1、山上高端休闲旅游度假区开发项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月山上高端休闲旅游度假区开发项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月83可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目录第一章 总论11.1 项目背景11.1.1 项目名称11.1.2 建设单位概况11.1.3 可行性研究报告的编制依据与范围11.1.2、4 项目提出的理由和过程21.2 项目概况21.2.1 拟建地点21.2.2 建设项目内容与建设规模31.2.3 主要建设条件31.2.4 项目投入总资金及效益情况31.2.5 主要技术经济指标41.3 问题与建议6第二章 项目建设的背景和必要性82.1 项目建设背景82.2 项目建设的必要性8（1）项目的建设是赣州市实现振兴苏区、跨越赶超的需要。8（2）项目的建设符合相关产业政策和赣州市经济社会发展规划。9（4）是改善生态环境，实现旅游资源可持续利用战略的需要10（5）是促进区域经济社会协调发展的需要。11第三章 市场分析123.1 赣州市旅游业概况及前景分析122.2.2 赣州市xx山风景3、区前景分析133.2 项目客源市场的空间定位141、一级客源市场（主要市场）142、二级客源市场（一般市场）143、三级客源市场（潜在市场）154、细分客源市场（主攻市场）15第四章 开发利用条件174.1 地理位置174.2 自然条件174.3 建设条件174.3.1 交通174.3.2 社会经济状况184.3.3 基础设施194.3.4 土地利用条件194.3.5 环境条件194.4 开发条件分析194.4.1 优势194.4.2 劣势204.4.3 机遇204.4.4 挑战204.5 分析结论20第五章 景区总体规划215.1 总体规划原则21（1）生态原则21（2）渐进原则21（3）实4、用原则21（4）个性原则215.2 总体布局225.2.1 主题构思225.2.2 空间布局225.2.3 项目策划225.2.4 产品体系23第六章 项目建设方案246.1 建设规模246.2 建设内容246.2.1 “两道”建设246.2.1 “四区”建设25第七章 节能节水措施317.1 设计依据317.2 节能措施317.2.1 总图工艺设备节能317.2.2 给排水节能327.2.3 电气节能措施327.3 节能机构33第八章 环境影响评价348.1 编制依据34（1）中华人民共和国环境保护法；348.2 设计采用标准34（1）环境质量标准34（2）污染物排放标准348.3 环境现状5、35（1）水环境现状35（2）大气环境质量现状35（3）声环境质量现状36（4）生态环境368.4 环保设计基本原则378.5 主要污染源和污染物37（1）废水37（2）噪声37（3）废气378.6 污染治理措施378.6.1 污水治理措施378.6.2 噪声治理措施388.6.3 废气治理措施398.6.4 固体废弃物治理措施408.7 生态保护408.8 绿化418.9 环境管理和监测：418.10 环境影响分析41第九章 劳动卫生安全与消防439.1 职业安全卫生439.1.1 设计依据439.1.2 职业危害因素分析439.1.3 主要防护措施449.1.4 景区卫生要求459.1.56、 预期效果及评价459.1.6 机构设置、人员配备469.2 消防469.2.1 概述469.2.2 总图消防469.2.3 建筑消防469.2.4 电气消防479.2.5 林区防火489.3 消防给水489.3.1 消防水源489.3.2 消防用水量489.3.3 消防设施49第十章 组织机构与人力资源配置5110.1 企业组织架构5110.3 人力资源配置52第十一章 项目实施进度安排5311.1 组织机构5311.2 项目建设期5311.3 实施进度安排53（11）第47个月第48个月：项目交付使用，进入运营期。5411.4 项目实施管理54第十二章 招标方案5612.1 招标依据5617、2.2 招标工作原则56（1）招标方式56（2）招标范围5612.3 招标组织形式56（1）招标机构：项目单位组建招标机构，实施招标组织工作。56第十三章 投资估算及融资方案5913.1 建设投资估算5913.1.1 投资估算的依据及范围5913.2 投资估算6013.2.1 工程建设投资估算6013.2.2 工程建设其他费估算6113.2.3 预备费估算6113.2.4 项目建设流动资金估算6113.2.5 项目总投资估算6113-2 项目总投资估算汇总表6113.3 资金筹措62第十四章 财务效益分析6314.1 财务评价依据及方法6314.2 营业收入估算631、营业收入6314.3 成8、本费用估算641、成本费用估算说明642、成本费用估算6514.4 利润与税收分析6514.5 投资回收期和内部收益率6514.6 财务评价结论65第十五章 社会影响分析6615.1 社会影响效果分析6615.2 社会适应性分析6715.3 社会风险及对策分析6715.3.1 风险定性分析6815.3.2 投资风险的控制6915.4 社会评价7115.4.1 税收贡献效应7115.4.2 产业乘数效应7115.4.3 消费带动效应7215.4.4 就业乘数效应7215.4.5 社会资本效应72第十六章 结论与建议7316.1 结论7316.2 建议74第一章 总论1.1 项目背景1.1.1 项9、目名称xx高端休闲旅游度假区项目1.1.2 建设单位概况xx电力实业总公司1.1.3 可行性研究报告的编制依据与范围1、编制依据（1）江西省国民经济和社会发展“十二五”规划纲要；（2）赣州市旅游业发展总体规划；（3）赣州市国民经济和社会发展“十二五”规划纲要；（4）xx区城市总体规划；（5）xx区旅游业发展总体规划；（6）国务院关于支持xx等原中央苏区振兴发展的若干意见；（7）产业结构调整指导目录（2011版修正）；（8）投资项目可行性研究指南；（9）建设项目经济评价方法与参数（第三版）（10）旅游资源分类、调查与评价（GB/T18972-2003）（11）有关项目的基础资料和数据。2、研究范10、围本报告在调查研究、收集基础资料和数据的基础上，就xx高端休闲旅游度假区项目的建设，阐述项目的背景并论证其必要性，对项目进行科学评价，分析研究旅游市场和产业开发建设条件，确定建设内容和规模，提出建设的工程方案，研究确定合理的建设进度和组织管理措施，进行投资估算、财务评价和社会效益分析。1.1.4 项目提出的理由和过程1、项目区基本情况xx山位于xx区东南部，距市中心约16公里，xx国道等交通要道把景区和周边省市贯通起来，交通十分便利。xx山以秀丽典雅的自然风韵著称，人文景观荟萃，生态环境优美，森林覆盖率高达95%，是开发高端休闲旅游度假的理想场所。2、项目建设的必要性（1）项目的建设是赣州市实11、现振兴苏区、跨越赶超的需要。（2）项目的建设符合相关产业政策和赣州市经济社会发展规划。（3）项目的建设是国家宏观经济调整时期社会资金寻求新投资领域的必然选择，并将成为新的经济增长点。（4）项目的建设是改善生态环境，实现旅游资源可持续利用战略的需要。（5）项目的建设是促进区域经济社会协调发展的需要。1.2 项目概况1.2.1 拟建地点xx山位于江西省赣州市xx区xx镇xx境内，处xx区东南部，距大广高速赣粤段出口处约25公里，距离赣州市中心城区约16公里，离323国道约5公里.1.2.2 建设项目内容与建设规模本项目规划开发用地200亩，项目主要建设入口综合服务区、户外运动拓展区、云顶高端休闲区12、高山平湖养生区、索道、盘山道以及其他配套工程。项目主要围绕“两道四区”以及其他配套工程开发建设，其中“两道”为：索道、盘山道；“四区”为：入口综合服务区、户外运动拓展区、云顶高端休闲区以及高山平湖养生区。本项目建成后将形成集观光休闲、排压养生、商务会议、运动拓展为一体的高端休闲旅游度假区。1.2.3 主要建设条件本项目的主要建设条件为：项目开发符合国家、省、市的投资导向，符合当地经济和社会发展规划；景区品位高，配套性好，且独具特色，有十分巨大的开发价值；景区地理位置优越；景区辐射区内人口众多，有巨大潜在游客群市场；建设单位有较雄厚的资金人才实力，在景区开发方面具有一定经验，项目建设的资金、人13、才条件具备；当地政府积极支持本项目的建设，在多方面予以了政策支持；项目区内居住户较少，移民工作量不大。1.2.4 项目投入总资金及效益情况本项目总投资27000万元，其中：固定资产投资26500万元，流动资金500万元。项目建成后，年平均收入为12431万元，年平均成本为4460万元，年平均税收为1787万元（其中，营业税金及附加696万元，所得税1091万元），年平均营业利润6184万元。综上财务分析表明，本项目税后财务内部收益率14.73%，投资回收期6年。本项目具有良好的盈利能力，满足投资基本要求，在经济上合理，项目具有可行性。本项目建成后，为赣州地区旅游增加了新的旅游景点，有着极其重要14、的社会影响，赣州将在未来五到十年内打造“中国优秀旅游城市”，赣州市xx山风景区域高品位的自然资源，深厚的历史文化积淀，浓郁的客家风情，将成为赣粤旅游线上的一道亮丽的风景线，吸引着海内外的游客，这将为整个赣州市经济社会的发展提供产业支撑。1.2.5 主要技术经济指标表1-1 项目技术经济指标表序号指标名称单位工程量备注1工程建设内容1.1项目总占地亩6001.2入口大门平米6M*20M1.3生态停车场亩10亩1.4入口广场亩20亩1.5综合服务用房亩20亩1.6郊野餐厅亩20亩1.7福墙平米8M*8M1.8野外宿营地亩30亩1.9运动拓展+运动竞技亩100亩1.10云顶高端休闲会所亩50亩1.115、1xx山云端度假酒店亩30亩1.12祥云台平米500平1.13半坡别墅亩100亩1.14森林SPA基地（自然养生基地）亩100亩1.15高山平湖亩4亩*3个1.16云水渡平米50米*3个1.17高山瑜伽亩10亩2建设期月483项目总投资万元270003.1固定资产投资万元265003.2流动资金万元5004自筹资金万元270005财务指标5.1年均营业收入万元124315.2年均营业税及附加万元6965.3年均总成本费用万元44605.4年均所得税万元10915.5年均税后利润万元61845.6内部收益率（全部投资、税前）%18.215.7内部收益率（全部投资、税后）%14.735.8净现值（16、Ic=8%、税前）万元166655.9净现值（Ic=8%、税后）万元104525.10投资回收期（全部投资、税前）年5.385.11投资回收期（全部投资、税后）年6.021.3 问题与建议xx镇xx高端休闲旅游度假区旅游基础设施建设项目的建设，将促进xx区旅游经济迅速发展，对xx区国民经济和社会发展有极其重要的助推作用。