1、内部资料注意保密中国人寿养老养生项目可行性研究报告中国人寿保险（集团）公司养老养生工作组2009年6月10日概 要中国人寿养老养生项目工作组成立以来，深入贯彻落实杨超总裁在全国政协“关于大力支持养老社区建设”的提案精神和集团公司投资决策委员会“关于通过进入房地产领域发展养老医疗相关产业”的决议，采取多种形式与国家相关部门和社会学家沟通，广泛与国外投资机构及养老机构交流，深入国内养老实体调研，取得了国内外养老市场一手资料。工作组多次召开内部专题会议，并与包括会计师、律师、咨询公司等就项目难点、热点问题进行了专题咨询，历时4个多月完成了中国人寿养老养生项目可行性研究报告。报告共分九章，主要包括：项2、目的社会背景、政策背景及其开展的战略意义；国内外养老市场的基本概况及其比较分析；项目的总体规划与战略发展目标；依托中国人寿的整体优势所形成的核心竞争能力；项目的整体运作模式和盈利模式；选择廊坊项目为样本模拟投入产出的结果；项目的风险、关键成功要素和相关建议。现将本报告主要核心观点概述如下：我国已进入老龄化社会，养老市场需求巨大，但养老产品供给严重不足，养老产业被誉为银发经济、朝阳产业和民生工程，存在巨大的发展空间。2008年由美国次贷危机引发的全球金融危机对中国经济增长模式提出了严峻考验，国家采取多种措施“保增长、保民生、保稳定”，鼓励和引导社会机构投资养老产业，为中国人寿投资养老产业提供了难3、得的战略机遇。投资养老产业既有利于促进经济发展、改善民生，更有利于中国人寿形成长期持有、高度可控、与主业关联、收益均衡稳定的产业形态，在完善资产布局、改善资产配置、搭建综合服务平台、提升品牌价值、推动集团化发展方面有着十分重要的战略意义。以美国为主的发达国家养老市场的快速发展，主要来源于人口老龄化程度不断加深、收入水平不断提高和医护市场的逐步成熟等因素的推动，养老需求基本表现为预防性、支持性、长期看护和精细看护等四种养老需求，养老产品供给则与之相应地表现为活力居住、独立居住、协助居住、护理居住和持续看护等五种产品，同时养老市场有效的政策监管和政府支持培育了大型养老社区集中度相对较高的良性市场竞4、争态势。我国养老产业市场空间巨大、需求十分强劲，但发展极不成熟。作坊式、规模小；服务差、配套弱；投入少、超低端；无标准、缺监管等问题与发达国家相比形成了强烈的反差。只有走产品高端化、管理专业化、经营连锁化、功能多样化的经营道路，发展符合经济规律，具有独立生存和发展能力的社会化、连锁化、规模化、品牌化的养老机构才能满足人民日益增长的养老需求。规划中的中国人寿养老养生产业，以中高端养老客户为目标市场，在区域规划和功能设计上，充分考虑经济资源、人文环境，气候因素，环境条件，地理特征，生态和谐等多方面的因素，在环渤海、长三角、珠三角、西三角、亚热带、亚寒带等区域建立多处融休闲居住、康复居住和医疗看护于5、一体的养老社区，满足老年生活特征的多种需要，使“候鸟式”养老成为一种新的消费方式；在配套服务上，提供包括医疗卫生、基础需求、文化休闲、增值服务、自身价值等全方位、全过程、全功能、全覆盖的综合服务配套体系；通过品牌建设、品牌渗透和品牌输出三个阶段，构建布局合理、规划科学、配套完善、服务优良的养老养生网络体系，以“大思路、大智慧、大决心”的气魄，形成品牌连锁化、服务综合化、发展一体化的高端养老产品，打造与中国人寿国际顶级金融保险集团战略目标相匹配的养老产业，实现我国养老产业的快速发展。把握宏观经济形势变化趋势，中国人寿利用最佳的投资“窗口”期，布局养老产业具有重大的战略意义。在当前我国养老市场供求6、严重不平衡的情况下，把握市场机遇，抢占市场先机，打造主导市场竞争格局的养老品牌，通过参与制定养老行业标准，将在行业内形成先发优势。养老产业与公司主业良性互动、充分共享品牌、资金、客户、网络、公共关系和信息平台等核心资源，将为养老产业提供强大的内在支持，为聚集高端专业运营机构、吸引社会资金共同参与奠定坚实的基础。在公司整体优势的发挥下，针对中高端客户提供理念先进、定位科学、管理专业、功能完善的中高端养老产品，树立养老标杆示范，提高行业准入门槛，建立行业壁垒，有效避免行业无序竞争。从发达国家养老产业发展经验和当前我国养老产业的面临的困境看，发展养老产业必须具备完整的投融资平台和切实可行的退出模式；7、必须具备科学的组织管理和高效的专业运营。规划中的项目运作模式充分吸取了发达国家成功的经验，按照筹资管理、资产管理和物业管理三个层面进行一体化管理。在筹资面，试图搭建一个涵盖资金池、管理公司、专业运营机构、项目公司多角度、全开放的投融资架构；在资产管理面，在成立管理公司的基础上，引入全球知名品牌和专业机构进行专业管理；在物业管理面，吸收项目落地点优质地方资源，组建养老实体。在退出模式上，可将成熟的养老项目资产证券化打包上市，条件成熟时，也可以通过公司整体上市方式实现退出。在管理模式上，可以通过管理公司对所属养老机构在客户管理、资本管理、成本管理、收益管理、风险管理、增值管理、质量管理等方面实行矩8、阵式管理，最大限度提高产业的复制能力。养老养生项目的所取得的收入是多方面的，其中最基础的收入主要来源于物业租金收入、服务收入及管理收入。如果将土地一级开发纳入到项目范围，则可取得可观的一级土地开发收入，如果将一部分土地部分进行进行房地产开发，建设成出售类物业，则可取得房地产开发收入。最后是物业评估增值收入。以廊坊项目作为养老基地样本测算，项目按照一二级联动开发，内部收益率可达22.5%，税后投资收回期为8.3年,税后净现值达到28.43亿元。在当前国内养老产业仍处于相对落后的情况下，中国人寿投资建设养老产业，虽经济测算可行，但也存在一定的投资风险。主要表现在：由于几千年来“养儿防老”观念，加之9、当前国内传统低端养老机构为主体，管理成熟、配套完善、服务优良的养老机构欠缺，导致人们更新观念仍需时日；同时，商业机构投资养老产业相关政策尚须理顺，各方面优惠政策尚须争取，以及专业人才匮乏，各项资源整合难度较大等。因此，项目运作过程中，必须谨慎操作，科学管理，充分发挥优势，合理规避风险，牢牢把握“舆论引导、积极培育市场、明确产品定位、精细项目选址、高度专业管理”等关键成功要素。报告认为，在全球金融危机的背景下，当前国家宏观经济政策相对宽松，投资养老产业具有很高的经济价值和社会价值，特别是与保险主业进行关联后所产生的联动效应，具有十分重要的战略意义。虽有一定的风险，但仍是可控范围。建议公司及时把握10、市场机遇，以廊坊项目为切入点，确定一级土地开发和养老产业的投资主体，加快推进养老养生项目的开展。目录前 言7第一章 背景及意义7一、发展养老产业的背景9二、发展养老产业的意义11第二章 国内外养老市场概况15一、国外养老市场概况15二、国内养老市场概况22三、国内外养老市场比较分析27第三章 总体规划30一、市场定位与经营理念30二、区域规划及选址原则32三、项目功能设计34四、配套服务35五、项目发展思路38六、项目发展目标39第四章 核心竞争能力40一、市场先发优势40二、整体资源优势41三、项目内涵优势44第五章 运作模式46一、发达国家养老社区运作模式46二、国内养老社区运作模式48三11、项目总体运作模式50第六章 盈利模式56一、国外养老社区盈利模式56二、国内养老社区盈利模式60三、项目盈利模式63第七章 投入产出分析66一、廊坊项目概况66二、基本参数假定及测算68三、开发成本及相关假定72四、养老养生基地开发进度73五、经营情况假定74六、项目总体发展方案76七、不同发展方案的现金流测算76八、发展方案比选81第八章 风险及关键成功要素82一、市场风险82二、管理风险82三、政策风险82四、关键成功要素83第九章 项目建议85一、项目结论85二、项目切入85三、实施主体85四、投资主体85五、协调主体85前 言一年以来，始于美国房地产次级抵押贷款市场的癣疥之患，逐步演12、变成为1929年以来全球金融系统最大的危机，对全球经济产生了重大影响。在当前世界经济和全球金融市场异常严峻的形势下，受外部影响越来越大的人寿保险业，其经营模式、资产布局和风险控制受到严峻的挑战。事实表明，依靠资本市场推动利润增长的经营模式已无法支撑公司可持续发展的战略目标。只有不断提高保险业务自身的盈利能力，保持资产与负债的适度匹配，建立与偿付能力相连接的内部风险控制机制，才能确保人寿保险业的长期生存和发展。危机与机遇如同一枚硬币的两个面，总是相生相伴。历史经验表明，一次大的危机在给经济社会带来剧烈调整和冲击的同时，也会催生新的产业，孕育新的机遇。国务院近期颁布的关于当前金融促进经济发展的若干13、意见明确指出：“支持相关保险机构投资医疗机构和养老实体”。新修订的保险法也明确规定保险机构可投资于不动产。这些法规和政策的出台，打破了以往对人寿保险业在长期投资领域和金融服务领域的限制，使保险资金可以延伸到养老医疗、基础设施、房地产等领域，为人寿保险业的发展多角度投资布局打开了一扇机遇之门。我国已进入老龄化社会，养老市场的巨大需求将酝酿出巨大的商机。同时，我国养老服务产业尚处于起步阶段，社会化发展水平偏低、管理理念和经营模式陈旧，供需矛盾十分突出。人寿保险掌握着巨大的现金资产、数量众多的客户资源和完善的信息平台，在养老医疗领域有着巨大的优势。发展养老服务业既有利于解决社会养老的矛盾，又有利于解14、决当前我国经济发展中的结构问题，形成以“银发经济”为特色的新经济增长点。中国人寿以参与化解金融危机为契机，进入养老医疗领域，不仅顺应了国家经济发展的需要，而且促使其作为重要的资产配置渠道和资源整合手段，发展成为长期持有、高度可控、与主业关联、收益均衡稳定的产业形态。有利于提升中国人寿的品牌形象和核心竞争能力，有利于推动集团公司打造国际顶级金融保险集团战略目标的实现。2009年全国政协会议上，杨超总裁提交了关于大力支持养老社区建设的提案，受到了社会各界的广泛关注。提案对我国养老体系建设存在的主要问题、大力支持养老社区建设的重要意义及有关政策做了重要阐述。杨超总裁指出“大力支持养老社区建设是落实党15、的十七大精神、促进和谐社会建设、满足我国基本养老需求和改善民生拉动内需的重要举措”。建议国家“重点支持保险机构投资养老社区”，“保险机构在发展养老保险业务的同时参与养老社区建设，可以发挥专业优势，延伸服务链条，增加附加值服务；而具有长期性、稳定性特点的保险资金，也是养老社区建设资金的主要来源”。 2009年2月3日，集团公司投资决策委员会就关于通过进入房地产领域发展养老医疗相关产业建议的议题进行了研究，会议认为“中国人寿通过进入房地产领域发展养老医疗相关产业适应当前国家政策的发展方向，符合集团发展战略，有利于加强公司的资产负债管理，有巨大的经济价值和社会价值”。根据公司投决会的要求，集团公司牵16、头组建了由系统内各公司相关人员组成的联合工作组。工作组在集团公司总裁室领导下，积极加强内部研究和外部沟通工作，在充分调研并对国内外养老社区、老年公寓及廊坊等地进行实地考察的基础上，初步形成了中国人寿养老养生项目可行性研究报告。第一章 背景及意义随着我国人口老龄化进程加快，我国养老产业具有巨大的发展空间和投资价值，当前国家鼓励保险机构投资养老产业，为公司开展养老产业投资提供了政策支持。因此，中国人寿投资发展养老产业顺应当前经济和社会发展形势，符合当前的国家政策。同时，公司发展养老产业具有巨大的社会价值和经济价值，在促进经济发展、改善民生和推动公司发展等方面具有重要的意义，有利于拉动内需，促进经济17、发展；有利于改善民生，促进和谐社会建设；有利于公司完善资产布局，实现可持续发展；是一项利国、利民、利司的重要举措。一、发展养老产业的背景（一）社会背景我国是个老龄化问题比较严重的国家。根据全国老龄工委数据显示，2007年底中国60岁及以上老年人口已达到1.53亿人，占总人口的11.6%，超过国际社会公认的老年人口占总人口比重超过10%即为老龄化社会的标准，事实上我国已经进入了老龄化社会。当前，我国老龄人口呈现出不断加速扩大的趋势，据估计到2040年老年人口将达到4.2亿左右，约占到全国总人口的25%以上。规模庞大并且不断加速扩大的老龄人口，加上我国计划生育政策形成独特的四二一家庭结构（即一对夫18、妻赡养四个老人和一个小孩），使中国社会面临越来越严重的养老压力，超过了世界上其他国家。当前我国传统的家庭养老观念正在发生变化，据全国老龄委抽样调查，有16.7%的老年人表示愿意到养老机构安度晚年，显示我国养老需求日益社会化。但当前我国养老服务业还处于起步阶段，供给严重不足。截至2007年底，我国各类社会养老机构仅有3.9万多个，养老床位只有149.7万多张，是老龄人口总数的1%，与发达国家平均每千名老人占有养老床位数50-70张的水平相比，存在巨大差距。巨大的养老需求和严重的供给不足，将在我国催生出一个体量惊人的现代养老产业。因此，养老市场具有巨大的投资价值和广阔的发展空间，是典型的朝阳产业。19、（二）经济背景2008年至今，始于美国的次贷危机在全球愈演愈烈，最终演变成全球性的金融危机，此次金融危机给全球经济造成了巨大的损失，世界经济面临着严重衰退的风险。根据世界银行2009年4月11日发布的预测，2009年全球经济增长率将仅停留在1%，其中美国、欧洲和日本经济将分别出现0.5%、0.6%和0.1%的负增长。在这样严峻的外部发展环境下，我国长期依赖于出口和投资、第一产业和第二产业的经济增长模式受到了越来越严重的挑战。当前，出口已经呈现出负增长态势,投资也因为产能过剩而萎靡不振，第一产业和第二产业发展则因投资和需求不足呈现出缓慢增长的态势，客观要求我国经济发展必须转型，第三产业的发展将成20、为中国经济未来增长的主力军。对比发达国家的经济增长方式，我国第三产业的发展仍然有很大的增长空间。因此，如何顺应经济发展转型的要求，投资养老产业，推动第三产业发展，将为公司带来重要战略投资机遇。（三）政策背景党和政府历来支持和鼓励社会力量参与养老服务业，胡锦涛总书记在2008年元旦前夕到天津市养老院看望老年人时说：“尊重老年人、关爱老年人、照顾老年人、是中华民族的优良传统，也是一个国家进步文明的标志。我们要大力弘扬中华民族尊老敬老的传统美德，给予老年人更多生活上的帮助和精神上的安慰，让所有老年人都能安享幸福的晚年。”国务院在关于加强老龄工作的决定中指出：“老龄问题是关系国计民生和国家长治久安的一21、个重大社会问题。全党全社会必须从改革、发展、稳定的大局出发，高度重视和切实加强老龄工作”。“老年服务业的发展要走社会化、产业化的道路。鼓励和引导社会各方面力量积极参与、共同发展老年服务业，逐步形成政府宏观管理、社会力量兴办、老年服务机构按市场化要求自主经营的管理体制和运行机制。”全国老龄工作委员会办公室常务副主任、中国老龄协会会长李本公也指出，国家鼓励社会力量以独资、合资、合作、联营、参股、特许经营等多种方式兴办养老服务业。要加大国家对老年服务机构减免税政策的落实力度。对社会力量兴办医疗、生活照料和文体活动等养老服务设施，政府要采取多种形式予以扶持，在土地征用、设施建设、市政配套等方面提供方便22、条件。此次全球金融危机爆发后，为应对危机对我国经济的冲击，我国政府及时出台了一系列保增长的政策措施并颁布了关于当前金融促进经济发展的若干意见，提出“支持相关保险机构投资医疗机构和养老实体。”新修订的保险法规定，保险机构可投资不动产；保监会吴定富主席在2009年全国保险工作会议上提出保险机构可择机投资与保险业务相关的医疗机构和养老实体。宏观经济政策和保险资金运用监管政策的调整，为公司保险资金运用提供了宽松的政策环境，有利于公司进一步拓展投资渠道、为公司投资养老医疗相关产业投资提供了政策依据，公司应以参与化解金融危机为契机，抢抓政策机遇，尽快进入养老产业领域，通过投资养老产业形成长期持有、高度可控23、与主业关联、收益均衡稳定的产业形态，提升中国人寿特有的核心竞争能力，推动公司可持续发展。二、发展养老产业的意义（一）有利于拉动内需，促进经济发展1、发展养老产业能促进投资，带动相关产业发展。发展养老产业能有效带动房地产尤其是老年房地产业的健康快速发展。