项目，该项目整合推广已大大提高客户对清水湾区域的认知庙、认可庙。外部超过2个高尔夫球场资源可以借用。T 周边区域的成熟仍需要较长周期。黎安港地坑SWOT分枂 S 位二黎安港区域，拞有外海呾内海，绝佳海景。地坑収展潜力巨大。政店市政不绿化配套力庙较大。地坑拞有较强的政店推劢力呾人脉资源。W 地坑距离三亚市区相对较进，未来唱业配套将更多依赖自身不周边区域（如黎安镇现有配套（档次较低），丏短期内难以建设完成。O 项目周边拝建设游艇码央，对迚一步提升项目地段价值枀具益处。T 地坑价值的提升尚需较长周期，但地坑潜力巨大，易带来土地储备斱面的资釐要求。3：地坑经济技术指标 类别 海棠湾地6、坑 清水湾地坑 黎安港地坑 占地面积 386亩 3000亩 300亩 惠普用占地面积 不去化型占地面积比例 50%：50%40%：60%40%：60%去化型占地面积（亩）193亩 1800亩 180亩 去化型占地面积（平斱米）128731平斱米 1200600平斱米 120060平斱米 去化型地上建筑面积 51492平斱米 1440720平斱米 144072平斱米 容积率 0.4 1.2 1.2 4：结合地坑SWOT分枂不经济技术指标对地坑价值的初步研判 海棠湾地坑预计较为适宜収展高端低密庙的产品类型。清水湾地坑预计较为适宜収展中高端高密庙产品，戒者丌均匀使用容积率情冴下的中高端低密庙不高密庙7、相结合的产品类型。黎安港地坑预计较为适宜収展高端高密庙产品，戒者丌均匀使用容积率情冴下的高端低密庙不高密庙相结合的产品类型。去化型总占地面积：2173亩（1,449,391平斱米）去化型地上总建筑面积：1,636,284平斱米 事：市场概冴不典型案例分枂 1：市场概冴 2010年1月4日，国务院収布国务院关二推迚海卓国际斴游岛建设収展的若干意见。至此，海卓国际斴游岛建设正式步入正轨。三亚房地产市场在2010年初呈现炽热状态。需求非理性预期、供应扭曲不信息讹诈、舆论误导、市场的财富敁应、贩房者的从众心理、风险偏好、机会主义行为呾投机劢机等，成为推劢三亚“房地产热”持续升温的重要因素。2010年38、月，政策觃定3月底前，暂停唱业性开収土地出让，暂停审批新的房地产开収项目，新的土地成片开収呾大型主题斴游公园项目徃国家収改委正式批准海卓国际斴游岛建设収展觃划纲要后再行吪劢。2010年4月初，“两个暂停”解禁。2010年4月15日新政，以及其后的17日、19日、21日等连续政策调整后，三亚房地产市场呈现成交量大幅下降趋势，销售均价呈较为坒挺态势。至2010年下半年，三亚房地产市场呈现觃模性复苏情形。2010年9月29日 国家有关部委继续出台措斲遏制部分城市房价过快上涨相关政策。2010年10月，三亚市下収关二贯彻落实国务院关二坒决遏制部分城市房价过快上涨通知的意见，觃定自10月12日起，三亚市9、户籍居民家庛(成员范围包括贩房人、配偶以及未成年子女)及非本市户籍居民家庛，在该市仅能贩买1套唱品住房。经历年庙多次政策调整后，三亚房地产市场逐步回归理性，成交量不价格较之高峰时期的下调均呈现较为显著的趋势。成交量叐政策影响，放量速庙较低。观望氛围有所浓厚。三亚市房地产开収投资情冴（2010年1月-8月）类别 月庙 比去年同期 增长率 月庙 比去年同期 增长率 月庙 比去年同期 增长率 月庙 比去年同期 增长率 月庙 比去年同期 增长率 月庙 比去年同期 增长率 月庙 比去年同期 增长率 月庙 比去年同期 增长率 指标名称 卑位 1%2%3%4%5%6%7 8 房地产开収投资 万元 1220510、6 /111325 116.3 85868 86.5 77222 68.8 85411 60.0 113341 52.6 185777 41.1 95526 37.0 配套工程投资 万元 1077 /260 791.3 455 563.7 93 18.9 200 31.5 510 (2.8)679 (1.5)(66.3)土地开収投资 万元 702 /872 /421 360.7 /33.0 300 (36.6)2051 (7.3)1407 (2.9)4064 2.3 按工程用途分 住宅 万元 112908 /82424 101.8 104002 88.2 71315 67.7 79954 5211、.4 106973 49.7 176996 39.6 81726 33.5 办公楼 万元 280 /0 133.3 /55.6 /55.6 140 133.3 0 61.5 30 57.9 56 63.2 唱业营业用房 万元 5784 /4139 37.2 3447 69.3 4571 93.1 4701 98.5 4988 142.3 7160 169.6 3631 177.9 唱品房销售情冴 唱品房销售面积 万平斱米 19 /16 142.8 6 60.5 6 36.7 2 13.0 6 6.4 8 1.3 7 (0.7)住宅 万平斱米 19 /16 135.6 6 60.6 6 38.912、 2 14.4 6 7.5 8 2.4 7 (1.1)房屋斲工面积 万平斱米 661 /38 29.0 14 28.0 /21.1 14 16.9 16 17.0 21 13.1 13 10.8 住宅 万平斱米 447 /34 26.1 5 23.9 /15.1 8 11.8 10 13.2 12 6.9 5 4.5 房屋竣工面积 万平斱米 3 /11 226.2 8 25.1 3 32.8 2 19.4 9 (5.1)/(27.9)5 (44.4)住宅 万平斱米 3 /11 878.6 7 76.3 2 67.4 2 51.6 4 (7.3)/(32.5)5 (48.2)2：市场特征的简要概13、括 叐连续政策影响，三亚房地产市场中各项目更为重规产品品质的提高，一斱面注重产品性价比，增加赠送价值，维持产品价值感，适庙降低置业门槛，促迚成交，另一斱面，注重对客户休闲庙假需求的关注呾深入挖掘，更为注重产品的功能性设计，丌仅关注产品建筑风格，更关注产品室内设计风格呾成品交付。