1、海南风景名胜区休闲度假区项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月海南风景名胜区休闲度假区项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月104可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目 录第一章 总 论11.1项目背景11.2项目概况31.3问题与建议5第二章 市场分析与预测72.1项目提出的背景72.2海南旅游市场82、2.3中部旅游现状92.4xx旅游业现状112.5海南森林旅游132.6项目定位及市场需求142.7项目SWOT分析16第三章 建设地点及建设条件183.1建设地点183.2场址条件20第四章 工程技术方案254.1 规划总则254.2总体规划方案274.3建筑方案334.4结构设计41第五章 公用工程方案445.1给排水445.2电气495.3暖通设计56第六章 节能节水措施616.1设计依据616.2建筑节能616.3给排水节能626.4电气节能63第七章 环境影响评价647.1环境现状647.2生态环境保护647.3人文环境保护647.4项目建设与运营对环境的影响657.5环境保护措施63、57.6环境影响评价66第八章 组织机构与人力资源配置678.1项目组织机构678.2人力资源配置68第九章 工程招标方案719.1招标依据719.2招标方案71第十章 项目实施进度7310.1 建设工期7310.2 进度安排73第十一章 投资估算与资金筹措7511.1投资估算7511.2资金筹措81第十二章 财务评价8212.1财务评价基本数据与参数选取8212.2营业收入估算8212.3成本费用估算8412.4利润总额及分配8512.5财务评价指标8512.6不确定性分折8712.7综合评价89第十三章 社会评价9013.1社会效益9013.2项目与所在地互适性分析9113.3 社会评价结4、论92第十四章 项目的风险性及不确定性分析9414.1项目主要风险因素识别9414.2风险分析与评价9514.3 防范和降低风险的措施98第十五章 结论与建议10015.1结论10015.2建议100附表：1、财务分析报表附件：1、项目总平面图 2、区域位置图 3、土地利用图4、五指山风景名胜区总体规划5、xx风景名胜区总体规划第一章 总 论1.1项目背景项目名称xx休闲度假区项目建设单位xx投资开发有限公司编制依据（1）国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见；（2）国务院关于加快发展旅游业的意见（国发200941号）；（3）国务院关于进一步加快旅游业发展的通知（国发2001 9号）；5、（4）海南省城乡总体规划；（5）海南省旅游发展总体规划；（6）xx黎族苗族自治县城市总体规划（20052020）；（7）xx风景名胜区总体规划；（8）xx风景名胜区控制性详细规划；（9）村镇规划标准；（10）风景名胜区规划规范；（11）旅游规划通则；（12）国家、海南省关于自然保护区、风景名胜区规划的法规与规范；（13）建设项目经济评价方法与参数（第三版）；（14）国家及地方相关规范、规程。（15）委托方提供的相关资料。项目提案原由海南旅游经过数十年的发展，以滨海为主的蓝色旅游已经日渐成熟，而相比之下，以森林为主的“绿色旅游”一直是产业短腿。联合国世界旅游组织秘书长塔勒布瑞法依曾在旅游国际论坛6、会议上做出了预测性的表述，“绿色旅游”是未来旅游业的发展趋势。实际上，以森林游为主体的生态旅游越来越受到各国重视，在一些发达国家甚至成为主导产业。海南中部民族地区以山地为主，境内有独具特色的温泉、奇峰、原始热带雨林、丰富多彩的物种资源、千姿百态的奇洞怪石、形态各异的湖泊水库、奇特的流泉飞瀑、独特的凉爽气候条件、丰富的文化遗址和浓郁的民族风情，它们构成了充满神秘色彩和独具魅力的旅游资源，绿色生态旅游和文化旅游的开发潜力极大。且中部山区是海南生态岛最敏感、最核心的保护区，不宜发展工业，要解决这一地区农民贫困的问题，应把发展中部生态旅游作为解决中部地区三农问题的主要手段。发展中部生态旅游对海南国际旅7、游岛建设至关重要。海南旅游目前影响力最大的是海水、沙滩、阳光构成的“蓝色旅游”，而海南中部山区绿色生态旅游资源却被忽略了，开发不够。中部地区生态系统保持完好，空气自净能力强，空气纯净无粉尘，是避暑避寒、观光、疗养、康复、度假的胜地，大力发展中部绿色生态旅游，就能成为我省旅游的重要增长极，形成海南“山海生态旅游”互补发展的态势。xx县旅游资源十分丰富。全县境内生态环境优美，山清水秀，气候宜人，是开发黎苗族风俗人情、热带雨林风光、高山避暑、狩猎等特色生态旅游的理想场所。由于各种原因，xx旅游业发展缓慢。国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见指出海南要建设富有特色的旅游产品体系，依托优势资源8、，发展特色旅游产品，进一步优化旅游产品结构。加强林区基础设施建设，加快发展森林生态旅游。在全省全力推进国际旅游岛建设背景下，xx投资开发有限公司以国际旅游岛建设及海榆中线高速公路建设为契机，以xx本地特色旅游资源为基础，提出了xx休闲度假区项目依托xx风景名胜区总体规划，建设融合酒店、商务、养生、居住、度假、商业、观赏、体验为一体的休闲度假区，打造xx乃至中部地区高端旅游品牌，形成山地度假休闲目的地。1.2项目概况拟建地区项目选址区域位于xx黎族苗族自治县xx风景名胜区规划西北角，总用地面积3600亩。建设规模本项目土地总面积为3600亩，总建筑面积为23.02万平方米。包括十一大功能区：xx9、迎宾馆主楼区、xx迎宾馆配套服务区、xx迎宾馆高档别墅区、酒店式公寓区、商业中心区、高级公寓区、黎族风情区、热带雨林观赏区、农耕体验区、休闲体育公园区、生态培育区。主要建设条件xx休闲度假区项目选址位于xx黎族苗族自治县xx风景名胜区规划范围内，建设范围内有一民风淳朴的黎族村庄，为项目的开发提供了人文条件；项目所在地主要为山地丘陵地貌，将充分利用原始地形地势开发建设；项目所在地紧邻xx主城区，水、电、交通、通信网络较为完善，能满足项目建设及运营的需求。项目的主要建设条件已具备。项目总投资及资金筹措xx休闲度假项目总投资估算为112578.03万元。其中，工程费用91985.95万元，占总投资的10、81.71%；工程建设其他费用13119.18万元，占总投资的11.65%；预备费6306.31万元，占总投资的5.60%，流动资金1166.59万元，占总投资的1.04%。资金筹措：本项目总投资估算为112578.03万元，全部由建设单位自筹。 主要经济技术指标项目的主要经济技术指标见表1-1。表1-1 主要经济技术指标表序号指标名称单位数量备注1土地总面积亩3600亩 2400012 m23总建筑面积m22302004绿化面积m216816085道路面积亩345.757停车场亩16.478容积率0.109绿化率%70.07表2-1 财务指标表序号名 称单位数量一财务数据1总投资万元112511、78.032固定资产投资万元73261.443项目资本金万元112578.034营业收入（经营期平均）万元401985营业税金及附加（经营期平均）万元2170.696总成本费用（经营期平均）万元15445.397利润总额（经营期平均）万元22581.928所得税（经营期平均）万元5645.489税后利润（经营期平均）万元16936.44二财务评价指标1销售利润率%56.182投资利润率%20.063财务内部收益率（所得税前）%21.784财务净现值（所得税前）万元37072.915投资回收期（所得税前）年5.796资本金收益率%15.497利息备付率（偿还期内平均）08偿债备付率（偿还期内平均12、）09总投资收益率%20.0610项目资本金净利润率%15.041.3问题与建议问题（1）项目所在地有村庄，需要做好村民的思想工作以及村民安置工作；（2）项目所在地多为山地，地势高差较大，土方量较大；（3）项目的建设难免影响环境，甚至会在一定程度上破坏环境；（4）项目建设需要启动资金，建设单位需加快落实项目建设资金，多方筹措，确保项目顺利建设。建议（1）由于项目投资大，工程构成复杂，涉及社会面宽。建议建设单位从项目建设前期起，就开展宣传工作，做好村民思想工作，顺利进行拆迁安置等工作，以保证项目顺利实施；（2）建议项目在开发过程中，做好水土保持工作，保护好山地资源，做好植被恢复工作；在设计旅游线13、路时，将森林生态环境的保护贯穿于游憩的全部过程中，让爱护森林也成为一种旅游方式；（3）项目建设从前期工作开始到设计、工程招标、选择施工队伍、工程监理等各方面，应力求高标准、严要求，使项目实施进入良性循环轨道； （4）本项目的资金初步确定是由建设单位自筹解决，由于项目投资规模大，建设单位应制定详细可行的资金筹集方案；（5）建议政府尽快实施项目周边市政建设，更好地完善城市市政给水、排水等市政基础设施。第二章 市场分析与预测2.1项目提出的背景海南旅游经过数十年的发展，以滨海为主的蓝色旅游已经日渐成熟，而相比之下，以森林为主的“绿色旅游”一直是产业短腿。联合国世界旅游组织秘书长塔勒布瑞法依曾在旅游国14、际论坛会议上做出了预测性的表述，“绿色旅游”是未来旅游业的发展趋势。实际上，以森林游为主体的生态旅游越来越受到各国重视，在一些发达国家甚至成为主导产业。海南省中部民族地区通常是指海南岛内陆少数民族聚居的地区，包括白沙、xx、保亭、五指山等四个市县。海南中部民族地区以山地为主，境内有独具特色的温泉、奇峰、原始热带雨林、丰富多彩的物种资源、千姿百态的奇洞怪石、形态各异的湖泊水库、奇特的流泉飞瀑、独特的凉爽气候条件、丰富的文化遗址和浓郁的民族风情，它们构成了充满神秘色彩和独具魅力的旅游资源，绿色生态旅游和文化旅游的开发潜力极大。且中部山区是海南生态岛最敏感、最核心的保护区，不宜发展工业，要解决这一地15、区农民贫困的问题，应把发展中部生态旅游作为解决中部地区三农问题的主要手段。发展中部生态旅游对海南国际旅游岛建设至关重要。海南旅游目前影响力最大的是海水、沙滩、阳光构成的“蓝色旅游”，而海南中部山区绿色生态旅游资源却被忽略了，开发不够。中部地区生态系统保持完好，空气自净能力强，空气纯净无粉尘，是避暑避寒、观光、疗养、康复、度假的胜地，大力发展中部绿色生态旅游，就能成为我省旅游的重要增长极，形成海南“山海生态旅游”互补发展的态势。2.2海南旅游市场2010年，是建设国际旅游岛的第一年，虽然遭受历史罕见的持续强降雨灾害，但海南省全省旅游经济仍保持了平稳增长，实现了国际旅游岛建设的良好开局。2009年16、全省接待国内外游客2250.33万人次，同比增长9.2%；全省旅游总收入211.72亿元，同比增长10.1%。2009年，海南旅游增加值占全省GDP的6.4%，旅游业已成为海南省的支柱产业。2010年，海南省全省共接待过夜国内外游客2587.34万人次，总比增长14.98%；共实现旅游总收入257.63亿元，同比增长21.68%，增速比上年同期提高11.58个百分点。表2-1 20052010年海南省省旅游接待和收入情况一览表 项目 年份200520062007200820092010年接待过夜旅游者（万人次）1516.471605.021845.5120602250.332587.34旅游外17、汇收入（亿元）10.4917.8621.7439031.89（万美元）27666.01（万美元）32227.65（万美元）国内旅游收入（亿元）114.56123.57149.63165.01192.82235.61旅游总收入（亿元）125.05141.43171.37192.33211.72257.63宾馆平均开房率53.652.4957.3159.1859.1860.372.3中部旅游现状在上个世纪80年代，海南东部与中部两个区域的旅游业在同一起跑线上，但中部地区在发展旅游业的过程中，存在特色不鲜明、内涵不突出、旅游资源保护不力等问题。随着海南东线高速公路的开通，旅游格局发生了变化，海榆中线18、山路的区位劣势相比之下显现出来，旅游团队从日益减少到最终不走中线。因而当东部旅游兴起时，中部旅游随即陷入低潮。中部旅游开始衰退，与主打“海”产品的海南东南部旅游拉开了差距。近几年，中部地区除白沙县外，旅游业都得到了不同程度的发展，旅游服务设施有了较大的改善，但并没有使中部民族地区的资源优势转化为经济优势。山野温泉、热带雨林、民俗风情、摩崖石刻中部地区的旅游资源不可谓不丰富，但目前，中部旅游的开发程度不尽如人意，还没有发展出与资源相符的产业来。保亭七仙岭温泉、五指山水满乡热带雨林栈道虽然也小有名气，但一时间还难成大气候。尽管当地政府以及旅游企业也都做出过相应的努力，但收效甚微。中部民族地区旅游业19、发展滞后已经成为制约海南旅游发展的主要因素之一。造成其主要原因有：（1）没有充分发挥资源优势，旅游产品特色不鲜明。中部民族地区的旅游开发没有充分利用当地的优势资源，开发层次低，旅游产品缺乏地方特色，有的地方虽拥有质量较高的旅游资源，但资源的开发粗制滥造，景点分布欠合理，难以形成强有力的吸引点。 （2）旅游资源开发缺乏当地居民的参与，忽视当地居民的利益。 旅游资源的开发由于没有考虑到社区居民的参与，没能使当地居民从资源开发中受益。因此，旅游开发没有获得社区居民的认可和支持，偷盗、破坏景观的现象时有发生。 （3）政府主导作用发挥不充分。 旅游作为综合性产业，需要各行各业配合与协调。尤其在旅游业发展20、初期，开发旅游景点、改善目的地公共基础设施、兴建旅游基础设施等需要大量资金，更需要政府的示范和引导。而各级政府在旅游开发中的主导作用并不明显。（4）旅游资源的开发缺乏必要的保护。 旅游资源的开发有利于地区经济的发展，但是资源的开发也会带来一些负面的影响，中部民族地区由于缺乏可持续发展的规划和监督管理，致使一些企业采取短期化行为，在旅游资源开发中没有遵循生物工程与景观相协调原则，从而导致了当地植被遭到破坏，河流遭受污染，严重影响了旅游业的可持续发展。