但在项目建设过程中，有一些不容忽视的问题：1、 各地景区开发不成功的教训是：无法形成“投入产出再投入”的良性循环，致使景区规模小，游览内容单一，文化内涵挖掘不够。2、 xx区旅游业具有季节性强的特征，游客高峰期集中在五一、十一以及梅花开放的1-2月，其他时间游客较少，季节性游客17、量的变化过大，将对建成后景区运营带来较大考验，如何应对高峰期各种旅游设施供不应求，导致部分游客旅游体验较差，在淡季，服务设施又被闲置，经济效益无法充分发挥，是项目建成后必须破解的一大难题。3、 xx区城市配套建设还有待于进一步完善，“吃、住、行、游、购、娱”六要素紧密配合，协同发展的机制尚未形成，全区旅游产业化发展程度相对于发达地区还有较大差距，将在一定程度上影响项目效益的发挥。4、 项目建设资金投入大，项目建设资金来源主要为项目建设单位筹资和向国内金融机构贷款及申请国家对口扶持资金。为此，建议项目业主认真分析当前国内外经济金融形势，把握机遇，应对挑战，认真做好项目前期各项评估工作，积极多方筹18、措资金，在项目建设期切实加强项目管理，并通过对潜在游客的出游心理分析，对景区旅游产品的多层次、多梯次的策划，不断推出旅游新产品，吸引各类游客。第二章 项目建设的背景和必要性2.1 项目建设背景随着社会的发展，旅游业已成为全球经济中发展势头最强劲和规模最大的产业之一。旅游业在城市经济发展中的产业地位、经济作用逐步增强，旅游业对城市经济的拉动性、社会就业的带动力、以及对文化与环境的促进作用日益显现。旅游业是中国经济发展的支柱性产业之一。中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划，对“两大战略基点”和“两大战略重点”做出了系统部署，并明确提出“积极发展旅游业”，进一步贯彻落实国务院关于加快发展19、旅游业的意见，把旅游业培育成人民群众更加满意的现代服务业。旅游业是国民经济的战略性产业，资源消耗低，带动系数大，就业机会多，综合效益好。从当前和今后一个时期的国际国内环境来看，我国的经济社会发展仍处于可以大有作为的重要战略机遇期。工业化、信息化、城镇化、市场化、国际化的深入发展，高速交通体系的快速完善，特别伴随着人均国民收入的稳步增加而持续增长的大众化和多样性消费需求，都为我国旅游业发展提供了新的机遇。xx山位于xx区东南部，距市中心约16公里，xx国道等交通要道把景区和周边省市贯通起来，交通十分便利。xx山以秀丽典雅的自然风韵著称，人文景观荟萃，生态环境优美，森林覆盖率高达95%，是开发高端20、休闲旅游度假的理想场所。2.2 项目建设的必要性（1）项目的建设是赣州市实现振兴苏区、跨越赶超的需要。本项目的建设有利于落实国务院关于支持xx等原中央苏区振兴发展的若干意见第20条“促进文化旅游产业大发展，推动红色旅游与生态旅游、休闲旅游、历史文化旅游融合发展”的相关内容。项目的建设为xx苏区振兴发展创造了必备条件，是xx苏区振兴发展的重要项目之一。（2）项目的建设符合相关产业政策和赣州市经济社会发展规划。项目的建设符合产业结构调整指导目录（2011年本）（修正）鼓励类第三十四类“旅游业”的2条“乡村旅游、生态旅游、森林旅游、工业旅游、体育旅游、红色旅游、民族风情游及其他旅游资源综合开发服务”21、的相关内容，属于国家鼓励发展的领域。项目的建设符合赣州市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要的相关内容，规划指出“要加快发展旅游产业，打造区域性旅游中心。整合旅游资源，编制精品旅游路线，提升旅游产品的内涵和竞争力。依托赣州红色文化、客家文化、宋城文化资源优势，推行“文化旅游”发展模式，大力发展xx特色文化和生态休闲旅游，加快旅游商品研发、生产销售体系建设，形成文化休闲中心和会务商务中心。充分利用绿色生态资源，发展乡村生态旅游和农业休闲观光旅游，打造对接粤港澳、闽台地区的旅游后花园。”项目是落实赣州市“十二五”规划的具体体现，对于赣州市“十二五”期间经济发展具有积极的意义。项目的建设符合赣州市22、旅游业“十二五”发展规划纲要（赣市府发201124号）的相关内容，“加快发展旅游产业，打造区域性旅游中心。整合旅游资源，编制精品旅游路线，提升旅游产品的内涵和竞争力。依托赣州红色文化、客家文化、宋城文化资源优势，推行“文化旅游”发展模式，大力发展xx特色文化和生态休闲旅游，加快旅游商品研发、生产销售体系建设，形成文化休闲中心和会务商务中心。充分利用绿色生态资源，发展乡村生态旅游和农业休闲观光旅游，打造对接粤港澳、闽台地区的旅游后花园，“十二五”期末，文化产业和旅游业总收入要翻两番以上”。项目的建设将有利于赣州市旅游业“十二五”规划目标的实现。（3）乡村旅游开发是国家宏观经济调整时期社会资金寻求23、新投资领域的必然选择，并将成为新的经济增长点。近年来经济界人士普遍寄予厚望的汽车、城市房地产，由于远超越了现阶段大众的经济承受力，加之缺乏相应的金融政策的支持，虽然短暂火爆，但终归有价无市。而乡村旅游却由于其开发项目的农业特色，直接受到国家投资政策倾斜优惠。城市周边农村带正是基于这种地缘加血缘的优势，吸引了大批投资者纷纷进入，乡村旅游将成为新的经济增长点。（4）是改善生态环境，实现旅游资源可持续利用战略的需要乡村旅游需要良好的生态环境基础，它是一种与生态保护环境冲突最小，目标最为接近的“推进产业”和生态产业，发展乡村旅游和配套的旅游基础设施建设将促进xx苏区乡村旅游资源保护性开发利用，实现旅游24、业的可持续性发展。“以生态促旅游，用旅游保生态”的新机制、新模式是实现这一目标的有力举措。本项目的建设必将对保护和改善生态环境、实现旅游资源永续利用和旅游产业的可持续发展，发挥极其重要的作用。（5）是促进区域经济社会协调发展的需要。加快旅游基础设施的建设，使资源和环境得到有效保护，能够实现经济社会和环境的协调发展，特别是在革命老区、民族地区、边远山区和贫困地区、能够实现由救济性扶贫向开发性扶贫转变、把潜在的旅游资源优势转化为经济优势。对推动区域经济社会全面发展，扩大对外开放、消除贫困、建设社会主义新农村、加快全面建设小康社会、努力构建和谐社会的步伐有重要意义。综上所述，为实现以上规划目标，进一25、步发挥xx苏区城郊休闲乡村旅游资源的潜能，推动发展xx乡村旅游产业，助推老区经济社会发展，因此，本项目的建设是必要的。第三章 市场分析3.1 赣州市旅游业概况及前景分析赣州是国家级历史文化名城，2100多年的悠久历史和优越的自然地理条件形成了宋城文化、客家文化和红色文化三大特色文化系列。鲜明的资源特色、紧凑的资源组合和良好的区位条件，使得赣州文化资源的开发利用具有无可比拟的优越条件。2012年，全市旅游接待总人数1600万人次，年均增长18.17%；其中，国内旅游人数1588万人次，入境旅游人数11.92万人次，增长分别为18.18%和16.9%，超额完成增长15%和12%的目标。2012年，26、旅游总收入突破100亿元人民币，增长19.2%；其中，国内旅游收入96.61亿元人民币，旅游外汇收入5050.88万美元，增长分别为19.3%和19.4%，国内旅游收入超额完成增长17-18%的目标。随着国务院关于支持xx等原中央苏区振兴发展若干意见的出台以及赣州市旅游业“十二五”规划的逐步实施，赣州将进一步加快发展旅游产业，打造区域性旅游中心。整合旅游资源，编制精品旅游路线，提升旅游产品的内涵和竞争力。依托赣州红色文化、客家文化、宋城文化资源优势，推行“文化旅游”发展模式，大力发展xx特色文化和生态休闲旅游，加快旅游商品研发、生产销售体系建设，形成文化休闲中心和会务商务中心。充分利用绿色生态27、资源，发展乡村生态旅游和农业休闲观光旅游，打造对接粤港澳、闽台地区的旅游后花园，“十二五”期末，文化产业和旅游业总收入要翻两番以上。由此可见，赣州市的旅游业的市场空间是巨大的，发展前景是广阔的。赣州市游客及旅游收入增长预测如表3-1所示。表3-1 游客及旅游收入增长率预测项目年份游客（万人）年平均增长率（%）旅游收入（亿元）年平均增长率（%）20121600111001220152188.211140.51220182992.711197.4122.2.2 赣州市xx山风景区前景分析本项目的开发建设正值国务院关于支持xx等原中央苏区振兴发展的若干意见出台1周年的实施阶段。国家对节假日旅游人数大28、幅度提高。国家对xx在宏观政策、项目建设、中央财政转移支付资金等方面将给予更多的优惠和扶持，项目的建设将在政策和资金上争取更多优惠和扶持。本项目的开发建设正值中部崛起战略不断深入推进实施，实行每周双休日工作制，节假日旅游人数大幅度提高。一些经济效益好、职工收入高的大企业，每年都组织职工到风景区旅游度假；青少年学生通过夏令营、冬令营等形式，认识大自然、增加科学文化知识；各地因公、因商到赣州出差和会议的游客日益增多。商务旅游和假日旅游的市场逐渐增大。旅游消费已成为时尚，随着休假制度出台和假日经济、假日旅游的推出，对长期生活在拥挤、喧闹的都市中的游客，该景区广阔、幽静、绿色、水体环境，将为渴望回归自29、然、返璞归真，挑战自我的游客以一种全新的感觉。3.2 项目客源市场的空间定位根据“赣州市xx山风景区”基本情况以及游客到达旅游目的地的距离与游客数量间的比例关系，可将客源市场的地域结构定位如下。1、一级客源市场（主要市场）景区的一级客源市场，含xx区、赣县、南康、信丰、于都等地。重点是xx区和赣县，是距离景区最近、居民到景区旅游意识最浓的地区。xx周边市场仍属自发市场，无明显旅游营销动作，是景区旅游业的基础市场，2、二级客源市场（一般市场）景区的二级客源市场为南昌、广东的韶关、珠江三角洲地区以及港奥台地区。这些地区经济发达、居民的旅游支付能力强、且出游率高，若对其进行针对性的旅游促销，这些客源30、地的市场将非常巨大。珠江三角洲地区虽从距离上为二级客源市场，但从旅游经济效益与旅游客流量、流速角度，应将之定为与一级市场同等重要的地位。珠江三角洲地人口密度大，城市化程度高，人均收入水平名列全国各省市前茅，具有外出旅游的良好习俗及强烈的旅游动机。