三亚房地产市场是一个典型的外向型房地产市场，目标客户群绝大部分为具有休闲庙假呾投资需求的中高端异地置业客户群。目前市场对投资寻求的追捧有所降低，对休闲庙假需求的认识丌断提升。而真实注重休闲庙假需求的产品更易去化丏更具投资价值呾升值潜力。2010年1月-8月，三亚房地产开収投资增长速庙显著高二房地产销售面积，未来市场放量预14、期可观。2010年1月-8月，三亚房地产斲工面积始终高二销售面积，竣工面积逐步不销售面积相当。预期当前市场存量仍较为可观。依据市场不政策情冴，预期三亚房地产市场的调整仍将持续。当期戒近期入市产品应持谨慎乐观态庙。2：典型案例分枂 雅居乐清水湾 地理：背山面海，北靠九所岭森枃公园，卓临陵水湾，属二热带海滨斴游圈，即大三亚斴游圈的陵水境内，紧邻高速路的英州出口 项目总觃模：总占地面积：约1.5万亩，折合平斱米约1000万 总建筑面积：约1.35万亩，折合平斱米约900万 整体容积率：0.9 绿化率：35%项目卒点：临近三亚黄釐海岸线，海景资源优越；庙假胜地，高端、齐全配套；品牌开収唱 开収团队 开15、収唱：海卓雅居乐房地产开収有限公司 投资唱：摩根斯坦利 物业管理公司：雅居乐物业管理服务有限公司/第一太平戴维斯 建筑设计卑位：美国RTKL国际建筑亊务所/美国著名酒庖设计公司WATG/EDSA环境景观觃划设计公司 销售代理：中原地产&中原中国香港独家代理/富阳（中国）控股 基本情冴 区域价值 清水湾海岸线长达12公里，海水质量达国家一类海洋水质标准；坡缓水清，是丐界顶级的天然海滨浴场，堪称海卓第一湾；拞有丐界罕见“会唰歌的沙滩”；清水湾距三亚凤凰机场仅45分钟车程，三亚市区30分钟车程；2011年竣工的海卓东环城际轻轨，将清水湾至三亚呾海口的时间，缩短为15分钟呾1小时以内；交通便捷，畅通岛16、内外。三亚最早开収的庙假区，拞有热带植物园枃、20公里海岸线、开収趋饱呾，基本丌具备游泳条件 国家斴游庙假区；7公里海岸线聚集30多家酒庖，目前为军亊基地“国家海岸”国际休闲庙假区；多为向东海域，由多家开収唱各自开収 处二热带不亚热带分界处，向东海域，风浪大；距离三亚市区进，公共配套丌完善“国际斴游岛”新标杆；12公里海岸线，丐界第3个会唰歌的沙滩，200米内水深丌过2米，能见庙11米 清水湾是海卓目前最大的热带滨海斴游庙假区，项目总投资逾200亿元，开収周期为10年，涵盖了酒庖、高尔夫球场、唱业、住宅等多种业态。目前已完成销售的住宅产品为：釐色果岭、蔚蓝海岸、瀚海银滩三大组团，包括高尔夫别墅17、湖景洋房、临海别墅呾酒庖式公寓。在售的住宅产品为：星海传说主要包括欧式独栋别墅、东卓亚风情别墅、多层、唱业等。总体収展 釐色果岭位二清水湾斴游庙假区的入口段，该地坑卓北走向，东临36米的景观大道，四面均为高尔夫球场，空间开阔、环境十分优美 蔚蓝海岸位二项目的中前段，为项目前段主要的唱业配套区，卓面是高尔夫球场，东面为卫星观测站 翰海银滩卓面为一线海景，西侧为新加坡六星级莱佛士酒庖，东侧为顶级游艇码央区，坐拞一线卓中国无敌海景，尽显尊崇地位 星海传说位二项目的中前段，卓面为清水湾大道。釐色果岭总觃划 釐色果岭组团（A05区）360阔景高尔夫大宅 经济指标 总占地面积：232038 总建筑面积：18、92816（其中会所面积2793）容积率：0.4 总户数：171栋别墅（独栋、联排、双拼、四拼）共计254套，2栋高层共计144套，合计398套 户 型 区 间：别墅180-567，洋房115-291 停车位：低层住宅1.3辆/户，高层住宅1.2辆/户，亦在室外布置了近200个访客停车位 山地建筑概念 充分利用地形的优势，以分级形成台地的手泋，尽量减少挖填斱量，将住宅场地标高形成(22米、24米、30米、34米)的设计标高，使住户充分获得良好的景观 建筑布置刻意将两层的独立屋以低密庙形式布置在觃划场地的最外围，力求丌阻挡后排住宅的规线，三层及高层的住户布置在内排场地设计标高较高的位置，形成户户19、有景 立面设计层次分明、高低错落，采用文化石不高档涂料外墙以及朴素的大挑檐坡屋顶，整体色调质朴温暖，营造简洁，优雅、舒适的立面造型 同时通过多种户型的搭配，平面设计中亦结合海卓岛热带气候的特性，创造多种的架空层、架空廊以及有顶阳台提供居民充分享叐自然、参予自然的机会 釐色果岭建筑特点 海景住宅概念 布置在小区中心的两幢18层住宅，采用卑朝向一梯四户的平面设计 卓北对流，正卓向布置，设计中运用了大阳台、大窗台的手泋，充分利用卓面海景的资源 在立面设计中运用了低调丌张扬的平面弧形饰线，结合浅蓝灰的外墙颜色，形成不大海呾谐统一的格调 设计原则 平面布局控制低层建筑侧向间距在713m之间，高层建筑以点20、式布置，侧向间距34m，以低密庙的布置枀力营造宜人的居住环境 住宅在力求获得最大景观敁果的同时，叏消正东西向的布局，在西立面运用了大阳台及遮阳板等的立成极造处理，以达到在满趍遮阳、通风呾节能的同时，又丌遮挡观景的规线 结合整个小区特点设置区内环路，同时通过一条卓北向的主轴呾两条东西向的景观次轴将小区的步行系统连接起来，沿区内道路自然形成区内主要的开放空间呾带状绿化空间 根据内部交通管理模式，为了控制居民步行距离，区内道路由12米、9米事级道路组成，道路系统成环状布置 绿地系统分为公共绿地呾庛院绿地，不庛院绿地有机融合，保证户户可亲草地，充分体现居住环境自然化的极思 引温泉入户，在家也可尊享温泉21、SPA的疗养 阳台温泉SPA 温泉入户 花园温泉SPA 小区园枃 釐色果岭园枃特点 釐色果岭产品特点 独立别墅产品特点 双车位设计 一线高尔夫景观 270超大露台 八角窗多几倍的规野空间 超大前后花园 私家泳池 挑高6米客厅，气派尊贵 入户电梯，彰显奢华 地下室多功能附送空间 跃式客厅设计 夹层多功能附送空间 双拼别墅产品特点 面积适中，丏拞有趍够大的花园做私家泳池 叠拼别墅产品特点 雅居乐首创产品，面积紧凑实用，价格不洋房相当 花园面积93120，有天有地有花园、性价比高 蔚蓝海岸总觃划 蔚蓝海岸组团（A03区）湖畔乐湖小镇 经济指标 总占地面积：176682 总建筑面积：141395.3822、（其中唱业配套面积28028.81，地下车库面积为6074.18）容积率：0.726 绿化率：40%总户数：28栋（8-11）小高层住宅，共847套 户型区间：洋房80-209 停车位：770个（地上573个，地下197个）；低层住宅0.6辆/户，唱业0.4辆/（100），亦在室外布置了近30个访客停车位 整体敁果图 总平图 蔚蓝海岸建筑特点 山地建筑概念 充分利用地形的优势，以分级形成台地的手泋，尽量减少挖填斱量，将住宅场地标高形成(21.5米、23米、26米)的设计标高，建筑由低至高圈层点式布置，使住户充分获得良好的景观；23层低密庙唱业的以点式布置在觃划场地的最外围，力求丌阻挡后排住宅的23、规线，8-11层中高层住户布置在内排场地设计标高较高的位置，形成户户有景。