1、 前 言 本项目（PZB1301）地块位于广州琶洲地区，随广交会全面迁入，琶洲地区未来将以会展业为核心，形成以会展博览、国际贸易、信息交流、会展设计、商务服务等相关产业联结的产业链和主导功能。其发展目标定位为：成为以会展博览、国际商务、信息交流、旅游服务为主导，兼具高品质居住生活功能的RBD（Recreational Business District）型、生态型的新城市中心组成部分。除会展业外，由于广州（包括珠三角州）企业对外贸易的蓬勃发展，许多商家对每年仅二次的广交会是不足以满足其需要，此外，国内经济的急速发展，对商业产品的需求量也愈来愈大，因此作为长期展示、展览及零批的专业市场已成为了众2、多商家的需求。因此，本报告将围绕专业市场、会展业二种商业形态作为本项目的商业定位进行分析。第一部分广州专业市场业态分析一、广州专业市场的发展状况和发展趋势1广州专业市场的发展状况 广州专业市场从1983年起步，从当时的8个农副产品市场到2006年已发展成为具有7大类别，40多种类型，共1115个专业市场。 广州市专业市场数量图表（单位：个）广州市专业市场年销售额备注：06年交易总额的升幅达47%，其主要原因在轻工类产品的升幅达84%，汽车类的升幅达90%。(以上数据来源于广州市国民经济和社会发展统计公报)2广州专业市场总体的发展趋势（1）广州专业市场未来供应量变化根据广州市商业网点发展规划(23、0032012年)对大中型批发市场的专项规划，广州市原则上内环路以内市中心区不再新建批发市场，市中心区内原有条件差、配套设施不齐的批发市场将通过功能转换、向外迁移等方式进行调整改造。到2010年，全市批发市场总交易面积控制在1000平方米左右，其中内环路以内将从目前的100多万平方米减少到20万平方米以下。在商业网点规划中，内环路以外的市中心区边缘区域定位为批发市场园区的重点发展区域，交易面积到2012年将控制在880万平方米左右。（2）广州专业市场发展变化广州独特的地理位置和会展业的蓬勃发展为多种行业提供了对外贸易的广阔平台，部分专业市场的主要交易已由内销过渡到外销，但符合其行业要求的商业项4、目供应不足； 结论：根据上述情况，由于政府的规划调控，广州专业市场未来经营面积将会有所减少，但通过交易额的升幅显示企业对专业市场的需求将会愈来愈大。而琶洲区域符合广州专业市场未来的发展规划，而琶洲展会市场带来的客商正是专业市场所需要的。此外，琶洲区域交通网络的完善，离琶洲仅15分钟车程新火车站的落成，合理的商业规划，这都是对项目定位为专业市场的有利因素。二、广州专业市场介绍1专业市场的类别（1）个人装饰类：服装服饰、布匹毛线、服装配料、妇婴用品、儿童用品、鞋业鞋材、鞋具批发、皮具箱包、皮革皮料、化妆美容、美发洗涤、钟表行业、眼镜行业、珠宝玉器；（2）电子电器类：IT行业、数码通讯、信息行业、家5、电音响、电动游戏、摄影器材；（3）文化娱乐类：文化用品、体育用品、玩具礼品、精品饰品、花卉鸟类、虫鱼水族、画品画框、画工艺品、图书杂志、音像制品、文物古玩、邮票钱币、印锦印历、宗教用品；（4）食品保健类：茶叶行业、茶具交易、水果蔬菜、草菇杂菌、食品饮品、粮油蛋品、海味干货、干果交易、水产海鲜、肉类冷冻、药材药品；（5）家居材料类：五金交电、塑料橱具、装饰材料、灯饰布艺、家具家私、建筑市场、建材市场；（6）交通工具类：汽摩交易、二手汽摩、汽车配件、摩托配件；（7）轻重工业类：化工消防、橡胶行业、纸张油墨、印刷包装、钢材交易、有色金属、机械机电、冷冻设备、商品行业、百货胶袋、缝纫设备、烫熨模特。分6、析：在上述专业市场类别中，大多数类别并不符合本项目之要求： 第2类（电子电器类）行业主要以国内交易为主，现主要集中在天河岗顶和海印地区，市场供应量较大；不适宜本项目。 第3类（文化娱乐类）行业除玩具精品业，其它行业比较专业化且市场需求量不高；不适宜本项目。 第4、7类（食品保健、轻工业类）行业由于在租金、市场形象、建筑要求、区域要求及其行业发展特性不符合本项目的区域定位；不适宜本项目。 第5类（家居材料类）行业除家具行业外，其它都是工业类产品，以国内零批为主，不符合区域要求；不适宜本项目。 第6类（交通工具类）行业中汽车行业是一个正在上升的行业，但此类别由于其产品的特殊性，单层面积要求较大且不7、适宜上楼经营，其消费市场主要是本地区消费为主；不适宜本项目。总结：因此，在大类别中只有第1大类别的部分行业和其他类别的个别行业适合本项目的区域业态定位。以下就符合项目区域的行业做具体分析。2专业市场分析（1）服装服饰市场： 广州是全国交易额最高的服装批发中心，市场群主要集中在流花地区,此商圈基本以批发为主，其它区域的服装市场包括廉泉路服装批发市场、新中国大厦等服装批发商圈以零批为主,交易总额一般不高； 服装主业市场的年交易额高达180亿元； 成熟的市场租金高达￥1500元/M2以上; 服装市场向专业化、品牌化发展;市场案例分析：广州白马服装城 总面积:60,000平方米 开业时间:1996年 8、商场 :1-6层(4-6层为展示间) 写字楼:￥250-300元/M2 商场租金：首层￥1250-1500元/M2二层￥500-70元/M2三层￥250-500元/M2负一层￥500-600元/M2 顶手费：￥120-150万（06年，首层） 白马服装城03-06年首层平均租金变化根据上述租金变化分析，由于04年北方是暖冬，导致05年服装市场的租金有所回调，而06年由于WTO的落实，出口贸易出现较大的增长，市场租金也有较大幅度的增长。