1、 东莞东莞长安明珠广场长安明珠广场招商及推广执行方案招商及推广执行方案 保利物业明珠广场项目部保利物业明珠广场项目部2009年8月30日前前 言言目目 录录长安镇商业市场调查长安镇商业市场调查划划周边人口调查分析周边人口调查分析项目经营状况及定位项目经营状况及定位 招商策略招商策略 整合推广策略整合推广策略商场基本情况概述商场基本情况概述 项目位于东莞市长安镇长青路核心商业圈，东临长青南路、南临步行街、西临二环西路、北临长怡路。随着长安市政发展重心的北移，项目所在区域已成为长安镇最具人气、最具商业氛围、最具投资价值的商业旺地。地理位置商业氛围 项目周边分布着长青路商业步行街，地王广场、信义商业2、街、长安综合市场等。项目本身成功引进世界零售业巨头-沃尔玛、家电连锁商家-苏宁电器、最具人气的国际品牌城市快餐-麦当劳及部分品牌特色餐饮连锁商家。随之地王广场的改造升级及信义商业的稳固发展，明珠广场与之已形成了一个互动性金三角购物商业中心。商业建筑面积：60000米层数：共四层纯商业；一楼层高6.4米，2、3、4层为4.8米。一层 13857 二层 13771 三层 12647 四层 15313 商场规模商场规模项目配套设施项目配套设施 全方位现代化商业配套设施：5部扶梯、2部货梯、6部客梯、3部观光梯满足现代商城购物、休闲的多种需要。中央空调、中央监控系统、自动消防系统等。停车位：1056 3、个目目 录录长安镇商业市场调查长安镇商业市场调查划划周边人口调查分析周边人口调查分析项目经营状况及定位项目经营状况及定位 招商策略招商策略 整合推广策略整合推广策略商场基本情况概述商场基本情况概述长安镇人口分析长安镇人口分析长安镇东西长15公里，南北跨7公里，辖13个村（居）民委员会。总面积83万平方公里，总人口约72万，其中户籍人口约3.6万，外来流动人口约68万。长安地处珠江口,在东莞市最南端。东至风轮地，与深圳市宝安松岗镇相接；西至上角大宁涌，与虎门镇相邻；南至东宝河，濒临珠江伶仃洋；北至莲花山，与大岭山镇接壤。广深高公路、107国道、S358省道贯穿而过，是广州、东莞与深圳交通往来的南4、大门。长安的交通运输事业，以“高起点规划、高标准建设、高效能管理”为要求，对镇内交通道路进行了全面升级改造工程，使得长安到周边城镇的时间大大缩短，形成了10分钟1小时生活圈，增强了长安和周边城镇的人口流动性，每年吸引几万外来游客观光、购物。项目处于长青南路主干道旁，周边主要以锦厦新村、咸西村、长安信义1号、莲花别墅、钻利花园、西湖花园、健逸花园等小区作为主要消费群体来源。其中锦厦新村人口约7万人、咸西村约4万人、周边花园小区约8000户（以3.5人/户计算，近3万人）。项目周边人口分析项目周边人口分析目目 录录长安镇商业市场调查长安镇商业市场调查周边人口调查分析周边人口调查分析项目经营状况及定5、位项目经营状况及定位 招商策略招商策略 整合推广策略整合推广策略商场基本情况概述商场基本情况概述长安镇商业情况分析长安镇商业情况分析 长安镇商业主要集中于长青路、德征路、宵边大道、长中路、莲峰路、长盛路、107国道沿线、长西路、二环西路沿线区域。主要的商业广场有：长青楼商业广场、地王怡安百货、信义一号天虹商场、莲峰广场星港城、新世界电脑城、百佳超级市场、好又多超级市场、华润超级市场、新世界超级市场、长安中心商场、龙州百货、长安综合市场、长安商贸城等。作为“中国乡镇之星”的长安镇吸引了国内外品牌商家的眼球，商贾云集、商业氛围浓厚。