1、保利中心物业服务方案要点二二0 0一二年三月一二年三月 保利物业管理有限公司成都分公司保利物业管理有限公司成都分公司保利中心物业服务中心保利中心物业服务中心一、项目概况一、项目概况保利中心地处成都市南部，领事馆路、锦绣路与盛隆街、科院街交界处。保利中心地处成都市南部，领事馆路、锦绣路与盛隆街、科院街交界处。毗邻美领馆、威斯顿联邦大厦、力宝大厦等城市地标性物业，区域内写字楼出毗邻美领馆、威斯顿联邦大厦、力宝大厦等城市地标性物业，区域内写字楼出租率达租率达90%90%以上。保利中心属于城南棕北以上。保利中心属于城南棕北棕南生活片区，发展成熟，是成都棕南生活片区，发展成熟，是成都市最早形成的富人区之2、一，可开发用地稀少，市场空间巨大。区域经济辐射三市最早形成的富人区之一，可开发用地稀少，市场空间巨大。区域经济辐射三大商圈，如大商圈，如“川大校园经济圈川大校园经济圈”“百联天府商圈百联天府商圈”“ITIT商圈商圈”，另外，领事馆，另外，领事馆路与人民南路四段交叉口依托仁和春天百货形成了辐射周边小范围片区，以服路与人民南路四段交叉口依托仁和春天百货形成了辐射周边小范围片区，以服装和餐饮为主，档次较高。装和餐饮为主，档次较高。项目以盛隆街为界，分为东、西两区，物业形态包括住宅、项目以盛隆街为界，分为东、西两区，物业形态包括住宅、LOFTLOFT、甲级写、甲级写字楼和少量商业，总规划建筑面积字楼和3、少量商业，总规划建筑面积39.639.6万平方米。万平方米。其中，东区建筑面积其中，东区建筑面积1111万平方米，以三栋万平方米，以三栋2121层层LOFTLOFT创意公寓为主，有少量创意公寓为主，有少量底商及独立商业。整个区域无围合，为开放式商业区域，地下车库两层，建筑底商及独立商业。整个区域无围合，为开放式商业区域，地下车库两层，建筑面积面积2.32.3万平方米，机动车位万平方米，机动车位413413个。东区设客户服务中心一个，位于个。东区设客户服务中心一个，位于1 1号楼，号楼，客服大堂客服大堂1 1个，位于个，位于2 2、3 3号楼之间。每栋号楼之间。每栋LOFTLOFT公寓以连廊联通4、，各有公寓以连廊联通，各有4 4部电梯。部电梯。员工宿舍及食堂位于员工宿舍及食堂位于2 2号楼号楼1111层避难层。层避难层。西区分为住宅和写字楼两个部分，容积率西区分为住宅和写字楼两个部分，容积率8.08.0，总建筑面积约，总建筑面积约28.628.6万。其万。其中地下车库三层，建筑面积近中地下车库三层，建筑面积近6.56.5万平方米，机动车位万平方米，机动车位13571357个，住宅与写字楼地个，住宅与写字楼地下室联通。写字楼为南楼和北楼下室联通。写字楼为南楼和北楼2525层双塔建筑，层高为层双塔建筑，层高为3.83.8米，单层面积米，单层面积20002000，双塔三层以下裙楼联通，共有电5、梯，双塔三层以下裙楼联通，共有电梯2222部。住宅为两栋部。住宅为两栋3838层高层建筑，共层高层建筑，共7 7个单个单元，电梯元，电梯2222部，有一个单元为部，有一个单元为LOFTLOFT公园，设独立底层出入口，但地下室贯通。公园，设独立底层出入口，但地下室贯通。西区设有两个人行入口，三个车行入口，人行、车行主入口位于盛隆街上西区设有两个人行入口，三个车行入口，人行、车行主入口位于盛隆街上，人行、车行次入口位于领事馆路。西区住宅单独设立客户服务中心，写字楼，人行、车行次入口位于领事馆路。