1、 学校代码 10530 学 号 201230020358 分 类 号 F830.5 密 级 公开 硕硕 士士 学学 位位 论论 文文 DS 房产公司养老地产项目房产公司养老地产项目 可行性研究可行性研究 学学 位位 申申 请请 人人 赵樱贇 指指 导导 教教 师师 楚尔鸣 教授 学学 院院 名名 称称 商学院 学学 科科 专专 业业 工商管理（MBA）研研 究究 方方 向向 金融投资 二零一四年四月二十六日 万方数据 Feasibility study of DS Real Estate Companys Endowment Real Estate Projects Candidate Zha2、o Yingyun Supervisor Chu Erming Professor College Business School Program MBA Specialization Financial investments Degree Master University Xiangtan University Date 2014-4-26 万方数据 湘潭大学湘潭大学 学位论文原创性声明学位论文原创性声明 本人郑重声明：所呈交的论文是本人在导师的指导下独立进行研究所取得的研究成果。除了文中特别加以标注引用的内容外，本论文不包含任何其他个人或集体已经发表或撰写的成果作品。对本文的研究做出重3、要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。本人完全意识到本声明的法律后果由本人承担。作者签名：日期：年月日 学位论文版权使用授权书学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定，同意学校保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许论文被查阅和借阅。本人授权湘潭大学可以将本学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存和汇编本学位论文。涉密论文按学校规定处理。作者签名：日 期：年 月 日 导师签名：日 期：年 月 日 万方数据 I 摘 要 在世界人口老龄化的大趋势下，中国呈现出老龄人口多、增长速度快的特点。宁4、波市第六次全国人口普查数据表明，宁波市常住人口中 60 岁及以上人口为100.8171 万人，占总人口的 13.26，65 岁及以上人口为 65.4750 万人，占总人口的8.61，正处于人口老龄化加速发展的初期阶段。预计 2019 年和 2029 年，老年人口比重将达到 25和 33。2015 年老龄化水平为 22.1%，老人数将达到 132.81 万人，全面进入老龄化社会。同时，宁波区位优势明显，经济基础良好，人文底蕴深厚，房地产高速发展的时代已经结束，具备发展高端休闲养老地产项目的现实基础。同时就 DS 集团自身来说重资产项目已经很难取得高回报，建设一个标志性的高端休闲养老地产是企业转型5、升级的契机。本论文以公司的东钱湖 412 项目进行可行性研究，找出宁波发展高端休闲养老地产项目需要关注的要点和问题。本论文以项目背景和研究意义开篇，其次详细分析项目投资环境和宁波市场基本状况，点出在宁波发展高端休闲养老地产项目的现实基础。接下来，本文通过项目选址点出高端休闲养老地产的选址原则，不同的区域的比较优势，指出选址东钱湖区域发展高端休闲养老地产项目的科学性。第四部分具体阐述项目的定位、产品规划方案、项目 SWOT 分析、项目建设安排和具体的运作安排，对项目做了较为完整的解读。第五部分针对项目具体指标和工程建设方案，分析项目成本和资金筹措方案。最后，通过前面完整阐述项目各个方面情况，指出6、项目对宁波、对东钱湖、对企业自身以及对养老产业的深远影响，并客观进行风险分析，提出风险控制的手段和措施。通过可行性分析，虽然资金压力比较大，但是项目还是可行的。项目还需注重以下方面，前期策划需要更详实精准，战略资源引入更为严谨，开发建设过程中在注重后期运营效果的同时严格成本控制，后期的可持续经营注重服务的品质和精神价值的体现。关键词：养老地产；区位；项目建设 万方数据 II Abstract In the great trend of aging population in the world，China shows the characteristics of large aging pop7、ulation and fast growing。The sixth national population census of Ningbo shows that，the population aged 65 and above is 1008171 people and take the proportion of the city resident population reached 13.26%，the population aged 65 and above is 654750 and take the proportion reached 8.61%，Ningbo is in t8、he early stage of accelerated development of aging population。It is expected the proportion of the elderly population will reach 25%and 33%in 2019 and 2029 respectively。In 2015，the aging level is 22.1%,the aging number will reach 1328100 people and the city will enter the aging society.Ningbo has lo9、cation advantage、good economic foundation and deeply culture heritage，in the end of high speed of real estate development,the city has the real foundation of developing the high-end leisure endowment real estate project.Meanwhile,it is very difficult for DS Group to get high return from heavy asset 10、projects,building a landmark high-end leisure endowment real estate project is a good chance for company to realize the transformation and upgrading.The paper targets at the feasible study of DongQianLake project,in order to find out the key point and difficulty in high-end leisure endowment real es11、tate project in Ningbo.The paper begins with the introduction and results of research,and analyzing the project investment environment and market condition in Ningbo,finding out the real foundation for high-end leisure endowment real estate project.Thirdly,the paper introduces the location principle12、 of high-end leisure endowment real estate project,through comparing the different areas advantages and disadvantages,it emphasizes the scientific nature of the project in DongQianLake.Fourthly,the paper introduces the location,the planning,the SWOT analysis,the construction schedule and specific op13、eration arrangement of the project.Fifthly,In view of the project specific targets and engineering construction scheme,the paper analysis the cost and finance plan.In the last,according to the integrity description of the project aspects,the paper points the projects influence for Ningbo,DongqianLak14、e,enterprise and pension industry,and carries out risk analysis objectively,the puts forward the means and measures of risk control.Through the feasibility analysis,the paper thinks that,although the financial pressure is relatively great,but the project is still feasible.The project also need to pa15、y attention to the following aspects:pre-planning needs more detailed and accurate,introducing 万方数据 III strategic resources needs more rigorous,the development and construction process needs control cost strictly in the line of underling operation effect,and later sustainable operation needs more se16、rvice quality and spiritual value.Key word:Endowment real estate；Location；Project construction 万方数据 IV 目目 录录 摘 要.I ABSTRACT.II 第第 1 章章 引言引言.1 1.1 选题背景及研究意义.1 1.2 国内外研究文献综述.2 1.2.1 国外研究现状.2 1.2.2 国内研究现状.2 1.3 本文的研究思路与研究方法.4 1.3.1 研究思路.4 1.3.2 研究方法.4 1.4 本文的研究内容结构安排.4 1.5 本文的创新与不足.5 1.5.1 创新.5 1.5.2 不17、足.5 第第 2 章章 项目投资环境与市场研究项目投资环境与市场研究.6 2.1 宁波老龄市场分析.6 2.1.1 宁波老龄化发展状况和趋势.6 2.1.2 宁波养老模式现状.6 2.1.3 宁波养老机构现状.7 2.1.4 各级政府政策.8 2.2 宁波房地产市场分析.9 2.2.1 宁波土地市场.10 2.2.2 宁波住宅市场.10 2.2.3 宁波公寓市场.11 2.2.4 宁波商业市场.11 2.2.5 宁波办公市场.12 2.3 宁波养老地产项目的历史分析.13 2.4 高端休闲养老地产现实基础.14 2.4.1 战略转型机遇.14 2.4.2 发展高端休闲养老的意义.15 第第 318、 章章 项目选址分析项目选址分析.17 3.1 选址原则.17 万方数据 V 3.1.1 环境优美、交通便捷原则.17 3.1.2 设施完善、生活便利原则.17 