广东游客消费额高，出游时间长，客源市场潜力大，历来是全国最重要的国内客源市场。南昌等地具有较高的人口基数及旅游购买力，公务、商务、家庭游客的发展潜力大，均应引起相应的重视与开拓。国际旅游是xx区旅游业的重要组成部分。项目的国际旅游客源市场首先要牢牢巩固国际中华文化圈，主要指港、澳、台地区，只要产品建设、旅游促销协调对路，紧紧抓住xx文化的品牌，充分利用31、社会媒体，制造广告轰动效应，持续效应，将为景区引来日益增多的国际客流。台湾具有出游比率高，消费能力强的特点，xx是蒋经国当年发祥之地，当年随蒋经国前往台湾的xx藉人士达5万人以上，两地有密切的内在联系，这也是xx传统的国际旅游客源地，应高度重视以产品的文化内涵去激发台胞的旅游动机。3、三级客源市场（潜在市场）这一客源市场主要包括华东区、湖南、湖北等外省游客和亚洲等其他国际客源市场。其中的上海是中国传统客源市场，也是全国各地客源市场开拓的重点地区。福建随着通往xx的铁路修建开通，闽南与xx的联系大大增加，闽南也是重要的客源市场，景区应对此有清醒的认识。日本、新加坡受中华文化影响较深，应当重视把握32、机会，积极开拓其客源市场。而古城墙与客家文化也有重要渊源，据说在古时，客家人就是沿着赣州南迁的。因此，可以通过将客家文化与项目结合宣传来开拓这一市场。4、细分客源市场（主攻市场）一是高端度假市场切实了解高消费群体的旅游需求偏好，着力建设高端休闲度假设施，提供一流的服务和管理，规划前期主要针对xx区及周边的高消费群体、白领和成功人士，充分发挥项目的区位优势和环境优势，重点推出高端度假休闲旅游。二、排压养生市场这一市场主要包括都市高压族和中老年养生族，随着生活节奏的日益加快，现代人承受的压力也越来越大，需要排解压力，放松身心。而同时，随着人们生活水平的提高，越来越多的人开始注重健身和养生，项目区应33、注重景点建设和环境建设，充分开发排压养生市场。三是会展旅游市场会展旅游是景区未来最具发展潜力的市场之一。依托xx区以及景区内建设的住宿设施，吸引商务会议组织者和参与者、政府会议组织者和参与者、展览活动中参展商和参展观众、各种类型的培训群体等。四是运动拓展市场这一市场主要面向企事业单位团队，学校团队和家庭组团。因为能够有效促进团队凝聚力，户外拓展运动越来越受到企事业单位的重视。而学校团队和家庭组团也有运动拓展需求，一方面可以得到运动和锻炼，另一方面有助于加强团队成员间的感情交流，项目的建设应注重此市场的开拓。通过以上对旅游市场的分析可以看出，本项目的建设是很有开发前景的。第四章 开发利用条件4.34、1 地理位置xx山位于江西省赣州市xx区xx镇xx境内，处xx区东南部，距大广高速赣粤段出口处约25公里，距离赣州市中心城区约16公里，离323国道约5公里，区位优势明显。xx山以秀丽典雅的自然风韵著称，人文景观荟萃，生态环境优美，森林覆盖率高达95%，是开发高端休闲旅游度假的理想场所。4.2 自然条件xx区属亚热带季风湿润气候区，气候温和，四季分明，雨量充沛，光照充足。年均气温19.4，无霜期286日，年均降水量1494.8毫米,年均日照1888.5小时；冬盛行偏北风，夏盛行偏南风，年均风速1.9米/秒，适宜各种生物繁衍生长。4.3 建设条件4.3.1 交通（1）小交通xx山距离赣州市中心城35、区约16公里，车程半小时不到，车道直接通行到山脚下，交通十分便捷。（2）大交通赣州市已制定综合交通枢纽规划，加快构建综合交通运输体系，加强与周边城市和沿海港口城市的高效连接，把赣州建成我国重要的区域性综合交通枢纽。航空：按4C级规划建设的赣州黄金机场是江西第二大大机场，2012年旅客吞吐量突破60万人次，预计2015年旅客吞吐量突破100万人次，成为江西第二个百万空港。铁路：境内已建成的京九铁路、赣龙铁路，正在建设的赣韶铁路、时速200KM/h赣龙铁路复线、鹰瑞铁路，规划2013年底开工建设的昌吉赣城际铁路、列入规划的赣深客运专线将构成赣州四通八达的铁路网络。公路：境内公路运输已基本形成以市区36、为中心，105、323、319、206国道为骨架通达四面八方的公路网络，已初步建成快速交通骨架网：赣粤高速、蓉厦高速、赣韶高速、鹰瑞高速、瑞赣高速、赣大高速、石吉高速、赣州环城高速公路等。4.3.2 社会经济状况赣州市总人口918万，约占江西总人口的五分之一，土地面积3.94万平方公里，约占江西土地面积的四分之一。2012年全市地区生产总值为1508亿元，增长11.9%，人均地区生产总值增加1878元；固定资产投资1110.9亿元，增长35.5%、增幅居全省首位，人均固定资产投资增加3069元；财政总收入230.82亿元，增加50.5亿元，人均财政总收入增加590元；公共财政收入141.3亿元37、，增加31.25亿元，人均公共财政收入1674元；财政支出突破400亿元，增长29.5%，总量居全省设区市之首，人均财政支出增加1075元，增长29%；规模以上工业增加值566.97亿元，总量居全省第三；各项贷款余额1283.18亿元、增长23.9%，贷款总量和增量在周边四省八市中均位列第一。4.3.3 基础设施本项目区场址靠近323国道，交通条件便利，水、电可从市政管网就近接入；项目建设材料主要包括石料、砂、水泥、钢材、木材等。赣州市的石料、砂货源充足、质量优良，本地市场可以解决。赣州市辖区具有不同标号水泥的生产能力，能满足本项目对水泥的要求。钢材、木材等建设材料在及周边市场均有足量供应，易38、于采购。4.3.4 土地利用条件项目区内规划面积200亩，规划区内以林地为主，山下为耕地、园地，山上为林地及部分平整场地、少量居民社会用地。4.3.5 环境条件赣州市xx镇xx山风景区大气环境质量优良，达到一级标准。地表水环境质量整体优良，周边水域的水质达到1类标准，区域内环境清幽，达到I类环境噪声标准。现状建设对整体风景环境干扰较小，植被保护良好，。4.4 开发条件分析4.4.1 优势（1）交通便捷，距离赣州市中心城区仅16公里，距离323国道仅5公里。（2）区位良好，容易承接周边地区的观光休闲与商务旅游客流。（3）目前为止，xx区范围内的山体旅游开发高端休闲度假的几乎没有。4.4.2 劣势39、（1）由于开发建设处于初始阶段，相关的交通、游览设施缺乏。（2）名气不响、底蕴不深、资源禀赋一般。（3）现状山体遭到一定程度的破坏。（4）杨仙岭与xx山距离不到5公里，且同在323国道一侧，既存在竞争关系，又可借势。4.4.3 机遇（1）xx苏区振兴发展的契机。（2）中国旅游业迎来跨越式发展的新契机。（3）新休假制度激发近中程深度休闲旅游需求。（4）xx区大力构建城郊型文化休闲旅游体系。（5）市场呼唤深度休闲旅游目的地。（6）赣州市全力建设对接长珠闽休闲旅游产业带。4.4.4 挑战本项目规划区的目前还处于开发的初始状态，但如何在建设中保证乡土环境、处理旅游设施建设与景区保护的关系十分关键。（140、）与周边区域旅游竞争日趋激烈。（2）存在旅游开发与生态保护的矛盾。（3）存在旅游区开发与村民日常生产生活的矛盾。4.5 分析结论通过上述分析，可以看出，本项目优势明显，外部时机成熟，具有良好的发展潜力。第五章 景区总体规划5.1 总体规划原则（1）生态原则高度重视当地的生态效益和环境保护。充分利用本项目景区现有水网、山体、植被等自然条件，合理引导功能空间与自然生态系统的协调发展，保持地区的生态环境平衡，实现可持续发展，按照自然资源赋存条件，社会经济条件，人群条件等方面的实际情况统筹安排，合理规划协调发展。（2）渐进原则坚持规划的科学性与可行性的结合，近期、中期与远期相结合，并强调环境效益、社会41、效益与经济效益相统一。（3）实用原则坚持经济方便，合理规划和布局风景区服务设施，充分结合现有地形，地貌及植被包括水体，溪流，山林地和古树名木，利用环境景观优美地带进行绿化，给予自然生物若干自然生存环境，绿地布局与其他景观资源复合，植物配置恰当考虑其生命周期和群落演潜进程。（4）个性原则充分发掘风景区自然资源潜在优势，并合理的加以整合开发利用，加强旅游环境治理，旅游功能完善，扩大旅游容量；加强地被植物和植物景观培育，维护生态良性循环，形成具有独特风格的游览体系。通过保护自然生态景观，选择合适的植物配量方案，凸现绿化的个性特征和时代特色，同时，使其各景观区域，各团组具有较强的可识别性，突出游览观光42、与休闲度假复合这个主题。5.2 总体布局5.2.1 主题构思本项目定位为以“福”为核心文化，建设集运动休闲、排压养生于一体的高端休闲旅游度假区。将项目打造成xx区城郊型文化休闲旅游体系的重要组成部分，赣州人民的户外休闲乐园，赣州市为数不多的山顶高端休闲度假区和生态养生休闲的福地。5.2.2 空间布局1、空间布局原则（1）因地制宜的原则；（2）功能完整性的原则；（3）凸显景观特色的原则；（4）有利于旅游线路组织的原则。2、空间布局根据功能要求及主题的不同将项目区划分为“两道四区”。（1）两道即索道、盘山道；（2）四区即入口综合服务区、户外运动拓展区、云顶高端休闲区和高山平湖养生区。5.2.3 项43、目策划规划根据风景名胜区规划规范要求，结合规划区的资源特色和环境条件、发展方向安排游憩活动，形成山上山下，两极一体化发展，山下开展运动拓展，满足大众需求，山上高端休闲，服务中高收入人群。5.2.4 产品体系本项目产品体系情况详见图5-1。产品体系核心产品基础产品提升产品大众观光综合服务运动拓展商务会议养生度假旅游地产图5-1 项目产品体系图第六章 项目建设方案6.1 建设规模本项目规划开发用地600亩，项目主要建设入口综合服务区、户外运动拓展区、云顶高端休闲区、高山平湖养生区、索道、盘山道、地产别墅群以及其他配套工程。本项目建成后将形成集观光休闲、排压养生、商务会议、运动拓展为一体的高端休闲旅44、游度假区。6.2 建设内容项目主要围绕“两道四区”以及其他配套工程开发建设，其中“两道”为：车辆盘山道、游步道；“四区”为：入口综合服务区、户外运动拓展区、云顶高端休闲区以及高山平湖养生区。6.2.1 “两道”建设（1）车辆盘山道本项目建设车辆盘山道范围是xx山山脚入口区到山顶，车辆盘山道的功能定位是方便游客用最快捷、轻松的方式从山脚达到上xx山山顶。（2）游步道本项目建设游步道的策划范围是从xx山山脚到山顶，游步道是游客上xx山的步行系统、区块之间的车行步行系统以及山区游步道系统。此外，考虑到便于游客在上山的过程中可以驻足和休憩，山路每隔100米左右设置一处兼具休憩和观景的小亭。在高山平湖养45、生区建设2公里休闲健身主游步道。6.2.1 “四区”建设（1）入口综合服务区入口综合服务区位于xx山原采石场地块平坦区，该区域集停车、咨询、综合服务等功能为一体。