1、目 录第一章 总 论11.1项目概况11.2建设内容与规模21.3投资估算与资金筹措21.4主要财务经济指标31.5可行性研究依据4第二章 项目建设背景及必要性52.1项目建设背景52.2项目建设必要性6第三章 项目区建设条件83.1项目区概况83.2项目建设选址11第四章 总体规划与平面设计124.1总体规划124.2平面设计16第五章 建筑结构设计与公用工程195.1建筑设计195.2结构设计205.3给排水工程225.4电气工程245.5燃气工程29第六章 环境影响评价316.1环境保护执行标准316.2施工期环境影响分析316.3项目建成后环境影响分析346.4公众参与35第七章 劳动2、安全卫生与消防377.1人防377.2卫生防疫387.3消防38第八章 节能节水措施438.1节能438.2节水44第九章 项目组织管理与实施479.1项目组织管理479.2人力资源配置499.3物业管理499.4项目实施安排509.5施工建设项目招投标51第十章 投资估算与资金筹措5410.1投资估算5410.2资金筹措56第十一章 财务评价5711.1财务评价的依据和原则5711.2成本费用、销售收入及税金估算5711.3 财务效益分析6111.4财务清偿能力分析6311.5盈亏平衡分析6511.6财务效益分析结论6511.7社会效益分析66第十二章 结论与建议6712.1结论6712.23、建议67田园小区北苑廉租房、拆迁安置房建设项目第一章 总 论1.1项目概况1.1.1项目名称田园小区北苑廉租房、拆迁安置房建设项目1.1.2建设性质新建项目1.1.3项目建设单位 建设单位名称：*县城市经营投资有限公司单位简介：*县城市经营投资有限公司是由县政府投资设立的国有独资公司。下设三部一室，即资产运营部、计划财务部、项目部和办公室。公司注册资本为人民币1亿元。公司的经营是依托政府有效资产筹措、融通建设发展资金；对城市基础设施和市政公共设施建设进行投资、监管；为县内重点骨干企业提供融资担保，兼营房地产开发。公司的宗旨和主要的任务：集聚财力，盘活资产存量，筹措建设发展资金，加快*经济建设步4、伐，为发展和繁荣*县域经济服务。地址：*县尧渡镇建德路29号1.1.4项目建设地点*县城西部，界于尧渡河和尧渡老河之间，总占地面积20206.46平方米，总建筑面积46102平方米（含自行车库）。1.2建设内容与规模根据*县田园新村小区规划和国家关于廉租住房保障办法，为解决低收入家庭住房困难，改善因城市改造拆迁户安置的条件，进一步做好城市住房工作，拟建设田园小区北苑廉租房、拆迁安置房。本工程规划总建筑面积46102平方米，其中廉租房建筑面积34973.64平方米，共702户；安置房建筑面积7286.49平方米，共123户，其中安置房小户69户，建筑面积3769.47平方米，中户54户，建筑面积5、3517.02平方米；自行车库3841.87平方米；配套小区内道路、给排水、广场、消防、供电及绿化等。1.3投资估算与资金筹措1.3.1建设总投资项目建设总投资为6001.70万元，包括工程费用5006.93万元，工程建设其他费用449.16万元，预备费545.61万元。1.3.2资金筹措项目单位自筹2100万元，申请银行贷款3901.70万元。根据中央预算内投资对中西部财政困难地区新建廉租住房项目的支持办法规定，中央将对中西部新建廉租房进行专项资金补贴，原则上每平方米补贴300元。本项目建设廉租房34973.64平方米，中央补助1049.21万元。1.4主要财务经济指标表1-1 财务评价指标6、汇总表序号科目单位指标备注1项目规模总投资万元6001.70 1.1建设投资万元6001.70 2总销售收入万元8444.73 3总成本费用万元6917.95 3.1开发成本万元6001.70 3.2开发费用万元916.25 4利税总额万元1526.79 4.1营业税金及附加万元534.55 4.2利润总额万元992.23 5净利润万元744.18 6财务内部收益率%12.18 税后7财务净现值万元107.19 税后8税后投资回收期年2.36 含建设期9财务内部收益率%15.82 税前10财务净现值万元293.56 税前11总投资收益率%23.55 12投资利税率%25.44 13资本金净利润7、率%35.44 14贷款偿还期年3.00 含建设期15盈亏平衡点%85.81 1.5可行性研究依据（1）中华人民共和国城市规划法；（2）中华人民共和国建设部城市规划编制办法及实施细则；（3）城市居住区规划设计规范（GB50180-93）；（4）*县城总体规划（2004）；（5）住宅设计规范（GBJ96-86）；（6）中华人民共和国建设部令第162号“廉租住房保障办法”；（7）城镇燃气设计规范（GB50028-93）；（8）*县田园新村小区规划。69第二章 项目建设背景及必要性2.1项目建设背景大景高速公路为安徽省西南地区的一条重要外出通道，*县境内的第二条高速。大景高速公路安徽段始于*县大渡口8、镇，接安庆长江大桥南岸接线及沿江高速，向南经*县胜利、东流、尧渡、花园里，止于皖赣交界处的桃墅岭，接江西省景德镇至鹰潭高速公路。大景高速公路全长80.6公里，为双向四车道、全封闭、全立交、平原丘陵山区高速公路。为保证这一重点工程的早日开工、顺利施工，*县本着维护群众利益，保证施工顺利的原则，上下联动，加大宣传，争取沿线群众理解和支持，沿线8个乡镇群众也纷纷舍小家为大家，支持建设。它的建成对皖西南地区的经济发展将起着十分重要的带动作用。由于*县大景高速公路的建设，约有123户拆迁户需要安置，拟在*县城西部，至德大道与206国道交汇处建设本项目。本项目用地东临环城西路、尧渡老河；西靠206国道；北9、临至德大道；南与环城西路、田园新村为邻。总占地面积20206.46平方米，其中住宅小区建筑面积46102平方米，其余为道路和绿化用地。依据*县城总体规划(2004)该地块为居住用地，沿尧渡老河和206国道为绿化用地。廉租房是国家和当地政府为了解决城市中低经济收入家庭住房困难而建的普通住宅，有社会公共福利和住房社会保障性质。为促进房地产市场持续、稳定、健康发展，关注民生，平抑房价，切实解决城镇中低收入家庭住房困难，更好地落实县委、县政府城镇建设攻坚年的战略任务，项目单位将拆迁安置工程的剩余用地作为开发建设廉租房用地，全力以赴搞好住房保障工作，尤其是廉租房中的实物配租房的建设工作，进一步扩大城镇廉10、租房的保障覆盖面，对县城规划区内住房困难实行应保尽保。2.2项目建设必要性2.2.1解决城镇中低收入家庭住房困难的需要住房问题是重要的民生问题，直接关系老百姓生活水平的提高和生活质量的改善。目前*县还有部分困难家庭人均住房建筑面积不足10平方米，住房结构性矛盾比较突出，商品住房价格上涨过快，影响了人民群众的切身利益。解决低收入家庭住房困难，进一步做好城市住房工作，是履行政府职能的必然要求，是全面建设小康社会的客观需要，是促进房地产市场健康发展的重要途径，也是深入贯彻落实科学发展观、促进社会和谐的重要内容。 项目单位坚持以人为本，进一步建立健全廉租住房制度，多渠道解决城市低收入家庭住房困难，逐步11、改善农民工等其他住房困难群体的居住条件。 2.2.2加快小城镇建设的需要小城镇作为一种社会形态，是生产力水平发展到一定历史阶段的产物，它既有一定区域内的政治文化中心的职能，还具有组织生产、商品流通、交流信息、技术服务、交通运输、金融信贷及提供其他服务等多种职能。小城镇的建设和发展，是我国社会主义新农村建设的一个重要组成部分，也是构建和谐社会的一个重要环节。2.2.3振兴*县域经济的需要从长远来看，县域经济的快速发展不仅需要良好的政策导向、便利的交通环境，更需要完善的市政基础设施和优美的外部生态环境的支撑，本项目建设，改善居民住房环境，带动地方经济的快速发展。