近几年来，随着海南旅游业的转型，中部民族地区旅游业也得到各级政府的重视，旅游业也出现了一些转机。五指山旅游区内基础设施得到较大改善。目前已配套的旅游21、项目有五指山登山旅游、五指山大峡谷激情漂流、五指山热带雨林栈道、五指山初保原始黎村、五指山观山点、五指山蝴蝶牧场等景点，还有许多正在建设及筹建中的旅游项目。 保亭县委县政府提出建设“旅游强县”的目标，狠抓旅游业开发建设，旅游业基本形成三区一园的品牌格局。即七仙岭温泉旅游区，毛感生态旅游区，三道湾生态旅游景区，热带水果花卉植物观赏园。旅游业已取代农业成了保亭县第一支柱产业，呈现了良好发展势头。2.4xx旅游业现状xx县旅游业经过十几年的努力，已建成年接待能力为20万人次的酒店宾馆。主要宾馆有乐园酒店、xx宾馆、邮电招待所、农行招待所、观山楼、供销大厦、明珠宾馆等。主要游览区有xx旅游风景名胜区、22、黎母山森林公园、湾岭古月山庄、上安仕阶五指山旅游区、阳江农场十四队石景区等。 2009年，xx县旅游景区接待游客14.25万人次，其中饭店接待过夜游客2.84万人天次，全年景区营业总收入12万元，各项指标及旅游饭店设计排在全省末位。随着国际旅游岛建设推进，在过去的一年里xx的旅游业得到了很大的发展。其中饭店接待过夜游客由2009年的2.84万人次发展到2010年的7.56万人次，同比增长166.20%。相对保亭和五指山，xx的的旅游业起步较晚，虽然发展较快，但开发程度不尽如人意，旅游产品单一，没有能够提供给团队参观或参与的项目，也没有一个像样的购物点，更没有一个能供大众参与的项目，这些因素严重23、制约着xx旅游的经济收入总量。具体说开就是：（1）旅游产品仍然单一，现有景区景点为纯一色绿色景点项目。全县仍缺乏具有活力、能吸引游客光顾涉足的旅游景点；（2）浓郁的民族风情文化也未能很好地挖掘、包装和利用，体现不出浓郁的民族风情，丰富厚重的文化积淀仍未能很好的向外界展示，给游人留下了不少遗憾；（3）娱乐设施及购物场所的欠缺无法与旅游景区项目形成互动互补的良性局面，单一的纯生态旅游产品难以形成消费产业链。2.5海南森林旅游1992年尖峰岭成为我省第一个国家级森林公园，标志海南森林旅游起步。海南省政协2010年的调研重点课题关于发展我省森林旅游的调研报告对我省森林旅游发展现状和存在的主要问题进行了24、认真梳理，认为海南森林旅游存在的主要问题是缺乏规划、基础设施落后、欠缺权威统一的管理机构、极缺森林旅游经营管理人才以及宣传促销不力等。调查报告指出，加快发展森林旅游是海南国际旅游岛建设不可或缺的组成部分，是海南贯彻落实国务院若干意见的重要举措和实际行动，是实现在保护中发展、在发展中保护的最佳结合点，是解决海南旅游业“短板”的有效举措。更为重要的是加快发展森林旅游是实现省委西部开发战略和改善民生的重要途径。发展森林旅游，最大受益者将是林农和周边地区农民。海南森林旅游规划海南高端“绿色旅游”已经写进了海南国际旅游岛规划纲要，而这幅蓝图写就的区域就设定在海南中部的热带山区，这里将成为海南省未来高端森25、林旅游地带。中部高端森林旅游项目包括五指山特别旅游区、五指山和xx山地高尔夫球场、定安南丽湖湿地公园等，更重头的大戏是在中部设立海南岛国家公园，用国际的视野开发海南中部旅游。规划中的海南岛国家公园涵盖中部五指山、保亭、xx、白沙、屯昌等县以及定安县南部、陵水吊罗山等地区，这里将打造中国唯一的热带海岛国家公园，世界级别的旅游品牌。整合热带雨林生态资源、热带特色景观资源、原生态民族文化和民俗资源，通过小面积、科学的旅游开发，有效地保护大范围的生态环境。目前，各有关部门已积极部署，争取政策支持，同时充分利用国家给予的森林公园建设资金，加快中部地区森林公园的公路、通讯、电力等基础保障设施建设，为中部森26、林旅游开发扫除基建落后的障碍。眼下，绿色旅游的开发已进入全力提速轨道。海南森林旅游景点2003年11月，被誉为“第三代景区”的三亚亚龙湾热带森林公园项目正式推出，作为海南省第一座滨海山地生态观光兼生态度假型森林公园，正式对新型的绿色旅游开发试水。亚龙湾热带森林公园总面积1506公顷，除开展登山探险、休闲观光外，还可以进行养生度假等多种旅游活动，增添了森林景区的高端色彩。自开园以来，该景区每天接待游客约2000人。同样打出品牌效应的呀诺达热带雨林也成为了海岛绿色生态旅游的标本。自2008年初该景区将绿色旅游作为旅游产品正式推向市场后，深受社会及业界的广泛关注，目前景区日接待量接近5000人。事实27、证明，顶级的自然风光体验，加上顶级的酒店休闲服务，是打造高端森林游的重要基础。目前中部森林游项目中，大多森林山地游项目都拥有很好的观光度假资源，即绝美的热带自然风光、雨林山地体验，而景区所提供的酒店服务依然相对滞后，远远不及滨海酒店的硬软件设施，距离真正的山地高端度假水平很远。2.6项目定位及市场需求项目定位如今人们所倾向的旅游模式已经从观光式向休闲式过渡，有关专家指出，未来森林旅游景区必须建设与之配套的娱乐或体育活动产品项目，通过丰富游客的生活和体验更多地吸引游客。目前和今后旅游主体市场将以深层次的休闲和度假为主，广大游客更加看重自身的体验，而不再是简单的走“线”看“点”。国外研究统计表明：28、一个度假型游客的综合消费能力相当于100个观光型游客。海口至屯昌高速公路已经动工，交通问题已经不再是xx旅游业发展的瓶颈。因此本项目定位为依托xx风景名胜区总体规划，充分利用气候、空气和水源优势，开发酒店、商务、养生、居住、度假、商业、观赏、体验为一体的休闲度假区，打造xx乃至中部地区高端旅游品牌，形成山地度假休闲目的地，主要吸引逗留时间较长的中国内地与境外高消费游客。因此要开发高档次度假村，让游客从事与热带雨林和少数民族文化有关的专项旅游活动，或进行徒步游。此外，还可考虑建设保健康复疗养中心。 客源市场定位按客源市场的地理位置，项目的客源市场可分为三类：（1）省内客源市场：海南省各市县周末观29、光度假与专项游客；（2）国内客源市场：度假休闲市场（包括长居型游客）和商务游客；（3）海外客源市场：以区域市场（以港澳台、日本、韩国、澳大利亚、俄罗斯远东地区及东南亚客源市场）为主；（4）酒店休闲度假目标市场定位为国内外大众游客；高档别墅区目标市场定位为国内高收入阶层及海外旅游群体。市场开发策略（1）寻求特色旅游产品与特色客源市场的最佳结合，形成互动的开发策略。（2）旅游宣传与海南总体形象宣传结合，形成整体宣传合力；（3）与周边旅游地资源共享、产品互补、客源互流、联点成线、窜线成网，组成区域旅游网络。（4）常年促销与高潮迭起，重点突出，形成持续性与轰动性结合的连续效应。（5）面对旅游者的推销与30、面向旅行商的营销相结合，形成立体宣传促销复合效应。 2.7项目SWOT分析优势（strength）（1）海航地产的实力与信誉。（2）丰富的山地旅游资源和深厚的黎族文化资源。（3）当地民风淳朴，治安良好。（4）xx县政府对项目建设的政策支持和保障。劣势（weakness）（1）原有道路交通、信息通讯、水利设施等公共基础设施比较落后。（2）原有的村庄分散且缺少规划。（3）xx县整体经济收入不高。（4）由于农民的开荒伐林，生态环境受到较大的破外。（5）当地农民组织化程度低。机遇（Opportunities）（1）国家推进城乡统筹发展决策和“工业反哺农业、城市支持农村和多予少取放活”政策的实施。（2）31、海南国际旅游岛建设上升为国家战略的宏大背景。（3）xx县政府新农村建设的工作方针。（4）xx县盼望全面融入国际旅游岛建设、加快经济社会发展的强烈意愿。挑战（threat）（1）项目投资大、系统庞大、标准高对企业实力、信誉和能力是重大的挑战。（2）新农村改造需要建立在农民自愿自由的基础上，如何说服教育和有效引导项目区的农民是件艰苦复杂的工作。第三章 建设地点及建设条件3.1建设地点xx休闲度假区项目选址位于xx黎族苗族自治县xx风景名胜区的西北角，总用地面积3600亩，北至营根河，西北角紧邻海榆中线，南望xx水库，东临县自来水厂，西接什金钗村。xx风景区位于海南省xx黎族苗族自治县根营镇西南7公32、里处，是五指山腹地令人神往的风景区，素有“绿色宝库”的美称，是海南省人民政府首批公布的名胜风景区之一，是海南省六大旅游中心系统之一五指山旅游中心系统的重要组成部分。该旅游区总占地面积34.8平方公里，区内依山傍水，古木参天，环境幽雅，山色怡人，常年青山绿水、冬无严寒、夏无酷暑，是海南岛难得的冬夏皆宜高山避暑度假旅游圣地。景区拥有以百花瀑布为主体的特色景观体系，其中A级景点3个、B级景点10个、C级景点18个、D级景点18个，水景有百花三级瀑布、白肤潭、百花湖。景区汇集了丰富的xx、马龙岭、芭蕉岭山景资源，可观香庙古迹和良好的田园聚落景观及民俗风情，是开发黎苗族风俗人情、热带雨林风光、高山避暑、33、狩猎等特色生态旅游的理想场所。3.2场址条件工程场地自然条件（1）风荷载：基本风压值0.45kN/m2。（2）抗震设防烈度：根据国家标准建筑抗震设计规范（GB50011-2001）（2008年版）附录A规定，xx地区抗震基本烈度为6度，设计基本地震加速度为0.05g，设计地震分组为第一组。地理环境xx县地处海南省中部山区，是海南三大河流的发源地，是海南生态建设的核心区，东连琼海市、万宁市，西接白沙黎族自治县，南与五指山市、保亭黎族苗族自治县、陵水黎族自治县毗邻，北和屯昌县、澄迈县、儋州市交界，介于北纬184345192520，东经10931371100908之间。海南省政府批准实施中部山区国家34、级生态功能保护区规划将中部生态资源分为三大类型区：生物多样性保护区、水源涵养保护区、生态产业和社会经济活动区。xx风景名胜区位于生物多样性保护区域内，是全岛乃至全国生态质量水平领先的地区之一。国家环境监测总站卫星遥感数据和生态环境现状调查数据显示，综合计算生物风度、植被覆盖、水网密度、土地退化、污染负荷等五项生态环境指数，xx县以96.43的总分，在全国2000多个市县中排名第四位。自然气候条件xx位于热带海洋季风气候北缘，四周群山环抱，气候温和湿润，冬无严寒，夏无酷暑，四季如春，有独特的山区气候特点。年均降雨量2444mm，主要集中在511月，雨量占全年降雨量的80以上，是全岛降雨量最大的市35、县。年平均温度：22.5C；年最高温度：33C；年最低气温：12.8 C；年日照时数：1743.1小时；太阳平均年辐射量：51.5卡/m。地形地貌条件项目用地整体地势南高北低，整个地区地势起伏比较大，地面高程大部分在231488米，高差达284m。场地北部相对比较平坦，主要分布有村庄、农田和果林；中部地区和沿河两岸地势相对较缓。土地利用现状大部分为灌木，少部分为橡胶园、果园、稻田、菜地、村庄。植被条件主要植被类型：xx地处热带常绿雨林带，是我国热带生物资源最为丰富的地区之一。随着海拔高度不同，天然植被呈现明显垂直地带性，有山顶苔藓矮林、热带山地雨林、沟谷雨林、常绿季雨林、半落叶季雨林等5个植被36、景观带。目前建设场地区域内的植被类型主要分为自然植被和人工植被2种类型。自然植被包括树木类、灌木类、药用植物类、花卉类。人工植被主要有2类，一是以果林、胡椒等为主的灌木林，二是以橡胶林为主的经济乔木林。项目区内有少量农田，主要分布在xx景区北入口处及零星分布在百花水库周边。旅游资源xx县旅游资源十分丰富。全县境内生态环境优美，山清水秀，气候宜人，独具特色。闻名遐迩的海南第一山五指山三分之二就在xx境内。此外，海南有名的黎母山、鹦哥岭、吊罗山、铁占岭、白马岭、红岭、崩岭、南茂岭也都在xx境内。海南是热带林、季雨林的原生地，中部四市县的森林覆盖率均超过全省51.5的平均水平，而xx县则高达81.637、7，为全省森林覆盖率最高的地区。全岛五大热带原始森林区（五指山、坝王岭、尖峰岭、吊罗山、黎母山）中xx县就占有两大森林区（五指山、黎母山）。五指山的旅游区总面积87平方千米，其中五指山自然保护区20平方千米。黎母山国家森林公园位于xx县境西北部，距县城50千米。该公园山岭高大浑厚、山势险峻、林海茫茫、山高水长，既是海南名山，又是黎族人民的始祖山。它拥有丰富的热带天然林，山清水秀，风光旖旎，是一个热带植物王国，也是野生动物的乐园。该公园著名景点有黎姆婆石景区、吊灯岭景区、翠园景区、天河景区、鹦哥傲景区、天河瀑布景区，六大景区互为衬托、相映生辉。景区内石山、石景独具一格，堪称一绝，其中黎姆仙女石、38、金色望月、蜗牛过岗、狮子玩球等，可谓鬼斧神工，形象逼真，栩栩如生。百花瀑布位于xx县城南麓xx6千米处，瀑布喷出的水像花雨而得名。瀑布落差300米，是我国落差较大的瀑布之一。景区内有民间传说的金龙吐珠、灵丹妙药、仙女散花、观音望莲等胜景，拥有千姿百态的将军榕、情侣秋千、连理树、桂木逢春等植物生态景观。该景区以山地观光避暑、热带雨林观光游为主题，以山为景观，集观光旅游、度假旅游、专题娱乐旅游为一体的风景名胜区，系海南省五指山旅游中心系统的重要组成部分。红色旅游景点多处：一白沙起义纪念园。该园坐落于xx县红毛镇海榆中线160米处，占地4.13公顷，这是为纪念抗日战争时期海南黎族人民反迫害、求生存而39、建的建筑物。该园属省级爱国主义教育基地，系海南省革命纪念建筑物保护单位。其二是琼崖党的“五大”旧址。其三是琼崖纵队“一大”旧址。乡土民情风俗，如黎族织锦、黎族打柴舞、黎苗婚礼、“三月三”节庆等等，这些能充分体现黎苗文化的丰富内容，也是民族文化旅游取之不竭的资源。其中，黎族苗族传统节日“三月三”最具特色。3.2.7人文条件xx县位于海南岛中部的五指山腹地，是海南杞黎支系的主要聚居地，也是海南岛苗族居住最集中的地方。这里蕴藏着浓郁多彩的黎苗族传统文化，尤其以黎族民歌曲调丰富而享誉海南。早在上世纪六、七十年代，xx就被人们誉为黎族“民歌之乡”。进入新世纪以来，历届xx县委县政府领导高度重视民族文化事40、业，把发展文化事业纳入当地经济和社会的发展规划。近几年来，政府加大对文化设施建设和文化活动的经费投入，连续四年举办大型黎苗族传统节日“三月三”庆典活动，目的是想以此为契机，发展和提升xx的黎苗文化品位，打造xx黎苗文化的特色品牌。几年来，经过精心打造，推出了许多xx黎族民歌，还精心创作了门啥乖、唉甘苞、招龙舞等一批经典苗族歌曲和舞蹈，使xx的“三月三”活动不仅在全省、全国乃至海外都享有盛誉。