3.1.3 社会和谐、文明和美原则.17 3.1.4 政策扶持、适度倾斜原则.18 3.1.5 以人为本、品质提升原则.18 3.2 可选区域比较分析.18 3.2.1 奉化阳光海湾区域.18 3.2.1 宁海湾区域.20 3.2.2 象山大目湾区域.22 3.2.3 胡陈港区域.24 3.2.4 东钱湖旅游度假区域.25 3.3 比选和结论.27 3.3.1 对阳光海湾的综合评估.27 3.3.2 对宁海湾的综合评估.27 3.3.19、3 对象山大目湾的综合评估.27 3.3.4 对胡陈港的综合评估.28 3.3.5 对东钱湖旅游度假的综合评估.28 3.3.6 选址建议.29 第第 4 章章 项目设计项目设计.30 4.1 公司概况.30 4.2 项目定位.30 4.2.1 整体形象定位.30 4.2.2 客户定位.30 4.2.3 价值体系构成.31 4.3 产品规划.32 4.3.1 规划方案.32 4.3.2 产品建议.32 4.4 SWOT 分析.33 4.4.1 优势.33 4.4.2 劣势.34 4.4.3 机会.34 4.4.4 风险.34 4.5 项目建设安排.35 4.5.1 项目人力资源安排.35 万方20、数据 VI 4.5.2 建设进度安排.35 4.6 项目运作模式.35 4.6.1 土地获取方式.35 4.6.2 销售模式.35 4.6.3 营销模式.36 4.6.4 服务模式.36 第第 5 章章 投资效益分析投资效益分析.37 5.1 投资估算.37 5.1.1 投资估算依据.37 5.1.2 建设投资估算.37 5.2 资金筹措.38 5.3 财务评估.38 5.3.1 销售收入.38 5.3.2 盈利分析.38 5.4 项目影响分析.39 5.4.1 对宁波的影响.39 5.4.2 对东钱湖旅游度假区的影响.39 5.4.3 对 DS 集团的影响.39 5.4.4 对产业的影响.421、0 5.5 项目风险分析.40 5.5.1 财务风险.40 5.5.2 运营风险.41 5.6 风险控制.41 5.6.1 财务风险控制.41 5.6.2 运营风险控制.41 研究结论与建议研究结论与建议.42 参考文献参考文献.43 致致 谢谢.44 个人简历、在学期间发表的学术论文与研究成个人简历、在学期间发表的学术论文与研究成果果.45 万方数据 1 第1章 引言 1.1 选题背景及研究意义 养老地产，是复合型综合地产业态，是基于适老化和老龄化的住宅而在近年拓展出来的新兴地产业态，具有立体的多层次的开发经营方式，该业态复合了养老产业、房地产开发建设、商业运营管理和金融创新等属性。随着老龄22、化社会的日益加剧，养老地产是中国实现居家养老、社区养老和机构养老等相结合，创新养老模式的有效载体和实现形式，将推动和引导我国养老产业的可持续发展。宁波市第六次全国人口普查数据表明，宁波市常住人口中 60 岁及以上人口为100.82 万人，占总人口的 13.26，65 岁及以上人口为 65.48 万人，占总人口的 8.61，目前正处于人口老龄化加速发展的初期阶段。预计 2019 年和 2029 年，老年人口比重将达到 25和 33。根据国内外经验数据预测，预计到 2015 年，我市老人数将达到 132.81 万人，自费机构养老需求按老年人口 5%比例计算，床位数量规模需达到 66403 张，目前23、床位数的供给难以满足需求。同时宁波区位优势明显，经济基础良好，人文底蕴深厚，已全面进入人口老龄化社会，具备发展高端养老地产项目的现实基础。最近几年，宁波市政府为了适应人口老龄化发展趋势，各级政府相继出台了一系列鼓励养老产业发展的政策，旨在加强民间投资主体和社会力量投资于新型养老服务业的吸引力，也因此奠定宁波发展高端养老产业的社会基础。目前，在国家鼓励、支持社会力量兴办养老机构的政策引导下，民营企业纷纷参与社会养老事业，并陆续发起建成了养老养生俱乐部、关爱老龄社会服务实践点之类的社会养老机构。宁波风景优美、自然条件良好的项目可选区域较多，经过与宁波市域内奉化阳光海湾、宁海湾区域、宁海胡陈港区域和24、象山大目湾等地比较，决定将项目落地于东钱湖旅游度假区。东钱湖旅游度假区位于宁波市东侧，距离上海、杭州均只需 2小时车程，距离市中心 15 公里，环湖一周约 45 公里，湖面面积 20 平方公里，是浙江省最大的天然淡水湖，素有“东方财智之湖”的美称。东钱湖旅游度假区定位为“一区三基地”，即：国家级生态旅游度假区、长三角著名的休闲度假基地、华东地区重要的国际会议基地和国际性的高端总部经济基地。1东钱湖地区总面积约 230 平方公里，包括东钱湖风景名胜区、天童寺风景区、阿育王寺保护区、东钱湖镇以及云龙、横溪、东吴镇部分与地区发展密切相关的区域。近两年，宁波柏悦酒店、二灵山温泉酒店、中国（宁波）森林博25、览城、华茂国际教育论坛、游艇俱乐部、琉璃文化园等高端项目纷纷进驻东钱湖旅游度假区，极大地丰富了东钱湖作为休闲度假胜万方数据 2 地的内涵。东钱湖具备天然的休闲度假养老的地理环境。目前东钱湖区域内尚没有高端养老休闲项目，属于市场空白。DS 集团发展到今天，除了传统的房地产开发和营销咨询代理业务外，持有部分可长期运营管理的优质资产，建立自己的运营管理团队，抢占本土健康养老房产模式开发的先机，奠定开发和运营养老地产的战略优势，对于企业的可持续发展有至关重要的意义。综合以上因素考虑，DS 集团决定在东钱湖这个区域打造一个高端养老地产项目，通过健康、休闲、养老、度假等形式的全面结合，提供多品类的服务。126、.2 国内外研究文献综述 1.2.1 国外研究现状 国外经济学家对于养老产业的研究历时已久，始于上世纪五六十年代，理论研究比较充分，尤其是对于人口老龄化的相关分析。经济学家 James H.Schultz（1976）2在老年经济学中针对老年人的工作、生活方式及经济行为和社会养老保险方面的内容进行了研究。Robert L.Clark 和 Joseph J.Spengler（1980）3共同完成的个人和人口老龄化经济学和 Joseph J.Spengler（1980）的面对零人口增长4等作品陆续出版。到 21 世纪，国外学术界对人口老龄化的研究更加细分和专业，James Kipp Poffley（27、1993）5在2010 年人口老龄化与医疗卫生产业重要趋势与可靠服务一书中，对人口老龄化对于医疗卫生产业的意义和影响进行深入的比较分析。联合国于 2002 年在马德里召开了老龄问题世界大会，在该次大会上，通过了2002 年马德里老林问题国际行动计划，该计划对世界人口老龄化的认知和发展进行了比较深入的研究和探讨。6 1.2.2 国内研究现状 国内关于养老地产的研究起步较晚，现在还处于摸索前进中，尚未形成关于养老地产开发模式的系统研究，可以参考的养老地产案例多向国外学习合作借鉴，没有形成适合我国国情和发展趋势的养老地产代表模式。具有代表性的研究意见主要集中在以下几方面：（1）养老模式方面。赵晓明（28、2012）在国外养老模式产业化创新探索7通过比较和分析指出居家养老和社会养老是发达国家养老的主要模式，其中社会养老又包括集中养老和旅游养老模式，除此之外，还有互助养老和乡村田园养老等新兴的养老方式催生了各类养老地产的快速发展。（2）养老运营方面。袁法喜（2012）在美国养老地产运营模式及其借鉴8万方数据 3 中详细描述了“倒按揭“模式，并指出了美国倒按揭模式对于国内的借鉴意义。（3）养老住宅细节。成斌（2008）在欧美老年住宅分类特征与分类方法比较9中通过无障碍设计分类了不同的养老住宅，展现了欧美老年住宅在规划设计上的科学性和适应性。以老年住宅客户诉求为初衷，从宏观选址上到微观设计方面，朱静（29、2011）在养老地产的“美国梦”10中详细阐述了美国太阳城案例，太阳城的建筑规划按照老年人需求量身定做，住宅以低层建筑为主，充分考虑担架和轮椅的通过性，设置低按键、高插座设置、无障碍步行道和无障碍防滑坡道。(4)在国外借鉴方面。相关学者借鉴国外养老地产的先进经验和理论，分析国外成功案例的操作模式，阐述美国、日本、英国等国家开发养老地产项目的情况，分析利弊和可行性，为我国相似项目的开发运营提供参考。如程金宝和师春芳（2012）在美国和日本的养老地产经验一文中总结的多元化养老需求、盈利模式和资金支持，给我国的养老项目发展提供借鉴。11 武甲晓（2011）在美国养老地产开发经验启示一文中总结了美国养30、老地产开发模式的成熟、专业细分、咨询业发达等内容，对于借鉴到我国项目中有重要意义。12 孙秀娟(2011)借鉴了美国、法国和日本等养老地产开发融资模式，提出构建我国自己的开发融资模式，同时通过各国管理模式的借鉴，提出开发商管理、战略联盟管理和第三方专业管理模式等。13 李卿曦(2012)通过对 CCRC 这种复合式老年社区模式的介绍，分析了中国的现实条件和情况，提出发展中国自己的“复合型老年社区”概念。14（5）在案例分析方面。有一部分学者分析国内几个典型性案例，通过研究比较分析其模式、运作情况、现实影响，以得出国内发展养老地产值得注意的问题。典型代表有纪晓岚、季正琦(2012)针对上海亲和源31、老年公寓和杭州金色年华老年公寓这两个比较成熟案例的分析和比较提出当地政府的支持情况、第三方外包、多样化经营模式和周边资源利用的重要性。15 田林、蓝方(2011)则针对亲和源的会员卡运作模式进行深入分析，为别的养老地产资金回笼提供参考意见。16（6）在政策措施方面。温文彬(2012)在通过分析养老地产开发过程中涉及到的各个主体之间的逻辑关系，分析养老地产区别于别的地产的特点，提出有效构建养老模式的几点对策和思考，包含构建行之有效的融资模式，打造概念营销和产业链延伸的多元化运营模式以及提升专业化的管理模式。17罗福周、韩言虎(2012)在 我国养老地产发展研究从老龄化社会、老年产业经济、房地产业32、和房地产企业转型角度出发，认为“养老地产兼具公共福利和房地产商品两种属性”，提出加强各级政府扶持力度、优化规划设计、扩大各种融资渠道、探索新型运营方式等几方面的建议。18顾书桂(2012)从土地财政和人民生活水平的角度出发，提出中国商业化养老地产的发展潜力远小于保障性养老地产，提出必须破除土地财政，中国养老地产才能健康发展。19 同样考虑经济性，杨志浩(2012)分析了我国养老地产融资渠道狭窄万方数据 4 的原因，提出国内主流的盈利模式包括了持有、销售以及两者并存。20 姜睿和苏舟(2012)提出了创新养老地产盈利模式对于现阶段中国养老地产的重要性。21 1.3 本文的研究思路与研究方法 1.33、3.1 研究思路 现今的经济形势下，在宁波这样的城市探索发展合适的养老地产开发模式，无论是对于开发商、政府还是消费者都具有积极的意义。对于开发商而言，在现有的激烈的竞争中寻找到新的发展方向和前景；对于政府而言引入民营资本参与养老产业，可以部分解决现在公共资源不足的问题，同时创新模式，打造多层次的养老架构；对于消费者而言，可以有更多样的模式的选择；这是三赢的模式。对于 DS 房产公司来说，如果能够在宁波抢占先机，争取政策支持，成功开发具有示范意义的养老地产项目，也为企业下一步发展奠定基石。本文通过基础的市场环境研究，提出发展高端休闲养老项目的重要意义。由养老项目，引申出项目选址，通过宁波几大区域34、的选址比较，指出东钱湖区域最为适合发展高端休闲养老项目。再通过具体项目资料全方位的描述、分析和比较，搭建项目的经济测算模型，最后得出项目可行的结论意见。1.3.2 研究方法（1）文献研究法。通过网络、图书、报刊杂志、数字媒体等渠道查找、整理、分析有关养老产业和养老大学的资料，提取对本可行性研究有用的观点，为本案例的分析研究提供有效的理论支撑。（2）调查法。有目的、有计划、系统性地收集区域信息和资料，通过比较、访谈、调研等方法，选择适合发展高端养老地产项目的区域，最终确定宁波东钱湖地块。（3）定量分析法。通过大量的房地产和养老产业的数据分析现阶段在宁波发展高端休闲养老地产项目的可行性和现实基础。35、（4）数学方法。通过对养老地产项目各项经济指标的系统分析，评判财务方案的可行性和盈利性，资金的安全性。1.4 本文的研究内容结构安排 本论文的章节安排如下：第一章导论，介绍本研究的选题背景和研究意义、国内外研究文献综述、研究内容和方法等。万方数据 5 第二章项目投资环境与市场研究，在基础数据研究的基础上，对宁波养老市场和房地产市场进行分析，提出宁波发展高端休闲养老地产项目的现实意义。第三章项目选址分析，通过项目选址原则引出宁波几个适建养老地产项目的区域介绍和比较，通过分析和比选，论证现阶段东钱湖区域是最适合本案发展的区域。