长安街道中心主要商业长安街道中心主要商业商场百货商场百货位置位置规6、模规模业态业态合作方式合作方式经营状经营状况况怡安百货怡安百货长青北路共四层，面积约3万时尚百货：超市、化妆品、珠宝、中高档男女装、男女鞋类、箱包、运动休闲、特色餐饮、影院主要以联营模式扣点：10%-22%较差天虹商场天虹商场德政中路共三层，面积约2.4万时尚百货：超市、化妆品、珠宝、中高档男女装、男女鞋类、皮具箱包、运动休闲、家居床用、内衣主要以联营模式扣点：15%-25%较差星港城星港城莲峰路共四层，面积约3万时尚百货：超市、化妆品、珠宝、品牌名店、中高档男女装、鞋类、箱包、运动休闲、特色餐饮主要以联营+租赁模式扣点：15%-22%较差百货类三大百货基本情况对比表三大百货基本情况对比表百货7、名称百货名称营业面积营业面积（）（）月营业额月营业额（元）（元）开业时开业时间间档次档次功能定位功能定位怡安百货怡安百货3万250万2008年中高档购物、休闲、娱乐、餐饮、潮流都会、家电、影院天虹商场天虹商场2.4万200万2007年中高档购物、餐饮、生活超市星港城星港城3万230万2008年中高档购物、休闲、餐饮、生活超市小结：从地理位置与周边商业通达性来分析，怡安百货略胜一筹。但各百货商场的经营状况均不理想，除天虹商场外其它商场空置率较高。长安街道中心主要商业长安街道中心主要商业 商超类商场商商 场场位位 置置经营面积经营面积规规 划划租租 金金经营状况经营状况华润超市华润超市宵边大道约18、.5万一楼为独立铺位,二楼超市专柜约60元/月一般百佳超市百佳超市长青南路约6000以超市为主、有部分场内专柜及外围铺面专柜约150元/月良好好又多超市好又多超市宵边大道阳光国际商场二楼约2万以超市为主、一楼做服装一楼：65元/月。二楼好又多超市一般另：2009年年底有二大超市登陆：人人乐进驻星港城负一层；东莞嘉荣超市SP强势进驻怡安百货；长安街道中心主要商业长安街道中心主要商业 项目周边商业街 商业街商业街规规 模模经营项目经营项目租租 金金经营状况经营状况长青街长青街长2公里步行街以品牌服饰、餐饮、娱乐、休闲为主街铺：260-350元/月二楼：60-80元/月较好地王广地王广场潮人场潮人会9、会面积约9000以个性化女装为主，结合品牌运动服饰、餐饮、美发一楼：120元/月二楼：60元/月较差总结总结 长安街道中心周边人口达14万，人气旺盛，消费市场大；2008年城乡居民收入稳步增加。城镇居民可支配收入、人均纯收入分别达2076元。生产总值同比去年增长16.7%，财政收入同比去年增长32%，社会消费品零售总额同比去年增长17%，各类市场成交额同比去年增长15%；本项目是东莞市长安镇商业中心核心地带(集中众多大型成熟商圈)的黄金地段。出于对长安镇消费能力的看好,东莞顶级的天虹百货及嘉荣超市、沃尔玛超市，百佳超市，乐购购物广场等积极抢滩东莞市长安市场。通过对其选址及经营规模、销售额分析，10、本项目业态潜力巨大，优势得天独厚；商圈内大规模百货商家，（如天虹商场，怡安百货）均以品牌经营为主，目标消费群以中高端消费者为主，难以满足大众消费；本项目受区域经济的影响，人口结构以镇区居民、外来人口等为主，18-35年龄阶段的消费潜力具大。周边镇区商业情况分析周边镇区商业情况分析区镇区镇商业名称商业名称经营项目及合作方式经营项目及合作方式大岭山镇天和百货（经营面积约3万）共5层，是休闲、购物一体的购物广场。