项目规划区目前有1个自然村庄，位于西北角，居住着黎族村民，民风淳朴，自然环境良好。但村民目前居住的房屋较为简陋、破旧。项目建设将对村庄进行适当改造，村民还是居住在村庄里面，这不仅安置了村民，还可以让游客体验41、黎族传统的生产、生活方式。3.2.8征地拆迁项目用地权属包括集体所有土地和国有土地。什金钗村民宅基地以及耕地为集体所有土地，为村民所有；依法不属于集体所有的山地等其他土地为国有土地。3.2.9现有基础设施条件（1）交通：项目规划区北边缘现状有海榆中线，是海南岛中部交通的咽喉，可通过xx大桥进入景区。县城总体规划将增加滨河道路和两座新建大桥进入景区。因此通过外部道路可顺通、快捷地进入xx风景名胜区，区域位置交通优越。但项目内部公路网络有待提高：连接景区的道路等级低，交通网络布置不合理，交通方式单一，交通站点面貌点，不适合项目发展的需要。（2）供水：项目紧邻五指山市主城区，东侧为自来水厂。景区内的42、植被灌溉用水可取自附近的农业灌溉渠。（3）排水：雨水自由排放，通过山脊分水岭自然汇集，经由百花溪、百花水库、白龙溪、百花大峡谷、什那青溪汇入营根河。（4）供电：电力线路除了从营根镇引至百花水库管理处及什金钗村线路等级为220v外，其他处无电力线路引入。（5）通讯网络：xx县通讯基础设施完善，乡镇、村全部连通程控电话，移动网络覆盖全市，可以满足项目建设要求。第四章 工程技术方案4.1 规划总则项目拥有得天独厚的自然位置，位于xx黎族苗族自治县xx风景名胜区规划范围内，优美的自然环境，周边完善的基础设施，方便快捷的交通条件，使得它具有某些先天的、无可比拟的巨大优势。因此，项目在规划时应充分利用这些43、自然资源，以人为本，追求自然，最大限度的提升环境品质。xx是海南省重要的风景名胜与自然保护区之一。其系海南六大旅游中心系统五指山旅游中心系统的重要组成部分，该区位于xx县营根镇西南面的6公里外，素有“绿色宝库”。主要旅游功能是：高山避暑、黎、苗族风俗人情，热带雨林风光等。xx景区有着以百花瀑布为主体的良好景观体系，计A级景点3个，B级景点10个，C级景点18个，D级景点18个，水景有百花三级瀑布、白肤潭、百花湖；山景有xx、马龙岭、芭蕉岭、石景奇特、良好的田园聚落景观及民俗风情。是一个落天、白云、碧水、绿树浑为一体的天然森林公园和理想的娱乐、探幽场所。项目规划目标本项目将规划建设成为依托xx风44、景名胜区总体规划，融合酒店、商务、养生、居住、度假、商业、观赏、体验为一体的休闲度假区，与xx风景名胜区的规划要求一致。规划原则（1）尊重自然生态原则。充分利用区内原始地物、地貌、植被，并对其适当优化改造。（2）保护民俗文化原则。保护该区原有黎村生活习俗及劳作方式，为其营造更为舒适的作息场所。（3）突出人性设计原则。本区规划充分考虑不同群体的游览需求，设计多种游览路线及集中布局的各类体验空间。规划依据（1）国务院关于推进海南国际旅游岛建设的若干意见（2009）；（2）国务院关于加快发展旅游业的意见（国发2009 41号）；（3）国务院关于进一步加快旅游业发展的通知（国发2001 9号）；（4）45、海南省城乡总体规划；（5）海南省旅游发展总体规划；（6）xx黎族苗族自治县城市总体规划（20052020）；（7）xx风景名胜区总体规划；（8）xx风景名胜区控制性详细规划；（9）村镇规划标准；（10）风景名胜区规划规范；（11）旅游规划通则；（12）国家、海南省关于自然保护区、风景名胜区规划的法规与规范；（13）业主提供的相关资料。规划指导思想全力配合海南省国际旅游岛、大三亚旅游圈及五指山旅游区（功能定位：与三亚海滨度假互补的热带雨林度假休闲旅游和黎苗族风情文化度假旅游目的地）的发展建设，努力将本项目建设成为海南省民俗旅游休闲度假区的典范。4.2总体规划方案总体规划构思本项目规划采用“两河两46、山多层次”的规划结构。两河：即项目区北部的营根河与白龙溪，这片区域地势平坦，交通便利，且有营根河通过，风景优美。规划设置一条亲水廊桥，廊桥边设置商业街区和办公区。街区大量种植垂挂式植物和水生植物，用以保护河水和美化环境，形成阶梯式的景序列。两山：即根据项目区东西两边的山岭规划项目，东部山岭设置宾馆区和休闲旅游区，区内根据山势走向设置若干山间步道，根据周边资源有计划的选择种植大型乔木和低矮灌木，一方面完善景区服务设施，一方面改善自然环境，更好的保护原始生态资源。西部山岭设置绿色种植区域和养生疗养区域，设置山间步道和加种植被，形成有序的观赏景观。多层次：充分考虑现状地形地貌，由北向南，有水景有山景47、，将建筑及景观有效地结合地形处理，使得内外部的空间有不同变化，又能相互渗透。从而形成多层次、多角度、错落有致的整体景观效果。功能分区本项目按十一大功能区（xx迎宾馆主楼区、xx迎宾馆配套服务区、xx迎宾馆高档别墅区、酒店式公寓区、商业中心区、高级公寓区、黎族风情区、热带雨林观赏区、农耕体验区、休闲体育公园区、生态培育区）进行规划。项目组成情况详见项目构成及土地利用指标表：表4-1 项目构成及土地利用指标表序号功能区项目名称用地面积（亩）平均容积率建筑面积（万m2）用地比例（%）1xx迎宾馆主楼区宾馆主楼大堂主楼372.720.170.6010.35宾馆别墅1.20宾馆总统别墅0.152xx迎宾48、馆配套服务区宾馆配套服务区0.22特色餐饮0.233xx迎宾馆高档别墅区宾馆高档别墅区1.84酒店式公寓102.860.7352.7656商业中心区商业区（市民广场）41.140.731.51.14特色精品街区0.57高级公寓区高档公寓133.50.797.03.718黎族风情区黎族风情村（新农村改造）96.450.664.222.689热带雨林观赏区热带雨林662.210.218.3910农耕体验区农耕体验151.640.24.2111休闲体育公园区休闲体育公园569.660.115.8212生态培育区生态培育984.60.127.3513道路用地345.759.6014水域1233.42149、5停车场用地16.470.46合计360023.02100空间布局项目占地总面积为3600亩，整个规划布局依照保护环境、生态绿色的理念分布，注重人车分流、功能合理、特点鲜明。位于项目主入口的是临营根河而建的商业中心区，规划各具档次规模的的商业金融设施，形成一个相对独立的集购物、饮食、娱乐、游玩、市民活动于一体的商业中心区。商业中心区用地面积约为 41.14亩，包括商业街区（市民广场）和特色精品街区。酒店式公寓区位于商业中心区东面，用地面积约为102.86亩。商业中心区西侧规划高级公寓区、黎族风情村（新农村改造）及部分的服务配套，高级公寓区用地面积约为133.5亩，黎族风情村用地面积约为96.450、5亩。项目东部环山规划xx迎宾馆主楼、别墅区及总统别墅，这一区域，可以俯览营根河全景，为xx风景区提供高档次的住宿服务，完善景区服务设施。项目中部是xx迎宾馆配套服务区，这一区域的规划是为了进一步完善景区及迎宾馆服务设施，该区集疗养、医疗咨询、美容、休闲度假、特色餐饮等服务功能，满足不同顾客的需求。西部规划了一个绿色农作物体验园区，既能自产自销，也可以让游人自己动手种植、采摘、栽培等体验，体会与都市不一样的感受。西南部规划xx迎宾馆高档别墅区。东南部设置热带雨林观赏区，观赏区用地面积约为662.21亩。南部地势较高，规划设计一个绿色休闲运动的区域，设置一些攀岩、高尔夫球场练习场、自行车环山行车51、等慢性运动设施。用地布局地块东北、西北、正北方向均设置出入口，其中正北向为主要出入口。出入口强化园区与城市文脉之间的联系，向城市辐射以形成视觉渗透。在园区整体景观设计中，方案中考虑以广场和绿化为主线进行设计，这一设计思想是对用地特性的发展，对于延续城市文脉，加强城市印象和城市历史延续起到很大作用。平面上的错动与高度的变化形成错落有序、变化丰富的空间格局和开阔的视线。在整体规划上，以尊重大自然、保护环境的观念指导下，尽最大限度保护原始风貌，让新的园区置身于大自然的环抱之中。竖向设计整个用地现状呈南高北低态势，地势起伏比较大，坡度起伏较大的区域主要集中项目区南部，临河区域起伏较小，地面高程大部分在52、231488米之间。地块内的酒店大堂标高均根据本地块的平均标高定，区内地下车库上抬约0.7米，形成区内高低起伏的景象。区内道路及场地与宾馆大堂相应，比大堂低0.3米。用缓坡式处理手法，结合园林的设计，希望在相对平坦的用地内创造出充满趣味，有较大变化的园林空间。园区内建筑物利用高差形成退台式建筑，既减少了土方工程，又为城市营造一个富有山城特色的趣味建筑，为城市景观增添一道亮丽的风景线。道路最小纵坡为0.20%，横坡为1.5%，室外场地及路面雨水由雨水口收集经雨水管系统有组织排入市政雨水管。道路面层拟采用沥青混凝土，广场用花岗石路面做法，机动车停车位拟采用嵌草砖铺砌。竖向布置采用平坡式，地表水排除53、方式为暗管系统，由建筑外墙向四周道路排放，然后直接排入雨水管网。本工程共有室外管线：给水管、污水管、雨水管、废水管、中水管、燃气管、电讯电缆、高压电缆，各管线分别与市政管线预留口相接。各管线在平面综合时，能满足技术要求和间距规定，做到布线方案合理，节约用地和成本。道路交通组织（1）道路交通组织原则人车分流，步行者优先，各行其道。根据园区用地布局功能分区的具体要求，采用园区内对机动车流进行有效组织，使园区内行车畅顺。园区交通以人车分流原则，注意人行系统的设计，并提供无障碍设施，为使用者提供安全的步行空间，同时根据国家相关规范要求，在组团内部设计紧急车行路线，以保证紧急情况下人流疏导和救援车辆及时54、到达。引入复合式交通体系的概念，除在自然环境山岭不能破坏开挖外，在商业中心区及主要交通枢纽将在地下设计一个完整的交通流线。由主入口进入后，机动车辆便分流到地下停车场停放，由景区提供的电动车运送到地面，再根据跟人需求分流道目的地。除主要交通干道外，次要道路以人行系统和电力旅游车为主。（2）道路系统园区的路网分3级路网：一级路为主要车行道，分别连接了西、正、东三个主出入口，宽6m；二级路网次要车行道，宽4m；三级路为游览步道及高架缆车道，宽为1.52.5 m。道路面积约为95620m2，路基防护工程面积为29600 m2。园区的绿地里设有园林路，以分片的绿地为系统。道路宽度不作统一规定，应结合绿地55、设计而确定。景观设计xx风景区本身就是一个原始生态森林公园，因此在景观设计上坚持不破坏原始地貌和原始植被为主。设立生态培育区，在结合现有资源的条件下，补充一些珍贵树种的种植，将xx景区真正打造成一个原生态的绿色保护景观区。在北部的营根河沿岸加种低矮水生植物和垂挂植物，以保护和健全营根河的沿岸风景，与商业步行区形成一个公共空间带，将商业街区和高级公寓区融汇为一体，让人可以在优美的河岸环境中居住、购物、饮食。（1）设计原则设计丰富多彩的空间，设计多姿多彩的群体活动场所。这是融汇“空间人间”的景观设计意念，以景观设计的手法，为布局规整的园区创造丰富景观环境。（2）设计方法以“线，点、面交织”的设计方56、法，营造具有浓郁文化氛围，体现xx黎族民族特色的园区环境。线以景观主轴线和核心环路线，外围车行环路线相交，形式交流空间，联系水面，绿化和建筑空间。点标志性建筑，小品。面水面，广场，联系景观节点。（3）设计特色将城市设计的轴线景观处理手法引入园区设计中，通过水面，建筑群、广场、绿化等景观元素构筑视觉景观走廊、景观以自然景观为主；人文景观是以建筑景观界定的重要视线庞廓。 （4）绿化系统绿化环境采用分层分布，从生态主轴和环行道路延伸到各功能组团内部的中心绿地，再从组团块绿地达到各景区内部。绿化面积约为1681608m2。（5）水景设计在高档公寓区规划设计水景，水景面积为2000m2。土方工程本项目场57、地地势高差较为复杂，土方工程量较大，约为960000m3。 生态环境保护按照“严格保护、统一管理、合理开发、永续利用”的原则，在开发建设过程中，应注意现有生态环境的保护。充分利用所在地内的原始地貌、地物、植被等，保护生态环境，确保生态环境可持续发展。在不破坏资源和环境的前提下，遵循一定的原则，通过科学规划，合理开发，充分利用资源优势就可使自然保护区的旅游资源持久、永续地为人类利用。4.3建筑方案设计依据 （1）房屋建筑制图统一标准（GB/T5001-2001）；（2）建筑制图标准（TB/T50104-2001）；（3）城市道路和建筑物无障碍设计规范（JGJ 50-2001）；（4）民用建筑设计58、通则（GB50352-2005）；（5）饮食建筑设计规范（JGJ64-89）；（6）剧场建筑设计规范（JGJ57-2000）；（7）旅馆建筑设计规范（JGJ62-90）；（8）公共建筑节能设计规范（J265-2003）；（9）建筑给排水设计规范（GBJ50015-2003）（2009年版）；（10）建筑设计防火规范(GB 50016-2006)；（11）由甲方提供的相关资料。建筑规划本项目建筑分为低层和部分多层，顺应建筑的日照朝向，酒店式公寓和高级公寓建筑类型为多层建筑，其他建筑除酒店大堂外，均为单栋别墅类型，沿山势而上错落分布，与山间景色充分结合，让人有一种恬静的隐逸山林的感觉。建筑风格主体59、建筑风格契合xx风景区的自然生态环境，结合热带风格，周边搭配热带地区特有植物，度假区的主题建筑根据功能区分，黎族风情村以黎族风格为主，迎宾馆及宾馆配套设施建筑以热带风格为主，商业中心区现代风格为主。以现代建筑的功能结构、空间关系为主体，主要体现在屋顶和外饰上。立面设计通过建筑的体型组合和建筑细部处理以及材料、色彩等设计，力求体现以人为本的设计理念，将建筑景观与自然景观结合交融，实现自然优势条件最大化，充分体现热带风格特色。整体建筑风格吸取海南热带风情，项目的品质、档次得以充分极致发挥。创造可以与自然风光相媲美的建筑景观，通过运用透明玻璃形成建筑纯净、明亮、清澈的外观；造型突出平面、立体构成的效60、果，通过向室外伸展的墙面、架空的构架形成许多虚的空间，产生通透、生动的造型效果；通过艺术照明设计来创造迷人的建筑夜景景观；通过各种设计元素的使用，来突显建筑形象与度假区氛围相协调，为使用者提供愉悦的视觉感受，为未来创造一个开放的文化建筑，尊重自然，运用自然的要素，形成与自然和谐的建筑立面。