1、本报告是严格保密的。保利水城公寓项目物业建议保利水城公寓项目物业建议世联地产谨呈：保利华南实业有限公司1本报告是严格保密的。版权声明 本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2本报告是严格保密的。报告思路报告思路如何实现客户价值最大化综合所有物业发展建议，我们会发现所有物业建议无非是为了实现三项指标：客户价值最大化；地块价值最大化；竞争价值最大化。而我们项目在已经明确定位的前提下，在市场上同类型产品尚处于空白期，在地块价值已经被肯定的前提下，我们只能从客户入2、手如何实现地块价值最大化如何实现竞争价值最大化本项目地块的价值已经被确定，该条件将不作为本次实现本项目价值最大化考虑之内。1、不存在实质竞争对手，市场上同类型产品空白；2、周边五星级酒店与本项目存在一定的竞争，部分客户被分流，但影响有限。1、首先明确目标客户是谁？2、弄清什么样的产品吸引他们？3、通过宣传片区价值、物业投资潜力等将客户的购买欲望最大化；3本报告是严格保密的。1世联地产 2007年7月项目定位4本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。11/21/2024项目自身属性：公寓为商业水城配套，可售规模较小（2.5万），难以形成社区，价值提升空间有限项目基本经济技术参数（商业水城）占地面3、积：117034平方米 其中：地面以上建面：135436 商场、零售、娱乐62055 地面以下建面：77273 首层建面：49052 容积率：1.33建筑密度：42层数：11层项目背景项目背景1.比较比较不同类型公寓可行性，不同类型公寓可行性，选择最适合本项目的定位选择最适合本项目的定位2.比较比较不同市场同一类产品特不同市场同一类产品特点，选择适合本项目的发展模式点，选择适合本项目的发展模式。具体包括：具体包括：普通公寓可行性分析普通公寓可行性分析商务公寓可行性分析商务公寓可行性分析产权式公寓可行性分析产权式公寓可行性分析酒店式公寓可行性分析酒店式公寓可行性分析公寓定位研究3.比较比较不同市4、场客户特征，再不同市场客户特征，再结合本项目目标客户群体，选择最结合本项目目标客户群体，选择最终适合本项目的物业发展定位。终适合本项目的物业发展定位。6禅城一带商务氛围的浓厚，佛山可租赁的写字楼主要集中在禅城一带。南海区写字楼集中分布在南海大道一带，区内写字楼多以自用为主，写字楼租赁市场并不活跃。禅城写字楼租金在25-40元/m之间，南海写字楼租金在17-20元/m之间。现有供求结构分析：现有写字楼市场偏向于大客户的供给结构与主流企业客户的需求偏离。中小企业需求可以充分挖掘。未来需求结构分析：大佛山规划将进一步加大中小企业对写字楼的需求。佛山商务公寓可行性分析7本项目所在区域写字楼租赁市场不活5、跃，项目周边暂时较为缺乏商务氛围，操作存在一定的风险。但结合项目开发时机及区域发展趋势，向商务公寓发展具备一定市场空间：佛山商务公寓的KPI体系（关键绩效指标体系）功能化体系办公、居住两宜，以办公为主导KPI体系体系外因外因内因内因明确定位写字楼的补充形式/可拼凑户型/一流的合作团队地理位置都市商务氛围浓郁地段交通可达性地铁、主干道沿线溢价空间区域商务发展潜力独具特色建筑形式/升值潜力/写字楼价格高企、中小成长型企业需求旺盛商务配套物业管理8聘请专业酒店管理公司费用相对较高、存在一定操作难度；业主利润与酒店经营相关，发展商承担一定风险；目前佛山禅城跟南海暂时缺乏类似物业类型；溢价空间大，可卖高6、价，上不封顶，价格视投资回报率而定；南海跟禅城存在部分有较强投资意欲，正在寻求投资空间的客户。佛山产权式酒店公寓可行性分析9产权式酒店可以实现超低首付，对投资客吸引力大，溢价空间大。本项目可以参考产权式酒店模式中的一些操作手法。借鉴指数：佛山产权式酒店公寓的KPI体系（关键绩效指标体系）功能化体系星级酒店功能，硬软性配套完善KPI体系体系外因外因内因内因明确定位星级酒店式布局、服务/投资回报/一流的合作团队地理位置旅游、休闲区交通可达性地铁、主干道沿线溢价空间投资回报率、承诺、区域发展升值潜力独具特色使用权与经营权分离/经营性/区域旅游业发展良好，消费需求旺盛酒店式经营管理规划设计10酒店式公7、寓一般位于金融中心或者可独享稀缺资源的城市景观休闲区，强调私人性、专有性、资源稀缺性所提供的星级酒店式服务无法用规定的标准衡量，服务标准难以作出定性比较物业以居住功能为主，租售并举，通常为出租溢价空间较具弹性化，价格视物业硬性配套及软性服务情况而定佛山酒店式公寓可行性分析11酒店式公寓市场运作风险相对较小，但难以以定性指标评价，一方面产品品质提升受主观因素影响较大，而另一方面产品的溢价空间相对有弹性，便于价格提升。倾向指数：酒店公寓的KPI体系（关键绩效指标体系）功能化体系以居住功能为主，硬软性配套完善KPI体系体系外因外因内因内因明确定位私人尊贵空间/优越感/一流的合作团队地理位置金融中心或8、者都市景观休闲区交通可达性地铁、主干道沿线溢价空间景观资源、服务品质独具特色私密性/专属性/强制性视觉冲击性/自然景观资源的稀缺性酒店式物业管理或引入酒店进行经营管理12类型普通公寓商务公寓产权式酒店酒店式公寓功能 居住办公及居住居住居住、办公装修可不带装修一般装修精装修、带家具精装修、带家具业主风险较低一般较高一般影响因素周边生活配套商务氛围、交通旅游区、人流量、硬件配套、软性服务标准景观资源、自身软性服务标准目前市场均价4200-4800元/m暂时无案例参考10000元/m暂时无案例参考溢价空间一般 一般 大 弹性大溢价因素规划发展规划发展/区域发展投资回报、承诺实惠、服务收益方式销售可租9、可售销售可租可售后续操作管理物业管理物业管理、办公服务酒店式经营管理（须较强的经营能力）酒店式物业管理酒店式经营管理本项目借鉴指数公寓模式研究总结131.