1、Unit Anilysis引子“国六条”颁布：自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。Unit Anilysis目的 为及时应对政策变化、研究市场新情况、做好产品积累与创新，展开90平米以下小户型研究工作。Unit Anilysis研究报告结构 研究对象划分研究对象划分 现状调研分析现状调研分析 对比归纳研究对比归纳研究Unit Anilysis研究对象划分 第一篇第一篇Unit Anilysis研究对象划分小户型以国六条的小户型以国六条的9090平米为界平米为界大中户型以大中户型2、以“豪宅豪宅”定义定义144144平米为平米为界界 90平米以下小户型90144平米中户型144平米以上大户型Unit Anilysis研究对象划分90平米以下小户型经济小户型舒适小户型Unit Anilysis研究对象划分90144平米中户型拼接户型传统户型Unit Anilysis研究对象划分144平米以上大户型拼接户型传统户型Unit Anilysis研究对象划分 此次设计研究按市场和政策现状以经济小户型和小户型拼接为研究对象。经济小户型小户型拼接Unit Anilysis现状调研分析 第二篇第二篇Unit Anilysis市场现状分析 目前市面上小户型多为大户型社区中的小面积单位（项目3、的非主力产品），或烂尾楼改造而成的投资小户型，通常未体现出精细化设计。近几年深圳关内市场对小户型的需求，涌现出众多优质的小户型住宅产品。70%90平米一下小户型新政的颁布，使得小户型的设计研究任重道远。Unit Anilysis对比归纳研究 第三篇第三篇Unit Anilysis对比归纳研究 纯住宅小户型研究纯住宅小户型研究 商务公寓、酒店式公寓研究商务公寓、酒店式公寓研究 拼接小户型研究拼接小户型研究Unit Anilysis纯住宅小户型研究纯住宅小户型定义及特征标准层平面类型与公共交通空间户型类别及其指标基本功能空间设计小户型设计思考点Unit Anilysis纯住宅小户型研究 纯住宅小户4、型定义纯住宅小户型定义 通常指建筑面积在90平方米以下，以日常家庭居住为主要目的，具备完善的日常居住功能的住宅。小户型住宅小户型住宅的的特征特征 面积小面积小每套房在20-90平方米之间，户型结构单房、一房、二房到小三房，一般三房面积约为85平方米，二房面积约为65平方米，一房面积约为45平方米，单房面积约为30平方米；功能齐全功能齐全在户型设计上除有房、厅外，还有独立的厨、卫、阳台等，套内功能完善，动静分离。纯住宅小户型定义及特征纯住宅小户型定义及特征Unit Anilysis纯住宅小户型研究 以小户型为主的项目为了提高使用率（得房率保证在76%左右），建筑多为高层物业，标准层多采用一梯多户5、内廊式平面布局方式，设置一个或多个垂直交通节点，如“L”、“U”、“X”等标准层平面类型与公共交通空间标准层平面类型与公共交通空间Unit Anilysis纯住宅小户型研究 由于受到总面积的限制，因此小户型不是舒适性住宅，而是实用性住宅，故每个房间的面积也应该控制在一定的范围内。小户型住宅因为面积较小，要求采用纯框架结构，方便间隔，墙体材料要轻而薄，窗台为大凸窗，书柜、衣柜尽可能入墙体，以便室内空间更加的宽敞。户型设计应注意以下三点：首先是房型方正，南北通透，全明设计，每个房间都有窗户与外界相通，这样整个居室的采光，通风等都不会受到影响。其次就是房型的平面紧凑实用，功能布局合理。卧室和起居室的6、面积比应该合理，卧室应该较为宽敞。再就是功能齐全，不能遗漏生活阳台、储物间等。基本功能空间设计基本功能空间设计Unit Anilysis纯住宅小户型研究功能空间设计功能空间设计各功能空间面积、开间及进深各功能空间面积、开间及进深各功能空间面积、开间及进深住宅套型单房一房两房三房客厅开间(m)2.93.03.63.9主卧室开间(m)2.72.73.33.6进深(m)2.42.73.03.3面积()7 77 710101212次卧室1开间(m)2.72.7进深(m)3.53.9面积()8 81010次卧室2开间(m)2.6进深(m)3.5面积()8 8Unit Anilysis纯住宅小户型研究功能7、空间设计功能空间设计各功能空间面积、开间及进深各功能空间面积、开间及进深各功能空间面积、开间及进深住宅套型单房一房两房三房餐厅开间(m)2.62.72.83厨房开间(m)1.51.51.82.1进深(m)1.82.12.12.4面积()3 33.53.54 45 5卫生间开间(m)1.51.51.82.1进深(m)1.82.12.12.4面积()3 33.53.54 45 5生活阳台开间(m)1.11.11.21.2主阳台进深(m)1.51.51.51.5Unit Anilysis纯住宅小户型研究 室内空间着重解决的是分区与过度，组织好流线，使之短捷又 少有穿越。