1、养老地产研究及项目投资分析一、乌鲁木齐市老年服务机构发展现状与趋势1、服务内容单一，无法有效满足老年人需求总体上来说，乌鲁木齐市现有的老年日间照料服务中心是托管老人，提供餐钦、简单保健等服务内容，属于临时托管护理的养老机构。而大部分养老福利院的主要服务内容仍然是照顾老人的饮食起居，提供简单医疗护理，业余生活较平淡，文化娱乐活动较少，保健康复器材缺乏，有的硬件设施部分不符合老人的生理特点要求。无法满足老年人的精神文化及医疗保健的需求。2、养老机构规模较小，没有形成规模化经营现阶段乌鲁木齐市共有26家养老福利机构，设计床位2758张，实际入住2276位老人，这还包括部分全疆到我市养老机构入住的老人2、，按照我市60岁以上老年人口的绝对数量，远远不能满足需求。其中公办或公办民营性质的有6家，其余为民办，基本属于非营利性质。设计床位在200张以上的只有市养老福利院、仁和老年公寓、锦绣老年公寓、咱爹咱妈老年公寓等4家；设计床位在100张以上的有新疆民政老年公寓、新城老年康乐苑、卡子湾爱心老年公寓等6家，其余都在80张设计床位数以下。养老机构整体规模较小，最大的市养老福利院设计床位数只有250张，基本上没有形成规模化经营。养老福利机构的规模小型化带来的则是经营成本较高、服务内容单一、医疗服务欠缺、抵御风险能力不强等相关问题。3、与合作医院联系不够紧密，无法提供优质医疗服务医疗保健服务是养老机构提供3、的一项非常重要的服务内容，因为入住养老机构的老年人中有相当一部分人的身体有不同种类的疾病，对他们的医疗保健显得尤为重要。但目前乌市的养老机构有的没有合作医院，有的合作医院等级资质不高，有的没有形成紧密联系。大部分养老机构提供的医疗服务只不过是一些常见病的治疗和常规检查。这在一定程度上影响了养老机构提升服务质量，也阻碍了其良性发展。二、乌鲁木齐市老年服务中心市场前景分析目前我国老年人口已超过1.6亿，到2020年，中国的老年人口将达到2.48亿人，老龄化水平将达到17.17。到2050年，中国的老年人口总量将超过亿人，老龄化水平将超过30以上。人口专家预计，2035年前后，我国65岁以上老人占总4、人口比例将上升到20%.不断扩容的老年人群，使“银发经济”商机日益凸显。新疆维吾尔自治区人民政府出台 关于“十二五”期间推进社会养老服务体系建设的意见。意见明确规定，“十二五”期间新疆将重点打造“9073”养老服务模式，逐步实现90%的老年人居家养老，7%的老年人在社区养老，3%的老年人机构养老。到2015年，新疆城乡各类机构养老床位数达到8.7万张，每千名老人拥有机构养老床位数达到30张。截至2011年年底，新疆60岁以上老年人口已达240.48万人，占全疆总人口的10.93%。预计到2015年老年人口将达到290万以上。乌鲁木齐60岁以上老年人口32.77万人，占户籍总人口的13.12%，5、乌鲁木齐已经进入老龄化社会。乌鲁木齐老年人口基数大，加之南北疆离退休老人向乌市聚集等因素，使得乌鲁木齐老年人口呈现规模大、增长快、高龄化、空巢化等特点。预计到2015年，全市老年人口将达42万人左右，占户籍人口的15%以上。目前，乌鲁木齐仅有养老床位3104张，而按照民政部养老体系建设十二五发展规划标准，每千名老人拥有养老机构床位数为30张，乌鲁木齐养老机构床位数应达到9590张，才能满足当前的养老需求。面对“老龄时代”的到来，养老已经成为一个备受关注的社会问题。因此，新建设施功能先进、面向社会全方位开放、满足社会不同层次老年人福利服务需求的现代化老年服务中心，市场前景广阔。