1、XX湖休闲度假区项目可行性研究报告一、项目概况1、项目名称：XX湖休闲度假区2、投资总额：11500万元3、项目单位：XX4、项目负责人：XX 手机：5、项目选址：婺源县珍珠山乡境内6、联系电话：二、项目开发的可行性 1、婺源旅游业现状婺源，位于赣东北，风景优美，山青水秀，人杰地灵。在全球环境日趋恶化的今天，婺源可谓是最后一块净土，生态旅游十分丰富。在这里，您可以春赏五色芳菲，夏探清幽奇洞，秋观漫山红叶，冬访平湖鸳鸯，被许多海内外媒体誉为未被污染的“生态绿洲”。婺源全县面积为2947平方公里，素称“八分半山一分田，半分水路与庄园”，全县森林覆盖率达81.5%，是全国十六个“生态农业先进县”之一2、。鸳鸯湖是全国最大的野生鸳鸯栖息地，每年冬季，有2000多对鸳鸯飞到这里越冬。灵岩洞国家森林公园，大小溶洞有36个，壮观的石林犹如万马奔腾，还有大片大片的古树群。现代农业生态示范村晓起，金山生态茶业观光园，高砂生态渔业观光园，这些丰富的生态产业旅游资源，都具有国际性影响，极具开发的价值。来到婺源，处处是风景宜人的青山碧水，足以让游客流连忘返。因此，许多游客把婺源称为“中国最美的乡村”。目前，婺源县已形成三条旅游精品线路：1、东线，伟人故里古村游。景点有：小桥流水人家李坑、宗族古风村汪口(江西省文物保护单位、中国历史文化名村)、伟人故里江湾、古文化生态村晓起(江西省生态农业示范村)。2、西线，山3、水奇观生态游。景点有：文公山(江西省风景名胜区)、古城旅游区、金山生态茶业园、鸳鸯湖(江西省自然保护区)等。3、北线，古洞古建古风游。景点有：江南第一生态漂流丛溪漂流、清代商宅群延村、聊斋影视村思溪、宋代廊桥彩虹桥(江西省文物保护单位)、黄村经义堂(百柱祠，江西省文物保护单位)、灵岩洞国家森林公园(江西省风景名胜区)、大鄣山卧龙谷、理学名村理坑(江西省文物保护单位和中国历史文化名村)。2002年达到100万人次，2003年达到138.04万人次，2004年达到189万人次, 2005年全县接待游客243万人次，预计到2007年年接待游客350万人次，迅猛发展的婺源旅游业急需开发度假类产品，而珍4、珠山乡XX湖自然生态保护完整，是开发度假类产品的首选地。 2、交通条件婺源位于赣东北，东邻国家历史名城衢州150公里，西毗瓷都景德镇80公里，北枕国家级旅游胜地黄山120公里，南距上饶天下第一仙山三清山60公里，景婺黄(景德镇-婺源-黄山)与景婺常(景德镇-婺源-常山)两条高速公路现已动工,2007年正式通车。婺源是一颗镶嵌在皖浙赣三省交界处的绿色明珠。珍珠山乡XX湖休闲度假区位于婺源西部，离县城紫阳镇 50公里，公路为柏油马路。逍遥湖狩猎度假区距鸳鸯湖风景区30公里，凤游山风景区10公里，水路还与乐平市连接，交通区位优势十分明显。3、气候特征珍珠山乡地处亚热带，属东南季风温暖湿润气候，平均气5、温16.7，年均无霜期252天，年均日照时数约1868小时，年均降水量1821mm，是适宜人们休闲度假的好去处。三、森林旅游资源优势珍珠山乡有山林面积18万亩，全乡森林覆盖率达85%以上，以天然常绿阔叶林为主，树种多达100多种，最突出的是楠木群、红豆杉、千年银杏、古樟等，还有500亩水面的山溪水库，7000多亩水面的XX湖（共产主义水库），湖中有许多大小岛屿。珍珠山的茫茫林海，蜿蜒起伏，风光旖旎，山青水秀，林木葱嵘。林间山坳处还涌出汩汩泉水，汇成山溪，游鱼碎石 ，粒粒可见。山涧中青石古道，曲径通幽，怪石嶙峋，飞瀑流泉，山麓山花烂漫，花香馥郁，野果缀满枝头。湖面碧波荡漾，波光凌凌，鱼跃鹭飞，鸳6、鸯戏水，水天一色。众所周知，森林里分泌释放空气负离子，能调节神经系统的兴奋和抑制状态，改善大脑皮层功能，也能促进血液循环，使红血球和血红蛋白量增加，加速肌肉内积存乳酸的运输，从而清除疲劳，它还能增强肺部换气，提高肌体免疫能力，辅助治疗老年人常见的肺气肿、高血压、气喘病、关节炎、失眠症等多种病症。一般情况下，空气中负离子含量在700个/ cm3 以上有利于人体健康，据有关专家考证，珍珠山乡森林里负离子含量已达到20000个/cm3以上，所以可以充分利用森林中负离子，开展休闲保健养生旅游。