比较比较不同类型公寓可行性，不同类型公寓可行性，选择最适合本项目的定位选择最适合本项目的定位2.比较比较不同市场同一类产品特不同市场同一类产品特点，选择适合本项目的发展模式点，选择适合本项目的发展模式。公寓定位研究3.比较比较不同市场客户特征，再不同市场客户特征，再结合本项目目标客户群体，选择最结合本项目目标客户群体，选择最终适合本项目的物业发展定位。终适合本项目的物业发展定位。具体包括：具体包括：深圳公寓项目个案分析深圳公寓项目个案分析广州10、公寓项目个案分析广州公寓项目个案分析14深圳深圳 世金汉宫世金汉宫客户组成：客户组成：地王商圈工作中高管、港人、外籍人士地王商圈工作中高管、港人、外籍人士租金：租金：5000-60005000-6000元元/月月溢价因素：三大商圈交汇点、豪华装修，五星级酒店溢价因素：三大商圈交汇点、豪华装修，五星级酒店服务服务 规模：规模：总占地1万，总建面15.7万，B栋建面19943.34，C栋建面14601.47，酒店式公寓共718套运营模式：运营模式：对外发售，酒店式管理，由业主对外出租管理公司：管理公司：茂业集团产品面积产品面积：31-65、复式双套房深圳市场公寓项目个案分析深圳市场公寓项目个案分析11、15深圳深圳 泰格公寓泰格公寓客户组成：客户组成：外籍跨国公司（有通勤车接送）租客为主外籍跨国公司（有通勤车接送）租客为主（707080 80），），分布较广，蛇口周边写字楼、关外分布较广，蛇口周边写字楼、关外（宝安、龙岗外企），散客以南山为主（宝安、龙岗外企），散客以南山为主租金：租金：90090099999999元元/天；天；12000120009999999999元元/月月，一般一般都有折都有折 扣。最多扣。最多8 8折折 ，带精装修，带精装修出租率：目前出租情况较好，近出租率：目前出租情况较好，近7 7成，以长租客为主。成，以长租客为主。溢价因素：中国第一个溢价因素：中国第一个LEED12、LEED认证（美国认证（美国USGBCUSGBC颁发）颁发）规模：规模：34000平米，7栋，4-25层，232套公寓运营模式：运营模式：产权长期持有，只租不售管理公司：管理公司：FRASER(新加坡)专业管理公司产品面积产品面积：单房：35-113；两房：147-171；三房：198-286；四房：248-419平16面积划分：突破以往公寓以小户型为主的传统，在户型设计上面积划分：突破以往公寓以小户型为主的传统，在户型设计上大胆创新，房间面积在大胆创新，房间面积在4040206206平方米之间，部分户型采用双层平方米之间，部分户型采用双层复式、三层复式的结构复式、三层复式的结构客户组成：客户13、组成：外籍人士占外籍人士占9090以上，其中欧美客户以短租为主，以上，其中欧美客户以短租为主，日本、韩国客户以长租为主。日本、韩国客户以长租为主。出租率：一般情况下整体出租率出租率：一般情况下整体出租率70708080。租金：租金：150-450150-450元元/平米平米月月位置：位置：纯水岸一期西，燕栖湖北发展商：发展商：深圳华侨城房地产有限公司物业管理：物业管理：华侨城物业管理公司经营模式：经营模式：只租不售的纯粹酒店式模式产品面积：产品面积：1房1厅：40-50；1房2厅：94；2房2厅：130、160 深圳深圳 波托菲诺国际公寓波托菲诺国际公寓17位置：位置：景田南深圳报业大厦西侧容14、积率：容积率：9.92建筑面积：建筑面积：14353.08平米户型：户型：45-166平米发展商：发展商：深圳祈年实业发展有限公司物业管理：物业管理：新加坡Frazer酒店管理公司经营方式：经营方式：发展商长期持有，顶级酒店长期管理客户组成客户组成：外籍人士占外籍人士占8585以上，以日、韩、以上，以日、韩、港台客户为主（约占港台客户为主（约占80%80%），），另有少量欧美客户。另有少量欧美客户。客户基本以长租为主，仅有约客户基本以长租为主，仅有约10%10%左右的客户为左右的客户为短租。短租。出租率：一般情况下整体出租率出租率：一般情况下整体出租率8585以上。以上。深圳深圳 辉盛庭国际公15、寓（原安柏丽晶辉盛庭国际公寓（原安柏丽晶晶仕阁）晶仕阁）18深圳深圳 金中环酒店公寓金中环酒店公寓客户组成：因入伙时间较短，现主要为客户组成：因入伙时间较短，现主要为短期商务人士短期商务人士出租出租租金：租金：98098039803980元元/天，天，现为试营业，有折扣现为试营业，有折扣溢价因素：加入国际服务品牌溢价因素：加入国际服务品牌“世界金钥匙酒店联盟组织世界金钥匙酒店联盟组织”位置：深圳市中心区福华路与金田路交汇处位置：深圳市中心区福华路与金田路交汇处规模：规模：总占地7368平，总建面10.3万，容积率13.7，酒店式公寓约300套运营模式：运营模式：先发售，入伙后跟部分小业主签订316、5年返租协议，有些业主不愿签署此协议，想委托中介出租管理公司：管理公司：金中环物管，带精装修产品面积产品面积：单房：3035；一房一厅：50-55；两房81-85；三房：100以上配套设置：中西餐厅、SPA健身中心、各种规格的多功能厅 19广州市场公寓项目个案分析广州市场公寓项目个案分析富力爱丁堡国际公寓富力爱丁堡国际公寓n位 置：天河区 位于珠江新城CBD西南部n规 模：占地5856平方米，总建筑面积为5.18万平方米n交楼标准：随楼副送抽油烟机、煮食炉、消毒碗柜、中央空调以及精美衣柜（家私需要自行配置），预留IDD国际电话插座、国际卫生电视系统。