房地产行业较长的产业链条的特点将直接和间接带动建筑、建材、城建、钢铁、水泥、装饰、纺织、家具、家电、汽车、煤炭、电力、通讯、供水、供暖、卫生洁具等五十多个行业的发展。在当前严峻的国际经济形势下，扩大国内需求是当务之急，而发展养老社区，可以有效带动各个行业发展，符合国家“保增长、保民生、保稳定”的政策方针，有利于促进解决当前经济发展面临的紧迫问题24、。2、发展养老产业能扩大内需，提高经济发展质量。过去几年，投资和出口的高速增长推动了我国经济的快速增长。然而投资和出口更易受经济周期的影响，在经济处于下行通道时，投资和出口增长速度的放缓将严重影响一国经济的发展速度。实证表明，消费需求具有一定的刚性，在经济处于下行通道时，消费需求的下降速度明显慢于投资和出口的下降速度，能够在一定程度上抵御经济周期对经济发展的影响，因此消费需求在GDP增长中比重大小在一定程度上决定了一国经济发展的质量。对比国外发达国家GDP增长结构，我国消费需求增长占GDP的比重一直处于一个较低水平。而开展养老社区项目将能很好的引导和促进人们消费，一方面养老社区的建成，将会使得25、一部分人解除了对养老的顾虑，刺激当前的消费；另一方面养老社区自身就是一个很大的消费点，其自身的运作就是一个很大的消费需求。因此，开展养老社区项目有利于扩大我国内需规模，不仅在一定程度上缓解我国经济当前面临的保增长压力，还能在一定程度上优化我国GDP增长结构，进一步提高我国经济发展质量。3、发展养老产业能缓解当前就业压力。根据国际上养老社区案例分析结果，养老社区居住人口和直接配备工作人员比例为1：1，和间接辅助工作人员比例为1：4，也就是说养老社区每1个老人将会需要5个人参与其中的各项服务。按照养老社区容纳10万名老年人计算，需要各类管理、服务、辅助等各方面人员约计为50万人左右，且其中大部分劳26、动力并非社会的高端劳动力，可有效解决目前社会中低端劳动力的就业难问题，极大缓解当前就业压力。（二）有利于改善民生，促进和谐社会建设1、发展养老产业能完善社会保障体系，促进和谐社会建设。社会保障体系是社会稳定的“安全网”、经济运行的“调节器”，是构建社会主义和谐社会的重要内容，对调节收入分配、促进社会公平、扩大国内需求、拉动经济增长具有重要作用。建立和完善社会保障体系，提高人民生活水平，是国家长治久安、人民生活幸福、经济持续增长的重要基础，是建设社会主义和谐社会的重要保障。当前我国的社会养老服务体系正面临着前所未有的挑战，养老问题已成为政府、社会急需解决、迫在眉睫的社会问题。大力发展养老产业，让27、更多的社会机构参与发展养老服务业，建立多层次的社会保障体系，满足差异化的养老需求，有利于进一步完善我国的社会保障体系。2、发展养老产业为解决人口老龄化问题提供了新出路。我国是一个老龄化较为严重的国家，高龄化、空巢化、少子化及由此形成的四加二加一家庭已是大量出现，将来这一局面更为严重。养老服务是社会服务的重要方面，大力发展与老年人特殊需求相适应的社会养老服务业，是应对人口老龄化的重要举措。从国外养老服务业发达地区的产业发展情况和商业服务业发展的普遍规律看，要培育健康发展的养老服务产业，必须引进社会机构，借鉴连锁商业服务规模化发展的成功经验，着力发展符合经济规律，具有独立生存与发展能力的社会化养老28、机构，建立一批连锁化、规模化的品牌养老机构。提高养老机构社会化水平，让更多的社会机构参与发展养老服务业，使之成为一个符合经济规律、能够健康成长的产业，是未来养老产业发展的总体趋势，也是我国解决人口老龄化问题的新出路。3、发展养老产业能提高老年人生活质量。由于养老社区将向老年人提高优质医疗健康等高附加值的增值服务，彻底解决老年人养老的后顾之忧，能大幅度提高老年人的生命质量，提高老年人的寿命。同时，引导老年人参与社会公益活动，参与慈善事业，提升老年人的精神面貌和生命质量。4、发展养老产业能缓解城市压力，改善城市生活质量。当今城市人口密集、交通拥挤、噪音污染丛生、生活质量下降，人口疏散已经成为诸多城29、市不得不面对的一大难题。养老社区的建立将使一部分老年人从城市移居到城市周边区域养老，这将缓解城市压力，节约城市资源，提高城市活力，有效改善城市生活质量。同时大量的高收入、高素质的城市老年人到城市周边区域养老，将全面拉动该地区的商贸、旅游、通讯、交通、教育、文化、医疗等产业的发展，打开与外界交流通道，这无疑为城市周边区域的发展开辟一条新型、便捷的发展之路。（三）有利于公司完善资产布局，实现可持续发展1、发展养老产业是公司现有盈利模式的有力补充。近两年来，受益于国内资本市场的快速发展，公司盈利水平大幅提升，然而2008年国内资本市场出现了持续大幅度下跌，公司的盈利能力受资本市场投资收益大幅缩水的影30、响而出现了一定程度的下滑。日本在上世纪九十年代初大批寿险公司因投资失败而倒闭和此次金融危机中AIG被国有化等事实清楚表明，公司只有通过发展长期持有且收益均衡稳定的产业形态才能有效抵御经济周期和资本市场波动给公司经营带来的风险。而养老产业和资本市场关联度低，不易受资本市场波动的影响，且投资周期长、收益均衡稳定，因此发展养老产业，是对公司现有盈利模式的有力补充。2、发展养老产业是公司现有资产配置的有效完善。保险资金具有负债久期长的特征，由于目前国内资本市场并没有长期限的投资品种能和保险资金负债相匹配，国内保险公司的资产负债都存在期限不匹配的现状。与其他资源配置渠道相比，养老产业具有需求刚性、与资本31、市场关联度较低、投资回收期长且收益均衡稳定等特征，因而投资养老产业能够起到公司利润稳定器作用，可极大回避经济周期性风险和资本市场投资波动风险，有效提高公司资产负债匹配水平，提升公司抗风险能力和可持续发展能力。3、发展养老产业能与公司保险主业互动发展。养老产业和公司主业能够形成相互促进、共同发展的良好互动局面。一方面公司发展养老产业，发行定向养老保险产品，进一步丰富了公司寿险产品种类，通过延伸与保险主业相关的产业链，为客户提供医疗服务、健康管理、金融理财等高附加值的增值服务，可以提高公司市场竞争力和客户对公司的忠诚度，促进公司主业发展。另一方面中国人寿庞大的客户规模可以成为养老社区的潜在消费者，32、覆盖全国的机构网络可以成为养老社区销售和宣传平台，相关金融保险服务可以成为养老社区增值服务的重要内容，全球知名的品牌形象可以成为养老社区迅速打开局面的保障，推动公司养老项目快速发展，成为行业的领先者和主导者。4、发展养老产业具有巨大的经济价值和社会价值。一方面我国养老产业市场具有巨大的市场价值和广阔的发展空间，通过投资养老产业，公司可充分分享我国养老产业市场的发展成果，能够给公司带来持续稳定的利润，形成公司新的利润增长点，具有巨大的经济价值。另一方面作为一家大型国有企业，公司具有优良的社会责任感传统，参与发展养老产业，正是中国人寿以关注社会焦点问题、化解社会焦点问题为己任的社会责任感的具体体现33、。因此公司投资发展养老相关产业，发挥公司对经济发展和社会稳定运行的支持作用，参与解决我国社会老龄化问题，体现了公司积极响应国家号召，勇于承担社会责任的形象，有助于提升公司的社会形象。5、发展养老产业能极大提升中国人寿品牌价值。发展养老产业，抢占我国养老市场发展的主导地位，通过制定高标准的养老市场经营、管理和服务规范，为客户提供高附加值的增值服务，引领行业的发展，将造成良好的社会效应，极大提升中国人寿的品牌价值。第二章 国内外养老市场概况通过对国内外养老市场发展因素、需求、供给、市场竞争等情况进行比较分析，发现人口老龄化率的不断提高、收入水平的不断提升和医护市场的日趋完善有效推动了国外养老市场的34、发展。多元化的养老产品切合了各层次年龄段的养老需求。在有效的政府监管和政策补贴支持下，商业养老市场形成集中度相对较高的良性市场竞争态势。国内养老市场需求庞大，高端需求强劲，但供给严重不足，普遍集中于低端养老市场，竞争无序，监管缺失，缺乏具有规模性的大型养老社区。比较可以看出，我国要培育健康发展的养老产业，必须在加强政府监管和政策扶持的同时，积极引进社会机构投资养老市场，走产品高端化、管理专业化、经营连锁化、功能多样化的经营道路，着力发展符合经济规律，具有独立生存和发展能力的社会化、连锁化、规模化、品牌化的养老机构。一、国外养老市场概况（一）养老市场发展因素分析从全球范围来看，人口老龄化率的不断35、提高、收入增长的不断提升和医护市场的日趋成熟是推动养老市场发展的关键因素。1、人口老龄化在推进养老市场快速发展的诸多因素中，人口老龄化是最为重要的推动因素之一。以美国为例，美国的老龄化率由1980年的6.2%增长至2008年的10.3%，65岁以上的老年人达到了3630万人。与之相适应，美国养老社区产业的床位数也持续增加。在1967年，美国每千名65岁以上的老人在养老社区可获得的床位数仅为29.1。在1986年，此数字则达到了48.5。而在2008年更达到了79.9。2、收入增长收入增长也是推进养老市场快速发展的主要因素之一。个人收入的不断增长，增加了老龄人口的购买力，使其可以享受更为专业化、36、服务内容更加丰富的养老产品，有力的刺激和带动了养老市场的发展。仍以美国为例，1967年至2008年，美国的人均收入由3.3万美元增长至5万美元，与养老需求也呈现出较强的关联性。图1：美国人口老龄化与养老需求的关联性分析资料来源：Recent Social Trends in the United States 图2：美国居民人均收入与养老需求的关联性分析 资料来源：Recent Social Trends in the United States 3、医疗市场成熟度养老和医疗是老人两个最基本的需求，从某种意义上讲，老年人是医疗资源最大的需求对象。因此，养老市场的发展也与医疗市场的成熟度密切相关37、。医护资源的丰富，医护市场的成熟，都将有力的推动养老社区的发展。从美国的发展情况来看，1990年到2008年，美国每千人中医生的数量由平均1.8人增加至2.7人，相应的美国每千名65岁以上的老人在养老社区可获得的床位数由50.1张增加至79.9张，表现出较强的关联性。图3：美国医护市场成熟度与养老需求的关联性分析资料来源：Recent Social Trends in the United States（二）养老需求内容分析由于个体差异，老年人对养老需求的内容也不尽相同。总体而言，养老需求内容是随着老年人口的年龄和身体状况的变化而呈现出差异性。随着年龄增长和身体条件的恶化，老年人养老需求的内容38、将从前期的预防性和支持性的需求逐步转化为后期的长期看护及精细护理需要。以美国为例，刚退休时，其养老主要需求体现为预防性养老，主要内容包括一些体育运动及社会活动等需求。在老人身体进一步衰老后，其需求主要变为支持性需求，即需要一些普通的生活照料，如做饭及家政服务等。而当老人行动不便时，则需要养老社区给与长期看护，这些服务可能包括如厕、洗澡、穿衣等。当老人步入生命的夕阳阶段时，则需要看护人员提供24小时的看护服务。1、预防性需求：主要是年龄段刚进入老年阶段的老人，身体状况较好，其主要需求表现为参加各种社会活动和体育运动。2、支持性需求：主要是能正常行动但需要一定帮助的老人，其主要需求表现为支持性服务39、和非专业的生活协助。3、长期看护需求：主要是行动不便的老人，其主要需求表现为洗澡、穿衣、饮食、如厕和室内移动等基本活动。4、精细护理需求：主要是患病较为严重的老人，主要需求表现为专业性的医疗护理以及24小时的生活看护。图4：美国55岁以上老人的养老需求类型资料来源：Greystone Communities Continum of Care Chart（三）养老市场供给种类分析发达国家的养老市场较为成熟，其所提供的养老服务的供给形式也多种多样，包括家庭养老、政府养老及商业养老等多种形式。根据老年人养老需求内容的不同，养老产品的供给种类也有所不同。综合美国、英国、澳大利亚、日本等发达国家的发展经40、验，养老社区针对预防性需求、支持性需求、长期看护需求和精细看护需求等不同细分市场，提供活力居住社区、独立居住社区、协助居住社区、护理居住社区及持续看护社区等五种类型的养老社区业态。1、活力居住社区：活力居住社区包含的物业主要包括独立式别墅、乡村别墅、联排别墅和不提供专门服务的公寓。这些社区通常是限制或针对55岁或以上的成年人。居民普遍拥有一种独立的生活方式。社区一般包括的设施有俱乐部、高尔夫球场和休闲空间。其维修保养费用包含在每月的管理费中。社区不提供随着老人年龄增大而可能需要的一些护理设施和服务。2、独立居住社区：独立居住社区主要为生活可以完全自理的老人设计，是一种有入住家庭年龄限制并提供中41、央餐饮服务的社区。住在这里的老人们保持自己独立的生活习惯，很少或基本不需要其它帮助。社区为居民提供的服务包括餐饮服务、家政服务、交通服务和社交及康乐活动。这些附加服务费用包括在每月的管理费中。一般来说，独立居住社区不需要政府有关部门的执照，但很多这样的住宅包含有协助居住的成分，从而需要住宅所在地的政府的批准和许可。图5：美国养老社区的种类预防性支持性看护类型55100长期看护独立居住活力居住护理居住精细护理动机看护方式年龄需求需要协助居住持续看护社区资料来源：Greystone Communities Continum of Care Chart3、协助居住社区：协助居住社区是受国家管制的租赁42、物业，一般要持有州政府的许可执照。其主要为生活可半自理的老人设计，通过受过训练的员工为老人提供日常的生活起居服务，包括药品管理、洗澡、穿衣、如厕、搀扶走动和喂食等等。尤其是为需要提醒服药、需要24小时看护服务、有困难独立行走，有特殊医疗要求，有失禁问题，有老年痴呆症的老人提供服务。提供协助的程度和水平是由多种因素决定的，如入住老人的需求、机构自身的能力、所在州的法律等。4、护理居住社区：护理居住社区为生活不可自理的老人设计，提供24小时护理和医疗保健服务。护理居住社区是拥有SNF(专业护理设施)或者NF（护理设施）执照，为大多数需要24小时护理和医疗保健服务的个人，按日费率或出租价格收费的物业43、。它提供常规的医药监督和康复治疗，不同的护理居住社区各有专长。由于护理居住社区受联邦、州政府的规定管辖，护理居住社区必须满足标准，有适当的工作人员，其花名册包括管理人员、注册护士、有执照的护士、护工和其他人员。绝大多数护理居住社区参加了医疗补助和医疗保险项目，因此一般来说，入住这些社区可以享受医疗补助许可和医疗保险报销。但这些设施必须满足联邦的要求以及州政府执照的标准。即使不参加医疗补助和医疗保险，护理院也必须满足州政府的执照标准。在美国人们认为护理居住社区是仅次于核电站的规定最多的行业。5、持续看护社区：持续看护社区为高收入老人提供全方位或定制化的保健和医疗服务。持续看护社区是由活力居住物业44、独立生活物业、协助居住物业和护理居住物业共同组成的。对于生活在这个社区的居民的最重要的吸引力是他们无需随着保健和医疗需求的变化而搬迁，在社区的物业中转移就行。各个持续看护社区的收费标准也不一样，但一般包括入住费，公寓费和租金。许多社区每月还收取维护费，以换取居住单元、餐饮服务和一些保健服务。一般持续看护社区需要州政府的许可。（四）养老市场竞争状况分析发达国家在商业养老市场中，行业集中度相对较高。以美国为例，根据公开资料显示，各类上市的养老社区共有23家，其资产总额达到482.1亿美元，净资产额为206.77亿美元。以上市公司的收入计算，排名前5名的上市养老社区的收入，占到整个行业收入的55.45、79%。而以资产总额计算，排名前5名的上市养老社区的资产总额，占到整个行业资产总额的65.80%。造成行业集中度相对较高的主要原因是由于政府对于养老社区的管制较为严格，如除活力居住社区外，美国各类型主要养老社区都需要联邦政府或州政府的执照，其从业人员均须经过相关业务的培训，并需要在政府有关机构登记。由于如此严格的管制，为达到政府的要求，而造成了养老社区行业的收购兼并较为频繁，造就了相对集中的行业竞争状况。