设计出“功能空间比”相对较高的8、既经济又实用的住宅，有效避免无效交通空间的存在。流线应当便捷，避免过于曲折，并减少穿越。厨房应紧邻户门设置并与餐厅紧密相连。客厅的使用空间要保持稳定，减少中间的横穿，通过合理确定门窗洞口位置以及洞边到墙边的宽度，为家具、设备的布置创造有利条件。功能空间设计功能空间设计空间组织空间组织 对于只有30多平米的户型其中3-4平米的空间仅为交通联系空间，降低了使用率Unit Anilysis纯住宅小户型研究小户型设计思考点小户型设计思考点 尺寸优化尺寸优化 在小户型的设在小户型的设计中，有些空间的计中，有些空间的尺寸可根据固定设尺寸可根据固定设备和家具的尺寸进备和家具的尺寸进行调整，不一定按行调整，不9、一定按照既有的建筑模数照既有的建筑模数设计，特别是在家设计，特别是在家电以及家俱设计逐电以及家俱设计逐步多元化的时代，步多元化的时代，住宅的开间、进深住宅的开间、进深尺寸也有了进一步尺寸也有了进一步优化的可能。优化的可能。Unit Anilysis纯住宅小户型研究 厨卫空间精确化厨卫空间精确化 采用合理的标准化厨房、卫生间进行空间组合。更多地考虑采用合理的标准化厨房、卫生间进行空间组合。更多地考虑厨房空间的分隔；卫生间的干湿分离和弹性分隔；厨卫的整合设厨房空间的分隔；卫生间的干湿分离和弹性分隔；厨卫的整合设计；设置设备层以适应厨卫的更新和灵活布置；重视厨卫的通用计；设置设备层以适应厨卫的更新和10、灵活布置；重视厨卫的通用设计；追求人性化设计设计；追求人性化设计.小户型设计思考点小户型设计思考点厨房厨房卫生间卫生间Unit Anilysis纯住宅小户型研究 合理有效的赠送面积合理有效的赠送面积 在满足各地区房在满足各地区房屋建筑面积测绘规范屋建筑面积测绘规范的情况下进行合理有的情况下进行合理有效的赠送面积设计，效的赠送面积设计，可使原本较小的空间可使原本较小的空间增加实际使用面积。增加实际使用面积。小户型设计思考点小户型设计思考点两层通高两层通高阳台不计阳台不计算面积，算面积，均为赠送均为赠送阳台与凸窗奇偶层交阳台与凸窗奇偶层交错布置均可不计算面错布置均可不计算面积，有效扩大了室内积，有11、效扩大了室内空间空间Unit Anilysis纯住宅小户型研究 空间的可变性空间的可变性 对于面积本身就不大的小户型可在其内部采用轻质隔墙进行对于面积本身就不大的小户型可在其内部采用轻质隔墙进行空间分隔，既可较少墙体面积有可增加户型的灵活可变性。空间分隔，既可较少墙体面积有可增加户型的灵活可变性。小户型设计思考点小户型设计思考点Unit Anilysis纯住宅小户型研究 管线设备设计管线设备设计 每户的空调机位应有合理的布置形式：室内、外机的位置既不能影响使用，又易安装，易散热，较隐蔽。每户露台的落水管和屋顶落水管应有合理的布置方式，做到有组织排水，并应作隐蔽设计处理。热水器宜设置在生活阳台，12、做到既方便使用又不影响美观。其它其它 在满足以上设计内容的同时，考虑以下设计原则的可能性研究：明厨明厕、注重通风采光的南北通透设计、较高的住宅使用率。小户型设计思考点小户型设计思考点Unit Anilysis纯住宅小户型研究 单房单房纯住宅小户型推荐户型纯住宅小户型推荐户型Unit Anilysis纯住宅小户型研究纯住宅小户型推荐户型纯住宅小户型推荐户型 一房一房Unit Anilysis纯住宅小户型研究 两房两房纯住宅小户型推荐户型纯住宅小户型推荐户型Unit Anilysis纯住宅小户型研究 三房三房纯住宅小户型推荐户型纯住宅小户型推荐户型酒店式公寓定义酒店式公寓定义:位于大型商圈内，保持13、统一装修模式、配置一整套高标准硬件设施和酒店服务系统、聘请专业酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司，并由其统一经营和管理、区别于纯酒店单间的公寓。