n产品面积：面积88186平方米，户型按五星17、级酒店套房标准设计，120平方米以下的单位设计成一厅一房，124平方米的单位设计成一厅二房，187平方米的单位为一厅三房，n配套设置：会所，咖啡厅，户外泳池；日立高速观光电梯；达芬奇健身中心；斯诺克竞技馆；可视对讲及家居安全防卫；室内采用分体式中央空调；专用直饮水供给系统。客户组成：租客以外籍跨国公司中高管长期租住为主，客户组成：租客以外籍跨国公司中高管长期租住为主，购买客户主要为外籍华人、海外人士和港台客户为主。购买客户主要为外籍华人、海外人士和港台客户为主。户型面积户型面积比例比例一房一厅一卫88-95 40两房两厅两卫123-125 40三房两厅两卫187 2020富力史丹尼国际公寓富力18、史丹尼国际公寓n位 置：天河区 位于珠江新城华穗路西侧n规 模：j建面11万平方米n目前售价：25000元/平方米n装修标准：单身公寓价值3300元/（含家私、家电）；其他单位价值2800元/（含家电）n产品面积：4060平方米n配套设置：会议中心、地下车库、中西餐厅、服务中心,完善的商务配套;中央游泳池,露天休闲茶座,首层架空花园,商务休闲会所,激活高效办公能力.户型面积户型面积比例比例单身公寓42-6673二房二厅104-1139三房二厅150-1619四房二厅220-2379客户组成：租客以外籍跨国公司中高管长期租住为主。客户组成：租客以外籍跨国公司中高管长期租住为主。大户型以大户型以外19、籍华人、海外人士和港台客户为主；小户型外籍华人、海外人士和港台客户为主；小户型主要客户为本地投资客。主要客户为本地投资客。21嘉裕礼顿阳光嘉裕礼顿阳光n位 置：天河区 位于珠江新城n规 模：占地面积：11万平方米n目前售价：25000元/平方米n装修标准：2000元/平方米，附送全屋家具（包括：衣柜、鞋柜、电热水器、抽油烟机、电磁炉、空调）提供的智能化系统包括：EPON光纤网路系统，RFID远程识别系统，信息家园网络信息平台，智能家电。n产品面积：单房35-47户型面积户型面积比例比例单房35-4750一房一厅55-7040两房两厅808三房两厅106-1272客户组成：小户型公寓购买者主要以20、本地投资客户组成：小户型公寓购买者主要以本地投资客为主，另外部分商务单身人士购买自住。客为主，另外部分商务单身人士购买自住。22铂林国际公寓铂林国际公寓n位 置：天河区 珠江新城花城大道16号（地铁三号线珠江新城站A1或B2出口）n规 模：占地面积：0.5265万平方米；建筑面积：5.3平方米；n目前售价：20000元/平方米（含装修价格）n装修标准：2000元/平方米。包括组合橱柜、抽油烟机、煤气炉（电磁炉）、消毒碗柜、微波炉，但合同签订时并无确定使用的品牌。n产品面积：3060平方米户型面积户型面积比例比例24-28（复式）2029（复式）2639-42（复式）1424-25（平层）26221、1（平层）14客户组成：小户型公寓购买者主要以本地投资客户组成：小户型公寓购买者主要以本地投资客为主，另外商务人士购买自住占有一定比例。客为主，另外商务人士购买自住占有一定比例。23广州市场广州市场酒店酒店式式公寓小结公寓小结运营模式运营模式大多为对外发售后小业主对外出租物管公司物管公司大多聘请国际知名品牌管理公司租金或售租金或售价价租金较高，主要集中在CBD区，售价一般都在2万以上租客和购租客和购买者买者租客以外籍跨国公司中高管长期租住为主，购买客户主要为外籍华人、海外人士和港台客户为主。产品面积产品面积产品面积较大、顶级高端公寓以大户型为主运营模式运营模式大多为对外发售后小业主对外出租物管22、公司物管公司大多聘请国际知名品牌管理公司租金或售租金或售价价租金较高但因地段不同差异较大，售价一般都在2万以上租客和购租客和购买者买者以小户型投资为主，购买客户主要为深圳本地私营业主和港澳台投资客；对于顶级高端公寓以海外人士和香港客户为主；租客以外籍跨国公司员工长期租住为主。产品面积产品面积面积较小，主力产品大多在90平米以下，装修档次较高深圳市场深圳市场酒店酒店式式公寓小结公寓小结小户型公寓购买者主要以投资客为主，对于顶级高端公寓以高端客户作为资产长期持有者为主，而佛山本地市场暂时无顶级高端客户支撑以大户型为主的顶级高端公寓，如爱丁堡。与广州大面积顶级酒店服务式公寓相比，深圳小户型公寓市场更23、具参考价值，购买客户群体与本项目接近。24本报告是严格保密的。城市中轴城市中轴 国际酒店式商务公寓国际酒店式商务公寓 1.比较比较不同类型公寓可行性，不同类型公寓可行性，选择最适合本项目的定位选择最适合本项目的定位2.比较比较不同市场同一类产品特不同市场同一类产品特点，选择适合本项目的发展模式点，选择适合本项目的发展模式。3.比较比较不同市场客户特征，再不同市场客户特征，再结合本项目目标客户群体，选择最结合本项目目标客户群体，选择最终适合本项目的物业发展定位。