第四章详细阐述项目设计，包含了公司概况、项目定位、产品规划、SWOT 分36、析和项目建设安排、项目运作模式等内容 第五章投资效益分析，通过建设投资估算表概述项目投资概况，详细阐述资金来源，通过销售收入和盈利分析进行项目财务评估，详细分析了项目的影响和风险，并提出风险控制的方法等。最后是提出项目可行的结论和相关建议。1.5 本文的创新与不足 1.5.1 创新 养老地产尤其是高端休闲养老地产在宁波尚无成熟运作的案例，本案的详实研究在宁波具有代表性和前瞻性。1.5.2 不足 养老地产项目是个复合性学科的项目，融合了多学科的专业知识，对后期的运营管理有较高的要求，本文限于主题和篇幅，仅就开发建设期间的项目管理和资金筹措做专项研究，对于项目持续经营管理期间的运营管理和资金运作未37、做深入研究和探讨。万方数据 6 第2章 项目投资环境与市场研究 2.1 宁波老龄市场分析 2.1.1 宁波老龄化发展状况和趋势 宁波市是老龄化程度较高的城市。截至 2012 年底，全市 60 岁及以上的户籍老年人口约 112.38 万，占户籍总人口的 19.4%；65 岁及以上的户籍老年人约 73.3 万，占户籍总人口的 12.7%，老龄化程度已远远超过国际标准。国际社会公认的老龄化标准，通常是 60 岁以上人口占总人口比例 10%，或 65 岁以上人口占总人口比例 7%。宁波市老龄化形势严峻，具有以下三个特点：(1)老年人口基数大、老龄化程度持续加深。随着人口出生率、生育率和自然增长率急剧下38、降，这几年老年人口数增长率以每年平均不低于 4%的速度，2012 年的增长率接近 5%，约为宁波市总人口增速（4.04）的 12 倍。据预测，全市 60 岁及以上户籍老年人口，2015 年将逼近 130 万、占总人口的 1/5，2020 年将突破 160 万、占总人口的 1/4，2025 年将突破 200 万、占总人口的 1/3。22 (2)高龄老人数量多、人口高龄化明显加速。2012 年底，70 岁及以上户籍老年人口 47.27 万，占老年人口总数的 42.06%，较“十五”末增加 18.07 万人；80 周岁及以上户籍老年人口 16.73 万，占户籍老年人口总数的 14.89%，较“十五”39、末增加 5.34万人。（3）老年家庭日渐空巢，养老矛盾开始凸显。随着独生子女家庭中子女的成年，家庭日渐小型化、核心化，空巢老年日益增多，宁波市的“421”家庭数量也日趋增加，传统家庭养老模式受到巨大冲击，养老矛盾日益显现。2.1.2 宁波养老模式现状 目前宁波三种基本的养老模式分别是家庭养老、养老院养老和社区居家养老。家庭养老是传统的养老模式，也是目前最常见的养老模式。这种养老方式通过子女对老人生活的精心照料，使老人生活在浓郁的亲情中，能够较为有效地保障老人的生活品质也能体现子女的孝心，符合中国传统的文化理念和价值观。但是这种养老方式需要耗费子女的时间、精力和金钱，在一定程度上会对子女的工作和40、生活带来不便。到 2013 年底，宁波市共有养老机构 233 家，共有养老床位 37934 张，平均百名老人拥有养老床位 3.2 张，超过全国和全省的平均水平。养老院养老虽然是社会化的养老模式，而且床位数高于全国平均水平，但是依然和实际需求差距较大。目前万方数据 7 在宁波无论是公办还是民营养老院，为老人提供的服务项目少、服务品质低，老人在养老院养老往往仅仅能够获得基础的生活照料和最低层次的生活服务。社区居家养老服务是由政府“买单”为老人购买服务，尤其在十八大以后，社区居家养老更加得到重视，政府把社区养老服务作为重点。到 2012 年年底，宁波共建有城市社区居家养老服务站（中心）330 个、行41、政村居家养老服务站 1406 个，居家养老服务覆盖 90%以上的城市社区和 55%的行政村。但社区居家养老服务范围有限，高龄和生活不能自理的老年人及“三无”老人才能享受上门服务，服务内容只限于生活照料和简单的家政服务，远远没有普及到数量占绝大多数、还有部分自理能力的老年人。结合以上分析，居家养老是宁波目前养老的主要形式，但存在较多的社会问题，显见着将来会有更多隐形问题日趋暴露；机构养老作为另外一种主要养老模式，存在服务层次低和服务项目少的弊端，社区居家养老是以后宁波养老模式的发展方向，但惠及面窄，提供的服务有限，这说明三种养老模式各有利弊。因此，在继续发展和完善社区居家养老的基础上，发展高端养42、老休闲项目，以适应宁波经济社会发展的需要和老年人养老休闲的高端需求十分必要。2.1.3 宁波养老机构现状 宁波的养老机构建设在全国是属于比较领先的水平的，这从平均床位数字上就可见端倪。这些年宁波一直把养老床位建设列入重点工作，2014 年新增床位 3600张纳入市政府实事工程。宁波市在加大公办养老机构改革力度的同时，鼓励和支持社会力量兴办养老服务机构，大力引进各类投资主体、倡导投资方式多样化，培育社会力量兴办多种服务方式和不同收费标准的养老服务机构，满足不同层次不同类型养老服务需要，但整体上服务水平较低，服务项目集中在初级水平。宁波部分代表性养老机构项目介绍如下：（1）宁波市老年疗养院 项目于43、 2008 年 12 月开始筹建，工程总投资 2.22 亿元，共分两期建设完成：一期项目新建床位数量为 291 张，原先留下的床位数量 206 张，主要保障“社会困难以及优抚对象，承担政府的保障功能；二期工程暨宁波市老年疗养院总床位 1335 张，位于江北区洪塘街道安山村（保国寺旁），分为医疗服务区、自理区、半护理区和护理区等。计划于 2014 年 6 月竣工，2014 年 8 月开放运营。（2）宁波颐乐园 宁波颐乐园位于高新区院士路和江南公路交叉口，占地 103 亩，建筑具有江南特色，水乡韵味。一期和二期分别于 2001 年 10 月和 2004 年 5 月开业，已经居住了1050 名常住老44、人。三期工程暨新护理大楼投资 2000 万元，将新增 200 多张护理床万方数据 8 位用于不能自理的老人入住，2014 年完成内部装修阶段。（3）江东区社会福利中心（怡康院）江东区社会福利中心是宁波市和江东区重点民生工程，位于宁波天童北路和悦盛路交界处，2013 年 10 月正式建成开业，总投资 1.37 亿元，设有养老床位 500 张，其中 30为自理床位，70为护理半护理床位，是集老年人休养、医疗、康复、教育、娱乐、休闲于一体的开放型养老服务机构。（4）海曙区广安养怡院 海曙区广安养怡院位于悠云路 969 号，占地 9.2 亩，投资 11593.9 万元，已竣工，计划于 2014 年上半45、年投入使用。该院共有床位 500 张，是一所以收治半失能、失能及重度残疾人托安养为主的综合性养老机构。（5）江北慈孝乐园 江北慈孝乐园位于江北区洪塘街道荪湖村，总投资 5 亿元，总用地面积约亩，是一家政府支持、民间资本为主投入的民办养老机构，有老年公寓、托老部、爱心护理院、老年活动中心等，按 2500 张以上床位设计布局，将于 2016 年竣工使用。（6）鄞州博美颐养院 鄞州博美颐养院是由宁波博美服饰有限公司投资创建的民办非营利性社会养老服务机构，位于鄞州中心城区首南街道奉化江畔，总投资 1.92 亿元，占地面积 50余亩，院内设有床位 1800 余张，其中护理型床位 988 张，一期工程已建46、成 940 张，于去年底开业。（7）宁波华信颐养园 宁波华信颐养园由宁波华信投资开发有限公司投资建设，坐落在鄞州区下应北路 500 号（华信企业大厦），建筑面积 3600 平方米，整体规划主要分五大区块：室外健身休闲区、康复医疗护理中心、文化艺术中心、关爱旅馆和颐养公寓，内设床位 800 余张，2014 年底将建成运行。（8）宁波日月星养老院 宁波日月星养老院是经鄞州区民政局批准设置，由日月星养老集团创办的非营利性社会养老连锁机构。位于鄞州区鄞县大道横街段 1699 号凤凰谷旅游区内，2012年正式落成，内有 600 余张床位、建筑面积 1.3 万平方米。2.1.4 各级政府政策 2012 年47、 9 月，宁波召开了养老服务体系建设推进大会，在这次会议上明确提出了养老服务工作目标和总体要求。宁波先后出台了关于深化完善社会养老服务体 资料来源：新华网.宁波日报.2014-03-024.http:/ 万方数据 9 系建设的意见、关于宁波市社会养老服务体系建设三年行动计划、宁波市养老服务设施布局专项规划（）等系列养老服务政策和规划，明确了社会养老服务体系建设的指导思想、基本原则、目标任务和具体要求，在政策扶持、土地保障、资金补助、服务补贴、人才培训、税费减免等方面提出了一系列优惠政策，进一步扩大了扶持范围、拓宽了优惠扶持内容、提高了优惠扶持标准，扶持力度位于全省前列。各县（市）区也根据当地实48、际情况，制订出台了相应的实施意见和办法。一是提高了床位补助范围和标准，其中，对新增床位的最高补助达到 3000 元/张，对扩建床位的补助金额在 500-1500 元/张之间不等；二是加大了税费减免力度，对于非营利性养老主要机构暂免征收企业所得税、养老服务收入营业税，以及老年服务机构自用房产、土地、车船税等；三是提高了公用基础设施优惠幅度，养老机构用水、用电、用气的价格与居民用户同价，并免收相应的配套费等。表 2-1 省市养老政策一览表省市养老政策一览表 地区地区 优惠政策文件优惠政策文件 浙江省 浙江省人民政府办公厅关于促进养老服务业发展的通知【浙政办发200684号】浙江省人民政府关于加快推49、进养老服务体系建设的意见【浙政发200872 号】宁波市 宁波市政府办公厅关于加快发展养老服务业的实施意见【甬政办发200767号】宁波市 关于加快推进养老服务体系建设的意见【(甬政发201077 号】余姚市 余姚市人民政府办公室关于印发余姚市加快发展养老服务业若干意见的通知【余政办发2008172 号】鄞州区 关于加快发展全区养老服务业的实施意见 镇海区 关于促进养老服务业发展的若干意见【镇政发200639 号】北仑区 关于加快发展养老服务业的实施意见【仑政200865 号】2.2 宁波房地产市场分析 随着宏观调控政策的持续进行，宁波的房地产市场这两年一直保持谨慎乐观的态势稳中求进，传统的住50、宅、商业、公寓、写字楼市场竞争日趋激烈，一不小心就深陷红海，典型案例比比皆是。2013 年，随着众多品牌开发商绿地、恒大、远洋、九龙仓、世贸、嘉里等纷纷进驻，竞争白热化程度进一步加剧，宁波将迎来第二个群雄逐鹿的市场周期。整体上来说，刚需和改善型需求占了绝对主流，公寓类市场万方数据 10 由于供应量的新增带动销售，商业和办公市场继续低迷状态。2.2.1 宁波土地市场 2013 年宁波土地市场，土地供应方面仍然是以住宅土地为主，占到 60%，但是非住宅类土地增长迅速，增幅达到 80%。据统计 2013 年住宅类土地成交 681.44 万平方米，同比增长 26%，非住宅类土地成交量同比增幅达到 8051、%；2011-2013 年住宅类土地成交比重逐年小幅降低，2013 年比 2012 年下降 8 个百分点。2013 年住宅类成交 56%（住宅、商住），商业类成交占比 37%，办公类成交占 6%，其他成交占1%。图图 2-1 2011-2013 年宁波土地成交结构分析年宁波土地成交结构分析 住宅土地价格稳步走高、非住宅类土地价格首次出现下滑；根据统计数据，2013年住宅类土地成交楼面价 3476 元/，同比增长 10%；由于非住宅类土地成交结构的偏差，2013 年非住宅类土地成交楼面价同比下降 40%2.2.2 宁波住宅市场 2013 年，供应量大幅增长的前提下，成交量达到近 4 年最高点,据52、统计宁波市六区住宅供应量为 426.72 万方，较去年增长了 46.98 万方，增幅达 12%,是 6 年来的最高水平。2013 年宁波六区市场成交 282.05 万方，较 2012 年增长了 13%，达到了近 4 年 图图 2-2 2008-2013 年宁波市六区住宅供销走势年宁波市六区住宅供销走势 万方数据 11 据统计 2013 年宁波市六区住宅产品的成交均价为 14351 元/，同比增加 354元/，增幅为 2.5%。而从近两年各区域成交均价对比来看，个别区域出现了价格的波动：东部片区增幅最大（17%）主要是由于 2013 年东部新城内的东方一品、宁波中心等高端项目的成交所致；而东钱湖53、板块由于整体成交量的缩水，尤其是高端别墅的成交急剧减少，直接影响区域的成交均价，区域均价下降近 35%。2013 年刚需价格特征明显，90-150 万的总价段最为畅销。