1、内部分析报告，注意保密 1 养老地产养老地产专项专项研究研究报告报告 第一部分第一部分 养老地产经济环境分析养老地产经济环境分析 在刚刚结束的 2011 北京春季房展会上，传递出两个重要信息：一是核心城区的住房面积越来越趋向于 9070 的政策分割比，二是环首都地产经济圈的养老地产、旅游地产成为新的关注热点。中国的老龄化推动老年住宅的需求增长中国的老龄化推动老年住宅的需求增长 联合国世界人口统计指出，2010 年到 2050 年间，全球 60岁以上人口将由 11%上升到 21.9%，而中国则由 12.3%上升到 31.1%。这意味着中国在未来40年里的老龄化增长程度十分惊人。未来40年，中国将2、跟许多已发展国家一样，须应对人口老龄化所衍生的社会和经济问题。根据国家人口计生委数据，2009 年，全国 60 岁以上老年人口已达 1.6714 亿，占总人口的 12.5%；比上年净增 725 万，增长了 0.5个百分点这是历史上老年人口比重增幅最大的一年（图 1）。内部分析报告，注意保密 2 据估计，到 2015 年，老年人口总量突破 2 亿，占总人口比例超过 15%中国将既是一个人口大国，也是一个老年人数居世界首位的“老龄人口大国”。市场需求上升市场需求上升 受惠于改革开放，如今老年人的收入和储蓄已有显著增加。根据中国老龄科学研究中心调查，当前城市老年人中42.8%拥有储蓄存款，2010 3、年我国老年人口总体消费规模将超过 1.4 万亿元。当前，我国的新型福利模式正处于由福利型向产业型过渡阶段中。到 2010 年我国仅离退休人员可用于购置住宅的资金总额就将突破 8000 亿元，而到了 2020 及 2030 年，估计这个金额分别可达 2.8万亿元及 7.3 万亿元，可见国内老年住宅的市场需求十分强劲，市场发展潜力巨大。随着我国步入老龄社会，老年人对待晚年生活的观念和态度在老龄化的发展中逐步发生变化，更多具有较高学历和收入的老年人开始建立自立、自理、自信的生活态度，希望在老年时光里激发第二个青春期。中国人传统的家庭观念主张三代同堂父母与成年子女独立生活几乎是闻所未闻。但自上世纪 94、0 年代以来这个传统观念逐渐改变，家庭结构也起了变化，更多的成年子女选择离开父母独立生活。DTZ 戴德梁行的问卷调查结果显示，中高收入的老人希望与子女同住的只占很少的比例（图 2）。在北京、上海、广州和深圳等一线城市，很多受访的高收入长者更认为市场上的老人中心提供的环境和内部分析报告，注意保密 3 服务无法满足他们的需求。因此，调查结果显示出市场有需要提供更高端的产品、规格更高的住房、以及更高端和个性化的护理服务。市场呼唤高品质老年公寓市场呼唤高品质老年公寓 日前，零点公司公布了该公司对北京、上海两地 3000 名 55 岁至75 岁市民就“老年人住宅消费问题”进行随机访问后的研究报告，报告表5、明，目前老年住宅市场需求加大，但市场供应却较为紧缺。业内人士普遍认为，老年人单独居住的形式不适合中国国情，老年人大多习惯和子女生活在一起，不过这一现象正在改变。零点调查提供的分析显示，北京、上海、广州等经济发达城市，存在着一批占当地老年人口总数近 6%以上的中高收入老年群体，这些老年人认为现在的养老环境，无论从居住条件还是养老服务水平都不能满足他们日益提高的养老需求，因此他们希望市场上能多生产一些高标准的老年公寓。零点调查提供的分析显示，在中高收入老年人期望的入住方式中，希望购买房屋产权的占调查总数的 51%，打算租赁房屋使用权的内部分析报告，注意保密 4 占 24%，希望购买产权式酒店的占 6、16%，打算采取其他形式的占 9%。思考及建议思考及建议 夕阳红，是人们对美好晚年生活的寓意。老年群体尤其是高端老年群体对衣、食、住、行、医疗和娱乐等，都有着独特的需求。目前郑州养老地产仍是一个空白。现有的老年公寓多为政府投资，由房地产开发商共同参与开发、营运的基本没有。