生态环境与园林绿化在环境营造上多采用石材、竹料以及具有民族风情特色的小品，如石凳、竹亭等，植物如芭蕉、槟榔、椰子、杨桃、菠萝蜜、芒果树等，与场地现状生态环境相协调。各景区及单体建筑（1）xx迎宾馆主楼区1）xx迎宾馆主楼，设计为五星级酒店，总建筑面积约为 6000 m2，建筑主体为4层，共设置电梯4部。功能上61、设置大中型会议室、健身场所、养生SPA场所、娱乐歌舞厅、休闲咖啡茶座等，在酒店内设计大面积的露台、游廊和公共空间，利用自然山体的变化，通过借景、对景、移步换景等设计手法塑造出丰富的景观层次。针对不同标高及坡度，以错层、全或半地下室来解决高差的问题，并对不同的位置通过开设天井、下沉花园等解决采光通风的问题。主体建筑风格契合xx风景区的自然生态环境，采用青砖绿瓦古朴自然的感觉，结合热带建筑风格，周边搭配热带地区特有植物，主材料运用石材和木质感材料。极力营造出一种生态自然的休闲情怀，与周边景色互相映衬。大堂空间以传统与现代相结合的装修设计手法表达度假酒店的休闲、时尚和舒适；餐饮会议共享空间则以舒适豪62、华为主要特色。2）宾馆别墅，单体式的小型度假别墅，与宾馆主楼形成配套，总建筑面积12000 m2，建筑主体均为2层（局部3层）。空间装修强调时尚、简洁、前卫。3）宾馆总统别墅，单体式的度假别墅，与宾馆主楼形成配套，满足高消费游客群体的住宿需求，总建筑面积1500m2，建筑主体均为2层（局部3层）。空间装修强调时尚、简洁、前卫。（2）xx迎宾馆配套服务区1）宾馆配套服务区主要为解说中心区及配套公建设施，采用图片、照片、模型、实物、标本、图标等介绍黎苗民俗文化内容及白龙溪休闲度假区概况。应采用现代技术，播放电视录像或触摸视频演示，让游客观看动感影像，形成直观，增强印象。除导游解说外，还可采用自导式63、解说，提供边走边看耳机接听新技术。宾馆配套服务区建筑面积约2200m2，建筑物主要为1层或2层的低层建筑。2）特色餐饮主要经营黎、苗族的一些特色餐饮、地方特色小吃等的街区，满足游客在度假区游玩的同时可以品尝到黎、苗族的特色风味食品。特色餐饮街区，建筑面积为2300 m2，均为2层建筑，分布于街道两边。（3）xx迎宾馆高档别墅区位于整个度假区项目用地的中南部，总建筑面积18000 m2，建筑主体均为2层（局部3层）。空间装修强调时尚、简洁、前卫。（4）商业中心区1）商业区（市民广场）位于项目主入口临营根河而建，规划大型的市民广场及各具档次规模的的商业金融设施，形成一个相对独立的集购物、饮食、娱乐64、游玩、市民活动于一体的商业中心区。设计上采用现代商业街区风格，总建筑面积为15000 m2，建筑物主要为2层，局部3层（或4层）。2）特色精品街区主要是卖黎、苗族的一些特色产品的街区，包括黎苗服饰店、黎苗乐器店、黎锦行、黎药行、黎苗竹器店、陶器制品店、黎族茶艺馆等。建筑面积为5000 m2，主要为2层建筑，局部3层。（5）酒店式公寓区位于商业区项目用地的东面，用地面积约为102.86亩，总建筑面积50000m2，建筑主体均为6层。（6）高档公寓区位于整个度假区项目用地的北部，临营根河而建，总建筑面积70000m2，建筑主体均为6层。（7）黎族风情区黎族风情村（新农村改造），占地96.45亩，65、总建筑面积为42200 m2，建筑均为低层，建筑物设计应体现少数民族的居住风格。（8）热带雨林观赏区在热带雨林观赏区，游人不但能观赏到热带雨林中乔木、灌木、草本植物，以及依靠其他植物为其生长提供支撑条件附生植物、攀援植物；而且能了解到热带雨林结构和层次，进一步了解热带雨林中各种结构层次中不同植物习性。热带雨林观赏区用地面积约为662.21亩，建筑面积为2000 m2。（9）农耕体验区农耕体验区分为农业耕作和捕鱼两大区。游客在农业耕作体验区可以进行水耕区现场体验，耕作方式有原始的三人二牛偶耕法、一人一牛犁耕法，以及现代农业的机械耕作法，另外还配有耙、耖等十多种传统农具，游客在体验区内可体验到传统66、与现代农耕的不同生活；在捕鱼体验区游客可采用原始的捕鱼工具捉鱼。游客也可用体验区提供的竹竿钓鱼，体验捕鱼乐趣。农耕体验区占地面积约为151.645亩，建筑面积为2000 m2。（10）休闲体育公园区区内设置自行车环山车道、攀岩、迷你高尔夫球场等休闲体育设施，借助项目自身的自然景观和环境特点，公园的设计突出体育公园的特色，将运动休闲融于独特的环境景观中。休闲体育公园区用地面积约984.6亩，建筑面积为1000 m2。（11）生态培育区对原有山地进行植被恢复，补充一些珍贵树种的种植，将xx景区真正打造成一个原生态的绿色保护景观区。生态培育区用地面积为984.6亩，建筑面积为1000 m2。其他相关67、工程（1）指示性标准牌：在展览区、展示区、表演区、园区出口或步行路分叉路旁设立指示性标志牌。指示道路方向，标牌不必过大，但要醒目，以自然材质为主。（2）公益性标志牌：在相关环境背景地段设立公益性标识牌，警示游客爱护环境，不随意丢弃垃圾，倡导文明旅游等等。（3）在主要步行道路段上相距200米设立生态化分类垃圾箱，采用木材制作，要求醒目，力求艺术化造型，共设立约20个垃圾箱。（4）在步行道应适处共设立12座公共厕所，公厕应成为景观建筑，采用椰木材料，衬托其生态化建筑。内部装修标准要高，要有镜子、水龙头等，专人管理，每天清扫，力保整洁无味。（5）生态停车场：地面不作全面的混凝土封闭铺砌，而是布置带空68、槽的混凝土预制块，留间隙孔格，以利草皮通过孔格生长，雨水下渗，缓解地面升温及反光效应，车位中间种植一些乔木树种，构成树荫。在整个休闲度假区（黎族风情区、高档公寓区、xx迎宾馆高档别墅区、xx迎宾馆大堂主楼区）共布置约450个生态停车位，按25m2/个，面积为11250 m2。（6）配套设备：游览车、消防车、救护车等设备。无障碍设计随着时代的发展，不断改善人的空间环境和生活质量，确保游客的安全、健康和方便，创建一个优美良好的无障碍空间环境，不仅满足残疾人、老年人的要求和受益社会的举措，也是一个城市及社会文明进步的象征。依据公共建筑的使用特征：面向大众进行社会服务，管理的机构。考虑无障碍设施设计的69、范围：整个园区的人行道均设置盲道，并在交叉路口、出入口、人行横道灯路口设缘石坡道；在有无障碍设施的位置设国际通用无障碍标志牌；在主要路口及建筑物内设置盲文导向牌；在各公共建筑入口设残疾人坡道、垂直交通设残疾人电梯、停车处设置残疾人车位、公共厕所设残疾人厕位。人防工程（1）设计依据1）人民防空地下室设计规范（GB50038-2005）；2）人民防空工程设计防火规范(GB50098-2009)。（2）工程方案根据本项目地势情况，本项目人防工程设在商业中心区地下负一层，平时为车库，战时为二等人员掩蔽室，按六级人防设计。防护分区有效面积为12500m2，人防掩蔽面积为10800m2。（3）工程内容防空70、地下室战时通风系统以及平时通风系统、消防系统、给排水系统。（4）防护通风1）战时六级专业人员掩蔽室，二等人员掩蔽室均设清洁、滤毒、隔绝三种通风方式，进风系统有防爆破活门、滤尘器，手动密闭阀门、吸收式过滤器、送风机等组成。二等人员掩蔽室清洁式通风新风量5m3/h.p，隔绝通风内部空气循环，隔绝防护时间3h，C02浓度2.5%。排风系统：平时由出入口自然排风，战时清洁式超压排风得管路经活门排向竖井，滤毒式超压排风自洗消间通过防毒通道、扩散室、防爆波活门排向竖井，并保证防毒通道30-40次/h换气。滤毒式通风新风量2 m3/h.p。2）战时通向室外的进排风和排烟口均设相应的消波，密闭设施。3）设置在71、染毒区的进、排风管应采用3mm厚的钢板焊接成型，风管应有百分之五的坡度向外。4）染毒区内的设备与风管，设备与设备以及风管管段的连接，原则上采用焊接。无论是焊接还是法兰连接，均应保证连接处严密，不允许气体泄露。5）穿过密闭墙的管道，应采用防护密闭措施，即：在穿墙管段上焊密闭盘，土建施工时将密闭盘管段直接埋入墙内。（5）平时通风的防护处理1）平时人防地下室设置通风系统时，应保证不破坏人防战时防护功能。2）平时通风管道不得穿越人防地下室的防护结构，应按防护单元设置平时通风系统。3）平时通风系统的风管穿密闭墙时应采取防护措施。（6）防护通风的转换防护通风的转换为：清洁通风、隔绝通风、滤毒通风。4.4结72、构设计 设计依据（1）自然条件a风荷载：基本风压： W0=0.45KN/m2 （重现期50 年）；b抗震设防有关参数：场地地震基本烈度：6度；抗震设防烈度：6 度；属设计地震第二组，设计基本地震加速值为0.05g。（2）建筑结构的安全等级及设计使用年限：a建筑结构的安全等级：二级；b抗震等级：框架为三级；c设计使用年限：50 年；d建筑抗震设防类别：丙类；e建筑物的耐火等级：三级； 选用规范、规程及标准图（1）建筑结构制图标准（GB/50105-2001）；（2）混凝土结构设计规范（GB50010-2002）；（3）建筑结构荷载规范（GB50009-2001）（2008 年版）；（4）建筑抗震73、设计规范（GB50011-2010）；（5）建筑地基基础设计规范（GB50007-2002）；（6）地下工程防水技术规范（GB50108-2008）。 设计荷载表 4-2 活荷载值 序号荷载类别标准值1别墅、公寓22消防楼梯3.53厨房4.04餐厅、走廊、门厅、阳台、卫生间、楼梯2.55停车库、汽车坡道4.06储藏室5.07地下车库顶面10.08电梯机房、空调机房7.09不上人屋面0.510上人屋面211变配电室10.012水箱间及其他重大设备按实际荷载计算 结构体系（1）本项目暂无工程地质勘察报告，基础形式暂时考虑为独立柱基础，地下车库按整体基础考虑。待建设单位提供正式工程地址勘察报告后，可74、进行技术经济比较分析确定基础形式。（2）多层、低层均采用框架结构体系。（3）复杂平面（凹凸不规则及楼板局部不连续）的建筑户型采用抗震缝分解为简单平面，以符合抗震概念设计要求。（4）为营造良好的建筑使用空间，商业、酒店楼盖采用钢筋混凝土宽扁梁结合双向连续大开间平板。填充墙采用水泥空心砌体或加气混凝土砌块，并按规定加设构造柱及圈梁。（5）所用建筑侧抗力构件布置力求均匀、对称，以达到节约造价、安全抗震、施工方便的目的。主要建筑材料（1）钢筋：HPB235，HRB335；（2）钢板及型钢：Q235B；（3）焊条：E43系列焊接HPB235钢筋和Q235B钢板及型钢；E50系列焊接HRB335钢筋；（475、）混凝土：C25、C30；（5）砌体和砂浆：0.000以上采用MU7.5加气混凝土块砌块，M7.5混合砂浆砌筑；0.000以下采用实心砖，M7.5水泥砂浆砌筑。第五章 公用工程方案5.1给排水项目概况（1）xx迎宾馆主楼区1）xx迎宾馆主楼，设计为五星级酒店大堂，总建筑面积约为6000 m22）宾馆别墅，单体式的小型度假别墅，与宾馆主楼形成配套，总建筑面积12000 m2，建筑主体均为2层（局部3层）。3）宾馆总统别墅，单体式的小型度假别墅，总建筑面积1500m2，建筑主体均为2层（局部3层）。（2）xx迎宾馆配套服务区1）宾馆配套服务区宾馆配套服务区建筑面积约2200m2，建筑物主要为1层或76、2层的低层建筑。2）特色餐饮特色餐饮街区，建筑面积为2300 m2，均为2层建筑，分布于街道两边。（3）xx迎宾馆高档别墅区位于整个度假区项目用地的中南部，总建筑面积18000 m2，建筑主体均为2层（局部3层）。（4）商业中心区1）商业区（市民广场）总建筑面积为15000 m2，建筑物主要为2层，局部3层（或4层）。2）特色精品街区建筑面积为5000 m2，主要为2层建筑，局部3层。（5）酒店式公寓区位于商业区项目用地的东面，用地面积约为102.86亩，总建筑面积50000m2，建筑主体均为6层。（6）高档公寓区位于整个度假区项目用地的北部，临营根河而建，总建筑面积70000m2，建筑主体均77、为6层。（7）黎族风情区黎族风情村（新农村改造），占地96.45亩，总建筑面积为 42200 m2，建筑均为2层，建筑物设计应体现少数民族的居住风格。（8）热带雨林观赏区热带雨林观赏区用地面积约为662.21亩，建筑面积为2000 m2。（9）农耕体验区农耕体验区占地面积约为151.645亩，建筑面积为2000 m2。（10）休闲体育公园区休闲体育公园区用地面积约984.6亩，建筑面积为1000 m2。（11）生态培育区对原有山地进行植被恢复，打造一个绿色的生态园区。生态培育区用地面积为984.6亩，建筑面积为1000 m2。设计依据（1）建筑给水排水设计规范（GB50015-2003）（2078、09年版）；（2）建筑设计防火规范（GB50016-2006）；（3）民用建筑太阳能热水系统应用技术规范（GB50364-2005）；（4）建筑灭火器配置设计规范（GB50140-2006）；（5）室外给水设计规范（GB50013-2006）；（6）室外排水设计规范（GB50014-2006）；（7）自动喷水灭火系统设计规范（50084-2001）（2005年版）；（8）由业主提供的相关资料等。给水方案（1）水源目前市政管网未进入项目规划区内。本项目用水拟从距项目约1.2KM处的一自来水厂引入。由于本项目地势高差相对较大且用水量较大，待规划区市政管网完善后生活用水水源将从其引入，景区内植被灌溉79、水源可考虑取自附近自然水体或农业灌溉渠，服务区内生活用水由市政管网引入集中加压后向各用水点供给。主要用水量估算如下表：表5-1 项目用水量标准数量日用水量（m3/d）旅客用水量250（L/d.P）600人150住宅用水量250（L/d.P）1200人300公寓用水量250（L/d.P）1600人400商业用地用水量6（L/）62200373.2道路浇洒3（L/）95620286.86未预见及管网漏失水量15%226.51总计1736.57（2）管材：室内生活给水管采用PP-R管，热熔连接；室外给水管拟采用PE给水管，热熔连接。排水方案本项目室外排水采用雨污分流制，室内生活污水采用污废分流制。（80、1）污水系统生活污水采用污废分流制。粪便污水经化粪池处理后与生活废水合并排入市政排水管网。