图图 2-3 2008-2013 年宁波市六区住宅价格走势年宁波市六区住宅价格走势 2.2.3 宁波公寓市场 2013 年宁波市四区公寓市场供应量（含存量）8666 套，其中新增数量为 4283套，增加明显，供应量同比增长 25%，创下 3 年新高。而成交量由于受到供应量的刺激，2013 年共计成交 4829 套公寓，成交量增长近一倍，同比增长 87%。据统计2013 年公寓产品成交面积段中，30-50 占到 38.6%，其次是54、 50-80；超过 100的成交量仅占到整个市场的 4.5%。2.2.4 宁波商业市场 2013 年，商业市场供应和销售量均有减少,市场处于近几年的低位水平，市六区商业共计成交 13.21 万方，同比下降了 21%；从新增量来看，2013 年新增供应量为 17.04 万方，同比下降 11.5%。整体价格保持平稳状态，市场结构影响成交均价表现，从成交价格来看，2013 年市四区商业的成交均价为 19902 元/，同比上升了1%，但就近 4 年来看，价格呈下降趋势。万方数据 12 图 2-4 2010 年-2013 年宁波市四区商业成交均价走势 2.2.5 宁波办公市场 办公市场供销连续 5 年再55、度下滑，近 5 年宁波市办公市场，从成交面积来看呈下滑趋势，据统计，2013年宁波市四区办公共计成交13.66万方，同比下降了39%；从供应量来看，2013 年供应量为 72.83 万方，同比下降 10.2%。图 2-5 2009-2013 年宁波市四区办公市场供销走势图 办公市场成交均价再度下滑，办公、住宅价格倒挂，从成交价格来看，2013 年四区办公的成交均价为 9177 元/，同比下降了 11.7%；由于供需比的极度不平衡，导致办公产品的价格一直在低位徘徊，很有比较高的价值表现。万方数据 13 图 2-6 2009 年-2013 年宁波四区办公市场价格走势 2.3 宁波养老地产项目的历史56、分析 早在 2004 年，宁波市场就有人试水“养老地产”，雅戈尔是宁波本土开发商中较早涉猎“养老地产”领域的。地处鄞州的雅戈尔老年乐园于 2004 年 2 月开工建设，乐园建筑面积 73113 平方米，拥有老年托老公寓 17 幢 602 套，托老中心拥有 200 间453 张床位，能满足 2000 名老年人托老服务需求，并设有医疗呼叫、CED 信息显示、一卡通、楼宇可视对讲、闭路监控、电子巡更等智能化信息系统，是宁波规模较大、标准较高、功能较全的公共养老服务机构。该项目总投资 2.2 亿元，是由政府和企业共同出资建设，建设完成后交给鄞州区慈善总会进行社会化和市场化。虽然该项目由于种种原因，开发57、商雅戈尔仅以慈善捐赠的形式出资 8000 万，并获得项目冠名权，并未真正参与运营和管理，但也可以算得上宁波养老地产的雏形。2011 年 2 月，绿城地产推出颐乐学院项目，所谓颐乐学院项目是绿城集团投资开办的学习型养老机构，以在园区内建设面向长者的终身教育组织为特色，以“改善并提高长者的生活品质”为办学目标，围绕“健康老人、快乐老人、有为老人、成功老人”四大主题设计功能性课程体系，开展丰富多彩的教学和交流活动。至 2013 年12 月底，绿城 颐乐学院在全国 18 个城市成立了校区 34 所，开设 5 大类、17 个专业、38 门课程、144 个教学班，注册学员 2306 人，专兼职教师 11058、 余人。其中宁波绿城皇冠花园项目就是一个颐乐学院项目，皇冠花园共分三期开发建设，于 2005年开工建设，2012 年竣工，其中一期和二期为 70 年产权住宅，3 期为 40 年产权精装公寓。皇冠花园的一二期住宅销售相当火爆，但 3 期公寓由于产品特性和市场原因，一直滞销，颐乐学院项目为其 40 年产权的滞销公寓增加销售卖点。从项目运作的角度来说，绿城的养老地产项目就是挑选部分适合的楼盘，增加针对老人的服务项目和措施，比如开办老年讲座、增加适合老人休闲娱乐的体育和文娱活动，提供健康咨询和诊疗，为老年业主提供高品质的教育产品老年大学课程，达到提高并改善老人的生活品质，丰富老人的精神生活的目的。这些59、服务是后期长期运作的服务zhi ku quan 20150807万方数据 14 项目，通过绿城集团的系统管理服务体系进行支撑和资金支持。以上两个项目的开发商一个是宁波本土强势开发商，一个是外地品牌开发商，从项目本身来说，一个本质上是政府扶持的养老机构，一个是市场化运作的传统房地产项目，包含住宅和公寓产品，在后期服务上增加可持续运营并提供增值服务的的养老服务项目，从本质上说是物业管理服务内容的深入延展。以上均仅具部分养老地产特性，点到即止，而非整个项目贯穿养老主题，从前期土地阶段，项目策划定位，到规划设计，建筑材料以及后期的运营管理和服务项目均以养老为主体的项目运作。2.4 高端休闲养老地产现实60、基础 宁波作为长三角区域的副省级城市，区位优势明显、经济基础良好、人文底蕴深厚，已全面进入人口老龄化社会，具备发展高端养老休闲的现实基础。2.4.1 战略转型机遇“十一五”以来，宁波积极应对人口老龄化社会的到来，在养老模式及养老机构等方面做了一系列卓有成效的工作。宁波的养老机构数量不断增加，虽然距离发达国家的平均床位数和养老水平还有很长的一段距离，但是平均床位数已经远超国内平均水平，形成良性竞争局面，养老的服务质量也有所提高，与此同时，养老机构建设质量不断提高，新建和改建的养老机构建设标准均符合 老年人建筑设计规范（JGJ122-99）、老年人居住建筑设计标准（GBT50340-2003）的要61、求，内部设施能够很好地满足老年人的日常生活需要，体现了敬老、爱老、便老等人性化特点。长期以来，养老机构建设和运营资金以财政拨款为主，“十一五”期间除财政资金和福利彩票收入外，大量公益性捐助以及民间资金也投入到养老机构建设中来。按照投资主体的不同，养老机构可以分为民办和公办养老机构两类，其经营管理模式有公建公营、公建民营、民办公助和股份制等多种形式。据不完全统计，截至 2010年底，民办养老机构床位已占到全市总数的 50%以上。目前，宁波市民办养老机构主要由社会团体和个人承办，实行自负盈亏，典型的有宁波颐乐园、奉化 99 老人乐园、鄞州区雅戈尔老年乐园等。虽然宁波在养老机构建设、政策支持方面已经62、做了不少努力，并取得相应的成就，但是还存在不少问题，具体体现在以下方面：（1）社会保障制度欠缺完善。宁波目前针对老年人的社会保障制度还不健全，在制度建设上仅考虑老人社保的覆盖面问题，而没有考虑如何提高老人社保的标准问题。（2）供给矛盾较突出。西方发达国家养老机构的床位一般为老年人总数的zhi ku quan 20150807万方数据 15 57，而宁波仅为 3.2。排队等候老人众多。目前，宁波养老机构的供给结构以低档的福利院和敬老院为主，其床位数占全市七成多。低档养老机构供给过剩与中高档养老机构供给不足的现象并存，结构性矛盾突出。（3）优惠政策难以落实。虽然各级政府明确规定了土地、税收、规划、63、建设、用水、用电、医疗等方面的优惠政策，但落实情况不容乐观。（4）城市规划显现脱节。对快速到来的人口老龄化大潮估计不足，对此床位规模需求却缺少相应规划，城市规划中缺少建设用地安排。（5）服务能力有待提高。专为老年人提供服务的设施数量严重不足，服务项目和服务内容不全，目前的养老机构大多数提供服务停留在饮食、医疗和居住这些基本生活内容，缺乏心理慰籍、价值实现、文化娱乐和全面康复等更高层次的服务。宁波养老事业发展的诸多问题，可以通过发展高端养老休闲业予以部分缓解。2.4.2 发展高端休闲养老的意义 养老地产虽然是朝阳产业，但由于其高投入低回报的特点，尚未能探索出一个成熟的养老地产开发模式，但是高端休64、闲养老地产除了能够在一定程度上缓解资金压力外，也为企业的发展创造新的契机。对于宁波这种量级的城市来说，发展高端休闲养老项目，还有不可估量的社会意义：（1）激活老年人潜在的需求。老年人收入丰厚，包括他们的养老金、保险金、再就业的收入，以及子女亲戚和朋友的赠与等，其较强的支付能力能够保证其基本生活需求的满足，所以，建设高端养老休闲基地将激活老年人潜在的有效需求，将对宁波的老年用品、餐饮、医疗、房地产等行业，对如建筑、钢材、水泥、机械、彩电等上下游产业产生巨大的带动作用。（2）为选址之地创造就业机会。高端养老休闲基地具有十分鲜明的就业功能，能够为当地劳动力市场创造直接或间接的就业机会，使所在地城市通65、过为老年人提供消费和服务，大力发展第三产业，从而带动所在地城市的物流、商品流、资金流的发展，促进资源要素的最佳配置。（3）提升选址之地的城市旅游休闲功能。建设高端养老休闲基地，强化城市内外部需求，突破旅游业的发展瓶颈，吸引大量老年人和旅游者来此定居养老、休闲度假、观光娱乐，大力提升城市旅游休闲功能，有利于增强城市吸引力，为所在地城市的发展增添活力。（4）推动选址之地的经济发展。建设高端养老休闲基地，通过满足老年人日益增长的高端养老休闲的需求，产生包括老年人在交通、住宿、饮食、金融服务等方面直接给所在地城市带来收入的外溢效应，改变所依托城市的社会经济结构，推动经济社会综合发展，对当地的经济结构迅66、速向现代休闲旅游服务业转型起到巨大的zhi ku quan 20150807万方数据 16 促进作用。（5）促进选址之地的社会文化建设。建设高端养老休闲基地注重发挥休闲理念对人性发展的引领作用，为老年人创造高端的物质和精神生活条件，旨在弘扬中华民族敬老爱老的优良传统，打造基于休闲基础上的敬老、爱老、乐老品牌，促进养老文化建设，并把养老文化同当地的民俗文化结合起来，共同建设植根于当地民俗文化基础上的高端养老文化。万方数据 17 第3章 项目选址分析 3.1 选址原则 作为高端休闲养老综合项目对于选址有一定的要求，根据市场调研和项目操作经验，符合以下原则的项目选址较为适宜：3.1.1 环境优美、交67、通便捷原则 休闲养老是以养生为主旨，优美的生态环境能提供老年人延年益寿的自然环境，使老人心情愉悦。调查显示，根据老人们生理心理的需求，高端休闲养老机构应该选择在环境优美、空气洁净、没有噪音和污染的地方，特别注重当地的绿化率、空气中负氧离子含量、噪声分贝以及饮用水纯净度等环境硬性指标应当良好。与此同时，老年人行动迟缓，交通便捷与否是老年人选择居住地的重要因素。研究表明，65 岁以上老人的平均行走距离是 300m。出行联系首先考虑安全和便捷因素，无障碍设计是老年住宅及其周围环境必须具备的条件。地区选择既应考虑交通方便，无噪声干扰的区域，还应该考虑到中心城区距离居住地仅少于 20 分钟车程的因素，老68、年住宅的选址不能远离近郊区。3.1.2 设施完善、生活便利原则 在有限的经济条件下，老年人对水、电、气、电视、电话、网络等基础设施条件又有着比其他人更迫切的需要，水电气等设施是老年人休闲养老生活的基本保证，电话、网络等又是老年人联系外界交流的必要工具。高端养老休闲适宜必须注重与老年人生活密切相关的邮政、银行、酒店、图书馆、博物馆等公共服务设施、医疗机构，并等完善、方便的公共服务设施配套，如便利店、大型超市、五金店、书店、服饰店、保健店、各类餐饮点等，有书报文化、医疗急救、健身运动、娱乐交流、服务管理设施等健全的、便利的、相对廉价的老年生活保障网络体系，给老年人提供最大的生活方便。3.1.3 社69、会和谐、文明和美原则 从老年人的心理角度看，老年人离开工作岗位后，与他人交往的需要更为迫切。他们害怕寂寞却又需要宁静，同时也需要交流活动和互动交往。除自身要具有相对完整的服务设施之外，养老休息基地还具有交通运输、通讯交流、医疗服务、商业交易和行政办公等功能，以与养老社区区域内形成互助共赢的发展格局，为老年人创造物质和精神双重便利。当地整个社会氛围要满足老年人的需求，社会要文明祥万方数据 18 和。过于偏远、交通不便的地区不适宜建设休闲养老基地。3.1.4 政策扶持、适度倾斜原则 高端养老休闲基地的项目能够落地、进展是否顺利、发展是否良好，除了建设方自身的因素外，还与选址之地政府的支持力度有关。70、众所周之，影响选址的一个重要因素就是土地价格，市区高地价区位将被排除在选址范围内。项目的审批和进行需要当地政府在土地、贷款和基建等方面给予大力支持，如政策倾斜与资金扶持，以降低投资成本和经营风险。针对自费老人，通过增加财政引导性投入，落实优惠政策，扩大机构养老供给规模，提高自费机构养老需求的满足程度。通过建设星级会馆、养老别墅，配备各种旅游、休闲、度假、养生产品及设施，兼具居住养老和旅游休闲功能，以生态休闲养老基地为平台，通过对选址之地的投资和消费，有利于综合开发，从而实现低成本扩张，带动相关产业尤其是服务业的繁荣，促进县域经济大发展。