在纯福利的政府贴补型老年住宅产品并不能完全这各个层次老年居住服务需求的情况下，如何借助“市场外力+政府福利扶持”更好地来打造这造福利事业、创造更多社会效益，是我们迫在眉睫需要解决的问明。多年的房地产市场已证明，郑州的房地产产品消费的辐射范围通常可扩大到河南全省及更大范围。同样郑州的养老地产产品也是一样，合适区位的产品开发其需求7、外延并不仅仅局限于郑州本地，这就为我们在郑州或周边地区开发相关产品提供了一个很好的契机。机会点一：老年住宅产品市场总体需求巨大，并且不断壮大，能满足较高层次老年住宅产品需求的产品提供商很少。机会点二：高端老年住宅产品消费能力已具备一定规模，在郑州等富裕地区已具备先行条件，而且其消费辐射范围很大。机会点三：按一定标准模式成功后可在较大范围连锁复制推广，进而形成包括政策扶持、房地产开发、休闲度假旅游资源整合、医疗卫生保健等社会资源整合的新的地产开发模式，最终实现经济效益和社会效益的双重进步。内部分析报告，注意保密 5 养老地产市场分析养老地产市场分析 2010 年 12 月 27 日，万科正式宣布8、进入老龄化住宅开发运营领域。“如聂梅生会长（全国工商联房地产商会会长）所说，房地产在十二五还有很大发展，但到了十四五时期，人口拐点到来的时候，住宅运营模式将发生重大变化。”万科集团副总裁兼北京万科总经理毛大庆在接受理财一周报记者采访时表示。他同时透露说，万科管理层已经意识到，10 年以后，万科如果还领先市场，一定不是靠今天工业化大批量规模生产的模式。养老地产的战略地位，将不亚于工业化住宅的地位。在万科内部会议上，万科总裁郁亮要求万科北京、上海公司在两地首先探索突破养老地产的成熟运营模式，聂梅生认为，“中国老年人群上升的速度不亚于我们城市化的速度，老年公寓在中国属于稀缺产品，如何解决这块刚性需求9、很重要。”50 岁以上的人群拥有人生最高的财富净值，他们居家养老的住宅需求正在成为房地产行业新的转型领域之一。开发商意愿开发商意愿 许多开发商正跃跃欲试。万科、首创、保利、华润等地产公司专门成立了养老地产的研发团队，泰康人寿、中国人寿等保险公司纷纷启动养老地产项目。另据透露，一直专注于养老领域发展的亲和源股份有限公司董事长奚志勇透露说，不久前公司刚和一家海外机构达成股权合作意向。内部分析报告，注意保密 6 保利地产副总经理胡在新在接受本报记者采访时也表示，保利现在正在做研究，未来老年住宅的市场很大，公司很看好这一市场的前景。关于养老地产的发展战略，2009 年保利年报以及 2010 年中报中，10、都有所提及。旅游地产、养老地产以及城市综合运营等等低风险业态，也在这份半年报中被定义为保利未来“新的盈利增长点”。在北京周边的项目也悄然打起了养老概念。据了解，首创置业与河北建设集团将联手投资 70 亿元，开发一个位于河北香河的养老项目，总建筑面积近 200 万平方米。和首创香河养老项目相似，在天津武清区，龙湾地产开发的龙湾城，也打算打造养老地产的概念，面向的客户是在一线城市有养老需求，但无力在北京购买住房的群体。一线开发商动作一线开发商动作 2010 年年底，中国地产的龙头企业万科在经过完善的前期筹备，正式启动了“活跃长者计划活跃长者计划”，而其计划中的第一个项目万科幸福汇就落户在北京房山。11、业界评论，万科提出的“活跃长者计划”作为北京老年地产的新概念，给人耳目一新的感觉，超越了以往老年地产“日薄西山”的印象，给人一种积极富有活力而又高品质的品牌联想。据了解，幸福汇包括纯商品住宅和持有型物业两种类型，分别进行销售和租赁。北京万科幸福汇项目的建筑面积约 16 万平方米，其中养老公寓和配套商业仅占 2.8 万平方米，养老公寓约有 142 套房源，主要是套内面积为 60 平方米的一居室和 90 平方米的两居室户型。