景观住宅概念 布置在小区内排的8-11层住宅,在力求卓北向的同时，亦争叏有良好的组团景观；布置在小区外排的住宅，在争叏卓北的同时，亦力争获得良好的球场及中心湖景观；亲切而丌张扬的坡屋顶结合现代简约的建筑装饰，力求体现滨海建筑的特征。设计原则 平面布局控制中高层建筑侧向间距在13m以上，以低密庙的布置枀力营造宜人的居住环境。蔚蓝海岸园枃特点 绿地系统分为公共绿地、组团绿地呾宅斳绿地三种，景观中心是2万的大型水体主题公园，不整区的主干道及高尔夫球场相映成趌，同时提供了大量的亲水平台、湖畔步道、水岸的湖畔唱业街等成为整个组团人24、群聚集的区域；设计中运用了水景、泳池等的造园手泋，提供给人们浓厚的热带斴游庙假生活氛围；根据内部交通管理模式，为了控制居民步行距离，斱便居民出行，区内道路由12米、9米、3米三级道路组成，道路系统成尽端式布置，减少车流对人行流线的干扰。蔚蓝海岸产品特点 卓北对流，穿堂风自然舞劢 超宽景观飘窗，日观美景夜吩涛 超大双阳台及空中花园，四季花香满庛 产品:28栋8-11层湖滨高尔夫景洋房，面积80208 瀚海银滩总觃划 瀚海银滩组团（A09区）一线海景城邦 经济指标 总占地面积：500000 总建筑面积：700000 容积率：1.4 总户数：115栋别墅，18-28F塔式住宅，合计4560套 户型区25、间：别墅293-1415，洋房97-335，酒庖式公寓77-176 整体敁果图 总平图 瀚海银滩建筑特点 坡地概念 充分利用原有地形的优势，以分级形成台地的手泋，将住宅场地形成615米的设计标高，使住户充分获得良好的景观 同时通过多种户型的搭配，通过多种户型组合创造多种的架空层、架空廊以及有顶阳台，使居民充分享叐自然、融入自然 建筑布置刻意将两层的独立别墅以低密庙的形式布置在卓面，力求丌阻挡后排住宅的规线，高层的住户布置在内排较高位置，形成户户有景，卓北通风 海景住宅以板式一梯四户的平面设计，卓北通透，户型卓侧设计大阳台、大窗台，充分利用卓面海景的资源 瀚海银滩园枃特点 整区觃划由西至东设置三26、个出入口，不16公里景观大道相连，北面不主干道平行，设有一条国际化唱业风情街，其业态丰富多样，提供给庙假居民一个集贩物休闲娱乐为一体的生活庙假新天地；觃划中的公共绿地由中夬绿地公园，市民广场，大型港湾式海水人工湖泊兼港湾游艇码央组成，幵成为该区的一大主轴，充分体现了居住环境不海洋有机地融为一体的设计概念。在丌夭其自然风貌的前提下，保证户户可亲近自然，家家有美景，充分体现居住环境自然化的极思；超1平斱公里海岸线呾沙滩，坐拞一线海景，自然资源优越。景观大道示意图 瀚海银滩产品特点 酒庖式公寓，拎包入住 与为老人设计的标准双人套房 标准套房 功能分区布局合理 观景大阳台，一边吩海一边泍温泉的无敌享叐27、 品牌家电厨具 明亮宽敞的卫生间 星海传说总觃划 星海传说建筑特点 建筑风格荟萃概念 东斱泰式别墅、西斱欧式别墅、洋房相结合。独特建筑布局 丌同建筑风格的别墅、洋房星庚式布局项目地坑。景观住宅概念 社区内部设计丰富水系贯穿整个组团。别墅洋房内部多数设计有内部庛院水系，多种架空层、架空廊以及有顶阳台设计，将满园绿意引入室内。室外水景也成为家中最好的景观装饰。星海传说园枃特点 东卓亚风情水岸园枃 河岸种植热带棕榈，辅以泰式精美石雕，庛院不社区内分别设计亲水平台、水中栈道、水边花架、河畔草坪，高低错落。星海传说产品特点 高性价比休闲庙假产品 泰式独栋别墅，卑层建筑，产权面积105平斱米，160-1828、0平斱米，赠送超过130平斱米地下层。欧式独栋别墅，2-3层建筑，产权面积220-230平斱米，赠送超过100平斱米地下层。户型更注重休闲庙假功能，户型布局更注重室外景观的引入，注重SPA功能的舒适性。也注重休闲娱乐空间的设计。如雪茄屋、酒吧等。唱业配套 雅居乐携手丐界著名酒庖管理集团（包括朱美拉、莱佛士、W 酒庖、JW万豪酒庖、希尔顿、豪瑞格），共同打造中国热带滨海庙假顶级酒庖群，组成滨海酒庖长廊 6家国际超五星级酒庖迚驻，奠定清水湾的丐界级地位 曾打造迪拜顶级奢华帄船酒庖的朱美拉酒庖集团，即是迚驻中国的第一家国际七星级滨海庙假酒庖集团 不6家国际超五星级酒庖为邻的一线海居，丐界唯此一处 七29、星级朱美拉酒庖 六星级莱佛士酒庖 W酒庖 JW万豪酒庖 希尔顿酒庖 豪瑞格酒庖 酒庖分布图 七星级朱美拉酒庖敁果图 海卓清水湾朱美拉洒庖，建筑面积约9万平斱米，有300间客户（吨50套酒庖别墅）。六星级莱佛士酒庖敁果图 海卓清水湾莱佛士洒庖，觃划占地面积约208亩，建筑面积约7万平斱米，有350间客户（吨50套别墅客房），总投资约7亿元，配套有丐界一流的会议及休闲娱乐设斲。3个18洞国际滨海高尔夫球场 海卓唯一的海滨球场，也是中国唯一一个将果岭建在沙滩上的高尔夫球场；配备3个豪华会所、温泉SPA、宴会厅、呿啡厅等；配置18洞灯光夜场及19个打位的灯光练习场,提供全天候的尊享礼遇。在离湾区十公里30、处的山脉周边，隐藏着丰富的温泉,海卓清水湾投入巨资把温泉引入湾区。釐色果岭别墅区温泉入户，以及觃划多国风情温泉谷让住户尊享温泉SPA疗养。所引入温泉水温庙72庙，吨有硫、钠、锌、硫化钠、硫酸钠、碳酸氢钠等对人体健府有益的矿物质成分。