3.1.5 以人为本、品质提升原则 吸收东西方被广泛认可的71、养生理念与服务模式，以老人个性化需求为重点，专业为老年个人、老龄家庭量身打造集健康养生、文化休闲、互助共享于一体的养老休闲生活模式，与选址区域自然环境和文化魅力有机结合，通过感受保健养生、食物养生、自然养生和休闲养生的“精致服务、四层养生”理念，为老人享受生理健康和心里舒适的快乐提供高水平的生活服务。要始终体现以人为本的原则，不仅要满足老年人的居住需求，而且也要满足老人异地养生而进行的“候鸟式”养老需求。满足老年人的休闲娱乐、饮食起居、健身保健、交往购物、学习传授等需求，以及随着社会的发展还将派生出各种新的功能需求。3.2 可选区域比较分析 根据选择原则，宁波可用于发展高端休闲养老地产项目的区72、域大致有奉化阳光海湾、宁海湾区域、宁海胡陈港区域、象山大目湾、东钱湖旅游度假区等。3.2.1 奉化阳光海湾区域（1）区域概况。奉化阳光海湾区域包括南沙山岛、凤凰山岛、悬山岛和大片滩涂，位于奉化市莼湖镇象山港区块北侧，西至莼湖镇鸿峙村，东起裘村镇马鞍山，南至象山港主航道，北至建设中的沿海中线，规划总面积 21.7 平方公里，总建筑面积 444 万 m2，建设用地约 6500 亩。在宁波市十二五期间计划总投资 145 亿元。不仅列入宁波市休闲度假的重大开发区块，同时也是浙江省重点旅游项目。万方数据 19 图 3-1 奉化阳光海湾区域示意图 图 3-2 奉化阳光海湾区域控制性详细规划图 万方数据 273、0（2）资源环境条件。一是人文资源优势。作为蒋氏故里之地，每年成千上万的海内外游客远道而来，极大凸显和提升奉化在长三角地区旅游度假的功能地位。二是海洋资源丰富，拥有海上群岛、生态海岸、湿地滩涂及山海景观、渔乡特色等自然生态资源，适宜于养老机构选址。三是区位优势明显，已经确定开工建设的宁波市域轨道交通东穿该项目，并在裘村附近设有站点，高速网络覆盖较好，北距宁波市中心约 1 小时行程，距上海、杭州大约 150 分钟车程，向南距台州、温州也仅 3小时行程左右。（3）区域发展导向。重要凭借区域内度独特的滨海水岸、生态环境和山海景观优势，打造集休闲娱乐、运动健身、保健养生、旅游度假、文化居住、商业服务及74、会议会展等功能于一体的高端休闲旅游度假区。整体功能布局为“一心四片，五大功能区”。以凤凰岛为中心的海上明珠为“一心”，为高尚生态山岭、魅力公园小镇、神奇游艇港湾、名邸豪华岭屿为“四片”。在四个区域功能布局的基础上，阳光海湾将打造高尔夫、游艇会、度假酒店、湿地公园、文化中心、体育场馆、海滨沙滩、旅游集散中心等十七个主题景点，形成以游艇基地、特色小镇、山海广场、主题酒店、SPA、邮轮码头、海上高尔夫等十大特色旅游景区。（4）资源要素保障。在用地方面，阳光海湾度假区总规划用地 21.7 平方公里，其中农用地 15.9 平方公里（其中基本农地 2.4 平方公里）。作为省重点工程，2009年底争取到 675、69 亩土地指标，2010 年争取到宁波统筹指标预安排 900 亩。在水资源方面，区域内优质水最高日需水量约为 2.0 万吨，主要由沿海供水工程供水，工程铺设管道 55 公里，供水能力 5 万吨/日，总投资 3 亿元，建设期为 2010 年至 2012年。在能源供应方面，最高用电负荷为 14.9 万千瓦，近期由 110kV 裘村变接入 10kV双回路电源线，远期由 2 座 110kv 变电所来供电，拟分别位于主题乐园综合区和活力小镇综合区。奉化阳光海湾区域预测年天然气用量为 30 万 m3。该区域气源为东海天然气，由莼湖门站向项目区供气。（5）基础设施配套。在公路方面，阳光海湾主要外围公路宁波76、沿海中线奉化段，为二级公路，长 35.8 公里，建设用地 60 公顷，总投资 11 亿元，2009 年开始建设，预计 2013 年建成。在轨道交通方面，已经确定开工建设的宁波市域轨道交通东穿该项目，并在裘村设有站点。在排水方面，采用雨、污分流制，污水宜接至裘村污水处理厂处理，裘村污水处理厂的规划规模扩大到约 2.5 万吨/日。在港口码头方面，建设游艇码头一只，设计规模停靠游艇 90 只；建设邮轮码头一只。在公共生活设施方面，基本满足需求。3.2.1 宁海湾区域（1）区域概况。宁海湾南至宁海县城、西至西店镇界、东至黄墩东岸，北至西万方数据 21 店镇。陆地区域主要行政范围包括强蛟镇全境和桥头胡街77、道北部地区，海上区域包宁海湾东北部海上列岛。根据最近规划显示，区域规划总面积 49 平方公里，地区建设用地规模 17 平方公里。在南端，宁海湾通过临海一级公路与宁海城区连接，距离为接近 28km；在北面，通过甬台温高速直达宁波城区，相距约 58km；在西端，宁海玩与西店镇毗邻，在东北面，与奉化市桐照和凤凰山隔海而望。此外，通过水上航线，宁海湾度假区还可以与国内东部地区的各大主要城市保持畅通联系。图 3.3 宁海湾区域规划图 （2）资源环境条件。宁海湾区域是我国东部沿海中平静而又水质清洁的滨海地区，地貌地形和山海环境优越，是在我国东部地区沿海城市中较为适宜建设高端型海湾度假基地的区域。宁海湾水碧78、浪平无鲨，共有 12 个小岛，山海兼优、三面环山，有“海上千岛湖”之称。除了以上海形地貌外等特点之外，在陆地上有河道、围垦大堤、海涂、养殖池等微地形和水面，度假区因群岛风光而更加优美，并且地处浙东沿海，具有较为适宜的天文气象气候。（3）区域发展导向。利用“山、海、岛”资源，打造滨海休闲度假地、长三角游艇基地，以打造“中国东方宁海湾”和“中国普吉岛”为目标，集中资源建设成为一个万方数据 22 集海岛休闲、海滨观光、山海休闲、渔家风情、水疗健体及葱岭健身活动于一体的高端休闲区域。区域内的重点项目有：强蛟半岛度假旅游区（豪华海景别墅、综合水体中心、多功能运动广场、滨海人工沙滩浴场等）；大佳何游艇度假79、基地（游艇基地、东海龙宫度假区、高档海景别墅等）；近海休闲健身度假区、海岛度假旅游区（横山岛、中央山岛白石岛、铜山岛）。开发分三期展开，分别是近期（20062010年）、中期（20112016 年）和远期（20172022 年）。其中一期开发“一带四区”：滨海观光休闲旅游带为“一带”；而“四区”则分别是横山岛佛教朝觐区、铜山岛休闲旅游区、中央山岛白石山岛观光度假区和国华电厂工业旅游及渔业教育区。（4）资源要素保障。在土地方面，区域陆域总面积 49 平方公里，其中农用地占三分之二平方公里，其余为建设用地，其中，城乡居民点及独立工矿用地约为 5平方公里，未利用地 2 平方公里。在水资源方面，本地蓄80、水条件较差，没有合适的供水水源。供水水源必须从区域外部引入，主要由以下供水水源利用：凫溪流域、大溪流域、东侧汶溪、石门溪水系。在能源方面，预测到 2020 年，区域最大用电负荷约 18.28 万千瓦。近期重点在象山港以西规划布置两座 110KV 变电所，主要依靠220KV 跃龙变及 220KV 香山变供电；大佳何片用电则依托大佳何镇规划变电所解决。（5）基础设施配套。在对外交通方面，主要依靠甬台温高速公路。同时全长56 公里的宁海湾公路已完成项目前期工作，象山铁路支线和强蛟铁路支线开始规划研究。在新镇区设置一处客运站，形成客运及旅游集散中心。在峡山路与临港路交汇处设置货运中心，承担物流的运输功81、能。在对内交通方面，规划建设“两纵一环”，即南北向的临港路与东西向的峡山西路和白沙路，形成道路骨架,双港路（象西线）则是通往宁海的另外一纵。在港口建设方面，根据区域功能布局与岸线水深条件，西岸用于货运港口岸线，东岸用于生活、旅游岸线。在强蛟半岛西岸规划建设 3.5万吨码头泊位。在生活配套和公共设施配套方面，主要依靠强晈镇和大佳何镇配套，基本可以满足近期开发建设需要。3.2.2 象山大目湾区域（1）区域概况。大目湾位于浙江宁波象山县黄金海岸核心，是象山县城区休闲功能的主要组成部分。北起松兰山，东向大目洋，南至滨海工业园区，西到老海堤。区域核定规划总面积 14.39 平方公里，其中，建设用地规模 82、14.39 平方公里。（2）资源环境条件。一是气候优势独特。沿山靠海，山水叠合，与佛罗里达、墨西哥湾、夏威夷这世界三大疗养胜地四点一线，正处于北纬 25 度30 度之间的全球气候生态黄金线上，气候条件宜人，该地区全年平均气温在 1617左右，拥有高达每立方厘米 14700 个的大气负氧离子含量，素有“东方神岛、海山仙国”、“自万方数据 23 然氧吧”等诸多美誉。二是旅游资源丰富。象山唯一的一个国家“4A”级旅游度假区坐落于松兰山，松兰山的山海风光已经成为东部沿海的著名景点。大目湾区域完全完全可以凭借独特的区位优势，依托松兰山已具一定规模的旅游产业，形成一体化发展格局。三是交通优势明显。随着杭州83、湾大桥和象山港大桥的建成，大目湾将进入“宁波半小时，杭州 2 小时，上海 2.5 小时”的快速交通圈，由交通末梢跃升为区域性枢纽。（3）区域发展导向。利用独特山海资源优势，打造现代生态型滨海旅游新城，集海洋景观、滨海休闲、健康医疗、海滨度假、浅海体验于一体的综合功能区。包括滨海度假区、新城核心区、休闲健身区、山景居住区、教育文化社区等不同特色区块。构筑以休闲旅游为引领，以旅游地产开发和商务会展业为主导的产业体系，大目湾远景的发展目标是打造成中国海洋渔文化之都、长三角海洋休闲中心、宁波近郊滨海渡假水城、象山滨海休闲核心。（4）资源要素保障。在土地方面，目前规划确定的面积中农用地为 5.87 平方84、公里，其中耕地为 4.61 平方公里，建设用地 0.34 平方公里，未开发利用地 8.18 平方公里。因该区域是新围垦地，故与现有土地利用规划符合率为零，新一轮土地利用规划尽量予以满足，满足率为 100%。在水资源方面，由丹城滨海水厂供给用水量0.8 万 m3/d，其中生活用水 0.5 万 m3/d；规划期为 5 万 m3/d，其中生活用水 4 万m3/d，由丹城滨海水厂供给。在能源方面，大目湾区域内设置 110KV 降压站 2 座，近期考虑建设 8 座开闭站，到规划期限内增加至 11 座开闭站。近期用液化石油气掺混空气供应管道燃气,液化石油气掺混空气由城区混气站，年用气量预测 940 万/N85、m3/a。图 3-4 大目湾滨海度假区空间布局图 万方数据 24（5）基础设施配套。在对外交通方面，主要由周边的对外交通干线、城市快速路、主干道、次干道以及贯通景区的主要道路共同构成。在对内交通方面，“四纵三横”七条框架性干路构成了交通骨架，组成了区域内环状放射性道路网的主要结构。在区块内部设置一大一小共两处旅游集散中心，设置 7 处社会停车场。区块内还规划了游艇及游船站点布局、直升机线路及站点布局。在市政工程方面，随着区块内的道路施工建设，大目湾区域的燃气工程、给水工程、中水工程、排水工程、电力工程、电信工程等市政建设将相继跟上。3.2.3 胡陈港区域（1）区域概况。胡陈港位于浙江省宁波市宁86、海县东部，东至港湾东侧山系，南到胡陈港大桥，西到宁东新城，北毗邻胡陈乡，所辖行政区域包括力洋镇的东部，胡陈乡的西南部和横街镇的西部，南部临三门湾。总面积约为 36 平方公里。目前由围堰与海域相隔离，为水位较为稳定的内港。比邻宁东新城、长街、双盘涂、蛇盘涂等三门湾重点开发区域，隔三门湾与三门县滨海新城隔海相望。胡陈港距离宁波市中心城区约 80 公里，有甬台温高速公路与象山高速公路与胡陈港相通，约 2 小时车程，与宁海县县城距离约 20 公里。通过甬台温高速公路与 215 省道与宁波市区相连接，比邻宁波市重要的溪口奉化、宁海温泉与象山半岛等旅游景区，在宁波市 2小时车程内的旅游度假黄金圈内。（2）87、资源环境条件。一是自然条件优越。胡陈港属中国国内东部沿海中亚热带季风气候，具有典型的海洋性气候特点，受季风影响较为显著，地区常年温和适宜、雨水充足、湿度较高。水资源丰富，胡陈港由西仓溪和中堡溪汇聚而成，常水位为1.5 米。地势西高东低，西部多为 500 米以上的中低山，东北和东南多为 50100米的丘陵，中部为冲积平原，东南部为滨海平原，浅海中有较多的岛屿残丘，属沿海丘陵地带。二是生态环境良好。森林覆盖率高，胡陈水库水量充足，山水开合，空间组合良好，遍布大量水田村庄，浓郁山乡风情遍布全区，生态果蔬基分布水库两侧山地。（3）区域发展导向。胡陈港发展以生态山水和自然资源为基础，依托宁波经济文化、旅88、游文化、商业文化和海洋文化以及宁海霞客开游文化，遵循“环保低碳、因地制宜、动静集合、高效利用”的原则，将旅游开发作为发展核心，计划将天后水城、花田湿地、高尚运动、果乡渔港、总部基地、有机农庄、船湾乐园和霞客探险作为主要项目，复合主题景观地产和商旅产业集群，将主题公园、特色小镇、低碳田园、休闲酒店、山水球场、主题地产、区域经济等项目于一体的综合性高端滨海休闲度假区，华东著名的度假旅游目的地。