该项目配套医疗服务站、心理咨询、老年学校、专用浴池、图书馆、健身房等设内部分析报告，注意保密 7 施，以及 24 小时呼叫护理服务、送餐、果蔬超市等送货上门、收费代缴等服务。在12、历经两年多的研究之后，保利地产的首个养老公寓项目已于2010 年 11 月奠基。记者从业内获悉，保利方面正在重点研究养老地产的未来发展，并因此成立了一支“小分队”在国内各地考察，也曾派专人奔赴日本实地调研养老公寓的运作模式。该项目名为“保利西塘安平老年健康生活社区”，总投资达 4亿元，占地 150 亩，建筑面积 1 万平方米，计划于今年底完工。保利地产曾表态，未来亦将在上海、广州等地试点养老公寓项目。一场养老地产的争夺战已正式打响。据悉，除上述两大房地产发展商外，华润置地、首创置业也随之成立了专项调研团队，而永泰红磡也正准备调整自己的战略方向，转向专做“老年养生地产”。启示启示 我司作为房地产13、一级开发商，在房地产运营中形成一线开发和二线开发的联动，随时关注一线城市一线开发商的动作，对于我司战略发展、房地产定位、产品定位有着积极的意义。养老地产作为新兴房地产业态，绿地集团、上海亲和源集团作为养老地产的先行者，其项目在 2006 年左右已经开始实际运作；万科、首创、保利、华润等地产公司专门成立了养老地产的研发团队，并且部分开发商的养老地产项目已经落地；泰康人寿、中国人寿已积极投入到养老地产的建设中。因此，从市场前瞻角度来看，养老地产的市场进入条件已经成熟，内部分析报告，注意保密 8 建议我司在 2011 年内适当时间组建专业队伍对郑州养老地产市场、国内一线养老地产市场进行专项研究，并结14、合我司一级土地运营和二级开发运营的实际情况，以确定最适合我司发展的养老地产运营模式、产品模式。根据郑州市整体规划，城市核心区的土地供应将会越来越少，而新郑、中牟、荥阳等郊县将会成为未来郑州发展的主力方向，一级土地的获取，除了在土地规划外，产品模式是土地规划的重要组成部分，适合土地地块的产品是政府所需要的，对于我司一级土地的获取有着积极的意义。养老地产作为政府社会保障工程，有望在最近若干内成为房地产发展方向。因此，从市场和政府规划角度，养老地产的发展时机已经基本成熟。养老地产可以作为产品规划的组成部分吸引政府的关注，进而实现与政府的深度合作，在政策、税收等方面给予一定的倾斜。郑州作为河南省省会城15、市，其辐射作用是显而易见的，在郑州房地产成交客群中，有超过半数的外地购房者。养老地产作为新兴房地产产品形态，一旦进入市场，必然会吸引省内其他地市的中高端客户。养老地产的买家基本上为 40 岁以上的城市中坚力量，这批客户存在着在未来 10-20 年内的养老问题，而养老地产，尤其是中高端养老地产产品形态，正是填补了郑州房地产市场产品形态的空白，无论中长期投资还是自用，都存在着巨大的市场机会。内部分析报告，注意保密 9 因此，从市场需求角度看，养老地产的产品开发已经具备市场机会。我司在二级开发中，可以将养老地产作为重要的产品形态推向市场，从而占领市场先机，获取更大的经济效益和社会效益。第三部分第三部16、分 养老地产运营分析养老地产运营分析 会员制会员制：上海亲和源老年公寓上海亲和源老年公寓 上海亲和源老年公寓位于南汇区康桥镇，于 2006 年 4 月 19 日动工，2008 年 3 月 19 日建成。上海亲和源老年公寓分别由低密度住宅、娱乐活动场所、健康生活广场、公共服务大楼、医院及商业配套设施等组成，占地面积 60618平方米，地面建筑 84477 平方米，其中老年住宅 12 栋共 910 套电梯公寓 74040 平方米，可容纳 1800 名老人。每栋公寓均有公共浴室、阅读室、活动室、食堂等。老年公寓为居家型，这里所有入住的老人都是以户为单位，居室建筑面积 40-80 平方米。上海亲和源老17、年公寓采取的是类似高尔夫球俱乐部等高级场所的“会员制”，住进社区的老人必须一次性缴纳 50 万元现金“入会”，随即获得老年公寓的使用权，50 万元换来的会员卡没有使用期限，可以自行转让和继承。