西区住宅单独设立客户服务中心，写字楼大堂设有大堂商务服务点。大堂设有大堂商务服务点。西区总平面图 项目周6、边教育医疗生活配套齐全，学校有四川大学、川大附小、锦官新城项目周边教育医疗生活配套齐全，学校有四川大学、川大附小、锦官新城小学、棕北小学、棕北中学、中西医大学、成都七中、成都信息工程学院，医小学、棕北小学、棕北中学、中西医大学、成都七中、成都信息工程学院，医疗有四川省第二人民医院、四川省肿瘤医院、安琪儿妇产科医院、华西医院、疗有四川省第二人民医院、四川省肿瘤医院、安琪儿妇产科医院、华西医院、华西口腔医院、华西妇产儿医院、棕南妇科医院，生活有一环路华西口腔医院、华西妇产儿医院、棕南妇科医院，生活有一环路ITIT经济圈、川经济圈、川大校园经济圈、玉林商业圈、桐梓林商业圈、棕南棕北经济圈、百联天府商7、业大校园经济圈、玉林商业圈、桐梓林商业圈、棕南棕北经济圈、百联天府商业经济圈。经济圈。西区住宅物业服务费为西区住宅物业服务费为3 3元元/平方米平方米/月，写字楼物业服务费交付日（交房通月，写字楼物业服务费交付日（交房通知书约定时间）起两年内按建筑面积知书约定时间）起两年内按建筑面积 2020元元/平方米平方米/月（含空调能耗）收取，交月（含空调能耗）收取，交付两年后按建筑面积付两年后按建筑面积23 23 元元/平方米平方米/月（含空调能耗）收取，写字楼首层商业物月（含空调能耗）收取，写字楼首层商业物业服务费业服务费2727元元/平方米平方米/月。东区月。东区LOFTLOFT物管费物管费4 48、元元/平方米平方米/月。商业物业服务费为月。商业物业服务费为5 5元元/平方米平方米/月。月。二、项目服务理念二、项目服务理念 根据保利中心地理位置及整个项目规划，我们将秉承根据保利中心地理位置及整个项目规划，我们将秉承“守护您的幸福守护您的幸福”的物业的物业物业服务理念，以保利中心西区为大客户服务中心、设置东区客户服务点的管理服物业服务理念，以保利中心西区为大客户服务中心、设置东区客户服务点的管理服务模式，由西区物业服务中心统筹项目物业服务，务求使每一位保利中心的业主和务模式，由西区物业服务中心统筹项目物业服务，务求使每一位保利中心的业主和租户都能感受到租户都能感受到“舒适、关怀、文化舒适、9、关怀、文化”的的3C3C和谐服务模式带来的尊贵感受。和谐服务模式带来的尊贵感受。三、服务模式三、服务模式 针对保利中心为大型综合体项目，涉及商业、写字楼、针对保利中心为大型综合体项目，涉及商业、写字楼、LOFT LOFT 公寓及住宅，公寓及住宅，其业态使用功能的区别导致不同业态之业主对物业管理服务需求不相同，因此其业态使用功能的区别导致不同业态之业主对物业管理服务需求不相同，因此我们将服务模式确定为：我们将服务模式确定为：商务秘书商务秘书+金钥匙服务。金钥匙服务。该服务方案中根据业态将物业服务适用范围予以划分，针对性的提出以满该服务方案中根据业态将物业服务适用范围予以划分，针对性的提出以满足满10、足商业和写字楼客户需求的专属服务，以及满足住宅客户需求的全方位便足满足商业和写字楼客户需求的专属服务，以及满足住宅客户需求的全方位便民服务。民服务。“商务秘书商务秘书+金钥匙金钥匙”其核心目地是保障及满足业户日常性、多方面、高标其核心目地是保障及满足业户日常性、多方面、高标准、多业态的城市大型综合物业使用需求。准、多业态的城市大型综合物业使用需求。