珍珠山森林中还有众多珍稀野生动物，现已发现濒危物种黄喉噪眉，红嘴相思鸟，中华秋沙鸭，黑麂。国家I、II级保护动7、物52种，省级保护动物87种，主要为黑熊、水獭，野山羊，猕猴，穿山甲，狼，云豹，野猪；鸟类主要有翠鸟、长尾雉、红腹锦鸡，鸳鸯，布谷鸟，等等，为开发天然狩猎场提供了资源保障。综上所述，珍珠山乡开发以XX湖为中心，集森林观光、森林养生保健、狩猎、水上旅游、休闲度假为一体的度假区，融入婺源西线旅游区，市场潜力巨大，前景很好。四、项目规划范围XX湖休闲度假区总占地面积12平方公里，都属于珍珠山乡境内，林地与水面各占6平方公里，以XX湖为中心，半径4.5公里左右向四周辐射。五、项目规划的原则1、可持续发展原则。使旅游业的发展与经济和社会发展相协调，把环境保护列为可持续发展的重要高度，认真贯彻环境保护国策8、和执行“严格保护、统一管理、合理开发、永续利用”的方针。2、与婺源各景区互补原则。一个景点与周边区域的关系，包括竞争关系与非竞争关系，竞争并不排斥合作，在人力资源上，市场推广和管理经验上，相邻各景区可广泛合作，同时，客源流动上又在客观上使各景区构成互相拉动，提供关系，逍遥湖度假区与婺源的其他景点上存在互补性。3、市场导向原则。根据市场需求确定景点建设和产品开发的方向，注重市场分析以此确定景区功能定位。4、依靠科技推动旅游发展原则，加强信息化建设，引进先进的旅游服务技术手段和管理方式，如采用会员制方式经营。六、各功能区布局规划把珍珠山XX湖开发了一个度假胜地，综合考虑现有资源的分布特点，保持整个9、景区功能的完整性，把景区分为五个功能区。1、入口区。设定在山溪林场，主要建设停车场、游客中心，公厕等旅游服务设施。2、休闲度假区。建设度假木屋150栋，每栋建筑面积200平方米，根据不同消费层次，再建设200个床位的山庄及综合游乐场。整修XX湖，建设码头，购置休闲游船，供游人在逍遥湖上荡舟。3、森林观光园。从楠木群沿山势修建游步道，终点到牛角套，建设木制或青石板的游步道长度6km左右，让游客在森林里观光的同时享受森林浴，起到养生保健的作用。4、天然狩猎场。规划1500亩原始森林作为天然的狩猎场，其中900亩是狩猎核心区，600亩为控制区。5、水上旅游区。在XX湖7000亩水面上开发水上娱乐活动10、，开展水上摩托艇，水上飞机等活动，湖心岛旅游开发，因XX湖与乐平市共产主义水库是一体，可以通过水上活动吸引乐平方向的游客到XX湖狩猎场度假、观光，形成游客互动，增加经济收入。七、客源目标市场的开拓1、市场发展定位XX湖未来市场发展定位应是：以乡村旅游、文化旅游和生态旅游为主题，积极与黄山、景德镇和上饶其他景区对接，建设成为沿海发达地区的后花园，立足以南昌、上饶、景德镇、九江为主的省内市场，积极开拓长江三角洲、珠江三角洲和武汉市的大众与贵族人群的旅游市场。2、目标客源地市场划分目标客源地市场划分要依据目标区域的距离、交通条件、经济水平、文化背景的异同、居民的习惯等综合因素来确定，不仅要考虑到现状11、市场的来源，更重要的是要预计到目标区域的客源开拓增长潜力。根据婺源县文化与生态旅游区的旅游产品特色和我们对旅游市场的研究分析，把XX湖的目标客源地市场进行如下的划分：(1)基础市场以南昌、上饶、景德镇、九江市为主的省内市场。南昌是江西省的省会，人口众多，居民出游率较高。目前有高速公路到上饶，有火车直达景德镇，交通较为方便，是晓起村省内的重要旅游市场。上饶、景德镇、九江三市距离婺源较近，随着江西省公路网的进一步改善和该区域的经济社会的发展，未来将是重要的近距离市场。(2)一级目标市场以长江三角洲为主体的江浙沪市场和武汉市场。以长江三角洲为主体的江浙沪是中国经济最有发展潜力的区域，经济、社会建设快12、速发展，城市化水平日益提高，也是全国最重要的客源产出地之一。长江三角洲与婺源的交通较为便利，二至三年之内，其主要城市皆有高速公路直达婺源或者上饶，这个区域将是婺源县未来客源市场的主体。