（4）资源要素保障。在用地方面，规划面积中村镇建设用地为 111.31 公顷，万方数据 25 度假居住用地为 206.78 公顷，商业及游乐用地 495.2 公顷，道路用地 262 公顷，防护用地和公共绿地 89、1728.8 公顷，用地保障将由调整土地利用总体规划予以解决。在水资源方面，由宁海三门湾区域统筹解决，目前三门湾区域拥有中型水库 2 座、小型水库 28 座，总库容为 12131.73 万立方米；拥有长街、力洋和茶院等 3 个水厂，日供水能力 0.65 万立方米/日，基本可以满足需求。在能源方面，推进 220 千伏霞客变等的新建和扩建项目。加快力洋变、茶院变、长街变等一批 110 千伏变电所的建设。根据远期用电负荷增长需要提前谋划布点。（5）基础设施配套。在对外交通方面，以沿海南线、力胡线、越沙线、内部公路等三四级公路为依托，计划建设形成“一横、三纵、四连”的对外交通体系，实现与象山县、台州三90、门县、宁海城区及宁波城区的有效连接，加快融入全省高速公路网。在对内交通方面，推进现有区域内部道路的改造，形成“一环两连”的区域内部交通网络体系，强化胡陈港区域到宁海城区主干道等内部交通网的建设。在市政工程方面，目前规划建设一批胡区域内的燃气工程、给水工程、排水工程以及电力工程、电信工程。图 3-5 胡陈港功能分区图 3.2.4 东钱湖旅游度假区域（1）区域概况。东钱湖旅游度假区坐落于浙江省最大的天然淡水湖泊东钱湖，湖光山色，景点众多，东钱湖兼具西湖风韵和太湖气魄，被誉为“华夏沿海第一湖”，万方数据 26 多次获得国家、省及主要旅游协会和相关业务部门的高度评价，已经成为浙江区域内极富盛名的主题体91、验式生态旅游景区。杭甬高速公路、同三线沿海大通道已于东钱湖连接，目前甬金高速公路，杭州湾跨海大桥等多条交通干线也已开通连接，交通可谓极其便利。依托宁波主城区良好的区域位置，东钱湖旅游度假区将上海、苏州、杭嘉湖、绍兴、台州、舟山等地区和城市纳入 2 小时交通圈范围，覆盖面积近长江三角洲近三分之一区域。（2）资源环境条件。一是自然条件优越。东钱湖自然环境优越，属亚热带季风气候，全年温和湿润，雨量充沛，年平均气温 15.4。内涵山水资源丰富，各类植物种类多大三百多，山地森林覆盖率 92.4%。二是历史文化资源。东钱湖是浙东文化的发源地和聚集地，历经沧桑，培养了多位名人名家，积淀了浓厚的文化底蕴，留下92、了一批有较高历史及艺术价值的文化历史遗存。根据目前历史遗存的开发成果，区域内现存文物古迹 11 处，南宋墓道石刻群、庙沟后石牌坊被列为国家级重点文保单位。（3）区域发展导向。根据“十二五”规划及远景发展目标，东钱湖将力争全面建成国家级生态旅游度假区，成为长三角区域内一流的休闲度假基地和华东地区重要的国际会议基地，夯实建设国际性的高端总部经济集聚地的现实基础，率先建成经济繁荣、社会和谐、环境优美的全面小康社会。同时，根据宁波城区发展规划和近郊区战略功能定位，东钱湖新城核心区将规划推进形成“一带、三核、六线”的“新城核心，魅力水都”基本轮廓，初步建设成为集商业娱乐、休闲旅游、养身度假、办公会议、商93、务交流为一体的都市休闲示范区。（4）资源要素保障。在土地方面，目前规划总用地面积达 230 平方公里，辖区覆盖东钱湖镇、阿育王寺及天童寺和天童国家森林公园等。在水资源方面，东钱湖是地质时期留下来的海迹湖泊，经过多朝多年治理和开发，目前已经形成东西宽 4.5公里，南北长 8.5 公里，水域面积 20 平方公里，湖面周长达 45 公里的大型沿海湖泊。湖水平均深度 2.2 米，总蓄水量 3390 万立方米，远超杭州西湖。在能源方面。推进新农村电气化建设，正在建设韩岭变（隐学变）和高钱变两个 110KV 变电所，实施东吴变电所至东方花博园 10KV 线路改造升级工程，与市智能电网工程同步，加快福泉山茶94、场专线和区内电缆落地工程。（5）基础设施配套。在重大项目建设方面。已经先后建成福泉山景区、南宋石刻公园、世外茶园、游客服务中心等功能项目；高端酒店项目如柏悦国际会议中心、二灵山温泉酒店等也已经正式对外营业；钱湖游艇俱乐部、东方花博园、国际教育论坛等后期项目相继奠基开工。在交通方面。宁波绕城高速公路东段东钱湖连网公路、71 省道复线及连接线、象山港郭家峙互通明州大道东钱湖段连接线、福庆路南延工程、鄞县大道拓宽工程等通道工程正在开工，部分项目也将于近期完成通车。万方数据 27 在市政建设方面。东钱湖内将在十二五时期全面实现全区供水与中心城区供水管网完全对接，同时，实施下水村至上水村供水管网连接工程95、，进一步完善供水网络和提高城乡供水一体化程度。3.3 比选和结论 根据奉化阳光海湾、宁海湾区域、宁海胡陈港区域、象山大目湾和东钱湖旅游度假区等的资源禀赋和比较优势，现从区位条件、资源环境、生活设施、要素保障、政策支撑、规划远景等六个方面，研究确定最佳选址方案。3.3.1 对阳光海湾的综合评估（1）区位条件方面，距离中心城区最近，与宁海胡陈港和象山大目湾相比，奉化阳光海湾的交通优势最明显，但目前内部交通基础设施是薄弱环节。（2）资源环境方面，除了依托象山港区域资源优势外，还可以借力于蒋氏故里之地“名人文化”的知名度，养老休闲旅游开发程度较高；（3）生活设施方面，基础设施体系不是很完备，一些重大项96、目仍在规划建设之中，但土地等要素尚未落实；（4）要素保障方面，水资源和能源资源已在规划层面落实到位，但土地资源有待市里予以统筹解决。（5）规划体系方面，正委托编制高层次的阳光海湾规划体系，提出了规划发展愿景。3.3.2 对宁海湾的综合评估（1）区位条件方面，距离宁海城区较近，距中心城区较阳光海湾差，但优于大目湾新城和胡陈港区域，内部交通要好于奉化阳光海湾。（2）资源环境方面，山海兼优、三面环山，有“海上千岛湖”之称，但环境质量受国华宁海电厂和宁海湾循环经济示范区局部影响较大；（3）生活设施方面，基础设施体系相对阳光海湾和胡陈港完备，一些公共基础设施项目在规划建设之中；（4）要素保障方面，土地资97、源需要通过市县土地利用规划调整给予解决，供水水源必须从区域外部引入，能源资源基本可以满足区域发展需求。（5）规划体系方面，已编制完成宁海湾旅游度假区和循环经济区规划，但审批层次为宁海县，尚未上升为省市战略。3.3.3 对象山大目湾的综合评估（1）区位条件方面，距离象山城关较近，但距中心城区较远，但随着象山港大桥的建设，区位条件将有较大改观，内部交通“瓶颈”较为明显。（2）资源环境方面，气候优势最为独特，自然养身颇佳，拥有高达每立方厘米 14700 个大气负氧离子含量；最大的资源优势在海岸、海岛和海洋文化上。大目湾养老休闲主题鲜明，拥有万方数据 28 长三角唯一的具有山地、海湾、沙滩、城市、河流98、等多元生态的休闲资源区域，具有打造滨海休闲旅游新城不可多得的优势。通过依托不老文化区深厚的不老养生文化，建设以徐福东渡寻求长生不老的故事为背景的养生康体项目，打造长三角地区一流的养生康体中心，非常符合高端养老休闲项目的布点等。（3）生活设施方面，基础设施体系相对阳光海湾和胡陈港完备，生活服务设施近期可依赖于象山城关，远期将通过建设相关设施自我满足需求；（4）要素保障方面，土地方面因该区域是新围垦地，故与现有土地利用规划符合率为零，新一轮土地利用规划尽量予以满足。水资源可由丹城滨海水厂和丹城滨海水厂供给，能源也可以通过县域调配自我满足。开发建设前期投入也可以自我平衡。（5）规划体系方面，已编制完99、成较高层次的区域总体规划及控制性详规，相关项目已纳入省市发展战略层面。3.3.4 对胡陈港的综合评估（1）区位条件方面，距离宁海城区较近，距中心城区较远，差于宁海湾和奉化阳光海湾区域，区域内部交通不很完善。外部大交通仍在规划中，尚未融入长三角大的旅游圈。（2）资源环境方面，生态环境良好，森林覆盖率高，山海资源组合优势明显，浓郁山乡风情遍布全区；（3）生活设施方面，基础设施体系有待完善，近期生活设施可以依托长街和宁东新城，一些公共基础设施项目在规划建设之中；（4）要素保障方面，用地保障将由调整土地利用总体规划予以解决。水资源由宁海三门湾区域统筹解决，能源资源基本可以满足区域发展需求。（5）规划体100、系方面，正委托编制三门湾区域发展总体规划，已编制完成胡陈港旅游度假区控制性规划。3.3.5 对东钱湖旅游度假的综合评估 （1）区位条件方面，距离宁波市区较近，紧邻鄞州中心区，基本融入长三角大的旅游圈。（2）资源环境方面，生态环境良好，森林覆盖率高，文化历史资源丰富，现代气息与自然环境交融呼应；（3）设施方面，基础设施体系相对完善，具备内向封闭型的空间特征，具有较多引擎性项目支撑，吃、住、行、购等旅游要素完善，会务度假项目及相关商务酒店建设项目众多，基本配套设施、旅游要素完善，基本形成完整旅游产业链。；（4）要素保障方面，用地保障、水资源以及电力资源均十分充分。区内交通和与宁波市及周边发达地区的101、交通网络体系不断完善，区位优势日益凸显。（5）规划体系方面，“十二五”时期宁波东钱湖旅游度假区国民经济和社会发展规划、以及根据宁波发展战略定位相关的功能区控制性规划已经编制出台，发展目标明确，建设基础牢固，完成规划预期目标现实可行。万方数据 29 3.3.6 选址建议 从区位条件、资源环境、生活设施、要素保障、政策支撑、规划远景等诸多方面综合评估，东钱湖旅游度假区区域优势突出、自然环境优越、交通网络发达、基本设施齐全、未来目标明确，可以作为宁波高端养老休闲的选址。表表 3-1 五个备选区域综合比较 区区 域域 区区位位 条条件件 资源环资源环境境 生活设生活设施施 要素保要素保障障 政政策策 102、支支撑撑 项项目目 进进展展 推推荐荐 奉化阳光海湾 好 丰富 强 较差 较好 较好 第四 宁海湾区域 较好 丰富 中等 较好 较好 一般 第五 象山大目湾区域 较差 丰富 强 好 好 较好 第二 宁海胡陈港区域 较好 丰富 中等 好 较好 较好 第三 东钱湖旅游度假区 好 丰富 强 好 好 好 第一 万方数据 30 第4章 项目设计 4.1 公司概况 DS 集团创建于 2001 年，前身为宁波 DS 房地产投资咨询有限公司，公司历经10 余年的发展，于 2005 年成功升级为一家集前期市场研究、建筑设计研发、项目创新开发、包装营销策略、终端销售代理、品牌招商运营、综合售后管理于一体的房地产系103、统产业集团。发展到 2014 年，公司现有员工 400 余人，总资产达 17 亿元。业务范围遍及宁波、杭州、苏州、无锡、南昌等地。开发项目遍布宁波市四区，包括“DS上东国际”、“DS奥林 80”、“DS缘园”、“DS明天广场”、“宁波财富中心”、“江山 99”等近 10 多个楼盘。公司的业务领域横跨了前期的市场研究和市场咨询、建筑设计研发、项目开发建设过程中的创新开发、包装营销策略、终端销售代理以及项目运营管理阶段的品牌招商运营和综合售后管理等房地产全链条运作。公司从房地产营销代理业务领域起步，拓展至房地产开发等重资产投入项目。随着房地产高利润时代的日渐终结，DS 集团作为宁波本土的房地产系统104、产业集团，拟进一步发挥策略研究和运营管理的优势，将资产运作管理作为除房地产开发外的又一战略发展方向。4.2 项目定位 4.2.1 整体形象定位 项目拟开创宁波首个以健康为主题的高端休闲养老中心。这是一个以宁波高端人士为主要消费客群，辐射周边人群的以健康养老为主题的休闲、度假、养老、养生综合体，立足多元化的生活方式，以健康为中心，以“湖光”“山色”为基础。以人为本，以健康为中心，以周边优越的自然景观为配套，通过多样的产品组合，丰富的生活配套，各类层次的教育活动组合，后期服务项目的提供，打造一种田园牧歌式的养老健康生活。4.2.2 客户定位 项目无论从地理位置还是产品特性来说，都注定了该项目只能立105、足于高端。其服务对象是具有较高收入且养老观念先进的老年人群，如政府部门、事业单位和国企的退休干部、享受国家政策补助的专业人士、个人或其子女有较高收入的富裕阶万方数据 31 层、有在国外留学就业的子女的老年人群、在国内留学工作的外籍人员的老年父母等，年龄在 50 岁以上的中老年人；可支配 RMB5000/月及以上的、受教育程度较高，且对健康生活方式、高品质的老年生活有一定追求的老年人。核心客户群：年龄层次在 50-70 岁空巢家庭且养老观念先进的宁波大市及长三角周边具备一定经济实力的老年人，将公寓作为度假、休闲、养老居所。