三、服务模式三、服务模式模式模式特点特点达到效果达到效果商务秘书商务秘书针对商业和写字楼客户需求针对商业和写字楼客户需求的专属服务的专属服务 1 1、提供高品质服务；、提供高品质服务；2 2、体现商业物业价值；、体现商业物业价值；3 3、提升保利物业11、在业界、提升保利物业在业界 良好的口碑。良好的口碑。金钥匙服务金钥匙服务 结合金钥匙服务，提供满意结合金钥匙服务，提供满意加惊喜的高品质服务。加惊喜的高品质服务。1 1、提升客户满意率；、提升客户满意率；2 2、顺利完成物业服务费、顺利完成物业服务费 收缴率；收缴率；3 3、让物业保值增值。、让物业保值增值。四、服务内容四、服务内容常规服务常规服务1 1、商务服务：、商务服务：l接待、咨询、指引接待、咨询、指引l来访客户登记来访客户登记l报刊邮件分发报刊邮件分发 l物品寄存服务物品寄存服务l雨伞借用服务雨伞借用服务l手推车借用服务手推车借用服务l手机充电服务手机充电服务l邮政编码及电话区号查询12、邮政编码及电话区号查询 四、服务内容四、服务内容2 2、客户服务：、客户服务：l收楼、装修、搬迁办理收楼、装修、搬迁办理l二次装修手续办理二次装修手续办理l受理客户投诉、需求及客户拜访受理客户投诉、需求及客户拜访l代办电话及网络代办电话及网络l办理物品放行手续办理物品放行手续l2424小时监控小时监控l火警电话报警、失窃报警、求救援助电话火警电话报警、失窃报警、求救援助电话l秩序维护、交通秩序维护、消防及咨询服务秩序维护、交通秩序维护、消防及咨询服务l代锁（开）门服务代锁（开）门服务l突发事件处理突发事件处理l安排紧急货物进出安排紧急货物进出l门禁卡、泊车卡申请及注销处理门禁卡、泊车卡申请及注13、销处理l车位租赁办理车位租赁办理 l车辆临时停放管理等车辆临时停放管理等l 四、服务内容四、服务内容有偿服务有偿服务1 1、商务服务：、商务服务：l打印、复印、装订、传真及名片制作打印、复印、装订、传真及名片制作l机票、船票、车票代订及保险代办理机票、船票、车票代订及保险代办理l手机充值服务手机充值服务l饮用水服务、饮水机清洗饮用水服务、饮水机清洗l代发宣传资料代发宣传资料l无线上网及代收发电子邮件无线上网及代收发电子邮件l预定及叫车接送服务预定及叫车接送服务l代订报刊、杂志代订报刊、杂志l旅游指导旅游指导l商务活动安排咨询及会务服务商务活动安排咨询及会务服务l搬家及搬运大件物品搬家及搬运大件14、物品l代订蛋糕、鲜花服务代订蛋糕、鲜花服务l信件邮寄、快递服务信件邮寄、快递服务四、服务内容四、服务内容2 2、经营服务：、经营服务：l会议场地租用服务会议场地租用服务l会议设备支持服务会议设备支持服务l展示广告设计制作服务展示广告设计制作服务l会议礼仪、接待服务会议礼仪、接待服务l品牌展示服务品牌展示服务l二手房中介二手房中介3 3、清洁护理服务：、清洁护理服务：l清洁服务清洁服务l清洗地毯、清除污渍清洗地毯、清除污渍l室内玻璃及窗帘清洗室内玻璃及窗帘清洗l清洁墙板饰面清洁墙板饰面l石材地面晶面处理石材地面晶面处理l木地板打蜡及维护木地板打蜡及维护l天花、灯具清洗天花、灯具清洗四、服务内容四15、服务内容4 