入口大门入口大门从景观规划的角度考虑，设计成中国传统的画框样式，门柱中融入“客家第一福”的元素（福字的偏旁），门框四边的门轴采用祥云图案进行装饰。建设规模：高6米，宽20米。生态停车场大门口一块非常平坦的地块，规划在山脚下建设生态停车场和小型机动车车棚，即可停放小汽车，也可停放小型机动车和非机动车，设置规模可以满足同时停放80辆汽车。建设规模：占地10亩。入口广场入口广场继承门的文化主题，继续体现“福”文化，在铺装广场上设计福字图案的46、凹槽，凹槽底色为红色，引山上的山泉水流进凹槽，形成流淌着的洪（红）福。建设规模：占地20亩，综合服务用房在入口区入口大门附近设置一综合管理用房。为旅游者提供咨询服务、受理投诉、收集旅游者反馈信息、发放旅游宣传资料等。建设规模：占地20亩。郊野餐厅在入口广场的东侧设计郊野餐厅，满足运动拓展和攀岩以及野营的游客餐饮需求。郊野餐厅外形返璞归真，为一层构筑物，屋顶采用茅草铺表面，屋内为木结构，屋内屋外均可摆放餐座椅，消费不高。建设规模：占地20亩。（2）户外运动拓展区户外运动拓展区位于入口北面区块，该区域主要功能定位是：户外运动、拓展训练。福墙策划思路：现状留下一开采石料后剩下的陡壁。规划将此陡壁作为47、攀岩项目的场地，稍加建设即可，与以往的攀岩墙不一样的是，这面墙除了承担攀岩的功能之外，更是一处景观墙，墙体上刻有福字。该景观墙直接正对着景区入口大门，游客从入口之处便可从大大的画框门里看见这个显眼的福字。野外宿营地野外露营渐渐成为现代都市人的一种爱好，赣州许多市民在周末闲暇的时候三三两两也会搭着帐篷在广场上过夜，体验与在家里高床软枕不一样的感受，此处在山脚下，规划设计野外集中宿营地，野营地周边设置有安全防护设施，防治野外发生危险事件，营地内部设置有用水设施、公共厕所灯相关配套服务设施等，让有宿营情节的都市人好好过过瘾。建设规模：占地30亩。拓展运动户外拓展项目与野营地设置在同一块区域，白天主要48、开展户外拓展，夜晚用来宿营。如蜘蛛网、战俘、法柜奇兵、丛林探险、百米定向、穿越电网、水上竞技（利用山上流下来的山泉水，挖土方进行人造水面）等，充分调动团队积极性，互动参与性极强。建设规模：占地60亩。竞技运动设置滑板、自行车、街舞表演等竞技类表演项目，满足都市酷酷的爱玩爱运动一族，给他们提供一个很好的交流平台、可定期举办赛事。建设规模：占地40亩。（3）云顶高端休闲区云顶高端休闲区位于入口东南面xx山山顶平坦区块该区域的功能定位是：观景、商务会议接待、餐饮住宿服务接待。云顶高端休闲会所要求建筑样式外部返璞归真，与大自然和谐一体，浑然天成；但内部装修极尽奢华，并配备专业高素质的会所管理人员和服务49、人员。会所内部设施应有尽有，有可以同时容纳50人以上的高端多媒体会议室，有酒吧、餐吧、果吧、室内康体运动器材、洗浴、桑拿、按摩、SPA等各项设施。xx山云端度假酒店按五星级标准在云顶高端休闲会所旁兴建云端度假酒店，以产权度假酒店形式开发，拟建设单人间、标准间、普通套房、豪华套房近200个房间，同时完善餐饮、康乐和文化休闲设施。建设规模：占地30亩。祥云台xx山西北面的视野非常宽广，山顶的小山包上更是观景的绝佳位置，可远眺赣州城，远山近水一草一木尽收眼底。在此处设置一祥云台，祥云台的铺装图案采取中国传统的祥云图案，寓意来到此处的人们都可以收获吉祥如意。建设规模：台面积500平方米。（4）高山平湖50、养生区高山平湖养生区位于云顶高端休闲区东南面，该区域的功能定位是：别墅度假、户外养生。半坡别墅xx山高山平湖养生区的半坡别墅是作为旅游地产项目开发的。山顶幽静处，在营造良好的环境和景观的同时，建设高档、宜居的20栋现代别墅。别墅可以自行打理、亦可以托管给景区集中经营管理。建设规模：占地100亩。森林SPA基地（自然养生基地、建议囊括周边部分山体）集森林氧吧、户外SPA、康体理疗和生态运动于一体的森林休闲基地。打造集康体、疗养、运动、户外休闲、商务会晤、森林度假等复合功能为一体的森林养生度假基地。主要满足高中端市场和商务白领对“亲近自然、健康人生”的需求。主要由健身栈道、森林居苑、户外主题SPA51、，以及配套基础设施组成。建设规模：占地100亩。高山平湖xx山现有山泉水，终年不枯竭，水势随着雨季旱季的不同，时而如飞瀑，时而似涓流，规划在养生区南面逐级拦坝，人为造湖、共造3个水面，每一提级约10米，形成梯级高山平湖，湖中加索道吊桥。建设规模：每个湖面约4亩，共12亩。云水渡策划中设计云水渡平桥，用以实现游客走进湖中，感受水般宁静的梦想。平桥为防腐木材料，坚固耐腐蚀，桥面宽4米，迂回曲折，渐渐伸向湖心。建设规模：长约50米高山瑜伽高山瑜伽分室内和室外两种，室外瑜伽场地主要是通过绿化景观（类似高尔夫球场果岭绿化）的营造，创造良好的室外修炼环境；室内瑜伽场地则建六面完全透明的大玻璃房，有专门的通52、道相连。玻璃房内装有调温、调光、调空气湿度、调开闭的电子系统装置，在玻璃房里可小憩、可观景、可做瑜伽，此时自己四周是群山环抱，仿佛飘身在空际，在这样的氛围中做瑜伽，修炼的不仅仅是身体的柔韧性，更是一种人生境界。建设规模：占地10亩第七章 节能节水措施7.1 设计依据（1）中华人民共和国节约能源法（2008.4修正）；（2）中华人民共和国可再生能源法（2006.1）；（3）中华人民共和国电力法（1996.4）；（4）中国节能技术政策大纲（2006年）；（5）国务院关于加强节能工作的决定（国发200628号）； （6）国务院关于印发“十二五”节能减排综合性工作方案的通知（国发201126号）；（753、）国家发展改革委关于加强固定资产投资项目节能评估和审查工作的通知（发改投资20062787号）；（8）江西省节约能源管理暂行条例实施细则；（9）综合能耗计算通则（GB/T2589-2008）；（10）评价企业合理用电技术导则（GB/T3485-1998）；（11）公共建筑节能设计标准（GB50189-2005）。7.2 节能措施7.2.1 总图工艺设备节能（1）总图布置充分考虑到物流畅通，运输路线短捷；（2）设计中，设备选择立足于国内先进、节能型设备，并充分考虑合理利用能源，提高能源的利用效率和复用率；本项目采用中央空调系统配有蓄冰装置，是具有世界领先COP值，超强节能环保型设备。可避开用电高54、峰，充分使用低谷电，储能降耗。电蒸汽锅炉采用国际先进的超强节能环保型设备。可避开用电高峰，充分使用低谷电，储能降耗。可实现供汽状态的自动调节，使锅炉始终处于最佳状态，既节约又没有烟尘排放，起到节能环保双功效。而且比普通的同类产品更易于操作，噪音更低，更省电。7.2.2 给排水节能（1）在供水系统的各个环节上均设水表计量，以便分级核算成本，达到节水目的。（2）在设备选型上，采用高效节能的用水设备，以节约能源。（3）设备冷却水循环使用。（4）污水处理站处理的达标废水回用，作为绿化、冲洗用水。7.2.3 电气节能措施（1）根据负荷大小合理选用各级配电线路，考虑变压器的运行经济合理，能耗低的原则，确定55、变压器型号。（2）采用集中与分散相结合的电容补偿方式使功率因数提高到92%以上，减少无功损耗。（3）除了用电总计量外，在各主要用电场所设分计量，以加强用电的考核与管理。（4）照明灯具以节能型荧光灯为主，光效高，功率因数高，节约能源消耗。走廊照明采用菲力普节能灯。（5）将用电设备负荷均匀接在三相网络上，供电网络的电流不平衡度小于5%。7.3 节能机构为使节能工作落到实处，建议景区管理部门确定一位副职领导负责景区节能节水领导工作，在行政部内设节能办公室，负责节能节水日常管理工作。第八章 环境影响评价8.1 编制依据（1）中华人民共和国环境保护法；（2）国务院关于落实科学发展观加强环境保护的决定（256、005年12月3日）；（3）建设项目环境保护管理条例【国务院（98）第253号】；（4）建设项目环境保护设计规定；（5）关于颁发“建设项目环境保护管理办法”的通知；（6）江西省建设项目环境保护管理办法实施细则。8.2 设计采用标准（1）环境质量标准大气环境执行环境空气质量标准(GB3095-2012)的一级标准。（2）污染物排放标准污水排放执行污水综合排放标准（GB8978-2002）的二级标准。废气排放执行大气污染物综合排放标准（GB16297-1996）的二级标准。（3）噪声执行企业厂界环境噪声排放标准（GB12348-2008）的二级标准和卫生部、国家劳动总局颁发的企业噪声卫生标准（试行57、草案）。8.3 环境现状（1）水环境现状项目所在地为贡江水域，水质好，根据项目区内水体的相关化验，项目地表水水质情况详见表8-1。表8-1 地表水水质（mg/l）项目pH值悬浮物化学需氧量铜锌铅镉六价铬总砷氨氮指标7.09415L0.001L0.05L0.01L0.001L0.004L0.007L0.025L表8-1可知，项目区水体符合地表水环境质量标准（GB3838-2002）I类水标准。可直接用作景区内饮用、冲冼和绿化之用。（2）大气环境质量现状根据xx区环境保护监测站对景区环境空气质量的监测，可知项目周围大气环境质量属一级标准。表8-2 环境空气监测结果表（mg/m3）采集点时间频次2058、13.6.52013.6.62013.6.7项目区山顶2：00-3：000.0220.0180.0208：00-9：000.0360.0310.02914：00-15：000.0270.0210.02620：00-21：000.0240.0300.0251小时均值0.0270.0250.028项目区山脚2：00-3：000.0220.0280.0168：00-9：000.0210.0220.02214：00-15：000.0150.0200.02020：00-21：000.0180.0220.0261小时均值0.0190.0230.021（3）声环境质量现状该建设项目周围噪声源主要来源于项目的59、施工噪声、周围公路的交通噪声。根据xx区环境保护监测站对该区域声环境的监测，可知项目周围声环境良好，可以达到城市区域环境噪声标准（GB3096-1993）中的I类标准。表8-3 声环境监测结果表（dBA） 时间点位2013.6.5昼夜景区东52.141.2 景区南50.840.6景区西53.143.6景区北50.740.9（4）生态环境本项目景区为林区，植物分布受海拔高度、温度影响，分布有明显规律，海拔在200m以下，以农作物和经济作物为主，海拔在200-800m以针叶林为主，含一定比例的常绿、人工林和经济林。区域内植被良好，森林覆盖率为85%。