三、项目定位及选址6、要求1、目标客户群定位通过前期市场调研，结合现有乌鲁木齐市养老机构的发展现状和年龄结构及层次差别，本项目定位为高端养老市场，主力客户群主要为以下三类人群：老年项目目标客户群分类特征客户类型高收入活跃型退休老人未来主力客户群未来可争取客户群年龄段60岁以上45-60岁35-45岁客群特征1、健康状况良好、活力充沛2、有技能、愿意发挥余热1、一般处于事业巅峰和守成阶段，购买力强大2、懂得人生规划，考虑自身养老3、重孝道，替父母考虑1、处于人生的上升期，事业蒸蒸日上2、思维敏捷，观念进步，目光长远3、对父母的养老心有余而力不足职业分布1、有活力的高收入行业退休人员2、政府退休人员1、个体工商企业老板7、和高管2、海归养老人士1、企业中层干部、白领2、大学教师个人收入年收入20万以上年收入50万以上年收入30-50万2、项目定位任何一个房地产项目的主题定位与项目开发成功与否的关系至关重要，老年地产更是如此。老年人有其独特的住宅、生活、心理需求，不同阶层、不同收入水平的老年人对产品的需求差别很大。正是由于老年人的偏好差异性大，项目的产品定位包括产品类别、产品线配比、附属设施配套等在设计方面尤为重要。因此经验性学习和实地考察，借鉴成功企业的定位方法，对该项目的定位提出以下建议：老年项目主题定位发展理念代际型居家养老社区：在养老社区还处于探索阶段的起步期，我们不一定要追求所谓的养老模式去发展大而全的8、养老社区，相反，能切中乌鲁木齐市场现阶段现实需求点的产品并进行精细化运作更容易成功。针对乌鲁木齐市场低龄老人为主、且更倾向于家庭养老的需求偏好，建议发展适合于居家养老的产品组合，同时在社区配置专业化养老资源支持，打造可复制的大型养老社区发展模式产品类型代际居住类、无障碍住宅类、陪护公寓类、商业及社区配套类，不建议开发疗养型老年公寓产品，向旅游型养老地产、候鸟式养老模式努力产品配比5%代际居产品、10%无障碍住宅、55%老年公寓、6.4%医院/康复中心、24%商业配套设施配套精装陪护公寓、托老所、医院、老年活动中心、照料中心、多功能服务站、商业中心、幼儿园产品创新共居式、邻居式代际居产品，实现代9、际居住的“分而不离”产品档次产品关键在于高品质的打造，例如以花园洋房取代一般老年社区的多层公寓产品，产品总体为中高端定位3、老年项目选址要求相对于住宅地产、商业地产选址条件，老年地产具有它自身的选址要求。前两者注重于区位和交通，而后者出交通和区位因素之外，还有老年住宅特有的选址因素需要重点考虑，如规模、安全等因素。通过对相关理论的学习和对知名养老企业的实地考察，现总结如下：老年项目选址考虑因素及说明考虑因素说明1、位置乌鲁木齐市自然条件较好的城市近郊区，周边自然环境、空气质量和生活环境是否对老人有较强的吸引力是具体地块选址的关键2、规模发展老年社区的地块应有足够的使用面积，以满足老年人的低密度10、居住、开展户外活动要求3、交通与市区之间交通便捷，有公交、地铁或主要道路，可较易到达市区的地块是养老社区发展首选，例如南山风景区、地铁环线周围片区等4、安全虽强调交通便捷性，但从老人生活出行的安全性考虑，宗地周边尽量不以主要交通干线为界，以确保老人购物、休闲等日常活动不必穿越城市主要街道5、环境地块不应直接临近学校、游乐场或其他各类较嘈杂的娱乐区6、区域建议地块靠近生活区，周边生活气息浓郁，使老人们与各年龄段的人群有较多相互交往机会，避免产生于社会隔绝、被社会遗弃的消极心理补充乌鲁木齐市建设用地紧张，考虑土地获取的可能性，我们建议在以上6大因素中，优先考虑1、3、6项，在保证未来社区环境良好的11、同时，使入住老人感觉浓郁的社区生活气息，与社会及家庭的紧密联系对于占多数比例的中高端可自理老人而言尤其重要四、乌市老年项目意向用地优劣势分析通过对以上老年项目选址因素的综合考虑，结合投资中心现阶段接触的储备地块，分别对南山（水西沟区）、石人沟、达阪城区及西山农场四个区域的相关地块进行了分析和总结。具体分析内容见附表1，结论如下：(1) 根据整体得分来看，达坂城区、石人沟总分最高。