流花区域服装市场分析项目内容经营内容经营特点经营对象毛利 面积首层租金￥元/M2/月白马服装市场成衣一级市场承接订单二级批发商15-20%15-30M21300-9、1500流花宾馆 皮草、成衣承接订单零售商35-40%15-20M21000-1200康乐中心牛仔系列承接订单二级批发商20-25%15-25M2800-1000第一大道(地下)设计师概念承接设计卖版零售商-25-40M2300-400友谊服装城青春服饰系列零批货尾小型零售商-10-20M2300-400小结： 广州服装专业市场主要集中在流花地区; 从白马租金变化可看到现服装专业市场之商家有较强的租金承受能力，但发展较为平稳； 服装行业因受天气变化影响较多,其生意额变化没有固定的规律,在出现暖冬季节时服装市场商铺的转手率较高,租金价格波动较大; 广州服装专业市场之商品对内销售比例较高（内销与出10、口的比例大致在8：2），出口基本上以中东、非洲等市场为主，交易额不高； 广州流花地区拥有14个大型服装专业市场，经营面积超过20多万平方米，未来2-3年内流花地区仍有数个新的服装专业市场推出，相信到2010年此区域的服装专业市场经营面积将超过30万平方米；另外在广源东路等服装批发市场也有新项目推出；综上所述，广州服装专业市场仍然以内销为主，市场供应量也渐趋饱和，国内每年服装专业市场不断增长，广州实际上已失去作为服装专业市场龙头的地位，因此本项目不建议作服装类别专业市场。（2）鞋业市场 广东是中国最大的成品鞋出口的市场,占全国鞋类出口的50%以上; 广州站西鞋业商圈是广州的鞋业出口基地，拥有6个11、鞋城，经营面积达18万多平方米，经营商铺多户，年交易额100多亿元，这些鞋城不仅是整个广东省鞋业的物流中转中心，也是国内辐射力最强的鞋类批发市场之一; 鞋业市场因区域和经营特点不同,因此租金有很大的差异;站西路商圈首层租金都在1000元/M2以上,其他区域大都在500元/M2以下;市场案例：步云天地 总面积：60000平方米 开业时间：2005年 商场状况：“步云天地”鞋业商贸中心楼高10层，地下两层;负2层为地下停车场，可容纳200多个车位；负1层至3层为大型现代化鞋业专业市场；4-10层为国际级的鞋品展示、高级商贸写字楼。 租金：首 层 ￥1000-1300元/M2二 层 ￥550-70012、元/M2三 层 ￥400-500元/M2负一层 ￥350-450元/M2 顶手费：￥50-80万（06年，首层） 鞋业市场分析项目内容经营内容经营特点经营对象毛利面积首层租金￥元/M2/月步云天地时尚男女鞋厂家承接订单国内外代理商零售商25-30%20-30M21000-1300大都市鞋城休闲运动鞋零批为主二手批发商小型零售商10-15%15-25M2600-800华南鞋业城综合零批为主二手批发商10-15%30-50M2400-500小结： 广州鞋业市场是全国最活跃的市场,实际的每年成交额高达300个亿以上; 珠江三角洲的区拥有大小鞋厂超过5000间; 在广州从事鞋业的经营人员超过10万人,13、其中不少是外国人; 广州鞋业专业市场除步云天地外，其余的专业市场都比较残旧，其中约30%的鞋业专业市场是临建物，基础设施不足，所以基本以内销为主； 未来几年内鞋业市场供应量不会有太大变化，而目前的经营面积将会减少； 随着WTO的落实，06年广州鞋业交易额一个强劲增长的态势，根据06年广州统计局公布的数字，广州鞋业交易额比05年增长85%，仅次于汽车销售增长。综上所述，在广州区域有着众多的鞋类企业，而现在能符合鞋类对外贸易的展示平台相对较少，而鞋类是近几年对外贸易增长最快的行业之一，因此本项目可将鞋业市场作为项目商业定位考虑方案之一。（3）皮具市场 广东省是中国最大的皮革包袋生产省份，占全国皮革14、包袋产量的65% ，而在广州梓元岗及周边地区就占其中一半以上； 广州单梓元岗地区拥有17个皮具城，市场总经营面积达30万多平方米，经营商铺4000多户，年交易额100多亿元;市场案例：广州白云世界皮具中心 总面积：30,000平方米 开业时间：2004年 商场状况：“白云世界皮具中心”商贸楼高3层，地下两层;负2层为地下停车场，可容纳200多个车位；负1层至2层为大型皮具专业市场；3层为皮具展示、高级商贸写字楼。 租金：首层 ￥700-1000元/M2二层 ￥400-500元/M2负一层 ￥250-350元/M2 顶手费： ￥30-50万（06年，首层）皮具市场分析项目内容经营内容经营特点经营15、对象毛利 面 积首层租金￥元/M2/月广州白云世界皮具中心皮具男女装手袋厂家直销承接订单二手批发商15-20%10-15 M2700-1000森亿皮具城女装手袋厂家直销承接订单零售商批发商20-25%10-15 M2600-800中澳皮具城皮具手袋箱包零批订单二手批发商10-15%10-15 M2600-800小结： 广州区域（集中在花都）皮具生产厂家超过3000多家，广东省的皮具产销企业总数大约18000家，仅梓元岗地区就超过3800多家； 小型皮革成品有北移的迹象（义乌）； 在广园路的多个皮具市场会同鞋业市场同场经营，但生意一般； 此外，皮具业的冒牌货、假货严重，行业市场形象较差；综上所述16、，广州皮具专业市场供应量渐趋饱和，许多皮具市场现除有皮具客商外，还有经营其他类别产品（服装、鞋类、精品等）的商家；此外，义乌的小商品批发市场的成功也吸引众多的皮具商北上经营，因此本项目不建议做皮具类别的专业市场。