终适合本项目的物业发展定位。酒店式公寓酒店式公寓深圳小户型深圳小户型公寓公寓本地投资客本地投资客25本报告是严格保密的。2锁定目标客户224、6本报告是严格保密的。公寓的购买者寻找客户127本报告是严格保密的。接下来我们的任务，寻找客户买家买家购买公寓的人购买公寓的人用家用家使用公寓的人使用公寓的人n目前佛山市场，尚没有出现酒店式公寓产品；市场上更多的只是普通小户型，人们对公寓产品的认知度还不是很高n根据世联的判断，现在的佛山公寓产品市场仍然是买家市场，买公寓的投资客通常只会考虑该物业是否能升值，至于能不能租出去，客户还没有这种深层次的意识；因此，我们更多的重点应放在买家客户。目标客户目标客户寻找客户128他们可能是这样一帮人他们可能是这样一帮人.客户类型客户类型客户特征客户特征 与本项目的契合与本项目的契合度度投资买家他们是市场上25、投资一族，对产品有自己的一套理解；他们有着多次置业的背景，看重地段的升值潜力；对单价不太敏感，较为关注总价；熟悉市场，注重投资物业所在区位价值；他们关注市政规划，经常读报；他们一般都经营某种生意，有着生意人独特的眼光；他们一般都已经年过40岁，有稳定的家庭，有自己的事业；他们投资有时是一种享受，一种对自己能力方面的肯定。自住买家1（外来城市新贵）他们多为企业中高管或者是白领阶层；他们原本不属于佛山，但因工作需要来到了佛山，并在此安家立业，他们努力工作，在城市中寻找自己最理想的坐标；他们对价格比较敏感；他们关注时尚，喜欢品牌，喜欢和一些同类人呆在一起；他们希望在佛山可以暂时有一个居住的家，一个增26、值的家，当他们选择离开时，可以将物业卖出小赚一笔；自住买家2（一般的工薪阶层）他们有一份稳定的工作；不太富有让他们对价格较为敏感；希望有一个稳定的居住空间；集团买家跨国集团、驻华办事处、领事馆人员，做为集团高级雇员的宿舍商务买家他们可能是广州、佛山的私营业主、创意产业群（广告、IT、设计、投资咨询等）做为中小型企业的办公楼；SOHU买家他们追求个性，希望能够有一个居住与办公同在的地方；他们崇尚自由，不喜欢定时定点上班的生活方式；他们希望居住与办公的地方可以有一定素质的物管，能帮他们打理凌乱的房间，最好还能提供订餐等服务，以满足他们不定时的作息寻找客户129他们可能来自他们可能来自.客户类型客户27、类型客户来源客户来源投资买家他们可能是一号公馆的投资型业主，看重片区升值潜力，会再度投资；他们可能是一号公馆自住型业主，他们购买公馆为了居住，但也有投资的欲望；他们可能是一号公馆的普通业主，因为受物业升值的影响，引导后可能投资小户型；他们可能是水城商业的投资者，引导后有可能成为公寓的投资者；他们可能是来自广州的投资者，有着丰富的投资房地产经验；他们可能来自南海桂城，在本地曾多次投资，对片区价值有着深刻的认识；他们可能来自南海下面各个片区：平洲、盐步、大沥、西樵、黄歧，他们通常是某个厂的老板或者高管；他们也有可能是桂城的政府官员、公务员，受市场利好影响，也参与房地产投资；外来城市新贵他们可能是初28、来佛山的生意人，希望一个即可以投资又可以自主的居所；他们可能是外来打工一族，希望在佛山有一个安定的家；他们可能来自年轻白领一族，购买物业主要考虑自住；一般的工薪阶层他们是社会收入中等水平阶层，来自佛山机关单位行业，购买物业主要考虑自住；集团买家、商务买家他们来自金融商务中心区的各企业单位，购买物业做为集团高级雇员的宿舍做为、中小型企业的办公楼SOHU一族他们可能来自CBD中心区、CBD附近的区域创意产业群（广告、IT、设计等），希望居住+商务二合一 其他他们是佛山最高端客户，财富已经聚集一定数量，有自己的物业，但希望有个可以招呼朋友或朋友聚会的小地方；以企业名义购买，为企业招待客户、合作伙伴的29、地方。寻找客户130本报告是严格保密的。典型客户典型客户1 1：客户背景：客户背景：关小姐是禅城人，与丈夫都在政府部门工作，有一独女，就读于华英中学，刚初中毕业。之前已在尚晖园、汇银帝景湾置业，此次是第三次置业，购买了A3502单位。项目区域评价：项目区域评价：关小姐认为本区域是政府近期重点规划的RBD中心，另外周边商业氛围很浓郁，生活配套也比较完善，住在这里很方便。在几大板块的比较方面，关小姐认为亚艺板块是纯居住区域，而本区域商业氛围较好；东平河板块目前仅仅停留在规划层面上，并未见政府有何动作，目前而言各种配套都很不足，未来能否实现规划仍需观望，而千灯湖区域应该3年内就能成形。关小姐属于那种30、潜在投资客，由于自身在政府工作，对市政规划有一定了解，关小姐属于那种潜在投资客，由于自身在政府工作，对市政规划有一定了解，对公寓这种产品有一定了解，朋友当年有投资世纪明轩，所以对投资小户型对公寓这种产品有一定了解，朋友当年有投资世纪明轩，所以对投资小户型有兴趣，不过是否考虑投资保利水城公寓，还要看届时的总价。有兴趣，不过是否考虑投资保利水城公寓，还要看届时的总价。31典型客户典型客户2 2：客户背景：客户背景：廖先生今年45岁，佛山本地人，大专学历，现从事制造业，在南海桂城开厂；以前从事房地产开发，1991年在三水开发的项目均价达2100元/平方米。现与太太和女儿住在禅城城南片区，有多次置业经31、验（5次以上），上次置业时间是一年前，拥有包括碧桂花城（别墅）和怡翠花园(洋房)等物业。客户投资意识：客户投资意识：廖先生认为千灯湖片区是佛山最好的；同时，廖先生也非常认同项目的商业服务配套的价值，并有投资意向“我从报纸电视看到说这里要做一个金融服务区，很感兴趣，那里肯定会升值的！