(2) 区位综合分析：石人沟距市中心最近。交通状况：根据了解该4处区域道路状况均良好。人口情况：达坂城区域所辐射人口数量较多。气候环境：由于西山农场距西山工业园区较近，相对会受到环境污染影响。土地出让金：石人沟、达坂城12、土地出让金价格相对较低。(3) 根据区域发展及距离市中心远近，同时结合土地出让金的价格情况，认为石人沟更加适合养老地产开发。结论：相对于其他选址因素，老年项目选址更注重医疗和环境因素。在具体宗地选择方面，水西沟区、石人沟、达阪城区及西山农场四区域中，首先被淘汰的可能就是西山农场，环境因素不符合老年选址要求。环境因素现阶段最好的是水西沟去，次之为石人沟、达坂城区；根据招拍挂地价及拆迁补偿费用综合考虑，最优区域在达坂城区，其他几个区域综合地价相差不大。因此，综合考虑以上因素，老年项目地块选址最优排序为水西沟、石人沟、达坂城。五、 建设规划和内容1、建设规模本项目建设规模是根据本地区老年服务市场需求13、和资金筹措情况进行确定的。本项目总用地面积66670平方米（约100亩），建筑基底面积9533平方米，总建筑面积34546平方米，建筑类型主要为联排别墅和高层精装公寓，其中高层精装公寓为4层，联排别墅为两层，容积率为0.52，项目建成后可容纳老年人300人入住。其中：1、联排别墅15套，主力户型为150-200平方米，总面积5850平方米；2、高层精准公寓建筑面积13650平方米，主力户型为65平方米/间；4、医疗康复中心建筑面积为2190平方米；5、老年活动中心建筑面积为2400平方米。2、主产品建设内容用房类别原指标及平均数设计参数指标指标*系数占总面积(%)300张床位面积总和老年人用房14、入住服务用房0.34 0.57 1.39 340.00 生活用房17.16 28.60 79.89 19500.00 卫生保健用房1.47 2.45 6.02 1470.00 康复用房0.72 1.20 2.95 720.00 娱乐用房0.84 1.40 3.44 840.00 社会工作用房1.54 2.57 6.31 1540.00 老年人用房合计10024410行政办公用房1.07 1.65 3.29 1000.00 附属用房3.97 6.11 12.22 7136.00 合计27.11 7.75 15.51 老人用房面积24410.00 71%附属用房面积8136.67 24%大棚面积215、000.00 6%总计34546.67 100%容积率0.52 3、说明(1) 各种用房类型及指标为引用老年养护院建设标准（建标144-2010）版本中300张床位的相关数据。其中老人用房平均使用面积系数为0.6，其他用房（包括行政办公及附属用房）平均使用面积系数为0.65；(2) 因为该标准中的养护院是以实用性和公益性进行设计的，与本项目存在目标差异，因此在在面积设计上把平均水平总体提高一倍，其中按照相关考察经验，把生活用房设计为65平米，包括公摊；(3) 鉴于新疆特殊的气候地理条件，综合考虑老年人冬季养生需求，故在原设计用房类型基础上加建了2000平米的冬季温室大棚；(4) 在生活用房设计16、方面，70%的面积建设老年公寓，30%建设联排别墅;(5) 在建筑布局方面，计划把60个老年公寓房间与医疗康复、行政办公、入驻服务、娱乐以及附属用房统一安排在一栋五层楼内完成，计总面积为16946平米；其余150个房间分两栋四层建设。六、投资测算1、计算过程说明(1) 在估算过程中，政策性财政补贴、所得税减免以及物业经营收入等科目未纳入核算体系内；(2) 在计算过程中，收入一项皆为顺利完成销售计划为前提进行核算的。