（4）布匹辅料市场 广州作为服装贸易的中转站,在中国面料批发市场上约占全国成交额的20%以上； 经营商户来自全国各地，粤、浙、闽商约占总数的60； 年交易额高达350亿以上，单中大布市地区成交额就达200-250亿； 广州面料、辅料市场正逐步向专业化市场过渡；案例分析：广州国际轻纺城 总 面 积 : 300,000平方米 开业时间: 2005年 商场状况: “国际轻纺城” 高七层，地下17、两层;负2层为地下停车场，可容纳200多个车位；负1层为辅料交易市场：1-4层为面料交易中心，5-7层为商务区 商场租金：首层：￥1000-1500元/M2二层：￥400-500元/M2三层：￥150-200元/M2负一层：￥300-500元/M2 顶手费：￥120-150万 ( 06年，首层）小结： 广州的布匹/辅料市场基本上以内销为主，国际影响力及辐射力较差； 现时广州最大的几个布匹/辅料市场如广州国际轻纺城、天雄布市、海印布匹市场等其主要经营的区域都集中在首层，2-3楼以上都出现相当的空置率； 布匹/辅料市场对项目的物流及货存要求极高，场内秩序也较难管理；综上所述，广州布匹/辅料专业市场18、供应量渐趋饱和，此行业对物流业、仓库要求较高，销售对象也以国内厂商为主，因此本项目不建议做布匹/辅料类别的专业市场。（5）玩具精品业市场 中国玩具市场将以每年30%以上的速度增长； 全球约有70%的玩具产自中国； 广东省玩具产量占全球产量的50%，占全国产量的75%； 中国礼品全行业年产值达1000亿； 每年广州玩具交易会上的交易额都以15-18%的幅度在增长；案例分析：万菱广场 总面积112,583平方米.其中商铺1500间,面积超5万平方米. 开业时间:2004年10月. 商铺:负一至八层,七八层为品牌旗舰店展示区. 写字楼:11层至37层. 停车场:负二至负四层. 商铺租金:首层550-19、800元/平方米二楼30-350元/平方米三楼180-200元/平方米 写字楼租金: 70-80元/平方米 商铺顶手费:￥10-15万/间玩具业市场分析项目内容经营内容经营特点经营对象毛利率商铺面积首层租金￥元/M2/月万菱玩具精品家居饰品批发中心玩具、精品、文具、工艺品、礼品、 主打批发，档次以中低档货为主国内二手批发商15-20%10-25M2550-800黄埔国际玩具礼品城玩具、礼品、主题公园样品展示，落单订造。 国际采购商20-30%3050M2350-400国际玩具文具精品广场玩具、精品、文具、工艺品、 批发、做零售。商品档次以中档为主国内二手批发商15-20%20-40M2800-20、1200小结： 现广州的玩具精品业市场基本都集中在一德路地区，周边再无纵向发展的空间，市政府将会有计划地改造此区域，部分商家可能因此需外迁； 广州国际玩具城位于黄埔区域，交通因素制约了其发展，许多商家不愿意前往，因此该项目开业至今已二年多，但空置率仍高达50%以上； 玩具精品业现大多是通过广交会和专业性展会作为出口平台，暂还未有能作为长期展览、展示的商贸项目，此为本项目提供了一个市场机会；综上所述，在广州区域有着强大的玩具制造业，而现在能符合玩具业对外贸易的展示平台相对较少，符合其行业要求的市场供应量很少，因此本项目可将玩具精品业市场作为项目商业定位考虑方案之一。（6）广州婚庆用品市场 广州婚21、庆用品市场主要集中在江南大道北，多为临街商铺；商铺约130个，多为旧房改造而成，商铺月租约￥600900元/平方米，顶手费510万/间，近三年此类行业的铺位租金没明显的变化； 广州每年新婚夫妇约为56万对，但近年每年下降迹象; 婚纱品牌档次普遍不高，多数出自海珠区城中村厂家; 采购商多以中东、非洲人士为主，成交数量较少，未形成成熟的市场气氛；案例分析：百利婚庆广场 规模：经营面积达2万平方米，负一至三楼共四层; 开业时间：2004年; 商铺：220个左右; 停车场：旁边设有3000平方米 ; 商铺租金：首楼租金500元/平方米; 经营状况：位于江南大道北婚纱街上，商铺出租率只有50左右。小结：22、近三年此类行业的铺位租金没明显的变化，行业发展有些停滞不前，婚纱市场在广州暂未成熟，其经营模式基本以本地客户婚纱租赁为主，承租能力有限，故本项目暂不考虑此行业。（7）酒店用品市场 到2010年，广州市内的星级酒店将达到300家。五星级酒店数量将达到17家左右，四星级以上数量将从目前24家增加到60家。酒店用品市场有着很大的发展空间； 现广州的酒店用品业市场主要是番禺沙溪酒店用品批发市场、番禺迎宾豪泰星级酒店用品城（招商中）案例分析：番禺沙溪酒店用品批发市场 面积：12万平方米 开业时间：2003年 商铺：约1000家，复式 结构 面积50-100平方米 广东省酒店用品行业协会驻场 商铺租金：约23、25元/平方米 经营状况：承租率高达99;小结：酒店用品市场占地较大其承租能力有限，行业产品体量较大，基本上以首层经营为主，现其主要主要销售以国内市场为主，故本项目暂不考虑此行业。