餐饮油水经过除油方可排入污水管网。排水量按生活日用水量的85%为1039.72m3。室内污废水管道采用UPVC管，胶粘剂连接；室外污水采用HDPE排水管，热熔连接。排水管网坡度结合地势高低走向进行敷设。（2）雨水系统屋面雨水由雨水斗汇集后，通过雨水管排到室外雨水井。道路两侧设置雨水口，收集路面的雨水，排入市政排水管网。绿地的雨水采用自然渗透、补充地下水。室外雨水采用钢筋混凝土管。暴雨强度采用海口地区暴雨强度公式：q=2338（1+0.41lgP）/（t+9）0.65（L/Shm2）设计参数：设计重现期P，81、取2年；集水时间：t= t1+ mt2；其中地面集水时间t1=10min；管渠内雨水流行时间t2=（L/60v）10min；折减系数m=2。雨水量按下列公式计算：Q=qF其中:径流系数，取0.65； q设计暴雨强度（L/Shm2）； F汇水面积（hm2）；太阳能热水系统（1）项目中酒店及别墅设置太阳能热水系统。按人均60L/d，热水出水温度为60设计。（2）管材热水供水及回水管采用PP-R管，热熔连接。（3）辅助热源当水箱内水温不足时，辅助热源自动启动运行为水加温，水温达到设定温度后自动关闭。本工程辅助热源形式选择电加热作为辅助热源。（4）保温及防膨胀措施热水管道的保温材料采用玻璃棉，保温层厚82、度30mm。太阳能贮热水箱保温由厂家负责配套提供，并施工安装，保温层厚度为50mm。保温应在完成试压合格及除锈防腐处理后进行。给排水消防（1）消火栓供水系统消火栓供水系统分为室外消火栓系统、室内消火栓系统。1）室外消防给水系统室外消防用水量为25L/s。项目地区内建筑周围、旅游景点人员停留处及道路边设置室外消火栓。消防水源由市政给水管引入，将各区室外消火栓管网布置成环状，在该环状管网上设置一定数量的室外消火栓，消火栓保护半径不大于120 m。2）室内消火栓给水系统项目各建筑单体根据规范要求设置室内消火栓。室内消防用水量根据按建筑设计防火规范确定项目各单体室内消防用水量，室内消火栓给水系统，由消83、防水池、消火栓泵加压给水，火灾初期十分钟消防用水量由屋顶水箱供给。消火栓设置于明显且易于取用的地方，并保证同层相邻两个消火栓的水枪充实水柱能同时到达任何部位。3）自动喷水系统在迎宾馆的走道、餐厅、大会议室及商店和旅馆中任一楼层建筑面积大于1500m2或总建筑面积大于3000m2按中危险级设置自动喷水灭火系统，设计喷水量为20L/s，火灭延续时间为1小时。（2）灭火器设置：项目单体建筑内按照建筑灭火器配置设计规范（GB50140-2005）有关规定，在各个服务区建筑内均配置手提式或推车式磷酸铵盐干粉灭器。5.2电气主要设计依据（1）民用建筑电气设计规范（JGJ16-2008）；（2）住宅设计规范84、（GB 50096-99）（2003年版）；（3）住宅建筑规范（GB 50368-2005）；（4）10KV及以下变电所设计规范（GB 50053-94）；（5）低压配电设计规范（GB 50054-95）；（6）供配电系统设计规范（GB 50052-2009）；（7）建筑设计防火规范（GB 50016-2006）；（8）建筑物防雷设计规范（GB 50057-94）；（9）建筑照明设计规范（GB 50034-2004）；（10）人民防空工程设计防火规范(GB50098-2009)；（11）人民防空地下室设计规范(GB50038-2005)；（12）其它有关国家及地方的现行规程、规范及标准。 设计85、范围供配电系统、动力及照明配电、防雷接地、电话及宽带网系统、有线电视系统、安全防范系统及消防报警系统。 供配电系统（1）负荷等级本项目消防及重要设备用电负荷、电梯、地下室人防工程用电等为二级负荷，其他用电负荷等级均为三级负荷。（2）负荷计算1）xx迎宾馆主楼区xx迎宾馆主楼，按五星级酒店标准建设，总建筑面积约为 6000 m2，按80W/m2计，用电负荷为60000.08=480KW，同时系数为0.7，计算负荷为336KW。宾馆别墅，总建筑面积12000 m2，按60W/m2计，用电负荷为120000.06=720KW；宾馆总统别墅，总建筑面积1500 m2，按60W/m2计，用电负荷为15086、00.06=90KW。同时系数为0.45，计算负荷为364.5KW。总计算负荷为700.5KW。考虑其周边道路用电及预留电量，选用一台1000KVA的变压器。选用一台200KW的柴油发电机作为第二电源为二级负荷在市电停电时供电。2）xx迎宾馆配套服务区宾馆配套服务区建筑面积约4500m2，按30W/m2计，用电负荷为45000.03=135KW，同时系数为0.7，考虑其周边道路用电及预留电量，选用一台125KVA的变压器。3）xx迎宾馆高档别墅区xx迎宾馆高档别墅区总建筑面积18000 m2，按60W/m2计，用电负荷为180000.06=1080KW，同时系数为0.45，考虑其周边道路用电及87、预留电量，选用一台630KVA的变压器。选用一台200KW的柴油发电机作为第二电源为二级负荷在市电停电时供电。4）商业中心区商业区（市民广场）总建筑面积为15000 m2，按120W/m2计，用电负荷为150000.12=1800KW；商业中心区地下负一层，平时为车库，战时为二等人员掩蔽室，防护分区有效面积为12500m2，人防掩蔽面积为10800m2，按20W/m2计，用电负荷为125000.02=250KW。同时系数为0.7。特色精品街区建筑面积为5000 m2，按100W/m2计，用电负荷为50000.1=500KW，同时系数为0.7。考虑其周边道路用电及预留电量，选用三台800KVA的88、变压器。选用一台500KW的柴油发电机作为第二电源为二级负荷在市电停电时供电。5）酒店式公寓区酒店式公寓区总建筑面积为50000 m2，按50W/m2计，用电负荷为500000.05=2500KW，同时系数为0.35，考虑其周边道路用电及预留电量，选用两台630KVA的变压器。选用一台300KW的柴油发电机作为第二电源为二级负荷在市电停电时供电。6）高档公寓区高档公寓区总建筑面积70000m2，按50W/m2计，用电负荷为700000.05=3500KW，同时系数为0.3，考虑其周边道路用电及预留电量，选用两台800KVA的变压器。选用一台300KW的柴油发电机作为第二电源为二级负荷在市电停电89、时供电。7）黎族风情区黎族风情村（新农村改造），总建筑面积为42200 m2，按40W/m2计，用电负荷为422000.04=1688KW，同时系数为0.35。8）热带雨林观赏区热带雨林观赏区建筑面积为2000 m2。按20W/m2计，用电负荷为20000.02=40KW，同时系数为0.9。考虑黎族风情区和热带雨林观赏区的用电，选用一台800KVA的变压器。9）农耕体验区农耕体验区建筑面积为2000 m2，按20W/m2计，用电负荷为20000.02=40KW，同时系数为0.9。10）休闲体育公园区休闲体育公园区建筑面积为1000 m2，按20W/m2计，用电负荷为10000.02=20KW，90、同时系数为0.9。11）生态培育区生态培育区建筑面积为1000 m2，按20W/m2计，用电负荷为10000.02=20KW，同时系数为0.9。考虑农耕体验区、休闲体育公园区和生态培育区的用电，选用一台100KVA变压器。（3）电源：项目从附近市政引来一路10kV市电到开闭所，再由开闭式到各个区的设备房10kV配电所。本项目的部分区域设有柴油发电机作为自备用电电源。 （4）配电系统 高压配电系统采用放射式和树干式相结合的配电方式，从开闭所埋地引出到各变配电所。低压配电系统采用放射式和树干式相结合的配电方式，对于单台容量较大的负荷和重要负荷采用放射式配电；对于照明及一般负荷采用树干式配电方式。消91、防负荷等二级负荷采用双电源末端互投配电方式。所有动力线，照明线均穿管沿吊顶内、天棚、楼板或墙敷设。插座线和照明线不共管，均传墙沿吊顶内、天棚、楼板或墙暗敷。人防地下室的每个防护单元应设置人防电源配电柜，自成配电系统，照明、动力应分别设置独立回路。照明系统（1）采用高效节能灯具，光源为T8或T5三基色荧光灯及其它型式节能灯，配节能型的电子式镇流器，符合节能标准。有装修要求的场所根据装修要求确定，并在楼梯间、公共走道设应急照明灯及疏散指示灯。（2）出口指示灯、疏散指示灯均采用交直流两用型、内设可浮充蓄电池，持续供电大于30分钟。（3）室外布置有10米路灯、3米庭院灯、1.0米草坪灯以及泛光照明等景92、观照明灯。照度按国家规范的要求设置。生态培育区、休闲体育公园、热带雨林观赏区等场所，采用风光互补型庭院灯。（4）标示照明与广告照明采用LED灯节能灯，用电从就近变压器引电。（5）主要场所的照度要求下表5-2：场所照度（lx）功率密度W/m2起居室1007厨房、卫生间757卧室757变配电室2008防空地下室757商店营业厅50019中餐厅20013多功能厅30018门厅30015防雷接地根据建筑物防雷设计规范，本工程建筑物均属于二类防雷建筑物。防雷保护措施如下：（1）沿建筑天面周边、屋脊、屋檐和屋角等处装设避雷网，作为闪雷器，并在整个屋面组成不大于10m10m或12m8m的网格，以防止直击雷。93、突出屋面的金属构件均应做好防雷接地。（2）利用建筑物结构柱内两根大于16主筋作为防雷引下线，间距不大于18m。引下线下端与基础底梁及基础底板上的上下两层钢筋内的两条主筋可靠焊接。外墙引下线在距室外地坪下1m出引出外接地线。（3）本工程强、弱电接地系统采用联合接地方式。利用建筑物结构基础作为接地装置，要求总接地电阻小于1欧姆。（4）变电所低压侧、重要设备的末端配电箱的母线上，应装设SPD。（5）由室外引入或由室内引至室外的电力线路、信号线路、控制线路、信息线路等在其入口处的配电箱、控制箱、前端箱等的引入处应装设SPD。（6）在变配电室、各栋建筑总配电箱处预留50506mm热镀锌钢板，将建筑物内设94、备金属管道、金属构件、建筑物保护干线等进行总等电位联结。变配电室、住宅卫生间、设备机房、电气竖井等处做局部等电位联结。弱电系统（1）电话系统本工程从市政通信部门引入电话光纤。电话电缆及电话线分别选用HYA和RVS型，穿金属管敷设。电话干线电缆在地面内暗敷、在竖井内明敷。电话支线沿墙及楼板暗敷。根据用户要求设置电话插座；电话插座暗装，底边距地0.3m。（2） 网络系统本工程从市政通信部门引入数据光纤，根据用户要求设置宽带终端。（3） 有线电视系统本工程设有有线电视天线系统，系统采用550MHZ临频传输，用户电平要求644db，图像清晰度要求四级以上。系统根据用户情况采用分配分支分支或分配分支分配95、方式。（4）安全防范系统为了保证休闲度假区的安全，拟在度假区内设置安全防范系统。在xx迎宾馆、高级公寓区的出入口，农耕体验区、热带雨林观赏区、郊野公园、生态培育区的主干道等处设置保安监视摄像机。（5） 消防报警系统在宾馆、商业中心、高级公寓、酒店式公寓等人口居住或易发生火灾的地区设置消防报警系统。（6） 背景音乐与紧急广播系统室外活动场所、酒店等公共场所宜设广播系统。室内扬声器可选23W纸盆式。室外扬声器可根据周围场所选择观赏式。广播室内需设置广播输入控制盘，输出回路大于四路时宜加输出分线箱。广播系统平时播放背景音乐或事故通知等。广播系统的扬声器功率的选择、位置的确定和分层控制应以消防广播的要96、求来设计。5.3暖通设计设计依据（1）采暖通风与空气调节设计规范（GB50019-2003）；（2）公共建筑节能设计标准（GB50189-2005）；（3）民用建筑采暖通风设计技术措施；（4）建筑设计防火规范（GB50016-2006）；（5）住宅建筑规范（GB50368-2005）；（6）汽车库、修车库、停车库设计防火规范（GB50067-97）；（7）夏热冬暖地区居住建筑节能设计标准（JGJ75-2003）；（8）公共建筑节能设计标准（GB50189-2005）；（9）海南省居住建筑节能设计标准；（10）通风与空调工程施工质量验收规范（GB50243-2002）；（11）城市区域环境噪声标97、准（GB3096-93）。设计范围（1）公寓楼、商业中心等公共建筑、酒店空调及厨房、卫生间通风的配合设计；（2）设备用房、电梯机房的通风设计；（3）防排烟设计。设计参数（1）室内空气计算参数见表5-3表5-3 室内空气计算参数表序号部位夏 季新风量（m/h.p）温度（C）相对湿度（%）1住宅26651次换气2商业中心等2665203酒店266530（2）设备用房通风标准见表5-4表5-4 设备用房通风标准表 序号部位换气次数（h-1）1电梯机房152卫生间103设备用房6-10 空调系统（1）公寓的空调系统按单体空调器设计家用空调选用变频多联式空调器或普通分体空调器。每户客厅、卧室外墙预留分体98、空调器室外机搁板及管道穿墙孔洞，并由电气专业预留空调电量及空调插座。空调冷凝水排至室外冷凝水立管（给排水专业负责）中集中排放，以防止冷凝水高空飘洒，保障居住环境。（2）公共部分的空调设计采用变制冷剂流量多联分体式空调系统（即小型商用空调系统）。空调主机安置在建筑各自的屋顶，室内空调冷凝水就近排至每层公共卫生间内。（3）管道材料及保温材料的选择空调系统的冷、热媒管材为铜管，冷凝水管为PP-R塑料管，保温材料均为柔性泡沫橡塑管壳，由空调厂家自带。（4）空调器能效等级二级，能效比不小于3.2。（5）酒店空调系统设计1）酒店空调水系统设计酒店的空调水系统采用双管制一次泵系统，冷冻水泵2台，1用1备。冷99、冻水立管、各层水平干管均为同程式，便于解决水平、垂直失调问题。为保证空调水系统正常运行，并防止结垢、锈蚀或微生物滋生，系统采用闭式循环。冷却水系统中采用的是湿式冷却塔，为了避免管道、水泵的氧化，在回水管上设置电子除垢仪。2）酒店空调风系统设计办公及客房部分采用风机盘管加新风系统；大堂、宴会厅、大空间餐厅、大型会议室、中型会议室等公共部分均采用低速全空气空调系统；餐饮小包房采用风机盘管加新风系统，如果附近正好有机电夹层，可采用小柜机；风口的设计需根据装修确定，应注意风口风速不得产生二次噪音。 通风设计（1）设备用房换气次数为6-10次换气。设置机械通风，送风量与排风量平衡。