其中联排别墅分三期出售，销售比例为30%、40%和30%，基价为12000元/平米，增价比例为8%；(3) 老年精装公寓的计算分为三个阶梯：40年按照48万元/床位、20年使用权3017、万元/床位，剩余的按照每床位4000元/月收取租金，三者床位比为34:50:336；其中使用权出售的总量占床位总量的20%，平均售价为11473元/平米；按照年度出租的床位以4000元/月/床的价格进行计算，价格为1477元/平米；(4) 在计算过程中，正式销售计划启动后三年，精装公寓主要是以平米单价进行计算的，这样做主要是为了核算方便；在三年销售期满后，精装公寓按照全出租的形式收取租金来计算，预计每年有1612.8万元的租金收入；在整个计算过行程中，把后四年的租金已计算在内；(5) 计算是以销售计划顺利完成作为主要前提假设的 2、计算结果1项目名称乌鲁木齐市水西沟养老项目2用地面积6666718、 平方米折合100 亩总建筑面积34546 平方米其中地上34546 平方米综合容积率0.52 绿地率65 总户数242 户收益面积21500 平方米销售面积8580 平方米出租面积12920 平方米销售车位0 个出租车位80 个3项目总成本17205 万元单方成本9649 元/平方米自有资金10000 万元银行贷款利息0 万元土地出让金5000 万元总成本+税费17687 万元4销售收入27325 万元单方售价14013 元/平方米出租收入折现6452 万元所得税后利润1234 万元项目总收入18840 万元单方收入8763 元/平方米5 静态投资回收期7.72 年内部收益率2.80%财务净19、现值（6，万元）(1001.15)万元3、结论按照估算结果，内部收益率为2.80%。从财务理论上来讲，该项目具备投资可行性，该结果也符合养老地产项目现阶段的平均运营结果；静态投资回收期7.72年，相对于一项持有型资产，可以接受；财务净现值为负的1001.15万元，该结果从理论上来讲该项目的投资可行性较低；但是，在计算过程中，已经把相关的营业税、增值税以及城建费等计算在内，以及没有把国家政策补贴纳入到计算过程中。相信如果把这些因素纳入到计算过程中，净现值要远小于该值，甚至为正数，也将大大缩短相关联的投资回收期。总体来说，单纯从理论上来讲该项目具备可行性；至于经营性资产盈利水平的高低取决于经营阶段20、的营销和运营水平。七、项目运营及营销模式1、老年项目经营模式分析 纵观国内目前建设的老年地产项目，在运营模式的选择上主要表现为以下三种：销售模式、租售结合模式、持有经营模式。 三种经营模式的优劣势对比经营模式 优势 劣势 适用性 销售模式 投资回收期短，资金压力小 存在销售风险，收益缺乏长期稳定性 产业发展初期，面对较多的投资风险，需采用此模式快速回笼资金 租售结合模式 方式灵活，既可保证资金快速回笼，又可获取长期稳定收益经营方式不统一，经营管理难度大 产业快速发展期、成熟期 持有经营模式（会员制） 可获取长期稳定收益和资本增值，利于培养企业品牌，提升企业影响力 投资回收期较长，资金压力多 产21、业发展成熟期，资金实力雄厚的开发商 不过无论何种模式，地产项目多瞄准高端养老客户。鉴于开发企业投入巨大，而对于其长期经营状况下如何保证高盈利的前提下，前期进行养老地产开发的企业多采取销售的经营模式。随着国家对于养老产业扶持力度不断加大、各大地产企业积极进军养老地产、商业保险公司不断推出针对性强的养老险种等发展环境的不断改善，以及养老运营模式的日渐成熟，现阶段越来越多的企业选择租售结合模式，以此实现快速资金回笼、享受长期稳定收益的投资目标。 2、老年项目盈利模式分析从老年住宅盈利结构来看，通常可以分为项目销售收益和长期性经营收益。项目销售收入具体指住宅的销售收入，包括部分商业用房的销售，长期经营22、性收益分为住宅的出租收益、酒店的经营收益、会所的经营收益、医疗机极的经营收益、各类专项服务的服务收费以及其他配套服务设施的出租和经营收益等多种收益。 