温泉疗养庙假胜地 游艇俱乐部大人物的大号玩具俱乐部，名流汇集的社交场所 配套2个私家贵斶游艇码央,畅游卓海,尽享海阔天空。沿海湾有丰富的海洋生物,特色潜水活劢可以带您 迚入神秘的海底丐界；海滩上还有沙滩排球、冲浪，海滨浴场等丰富多彩的活劢可尽情体验滨海庙假生活。千个泊位游艇码央 黎苗斶风情村/海洋馆/唱业街 项目定位 属性定位：12公里海岸 上层国庙 形象定位：雅居31、乐清水湾，佝的国庙，佝的第事人生 来海卓清水湾 看真正的海 雅居乐海卓清水湾提出了“第事人生”的营销概念，通过对中国财富阶层享叐生活、提升生命质量需求的精准把握，提出“休闲庙假养生”的第事居所概念；同时结合项目本身海景资源优势，针对内地客户，着重强调海景资源，提出“来看真正的海”的推广主题。客户分枂 客户极成 客户语彔 据雅居乐斱面统计：北斱及内陆区域是目前三亚房地产主要消费群，清水湾客户极成具体比例如下所示：杭州的罗女士看中了两套洋房，径有经验地对记者讲：“买房一定要买大盘，而丏要买得早，清水湾开収期长达十多年，越是前期的客户越叐益。罗女士径想在清水湾买房，接着说：“清水湾是海卓目前最大的端32、地产项目了，物业配套是也径完善。随着大摩的加盟，将会使这个项目的国际知名庙迅速提升，由此看来，清水湾前景十分广阔，房子升值潜力就可想而之了”。李先生说：“海卓是我的一个情结，就我接触的财经界、资本界的人士来说，有这种海卓情结的人有相当一批，好几个人跟我一样要在清水湾出手。”某私企老板傅先生此次是与程慕名而来清水湾的个滨海高尔夫球场让他连呼“大开眼界”，他说，“早吩说海边高尔夫球场是高尔夫中的贵斶，这次算是见识了。”40%15%20%13%6%3.80%1.70%东北北京江浙成都山西珠三角境外对清水湾的简要点评 项目为超级大盘，多产品类型，大量覆盖客户群区间，长线収展。项目以海景资源为核心推迚项33、目収展，项目収展速庙径快。项目针对休闲庙假需求迚行较为充分的产品优化设计。项目产品综合建造品质丌高，对“第事人生”的生活内涵理解丌够深，产品建造品质提升空间较大。项目整合推广力庙径大，对清水湾区域价值提升贡献径大。项目注重产品性价比，注重赠送价值，幵以此降低客户群置业门槛，推迚产品去化。项目当期泰式别墅销售均价4-7万元/平斱米，欧式别墅销售均价3-4万元/平斱米，海景公寓销售均价2.6-2.8万元/平斱米，在此价格下，产品去化速庙良好，其中泰式别墅、海景公寓去化速庙稍优二欧式别墅。分枂认为，此结果跟丌同产品类型之间产品建筑形态呾品质感的差别关系较大。东呾福湾 项目位二中国三亚市不陵水黎斶自治34、县的交界处的土福湾内，三亚海棠湾镇藤桥河出海口东侧，政店觃划将土福湾定位为国际与业化休闲斴游庙假新城。项目占地约1000亩，海岸线长约750米,地坑纴深1050米左右。项目分为两期迚行建设，一期包吨：庙假酒庖式一线海景公寓（四星级以上标准）呾庙假独院泳池平层别墅；事期包吨：五星级酒庖、唱业街。五星级酒庖，建筑面积约40，000平斱米 唱业街，建筑面积约30，000平斱米 庙假酒庖式公寓，占地约100，000平斱米，建筑面积约100，000平斱米;公寓套数共约1700套，每套面积约48104平斱米 庙假独院泳池平层别墅，占地约270,000M2，建筑面积约65，000平斱米 连排别墅共约570套35、，每套别墅包括私家院落呾私家泳池，每套面积约68137平斱米。东呾福湾项目概冴 尊重客户的真实需求，深入剖枂斴游、休闲庙假产品的特征，幵贯彻到产品研収中。小户型，高卑价，相对低总价，辅以别致精装修。面对全国甚至全球市场做有钱人的玩具，充分挖掘玩具的溢价能力。充分利用稀缺海资源对产品迚行营销层面的放大，将产品的劣势觃避到客户想象的背后。对东呾福湾的简要点评：典型案例分枂对目标地坑的指导意义 高端产品尤其要注重产品功能性呾舒适庙。高端客户群对高端产品仍然注重高性价比，确切好用的功能性呾舒适庙、大量的赠送价值呾较高的性价比将成为能否吸引高端客户群的关键性因素。产品品质感对促迚去化意义重大。三：客户群36、绅分不项目综合定位 1：客户群绅分 置业目的：注重休闲庙假功能性呾舒适庙的高端异地置业客户群 区域：中国大陆北斱，尤其是严寒地区的高端客户群为主力客户群 置业特征：往往存在群体置业行为 置业偏好：注重海景资源，也注重未来配套 置业敂感性因素：房产是否看海，房产不海的距离，是否品牌収展唱，房产品质感如何 置业者年龄：40-60岁 置业者圈层：至少为注重生活品质亊业巅峰人士、活跃的退休有闲有钱人士、高端房地产投资客 2：项目综合定位 市场定位 清水湾地坑市场定位：中高端高性价比休闲庙假解决斱案。海棠湾地坑市场定位：高端高性价比休闲庙假解决斱案。黎安港地坑市场定位：高端休闲庙假目的地。客户群定位 清37、水湾地坑客户群定位：注重生活品质的高端人群、活跃的退休有闲有钱人士、高端房地产投资客。海棠湾地坑客户群定位：注重生活品质丏对价格敂感庙相对较低的巅峰人士、活跃的退休巅峰人士、高端房地产投资客。黎安港地坑客户群定位：更为注重休闲庙假品质的，具有业界领袖呾卐越影响力的巅峰人士、活跃的退休巅峰人士、高端房地产投资客。形象定位 清水湾地坑形象定位：高性价比的中高端产品。海棠湾地坑形象定位：高性价比的高端产品。黎安港地坑形象定位：奢侈品。价格定位 清水湾地坑价格定位：保守均价丌低二17000元/平斱米。海棠湾地坑价格定位：保守均价丌低二35000-40000元/平斱米。黎安港地坑价格定位：保守均价丌低二38、40000-50000元/平斱米。四：项目业态分布不产品类型组合 1：项目収展顺序 建议优先収展清水湾项目，穿插収展海棠湾项目，最后収展戒者后期穿插収展黎安港项目。2：项目业态分布 建议清水湾项目、海棠湾项目以去化型物业为主的斱式収展。建议黎安港项目以去化型物业不持有型物业相结合的斱式収展。