4、维修保养服务：、维修保养服务：l更换灯管、启辉器、镇流器更换灯管、启辉器、镇流器l更换石英灯、荧光灯盘更换石英灯、荧光灯盘l加装或更换电源插座加装或更换电源插座l电气开关零件更换电气开关零件更换l通讯网络及电脑安装、开通和维护通讯网络及电脑安装、开通和维护l强弱电布线强弱电布线l木门更换球锁及加装球锁服务木门更换球锁及加装球锁服务l开、换办公室抽屉锁服务开、换办公室抽屉锁服务l拆装、维修玻璃门拆装、维修玻璃门l室内装修服务室内装修服务l更换天花板及天花龙骨更换天花板及天花龙骨l室内空调维修服务室内空调维修服务四、服务内容四、服务内容5 5、公关礼仪服务：、公关礼仪服务：l礼品16、鲜花订购递送礼品、鲜花订购递送l代订餐服务代订餐服务l节假日装饰布置节假日装饰布置l摄影、摄像及制作光盘等摄影、摄像及制作光盘等l室内装饰顾问服务室内装饰顾问服务l室内插花及花卉养护服务室内插花及花卉养护服务l植物租赁服务植物租赁服务五、组织架构五、组织架构保利中心物业服务中心保利中心物业服务中心行政、人事、库管、财行政、人事、库管、财务务物业服务中心物业服务中心客客户户服服务务中中心心环环境境维维护护部部设施设备维护部设施设备维护部设备运行设备运行维修保养维修保养电电梯梯强强电电弱弱电电维维修修秩序维护部秩序维护部秩序维护秩序维护消防管理消防管理保利中心东、西区物业服务中心保利中心东、西区17、物业服务中心六、物业服务中心人员架构（不包含外判保洁共配物业服务中心人员架构（不包含外判保洁共配置置248248人）人）项目总监1人行政1人、人事1人、库管1人、会计1人、收银员13人西区项目经理1人写字楼客服主管1人客服经理1人运行主管1人环境主管1人高级区域客服主任1人前厅客服2人区域客服主任4人高级区域客服主任1人区域客服主任3人环境领班1人环境维护员5人设施设备经理1人维养主管1人强电7人电梯5人暖通6人（包含班长3人）弱电4人维修6人文员1人（包含班长2人）秩序经理1人班长3人队员24人车场17人写字楼秩序主管1人班长3人队员36人车场21人东区项目经理1人客服主管2人高级区域客服主18、任1人客服前台2人区域客服主任3人人维修班长1人维修10人秩序主管2人班长3人队员28人车场17人七、物业服务操作策略七、物业服务操作策略 保利中心项目计划于保利中心项目计划于20122012年年5 5月底整体交付。该项目是保利在成都交付的首月底整体交付。该项目是保利在成都交付的首个集写字楼、住宅、个集写字楼、住宅、LOFTLOFT及商业为一体的大型城市综合体项目，地产公司、物业及商业为一体的大型城市综合体项目，地产公司、物业公司及各兄弟公司都将搬迁至此办公，办公地点位于西区写字楼北楼公司及各兄弟公司都将搬迁至此办公，办公地点位于西区写字楼北楼24-2524-25层。层。项目原则上设置物业服务19、中心一个，根据管理业态分为写字楼和商住两个组项目原则上设置物业服务中心一个，根据管理业态分为写字楼和商住两个组团。由中心物业服务中心整体实施管理，提供服务。业务管理设置项目经理团。由中心物业服务中心整体实施管理，提供服务。业务管理设置项目经理1 1人人，负责写字楼部分管理，设置项目副经理，负责写字楼部分管理，设置项目副经理1 1人，负责住宅和东区人，负责住宅和东区LOFTLOFT业态管理。业态管理。专业经理设置客服、设施设备维护、秩序维护经理各专业经理设置客服、设施设备维护、秩序维护经理各1 1名，由写字楼项目经理统名，由写字楼项目经理统筹，为整个项目提供专业支持。办公地点位于西区住宅筹，为整20、个项目提供专业支持。办公地点位于西区住宅1#1#楼楼4 4单元夹层，员工食单元夹层，员工食堂及宿舍位于东区堂及宿舍位于东区2#2#楼楼1111层设备层。