它集住宅、酒店、会所多功能于一体，具有“自用”和“投资”两大功效。除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服务，实现宾至如归的感觉。由于它吸收了传统酒店与传统公寓的长处，因此备受商务人士的青眯。Unit Anilysis 暖色的石材和金色的吊顶、大片的镜子，公共的走道也比较宽敞，尊贵感营造的还是比较到位的。公寓套内的精装修，有一些基本的装饰，如铁花栏杆，天花线条，材料的选型还是不错的，如“乐家”卫具、墙纸、地板、入14、户门、空调等。四：装修标准对比四：装修标准对比Unit Anilysis 由于样板房仍旧在施工中，图片尚缺。不过从选型上来看，材料也是很不错的，卫生间墙地砖为“马可波罗”，厨房为“诺贝尔”，客厅为“能强”，地砖卧室为多层实木复合地板，“科勒”、“TOTO”，“摩恩”等高档洁具。Unit Anilysis户型共性:1.平面功能齐全，明厨卫，大阳台，大凸窗。2.外围虽为弧形,但内部方正实用,布局紧凑,分区合理,干湿,公私空间都有相应的分区。3.拥有双阳台是小户型不可多得的特点。4.落地窗拓宽了视野与空间尺度。5.空调位均有合理设计。建筑面积:42.18平方使用面积:32.30平方五：户型对比分析五15、：户型对比分析Unit Anilysis建筑面积:60.38平方使用面积:45.65平方Unit Anilysis特点：客厅的多功能空间使小户型也有创意的乐趣空间。建筑面积:61.22平方使用面积:46.30平方Unit Anilysis1.仅能提供酒店需求,对厨房要求苛刻。2.卧室通过狭小的阳台面采光。建筑面积:28.79平方使用面积:23.26 平方Unit Anilysis1.内部方正实用,布局紧凑,分区合理,干湿,公私空间都有相应的分区。2.采用45度斜角墙面解决空间局促是一个很好的方式。3.卫生间离卧室过远。建筑面积:51.82平方使用面积:41.87平方Unit Anilysis116、.采光面过小,导致卧室采光不足是该户型最大的弱点。2.采用45度斜角墙面解决空间局促是一个很好的方式建筑面积:37.48平方使用面积:30.28平方Unit Anilysis1.点式最不利区域的户型。2.功能不全，缺乏厨房。3.采光面狭小。4.我们建议对这种户型尽量避免，可与其他一室一厅合并为两室一厅的户型。Unit Anilysis1.该户型是点式中一种典型户型，由于进深过大，为避免空间浪费，将户型部分功能延伸到内部，但存在采光不足的缺陷。2.卫生间窄至1000m，无法实现独立的淋浴位。厨房利用阳台设置，基本上作为卫生间的过厅。3.采光面狭小。Unit Anilysis对于酒店式公寓采用板式17、条形平面还是点式平面,我们认为:1.在城市中心区,景观有限,土地条件苛刻的情况下,易采用点式布局,可避免过多朝北小户型日照不足的现象出现。2.强调其酒店功能，无须明厨卫的，可采用点式平面。3.对于周边存在景观,噪音等区域可选择条式布局,北边尽量布置单房,一室一厅等60以下的户型。4.销售功能更偏向于小户型住宅的，则尽量采用条式平面。六：结论六：结论平面选择平面选择Unit Anilysis对于酒店式公寓采用公建型立面还是住宅型立面,我们认为：1.考虑政府,规划部门对于该地段的定位需求。2.市场对该地段的建筑形式认可度来进行合理设计。立面形式立面形式Unit Anilysis对于酒店式公寓户型,18、我们认为应该达到以下要求:1.酒店式公寓由于其特殊的物业形式，更注重其公共部分的素质，包括会 所、大堂、电梯厅、过道等，从设计和选材等等都要把握到位。设计功能要 满足市场定位的相应人群需求。2.厨卫应该适当提高标准，但是不能盲目扩大，基本的素质要求应该还是3件套。3.户型平面要能方正实用,布局紧凑,房间家具要能合理摆放。由于一般户型 面积较小，若能通过赠送面积、拥有落地窗等,可拓宽视野与空间尺度。4.在不得已的情况下，应该可以牺牲部分次要房间和套型的白天采光。精装修的设计格调和选材要到位。5.立面尽量走公建化的路子，度的把握需要市场来定位。