（2）电梯机房设置排风100、扇进行机械排风，设置防雨百叶窗自然补风。同时由电气专业预留分体空调电量及空调插座。（3）住宅的厨房设带止回装置的防火排风竖井，各户的厨房油烟经由脱排油烟机排至竖井后引至屋顶高空排放，竖井顶部出屋面后设置无动力风帽。厨房外墙上预留100的燃气热水器排烟口，并设尺寸为D=100mm的不锈钢外气口。（4）卫生间通风设计住宅的卫生间设机械排风，由电气专业预留卫生间通风器电源插座。暗卫生间内设带止回装置的防火排风竖井，每层预留卫生间通风器排风口，排风口尺寸为100mm，风管与竖井的连接处设防火阀。明卫生间外墙预留100mm的卫生间通风器排风口，并设尺寸为D=100mm的不锈钢外气口。公共建筑中公共卫生间101、设机械排风，其卫生间通风器和屋顶风机联动。由电气专业预留排风扇电源插座。（5）通风系统的防火措施1）风管穿越设备用房及重要或火灾危险性大的房间隔墙处均设70C防火阀。2）竖风井与每层水平风管交接处的水平管段上均设70C防火阀。3）浴室、厕所等的垂直排风管道，采取防止回流的措施或在支管上设置70C防火阀。厨房排油烟管道与垂直排风管连接处设置150C防火阀。4）通风系统的管道均采用镀锌钢板制作，风管法兰密封垫均为石棉橡胶垫，柔性接头采用不燃烧材料制作。防排烟设计（1）住宅楼梯间与合用前室采用自然排烟。（2）酒店楼梯间与合用前室采用机械加压送风。（3）楼梯间设自垂式百叶风口，着火时开启屋顶加压送风机102、。（4）合用前室设电动加压送风口，着火时开启着火层及其上下两层的加压送风口，并连锁开启屋顶加压送风机。消声减振及环保（1）空调及通风系统均选用先进的节能型低噪声设备，并设置消声器以控制噪声对室内外环境的影响，使之符合国家噪声控制标准。（2）各空调及通风设备的安装均采取减振、隔振措施。第六章 节能节水措施6.1设计依据（1）中华人民共和国节约能源法（中华人民共和国主席令第90号）；（2）中华人民共和国可再生能源法（中华人民共和国主席令第33号）；（3）民用建筑节能条例（国务院令第530号）；（4）公共机构节能条例（国务院令第531号）；（5）民用建筑节能管理规定（中华人民共和国建设部令第143号103、）；（6）公共建筑节能设计标准（GB50189-2005）；（7）海南省居住建筑节能设计标准（JDJ01-2005）；（8）海南省公共建筑节能设计标准（DBJ03-2006）；（9）夏热冬暖地区居住建筑节能设计标准（JGJ75-2003）；（10）节能用电管理办法（2001年1月8日国家经贸委、国家计委发布）；（11）海南省发展应用新型墙体材料管理规定（琼府200629号）；（12）海南省建设厅关于加强建筑设备专业工程设计管理的通知（琼建设2006257号）。6.2建筑节能（1）在建筑设计中充分考虑自然通风和采光，有效地利用太阳和空气的对流，做到冬暖夏凉，从而较少地使用电器制冷，达到节能的目的104、；（2）控制屋顶透明部分的面积不大于屋顶面积的20%，满足规范要求；（3）严格控制屋面、外墙、外窗屋顶透明部分等围护结构的传热系数以及玻璃综合遮阳系数，满足规范要求，达到节能目的；（4）底面接触空气的架空或外挑楼板采用外墙相同的保温隔热技术，其节能设计参数同外墙；（5）海南岛纬度较低，光照时间长，采用建筑隔热技术十分重要。根据国家和海南省对建筑节能的要求，在多方面采用保温屋面、外墙体内保温、窗外遮阳等技术措施。如：200cm混凝土加气砌块墙、浅色饰面、含水多孔材料做屋面砖等。6.3给排水节能（1）充分利用市政水压、太阳能热水系统，绿化景观用水采用中水。（2）采用节能型卫生洁具，以及采用的管材必105、须与卫生洁具连接配套；公共卫生间的洗脸盆、大小便器均设置红外线感应装置。大便器冲洗水箱小于6L，卫生间内阀门及水咀均为球阀式；（3）二级加压采用全自动变频调速恒压给水设备供水，杜绝供水二次污染，节省能源；（4）各水池、水箱均设有液位控制，能自动控制水池、水箱的高、低液位，保证用水要求，避免溢流浪费水资源，从而节省水资源。6.4电气节能（1）照明灯具优先先采用国家推荐的节能产品和质量过硬的电气设备；（2）为提高供电系统的功率因数，减少无功电能损耗，在配变电所和变电所装设低压静电电容器无功自动补偿装置，使供电系统的功率因数达到0.9以上；（3）采用合理的照明方案：照明开关控制灯具合理，布置合理，便106、于操作，有利于节能；（4）供配电设计中优先选用优质节能产品，供配电室尽量靠近用电负荷中心，减少线路损耗。第七章 环境影响评价7.1环境现状项目位于xx黎族苗族自治县xx风景名胜区规划范围内。xx风景名胜区时1988年海南省人民政府首批公布的风景名胜区之一，属于五指山旅游中心系统（世界保存最好的三大热带雨林之一、海南省六大旅游中心系统之一、国家级自然保护区之一）的重要组成部分，空气自净能力强，经科学监测，空气中的二氧化碳浓度值、氮氧化物检验植，均低于国家下限标准0.05mg/ 和15mg/X，空气纯净无粉尘。项目建设地点环境良好、大气质量优良。7.2生态环境保护按照“严格保护、统一管理、合理开发107、永续利用”的原则，在开发建设过程中，应注意现有生态环境的保护。充分利用所在地内的原始地貌、地物、植被等，保护生态环境，确保生态环境可持续发展。7.3人文环境保护什金钗村黎族原乡是本项目开发的景点之一，为了开发需要，将对黎族村落进行改造，但是在开发过程中应注意对人文环境的保护。如若遇到一些文化资源（如寺庙、石碑石刻等），应进行全面而有效地保护和展示，突出其文化精华，展现其历史文脉；项目所在地的人文习俗、村民的生产、生活习惯等也应进行保护，使游客对黎族文化历史、风俗习惯等有更全面的认识和体会。7.4项目建设与运营对环境的影响项目建设期间施工场地在挖方和填方时，砂石等在风力的作用下产生的粉尘，施工108、机械产生的道路扬尘及噪音，建筑过程中产生的建筑垃圾，都会对周边环境产生影响。项目运营期间本项目在运营期间主要污染源为游客在园区内产生的生活污水、生活垃圾及车辆过往产生的扬尘和汽车废气及车辆运输噪声及人们在园区内聚会娱乐等产生的生活噪声。7.5环境保护措施建设期间环保措施施工过程中，由噪声、粉尘和建筑垃圾对环境造成的影响，要对施工作业方案进行严格审查，采用文明的施工方式。对产生噪音的设备避开在午间和晚间使用；对砂石、水泥和包装物等宜放置合适位置；建筑垃圾应采取合理填埋或外运处理。总之，务必使施工过程对环境产生的影响降低到施工作业要求的标准内。运营期间环保措施（1）生活污水：生活污水经化粪池处理达109、标后排入城市污水管网。（2）生活垃圾：设置足够的活动垃圾箱，将生活垃圾运到附近的市政垃圾收集站，然后由环卫车定时将垃圾转运至垃圾处理场集中填埋。在各景区入口友善提醒游憩者不必带入过多的杂物、食品以及相关的包装材料。通过各种解说系统提倡文明游憩行为，避免随意扔弃零碎剩余物等不良行为，减轻垃圾清扫工作压力。（3）废气：主要有车辆过往产生的扬尘或汽车尾气。通过保证设计车速和加强机动车检修和维修降低尾气污染。园区内外勤清扫和洒水等措施可大大减少扬尘及尾气的对环境的不利影响。（4）噪声：通过禁止园区内鸣笛、高音喇叭呼叫等行为，采用先进的低噪交通工具和加强公园四周绿化等措施，可减少噪声对周边环境的影响。7110、.6环境影响评价本项目产生的污染物经采取必要的措施后均可以达到排放标准，对环境的影响不大。而且项目开发过程中，十分重视自然生态环境和人文环境等的保护，因此本项目的环境影响评价较好。第八章 组织机构与人力资源配置8.1项目组织机构设计原则（1）精简、高效、协调、统一原则。（2）与建设规模、经营管理相适应原则。从有利于经营管理和机构设置合理的原则出发，公司为直线式和职能制相结合的集权管理组织形式，各功能区按“系统区域管理”为宜。这种组织形成既可以高度集中，统一指挥，又避免互相扯皮，互不负责的不良倾向，有利于建立现代企业制度，调动各部门和全体员工的积极性，确保企业管理规模化、制度化，形成高效的运转机111、制。组织机构（1）项目建设期组织结构可考虑为建设单位成立一个项目部，负责项目管理事宜，直接管理承包商、供应商和设计单位等处理项目前期与中后期各项管理工作。具体见项目组织结构图。 xx投资开发有限公司xx休闲度假区项目部施工部报建办证部合同部工程部财务部材料部销售部图8-1 项目组织结构图（2）项目经营期建立完善的公司治理制度，在股东大会的领导下，实行董事会领导下的总经理负责制，副总经理3名，分别负责经营管理；各子功能区设经理1名，负责各景区的经营管理工作。详见图管理机构图8-2。8.2人力资源配置劳动定员按照精简、高效原则进行定岗定员，根据项目规模情况，建议定岗定员如表8-1。根据工程进度和工112、作量，可以进行适度的人员调整。表8-1 员工配备一览表序号功能区管理人员员工备注1xx迎宾馆酒店式公寓区、配套服务区306002商业中心区53高级公寓区2154黎族风情区25热带雨林观赏区2306农耕体验区2107休闲体育公园区3308生态培育区2409合计38725综上，初步估计项目总人力资源配置为763人，其中管理人员38人，普通员工725人。人员培训公司对新增人员进行岗前培训。建立严格的学习考核制度，确保项目经营顺利进行。要通过各种形式建立健全制度，通过全员集中培训教育，制订工作岗位手册，使每个员工都掌握专业技术常识和思想、纪律、安全等方面的知识。员工只有经严格考核合格后，方可上岗工作。113、总经理副总经理经营部营销中心财务中心人力资源中心迎宾馆商业中心区公寓物业管理中心采购供应中心综合办公室安保部黎族风情区农耕体验区休闲体育公园区生态培育区热带雨林观赏区图8-2 管理机构图第九章 工程招标方案9.1招标依据（1）中华人民共和国招标投标法；（2）工程建设项目招标范围和规模标准规定（国家计委令第3号）；（3）房屋建筑和市政基础设施工程施工招标投标管理办法（建设部令第89号）；（4）关于集中规范开展招标投标活动的意见（琼府200885号）；（5）海南省建设厅关于进一步加强和改进房屋建筑和市政基础设施工程招标投标管理工作的意见（琼建管200937号）。9.2招标方案项目招标范围xx休闲度114、假区项目，总投资112578.03元。根据中华人民共和国招标投标法和国家计划委员会工程建设项目招标范围和规模标准规定，建设单位拟对全部建设项目实行招标。具体招标范围包括：全部建设项目的设计、施工、监理以及主要材料的采购。详见表9-1。表9-1 招标内容一览表招标内容招标范围招标组织形式招标方式全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察设计建筑工程主要材料监理设备招标组织形式及招标方式拟采用委托招标的组织形式，公开或是邀请招标的招标方式；由xx投资开发有限公司组织实施，严格按照评标委员会和评标办法暂行规定的有关要求开展招、评标活动。选择有资格的招标代理机构，以邀请招标的方式，要求有能力115、有资质、资信良好的单位投标。招标活动遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则，不受地区和部门的限制。开标、评标和中标活动及其当事人接受依法实施的监督。第十章 项目实施进度10.1 建设工期xx休闲度假区项目包括xx迎宾馆主楼区、xx迎宾馆配套服务区、xx迎宾馆高档别墅区、酒店式公寓区、商业中心区、高级公寓区、黎族风情区、热带雨林观赏区、农耕体验区、休闲体育公园区、生态培育等11大功能区。为了科学组织项目实施过程各阶段的工作，合理安排建设资金，保证项目按计划建成并投入使用，发挥投资效益，应合理确定建设工期。根据项目的建设规模，初步确定建设期为5年。10.2 进度安排本项目建设实施主要包括前期准备工116、作阶段、施工阶段（由于各功能区建成后都能独立运营，这里每个功能建成后即可竣工验收投入使用）。前期准备工作阶段：主要是完成项目前期的准备工作。其包括编制和审批项目建议书、可行性研究报告，办理各项建设规划审批手续，征地拆迁，进行工程勘察设计，工程招标，施工合同签订以及项目建设前期的准备工作等（一年）。施工阶段：完成各功能区的主体建筑建安工程、室外配套、室外景观等，竣工验收。表10-1 项目建设实施进度一览表序号实施阶段进度2011年2012年2013年2014年2015年1前期准备阶段2具体施工阶段2.1迎宾馆主楼区2.2配套服务区2.3商业中心区2.4酒店式公寓区2.5高档公寓区2.6黎族风情村117、2.7农耕体验区2.8高档别墅区2.9热带雨林观赏区2.10生态培育区2.11休闲体育区第十一章 投资估算与资金筹措11.1投资估算投资估算范围本估算范围包括：各功能区建筑物及配套设施建设工程。具体包括：主体建筑工程、园区土石方工程、园区道路、水景、停车场、园区景观绿化工程、室外给排水工程、供电工程及其他配套设施工程等。 估算依据（1）海南省建筑工程综合定额（2005）；（2）海南省安装工程综合定额（常用册）（2008）；（3）市政工程预算定额海南省基价本2005年；（4）海南省建筑施工机械台班费用定额（2005）；（5）市政工程投资估算编制办法；（6）建设项目经济评价方法与参数（第三版）；（118、7）项目所在地周边类似工程造价指标；（8）海南省建设标准定额站有关文件；（9）委托方提供的项目相关资料。投资估算表经估算，项目总投资额为112578.03万元，由项目建设总投资和流动资金构成。其中项目建设总投资由工程费用、工程建设其他费用、预备费及流动资金构成。具体投资内容详见表11-1“总投资估算表”。