层设备层。保利中心总平面图保利中心总平面图北楼北楼24F24F物业公司总部物业公司总部写字楼写字楼1F1F写字楼前台写字楼前台西区住宅西区住宅1F1F物业服务中心物业服务中心东区东区1#1#楼楼1F1F东区客户服点东区客户服点东区东区2#2#楼楼11F11F员工食堂宿舍员工食堂宿舍2#2#3#3#楼楼1F1FLOFTLOFT大堂大堂七、物业服务操作策略七、物业服务操作策略1 1、客户服务中心服务客户服务中心服务 物业服务中心位于西区住宅物业服务21、中心位于西区住宅1#1#楼四单元夹层，整个项目办公区、公司楼四单元夹层，整个项目办公区、公司财务结算中心及西区客户服务中心皆位于此。财务结算中心及西区客户服务中心皆位于此。A A、西区设置大客户服务中心一个，东区设置客户服务点一个，西区写字、西区设置大客户服务中心一个，东区设置客户服务点一个，西区写字 楼首层大堂、西区住宅楼首层大堂、西区住宅2#2#楼首层大堂及东区楼首层大堂及东区2#2#3#3#楼大堂各设置商务楼大堂各设置商务 服务点一个，拟提供金钥匙服务展示和实施。服务点一个，拟提供金钥匙服务展示和实施。B B、写字楼部分设置前台服务员、写字楼部分设置前台服务员2 2人，负责邮件分发、来访22、登记、早高峰期人，负责邮件分发、来访登记、早高峰期 由区域客服主任在南北楼大堂及裙楼转乘电梯为客户提供服务及指引，由区域客服主任在南北楼大堂及裙楼转乘电梯为客户提供服务及指引，高级区域客服主任负责北楼高级区域客服主任负责北楼24-2524-25楼专属服务及商务服务工作，另楼专属服务及商务服务工作，另 设区域主任设区域主任4 4人分别负责南北楼客服工作。人分别负责南北楼客服工作。七、物业服务操作策略七、物业服务操作策略C C、住宅客户服务中心位于住宅、住宅客户服务中心位于住宅1#1#楼四单元夹层。设置主管楼四单元夹层。设置主管1 1人，区域客人，区域客 户主任户主任4 4人，按人，按24024023、户户/人的标准提供客户服务。人的标准提供客户服务。D D、西区住宅、西区住宅2#2#楼楼3 3单元为单元为LOFTLOFT办公业态，此处设置商务服务点一个。办公业态，此处设置商务服务点一个。F F、东区、东区LOFTLOFT设置客户服务点设置客户服务点1 1个，商务服务点个，商务服务点1 1个，分别位于东区个，分别位于东区1#1#楼首楼首 层大堂左侧及层大堂左侧及2#-3#2#-3#楼首层大堂。设置主管楼首层大堂。设置主管1 1人，区域客服主任人，区域客服主任4 4人，人，前台客服员前台客服员2 2人，为东区提供物业服务。人，为东区提供物业服务。G G、客户服务中心上班时间为早、客户服务中心上24、班时间为早8 8点至晚点至晚8 8点，具体上班方式及时间由各组点，具体上班方式及时间由各组 团按业态编制。团按业态编制。客户服务点位示意图客户服务点位示意图写字楼大堂写字楼大堂商务客服点商务客服点西区西区LOFT商商务客服点务客服点西区客户服西区客户服务中心务中心东区东区1#楼楼客服点客服点东区东区LOFT商商务服务点务服务点七、物业服务操作策略七、物业服务操作策略2 2、秩序维护服务、秩序维护服务 秩序维护服务设置经理秩序维护服务设置经理1 1人，主管人，主管3 3人，各组团各设三个班提供秩序维人，各组团各设三个班提供秩序维护及交通秩序维护服务，前期拟采用三班三运转方式。