6.标准层平面选型要慎重，如何兼顾利用率和高标准的公共19、部分，需要慎重取舍。目标目标Unit AnilysisUnit AnilysisUnit Anilysis七：延展七：延展对于酒店式公寓项目的设计，我们认为：在基本的户型、立面、规划等等设计方面，要尽量做到万无一失，同时要对他的功能、性质等等方面进行设计的延展，增加更多的亮点，提供更多的增殖设计。“生活是可以设计的，我们通过设计房子，来设计更好的生活”Unit AnilysisUnit Anilysis1.公共区域的强化设计。这里头包含了电梯大堂、走廊、架空层花园、环境设计等等。看看一些较为舒适的优秀设计。大堂附近及外部环境大堂附近及外部环境既因材质的丰富带来温暖的舒适感，又不失因设计手法的简20、练带来的酒店化的宁静。Unit AnilysisUnit Anilysis电梯厅电梯厅宽阔舒适，在酒店和住宅的感觉上取了一个中间值，目前一些度假型的酒店也开始采用这种温馨的简单风格，而不是一味的豪华。敞亮透气能很好的提升舒适度。Unit AnilysisUnit Anilysis内廊内廊设计采用了一个空中开敞式走廊的概念，是个很好的设计亮点。既没有纯酒店的刻板压抑，也不会如纯住宅般经济小气。Unit AnilysisUnit Anilysis公共的空中花园：公共的空中花园：在群星广场住宅楼的设计中，出现了3层贯通的所有邻居共享的空中花园，上下通过内廊上的楼梯实现共享，而且此处不计面积，一举多得21、，此后在诸如天鹅堡等楼盘中大量涌现，值得推荐。Unit AnilysisUnit Anilysis小户型拼接小户型拼接在新政的影响下,我们采用将一些小户型设计成可以拼接为大户型的做法,或拆或分,更加灵活的满足对户型配比的要求.在这种可以拼接的小户型设计中,我们考虑了平层的拼接和复式的拼接.Unit AnilysisUnit Anilysis拼接前后主要房间开间大小的问题结构墙体布置的问题厨卫空间及管道布置的问题阳台、露台空间相应拼接的问题户型拼接中的主要问题户型拼接中的主要问题Unit AnilysisUnit Anilysis公卫工人房n 拼接前后的户型由于大小不一样，容易出现拼接前的小户型22、开间难以满足拼接后大户型的要求的情况,尤其是主卧室、厨房等重要空间，而客厅往往可以通过合并两个开间获得比较大的空间。Unit AnilysisUnit Anilysisn 需要拼接的户型之间的分户墙尽量避免作为剪力墙，至少应该部分保持可以打通。Unit AnilysisUnit Anilysisn 需要拼接的户型的厨房往往是考虑上下层管道、烟道问题，可以在满足上述条件下错位或者偏移；而卫生间的位置则由于降板和对业主心理的影响最好采用上下对齐，例如在右图中，图示的卫生间厨房交换位置，厨房可以并成大开间的客厅的一部分，这样就不会造成拼接后的空间浪费。Unit AnilysisUnit Anilys23、isn 需要拼接的户型的阳台和露台的设计可以根据拼接后的效果做好设计，例如将两户的阳台或者露台布置在一起，那么拼接后的户型就可以获得一个很大的户外空间。Unit AnilysisUnit Anilysis1+2 由于面积和朝向的关系,2房的客厅适宜改造作为拼接后3房的客厅,但是在原有的基础上需要小幅度的增加客厅的开间(因为拼接后3房的面积往往也不是很大,所以拼接后的客厅面积不会需要有很大的增加),因此适宜用2房的客厅与厨房合并作为3房的客厅,那么1房的厨房将会作为拼接后3房的厨房,因此在设计中要考虑好其面积,尤其是进深,因为开间的拼接较方便.同时2房的主卧一般作为拼接后的主卧,需要有较大的开间24、.各种户型拼接的考虑各种户型拼接的考虑Unit AnilysisUnit Anilysis2+2 由于拼接后的户型比较大,客厅的开间可以放宽,因此客厅的拼接余地比较大,可以是原有的两客厅拼接,或者是客厅与卧室的拼接,因此客厅比较好处理.主卧难度大一点,主卧的开间需要在原有的基础上有较大的增加,因此可以考虑将原有的三开间改造成客厅加主卧.各种户型拼接的考虑各种户型拼接的考虑Unit AnilysisUnit Anilysis1+3 改造的幅度比2+2要小,空间的开间及流线的组织往往可以直接应用,因此1+3的拼接从建筑设计的角度来讲比2+2的拼接更加合理一些.