为什么？因为那里很接近广州啊，要靠肯定是靠近大城市才有用啊，那里的商铺有没有得买的?”。“报纸上关于你们项目的报道资料我都剪下来收集，可以说我对这里以后的规划和发展都很了解，我很看好这里的商业，有消息你们要通知我。”廖先生非常富有，典型的生意人，目前对投资商铺兴趣较大，对公寓产品还不是廖先生非常富有，典型的生意人，目32、前对投资商铺兴趣较大，对公寓产品还不是太了解，但也有一定兴趣，对千灯湖片区区位价值高度认可。太了解，但也有一定兴趣，对千灯湖片区区位价值高度认可。32典型客户典型客户3 3：客户背景：客户背景：汤小姐是南海人，但现在在广州工作，是亲戚介绍过来买的，购买D1703，准备把它当成第二居所，平时方便回来探亲。关于公寓的看法：关于公寓的看法：她认为公寓是一种投资工具，最终用家以企业高管和外国人为主，一般很少人会买来自住。她认为30-40平方米左右的面积是最适合的，如果价钱合适，自己会考虑投资。在公寓装修方面，她希望能提供装修套餐，并且不要带家私，因为各种人有不同的喜好，“比如说金融业的人比较喜欢传统风33、格，而IT界的人则比较喜欢现代风格，尤其是鬼佬，不喜欢固定在一个地方生活，每隔一段时间就要换口味”，因此，提供不同的装修套餐，能够吸引类型更多的租客。在公寓管理方面，一定要提供统一管理，但在入屋清洁方面需要注意，“最好根据客户的需求入屋清洁，而不一定要天天清洁，因为很多人不喜欢住处天天被人打扰。”在公寓户型方面，在佛山还是提供较为传统的户型为好，“一个套房加阳台就可以了，像loft之类的，在广州虽然比较常和见，但佛山人未必会接受”。汤小姐还表示，如果在保利花园的公寓和酒店式公寓之间选择，自己会投资后者。因为保利花园肯定是以自住客为主，而“租用公寓的客户喜欢一种住在酒店的感觉，而不希望坐在电梯里34、看见某个老太太拎着菜篮子或一个妇人抱着嗷嗷大哭的孩子”。汤小姐，是为数不多对公寓产品较为了解的客户之一，对公寓有自己的一套理解，汤小姐，是为数不多对公寓产品较为了解的客户之一，对公寓有自己的一套理解，建议公寓带装修套餐，可以让客户有多种选择；与住宅相比，对投资公寓兴趣更建议公寓带装修套餐，可以让客户有多种选择；与住宅相比，对投资公寓兴趣更大。大。33本报告是严格保密的。访谈客户语录：访谈客户语录：“而酒店式公寓则要看整个区域的商务环境，我认为目前而言此区域商务氛围还不浓，要发展起来至少需要两、三年时间。如果商务环境成熟，我会考虑在此投资带精装修、40平方米左右的公寓。”客户访谈之：黄先生“公寓35、以前没有买过，不过现在佛山也很流行，可以考虑下，如果租得好很快就回本，你们最好做豪华装修，家具配埋也可以，以后那里近商务中心，肯定很多白领租，40-50平方比较合适。我的朋友之前买的公寓是在季华路上的世纪名轩，没装修的20多30方，租1000元/月，他想买的40-50方的一早买光了。”客户访谈之：廖先生“我认为酒店式公寓也有巨大市场，目前这里缺乏酒店式公寓，建议酒店式公寓的面积为40平方米左右，这种户型最好出租，另外要提供精装修，配套家电家私，及提供酒店式统一服务管理。”客户访谈之：关小姐“租用公寓的客户喜欢一种住在酒店的感觉，而不希望坐在电梯里看见某个老太太拎着菜篮子或一个妇人抱着嗷嗷大哭的36、孩子”。客户访谈之：汤小姐34寻找客户1其他投资投资85自住自住5其他其他5其他用途占到约4自住客主要意向为二房、三房，比例占到约5投资客的比例最大，包括本地的、外地的投资客户，约86客户类型比例图客户类型比例图客户客户类型类型佛山投佛山投资客资客广州投广州投资客资客外地投外地投资客资客自住自住其他用其他用途途比例7011554目标客户锁定在本地投资者35本报告是严格保密的。寻找客户2公寓的使用者36本报告是严格保密的。客户分类客户分类需求分析需求分析与项目契合度与项目契合度u私营老板u他们只为自己找一个暂时居住的场所；u他们看重物业提供的服务；u他们经常住酒店，但希望有一处比酒店更有家感觉的37、地方落脚；u希望居住的物业能够配套齐全。较好u企业高管、白领中产u他们一般独身，或他们一般独身，或2 2个人，对居住的面积个人，对居住的面积需求不大；需求不大；u注重居住的环境与居住舒适度注重居住的环境与居住舒适度u关于物业配套，希望家私齐全关于物业配套，希望家私齐全u关注区位交通是否便捷关注区位交通是否便捷较好u一般的工薪阶层u关注居住条件与位置u对价格较为敏感u初次置业者，不成熟没有u企业办公人员u只是有办公需求，并不长期居住没有uSOHO客户u需求居住舒适物业，能够注册办公u物业有一定的形象u物业内配套齐全，最好什么都有一般公寓的使用者，他们可能是公寓的使用者，他们可能是.寻找客户2由于38、目前市场仍然是买家市场，用家与项目销售目标是间接关系，即用家对我们项目的销售不产生直接影响，因此，在此处不做进一步分析。37本报告是严格保密的。户型配比建议户型配比建议338本报告是严格保密的。本项目位于广佛RBD核心区，未来城市金融规划区内，随着写字楼、五星级酒店以及大型商业广场等相继入市，片区商务功能将得到显著提升，而本项目国际酒店式商务公寓的定位正好与之匹配；而户型面积方面的划分一般从以下几个角度分析：一参考市场上同类型产品面积配比，从中寻找规律；二是从客户需求角度，户型面积配比必须满足客户需求最大化；三是从市场竞争角度，考虑到同市场同类产品的竞争；四必须考虑面积对总价的影响；五是从项目39、本身的一些限制条件考虑。