1楼经营与本项目类似，租金为80/元/月，2楼品牌服饰，3楼超市，4楼大众服装，5楼娱乐，管理费20/元/月大和百货（经营面积约1.5万）经营管理较差，租金50/元/月；凯东中央街（经营面积11、约3.5万）主要以商超（华润超市）为主：临街及内铺，主要以服装为主，租金为30-50/元/月松岗镇星港城百货（经营面积约1.5万）主要租金与扣点的形式：扣点为15%-20%，3楼的经营模式与本项目类似，租金为30-50/元/月，管理费20/元/月佳华商场（经营面积约1.6万）主要经营品牌服饰加超市，与本项目经营模式不符天虹商场（经营面积约2万）主要以经营品牌服装为主，1楼临街铺位50-70/元/月厚街镇乐购购物广场（经营面积约1.8万）一楼与本项目类似，租金在80/元/月，管理费20/元/月，合同期为3-5年；华润万家超级广场（经营面积约3.5万）1-5层经营模式与本项目类似，1楼租金150/12、元/月，2楼租金100/元/月，3楼以上租金30-40/元/月,合同为3年以上康乐南康乐北步行街（步行街长约1.5km）主要经营品牌服饰，餐饮，娱乐为主，租金280-350/元/月虎门镇黄河时装批发市场、富民批发市场主要以批发为主，与本项目经营方式不相符合依据周边接壤的几个镇商业基本情况，结合本项目的实际情况，建议公司借鉴厚街华润万家超级广场与大岭山凯东中央街经营的模式：品牌超市品牌超市+配套独立项目配套独立项目伴随着东莞市政府大力开展招商引资及开发城市各镇旅游热潮的持续高涨，东莞各区、镇商业全面开花。各区镇均已形成自己片区的商业核心圈，商业步行街的发展、成熟、壮大已成事实。小小 结结目目 录13、录长安镇商业市场调查长安镇商业市场调查周边人口调查分析周边人口调查分析项目经营状况及定位项目经营状况及定位 招商策略招商策略 整合推广策略整合推广策略商场基本情况概述商场基本情况概述各楼层主要经营状况 楼层楼层一区一区三、四区三、四区二区二区一电信、松鹰服饰、大渔餐饮等麦当劳、品牌珠宝、流行服饰、精品、美容美发等规划中二苏宁电器沃尔玛、招行、味千拉面三空置沃尔玛、电玩、金宝贝四空置麦田语培训及几间公司办公用铺 明珠广场自2005年开业至今日，经过几年的市场考验，现商场除几家主力商家在持续经营外，一楼三、四区内铺商户进进出出现象频繁且现有40%空铺。说明：纵观整体商场，四楼空置区域最大，其它每层14、也有不同程度的空置区域。项目空置铺位业态定位建议 楼层楼层一区空置业态建议一区空置业态建议三、四区空置业态建议三、四区空置业态建议一一婴童专卖店、品牌服饰形象店、汽车4S店美容纤休、美甲美发专区、个人护理专区、潮流服饰、精品专区二二量贩KTV、数码影院棋牌室、茶馆三三量贩KTV、数码影院网吧四四休闲浴足中心各类专业培训机构、桑拿中心建议二楼层楼层一区空置业态建议一区空置业态建议三、四区空置业态建议三、四区空置业态建议一一品牌家具广场、城市商务酒店、娱乐航母、大型酒楼大型外贸服饰、品牌折扣店二二棋牌室、茶馆三三网吧四四各类专业培训机构、桑拿中心建议一说明：上述业态建议可以综合推广、并且可以互相补15、充。可根据招商实际进展及客户需求进行业态组合。项目业态定位原则：根据项目经营现状，结合主力商家+周边配套的原则建议空置铺位的业态定位。目目 录录长安镇商业市场调查长安镇商业市场调查周边人口调查分析周边人口调查分析项目经营状况及定位项目经营状况及定位 招商策略招商策略 整合推广策略整合推广策略商场基本情况概述商场基本情况概述项目商圈商场租金调查项目商圈商场租金调查商商 场场位位 置置租租 金金华润超市宵边大道专柜约60元/月百佳超市长青南路专柜约150元/月好又多超市宵边大道阳光国际商场二楼一楼：65元/月。二楼好又多超市长青步行街长青路街铺：260-350元/月二楼：60-80元/月地王广场潮16、人会长怡路一楼：120元/月二楼：60元/月小结：小结：安百货及星港城百货1-3楼基本是以联营方式合作，根据实际销售扣点分成，基本无保底限制，对项目租金参考意义不大（因项目整体定位不同）。地王广场潮人会、华润超市、好又多超市因与项目基本类似，长青步行街与项目属同一商业区域。此类商场租金参考价格较大。