延伸客户群：年龄层次在 30-55 岁之间的养生康疗客群，家庭结构为丁克家106、庭或者是父母和未婚子女居住的家庭，以度假、养老和疗养为主要诉求的客户群。部分拟为探望父母配套疗养休憩场所的消费者。机会客户群：年龄层次在 30-50 岁的投资性客户群，看中项目的品质、区域位置和升值效应。部分纯粹被项目品质吸引的消费者，拟在环境优美的东钱湖畔购置休闲度假产品。4.2.3 价值体系构成 DS 集团的东钱湖 412 项目是健康生活疗养区，配套齐全的养老社区，活动丰富的养老学院，服务多样的活力田园，轻松自在的休闲胜地。基本配套服务：（1）老年公共活动空间。提供日常公共活动空间，提供交流和沟通的平台，包含图书馆、棋牌室、健身房、接待室、多功能用房等；（2）诊疗中心。提供日常的养老护理、107、住院生活照顾等服务，还可随时提供医疗、救助和临终关怀，包含综合诊疗中心，需要配备临床科室、医技科室、全覆盖的应急呼叫系统和专业急救中心。（3）商业服务。老年人生理机能活动退化，不能远距离活动，日常的商业配套服务需要配备齐全。包含特色餐厅、咖啡厅、家政服务工作区等，家政服务工作区帮助老人完成缴纳水电煤气等费用、保洁、衣物干洗、订餐、收发信件等工作。核心优势服务：（1）健康疗养中心。集运动、营养、心理等为一体的专家型健康养生中心，聘用外部专家，建立强强协作。包含健康理疗中心和健康管理中心，其中健康理疗中心内含专业体检中心，对外开放，优势为侧重老年体检服务，中医保健中心，内含中医针灸、中医按摩、中医108、推拿、中医理疗、中医膳食、音乐治疗和心灵 SPA 等项目；健康管理中心，内含健康巡查问候、定时提醒体检、主动征询代购需求、预防保健、疗养学、保健学、康复医学、心理学、老年心理学。通过专业的团队和服务提供体重管理、生活方式管理、心理减压、美容养颜、疾病预防等多样化的养生服务项目。以中医理疗和健康体检为主，除了注重老年人身体上的，更注重心理上的全方面健康。万方数据 32（2）安养教育学苑。和老年大学战略合作，为老年人提供文化教育活动，通过组织课程教学与课外活动，将园区内的老人有效组织起来，提高并改善长者的生活品质，打造学院式养老模式。内含证照考试教室、研究室、礼堂、展览室、产学合作研发室等。4.3109、 产品规划 4.3.1 规划方案 总体规划南低北高，东低西高；建筑组团排布，景观组团式规划；高端产品景观资源利用最大化原则。配套商业、健康养生项目和养生教育学院集中排布，容易汇聚人口，形成繁荣的商业和服务片区主，要分布于入口中部地区，辐射整个项目。老年公寓集中式布局，统一设施管理，营造适宜老年人居住的社区环境，同时亲近自然景观，与老年活动中心毗邻，生活、娱乐休闲近在咫尺。4.3.2 产品建议 项目总建筑面积约 85000 平方米，其中地下建筑面积约 5000 平方米，总用地面积为 170000 平方米。项目容积率为 0.5，绿化率超过 50%。项目共包含以下五大业态：花园养老中心、健康疗养中心110、休闲度假中心、安养教育学院和综合服务中心。（1）花园养老中心 组团式的花园养生公寓聚集区，总建筑面积 49000 平方米。共分两个组团，分别是健康公寓和护理公寓。其中健康公寓总建筑面积约 38400 平方米，用于普通老年人居住使用，户型以一室一厅一厨一卫和两室一厅一厨一卫为主，套数控制在 600套左右；护理公寓总建筑面积约 10600 平方米，用于丧失部分行为能力或者需要特殊照顾的老年人居住，套数控制在 180 套左右，户型同样集中在一室一厅一厨一卫和两室一厅一厨一卫。（2）健康疗养中心 依托专业技术，搭建以健康养生和休闲疗养为核心优势的专业健康疗养机构，地上建筑面积约 8500 平方米，地111、下建筑面积约 5000 平方米，内含高端试住公寓 20套。（3）休闲度假中心 建筑面积为 13500 平方米的度假式公寓，户型集中在一室一厅的 40-50 平方左右和两室一厅的 80 平方米左右舒适户型，总套数 210 套左右。地上最高五-六层。（4）安养教育学院 位于整个项目入口处，总建筑面积约 6000 平方米，单层面积为 1200-1500 平方万方数据 33 米左右，地上四-五层。功能设计共包含体验住房、多功能中庭、教育训练中心，大中小教室、证照考试专业教室、展览室和产学研发室等。（5）综合服务中心 呈条状建筑分布在养老中心周边，总建筑面积约 3000 平方米。地上两层，局部三层。功能112、设计包含特色餐厅、咖啡厅、家政服务工作区等休闲娱乐配套。4.4 SWOT 分析 作为东钱湖旅游度假区首个高端休闲养老开发项目，身处养老市场尚未细分的宁波，项目的开发和执行有优势更有挑战。4.4.1 优势（1）资源环境好。东钱湖是浙江省内最大的天然内陆淡水湖，是宁波城市后花园，拥有优美的自然环境资源，丰富的旅游资源。自古以来，东钱湖便是浙东著名风景胜地，历经沧桑，积淀了浓厚的文化底蕴，留下了众多具有较高历史及艺术价值的文化历史遗存。据不完全统计，景区内现存文物古迹 11 处，其中国家级重点文保单位 2 处（南宋墓道石刻群、庙沟后石牌坊）。景点主要包括南宋石刻公园、岳鄂王庙、福泉山景区、湖心景区、113、陶公山景区和宁波雅戈尔动物园等。区域内自然资源丰富，植被种类三百多，山地森林覆盖率 92.4%。生态环境优美，湖面开阔，岸线曲折，四周群山环抱，森林苍郁；气候良好，属亚热带季风气候，全年温和湿润，雨量充沛，年平均气温 15.4。项目背山邻水，享有一线湖景，咫尺即是原生态的山水景致，堪比莫干山、千岛湖等疗养项目。（2）交通优势明显。交通便捷，对外交通方面，处于经济高速发展、人口稠密、交通网络密集的长江三角洲地区，是浙东旅游网络的中心节点；到达宁波市区和栎社机场分别为 10 分钟车程，进入沪杭甬高速公路和同三线高速公路仅需 10 分钟。对内交通方面，组团设计，连廊连接，充分考虑轮椅、担架等设施出入114、的需求，人车分流。（3）高端的周边氛围。东钱湖绕湖周边是宁波富豪的聚集区，高端圈层的影响地，高端别墅物业云集，包括五千万级独栋项目九唐、卡纳湖谷、悦府等，其他高端别墅包括雅戈尔香湖湾、钱湖御景湾、东湖观邸等项目。多重丰富的功用空间。集结了诊疗、养生、教育、商业配套等多重功能，能够满足不同层次的消费客群的需要。同时诊疗和养生定位高端，内部从业人员与技术条件以专业与科技为导向，以人性化的服务为宗旨，提供国内一流的医疗和疗养条 资料来源：东钱湖旅游网.钱湖简介.http:/ 万方数据 34 件。（4）合理的设计理念。充分考虑了不同业态产品之间的功能需求和功能组合，强调设计的舒适度和适应老年人生活的特115、殊性。比如公寓内设计的“紧急按钮”和医院联网，楼梯踏步比一般楼梯踏步要地，室内地面的防滑材料，房屋内外的无障碍设计等细节。（5）专业服务项目提供。该项目的突出优势就是在于高端和专业的服务项目，这些项目需要专业机构经营维护。安养教育学苑和健康疗养中心将引进第三方合作机构进行专业的运营和管理，面向高端客户群。（6）本土市场的熟悉和了解。DS 集团作为多年深耕于宁波本土市场的房地产运营商和开发商，对于目标消费市场较为熟悉和了解，同时在多年的房地产销售过程中，积累了大量的顾客资源。4.4.2 劣势 公共交通方式较少。目前项目周边的公交车和出租车还较少，暂未有开通轨道交通的规划，给老年人出行带来一定的不116、便，同时也给住在区域外的子女前来探望存在不便。周边的公共配套尚不健全。便利度缺乏导致人气不足。提供的服务项目品类多样且高端，对于专业服务人员要求较高，宁波这部分专业人才较为匮乏。项目运作要求对于资金要求较高。4.4.3 机会（1）蓬勃发展的养老市场，日益细分和受到重视的养老生活，为项目的发展赢得市场和空间。（2）政府的关注和支持。无论是宁波政府还是东钱湖管委会都对该项目寄予较高的期望，给予政策范围内最大的支持力度。（3）东钱湖的规划发展被纳入宁波市整体的规划。（4）休闲养生文化正蓬勃兴起，是区域内唯一具备整体规模与功用的综合项目。项目的高品质和独特的养老休闲在区域内具备稀缺型，在后期的细分市场117、竞争中具备竞争力。（5）地块周边无约束有二期开发和扩建的空间。4.4.4 风险（1）项目开发资金量相对较大。部分第三方运营项目，需要依靠政府力量进行万方数据 35 公益合作。（2）宁波细分养老地产尚处于初级阶段，区域需求比较模糊，较难判断真正的需求量。（3）宁波本土消费者对于会员制模式的接受程度还比较低，对于长期提供的优质服务项目的提供没有心理预期。4.5 项目建设安排 4.5.1 项目人力资源安排 项目的人力资源配置包括前期、建设期、销售期和运营期的人力资源配置。其中项目前期（包含市场调研、项目选址、项目定位和可行性研究等）由公司研发部门和外聘专业顾问、第三方调研咨询公司共同完成。建设期主要118、由公司项目部、施工单位以及监理单位等进行安排。销售期由公司销售部门和销售代理公司进行安排。运营期的人力资源配置主要是专业运营机构进行安排。例如安养教育学苑由合作机构老年大学进行安排，健康疗养中心由疗养运营机构进行安排，养老服务项目由宁波颐老院服务团队进行安排等。4.5.2 建设进度安排 项目从 2010 年即开始进入早期选址、调研、定位和策划阶段。根据目前项目的建设规模，结合设计方案、工程特点和场地施工条件，项目拟于 2014 年 8 月开始前期工作，包括规划、土地、环保等前期审批，项目方案设计深化、勘察设计等工作。计划于 2015 年 6 月开工建设，2017 年 6 月交付使用。4.6 项119、目运作模式 4.6.1 土地获取方式 该地块取得方式非常规市场化出让，该土地为某国资背景单位所有，该单位以土地作价入股该项目，希望通过该项目的运作塑造区域品牌价值并分享后期长期经营收益，对前十年项目运作回报没有要求。4.6.2 销售模式 销售居住权。不锁定房型，会员可根据意愿和身体机能的变化、自由选择居住公寓类型，户型大小。万方数据 36 4.6.3 营销模式 借鉴亲和源的会员制模式。拟入住该项目的老人一次性缴纳会费，通过合同拥有公寓的使用权，这些会员可以通过合同实现房屋使用权的转让和继承。但入住公寓后每年还要缴纳一定额度的年费，支付共用事业费和额外收费项目的费用。本项目共设置可用于前期销售的120、会员卡共分三类，分别是：A 卡，20 年公寓居住权，会费标准为 40 万元，入住后额外收取年费 2 万元至3.5 万元不等。此卡可转让。B 卡，终身制（即老年人去世之后即注销。小户型会费标准为 40 万元，大户型会费标准为 50 万元。年费在 2 万元左右。以上两种卡适用于 55 周岁以上的老年人。C 卡，度假制。此卡有效期为 5 年，用于免费享受每年 20 天的度假公寓居住权，或可升级后享受健康疗养中心的居住权。会费为 5 万元。适用于陪伴老人度假的子女或对该对健康疗养有一定需求的商务客户。4.6.4 服务模式 24 小时的客户服务，智能化设备连动，系统内 ERP 管理，整合专业服务商提供服121、务。会员拥有共同的养老价值取向和相似的消费能力，对于高端休闲度假项目有较高的需求。项目管理方通过对建筑的智能化管理和专业化服务的提供，不断提高会员卡的价值，实现可持续发展的商业模式。万方数据 37 第5章 投资效益分析 5.1 投资估算 5.1.1 投资估算依据（1）建设项目经济评价方法与参数（第三版）（2）投资项目可行性研究指南（试用版）（3）浙江省工程建设其他费用定额（2003 版）（4）战略合作资源的相关资料（5）项目的其他相关资料 5.1.2 建设投资估算 项目建设期为 24 个月，运营期持续时间较长，且涉及到的服务项目内容体系繁杂琐碎将在后期的专项研究中逐一细化，故本可研报告的投资估122、算仅涉及建设期。本项目建设总投资 52255 万元，其中前期费用为 2890 万元，建安工程费用为36550 万元（包含部分二次装修费用），其中健康诊疗中心的二次装修由健康诊疗服务机构完成，工程其他费用为 7140 万元，期间费用（包含财务费用、管理费用和销售费用等）共计 5675 万元。详见表 5-1。表 5-1 项目投资估算表 序号 内容 金额(万元）一 土地费用 出让金 0 契税 0 小计(1)0 二 前期费用 设计费 1700 规费 680 前期工程费 510 小计（2）2890 三 工程费用 建安工程 36550 设备工程 2125 环境工程 1105 室外工程 1105 弱电工程 123、680 不可预计费用 2125 小计（3）43690 四 开发成本合计（4）=（2）+（3）46580 五 期间费财务费用 2550 万方数据 38 用 管理费用 2125 销售费用 1000 小计（5）5675 六 合计（6）=（4）+（5）52255 七 预计总投资=（1）+（6）52255 5.2 资金筹措 项目开发总投入资金为 52255 万元，由以下几部分组成：政府补贴安养教育学苑和健康诊疗中心资金为 10000 万元（分别由市级和区级两级给予支持），2014 年到位 2000 万元，2015 年到位 3000 万元，2016 年到位 3000万元，2017 年到位 2000 万元。