护及交通秩序维护服务25、，前期拟采用三班三运转方式。A A、西区写字楼部分北楼、西区写字楼部分北楼2424、2525层为地产、物业及兄弟单位办公地点，拟层为地产、物业及兄弟单位办公地点，拟 在北楼电梯开两部专梯，通过在北楼电梯开两部专梯，通过2323层消防通道加装门磁，电梯口设置专层消防通道加装门磁，电梯口设置专 职秩序维护员。职秩序维护员。B B、写字楼地下车库配置转乘电梯两部，东西区设置消防电梯（交付后用、写字楼地下车库配置转乘电梯两部，东西区设置消防电梯（交付后用 于装修材料运输）各两部，早高峰期停转乘电梯及消防电梯压力较大于装修材料运输）各两部，早高峰期停转乘电梯及消防电梯压力较大 。早高峰期，将抽调楼层巡逻26、至转乘电梯及南北楼摆闸处，维护上班。早高峰期，将抽调楼层巡逻至转乘电梯及南北楼摆闸处，维护上班 秩序，写字楼业主及租户须刷卡进入闸机后，方可乘坐电梯。秩序，写字楼业主及租户须刷卡进入闸机后，方可乘坐电梯。七、物业服务操作策略七、物业服务操作策略C C、南北楼装修通道设置专职秩序维护员，登记装饰材料进出，避免无关、南北楼装修通道设置专职秩序维护员，登记装饰材料进出，避免无关 人员进入。人员进入。D D、西区住宅部分在盛隆街及领事馆路设置进出口各、西区住宅部分在盛隆街及领事馆路设置进出口各1 1个，消防通道个，消防通道1 1个（个（位于写字楼北塔楼西南角，平时关闭），均为人行通道，可考虑选择位于写27、字楼北塔楼西南角，平时关闭），均为人行通道，可考虑选择 盛隆街出入口白天开启，夜晚关闭（该出入口靠近西区盛隆街出入口白天开启，夜晚关闭（该出入口靠近西区LOFTLOFT及东区，及东区，治安形势较复杂）。治安形势较复杂）。E E、东区、东区LOFTLOFT属于全开放区域，秩序维护员以巡逻为主，维护正常秩序。属于全开放区域，秩序维护员以巡逻为主，维护正常秩序。F F、秩序维护上班时间为三班、秩序维护上班时间为三班2424小时运转，具体排班方式由各组团按业态小时运转，具体排班方式由各组团按业态 编制。编制。秩序维护主要出入口秩序维护主要出入口写字楼地面出写字楼地面出入口入口住宅人行入口住宅人行入口住28、宅人行入口住宅人行入口 西区西区LOFTLOFT人行入口人行入口住宅消防通道住宅消防通道东区东区1#1#楼入口楼入口东区东区2-3#2-3#楼入口楼入口住宅外围防线住宅外围防线七、物业服务操作策略七、物业服务操作策略3 3、设施设备维护及维养服务、设施设备维护及维养服务A A、设施设备维护部分为设备运行及维修保养两个专业，由项目物业服务、设施设备维护部分为设备运行及维修保养两个专业，由项目物业服务 中心统筹，设备运行组负责东西区高压配电房职守（东西区各中心统筹，设备运行组负责东西区高压配电房职守（东西区各1 1个），个），电梯巡查、空调运行（由于机组未设置电子控制系统，若周末有业主电梯巡查、空29、调运行（由于机组未设置电子控制系统，若周末有业主 需使用空调，需逐层关闭进风、回风阀门方可开启）及高层供水等工需使用空调，需逐层关闭进风、回风阀门方可开启）及高层供水等工 作。维修保养组分为东区和西区两个班，设置作。维修保养组分为东区和西区两个班，设置2020人，负责保利中心片人，负责保利中心片 区维修、业户报修及弱电维护工作。区维修、业户报修及弱电维护工作。