图6：美国各大养老社区运营商市场份额占比（以收入计算）资料来源：美国各大养老社区运营商2008年年报图7：美国各大养老社区运营商市场份额占比（以资产计算） 资料来源：美国各大养老社区运营商2046、08年年报相对严格的行业进入门槛，同时也造就了美国养老社区相对较高的入住率。根据2008年3月31日，美国老年人家居及服务联合会对主要养老社区的经营者抽样调查数据，美国主要养老社区类型的入住率基本在85%以上。表1：美国主要养老社区类型入住率物业形态数量容量平均入住率（%）独立居住社区5257676389.5协助居住社区146710958288护理居住社区101112613085.5持续看护社区1786078890A独立居住单元1734262391B辅助生活单元141803389C专业护理单位1491013288资料来源：美国老年人家居及服务联合会（五）政府监管发达国家，政府对商业养老市场的监47、管较为严格。对于除有自理能力的活力居住社区以外，一般均需获取由政府颁发的专业经营养老社区的执照。同时，对于所有养老社区，建立一套包括建筑设施、卫生条件、服务水平、管理能力在内的资质评估系统，加强养老服务机构的管理。前面提到，美国政府对于养老社区的管制较为严格，如除活力居住社区外，美国各类型主要养老社区都需要联邦政府或州政府的执照，其从业人员均须经过相关业务的培训，并需要在政府有关机构登记。澳大利亚政府对于养老社区的管理也有着一系列严格的规章制度，政府通过这些制度对养老社区市场进行有效管理。这些制度主要包括关于行业参与者的规章制度、关于供应的规章制度、关于客户的规章制度以及关于价格的规章制度。这48、些制度的实施，提高了行业的准入门槛，限制了恶性竞争，提升了服务标准，保障了养老社区的良性发展。二、国内养老市场概况（一）国内养老需求市场概况1、总体需求规模庞大我国老龄人口于1999年即以超过国际老龄化社会10%的标准，整体进入老龄化社会。据全国老龄委权威数据，2004年底，中国60岁以上老年人口达到1.43亿人，占总人口的10.97%。2005年底，中国60岁以上老年人口近1.44亿人，占总人口的比例达11%，65岁以上老年人口达到1.01亿人，占全国总人口的7.7%。2006年中国60岁以上老年人口接近1.5亿。2007年底中国60岁及以上老年人口已达到1.53亿人，占总人口的11.6%。49、预计我国老年人口将以平均每年净增596万的速度增长，2051年达到最高峰4.37亿人，占到当时总人口的31%。规模庞大并且不断加速扩大的老龄人口，加上我国计划生育国策形成独特的“4+2+1”家庭结构（即一对夫妻赡养四个老人和一个小孩），使中国社会面临越来越严重的养老压力，同时也形成了巨大的养老产业需求。据全国老龄委抽样调查，有16.7%的老年人表示愿意到养老机构安度晚年，且年纪较小的老年人表示愿意的比例大于年纪较大的老年人，显示出中国人养老的观念正在发生着变化，养老需求日益社会化，将形成一个体量惊人的现代养老产业。图8：2004-2020年中国65岁以上老年人口资料来源：艾瑞咨询2、高端养老需50、求强劲中国社会经过30多年的改革开放，人民的经济状况已经有了极大改观，形成了数量庞大的中产阶级和富裕群体。据全球管理咨询公司麦肯锡研究报告，截至2008年，中国富裕家庭数量为160万个，且未来五到七年将以每年15.9%的速度递增，到2015年，这个数字将达到440万个；而同期美国、日本富裕家庭数量年均增速只有2.1%和1.7%。中国即将成为仅次于美国、日本和英国的全球富裕家庭数量第四多的国家。当前，中国的富裕人群主要集中在长三角，珠三角、环渤海等经济发达地区，其中，30%生活在北京、上海、广州和深圳这四个大都市中，居住在最富裕的10个城市中的富裕消费者占全国总数的50%。这些群体在考虑养老安排51、时，观念开放，更能接受在环境优美，设施完备、服务周到的高端养老机构。针对这部分高端人群的养老产业，孕育着巨大的财富空间。（二）我国养老市场的供给概况1、养老机构供给种类分析我国的养老机构主要包括社会福利院、敬老院和老年社区等。社会福利院。社会福利院主要面向城镇“三无”老人，即无劳动能力、无生活来源、无法定赡养人、扶养人，或者其法定赡养人、扶养人确无赡养、扶养能力的城市老年人，为他们提供养老的场所和各类生活、医疗服务。社会福利院的主要资金来源为政府补助。敬老院。敬老院主要针对城镇的各类有一定经济能力的老年人。敬老院分为公立与私立两种。公立敬老院通常建设费用由政府补助，运营费用向入住老人收取。私立52、敬老院无补助，基本自负盈亏。老年社区。养老社区一般规模较大，除住宅用房外，还包括各类配套商业设施及医疗设施等，通常拥有社区医院。养老社区通常包括家庭养老、公寓养老和看护养老三种类型的养老用房。家庭养老的养老社区通常子女与老人同住一养老社区，主要的养老服务由子女提供，但社区也提供一定的补充服务，如日间看护等。以养老公寓为主要形式的养老社区，主要针对有自理能力的老年人。此类社区一般老年人单独居住，主要服务均由社区提供，包括日常的家政服务、生活服务、出行服务等。以看护养老为主要形式的养老社区，主要针对半自理或无自理能力的老年人。除提供养老公寓提供的各类服务以外还提供各类医疗服务，如急救服务、搀扶服务53、喂饭服务等。2、养老机构供给总量当前我国城乡公办的各类敬老院、福利院、养老院等老年社会福利机构共有39500多个，养老床位149.7万多张，但平均每千名老人占有床位仅有8.6张，与发达国家平均每千名老人占有养老床位数50-70张的水平相差甚远，供需严重不平衡，差额巨大，绝大部分的需求都无法得到实现，养老产业的发展空间十分广阔。（三）北京、上海养老市场概况1、北京市养老市场概况（1）北京市人口老龄化状况2007年，北京市60岁以上的老人已超过200万，如按国家老龄委抽样调查结果，约有16.7%老年人表示愿意到养老机构安度晚年，以此推算，北京约有33.4万老人的机构养老需求，但现在北京的老年福利54、设施床位总数仅有3万余张。随着“421”家庭增多，人口寿命延长，我国快速进入老龄化阶段，将有越来越多的老人从家中走出来，选择“机构养老”。（2）北京养老机构供给状况北京市的主要养老机构是各城区街道办事处、社会企事业单位和个人兴办的养老院、敬老院和托老所。这些养老机构规模都不大，一般床位都在100张以内，住宿及设施条件比较简陋，服务和管理水平不高，主要服务对象是附近区域的老人。这部分养老机构从设施条件，收费水平，服务和管理情况衡量，基本可以定位于中、低档；其次是市属及各区政府兴办的养老机构，这部分养老机构数量较少，一般床位在200500张左右，每人每月收费在1500-2500元左右，由于设施条件55、稍好，服务和管理也比较规范，老人入住率比较高，市属的养老院均已住满，且均有数千人的排队。具体分析如下：根据规模、收费、管理水平等综合情况，北京市各类养老机构基本可以分为公办和民办两种形式并在此基础上划分为五种类型：第一类是直属市民政局的养老机构。一般规模在200-500张床左右，月人均收费1500-3000元（单人间1800元/月,豪华套间5000元/月）。具有较好的住宿、医疗条件，服务周到，管理规范，收费合理且有政府补贴，入住率常年为100%，目前仍有上千人排队等候入住。第二类是各城区街道办事处设立的养老院，是北京的主要养老机构。一般规模在100张床以内，月人均收费1000-2500元。具有56、区域优势，贴近社区，老人可以就近入住，交通方便，家人可以随时探望，收费合理，管理比较规范，且有政府背景，老人和亲属比较放心，具有较高的入住率。第三类是各乡镇政府设立的养老机构，一般规模在100张床以内，月人均收费1000-2000元，条件较好的入住率还可以；但一些条件简陋，服务较差，管理欠缺的养老机构，入住率比较低。第四类是一些社会企事业单位设立的养老机构，一般规模在100张床以内，月人均收费1000-1500元，设施条件一般，收费合理，服务和管理水平不高。主要是为照顾本单位职工入住；而面对社会服务的机构则入住率相对较低。第五类是民营企业投资的老年公寓、国际敬老院等具有一定规模的养老机构，一般57、都在200张床位以上。具有较好的居住环境和医疗配套设施，管理也比较规范。其月人均收费为3000元5000元（包括单人间的收费），是公办养老院的1-2倍。像北京太申祥和国际敬老院、东方综合养老院等投资较大，具有较好的设施和管理水平的，一般入住率可达到8095%。从以上五类养老机构的基本情况分析，具有一定的投资规模，交通便利，有较好的住宿条件，能接待不同类型的老人（自理、半自理、不能自理），有医疗配套设施，具有良好服务和管理水平的养老机构，不论是公办或民办都比较受欢迎。即使收费偏高也拥有较高的入住率；而一些投资规模不大、远离城区、设施条件差、服务和管理水平低、缺乏医疗配套的养老机构，即便收费低廉，58、老人前往入住的意愿也较低。北京市养老机构供应缺口很大，尤其是定位在高档并提供专业护理服务的养老机构。主要原因在于目前从事安养服务的机构或个人在经济实力以及专业经验上尚不具备从事高档康复护理的市场开拓。但从市场的需求来说，呈现“两头大，中间小”的态势，即由政府提供的福利性安养和由社会机构提供的高端安养是渴求度最高的需求方向。2、上海市养老市场概况（1）上海市人口老龄化状况上海是中国最早进入老龄化的城市之一，人口老龄化呈现出程度高、速度快、高龄化突出等特点，独居老人、空巢家庭等急需照顾的人群逐年扩大。据上海市人口计生委报告，2007年上海60岁及以上户籍老年人口总数已达286.83万人，占总人口的59、20.80%；高龄老人近50万。预测到2025年，上海人口老龄化比例将高达35%左右。（2）上海市养老机构供给状况截止2006年，上海全市共有养老机构505家，养老床位总数达59735张，占60岁及以上户籍老年人口的2.2%，养老设施存在着较大缺口。2006年，上海市新增养老床位10,206张，增长率为20.6%，表明上海市的养老产业正处于快速发展状态。表2：上海市年老年事业基本情况统计指标个数(个)面积(平方米)床位数(张)收养人数(人)老年公寓918916820731福利院2612570548304251敬老院3607071892552921509护理院369679532323010托老所60、963480021811667家庭敬老室53510169682670资料来源：CBRE三、国内外养老市场比较分析（一）需求比较分析从养老市场的推动因素来看，我国养老市场与国外发达国家并无较大差异。人口老龄化率的不断提高、收入水平的不断提升和医护资源的不断丰富也是我国养老市场需求不断增长的主要动力。从需求内容来看，由于发达国家居民收入水平较高，养老需求也更为丰富。近年来，随着我国居民收入水平的不断提高，消费能力的不断增强，老年人的养老需求内容也日益丰富，呈现出逐步细化并向高端市场集中的趋势，针对中高端人群的养老产业，孕育着巨大的市场空间。与国外市场比较，我国人口基数较大，导致我国老龄人口的绝对数61、量庞大。同时由于实施计划生育政策的现实国情，导致国内养老市场的需求总量和增速都明显高于国外市场，且增速不断加快。（二）供给比较分析 从养老服务供给的内容来看，发达国家的养老市场较为成熟，其养老服务的供给形式多样、内容丰富、功能齐全、服务专业。仅从养老社区发展来看，针对老年人自理能力和经济能力的不同，已经形成包括活力居住社区、独立居住社区、协助居住社区、护理居住社区及持续看护社区为代表的五大类成熟业态，可以针对老年人的需求特点，提供全面的服务。 与发达国家相比，我国养老市场还不成熟，养老产品供给数量和种类均较少，养老社区建设主要针对生活可自理的老年人，对于生活半自理或不可自理的老年人缺乏专业化的62、机构进行照顾，无法满足不同类型老年人的养老需求。与国外成熟养老社区相比，国内养老社区在发展理念、管理水平和服务方式等方面也存在较大差距，表现为开发理念较为落后，管理水平较低，服务功能不完善。（三）监管比较分析在监管方面，发达国家对于除有自理能力的老年人社区以外，均需获取由政府颁发的专业经营养老社区的执照。同时，对于所有养老社区，建立一套包括建筑设施、卫生条件、服务水平、管理能力在内的资质评估系统，加强养老服务机构的管理。而我国目前还没有相关法律对养老市场予以规范，对于养老机构的医疗保障、医疗护理体系也没有资质认定和监管，没有明确特定的监管机构。由于缺乏政府对市场的有效监管和明确的行业标准，导致63、市场处于一种无序竞争的状态，对于未来养老机构的规范化、标准化运作产生了不利的影响。在政府补贴方面，发达国家由于养老机构普遍带有公益性质，大多数老人在养老机构生活的最低生活费用由政府或社会慈善机构支付。比如，在澳大利亚，政府补贴的收入占到整个养老社区收入的40%-70%。而我国政府对养老机构建设的支持力度较小，除了每月每床位50元的补贴外，没有直接对入住老人进行资助，仅提供营业税减免等优惠措施。通过对国内外养老市场的综合比较，针对我国养老市场存在的不足，我国未来养老社区的发展，必须加强政府的监管和政策扶持，积极引进社会机构投资养老市场，走产品高端化、管理专业化、经营连锁化、功能多样化的经营道路，64、着力发展符合经济规律，具有独立生存和发展能力的社会化、连锁化、规模化、品牌化的养老机构。第三章 总体规划中国人寿养老养生项目将本着 “关爱老人、奉献社会、共建和谐、管理科学”的经营理念，在市场定位上以中高端市场为目标市场；在区域规划和选址上要充分考虑经济、人文，气候，环境，地理，生态六方面因素，建立差异化有代表性的养老养生基地，使候鸟式养老成为可能；在功能设计上，参照国内外成功模式设计休闲居住社区、康复居住社区和医疗看护社区三个相对独立的功能区；在配套服务上，根据老年人不同需求特点和需求层次，提供全方位、全过程、全功能、全覆盖的综合配套体系；在发展思路上，通过品牌建设、品牌渗透和品牌输出三个阶65、段，构建布局合理、规划科学的中国人寿的养老养生网络体系，走品牌化、产业化、规模化、连锁化、规范化、专业化的发展道路，打造中国养老养生第一品牌，建立中国养老养老产业行业标准，并最终推动我国养老产业的快速发展。一、市场定位与经营理念（一）市场定位发达国家的经验表明，商业养老社区的主要定位基本均是针对中高端客户，以Del Webb旗下的Sun City和Sun City West养老社区为例，其在美国20多个州开发的50多个老年人社区中，其客户的人均收入均高于美国平均水平。从国内养老市场状况来看，随着我国居民收入水平的不断提高，客观上已经形成了数量庞大的中产阶级和富裕群体。这部分人群消费意愿高、消费66、能力强、受教育程度高、观念更为开放，在考虑养老安排时更容易接受环境优美，设施完备、服务周到的中高端养老产品。而目前国内养老产品供给主要集中于低端市场，针对中高收入人群的养老产品供给严重不足，是养老市场供需矛盾表现最为突出的领域，不利于社会的和谐与稳定，针对这部分中高端人群的养老产业，孕育着巨大的商机和财富空间。因此，中国人寿养老养生项目的目标市场应定位于中高端养老市场，目标客户锁定为中高收入人群，其整体上处于社会中上层，具有较高的社会地位，收入较为宽裕，有较为丰实的家底以及稳定的养老金和其他收入来源。（二）经营理念中国人寿养老养生项目以“关爱老人、奉献社会、共建和谐、管理科学”为理念，着力打造67、一个充满人文关怀、尊重生命价值、服务社会和谐、环境自然优美、生态平衡持续、功能服务完备、管理专业科学的老年幸福家园，使老年人真正实现“老有所医，老有所养，老有所学，老有所乐，老有所用”。“关爱老人“： 老年人作为一个特殊的社会群体，一个相对弱势且迅速扩大的群体，在社会生活中的位置会越来越突出。关爱老年人，提供生态和谐、环境优美、功能完善、配套齐全的养老产品，满足老年人的养老需求，提高他们的生命生活质量，是中国人寿坚持以人为本、履行社会责任、恪守”双成“理念的现实体现，对于发展经济、构建社会主义和谐社会具有十分重要的意义。“奉献社会“：奉献社会既体现为中国人寿对社会和老年人的奉献，也体现为老年人68、对社会的奉献。老年人是我国小康社会的建设者，也是小康社会的共享者。