第三章 项目区建设条件3.1项目区概12、况3.1.1地理位置*县属池州市，位于安徽省南部边陲，长江中下游南岸，皖赣交界。东北邻池州市贵池区，西北与安庆市的怀宁、望江二县一水之隔，北部和安庆市区隔江相望，西南、南与江西省彭泽、波阳、浮梁三县接壤，东连石台县和黄山市和祁门县。县城尧渡镇位于县境中部，地处东经11658，北纬3015。206国道由北向南穿城而过，北至皖西南中心城市安庆50余公里，南至瓷都景德镇150余公里，西至江西省重镇九江100余公里，是长江三角洲地区及本市省通往江西的主要通道之一。3.1.2历史沿革*县由原东流，至德二县于1958年合并而成，至德县始建于唐至德二年（公元575年），隶属池州，县治设于梅城。五代关杨隆演十13、三年（公元920年）改至德为建德，辛亥革后又名秋浦，1932年复名至德，东流县始建于五代南唐，以前隶属江西彭泽县。唐会昌年间（公元842年）置东流场，南唐保大年间（公元943年）划彭泽，贵池两地，升场为县，县治为东流镇。今县城尧渡镇古称尧城渡（或尧城镇），紧临尧渡河，为皖赣官道上的商埠重镇。辛亥革命后因*政府驻地至今。3.1.3城市性质*县政治、经济、文化中心，生态型工贸旅游城市3.1.4县城规模1、人口规模：2005年 6.0万人 近期：（2010年） 8.5万人 远期：(2020年) 10.5万人2、用地规模：2005年： 4.32平方公里 近期：（2010年）： 5.78平方公里 远期：14、（2020年）： 7.94平方公里3.1.5自然环境1、地形地貌尧渡依山傍水，四周群峦环抱，三面环水，为山间河谷盆地，城区被尧渡新老二河分为三片，地势基本平坦，高差在1米之间，海拔高程一般在1617米左右（吴淞口高程系）。东北部梅城，孝义一带为山坡丘陵，高差一般在25米之间。2、地震地质县城东北南山岭一带，地貌单元属第四纪坡积，洪积层，由亚粘土、砂砾、园（角）砾等组成。自上而下为；耕作土（0.51.0米）、亚粘土（1.5）米，承载力为20t/m2。砾砂（1.02.0米），承载力为25t/m2。圆（角）砾（1.03.5米），承载力为30t/m2。河西沿山一带为残坡积、洪积层，承载力一般在133015、t/m2之间，城区中部一带地势较为平坦，地质条件稳定，承载力为13 t/m2。3、河流水文尧渡新河濒城西向北，经东流新闸入江，梅城河由东向西自梅城经赤头桥汇入尧渡新河。尧渡河干流长62.5公里，流域控制面积为896.57平方公里，发源于祁门山脉西麓，经尧渡镇过东流进入长江，上游河道水短流急，水位暴涨暴落，河床淤积严重。历史上洪涝灾害频繁，据载：尧渡镇1949-1973年的二十五年中，就有二十一年水淹，1954年受淹时间长达四个月。七十年代中后期，结合尧渡河中下游防洪灭螺工程，将尧渡城区河段裁湾取直，磅西山脚开河筑堤，建成 尧渡新河，使城区不再受洪水威胁。4、气候气象*县地属北亚热带湿润气候区，16、受季风影响，气候温和，雨量充沛，四季分明，日照多，湿度大，无霜期长。多年平均气温16.9，平均湿度81%，多年平均降雨量1560毫米，常年盛行风向夏季东南风，冬季西北风，无霜期平均为222天，日照时数为2001小时。3.2项目建设选址3.2.1场址选择原则本项目建设地址选择，遵循以下原则：1、交通便利，无不良地质地段（如溶洞、断层、软土、湿陷土等）及水文；2、符合城市发展总体规划和对文化设施的布局要求；3、公用工程如城市电力、上下水管网等市政设施配套完善；4、场址上空无高压输电线路等障碍物通过，与其他公共建筑，不造成相互干扰。3.2.2场址选择经过多方论证，本项目选址位于*县城西部，界于尧渡河17、和尧渡老河之间；从206国道可以俯视整个小区，是进入县城的第一道风景线。本项目依山面水，区域环境条件优越。南侧是城西居住小区用地，西河山庄为该居住小区的一个组团，小区级配套设施(如小学、菜市场、垃圾转运站等)可依托该居住小区，而不需单独建设。距本地块250米有荛渡河桥与县城中心相连，交通条件便利。第四章 总体规划与平面设计4.1总体规划4.1.1设计依据（1）中华人民共和国城市规划法；（2）城市居住区规划设计规范（GB50180-93）；（3）*县城总体规划（2004）；（4）住宅设计规范（GBJ96-86）；（5）城镇燃气设计规范（GB50028-93）；（6）*县田园新村小区规划；（7）其18、它相关政策法规和技术规范。4.1.2设计原则（1）人本充分考虑*现代人的生活方式，形成一种绿意盎然，自然和谐的居住环境。（2）自然贯彻“尊重自然”与“可持续发展”的思想，在充分保持原有地形地貌的前提下，贯彻生态原则、文化原则与效益原则，力求塑造一个具有优雅环境、丰富文化内涵、经济效益显著和个性鲜明的居住空间。将大自然的环境空间最大限度地引入住区环境。（3）经济作为住宅区，道路、建设等都应充分考虑地形因素，尽量减小土方建设量，利用高差进行整体设计。（4）文化体现*特有的文化底蕴，发展地域文化，使之与现代生活进行充分融合。既具有传统遗风，又有现代开放的人文气息。（5）融合讲求人与环境的融合、建筑与19、整体规划布局的融合、居住行为与商业、游憩行为融合，建筑与绿化的融合。（6）科技强调高科技在建设、管理和生活中的运用，以科技为向导，加强市政基础设施的合理规划，注重物业管理。（7）安全针对不同出行设置道路及出入口，避免交叉干扰。加强物业管理，确保居住的安全性。4.1.3设计理念以“人本、自然、文化、经济、融合、科技、安全”为中心原则，以整体社会效益、经济效益与环境效益三者统一为基准点，着意刻画优质生态环境，为居民塑造都市中自然优美，舒适便捷，卫生安全的怡然栖息之地。1、打造人、自然、文化、科技的共生与共创，营造诗情画意的现代人居环境。2、强调全区建设的整体性，包括功能布局、住宅分布、道路系统、绿20、化系统、活动空间分布与市政基础设施，统一规划，形成统一整体。3、在兼顾整体性的同时强化小区规划的相对独立性，包括：功能、规模与组团景观。4、以环境建设为重点，充分利用规划区块范围内自然环境，深厚的文化内涵和较大的开发规模，以小型广场、园林山地、水系、绿带、中心绿地及标志性公共建筑等内容为载体，点、线、面互为串联，全方位营造高品位居住环境。5、规划、建筑及景观风格具有鲜明的文化与时代特色。6、在整体风格协调的前提下，各类建筑具有清晰的可识别性，尤其是资源分享尽量均好。7、尽量考虑经济性及可操作性，在此基础上尽量创造良好的空间及景观环境。8、为更好体现住户的利益，尽量满足均好性，并在均好性的基础上21、做到适度的独好性。4.1.4总体布局项目规划根据地块情况安排了十二栋建筑。沿街为两栋综合楼，结合地形高差设自行车库，临街一、二层商店，三层、局部四层为办公楼和物业管理用房；中部结合中心绿地安排幼儿园和会所；围绕中心绿地布置十栋住宅建筑。另外还安排有配电房、公厕和三处垃圾收集点等配套设施。在小区中心位置设置一处中心绿地，使公共绿地具有良好均好性。本工程规划总建筑面积46102平方米，其中廉租房建筑面积34973.64平方米，共702户；安置房建筑面积7286.49平方米，共123户，其中安置房小户69户，建筑面积3769.47平方米，中户54户，建筑面积3517.02平方米；自行车库3841.822、7平方米。该小区建筑密度53.87%，容积率为2.28，绿化率为29.40%。