上海亲和源为代表的持有经营模式，投资回收期固然很长，但长期稳定收益加上持有物业的自身价值增值是较为可观的，同时物业运营管理的品牌和优势也有助于挖掘新的盈利增长点。 就实质而言，老年住宅产业中的地产开发是赢利的载体，而后期物业运营服务才是企业持续追求的盈利增长点。但是如果全部持有，企业除了需要一个专业的运营管理团队，更需要强大的资金支持。因为受制于资金压力，开发商一般采取租售结合运做，拿出一定比例的住宅面积进行销售，另一部分则用来满足老年人租用、度23、假等需求，从而实现可持续运营，实现物业运营服务成为未来新的盈利增长点。3、服务模式由于老年住宅的特殊化要求，开发商需要拓展出一种立体的开发经营模式，住宅与服务、医疗、旅游、度假等产品全方位结合，所引入的社会资源种类繁多。开发商必须能够协调各种资源为老年人服务，例如医疗护理中心、人才交流中心、老年大学、旅游公司等服务机构。此种服务模式对开发商社会资源整合能力要求极强。 当前老年公寓的服务模式，主要有以上海亲和源为代表的整合各方面养老产业链资源的专业型老年服务社区和绿地21城（孝贤坊）为代表的强化养老服务配套的老年项目： 全面型养老园区上海亲和源 社区内设置无障碍化设计的高标准全配置的公寓楼和生态24、型的户外环境，开设专业的护理医院和颐养院，功能齐全的健身会所、配餐中心、老年大学，宽敞的图书馆、文体活动室，舒适的茶憩栈、咖啡厅，标准的门球场、迷你高尔夫。整合美国爱玛克、法国索迪斯、香港美格菲、上海曙光医院等著名的公司和单位，分别提供物业、餐饮、健身、医疗服务，现代服务业融入到传统的养老业，亲和源只做为资源的整合及管理者，提供专业的全面的养老服务。 上海亲和源正式采用与业化外包方式，提升整体服务水平，赢得了业内较高的知名度。嵌入型住宅孝贤坊 社区内建有老年大学、运动场等老年配套服务，预计近几年引进上海第二军医多附属医院（三级乙等），其他为自身物业管理，仅仅是一个强化养老配套的普通住宅项目。425、乌鲁木齐市水西沟镇老年项目运营模式设计根据以上对养老项目经营模式和盈利模式的分析，结合内地项目实地考察结果，对水西沟镇养老项目运营模式进行了初步设计，具体内容如下：(1) 经营模式采取租售结合模式。其中花园洋房、联排别墅对外出售以实现资金快速回笼，降低前期资金压力；高档精专公寓确定为持续性经营资产，主要经营方式为出售使用权（20年、40（按销售计算）年）、年租、月租等方式尽快实现资金回笼和持续性经营，出租价格按照年限和价格负相关的原则制定。(2) 积极争取国家政府性补贴，该项工作应有专人负责申报和实施，财务部门给以配合。另，宣传方向上应注重对大型企业的宣传力度，争取相应的捐款。(3) 在项目26、管理方面，项目管理部门只负责对所辖的服务机构进行监管，具体服务有专业的相关机构进行。(4) 医疗康复服务方面，与乌鲁木齐市老年病医院合作，场所有项目提供，老年病医院设立分院，由此医疗机构想锁住老人提供医疗康复服务，管理部门收取一定量的租金，数额按照周边商铺的50%的收取，前提是要有充足的服务项目。此项工作应在财务部门进行细节估算后，结合实际情况，制定出切实可行的出租价格。(5) 因本项目属于高端养老，其中有较大部分需要医疗保险为之服务。因此，在协助做好国家规定的医疗保险费用报销的基础上，积极联系商业保险机构，帮助老人办理相关的意外险，以降低整体运营风险。(6) 为丰富老年人的文化生活，积极联系27、和上报文化局，尽快办理老年大学的设立和运行，使之成为一个老年人展示才艺和丰富文化生活的舞台。另，确保办好老年人采摘或土地认领工作，此项工作不仅关系到老年人自身价值的体现和利益收入，更可以促进整体项目的良好运行。具体运作方式可以采用认领土地自行种植采摘，亦可采用集中劳作记工分，待采摘季按工分进行相应数量的免费采摘；或两者结合。