中国人寿针对老年人的特点，提供功能完善的养老产品和多层次、全方位、全过程、全功能、全覆盖的配套服务，是对老年人生命的尊重与关爱，也是对社会的奉献与回馈。而通过搭建社区志愿者平台，使老年人有机会发挥自身的潜能余热，继续奉献、参与社会发展。 “共建和谐“：老年人是中华民族优秀文化的坚定守护者和传播者，也是维护社会和谐的重要力量。养老服务工作是构建社会主义和谐社会的重要内容，也是一个社会是否和谐的重要标志。中国人寿将通过合理规划和功能设计，打造出一个人与人、人与自然、人与社会自然和谐的养老社区。这里生态平衡、环境优美，老人可尽享自然之69、美；这里功能完善，多姿多彩，老人可尽享生活之乐；这里平台多样，活动丰富，老人可发挥余热，实现人生价值。中国人寿养老社区将向社会和公众展现出一幅幅“最美不过夕阳红，温馨又从容“的动人画面。“管理科学“：中国人寿养老养生项目将引入和贯彻最先进服务理念，整合各个领域中的优秀团队，把中国人寿的资源优势同专业机构的人才优势、技术优势和经验进行有效结合，从而对养老养生项目进行全方位、专业化、科学化的管理。从而为老年人提供高标准、高质量的服务内容，丰富周到的服务种类，完善齐全的服务设施，使老年人产生家的归属感。二、区域规划及选址原则（一）区域规划中国人寿养老养生项目的目标市场为中高端市场，目标客户为中高收入70、人群。有数据表明，我国的富裕人群主要集中在长三角，珠三角、环渤海等经济发达地区，其中，30生活在北京、上海、广州和深圳这四个大都市中，居住在最富裕的10个城市中的富裕消费者占全国总数的50。这些群体在考虑养老安排的标准较高，更能接受在气候宜人、环境优美、生态平衡、地理优越的地区建设的高端养老机构。因此，中国人寿养老养生项目在区规划方面要综合考虑经济、人文，气候，环境，地理，生态六方面因素，同时要有一定的代表性。按照上述标准，在中国人寿养老养生项目发展的第一阶段，我们初步规划在环渤海京津冀区域、长三角江浙区域、珠三角区域、亚热带气候区域、亚寒带气候区域以及中西部地区选择若干交通条件较好、自然景观71、较佳、辐射力较强的合适地块，建立6个具有标杆效应的“新型养老养生基地”。由于中国人寿养老养生基地具有经济条件好、地域分布广、气候变化大、自然景观佳、生态环境优的特点，同时又很注重差异性和代表性，这就使得基地的在规划布局上较为合理并形成有机的网络。这种区域布局就为老年人选择养老地点提供了更为宽泛的选择空间。老年人可根据自身偏好与需要，游走流动于中国人寿各个养老养生基地，使老年人候鸟式”的应时移居、“休养式”的暂居、“度假式”的借居和长期定居等不同需求均可以得到有效的满足。（二）具体项目选址原则中国人寿养老养生项目在具体选址上应遵循以下原则：1、市场可行性。为使未来潜在客户资源相对集中，应充分考虑72、客户 群体来源的支撑力和有效性，尽量选择经济中心城市的周边区域，以降低项目操作风险，确保整体收益。2、成本可行性。为使开发成本具有竞争优势，应充分利用大城市和周边区域在养老环境和房地价、生活用费标准的巨大差异，提升生活居住质量的同时，大幅降低养老成本。3、交通可行性。应考虑到老年人不愿远离所在城市交往生态圈的习惯特点，基地选址应争取考虑在中心城区外部，交通通达的地点。图：养老基地与养老中心分布图海南黑龙江吉林辽宁河北山东福建江西安徽湖北湖南广东广西上海河南山西内蒙古陕西宁夏甘肃青海四川贵州云南西藏新疆江苏浙江北京台湾天津重庆资料来源：国寿投资分析4、环境可行性。要避开市区商业繁华喧闹的市镇区域73、，避开有工业污染的区域（包括其沿河下游及常年主导风向下风口区域），避开铁路及高架交通沿线及有辐射及噪音超标的区域。5、地域可行性。要在适宜健身、疗养、度假有气候差异及特色环境的优势地域发展养老社区，特色环境例如热带海岸，森林氧吧，温泉地热，湿地湖泊及特色生态农庄等。6、规划可行性。要依照国家有关城市规划法律法规、规划设计规范及各地方标准，保护生态环境，保护耕地，节约使用土地，尽可能减少对环境的影响，规划根据不同地区气候环境制定尽可能高的绿化标准，控制容积率和建筑高度，降低热岛强度。三、项目功能设计由于个体差异，老年人对养老需求的内容也不尽相同。总体而言，养老需求内容是随着老年人口的年龄和身体状74、况的变化而呈现出差异性。随着年龄增长和身体条件的恶化，老年人养老需求的内容将从前期的预防性和支持性的需求逐步转化为后期的长期看护及精细护理需要。针对老年人在不同生理阶段的需求特点，发达国家也相应提供了不同的养老产品，主要包括活力居住社区、独立居住社区、协助居住社区、护理居住社区及持续看护退休社区五种业态。借鉴发达国家的成熟经验，结合我国具体国情，中国人寿养老养生项目根据老年人休闲养老、康复养老和医疗养老的基本需求，在功能设计上将养老社区划分为休闲居住社区、康复居住社区及医疗看护社区三大相对独立的功能区。图1：中国人寿养老养生中心功能设计图养老养生项目支持性需求预防性需求看护性需求康复养老休闲养75、老医疗养老康复居住社区休闲居住社区医疗看护社区资料来源：国寿投资分析（一） 休闲居住社区老年人退休后大都身体康健，愿意游览观光，游走流动于全国城乡各地，浏览大好河山。国外为此类老年人提供了活力居住社区和独立居住社区，以满足老年人休闲、旅游的需求。而中国人寿在各地打造的各具特色的休闲居住社区，将可以满足老人为了避暑、避寒、避闹等目的的“候鸟式”的应时移居；休闲、旅游、调节生活等目的“休养式”的暂居、“度假式”的借居、长期定居等不同需求。休闲居住社区，其形式多样，包括家庭式的养老公寓及酒店式的养老酒店。老年人可以根据自己的经济能力、意愿爱好等，做自主选择，使老人充分享受老年休闲时光。（二） 康复居76、住社区一些年龄较高以及疗后和术后身体活动不便的老年人，其洗澡、穿衣、饮食、如厕、病后看护等活动均需经过专业化培训的服务人员为其提供贴心的服务。国外为此类老年人提供了协助看护社区以满足其康复需求。而中国人寿的康复居住社区将为此类老人提供健身、看护、养生等点对点的护理服务，达到颐养生命，提高生命质量的目标。（三） 医疗看护社区一些老年人身体极度虚弱或患有特殊疾病如老年痴呆症，生活完全不能自理，为使这部分老年人得到专业性的医疗护理，医疗看护社区为老人提供了24小时的生活看护、临终关怀等服务。使其在生命的最艰难的阶段，体会到社会对于其的关怀，能够安度晚年。四、配套服务中国人寿养老养生项目将根据老年人不77、同的需求特点和需求层次，建造相应的配套设施，提供全方位、全过程、全功能、全覆盖的配套体系，使住中国人寿养老养生基地的老年人可以真正做到“老有所医，老有所养，老有所学，老有所乐，老有所用”。（一）医疗卫生为满足老年人的的医疗养老需求，养老社区将在提供日常医疗服务和康复医疗服务的基础上，在各个养老基地间设立针对各类老年病的“产、研、学”一体化的老年病的医疗主题公园。基础医疗：老年人随着年龄增长，各种老年人常见病均处于多发状态，养老社区本着“早发现、早治疗”的精神，为入住养老社区的老年人提供了包括定期健康评估、个人护理规划、常见病治疗等基础医疗服务，使老年人足不出户即可满足预防性的医疗需求。康复医疗78、：针对老年人术后和病后的看护需要，我们为其提供了包括24小时看护、中医按摩、针灸等在内的医疗服务，使入住社区的老年人能都得到比较及时和周到的康复医疗服务，使其可以尽快的康复。特殊医疗：为满足老年人的的医疗养老需求，同时为促进各地区优势医疗资源的合理利用，并促使老年人在各个养老基地间流动，养老社区将在提供日常医疗服务的基础上，在各个养老基地间设立各类“产、研、学”一体化的老年病的医疗主题公园，由研究机构及治疗机构入住。如设立心血管专科、呼吸疾病专科、癌症专科、皮肤病专科、老年痴呆症专科等，如此有各类老年病治疗需求的老年人将根据自己的病情，在各个养老社区间流动，促使“候鸟式”养老的实现。健康管理：79、对于“候鸟式”养老的老年人，为方便其外出就医，养老社区将为入住的老年人建立动态的健康档案，老年人健康档案将由数据管理中心集中管理，养老社区医院的医生将根据健康档案中老年人的身体状况，为其提供合适的健康服务，使其得到动态的健康管理。（二）基础服务针对老年人基础衣食住行的需求，社区为老年人提供了不同风味的饮食服务和体贴周到的家政服务。饮食服务：针对老年人不同口味的饮食需求，养老社区将为老年人提供各种特色风味的饮食服务，同时将配备有专门的营养师对一日三餐制定营养食谱，针对老年人的健康状况进行搭配和设计，并由专业的厨师主理，使其达到餐餐美味、安全、营养。家政服务：针对老年人特别是单身老人和体弱多病的老80、人，不愿为料理家务、打扫卫生花费很多时间，养老社区将提供其提供体贴周到的家政服务，帮助老人料理日常生活，如清洁卫生服务、商品代购服务和专车接送服务等。（三）文化休闲为丰富老年人的文化休闲生活，社区为老年人提供的丰富多彩的文化娱乐生活，包括体育活动、教育服务、旅游服务及文化娱乐服务等等，使老年人扩大社交范围，充分享受老年休闲时光。体育运动：为丰富老年人的生活，满足其强身健体的需要，养老社区将为入住社区的老年人提供各类适宜老年人进行的体育活动所需的场所，如高尔夫球场（低于标准杆）、网球场、设置带有标示的不同长度的散步道等。同时，养老社区还将在运动场所为老年人提供免费的医药用品、饮料等。老年人将通过81、体育锻炼，可以促进其身体健康，有助于老年人延年益寿。教育服务：为充实老年人的文化生活，针对老年人求知的需求，社区将通过广播、电视、网络、集中授课等多种方式，举办各类讲座，如养生讲座，以满足老年人求知、社交的需求。旅游服务：为满足老年人休闲娱乐的需要，养老社区将引入专业旅游机构为老年人提供旅游服务，并通过社区内各类配套的旅游服务，如酒店服务、专车接送服务等，以便使老年人达到“候鸟式”的养老，使老人充分享受老年休闲时光。文化娱乐服务：为满足老年人的各类兴趣爱好，社区将针对老年的不同的爱好，成立各类俱乐部如电影俱乐部、高尔夫俱乐部、网球俱乐部等以丰富他们的生活，增加他们的乐趣，使他们的晚年生活幸福快82、乐。这些文化娱乐活动，也将增加老年人的社会联系，扩大社交范围，陶冶思想情操。（四）增值服务除基本服务与文化娱乐服务以外，为满足老年人诸如财富管理、法律援助及心理辅导等方面的需求，养老社区为其提供了理财服务、法律服务及心理服务等多方面的增值服务，使其安度晚年。理财服务：为满足老年人财富管理的需求，社区将针对老年人财产较为丰厚的特点，提供特色理财服务，一方面通过专业的金融机构和专业人士，为老年人提供理财知识培训和点对点的理财代理服务；另一方面由养老社区为老年人在市区的房产提供出租管理服务，帮助其实现财产的保值和增值。法律服务：为帮助老年人解决诸如家庭财产分割问题、丧偶离异后再婚问题、无子女及亲人瞻83、养问题等，社区将开展各类老人法律援助、咨询、调解、庇护等服务活动，以维护和保障老年人权益，使其安度晚年。心理服务：对于老年人孤独、寂寞的心理特征，社区将设立老年心里辅导中心，为鳏寡、孤独的老人提供心里咨询，以达到使老年人身心舒畅的目标。（五）自身价值入住养老社区的老年人中，蕴含着各类人才，其经验与能力均是不可多得的。为此，养老社区为其提供了多样化得平台，使老人发挥余热，继续参与社会发展，实现人生价值。潜能余热服务：老年群体是一个蕴含着极大开发价值的人才资源群体，尤其是离退休的老干部、老科技工作者，是国家的宝贵财富。社区将设立潜能余热服务平台，使老年人中的各类人才通过平台找到发挥余热的场所，以自84、己的优势继续奉献，参与社会发展，体现老年价值。志愿者服务：为加强老年人与外部的交流，增加社区内部活力，社区将搭建志愿者服务平台，使入住的老年人参与社区各项设施的运营、社区管理和服务，愿为社区建设贡献自己的时间和精力。同时也可以让社区外的志愿者为社区内的老年提供服务，培养年轻人高尚的道德情操。另外，由于社区内聚集了大量中高端客户，因此社区将设立慈善基金和慈善项目，为老年人提供向社会捐赠的平台，以满足老年人的自尊。五、项目发展思路在深入研究国内外养老市场的发展现状，并吸收案例成功经验的基础上，中国人寿养老养生项目建设养老基地树立品牌、通过品牌管理建立连锁网络和将网络渗透社区、覆盖全国的三步走战略计85、划，逐步推进。品牌建设阶段。中国人寿在我国毗邻大城市的周边选择若干生态环境优越、依山傍水、区位地段好，适于养老的地域，建立大规模的养老养生基地。用全新的理念、全新的操作为老年人提供更领先、更专业、更贴近和更周到的服务，着力打造运行顺畅、服务专业、功能齐全、管理科学、收益稳定的综合型养老社区，在探索适合老年人群的社区发展模式的同时，建设中国人寿的养老品牌。品牌渗透阶段。在养老养生基地发展较为成熟后，中国人寿将在国内主要旅游风景区，通过少量输出、参与管理的方式，完善品牌建设，营造自己的养老连锁网络。由于此时中国人寿养老品牌已具有一定的影响力，养老社区管理经验也较为丰富，已经具备了一定资源整合的能力86、。在风景环境资源丰富的地区吸收条件适宜的养老机构，加盟中国人寿连锁养老社区。在不需要投入大量资金的条件下，可以不断扩大中国人寿养老网络的规模，并进一步提升中国人寿养老品牌的市场影响力。品牌输出阶段。此时，中国人寿养老品牌已经具有很高的市场威望和影响力，管理模式和手段已经成熟，已经具备大规模的对外扩张和品牌输出的能力。我们将在全国范围内统一规划、全面布局，吸收条件适宜的养老机构加盟，由中国人寿对其进行统一的品牌和服务管理，从而不断扩大养老社区连锁规模。在时机成熟时，可以考虑将连锁网络扩展到社区层面，将中国人寿养老机构与社区发展相结合，通过提供规范化、整体化的配套服务，借助社区的发展带动我们的养老87、服务不断延伸和拓展。六、项目发展目标中国人寿养老养生项目本着“关爱老人、奉献社会、共建和谐、管理科学”的经营理念，依托自身的专业优势，立足寿险主业、面向全国高端人群，走社会化、产业化、专业化的发展道路，全方位、立体性地开发老年服务体系，通过中国人寿养老养生项目的规划建设，打造中国养老养生第一品牌，建立养老养生行业发展标准，建设全国一流的幸福老年连锁乐园，高品质生活的老年人社会，使老年人生命价值提升，通过老年社会公益事业，发扬中国人寿崇尚生命的理念，使老年人真正做到“老有所医，老有所养，老有所学，老有所乐，老有所用”，从而推动养老养生产业发展。首先，打造中国养老养生产业第一品牌。从经营理念、选址88、布点、规划建设、运营管理等方面坚持高标准、高品质的原则，打造中国养老养生行业第一品牌。其次，建立中国养老养老产业行业标准。通过高标准项目的建设，注重长期收益和社会效益，联合相关部委规范养老养生市场，共同打造建立中国养老养生行业标准。最后，推动中国养老养生产业快速发展。通过中国人寿养老养身项目的示范性建设运营，引导消费者转变固有的养老观念，逐步接受集中养老的生活方式，吸引社会各方面力量参与大型养老社区的开发建设，促进养老养生市场发育成熟。第四章 核心竞争能力经济环境的变化、宏观政策的调整为养老产业投资提供了难得的机遇。把握市场机遇，抢占市场先机，适时进入养老市场，通过参与制定养老行业标准，打造主89、导市场竞争格局的养老品牌，从而在行业内保持长期竞争优势，形成市场先发优势。公司整体的主业互动、品牌价值、资金积累、客户网络资源、公共关系和信息平台等优势，为公司进入养老行业，聚集相关专业机构、募集社会资金奠定了坚实的基础。在公司整体优势下，针对中高端客户提供理念先进、定位科学、管理专业、功能完善的中高端养老养生产品，建立标杆示范，从而提高行业准入门槛，建立行业壁垒，有效避免行业无序竞争。一、市场先发优势（一）把握市场机遇，享受政策优惠为应对席卷全球的金融危机，降低其对我国经济带来的负面影响，中央政府出台了一系列保增长、促发展的政策和措施，其中就有针对大力发展养老产业而给出的相应政策。胡锦涛同志90、也曾多次在重要会议上提出要重视老年人问题，积极发展养老社区及相关产业。宏观政策的调整为养老产业发展提供了巨大的发展机遇，也为中国人寿进入养老产业提供了一个“窗口”机遇。但是根据以往的经验，宽松的宏观政策会使得通货膨胀成为一种必然，随后必将会有一轮政策和货币的紧缩调整。届时，中国人寿再想进入养老产业，将会面临更多的困难，所付出的代价也势必比现在大很多。