（8）珠宝业市场 目前，广东省是中国珠宝企业最多、珠宝市场最繁华和加工工艺最精湛的地方，中国80%的珠宝加工工厂集中在广东。 其中更有40%的企业集中在番禺，20%集中在以广州为中心1小时车程为半径的珠江三角洲地区，此区域的从业人员超过10万人；番禺和从化的珠宝加工企业更掌握了中国60%的钻石切割及打磨业务市场份额。 据广东省珠宝协会06年公布的数字，广东目前参与出口的企业已达到5687家，比5年前增加4倍；其中广东24、对美国、香港和欧盟的出口额就高达31.5亿美元，是5年前的3倍，出口国家亦由2001年的84个增加到05年的158个，广东已成为全球最主要的珠宝加工基地。案例分析（一）：广州番禺钻汇中心 面 积：总建面积4万平方米，共一层， 中心定位：为全球珠宝原材料采购、成品交易、物流集散、信息咨询、商务推广的交易平台。 开业时间：定于2007年7月开业， 铺位间隔：为实用面积15-25M2，实用率50%。 租金：项目定价为实用面积￥500-700元/M2。 案例分析（二）：广州华林玉器城 面 积 ：总面积超过了六万平方米， 规 模 ：共有一千多珠宝玉器及贵金属首饰商进驻，林国际玉器交易城与附近的另外两座珠25、宝玉器城以及原有的华林玉器街一起，构成了全国规模最大一个珠宝玉器交易商圈，聚集广州八成以上的玉器珠宝商，每年的交易量更占到广州玉器交易总量的九成以上。 租 金：￥500-800元/M2小结：随着全球经济的发展，奢侈品市场的需求越来越大，2010年中国有望成为全球最具竞争力的珠宝首饰加工和消费中心，以及世界珠宝贸易中心之一；随着中国经济的发展，人民消费水平的提高，珠宝首饰正在成为继住房、汽车之后中国老百姓的第三大消费热点。综上所述，广州地区仍未有出现具有国际知名度、高档次的珠宝业市场，因此此行业也可作为本项目考虑的方案之一。（9）家具用品专业市场 国际家具行业近年越来越多地向中国转移，中国国内家26、具行业发展迅速。目前中国已经成为世界上最大的家具生产国，出口持续增长，由2002年的53.6亿美元迅速扩大至2006年的171.3亿美元，年均增长33.7。 广东是中国家具生产的五大产区之一，是我国最大最重要的家具生产中心和销售基地，产量占全国三分之一，出口额占一半。 广东现有家具企业约8000家，从业人数130余万人，企业集中在深圳、东莞、中山、顺德等地，以台资、港资公司为经济主体。 广东家具出口市场集中在美国、欧盟和中国香港，存在一定风险。案例分析：广州金海马家居（江南大道南分店） 开业时间：2007年； 建筑结构：建筑面积4万平方米，通道宽2米，楼层净高3米； 建筑规模：7层，15楼为商27、铺，商铺平均间隔350平方米（建面）； 项目定位：家居精品MALL； 租金（含管理费）：首层150200元/平方米；二楼100元/平方米；三楼60元/平方米 经营特色：展示、零售； 经营内容：时尚家居、床褥被铺、欧式古典家居； 商家来源：深圳、佛山、顺德； 商家品牌：雅兰床褥、红树林、美国蕾丝等； 经营状况：现正开业的为14楼共40间品牌店； 物流交通：停车场30个车位，两列货梯、一对客梯小结： 家居市场以展示大件家具为主，受经营内容的重量影响，对楼层承重、货梯承重及数量有较高要求； 由于需要充分展示家具，商家对商铺面积需求较大，对室内灯光效果要求也较高，但同时对租金承受力也较低，均价在10028、元/平方米左右； 目前的家具家私市场主要面对本土的零售散客，近年趋向大卖场、时尚化。综上所述，出口家具企业现基本以做展会为主，暂没有做出口类别的专业市场，现家具市场主要以本地消费为主，同时考虑到家具市场的建筑要求、货运物流较高，而且租金收益不高，本项目建议暂不考虑。三、本项目专业市场定位方案通过上述对各商业市场的分析，本项目业态如定位为专业市场，可从鞋业市场、玩具精品业市场、珠宝业市场三类专业市场作为市场定位方案。方案(一)：将本项目定位为集鞋业展示、展览、销售为一体，具国际化的离世界最近的中高档鞋业品牌展示交易平台；方案(二)：将本项目定位为具科学商业经营管理模式的玩具精品主题商业中心，结合29、商务办公、产品展示、技术交流、信息交流的交易平台，打造具国际知名度的玩具精品进出口交易中心；方案(三)：将本项目定位为集钻石珠宝、黄金、钟表、宝石为一体，打做成中国永不落幕的高档次的展示舞台。它将会是全球化的珠宝展示、采购中心，为全球的珠宝业创造一个“国际珠宝交易平台”； 四、专业市场本项目的租金预计效益通过对市场的了解和分析，按现在行业市场的租金承受能力，以上三个方案在租金收益大体相当；通过上述相关分析，此三种行业正处于一个快速增长的阶段，符合行业发展的商业项目市场供应量不足；另外，此三种行业在本项目是以对外贸易为主，其行业的毛利率较其它行业高，租金承受能力较高。商业群楼总体收益：按总商业面30、积50,000平方米计算，其中：负一层：12,000平方米首 层 ：10,000平方米二 层 ：10,000平方米三 层 ：10,000平方米四 层 ：8,000平方米时间内容负一层元/M2/月首层元/M2/月二层元/M2/月三层元/M2/月四层元/M2/月出租率年收益第一年250500300 20012065%10,888万第二年27555033022013280%14,745万第三年30360536324214590%18,241万第四年42490850833817495%27,382万第五年508113461040619195%33,185万合计104,441万 总结：从上述分析，未来广31、州的专业市场将会从传统的商业货物交易平台转变为集展览、展示、贸易、电子交易为一体，配备现代化物流的多功能专业产品交易平台，广州专业市场将会得到新一轮的腾飞。