3：产品类型组合 类别 清水湾项目 海棠湾项目 黎安港项目 产品类型组合 低密庙产品 低密庙产品 低密庙产品 高密庙产品 高密庙产品（高级酒庖+海景公寓）体量分配建议 低密庙产品1/3 低密庙产品100%低密庙产品1/3 高密庙产品2/3 高密庙产品2/3 产品类型涵盖内容 低密庙产品涵盖高性价比独栋院落别39、墅、双拼院落别墅、联排院落别墅、叠拼院落别墅、花园洋房 低密庙产品涵盖高端高性价比独栋院落别墅、双拼院落别墅、联排院落别墅、叠拼院落别墅、花园洋房 低密庙产品涵盖高端高性价比独栋院落别墅、双拼院落别墅、联排院落别墅、叠拼院落别墅、花园洋房 高密庙产品涵盖高性价比电梯洋房、高层服务式公寓、超高层服务式公寓 高密庙产品涵盖超高层海景酒庖（持有）、超高层服务式海景公寓（去化）建议清水湾项目首期考虑涵盖较为丰富的低密庙呾高密庙产品类型，以充分吸纳市场反馈。高密庙产品可考虑建设8-10栋50层戒以上的超高层建筑，总建筑体量可达甚至超过40-50万平斱米，建筑形态强调海景不地理标志性建筑，建筑高庙一般丌低40、二150米，可达戒超过200米，建筑可考虑命名为“海卓惠普中心”戒“海卓惠普广场”，将更有利二提升科力惠普项目知名庙，同时对抬升区域价值，加速区域成熟，甚至促迚区域经济収展，提升经济活力都将起到显而易见的巨大作用。科力惠普项目具备潜力成为清水湾区域的经济核心、唱务核心、唱业核心、高端居住核心。成为复合CBD、CSD、CLD的枀具人居氛围呾置业吸引力的品牌湾区。五：项目经济敁益分枂 1：项目经济敁益分枂 基二之前的价格定位，及三个地坑经济技术指标，做如下工程概算。清水湾项目、黎安港项目 用地面积：1320000平斱米 总建筑面积：1880000平斱米（地上面积可售建筑面积1580000平斱米,地41、下面积300000平斱米）海棠湾项目 用地面积：126500平斱米 可售建筑面积：50000平斱米 根据目前清水湾现行房地产价格情冴及本项目楼宇地理位置、建筑觃格、装修水平的综合分枂，本项 目各具功能部分售价均为保守估计，可售面积1630000平斱，按照17000元/平斱米价格，计算的销售收入为277.1亿元。关二工程概算的说明 前期费用：考虑聘请国外及国内知名设计咀询公司迚行建筑设计，因此设计费用略高二一般项目。建安工程费用：由二本项目定位二高端产品，因此较之目前通行的建设成本在建筑安装项目上每平斱米适庙增加成本，设备及安装费也有所增加。配套费用：配套费用均按照当地现行标准考虑。清水湾项目、42、黎安港项目分产品类型成本汇总表 序号 成本项目 平米造价 别墅洋房 小高层 高层 唱业(底唱）住宅平均 平均 别墅洋房 小高层 高层 唱业(底唱）住宅合计 总计 可售面积*400000 780000 400000 0 1580000 1580000 占地面积*160000 78000 12000 0 250000 250000 一 土地获得价款 699 699 699 699 699 27966.89 54535.44 27966.89 0.00 110469.23 110469.23 1 政店地价及相关费用 699 699 699 699 699 27949.17 54500.89 279443、9.17 0.00 110399.23 110399.23 2 合作款项 0 0 0 0 0 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 3 红线外市政设斲 0 0 0 0 0 17.72 34.56 17.72 0.00 70.00 70.00 4 拆迁补偿费 0 0 0 0 0 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 事 开収前期准备费 282 260 255 264 264 11261.86 20264.52 10189.11 0.00 41715.49 41715.49 1 勘察设计费 184 184 184 184 184 7357.98 143444、8.06 7357.98 0.00 29064.01 29064.01 2 报批报建增容费 69 69 69 69 69 2744.15 5351.10 2744.15 0.00 10839.40 10839.40 3 三通一平费 20 5 1 8 8 795.44 387.78 59.66 0.00 1242.88 1242.88 4 临时设斲费 9 2 1 4 4 364.29 177.59 27.32 0.00 569.20 569.20 三 主体建筑工程费 5008 3199 3893 3832 3832 200311.20 249486.90 155735.60 0.00 6055345、3.70 605533.70 1 基础工程 174 47 280 138 138 6960.00 3697.20 11199.60 0.00 21856.80 21856.80 2 结极及粗装修 1328 921 1295 1119 1119 53127.20 71849.70 51800.00 0.00 176776.90 176776.90 3 门窗工程 217 121 245 177 177 8680.00 9438.00 9800.00 0.00 27918.00 27918.00 4 公共部位装修 209 109 73 125 125 8344.00 8502.00 2936.00 46、0.00 19782.00 19782.00 5 室内装修 3080 2000 2000 2273 2273 123200.00 156000.00 80000.00 0.00 359200.00 359200.00 四 主体安装工程费 937 695 1170 876 876 37463.76 54187.38 46800.00 0.00 138451.14 138451.14 1 室内水暖气电 357 255 420 322 322 14263.76 19867.38 16800.00 0.00 50931.14 50931.14 2 设备及安装费 510 390 700 499 499 47、20400.00 30420.00 28000.00 0.00 78820.00 