区域内生物多样，资源丰富。8.4 环保设计基本原60、则（1）设计中贯彻执行防治环境污染及其它公害设施与建设项目工程同时设计、同时施工、同时投产的“三同时”制度。（2）坚持经济效益与环境效益相统一的原则，在设备选型上选用高科技、新技术、环保节能低噪音的先进设备。（3）贯彻因地制宜的原则，采用综合利用与回收技术，避免二次污染。8.5 主要污染源和污染物（1）废水本项目运营期的主要废水是生活废水。（2）噪声本项目运营期噪声主要来自水泵房，空调冷冻机组，冷却塔，变配电间和游客服务中心、管理中心等建筑物大楼通风设备等。（3）废气本项目运营期主要来自景区内餐饮部以及旅客和工作人员日常产生的生活垃圾。8.6 污染治理措施8.6.1 污水治理措施景区内冲洗、公61、用设施、餐厅等用水量共505.48吨/天，除绿化用水不产生污水外，其余部分均产生污水，污水排放系数为0.8，则废水产生量404.38吨/天，年废水发生量为14.55万吨，CODcr浓度为300mg/l,NH3-N浓度为30mg/l，CODCr产生量为0.1231t/d、43.67t/a,NH3-N产生量为0.01231t/d、4.37t/a，废水经有动力生活污水处理装置处理达到污水综合排放标准（GB8978-2002）一级标准后排入流经景区的溪河（建议将一部分污水进行再净化用于浇洒地面和绿化之用）。处理工艺如下：公厕废水 化粪池 清粪车辆 农业基地 种植物用肥料 厨房废水 隔油池 格栅井 厌氧62、池 生物接触氧化池 排放 采样井 沉淀池污水排放进入纳污水体后，污水在化学、生化降解共同作用下进一步得到净化。8.6.2 噪声治理措施噪声主要来自水泵房、景区建筑物空调冷冻机组、冷却塔、变配电间、大楼通风设备噪声，以及停车场机动车噪声，各噪声源的声级值如表8-4所示。表8-4 主要噪声源源强污染源声源名称噪声值（dB）景区内部人群交谈、招呼60-80音响设备75-95冷冻机组85配变电房71-73外界过往车辆69-72从声源分布及环境保护的角度来考虑，项目的主要噪声源如水泵房、冷热水机组、变配电房和大楼通风设备，这些设备应设置在建筑物的远离人群的地方，并采取相应的吸隔声、减振措施，做到合理布局63、。噪声防治措施如下：（1）对门窗应作为隔声门和隔声窗，其总隔声量不得小于30dB(A)，同时，作业时门窗不得随意开启。（2）厨房油烟机通风安装时考虑其底部设减振垫，风口应朝内侧，且安装消声器，通风机应设隔声罩，同时通风机械敏感侧设不低于0.7m高的隔声屏障，这样通风机的噪声在场界排放可控制在国家相应标准之内。（3）各楼内所有通风设备宜选用低噪声型号，设备基础设减振垫，风机进出口与风管采用软连接，风口应安装消声器。8.6.3 废气治理措施由于景区内多处设置餐饮服务点，这些餐饮服务场所厨房将产生油烟废气。油烟废气日发生量约为1.3kg/d，年产生油烟中油的含量约为0.478吨。根据饮食业油烟排放标64、准（GB18483-2004），规定油烟废气排放浓度不得超过2.0mg/l,本项目采用环保部门推荐的油烟综合处理装置，达标排放。油烟中可燃物燃烧，热量回收利用。8.6.4 固体废弃物治理措施景区建成并投入使用后，其主要固体废弃物来自于厨房垃圾以及游客和工作人员日常生活所产生的生活垃圾。应加强固废的管理，合理布设垃圾收集点，保持环境整洁。对固体废弃物实行分类管理，对包装废弃物、办公废纸等应进行回收利用。由于餐饮等生活垃圾极易腐化变质，尤其是夏天，易产生臭气异味，污染环境，因此对餐饮固体废弃物等委托环保部门及时运至附近垃圾填埋场所进行填埋处理。8.7 生态保护本项目对周围生态环境可能造成一定的影响65、，因此应积极地采取保护和减缓措施，制定详细的保护计划。消减开发行动对生物的负面影响可以从避免、减小、矫正、保护和补偿五个方面考虑。主要应考虑以下几个方面：（1）在工程的设计和施工过程中，建筑景物和水电管网尽量避免在现状自然植被优良的林木密集区，减少对动物繁殖、筑巢的影响。对施工破坏的地面植被和表层土壤，要及时恢复。施工移走的表层土壤要分别储存，完工后回填原地，减少生态损失。（2）绿化过程中，最好不要将原有的植被彻底清除，而让其有自然适应和演替的机会。同时保护野生植被的生存权利。在植被管理中，尽量采用生态综合控制的方法防治病虫害，避免化学合成农药、除草剂及化肥的大量使用，减少污染。（3）在建设的66、同时要作好科学设计，加强工程固定措施，减少施工工程对生态系统的危害，维持地貌特征的稳定。绿化选用生态效益好和观赏价值高的物种。（4）只要在施工和营运期从避免、减小、矫正、保护和补偿五个方面考虑，可以把本项目对周围的生态环境影响降低到最低程度。8.8 绿化本项目将生态绿化与景观绿化相结合，平面景观与立体景观相辉映，将对环境的绿化分几个层次。（1）用高大的热带树木作为建筑周围的点景；（2）布置较为低矮的灌木，营造园林小环境；（3）采用规整的草坪和水面、硬地相结合，用喷水池、花池、雕塑点缀，漫步其中情趣自生。（4）把绿色景观引入室内，在室内造景，使人在室内仍能够呼吸到自然的气息。（5）以抬高的草坡来67、分隔建筑与周边的环境而不是用围墙。这样形成的多层次、复合型、生态型的绿色景观，使建筑能够在绿色环境中自由“呼吸”，整个建筑如孕生于绿色之中。建筑集中区绿化率应超过40%。8.9 环境管理和监测：本项目建成后，配备专职环保管理人员，负责本项目的环保工作。8.10 环境影响分析本项目建成后，各种污染物、源，已有相应处理措施，不会对周围环境造成污染。环保投资已计入总投资中。第九章 劳动卫生安全与消防9.1 职业安全卫生9.1.1 设计依据（1）中华人民共和国劳动法；（2）中华人民共和国安全生产法；（3）危险化学品安全管理条例（国务院令2011第591号）；（4）建筑设计防火规范（GB50016-2068、06）；（5）建筑物防雷设计规范（GB50057-2010）；（6）爆炸和火灾危险环境电力装置设计规范（GB50058-1992）；（7）供配电系统设计规范（GB50052-2009）；（8）设备安全卫生设计总则（GB5083-1999）;（9）建筑防腐蚀设计规范（GB50046-2008）；（10）建筑灭火器配置设计规范（GB50140-2005）。本项目对营运过程中可能产生的灰尘、噪音、机械伤害、坠落等事故，采取切实可行的防护措施，以做到安全文明生产。本项目职业安全卫生工作严格按照国家有关法律法规进行，从保护劳动者身心健康，保证安全、高效生产的角度进行防范工作。9.1.2 职业危害因素分析69、本项目服务过程均无毒、无害。职业危害因素为：景区内餐饮服务部厨房产生的油烟。空调机房、发电机房产生的噪声。游客乘车、步行中可能发生的坠落或机械伤害。9.1.3 主要防护措施（1）油烟针对景区餐饮服务部产生的油烟，安装环保部门推荐的油烟处理装置处理，可以保证有一个良好的操作环境，且对外界不产生污染。（2）防噪声按企业厂界环境噪声排放标准（GB12348-2008）设计，对噪声源、振动设备要采取消声、隔音、吸声、减振措施。本项目主要噪声源为空调机组，设计中将主要噪声源设备隔离在单独房间，墙面采用隔音、吸声材料，对振动大的设备采取减振处理措施。（3）防坠落及机械伤害配齐配全传动系统安全防护装置，严格70、按有关操作规范进行操作，操作工须经安全教育并经考核确认合格后持证上岗。同时要求严格按以下操作规程操作，防止机械伤害，各旅游线路事故多发地段设置指示警示牌，危险路段设置护栏等。（5）防火在建筑物集中区总平面布置中考虑到了消防通道，以便发生火灾时消防车可深入现场。对各建筑物的间距按防火规范要求设置。建筑内，设安全出口，消防通道等。（6）防止电气伤害对于电气装置和用电设备，严格按电气安全保护规范进行可靠的接地及设置漏电保护系统，以保障操作人员免遭电击伤害。（7）个人防护凡从事旅游服务及有关人员，应严格遵守卫生制度。定期进行健康检查，取得卫生监督机构颁发的体检合格证者，方能从事景区服务工作。发现有开放71、性或活动性肺结核、传染性肝炎、流行性感冒、肠道传染病或带菌者、化脓性或渗出性皮肤病、疥疮及其他传染性疾病者，均不得直接参加服务工作。工作人员和导游人员必须穿戴统一工作服。注意个人卫生，培养良好的卫生习惯。定期进行健康检查，进行保健知识教育。9.1.4 景区卫生要求空气清新，环境优美；景区内外土壤清洁并适于绿化；能源供应便捷，并有清洁的水源；交通方便，但又必须与公路有一定的间距；景区远离有害场所，服务设施建筑结构完善，并能满足游客卫生要求；给排水系统应能适应生活需要，设施合理有效。污水排放应符合国家规定的标准；污物远离旅游及工作生活区，且不得位于旅游线路、工作区的上风向。9.1.5 预期效果及评72、价通过以上一系列安全防护措施，加强管理，加强安全教育，制订严格的操作规程，将会大大减少危害工作人员及游客事故发生的可能性。使游客和工作人员拥有一个清洁舒适的环境。同时配套有劳保卫生设施，对工作人员的身体健康起着保障作用。总之，通过采取以上技术措施，配合严格科学管理，强化职工的安全保护意识，将会使本项目的职业安全卫生达到较高的水平。9.1.6 机构设置、人员配备应设置全场性职业安全卫生领导机构，由景区管理局专职领导分管，并配备职业安全卫生管理人员（兼职）。9.2 消防9.2.1 概述本项目景区内建筑耐火等级为二级。9.2.2 总图消防（1）景区建筑物集中地带建筑四周为环形通道。（2）根据卫生要求73、，人、物严格分流，防止交叉污染。即人流出入口和货流出入口，并以管理中心及游客服务中心区为核心组成环形通道，路宽主干道6米，支干道4米，满足消防要求。（3）本项目建筑耐火等级均为二级，其房屋间距设计应满足建筑防火规范要求。9.2.3 建筑消防（1）建筑物结构类别为钢筋混凝土框架结构，主体构件为现浇钢筋混凝土柱、楼板、屋面板、楼梯、建筑物耐火等级为二级。（2）建筑平面中设置多处出口，作为疏散出口，与场区各建筑有机联系。各建筑内设置的安全出入口，其疏散距离、数量和宽度应满足防火规范要求。（3）各楼宇一层与二层楼之间采用防火楼板隔离。（4）建筑物装修材料均为阻燃材料。9.2.4 电气消防（1）全场供电74、线路采用多级自动开关保护，在用电设备或线路出现过负荷及短路时，可及时可靠切断电源，线路均采用穿钢管保护敷设方式，防止火灾，安全可靠。（2）配电箱（柜）外壳，各建筑物内所有正常带电设备外壳均可靠接地。（3）各建筑物根据其防雷等级，按照防雷设计规范采取相应的防雷措施。（4）火灾事故照明和疏散指示标志可采用蓄电池作备用电源，连续供电时间不应少于20mim。