1、常熟“城市之光”项目前期物业顾问服务内容前期物业管理提供之顾问服务内容一、协助推广，促进前期租赁利用保利物业的信誉和管理业绩，。加强购房者对售后优质服务的信心，更有助于城市之光树立品牌形象，同时保利物业还将协助租售宣传推广活动：编号工作内容计划完成时间1.1协助业主制定及完善CI设计，包括信件、通告的版面及文字使用规定，名片、胸牌、公关赠品、标牌、各类登记薄的标准格式等7月-8月1.2派专员于现场解答客户对于物业管理方面的疑问，并可在重大宣传活动时，就聘请专业公司的管理优势、先进目的管理模式、智能化设备的管理与服务等方面提供展示及详细解说7月-延续1.3现时购房者越来越关心今后物业管理所能提供2、的服务与收费标准，物业公司为租赁部人员提供有关方面的基础培训及客户服务培训，解决并商讨在租赁中遇到的管理问题7月-9月1.4提供有利于售楼宣传所需的物业管理数据8月1.5制定管理服务承诺，增加客户的信心8月1.6对楼盘示范单位布置设计提供意见，并安排管理措施9月1.7物业公司利用自身的资源为楼盘作宣传7月-延续二、楼盘设施的顾问服务内容凭借物业公司多年丰富的管理经验，通过审视机电施工设计及监督设备安装过程，并通过审议购货(维保)合同条款，对设备和机房提出有利于节约能源、控制质量、便于管理和维护保养的专业顾问意见和建议，其中包括：编号工作内容计划完成时间2.1公共照明灯具和布线2.2公共照明开关3、设置2.3中央空调系统及现场控制形式2.4应急照明设置和控制2.5电梯及消防电梯2.6高低压电气设备2.7给排水系统2.8后备发电机2.9消防系统和设备2.10擦窗机三、物业规划顾问由保利物业从管理和使用者的角度，通过审视设计方案、图纸，对建筑装饰、外围环境及设备建材等方面提出有利于促进租售、节约投资和便于今后物业管理的专业顾问意见和建议，并根据需要与设计院和承建商举行的专题会议，探讨落实一些重大的改进意见和建议，其中包括：编号工作内容计划完成时间3.1人流及车流导向8月底3.2员工通道的设置9月上旬3.3各种指示牌和水牌8月3.4监控中心、安保岗亭7月-8月3.5楼层单元分隔和编号8月3.64、公共区域装饰9月上旬3.7户外广告的灯箱8月底3.8服务接待台9月3.9车库及出入口8月3.10垃圾房设置7月3.11公共厕所7月3.12货物出入口通道8月3.13物业管理用房、各种锁匙8月3.14物业仓库9月四、智能系统顾问保利物业根据物业租赁和物业管理需要，结合物业情况和社会发展趋势,对采用哪些智能化系统、采用到什么程度等提出有利于促进租售、控制投资和方便管理的专业顾问意见和建议，其中包括：编号工作内容计划完成时间4.1保安监控系统4.2消防报警系统4.3楼宇自动控制系统4.4程控交换系统4.5网络接入和布线系统4.6电子巡更系统9月4.7车库管理系统8月-9月4.8综合布线系统4.9背景5、音响和应急广播系统五、跟进施工过程，保证顺利交接为了保证日后管理公司工作顺利开展，必须对物业进行全面的了解，如果管理公司在物业交付使用时才介入管理，就无法对诸如土建结构、管线走向、设施建设、设备安装等物业的情况了如指掌。