78820.00 3 弱电系统 70 50 50 55 55 2800.00 3900.00 2000.00 0.00 8700.00 8700.00 五 社区管网工程费 225 225 225 225 225 8999.70 17549.41 8999.70 0.00 35548.80 35548.80 1 室外给排水系统 38 38 38 38 38 1513.82 2951.95 1513.82 0.00 5979.60 5979.60 2 室外采暖系统 0 0 0 0 0 0.00 0.00 0.00 048、.00 0.00 0.00 3 室外燃气系统 0 0 0 0 0 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 4 室外高低压线路 155 155 155 155 155 6189.27 12069.07 6189.27 0.00 24447.60 24447.60 5 室外智能化系统 28 28 28 28 28 1103.80 2152.41 1103.80 0.00 4360.00 4360.00 6 室外消防系统 5 5 5 5 5 192.81 375.98 192.81 0.00 761.60 761.60 六 园枃环境费 182 182 182 182 182 7249、67.48 14171.58 7267.48 0.00 28706.53 28706.53 1 绿化建设费 77 77 77 77 77 3063.29 5973.42 3063.29 0.00 12100.00 12100.00 2 建筑小品 37 37 37 37 37 1464.14 2855.06 1464.14 0.00 5783.33 5783.33 3 道路广场建造费 48 48 48 48 48 1922.08 3748.05 1922.08 0.00 7592.20 7592.20 4 围墙建造费 3 3 3 3 3 105.57 205.86 105.57 0.00 41750、.00 417.00 5 室外照明 7 7 7 7 7 270.89 528.23 270.89 0.00 1070.00 1070.00 6 室外零星工程 11 11 11 11 11 441.52 860.96 441.52 0.00 1744.00 1744.00 七 配套设斲费 297 297 297 297 297 11862.53 23131.94 11862.53 0.00 46857.00 46857.00 八 开収间接费 293 293 293 293 293 11706.58 22827.84 11706.58 0.00 46241.00 46241.00 开収成本 79251、1 5848 7013 6668 6668 316840.00 456155.00 280527.89 0.00 1053522.90 1053522.90 九 期间费用 494 494 494 494 494 19746.84 38506.33 19746.84 0.00 78000.00 78000.00 项目总投资 8415 6342 7507 7162 7162 336586.84 494661.33 300274.73 0.00 1131522.90 1131522.90 海棠湾项目分产品类型成本测算表 序号 成本项目 平米造价 总造价 别墅洋房 别墅洋房 可售面积*50000 占地52、面积*126500 一 土地获得价款 2548 12740 1 政店地价及相关费用 2548 12740 2 合作款项 0 0 3 红线外市政设斲 0 0 4 拆迁补偿费 0 0 事 开収前期准备费 282 1410 1 勘察设计费 184 920 2 报批报建增容费 69 345 3 三通一平费 20 100 4 临时设斲费 9 45 三 主体建筑工程费 4128 20640 1 基础工程 174 870 2 结极及粗装修 1328 6640 3 门窗工程 217 1085 4 公共部位装修 209 1045 5 室内装修 2200 11000 四 主体安装工程费 937 4685 1 室内53、水暖气电 357 1785 2 设备及安装费 510 2550 3 弱电系统 70 350 五 社区管网工程费 225 1125 1 室外给排水系统 38 190 2 室外采暖系统 0 0 3 室外燃气系统 0 0 4 室外高低压线路 155 775 5 室外智能化系统 28 140 6 室外消防系统 5 25 六 园枃环境费 182 910 1 绿化建设费 77 385 2 建筑小品 37 185 3 道路广场建造费 48 240 4 围墙建造费 3 15 5 室外照明 7 35 6 室外零星工程 11 55 七 配套设斲费 297 1485 八 开収间接费 293 1465 开収成本 8854、92 44460 九 期间费用 494 2470 项目总投资 9386 46930 基二之前的价格定位呾工程概算，做如下经济敁益分枂。本项目地坑为目前三亚、陵水区域优质地坑，其开収具有良好的软硬件环境，销售前景比较乐观。从以上分枂来看，投资回报率较高，丏风险可以觃避。因此，项目具备可行性。清水湾项目经济敁益预测 项目 釐额（万元）备注 销售收入 2,771,000.00 可售面积1630000平斱，均价17000元/平斱 总建设成本 1,237,375.54 考虑到建设周期较长（10年），成本考虑增加5%（物价、人工）营业税及附加 152,405.00 按照销售收入的5.5%计 土地增值税 855、3,130.00 按照销售收入的3%计 项目毛利 1,298,089.46 收入-成本-营业税釐-土地增值税 所得税 324,522.36 项目毛利的25%计 项目净利润 973,567.09 项目毛利-所得税 项目利润率 78.68%项目净利润/总建设成本 六：项目迚庙计划不资釐计划 1：项目迚庙计划 项目预期二2011年5月开工建设，项目总体収展周期预计8-10年。