此外，根据房间的大小，每年入住老人还要交25 万元的年费，该笔年费主要用于支付房屋租赁使用和生活照料费用，不包括老人餐费和医疗费用，这就对老人的经济实力要求较高。内部分析报告，注意保密 10 销售制销售制：绿地昆山绿地昆山 2121 城孝贤坊城孝贤坊 于 2006 年 4 月 8 日开盘的孝贤坊合欢园养生电梯公寓售价仅20-30 万元，电梯养老公寓房的月供只有 900 元左右，与养老院的价位相当。产品设计18、以老年人需求为本，加强细节的处理，比如说电梯内设扶手、每个房间均有 24 小时紧急呼救按钮、访客对讲系统采用智能化 7 寸触摸屏等，处处彰显着对老年人无微不至的关爱。平时老人在这里居住，周末节日，号称上海后花园的昆山又是儿女们度假的好地方。同时上海最近推出的火爆婚房问题，绿地 21 城可以给予完全的解决方案，可以将市区的房子腾出来给孩子作为婚房，老年人只要花 20-30 万就可以有个很好的安度晚年的居所，同时年轻人也可以直接购买 21 城的青年公寓作为婚房，毕竟总价 20-40 多万，交通便利，配套齐全，幼儿园学校都有，到中山公园只需 35-40 多分钟车程。上海老龄化日益加剧，截至 200419、 年末，上海市 60 岁以上户籍老年人口达 260.78 万人，占全市户籍总人口的 19.28%，上海已步入老年社会。老年居住需求是一个巨大的潜在市场。决策层通过绿地 21城尊老社区的开发，来体现公司的社会责任感，同时也是公司响应政府的号召、为政府分忧。绿地 21 城是一个远景规划 2 万亩的城镇级社区，一期的绿地国际家园已经获得巨大成功。孝贤坊尊老社区是开发的第二波。尊老社区的存在对改善社区整体年龄结构、丰富社区的生活配套、体现社区的人文关怀等方面都有重要的意义。思考思考：围绕围绕“一低二高一低二高”谋求利益最大化谋求利益最大化 一低为“低容积率”；二高为“高比例公建设施及高水平社区服内部分20、析报告，注意保密 11 务”。老年公寓具有“一低二高”的特点，即低容积率、高比例公建设施、高水平社区服务。低容积率意味着人口密度低，这与高比例公建设施、高水平社区服务存在矛盾。因此其公建设施和服务资源在充分满足社区内老年人需求的同时向公众提供服务，这样一方面可实现长期以低廉价格向社区内老年人提供高品质服务的承诺，另一方面还可最大限度地发挥公建设施和服务资源效能。为老年人提供养老服务的同时，可根据项目所处地理位置，因地制宜地开发利用当地特色资源规划公建设施。如在旅游区域内，就应发挥旅游资源优势，为老年人提供特色服务的同时对游客提供住宿、娱乐等服务。运营运营建议建议 针对于我司的二级开发项目，在产21、品规划中，养老地产可作为重要的产品形态：市场角度：养老地产目前在郑州房地产行业还是市场空白点，我司在养老地产上的规划，则可以迅速填补市场空白，形成新的房地产消费热点和养老投资热点，从而产生巨大经济效益；社会角度：养老地产作为新兴房地产形态，是传统地产和社会养老的有效补充，利用房地产方式有效解决老龄化社会的家庭养老、社会养老、政府养老中产生的各种问题，社会关注点能够有效倾斜，这对于我司社会形象的塑造是个有力支撑；运营角度：养老地产的运营建议采取绿地昆山 21 城孝贤坊的模内部分析报告，注意保密 12 式，利用房地产产品实现养老地产和传统房地产的有效嫁接；同时兼顾社会保障机构、医疗机构、健康机构等22、社会资源的整合，在保障我司养老地产投入产出的经济效益下，使得养老地产的市场运营更为顺畅；政府角度：养老地产的规划可与政府形成互动，在政策、资金、规划等方面给予我司更多的支持。养老地产具有“低容积率”和“高比例公建设施及高水平社区服务”两大特征，因此养老地产的土地选址决定了后期投资、运营的经济收益。