项目户型配比建议项目户型配比建议项目体量较小，若产品面积划分以大面积为主，将面临产品单一问题，同时也提高了项目风险。本项目目标客户为本地投资客，投资客户对总价较为敏感，在单价已确定高价的前提下，只有通过面积控制总价，降低投资风险。市场该类型产品尚处于空白期，基本无需考虑竞争对项目的影响。市场属于买家市场，使用客户对项目只产生间接影响。本地市场同类型产品空白，只能从周边市场寻找，如广州、深圳。39本报告是严格保密的。项目项目户型户型面积（）面积（）单间单间30-4030-40一房一房30-7030-70二房二房60-9760-97三房三房85-10085-100总套数总套40、数主力户型主力户型交楼标准交楼标准销售销售情况情况蓝钻星城（二期）套数1184404060的一房（单间）带装修售完套数比例27%盈彩美居套数242761524703085的单间、两房毛坯售完套数比例54%17%34%博星辰套数336116585103840（层高4.5米）小复式毛坯少量尾货套数比例66%23%11%万科金色家园（一期）套数2101502165763667的一房毛坯售完套数比例36%26%38%佛山市场佛山市场公寓面积划分调研公寓面积划分调研户型配户型配比建议比建议小结：佛山市场上酒店式公寓产品尚处于空白期不具备参考40深圳市场深圳市场酒店式公寓调研酒店式公寓调研相对于佛山市场，41、深圳酒店式公寓发展已进入成熟阶段，物业类型也相对多元化，目前出现在市场上的酒店式公寓模式有：纯酒店式公寓（如会展阁，只提供简单的酒店居住功能）、凸现商务功能的酒店式公寓（如爵士大厦、地王大厦，此类型公寓一般位于城市中心带）、提供酒店式服务管理公寓（如名仕阁，相对于前者该类型公寓更侧重居家用途）、度假式的酒店式公寓（如大梅沙必海假日，此类型公寓功能较单一，一般出现在旅游景点区）。项目项目户型户型面积面积30-4030-4050-7050-7060-9760-9785-10085-100总套数总套数主力户型主力户型友邻国际公寓2940的单身4053的1房1厅60的2房无2953的单间与1房1厅套数42、比例4040200名仕阁40的1房5060的1房1厅6080与90100的2房2厅100以上的3房5060 的一房一厅套数比例20402812君悦阁套数73244173444058的一房一厅套数比例22%73%5%御景华城套数713930155037235653252的一房与4576的两房套数比例20%26%44%10%华强1号线套数68330168245904648的一房与7584的两房套数比例12%56%28%4%爵士大厦套数比例40的1房205060的1房厅407090的2房1厅25100169的155060的一房一厅江苏大厦套数比例4456的1房707383的1房1厅的2086113的43、2房1厅104456 的一房一卫城市主场套数144100817213284446 的一房一厅套数比例11%76%13%小结：深圳市场上酒店式公寓产品面积主要集中在小结：深圳市场上酒店式公寓产品面积主要集中在40406060平方米的一房一厅与平方米的一房一厅与70709090平方米的两房。平方米的两房。41楼盘户型配比开盘售价（元/）物管（元/）装标价格（元/）标准富力爱丁堡 一房一厅一卫88-9540%1800052500随楼副送抽油烟机、煮食炉、消毒碗柜、中央空调以及精美衣柜（家私需要自行配置），预留IDD国际电话插座、国际卫生电视系统。两房两厅两卫123-12540%三房两厅两卫1872044、%铂林国际公寓24-28（复式）20%13000（平层）16000（复式）4.41000组合橱柜、抽油烟机、煤气炉（电磁炉）、消毒碗柜、微波炉，但合同签订时并无确定使用的品牌。29（复式）26%39-42（复式）14%24-25（平层）26%21（平层）14%嘉裕礼顿阳光单房35-4750%150003.52000附送全屋家具（包括：衣柜、鞋柜、电热水器、抽油烟机、电磁炉、空调）提供的智能化系统包括：EPON光纤网路系统，RFID远程识别系统，信息家园网络信息平台，智能家电。一房一厅55-7040%两房两厅808%三房两厅106-1272%广州市场广州市场酒店式公寓调研酒店式公寓调研42富力史45、丹尼单身公寓42-6677%130003.82800-3300单身公寓价值3300元/（含家私、家电）；其他单位价值2800元/（含家电）二房二厅104-1139%三房二厅150-1619%四房二厅220-2379%星汇国际单间84%110002.8接送服务、洗衣服务、ATM机、叫醒服务、邮寄服务、客房送餐服务一房一厅8%两房一厅8%嘉诚国际公寓单间38-5840%12500-140003.91500随楼附送简单家私（嵌入式衣柜）四房二厅二卫19340%马赛国际公寓单间（45-77）60%8500（平层）11000-12000（复式）2.8800落地门窗、木质地板、厨卫用具二房二厅一卫（74-46、90）25%三房二厅一卫（110-119）5%四房二厅一卫（125-135）10%MBA国际公寓 单间43-4865%90002.5800落地门窗、木质地板、厨卫用具一房一厅53-6325%单间（可作工作间）8810%君临天下（C组皇家国际公寓）单价3340%9000（平层）12000（复式）2.52000君林天下皇家国际公寓由国际化“金钥匙”组织管理复式35-4545%小结：广州酒店式公寓分为2类，一类是以爱丁堡为代表的大面积顶级酒店式公寓；一类是小户型为主的投资型公寓。