表4-1 主要用地指标序号名 称单位规模备注1总用地面积M220206.462总建筑面积M2461022.1廉租房M234973.64702户2.2安置房M27286.49123户2.2.1其中：小户M23769.4769户2.2.2中户M23517.0254户2.3自行车库M23841.873建筑占地面积M210885.23 4道路面积M22381.24 5绿地面积M259406广场面积M210007建筑容积率2.28 8建筑密度%53.87 9绿地率%29.40 4.2平面设计4.2.1功能布局本项目设计将住宅、23、住区的生活服务设施作适当的集成，在满足人与社会交往的同时，有效消化建筑密度，让绿化环境成为居住空间真正的主题，从而进行合理的分区及布局。方案中主体结构为“庭院式组合”，从而形成鲜明的时代特征。“庭院”：中心活动区，以休闲游乐为主，结合整体规划及环境关系，创造出为小区服务的休闲广场。庭院主要是一个功能性的，涵盖了服务、文化、休闲等一系列的重要设施，形成住宅小区的功能性中心和构图的结构中心。广场、水面、公建的结合体，形成小区的景观休闲中心，而周边的建筑围绕庭院展开，并享受中心景观的渗透。广场、绿地、景观小品、公建共同形成美丽的花园。依据现状资料，将不同功能的用地进行布局，充分利用道路与庭院。1、庭24、院位于居住区中心。2、小区绿地位于整个居住区的中心处，形状规则。相对集中布置了树林、水面等各种景观。4.2.2交通组织1、道路设计原则（1）统一性原则：遵循组织交通，合理分区，创造景观的三统一原则进行路网规划。（2）便捷性原则：以主导性为主的道路尽量直达，达到环境的完整性。（3）经济性原则：坡地道路应尽量结合地形处理，尽量减少土方工程，保证便捷的基础上，尽量沿等高线设置。（4）合理性原则：道路走向顺应地势，并避免住宅前后无路的不利局面。（5）舒适性原则：道路与环境相结合。邻水穿林，曲折幽静，对景生情，营造停留空间。2、交通道路体系小区主干路宽3.57.0米，是进出小区的通道，宅前路宽2.5米，25、采用尽端路，防干扰，防穿越。中心绿地内设人行游步道，彩石铺砌，是居民日常休息的场所。4.2.3空间构架整体空间布局依据设计要点，居住建筑层数较为均匀。整体空间是以庭院绿地的大空间逐渐渗通到宅前的绿化中，再向下逐渐过渡，形成一个主次分明的空间体系。4.2.4绿化结构全区贯穿以绿化为主体的户外空间特征，从入口到庭院绿地到组团绿地，到宅前绿地，处处营造一种绿的氛围。“庭院空间渗透”：小区的组团绿化通过一定的绿化景观通道与中心绿化相结合，做到庭院空间渗透。4.2.5活动空间1、小区内部的活动空间主要有三大类；公共活动空间、儿童活动场及老年休闲活动场。2、公共活动空间分为两个层次：一为小区公共活动空间，26、包括入口广场，公建广场及庭院绿地，二为小组团分隔带绿地活动区与宅间活动区。两者形成连贯的体系，相互渗透，满足不同的活动需要。3、儿童及老年活动场地根据各自的特点，分开布置，满足一定的服务半径，内部布置活动器械和场地。第五章 建筑结构设计与公用工程5.1建筑设计5.1.1设计依据（1）建筑设计防火规范（GB 500162006）；（2）城镇燃气设计规范(GB5002893)；（3）公共建筑设计节能标准（GB 50189-2005）（4）城市道路和建筑物无障碍设计规范（JGJ 502001）；（5）住宅设计规范(GBJ9686)；（6）国家、省、部相关法令、法规。5.1.2建筑功能布局规划设计注重27、整个小区在建筑体量、空间尺度等方面的协调，对总体布局进一步优化，并充分利用自然景观资源。本项目最大限度的利用自然资源，同时兼顾满足周边现状住宅的日照要求。整个小区现代、简洁、大气、且内部空间经济实用，为小区创造整体的空间形象，各空间围而不合，自然过渡，整个小区绿化面积非常宽广，景观空间开阔、丰富多变，结合曲径小路、绿地休闲、小品雕塑的内部庭院，充满自然情趣，为住宅提供温馨怡人的居住环境。5.1.3无障碍，节能及环保设计（1）小区出入口处设有消防坡道兼做无障碍坡道，在每栋住宅楼入口处都设有无障碍坡道。（2）本项目在施工图阶段要进行节能设计，符合国家及地方节能要由。要优先选用国家推广的环保节能建材28、。（3）本项目在施工图阶段要进行环保及室内环境污染控制设计，充分利用地形地貌，尽量不破坏生态环境；同时要达到国家及地方相关规范规定的要求。5.1.4建筑空间造型本项目设计力求与周边建筑、环境协调，对项目周围环境做详细的调查研究，造型设计时力求创造一个曲折动人的立面效果。空间设计上力求现代新颖、简洁美观，色彩上也与周围的色彩、及建筑相协调。整体造型为简洁的现代风格；强调不同的体量高低前后退台及色彩构成，功能舒适而美观；建筑色彩以浅赭色为主色，整体以暖色调为主，色彩统一明快，立面丰富而挺拔、重点突出，具有非常浓的生活气息。5.2结构设计5.2.1设计依据1、本工程结构设计所采用的国家颁发的现行规范29、标准：（1）建筑结构可靠度设计统一标准（GB50068-2001）；（2）建筑结构荷载规范（GB50009-2006）；（3）砌体结构设计规范（GB50003-2001）；（4）混凝土结构设计规范（GB50010-2002）；（5）建筑地基基础设计规范（GB50007-2002）；（6）建筑桩基技术规范（JGJ94-94）；（7）建筑抗震设计规范（GB50011-2001）；（8）住宅设计规范(GBJ96-86)；2、本工程设计使用年限为50年，建筑结构安全等级为二级。3、本工程采用的主要活荷载标准值：住宅3.5KN/；卫生间3.5KN/ ；上人屋面2.0KN/；通风7.0 KN/；发电机房30、10KN/。车库2.5KN/；地下室顶板室内考虑10KN/施工堆载；地下室顶板室外考虑覆土及活荷载5.0KN/。填充墙按容重不超过10KN/的轻质砌块考虑；玻璃幕墙按自重不超过1.5KN/考虑。4、自然条件基本风压值W0=0.35KN/（50年一遇）；W0=0.4KN/（100年一遇）。风荷载体型系数、风压高度变化系数及风振系数按荷载规范采用，地面粗糙度为表C类。基本雪压S0=0.6KN/（50年一遇）；S0=0.7KN/（100年一遇）。5、地震作用本工程场地抗震设防烈度为7度，设计基本地震加速度值为0.10g，设计地震分组为第一组；抗震设防类别为丙类。5.2.2结构设计1、结构选型（1）基31、础部分结构型式待地勘后确定。（2）结构型式采用钢筋混凝土框架结构，建筑结构抗震等级设为三级。2、主要建筑材料材质（1）钢材：钢筋：直径8mm，HPB235钢；8 mm直径14mm，HPB335钢； 直径16mm，HPB400钢或HPB335钢（或根据当地实际情况确定）（2）砌块和砂浆：与土壤接触处采用蒸压灰砂砖，强度等级不小于MU5.0，水泥砂浆强度等级不小于M5.0。其它位置采用加气砼砌块，强度等级不小于MU5.0， 混合砂浆强度等级不小于M5.0，容重不大于8KN/M3。（或根据当地实际情况确定）5.3给排水工程5.3.1设计依据（1）建筑给水排水设计规范GB50015-2003（2）建筑32、设计防火规范GB 50016-2006（3）自动喷水灭火系统设计规范GB50084-2001（2005版）（4）建筑灭火器配置设计规范GB50140-2005（5）业主的设计要求及各工种提供的有关图纸及资料5.3.2给水系统（1）水源：生活给水由市政管网分别引入二条DN200给水管接至项目区生活储水池。（2）用水定额及用水量：本工程设计共825户，最高日用水量约为660M3/d。5.3.3排水系统（1）最高日污水排水量528M3/d。（2）雨污水采取分流制。近期雨污水排入排水箱涵处理后，然后汇入荛渡河；远期洋湖路等城市道路建成后，污水排入洋湖路城市污水干管。5.3.4消防给水（1）消防水量：室33、外消火栓用水量30L/s灭火时间2小时。室内消火栓用水量40L/s灭火时间2小时、自动喷洒系统30L/s灭火时间1小时。（2）水源：消防给水由市政给水管引二条DN200给水管接至消防泵房。泵房内设有室内消火栓加压泵，自动喷洒泵及消防储水池。