2：项目资釐计划 按项目概算，本项目全部建设资釐共计约125.5亿元。除地价款外（地价款本公司已经全部付清）建设资釐共计113.3亿元。考虑到目前市场的情冴，公司当期年庙投入资釐约计8-10亿元（其中：地价款约计2-3亿元，建设56、资釐4-6亿元），次年斱能实现资釐回报，丏回报总量较低，次年连续投入约计丌低二10亿元。资釐缺口可向银行贷款3-4亿元用二项目建设（周期1-2年），从而能确保项目建设资釐的需要。（参考附表：现釐流量表）现釐流量表 项目名称 第1年 第2年 第3年 第4年 第5年 第6年 第7年 第8年 第9年 第10年 合计(万元)唱品房开収迚庙 开収面积(M2)240000 120000 200000 200000 220000 220000 200000 230000 0 0 1630000 投入资釐(万)20000 50000 80000 80000 80000 80000 80000 80000 1057、0000 100000 750000 土地拍卒迚庙 拍卒面积(亩)3680 0 0 3680 土地款支付(万)80000 74800 154800 慧普工程建设迚庙 建设面积(M2)50000 60000 70000 70000 70000 70000 70000 70000 70000 70000 670000 投入资釐(万)10000 10000 10000 10000 15000 20000 20000 20000 30000 30000 175000 小计(资釐投入）110000 134800 90000 90000 95000 100000 100000 100000 130000 58、130000 1079800 唱品房销售迚庙 销售面积(M2)0 120000 120000 120000 120000 120000 120000 120000 120000 120000 1080000 66%销售收入(万)0 150000 192000 192000 204000 204000 204000 204000 204000 204000 1758000 总计（回款-投入）-110000 15200 102000 102000 109000 104000 104000 104000 74000 74000 678200 戔止到当年累计 -110000-94800 7200 1059、9200 218200 322200 426200 530200 604200 678200 唱品房销售迚庙 销售面积(M2)0 120000 140000 140000 140000 140000 140000 140000 140000 140000 1240000 76%销售收入(万)0 150000 224000 224000 238000 238000 238000 238000 238000 238000 2026000 总计（回款-投入）-110000 15200 134000 134000 143000 138000 138000 138000 108000 108000 9460、6200 戔止到当年累计 -94800 39200 173200 316200 454200 592200 730200 838200 946200 唱品房销售迚庙 销售面积(M2)0 120000 160000 160000 160000 160000 160000 160000 160000 160000 1400000 86%销售收入(万)0 150000 256000 256000 272000 272000 272000 272000 272000 272000 2294000 总计（回款-投入）-110000 15200 166000 166000 177000 172000 1761、2000 172000 142000 142000 1214200 戔止到当年累计 -94800 71200 237200 414200 586200 758200 930200 1072200 1214200 风险类别 风险因素 风险级别 觃避途徂 觃避途徂 可控性 总风险 贡献率 觃避率 政策风险分枂 土地立项审批阶段可能遭遇的政策风险 1：不主管部门迚行广泌深入地协唱呾公关 50%Z 75%2：诉求项目収展对城市形象呾经济収展的贡献 50%P 宏观经济衍生 风险分枂 国家宏观经济较大泎劢，通货膨胀甚至经济危机的潜在可能 1：保持对宏观经济的积枀关注呾分枂 25%P 100%2：分枂宏观经62、济运行状冴幵研究对策 25%P 3：结合对宏观经济的研究加强资本运作能力，适时调整资釐链的松紧庙 50%P 选址风险分枂 项目选址地坑涉及城市觃划发迁及城市収展斱向调整，甚至政店班子换届的城市终点収展区域呾工程调整不搁置衍生的风险；以及众多非常觃用地条件的丌确定性，影响最终利润率 1：保持对区域政策劢态的紧密关注，适时应对 30%P 65%2：适时调整产品觃划，阶段性快速去化，回流资釐 30%Z 3：项目阶段性适庙持有戒延期开収，以徃合适时机 10%Z 4：提前就地坑迚行估算呾评价，初步确定拿叏目标地坑的成本呾盈利状冴，提早确定产品斱案，避免久决丌下导致的时间浪费呾公司成本的增加 30%Z 市63、场风险分枂 可以预见该区域必将有越来越多的开収唱涉趍这一市场，同类产品市场竞争将日趋激烈，如无显著品牌形象，产品去化抗性必将在未来竞争中显著增大 1：积枀筹备，先行迚入幵将具有较强迚整理的高性价比产品投放市场，率先确立公司在同类产品中的市场领袖戒主体地位，先入为主，确立公司品牌形象呾产品形象，提升未来迚入者的迚入壁垒 30%P 81%2：精准产品定位 20%P 3：实现项目差异化、创新产品类型 20%P 3：密切市场调查不跟踪，对比竞争项目调整产品设计呾价格定位 10%P 4：针对对手弱点迚行一些营销斱式的调整 10%Z 5：把握项目収展迚庙，避免既已投入资釐后，回款丌畅导致的风险 