根据养老地产“一低两高”的特征，建议土地选址在中牟板块：1、土地价格相对较低，可以有效的降低投资成本，进而最大限度减低养老地产产品的价格，实现最大范围的客群圈层；2、交通方便，距离郑州城市的路网便捷，可以实现家庭养老在时间和空间上的短时间切换；3、自然环境相对较好，空气和水源质量优于郑州城市环线，可以23、实现自然资源和地产环境资源的有机结合；4、郑州新区建设，以及中牟作为郑州卫星城的定位，可以享受最大限度的地块升值红利；5、中牟县域政府的政策支持。内部分析报告，注意保密 13 养老地产产品分析养老地产产品分析 产品规划案例 泰康人寿三亚海棠湾项目 按照海棠湾分区规划及城市设计的要求，泰康人寿保险股份有限公司联合中国对外建设总公司，确立选址在海棠湾大小龙江塘建 设“海棠湾国际养生社区”的终极目标为：通过对区域内土地的保护、提高和利用，延伸和扩展海棠湾国际品牌，以 CCRC 社区为龙头，建设 集休闲度假、养生（养老）、健康体验为一体的、可持续发展的、绿 色的国际养生社区。该社区将是一个低层、低密度24、低能耗、低污染、低排放、低运行成本的生态社区。该社区将成为海棠湾国家海岸超级主题公园中的一颗闪耀明珠。“海棠湾国际养生社区”是实现养生（养老）产业多元化战略的载体，是推动度假、休闲、居住、医疗、保险、文化、教育、商业等内部分析报告，注意保密 14 产业向更高层次联动的平台。“海棠湾国际养生社区”的业态构成为：以 CCRC 社区为龙头，集合房地产、旅游、商业服务、保健、健康管理、保险、教育、文化、传媒等业态，强调符合“国际性热带滨海旅游城市-国家海岸”的发展目标。功能定位：本片区为国际顶级的休闲度假区，是整个海棠湾“国家海岸”的重要功能板块，同时也是全面配套旅游综合服务设施、高档旅游接待和高端25、居住设施的滨海度假区和世界级度假胜地。建设规模：本片区总用地规模为 520.55 公顷，开发总量控制在122.2 平方米左右，居住及度假人口控制在 2.1 万人左右。内部分析报告，注意保密 15 产品设计案例产品设计案例 万科幸福汇是北京万科继中粮万科长阳半岛之后，在房山的又一倾情力作。项目坐落于风景秀丽、气候宜人的 CSD 后花园窦店。窦店，作为未来重点发展的卫星城以及北京链接周边城市经济群的中央枢纽区，蕴藏着巨大的发展潜力。万科幸福汇，傲居窦店最繁华的街区窦大路西侧，周边交通落网发达，距离京石高速窦店出口_公里，从京石高速西三环六里桥到窦店出口仅 20 余公里。项目近邻城铁房山线沿长线的燕26、房线，并通过地铁 9 号线实现无缝换乘，直通城市腹地丽泽商务区、公主坟、中关村、总部基地等市区热点区域。产品特点产品特点：万科幸福汇，占地面积约 7 万多平方米，总建筑面积约 16 万平内部分析报告，注意保密 16 方米。整体规划为 515 层纯板式观景电梯洋房，最大限度的将功能主义与时尚美学有机融合，一梯两户、南北通透、气派有度。约 80平精致两居、约 95-115 平舒适三居的全优户型，在充分保证居住舒适度的同时，让生活成为所有人致礼崇拜的梦想。户型分析户型分析：万科幸福汇全部规划为 515 层带电梯低密观景板式洋房，一梯两户，户户朝阳，共 1262 户。户型设计为 80 平左右两居、约 27、95-115平三居，南北通透、动静分离。内部分析报告，注意保密 17 评论评论：从万科幸福汇的户型上看，本案户型与万科其他方面的户型并无太大差异，这就意味着，即便万科幸福汇不作为养老地产使用，也可以作为其他产品形式销售。这样的产品规划及户型实际上已经扩大了其客群范围。思考及建议思考及建议 按照标准养老地产的产品设计理念，除亲和源股份开发的部分项目外，泰康人寿三亚海棠湾、万科幸福汇、绿地 21 城孝贤坊都不能称为严格意义上的养老住宅产品，它们实际上还是高端住宅，只不过有部分产品符合养老地产的要求而已。严格意义上的养老地产产品，应该符合养老地产产品的基本特征：规划设计、园林景观、户型设计、公建配套28、服务管理、配套服务等按照白发阶层的需求而建设。