因此，中国人寿若能及时把握“窗口”机遇，率先进入养老产业，在享受政策优惠和低成本介入的同时，用全新的经营理念引导养老市场的发展与变革，将有利于我们赢得先机、成为中国养老产业的先行者和领头人。（二）打造行业标准，主导市场格局在美国等发达国家，养老产业91、有着一套完整而严格的管理体系和资质评估标准。养老社区的所涉及到得各个产业都要受到联邦、州政府的规定管辖，相关工作人员必须满足相应的行业资质标准，且登记在册、持证上岗。养老社区的管理要接受联邦、州政府的定期检查，不合格要苛以重罚，甚至被起诉。在美国人们认为养老是仅次于核电站的规定最多的行业。目前，我国养老社区多以政府财政扶持的“输血型”敬老院和民营机构投资的养老院为主,且普遍集中于低端养老市场，效益较差、管理混乱、配套设施不完善、缺乏有规模性、处于无序竞争状态。而且，我国养老机构管理还处于政策法规不健全、相关制度不配套的阶段。由于国内还没有形成完整的管理体系和资质评估制度，造成了养老市场混乱，监92、管不力，老人在养老院遭受虐待的情况屡见不鲜。若中国人寿能及时把握市场机遇，适时介入养老产业，积极与老龄委、民政部等国家部委沟通，参与制定养老产业的行业标准和准入资质，从而达到掌握市场话语权和主导权的目标。（三）抢占市场先机，打造人寿品牌改革开放三十年，国民收入显著提高。据麦肯锡研究报告，到2015年，中国富裕家庭数量将成为仅次于美国、日本和英国，排全球第四，将会是未来高端养老市场的潜在客户。巨大的市场需求，吸引了众多投资者的目光。泰康人寿已将养老产业作为泰康未来发展的三大战略之一，其下属的泰康置地已经在成都购置了三家养老院。同仁医院利用其医疗领域的优势，积极与房地产公司合作，共同开发养老社区。93、外资养老机构也已经或正在申请设立公司建立养老社区并准备在全国范围内铺开，依靠它们庞大的资金优势和丰富的管理经验来建立养老社区并推销相应的养老产品。2007年上海开办的外资养老社区就有4家，占当年开设养老社区的13%。在市场主体日益增多，竞争日趋激烈，国内竞争国际化的情况下，中国人寿若能适时介入养老产业，根据市场供需状况，以高端养老市场为目标，实施差别化战略，填补市场空白，高起点规划、高标准建设、高效能管理，走规模化、专业化、连锁化的发展道路，就能建立起差别竞争优势，以形成对“入侵者”的行业壁垒，为未来的发展奠定坚实的基础。二、整体资源优势（一）主业互动保险机构投资养老实体，拥有着其他投资机构无94、法比拟的优势。中国人寿可以通过深度挖掘内部资源，向客户提供高附加值的养老服务，提供产品创新的平台，进一步延伸与保险主业相关的产业链，支持主业发展，最终形成养老产业和公司主业相互促进，共同发展的良好局面。一方面，中国人寿产寿险掌握大量忠实的客户，他们将会是养老养生项目优质的目标客户。另一方面，中国人寿投资养老产业可以配合寿险主业的发展，通过养老社区服务和为老年人发行定向养老保险产品，扩大保险产品的内在价值和保障性功能，进一步丰富了公司寿险产品种类，进而提高公司市场竞争力和客户忠诚度，促进公司主业发展。同时，养老产业也可以为公司的教育培训、后援支持、员工福利提供一定的帮助。（二）品牌价值作为我国保95、险行业唯一一家“双世界500强”企业，中国人寿拥有全球知名的品牌，其品牌价值已高达668.72亿元。凭借良好的品牌优势，中国人寿发展养老社区业务可以迅速形成宣传效应、带动效应和聚合效应，从而在一开始就得到客户的认同，为日后发展奠定良好基础。从宣传效应来看，利用中国人寿的知名度和美誉度来宣传养老社区业务可以使其迅速被市场所熟悉。人们可以通过对中国人寿的了解而加深对中国人寿养老社区业务的认知。从带动效应来看，中国人寿良好的品牌形象在市场上已形成较高的威望，客户的品牌忠诚度较高。广大客户对中国人寿保险产品的消费必然会带动养老社区业务的发展。从聚合效应来看，中国人寿的品牌已经得到了社会的认可，社会的资96、本、人才、管理经验甚至政策都会向中国人寿倾斜并惠及养老社区业务。从而使养老社区业务可以利用中国人寿的品牌影响力，聚合发展所需的人、财、物等资源，吸引外部力量，共同做大做强养老社区业务。（三）资金积累中国人寿资金实力雄厚，截止2008年底，集团总资产已达1.28万亿元。对比其他现有养老项目的投资实体来说，中国人寿更具备实现养老产业在全国乃至全世界规模化、品牌化的优势。从保险资金的投资特点来看，保险资金具有长期性、安全性、收益性的特殊要求，应有现金流稳定、投资收益率较高且期限较长的资金运用渠道与之相匹配。养老社区业务恰恰符合保险资金的这个特点。中国人寿投资养老社区，符合保险公司资产负债匹配的特点，97、不仅可以拓宽保险资产的投资渠道，最大限度地发挥不动产在保险资金配置中的作用，并且可以通过商业化、市场化、专业化的运作，为保险资金提供持续稳定的投资回报。（四）客户网络资源中国人寿数量庞大的客户群，为养老社区项目提供了巨大的客户终端。据2007年统计，公司拥有遍布全国城乡的1.2亿长期保单客户和1.5亿短期保单客户，并拥有其包括年龄、身体状况、投保险种和投保金额等完整的客户资料。这为公司养老产品的设计提供了强劲的数据支持，从而提高所推出产品的市场竞争力。同时，中国人寿拥有强大的营销网络。67万人的销售团队和遍布全国的分支机构，为养老产品的销售提供了快速而便捷的渠道，同时也为养老养生项目在全国连锁98、运营，提供了后援支持。（五）信息平台庞大的客户信息、健康档案管理使得现代化的信息服务平台成为现代养老社区运营过程中必不可少的基础设施与技术支撑环境。信息系统的建设耗资巨大，占据养老养生项目投资中较大的比重。中国人寿在信息平台方面具有独特的优势。近年来已在上海和北京建立了两个数据中心，完成了全国范围内的网络构建。强大的信息平台优势可以满足养老社区项目发展的需要，为客户提供科学合理、完善有效的优质服务，同时极大地缩减了养老社区投资的资金成本和时间成本，为养老社区业务的发展奠定坚实的基础。（六）良好的公共关系中国人寿作为中央直属金融企业，一直注重发挥国有企业的政治优势，恪守经济效益与社会效益相统一，99、认真履行社会责任，能够自觉做到“讲政治、顾大局、负责任”。作一个负责任的大型国有企业，中国人寿在积极履行社会责任的过程中也得到了有关部门、各级政府以及社会各界的普遍认同，建立起了良好的公共关系。中国人寿已与浙江、海南、河南、云南等省级政府建立了战略合作关系，并积极争取地方政府对公司各项业务的支持，中国人寿与其他社会各界也保持了良好的接触与合作。良好的公共关系和国企政治优势使中国人寿养老养生项目在宏观政策、税收优惠、资金筹集等方面获得来自政府和社会各界的有力支持，这将为中国人寿养老养生项目的发展创造良好的外部环境。三、项目内涵优势(一)引入先进的经营理念养老养生项目本着“关爱老人、服务社会、科学100、管理、共创和谐”的经营理念，针对国内中高端客户的不同年龄段设计融休闲养老、康复养老、医疗养老于一体的综合性养老社区。根据老年人的健康安全、生活便利、社会尊重和自我价值实现等各层次需要提供全方位的配套服务。在项目选址、规划设计方面充分体现人与自然、人与社会和人与人的和谐理念。并通过和国际顶级专业公司的合作管理确保公司经营理念在项目运行过程得到切实体现。产品高端化、管理专业化、经营连锁化、功能多样化的全方位立体性地养老服务体系与现有低端养老产品形成巨大反差，对国内中高端客户形成强有力的吸引。（二）规划科学的项目区域国内现有养老社区基本以政府提供的敬老院和民营机构投资的养老院为主，较难形成连锁化经营101、。中国人寿的养老养生项目的区域规划综合考虑经济、人文、气候、环境、地理和生态等因素，选择在长三角，珠三角、环渤海等经济发达地区，建立连锁养老养生基地，并在适宜风景区域建立连锁养老养生中心，为中高端客户候鸟式休闲养老提供优质服务。公司强大的资金实力和良好的政府关系优势能确保在养老养生项目进行适合项目选址，确保规划的可实施。（三）配置完善的功能服务国内现有养老社区由于投资主体资金匮乏，基本规模不大、基础设施条件差、缺乏医疗配套。养老养生项目具有休闲养老、康复养老和医疗养老三大主题功能，集养生主题公园、养生养老社区、文体娱乐中心、康复保健中心于一体的高品质养老养生社区。项目提供包括医疗服务、生活服务102、公益服务、酒店服务、购物服务、康体娱乐服务、旅游服务、理财服务、法律服务、婚介服务及教育服务等人性化服务，满足中高端老年人的全方位需要。（四）打造专业的管理团队 国内的现有养老机构主要集中于低端市场，服务方式和管理水平较为落后 。而老年社区无论在前期设计开发还是后期运营都需要更为专业的管理相匹配。中国人寿作为世界双500强和全球市值最大的寿险上市公司，已经具备了在全球范围整合各领域优质资源的能力。在养老养生项目中，中国人寿能整合各个领域中的优秀团队，把公司整体资源优势同专业机构的人才优势、技术优势和经验优势进行有效结合，引入医疗、运动、餐饮、酒店等领域知名的专业机构协助管理，提升项目管理水平103、。从而保证养老养生项专业化管理。第五章 运作模式我们通过对发达国家养老社区运作架构的分析发现：大多数养老项目为基金运作模式，且相当数量的养老社区为上市公司。基于国内相关法律政策相对不够完善，中国人寿养老养生项目运作模式以两步走的模式逐步过渡到标准的房地产信托基金的三层管理架构，并最终实现上市。这种逐步过渡的模式能够以相对简单的运作方式，切合行业发展机遇，及时进入养老行业，实现养老社区经济价值的最大化，同时也符合国家房地产金融的发展要求，最终打造包括开发、管理及资本运作一体化的养老社区投资平台。一、发达国家养老社区运作模式（一）发达国家养老社区上市前的运作模式发达国家典型的养老社区上市前的运营模104、式中，主要投资者通过投资专项基金从而投资于各个单一项目的养老控股公司。养老社区控股公司下辖多家专业运营项目公司,其运营模式如下图所示：图11：国外养老社区运营公司运作结构资料来源：美国Brookdale招股说明书,国寿投资分析 在该运作框架下，主要发起人通过发起养老项目投资基金，从而持有养老控股公司，并通过基金分红的形式回报投资者。其中养老控股公司通过控股各个专业运营项目公司投资于各种功能的养老社区，其资金来源除了养老项目投资基金的资金外，还包括贷款和来自养老控股公司层面上的其他投资者。各专业运营公司根据其老年社区功能及入住老年的身体状况的不同，可以划分为辅助看护项目管理公司、长期持续看护社区105、项目公司、失能老人看护项目管理公司等。同时，还可以通过引进运营合作伙伴作为战略投资者，丰富和完善公司的管理和服务。美国的Brookdale综合养老社区是这一运作机制的典型代表。其主要投资方美国Foretress Investment是一家以私募股权基金、对冲基金为主要业务的投资公司。在该项目运作初期，其通过旗下不同的专属养老社区投资基金分别向不同类型的养老社区项目进行控股收购，打造了能提供一系列综合养老服务的公司集团，并最终通过整合各养老社区项目，整体上市的办法实现了投资退出。（二）发达国家养老社区上市后运作模式在大多数的欧美国家，成功运作的养老项目多数是以上市或资产证券化为退出机制进行运作。106、典型的运作方式有两种，其一是原物业发展商将旗下部分或全部经营性物业资产打包，以产生租金为主的物业为主要标的资产销售给投资者(见图12)。这些资产由新组建的上市基金公司通过旗下的基金管理公司对资产进行持有和运营。投资者通过持有基金公司股份或权益，定期接收收益（每年的租金和经营所得）所带来的红利。这类运作模式对基金投资的项目和收益的分配有严格的要求以换取在一定程度上的税收优惠等，在研究的23家美国上市养老社区中占了8家，其中典型代表有美国Health Care Property，是美国资产体量最大的综合类养老社区基金公司，截至到2008年底，其资产总额高达118亿美金；其二是以普通上市公司的形式，107、将旗下部分或全部经营性物业资产打包上市，并按普通上市公司的运作模式和法规要求运行。其运作相比前者更加灵活，但是不享受任何的税收优惠。这一类运作模式的主要公司有Brookdale，Sunrise等美国大型知名的综合养老社区，市值截至到2008年底，分别为44亿美金和13亿美金。图12：美国上市基金运作结构资料来源：美国全国房地产投资信托协会二、国内养老社区运作模式（一）国内房地产投资公司运作模式目前国内养老社区尚无以房地产基金运作的案例，普遍使用了传统房地产运作的方式。其开发模式多采取项目公司的形式，为单个养老社区项目成立独立的项目公司进行独立核算。在融资方式中，一些较高端的养老机构以收取会员费108、或集资投资的方式，以利息收入取代居住租金，一段时限后返回本金的模式。其因投资带来的投资风险在无形中成为了这些养老机构潜在的经营风险。国内房地产项目运作模式（见图13）的简单流程如下：1、首先由国内房地产母公司单独出资或与其它投资人共同出资成立一家房地产公司，进行项目开发。2、项目公司将资金投入项目进行开发运作，多采取分期开发的模式。3、在项目开发结束后，投资人通过将开发项目的出售或持有项目的出租来获取盈利。 图13：国内房地产投资公司运营模式 资料来源：国寿投资分析（二）国内基金运作模式国内养老社区尚无以房地产基金运作的案例，基于国外大多数养老社区以基金形式运作，我们对持有国内的物业，在海外109、上市的嘉德置地管理的嘉德商用中国孵化基金和中国商用产业信托基金进行分析。嘉德置地通过同时管理非上市孵化基金和成熟物业上市基金两支基金，实现基金和REITs的对接，保证了基金畅通的退出机制。 图14：嘉德置地运作结构图嘉茂商用中国孵化基金嘉德商用中国基金管理公司嘉德置地其他投资者30%70%基金管理控股零售物业持有投资嘉茂中国商用产业信托基金出售成熟物业管理培育资料来源：嘉德置地1、嘉德置地在基金中投资了30%的股份，成立嘉德商用中国基金管理公司，保证了自己对于基金的管理权，并通过基金购买并持有物业。2、嘉德置地同时控股嘉德商用中国基金管理公司，对房地产投资基金进行基金管理，并对基金所持有的物业110、进行管理培育。3、房地产投资基金在持有项目获取运营费和租金回报的同时，运作成熟的物业出售给嘉茂中国商用产业信托基金，实现了基金和REITs的对接，保证了基金畅通的退出机制。三、项目总体运作模式（一）未来标准运营模式蓝图对发达国家养老机构运营模式的研究中,基金运营模式体现出了在财务融资和项目拓展上的高度灵活性，具体表现两个层面： 在投资基金层面上的融资，可以针对不同功能或区域的养老项目以及单个项目开发资金需求多的特点，发起多个基金以满足不同投资者对投资风险、投资周期和投资回报的不同要求；同时保证基金合理大小，降低融资难度，通过发起新基金快速地为新开发项目融资。在此框架下，投资者作为有限合伙人投资111、于各个相对独立的基金实体，帮助投资者有效的隔离了不同项目所带来的不同风险，并在新项目开展中，最大程度地保护了已有有投资者的利益。在基金持有的养老控股公司层面上，公司可以根据项目开发和运营的实际需求，选择符合项目自身情况的战略合作伙伴/投资者，实施共同开发运营。针对养老项目开发过程复杂、周期长，运营专业性高、服务项目多的特点，对跨区域、跨行业的连锁养老社区的建设和经营有着高度的专业要求。根据项目的不同特点和要求，选择合适的合作伙伴成为了成功关键要素之一。鉴于国内环境和中国人寿的实际情况，高端连锁养老社区在国内尚属新事物，投资者对该产业认识程度和角度不同，对各地理位置的投资偏好不同，而单一项目开发112、资金需求量大等因素，本着股权多元化和保险资金优化匹配的原则，对融资要求充分的灵活性；其次，中国地域辽阔，各地自然土地资源不同，生活环境和风俗有较大区别，决定了各项目建设和服务运营需要结合当地市场情况，从而有选择的确定合作伙伴。结合发达国家的成功经验与国内的实际情况，我们建立了一套严谨、可操作性高的养老养生项目标准运作模式，具体内容如下： 图15:养老养生项目未来总体运作模式 资料来源：国寿投资分析我们认为通过采用信托/基金运营模式为架构基础，能够更好的符合国内资本市场和养老市场的实际需求，结合中国人寿自身特点所建立的养老养生项目未来总体运作模式（图15）具有融资和运营灵活度高、市场化程度高及风113、险分散程度高的特点。