（5）消防用电设备应采用单独的供电回路，当发生火灾切断生产、生活用电时，应仍能保证消防用电，其配电设备应有明显标志。（6）建筑物内设疏散应急照明灯，其最低照度不应低于0.5LX。变电站设置事故应急灯，以保证在停电及火灾情况下，人员疏散及操作变配电设75、备。（7）在建筑内设置火灾自动报警系统，火灾自动报警系统采用TA1000系统并配备应急电源。9.2.5 林区防火（1）旅游旺季，特别是冬季干旱少雨，对进入景区活动的游客严格控制旅游线路，林区严禁用火，加强宣传教育，要求游客在指定吸烟点吸烟。（2）人行道选择在疏林地带开辟，以避开林木茂盛区域。9.3 消防给水本项目的消防给水主要针对景区服务区，与生产、生活给水管合并，采用合流给水系统。依据有关规范及现场条件，本设计采用临时高压消防系统。当采用高压给水系统消防时，管道的压力应保证用水总量达到最大且水枪在任何建筑的最高处时，水枪的充实水柱仍不小于10m；室内两股水柱水量保证同时达到室内任何部位，管道76、内压力保证水枪出口充实水柱不小于10m。9.3.1 消防水源依据现场条件，本项目景区消防水源为市政管网水源。9.3.2 消防用水量室外消防给水管网设环形状，设地上式消火栓，水量按30升/秒，室内消火栓水量按10升/秒设计。同时发生火灾次数为一次，火灾延续时间按2小时计。室外消防用水量：303.62=216立方米室内消防用水量：103.62=72立方米总消防用水量：288立方米火灾时最大消防流量为103.6+303.6=144立方米/小时9.3.3 消防设施（1）室外消火栓本项目在景区建筑集中区内设立环状给水管网，管径不小于DN100。设立室外地上式消火栓，间距不大于120米，保护半径不大于1577、0米，以提供消防水量保护整个景区。（2）室内消火栓依据建筑设计防火规范（GB50016-2006），室内消防用水量为10升/秒，二股水柱。室内消火栓采用DN65乙型，出水量5升/秒，消防箱采用铝合金制，暗装。消火栓布置应保证有两只水枪的充实水柱同时到达室内任何部位。客房内设自动喷淋灭火系统。（3）建筑内设灭火器，建筑灭火器采用3kg磷酸铵盐干粉灭火器（手提式），手提二氧化碳灭火器，卤化物灭火器和手动火灾报警按钮。（4）依据有关规范及现场条件，本设计采用如下给水消防景区区消防水池景区管网水源 室外消防管网 室内消火栓系统 室内自动喷淋灭火系统建筑灭火器 火点消防水压栓口压力应大于0.2Mpa，自78、动喷淋喷头压力应大于0.1Mpa。火灾时最大消防流量180m3/小时。（5）设立全场火灾集中报警系统，根据不同场合分别采用自动报警及手动报警，并建立消防监控制度。第十章 组织机构与人力资源配置10.1 企业组织架构按照建立现代企业制度的要求组建公司，本项目实行董事会领导下的总经理负责制。按照精简、高效的原则，下设工程部、财务部、安保部、营销部等职能部门。各职能部门在总经理指导下具体执行各自承担的工作任务，总经理任免各机构负责人并直接调整管理人员和工作人员。公司的经营管理机构，负责公司的日常经营管理工作。企业组织架构如图10-1所示。业主单位总经理副总经理副总经理导游部物后勤部营销部财务部办公室79、旅游产品部工程部安保部项目组织旅游组织景区清洁卫生服务质量防疫医疗服务营销策划市场开拓驻外营销会议接待外语翻译会计统计出纳财税文秘档案资料汇总人事管理外事联络内部协调打印接待员工培训信息中心开发种类旅游产品、食品、餐饮等。安全保卫消防防盗门卫保安大队监控中心环卫水电通讯设备维修基建职工食堂节能安全生产环保绿化图10-1 企业组织架构图10.3 人力资源配置本项目劳动定员以精简、统一、节约为原则，以方便管理，提高劳动生产率如经济效益为目的，采取定岗定员办法。本项目建设期所有工程将通过公开招标选定施工单位实施，建设期劳动定员由施工单位根据项目建设单位进度和工程质量要求确定。项目运营期，根据景区游客80、增长量，定员330人；旅游旺季视需要聘请临时工。本项目运营期员工实行全员聘用制。管理人员应具有相应专业大专以上文化水平，骨干由公景区管理局现有员工中选派，其余通过赣州市人才交流中心在应届大学毕业生中招聘。导游服务员在学校应届毕业生中招聘，英语口语优秀者择优录用。2/3招聘人员送广州、韶关、庐山等四星级以上旅游景区实习6个月。全体员工上岗前需经过不少于一星期安全培训。第十一章 项目实施进度安排11.1 组织机构为了完成本项目，公司成立了以公司法人代表为领导的项目领导小组，下设人员具体组织实施该项工程。为加强项目管理，提高投资效益，由项目法人对项目的策划、资金筹措、建设实施等实行全过程负责。在项目81、建设过程中，建议项目承办单位抽调精干人员，对项目的概算控制、资金使用、施工组织、建设工期及工程质量等进行管理，确保项目按时完成。11.2 项目建设期本项目建设期为4年，即48个月。11.3 实施进度安排（1）第1个月第3个月：完成项目可行性研究报告编制、报批等工作；（2）第4个月第5个月：完成本项目基础设施设计方案；（3）第6个月第7个月：完成项目施工招投标；（4）第8个月第20个月：完成停车场、景区旅游公路、游步道建设；（5）第20个月第26个月：完成景区内厕所、垃圾中转站及垃圾箱系统建设；（6）第22个月第40个月：完成景区会所、餐厅、游客服务中心、管理中心等房屋土建工程；（7）第38个月82、第43个月：设备招标、制造和订购；（8）第41个月第42个月：完成各建筑物内外装修；（9）第42个月第43个月：完成景区给排水、消防、供配电工程；（10）第44个月第46个月：完成景区绿化、美化工程，项目竣工验收；（11）第47个月第48个月：项目交付使用，进入运营期。11.4 项目实施管理（1）根据国家产业政策及市场需求情况，筹划项目建设，组织调查研究，邀请咨询、研究单位对项目进行评估论证。委托设计研究单位编制项目可行性研究报告，进行工程设计，并按有关规定，逐级上报审批；（2）落实项目资本金、固定资产投资及相应流动资金。根据项目建设进度需要，保证自筹资金足额到位；（3）加强工程设计和施工管理83、，做到项目工程质量达到设计规范、验收评定标准的要求；（4）加强企业内部生产、管理和工程技术人员的岗前和岗位培训工作，做好运营前的准备工作；（5）及时向有关部门报告项目实施进度安排，进展情况和存在主要问题，并按有关部门做出的决定予以落实；（6）项目达到设计要求，通过企业各项技术鉴定，及时组织验收，初步验收中发现的问题及时进行调整和纠正，并向有关部门提出竣工验收申请；（7）项目建成后，加强经营管理，提高经济效益，实现资产保值和增值，并确保按期偿还债务；（8）在项目建设管理中认真履行职责，对做出显著成绩的单位和个人要给予表彰奖励，对违反有关规定，在项目建设中造成经济损失的予以行政处分，构成犯罪的由司84、法机关追究刑事责任。第十二章 招标方案 12.1 招标依据（1）中华人民共和国招标投标法；（2）工程建设项目招标范围和规模标准规定；（3）建设项目可行性研究报告增加招标内容以及核准招标事项暂行规定；（4）评标委员会和评标方法暂行规定；（5）工程建设项目施工招标投标办法；12.2 招标工作原则（1）招标方式按照江西省发展和改革委员会有关要求，结合该项目特点，拟采用以下招标方式；建筑设计采用邀请招标，进行资格后审；全部工程施工采用公开招标，进行资格预审；工程施工监理采取邀请招标，进行资格后审。（2）招标范围该项目全部工程施工实施公开招标，招标内容包括建筑安装，建筑材料、设备采购等；工程监理，勘察设85、计采用邀请招标形式。12.3 招标组织形式（1）招标机构：项目单位组建招标机构，实施招标组织工作。（2）评标委员会：招标代理机构按国家和省政府有关规定随机抽样组建由多名专家组成的评标委员会。为使项目顺利进行，保证各工程建设保质按时完成，节约成本，项目采取招标方式进行，具体招标方式和范围见表12-1。表12-1 项目招标情况表项目招标范围招标组织形式招标方法不采用招标方式备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察核准设计核准核准核准建安工程核准核准核准监理核准核准核准主要设备核准核准核准重要原料核准核准核准其他核准核准核准审批部门核准意见说明：审批部门盖章日期： 年 月 日第十三章86、 投资估算及融资方案13.1 建设投资估算13.1.1 投资估算的依据及范围（1）本项目投资估算的依据是：建设项目经济评价方法与参数（第三版）；江西省建筑工程综合定额（2004年版）；江西省建筑工程费用定额（2004年版）；投资项目可行性研究指南（试用版）；赣州市建设主管部门在“赣州工程造价网”公布的最近期主要建筑材料单价以及石城县城建部门发布的工程材料价格信息；建设单位提供的其他资料。（2）总投资估算范围：本项目总投资估算范围只包括工程费用、其它工程费用、预备费、建设期利息。流动资金由建设单位另行解决，不计入总投资。工程费用：参照当地同类工程目前竣工造价和“三材”及人工单价测算出单位工程投资87、指标，按本建设方案工程量估算工程费用；设备购置和安装工程费按当地同类工程竣工造价估算。工程建设其他费用：主要包括建设单位管理费、勘察设计费、工程监理费等；预备费：景观建设、旅游管理设施、旅游接待设施等工程的基本预备费按工程费用和其它工程费用的2.5%；不计涨价预备费。13.2 投资估算13.2.1 工程建设投资估算本项目工程建设投资为25500万元，主要用于建设入口综合服务区、户外运动拓展区、云顶高端休闲区、高山平湖养生区以及配套工程。项目工程建设投资估算如表13-1所示。表13-1 项目工程建设投资估算表分区建设内容建设规模投资预算（万元）入口综合服务区入口大门6M*20M120生态停车场188、0亩80入口广场20亩320综合服务用房20亩500郊野餐厅20亩300户外运动拓展区福墙8M*8M80野外宿营地30亩300运动拓展+运动竞技100亩300云顶高端休闲区云顶高端休闲会所50亩4500xx山云端度假酒店30亩4000祥云台500平200高山平湖养生区半坡别墅100亩8000森林SPA基地（自然养生基地）100亩1000高山平湖4亩*3个400云水渡50米*3个200高山瑜伽10亩200配套工程山道、索道（站）、WC、指示牌、环境保护、景观绿化、营销宣传5000合计2550013.2.2 工程建设其他费估算经估算，本项目工程建设其他费为400万元 。13.2.3 预备费估算1、89、 基本预备费：本项目基本预备费率取2.5%，则本项目基本预备费为 600万元。2、 涨价预备费：本项目建设期较短，根据当前的通货膨胀水平，国家未公布必须计取涨价预备费，因此，本项目不计涨价预备费。