琶洲本项目定位为现代化的专业市场也正好符合了市场的需要，相信会为公司带来可观的收益和良好的社会效益。附注一：现广州具行业代表性的专业市场每层租金比较： （单元：元/平方米/月）楼层/市场广州白马服装城万菱广场步云天地负一层：500-600250-350350-450首层：1250-1500550-800950-1200二层：500-750300-450550-700三层：250-550180-250400-500说明： 租金标准根据区域、市32、场成熟程度、行业承租能力、楼层、位置及面积大小等各方面因素拟定；并以首层租金为基数，在无其他因素的影响下，其它楼层租金逐层递减。 参考上述专业市场租金情况，负一层租金约为首层租金的35-45%；二层租金约为首层租金的40-55%；三层租金约为首层租金的20-45%第二部分广州展览业态分析一 展览场地供应现状及未来状况分析1 “广州国际会议展览中心”展馆面积供应状况分析；现时供应状况（2007年）：馆场名称占地面积(平方米)建筑面积(平方米)展示面积(平方米)标准展位个数(个)备注琶洲展馆(一期)414,000395,000165,00018,300(含室外展场2.2万平方米)流花展馆100,033、00170,000120,00013,300-合计514,000565,000285,00031,600-未来供应状况（2008年后）：馆场名称占地面积(平方米)建筑面积(平方米)展示面积(平方米)标准展位个数(个)备注琶洲展馆(共三期)788,2001,090,000338,00037,500(包括9.6万平方米商务楼面积；未含室外展场)流花展馆-2008年后搬迁合计788,2001,090,000338,00037,500现状及未年供应状况对比说明： 展馆建筑面积增加52.5万平方米，但展示面积仅增加6.6万平方米；（原流花展馆为旧式设计，容积率及实用率较高） 标准展位个数增加约6000个34、。 2 琶洲地区商业物业情况分析；现时供应状况（2007年）：物业名称办展楼层展览建筑面积(平方米)标准展位个数(个)备注中洲中心(一期)负1层至4层(共5层)44,0002000-保利国际广场负1层22,000800-合计-66,0002800-未来供应状况（2008年后）：物业名称办展楼层展览建筑面积(平方米)标准展位个数(个)落成日期中洲中心(一期)负1层-4层(共5层)44,0002000现楼保利国际广场负1层22,000800现楼国际采购中心西翼负1层-4层(共5层)105,00050002008年年底保利世界贸易中心（待定）93,60040202010年中岱国际品牌广场负1层-3层35、(共4层)38,00015002008年初合计-302,60013,320-现状及未年供应状况对比说明： 琶洲周边商业项目规划举办展览的物业共5幢，展览建筑面积由现时6.6万平方米增加至30.26万平方米，增加面积23.66万平方米； 标准展位个数由现时2800个增加至13,320个，增加个数10,520个；资料补充： “中洲中心（二期）”按其规划定位为轻工业产品进出口专业市场，与流花地区商家联合经营，打造轻工业产品进出口贸易平台； “国际采购中心”东翼约10.5万平方米已售，用途为工艺品、家居精品品牌展览（按不同产品类别及地区划分）； “保利世界贸易中心”规划9.36万平方米作为品牌展示厅用36、途； “中岱国际品牌广场”规划除负1层至3层为专业展馆外，4层为配套餐饮功能；5层以上为品牌展示厅用途。 3 其它展览场地供应状况分析；现时供应状况（2007年）：物业名称办展楼层展览建筑面积(平方米)标准展位个数(个)备注锦汉展览中心(2号馆)负1层至2层(共3层)23,0001200广州锦汉展览有限公司合计-23,0001200-说明：广州市内中小型展览场地还包括：“白云国际会议中心”、“花城会议中心”及“广州体育馆”等，但该类会展场地举办展览的使用率非常低，每年仅在此举办1-2期专业性中小型展览。未来供应状况（2008年后）：根据广州市政府规划及会展行业的发展，未来广州展览场地主要集中在37、琶洲地区，原“流花展馆”及“锦汉展览中心”功能上将转型。 4 广州市展览场地总供应状况分析；现时供应状况总体分析：类别展览建筑面积(平方米)标准展位个数(个)备注会展中心565,00031,600（含一期室外展场面积）琶洲地区66,0002800-其它展览场地23,0001200（“锦汉展览中心”2号馆）合计654,00035,600-未来供应状况总体分析：类别展览建筑面积(平方米)标准展位个数(个)备注会展中心1,090,00037,500（未计室外展场面积）琶洲地区302,60013,320（未计我司项目）其它展览场地-（“锦汉”转型）合计1,392,60050,820-现状及未年供应状况38、总体对比说明： 未来广州市总体展览场地面积由现时65.4万平方米将增加至139.3万平方米，增加后的面积将为现时的2倍； 展位个数未来将达50,820个，共增加15,220个；增加后的个数将为现时的1.5倍。