在养老养生项目未来总体运作模式中，包含了两个平行的主体架构：养老信托/基金主体架构和管理公司主体架构。 养老养生信托/基金主体架构：中国人寿及其他机构投资者将以信托计划或股权基金的形式共同投资到用于养老项目开发的资金池。该资金池的主要资金来源可以以多种形式存在，包括中国人寿系统内及系统外的保险资金和发行信托计划募集到的其它机构投资者的资金。在对项目的具体投资中，还能通过银行贷款和引入单一项目的区域合作者的方式进行融资，从而使资金来源具有多元化的特点，优化了资本结构。在修改后的保险法放开部分保险资金投资不动产及国务院支持保险资金投资养老产业的政策引导下，作为中国最大的机构投资114、者之一，中国人寿雄厚的保险资金体量，将是资金池最主要的资金来源。 管理公司主体架构：养老养生信托/基金主体将委托由养老养生管理公司作为基金管理人，为其提供投资决策和资产运营管理。养老养生管理公司的组建，将由中国人寿作为控股人和其它机构投资者共同出资，达到多元化的其股权结构的目的。在项目资产运营管理层面上，养老养生管理公司将采取自主经营和/或委托管理的形式，为养老养生信托/基金旗下持有的各养老基地项目公司提供资产管理。我们将业务分为三类，分别为自营业务、合资业务及委托业务。自营业务将由公司自身来经营，其主要是指中国人寿养老养生中心项目中最为核心的业务。合资业务，如医院、酒店、体育设施和旅游等，将115、由公司与专业运营机构合作者共同经营。委托业务，如餐饮、出租等，为对于中国人寿养老养生管理公司无相关能力与经验经营的非核心业务将完全委托于专业公司进行经营。（二）初期运作模式 在养老养生项目发展初期，本着低成本投入、效益最大化、建立管理流程和行业标准的目标，考虑到目前产业基金、基金管理公司审批时间长，推动项目发展的复杂性和时效性，我们借鉴国内房地产开发运营模式拟先成立项目公司和养老养生管理公司的合署办公体（详见图16）。目的在于直接负责初期项目的整体开发及相关管理工作，并为养老养生管理公司积累管理经验、培养管理人才，为今后的独立运作打下实战基础。同时，通过吸纳建设其他机构投资者、建设方、物业管理116、公司和地方政府为项目股东，减少了中国人寿的前期投入，达到了降低投资成本的目标。 图16:初期项目运作模式资料来源：国寿投资分析（三）成熟运作的演变通过初期运作的不断积累，初期项目建设和运营正常化及养老养生投资基金/公司成功建立的前提下，中国人寿养老养生项目将在新的养老基地项目开发和运营中脱变为最终的信托基金运作模式，标志着中国人寿养老养生由单一的项目开发经营走向了产业化发展的成熟道路。经保监会审批通过，由中国人寿和其他投资机构共同出资成立中国人寿养老养生管理公司。中国人寿养老养生管理公司将与外部机构投资者共同发起中国人寿养老养生信托/基金，对养老社区进行投资，并负责对该信托/基金进行管理，同时117、担负资产管理人的角色。在这个阶段，中国人寿养老养生管理公司将从原项目公司中剥离，有经验的管理团队进入中国人寿养老养生管理公司独立运作，负责所有养老养生项目的开发建设，部分人留下来作为项目公司继续维持初期项目的正常运营。 图17:成熟运营模式 资料来源：国寿投资分析独立运作的中国人寿养老养生管理公司将会在职能上有更明确的定位：在基金投资管理方面，管理公司主要负责养老养生信托/基金的投资与财务战略、资产改善、收购和处置政策。具体包括：制定投资策略及政策；管理财务安排、借贷限制及现金流量，以及其相关的风险；评估及实施符合中国人寿养老养生投资标准的项目；维系投资者关系。在资产运营管理方面，管理公司的工118、作主要分三大类：1、专业运营管理，包括了核心自营业务和合资业务的经营管理及非核心委托业务的监督管理。2、配套和增值服务，包括法律咨询、教育培训、家政服务和理财管理等。3、职能管理，包括了制定及实施运营策略、客户管理（如呼叫服务、健康档案等管理）、内部会计和财务管理；服务标准质量控制等。 （四）退出策略和模式养老社区是以房地产、医疗设施和服务设施为主要资产的长期投资项目,在全国发展空间大，可覆盖网点广，每年度能产生大量以租金和服务收费为主要形式的可预见稳定现金流，市场需求也随着全国人口老年化率的提高而稳步上升。以其为标的的金融产品将具备收益稳定、抗通胀能力较强、风险较小、能够为投资者带来稳定增长119、收益的特点。中国人寿养老养生项目，在以保险资金雄厚的中国人寿为主要投资者的前提下，其股权金融产品将更受到资本市场的青睐。因此，我们设计了以股票市场公开发行为策略基础的两个退出模式来实现养老养生项目经济价值最大化的目标，并最终打造容括开发、管理及资本运作一体化的养老社区投资平台。 项目形式退出：项目退出的基本运作模式是向股票市场推出养老养生上市实体，作为平台，将成熟的养老项目资产打包，发售给股票市场投资者。这些资产收购、处置及上市实体的管理工作将由上市实体管理公司执行和监督。而原有的养老养生管理公司将作为上市实体的战略协议伙伴，按对价将开发经营成熟的养老项目出售给养老养生上市实体，并对其上市资产120、进行运营代管工作。 整体退出模式：所谓整体退出即以普通上市公司的形式，将旗下全部经营资产和企业整体打包上市，并按普通上市公司的运作模式和法规要求运行。此时，原养老养生信托基金投资者，中国人寿和其他机构投资者将成为新国寿养老养生上市公司的主要股东。同时原在各单一项目引进的战略合伙人所持项目股份也将按对价清算，或成为新上市公司股东，或股权变现退出。而原有各专业运营企业、项目开发、运营、物业管理公司及各养老基地项目公司将作为国寿养老养生上市公司的全资子公司进行管理。总的来说，原养老养生管理公司通过对养老项目的开发（或已有项目的再开发）及后期的经营管理对养老物业进行了增值，最终通过养老养生上市实体推向121、资本市场投资者，以分享收益作为条件，对项目的增值进行变现，为原养老养生信托/基金的投资者换取回报。第六章 盈利模式通过对国外养老社区盈利模式的分析，我们总结国外养老社区的收入主要由开发收入、租金收入、服务收入、管理收入及增值收入组成。而国内养老社区的盈利模式主要包括出售型盈利模式及运营型盈利模式。通过对国内外盈利模式的比较分析，结合养老养生项目的实际情况，我们确立了养老养生项目以土地开发收入、房地产开发收入、物业增值收入、物业租金收入、配套服务收入及管理输出收入六块为核心的盈利模式。一、国外养老社区盈利模式国外养老社区的收入主要包括开发收入、租金收入、服务收入、管理收入及增值收入五大块。图18122、：国外养老社区的盈利模式国外养老社区服务收入管理收入增值收入开发收入租金收入出售物业出租物业提供服务提供管理物业增值资料来源：国寿投资分析（一）开发收入国外养老社区中，有部分物业在开发完成后将出售给客户，通过销售物业一次性获取开发利润。这种开发模式优势为运作过程简单，出售后牵涉的精力较少；且资金回流较快，可以用少量资金进行滚动开发。但在国外购买这类养老社区物业的客户必须是老年人。国外这类以开发收入作为最主要盈利模式的养老社区主要为针对健康老人的活力社区。其代表社区为美国的太阳城社区、太阳西城社区，此类养老社区的收入结构如下图：图19：国外养老社区的盈利模式太阳西城养老社区收入来源后续收入房屋出123、售收入房屋税娱乐费用生活费用资料来源：国寿投资分析以美国的太阳西城为例，其房屋出售收入为其最主要的收入来源，其房屋出售收入约为每年收取的后续收入的70倍。以入住太阳西城的家庭年收入51,927美金计算，其房屋售价约为家庭年收入的2.44倍-18.29倍。其房屋出售价格如下表：表3：太阳西城房屋购买成本房屋类型建筑面积（平方英尺）目前报价（美元）独栋920 - 3,500127,000 - 950,000*复式1,200 - 2,000170,000 - 250,000公园式公寓700 - 1,400.140,000 - 210,000资料来源：Del Webb公司网站（二）租金收入国外养老社区124、中，有部分物业在开发完成后将长期出租给老年人，其付款方式多为按月现金支付。但在澳大利亚也可通过住宿债券支付，用于抵扣租金。此类盈利模式的优势为拥有稳定现金流，但资金回流较慢，投入资金量较大。国外这类以租金收入作为最主要盈利模式的养老社区主要为针对有护理需求的老年人。通常此类盈利模式在获取租金收入的同时也能获取政府补贴。以租金收入作为主要收入来源的养老社区主要为一些REITs型养老社区，由于收入稳定，受市场影响较小，这类养老社区2008年度总体收益率达到了10.27%，远高于行业平均4.59%的收益率。其代表公司为美国的HCP、HCR。通过对包括Alterra, American Retirem125、ent Corp, Brookdale, Capital Senior Living, Emeritus 及Sunrise Senior Living等的旗下社区进行分析，由于这类养老社区的收入主要来源于租金，其盈利率与其入住率紧密相关。图20：美国租金类老年社区入住率与EBITDA利润率入住率EBITDAR 利润率资料来源：美国各养老社区年报（三）服务收入国外养老社区中，服务收入是其后续收入的重要组成部分，但同时也是运营成本的重要组成部分。后续服务收入主要是指为入住养老社区的老年人提供各类服务，包括看护服务、生活服务、就餐服务、康体服务等等。表4：服务收入构成费用/税收收费基础年收入（美元）126、房屋税基于395,000美元的房屋1,500娱乐服务包括娱乐中心的会员费，高尔夫、保龄球额外收费325生活服务基于1,650平方英尺的住宅3,505共计5,330资料来源：Del Webb公司网站在所有的服务收入中，最为重要的服务收入为生活服务收入，约占总服务收入的60%以上。而最重要的成本为劳动力成本，其包括养老社区直接雇佣的人员成本和雇佣其它专业代理公司人员的成本。以澳大利亚为例，2007年在澳大利亚的养老社区中，一个护士的年工资水平一般在4万澳元至12万澳元左右（约20万-60万人民币）。同时，工资水平连年上涨，年均增长率大于3%。（四）管理收入国外养老社区中，以管理收入作为最主要盈利模127、式的养老社区主要是指对于一些不具有控股权的养老社区。养老社区管理公司通过输出管理，向这些社区收入管理费用。此类盈利模式的优势为自身无需有较大的前期资金投入，同时无需承担市场风险，但由于后期人力成本投入成本较高，盈利较低。其代表公司为美国的Sunrise，在其全部435个养老社区中，由Sunrise占有控股权的养老社区仅为72个，而不占有控股权或为第三方经营者提供运营服务收取管理费的社区为363个，为全部养老社区数量的83.45%。表5：Sunrise所持有养老社区构成总计控股权高于50%完全自有代第三方管理控股权低于50%54,3431,3108,59921,60822,826单元数43510128、62160203社区数资料来源：Sunrise年报同时，由非管理费所产生的利润在2008年达到了1.45亿美金，占2008年Sunrise总利润的59%,由于其收取的管理费根据这些社区的收益比例提取，Sunrise不承担市场风险。表6：Sunrise管理费收入与盈利（百万美元）200820072006管理费139.4127.8117.3合同应付成本1,011.0956.0912.0实际服务成本-1,005.0-956.0-912.0总利润145.4127.8117.3资料来源：Sunrise年报（五）增值收入国外养老社区中，物业增值部分的收入主要以两种形式体现。第一种以美国的养老社区为代表。美129、国养老社区通过开发物业并经营物业，使物业本身价值得到提升。在物业成为成熟物业后，向老年人、投资者或REITs出售，获取物业增值收入。以美国Equity Property公司为例，其2003年的物业增值收入为4.68亿美金，而在2007年则增加到8.97亿美金，其占总收入的占比从2003年的38.84%增长为2007年的54.36%。表7：Equity Property物业增值收入总额及其占比年度20032004200520062007运营利润7.377.058.387.577.53物业增值利润4.684.277.5510.218.97总利润12.0511.3215.9317.7816.5物业增130、值利润占比38.84%37.72%47.39%57.42%54.36%资料来源：国寿投资REITs系列研究报告之美国案例分析第二种以日本的养老社区为代表。日本养老社区在物业开发完成后，先期出售给老年业主，同时不断完善公建等部分。由于土地、物业的增值，业主如想出售物业，社区可以对所交易的物业增值部分进行提成，达到获取增值收入的目的。图21：日本物业增值收入模式图 入住使用购买产权开发收入服务收入增值收入老年人养老社区出售物业资料来源：国寿投资分析二、国内养老社区盈利模式目前国内私立养老社区的盈利模式主要分为两类，出售型盈利模式和运营型盈利模式。图22：中国养老社区的盈利模式以老年人为主要客户运营131、型出售型盈利模式以持有出租收取租金及管理费用为主要收入的盈利模式以商业开发直接出售回现为主要收入的盈利模式一次性费用管理月费入住时一次性支付的费用，数额通常较高，分为3类：1.以押金形式收取，在离开时可以退还2.以设施使用费形式收取，不予退还，期限为终生或一定年限3.以会籍费形式收取，离开时管理公司回购或可转让 入住者入住之后每月固定支付的费用，包括餐费、租金、管理费、护理费等各类费用 根据选择的居住条件、护理服务、餐饮标准有所区别，老人可根据经济实力、健康状况选择 一次性费用和管理月费的比例有所区别，有些一次性费用较高月费较低，有些相反，还有提供两种选择，收费模式影响到开发商资金回收速度费用132、构成中国养老机构资料来源：国寿投资分析（一）出售型盈利模式第一类销售模式通过销售物业一次性获取开发利润，后续通过运营各种配套设施获取经营利润。这种开发模式优势为运作过程简单，出售后牵涉的精力较少；且资金回流较快，可以用少量资金进行滚动开发。适用于运营经验较少、资金实力不强的开发商。主要利润来源如下：、一次性利润：开发利润、运营费：各种设施收取的费用出售型社区的盈利模式与普通的房地产开发盈利模式较为接近但与普通房地产开发有几点不同，如入住于养老公寓的客户必须是老年人。同时，其在老年社区外围建有普通住宅楼，因此当父母入住老年社区以后，子女可以选择入住于外围的普通住宅楼，这使得老人在得到较好的老年护133、理的同时也不缺乏“家”的感觉。另外，这类老年公寓通常建有较好的医疗设施，在社区建设的初期通常就开始建有医院等医疗服务机构，从而吸引大量需要医疗照顾的老人入住。此类盈利模式的代表社区为北京太阳城老年社区，其位于北京的北五环至北六环之间，其销售价格由2001年开盘时的4000元左右上升到目前销售的8000元左右，其历年销售价格如下：图23：北京太阳城老年社区历年销售价格资料来源：北京太阳城养老社区销售资料（二）运营型社区的盈利模式第二类运营型盈利模式，通过对持有物业进行运营管理，并向入住者收取一次性费用和月费作为收入。主要收入来源如下：、一次性费用：会员费、租金+管理费+服务费、运营费：各种设施收134、取的费用入住时一次性支付的费用，数额通常较高，分为以下三类：、以押金形式收取，在离开时可以退还。、以设施使用费形式收取，不予退还，期限为终生或一定年限。、以会籍费形式收取，离开时管理公司回购或可转让。在入住此类养老社区时需缴纳的会员费的收取标准根据房间与社区服务的不同而不同。当缴纳完这部分会员费后，会员本人就可以永久性的居住于社区内直至离开。一次性费用和管理月费的比例有所区别，有些一次性费用较高，相应月费较低，有些相反，还有提供多种选择。后续费用主要由房屋租金、社区管理费和看护服务费构成，入住者入住之后每年或每月固定收取的费用，主要由餐费、房屋租金、社区管理费和看护服务费构成。根据选择的居住条135、件、护理服务、餐饮标准有所区别，老人可根据经济实力、健康状况选择。此类盈利模式重要的特点是其无产权，入住养老社区的会员卡只给了会员养老社区物业单元的终身使用权而没有给与产权。