综上，本项目基本预备费为600万元。13.2.4 项目建设流动资金估算本项目建设流动资金为500万元。13.2.5 项目总投资估算本项目总投资27000万元，其中：固定资产投资26500万元，流动资金500万元。项目总投资估算汇总如表13-2所示。13-2 项目总投资估算汇总表序号费用名称投资额（万元）占项目总投资的比例（%）1工程费用2550094.4%3工程建设其他费4001.5%4基本预备费6090、02.2%5涨价预备费006流动资金5001.9%7项目总投资27000100%13.3 资金筹措本项目建设所需资金拟全部由企业自筹。第十四章 财务效益分析14.1 财务评价依据及方法依据建设项目经济评价方法与参数（第三版）中的有关规定和国家现行财税制度，以及行业特点对本项目各项财务指标进行测算和分析。14.2 营业收入估算1、营业收入本项目营业收入主要来源于4个方面：分别是门票收入、旅游产品收入、餐饮收入和休闲、宿舍收入。项目正常运营第1年，年游客量按30万人次估算，每年按10%递增。（1）门票收入，门票按照40元/人估算，为1200万元。（2）旅游产品收入：每位游客人均综合消费10元计算，91、为300万元。（3）餐饮收入：以游客人数人均消费60元计算，为1800万元。（4）休闲、住宿收入：休闲、住宿收入为项目收入的主要来源，因休闲、住宿收入主要来源于高收入人群和成功人士，预计项目年接待9万人次估算，人均消费500元，项目休闲、住宿收入为4500万元。项目营业收入情况详见附表1。经测算，本项目营业收入逐年增长，营业收入区间为：780018000万元之间。按经营期10年计算，平均收入为12431万元。14.3 成本费用估算1、成本费用估算说明（1）直接经营费用项目的直接经营费用包括水、电、餐饮消耗等，按照每年500万元估算，每年递增10%。（2）工资本项目企业人均年工资加福利费为4万元92、；劳动定员330人，项目年工资总额1320万元。（3）折旧费、摊销费按平均年限法5%残值计算，项目固定资产投资为26500万元，折旧、摊销费用年限为15年，本项目折旧、摊销费为1678万元。（4）维护费按目前国内同类公司现有情况测算约为折旧费的10%，为168万。（5）其他费用项目的其他费用包括管理费用、营业费用和财务费用，按目前国内同类项目情况，其他费用按照营业收入的4%计算。（6）营业税金及附加营业税按营业收入的5%估算，城市维护建设税为营业税的7%，教育费附加为营业税的3%，地方教育附加为营业税的2%。根据国务院关于支持xx等原中央苏区振兴发展的若干意见，赣州市执行西部大开发政策，所得税93、适用税率按15%计取。2、成本费用估算本项目总成本费用情况详见附表2，经测算，本项目营业成本逐年增长，成本费用区间为：39785080万元之间。平均成本为4460万元。14.4 利润与税收分析本项目的利润和税收情况详见附表3，经测算，本项目营业利润及税收逐年增长，按经营期10年计算，平均税收为1787万元（其中，营业税金及附加696万元，所得税1091万元）。平均营业利润6184万元。14.5 投资回收期和内部收益率本项目的现金流量情况详见附表4，根据现金流量表的测算，可得：所得税前所得税后项目投资财务内部收益（%）18.21%14.73%项目投资回收期（年）5.386.02项目投资财务净现值94、（万元）￥16665￥10,452.3714.6 财务评价结论综上财务分析表明，本项目税后财务内部收益率14.73%，投资回收期6年。本项目具有良好的盈利能力，满足投资基本要求，在经济上合理，项目具有可行性。第十五章 社会影响分析15.1 社会影响效果分析xx区旅游业发展要适应于其高速的经济发展，当地旅游业需进一步加大开发力度，为旅游者提供多种选择，为社会提供全面优质的旅游产品。 项目的建设为本地带来了大量的资金，而且带来了相应的旅游开发管理经验和技术，对于推动当地旅游业的公开竞争、良性发展有重要意义。本项目建设在一定程度上也带动建筑业等相关产业发展。估计施工高峰期参与人员达400人，建成后项95、目区工作人员达330人，一定程度上促进了当地就业，促进当地经济的发展。本项目建设有利于促进xx区旅游区建设进程，项目建设充分利用现在资源、充分体现xx区人文，正好配合大力发展旅游，提高旅游品位的理念。本项目的建设对当地文化、教育、卫生方面都有一定的促进作用。广阔的空间为当地居民提供丰富室外活动的空间；充分利用土地，通过改造保护生态资源，进一步保护项目区域的生态环境。项目社会影响表现积极，具体见表15-1。表15-1 项目社会影响分析表序号社会因素影响程度可能出现的后果措施建议1对居民收入的影响比较强建设期创造大量的就业机会，建成后需重新安置工人以劳动力市场自发调节2对居民生活质量的提高强公用设96、施不够建设适当的体闲运动设施3对不同利益群体的影响一般成为高收入者的专所尽可能全面考虑4对脆弱群体的影响强-尽可能全面考虑5对地区文化、教育、卫生的影响强基本无影响政府引导正确、积极的文化6对地区基础设施、城市化进程的影响一般基本无影响 绿化要考虑作物对当地的适应性7对少数民族风俗习惯和宗教的影响弱基本无影响 本项目经过精心准备、全面策划、逐步实施，社会对项目有较好的适应性和可接受程度。表15-2 社会对项目的适应性和可接受程度分析表序号社会因素适应程度可能出现的后果措施建议1不同利益群体好参与配合引导配合2当地组织机构支持建成多沟通3当地技术文化条件好相互配合综上所述，本项目社会效益较好。197、5.2 社会适应性分析该项目建设事实将极大的提高土地资源的利用率，增加该区域的旅游产品。该项目对现有土地进行合理整合、统一安排，能够在原有基础上提高土地的综合利用率。项目区的建设极大改善了当地居民的生活环境和旅游条件，提高居民的生活质量，促进发展。15.3 社会风险及对策分析为了确保风险分析的质量，有必要对该项目投资过程中可能存在的风险因素进行科学的分析，使投资决策者能更好地把握风险的本质和变化规律，从而采取相应的措施或对策来减少风险损失。15.3.1 风险定性分析（1）自然风险自然风险是指由于自然因素的不确定性对旅游商品的生产过程和经营过程造成的影响，以及对旅游商品产生直接破坏，从而对旅游开98、发商和经营者造成经济上的损失。自然风险因素主要包括：洪水灾害风险、火灾风险、风暴风险、洪水风险、雪灾风险、气温风险。（2）政策风险政策风险是指由于政策的潜在变化给旅游市场中商品交换者与经营者带来各种不同形式的经济损失。政府的政策对旅游业的影响是全局性的，因而，由于政策的变化而带来的风险将对旅游市场产生重大的影响。所以，应该密切关注旅游政策的变化趋势，以便及时处理由此而引发的风险。政策风险因素又可分为以下几类：政治环境风险、经济体制改革风险、土地使用制度改革风险、住房制度改革风险、金融政策改革风险、环保政策变化风险、建筑安全条例变化风险、审批手续过程风险、法律风险等。（3）经济风险经济风险因国民99、经济状况变化因素主要是指一系列与经济环境和经济发展有关的不确定因素。包括：市场供求风险、财务风险、地价风险、融资风险、管理风险、工程招投标风险、国民经济状况变化风险等。（4）技术风险旅游业技术风险是指由于科学技术的进步、技术结构以及相关变量的变动给旅游业投资和经营者可能带来的损失。包括：建筑材料改变和更新的风险、建筑施工技术和工艺革新的风险、建筑设计变动或计算失误的风险、设备故障或损坏的风险、建筑生产力因素短缺风险、施工事故风险、市场供求风险等。（5）社会风险社会风险因素主要是指由于人文社会环境因素的变化对旅游市场的影响，从而给从事旅游商品生产和经营的投资者带来损失的可能性。旅游市场的社会风险100、因素主要有城市规划风险、区域发展风险、公众干预风险、住客干预风险、治安风险。（6）内部决策和管理风险内部决策和管理风险是指由于开发商策划失误、决策失误或经营管理不善导致预期的收入水平不能够实现，包括投资方式、地点、类型风险选择、人、财、物组织管理风险等。15.3.2 投资风险的控制风险即不确定性，旅游开发投资实际上是以冒风险为代价来获得收益，利益大，风险也高，这一点是旅游行业中的一条客观规律。与其说投资决策时对项目的选择，还不如说是对风险的选择，是对利益与风险的权衡。及早地发现或预测到这些风险并能及时地采取有效的措施，化解或缓和、减轻、控制这些风险。旅游业投资的成功在很大程度上依赖于对风险的认101、识和管理。建议本项目提升管理水平，形成特色经营，不断创新，化风险为竞争优势。同时采用风险管理模式，敏锐地洞察识别分析潜在风险，最终提高企业核心竞争力赢得市场。企业应建立宏观经济、政策的研究小组或聘请专家及专业人士作为长期顾问，及时了解并进行趋势研究，根据形势的变化及时调整项目操作思路及营销策略。该项目控制风险的具体方式包括三项措施：（1）通过加快进度来回避风险建设经营周期越长项目建成以后的经济形势就越难预测。其次，建设经营周期越长项目建成以后的政治形势也越难预测。所以回避旅游建设经营风险的办法尽快完成建设项目。针对该项目，我们采取提高建设速度、利用法律手段、来保证项目工作的顺利进行、采用招投标102、的办法和建设单位签订具有法律效应的承包合同，以保证资金的充分供应，与建筑材料等物资供应商签订施工材料供应合同。这样极可能避免不必要因素的影响。（2）通过市场调查来降低风险通过市场调查，获得尽可能多的信息。获得的信息有关投资环境和投资项目的市场信息越多，作出的预测就越精确，从而能进行正确的科学的决策，包括投资项目的选择、区位的选择、时机的选择、融资的选择、租售的选择等等。这样就能把不确定性降低到最低限度，较好地控制旅游业投资过程中的风险。（3）通过加强管理来控制风险良好的项目管理是重要的保证。从投资建设来看，项目全过程的投资、进度和质量是重点。聘请有经验的旅游专家进行指导是非常有必要的，可以有效103、地减少经营费用、提高收益水平，进而降低并控制风险。15.4 社会评价 该项目建设将改善区域环境质量，提高居民生活质量。在生态方面，能够改善当地生态环境。在经济方面能够为规模市场的形成创造条件，促进经济发展。为了避免或减少项目的社会风险，应根据当地实际情况，联合各相关部门，做好各项相关工作。同时要注意解决好与周围居民的利害关系。建设期间要采取必要的措施来减轻对居民的影响。项目竣工后要尽快对场地进行绿化，使负面影响降低到最低程度。项目的建筑规划设计结合地块内原有景观环境，将建筑产品打造为高水准级别。项目至少可以为区域经济发展带来以下“社会和经济效应”。15.4.1 税收贡献效应包括企业税收贡献和企104、业工作人员个人所得税贡献，还有新增的产业链企业的税收贡献。