表11-1 项目建设总投资估算表序号工程或费用名称估算价值（万元）技术经济指标建安工程费其他费用合计单位数量单位价值（元）一第一部分:工程费用91985.95 91985.95 1 建安工程费58408.00 58408.00 1.1 xx迎宾馆主楼区3600.00 3600.00 m2600119、0.00 6000.00 1.2 xx迎宾馆别墅区3600.00 3600.00 m212000.00 3000.00 1.3 xx总统别墅区555.00 555m21500.00 37001.4 xx迎宾馆高档别墅区5940.00 5940m218000.00 33001.5 xx迎宾馆配套服务区945.00 945m24500.00 21001.6 商业中心区（市民广场）3600.00 3600m220000.00 18001.7 高级公寓区14000.00 14000m270000.00 20001.8 酒店式公寓15000.00 15000m250000.00 30001.9 新农村改120、造区建筑6963.00 6963m242200.00 16501.10 农耕体验区建筑360.00 360m22000.00 18001.11 热带雨林观赏区建筑360.00 360m22000.00 18001.12 体育休闲公园建筑180.00 180m21000.00 18001.13 生态培育区建筑180.00 180m21000.00 18001.14 地下人防工程3125.00 3125m212500.00 25002 景观工程20720.25 20720.25 2.1 xx迎宾馆主楼区、配套及高档别墅区7454.44 7454.44 m2248481.243002.2 商业中心4121、93.68 493.68 m227426.81802.3 酒店式公寓1234.33 1234.33 m268573.681802.4 高级公寓区979.00 979.00 m289000.451102.5 黎族风情区707.30 707.30 m264300.321102.6 热带雨林观赏区3752.54 3752.54 m2441475.54852.7 农耕体验区505.47 505.47 m2101093.84502.8 体育休闲公园4937.08 4937.08 m2379775.231302.9 生态培育区656.40 656.40 m2656403.28103 室外配套工程12857122、.70 12857.70 3.1 室外给水1680.01 1680.01 240001273.2 室外消防1200.01 1200.01 240001253.3 室外排水2400.01 2400.01 2400012103.4 室外电气2880.01 2880.01 2400012123.5 道路1721.16 1721.16 m2956201803.6 路面防护888.00 888.00 m2296003003.7 水域56.00 56.00 m220002803.8 停车场112.50 112.50 m2112501003.9 土方工程1920.00 1920.00 m96000020二第123、二部分：工程建设其他费用13119.18 13119.18 1 建设管理费1830.87 1830.87 1.1 建设单位管理费705.8705.8财建2002394号1.2 施工监理费1125.07 1125.07 发改价格2007670号,下浮20%2 建设用地费555055502.1 土地费用55505550亩277.50 200000.00 2.2 拆迁安置补偿费00项1.00 3 前期工作费45453.1 项目建议书编制费00未发生3.2 项目建议书评估费00未发生3.3 可研编审费4545合同价4 勘察设计费2123.41 2123.41 计价格19991283号4.1 勘察费73124、5.89 735.89 计价格200210号4.2 方案设计355.16 355.16 计价格200210号,下浮20%4.3 施工图设计费887.91 887.91 计价格200210号,下浮20%4.4 施工图预算编制费144.45 144.45 琼发改收费2007170号5 环境影响评价费43.1643.165.1 环境影响报告书编制费36.136.1琼价费字1994128号5.2 环境影响报告书评估费7.067.06琼价费字1994128号6 场地准备及临时设施费459.93 459.93 工程费用0.5%7 工程保险费00已含在建安费里8 招标代理服务费83.00 83.00 8.1125、 工程招标71.54 71.54 计价格20021980号8.2 服务招标11.46 11.46 计价格20021980号9 招投标交易服务费12.3612.36琼发改收费20051140号10 施工图及预算审查费295.22 295.22 10.1 施工图审查费71.03 71.03 琼发改20051820号10.2 施工图预算审查费224.19 224.19 琼发改收费2007170号11 初步设计及概算编制费532.75 532.75 11.1 初步设计编制费532.75 532.75 计价格200210号,下浮20%11.2 概算编制费00已含在初步设计费里12 竣工结算审核费224.126、19 224.19 琼发改收费2007170号13 水土保持设施补偿费水土流失防治费10010013.1 水土保持设施补偿费5050琼府办200661号13.2 水土流失防治费5050琼府办200661号14城市基础设施配套费16921692m223020090.00琼价费管2010329号15白蚁防治费46.0446.04m22302002.00发改办价格2006745号16 概算审核费81.25 81.25 琼发改收费2007170号三第三部分：预备费6306.31 6306.31 1 基本预备费6306.31 6306.31 （一+二）*6%2 涨价预备费00计投资19991340号，不127、计取四第四部分：建设期贷款利息001 建设期贷款利息00五建设项目总投资估算合计91985.95 19425.49 111411.44 注：本投资估算至只计取商业用地土地费用（商业中心区、酒店式公寓及高级住宅区土地费）。投资估算说明 （1）固定资产投资参照近期同类工程的（概）预算资料估算，并结合项目的实际情况进行调整；（2）暂未计建设期贷款利息；（3）工程设计费、监理、招投标、项目建议书编制费用等按国家物价局、建设部文件有关规定估算，均计入建设工程其他费用：1）工程勘察设计费按计价格200210号的有关规定，并结合海南市场实际估算；2）工程监理费依据国家发展改革委、建设部关于印发建设工程监理与128、相关服务收费管理规定的通知（发改价格2007670号）有关规定，结合海南市场实际估算；3）项目前期工作费依据国家计委关于印发建设项目前期工作咨询收费暂行规定的通知(计价格19991283号)有关规定，并结合海南市场实际估算；4）建设单位管理费依据建设部有关规定，并结合项目实际估算；5）其它各项依据海南省有关规定和项目实际情况估算；（4）基本预备费按工程费与工程建设其他费之和的6%计取。11.2资金筹措xx休闲度假项目总投资估算为112578.03万元。其中，工程费用91985.95万元，占总投资的81.71%；工程建设其他费用13119.18万元，占总投资的11.65%；预备费6306.31万129、元，占总投资的5.60%，流动资金1166.59万元，占总投资的1.04%。资金筹措：本项目总投资估算为112578.03万元，全部由建设单位自筹。 第十二章 财务评价12.1财务评价基本数据与参数选取本项目财务评价是依据国家现行的企业会计准则、企业财务通则和国家发展改革委、建设部联合颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版）的有关规定和方法进行的。本项目财务评价的基础数据与参数选取如下：（1）项目计算期定为15年，其中建设期5年，经营期10年。（2）项目财务基准收益率取12%。（3）依据国家和海南省的相关税收规定，本项目所得税税率取25%；营业税税率取5%；城市维护建设税税率取5%；教育费附130、加费率取3%。（4）税后利润提取10%的盈余公积金。（5）项目为旅游度假项目，年接待游客数量初步按84.6万人估算。12.2营业收入估算本项目按十一大功能区（xx迎宾馆主楼区、xx迎宾馆配套服务区、xx迎宾馆高档别墅区、酒店式公寓区、商业中心区、高级公寓区、黎族风情区、热带雨林观赏区、农耕体验区、休闲体育公园区、生态培育区）进行规划。各景区的营业收入估算如下。营业收入估算（1）迎宾馆主楼客房收入：迎宾馆主楼客房约100间，价格按380元/天间估算，入住率取60%，年收入共38010060%365=832.20万元。（2）迎宾馆主楼餐饮收入：迎宾馆主楼餐饮收入按人均消费180元，年接待43800131、人估算，年收入共788.4万元。（3）迎宾馆别墅出租收入：迎宾馆别墅主要用于出租给游客住宿，共42套，价格按1600元/天套估算，入住率取35%，年收入共16004235%365=858.48万元。（4）迎宾馆总统别墅出租收入：项目区共建1套总统别墅，出租价格按12500元/天套估算，入住率取10%，年收入共12500110%365=45.63万元。（5）配套服务区特色餐饮收入：特色餐饮收入按人均消费60元，年接待846000人估算，年收入共5076万元。（6）高档别墅出租收入：高档别墅主要用于出租给游客住宿，共42套，价格按2000元/天套估算，入住率取30%，年收入共20004230%36132、5=919.80万元。（7）商业中心销售收入：商业中心的商铺主要用于销售，建筑面积共20000，价格按10000元/估算，销售收入共20000万元。（8）高级公寓收入：高级公寓主要用于销售，建筑面积共70000，价格按 6000元/估算，销售收入共42000万元。（9）酒店式公寓销售收入：项目拟建酒店式公寓50000，按销售单价15000元估算，销售价格共75000万元。（10）热带雨林观赏区收入：热带雨林观赏区门票按80元/人，年接待游客846000人估算，年收入共6768万元。（11）农耕体验区收入：农耕体验区按25元/人，年接待游客423000估算，年收入共1057.50万元。（12）休133、闲体育公园区收入：休闲体育公园区按年接待846000人，门票120元/人，年收入为10152万元。综合以上，本项目正常年总营业收入为26498.01万元（未包括商业中心区、高级公寓区和酒店式公寓的销售收入）。营业税金及附加估算依据国家税收政策规定，本项目营业税按照年营业收入的5%计取，正常年营业税为1324.9万元；城市维护建设税按营业税的5%计取，教育费附加按营业税的3%计取，正常年分别为66.25万元和39.75万元。项目年营业税金及附加共计1324.9万元。12.3成本费用估算本项目建成后，维持正常运行的成本费用主要包括原辅材料成本、燃料动力费、工资福利费、修理费等经营成本，以及折旧费等134、费用。经营成本费主要包括原材料费用、燃料动力费用和工资福利费用、修理费。（1）原材料费用中，迎宾馆主楼客房、宾馆别墅、总统别墅、高档别墅的年经营成本按年收入的10%计取；迎宾馆主楼餐饮、特色餐饮的年经营成本按年收入的50%计取；热带雨林观赏区年经营成本按年收入的20%计取；农耕体验区年经营成本按收入的10%计取；休闲体育公园年经营成本按年收入的30%计取。（2）燃料动力费用主要是项目运营所需的水、电费用。水费按 2元/吨，年耗213100吨估算；电费按1元/度，年耗21154700度估算。年燃料动力费共2158.09万元。（3）项目总定员763人，其中管理人员38人，普通员工725人。管理人员135、年均工资按3.6万元/人计算，普通员工年均工资按2.16万元/人计算。年支付工资及福利费共计1702.8万元。（4）年修理费按固定资产的1%计算，年需修理费为732.61万元。折旧费按年均年限法计算折旧。房屋建筑物折旧期按30年计，残值率取4%，其他固定资产折旧期按20年计，残值率取0。经计算年折旧费为2594.12万元。摊销费项目土地费用5550万元形成无形资产，按10年进行摊销，项目年摊销费用为555万元。综合以上，项目年总成本费用为15445.39万元，其中可变成本9860.85万元，固定成本5584.54万元。12.4利润总额及分配依上述计算，项目经营期平均利润总额为22581.92万136、元；经营期平均所得税为5645.48万元；经营期税后利润为16936.44万元，税后利润提取10%的盈余公积金。各年利润及分配情况详见“利润与利润分配表”详见附后表。12.5财务评价指标根据前述已给的条件和计算的结果，进行全部投资现金流量表计算分析、自有资金现金流量表计算分析，得出如下财务评价指标：财务内部收益率（FIRR）：21.78%；财务净现值（FNPV Ic=8%）：37072.91万元；投资回收期（Pt）：5.79年。财务指标详见下表：序号名 称单位数量一财务数据1总投资万元112578.032固定资产投资万元73261.443项目资本金万元112578.034营业收入（经营期平均）137、万元401985营业税金及附加（经营期平均）万元2170.696总成本费用（经营期平均）万元15445.397利润总额（经营期平均）万元22581.928所得税（经营期平均）万元5645.489税后利润（经营期平均）万元16936.44二财务评价指标1销售利润率%56.182投资利润率%20.063财务内部收益率（所得税前）%21.784财务净现值（所得税前）万元37072.915投资回收期（所得税前）年5.796资本金收益率%15.497利息备付率（偿还期内平均）08偿债备付率（偿还期内平均）09总投资收益率%20.0610项目资本金净利润率%15.04由以上财务指标也可以看出，该项目的盈利138、能力较好。12.6不确定性分折盈亏平衡分析以盈亏平衡点来分析项目的盈亏平衡关系。BEP=年固定成本/（年营业收入-年税金及附加-年可变成本） 100%=36.73%经过以上的计算得出盈亏平衡点为36.73%，即本项目的营业收入达到预期的36.73%就可以保本，项目具有一定的抗风险能力。敏感性分析由于某些因素的不确定性和一些数值预测带有一定的不准确性，以及在实施过程中一些客观情况的发展和变化，故对决定该项目投资经济效果的主要因素：产量（负荷）、营业价格、原材料价格，建设投资等，作了提高5-15%和降低5-15%的各因素变化，视其对内部收益率、投资回收期影响的敏感性分析，见“敏感性分析表”和“敏感139、性分析图”。