（3）室内消火栓系统：室内消火栓系统分不分区，消火栓出水水压大于50m时采用减压稳压消火栓。（4）室外消火栓系统：小区室外设室外消火栓给水。室外消火栓由市政给水供给。（5）变电室采用手推车式干粉灭火器和手提式灭火器。（6）住宅区内均设置手提式灭火器。（7）消防系统管道采用内外壁热浸镀锌钢管，丝扣或卡箍连接。5.4电气工程5.4.1设计依据（1）民用建筑电气设34、计规范（JGJ/T16-92）（2）建筑设计防火规范（GB 50016-2006）（3）火灾自动报警系统设计规范（GB5011698）（4）建筑物防雷设计规范GB50057-94（5）供配电系统设计规范（GB5005295）（6）低压配电设计规范（GB5005495）5.4.2设计范围（1）供配电系统；（2）电力设计；（3）电气照明设计；（4）自动控制与自动调节；（5）建筑物防雷保护与接地及电气安全；（6）本工程弱电内容（除了火灾自动报警和消防联动控制系统），在施工图阶段由建设方委托专业公司设计。5.4.3负荷等级主体工程供电负荷按二级设计，其余配套公建均为三级负荷。5.4.4供配电设计（1）35、供电电源及电压：本工程由河西路10KV供电线路接入小区配电房然后接入各户。（2）供电系统：各单体电源就近接自设在小区内的变电所。消防负荷、应急照明和高层的配套公用设施等均由引自不同的公用计量间（其电源接自两个不同的变压器出线回路）的两路低压电源供电，末端自动切换，备用电源自投自复。5.4.5电力设计本工程内全部为低压设备，电源从相关低压配电箱引来。配电系统一般为放射式、树干式和混合式。消防设备、重要负荷低压双回路供电，末端自动切换。一般动力电源线选用阻燃型电力电缆，消防设备选用耐火电缆。接地保护采用TT系统。5.4.6电气照明设计（1）照明电源：均为单相220伏电源，电源从相关低压配电箱引来。36、（2）导线选择及敷设：地下室选用电缆走桥架或导线穿管；干线选用封闭母线，进户线选用BV线。小区内10KV电缆采用YJV22-10KV型在电缆沟内敷设。0.4KV低压电缆采用YJV22-1KV型直埋或局部穿管敷设；小区道路照明供电电缆则沿路边绿化带穿管埋地敷设。（3）应急照明设置：消防中心、消防泵房、机房等处设继续工作用的应急照明，主要通道、疏散楼梯设疏散用的应急照明，疏散通道、楼梯及出入口设疏散指示标志灯，应急照明电源为双回路末端自动切换，备用电源自投自复。5.4.7自动控制与自动调节（1）电力设备控制：如水泵的水位自动控制，压力控制，温度控制，远动控制及信号显示等。（2）通风控制。5.4.837、建筑物防雷保护与接地及电气安全本工程各楼建筑防雷按二级设计。在各楼的屋顶女儿墙上设置明装避雷带，在屋面上设置不大于20m20m的避雷网格；利用柱子内主钢筋作接地引下线；利用建筑物的桩基、底板内钢筋网作综合接地体，构成整个防雷接地系统。接地电阻要求不大于1欧。为防止雷电波的侵入，进入建筑物的各种线路和金属管道均采用全线埋地引入，并在入户处将电缆的金属外皮、金属管道与接地装置可靠连接。本工程各幢楼做总等电位联结，卫生间做局部等电位联结。为防人身触电，选用的电气设备均与使用环境相适应。电气设备及线路的安装符合电气安全规定。所有插座配电回路（分体空调回路除外）均加装漏电保护装置，漏电电流要求小于30m38、A。所有电气设备的不带电金属外壳均应可靠接地，电气竖井内敷设专用的接地干线，配电箱至单相插座的接地极设一根专用的PE接地线，所有安装高度低于2.4m的灯具外壳都与专用PE线可靠连接。5.4.9弱电设计1、火灾自动报警和消防联动控制系统本工程消防系统按二类防火建筑进行设计。在底层设置一消防控制中心，内设一套集中报警控制器。各种机房等处设置感烟或感温探测器，适当部位设置手动报警按钮。此外，还有水流指示器，防火阀，水力报警阀等信号。所有火灾信号均输入报警控制器，发出声光报警，并打印报警时间。火灾报警后，可联动如下消防设备：打开正压风口；启动正压风机及排烟风机；切断相关的送排风机。火灾确认后，再联动控39、制如下消防设备：接通火灾疏散层的声光报警器；启动消防泵（或自喷泵）；切断有关部位非消防电源。消控中心设有各消防设备的手动控制功能，并显示各设备的工作状态，消控中心设有直通消防队的专线电话。2、楼宇自动化系统主要指小区的变配电、给排水系统的自动监测和控制，采用当今最流行的Lonworks技术，控制中心设于一层总控中心。3、三表联网管理系统主要指水表、电表、煤气表的远程自动抄表，由中心计算机传输控制器。采集终端和水、电、煤气计量表组成三表联网管理系统。可随时调用系统内任一水表、电表、煤气表的数据。4、有线电视系统本工程的电视信号源引自当地有线电视网，设置一有线电视机房。楼内信号采用分配分支方式传输40、网络。每户设一根有线电视信号线，进户线缆敷设至室内的家庭信息箱，经户内的家庭信息箱再敷设至户内的用户插座。每户设二只终端插，电平达735db。5、电话通讯系统在小区管理处设一间电话通讯交接间，由市政通讯网引入的电话中继电缆在此交接箱内进行交接，在每幢楼的底层设一电话配线箱，由配线箱向每户敷设二根4芯电话线。电话线缆经户内的家庭信息箱再敷设至户内的终端插座。6、安防系统小区设两个出入口，全部设门卫、保安。住区全区实行巡更制，定点巡更与随机巡更相结合。从而保证小区内人财物的安全。7、综合布线系统（小区宽带网络接入系统）为满足小区内的用户及相关人员对语音，数据及多媒体图象的传输与通信的要求，在每幢楼41、内实施结构化综合布线（SCS）系统，布线系统将为小区内的用户实现与互联网的通信提供高速信息通道，SCS系统主干系统采用光纤，水平系统采用超五类双绞线（UTP），从而确保信号传输的速度和质量，并可支持以太网，ATM，ISDN，B-ISDN等高速多媒体网络技术应用。小区内的住户可通过小区的布线系统实现宽带接入。5.5燃气工程5.5.1设计依据（1）建筑专业的图纸（2）建筑设计防火规范（GB500162006）（3）城镇燃气设计规范 （GB50028-2006）（4）采暖通风与空气调节设计规范（GB 50019-2003）5.5.2燃气系统设计燃气由小区内液化气瓶组间管道液化气接入各户，液化气瓶组间42、建设须经消防部门认可后方可实施。第六章 环境影响评价6.1环境保护执行标准（1）地表水环境质量标准（GH38382002）（2）环境空气质量标准（GB 30951996）（3）大气污染综合排放标准（GB162971996）（4）生活饮用水水源水质标准（CJ 302091）（5）污水综合排放标准（GB89781996）（6）声环境质量标准（GB30962008）6.2施工期环境影响分析6.2.1施工期污染源1、施工期噪声污染源施工期的噪声主要来源于包括施工现场的各类机械设备和物料运输的交通噪声。施工场地噪声主要是施工机械设备噪声，物料装卸碰撞噪声及施工人员的活动噪声，各施工阶段的主要噪声源及其声43、级见表。声级最大的是电钻，可达115dB（A）。物料运输的交通噪声主要是各施工阶段物料运输车辆引起的噪声，各阶段的车辆类型及声级见表。本项目运输车辆安排时尽量避开居民楼。表6-1 各施工阶段主要噪声源状况施工阶段声源声级施工阶段声源声级土石方阶段挖土机78-96装修、安装阶段电钻100-115冲击机95电锤100-105空压机75-85手工钻100-105打桩机95-105无齿锯105底板与结构阶段混凝土输送泵90-100多功能木工刨90-100振捣器100-105混凝土搅拌机100-110电据100-110云石机100-110电焊机90-95多角磨光机100-115空压机75-85表6-2 44、交通运输车辆声级序号施工阶段运输内容车辆类型声级/dB（A）1土方阶段土方外运大型载重机902底板与结构阶段钢筋、商品混凝土混凝土罐车、载重车80-853装修阶段各种装修材料及主要设备轻型载重卡车752、施工期扬尘施工期扬尘主要来自土方的挖掘扬尘及现场堆放扬尘；建筑材料（白灰、水泥、沙子、石子、砖等）的现场搬运及堆放扬尘；施工垃圾的清理及堆放扬尘；人来车往造成的现场道路扬尘。