二、 会展业需求状况分析1 2004-2007年广交会（会展中心）参展商情况分析；年度/项目展位数(个)参展企业数(个)采购商人数(人)出口成交额(亿美元)2004年4月(95届)27,50012,224158,808244.52004年10月(96届)27,76013,330167,000272.62005年4月(97届)28,01012,279195,000292.32005年10月(39、98届)28,80812,655177,000294.32006年4月(99届)30,05813,686190,011322.22006年10月(100届)31,40814,001192,691340.62007年4月(101届)31,68214,430206,749363.9发展趋势分析： “广交会”展位个数逐年增加，以满足更多的参展商的参展需求；采购商人数有所增加，出口成交额逐年平稳上升； “广交会”作为中国目前历史最长、规模最大、商品种类最全、到会客商最多、成交效果最好的综合性国际贸易盛会，为广州会展业发展立下了汗马功劳，也成就了广州“会展之都”的地位。 由于市场及宣传的需要，企业参加商40、业会展，更有利于企业扩大产品的市场份额及建立品牌知名度，更多的企业选择参展作为可行的营销手段。企业对商业会展的需求不断增加。22004-2007年广州市展览会数量及面积分析；年度/展馆琶洲展馆(场)流花展馆(场)锦汉展馆(场)合计展期(场)展览面积(万平方米)展馆面积（万平方米）2004年40523012228758.82005年34403611030558.82006年34375512636658.82007年33294511138258.8（说明：上述数据仅以“琶洲展馆”、“流花展馆”及“锦汉展馆”为代表；2004年琶洲展馆（一期）正式投入使用后，至2007年止，展馆面积变化不大）分析： 41、根据2004年-2007年广州展览会数量可见，每年展览数量变化不大，但展览面积则逐年增长； “广州国际会议展览中心”琶洲展馆及流花展馆举办的展览目前在广州展览市场中所占分额约为75%； 广州展览会种类繁多，既有国家级的会展，也有国外的来华专业展，还有民营展览机构所办的各类专业展，而其中国际性展览超过1/3。2006年会展业直接收入已超过20亿元。广州已成为与北京、上海齐名的三大重要展览中心城市之一； 会展业与旅游业、房地产业一起，被并称为三大新经济产业，会展数量和规模正以每年20%的平均速度递增，已成为新的经济增长点和第三产业的重要组成部分。会展业不仅自身市场巨大，而且对当地服务、旅游、餐饮、42、通信、住宿、广告、交通等产业的发展有非常强的关联带动作用。 2004年至2007年展览数量及面积平均以每年20%左右的幅度递增；预测2010年展览面积的需要量将达750万平方米，届时展馆面积约为140万平方米；可见未来数年，展览数量及面积关系大致供需平衡。2 2007年广交会增加进口展对未来需求的状况分析； 广交会增设进口展区，展区面积为10,400平方米，提供629年标准展位，共36个国家314家企业参展； 2006年外贸进出口总额为14,421亿美元，出口额为7,620亿美元；进口额为6,601亿美元，存在对外贸易顺差。广州会增设进口展区，体现了中国政府加大力度扩大进口，促进外贸平衡发展的43、意愿和决心； 广交会增加进口功能，从促进出口的单向平台转变为推动进出口贸易协调发展的双向平台，为国外出口商提供一个广阔的平台和机遇，有利于各行各业企业的合作机会； 进口展功能将以国内市场需求实际为中心，引入国际先进的技术设备、原料型的商品为进口的重点，有较大的市场需求； 广交会已具备20万客商的资源，有广阔的中国国内市场的巨大吸引力，广交会成为中国最重要的进口平台有很强的优势； 虽首次进口展区只占广交会总展出面积的1/60，参展企业只有300家，但已展现出良好的发展潜力，市场需求量大，日后进口展位数将大幅增加。三、 会展业的发展趋势广州市政府将以广交会为龙头，以琶洲会展地区为重要基地，大力发展44、会展经济，把广州建设成亚洲主要会展城市和国际会展中心城市。到2010年，会展业将成为广州市经济发展的重要支柱产业，会展业直接收入30亿元，占全市GDP总量的5，安排就业人员50万人。广州国际会展中心城市的建设步伐加快，将成为永不落幕的会展之都。广州市会展业发展趋势：市场总量快速增长 广州拥有世界三大展之一的广交会及一批专业展览，已形成会展产业规模；广州具备设施先进的展览场所，也具备特大的消费群和工业企业，本身就可以消耗部分展览资源；专业的展览公司较多，且具备展览氛围，企业展览意识强。产业化趋于加快 我国的展览企业数继续增长，企业主办展会数的比重不断提高，政府主导型展会加快市场化改革，展览产业链45、条进一步延伸与发展，展览策划、展览广告、展览设计、展览运输、展览工程、展览旅游等相关产业链快速拓展。 外资加快脚步涌入德国科隆展览国际展览有限公司与中国对外贸易展览中心建立长期战略合作伙伴关系的协议。英国老牌会展公司励展博览集团正与华南一家集团洽谈合资或并购项目，今年计划在中国的第四个合资公司将会在广州成立。专业化比重增加展会主题由综合化趋于专业化未来的行业性专业展会将会更有生命力。