序号不确定因素变化率(%)内部收益率敏感系数临界点(%)临界值1产品产量(生产负荷)-5.00%20.01%0.35-26.33%迎宾馆主楼客房收入-10.00%18.16%0.36销售量临界值：-15.00%16.25%0.3716133.532产品价格-5.00%20.01%0.35-26.33%迎宾馆主楼客房收入-10.00%18.16%0.36单价临界值：-15.00%16.25%0.370.033原材料价格5.00%21.52%0.05185.49%迎宾馆主楼客房成本10.00%21.26%0.05单价临界值：15.00%20.99%0.05237.594建设投资(不含建140、息)5.00%20.45%0.2740.24%建设投资10.00%19.21%0.26临界值：15.00%18.06%0.25156239.5从表和图中可以看出各因素的变化都不同程度地影响内部收益率。在所设定的条件下，财务内部收益率都能满足设定的基准收益率，说明该项目具有一定的抗风险能力。12.7综合评价本项目经计算分析得出全部投资内部收益率为21.78%，大于基准收益率12%，财务净现值37072.91万元，大于0，投资回收期5.79年，均满足了行业基准值的要求，经济效益和投资效果较好，盈利能力较强，项目建设在财务上是可行的。第十三章 社会评价13.1社会效益（1）带动就业，促进社会发展，维141、护社会稳定 项目建设规模大，景区多，需要配备较多的人员。因此项目的建设将增加不少就业机会，项目的运行能够在一定程度上扩大相关行业的就业人数。旅游业作为一个人力资源密集型的产业，可以提供较多的就业岗位，解决多数剩余劳动力转移的问题，带动了区域的发展，维护社会稳定。 （2）促进新农村建设提高农民生活水平、改善农民生活条件是新农村建设要解决的基本问题，这个问题是否能够解决，是党的“社会主义新农村”建设问题成败的一把标尺。而解决这个问题的根本出路，就是要大力发展农村经济：一方面是保证农业生产的稳步增长，另一方面是推动农村非农产业的健康发展，以及通过城市的“反哺”，千方百计地增加农民收入。近年来，农村的142、发展实践证明了一点，那就是多种非农产业在解决农村剩余劳动力，增加农民收入，改善农村产业结构等方面都发挥了至关重要的作用。农村旅游在其中扮演了重要角色，以及对一些农村地区经济与社会面貌的改善所起到的促进作用。项目所在地居住的村民生活条件艰苦，居住的房屋简陋、破旧。通过本项目的建设，科学规划什金钗村，促进农村基础设施建设，改变该村落后面貌，实现农民增收，促进农村精神文明建设。（3）提升城市形象，打造xx特色品牌旅游产品xx县具有良好的旅游资源，在较好的旅游城市经营中，旅游开发是盘活土地资源，增加城市人气、商气、名气，实现城市发展的关键。项目的建设将改变城市投资环境和生活条件，提升城市形象，从而吸引143、社会资金投资开发城市；项目的成功运营，将会为xx打造出又一个特色品牌旅游产品。（4）优化经济结构旅游产业具有很强的带动效应，是优化经济结构，提高经济增长质量的一个重要途径。通过充分的发挥和挖掘xx休闲度假区项目对经济社会协调发展的综合功能和潜力，解决农村剩余劳动力，促进农民增收；扩大xx旅游产业规模，推动经济总体规模上升；优化旅游产业结构，加速整体经济结构升级；刺激旅游消费，拉动市场需求，促进地方经济发展。综上所述，本项目的建成将促进xx县旅游市场的快速发展，优化xx的经济结构，从而提高社会经济效益，促进xx县经济的发展。项目建成投入使用后，所取得的社会效益是非常显著的，将在社会各方面间接体现144、。13.2项目与所在地互适性分析互适性分析主要是分析预测项目能否为当地的社会环境、人文条件所接纳，以及当地政府、居民支持项目存在与发展的程度，考察项目于当地社会环境的相互适应关系。（1）不同利益群体对项目的态度及参与程度xx休闲度假区项目的开发，将会对周边环境进行大改造，其中将会对什金钗村进行科学规划，对落后农村面貌进行改造，对于什金钗村的生产发展，生活改善，文明乡风形成，整洁村容建设等都具有直接的作用。如果在尊重农民意愿的前提下进行农村建设，合理安排农民利益，真正做到“施惠于民”，相信项目的建设将会得到村民的支持，并投身于其中。项目的建设难免影响环境甚至会在一定程度上破坏环境，但优越的森林生145、态环境也是项目持续运营的条件，因此要协调好项目开发与环境保护的关系。建议建设单位开发过程中对游憩方式设计的每一个环节都引入保护机制，从而最大程度降低游憩对环境的影响。将森林生态环境的保护贯穿于游憩的全部过程中，让爱护森林也成为一种旅游方式，将旅游开发对森林生态环境的影响降低到最小程度。妥善处理好这些问题，相信项目能够得到政府、集体、农民的支持，形成多方面共赢的局面。（2）各级组织对该项目的态度及支持程度xx休闲度假区项目的建设，将整合周边旅游资源，带动区域经济发展，完善区域基础设施建设和投资环境，提升xx县整体形象，优化区域经济结构，从而促进海南国际旅游岛建设。可以预料项目的建设，将受到各级管146、理部门的大力支持。（3）地方文化状况对项目的适应程度项目建设场地内，只有一个什金钗村，村民构成单一，受教育程度不高，民风淳朴，只要做好宣传工作，正确引导，一定能得到村民的认可。旅游业是一个服务产业，是文化产业。没有以游客为上帝的服务精神，就难以获得市场的认可，更不易获得经济的收益。在项目的建设和运营过程，有必要针对村民及从业人员进行必要的培训，培养了服务顾客的文明，才能适应行业的要求。13.3 社会评价结论xx休闲度假区项目的建设，提供了较多的就业岗位，解决多数剩余劳动力转移的问题，促进社会发展，维护社会稳定。通过发展旅游业进而调整产业结构，优化经济结构。存在的各项风险，在科学的规划和运作之下147、，保证环境与项目的良性发展，形成多方面共赢的局面，故xx休闲度假区项目不存在与所在地的互适性问题，对项目的社会评价是正面的，各级相关部门对项目建设应持肯定的态度。第十四章 项目的风险性及不确定性分析14.1项目主要风险因素识别投资项目的风险是指由于一些不确定性因素的存在，导致项目实施后偏离预期结果而造成直接经济损失的可能性。这种不确定性是所有建设项目固有的内在特性，只是对不同的项目，这种不确定性的程度有大有小。项目的风险分析贯穿于项目的建设和运营，在可行性研究阶段主要识别以下风险。市场风险市场风险是当今市场经济竞争性项目中常遇到的重要风险。它主要来自三个方面：一是市场供求总量的实际情况与预测值148、有偏离；二是项目产品市场竞争能力与竞争对手发生重大变化；三是项目产品和主要原材料的实际价格与预测价格发生较大偏差。对于本项目来说，它的风险主要存在于产品销售及建设成本，如出现销售不畅、销售达不到预期目标、出现新生而强悍的市场竞争对手而形成市场被分割导致占有率下降的风险等。且从目前的市场上看，物价水平迅猛上涨。钢材、水泥价格的上涨不可避免。开发运作风险开发运作风险主要体现在项目投入使用后，如果管理不当，会导致成本提高、产品质量降低，档次降低、竞争力不强等一系列问题，从而影响到销售、运营期的收入和利润等，达不到当初预期目的。工程风险工程地质条件、水文地质条件和工程设计本身发生重大变化，导致工程量增149、加、投资增加、工期拖长，从而影响到项目的及时交付使用及推迟运营所造成的损失。资金风险投资项目的经济效益与投资大小及资金成本密切相关。因此，投融资方面的风险因素对项目至关重要。其风险表现在资金来源中断或供应不足，利率汇率变化导致融资成本升高，给建设和生产运营造成的损失。政策风险主要指国内外政治经济条件发生重大变化或者政府作出重大调整，项目原定目标难以实现甚至无法实现。外部协作条件风险交通运输、供水、供电主要条件发生重大变化，给项目建设和运营带来困难。社会风险当地社会条件、社会环境发生变化，如社会治安、土地权属、征地补偿等问题给项目建设带来的风险。其他风险生态环境遭到破外，发生自然灾害。14.2风150、险分析与评价风险程度分析按照风险发生后对项目的影响大小，将影响程度划分为五个等级，如表14-1所示。表14-1 风险因素和影响程度分析表序号风险因素影响程度说明名称严重较大中等较小可忽略1市场风险1.1产品销路1.2竞争能力1.3价 格1.4成本2开发运作风险2.1先 进 性2.2适 用 性2.3可 靠 性2.4可 得 性3工程风险3.1工程地质3.2水文地质4资金风险4.1利 率4.2汇 率4.3资金来源中断4.4资金供应不足5政策风险5.1政治条件变化5.2经济条件变化6外部协作条件风险6.1供 水6.2供 电6.3交通运输7社会风险8其他风险8.1环境污染8.2自然灾害注: （1）可忽略151、影响：一旦风险发生，对于项目对应部分的目标影响可忽略，并且不影响整体目标。（2）较小影响：风险发生造成的损失较小，一般不影响项目的可行性。（3）中等影响：风险一旦发生造成的损失中等，但损失程度还在项目本身可以承受的范围之内，目标仍然能够部分达到。（4）较大影响：风险一旦发生，将导致整个项目的目标严重下降，使项目由可行变为不可行。（5）严重影响：一旦发生将产生灾难性后果，将导致整个项目的目标失败，项目是不能接受的。风险概率分析按照风险因素发生的可能性，将风险概率划分为五个档次。如表14-2所示。表14-2 风险因素和发生概率分析表序号风险因素发生概率说明名称很高较高中等较低很低1市场风险1.1产152、品销路1.2竞争能力1.3价 格1.4成本2开发运作风险2.1先 进 性2.2适 用 性2.3可 靠 性2.4可 得 性3工程风险3.1工程地质3.2水文地质4资金风险4.1利 率4.2汇 率4.3资金来源中断4.4资金供应不足5政策风险5.1政治条件变化5.2经济条件变化6外部协作条件风险6.1供 水6.2供 电6.3交通运输7社会风险8其他风险8.1环境污染8.2自然灾害注：（1）很低：风险发生的概率在0%20%，意味非常不可能发生。（2）较低：风险发生的概率在21%40%，意味不可能发生。（3）中等：风险发生的概率在41%60%，意味可能在项目预期中发生。（4）较高：风险发生的概率在61153、%80%，意味发生的可能性较大。（5）很高：风险发生的概率在81%100%，意味风险很有可能发生。风险评价综合以上风险程度和风险概率两方面的分析，运用风险评价矩阵方法，重点找出哪些风险发生的可能性大，风险造成的损失也大的因素（重大风险），采取积极有效的措施进行防范；对哪些风险发生的可能性较大，或者发生后造成的损失较大，但造成的损失是项目可以承受的因素（较大风险）采取一定的防范措施；而对哪些风险发生的可能性不大，或者发生后造成的损失不大，一般不影响项目可行性的一般风险，风险发生的可能性较小，或者发生后造成的损失较小，不影响项目可行性的较小风险，风险发生的可能性很小，且发生后造成的损失较小，对项目154、的影响很小的微小风险在日常工作中稍加留意即可。针对本项目，通过以上分析可以知道：市场风险方面的产品销路、产品竞争力、经营管理等致使的产品数量和质量、客户流失的因素及资金供应影响本项目顺利进行的最主要风险，需要加以防范控制，制订出具有针对性的措施。14.3 防范和降低风险的措施根据以上对各种风险因素的识别以及风险程度的分析，项目所面临的主要风险是显而易见的。本报告针对这些风险因素提出如下防范和降低风险的对策，供业主及项目相关单位参考。（1）本项目是否成功和顺利运作，主要取决于建成之后的营销力度以及开拓客源等市场方面，而这也恰是本项目建设的最主要风险之所在。因此，必须予以高度重视。建议采取以下三方155、面的措施来应对市场风险：1）在项目立项或动工建设初期，同时着手组建一支具有专业知识的营销策划团队，制订一整套行之有效的营销策略、营销布局、营销重点区域及主打产品、营销模式和促销手法。2）在经营过程中，做好网络建设（包括实体网络，服务网络、电子网络），提高服务水准，树立良好口碑。（2）在资金筹措及使用方面制订出一整套详细的资金筹措及使用计划，并具体落实到人，严格按计划进行，避免资金的来源中断或供应不足。（3）项目建设要严格按照设计图纸和施工图纸的要求进行，不得偷工减料，随意更改。要建立健全各种施工规章制度和安全制度，落实到人，责任到人；制订各种施工工艺参数，量化监督与检查；制订全程的施工操作规程156、，严格执行，规范操作。（4）建立风险准备金制度及各种应急机制，以应对突发事件及不可预见事件的发生。（5）建立风险转移机制。如发包、开脱责任合同、保险、担保等，尤其是运营期，更要高度重视各种保险方式对运营过程中生产过程及产品质量风险的转嫁作用，如生产责任险、信用保证险、第三者责任险、原材料及产品财产保险等等。（6）在运营过程中，严格规范、细化、落实、执行各工种的岗位责任制和操作规程，制订详尽、科学、可控的各种工艺参数，提高管理水平，避免或降低因人为因素导致的各类风险。 第十五章 结论与建议15.1结论xx休闲度假区项目，以国际旅游岛建设及海榆中线高速公路建设为契机，以xx本地特色旅游资源为基础，157、建设融合酒店、商务、养生、居住、度假、商业、观赏、体验为一体的休闲度假区，打造xx乃至中部地区高端旅游品牌，形成山地度假休闲目的地。项目的建设符合海南省旅游发展总体规划，符合行业发展趋势和旅游产品的需求。项目建设将对海南省经济和旅游业的进一步发展起到积极的促进作用。项目具有较好的经济和社会效益。研究表明，本项目环境条件得天独厚，项目顺应了海南旅游业发展的需要，符合行业发展趋势，符合城市总体规划要求，建设规模合理。综上所述，本项目的建设是十分必要的，方案是可行。15.2建议（1）制订详细、可行的施工组织设计，尽量充分利用地形、地势条件，减少土方量；（2）项目建设单位应抓紧时间，合理安排，尽快完成项目前期各项准备工作，及早进入实施阶段；（3）建议项目在开发过程中，做好水土保持工作，保护好山地资源，做好植被恢复工作；在设计旅游线路时，将森林生态环境的保护贯穿于游憩的全部过程中，让爱护森林也成为一种旅游方式。（4）在经营过程中，做好网络建设（包括实体网络，服务网络、电子网络），提高服务水准，树立良好口碑。（5）由于项目社会效益显著，为此建议各有关部门在用地审批、立项审批等政策方面给予大力支持，以使该项目早日建成，早日发挥作用；（6）建设方应切实做好资金筹措，尽快落实建设资金，保证项目顺利实施。