3、施工期废水污染源施工期产生的废水包括施工人员的生活污水和施工本身产生的废水，施工废水主要包括土方阶段降水井的排水，结构阶段混凝土养护排水，以及各种车辆冲洗水。4、施工期固体废弃物施工期固体废弃物主要为施工人员的生活垃圾45、施工渣土及损坏或废弃的各种建筑装修材料。6.2.2施工期环境影响分析1、施工噪声影响根据噪声污染源分析可知，由于施工场地的噪声源主要为各类高噪声的施工机械，这些机械的单体声级一般均在80dB以上，且各施工阶段均有大量设备交互作业，这些设备在场地内的位置，同时使用率有较大变化，因此很难计算其确切的施工场界噪声，根据本项目施工量，按经验计算阶段其各施工阶段的昼夜声级见表。表6-3 各施工阶段昼、夜声级估算值 单位：dB（A）施工阶段昼间场界噪声标准值夜间场界噪声标准值土方阶段75-857575-8555结构阶段70-857065-8055装修阶段80-9585禁止施工552、施工扬尘的影响由于土46、石方过程破坏了地表结构，会造成地面扬尘污染环境，其扬尘量的大小与诸多因素有关，是一个复杂、较难定量的问题。通过对施工期环境影响的分析，施工期主要污染为噪声与扬尘，为减少其环境污染，应做到：现场施工中，建筑材料的堆放及混凝土拌和应定点、定位，并采取防尘措施，设置挡风板。施工期间尽量选用烟气量较少的内燃机械和车辆，减少尾气污染，施工道路经常保持清洁，湿润，以减少汽车轮胎与路面接触而引起的扬尘污染，同时车辆应限速行驶；混凝土搅拌等高噪声作业及施工车的进出口，尽可能远离居民住宅，施工车场地尽量平整，减少颠簸声，以减少施工噪声对居民生活的影响；施工中做到无高噪声及爆炸声，打桩时不在夜深人静时进行，吊装设47、备噪声满足环保要求；施工中不产生超标准的空气污染，环保措施与工程进度做到“三同时”，环境治理设施应与项目的主题工程同时设计，同时施工，同时交付使用；建筑垃圾及时清理，文明施工；地块周围树立高于3米的简易屏障，或在使用机械设备旁树立屏障，减少施工机械的噪音。6.3项目建成后环境影响分析作为住宅建设项目，基本无工艺废气和生产废水排放，因此污染源分析主要是燃料燃烧废气、生活污水和生活垃圾。6.3.1大气污染源分析采暖和炊事采用天然气，最大燃气量为1.8立方米/h，平均燃气量为1.4立方米/h。6.3.2水污染源分析拟建项目的水污染源主要是生活污水。最高日用水量为660M3。污水类型包括洗浴排水、冲厕48、排水和厨房污水。室内排水废污合流，按用水量的80%计算，最大日污水排放量为528 M3。6.3.3环境保护措施1、污水经化粪池处理后排入市政排水管道。2、为减少噪声和振动，大部分设备机房设在地下室，水泵采用减振措施。排水立管置于管道井内以减少噪声。3、所有卫生间及厨房的排风（油烟）均经专用管井至屋顶排放。4、车库废气以及厨房废气均屋面高位排放。5、风机、水泵等机电设备均选用低噪声设备并设置减振基础或吊架，风管配设消声器。各设备机房由土建配合作吸声、隔声、隔振措施。6、风机至室外新风口和排风口的管道上设消声器，以消除噪声对室外环境的影响。6.4公众参与本项目环境影响评价“公众参与”的目的在于使公49、众对拟建项目的各种意见、建议、和要求贯彻于整个环境影响评价中，沟通公众与项目建设方的相互了解，弥补环境影响评价过程中可能存在的疏漏，制定出严格的环境监管措施与实施计划，使该项目的规划设计更加完善和合理，从而有利于项目的综合效益。公众参与的对象为附近周围的居民，项目咨询专家。第七章 劳动安全卫生与消防7.1人防1、注重消防、环保确保使用安全，并在满足抗力要求的前提下做到经济合理、结构安全、防水措施可靠。2、本工程每个防护单元设装配储水箱80M3，防护单元内设污水集水井和机械排水泵。排水管穿人防内侧加装防爆波阀；穿人防顶板的管道不大于DN70。各类需穿人防墙的管道均在人防一侧加装公称压力不小于1.50、6MPa的闸阀。3、通风系统：平时用的通风、防排烟等风管均经集气室、密闭门、防护密闭门、风井等与室外相连，以保证人防工事的密闭性。5、人防电气：本工程人防电源一路引自人防区域电，两路引自相应的公用计量间（其电源接自两个不同的变压器出线回路）出线回路。进出人防工事均需做好防护及密闭处理。人防单元按平时使用功能设有火灾自动报警层显示器、报警探测器、手动报警按钮、消火栓按钮、火灾应急广播等设施。7.2卫生防疫1、地下生活水箱采用不锈钢板材质，无毒无味不锈蚀，便于清洗。2、采用新型给水塑料管材，免受管道二次污染。3、各用水量标准、水温水压满足规范要求。4、本工程设备机房、 厨房、卫生间等需要排风的房间51、均按通风换气标准设计了全面机械通风系统，可以满足房间空气品质要求。5、新风口位置均注意避免污染气体的再次吸入。6、变配电间、水泵房等机房值班室均配设空调及通风系统，室内温度及空气品质实现有效控制。7、人员经常停留的房间使用的通风机，与室内相通的管道上配设消声器。7.3消防7.3.1消防给水系统及其它灭火设施1、消防给水系统详见上述“5.3.4消防给水”章节内容。2、消防栓系统各建筑室内均按规范要求设有消防栓，消防栓的间距保证同层任何部位有两个消防栓的水枪充实水柱同时到达。消防栓系统的栓口的静水压力不大于0.80Mpa，栓口的出水压力不大于0.50Mpa。消防栓水泵设两台，一用一备。室外设有消防52、栓接合器。3、自动喷水系统自动喷水泵设两台，一用一备。室外设有自动喷水接合器。4、建筑灭火器系统本工程各建筑室内还设有手提式磷酸铵盐干粉灭火器。室内消防系统的DN100及DN100以下管道采用镀锌钢管，丝扣连接；DN100以上管道采用无缝钢管，镀锌，卡箍连接。7.3.2防排烟系统1、防火处理（1）本工程通风系统均按防火分区、使用功能设置，并对穿防火分区、楼板、机房重要房间处设70防火阀。（2）通风水平管与竖井连接时，在水平管上设70防火阀。（3）本工程通风系统管材均采用不燃材料。2、消防排烟排烟风机均采用消防高温排烟风机，专用于排烟的风机入口均设置常闭、火灾时电信号开启或手动开启、280自动关53、闭并输出电信号的排烟防火阀，该阀与相应的排烟风机联锁；用于平时排风，火灾时排烟的排烟系统，风机入口设置常开、280自动关闭并输出电信号的排烟防火阀，该阀与相应的排烟风机联锁。3、消防防烟（1）本工程楼梯间、合用前室均采用可开启外窗的自然排烟的防烟措施。 （2）本工程楼梯间、合用前室均采用机械加压送风的防烟措施，正压风机设于一层或顶层的风机房内。4、自动控制（1）着火时，手动、自动关闭通风系统电源。（2）通风系统上70防火阀动作，联动关闭通风系统，并在消防值班室显示。（3）着火时，手动、自动开启排烟风口，联动开启排烟正压风机，当烟气温度达280时，风机入口处的防火阀动作，联动关闭补风风机。（4）54、着火时，手动、自动开启正压风口，联动开启正压风机。7.3.3电气消防1、消防供电：所有消防设备（如消防水泵，自喷泵，正压风机，消防电梯，防火卷帘，消控中心电源，事故照明等）均由引自不同变压器的两路低压电源供电，末端自动切换，备用电源自投自复。2、火灾自动报警和联动控制系统：（1）本项目的住宅和车库需设置消防报警及联动控制系统。在楼底层设置一消防控制中心，内设一套集中报警控制器。（2）机房、住宅、走道等处设置感烟或感温探测器，适当部位设置手动报警按钮。此外，还有水流指示器，防火阀，水力报警阀等信号。所有火灾信号均输入报警控制器，发出声光报警，并打印报警时间。