展览专业化程度不断提升，专业性展览会数量不断攀升，协会、企业办展以专业展为主，政府主导型展会也向专业化发展，专业性展览会占比重逐年走高。展览分工专业化未来展览业必须形成专业化分工协作的局面，会展配套服务公司的经营范46、围将进一步分工细化为展览评估、展览咨询、展览设计装潢等行业。从业人员专业化未来会展从业人员必须接受正规的会展教育培训，整体素质大大提高，从业人员的总体知识水平就是展览业管理水平的体现。观众向专业化方向发展未来大多数专业展会观众为专业界的决策人士、贸易人员及科技人员等。 展会项目数增速放缓新创展览项目逐年减少- 各行各业的展览会题材已经得到很大程度挖掘，新创展览项目越来越难，必然逐年减少；展会的总数量作为基数不断增加，展览项目总量的增长速度必然逐年下降。展览项目竞争整合-由于市场竞争的原因，展览项目未来的竞争整合在所难免，劣次展览项目加快淘汰，展览并购将现高潮。 展馆面积继续扩大 展览业的硬件设47、施建设大有超前发展的态势，展览场馆建设档次高、面积大、科技含量高。以琶洲地区为例，由于多个在建项目主力展览项目，预计2010年前当这数个项目完工投入使用后，将可能出现供过于求的威胁。竞争更加剧烈 广州目前有上千家注册的展览公司，十多个具展览功能的项目，加上广州本地展览面积近年都在大幅上升，周边城市也开始涉足会展业，广州未来数年的会展业竞争将非常激烈。表现在：展览城市间的竞争除广州外，周边其他商业发达的城市纷纷在城市基础设施、会展软环境建设、品牌展会培植方面加大投入，城市之间的剧烈竞争不可避免，但通过竞争，可将逐步形成合理的展览区域布局；展览企业的竞争展览企业之间竞争日趋激烈，国内展馆总量过剩，48、布局失调。近年来，外资展览公司进入中国设点，必然加剧国内展览业的竞争，进而提高行业整体发展水平；展览项目的竞争相同主题展览会的数量越来越多，今后多数展览项目将重新整合，总体上将朝向大型化、专业化、品牌化发展。展览人才的竞争由于行业的快速发展，对相关人才的需求也必然增大。四、 项目会展形态的可行性分析1 地理位置位于琶洲地区，正对会展中心一期，与地铁站相衔接，本项目地理位置较其它物业有相对的优势。2 会展行业的发展会展行业的发展趋势，及琶洲地区的发展规划，令本项目会展形态将能较易得到政府相关政策的支持。3 建筑结构由于专业展馆建筑要求较高，建筑成本令本项目前期投资费用增加，投资回报期将加长。4 49、经营管理要求公司自行成立展览公司，于每年交易会期间同期办展： 聘请相关会展业人才，组织成立展览公司； 展览的举办由经广州贸促会/经协办或商务部取得相关批文；会展业人才严重欠缺，组织及经营管理难度较大。5 其它配置需配置各类型会议中心及仓库（可作为附加收益），银行及餐饮于举办展览时，与相关部门或机构合作解决。五、 会展业效益分析1 分析案例（一）：国际会议展览中心(琶洲展馆)时期经营方式展览场地建筑面积(平方米)实用展示面积(平方米)展览期间面积使用率租金均价(元/平方米)总收益交易会期间自行办展(共4期)395,000约130,000100%3500（按展览实用面积计）约18.2亿元平时对外出50、租(全年使用率约为45%,约170天)395,000约130,00010%38/天(按租用建筑面积计,每期约5天)约2.6亿元合计约20.8亿元(上述数据以2006年度为例)备注：现时“会展中心”琶洲展馆（一期）共13个展厅，每个展厅展示实用面积约1万平方米（即建筑面积约为35,000平方米），要求较大型的展览承租（如展览面积太少，展览气氛也不足），因此令中小型专业展览则须另觅其它合适展览场地（如“锦汉展览中心”）。如由市政府或“外贸局”自行举办的大型博览会等收益，未计入上述效益评估。2 分析案例（二）：中洲中心（一期）时期经营方式展览场地面积(平方米)实用展示面积(平方米)展览期间面积使用率51、租金均价(元/平方米)总收益交易会期间自行办展(共4期)44,00016,000100%2800（按展览实用面积计）约1.8亿元平时对外出租(暂未能实施)-自行举办专业展(现时为1场)44,00016,00080%800元(按展览实用面积计)约1000万元合计约1.9亿元备注：由于“琶洲B区”（会展博览区）现时大部分物业仍在规划建设中，“中洲中心（一期）”位于琶洲大桥附近，距离“会展中心”及地铁站较远，交通便利性较差，现时除每年两届交易会期间举办展览及“茶博会”外，平时对外出租状况并不理想。3 分析案例（三）：广州锦汉展览中心（2号馆）时期经营方式展览场地面积(平方米)实用展示面积(平方米)展52、览期间面积使用率租金均价(元/平方米)总收益交易会期间自行办展(共4期)23,000约10,500100%3200（按展览实用面积计）约1.3亿元平时对外出租(全年使用率约为40%,约150天)23,000约10,50065%10/天(按租用建筑面积计,每期约4天)约2200万元自行举办专业展(现时为3场)23,000约10,50080%880元(按展览实用面积计)约2200万元合计约1.74亿元备注：“锦汉展览中心”共3个展馆，其中大部分展览集中于2号展馆举办；该展览馆建筑结构为钢架结构，柱网跨度为15M*15M，楼层高度为8M，电力、客货梯、楼层负重均以展览馆要求设置，面积上符合中小型展览53、的要求，且展览气氛浓厚，整体出租状况较理想。