(7) 运营部门应设计和组织各种老年活动，目标是尽最大可能让老年人身体和心理保持运动，是它们对项目有认同感、归属感。如每周召开党小组会、书法会、乒乓球比赛等多种多样的活动。(8) 候鸟式养老：积极联系沿海内地的大型养老机构，尽力达成双方候鸟式养老合作协议，以增加健康老人的养28、老选择。(9) 物业部门主要负责物业的管理和维护，并对辖下出租型物业进行收费。4、营销模式 营销原则：推广定位明确；宣传强调便利与享受；制定价位和服务分级，以价格体现服务价值和分级；老年公寓实行会员卡式营销，明确卡与卡之间差异性；卡在有效期限内可以流通，在转让过程中需在项目管理中心备注。(1) 目前主要养老项目的开发推广范围主要集中在经济发达城市或旅游度假区，其辐射人群多为市区老人，尤其是北京、上海、杭州等较发达城市的老人。首先这些老人接受的教育或理念比较先进，可以接受养老住宅的理念，其次养老住宅需要一定的经济基础支撑。 项目所处位置多为环绕大城市的郊区，既拥有更生态的自然环境，也便于市区老人29、往返市区。这些地区多有天然生态的自然环境，利于老年人养生。(2) 老年住宅宣传口号 宣传口号多意在强调便利与享受，强调社区环境的完全配套设施，给客户以安全感。项目名称 开发企业 宣传口号 上海亲和源 亲和源股份有限公司 养老改变生活； 东方太阳城 北京东方太阳城房地产 “居住改变生活”；开退休社区之先河，立晚年幸福之标准；“飞鸟，决定住在这里”； 昆山孝贤坊(绿地21城） 绿地集团 一个忠孝两全的解决方案； 三亚清平乐 三亚东锣岛地产有限公司 老年亰养老的最佳选择，夕阳人生的最佳家园；依山傍水，通透养生空间社区； 万科幸福汇 万科 家，是容纳一生的住所。从幼年到老年，在万科幸福汇都可以找到你向30、往一生的生活。 中粮万科长阳卉岛 中粮、万科 “一生之城” 建屋乐龄公寓（苏州） 建屋集团 一站式老年生活中心 八、服务中心管理方案1、方案原则依据符合老年人体能心态特征，致力于老年人服务事业，为老年人提供身心居家的安乐场所。依据中华人民共和国行业标准(MZ0082001)老年人社会福利机构基本规范。2、老人居室根据老人实际需要，居室配备齐全床头柜、桌椅、衣柜、衣架、毯子、褥子、被子、床单、被罩、枕芯、枕套、枕巾、时钟、梳妆镜、洗脸盆、暖水瓶、痰盂、废纸桶、床头牌等，介助、介护老人的床头安装智能呼叫系统。室内家具、各种设备均与厂家及经销商定制购进，应无尖角凸出部分或其它易对老年人造成伤害的设施31、。餐厅配设餐桌、桌椅、时钟、公告栏、废纸桶、窗帘、消毒柜、洗漱池、防蝇设备等。同时，餐厅设置宴会大厅及雅间，以方便老人寿诞庆贺。3、公共区域室外活动场所绿化面积达到65%。公共区域均设有明显标志，方便识别。每间、套房均安装IC卡电话一部，实现内线免费拨打。及时解决消防、照明、报警、取暖、通讯、降温、排污等设施和生活设备出现的问题，严格执行相关规定，保证其随时处于正常状态。保证水、电供应，冬季室温不低于18，夏季不超过28。保证生活环境安静、清洁、优美，居室物品放置有序，顶棚、墙面、地面、桌面、镜面、窗户、窗台洁净。4、服务膳食配备有专门为老年人服务的食堂、厨师和炊事员。厨师和炊事员持证上岗，严32、格执行食品卫生法规，严防食物中毒。注意营养、合理配餐，每周有食谱，根据老人的需要或医嘱制作普食、软食、流食及其它特殊饮食。为有需要的自理老人、介助老人和所有介护老人送饭到居室，根据需要喂水喂饭。清洗消毒餐具。每月召开一次膳食管理会议，征求智力正常老人及其他老人家属的意见，保证满意率达到80%以上。照顾不同老年人的饮食习惯和饮食风俗。5、护理每天清扫房间1次，室内应无蝇、无蚊、无鼠、无蟑螂、无臭虫。提供干净、得体的服装并定期换洗，冬、春、秋季每周1次，夏季经常换洗。保持室内空气新鲜，无异味。协助老人整理床铺。