（3）火灾报警后，可联动如下消防设备：55、打开正压风口；启动正压风机及排烟风机；切断相关的送排风机。（4）火灾确认后，再联动控制如下消防设备：接通火灾疏散层的声光报警器或消防广播；启动消防泵（或自喷泵）；切断有关部位非消防电源。（5）消控中心设有各消防设备的手动控制功能，并显示各设备的工作状态，消控中心设有直通市消防队的专线电话，有与各幢楼的消防对讲电话。3、火灾事故照明：（1）消控中心，计量间，消防泵房，正压风机房等设继续工作用的应急照明。（2）疏散走道，楼梯间及主要出入口设疏散照明和疏散指示标志。4、线路：（1）消防负荷的电源线和控制线均选用耐火电缆电线。（2）消防线路全部为穿钢管在板，墙，地内暗敷，或在耐火桥架内敷设。（3）线路56、按各防火分区组织敷设。第八章 节能节水措施8.1节能8.1.1设计依据（1）中华人民共和国节约能源法（1998.1.1）；（2）公共建筑节能设计标准（GB50189-2005）；（3） 国家建设部1998第1号令城市节约用水管理规定（1998.11）；（4）建筑节能设计规范、标准及技术规定等。8.1.2能源配置与能耗分析1、本项目使用的主要能源为电、水等，其中：（1）用电量：10KVA（装机容量）；（2）用水量：660m3/d（max）；2、耗能设备（1）用电设备：本项目主要用电为各类电器等。（2）用水设备：本项目主要用水设备为厨房及生活与卫生配套设施等。8.1.3节能技术措施1、在建筑设计中57、采取先进的节能技术，包括吊顶、隔墙、屋面、门窗构件均选用安全、节能型产品。2、照明设计按不同场所（区域）的基准照度要求和设计规范，合理配置照明系统。3、建筑设计符合设计规范和节能技术规定与要求。4、设备选型（1）本工程采用先进的节能环保型动力设备、通风系统设备等，合理资源配置，减低能源消耗。（2）变压器选用高效节能型变压器系列，照明灯具选用节能型电光源产品。8.2节水8.2.1水环境合理规划和建设区内水环境，提供安全、有效的供水、污水处理、日用系统，节约用水；实现水资源的可持续发展和利用，改善生态环境；建立完善的给水系统，保证供水水质符合卫生要求，水量稳定，水压可靠；建立完善的排水系统；雨水或58、生活污水经处理后回用作生活杂用水等各种用途时，水质应达到国家规定的相应标准，以保障回用水的安全和适用。对区内用水水量和水质进行估算与评价，提供详尽的用水量估算资料。提出合理用水分配计划、水质和水量保证方案。最大限度地有效利用水资源，减少污水的排放量，实现用水的良性循环。以足够的水量和水压向所有的用户不间断地供应符合卫生要求的饮用水、消防用水和其它生活用水；及时将区内的污水和雨水排放收集到指定场所。收集雨水用以在一定范围内补充小区用水，完善屋顶和地表径流规划，避免雨水淹渍、冲刷给环境带来的破坏。充分利用雨水，减少市政供水。收集后的雨水经适当处理后回用做杂用水。8.2.2绿化景观用水节水保障绿化、59、景观用水，改善用水分配，提高景观用水水质和效率。 景观用水应设置循环系统，并应结合中水系统进行优化设计以保证水质，提高用水效率。提倡营造少灌或免灌绿化群落，减少草坪面积，尤其是冷地型草坪面积。绿化用水应利用雨水或生活污水回用作为绿化用水，以利于节水及利用自然渗透补充地下水。8.2.3节水器具应用大力推广使用节水型器具，不断提高用水效益。不使用耗水9升和9升以上的座便器。龙头：（1）不使用螺旋升降式铸铁水嘴。（2）根据用水场合的不同，可选用延时自动关闭（延时自闭）式、水力式、光电感应式和电容感应式等类型水龙头；手压、脚踏、肘动式水龙头；停水自动关闭（停水自闭）式水龙头；陶瓷片防漏水龙头等节流水龙60、头。淋浴器具：冷、热水混合器具（水温调节器）；电磁式淋浴节水装置；节水喷头等。节水型用水家用电器：采用高效节水洗衣机，洗碗机等节水型家电。第九章 项目组织管理与实施9.1项目组织管理9.1.1组织机构本项目的管理实行建设单位法人负责制。项目建设单位为*县城市经营投资有限公司。1、领导机构公司董事会。下设总经理、副总经理、总工程师、总会计师和总经济师。2、监督机构公司监事会。3、管理机构组织成立项目管理机构，负责项目统一招商，统一运营管理。下设物业管理部、财务部、公共关系部、市场部。各部门职责如下：物业管理部：负责建筑设施的物业管理。财务部：负责日常财务管理。公共关系部：负责对外关系、内部管理、61、接待联络、人力资源管理、公司形象维护。市场部：负责市场开发与拓展，宣传、形象策划、客源市场及目标客户的调查及营销。9.1.2工程管理1、工程前期准备（1）技术准备：1）审核施工图纸。2）编制项目组织设计。3）编制或审核施工图预算。4）编制或审核主要材料、设计计划。5）对特殊项目或重要的项目的考察、参观、学习及必要的培训。（2）物资准备（3）现场准备，现场踏勘，“三通一平”，组织施工单位放线并检验。（4）其它准备：A利用招标形式、优选施工队伍。B 办理开工报告。C 办理质监委托。D 组织设计交底。E 摸清施工现场地下有无国家线路、水管、天然气管道和防空洞等，如有及时妥善处理。2、现场工程管理（162、）前期阶段的部分工作：A、旧建筑物及妨碍工程施工的障碍物的拆除工作。B、“三通一平” C、其他的工作（临建、占路，占地的办理）。（2）施工建设阶段的工作：A、施工前的各项准备工作，施工建设阶段的平衡和协调工作，做好现场技术管理。B、做好质量控制与管理，加强经济签证的管理。C、做好工程收尾的组织安排，竣工验收。D、做好工程资料的汇集、参加开发项目资料的归档工作。E、做好工程决算及项目移交。9.2人力资源配置本项目具体由*县城市经营投资有限公司，负责项目的规划、报批及建设。具体人数可根据需要安排。物业管理是小区的重要组成部分，一个居住环境良好的小区必须具有完善的物业管理体系，为居民提供优质的服务和63、安全保障，如果说质量、设计、户型等是小区硬件的话，那么，物业管理体系则是小区不可缺少的软件部分。9.3物业管理1、管理组织居民生活小区的物业管理机构共设3个部门，分别是经理室、办公室、工程业务部，其职能包括绿化、卫生、安全、家庭服务等。（1）经理室是物业管理的中枢机构，具有日常事务的决策权力。（2）办公室是在经理直接领导下，处理物业各方面事务，协调企业职能机构，业务关系的部门。（3）工程业务部在经理指挥下，为居民小区提供全方位服务，负责物业管理所需材料的保管与分发领取。2、工作制度项目单位在住宅区业主委员会成立前自行或者委托物业管理企业对住宅区实施物业管理，并且该物业管理企业须具备规定的资质条64、件，持有物业管理资质等级证书和营业执照，其管理范围包括：（1）制定住宅区物业管理年度计划和重大工程项目维修计划。（2）发现违反法律、法规和规章的行为，及时制止并向有关行政主管部门报告。（3）制止违反住宅区物业管理规定的行为。（4）开展多种经营活动和有偿服务。9.4项目实施安排为了争取时间，缩短工期，保质保量完成工程，本项目决定采取平行施工方式。本项目实施进度安排如下：（1）编制可研报告并上报审批 2008年12月（2）初步设计 （包括审批时间） 2009年1月2月（3）施工图设计 2009年3月4月（4）土建工程施工 2009年5月2010年9月（5）竣工、验收 2010年10月9.5施工建设65、项目招投标9.5.1概述依据国家招标投标法有关规定要求，项目资金主要来源于银行贷款和地方财政及企业自筹，在勘察、设计、监理以及重要设备、材料等采购活动中执行全部或部分招标。在工程项目建设的执行阶段以招标的方式选择承包人，是保证按照市场化条件进行工程建设的一种有效方式。通过项目法人与承包方签订明确双方利益与义务的经济合同，将工程项目的实施过程纳入法制化管理。9.5.2发包方式招标的工作范围即指招标文件中约定承包完成的工作内容，工作内容可以由一个承包方完成包括可行性研究、勘察设计、施工、试运行等全部工程内容，也可以由不同的承包方完成其中的一项或几项工程内容。