4 本项目效益评估；时期经营方式展览场地面积(平方米)实用展示面积(平方米)展览期间面积使用率租金均价(元/平方米)总收益交易会期间自行办展(共4期)40,000约15,000100%3000（按展览实用面积计）约1.8亿元平时对外出租(全年估计使用率约为20%,约75天)40,000约15,00040%15/天(按租用建筑面积计,每期约4天)约1800万元自行举办专业展-合计约1.98亿元备注： 上述效益评估仅考虑交易期会期间由我司自行办展，及平时以对外出租为主；暂不考虑办理其它专业展览； 建筑设计要求按专业展览场地设计；上述效益未考虑举办展览应支54、出的相关费用及成本。六、 市场预测 广州市会展业正蓬勃迅速发展，广州已成为与北京、上海齐名的三大重要展览中心城市之一。本项目定位作为专业性的展览场所，将迎合会展业态的发展趋势，有机会取得可观的经济效益。 琶洲地区规划为以会展业为核心，形成以会展博览、国际贸易、信息交流、会展设计、商务服务等相关产业联结的产业链和主导功能。本项目定位作为专业性的展览场所，将符合市政规划，取得政府政策的有利支持，发展前景较为乐观。 广交会增设进口展功能，许多国家的政府部门，工商团体和企业反响热烈，充分说明海外企业对中国消费市场的关注，显示了广交会作为中国最大的贸易平台的强大吸引力。本项目可定位为专业进口展览，不但能55、争取政府有利政策的支持，还能满足日益增长的进口展位需求。第三部分项目写字楼状况分析现时供应状况（2007年）物业名称楼层总建筑面积(平方米)售价均价(元/平方米)租金均价(元/平方米)中洲中心（一期）北塔5-30F6.2万14,000100保利国际广场南北塔2-34F12万18,000120合计18.2万未来供应状况物业名称楼层总建筑面积(平方米)预计落成日期备注会展中心（三期）2-41层9.6万2010年多功能商务楼,广交会指挥中心大楼国际采购中心东翼5-18F5.8万2008年底展示及办公功能中岱国际品牌广场5-14F4万2008年初展示及办公功能保利世界贸易中心-4.2万2010年中洲中56、心（二期）-8万2010年资料不详，估计数据合计31.6万说明： 未来琶洲地区写字楼供应量将增加31.6万平方米，并多数与展示功能结合市场预测分析： 琶洲B区规划及发展定位，将以会展业为核心，会展博览、国际商务、信息交流、旅游服务为主导，兼具高品质居住生活功能的RBD型、生态型的新城市中心组成部分。市政规划的发展方向、各项配套设置的投入使用以及路网交通的完善，对大型跨国企业具有很强的吸引力； 广州会展数量和规模正以每年20%的平均速度递增，会展业的经济带动系数为1：9，举办会展本身所产生的利润如果为100万元，而带动相关产业所产生的利润可达900万元。琶洲地区写字楼的供应将进一步满足会展业及相57、关产业增长的需求； 会展是一项与现代市场经济相适应的商层的商务活动，展装等文化创意企业是会展经济中的重要组成部分，在大型会展中心的周边，将会形成为会展服务的文化创意企业及相关配套企业的聚集区。令琶洲地区的写字楼将出现较大的需求。本项目写字楼将定位为集展示及办公功能为一体的高级商务中心，将符合市政规划及市场的需要。本项目写字楼租金收益预算（写字楼按35,000M2计算）年期/内容租金（元/M2/月）出租率年租金收益（万元）第一年12065%3,276第二年13280%4,435第三年14590%5,481第四年17495%6,942第五年19295%7,660合计27,776第四部分项目商业形态58、定位建议一、专业市场和会展业二种业态的对比 1两种业态对项目要求的对比分析项目专业市场会展业市场面向依赖本土，趋向国际性直接面向国际性租金总收益前三年租金总收益较会展低，但经过培育期后租金收益会有大幅度增长在供求关系不变情况下，租金收益整体变化不大招商难度持续性、稳定性、统一性较高 要持续不断的招商，要根据不同行业的展会要求调整场内布置日常营运连续性，全年基本营业，空置率5间断性，除广交会外，其余11个月时间项目营运时间大约为15楼层高度按照普通商业空间的正常要求（4.86米） 最少不能低于6米（现时会展项目以8米为良好）配套设施充足商业配套设施（仓库、银行、餐饮等等）大型内部交通运输系统 259、两种业态的优劣分析 专业市场优势：l 琶洲地区是一个国际性的商品展示平台；l 前期资源投入较展会业低；l 项目可操作性较高；l 长线的租金收益有保证，有较好的升幅；劣势：l 容易受业态所限，容易产生“低端产业”形象；l 前期租金收益相对展会低；l 琶洲地区暂无成熟的专业市场氛围，培育期长； 会展业优势：l 琶洲地区以会展业为主，项目风险性较低；l 前期租金收益可观；l 项目形象相对高端；劣势：l 后期租金收益增长幅度小；l 项目起步较同区同类项目晚；l 项目建筑要求较高，实际的商业面积较少；l 与同区项目经营业态相同，无独立形象。二、综合建议： 虽然琶洲区域不是传统自发性形成的专业市场，但琶洲作为世界会展中心的地位，符合了专业市场的未来发展趋势，且租金的长远收益比会展业高；从招商操作可行性及项目经营的连续性方面分析，专业市场也相对较强。 营销部建议以专业市场业态作为项目定位；以上为营销部对广州琶洲PZB1301项目的初步业态构想和租金回报预测。谢谢！ 营销部二八年五月十八日 55