B B、负责装修方案、图纸备案工作、负责装修方案、图纸备案工作C C、设置设备维护上班时间按照各专业工作性质要求排班，原则上强电、设置设备维护上班时间按照各专业工作性质要求排班，原则上强电、电梯及维修须实行电梯及维修须实行2424小时运行30、值班制度。小时运行值班制度。七、物业服务操作策略七、物业服务操作策略4 4、环境维护服务环境维护服务A A、环境维护部设置主管、环境维护部设置主管1 1人，班长人，班长1 1人，环境维护员人，环境维护员5 5人，自有环境人员主人，自有环境人员主 要负责西区北楼公司总部办公区的服务工作。要负责西区北楼公司总部办公区的服务工作。B B、拟按照酒店标准，对写字楼大堂地面每日进行简单抛光抛光维护，每、拟按照酒店标准，对写字楼大堂地面每日进行简单抛光抛光维护，每 月做晶面处理，适时进行石材翻新处理。月做晶面处理，适时进行石材翻新处理。C C、环境维护部可适当扩编拓展特约服务，这也是写字楼环境维护收入的、31、环境维护部可适当扩编拓展特约服务，这也是写字楼环境维护收入的重要来源。重要来源。D D、除自用区域外，其它部分为外包专业公司服务，外包保洁约、除自用区域外，其它部分为外包专业公司服务，外包保洁约6565人，其人，其 中写字楼部分中写字楼部分3434人，住宅部分人，住宅部分1313人，人，LOFTLOFT部分部分1818人。人。E E、绿化及植物租摆由外包单位提供服务。、绿化及植物租摆由外包单位提供服务。F F、环境维护上班时间为早、环境维护上班时间为早7 7点半至晚点半至晚7 7点，具体排班适时设置。点，具体排班适时设置。七、物业服务操作策略七、物业服务操作策略5 5、车场管理车场管理A A、32、保利中心地下停车场总面积约、保利中心地下停车场总面积约8.88.8万平方米，安装区域划分为两个独立万平方米，安装区域划分为两个独立 车库，按照使用功能，将西区停车场分为住宅和写字楼两个部分。车库，按照使用功能，将西区停车场分为住宅和写字楼两个部分。B B、根据市调，写字楼部分的停车收益可占到物业费收入的、根据市调，写字楼部分的停车收益可占到物业费收入的8%-15%8%-15%，锦江，锦江 国际、汇日央扩、万达广场、王府井等商业停车场收费都由财务部统国际、汇日央扩、万达广场、王府井等商业停车场收费都由财务部统 一派驻收银员管理。保利中心拟设收银员一派驻收银员管理。保利中心拟设收银员1313人，包33、括人，包括3 3个车库出口的收个车库出口的收 费工作及小区、费工作及小区、LOFTLOFT物业收费工作，在车场出口因收费发生拥堵时，物业收费工作，在车场出口因收费发生拥堵时，可抽调收银员协助，换班时间以双岗重叠形式延缓交班。可抽调收银员协助，换班时间以双岗重叠形式延缓交班。七、物业服务操作策略七、物业服务操作策略C C、西区写字楼停车场为三层双进双出，进口位于美领馆侧，车辆进入保利、西区写字楼停车场为三层双进双出，进口位于美领馆侧，车辆进入保利 中心后，有中心后，有300300米通道可缓解交通压力，避免拥堵，出口位于北塔楼北米通道可缓解交通压力，避免拥堵，出口位于北塔楼北 侧。地下室车辆管理流34、线为逆时针单流线行驶进入，顺时针驶出，前期侧。地下室车辆管理流线为逆时针单流线行驶进入，顺时针驶出，前期 可关闭部分楼层，减少管理人员，降低成本支出。可关闭部分楼层，减少管理人员，降低成本支出。