我司如计划开发养老地产，首先需要考虑采取何种产品模式，确定了产品模式，就确定了运营模式。针对郑州房地产市场实际情况，以及我司的战略发展，养老地产产品建议如下：一、以养老地产规划为基础，争取最大限度的政府优惠 二、选址可以分享升值红利的郊县地块 三、以高品质的低密度物业为主 四、注重产品的规划设计，尤其是建筑设计和景观设计 五、户型以小套户型为主，控制销售总价 六、部分养老户型可考虑无障碍设计 内部分析报告，注意保密 18 七、完善公建设施，尤其是适合 40-50 岁主力客群的公建配套 八、适合主力客群的更为完善且精准的物业管理服务 九、注重物业管29、理精神层面的服务，完善精神服务的内容 十、尽量多种产品组合方式和销售组合方式 养老地产经典项目分养老地产经典项目分析析 一、北京东方太阳城 1.11.1 项目概况项目概况 东方太阳城位于顺义潮白河西岸的双青林场内，规划用地234 万平方米。社区规划总建筑面积 70 万平方米，绿化率达 80%。项目周边自然环境良好，紧邻顺义潮白河旅游度假区，潮白河水域将建 2008 年奥林匹克水上中心，成为北京最大的水上公园。东方太阳城一期建筑形式包括联体别墅、点式公寓、板式公寓和连廊式公寓四种，公寓的户型单元面积从 70 至 230 平米不等，已于2003 年 4 月入住。目前在售的为二期 A 区的点式公寓，30、二期规划中建筑形式还有板楼、连体别墅和独栋别墅。内部分析报告，注意保密 19 1.21.2 建筑设计建筑设计 东方太阳城住宅以二到四层低层建筑为主，每层带电梯，方便老人出行。社区及住宅内实行无障碍设计，社区中道路及住宅出入口设计为无障碍步行道和无障碍防滑坡道，不设置门槛。住宅内内门预留宽度为 1 米，方便不同身体状况的老年人步行或乘坐轮椅、担架进出。住宅内按照老年人建筑设计规范设计，低按键、高插座。户内安装电子安防系统和户内紧急呼叫援助系统，一旦发生紧急情况，管理中心和援助人员可以在第一时间赶到。1.31.3 景观设计景观设计 东方太阳城的景观设计创造了一个“绿色”的人居环境。穿插于社区的大型31、景观绿地和外围近 10 万株的树木形成了社区基础性的绿色背景，连续的水系统将各组团中心的湖面景观贯穿循环联系起来，每一个组团有一个休闲用的公共花园，都有一个设计主题以体现特征。另外其内部有小一些的公共与私人花园，它们作为组团级的结构因素而相互联系。1.1.4 4 配套公建配套公建 东方太阳城公建群位于社区的中央，规模庞大且注重内涵，总体建筑面积约 39900 平方米。公建的布置充分考虑人的活动规律和行为轨迹，布局配套合理，集中与分散相结合，使用功能适宜居民的生活服务要求。内部分析报告，注意保密 20 东方太阳城将公建分为商业文化中心、康体医疗中心、零售中心、酒店和短期度假公寓等五大部分。商业文32、化中心建筑面积为1.11 万平方米，地下一层为农贸市场和社区信息控制中心，首层为超市、精品店及餐厅，二至三层为老年大学。康体医疗中心建筑面积为 8700 平方米，地上一层，局部区域为两层，其中包括温泉疗养浴、洗浴中心、有氧锻炼室、室内游泳馆、多功能体育场、室内跑道、体操房、保龄球馆、疗养型健身器械区等。零售中心包括地上两层和地下一层，商业功能将涵盖餐饮、零售、商业服务等与基本生活密切相关的商业配套设施和服务网点。度假酒店包括 100 套标准间、8 套豪华跃层套房，居住空间私人化，体现人性化服务。度假公寓建筑面积为 7000 平方米，一至五层为连廊式公寓，面积从 50 平方米到 100 平方米不33、等，度假者可根据自己的喜好自由选择。1.1.5 5 物业服务物业服务 东方太阳城的物业管理公司对东方太阳城社区进行全面物业管理，包括传统社区物业管理和社区生活管理。