15.4.2 产业乘数效应项目建成后将成为当地有特色的、重要的旅游节点和接待点，带动现代旅游服务业的发展，包括酒店、餐饮、娱乐业等相关的较快发展。15.4.3 消费带动效应游客的直接和间接旅游消费，如住宿、交通、餐饮、购物及娱乐等消费。15.4.4 就业乘数效应项目首先提供知识群体就业岗位，同时带动一般性服务业岗位的增加。另外，还将吸引各地人才前来创业和工作，缓解政府的就业压力，提高人民群众生活水平。15.4.5 社会资本效应通过项目建设，将极大的改善项目周边的环境面貌，提高当地的知名度、美誉度，改善投资环境，完善城市基础设施和人居环境105、，推进多元文化融合与互动，进一步加快城市化进程。提升xx区的旅游接待能力，从而实现旅游产业的转型升级目标，为旅游发展提供一份可借鉴的范本。因此，该项目具有良好的社会效益。第十六章 结论与建议16.1 结论本项目的实施，不仅能为项目景区提供直接经济效益，还能改善赣州市的旅游环境，提升xx粤北区域性旅游资源上一个新台阶，扩大游客容量，带动赣州市、xx区第三产业的整体发展，增加财政收入，有力促进地方经济发展；同时，为当地提供较多的就业机会，社会效益和生态效益显著。同时,通过项目建设,能够产生良好的社会效益:1.带动当地建筑,原材料等相关产业的发展,从而促进当地国民经济的全面增长.2.吸收当地的劳动力106、,增加就业机会,增加人民收入。3.项目建成以后,随着旅游人数的增加,旅游消费将成为当地创收的一个稳定持久的来源。4.随着景区在国内国际知名度的提高,必将吸引众多投资者前来考察,兴办企业,成为当地招商引资的一张名片。5.随着景区旅游热的兴起,必将带动和提升当地土地价格,提高土地资源利用率。6.为广大游客营造一个新兴的风景名胜区,满足精神文明需要。不仅如此,进行本项目建设,还具有:1. 符合国家的产业政策。旅游资源与信息技术,生化工程等领域一起,被国家作为优先重点发展的方面,并出台了诸多优惠政策,必将极大地鼓励和促进旅游产业的发展。2. 符合国家的战略政策。中部崛起战略、xx苏区振兴发展是国家作出107、的重大战略决策,其目的就是在完善中部基础建设的同时,保护和开发中部地区重要的自然资源,尤其是旅游资源。3.符合省委,省政府和赣州市委、市政府旅游发展规划。项目景区正处于赣粤千里自驾游黄金旅游线的中转点,随着项目的建成,必将为赣粤旅游文化带增添一个新的旅游亮点。16.2 建议本项目的建设意义重大，条件具备，方案可行。因此，建议：1、积极与省市有关部分汇报沟通，充分利用政府给予项目的优惠，加快项目的建设速度，待项目批准后，抓紧进行项目的设计和建设工作。2、建设单位要进一步落实自筹资金，争取对口资金扶持，积极与贷款银行单位沟通协调，争取项目融资利率优惠，以保障建设项目顺利实施。3、严格按照基本建设程108、序办事，认真实行项目法人责任制、招投标制和建设监理制，对工程的投资、进度和质量予以有效控制。要做好项目投入营运前的各项准备和财务测算，以防投入营运的初期出现收支不平衡的状态。4、切实加强项目建设的监督、检查和管理，专项资金必须做到专款专用，确保工程质量和资金效益。5、广泛进行宣传教育，做好项目建设场所周边居民的政治思想工作，提高思想认识，得到周边居民的支持和配合。附表1 项目营业收入情况预测表序号项目计算年合计123456789101景区门票收入19124.909521200132014521597.21756.921932.6122125.8732338.4612572.3072829.53109、72旅游产品收入4781.22738300330363399.3439.23483.153531.4683584.6151643.0766707.38433餐饮收入28687.364281800198021782395.82635.382898.9183188.813507.6913858.464244.3064休闲、住宿收入71718.41074500495054455989.56588.457247.2957972.0258769.2279646.1510610.765总收入124311.911978008580943810381.811419.9812561.9813818.181519110、9.9916719.9918391.99附表2 项目总成本费用情况预测表序号项目计算期（年）123456789101直接经营费用（水、电、餐饮等消耗）500.00550.00605.00665.50732.05805.26885.78974.361071.791178.972工资及福利费1320.001320.001320.001320.001320.001320.001320.001320.001320.001320.003维护费167.80167.80167.80167.80167.80167.80167.80167.80167.80167.804其他费用312.00343.20377.5111、2415.27456.80502.48552.73608.00668.80735.685经营成本（1+2+3+4）2299.802381.002470.322568.572676.652795.532926.313070.163228.393402.456折旧、摊销费1678.001678.001678.001678.001678.001678.001678.001678.001678.001678.007利息支出0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.008资金占用费用0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.009总成本112、费用（5+6+7+8）3977.804059.004148.324246.574354.654473.534604.314748.164906.395080.4510其中：固定成本（2+3+4+6+7+8）3477.803509.003543.323581.073622.603668.283718.533773.803834.603901.4811可变成本（9-10）500.00550.00605.00665.50732.05805.26885.78974.361071.791178.97附表3 项目利润及税收情况预测表序号项目计算期（年）123456789101营业收入7800.008580113、.009438.0010381.8011419.9812561.9813818.1815199.9916719.9918391.992营业税金及附加436.80480.48528.53581.38639.52703.47773.82851.20936.321029.953总成本费用3977.804059.004148.324246.574354.654473.534604.314748.164906.395080.454补贴收入0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.005利润总额（1-2-3+4）3385.404040.524761.155553.8564114、25.817384.978440.059600.6410877.2812281.596弥补以前年度亏损0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.007应纳税所得额（5-6）3385.404040.524761.155553.856425.817384.978440.059600.6410877.2812281.598所得税（执行15%税率）507.81606.08714.17833.08963.871107.751266.011440.101631.591842.249净利润（5-8）2877.593434.444046.984720.775461.94627115、7.237174.048160.549245.6910439.35附表4 项目现金流量表序号项目计算期（年）建设期123456789101现金流入7800.008580.009438.0010381.8011419.9812561.9813818.1815199.9916719.9918891.991.1营业收入7800.008580.009438.0010381.8011419.9812561.9813818.1815199.9916719.9918391.991.2补贴收入0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.001.3回收固定资产余值1.4回收流动资116、金500.002现金流出265004914.604539.484676.854827.954994.175177.005378.135599.365842.716110.412.1建设投资265002.2流动资金500.000.000.000.000.000.000.000.000.000.002.3经营成本3977.804059.004148.324246.574354.654473.534604.314748.164906.395080.452.4增值税、营业税及附加436.80480.48528.53581.38639.52703.47773.82851.20936.321029.953117、所得税前净现金流量（1-2）-265002885.404040.524761.155553.856425.817384.978440.059600.6410877.2812781.594累计所得税前净现金流量-26500-23614.60-19574.08-14812.93-9259.08-2833.274551.7012991.7522592.3933469.6746251.265调整所得税507.81606.08714.17833.08963.871107.751266.011440.101631.591842.246所得税后净现金流量-265002377.593434.444046.984720.775461.946277.237174.048160.549245.6910939.357累计所得税后净现金流量-26500-24122.41-20687.97-16640.99-11920.22-6458.28-181.056992.9915153.5324399.2235338.57