124、养老保险项目扶持资金 2000 万元，2016 年和 2017 年分别到位 1000 万元。企业自筹资金 8000 万元，其余剩余投入资金靠本项目销售回笼。5.3 财务评估 5.3.1 销售收入 项目在开发建设阶段主要依靠会员卡预售实现项目销售收入。AB 卡销售均价按照 40 万元计算，截止项目落成预售数量为 680 张，则销售收入合计为 27200 万元。C 卡销售均价即为 5 万元，截止项目落成预售数量为 2400 张，则销售收入合计为 12000 万元。以上两者合计共计为 39200 万元。AB 卡销售均价按照 40 万元计算，截止项目落成预售数量为 680 张，则销售收入合计为 272125、00 万元。C 卡销售均价即为 5 万元，截止项目落成预售数量为 2400 张，则销售收入合计为 12000 万元。以上两者合计共计为 39200 万元。5.3.2 盈利分析 由于拥有了政府资金和第三方资金的支持，并较高地预估了会员卡的销售市场，所以在项目开发建设期结束时能基本保障项目的现金流平衡，并略有盈利。项目投入使用后的运营期财务预算将另有专题报告进行分析，不再在此可研中进行展开。万方数据 39 附表 5-2 项目财务损益分析 序号 项目名称 计算依据 开发建设期（单位：万元）合计 2014 2015 2016 2017 1 销售收入 0 6000 10000 23200 39200 2126、 其他收入 2000 3000 4000 3000 12000 3 总成本费用 2030 13757 16050 16230 48067 4 销售税金及附加 0 336 560 1299.2 2195.2 5 利润总额(1+2-3-4)-30-5093-2610 8670.8 937.8 6 所得税(5)*25%0 0 0 234.45 234.45 7 税后利润(5)-(6)-30-5093-2610 8436.35 703.35 备注：考虑到项目于 2017 年年中投入使用，故有 4188 万元的工程费用预计将于 2018年进行支付，故上表中的总成本费用为 48067 万元。5.4 项目影127、响分析 5.4.1 对宁波的影响 项目的落成将极大丰富宁波养老产业的布局和产品类型。本项目建设所需的大部分建筑材料和设备将由本地区供应，这将给建筑业和设备制造业带来一定的发展机遇，将直接促进区域经济的发展。项目建成后，将对宁波乃至长三角的老年人的生活方式产生积极而又深远的影响，深入激发老年人的潜在消费。地方也可从与其相关的诸多产业中的潜在消费中获取一定的收入，以此增加地方财政收入。5.4.2 对东钱湖旅游度假区的影响 除了给所在地区带来税收收入提高、经济增长、消化剩余劳动力之外，增加了区域休闲度假的含金量，高端养老产业必将成为东钱湖继旅游度假、国际会展产业后的又一优势产业和区域名片。优化区域产128、业结构发展，加速区域特色产业的集聚，延长产业链条，推进区域整体建设和养老产业发展。5.4.3 对 DS 集团的影响 该项目的成功建设和运营将成为 DS 集团战略转型的绝佳契机，提升 DS 集团自持资产的运营管理能力的核心优势，扩展 DS 集团的战略合作伙伴，帮助企业抢占养老地产细分市场，完成转型升级。万方数据 40 5.4.4 对产业的影响 高端休闲养老产品是养老地产细分下的综合性产品，以养老和健康为主题，带动医疗、商业、服务业、休闲业的多元化经营发展。同时高端休闲养老项目的落成和运营对于提升宁波养老产业的整体水平，塑造行业品牌效应具有较强的积极意义，给养老产业的布局和细分做出示范效应。项目的129、落成将带动养老运营人才的建设和培养，为宁波高端养老产业的人才梯队进行良好的培育和储备。5.5 项目风险分析 5.5.1 财务风险 该项目虽然通过渠道合作，引入了政府、保险项目合作、服务商合作等资源，但是依然面临资金投入要求高，需要依靠高昂的会员卡销售回款支撑整个项目财务的良性运作。（1）盈亏平衡分析 除去健康疗养中心和安养教育学院，剩余部分的物业面积为 65500 平方米,其他资金收入主要用于建设健康疗养中心和安养教育学院，故在考虑盈亏平衡分析时，剔除该部分的成本和其他收入（财政和第三方资金因素）项目盈亏平衡点销售额=固定成本/(1-变动成本/销售收入)项目盈亏平衡点销售额=32304/(1-130、4602/39200)=36602 即会员卡销售金额需达到 36602 万元，方能实现项目盈亏平衡。（2）敏感性分析 考虑到项目实施过程中未知因素的各种变化，本研究就项目销售收入和工程建设投入在+5%，-5%，+10%，-10%之间变化时，对项目的盈利能力影响进行敏感性分析。详见附表。万方数据 41 附表 5-3 项目敏感性分析 敏感性分析 项目 开发成本 销售收入 其他收入 销售税金 税前利润 税后利润 基本方案 48067 39200 12000 2195.2 937.8 703.35 销售收入-10%48067 35280 12000 1975.68-2762.68-2762.68-5%131、48067 37240 12000 2085.44-912.44-912.44 5%48067 41160 12000 2304.96 2788.04 2091.03 10%48067 43120 12000 2414.72 4638.28 3478.71 工程成本-10%43551.9 39200 12000 2195.2 5452.9 4089.68-5%45809.45 39200 12000 2195.2 3195.35 2396.51 5%50324.55 39200 12000 2195.2-1319.75-1319.75 10%52582.1 39200 12000 2195.2132、-3577.3-3577.3 5.5.2 运营风险 高端休闲养老地产项目的可持续商业运作主要依靠一系列运营管理，其专业性和系统性要求较高，不止需要运营公司的精耕细作，还需要政府、专业服务商、保险等各方力量通力合作。本项目已经和颐老院服务团队、老年大学、台湾安养院等专业资源开展深度合作，但是依然存在本土人才匮乏，本土先进运营管理经验欠缺，过于倚重第三方专业服务商等风险。5.6 风险控制 5.6.1 财务风险控制（1）研策阶段详实精准，争取设计工程一步到位，不做浪费的变更和调整；品牌推广提早造势，强势销售；（2）争取更多政策扶持，比如利用健康疗养中心产研教室等资源争取专项资金等；（3）加强合作资源133、之间的纽带关系，利用合作资源的资金实力；（4）提高运营效率，使运营期尽早盈利，维护项目良性运作，提升项目品质。5.6.2 运营风险控制（1）增加专业服务平台资源储备，不局限于国内外龙头企业，适机培养本土服务平台；（2）注重专业管理人才的培养和梯队建设；（3）深化和专业服务商的合作，使之成为真正的合作伙伴，而非表面顾问。万方数据 42 研究结论与建议 经本文研究，项目具备可行性和可实现性。对区域而言，该项目的实现集结了经济效益、社会效益和环境效益。有助于促进城市和地区经济的发展，增加城市和地区的经济总量，为政府创造更多的税收；有助于挖掘地区资源，保持城市和地区协调发展，并增加民众就业机会，为更多134、的民众提供工作岗位；有助于改善和提市地区形象，反映政府的政绩，增强民众对地区的认知度和自豪感。对消费者而言，高端休闲养老项目的落成提供给消费者享受新的生活方式的机会，改变消费者的传统认知，让具备同样价值观的老年人积聚。对企业自身而言，该项目短期内虽难以带来较高的经济效益，但若能够提供稳定持续的品质服务，则长期的经济效益可期。项目的成功建设将是企业转型升级的良好契机，也是企业社会形象的展示区。高端休闲养老地产项目是养老地产的细分市场，对于开发建设和运营维护提出了较高的要求，建议项目操作中需注意：（1）项目前期研策需要更详实精准，战略资源的引入更为严谨，第三方合作需要深度连动；（2）项目的设计阶段135、切实以老年人需求为出发点，进一步优化设计方案，注重方案的前瞻性和经济性；（3）开发建设过程中注重后期运营效果的同时严格成本控制；（4）及早导入项目品牌推广，强势销售；（5）后期的可持续经营注重服务的品质和精神价值的体现。万方数据 43 参考文献 1 东钱湖旅游度假区：国际旅游休闲胜地宁波经济（财经观点）.J 2013(5).2 SCHULZJH.The economics of aging M.Praeger Pub Text,2001.3 Robert L.Clark，Joseph J.Spengler.The economics of individual and population a136、ging M.Cambridge University Press,1980.4 CLARK R L,SPENGLER J J.The economics of individual and population aging M.Cambridge University Press,1980.5 LAGO D,POFFLEY J K.The aging population and the hospitality industry in 2010:Important trends and probable services 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光阴荏苒，硕士研究生的学习即将结束，这阶段学习生活使我受益匪浅。经历大半年时间的磨砺，硕士毕业论文终于完稿，回首大半年来收集、整理、思索、停滞、修改直至最终完成的过程，我得到了许多的关怀和帮助，现在要向他们表达我最诚挚的谢意。首先，我要深深感谢我的导师楚尔鸣老师。楚老师为人谦和，平易近人。在论文的选题、搜集资料和写作阶段，楚老师都倾注了极大的关怀和鼓励。他严谨的治学之风和对事业的孜孜追求将影响和激励我的一生，他对我的关心和教诲我更将永远铭记。借此机会，我谨向楚老师致以深深地谢意。其次，我还要感谢湘潭大学商141、学院李勇辉等老师，正是因为有了他们严格、无私、高质量的教导，我才能在这几年的学习过程中汲取专业知识和迅速提升能力；我还要感谢我的班主任韦小泉老师这几年来对我的关心、帮助与支持；同时也感谢这三年来与我互勉互励的诸位同学，在各位同学的共同努力之下，我们始终拥有一个良好的生活环境和一个积极向上的学习氛围，能在这样一个团队中度过，是我极大的荣幸。同时也感谢部分宁波房地产界的各位专业人士，他们以极大的热情，帮助我完成了第一手资料的收集，感谢他们对本文调查工作所提供的大力帮助与支持。我还要感谢我的家人，我的父母和我的爱人，他们给我极大的鼓励与朴素的帮助。最后，我要感谢参与我论文评审和答辩的各位老师，他们给142、了我一个审视几年来学习成果的机会，让我能够明确今后的发展方向，他们对我的帮助是一笔无价的财富。我将在今后的工作、学习中加倍努力，以期能够取得更多成果回报他们、回报社会。再次感谢他们，祝他们一生幸福、安康!赵樱贇 2014 年 3 月 31 日 万方数据 45 个人简历、在学期间发表的学术论文与研究成果 赵樱贇，女，1981 年 10 月 17 日出生于浙江省嘉兴市，于 2004 年 7 月北京林业大学取得工商管理（物业管理方向）学士学位。本人主要的学习和工作经历如下：2011.8-至今 宁波东部新城开发投资有限公司 任职营销总监 2010.8-2011.7 宁波万达广场商业管理有限公司 任职企划区域经理 2008.12-2010.8 宁波万达广场商业管理有限公司 任职企划经理 2007.10-2008.12 大连万达集团 任职商业地产研究部研究员 2004.7-2007.10 宁波万达置业有限公司 任职行政部和营销部员工 2000-2004 年 北京林业大学 大学本科就读 1997-2000 年 嘉兴一中 高中就读 研究成果：我在湘潭大学商学院就读 MBA 专业期间，对宁波领东置业有限公司商业项目的发展进行了深刻研究，结合相关理论知识，撰写了DB 新城商业定位策划研究一文，对领东置业有限公司的商业项目定位做出了重大贡献。其研究结论纳入了公司工作决策中。万方数据