武汉是长三角外距离婺源最近的区域性特大城市，目前有高速公路一直通到景德镇，远期黄山至景德镇经过婺源的高速公路建成后，两地的行车时间不超过6小时，交通更为便利。(3)二级目标市场珠江三角洲、环渤海经济区、闽南和安徽市场；国内其他地区区域性大中城市；香港、澳门、台湾以及日本、韩国市场。珠江三角洲、环渤海经济区、闽南均是我国经济较为发达的区域，现代化、城市化水平较高，人口集中，出游率高。安徽与江西省毗邻，距离较近，且历13、史上婺源属于安徽的徽州府，有着深厚的亲缘关系。XX湖的客源市场主要集中在城市，尤其城市里面董事长、经理、城市白领、外国游客等群体，故而国内其他地区的中心城市是XX湖的重要的潜力市场。港澳台市场是内地旅游目的地的重要市场。日本、韩国现在是我国国外旅游市场中排名第一、第二的客源国，这些地方是XX湖海外客源市场的主体。(4)机会市场上述区域外的国内外地区。八、投资估算此项目建设总投资11500万元。1、征地土地：80亩3万元/亩=240万元林地：800亩0.5元/亩=400万元2、停车场：5000平方米 100万元3、游客中心(兼办公用房) 250万元4、公厕10座 150万元5、狩猎场铁丝网及低电14、压装置建设(1500亩) 800万元6、狩猎场、动物养殖场建设 60万元7、狩猎场枪支购买等费用 100万元8、XX山庄建设(约10000m2) 3000万元9、6km游步道建设 130万元10、XX湖湖堤、码头建设 100万元11、XX湖码头、一个湖心岛(主题公园)建设 800万元12、水上娱乐工具购置 500万元13、150幢度假木屋(20万元/幢) 15020=3000万元14、综合游乐场(网球场、飞標练习场等) 1000万元15、度假区艺术长廊(文化交流中心、书画艺术创作室)150万元16、电力设施 120万元17、供、排水设施 240万元18、前期工作费 180万元19、不可预见费 15、180万元九、建设工期及优惠办法1、全部工程分两期建设第一期工程(2年)：(1)旅游基础和配套设施；(2)XX山庄；(3)6km游步道；(4)狩猎场；(5)XX湖湖提、码头建设；(6)度假区艺术长廊。第二期工程(2年)：(1)150幢度假木屋；(2)XX湖水上旅游建设；(3)综合游乐场。2、优惠政策(1)由一名县领导负责协调解决投资开发中遇到的问题，提供服务和帮助，为其开发经营创造良好的投资环境。(2)移动通讯、电话、通电等相关配套工程由项目单位协调解决。(3)本项目企业所得税地方所得部分“二免三减半”。(4)建设度假木屋用地以建设产权酒店性质按70年使用权办理国有土地出让手续。(5)狩猎场用16、枪支弹药的报批由项目单位负责，所需费用由投资方支付。十、效益预测此项目集观光、养生保健、休闲度假、水上旅游、狩猎于一体，建成后具体经济效益回收预测如下：1、狩猎场收入平均人数按每批20人(2小时一批)3批/天60人/天20天/月800元/人12月/年=1152万元/年，按销售率60%计算年销售收入为691.2万元。2、门票收入每年接待游客15万人，门票每人50元(包括船票)，按60%利润年计155060%=450万元。3、XX山庄收入(1)房间住宿(100间)：平均售价150元/间，入住率60%，按50%利润率：10015060%50%360天/年=162万元(2)食：按每人一天消费50天，平17、均每天人数300人，就餐率70%，利润率60%：5030070%60%360天/年=226.8万元(3)夜总会收入：每人消费80元，每天100人，利润率70%：8010070%360天/年=201.6万元扣除贷款利息(6%利率)：8000万元6%=480万元年纯收入即为：691.2+450+162+226.8+201.6480=1251.6万元，简单求算7年即收回成本。4、度假小木屋150套，按每套出售30万元，即4500万元。扣除银行利息30006%=180万元，即获利45003000180=1320万元。以上项目测算未包括健身、商场、交通等收入，如果采用会员制方式建设狞猎场，则可更快地收回投资。