项目租金及租赁期 结合上述周边商场或商业街租金分析拟定项目租金标准 楼层楼层租金租金递增递增租赁期租赁期一层平均租金65-90元/月第二年起每年5%3年二层平均租金40-60元/月第三年起每年5%5年三层平均租金35-45元/月第三年起每年5%5-10年四层平均租金25-35元/月第四年起每年5%517、-10年项目优惠策略 考虑到本项目已多次引商未成功，空置率较高且空置时间较长，故建议此次招商要给予项目较大的优惠政策。楼层楼层一区空置面积一区空置面积三、四区空置面积三、四区空置面积一一免租1-3个月免租1个月二二免租2-3个月免租3个月三三免租2-3个月免租3个月四四免租3-6个月免租3-6个月 说明：一区1-4层整体出租或任意二层整体出租、三四区四层整体出租均需给予不少于6个月的免租期。商家进场只需缴纳两押一租，无需任何进场费用。招商目标客户 以东莞市区及各镇特色独立项目客户为主要的招商目标首先在东莞范围内做细致招商洽谈，通过市场推广与媒体宣传向目标客户推荐项目，其次为深圳、广州、香港及各18、省市特色客户。知名量贩KTV 如：钱柜、酷比龙、K歌王等知名连锁商务酒店 如：万事达、如家、汉庭等 品牌汽车4S店-婴童专卖店 如：爱婴岛、儿童世界等数码影院 如：金逸影院、嘉禾影院、百老汇影院等 家具广场 如：好百年、红星美凯龙等 大型酒楼 如：春满园、海港、丹桂轩、王子饭店、西湖春天等 娱乐航母 如：人间都汇、金色时代等 驿情网吧 如：冲浪者、纵横网吧等 提供相关的合法证件，如营业执照、税务登记证、商标注册证及其他相关证件，并符合国家有关规定。合作条件符合项目招商政策中所有核心商务条款（租金、租期、租金交付方式、递增等）实行商品保真经营，严禁假冒伪劣商品入场。所有业主经营户或经营机构须按招19、商流程顺序入场。商家入驻条件商家入驻条件招商相关文本详见招商相关文本详见:附件一：商铺租赁合同附件二：租赁意向书附件三：入场通知单（商铺）目目 录录长安镇商业市场调查长安镇商业市场调查周边人口调查分析周边人口调查分析项目经营状况及定位项目经营状况及定位 招商策略招商策略 整合推广策略整合推广策略商场基本情况概述商场基本情况概述商场推广主题商场推广主题 沃尔玛商业、消费聚集地沃尔玛商业、消费聚集地财富源头、商业地王财富源头、商业地王招商推广策略分批派发DM单张给各类的目标客户，既可以摸清商户想法，又可以和客户建立良好的关系。现场招商现场招商设立现场招商处，利用招商中心、广场、围墙、条幅、招商画册20、等，充分展示商业环境等。设计招商画册设计招商画册设计制作内容详实的招商画册，全方位解读项目的现有优势及地理位置优势，作为项目的宣传资料。利用商户资源，进行品牌商户洽谈及资料派发利用商户资源，进行品牌商户洽谈及资料派发利用市场调查摸底已锁定之商户资源，在招商前期阶段采取定人定点的方式，拜访品牌商家，派发宣传资料，进行定向招商。新闻推广及广告招商新闻推广及广告招商在招商阶段，在媒体上发布招商信息，同时通过新闻推广方式，进行一定的媒体炒作，以吸引更多的商家关注。DMDM单派发单派发现场包装现场包装立体推广组合招商中心设计：招商中心设计：面积约100米，小面积利于积聚人气；招商中心内布置形象背景板，突出项目综合卖点。现场包装（充分展示项目特色）现场包装（充分展示项目特色）楼体包装：楼体包装：楼体布置形象喷绘或条幅，突出商城形象及招商信息；广场包装：广场包装：广场旗，设于广场四周，营造热烈气氛；广广 告告 牌：牌：东莞市长安镇高速出口的广告牌。招商宣传推广计划招商宣传推广计划项目楼体外墙广告的设计及制作招商手册的设计及制作DM单的设计及制作手机短信的制作及发布（联通、移动，分二次推广）灯杆旗的设计及制作及路线确定（以本案商圈、主道及商业区为主悬挂）报纸夹页设计及制作谢谢 谢谢