前者称为工程项目的建设全过程总承包或“交66、钥匙工程承包”，简称总承包；后者称为单项工作内容承包。总承包一般通过招标选择总承包方，再由他去组织各阶段的实施工作。一般来说，经常由于总承包方限于专业特点、实施能力等条件限制，合同履行过程中不可避免地要采用分包方式实施。因此承包价格要比单项工作内容招标所花费的投资要高。这种发包方式通常适用于业主对项目建设过程中的管理能力较差的中小型工程项目，业主基本不参与建设过程中的管理，只是对项目的建设过程进行宏观监督和控制。单项工作内容承包一般适用于工程规模大或工作内容复杂的建设项目，业主将需要实施的全部工作内容按照不同阶段的工作、单位工程或不同专业工程的工作内容进行分别招标，分别发包给不同性质的承包商。67、由于工作内容的单一化，可以吸引更多有资格的投标人参加投标，有助于业主取得有竞争性价格的合同而节约投资，另外，业主直接参与各个阶段的实施管理，可以保障项目建设顺利实施。当然，这也同时要求业主有较强的项目管理能力。何种发包方式最适合项目的目标，取决于项目的性质和复杂程度、投资来源、业主的技术和管理能力。由于本项目包括内容繁多，专业性要求较强，较为复杂，因此采用单项工作内容发包方式较为适合。9.5.3招标组织形式招标的组织形式有自行招标和委托招标两种形式。具备编制相应招标文件和标底，组织开标、评标的能力的业主可以自行招标；凡不具备条件的业主应当委托具有相应资质证书的建设工程招标投标代理机构招标。鉴于68、项目具有一定的复杂性，建议委托具有相应资质的招标代理机构进行招标。9.5.4招标方式招标方式可分为公开招标、邀请招标两种类型。公开招标又称无限竞争性招标。是指招标单位通过报刊、广播、电视等新闻媒体发布招标广告凡具备相应资质，符合投标条件的单位不受地域和行业限制均可以申请投标。这种招标方式的优点是，业主可以在较广的范围内选择承包实施单位，投标竞争激烈，因此有利于将工程项目的建设任务交给可靠的承包商实施，并取得有竞争性的报价。但其缺点是，由于申请投标人的数量多，一般要设置资格预审程序，而且评标的工作量也较大，因此招标的时间长、费用高。因此通常大型工程项目的施工采用公开招标方式选择实施单位，尤其是使69、用国债资金建设的工程项目，都必须按照规定通过国际或国内公开招标的方式选择承包商。本项目投资额较大，为了在较大的范围内选择施工单位，节约投资成本，建议采用公开招标方式。第十章 投资估算与资金筹措10.1投资估算10.1.1估算依据项目投资估算参考的文件：国家发改委、建设部建设项目经济评价方法与参数（第三版）；国家发改委投资项目可行性研究指南；建筑工程费用以现行建筑工程费用标准及费率为依据；设备材料价格均以市场价格或信息价并参考供应商报价情况估算。10.1.2投资构成及估算参数（1）工程费用土建工程序号工程名称规模（M2）造价（元/M2）合计（万元）备注1廉租房34973.649503322.5070、 2安置房7286.49950692.22 3自行车库3841.87500192.09 合计46102.004206.81公共基础设施序号工程名称投资合计（万元）备注1道路、雨污排水费42.86 2广场23.00 3绿化费26.73 4供电费291.60 5门卫室、围墙18.00 6电信、电话、煤气费159.36 7照明、灯光等费238.58 合计800.12（2）工程建设其他费用序号名称投资合计（万元）备注1土地及拆迁0.00 2人防基金等46.10 10元/平方3可行性研究费5.01 工程费用0.1%4散装水泥基金6.92 1.5元/平方5基础设施配套费138.31 30元/平方6临时设施71、费15.02 工程费用0.3%7墙体改造36.88 8元/平方8水文地质勘探费10.01 工程费用0.2%9白蚁防治9.22 2元/平方10质量监督费25.03 工程费用0.5%11监理费50.07 工程费用1%12规划设计费100.14 工程费用2%13综合服务费6.45 1.4元/平方合计449.16（3）工程建设预备费根据行业有关要求，并结合项目区的实际情况，工程费用和工程建设其他费用的10%进行估算，为545.61万元。10.1.3投资估算本项目总投资为6001.70万元，其中：工程费用5006.93万元，占83.43%；工程建设其他费用449.16万元，占7.48%；预备费545.672、1万元，占9.09%。10.2资金筹措本项目申请银行贷款3901.70万元，自筹2100万元。根据中央预算内投资对中西部财政困难地区新建廉租住房项目的支持办法规定，中央将对中西部新建廉租房进行专项资金补贴，原则上每平方米补贴300元。本项目建设廉租房34973.64平方米，中央补助1049.21万元。第十一章 财务评价11.1财务评价的依据和原则该项目经济评价采用国家发改委、建设部建设项目经济评价方法与参数（第三版）、原国家计委颁布的投资项目可行性研究指南（试用版）所规定的原则与方法进行。在市场分析、建设内容和规模、工程建设方案和产品方案等基础上来进行项目的财务评价。依据项目的特点，财务评价部73、分主要包括财务估算、财务盈利能力分析、偿债能力分析、不确定性分析，最后给出财务评价的结论。本项目估算按照国家现行的会计制度、税务条例等有关的法律和法规进行。参考行业标准并结合本项目的实际情况，本项目的基准收益率确定为10%。11.2成本费用、销售收入及税金估算11.2.1 成本费用估算由于房地产开发项目的投资过程就是房地产商品的生产过程，因而房地产开发项目投资与成本费用估算的范围包括土地购置成本、土地开发成本、建安工程造价、管理费用、销售费用、财务费用及开发期间的税费等。1、开发成本（1）前期工程费序号名称投入（万元）备注1规划设计费100.142可行性研究费5.013水文地质勘探费10.0174、4筹建开办费98.75三通一平15.02合计228.84（2）建安工程费见土建工程投资表，总建筑面积为46102平方米，建筑工程费为4206.81万元。（3）基础设施费见公用基础设施投资表，为800.12万元。（4）开发期间税费序号类 别金额（万元）计算标准计算基数1投资方向调节税已取消2城市基础设施配套费138.3130建筑面积元/平方米3工程质量安全监督费25.030.5%工程费用4监理费50.071.0%工程费用5散装水泥基金6.926供水管网补偿费7供电用电负荷费目前已取消8其他9合计220.33（5）不可预见费主要为基本预备费，按工程费用和其他费用10%计算，为545.61万元。2、75、开发费用（1）管理费用按项目开发成本的中14项之和的3%计算，为157.07万元。（2）销售费用它指开发建设项目在销售产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。主要包括以下三项：广告宣传费。约为销售收人的2.0，为168.89万元；销售代理费。约为销售收入的1.5，为126.67万元；其他销售费用。约为销售收入的0.5，为42.22万元。合计销售费用为337.79万元。（3）财务费用它指为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款利息和其他财务费用。本项目申请贷款3901.70万元，年利率按5.40%计算，则共发生利息421.38万元。综上所述，总成本费用为6917.95万元76、。