43总结广州、深圳两地公寓分析，以及项目自身条件，世联建议本项目面积划分以50平方米的左右一房间为主，具体如下表：户型配户47、型配比建议比建议面积面积户型户型套数比例套数比例面积比例面积比例3540单房28%20%5055一房42%40%6575二房24%30%100110三房6%10%未免与酒店套房冲突分流客户，单房的比例需根据保利皇冠假日酒店、喜来登酒店等周边酒店套房具体情况再做调整44本报告是严格保密的。装修标准建议装修标准建议445本报告是严格保密的。通过对目前市场公寓项目的调研分析，世联建议本项目带装修入市；理由如下：一、装修可以提升整体的档次和规格；二、便于业主直接使用、或出租；三、可以避免大量装修影响商业信誉。装修标装修标准建议准建议46本报告是严格保密的。装修标准建议装修标准建议47 参考佛山案例 项48、项目目售价（元售价（元/）装修装修标标准准装修所占比重装修所占比重蓝钻星城4800 带600元/精装修12.5%帝景蓝湾3800带600元/精装修15.8%汇博星辰4700带500元/精装修10.6%万科金色家园4300部分单元带500元/精装修11.6%参考广州案例项项目目售价（元售价（元/）装修装修标标准准装修所占比重装修所占比重富力爱丁堡开盘：18000配家私家电2500元/14富力爱丁堡目前：21000配家私家电4000元/19富力史丹尼目前：25000配家私家电3300元/不带家私家电2500元/1013铂林国际公寓开盘：13000约1000元/10铂林国际公寓目前：2000020049、0元/10%勤天E品上馆（07.7.8开盘）15000带3000元/装修，不包家私家电20从上表可以得出：从上表可以得出：成熟市场，酒店式公寓装修比重普遍占售价的成熟市场，酒店式公寓装修比重普遍占售价的10102020；公寓的档次再不断提高；公寓的档次再不断提高；装修标准与价格、公寓档次成正比关系；装修标准与价格、公寓档次成正比关系；装修标装修标准建议准建议参考价值低参考价值低48溢价空间溢价空间地块处于地块处于广佛广佛RBDRBD核心核心位置位置尽享尽享城市地铁城市地铁之便利之便利按照按照国际酒店式公寓国际酒店式公寓打造打造为为办公注册用地办公注册用地，可注册办公，可注册办公与普通公寓的议价50、空间？与普通公寓的议价空间？市场数据支撑市场数据支撑由市场数据，我们得到：由市场数据，我们得到：定价定价1000010000元元/平方米平方米，合理豪华装修标准在合理豪华装修标准在1000100020002000元元/平方米平方米市场价格的上升空间？市场价格的上升空间？+=世联建议世联建议售价：售价：1000010000元元/，带带20002000元元/装修标准装修标准装修标装修标准建议准建议由于项目所处区位以及自身产品定位高端，所以价格必须在同类型上有所提升预计售价10000元/，建议装修标准如下:单房、一房、二房带豪华装修，约2000元的标准；其中纯装修标准为800元/、家电家私饰品则1051、00-1200元/；考虑到三房以自住为主，建议三房部分单元毛坯交楼、部分带精装修交楼。49本报告是严格保密的。外立面建议外立面建议550外立面外立面建议建议市场上公寓产品为以下两种主流方向：市场上公寓产品为以下两种主流方向：一类是商务感比较强的，立面简洁、规整，颜色单一，一类是商务感比较强的，立面简洁、规整，颜色单一，风格偏向于写字楼，易产生沉闷压抑之感，一般适用于高风格偏向于写字楼，易产生沉闷压抑之感，一般适用于高层建筑；层建筑；一类是在外立面上注重艺术表现，立面多雕花，颜色深一类是在外立面上注重艺术表现，立面多雕花，颜色深沉，风格更靠近酒店，内部装修则完全酒店化；沉，风格更靠近酒店，内部装52、修则完全酒店化；一类是商务与居住结合型，即外立面简洁时尚，线条层一类是商务与居住结合型，即外立面简洁时尚，线条层次感较强，但内部大堂、电梯装修偏向高档住宅，适用于次感较强，但内部大堂、电梯装修偏向高档住宅，适用于小高层建筑。小高层建筑。51买家希望：买家希望：1 1、它看起来是独一无二的；、它看起来是独一无二的；2 2、它是高档次的物业；、它是高档次的物业；3 3、它是极具投资价值的；、它是极具投资价值的；用家希望：用家希望：1 1、它有家的感觉，更多暖色调、人性化的东西；、它有家的感觉，更多暖色调、人性化的东西；2 2、它是配套齐全的，家里有的都希望有；、它是配套齐全的，家里有的都希望有；353、 3、它有高档次的物业管理，保障居住的安全；、它有高档次的物业管理，保障居住的安全；自身限制条件：自身限制条件：1 1、商业水城的一部分；、商业水城的一部分；2 2、小高层设计；、小高层设计；3 3、体量较小，无法形成社区。、体量较小，无法形成社区。综合四者条件，世联建议：1、项目外立面采用现代简约风格现代简约风格；2、外立面以冷色调为主，利用方格或线条切割设计，或者墙面与玻璃组合，高大楼体建筑形象；3、运动玻璃材质提高档次；4、大堂、电梯装修则考虑暖色调铺设，尽显居家温馨。