其中需要注意的是拼接后会出现3个卫生间25、的问题.各种户型拼接的考虑各种户型拼接的考虑Unit AnilysisUnit Anilysis2+3或3+3 改造的幅度较大,对于主要空间的开间的增大幅度要求较大,在拼接上有较大的难度,两种户型出于品质的要求往往有其独立的交通体系和空间安排,强行对其做较大的升级往往很难做好,如果侧重于拼接后的效果可以牺牲拼接前,那么可以考虑,否则尽量不要采用这样的拼接.各种户型拼接的考虑各种户型拼接的考虑Unit AnilysisUnit Anilysis明确侧重点拼接前还是拼接后在什么位置做拼接拼接方式？设计前期的主要问题设计前期的主要问题中小户型平面研究复式 在满足建筑面积90M2的条件下，设计出复式空26、间，丰富生活体验复式Unit Anilysis平层复式拼接平层复式拼接ABB平层拼接复式拼接组合成有两套高配置主卧的四房两厅。南北通透，享受270度景观。Unit Anilysis中小户型平面研究 小户型平面的组合变化（一）通过小户型平面的拼接变化，可组合出平层复式拼接的大户型组合变形平层复式Unit Anilysis平层复式拼接平层复式拼接ABCB平层复式拼接组合成具有三套主卧的五房两厅，主次卧分区。南北通透，享受270度景观。Unit Anilysis中小户型平面研究 小户型平面的组合变化（二）可根据不同的客户需求来组合室内空间组合变形跃层Unit Anilysis平层拼接平层拼接AC平层27、拼接组合成优质的三房两厅，主次卧分区，其中主卧有衣帽间书房。南北通透，享受270度景观。Unit Anilysis中小户型平面研究 小户型平面的组合变化（一）通过小户型平面的拼接变化，可组合出主次卧分区的大户型跃层Unit Anilysis平层拼接平层拼接AB平层拼接组合成三房两厅，有储藏室，主卧配有衣帽间、书房。南北通透，享受270度景观。Unit Anilysis中小户型平面研究 小户型平面的组合变化（三）平层平层小户型拼接Unit Anilysis平层拼接平层拼接ABC平层拼接组合成四房两厅，两套主卧配有衣帽间、书房。南北通透，享受270度景观。Unit Anilysis中小户型平面研究28、 小户型平面的组合变化（四）平层平层小户型拼接Unit Anilysis自由组合拼接小户型小结自由组合拼接小户型小结一、拼接户型之间需有面积差异，主次分明。一、拼接户型之间需有面积差异，主次分明。A两房B一房C一房 A户型作为主户型形成拼接后的客厅、餐厅、两次卧、厨房、卫生间。B、C户型构成全套配置主卧室。Unit Anilysis自由组合拼接小户型小结自由组合拼接小户型小结二、拼接户型厨房预留二、拼接户型厨房预留 主厨房应预留为大户型使用、次厨房考虑拼接后变为书房、衣帽间等其他小功能房、考虑管线封闭。A两房B一房C一房 B户型厨房拼接后与主卫结合变成大主卫。C户型厨房拼接后形成主卧的书房。U29、nit Anilysis自由组合拼接小户型小结自由组合拼接小户型小结三、拼接户型卫生间预留。三、拼接户型卫生间预留。卫生间因有降板及管线，拼接后难作为其他功能房使用。或保留其公卫功能，或结合主卧作主卫用，或改造成储藏间使用。A两房B一房C一房 A户型卫生间为公卫，拼接后保留在次卧区使用。B、C户型卫生间拼接前近卧室，拼接后成为主卫。Unit Anilysis自由组合拼接小户型小结自由组合拼接小户型小结四、赠送面积的使用。四、赠送面积的使用。赠送大面积的花园阳台或入户花园。拼接前作为户内的过渡空间，拼接后直接封成功能房间，或结合客厅以扩大原客厅面积。A两房B一房C一房A户型花园阳台结合原小客厅变成拼接后大面积客厅餐厅 Unit Anilysis自由组合拼接小户型小结自由组合拼接小户型小结五、结构配置。五、结构配置。减力墙设置遵循规整对位的原则，大平面内避免“L”、“T”型等异型减力墙，方便户型拼接。A两房B一房C一房 ABC平面减力墙布置经济合理。Unit Anilysis自由组合拼接小户型小结自由组合拼接小户型小结六、复式拼接。六、复式拼接。复式拼接楼梯位占用面积较大，适合特殊客户需求定制。需结合客厅解决拼接后交通流线问题。A两房B一房C一房 B户型作为复式拼接要素牺牲了部分面积。Unit AnilysisThank you