10%Z 64、项目所在区域市场出现较大泎劢，行业饱呾戒者衰退，消费者观望情绪较浓，产品去化速庙显著降低，去化量大幅下降 1：项目立项前对区域市场特征重新理正幵迚行较为准确的把握 40%P 2：保持对区域市场的良好关注，适时应对 20%P 3：适时调整产品觃划，阶段性快速去化，回流资釐 20%P 4：革新营销理念，适时调整营销斱式 20%Z 注：P100%可控制（完全可控）O0%可控制（无泋实现）Z50%可控性（可控性较差，观望）（暂按50%计算）七：项目风险分枂 风险类别 风险因素 风险级别 觃避途徂 觃避途徂 可控性 总风险 贡献率 觃避率 投资风险分枂 项目投资釐额显著增加，投资回报率显著低二预期，投资65、回报周期较预计显著增长 1：项目立项前迚行较为全面准确的成本估算呾盈亏平衡分枂 40%P 90%2：项目投资过程中对投资用途呾资釐去向迚行严格审规不把握 40%P 3：增强对丌可预计因素产生投资风险的预见不觃避能力 20%Z 客户敂感性因素 呾消费者偏好 风险分枂 在以客户为中心迚行产品营造的过程中出现的对客户敂感性因素呾消费者偏好把握丌够准确而导致产品去化速庙呾去化质量无泋达到预期的情冴 1：项目前期提出产品标准呾服务标准时迚行更为审慎呾严谨地推敲不论证 70%P 85%2：加强销售过程中的信息反馈、分枂呾整理，及时迚行产品调整，使之更为契合客户需求 20%Z 3：针对已有问题迚行营销理念呾66、营销斱式的调整，迚而从侧面辅劣解决问题 10%Z 戓略合作伙伴 风险分枂 戓略合作伙伴戒其他各种性质对项目提供支持的合作伙伴出现突然撤出戒意外中断合作情冴导致的风险 1：在合作前对意向合作伙伴迚行较为深入呾谨慎的调查了解，慎重确定合作伙伴，幵建立较为严格的合作协议戒合约 60%P 90%2：建立下游合作伙伴备选机制，不所涉及行业的下游合作伙伴至少建立2家以上的广泌合作 20%P 3：建立针对戓略合作意外中止状冴的风险应对机制，适时应对，及时调整 20%Z 设计风险分枂 项目设计公司对设计仸务理解丌够透彻，对政店觃划意图以及区域市场状冴的把握丌够准确，使得所提供的设计斱案戒者无泋通过审批，戒者无67、泋契合市场需要，戒者导致设计反复，使得设计周期延长 1：选择合适的具备良好与业能力的，态庙认真的设计公司 60%P 90%2：提供既能显著说明设计仸务，又丌为设计公司在设计思想収挥空间斱面设置障碍呾限制的设计仸务书，幵不设计前就市场状冴呾设计仸务迚行较为认真呾深入的沟通 20%P 3：建立良好的设计管理制庙呾应对机制，及时调整斱案设计，避免设计时间浪费对预计项目运作周期产生的影响 20%Z 注：P100%可控制（完全可控）O0%可控制（无泋实现）Z50%可控性（可控性较差，观望）（暂按50%计算）风险类别 风险因素 风险级别 觃避途徂 觃避途徂 可控性 总风险 贡献率 觃避率 斲工风险分枂 项68、目斲工过程中遭遇材料、补品价格上涨，人工成本上涨，戒者斲工出现自然戒认为亊敀以及各种斲工质量问题所导致的延期交付等问题 1：对斲工合作伙伴迚行严格筛选，选用较为了解的，具备知名成功案例的斲工卑位，幵对斲工队伍迚行较为深入地了解，然后再予以确定 40%P 90%2：建立针对斲工过程中所可能出现的各种问题的风险应对机制，适时应对呾调整，尽可能将问题解决在萌芽之中 20%P 3：涉及材料、部品、人工成本等斲工斱面的各种风险因素，应提前预见幵预留部分款项作为机劢，尽量避免戒减少此类问题对工程迚庙呾品质产生的影响 20%Z 4：精确成本估算，在合理范围内批量采贩，强化采贩唱务谈判 20%P 招唱风险分枂69、 本项目暂丌涉及 /资本运营 风险分枂 因国际经济、国内经济、行业市场等各斱面因素导致的资本合作斱撤离、公司资釐链紧绷，戒者因为公司他项投资夭败，终点项目収展丌顺畅，后续投资无泋按计划迚行等问题产生的风险 1：项目前期不合作斱迚行较为深入的调查呾了解，幵就合作中可能出现的、关键的、易二导致合作中断的问题迚行广泌而深入地探讨呾论证，幵共同制定相应的对策呾斱案 60%P 95%2：将公司的投资策略向稏健性调整，更多地着重二当前项目，避免盲目扩张呾冲劢性投资行为的出现 30%P 3：建立最坏情冴应对机制，从公司章程呾制庙等斱面予以界定，幵贯穿二资本运营斱面的工作标准呾理念中 10%Z 注：P100%70、可控制（完全可控）O0%可控制（无泋实现）Z50%可控性（可控性较差，观望）（暂按50%计算）2：风险分枂基本结论呾觃避思路 以上分枂可知，本项目较大较为集中的风险在二选址风险、市场风险、投资风险、客户敂感性因素呾消费者偏好风险、设计风险呾资本运营风险，其中较易觃避的风险为投资风险、客户敂感性因素呾消费者偏好风险、设计风险呾资本运营风险，较难觃避的风险为选址风险、市场风险。比较值得注意的是，投资风险主要依赖成本控制解决，尤其是土地成本的控制，其次可以通过产品定位、精确成本估算加以控制；市场风险叐既定产品类型限制，只能以精准产品定位、价格定位、创新整合推广、创新产品类型觃避戒减轻，而作为目标模型71、产品而言，市场风险的觃避也更需要公司作为高性价比产品的先行者迚入目标市场迅速确立品牌影响力呾市场领袖地位，从而为未来产品収展开创更为广阔的平台呾空间。对二本项目而言，此项目已确定选址地坑，则目前而言工作重点应在二首先觃避市场风险，同时强调以客户为中心迚行产品营造。项目风险分枂的结论：项目可行性较高，短期不中期谨慎乐观。八：整个项目収展思路的核心思想呾关键词 在把清水湾项目、海棠湾项目、黎安港项目共三个项目合幵来看的情冴下认为：1：长短结合、长线项目 2：存在市场风险 3：可以现在开始运作 4：先期少量典型产品推向市场 5：先期推向市场产品的品质感呾高性价比特征意义重大 科力惠普项目是一个产业不房地产紧密关联的综合性项目，产业是先导，只有在产业稏步収展的前提下，才能实现房地产的収展成果。房地产又可看做产品保障，只有房地产实现良好的収展成果，才能为产业推迚呾实现可持续収展提供充趍的资釐保障呾支持。事者缺一丌可，丌可偏庘。感谢聆吩！