D D、西区住宅部分停车场为三层单一进出口，位于盛隆街，车辆进出流线为、西区住宅部分停车场为三层单一进出口，位于盛隆街，车辆进出流线为 右转会车道仅右转会车道仅5 5米，在楼层交复会车时易发生擦挂，本区域每层转弯处米，在楼层交复会车时易发生擦挂，本区域每层转弯处 白班设置交通引导岗，中夜班可减少两人。白班设置交通引导岗，中夜班可减少两人。E E、东区、东区LOFTLOFT地下停车场为双进单出设计，进口宽35、，出口窄。进口位于地下停车场为双进单出设计，进口宽，出口窄。进口位于1 1楼楼 ，出口位于，出口位于3 3号楼，车辆进出流线为右转逆时针进入，左转顺时针出，号楼，车辆进出流线为右转逆时针进入，左转顺时针出，出口车道变窄。前期可关闭部分楼层，减少管理人员，降低成本支出。出口车道变窄。前期可关闭部分楼层，减少管理人员，降低成本支出。七、物业服务操作策略七、物业服务操作策略F F、整个地面为石材铺贴，交付后拟设置隔离装置，避免车辆驶入地面、整个地面为石材铺贴，交付后拟设置隔离装置，避免车辆驶入地面G G、写字楼下将设置少量贵宾车位，便于客户乘车，但不允许长时间逗留。、写字楼下将设置少量贵宾车位，便于36、客户乘车，但不允许长时间逗留。H H、为确保服务品质，非机动车由项目自行管理，编制未纳入总编制。、为确保服务品质，非机动车由项目自行管理，编制未纳入总编制。I I、车场管理岗位上班时间原则上随各组团秩序维护岗位班次排班。、车场管理岗位上班时间原则上随各组团秩序维护岗位班次排班。交通流向图交通流向图写字楼车辆入口写字楼车辆入口写字楼车辆出口写字楼车辆出口 住宅车辆出入口住宅车辆出入口写字楼车辆地下入口写字楼车辆地下入口LOFTLOFT车辆入口车辆入口LOFTLOFT车辆出口车辆出口八、保利中心工程交付进度八、保利中心工程交付进度序号序号项目项目进度进度时间时间一质检验收完成验收2012.3.1537、二消防验收完成验收2012.3.20三设备安装完成安装、具有水电功能2012.3.20四所有工程施工（包括内外装）完成施工2012.3.31五规划验收完成验收2012.3.31六物业办公用房完成装修2012.4.20七达到交付条件达到交付条件2012.4.30八内控交付时间完善交房流程就手续2012.5.31九写字楼办公区装修完成装修2012.5.31十写字楼样板间展示达到展示条件2012.3.15九、人员进驻计划九、人员进驻计划九、人员进驻计划十、项目筹备时间节点十、项目筹备时间节点十、项目筹备时间节点十、项目筹备时间节点十、项目筹备时间节点十、项目筹备时间节点十、项目筹备时间节点十一、项目38、2012年成本测算项目金额备注总收入14096376.93总收入按照6-12月计算服务费收入13964376.93物业服务费按照已销售90%，未销售50%计算其它收入132000主要包括二手房，家政等业务收入总支出11831534年度所有支出为物业成本支出年利润1475446十二、项目前介人员分工姓名职务工作分工凌峰总助负责保利中心项目整体项目管理工作范本秩序维护经理监管保利中心项目秩序维护工作范伟忠组团经理负责保利中心东区LOFT前期介入及交付工作佘力设施设备维护主管负责保利中心工程前介工作吕长春工程前介协助主管开展前介工作冯勇刚 秩序维护主管负责保利中心项目秩序维护及消防管理工作袁雪婷卖场主管负责保利中心销售现场日常管理工作及前期行政工作李丽前介客服主管负责保利中心西区客户服务中心前介工作安玉琦前介客服主管负责保利中心东区客服中心前介及经营工作罗丽莎环境主管负责保利中心项目环境维护前介工作THANK