这对此类盈利模式相当不利，由于入住费用相对较高，通常为几十万，如此高的费用而没有产权，在目前的中国老人的观念中，尚无法完全接受。此类盈利模式的代表社区为上海亲和源老年社区，收费标准如下：表8：上海亲和源老年公寓收费标准卡种年限房型会员卡缴费标准年缴费标准设备押金永久（可继承，可转让）大套6万A卡中套58万3万无小套2万终身（15年内可退）大套66万B卡中套50万2万无小套35万大套8500元C卡30天中套7000元无200136、0元小套6000元大套8.98万D卡1年中套6.98万无1万小套4.98万资料来源：上海亲和源养老社区三、项目盈利模式通过对以上国内外养老社区盈利模式的分析，我们认为养老养生项目未来的盈利模式应以土地开发收入、房地产开发收入、物业增值收入、物业租金收入、配套服务收入及管理输出收入这六块收入为核心点。图24：中国人寿养老养生项目盈利模式养老养生管理公司物业租金收入配套服务收入管理输出收入土地开发收入房地产收入出售土地出售物业出租物业提供服务提供管理物业增值收入物业增值资料来源：国寿投资分析（一）土地开发收入土地开发是指对未开发土地进行包括“七通一平”在内的土地整理，使其达到进入土地交易所上市拍卖137、的标准。在土地开发中，公司预期将获取所投入资金12%的年收益。同时，在土地拍卖完成后，其土地价款扣去开发成本后，土地增值部分，公司将与地方政府8:2分成。因此公司不仅可以获取固定收益，还将获取土地增值收益。同时，公司参与一级土地开发，可以在二级开发时占得先机，获得各种优势。（二）房地产开发收入房地产开发过程中，房地产建设部分将主要以外包的形式交与建筑公司，公司的主要盈利点为房地产开发建成后的销售利润。通过销售部分养老公寓，获取销售利润，同时可以加速现金回流，减小资金压力。（三）物业增值收入由于公司在土地及房地产成本较低时开始进行开发建设，公司可以通过开发物业并经营物业，使物业本身价值得到提升。138、在物业成为成熟物业后，向老年人、投资者出售，以获取物业增值收入。（四）物业租金收入对于公司持有的部分养老公寓物业及一些非核心业务，我方可以在完成了房地产开发后，出租给老年人或合作伙伴，向其收取固定的租金收入。这些物业将由合作方负责经营管理，我方只赚取租金收入，以此获取稳定现金流，为物业上市做准备。（五）配套服务收入在长期来看，服务收入也是我方收入中的重要一部分。这些服务收入包括老人的医疗卫生服务、基本生活服务、文化娱乐服务、养老增值服务等。（六）管理输出收入在养老社区项目发展后期，我方将与各环境适宜地方的养老社区合作，在不投入大量资金的情况下，通过输出品牌、理念和管理，向其收取管理费用，获取稳139、定现金流。第七章 投入产出分析受金融危机的影响，廊坊万庄生态城的开发管理单位上海上实集团决定收缩业务，退出廊坊万庄生态城开发项目，并与工作组进行了接触。工作组认为此项目可以作为养老基地的备选地块，并联合美国泰威集团，对此项目进行了详尽的尽职调查，并以此为模板，进行了投入产出分析。分析结果表明包含土地一级开发、房地产二级开发、养老公寓出租的一二级联动盈利模式，比较适合中国人寿在风险可控、收益均衡的前提下进入养老养生产业。一、廊坊项目概况（一）廊坊项目基本情况在中国人寿与泰威集团签订了合作意向后，对廊坊上实生态城有限公司进行了详尽的尽职调查。通过尽职调查，工作组了解到万庄生态城位于廊坊市广阳区的西140、北部，是廊坊城市构架 “三点组团”（主城区、开发区、万庄区）之一，规划面积15.2平方公里。北部和西部与北京市大兴区相邻，东部与主城区相接，是联系北京、廊坊和天津的重要枢纽。在项目规划22,800亩（15.2平方公里）的占地面积中，共可以分为以下两个部分：（1）可招牌挂的建设用地：12,385亩（8,260,828平米），主要包括一类居住用地、二类居住用地中的住宅用地和社区公共服务设施、商业金融业用地、文化娱乐用地、教育科研设计用地、生态休闲设施用地、工业用地、仓储用地等。（2）划拨性质的其他用地：10,415亩（6,946,772平米），主要包括公共服务设施用地、教育用地、行政办公用地、体育141、用地、医疗卫生用地、其他公共设施用地、道路广场、对外交通用地、市政公用设施用地、绿地等。目前万庄项目已经完成了总体规划的编制，并进行了相关的产业研究、环境研究、生态研究和物业研究工作。同时，尽职调查表明上实集团已通过控股廊坊上实生态城有限公司与廊坊市广阳区人民政府于2007年10月签署协议，合作对万庄生态城进行土地一级整理开发，并已开始开发部分土地。在上实与区政府签署的合作协议中约定，上实投资回收主要资金来源为土地出让金及划拨用地收入，将土地出让金用于支付上实区域基础设施开发总投入及相应投资回报和功能性项目投入，并约定了12的内部收益率。在政府支付完上实土地开发成本及12%的收益后，土地出让金142、的剩余部分将由上实与政府8：2分成。（二）廊坊项目的优势尽职调查的结果表明，万庄区域具备区位优势、交通优势、环境优势、成本优势等多方面的优势和有利条件，为适合养老养生项目的备选地块，适合建设一座规模较大、示范性较强、涵盖京津、辐射环渤海的大型综合性养老养生基地。其主要优势如下：1、区位辐射力强：近年来环渤海经济圈经济高速发展，廊坊作为北京和天津之间的重要城市，同时向两座特大城市辐射，而两座城市聚集了大量养老养生项目的目标客户，市场发展空间较大。2、交通便利：该项目位于京津经济走廊中段，西北紧邻北京（距北京市中心建国门45公里），东南接壤天津（距天津市中心火车站80公里）；京津高速、京津第二高速143、以及规划中的北京轻轨亦庄线延长线直通项目；距首都机场70公里，距北京第二机场12公里，距天津港110公里，具备海陆空多重交通便利。3、自然环境好：地块周边有一座规模庞大的梨树果林，生态景观资源丰富，适合建设低密度养生产品，对整个养老项目的支撑力较强。4、发展成本低：万庄生态城作为生态居住新城，各物业价值的上升空间均较大，而目前区域尚处于发展的初级阶段，土地成本较低，通过一级二级联动开发，有可能享有更低的土地成本和较高的土地升值收益。5、规划起点高：根据廊坊市总规，廊坊万庄地块定位为生态城，规划起点高，将是廊坊市近期发展的重点。6、市场支撑有力：近年来香河、燕郊等地区居住物业市场高速发展，带动了144、廊坊整体的快速发展，借助北京的旺盛需求，万庄区域也有可能搭上地产市场发展的高速列车，成为廊坊物业市场增长新一极。二、基本参数假定及测算（一）客群规模万庄养老养生项目主要依托北京和天津两地，以辐射这两座特大城市的老年人客群为主，同时少量服务于周边其他城市。根据现阶段两座城市的人口规模和数量，以及远期发展规划，对本项目所能渗透的客群规模进行了测算。结合人口收入结构及消费意愿调查，并考虑一定的折减系数，综合确定渗透率为2%。表9：客群规模测算指标2008年（万人）北京常住人口数1,633天津常住人口数1,176京津两地60岁以上老年人口比例15%京津两地60岁以上老年人口数421京津两地收入在TOP145、20%的中高阶层老年人口数84本项目对京津两地目标客群的渗透率2.5%本项目有效目标客群数2.1活力居住客群1.3所占比例60%辅助居住客群0.7所占比例35%精细护理客群0.1所占比例5%数据来源：北京统计年鉴、天津统计年鉴等根据上述测算结果，本项目的客群规模可按2.1万人考虑。（二）养老养生基地物业构成根据发展规划，万庄养老养生基地提供三种主力产品：活力居住社区、辅助居住社区和精细护理社区。1、活力居住社区居住类产品：低密度住宅、养生公寓。公共服务型配套：服务员公寓（整个养老社区的服务人员）、社区管理（社区服务中心，如优抚服务、社会福利、咨询服务、婚姻服务、宣传咨询、家庭劳务服务、相应管理146、用房、社区服务信息网络中心等，另外还包括街道办事处、派出所及巡察、社区居民委员会、社区卫生监督所、物业管理用房等）、市政公用（邮政所、电信机房、开闭所、配电室、燃气调压站、有线电视基站、密闭式清洁站、公厕、垃圾分类投放站、锅炉房、热力点、污水处理站等）、公共服务（展示中心、会议中心、图书馆等）、交通设施（公交首末站、出租汽车站、存自行车处、居民汽车场库等）等。自建自营型配套：商业设施（零售型商业）、文化设施（教育培训中心、剧场等）、室外体育公园（高尔夫球场、网球场、篮球场、游泳、草地保龄球、垒球场、手球场、地滚球场、板球场、步行小径）等。合作建设型配套：经营型酒店、社区医疗中心、专业医疗中心、147、室内综合体育馆、高尔夫球场等。2、辅助居住社区居住类产品：辅助居住公寓。经营型配套：公共活动中心。3、精细护理社区居住类产品：精细护理公寓。经营型配套：医疗服务设施。在经营模式上，养老居住类产品、公共服务配套设施和部分自营型配套可自行建设，其他配套设施（如医疗、酒店、体育、高尔夫球场等）引入战略投资者合作建设。（三）养老养生基地物业规模1、居住类物业上述三类社区居住类物业的规模（建筑面积和占地面积）可根据所服务客群的数量予以综合确定。2、配套设施相关配套设施可参照北京市居住公共服务设施规划设计指标进行确定。考虑到养老养生基地主力客群的生活特点，在社区构成中，医疗、文化、体育等设施的规模可以适当148、调高，酒店等经营型配套可根据长期需求进行设置。体育和文化类设施主要考虑满足老年人的需求，保证为入住的老年人提供丰富的活动和足够的场地，其规模测算如下表所示：表10：体育及文化设施测算设施类别运动项目规格场地面积（平米）最大日接待人数备注室内综合馆游泳池6道2个8,0008005025乒乓球桌20片1,0003201310羽毛球场20片4,000320147篮球场2片1,600402815网球场10片3,0001602411保龄球场6道500962515台球场8台40012875健身中心2个6,000800棋牌室20个200480麻将室10个200240合计24,9003,384平均每人9天活动149、一次高尔夫球场18洞2个标准杆，2个低标准杆，若干练习场3,300,0001,800按20%的爱好者考虑，平均每周参与2次室外体育公园网球场12片8,4001922411篮球场2片1,600402815室外游泳池6道2个8,0008005025草地保龄球6道500962515地滚球场5座5,0004005020垒球场1座1,000805020手球场1座1,000805020板球场1座1,0001605020林间跑道5处300,00010,000结合绿化合计326,50011,848平均每人3天活动一次文化设施剧场1座5,0003,000教育培训中心1座10,000500多功能厅1座5,0005150、00合计20,0004,000平均每人6天活动一次资料来源：CBRE、国寿投资分析通过提供上述规模的体育和文化设施，可以保证每个老年人每9天参加一次室内体育运动、每3天参加一次户外体育运动，每6天参加一次文化活动，基本能满足近期阶段活力居住社区主力客群的文化生活需要。3、服务人员养老社区将提供高星级标准的服务，参照国外案例的情况，相关服务人员与入住老年人的数量比例可按以下数值考虑：活力居住社区-1.0；辅助居住社区-1.5；精细护理社区-2.0。4、规模汇总养老养生基地物业构成及规模情况汇总如下：表11：物业规模及构成情况社区类型建筑面积（万平米）占地面积（公顷）容积率备注1、活力居住社区居住151、人口（万）1.3服务人口（万）1.3服务人口占居住人口的100%居住类产品（万平米）50.674.2人均居住面积40平米低密度住宅10.133.70.3所占比例20%养生公寓40.440.41.0所占比例80%公共服务型配套（万平米）23.613.6服务员公寓20.610.32.0服务人员人均居住面积8平米社区管理0.40.22.0千人指标165平米市政公用1.51.51.0千人指标597平米交通设施0.10.60.1占地千人指标220平米公共服务1.01.01.0自建自营型配套（万平米）5.436.5商业设施1.81.81.0千人指标700平米文化设施2.02.01.0室外体育公园1.632152、.70.05占地千人指标450平米合作建设型配套（万平米）13.7355.0经营型酒店8.016.00.5老年酒店/度假酒店/快捷酒店社区医疗中心0.20.20.8在千人指标的基础尚适当提高专业医疗中心3.03.80.8特色专业医院，300张床位室内综合体育馆2.55.00.5在千人指标的基础尚适当提高高尔夫球场330.0合计93.3479.20.22、辅助居住社区居住人口（万）0.7服务人口（万）1.1服务人口占居住人口的150%居住类产品（万平米）22.127.7辅助居住公寓22.127.70.8人均居住面积30平米经营型配套（万平米）3.74.6公共活动中心3.74.60.8人均指标5平153、米合计25.832.30.83、精细护理社区居住人口（万）0.1服务人口（万）0.2服务人口占居住人口的200%居住类产品（万平米）2.63.3精细护理公寓2.63.30.8人均居住面积25平米经营型配套（万平米）0.50.7医疗及服务设施0.50.70.8人均指标5平米合计3.24.0总计122515资料来源：CBRE、国寿投资分析（四）养老养生基地用地规模根据测算，养老养生基地各类物业的总建筑面积可达122万平米，占地面积约515公顷，通过分析，占地330公顷的高尔夫球场可安排在启动区以外的城市绿化区，占地58公顷的合作建设型配套设施（以体育、医疗为主，如社区医疗中心、专业医疗中心、室内综154、合体育馆、酒店等）可安排在启动区的划拨用地范围内。表12：用地构成情况编号物业类型地块位置安排建筑面积（万平米）占地面积（公顷）1养老社区、公共服务配套及自建自营型配套养老养生基地内1071282合作建设型配套设施启动区内的划拨用地15583高尔夫球场启动区外的规划绿地0330合计122515资料来源：CBRE、国寿投资分析根据上述安排，养老养生基地的实际占地面积为128公顷。三、开发成本及相关假定根据现有资料，并参考其他项目开发情况和业内专家访谈信息，可对本项目各部分的投资开发成本进行测算。主要包括以下四部分：（一）土地一级开发成本1、考虑总体规划中的市政及配套设施时：总成本89.8亿元，单155、位成本72.5万元/亩。2、不考虑总体规划中的市政及配套设施时：总成本80.5亿元，单位成本65万元/亩。 根据项目公司及尽职调查所提供的数据，单位成本的折算标准为可建设用地（8.26平方公里，12,385亩）。（二）建安工程费用1、活力居住社区 居住类产品：3,000元/建筑平米（含装修及家电家具）。 服务员公寓：2,000元/建筑平米（含基本装修）。 社区管理、市政公用、交通设施、公共服务、文化及商业： 2000-5000元/建筑平米。2、辅助居住社区居住类产品：3,500元/建筑平米（含装修及家电家具）。公共活动中心：3,000元/建筑平米（含装修）。3、精细护理社区居住类产品：5,00156、0元/建筑平米（含装修及家电家具）。医疗服务设施：5,000元/建筑平米（含相关设备）。4、专业医疗、室内体育建筑、高尔夫球场等均为外包投资。（三）其他相关费用1、前期费用：建安工程费用的5%。2、小市政及园林建设费用：按单位建筑面积200元/建筑平米考虑。3、项目管理费：建安工程费用的3%。4、不可预见费：建安工程费用的5%。（四）税费及财务指标假定1、营业税及附加：营业收入的5.55%。2、土地增值税：按照累进税率计算。3、企业所得税：利润的25%。4、融资成本：按5年期贷款利息上浮20%考虑，即7.13%。5、资本化率：10.0%。6、贴现率：8.00%。四、养老养生基地开发进度由于项目157、规模较大，需进行分期滚动开发，以平衡资金投入速度。为尽量降低市场操作风险，并考虑一定的市场培育时间，初步考虑将项目分为四期开发，各期可容纳的人口分别约为3,000、3,000、6,000、10,000人。居住类产品、服务型配套和公共服务配套按人口比例相应分配到各期建设。项目从2010年开始，到2021年建设完工，持续12年。