传统物业管理包括：社区内公共设施、设备日常运行、维护及保养，公共消防及保安的的管理，环境维护及绿化与保洁的管理，客户内部分析报告，注意保密 21 服务及财务管理等。并提供家政服务中心，老年工作室，社区就业服务中心，旅游服务公司，房屋中介服务公司，婚介服务中心，时间储蓄管理中心等社区服务。最具特色的是社区生活管理。为了丰富社区内老年人的生活，东方太阳城的物业管理公司以创造全新退休生活为目的，组织举办社区运动会，社区节日活动，社区书画展34、，社区歌咏比赛等社区大型活动和日常社区兴趣俱乐部，日常社区兴趣俱乐部包括棋牌俱乐部，秧歌及舞蹈俱乐部，太极拳俱乐部，乒乓球俱乐部，书画俱乐部，合唱团，时装队等等。1.1.6 6 销售情况销售情况 东方太阳城一期于 2002 年 7 月开盘，建筑形式包括联体别墅、点式公寓、板式公寓和连廊式公寓四种，户型面积自 70 平方米到 230平方米不等，共有住宅 552 套。东方太阳城一期户型比10%34%17%9%1%21%5%2%1%一室一厅两室一厅两室两厅三室一厅三室两厅四室一厅四室两厅别墅其它 内部分析报告，注意保密 22 东方太阳城各户型销售情况97%93%88%98%100%100%92%8035、%85%90%95%100%一居二居三居四居别墅其他合计 二期于 2003 年 8 月开盘，目前在售的为二期 A 区的点式公寓，户型为两居和三居，共 212 套，目前已售 205 套。从销售情况来看，东方太阳城一期及二期 A 区已经开盘销售的住宅共 804 套，自 2002 年 7 月以来在 23 个月的销售时间里达到了 94%的销售率，平均每月销售将近 33 套。这样的销售率和销售速度对于一个广告投放量并不大的郊区住宅项目而言已经相当不错了。二二、绿地孝贤坊绿地孝贤坊 绿地 21 城孝贤坊：长三角最大养老“基地”度假、尊老、国际、商务组成四大超级社区 2.12.1 区位分析区位分析 绿地 236、1 城规划面积为 13 平方公里，位居江苏省昆山市花桥镇一侧，北临沪宁高速公路、东望安亭汽车城，南靠吴淞江，与青浦区隔江相对。2.22.2 现场探盘现场探盘低总价加大配套，引得上海购房者蜂拥而至 在华夏民族源远流长的文化中，忠孝节义的道德观念，历来为人们所重视。上海绿地集团正是在此基础上，推出了专门的尊老社区内部分析报告，注意保密 23 绿地 21 城孝贤坊。据售楼处方面统计，自 2006 年 3、4 月以来，包括玫瑰园联排别墅和合欢园公寓在内，绿地 21 城孝贤坊已经成功售出约 100 套房源。其中，联排别墅面积相对较大，在 168200 平方米之间，单套房源总价在 6989 万元之间，往往37、以家庭购房者居多；而一般情况下，单对的老年夫妇更多锁定新近推出的合欢园养生公寓，其多层带电梯的设计和专为老年人装备的人性化配置，得到他们的青睐，销售情况较好。2.32.3 规划建筑规划建筑 绿地 21 城由度假、尊老、国际、商务四大超级社区组成，是一个蕴涵独栋、联排、叠拼、花园洋房别墅及多层公寓等多种形态的大型综合生态居住社区。孝贤坊居绿地 21 城的西北部，处于绿地大道、香榭丽大道、春天大道的围合圈内，首批开发总占地面积为 35 万平方米，住宅总建筑面积达到约 26 万平方米，共有 2000 多户，分为玫瑰园联排别墅区和合欢园电梯公寓区，两者的房源数量分别为 536 套和 1900 套。孝贤38、坊以英式田园别墅风格为主，承继伊丽莎白时期的文艺复兴内部分析报告，注意保密 24 风格，度的坡顶、华美的山墙屋面、屋顶上的连体烟囱，还有住宅间一排绿意盎然的精致庭院，将建筑与自然完美融合，营造出英伦小镇惬意的居住氛围。2.42.4 合合欢园欢园孝贤坊孝贤坊售罄售罄电梯公寓电梯公寓 孝贤坊 2006 年推出合欢园养生电梯公寓，全部以层高的多层建筑为主，“个”字型水系贯穿其中，以水为界，划分成三个相对独立的区域。