物业交付前期，保利物业应当定期视察施工现场，参与工程例会，及时提出维护发展商利益、保证施工质量和减少维修保养隐患等方面的专业意见和建议：-编号工作内容计划完成时间5.1监督施工进度7月-延续5.2了解隐蔽工程6月-延续5.3熟悉机电设备安装情况6月-延续5.4提供成品保护措施6月-延续5.5协助检查施工质量6月-延续5.6做好物业验收的各项准备工作6月-8月5.7参与施工承包商6、的设备调试8月-9月5.8提供设备操作培训要求9月5.9提供备品备件数量和要求9月5.10提供竣工图纸数据递交要求9月5.11提供操作手册递交要求9月5.12提供技术数据递交要求9月物业建造竣工后，保利物业应当参照国家和地方有关法规，以管理和使用者的角度对物业进行验收，及时指出设备安装中存在的各种缺陷和不足，督促有关承包商整改和完善，以确保发展商和客户的利益，物业验收的首要条件为：编号工作内容计划完成时间5.13承包商和施工监理验收合格5.14政府有关职能部门验收通过5.15水、电正式供应5.16电话设施开通使用5.17无重大缺陷5.17无影响客户使用的未完工程5.18入伙区域能独立封闭5.17、9无影响人身财产的隐患5.20验收的场地和区域清洁干净9月六、管理制度的制订保利物业根据物业情况和管理模式，提供合适的“物业管理公约文本，供发展商制订正式的“物业管理公约”，并以此为本，负责按“保利物业的物业管理模式和政府有关规定，制定各项管理制度，主要包括：编号工作内容计划完成时间6.1物业管理公约：为物业拟订管理费收支及所提供服务之范围、管理公司及业主之权力及义务、管理酬金及管理费制订之标准。6.2客户手册：管理费之缴付方式及盈亏、与管理处的联络途径，包括填报紧急联络数据等；设备更改、装修守则，如装修承造商、施工保养及责任、施工期间注意事项及有关费用等；清洁服务，如：公共地方清洁及垃圾清倒8、安排；保安、防火及防风须知、停车场、其它业户守则，如室内维修保养责任、招牌及告示海报等规定。8月6.3员工工作指引：管理工作、保安工作、清洁、电梯、电力系统、消防、水务及渠务、气体燃料泄漏、楼宇结构及维修、防洪及防火、投诉处理、防虫工作等。9月6.4员工守则公司组织架构明细表；薪津福利安排及计算；入职、升迁及解雇；公司守则；奖惩等。9月6.5管理工作程序汇总入伙、收房、装修规定、制订大厦机电、消防之管理规定及表格、保安、会所之管理规定、管理公司、管理处及员工之管理规定、清洁卫生、财务等。9月6.6紧急事件操作指南：盗窃和刑事毁坏、火灾、煤气泄漏、雷雨和台风、水管爆裂、停电、电器故障、电梯困人、9、发生人员受伤和意外、停放车辆损坏等9月6.7岗位责任制9月6.8管理工程程序汇总入伙、收楼、装修规定、机电、消防之管理规定及表格、保安、会所之管理规定、管理公司、管理处及员工之管理规定、清洁卫生、财务等。9月6.9业主入伙手续及收费9月6.10业主收楼须知8月6.11维修管理规定9月6.12业户装修指引8月6.13小区机电、消防等管理规定及表格9月6.14车场管理及守则9月6.15管理处及员工管理规定8月6.16清洁安排及处理守则8月6.17财务程序及守则8月6.18处理客户投诉指引9月6.19特约服务及运作9月七、物业管理费用预算在建筑和主要设备确定后，保利物业利用其管理经验，预算出物业管理运行成本支出，从而为保利大厦物业管理费收费标准的厘定提供重要的依据，物业管理支出主要包括：编号工作内容计划完成时间7.1物业管理人员薪津8月7.2公用事业费(含水、电、煤气、燃油费用)8月7.3物业公共区域清洁及绿化费用8月7.4物业设施维修保养费用8月7.5物业公众财产和第三者意外保险费用8月7.6物业管理行政费用8月7.7核数师(审计)费用8月7.8物业管理启动费用分摊7月7.9节日装饰费用8月7.10法定税费8月7.11物业管理经理人酬金8月八、“城市之光”入伙前工作流程表10