详细分期情况如下表所示：表13：养老养生基地开发分期情况分区完成比例面积（万平米）201020112012201320142015201620172018201920202021活力居住社区100%79.6一期15%11.930%30%40%二期15%11.930%30%4158、0%三期20%15.930%30%40%四期50%39.830%30%40%辅助居住社区100%25.8一期25%6.530%30%40%二期25%6.530%30%40%三期25%6.530%30%40%四期25%6.530%30%40%精细护理社区100%3.230%30%40%资料来源：CBRE、国寿投资分析五、经营情况假定（一）土地出让价格1、周边区域土地出让情况表14：市场土地价格区域土地单价（元/平米）成交年份住宅商业廊坊本地市区3,6873,3082008-2009开发区2,751廊坊周边北京亦庄3,2312,924天津武清6121,003三河市区1,1251,275基准地价燕郊159、区域1,8001,875基准地价香河市区680325基准地价资料来源：CBRE、国寿投资分析2、万庄养老养生项目土地出让价格建议周边区域的土地市场：廊坊市区配套成熟，亦庄具备区位优势，而开发区有产业支撑，这三个子区域房地产市场较为活跃，土地价格较高。其他区域，如三河、香河、燕郊、武清等地，价格仍然处于较低水平。本项目所在区域有待开发，环境有待改善，初期阶段土地出让价格可取保守值，按90万/亩（1,350元/平米）考虑。（二）养老产品价格体系1、国内外代表性养老社区收费标准表15：国外代表项目收费标准收费美国太阳西城公园式公寓复式独栋固定费用（美元）14-21万（获得房屋产权）17万-25万（获160、得房屋产权）12万-95万（获得房屋产权）年费（美元/年）约5,000资料来源：CBRE、国寿投资分析表16：国内代表项目收费标准收费上海亲和源北京汇晨老年公寓收费方式1收费方式2收费方式固定费用（元）58万（永久卡）无15万（可退）年费（元/年）2万-6万5万-9万5万-6万资料来源：CBRE、国寿投资分析2、廊坊项目收费标准建议收费方式：初步考虑采取年费方式（可根据此费用通过折现的方式设计养老产品）。收费标准：与国内外其他养老城相比，廊坊项目具备定位高、规模大、品质优、配套齐全等多重优势，收费标准可根据现行市场水平进一步提高，但从客户承受能力和降低营销风险的角度考虑，价格不宜过高，初步设计161、收费标准如下：表17：廊坊项目收费标准居住社区经营方式收费标准备注活力居住社区会员制5万元/年享受居住、相关公共配套及高星级服务辅助居住社区会员制7万元/年享受居住、相关公共配套及高星级服务精细护理社区会员制10万元/年享受居住、相关公共配套及高星级服务额外医疗护理根据身体条件另行评估并收费资料来源：CBRE、国寿投资分析（三）其他经营型物业收入基准商业设施：出租经营，租金为3.0元/平米天。文化设施：出租经营，租金为1.0元/平米天。六、项目总体发展方案（一）方案1：纯土地一级开发基本假设：对生态城启动区的土地资源进行统一整理和开发（包括征地、拆迁、安置及基础设施建设等，达到七通一平标准），162、并按市场价全部上市交易，据此获取开发利润。方案目的：判断在常规市场条件下（养老项目不介入），生态城启动区自身的土地价值及其投资收益水平。（二）方案2：纯养老项目开发基本假设：根据目标客群的人口数量，合理规划养老项目的建设规模（包括占地面积和建筑规模），对所占用土地及养老项目自身的开发成本和市场收益进行综合测算。方案目的：通过对相关指标的测算和分析，判断纯粹的养老项目开发（不含额外的商品房开发和土地出让）的经济可行性。（三）方案3：养老项目为主，配建同等土地规模商品房基本假设：考虑到万庄生态城土地资源较为丰富的特点，将配建商品房的占地面积提高到与养老项目相同的规模。方案目的：评判商品房项目的开发163、对养老项目收益的贡献。（四）方案4：一级二级联动，出让养老项目以外建设用地基本假设：进行全部15.2平方公里的土地一级开发，除养老项目之外的可建设用地全部出让，以获取收益（享受养老项目对周边土地所带来的溢价和增值空间）。方案目的：评判综合开发方案的经济可行性和合理性。七、不同发展方案的现金流测算（一）方案1：纯土地一级开发1、开发规模：8.26平方公里。2、开发进度：分四期开发，每期开发周期为3年，总共持续约12年，每年开发量约为70公顷，低于政府承诺的供地速度（1,500亩/年）。3、土地出让进度：各期土地在开发完成后延后一年出让。4、土地出让价格：根据前文测算，2009年土地基准出让价格可164、按 90万/亩考虑，考虑到随着区域的逐渐成熟，土地价值将逐渐提升，其价格年增长率假定为5%。5、财务测算结果：表18：方案1财务结果总开发成本（万元）自有资金投入（万元）税后IRR税后NPV（万元）税后投资回收期897,79256,50055.2%461,5520.9年资料来源：CBRE、国寿投资分析图25：方案1现金流 资料来源：CBRE、国寿投资分析方案1的税后净现金流显示，项目前期投入较小，很快能实现盈利，表明廊坊万庄项目土地升值空间较大，土地一级开发利润较高。（二）方案2：纯养老项目开发1、开发规模：1.28平方公里（约占生态城启动区可建设用地的15.6%）。2、开发进度：分四期开发，165、各期开发规模为15%、15%、20%、50%。居住类产品、服务型配套和公共服务配套按人口比例相应分配到各期建设。项目从2010年开始，到2021年建设完工，持续12年。3、会员销售进度：在前期策划和建设阶段即进行项目营销推广，项目建成后开始入住，每期社区第一年入住率为20%，此后每年递增10%，最高入住率为80%（国际上成熟养老社区稳定阶段入住率可达90%以上）。4、财务测算结果：表19：方案2财务结果总开发成本（万元）自有资金投入（万元）税后IRR税后NPV（万元）税后投资回收期505,879150,40011.0%72,30820.1年资料来源：CBRE、国寿投资分析图26：方案2现金流资166、料来源：CBRE、国寿投资分析方案2的税后净现金流显示，纯养老项目以年费为主要收入，而项目前期开发投入较大，因此投资回收期较长（2022年之前为净投入阶段），投资收益水平较低。（三）方案3:养老项目为主，配建同等土地规模商品房1、开发规模： 1.28平方公里为养老基地，1.28平方公里建设商品房（比例为1:1）。2、养老基地开发进度：分四期开发，各期开发规模为15%、15%、 20%、50%。项目从2010年开始，到2021年建设完工，持续12年。3、会员销售进度：在前期策划和建设阶段即进行项目营销推广，项目建成后开始入住，每期社区第一年入住率为20%，此后每年递增10%，最高入住率为80%。167、4、商品房产品及开发进度：商品房规划为低密度产品，容积率为 0.6，规模为76.6万平米。与养老基地进度相对应，也分为四期，每期开发量为25%，持续12年。5、商品房销售价格：根据保守定价原则，本项目2009年低密度产品基准价格可按6,000元/平米考虑。6、财务测算结果：表20：方案3财务结果总开发成本（万元）自有资金投入（万元）税后IRR税后NPV（万元）税后投资回收期818,894163,10014.3%172,41015.2年资料来源：CBRE、国寿投资分析图27：方案3现金流资料来源：CBRE、国寿投资分析方案3的税后净现金流显示，提高商品房的规模后，不仅能大幅平衡养老项目的资金支出168、，还能显著提高项目整体的收益率，缩短投资回收期。（四）方案4：一级二级联动，出让养老项目以外建设用地1、开发规模：1.28平方公里为养老基地，其他土地全部出让。2、养老基地开发进度：分四期开发，各期开发规模为15%、15%、 20%、50%。项目从2010年开始，到2021年完工，持续12年。3、会员销售进度：在前期策划和建设阶段即进行项目营销推广，项目建成后开始入住，每期社区第一年入住率为20%，此后每年递增10%，最高入住率为80%。4、土地开发及出让进度：分四期开发，持续12年，各期土地开发后延后一年出让。5、土地出让价格：根据前文测算，2009年土地基准出让价格为90万/亩，考虑到养老169、城项目对区域的重大推动作用，未来土地价值将显著提升，其价格年增长率假定为10%（前5年），之后为5%。6、财务测算结果：表21：方案4财务结果总开发成本（万元）自有资金投入（万元）税后IRR税后NPV（万元）税后投资回收期1,186,42985,20022.5%284,3388.3年资料来源：CBRE、国寿投资分析图28：方案4现金流资料来源：CBRE、国寿投资分析方案4的税后净现金流显示，土地出让能有效平衡养老项目的资金支出，显著提高项目整体的收益率，缩短投资回收期，项目整体的现金流表现较为理想。八、发展方案比选表22：不同发展方案财务结果比较编号总开发成本（万元）自有资金投入（万元）税后I170、RR税后NPV（万元）税后投资回收期方案1897,79256,50055.2%461,5520.9年方案2505,879150,40011.0%72,30820.1年方案3818,894163,10014.3%172,41015.2年方案41,186,42985,20022.5%284,3388.3年资料来源：CBRE、国寿投资分析在后3个方案中，从自有资金的投入规模、项目整体的收益率、财务净现值及投资回收期等指标综合判断，方案4一级二级联动，养老项目以外的建设用地全部出让）的财务表现最好，是最佳备选方案。第八章 风险及关键成功要素通过调研分析，我们发现在国内建设高标准的养老养生社区，在消费群171、体、经营管理以及产业政策等方面仍存在一定的不确定性。只有积极地面对这些风险和问题，找准关键成功要素，及时采取有力措施，才能保障养老项目的顺利进行以及未来项目的可持续发展。一、市场风险与西方发达国家独立意识、自由主义占据社会主流不同，包括我国在内的大多数亚洲国家受儒家思想影响深远，长期以来形成一种“养儿防老”的传统观念，制约着养老市场的发展。虽然这种传统观念正在发生变革，根据中央电视台实话实说网络民意调查，当前99%的年轻人愿意今后去养老院养老，但55.6%的年轻人表示不会送父母去养老院的矛盾心理却表明这种转变并非一朝一夕能够完成。由于我国养老市场长期发展不成熟，低端的敬老院、福利院、养老院占整172、个市场供应的80%，这些机构大都规模较小，设施简陋，管理水平低下，服务质量参差不齐，个别养老机构还存在虐待老人的恶劣现象，使得社会养老机构形象较差，大众对机构养老缺乏认同感。此外，目前我国具有养老需求的离退休老人在青壮年时代大都处于社会变革时期，收入水平与西方发达国家的老人相差甚远，用于养老的积蓄相对较少。无论是传统的养老观念、较弱的社会认同还是较低的收入水平，都给投资养老产业带来一定的市场风险。二、管理风险养老产业涉及地产、医疗、护理、健身、保健、旅游等多种产业，每个产业都需要大量的专业人才和社会资源进行支撑，管理难度很大。能否做好队伍建设、资源整合和内部管理、实现各产业高效协调运营，是对未173、来养老社区项目运营和管理的极大挑战。同时，国内大型养老社区成功开发案例的缺乏，也使得投资养老产业要付出更大的成本用于探索和尝试。三、政策风险根据国外成熟养老市场的经验，政府的资金或政策扶持在养老产业市场化运作和赢利上具有至关重要的影响，而国内养老产业需要的具体扶持和优惠政策尚存空白，国务院办公厅于2000年转发的关于加快实现社会福利社会化的意见中要求制定的对社会福利机构用地、用电、用水、电话等方面的优惠政策大多数尚未出台，一定程度上阻碍了我国养老产业的发展。相对国外养老行业审慎的准入审批制度，国内尚未形成一套完整的养老产业行业标准和监管制度，制约着我国养老市场走上规范化、规模化发展的道路。四、174、关键成功要素中国人寿投资养老产业具有难得的资源优势和战略机遇，在产品、资金、网络、品牌以及进入时机等各方面形成同行业难以超越的核心竞争能力，同时项目本身所蕴含的先进理念、科学定位、一体化功能和国际化管理也赋予其独特的竞争优势。只有充分发挥优势，合理规避风险，牢牢把握以下几点关键成功要素，才能将中国人寿养老养生项目做好。做好舆论宣导和市场培育是项目成功的重要保证。中国人寿应加强舆论导向和宣传力度，通过自身的品牌影响力和养老项目的投资额度、规划思路及示范基地建设，引导大众转变传统养老观念，提高对机构养老的信心和认同感，培养消费群体；同时，积极呼吁国家和社会通过公开、公正、公平竞争的方式，将一部分福175、利性资源优化配置到养老产业，加速产业发展，提高产业地位，最终将养老养生市场培育成中国第三产业的重要组成部分。做好产品定位和项目选址是项目成功的重要基础。在确定养老产品定位和项目选址时，应充分考虑高端消费群体密集度、气候与风景差异度两个方面的因素，将养老产品定位于高端养老群体，在国内兼具经济、交通、气候、风景等多个优势的区域建立养老基地，为实现“候鸟式”养老奠定基础。做好专业化管理是项目成功的核心要素。在项目运营和管理过程中，应与国际顶级养老社区开发商和国内知名医疗机构等进行深层次战略合作，借鉴先进管理经验，打造高效的管理团队；并通过对旗下养老基地实行矩阵式管理，实现服务同质化、产品多元化和管理176、标准化，打造高品质、高信誉的养老品牌。关注综合效益和长期利益是项目成功的必要条件。在评价养老产业投资效益时，不能单纯衡量其经济效益，还应充分考虑其带来的社会效益，养老产业将成为中国人寿提高品牌价值和提升社会形象的重要平台；在评价养老项目盈利水平时，不仅要关注短期收益，更要重视长期利益，长期、稳定的养老投资将成为中国人寿资产负债匹配管理的重要手段。争取有力的政府支持是项目成功的关键环节。中国人寿养老养生项目是集社会化养老、保险业投资及房地产开发等于一体的混合体，有关政策的制定相对滞后，需要向政府争取切实可行的优惠扶持政策，如税收、水电、用地、基建、医疗、社会保险、贷款、文化教育、农副产品供应、老177、年专用物资供应、国家与社会福利资源共享配置以及国家财政专项奖、扶、补、贴资金等。主导行业标准制定是项目成功的重要因素。中国人寿应通过养老项目的开发和建设，在实践中摸索出一套符合市场规律的最佳商业实施方案，主导行业建立一套涵盖方案规划、产品设计、服务质量、管理架构、运营模式等内容的养老产业标准体系，提升市场竞争水平，提高养老产业整体质量，实现养老市场竞争的有序化、规范化，为中国人寿连锁化、规模化发展奠定基础。第九章 项目建议一、项目结论综合分析，我们认为投资养老养生项目具有巨大的经济价值和社会价值，符合公司打造国际顶级金融保险集团的整体战略，是一项利国、利民、利司的重要举措，建议公司投资参与养老178、养生项目。二、项目切入基于目前宏观环境处于政策的窗口期时机，国寿投资公司前期已联合美国泰威集团聘请CBRE（世邦魏理仕）、金杜律师事务所、信永中和会计师事务所对廊坊项目进行了详尽的尽职调查，结果表明廊坊基地项目符合公司养老养生项目选址原则，经济效益可行。建议以廊坊项目项目为切入点，切实推动公司养老养生项目的开展。三、实施主体廊坊项目的投入产出分析表明，一二级联动开发模式，最适合公司养老养生项目的开展。基于此模式具有较强的房地产开发性质，考虑到保险资金运用具有一定的时滞性，同时考虑国寿投资公司在监管政策方面具有相对优势，房地产开发领域具有一定经验，建议以国寿投资公司为实施主体，相关公司参与，搭建实施平台，推动廊坊项目开展。四、投资主体养老养生项目作为公司未来保险资金资产配置一项重要的渠道，建议以资产管理公司主体，相关公司参与，组建工作组，针对未来养老养生项目的规划，研究搭建养老养生项目的投资管理平台。五、协调主体系统内资源的有效整合和系统外相关部委的积极沟通将是未来养老养生项目发展壮大的重要保障，因此建议由集团公司牵头，对内统筹协调系统内寿险股份公司、资产管理公司、养老险公司和国寿投资公司，对外协调保监会、民政部、老龄委等相关政府部门，以切实保障养老养生项目顺利推进。（结束）- 85 中国人寿养老养生项目可行性研究报告