11.2.2 销售收入及税金估算1、销售收入序号备注面积（平方米）单价（元）总计（万元）1廉租房34973.6417506120.39 2安置房7286.4917501275.14 3中央补助（廉租房）34973.643001049.21 4合计42260.138444.73 2、税金及附加（1）销售税金及附加序号类 别金额（万元）计算标准计算基数1营业税422.24 5%营业收入2城市建设维护税21.11 5%营业税3教育费附加12.67 3%营业税4教育专项基金16.89 4%营业税5防洪工程维护费15.20 0.18%营业收入6印花税 4.22 0.05%营业收入7交易管理费42.2277、 0.50%营业收入合计534.556.33%营业收入（2）土地增值税财政部规定的其他扣除项目，如对从事房地产开发的纳税人可控取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本的金额之和，加计20的扣除。根据增值税有关条例，对增值额占扣除项目金额小于20%，免征土地增值税。3、利润总额利润总额=销售收入+补贴收入总成本税金及附加=7395.52+1049.216917.95534.55=992.23万元4、净利润扣除企业所得税248.06万元，净利润为744.18万元。详见附表：利润及利润分配表。11.3 财务效益分析11.3.1项目损益分析在经济效益计算期内，项目总收入为8444.73万元，项目总成78、本费用为6917.95万元，利润总额为992.23万元，税后利润为744.18万元。按现行会计制度规定，盈余公积金按10%提取，扣除基金后的利润为669.76万元。详见利润及利润分配表。11.3.2项目财务盈利能力分析（1）财务内部收益率（FIRR）按照方法与参数的规定，财务内部收益率（FIRR）系指项目计算期内净现金流量现值累计等于零时的折现率。其计算公式如下： （式中：为现金流入，为现金流出，下同）本项目所得税前及税后全部投资财务内部收益率（）计算结果分别为15.82%和12.18%，均超过设定的财务基准收益率10%。计算过程详见经济评价附表8项目投资现金流量表。（2）财务净现值（FNPV79、）按照方法与参数的规定，财务净现值（FNPV）系指按设定的折现率（一般采用基准收益率ic）计算项目计算期内各年净现金流量的现值之和。 （式中Ic为基准折现率，本项目为10%）本项目所得税前及税后全部投资财务净现值（）计算结果分别为293.56万元和107.19万元。详见经济评价附表8项目投资现金流量表。（3）投资回收期（Pt）按照方法与参数的规定，投资回收期（Pt）系指以项目的净收益回收项目投资所需要的时间。其计算公式如下：本项目投资回收期（Pt）经计算分别为2.36年（含建设期）。（4）总投资收益率（ROI）按照方法与参数的规定，总投资收益率（ROI）表示总投资的盈利水平，系项目达到设计能力80、后正常年份的年息税前利润或运营期内年平均息税前利润（EBIT）与项目总投资（TI）的比率。其计算公式如下：经计算，本项目总投资收益率为23.55%。（5）项目资本金净利润率（ROE）按照方法与参数的规定，项目资本金净利润率（ROE）表示项目资本金的盈利水平，系指项目达到设计能力后正常年份的年净利润或运营期内年平均净利润（NP）与项目资本金（EC）的比率。其计算公式如下：经计算，本项目资本金净利润率为35.44%。11.4财务清偿能力分析（1）利息备付率（ICR）按照方法与参数的规定，利息备付率（ICR）系指在借款偿还期内的息税前利润（EBIT）与应付利息（PI）比值，它从付息资金来源的充裕性角81、度反映项目偿付债务利息的保障程度，按下式计算：式中：EBIT息税前利润； PI计入总成本费用的应付利息。ICR=1413.62/421.38=3.35按照约定的还款方式对本项目计算表明，项目利息备付率高于利息备付率的最低可接受值2，说明项目建成后利息偿付的保障程度较高。（2）偿债备付率（DSCR）按照方法与参数的规定，偿债备付率（DSCR）系指在借款偿还期内，用于还本付息的资金（EBITDA-TAX）与应还本付息金额（PD）的比值，它表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障程度，按下式计算：式中：EBITDA息税前利润加折旧和摊销； TAX企业所得税； PD应还本付息金额，包括还本金额和计入82、总成本费用的全部利息。说明项目建成后可用于还本付息的资金保障程度较高。（3）项目申请贷款3901.70万元，年利率按5.40%计算，预计项目开发完工全部销售后分两期偿还本金3000万元，贷款偿还期3年。根据财务效益分析，本项目总收入8444.73万元，利润总额992.23万元，实现净利润744.18万元。在项目计算期内，至计算期末，累计盈余资金达2422.79万元。（详见借款偿还付息计算表、利润及利润分配表、财务计划现金流量表）（其中发生的利息已计入总成本中，此处不在重复计算）综上所述，项目偿债能力较强，完全有能力偿还贷款。11.5盈亏平衡分析本项目以生产能力利用率来进行盈亏平衡分析，盈亏平衡83、点（BEP）的计算公式为：=85.81%。计算结果表明，项目只要达到设计能力的85.81%，就可以保本，由此可见，该项目的风险较小。11.6财务效益分析结论本项目的财务内部收益率均大于行业基准收益率，表明盈利能力满足了行业最低要求，财务净现值均大于零；通过盈亏平衡分析，该项目的风险较低，投资回收期和贷款偿还期都较短。因此，项目在财务上是可行的。11.7社会效益分析1、项目建成后，将给拆迁后的123户和702户低收入困难户居民住上舒适的住房，有利于提高人民的生活居住条件。维护社会稳定。2、通过本项目的实施，可以改善*县基础设施建设，增加城市功能，创造良好的招商引资的环境，促进*县经济的发展。3、84、该项目实施后对*县的房改及廉租房的发展都具有十分重要的意义。4、该项目的建设有利于人们居住条件的改善，有利于改善城市的基础设施，优化城市的投资大环境。该小区建成后将大大缓解*县的住房压力，解决拆迁用户的后顾之忧。5、该项目的建设将带动*县相关产业的发展，扩大就业面，增加就业机会，有助于缓解目前日益严峻的下岗职工再就业的压力。社区服务可创造许多就业机会，同时扩大商业，发展市场，增加财税来源。另外，小区的商铺管理和物业管理，均可为下岗职工提供再就业机会。6、综上所述可知，该项目不仅能解决居民的住房困难，还能改变城镇面貌，提高人们的居住、生活、学习环境的质量，是一项有益于社会、有益于群众的具有显著社85、会效益的工程。第十二章 结论与建议12.1结论本项目的实施可改善项目区环境，扩大就业机会。本项目的建设，对于调整经济和城市居民的消费结构，促进城镇住房建设意义重大。可以缓解*县住房供求矛盾，解决相当一部分中低收入的工薪阶层家庭住房问题，同时还可以解决一部分下岗职工的再就业问题，符合城市发展的形势。本项目地理位置优越，小区功能齐全，自然环境优美，空气清新，规划设计合理，该项目以本区现有建筑市场为依托，通过发展、刺激引导，促进建筑业的发展，增加社会就业机会，有利于推进项目区的经济发展、社会进步。该项目科学地解决了环保问题，不会造成环境污染，社会效益明显。为此建议有关部门积极支持项目实施，协助搞好项目建设，促使项目早日建成。12.2建议由于项目规模较大，时间较紧，开发过程中各方面工作协调难度较大。项目品位定位突出，但在实施过程中仍需要根据具体情况不断完善。建议强化项目进程中的投资、质量、进度计划，注重对可能发生的不利条件及变化因素的预测与防范对策，以保证项目按期完成。（1）实行速度管理，加强项目运作进度，以避免市场可能的由高峰期向下降期转折的风险。（2）公司各部门紧密配合，以加快项目运作进度。（3）要做精品。产品设计各个环节都要以招标方式求得高水平设计出来的标志性、有品位的产品。（4）注意严格的按照既定方案去做每一件事，统一调配资金，物资和各项工作。特别要准备好抗风险资金，不可挪用。