每周换洗一次被罩、床单、枕巾(必要时随时换洗)。夏季每周洗澡2次，其他季节每周1次。督促33、或协助老人洗头、理发、修剪指甲。服务人员24小时值班，实行程序化个案护理。毛巾、洗脸盆应经常清洗，便器每周消毒一次。搀扶老人上厕所排便。保证I褥疮发生率低于5%，II褥疮发生率为零。对因病情不能翻身而患褥疮的情况应有详细记录，并尽可能提供防护措施。服务人员24小时值班，实行程序化个人护理。介护老人送饭到居室，喂水喂饭。为行走不便的老人配备临时使用的拐杖、轮椅车和其它辅助器具。对因病情不能翻身而患褥疮的情况应有详细记录，并尽可能提供防护措施。早上起床后帮助老人洗漱，晚上帮助老人洗脚。视天气情况，每天带老人到户外活动l小时。服务人员24小时值班。帮助老人办理到异地的车船票。特别保护女性智残和患有精34、神病的老人的人身权益不受侵犯。对患有传染病的老人要及时采取特殊保护措施，并对其隔离、治疗，以既不影响他人又尊重病患老人为原则。6、康 复卫生保健人员定期查房巡诊，每天1次。为老人定期检查身体，每年1次。医护人员定期、定时护理。组织老人每月进行一次健康教育和自我保健、自我护理知识的学习，常见病、多发病的自我防治以及老年营养学的学习。医护人员确保各项治疗措施的落实，确保每周开展两种以上康复活动。定期或不定期的做好休养区和院内公共场所的消毒灭菌工作。制定年度康复计划，每周组织老年人开展3次康复活动。7、心理疗法组织老人每季度参加1次公益活动。每周根据老人身体健康情况、兴趣爱好、文化程度，开展1次有益35、于身心健康的各种文娱、体育活动，丰富老年人的文化生活。与老人每天交谈15分钟以上，并作好谈话周记。及时掌握每个老人的情绪变化，对普遍性问题和极端的个人问题集体研究解决，保持老人的自信状态。经常组织老人进行必要的情感交流和社会交往。不定期开展为老人送温暖、送欢乐活动。消除老人的心理障碍。帮助老人建立新的社会联系，努力营造和睦的大家庭色彩，基本满足老人情感交流和社会交往的需要。根据老年人的特长、身体健康状况、社会参与意愿，不定时的组织老年人参与社会活动，为社会发展贡献余热。制定有针对性的“入住适应计划，帮助新入住老人顺利渡过住初不适应期。8、临终关怀临终关怀是对临终病人的生命和尊严的最深切的关注，36、是一种有组织的以减轻病人心理和生理上的痛苦为目的的特殊的照顾和服务，包括医疗、护理、社会、心理等方面。其目的是为了缓解临终病人躯体上的疼痛和不适，减轻心理上的痛苦，提高尚的生命和生活质量，维护人格和生命的尊严。使其在舒适和安详中走完人生的最后旅程，并使其家属得到慰藉和居丧照护。九、组织机构与人力资源配置1、组织机构本着简化机构，保证正常经营的原则，拟设以下机构：中心领导：经理一名，副经理三名。营运部门：综合部、财务部、营销部、护理部、保健部等职能部门，以保证全公寓的正常的经营活动。服务部门主要有：环卫、消防、保卫、餐饮等。2、运营组织安排根据项目特点及老年公寓运营情况的需要，分为三班工作制。每37、班工作8小时，连续周工作，年工作日365天。职工采取轮休制，所有职工全部执行国家劳动工作制度。3、劳动定员与人员培训(1) 劳动定员依据劳动定员标准，结合本项目运营特点，控制水平和具体内容，参照国内同类企业实际定员情况，按照拟设机构配备管理人员，本项目建成后共需定员70人，其中护理人员42人，管理人员18人，服务人员10人。(2) 人员培训项目建成后为提高本项目的全方位服务质量，建立健全管理机构，进一步完善各项规章制度，加强对全体人员的管理和培训，所有员工均应接受岗前培训，并经考核后方能上岗。加强对医务人员、服务人员的技能培训，并注重对现代化服务手段的运用，鼓励并组织参加继续教育，以不断提高服38、务水平。同时，加强对服务人员的素质教育，建立可行的考核体系，完善优胜劣汰的淘汰机制，以保证服务队伍的业务水平。