塑造项目“外冷内热外冷内热”的形象可参考项目：深圳星河世纪可参考项目：深圳星河世纪前提条件：前提条件：1 1、区别于市场54、上普通小户型住宅、区别于市场上普通小户型住宅2 2、区别于市场上普通公寓、区别于市场上普通公寓3 3、与片区物业档次相匹配、与片区物业档次相匹配4 4、与一号公馆档次相匹配、与一号公馆档次相匹配5 5、与水城商业现代感相吻合、与水城商业现代感相吻合外立面外立面建议建议52世联推荐世联推荐大量玻璃材质运用，提升物业档次大量玻璃材质运用，提升物业档次53线条凹凸，视觉冲击线条凹凸，视觉冲击54冷色调外立面，张显个性冷色调外立面，张显个性线条凹凸，视觉冲击线条凹凸，视觉冲击55嘉裕礼顿阳光富力爱丁堡铂林国际公寓珠江新城酒店式公寓外立面调研珠江新城酒店式公寓外立面调研56星河世纪星河世纪深圳酒店式公寓55、外立面调研深圳酒店式公寓外立面调研57本报告是严格保密的。星河世纪星河世纪58星河世纪星河世纪简洁时尚的现代风格简洁时尚的现代风格处于深圳处于深圳CBDCBD旁，临深南大道，近岗厦地铁站，周边办公气氛旁，临深南大道，近岗厦地铁站，周边办公气氛和居住气氛均比较浓厚；和居住气氛均比较浓厚；项目包括项目包括1 1栋写字楼和栋写字楼和2 2栋公寓，栋公寓，写字楼与公寓的风格既有所区写字楼与公寓的风格既有所区分又相互融合分又相互融合；褐色、深蓝色方格交错的几何组合褐色、深蓝色方格交错的几何组合，没有商务公寓的沉闷，形，没有商务公寓的沉闷，形象档次也较高，居住、办公都是不错的选择；象档次也较高，居住、办公56、都是不错的选择；大量玻璃材质的运用，虚实结合的墙面大量玻璃材质的运用，虚实结合的墙面，增加了产品的通透感；，增加了产品的通透感；目前租金：目前租金：65806580元元/m/m2 2月。月。59友邻国际公寓友邻国际公寓灰色调的典型普通公寓；灰色调的典型普通公寓；立面处理整体上比较立面处理整体上比较简单、整简单、整齐齐；部分利用部分利用百叶处理，但运用的百叶处理，但运用的比较凌乱比较凌乱，且不能有效的遮挡，且不能有效的遮挡空调机对立面的影响。空调机对立面的影响。新一代国际公寓新一代国际公寓浅黄色墙面与绿色玻璃浅黄色墙面与绿色玻璃组合，现代组合，现代气息强；气息强；装饰构件的运用装饰构件的运用降低57、了立面的单调降低了立面的单调性；性；群楼与塔楼的联接自然协调。群楼与塔楼的联接自然协调。新一代国际公寓新一代国际公寓本报告是严格保密的。物业管理建议物业管理建议664酒店式服务公寓的概念集住宅、酒店、会所多功能于一体的，具有“自用”和“投资”两大功效；在硬件配套设施上与传统的酒店相比，毫不逊色比传统的酒店服务就更胜一筹比传统的酒店服务就更胜一筹；最大特点，比传统酒店更多了家的味道。最大特点，比传统酒店更多了家的味道。所谓酒店式服务公寓是指提供酒店式管理服务的公寓。除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家提供家庭式的居住布局、家居式的服务居式的服务，真正实现真正实现58、宾至如归宾至如归的感觉的感觉。酒店式服务公寓 突破口突破口65本报告是严格保密的。因此，服务就成为了我们的突破口要称得上国际酒店商务公寓国际酒店商务公寓则必须匹配酒店式的服务管理，以区别于传统酒店，同时又进一步提高物业的档次，摆脱普通小户型概念，让客户更清晰地体会到项目的价值我们可以利用保利皇冠假日酒店，让公寓业主享受真正的五星级酒店管理服务保利皇冠假日酒店保利皇冠假日酒店五星级酒店服务五星级酒店服务国际酒店商务公寓国际酒店商务公寓享受星级酒店式服务享受星级酒店式服务（由保利皇冠酒店原班（由保利皇冠酒店原班人马打造星级服务）人马打造星级服务）66本报告是严格保密的。基本上包括大厦保安监控、门禁59、管制、公共地方及设施的维护保养等；除此之外，建议提供以下物业管理服务。（1）背景音乐系统；（2）可直接接受国内和国际客房预订，并能代订国内其他饭店客房，同时能代办飞机票；（3）保险箱租赁服务；（4）提供充裕的客房出租率；（5）24小时全天候供应冷、热水；（6）具备十分有效的防噪音及措施；（7）提供开夜床服务、晚安卡、鲜花或赠品；（8）提供衣装干洗、湿洗、熨烫及修补服务，可在24小时内交还客人；（9）提供擦鞋服务；（10）提供国际互联网服务；（11）提供会议服务912；（12）提供自助式厨房服务。酒店式公寓的物业管理酒店式公寓的物业管理内容内容67本报告是严格保密的。一般酒店式公寓设有以下功能配60、套空间：（1）设会议中心，为入驻企业提供会议室；（2）设商务中心：提供传真、复印、打字、秘书、订票、国内、国际长途、阅览等服务；（3）小型书店、阅览室；（4）设茶座、咖啡厅、酒吧；（5）设餐厅提供自助式早餐、中西式快餐等；（6）设健身房、乒乓球室、桌球室、壁球室、棋牌室、桑拿房等娱乐活动室；（7）设美容美发室；（8）设医务室；（9）设洗衣房提供洗衣服务：自助式湿洗服务、外送干活/熨烫服务；（10）设保安监控室：24小时的保安控制系统，访客对讲系统、房内服警系统、火情报警系统；（11）统一设置汽车、摩托车、自行车停车库(位)。酒店式公寓的酒店式公寓的相关功能配套相关功能配套68四星级以上的配套设施、会所和装修标准酒店式公寓的配套酒店式公寓的配套酒店式公寓的配套酒店式公寓的配套配备全套家私、电器室内装修标准强调品位感69健身房、洗衣房、餐饮、酒吧、图书室、商务中心、智能化系统、豪华大堂、前台、控制室等酒店式公寓的配套酒店式公寓的配套70本报告是严格保密的。让更多的人享受真正的地产服务让更多的人享受真正的地产服务 You enjoy.We serve.谢谢聆听！世联地产 71