合欢园养生公寓充分考虑到老年人的特殊需求，大到整个功能配套，小至一个墙角，处处以方便老年人日常生活为准则，从各个方面的细节彰显对老年人无微不至的关爱。合欢园养生电梯公寓与普通公寓和养老院的39、优势比较 2.52.5 合欢园电梯公寓合欢园电梯公寓 合欢园电梯公寓房型为一房或两房，其中，一房面积 60 平方米左右，两房面积在 72-86 平方米之间，有多种户型。内部分析报告，注意保密 25 合欢园电梯公寓 2006 年销售均价为 3750 元平方米，单套房源总价在 20-30 万元之间，最低月供不足 900 元，即使和条件较好的敬老院相比，在经济上亦非常有优势。2.62.6 相关资料相关资料 发展商是上海绿地集团（昆山）置业有限公司 楼盘地址：江苏省昆山市花桥镇绿地大道 555 号 整盘建面：13 万平方公里 整盘户数：未知 本期建面：26 万平方米 本期户数：2000 多套 容积率：40、0.7 绿化率：45 车位配置：未知 楼盘形态：多层 物管费用：未知 预售报价：3750 元/平方米 开盘时间：2006 年已开盘，2008 年售罄 内部分析报告，注意保密 26 养老地产运营建议养老地产运营建议 地块选择地块选择 如我司二级开发养老地产项目，地块选择建议为首选为中牟，次选为新郑或荥阳。中牟作为郑州新区最早提进政府规划之中，且目前中牟片区大型或超大型项目较少，利于快速开辟市场；中牟与郑州市区的交通条件相比新郑或荥阳更为便捷，因此，中牟可作为二级开发地块的首选。产品类型产品类型 目前一线城市已建设的养老地产产品类型主要有独栋别墅、双拼别墅、联排别墅、叠拼别墅、花园洋房、小户型公寓41、等，这个产品类型和近远郊主流产品的产品结构基本类似，如我司开发养老地产产品，建议开发的产品结构如下：联排别墅：10%叠拼别墅：15%花园洋房：30-40%电梯小户型公寓：35-45%联排别墅建议户型区间在 160-180 平米之间，单套总价控制在150-200 万元之间；叠拼产品建议户型区间在 140-160 平米之间，单套总价控制在 120-150 万元之间；花园洋房建议户型区间在 90-120平米之间，单套总价控制在 60-90 万元之间；电梯小户型公寓建议户型在 70-90 平米之间，单套总价控制在 40-60 万元之间。客群分析客群分析 内部分析报告，注意保密 27 我司如开发养老地产42、项目，按照养老地产的产品特征及郑州房地产成交情况，其主要客群特征如下：郑州本地或省内其他城市的中高端客户，家庭年收入水平不少于20 万元；主力客户年龄层在 40-50 岁之间，大部分客户投资兼自用型购买为主，部分客户购买后自用于养老，少部分纯投资类客户；客户对于产品关注度依次为：产品、内外部环境、价格、配套服务、交通等，对养老地产会有其他额外的需求，如保健医疗服务等。按照此客群锁定，郑州本地买家群体规模预估不少于 10 万户家庭，省内其他有同类需求客户群体规模预估不少于 20 万户家庭。开发定位开发定位 都市五星级老年群体全套生活解决方案都市五星级老年群体全套生活解决方案 包括居住环境解决方案43、内部交往群体解决方案、医疗健康呵护解决方案、专用消费品解决方案、精神文化全套解决方案 居住环境解决方案：以多类型、多档次养老地产产品为依托，解决养老家庭的第二居所养老方案，兼顾投资型需求；内部群体交往解决方案：内部公共配套以养老地产客户特征为基础，建设适合养老群体所需要的会所、健康中心等公共配套设施，提升内部客户群体的交流；医疗健康呵护解决方案：联合中高等级医疗保健机构，兼顾社区基本医疗保障机构，建设相对应的老年健身场所，形成全系列的医疗健康呵护体系；内部分析报告，注意保密 28 专用消费品解决方案：配套商业以养老类型消费品为主，如生活品超市、医药商店等，形成良好商业氛围；精神文化全套解决方案：以会所为依托，展开多种形式的精神文化服务体系，如阅览室、老年大学等，全面提升社区精神文明环境建设，以扩大品牌的传播效应。