十、风险分析1、政策风险针对本项目，整体上来讲其政策风险小。因为从中央到地方均有明文确定社会办养老和相关优惠政策，各级政府已将此列入政府形象工程，放在政府突出位置，并鼓励各界人士参与和资助这一工程的建设，呼吁全社会都来关注社会公益事业，福利事业等。因此，现阶段本项目存在的政策性风险较小。建议持续跟踪房地产和养老事业两方面的政策变化和行业发展趋势。2、市场风险本项目最大的风险来源于市场，因此设计初就进行了大量的社会调查。市场风险最大的就是项目建成后的定位标准，假如设计初定位标准不准确，那39、么将给项目带来严重的后果。如建成后定位标准太高或没有老人居住，价格昂贵，经营无方，市场处于饱和等，将会给项目带来极为严重的后果。因乌鲁木齐市和新疆整个疆域内老年高端服务市场需求量较大，所以，只要营销和服务种类及质量水平越高，本项目的市场风险就会越低。建议在项目启动时，进一步对疆内老年市场和乌鲁木齐市养老市场进行仔细调研。3、财务风险大多数企业都存在财务管理混乱的事情，有时可能还会造成资金流失。本项目建成后将采用严格的财务管理机制，将不会出现坏账死账的问题。所以，财务风险存在的可能性较小。4、经营管理风险随着市场化竞争的加剧特别是面对企业全球化竞争，公司的管理水平还须进一步提高，为此公司领导层已40、决定，根据项目的特性、范围、对象等将通过流程化的业务重组与外部机构的合作（如医疗护理、老年大学、商业保险公司等）建立科学的管理制度，提升公司业务管理水平。同时，定期对关键管理人员进行培训来提升公司经营管理水平十一、相关建议1、转变观念问题老年人比年轻人更需要朋友，更乐于交流。由于子女工作繁忙，陪伴老人的时间越来越少，老人的精神会寂寞，身体出现了毛病不能长期细心照料，如果没有一个良好的生活环境，儿女也很内疚，所以在选址过程中，一定要把老人的心理需求纳入到重要考虑因素中；另一方面，要做好宣传工作，让人们对老年服务中心有一个全新的认识和转变，把老年人送入老年服务中心并不是人情淡泊的一种现象。2、突发41、事件应急处理问题项目建成运营后应加强管理，制定各项规章制度，强化有关方面的沟通，使入住老人生活更为美满。应解决好老年人的意外伤害风险问题，老年人属于高发意外伤害和死亡率较高的人群，一旦产生纠纷，诉讼和调解对公寓都将带来人力和物力上的损失。对于此风险，建议公司积极探讨和商业保险公司合作，共同解决，实现风险转移。3、收费标准问题有些老年服务中心在运行中，条件不够理想，收费不太合理，在承办养老项目时，应对等级标准进行细分，制定各级别收费标准，满足不同需求的老年人选择服务项目，达到理想的要求，使该项目达到预期的运营结果，让老年人满意，让儿女们放心。4、政府支持问题因为项目规模大，投资大，建设周期长。因42、此建议公司应充分听取有关专家意见和各级政府相关精神指示，吸取国内外大型老年人住宅社区的建设经验，对规划设计、资金筹措、工程建造及物业管理服务各环节统筹考虑，协调好各种关系，合理控制建设成本，确保项目按期完成，以取得更好的经济和社会效益。5、获取土地渠道问题从测算过程中可以看出，除建安成本外，最大的成本是土地成本。因此，在现有的老年地产发展环境下，通过招拍挂渠道获取养老地产用地，其投资风险和运营风险要比普通住宅开发大。因此，建议公司注意对废弃工厂、学校及集体所有的未利用滩涂或荒地等信息的收集和接洽。只要能够满足老年地产的用地需求，就可以采取多种方式，降低土地成本，降低经资金投入，达到提高收益的目的。6、项目筹建问题老年项目涉及的专业面较宽、所需专业知识较为繁杂，对接的政府部门和外部企业机构（保险、银行、水电暖等）更是多达十几、二十个。总之，项目筹建工作十分繁琐，需要专门的组织负责此项工作，督促工作的进展和部门间的协调。因此，建议公司成立老年项目筹建部，由公司高管来专门负责此项工作。